Documento Norma Urbana

ESTUDIOS TÉCNICOS Y FINANCIEROS
PROYECTO DE HABILITACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA FÍSICA

PREDIOS CARRERA 10 No 12-53 y CALLE 12B No 10-15
LOCALIDAD DE SANTA FÉ, BOGOTÁ, D.C.
ACTUALIZACIÓN DEL ESTUDIO DE NORMA URBANSITICA
Este estudio desarrolla un análisis normativo de las reglamentaciones vigentes que aplican en los
predios ubicados en la Carrera 10 No. 12-53 y Calle 12B No 10-15 en la ciudad de Bogotá, evaluando
las diferentes alternativas en que se puede efectuar un aprovechamiento inmobiliario, teniendo en
cuenta los procedimientos de licenciamiento requeridos para cada uno de ellos. Así mismo, se
elabora un estudio de antecedentes urbanísticos y de análisis de los procesos normativos que se
viene adelantando desde el Distrito (POT) y la Nación (PEMP,) estableciendo las reglamentaciones
transitorias que podrían sufrir los predios de estudio. Ahora bien, bajo los análisis elaborados
anteriormente, se formula escenarios de aprovechamiento urbanísticos, en donde se cuantifica en
detalle las áreas útiles para cada alternativa, evaluando con ello el proceso normativo más favorable
para el aprovechamiento de los predios de estudio.
1. Procedimientos urbanísticos requeridos
El plan de ordenamiento territorial (Decreto 190 de 2004) y el Plan zonal Centro (Decreto 492 de
2007), forman el marco normativo general vigente de la localidad de Santafé, sector donde se
encuentran ubicados los predios de estudio. Así mismo, estas reglamentaciones desarrollan las
unidades de planeamiento zonal (UPZ), las cuales establecen la norma urbanística específica de
edificabilidad y usos con la que se rigen y se evalúan los desarrollos inmobiliarios en un proceso de
licenciamiento ante una curaduría, para este sector aplica las condiciones indicadas en la UPZ 93 Las
Nieves.
1.1 Análisis de Norma Urbanística
La UPZ 93 reglamentaria, indica que los

predios ubicados Carrera 10 No. 12-53 y
Calle 12B No 10-15, pertenecen al Subsector
normativo 2, el cual cuenta con tratamiento
de renovación urbana en modalidad de
Redesarrollo y Reactivación.
Artículo 374. Modalidades y áreas

de aplicación del Tratamiento de
Renovación Urbana (Decreto 190 de
2004).
De redesarrollo: Sectores donde se
requiere un reordenamiento para
generar un nuevo espacio urbano,
con sustitución total o parcial de los
sistemas generales, del espacio
edificado, e introducción de nuevos
usos con un aprovechamiento constructivo más alto, generando el espacio público

requerido.
De reactivación: Sectores donde se requiere la habilitación y mejoramiento parcial del
espacio público con sustitución parcial y paulatina del espacio edificado. Incluye
intensificación en la utilización del suelo y de las condiciones de edificabilidad (ocupación y
construcción).
Dentro del sector normativo se tienen las dos modalidades, la diferencia se establece en las
condiciones de edificabilidad, en donde el desarrollo predio a predio tiene menos ventajas que el
desarrollo de un ámbito más grande como lo permite el Plan parcial, donde las condiciones de
edificabilidad son libres de proponer dentro de la formulación del instrumento.
1.1.1 Edificabilidad Permitida
La edificabilidad está definida por el Decreto 080 de 2016 en su Artículo 2, como “Potencial
constructivo de un predio, en función de la correcta aplicación de los índices de construcción y
ocupación y demás normas volumétricas, establecidos por la norma urbanística vigente”. Para el
caso de estudio la tabla de UPZ 93, reglamentaria indica que para el Subsector 2, se pueden aplicar
la edificabilidad máxima de dos maneras, mediante el desarrollo individual o por medio de un Plan
Parcial.
A) Desarrollo individual
La aplicación reglamentaria para cada lote es de un máximo

