Tesis534 PH

PLAN DE NEGOCIOS PARA LA CREACION DE EMPRESA DE
ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL DIMENSIONES LTDA EN

LA LOCALIDAD DE SUBA.
SEBASTIAN FELIPE TORRES RAMIREZ
FREDDY HERNANDEZ MUÑOZ
TALLER DE GRADO
(PLAN DE NEGOCIO)
RUBEN SALAZAR HERNANDEZ
ADMINISTRADOR DE EMPRESAS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA
FACULTAD DE CIENCIAS ECONOMICAS ADMNISTRATIVAS
DEPARTAMENTO DE ADMINISTRACION DE EMPRESAS
AREA EMPRENDIMIENTO
BOGOTA D.C
2010
1
Nota de aceptación:
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__________________________________
__________________________________
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__________________________________
__________________________________
______________________________________
Firma del presidente del jurado
______________________________________
Firma del jurado
______________________________________
Firma del jurado
2
TABLA DE CONTENIDO
1. TITULO……………………………………………………6
2. INTRODUCCION…………………………………………7
3. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA…………………9
4. FORMULACION DEL PROBLEMA…………………..11
5. JUSTIFICACION………………………………………..12
6. MARCO TEORICO……………………………………..20
6.1 PROCESO ORGANIZACIONAL…………….20
6.2 DESARROLLO DE LA ESTRATEGIA......…21
6.3 PLAN DE MERCADEO…………………….…21
6.4 PLAN FINANCIERO…………………………..22
6.5 MODELO DE EMPRENDIMIENTO………….24
6.6 MARCO CONCEPTUAL……………………...25
7. OBJETIVO GENERAL…………………………………..27
8. OBJETIVO ESPECIFICOS……………………………..27
8.1 ORGANIZACIONAL………………………………..27
8.2 FINANCIERO……………………………………….28
8.3 MERCADEO………………………………………..29
8.4 TALENTO HUMANO………………………………29
8.5 ASPECTO LEGAL………………………………..30
3
9. METODOLOGIA…………………………………........31
TABLA DE CONTENIDO TALLER DE GRADO II
10. DESARROLLO DEL PLAN DE NEGOCIOS………..38
10.1. ANALISIS ORGANIZACIONAL……………….38
10.1.1 ANALISIS PESTEL……………………38
10.1.2 LAS CINCO FUERZAS
DE LA ORGANIZACIÓN……………..45
10.1.3 ANALISIS DOFA………………………..47
10.1.4 MATRIZ DE FACTORES………………50
INTERNOS Y EXTERNOS
10.1.5 ESTRATEGIAS DOFA…………………52
10.1.6 MISIÓN, VISIÓN Y
ORGANIGRAMA………………………..54
10.2 ANALISIS FINANCIERO………………………..56
10.2.1 FIJACIÓN DE PRECIOS…………………..56

10.2.2 INVERSIÓN INICIAL…………………...57
10.2.3 PUNTO DE EQUILIBRIO………………57
10.2.4 PROYECCIONES………………………58
10.2.5 ESTADOS FINANCIEROS…………….59
10.3 ANALISIS DE MERCADEO……………………..62
10.3.1 INVESTIGACIÓN DE MERCADOS…...62

10.3.2 ANALISIS DEL SECTOR…………………72
10.3.3 ANALISIS DE LA COMPETENCIA……77
10.3.4 .CAMPAÑA PUBLICITARIA…………..78
4
10.4 ANALISIS DE RECURSOS HUMANOS
10.4.1 CREAR EL DEPARTAMENTO DE
RECURSOS HUMANOS………………………….78
10.5 ASPECTOS LEGALES……………………..82
10.5.1 ANALISIS DE LA LEY 675

DE 2001 – REGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZOTNAL…………………………………82
10.5.2 CONSTITUCIÓN DE LA
EMPRESA……………………………………..87
11. CRONOGRAMA………………………………………98
12. BIBLIOGRAFIA……………………………………….102
13. ANEXOS………………………………………………104
5
TITULO
Plan de negocios para la creación de empresa de administración de propiedad

horizontal DIMENSIONES Ltda. en la localidad de suba.
6
INTRODUCCION
El urbanismo en materia de propiedad horizontal, tiene sus comienzos

acentuados a partir de los años cincuenta debido a los desplazamientos
migratorios de la población por orígenes socioeconómicos y políticos. La suma
de estas circunstancias, acompañadas por factores como el crecimiento
demográfico, el ingreso económico por persona y núcleo familiar, influyen en la
reconstrucción y el desarrollo de la vivienda , y de uno u otro modo, hacen
cambiar la inversión pública, privada, el precio de la tierra, la redistribución del
ingreso, el empleo, etc. 1
Durante el siglo pasado rigieron varias leyes para la administración de propiedad

horizontal resaltando el decreto 1365 de 1986, el cual rigió hasta la aparición de
la nueva reglamentación que hoy en día es la ley 675 de 2001 que se da a
través del crecimiento del sector y la falta de regulaciones actualizadas ala
copropiedad. La ley 675 de 2001 o mejor dicho 'carta de navegación', como
parte del derecho inmobiliario, contiene aspectos que atañen al control del
Estado, entre ellos, la subordinación de los reglamentos y de las actuaciones de
los órganos de administración a las disposiciones de orden público que -
definitivamente- tienen estrecha relación con el urbanismo e identifica
disposiciones de cada edificio o conjunto que obedecen a la autonomía de los
particulares, concretamente, del propietario inicial y luego, de sus adquirentes.
Estas últimas se regulan por el derecho privado. 2
Este anteproyecto tiene como objetivo establecer los objetivos y estrategias a

seguir para la consecución del plan de negocio, creación de empresa de
administración de propiedad horizontal, identificando las amenazas y
oportunidades que ofrece el mercado actual y futuro.
1
MARTINEZ DIAZ, Andrés. La propiedad horizontal y su administracion. 2004, pagina 31.
2
http://contenido.metrocuadrado.com/contenidom2/noticias_m2/agostode2006/ARTICULO-WEB-
PL_DET_NOT_REDI_M2-. (s.f.). Recuperado el 18 de agosto de 2008
7
El modelo que más se acoge a nuestros objetivos, es el modelo de
emprendimiento de Mintzberg y algo del de Rodrigo Varela, los cuales están
explicados a fondo más adelanté.
Emprendimiento es una actitud humana que se desarrolla a partir de la

creatividad e innovación del individuó, lo que lo lleva a la independencia
económica y la autorrealización como persona.
Emprendimiento es una acción innata del ser humano, algo que viene ya
programado como lo dice Alejandro Schnarch en su libro desarrollo de
productos, a si sea Intrapreneur el cual innova dentro de la organización y en
nuestro caso sería Entrapreneur el cual es el empresario independiente
Por otro lado Rodrigo Varela ve el emprendimiento como: percepción de una

oportunidad de producción o de servicio, y ante ella formula, libre e
independientemente, una decisión de consecución y asignación de los recursos
naturales, financieros, tecnológicos y humanos necesarios para poder poner en
marcha la empresa, que además de crear valor incremental para la economía,
genera trabajo para él y muchas veces para otros”.
8
3 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
En Colombia solamente a finales del siglo antepasado se empezó a

estudiar la posibilidad de establecer legalmente el régimen de propiedad
por pisos. En 1890, al pretenderse a una reforma del código civil se
presento al congreso de la república un proyecto de ley, que incluyo dos
artículos respecto a la propiedad horizontal. 3
El mercado de la propiedad horizontal está en constante crecimiento ya

que Bogotá como la moderna ciudad cosmopolita que es, atrae a su
territorio a muchas personas que estaban domiciliadas originalmente en
otras áreas urbanas o en zonas rurales cercanas a nuestra capital y estas
comunidades urbanas se agrupan dentro de la ciudad en lo que se
denomina propiedad horizontal 4.Con gran participación de la localidad de
suba y específicamente de los estratos 3, 4 y 5 gracias a este auge
empresas de propiedad horizontal se posicionaron y abracaron el
mercado, pero descuidaron a sus clientes, ofreciendo un servicio sin
propiedad y apego a la copropiedad, generando una desconfianza a la
persona jurídica como representante legal.
Las empresas de propiedad horizontal no tienen ninguna ventaja

competitiva frente a las personas naturales que están abarcando el
negocio por la desconfianza y falta de estrategias en el mercado de la
personería jurídica.
El mundo globalizado y de tecnología, en el mercado actualmente nos

