SERGIO ARENAS BENAVIDES

ABOGADO U. DE CHILE

Aspectos Procesales del Arrendamiento de Inmuebles en Chile

Sergio Arenas Benavides(*)

SUMARIO: I. El Arriendo (o Arrendamiento) - II. Arrendamiento de Inmuebles Urbanos - III. Arrendamiento

de Inmuebles Rústicos o Rurales - IV. Comparativa Procesal entre Juicios de Arrendamiento de Inmuebles

I. El Arriendo (o Arrendamiento)

En nuestro país el arriendo o arrendamiento se regula en el art. 1915 y siguientes del Código
Civil. Se define legalmente como un contrato, en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Se pueden
arrendar no sólo bienes materiales, muebles o inmuebles, sino también servicios (como los
de un abogado, por ejemplo).

En el arriendo hay dos partes:

1. Arrendador: el que pone el bien a arrendar (o el servicio a ofrecer), y recibe el pago

de arriendo.

2. Arrendatario: el que usa la cosa o servicio, y paga la renta al arrendador.

Y se pueden identificar tres elementos esenciales:

1. La Cosa o Servicio que se entrega del arrendador al arrendatario.

2. El Precio o Renta que debe pagar periódicamente el arrendatario al arrendador.

3. Y, obviamente, el Acuerdo de las partes, que es la base de todo contrato.

(*)
Abogado, Licenciado en Ciencias Jurídicas, Universidad de Chile. Magister en Derecho, Universidad de
Talca.

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Una característica especial de este contrato es que es de tracto sucesivo, esto es, la relación
contractual no se agota en el intercambio, sino que se mantiene en el tiempo. El contrato es
además bilateral, oneroso y conmutativo (ambas partes se obligan y reciben un beneficio
mutuo, y el valor de lo entregado se mira como equivalente), por regla general consensual, o
sea basta sólo el consentimiento de las partes para quedar obligadas, aunque en el caso del
arriendo de inmuebles debe constar por escrito (no necesariamente escritura pública) para
efectos de publicidad, prueba y oponibilidad a terceros.

En el caso de arriendo de inmuebles, se hace distinción de predio urbano o rural. La

calificación de un bien raíz dependerá, en gran medida, de lo que ordenen los instrumentos
de planificación urbana respecto de la zona donde se erigen (ej. plan regulador).

II. Arrendamiento de Inmuebles Urbanos

Se rige por la ley 18.101. Esta normativa innova poco respecto de los aspectos sustantivos
del contrato, y regula más los temas procesales, estableciendo un procedimiento especial en
su art. 8. Este procedimiento se aplica a los casos señalados en el art. 7 de esta ley (desahucio,
terminación del arrendamiento, restitución de la propiedad por expiración del tiempo
estipulado para la duración del arriendo o por extinción del derecho del arrendador,
indemnización de perjuicios, y otros relacionados). Se debe ver ante el juez de letras en lo
civil correspondiente al lugar donde está el inmueble.

El procedimiento es verbal, sin perjuicio de lo cual las partes pueden presentar minutas
escritas para establecer sus peticiones y razones jurídicas y fácticas. En la práctica, las
demandas se presentan siempre por escrito, ya que se exige, además, que se mencionen los
medios de prueba que se utilizarán en la causa. Respecto de patrocinio de abogado y mandato
judicial, no se requerirá si lo demandado es de valor inferior a 4 unidades tributarias
mensuales (o sea, pueden litigar personalmente).

El tribunal, al recibir la demanda, debe citar a una audiencia a celebrarse el quinto día hábil
desde la notificación al demandado. Para efectos de la notificación, el domicilio del

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demandado será, de pleno derecho, el inmueble arrendado. Si se demanda el no pago de

rentas, junto con la notificación se debe hacer el primero de dos requerimientos de pago.

La audiencia a celebrarse en este juicio sirve para contestación, conciliación y prueba, en un

todo concentrado. Parte con la ratificación de la demanda por parte del demandante, y con el
segundo de los requerimientos de pago, si procediere. Luego, el demandado puede contestar
la demanda, señalando a su vez la prueba que va a utilizar para ello, y en caso de que la ley
lo permita, puede reconvenir al demandante, esto es, contrademandar (y también debe señalar
la prueba a ofrecer), caso en el cual el demandante reconvenido debe contestar la
reconvención en el acto. Luego de ello, el juez instará a una conciliación entre las partes,
pudiendo actuar como mediador. Si hay acuerdo, se hace un avenimiento y se termina el
juicio. Si no, corresponde al juez determinar si existen hechos controvertidos o no, para
continuar con la etapa de prueba o llamar a oír sentencia.

La prueba se rendirá inmediatamente en la misma audiencia, salvo si el demandado reconvino

contra el demandante, caso en el que éste puede pedir al tribunal que se cite a nueva audiencia
dentro de 5 días, para poder contestar la demanda. En ambos casos, la prueba se rinde
directamente en la audiencia, sin mayores formalidades, y los testigos declararán
directamente, lo mismo que la parte llamada a confesar por la contraria 1.