de 3 pisos, un índice de ocupación1 de 0.75 y un índice de
construcción2 de 2.2, en donde se exige un aislamiento
posterior de 3 metros. La tipología edificatoria para la altura
base es Continua, es decir que “se debe dar continuidad a las
fachadas, tanto principal como complementaria, planteando
estricto empate con sus colindantes permanentes en un
desarrollo mínimo de 3 metros sobre la línea de fachada y/o,
dando continuidad a los antejardines existentes y respetando
las áreas libres de los predios colindantes”(Nota 3-UPZ 93)
,Teniendo en cuenta lo anterior , se aclara que las
edificaciones permanentes solo aplican para el Tratamiento
de Consolidación según el decreto 080 de 2016, en donde
definen las mismas como:
1 Es la proporción del área de suelo que puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta y, se expresa por
el cociente que resulta de dividir el área que puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta por el área
total del predio (DECRETO 1788 DE 2004)
2 Es el número máximo de veces que la superficie de un terreno puede convertirse por definición normativa en área
construida y, se expresa por el cociente que resulta de dividir el área permitida de construcción por el área total de un
predio. (DECRETO 1788 DE 2004)
Artículo 14. Se entiende por edificaciones permanentes, las construidas con base en la
correcta aplicación de normas anteriores siempre que reúnan alguna de las siguientes
condiciones
1. Que las edificaciones estén regidas por los tratamientos de conservación o consolidación
urbanística
2. Que las edificaciones, ubicadas en urbanizaciones en las que se mantiene la norma
original, tengan las alturas máximas permitidas.
3. Que las edificaciones tengan 4 o más pisos y estos sean permitidos.
4. Que las edificaciones correspondan a conjuntos, agrupaciones o vivienda en serie.
Por lo tanto, las edificaciones colindantes con los predios de estudio no cuentan con categoría de
permanencia, por lo que solo se puede desarrollar 3 pisos como altura base, teniendo en cuenta
que en la ficha reglamentaria (UPZ) se establece como condición adicional el desarrollo de
tipología de plataforma obligatoria para los ejes de las Avenida 3,7, 10, 19 y Avenida Jiménez.
B) Desarrollo Plan parcial
El desarrollo de un plan parcial permite incrementar su edificabilidad, definiendo la unidad mínima

de gestión y los incentivos en índice de ocupación, índice de construcción y altura máxima permitida.
Las ventajas que se desarrollan en un plan parcial indicadas por la Secretaria distrital de Planeación
son:
1. Permite que los predios se desarrollen de manera conjunta y ordenada.

2. Generan zonas de cesión para parques y equipamientos más grandes y de mejor calidad.
3. Permite que en contraprestación de más metros cuadrados de construcción
(edificabilidad), se obtenga el suelo y obras para las vías principales de la ciudad (malla vial
arterial).
4. Permite que entre todos los propietarios se distribuyan los beneficios económicos y las
obligaciones, independientemente de su localización original.
Ahora bien, la formulación de un plan Parcial se puede desarrollar en un área con más de 10
Hectáreas, es decir que se debe tener en cuenta un ámbito de dos manzanas.
1.1.2 Usos Permitidos
Los usos está definidos por el Decreto POT en su Artículo 336, como “la destinación asignada al
suelo, de conformidad con las actividades que se puedan desarrollar” .Ahora bien, los usos
específicos están clasificados en tres categorías: principales, Complementarios, Restringidos y
Prohibidos.
Artículo 338. Sistema de clasificación de los usos urbanos específicos

Uso principal (P): Es el uso predominante que determina el destino urbanístico de una zona
de las Áreas de Actividad, y en consecuencia se permite en la totalidad del área, zona o
sector objeto de reglamentación.
2. Uso complementario (C): Es aquel que contribuye al adecuado funcionamiento del uso
principal y se permite en los lugares que señale la norma específica.
3. Uso restringido (R): Es aquel que no es requerido para el funcionamiento del uso
principal, pero que bajo determinadas condiciones normativas señaladas en la norma
general y en la ficha del sector normativo, puede permitirse.
La UPZ 93 las nieves en su ficha reglamentaria establece los usos permitidos para el Subsector 2, en
donde se ubican los predios de estudio, estableciendo que el uso principal es Comercio de escala
metropolitana, zonal y vecinal; como usos complementario está el uso de Vivienda, el uso dotacional
de bienestar social, el usos de servicios básicos de la administración pública, el uso de servicios
personales y empresariales con restricción en los servicios financieros de escala metropolitana.
A) Uso Principal Sector 2- Upz 93 Nieves