exige adaptarnos a la necesidad de la información y satisfacción de
necesidades de los consumidores, el sector muy poco se preocupa por
3
MONTES, Raúl René, Hacia un nuevo regimen de propiedad horizontals, 1996 trabajo de grado. Pagina 46.
4
GAITAN RODRIGUEZ, Mauricio, Estadísticas de la propiedad horizontal en Bogotá distrito capital, 2004. [ en línea ] <
www.participacionbogota.gov.co/Propiedad_horizontal/...Propiedad
Horizontal/Articulo%203%20Estadisticas%20PH%20Bogo>
9
hacerle llegar al cliente la información de lo que ofrece, quienes somos,
nuestros servicios, etc.,. Es un sector en gran auge, el cual está siendo
abarcado por personas naturales propietarios de la agrupación.
Las empresas de propiedad horizontal en el mercado carecen de personal

idóneo para el cargo presentando un bajo desempeño ni satisfacción de
los clientes. Las empresas que sobreviven son las que tienen acuerdos
con las constructoras, las cuales no son elegidas por la copropiedad, sino
impuestas por dicha empresa, estas no se preocupan en seguir
administrando el conjunto después de la mayoría de entregas de área
privada de la propiedad así que son rápidamente remplazadas por otra y
en su mayoría el representante legal pasa de persona jurídica a persona
natural.
Los medios de mercadeo son rudimentarios, se utiliza el voz a voz para la

difusión de los servicios que se presta, el mercado adolece de un servicio
de administración integral, en la propiedad horizontal.
10
4 FORMULACION DEL PROBLEMA
¿Cuál es el plan de mercadeo, específicamente en búsqueda de la

penetración del mercado, que generé diferenciación?
¿Cuál o cuáles son las posibles alternativas que eliminaran la

informalidad en el sector de la administración de la propiedad horizontal?
¿Cuál es el tamaño adecuado del proyecto, para lograr el punto de

equilibrio financiero?
¿Cómo se lograra obtener como mínimo el 10% de la participación de

mercado, por parte de dimensiones Ltda.?
¿Cuáles son las nuevas tendencias en la administración de la propiedad

horizontal?
¿Cómo afecta la nueva reglamentación al mercado de la administración

de propiedad horizontal?
¿Cuál o Cuáles son los servicios que se deben ofrecer para tener una
administración eficaz?
11
5 JUSTIFICACION DEL PROBLEMA
El mercado de la lonja inmobiliaria en el país crece a pasos agigantados, como

también lo hace el sector de la construcción, la administración de propiedad
horizontal se convierte en parte fundamental de esta industria relacionada, ya
que con la nueva reglamentación o ley que rige las agrupaciones de vivienda, la
copropiedad se ve obligada asumir la figura de administrador, y también exige la
idoneidad del mismo, por eso a continuación se da a conocer varios datos del
sector que afirman lo antes dicho.
El crecimiento de la construcción en el país a partir del año 2000 ha tendió una

tendencia constante, como lo podemos ver a través del aumento del PIB de
edificaciones reflejado en los estudios del Dane. grafico1.1
Fuente: DANE - COYUNTURA ACTUAL DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA -2009
Este resultado del PIB de la construcción se especifica en el grafico 1.2 donde

se refleja la variación del PIB frente a edificaciones y obras civiles, mostrando un
aumento constante con una desviación no mayor del 20% y un comportamiento
de crecimiento en casi todos los trimestres.
12
Grafico 1.2 – Fuente Dane - COYUNTURA ACTUAL DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA -2009
Este crecimiento también se pude ver en la tendencia de los apartamentos de

propiedad horizontal, según el censo por metros realizado por el Dane en el
cuarto trimestre del 2004.
GRAFICO.1.3.
Este aumento significativo de metros y del PIB, en el sector de la construcción se

ha vendido dando por las facilidades crediticias en el mercado, las cuales han
dado la posibilidad a los ciudadanos y a las constructoras para empezar nuevos
proyectos tanto de vivienda social VIS como para no vivienda social NO VIS.
Graficó 1.4
GRAFICO 1.4
13
También está claro que la crisis hipotecaria de los estados unidos ha afectado la
economía colombiana de acuerdo a la revaluación del peso, el retiro de la
inversión y compañías estadunidenses y el ajuste de los modelos de riesgo del
sector bancario para evitar el aumento del porcentaje ha dado como resultado la
disminución de desembolsos tal como se refleja en el grafico 1.4
Claro está que antes de esta bonanza el sector y el país entero pasaron por una
crisis hipotecaria debido al impedimento de los deudores para pagar sus deudas,
lo que conllevo a la perdida de inmuebles y al aumento de propiedades en mano
de entidades financieras, por el sistema upac, unidad de poder adquisitivo, el
cual estaba indexado a una tasa variable denominada DTF la cual estaba dada
por la inflación, la cual estaba incontrolable debido a las bandas cambiarias
manejadas por el Banco de La República, por lo cual se decide eliminar y dejar
la tasa de cambio flotante, a partir de ahí el Banco de la República tiene como
función principal el manejo de la inflación; el upac fue remplazado por la UVR
unidad de valor real la cual es una tasa que está dada por el ipc. La seguridad
de las políticas monetarias del Banco de La República, dan un parte de
seguridad a los inversionistas ya sean compradores o constructores, reflejado en
el comportamiento de la inflación.
El cambio del UPAC al UVR, permitió a los deudores a tener créditos accesibles
de pago y se redujo la cartera hipotecaria.
14
El aumento de los créditos hipotecarios es la disminución en las tasas de interés
y comportamiento constante durante los últimos años.
GRAFICO 1.5.
El mercado potencial se centra en la ciudad de Bogotá, ya que tiene un aumento

significativo en el sector de la construcción más específicamente en las
edificaciones como lo muestra la grafica 1.6
GRAFICA 1.6
CONSTRUCCION NUEVA BOGOTA

2 000 000 y = 99646x - 2E+08
R² = 0,6333
CONSTRUCCION
1 000 000
NUEVA BOGOTA
0 000
1995 2000 2005 2010
Fuente: datos extraídos del Dane estructura general del censo de

edificaciones, según áreas urbanas y metropolitanas.
Claro está que no es suficiente los datos de la construcción nueva, ya que esta
no muestra los proyectos terminados, por esto se hace necesario ver la relación
entre nueva construcción y construcción terminada, para ver la realidad de este
nicho de mercado.
GRAFICA 1.6.
15
1 800 000
1 600 000 y = 99646x - 2E+08
1 400 000 R² = 0,6333
1 200 000 CONSTRUCCION NUEVA
BOGOTA
1 000 000
800 000 CONSTRUCCION
600 000 CULMINADA
400 000 Lineal (CONSTRUCCION
200 000 NUEVA BOGOTA)
0 000
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008
Fuente: datos extraídos del Dane estructura general del censo de

edificaciones, según áreas urbanas y metropolitanas.
Como podemos ver en la grafica anterior, existe un comportamiento muy

parecido de la construcción nueva y la construcción culminada, lo que quiere
decir que la mayoría de los proyectos están siendo entregados y culminados en
el consumidor.
El crecimiento de la población en la ciudad de Bogotá tal como lo muestra el

grafico 1.7 genera requerimientos de vivienda, educación y servicios públicos,
por lo cual el gobierno en su campaña de fomentar la vivienda de interés social
(VIS) a planeado proyectos que ofrezcan la comodidad de la población a través
de la generación de urbanizaciones de propiedad horizontal.
Grafico 1.7 Fuente CONSIDERACIONES SOBRE LA HABITABILIDAD DE BOGOTÁ
16
De acuerdo con lo anterior la ciudad de Bogotá está en constante crecimiento
con respecto a edificaciones, por lo cual se hace necesario identificar la
conglomeración a lo largo del territorio urbano, como lo muestra la grafica 1.7.,
los estratos tres cuatro y cinco tiene mayor número de edificios de uso
residencial, lo cual genera un segmento interesante y bastante potencial.
GRAFICA 1.7.
ESTADISTICAS PROPIEDAD HORIZONTAL - BOGOTA DISTRITO CAPITAL