Una vez rendida la prueba, las partes se entenderán citadas por el juez a oír sentencia. No hay
un plazo legal para dictar la sentencia, que por las reglas generales debería ser de 60 días,
pero en la práctica se usa el mismo plazo de los juicios sumarios, es decir, 10 días. La prueba
se analiza conforme al método de la sana crítica, esto es, con autonomía del juez pero con
limitación de no contradecir la lógica, las máximas de experiencia o conocimientos
científicos. La sentencia debe resolver el caso y a su vez los incidentes 2 que se produzcan
durante la audiencia.

1
Existe discusión si se requiere o no de receptor judicial. Algunas veces los jueces lo exigen al no haber norma
expresa que lo excepcione. Otras veces no lo requieren.
2
Los incidentes, conforme al art. 82 del Código de Procedimiento Civil, son todas las cuestiones accesorias de
un juicio que requieran pronunciamiento especial del juez. Se pueden definir coloquialmente como “juicios
pequeños” que se producen durante la tramitación del juicio principal. Son ejemplos de incidentes: la nulidad
procesal, el abandono de procedimiento, acumulación de juicios, desistimiento, excepciones dilatorias.

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Contra la sentencia cabe el recurso de apelación, que se concede sólo en efecto devolutivo
(es decir, puede pasarse inmediatamente a la etapa de ejecución del fallo) y tiene preferencia
para su vista y fallo por la Corte de Apelaciones respectiva, el cual es más amplio ya que el
tribunal de alzada puede resolver sobre cosas que, habiéndose visto en el juicio, no hayan
sido objeto de resolución del juez de letras.

III. Arrendamiento de Inmuebles Rústicos o Rurales

Está regulado por el decreto ley 993 de 1975. A diferencia del caso de los bienes raíces
urbanos, esta normativa es más sustantiva, regulando los tipos de arriendo rural y otros
contratos, y no regula en forma especial un procedimiento judicial. Solamente el art. 2 de la
norma señala que el juez competente es el de letras en lo civil correspondiente al lugar donde
está el inmueble, y que se tramitará en conformidad al procedimiento sumario, a menos que
las partes decidan someter la contienda a un árbitro 3.

Pues bien, hay que ir a la norma señalada ahí, que corresponde a los arts. 680 y siguientes
del código que se señala. El juicio sumario es un procedimiento especial establecido cuando
la acción deducida requiera, por su naturaleza, una tramitación rápida para que sea eficaz, y
no exista otro procedimiento aplicable. Además, el art. 680 inc. 2° señala diversos casos a
los cuales su aplicación es obligatoria 4.

3
El arbitraje es un juicio privado en que las partes encargan a una persona que no es juez la resolución del
asunto. El arbitraje es “de derecho” cuando su tramitación y resolución es conforme a la ley. Es “de equidad”
cuando el procedimiento es el que las partes fijen y la resolución es en base a principios jurídicos que no son
normas positivas. Y se permite otorgar al árbitro de derecho facultades de uno de equidad (llamado también
“arbitrador”), limitando la aplicación de la ley sólo al sentenciar.
4
Deberá aplicarse, además, a los casos en que la ley ordene proceder sumariamente, o breve y sumariamente,
o en otra forma análoga; constitución, ejercicio, modificación o extinción de servidumbres naturales o legales
y sobre las prestaciones a que ellas den lugar; juicios sobre cobro de honorarios, excepto el caso del artículo
697; juicios sobre remoción de guardadores y a los que se susciten entre los representantes legales y sus
representados; depósito necesario y comodato precario; acciones ordinarias a que se hayan convertido las
ejecutivas, a virtud de lo dispuesto en el artículo 2515 del Código Civil; cuando se persiga únicamente la
declaración impuesta por la ley o el contrato, de rendir una cuenta, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo
696; el derecho que concede el Código de Aguas para hacer cegar un pozo; y juicios en que se deduzcan las
acciones civiles derivadas de un delito o cuasidelito, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 59 del
Código Procesal Penal y siempre que exista sentencia penal condenatoria ejecutoriada.

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Básicamente, es un juicio que se inicia por demanda, que puede iniciarse por demanda oral
o escrita. Una vez recibida la demanda por el juez, éste debe llamar a comparendo a celebrarse
el quinto día hábil desde la última notificación. El comparendo es una audiencia que se
celebra en el tribunal, donde el demandado debe contestar la demanda y el juez intenta que
las partes lleguen a un acuerdo. No se admite la reconvención, es decir, que el demandado
contrademande al demandante.