USOS ESPECÍFICOS (DESCRIPCIÓN) ESTABLECIMIENTO CONDICIONES UPZ
VENTA DE BIENES Y SERVICIOS ALMACENES POR (2)(5)(7)

COMPLEMENTARIOS:Productos alimenticios, bebidas, DEPARTAMENTOS Y CENTROS
equipos profesionales, fotografía, calzado, productos en COMERCIALES E
2.1. COMERCIO METROPOLITANO.
cuero, ropa, artículos deportivos, productos eléctricos, HIPERMERCADOS CON MAS DE

cacharrerías, ópticas, lámparas, muebles, medicinas, 6.000 M2 DE AREA DE VENTAS.
cosméticos, estéticos, metales y piedras preciosas,
cristalería, juguetería, anticuarios, producción y venta
de artesanías, artículos para el hogar, acabados y
decoración, artículos y comestibles de primera
necesidad: fruterías, panaderías, lácteos, carnes,
salsamentaria, rancho, licores, bebidas, droguerías,
perfumerías, papelerías, librerías, lencería, viveros,
telas, cortinas, discos, pinturas, mascotas, ferreterías
autopartes, repuestos, lujos y bocelería para
automotores, artículos para la construcción al detal en
establecimientos de escala metropolitana con servicio
de transporte para atender al cliente a domicilio.
VENTA DE BIENES Y SERVICIOS COMPLEMENTARIOS: ALMACENES SUPERMERCADOS Y (2)(5)(7)(13)
Productos alimenticios, bebidas, equipos profesionales, CENTROS COMERCIALES DE MÁS
fotografía, calzado, productos en cuero, ropa, artículos DE 2.000 M2 HASTA 6.000 M2
deportivos, productos eléctricos, ferreterías, DE AREAS DE VENTA.
cacharrerías, ópticas, lámparas, muebles, medicinas,
2.2. COMERCIO URBANO.
cosméticos, estéticos, metales y piedras preciosas,

cristalería, juguetería, anticuarios, producción y venta
de artesanías, artículos para el hogar, acabados y
decoración, artículos y comestibles de primera
necesidad: fruterías, panaderías, lácteos, carnes,
salsamentaria, rancho, licores, bebidas, droguerías,
perfumerías, papelerías, librerías, lencería, viveros,
telas, cortinas, discos, pinturas, mascotas, ferreterías,,
autopartes, repuestos, lujos y bocelería para
automotores,Juegos localizados de suerte y azar
(Bingos, videobingos, esferodromos y maquinas
tragamonedas y casinos
VENTA DE BIENES Y SERVICIOS COMPLEMENTARIOS: ALMACENES, SUPERMERCADOS, (2)(5)(13)

2.3. COMERCIO ZONAL.
Y CENTROS COMERCIALES
(Los mismos productos del comercio urbano) HASTA 2.000 M2 DE AREA DE
Compraventas o casas de empeño. VENTAS.
B) Uso Complementario Sector 2- Upz 93 Nieves

CONDICIONES
USOS ESPECÍFICOS (DESCRIPCIÓN) ESCALA
UPZ
Vivienda unifamiliar, Bifamiliar y Multifamiliar NA

VIVIENDA
Salacunas, jardines infantiles, guarderías, casas vecinales, hogares de VECINAL (2)(23)

BIENESTAR
bienestar hasta 20 niños, residencias para la tercera edad hasta 20

SOCIAL.
personas.
Sedes de la administración pública para la desconcentración de la atención URBANA (2)(7)

al ciudadano, Inspecciones de Policía.
ADMINISTRACIÓN
SERVICIOS DE LA
PÚBLICA
Veedurías, Notarías, Curadurías.Sede de la Alcaldía Local, Juntas ZONAL (2)

Administradoras Locales
SUCURSALES DE: Bancos, Corporaciones, Bolsa, Crédito, Seguros, URBANA (2)

FINANCIEROS
Cooperativas, Casas de cambio.