MULTIFAMILIAR
USO ESTRATO EDIFICIOS UNIDS. PRIVADAS
Comercial 2.407 117.854
Industrial 22 838
Institucional 11 434
Residencial SIN 149 5.506
Residencial 1 11 654
Residencial 2 3.643 84.781
Urb. NO Edif. 100 2.894
23.942 906.178
Fecha: Septiembre 1/2004
Fuente: Departamento Advo. de Catastro Distrital
Identificando el segmento potencial de los estratos 3, 4 y 5 procedemos a

identificar la distribución de predios por localidades en la ciudad de Bogotá por lo
cual hacemos énfasis en la grafica 1.10, la cual nos muestra una mayor
concentración en la localidad de Suba, Kennedy, Engativa y Usaquén.
17
La concentración de predios y de personas en la localidad de Suba la hacen ver
como una de las localidades más interesante para prestar nuestro servicio de
administración de propiedad Horizontal centrándonos en los estratos 3, 4 y 5 ya
que como la muestra la grafica 1.8 son las de mayor concentración, el 35% de la
población de Suba habitan en viviendas estrato 3, el 34% habita en viviendas
clasificadas en estrato 2, un 15% vive en predios estrato 5, un 12% reside en
viviendas estrato 4 y un 0.2% habitan en predios estrato 1. 5
GRAFICA 1.8
40,00%
Estrato 1
30,00%
Estrato 2
20,00%
Estrato 3
10,00%
Estrato 4
0,00%
Estrato 5
Estrato 6
ESTRATIFICACION SOCIOECONOMICA
FUENTE: Departamento Advo. de Catastro Distrital
La persona natural como administrador se ha vuelto muy popular desplazando a

la persona jurídica, por la falta de compromiso e idoneidad en el cargo lo cual ha
llevado a las agrupaciones o conjuntos a caer en el error como lo muestra muy
claramente Andrés Martínez Díaz en su libro la propiedad horizontal y su
administración, las cuales contratan al pensionado por su disponibilidad de
tiempo, al militar por su disciplina cosa que no lleva a ningún lado, ya que no
tienen ninguna experiencia en el tema, cosa muy parecida le sucede a las
empresas o personas jurídicas en el mercado, las cuales tiene muchas
administraciones de copropiedad pero ninguno de los administradores
encargados son idóneos en el tema y más importante que todo y en esto la
persona natural los supera, es la propiedad por el conjunto, la cual vemos
5
(En línea) www.veeduriadistrital.gov.co/es/download.php?uid=0&grupo=245&leng=es&det=10397 -.
(s.f.). Recuperado el 18 de agosto de 2008
18
como una debilidad de la competencia y una oportunidad para explotar
rompiendo las barreras de entrada.
19
6 MARCO TEORICO
“El plan de negocio es un proceso de darle al negocio una identidad, una vida
propia. Es un procedimiento para enunciar de forma clara y precisa el propósito,
las ideas, los conceptos, las formas operativos, los resultados, y en resumen la
visión del empresario sobre el proyecto. Es un mecanismo de proyectar la
empresa en el futuro, de prever dificultades y de identificar posibles soluciones a
las coyunturas que pudieran presentarse.”6
El modelo de plan de negocio será una combinación del de Rodrigo Varela que
presenta en su libro innovación empresarial, refiriéndonos en el procesos para
un plan de negocio, pero en la elaboración de los análisis, toma de decisión y
estructuras generales seguirnos el modelo que presenta Henry Mintzberg en su
libro el proceso estratégico.
6.1 Proceso Organizacional.
Formulación (que hacer) Implantación (Lograr

resultados)
1. Identificación de
oportunidad y riesgo 1. Estructura y relaciones de la
organización.
Estrategia
corporativa
2. Determinar recursos materiales, Patrón de
técnicos, financieros y admón. De la
empresa. propósitos 2. Procesos y comportamientos
que definen a organizacionales.
la empresa y
3. Valores personales y aspiraciones de su campo de
los administradores de alto nivel.
acción. 3. Liderazgo de alto nivel.
4. Reconocimiento de la responsabilidad no
económica ante la sociedad.
6
VARELA, Rodrigo, Innovación Empresarial. Editorial Prentice Hall 2001, pagina 161.
20
6.2 El desarrollo de la estrategia.
Condiciones y tendencias Competencia o capacidad

ambientales económicas, distintiva, capacidad
técnicas, políticas, financiera,
fiscales, sociales, administrativa, funcional,
comunidad, nación y organizacional,
mundo. reputación, historia.
Oportunidades y riesgos, Recursos corporativos como

Consideración de todas
identificación, ampliación o restricción de la
las combinaciones
investigación, evaluación oportunidad, identificación de
de riesgo. fortalezas y debilidades,
programas para incrementar
capacidad.
Evaluación para
determinar la mejor
coincidencia y
oportunidad de negocio.
Elección de productos y
mercados.
6.3 Plan De Mercadeo

Mercado Objetivo
segmentación socio
demográfica, geográfica,
Posicionamiento. psicografica.
Plan De Mercadeo
Producto servicio, Precio Lugar.

beneficios vs Percepción del Canales de distribución,
características. consumidor. Precio punto de venta..
Componente del competitivo variable
producto. costos.
Servicio momento de Promoción, publicidad

variedad pre-venta. objetivos medios, medición,
Venta posventa. promoción objetivos.
21
6.4 Plan Financiero
Suposiciones Básicas.
Ventas Proyectadas. Costos variables.

Costos fijos.
Margen Bruto
Pérdidas y ganancias. Balance cuentas de Flujo de caja proyectado.

Significado contenido. activos, cuentas de Canales de distribución
pasivo, patrimonio. punto de venta.
Indicadores del Inversiones, capital de

negocio. Punto de trabajo activos fijos.
equilibrio, liquidez
actividad, solvencia
rentabilidad.
Evaluación de
inversiones. Costo de
dinero. Costo de
oportunidad tiempo de
recuperación.
Evaluación VPN.
Evaluación TIR
Evaluación EVA.
La empresa centrara su atención en el modelo de propiedad Horizontal por

extensión el cual lo explica Andrés Martínez Díaz en su libro la propiedad
horizontal y su administración, por el cual se ha extendido la propiedad
horizontal por pisos a otros modelos arquitectónicos como casas, condominios
campestres, bodegas, parqueaderos, etc., distinguiendo que en la ley 675 de
2001 en el artículo tercero define los diferentes tipos de uso de las edificaciones,
Residencial, comercial, o mixto, el cual la empresa se especializara en el uso
residencial.
22
“El servicio de la administración en la propiedad horizontal como producto, ya
que es el resultado de un proceso de gestiones cuyo objeto esta dado a la
presentación del servicio, que al final arroja la satisfacción de las necesidades
derivadas de la comunidad sometida al llamado régimen legal de propiedad
horizontal.” 7
La función de administrador está regulada por la ley 675 de 2001, donde se

especifican las funciones de los órganos de administración en la copropiedad,
hay dos tipos de administración en el marco legal que se formula en el artículo
11 de la ley 182 de 1948, la primera opción es que los propietarios de los
departamentos o pisos pueden constituir una sociedad y la segunda es la
creación de los estatutos, el cual es el reglamento de propiedad horizontal y en
donde se faculta a la asamblea general nombrar al administrador, el cual puede
ser de naturaleza jurídica o natural.
Las agrupaciones de vivienda son de carácter sin ánimo de lucro, como lo

especifica Andrés Martínez en su libro la propiedad horizontal y su
administración son entidades comunitarias, asociaciones de vecinos de
copropietarios, cooperativas de vecinos y su objeto social está dado a la
prestación del servicio de dicha comunidad.
El modelo de Linares Zapater, Ángel en su Guía de Redacción del Plan de

Empresa de 1997 establece las pautas para la elaboración de un plan de
negocios estructurado en Resumen del Proyecto, Presentación de los
Promotores, Análisis de la Idea de Negocio, Plan de Mercadeo, Plan de
Producción, Plan Económico-Financiero, Plan de Organización, Plan de Puesta
en Marcha y Plan de Contingencia.
Los modelos proporcionados por el tutor de pasos prácticos para la elaboración

de un plan de negocios fueron revisados e implementados para el buen
desarrollo de la idea de nuestro negocio.
7
Martínez Díaz, Andrés. La propiedad Horizontal y su administración. Librería ediciones del profesional
Ltda., 2004. Pagina 14.
23
6.5 Modelo De Emprendimiento
NO
¿Da factible
Realice
Conformacio el analisis
analisis
n del talento
financiero
oportunidad humano? Mintzberg,
de negocio Plan
Financiero-
SI
¿ Da
Realice
factible
Planeacion analisis
el
Plan de del NO
analisis
negocio. talento
financier
humano
o?
SI
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Realice Plan de factible
Desarroll
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Inicio
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SI
SI
¿ Da Realice
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analisis Plan de
analisis su plan de
organizac legal y negocio
negocio.
ional? NO social
R
24
6.6 MARCO CONCEPTUAL
Los siguientes conceptos son tomados de la ley 675 de 2001, la cual regula la
propiedad horizontal.
Propiedad: La define ordenamiento como sinónimo de dominio; entendiendo

como dominio el derecho real sobre una cosa corporal, para gozar y disponer de
ella arbitrariamente no siendo contra la ley o el derecho ajeno.
Propiedad Horizontal: Se refiere a aquellas construcciones o inmuebles