Si no hay acuerdo, el juez puede decretar el “auto de prueba”, esto es, dar inicio a la etapa
probatoria, la cual se tramita en un período largo, sin audiencias, sino que las partes deben
ofrecer la prueba al tribunal. Este período es de 8 días, y la lista de testigos debe presentarse
dentro de los dos primeros días (la audiencia de testigos debe celebrarse ante un receptor
judicial). Excepcionalmente, el juez puede decidir no recibir la causa a prueba si no hay
hechos controvertidos.

Asimismo, si el demandado no comparece a la audiencia, el demandante puede pedir que se

acceda provisionalmente a la demanda, si prueba fundamento plausible para ello.

Una vez cumplido el período probatorio, el juez debe llamar a oír sentencia, la cual debe
dictarse dentro de 10 días. La prueba será analizada conforme a las reglas del Código de
Procedimiento Civil, es decir, es una prueba cuya apreciación debe ceñirse a pautas legales
(prueba tasada).

Contra esta sentencia procede el recurso de apelación, que también permite que se resuelvan
cosas vistas pero no resueltas en primera instancia. En este caso, se concede con efecto
suspensivo (impidiendo ejecutar lo fallado hasta no resolverse la apelación), a menos que
con ello se eludan los resultados de la resolución.

IV. Comparativa Procesal entre Juicios de Arrendamiento de

Inmuebles

Una vez hecha la reseña de ambos tipos de procedimiento, haremos una pequeña comparativa
dialéctica en cuanto a las características de ambos procesos.

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a) En cuanto a la demanda

Juicio de Arrendamiento Urbano (JAU) Juicio de Arrendamiento Rural (JAR)

No dice nada, por lo que debe regir la norma Puede ser verbal, pero debe levantarse acta por
general, o sea por escrito. el tribunal (prácticamente ya no se usa)

b) En cuanto al patrocinio de abogado

JAU JAR
Se permite comparecencia personal en los Siempre requiere patrocinio de abogado y
casos en que el monto de lo demandado es mandatario judicial
inferior a 4 unidades tributarias mensuales

c) En cuanto al domicilio del demandado

JAU JAR
Se presume de derecho que el domicilio es el Hay que saber el domicilio del demandado
inmueble materia del conflicto conforme a las reglas generales

d) En cuanto a la contestación

JAU JAR
En ambos, se contesta en la audiencia de estilo

e) En cuanto a la audiencia o comparendo

JAU JAR
Ambas se celebran al quinto día hábil desde la notificación al demandado, ante el tribunal
(generalmente un actuario del mismo)

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f) En cuanto a la reconvención o contrademanda

JAU JAR
Puede ejercerse en la audiencia, con indicación No se admite la reconvención
de la prueba ofrecida al efecto. Se contesta en
la misma audiencia.

g) En cuanto a la posibilidad de acceso provisional a la demanda

JAU JAR
No procede. Procede en caso de rebeldía del demandado y
siempre que existan antecedentes plausibles.

h) En cuanto a la prueba ofrecida

JAU JAR
La prueba del demandante (documental, No se ofrece prueba hasta la etapa probatoria
testimonial, etc.) debe constar en la demanda.
En el caso de reconvención, el demandado debe
mencionarla en la audiencia
La prueba de testigos del demandado debe ser Los testigos deben ser ofrecidos en los dos
ofrecida por escrito hasta las 12 horas del día primeros días de la etapa probatoria
hábil anterior al de la audiencia

i) En cuanto a la oportunidad para rendir la prueba y cómo se rinde

JAU JAR
La audiencia misma es el lugar para rendir la Se rinde en la etapa probatoria, que dura 8 días.
prueba.
Los documentos se presentan en la misma Los documentos se presentan por medio de la
audiencia Oficina Jurídica Virtual

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La declaración de testigos y confesión de parte La declaración de testigos y confesión de la

se rinden en la misma audiencia. contraparte se celebran ante un receptor
judicial en audiencia aparte
Sólo pueden declarar hasta 4 testigos por parte No hay límite del número de testigos

j) En cuanto a la valoración de la prueba

JAU JAR
Sana crítica (autonomía del juez con límites Prueba Legal o Tasada (parámetros fijados por
lógicos, científicos y de experiencia) la ley)

k) En cuanto a la sentencia

JAU JAR
Plazo: No hay (práctica: 10 días desde citación Plazo: 10 días desde citación a oír sentencia
a oír sentencia)
Debe pronunciarse sobre la petición principal y Se pronuncia, en general, sólo sobre el asunto
todos los incidentes producidos en el juicio. principal, pero pueden agregarse los incidentes
que quedaron para resolverse aquí

l) En cuanto al recurso de apelación

JAU JAR
Se concede en el solo efecto devolutivo. Se concede con efecto suspensivo, salvo si con
ello se eluden los resultados de la resolución.
Goza de preferencia para vista y fallo. No goza de preferencia.
En ambos, el tribunal de alzada puede fallar aquellos asuntos vistos en primera instancia pero
que no fueron resueltos en la sentencia.

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