SERVICIOS
Cajeros automáticos ZONAL (2)
OFICINAS ESPECIALIZADAS DE: Finca raíz, arrendamientos, Informática, URBANA (2)

INMOBILIARIOS
consultoría, publicidad, mercadeo, asesoría, auditoría, contabilidad, bolsas

EMPRESAS E
SERVICIOS A
y agencias de empleo, laboratorios de revelado y copias.
OFICINAS Y AGENCIAS DE ATENCIÓN AL CLIENTE Correo, Embalaje, URBANA (2)

LOGISTICA
SERVICIOS
Almacenamiento, mantenimiento, reparación, celaduría, limpieza,

DE
fumigación.
Estacionamientos en edificaciones especializadas en altura (dos o más URBANA (4)(9)

PARQUEADERO
SERVICIOS DE
pisos) o subterráneas (12) Estacionamientos en superficie

Restaurantes, comidas rápidas, Casa de Banquetes. ZONAL (2)(19)

ALIMENTARIOS
SERVICIOS
Agencias de viajes, sindicatos, asociaciones gremiales, profesionales, ZONAL (2

políticas y laborales, estudios y laboratorios fotográficos, consultorios
SERVICIOS PROFESIONALES,
TÉCNICOS ESPECIALIZADOS.
médicos y estéticos, centros estéticos, veterinarios, venta de mascotas,

gimnasios y centros de acondicionamiento cardiovascular, laboratorios
médicos y odontológicos (mecánica dental), servicios de ambulancia, venta
de telefonía celular, viveros.
ACTIVIDAD ECONÓMICA LIMITADA EN SERVICIOSPeluquería, salas de VECINAL (3)

belleza, tatuajes, sastrería, agencias de lavandería y de tintorerías,
reparación de artículos eléctricos, fotocopias, remontadora de calzado,
marqueterías, vidrierías, floristerías, confecciones, cafeterías, heladerías,
elaboración de artesanías.
Alquiler de videos, servicios de Internet. Servicios de telefonía Escuelas de ZONAL (6)(22)

COMUNICACIÓN MASIVOS Y
baile Billares, boleras, juegos de habilidad y destreza y electrónicos de

habilidad y destrezaJuegos localizados de suerte y azar (Bingos,
ENTRETENIMIENTO
SERVICIOS DE
videobingos, esferodromos y maquinas tragamonedas)
Chance, lotería en línea, Juegos electrónicos de habilidad y destreza de VECINAL (20)(22)

pequeño formato
EVENTOS TEMPORALES Y ESPECTÁCULOS EN PREDIOS PRIVADOS: Circos, METROPOLIT (2)(16)

ESPARCIMIENTO
SERVICIOS DE
parque de atracciones, ferias temporales. ANO

DIVERSIÓN Y
ACTIVIDAD ECONÓMICA LIMITADA EN COMERCIOArtículos y comestibles VECINAL A (2)

de primera necesidad: fruterías, panaderías, confitería, lácteos, carnes,
COMERCIO VECINAL.
salsamentaria, rancho, licores, bebidas, droguerías, perfumerías, papelerías

y misceláneas, ferreterías. LOCALES, CON AREA DE VENTAS DE HASTA 500
M2
ACTIVIDAD ECONÓMICA LIMITADA EN COMERCIO Artículos y comestibles VECINAL B (3)(12)

de primera necesidad: fruterías, panaderías, confitería, lácteos, carnes,
salsamentaria, rancho, licores, bebidas, droguerías, perfumerías, papelerías
y misceláneas. TIENDAS DE BARRIO Y LOCALES CON ÁREA NO MAYOR DE
60 M2
C) Uso Restringido Sector 2- Upz 93 Nieves

USOS ESPECÍFICOS (DESCRIPCIÓN) ESCALA CONDICIONES UPZ
CASAS MATRICES DE:Bancos, Corporaciones, Bolsa, Fiducia, METROPOLITANA (2)

FINANCIEROS
Crédito, Seguros, Cooperativas

SERVICIOS
D) Condiciones para el Sector 2- Upz 93 Nieves
(2) En edificaciones diseñadas y construidas o adecuadas para el uso, con licencia de construcción
en la modalidad correspondiente
(3)Hasta 60 m2 con las siguientes condiciones: a. En la misma estructura de la vivienda de la sin

sobrepasar el primer piso. b. En el primer pisos de edificaciones multifamiliares o de oficinas
(4) En edificaciones diseñadas y construidas para el uso
(5) Se debe desarrollar a partir del concepto de centro comercial de cielos abiertos teniendo en
cuenta la identidad propia de centro de ciudad.
(6) Conforme a la norma que regula los juegos localizados de suerte y azar (Ley Nal. 643 de 2001)
(7) Puede permitirse bajo condiciones específicas señaladas mediante Plan parcial de Renovación.
(9) En construcciones en altura o subterráneas, solamente en edificaciones diseñadas y construidas