generales o matrices qué contienen dos o más unidades privadas y que
inicialmente se conocieron como edificios ya sean por pisos o por
departamentos, así sean de un solo piso.
Bienes Privados: Son aquellas partes especificas del inmueble, donde el

propietario tiene el goce pleno, pude disfrutar de privacidad, e impartir el uso
preconcebido y por el que fue adquirido.
Bienes Comunes: Son aquellas en que el titular de la unidad privada tiene el

derecho para servirse de ella, disfrutar, usar, destinar y compartir con los demás
titulares de propiedad de las otras unidades privadas que en conjunto
constituyen el inmueble global sometido al régimen de propiedad horizontal.
Administrador: Es la persona jurídica o natural, que es nombrada por la

asamblea general de propietarios de unidades privadas, y/o elegido por el
consejo de administración, para cumplir dentro del respectivo periodo estatutario
o legal.
Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno,

cuya escritura comprende un número plural de unidades independientes, aptas
para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional.
Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados

sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y
25
utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, entre
otros.
Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio

particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la
normatividad urbanística vigente.
Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio

particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de
conformidad con la normatividad urbanística vigente.
Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la

administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos
para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio
o conjunto.
Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación

porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en
los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal.
Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio

cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la
presente ley.
26
7 OBJETIVO GENERAL
Constituir una empresa de administración de propiedad horizontal en el término

de un año, con un target a los estratos 3, 4 y 5 en la ciudad de Bogotá,
centrándose en la administración y contabilidad de la copropiedad además
generando alianzas estratégicas con las empresas de vigilancia, aseo,
fumigación, mantenimiento de equipos hidráulicos y demás necesidades de la
agrupación; específicamente en las la localidad de suba para luego pensar en
integrar mas localidades, centrándonos en un servicio integral de aseo,
contabilidad y gestión administrativa; Generando para ello investigación y
generación de estrategias en los campos Organizacional, Financiero, Mercadeo,
Talento humano, Investigación y desarrollo, legal y operación o logístico.
8 OBJETIVOS ESPECIFICOS
1. ORGANIZACIONAL: Realizar las estrategias de planeación,

organización, dirección, control y logística de la empresa.
A. Realizar análisis del macro entornó a través del marco PESTEL,
político, económico, social, tecnológico, ecológico y legal; para así
diagnosticar las variables que afectan a la organización de un
entorno especifico, para aprovechar las oportunidades o amenazas
del mismo.
B. Determinar las cinco fuerzas de la organización, Amenaza de

nuevos competidores, amenaza de servicios sustitutos, intensidad
de rivalidad de los competidores y por último el gobierno, lo que
nos permitirá identificar amenazas y oportunidades al interior de la
27
organización, lo cual nos da herramientas para la elaboración del
Análisis DOFA.
C. A través del análisis DOFA (DEBILIDADES OPORTUNIDADES
FORTALEZAS AMENAZAS), PESTEL, MEFE (MATRIZ DE
ANALISIS EXTERNOS), MEFI (MATRIZ DE ANALSIS INTERNOS)
construir las estrategias de planeación, organización, dirección,
control y logística de la organización.
D. Elaboración de la misión, visión e identificación de la ventaja
competitiva o valor agregado de la organización, para facilitar la
elaboración de metas y alcances de la organización.
2. FINANCIERO: Realizar análisis financiero, para determinar la

viabilidad del proyecto, tamaño del proyecto, inversión inicial y una
proyección de crecimiento.
A. Elaboración de estudio de tamaño de proyecto para determinar
inversión inicial, cantidades requeridas, precios, costos fijos y
variables, lo que nos llevara a la identificación del punto de
equilibrio entre la ganancia y la perdida.
B. Elaboración de un balance general, estado de resultados y flujo de

caja proyectado a dos años, a partir de estos fijar metas tanto en
ventas como en costos.
C. A partir de las proyecciones de los informes financieros, realizar
estudios como el EBITDA el cual nos muestra la viabilidad del
proyecto.
D. Determinar las fuentes y usos de la organización.
28
3. MERCADEO: Realizar una investigación de mercado exploratoria,
para determinar las necesidades de las copropiedades y el concepto
de las mismas hacia la representación legal por medio de una persona
jurídica.
A. Realizar estrategias de promoción o publicidad a través de

invitaciones a desayunos o almuerzos de trabajo, a los miembros
del consejo de administración de la copropiedad.
B. Realizar estrategias de penetración del mercado a través de

precios y servicios integrales de administración de propiedad
horizontal.
C. Realizar el análisis correspondiente, para la segmentación del

mercado, enfocando la fuerza del marketing hacia un solo punto.
D. Elaboración de un brief de negocio, para la presentación a los

clientes potenciales.
E. Posicionamiento de la marca en el mercado inmobiliario, buscando

un 10% de participación, en un plazo de cinco años, a través de
una campaña publicitaria.
4. TALENTO HUMANO: Creación de un departamento de recursos

humanos, buscando el bienestar tanto de los empleados como de la
organización.
A. De acuerdo al análisis de mercadeo explotar las necesidades de la

copropiedad a través de un proceso de selección de personal
basado en competencias, las cuales son las habilidades de
29
gestión y sensomotrices de las personas. Así asegurando la
calidad del personal.
B. Creación de un organigrama horizontal, el cual permite el orden y

la comunicación en la organización.
5. LEGAL: Investigar los aspectos legales y reglamentaciones que se

refieren a la propiedad horizontal que afecten la gestión de la
organización.
A. Identificar herramientas en los aspectos y reglamentaciones que

permitan ofrecer un servicio eficaz.
B. Realizar un estudio detallado de la ley 675 de 2001, para estar al
día con la reglamentación de la propiedad horizontal.
C. Integración del código nacional de policía, el código de transito con
la ley 675 de 2001, así gestionando los posibles conflictos con la
comunidad.
30
9 METODOLOGIA
En la realización del proyecto de investigación descriptivo, es necesario tener en

cuenta la información primaria y secundaria, ya sea en base de datos o a través
de pruebas de campo, con el complemento de los conocimientos vistos en el
transcurso de la carrera, buscando así, la consecución de los objetivos
planteados para el desarrollo de la investigación, a continuación se hace
relación de la metodología a seguir, con sus herramientas de ayuda
correspondiente.
OBJETIVO ACTIVIDAD ASIGNATURA HERRAMIENTAS FUENTES
ORGANIZACIONAL
Realizar análisis del -Análisis del -Estrategia. - Análisis PESTEL Direccionamiento

macro entornó a través sector, político, -Proceso y donde se estratégico.
del marco PESTEL, económico, social, teoría establecen las
Dane, Banco de
político, económico, ecológico, legal, administrativa. oportunidades y
la república, ley
social, tecnológico, tecnológico. -introducción a amenazas en el
675 de 2001,
ecológico y legal; para la entorno.
-Identificación de decretos de la
así diagnosticar las administración.
amenazas y superintendencia.
variables que afectan a
oportunidades.
la organización de un Ministerio
entorno especifico,
protección.
para aprovechar las
oportunidades o
amenazas del mismo.
A través del análisis - Análisis -Gestión de Matriz MEFE ( Se Direccionamiento

DOFA (DEBILIDADES PESTEL. proyectos. establecen las estratégico.
OPORTUNIDADES -MATRIZ -Estrategia. variables externas
PESTEL.
FORTALEZAS INTERNA.(MEFI) que pueden
AMENAZAS), -MATRIZ afectar a la
Sector
PESTEL, MEFE EXTERNA organización)
31
(MATRIZ DE (MEFE) MEFI ( Se inmobiliario.
ANALISIS -Identificación de establecen las
EXTERNOS), MEFI fortalezas, variables externas
(MATRIZ DE ANALSIS debilidades, que pueden
INTERNOS) construir amenazas y afectar a la
las oportunidades. organización)
Estrategias de -Conclusiones. MATRIZ DOFA.
Planeación, MATRIZ DEL
organización, BCSG.
dirección, control y
logística de la
organización.
Determinar las cinco -Análisis de la -Estrategia. -Benchmarking Sector

fuerzas de la competencia. (Seguimiento de inmobiliario y
organización, estrategias del construcción.
-Análisis de
Amenaza de nuevos líder del
proveedores. Lonja de
competidores, mercado).
administración de
amenaza de servicios
-Análisis de
- Alianzas propiedad
sustitutos, intensidad nuevos servicios.
estrategias. horizontal.
de rivalidad de los
competidores y por
-Integración
último el gobierno, lo Vertical y/o
que nos permitirá horizontal.
identificar amenazas y
oportunidades al -Investigación y
interior de la desarrollo.
organización, lo cual
nos da herramientas
para la elaboración del
Análisis DOFA.
Elaboración de la -Elaboración de la -Introducción a -