para el uso con usos comercial permitido en el primer piso
(12)Se permite únicamente los existentes a la entrada vigencia del presente decreto
(13) Los casinos se permiten en predios frente a la Cr 7 desde la Av. Jiménez hasta la calle 24, frente
a la Cr 10, Cr 14, Av.19, Avenida Jiménez desde la Caracas hasta la Cr 4, la Cll 24 desde la Av. Caraca
hasta la Cr7 y la Cll 26, desde la Av. Caracas hasta la Cr 7.
(16) Se permite en espacios análogos, en el marco del Plan maestro de espacio publico
(19) El proyecto deberá plantear solución para controlar los impactos en materia de ruido
(insonorización), así como del control de olores, basuras y deberá acogerse a una de las alternativas
previstas normativamente para la solución de parqueaderos
(20) Únicamente los juegos electrónicos de pequeño formato con 20 m2 como máximo, dentro de
locales de mayor área
(22) Juegos localizados de suerte y azar no podrán localizarse dentro de un radio de 200 mts o menos
respecto de centros de educación formal e informal, universidades, centros religiosos clínicas u
hospitales
(23) No se permiten sobre vías de la malla vial arterial
Teniendo en cuenta lo anterior, se deben evaluar las implicaciones estructurales y financieras que
contemplan los usos permitidos en la implementación de una nueva obra o la adecuación del edificio
existente, bajo las condiciones reglamentarias que acompañan el uso.
1.2 Análisis de licencia vigente
El predio ubicado en la Carrera 10 No. 12-53 está construido con una edificación de 11 pisos, el cual
cuenta con una licencia de construcción No. 24967 expedida por el Departamento de Obras públicas
distritales el día 29 de Abril de 1963 . Ahora bien, siendo esta la reglamentación con la que se aprobó
el proyecto inicial, cualquier intervención que se quiera desarrollar en el mismo debe tener en
cuenta las áreas y condiciones establecidas en los planos aprobados.
Artículo 32. Obras nuevas, adecuaciones,

ampliaciones y modificaciones. Las edificaciones
amparadas por licencias expedidas con
anterioridad a la adopción de los decretos
reglamentarios de cada UPZ, mantendrán los
derechos otorgados por tales licencias. No
obstante, sus titulares podrán acogerse a las
disposiciones de las respectivas UPZ y del presente
Decreto, para cuyo efecto, podrán solicitar una
nueva licencia (DECRETO 080 DE 2016)
Los planos aprobados permiten interpretar que la norma

establecida para el edificio es:
Índice de ocupación: 1 (100%)
Índice de construcción: 7.35
Altura permitida: 11 pisos, con una piso de maquinas
Voladizo: 0.80 metros, con la observación de empatar en

ancho y en altura con la edificación colindante al Sur. La
altura de los entrepisos debe ser de 0.33m
Paramentación: Se debe paramentar desde el segundo

piso a 7.29 mts del lindero Sur contados desde el lindero
posterior. A partir del tercer piso y hasta el noveno piso,
se debe paramentar a 21.10 metros desde el lindero Sur,
contados desde el lindero frontal.
Estas determinantes se deben tener en cuenta para la

modificación y/o adecuación de la edificación para un
proceso de licenciamiento. Sin embargo, según la revisión en campo y el levantamiento

arquitectónico establecido se evidencia que los planos aprobados no corresponden la edificación
existente, por lo tanto cualquier modificación debe acogerse a las indicaciones de la licencia
aprobada. Por otro lado, para el predio ubicado en la Calle 12B No 10-15, al no contar con una
licencia de construcción vigente, las disposiciones reglamentarias son las que se indican en la UPZ
93 las Nieves.
1.3 Análisis de Posibles desarrollos
La propuesta constructiva que se puede

establecer en los predios de estudio, debe
evaluar la reglamentación vigente indicada en
numeral 1.1, en contraposición con la
edificaciones existente para evaluar la mejor
alternativa de desarrollo. Para ello, se elaboran
modelaciones normativas de las diferentes
opciones que se pueden desarrollar en los
predios asociados, analizando los beneficios y
dificultades que se presentan en cada uno de
ellos, bajo las determinantes establecidas en el
Decreto 080 de 2016 en su Artículo 32:
Artículo 32. Obras nuevas, adecuaciones, ampliaciones y modificaciones. Las edificaciones

amparadas por licencias expedidas con anterioridad a la adopción de los decretos
reglamentarios de cada UPZ, mantendrán los derechos otorgados por tales licencias. No
obstante, sus titulares podrán acogerse a las disposiciones de las respectivas UPZ y del
presente Decreto, para cuyo efecto, podrán solicitar una nueva licencia.
1. Obra Nueva : Contenidas en los decretos de cada UPZ y en el presente decreto
2. Modificación. Las modificaciones de edificaciones existentes deben adelantarse dentro de

los paramentos y volumetría de la estructura arquitectónica existente aprobada. No se
permite el incremento en el número de unidades de uso cuando éste no esté permitido por
las normas de usos del suelo en el respectivo sector o subsector: así mismo, cuando se
permita tal incremento, se exigirán estacionamientos sobre el número de unidades
adicionales y, en caso que el nuevo número de unidades genere la obligación de prever
equipamiento comunal privado, se exigirá conforme a lo dispuesto por el Decreto Distrital
190 de 2004, los decretos de cada UPZ y el presente Decreto.
3. Adecuación. Las adecuaciones deben adelantarse dentro de los paramentos y volumetría

de la estructura arquitectónica existente aprobada. Se rigen por la norma de usos,
estacionamientos y equipamiento comunal privado dispuestos por el Decreto Distrital 190
de 2004, las contenidas en los decretos de cada UPZ y el presente Decreto.
4. Ampliación. Solo se permite ampliar edificaciones cuyos usos estén permitidos por las
normas de la respectiva ficha reglamentaria. Las ampliaciones, que no impliquen aumento
de altura, pueden mantener los aislamientos existentes, sin que puedan superar el índice de
construcción permitido en la respectiva ficha reglamentaria, siempre y cuando conserven el
índice de ocupación existente. Las ampliaciones de las edificaciones existentes a la fecha de
entrada en vigencia del presente Decreto, destinadas única y exclusivamente a dotar de los
medios de evacuación requeridos por las normas de Sismoresistencia, no estarán sujetas a
los índices de ocupación y construcción ni implicarán incremento de áreas construidas para
efectos del cálculo de estacionamientos y equipamiento comunal y podrán mantener la
altura existente. En todos los demás casos, la edificación que sea objeto de ampliación,
incluida el área ampliada, se rige íntegramente por las normas del Decreto Distrital 190 de
2004, las contenidas en los decretos de cada UPZ y el presente Decreto.
Teniendo en cuenta lo anterior, se debe tener en cuenta las disposiciones del decreto 1469 DE 2010,
el cual define las modalidades que pueden desarrollarse en una licencia de construcción, en donde
para el caso de estudio solo se podrían gestionar las siguientes alternativas:
1. Obra nueva. Es la autorización para adelantar obras de edificación en terrenos no

construidos o cuya área esté libre por autorización de demolición total.
2. Ampliación. Es la autorización para incrementar el área construida de una edificación
existente, entendiéndose por área construida la parte edificada que corresponde a la suma
de las superficies de los pisos, excluyendo azoteas y áreas sin cubrir o techar.
3. Adecuación. Es la autorización para cambiar el uso de una edificación o parte de ella,
garantizando a permanencia total o parcial del inmueble original.
4. Modificación. Es la autorización para variar el diseño arquitectónico o estructural de una
edificación existente, sin incrementar su área construida.
6. Reforzamiento Estructural. Es la autorización para intervenir o reforzar la estructura de
uno o varios inmuebles, con el objeto de acondicionarlos a niveles adecuados de seguridad
sismorresistente de acuerdo con los requisitos de la Ley 400 de 1997, sus decretos
reglamentarios, o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan y el Reglamento
colombiano de construcción sismorresistente y la norma que lo adicione, modifique o
sustituya. Esta modalidad de licencia se podrá otorgar sin perjuicio del posterior
cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes, actos de legalización y/o el
reconocimiento de edificaciones construidas sin licencia, siempre y cuando en este último
caso la edificación se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de a solicitud de
reforzamiento y no se encuentre en ninguna de las situaciones previstas en el artículo 65 del
presente decreto. Cuando se tramite sin incluir ninguna otra modalidad de licencia, su
expedición no implicará aprobación de usos ni autorización para ejecutar obras diferentes a
las del reforzamiento estructural.
7. Demolición. Es la autorización para derribar total o parcialmente una o varias
edificaciones existentes en uno o varios predios y deberá concederse de manera simultánea
con cualquiera otra modalidad de licencia de construcción. No se requerirá esta modalidad
de licencia cuando se trate de programas o proyectos de renovación urbana, del
cumplimiento de orden judicial o administrativa, o de la ejecución de obras de