misión, visión e misión. la
identificación de la -Elaboración de la administración.
ventaja competitiva o visión.
valor agregado de la -Identificación de
organización, para metas a corto y
facilitar la elaboración largo plazo de la
32
de metas y alcances organización.
de la organización.
FINANCIERO
Realizar análisis -Elaboración de -Administración de -Excel, Portafolio,
financiero, para estudio de tesorería. Regresiones, cámara y
determinar la viabilidad tamaño de -Gerencia Financiera. proyecciones, comercio,
del proyecto, tamaño proyecto para -Finanzas Ebitda Dane, gestión
del proyecto, inversión determinar corporativas. (Viabilidad del de proyectos.
inicial y una proyección inversión inicial, -Finanzas Básicas. Proyecto),
de crecimiento. cantidades -Gestión de Tablas de
requeridas, proyectos. correlación (
precios, costos Establecen la
fijos y variables, relación de
lo que nos llevara diferentes
a la identificación variables)
del punto de
equilibrio entre la
ganancia y la
perdida.
-Elaboración de
un balance
general, estado
de resultados y
flujo de caja
proyectado a dos
años, a partir de
estos fijar metas
tanto en ventas
como en costos.
-A partir de las
proyecciones de
los informes
financieros,
realizar estudios
como el EBITDA
el cual nos
muestra la
viabilidad del
proyecto.
33
-Determinar las
fuentes y usos de
la organización
MERCADEO
Realizar una -Cálculo del - Fundamentos de -Encuestas. Investigación

investigación de tamaño de la mercadeo. -Programa de mercados
mercado exploratoria, muestra. -Investigación de Spss. de las
para determinar las -Elaboración de Mercados. -Word, Excel. copropiedades
necesidades de las encuesta. -Investigación
copropiedades y el -Prueba Piloto. cuantitativa y I
concepto de las -Aplicación y cualitativa.
mismas hacia la desarrollo de la -Estadística.
representación legal encuesta.
por medio de una -Tabulación de
persona jurídica. resultados.
-Interpretación de
resultados.
-Conclusiones.
Realizar estrategias de - Exposición del -Creatividad -Broshuer ( Benchamrking

promoción o publicidad Broshuer del publicitaria. Documento
a través de negocio. donde se
-fundamentos de
invitaciones a -Dar a conocer el describe
mercadeo.
desayunos o servicio. quiénes somos
almuerzos de trabajo, -Resolver dudas o y nuestros
a los miembros del posibles servicios)
consejo de inquietudes
administración de la acerca de la
copropiedad. empresa y/o del
servicio.
Realizar el -Análisis del - Gerencia de - Sector de

análisis sector. mercadeo. Benchmarking. propiedad
correspondiente, -Estrategia. -Análisis horizontal en
- Análisis de la
para la -Procesos y teoría PESTEL. la localidad de
competencia.
segmentación administrativa. -Investigación suba.
Del mercado, -Identificación de de número de
Alcaldía local
enfocando la clientes agrupaciones
Suba.
fuerza del de uso
34
marketing hacia potenciales. residencial en
Un solo punto. la localidad de
suba.
Elaboración del, -Creación de la -Estrategia. - Word, Excel, Investigación
Broshuer para la misión y visión -Creación de Power Point. de mercados.
presentación a los organizacional. empresa.
-Ilustrator
clientes potenciales. -Identificación del -Innovación y
valor agregado desarrollo de
de la compañía. producto.
-Creación del logo -Creatividad.
y copy de la
compañía.
-Especificación de
los servicios
ofrecidos por la
compañía.
Posicionamiento de - Campaña de - Creatividad. - Ilustrator,

la marca en el publicidad grafica -Creatividad power point,
Introducción al
mercado inmobiliario, a través del publicitaria. flash.
marketing
buscando un 10% de broshuer, folletos -Habilidades
Philip Kotler.
participación, en un y display. emprendedoras.
plazo de cinco años, -Recordación de
a través de una marca a través de
campaña publicitaria. la campaña.
TALENTO HUMANO
Creación de un -De acuerdo al -Desarrollo Humano. -Modelo de perfil

departamento de análisis de -Gestión Humana. de
Dirección
recursos humanos, mercadeo -Gestión por competencias (
estratégica de
buscando el bienestar explotar las competencias. Donde se puede
recursos
tanto de los empleados necesidades de seleccionar a los
humanos
como de la la copropiedad a empleados de
ALLES
organización. través de un acuerdo a las
Martha Lucia.
proceso de competencias
selección de requeridas por Diccionario de
personal basado el cargo). competencias
en competencias, -Modelo
de Mcber.
las cuales son las Organigrama
35
habilidades de horizontal.
gestión y
sensomotrices de
las personas. Así
asegurando la
calidad del
personal.
-Creación de un
organigrama
horizontal, el cual
permite el orden y
la comunicación
en la
organización.
INVESTIGACION Y DESARROLLO
Investigar nuevos - Innovar y -Creatividad.

servicios del sector desarrollar nuevos -Habilidades
inmobiliario para servicios. emprendedoras.
ponerlos en práctica -Innovación y
generando una ventaja desarrollo de
competitiva en el Producto.
mercado.
ASPECTO LEGAL.
Investigar los aspectos -Realizar un -Derecho Público. Leyes, decretos, Ley 675 de
legales y estudio detallado -Derecho comercial. normas. 2001.
reglamentaciones que de la ley 675 de -Gestión Pública.
Codigo de
se refieren a la 2001, para estar
policía.
propiedad horizontal al día con la
que afecten la gestión reglamentación de
de la organización. la propiedad
horizontal. Reglamento
-Integración del de propiedad
código nacional horizontal.
de policía, el
Decreto de la
código de transito
superintenden
36
con la ley 675 de cia de
2001, así vigilancia.
gestionando los
posibles conflictos
con la comunidad.
Constitución de la Constituir Creación de Formularios de Código de

empresa. empresa. empresa. constitución de comercio.
Definición de la empresa.
razón social
Registro en
cámara y
comercio.
37
10. DESARROLLO DEL PLAN DE NEGOCIOS
10.1 PLAN ORGANIZACIONAL
10.1.1 Análisis Pestel
1. POLITICO
El gobierno de Colombia, durante el mandato de Álvaro Uribe Vélez ha

cumplido a cabalidad las exigencias del fondo monetario internacional, en
lo que se refiere a política fiscal interna, lo refleja el último informe
realizado por el jefe de la misión, Benedict Clementes, el encargado de
valorar la economía colombiana. El cual asegura que la deuda pública a
corto plazo a disminuido, viéndose reflejado en un superávit del sector
publico consolidado el cual registro registró un superávit fiscal de $6.8
billones, cerca de 1,4% del PIB como resultado de un superávit en el
Sector Público No Financiero (SPNF) de $7.3 billones en el Banco de la
República por $1.11 billones, en el Fondo de Garantías de Instituciones
Financieras (Fogafin) por $276.000 millones y de costos de la
reestructuración financiera por $779.000 millones.8
La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal

es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá
a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde
éste se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos
nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación
con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo
establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986. (...)"en cualquier
caso, los conjuntos residenciales son agentes de retención, cuando en
ejercicio de sus funciones intervengan en actos u operaciones en los
8
( En Línea) Espectador.com; Gobierno promete al FMI una disciplinada economía fiscal; 7 noviembre de
2008.
38
cuales deben por expresa disposición legal, efectuar la retención
correspondiente. 9
La violencia y la guerra interna que libra el país ya cumple más de 60

años, lo que lleva a que los inversionistas extranjeros y demás países lo
determinen como punto peligroso y de alto riesgo para la inversión de
capital, esta imagen se ha venido transformando gracias a la política de
seguridad democrática 10 del presidente Álvaro Uribe Vélez la cual ha
devuelto la confianza a los ciudadanos colombianos y por ende a los
inversionistas extranjeros, apoyada por las estrategias de mercadeo del
gobierno para fortalecer al estado como una marca conocida y la cual
muestra la belleza y abundancia de sus recursos, humanos y naturales,
más conocida como Colombia Es Pasión. Aunque esta política se ha visto
manchada por la parapolitica La unión entre paramilitarismo.
11
Delincuencia y poder se abrazan. La parapolítica resulta así una forma
torcida, perversa e inaceptable de acceder al poder político y/o de
conservarlo. 12
El país sufre grandes problemas sociales debido a la pobreza, falta de
cobertura en salud y educación, lo que ha llevado a situaciones precarias,
pero durante los últimos siete años y como lo refleja el dane en su
documento avances y retos de la política social en Colombia de 2007 se
ha venido mejorando e intentado reforzar en los siguientes puntos:
• Con respecto a políticas de comercio exterior el país cuenta con

preferencias arancelarias y acuerdos comerciales como, el ATPA –
ATPDEA, Sistema Generalizado de Preferencias para los Países
9
(En Línea) Consultorio de Impuestos y servicios legales,
http://www.kpmg.com.co/publicaciones/consultorio/Cons04/abri19_04.htm
10
(En Línea)Espectador.com; Gobierno promete al FMI una disciplinada economía fiscal; 7 noviembre de
2008.
11
(En línea) Porque la parapolítica, www.polodemocrtaico.net, Luis Sandoval, febrero 2007.
12
(En línea) Porque la parapolítica, www.polodemocrtaico.net, Luis Sandoval, febrero 2007.
39
Andinos (SGP andino), Sistema Generalizado de Preferencias -SGP-
en otros países, Comunidad Andina de Naciones (CAN), Tratado de
Libre Comercio de los Tres (TLC-G3), Acuerdo de Complementación
Económica con Chile, Asociación Latinoamericana de Integración
(ALADI), Comunidad del Caribe (CARICOM), la Organización Mundial
del Comercio (OMC), Área de Libre Comercio de las Américas (ALCA),
Colombia en la Cuenca del Pacífico, Acuerdo de Complementación
Económica MERCOSUR y Colombia.
ECONOMIA:
El ciclo económico de las empresas en el entorno de la industria

colombiana se caracteriza por las variables industrialización, localización,
competencias las cuales enfrentan actualmente un período de transición
complejo hacia un nuevo modelo de desarrollo, que prioriza políticas
dirigidas a la competitividad, la educación, la inversión privada, las
exportaciones, la conectividad y la convivencia social. Por lo tanto, en la
nueva economía globalizada, las regiones y localidades en lugar de
desaparecer, quedan integradas en redes internacionales que
interconectan sus sectores más dinámicos. En este sentido, la
descentralización y la globalización son dos tendencias que convergen en
la apertura, en un proceso en el cual el papel de las ciudades y la
competencia entre ellas se vuelven más significativos. 13
Los resultados del PIB durante los últimos 40 años no han presentado
crecimiento negativo, lo que refleja que el comportamiento económico ha
sido positivo más no significativo, como se describe en la tabla 2, se han
presentado crisis como la del año 1999, donde se presento la caída del
sistema de financiamiento para vivienda UPAC.
13
Ciclo de vida de las Firmas, David Emilio Martínez, 2009, ( En Línea)
http://www.eumed.net/cursecon/ecolat/co/09/dero.htm
40
Fuente: Dane.
La variación de precios es administrada por el Banco de la Republica

manteniendo políticas sobre la oferta monetaria y el manejo de la tasa
representativa frente al dólar, donde en los últimos años la inflación se ha
mantenido bajo el 10 % de incremento anual, ofreciendo una seguridad
frente a la política monetaria, debido a esta política se ha presentado una
revaluación significativa del peso colombiano, a través de la disminución
de las tasas de interés afectando a los exportadores colombianos
disminuyendo sus ingresos por producto y aumentando las importaciones
afectando la competitividad del producto interno.
La disminución reciente del ritmo económico, las coyunturas globales

como lo es la crisis hipotecaria en estados unidos ha permitido el aumento
de la tasa de desempleo y disminuyendo los niveles de ingresos fiscales,
presentando déficit o creación de tributos adicionales.
SOCIOCULTURALES:
Manejo social del campo. Al reconocer que el campo colombiano aglutina

más de 12 millones de colombianos de los cuales un alto porcentaje
41
enfrenta precarias condiciones de vida, reflejadas en altas tasas de
pobreza e indigencia, el Gobierno nacional puso en marcha una estrategia
destinada a mejorar las condiciones de vida de los habitantes rurales.
Esta estrategia permitió el incremento de más de 370.000 mil hectáreas
agrícolas y forestales sembradas entre 2002 y 2005. Así mismo, más de
40.000 familias fueron beneficiarias del Programa Familias
Guardabosques entre 2002 y 2006 –vinculación de familias con alto
riesgo de ser afectadas por cultivos ilícitos al proceso de erradicación y al
cuidado del medio ambiente.
FUENTE: DANE
Como vemos en la grafica anterior la pobreza a disminuido draticamente

mostrando una relacion inversamente negativa con el crecimiento del
producto interno bruto, estso resultados se dan gracias a los aumentos de
progrmas sociales que se pusieron en marcha por el gobierno.
Asi mismo las acciones de la fuerza publica y gobierno en aspectos de

guerra y sociales han dado frutos al aumentar la inverison extranjera
directa en el pais, dando a entender que la confianza esta volviendo y asi
lo refleja los estudios del Dane con respecto avances de seguridad, como
lo muestra el siguiente grafico.
42
Revolución Educativa: Se crearon 1.4 millones de nuevos cupos en
educación básica y media, lo que se tradujo en un aumento de cobertura
bruta del 81.6% en 2002 al 90 % en 2006. En educación superior
aumento un 9% en cobertura. 14
Protección y Seguridad Social: Con la creación de 8,7 millones de cupos

adicionales de Aseguramiento en Salud para los más pobres (Régimen
Subsidiado), se pasó de una cobertura del 55% en 2002 al 71% en 2006
–sobre la población más pobre, perteneciente a los niveles 1 y 2 del
Sisbén3–. Se amplió la cobertura de los programas de cuidado,
protección y nutrición para los niños, adolescentes y adultos mayores,
hasta llegar en 2006 a 927.000 niños en Hogares de Bienestar4, más de
un millón de niños atendidos por el Programa Desayunos Infantiles –
programa de asistencia alimentaria para niños de 6 meses a 5 años de
edad, que busca contribuir a su seguridad alimentaria y nutricional–, más
de 3 millones de beneficiarios del programa Restaurantes Escolares –
14
Avances y retos sociales en Colombia, Dane 2007.
43
programa que apoya, mediante un complemento alimentario, a los niños
entre 5 y 17 años que asisten a la escuela–, más de 680.000 familias
atendidas por el programa de transferencias condicionadas Familias en
Acción, y 600.000 adultos mayores atendidos por programas de
subsidios monetarios y alimentarios.15
TECNOLOGIA
El país presenta un crecimiento significativo en la industrialización y mano

de obra calificada, permitiendo el ingreso de capital extranjero y la alta
competividad de los productos y servicios nacionales, logrando poder
enfrentarse a un entorno cambiante y mitigando los riesgos generados por
la incertidumbre y desconocimiento del mercado.
15
Avances y retos sociales en Colombia, Dane 2007.
44
10.1.2 LAS CINCO FUERZAS DE LA ORGANIZACIÓN
El modelo de las cinco fuerzas de Porter es una herramienta de gestión

que permite realizar un análisis externo de una empresa, a través del
análisis de la industria o sector a la que pertenece. 16
 Poder de Negociación de los Clientes:
Los clientes de las agrupaciones se encuentran organizados en consejos

de administración, los cuales tienen políticas y normas para la celebración
de contratos, por lo que se refleja un nivel de organización de los clientes
donde los estándares de exigencia son altos y se necesita un nivel de
diferenciación o valor agregado del servicio.
 Amenaza de Nuevos Competidores:
Es posible que al mercado sigan ingresando personas naturales

informales, debido a que las actuales empresas especializadas en
administración siguen proyectando desinterés y malos resultados en las
copropiedades, además el mercado no tiene ninguna barrera de entrada
debido a que es poco desarrollado y explotado, así que es fácil que como
nuestra empresa entre al mercado nuevas competidores y tomen una
porción, por lo importante de establecer estrategias que generen barreras
de entrada a través de la diferenciación de los servicios y en costos,
permitiendo que la organización tenga una ventaja competitiva.
 Rivalidad entre los Competidores:
Existe un sin número de competidores y todos tienen una pequeña

porción de participación en el mercado, pero cada uno esta posicionado
en su nicho. Ninguno tiene interés en pautar o difundir sus servicios, por
lo que se pretende posicionar la empresa a través de la divulgación en
raido e internet y abarcar ese mercado repartido por la informalidad.
16
El modelo de las cinco fuerzas de Porter, (En Línea) http://www.crecenegocios.com/en-modelo-de-las-
cinco-fuerzas-de-porter/, 15 Mayo de 2009.
45
La guerra de precios es una constante en la cual la organización tiene
una desventaja muy grande debido a sus costos fijos que están
representados en el talento humano de sus administradores y
colaboradores.
 Amenaza de Servicios Sustitutos:
Las empresas de aseo y vigilancia que tiene conocimiento de la