infraestructura vial o de servicios públicos domiciliarios que se encuentren contemplados en
el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen y
complementen.
1.3.1 Alternativa 1 (Licencia Obra nueva y

Licencia de Modificación y/o adecuación)
Esta alternativa plantea el desarrollo de obra

nueva en el predio ubicado en la Calle 12B No
10-15, en donde actualmente funciona uso de
parqueadero bajo las condiciones normativas
de la ficha reglamentaria de la UPZ 93- Las
Nieves; y para el predio ubicado en Carrera 10
No. 12-53 en donde actualmente está
construido el edificio se desarrolle una licencia
de modificación y/o adecuación, bajo las
determinantes normativas de la licencia
aprobada.
VENTAJAS DESVENTAJAS
Ocupación del 100%, mayor área útil que lo que Costo de la Reforzamiento estructural de una
permite la norma vigente edificación con más de 10 años de construida
Área construida y altura mayor a la de la norma Remodelación de una edificación que no
permitida cuenta con las condiciones del mercado
inmobiliario
Derechos adquiridos licencia vigente La licencia no corresponde a la edificación
actual
Lote urbanizable complementario a la
edificación existente
1.3.1 Alternativa 2 (Licencia Obra nueva y

Demolición)
Esta alternativa plantea el desarrollo de obra

nueva en el predio ubicado en la Calle 12B No
10-15, y demolición total de la edificación
existente ubicada en Carrera 10 No. 12-53, bajo
las determinantes normativas actuales de la
ficha reglamentaria de la UPZ 93- Las Nieves.
Nuevo proyecto que permite el desarrollo de Perdida de área construida y área ocupada de
áreas con mejores condiciones de habitabilidad la edificación existente, bajo la aplicación de la
y de oferta inmobiliaria norma vigente.
Posibilidad de un desarrollo integral entre los
dos predios, para un mejor aprovechamiento.
Menos costos en adecuación de una edificación
con más de 10 años de construcción
1.3.1 Alternativa 3 (Desarrollo Plan Parcial)
Esta alternativa plantea la formulación de

un Plan Parcial sobre la manzana de los
predios de estudio en conjunto con la
manzana sur sobre la carrera 10, para el
cumplimiento de las áreas establecidas por
el instrumento.
Desarrollo de un proyecto integral que permite Dificultad para de la gestión asociada de los
el incremento de la edificabilidad de los lotes diferentes propietarios
adquiridos.
Formulación de la norma urbana de los predios Costo de la implementación y adopción de un
contenidos en el Plan Parcial plan parcial (inversionistas)
Permite que entre todos los propietarios se

distribuyan los beneficios económicos y las
obligaciones, independientemente de su
localización original.

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ESTUDIOS TÉCNICOS Y FINANCIEROS

PROYECTO DE HABILITACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA FÍSICA

ACTUALIZACIÓN DEL ESTUDIO DE NORMA URBANSITICA

ACTUALIZACIÓN DEL ESTUDIO DE NORMA URBANSITICA

1. Procedimientos urbanísticos requeridos

1.1 Análisis de Norma Urbanística

La UPZ 93 reglamentaria, indica que los

Artículo 374. Modalidades y áreas

ACTUALIZACIÓN DEL ESTUDIO DE NORMA URBANSITICA

usos con un aprovechamiento constructivo más alto, generando el espacio público

1.1.1 Edificabilidad Permitida

La aplicación reglamentaria para cada lote es de un máximo

ACTUALIZACIÓN DEL ESTUDIO DE NORMA URBANSITICA

B) Desarrollo Plan parcial

El desarrollo de un plan parcial permite incrementar su edificabilidad, definiendo la unidad mínima