propiedad horizontal y el contacto con los consejos de administración
pueden diversificar sus servicios abarcando el campo de la administración
integral.
 Poder de Negociación de los Proveedores:
Los proveedores en este mercado son las empresas con las cuales se
trabajan de la mano como lo es la empresa de vigilancia, Aseo y de
Asesoría Legal los cuales ya se encuentran estructurados y agremiados
como lo es el caso de las empresas de vigilancia a través de la
Superintendencia de Vigilancia. Por lo cual se hace necesario e
importante establecer alianzas estratégicas que permitan a la
organización y proveedores tener una ventaja competitiva frente a la
competencia.
46
10.1.3 ANALISIS MATRIZ DOFA
DOFA Es una metodología de estudio de la situación competitiva de una

empresa en su mercado (situación externa) y de las características
internas (situación interna) de la misma, a efectos de determinar sus
Debilidades, Oportunidades, Fortalezas y Amenazas. 17
FORATELZAS DEBILIDADES
Capacidad: Idoneidad de los Posicionamiento: Falta de

colaboradores de la empresa en la conocimiento de las agrupaciones y
ciencia de administración. consejos de administración de la
empresa, aumentando las barreras de
Conocimiento de la ley 675 de 2001 entrada en el mercado.
donde se regula el funcionamiento de
las copropiedades. Falta de Conocimiento de la
Competencia: Es tan poca la
Conocimiento del código de policía y información que se convierte en una
Convivencia con el fin de mitigar los variable de incertidumbre.
conflictos.
Capital: Falta de capital para la
Modelo de Negocio: Un esquema consecución de los objetivos
donde se ofrece un servicio integral corporativos.
abarcando las necesidades de las
agrupaciones residenciales. Empresa como Administrador: La
mal y deteriorada imagen de las
• Contabilidad. empresas de administración de
• Aseo. propiedad horizontal
• Asesoría Legal.
Capital de Retorno: Es necesario
Estructura del Negocio: Personería proyectar un flujo de caja para validar
Jurídica y capacidad de respuesta el tiempo estimado para el capital de
frente a posibles inconvenientes retorno de la inversión inicial.
durante el ejercicio de la prestación del
servicio. Estrategia de Bajos Precios: La
calidad del trabajo y la falta de
Innovación: Es una empresa joven idoneidad de los administradores los
con una estructura horizontal abierta a obliga a utilizar una estrategia de bajos
17
Wikipedia, Análisis DAFO, 02 de Mayo de 2010
47
los cambios y a la incertidumbre del precios, la cual la empresa no puede
mercado. competir según esta variable.
Segmentación: Se especializa en un
mercado objetivo permitiendo
centrarse en sus clientes, ofreciendo
siempre oportunidades de mejora y
corrección.
OPORTUNIDADES AMENZAS
Tamaño del Mercado: El crecimiento de Formalización del Administrador: Si las

la industria de la construcción se personas que ejercen por su propia cuenta
encuentra en auge, con la nueva se agremian o forman empresa, podría
normatividad es obligatorio tener un aumentar la competencia en el mercado.
administrador que rige y haga velar el
código de la propiedad horizontal. Normatividad: Modificaciones de la
normatividad que rige la administración de
Competencia: Poca competencia formal u propiedad horizontal y de los proveedores
organizada en el campo de la necesario para el ejercicio.
administración de la propiedad horizontal.
Diversificación de los proveedores:
Alianzas Estrategias: Establecer alianzas
estratégicas con proveedores para la En los últimos años las empresas de
prestación del servicio de vigilancia. vigilancia y aseo han empezado a abrirse
espacio en la administración de propiedad
Outsourcing: Sub contratar empresas horizontal.
especializadas en el servicio de
contabilidad y aseo permitiendo ofrecerle Disminución de Construcción Nueva de
lo mejor a las copropiedad y disminuyendo Propiedad Horizontal:
costos de operación.
Disminución de la construcción
Servicios Web: Consulta de los estados ocasionando un mercado estacionario y
de cuenta, acceso a la administración de mayor competitivo, la administración es
quejas y reclamos vía mail. dependiente del crecimiento de la
construcción.
Crecimiento Economía Colombiana:
Inseguridad :
El aumento constante de la economía
colombiana permite el aumento del Los altos índices de violencia y pobreza
mercado y el pago de las obligaciones de generan altos índices de inseguridad en
administración por parte de los las ciudades del país.
copropietarios, permitiendo la estabilidad
de las agrupaciones.
48
Apalancamiento:
Bajas tasas de financiación por parte del

sector financiero, permitiendo financiar el
capital necesario del funcionamiento de la
empresa.
49
10.1.4 MATRIZ DE FACTORES INTERNOS Y EXTERNOS
De acuerdo a las fortalezas y debilidades identificadas de acuerdo al análisis

PESTEL y de las cinco fuerzas de la organización se elabora la matriz de
factores internos y externos que sirve de herramienta de análisis estratégico,
permitiendo analizar elementos internos o externos de programas y proyectos.18
MEFI
Factores Críticos para el Éxito
Fortalezas Peso Calificación Total Ponderado
1. Capacidad 0,08 4 0,32
2. Modelo de Negocio 0,05 4 0,2
3. Estructura de Negocio 0,04 3 0,12
4. Innovación 0,04 3 0,12
5. Segmentación 0,05 4 0,2
Debilidades
1. Posicionamiento 0,01 2 0,02
2.Falta Conocimiento Competencia 0,03 2 0,06
3. Capital 0,1 1 0,1
4. Empresa como Administrador 0,03 2 0,06
5. Capital de Retorno 0,07 1 0,07
6. Estrategia Bajos Precios 0,5 1 0,5
1 1,77
MEFE
Factores Críticos para el Éxito
Oportunidades Peso Calificación Total Ponderado
1. Tamaño del Mercado 0,1 4 0,4
2. Competencia 0,08 4 0,32
3. Alianzas Estratégicas 0,1 4 0,4
4. Outosourcing 0,08 3 0,24
5. Servicios Web 0,05 4 0,2
6. Crecimiento Economía 0,08
7. Apalancamiento 0,05
Amenazas
1. Formalización del Administrador 0,1 3 0,3
18
http://www.infomipyme.com/Docs/GT/Offline/Empresarios/foda.htm, 2010.
50
2.Normatividad 0,08 2 0,16
3.Diversificación 0,1 1 0,1
4. Disminución Construcción 0,1 2 0,2
5. Inseguridad 0,08 1 0,08
1 2,4
Para establecer estrategias de acción de acuerdo a la ponderación de los

valores de los factores internos y externos de la organización se ubica las
coordenadas en la matriz MEFI-MEFE donde la organización se ubica en la zona
de proteger y mantener tal como se muestra en el grafico
Grafico 1.9 Fuente Matriz MEFE Y MEFI.
51
10.1.5 ESTRATEGIAS DOFA
De acuerdo a los resultados de la matriz de factores externos “MEFE” y la matriz

de factores internos “MEFI”, se deben tomar estrategias de proteger y mantener,
las cuales se relaciona a continuación:
1. Dimensiones Ltda., ofrecerá un servicio integral a través de sus pilares

contables, Administrativos, Aseo y Asesoría Legal.
2. Los colaboradores de la organización serán seleccionados de acuerdo al

modelo de gestión por competencias, permitiendo que tengan la
idoneidad para ejercer su cargo.
3. Dimensiones Ltda., es una empresa legalmente constituida en la cámara

de comercio como sociedad limitada con un capital 1.000.000 y sus
socios son Freddy Hernández y Sebastián Torres.
4. Dimensiones Ltda., tendrá una estructura Horizontal permitiendo una

comunicación y retroalimentación entre colaboradores y directores.
5. Dimensiones Ltda., se concentrará en la localidad de suba en los estratos