1. Permite que los predios se desarrollen de manera conjunta y ordenada.

1.1.2 Usos Permitidos

Artículo 338. Sistema de clasificación de los usos urbanos específicos

ACTUALIZACIÓN DEL ESTUDIO DE NORMA URBANSITICA

ACTUALIZACIÓN DEL ESTUDIO DE NORMA URBANSITICA

A) Uso Principal Sector 2- Upz 93 Nieves

VENTA DE BIENES Y SERVICIOS ALMACENES POR (2)(5)(7)

cuero, ropa, artículos deportivos, productos eléctricos, HIPERMERCADOS CON MAS DE

cosméticos, estéticos, metales y piedras preciosas,

VENTA DE BIENES Y SERVICIOS COMPLEMENTARIOS: ALMACENES, SUPERMERCADOS, (2)(5)(13)

ACTUALIZACIÓN DEL ESTUDIO DE NORMA URBANSITICA

B) Uso Complementario Sector 2- Upz 93 Nieves

Vivienda unifamiliar, Bifamiliar y Multifamiliar NA

Salacunas, jardines infantiles, guarderías, casas vecinales, hogares de VECINAL (2)(23)

bienestar hasta 20 niños, residencias para la tercera edad hasta 20

Sedes de la administración pública para la desconcentración de la atención URBANA (2)(7)

Veedurías, Notarías, Curadurías.Sede de la Alcaldía Local, Juntas ZONAL (2)

SUCURSALES DE: Bancos, Corporaciones, Bolsa, Crédito, Seguros, URBANA (2)

Cooperativas, Casas de cambio.

Cajeros automáticos ZONAL (2)

OFICINAS ESPECIALIZADAS DE: Finca raíz, arrendamientos, Informática, URBANA (2)

consultoría, publicidad, mercadeo, asesoría, auditoría, contabilidad, bolsas

y agencias de empleo, laboratorios de revelado y copias.

OFICINAS Y AGENCIAS DE ATENCIÓN AL CLIENTE Correo, Embalaje, URBANA (2)

Almacenamiento, mantenimiento, reparación, celaduría, limpieza,

Estacionamientos en edificaciones especializadas en altura (dos o más URBANA (4)(9)

pisos) o subterráneas (12) Estacionamientos en superficie

ACTUALIZACIÓN DEL ESTUDIO DE NORMA URBANSITICA

Restaurantes, comidas rápidas, Casa de Banquetes. ZONAL (2)(19)

Agencias de viajes, sindicatos, asociaciones gremiales, profesionales, ZONAL (2

médicos y estéticos, centros estéticos, veterinarios, venta de mascotas,

ACTIVIDAD ECONÓMICA LIMITADA EN SERVICIOSPeluquería, salas de VECINAL (3)

Alquiler de videos, servicios de Internet. Servicios de telefonía Escuelas de ZONAL (6)(22)

baile Billares, boleras, juegos de habilidad y destreza y electrónicos de

videobingos, esferodromos y maquinas tragamonedas)

Chance, lotería en línea, Juegos electrónicos de habilidad y destreza de VECINAL (20)(22)

EVENTOS TEMPORALES Y ESPECTÁCULOS EN PREDIOS PRIVADOS: Circos, METROPOLIT (2)(16)

parque de atracciones, ferias temporales. ANO

ACTIVIDAD ECONÓMICA LIMITADA EN COMERCIOArtículos y comestibles VECINAL A (2)

salsamentaria, rancho, licores, bebidas, droguerías, perfumerías, papelerías

ACTIVIDAD ECONÓMICA LIMITADA EN COMERCIO Artículos y comestibles VECINAL B (3)(12)

ACTUALIZACIÓN DEL ESTUDIO DE NORMA URBANSITICA

C) Uso Restringido Sector 2- Upz 93 Nieves

CASAS MATRICES DE:Bancos, Corporaciones, Bolsa, Fiducia, METROPOLITANA (2)

Crédito, Seguros, Cooperativas

D) Condiciones para el Sector 2- Upz 93 Nieves

(3)Hasta 60 m2 con las siguientes condiciones: a. En la misma estructura de la vivienda de la sin

(4) En edificaciones diseñadas y construidas para el uso