3,4 y 5 de acuerdo al estudio de las concentraciones de propiedad
horizontal establecido en el taller de grado I.
6. Investigación de Mercado constante para establecer las variables

importantes para los copropietarios, representados en el consejo de
administración.
7. Establecer un flujo de caja para permitir la liquidez de la empresa y un

apalancamiento financiero de los recursos de capital y permitiendo
proyectar el capital de retorno.
8. Publicidad a través de radio y la página de internet de la empresa donde

permita identificar a los clientes y copropietarios con la empresa.
9. Establecer el precio del servicio de acuerdo al punto de equilibrio

referenciado con el mercado.
10. En dos años, si se consolida la empresa en el segmento inicial, es posible

aumentar el rango a otras localidades como Chapinero y Usaquén.
11. DIMENSIONES Ltda., se esmera en realizar alianzas estratégicas, para

proporcionar a la agrupación un servicio integral de administración de
propiedad horizontal.
52
12. Sub contratar la empresa de Aseo y de Asesoría Legal permitiendo
disminuir costos operativos, pero ofreciendo un servicio integral.
13. Establecer una estructura y cultura de la organización flexible, permitiendo

afrontar un entorno cambiante.
14. Establecer pólizas de manejo de dinero, anticipos para prever posibles

fraudes que se presenten.
53
10.1.6 MISION, VISIÓN Y ORGANIGRAM DE LA ORGANIZACIÓN
 MISIÓN
Somos una empresa dedicada a prestar el servicio de administración integral de

propiedad horizontal en la ciudad de Bogotá, específicamente a conjuntos o
edificios de uso residencial, contamos con lo mejor del talento humano, la mejor
tecnología, desarrollo de nuevos servicios y sobre todo el sentido de pertenencia
de toda copropiedad y comunidad, generando así la excelencia en la gestión,
buscando la satisfacción de nuestros clientes.
 VISIÓN
Lograr ingresar al mercado de administración de propiedad horizontal,

proyectando nuestras competencias, servicio al cliente, precios competitivos
para obtener posicionamiento en el mercado y llegar a estar en 10 años entre las
compañías más reconocidas.
 VALORES ORGANIZACIONALES
Dimensiones Ltda., cuenta con talento humano capacitado en la propiedad

horizontal y demás áreas administrativas donde se resalta la calidez del personal
y los valores inculcados por la organización que se encuentran a continuación:
 RESPONSABILIDAD.
 RESPETO.
 TOLERANCIA.
 EXCELENCIA.
 ÉTICA.
 ÉXITO.
 AMOR PROPIO.
54
 ORGANIGRAMA
Estructura organizacional horizontal basada en una comunicación fluida con el

fin de una retroalimentación continua y un aprendizaje constante de los
colaboradores y de la organización. Donde Existe un Gerente General con tres
dependencias Comercial, Contable y Administrativa.
• Comercial: Compuesto por un Gerente Comercial que es el encargado de

la gestión de atracción, retención, mantenimiento de clientes además es el
encargado de las negociaciones con los outsourcing o posibles aliados
estratégicos.
• Contable: Por el momento contaremos con un contador de planta, lo

presupuestado es que cada contador podrá llevar hasta 5 conjuntos
residenciales y hasta 10 con 2 auxiliares.
• Administrativa: Compuesto por un Supervisor que tendrá a su cargo a los

tres primeros administradores, los cuales tendrán una autonomía de
administrar como máximo tres conjuntos a su vez una secretaria que se
encargará de la gestión de oficina de la organización.
Gerente
Comercial Outsourcing
Comercial
Contable Contador
Gerente
General Administrador 1
Supervisor Administrador 2
Administrativa
Secretaria Administrador 3
55
10.2 ANALISIS FINANCIERO
Realizar análisis financiero, para determinar la viabilidad del proyecto, tamaño

del proyecto, inversión inicial y una proyección de crecimiento.
10.2.1 FIJACIÓN DE PRECIOS
El precio del servicio de administración se fijo teniendo en cuenta las siguientes

variables del mercado como de la organización:
• Resultados de la Investigación de Mercados: La investigación de mercados

reflejo que los miembros de consejo de administración están dispuestos a
pagar en promedio por el servicio de administración y contabilidad en
promedio de 1.700.000 por servicio.
• Precios de la Competencia: La competencia empresarial identificada Métrica
Ltda y A.PI.H.Ltda., sus precios de servicio oscilan en un promedio de
1.800.000 pesos por servicio de administración y contabilidad.
• Punto de Equilibrio de la Organización y Porcentaje de Ganancia: De
acuerdo al punto de equilibrio de la organización (anexo A)
De acuerdo con lo anterior los precios que se fijaron para la prestación de la

administración vigencia 2010 son:
PRECIOS DIMENSIONES LTDA.
Precio Paquete Descripción
1 Sin Aseo Este paquete consta del servicio de gestión administrativa y contable. $ 1.700.000,00
Este paquete consta del servicio de gestión administrativa, contable y

2 Aseo 1 dos personas de aseo. $ 3.800.000,00

3 Aseo 2 tres personas de aseo. $ 4.700.000,00

4 Aseo 3 cuatro personas de aseo. $ 5.600.000,00
56
5 Aseo 4 cinco personas de aseo. $ 6.500.000,00
10.2.2 INVERSIÓN INICIAL
El aporte de capital para que la empresa entre en funcionamiento es el

siguiente, discriminando los objetos y herramientas necesarias:
Unidades Precio Total

Computadores 4 $ 1.500.000,00 $ 6.000.000,00
Teléfono 4 $ 50.000,00 $ 200.000,00
Router 1 $ 80.000,00 $ 80.000,00
Escritorio 4 $ 300.000,00 $ 1.200.000,00
Sillas 4 $ 50.000,00 $ 200.000,00
Software 1 $ 1.400.000,00 $ 1.400.000,00
MUEBLES Y EQUIPOS $ 9.080.000,00
7491472
10.2.3 PUNTO DE EQUILIBRIO
De acuerdo a la inversión inicial al precio establecido para el servicio de

administración y contabilidad se elaboro la proyección del punto de equilibrio
donde se establece que para poder tener una utilidad igual a cero (0) y poder
cubrir los gastos operacionales de acuerdo al modelo del negocio es necesario
tener 8 conjuntos residenciales.
57
Punto de Equilibrio
$ 600.000.000,00
$ 500.000.000,00
Millones de Pesos
$ 400.000.000,00
$ 300.000.000,00
$ 200.000.000,00 Ventas
$ 100.000.000,00 Costo Total
$-
0 5 10 15 20 25 30
Edificios
Edificios ventas costo fijo Costo variable Costo total Utilidad operacional
$
8 $ 157.283.809,11 $ 107.114.900,00 $ 50.168.909,11 $ 157.283.809,11 -
10.2.4 PROYECCIONES
Ventas Proyectadas
$ 600.000.000,00
$ 500.000.000,00
$ 400.000.000,00
$ 300.000.000,00
Ventas Proyectadas
$ 200.000.000,00
$ 100.000.000,00
$-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Fuente Anexo – B
De acuerdo a los estimados y metas de contratos con las coopropiedades, se

proyectaron las ventas anuales donde se muestran una tendencia al alza con
una tasa de crecimiento superior a las esperadas de la inflación.
58
0,35
0,3
0,25
0,2
Porcentaje de Crecimiento
0,15
Inflación
0,1
0,05
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Se estima un aumento en las ventas, pero se refleja una disminución del

porcentaje de crecimiento, donde se refleja que a mayor número de contratos
con las copropiedades el porcentaje de crecimiento será menor sin embargo se
posiciona en niveles superiores a la inflación esperada para los años
proyectados.
10.2.5 ESTADOS FINANCIEROS
Flujo de Caja
$ 600.000.000,00
$ 500.000.000,00
$ 400.000.000,00
$ 300.000.000,00
Flujo de Caja
$ 200.000.000,00
$ 100.000.000,00
$-
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Para poder establecer la proyección del flujo de caja fue necesario elaborar un
flujo de caja proyectado a cinco años (ANEXO – C) con un aumento aplicado en
la inflación donde resalta la necesidad de buscar fuentes de apalancamiento en
59
el año 2010 para cubrir la inversión inicial y un flujo de caja negativo para el año
2011, por eso se decide que se gestionara un préstamo bancario con las
siguientes condiciones (ANEXO – D):
CONDICIONES DEL PRESTAMO

Capital a Financiar Tasa Plazo Cuota
$ 30.000.000,00 1,15% PMV 36 $ 1.022.324,92
El préstamo permite el buen funcionamiento de la organización durante los

periodos 2011-2012, la cuota mensual se encuentra incluida en los egresos de la
organización.
Utilidad Neta
200.000.000,0
150.000.000,0
100.000.000,0
Utilidad Neta
50.000.000,0
0,0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Las proyecciones de la utilidad neta se dan a la proyección del P Y G a cinco

años, donde refleja una constante de crecimiento, resaltando el bajo margen
del periodo 2011 – 2012 que también se puede reflejar en el flujo de caja,
debido a los altos costos de ventas y la poca participación de Dimensiones
Ltda. en el mercado de propiedad horizontal.
ESTADO DE RESULTADOS
PYG
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
60
VENTAS NETAS $ 204.000.000,00 $ 256.305.600,00 $ 333.165.241,80 $ 412.911.674,08 $ 517.639.838,35
COSTO DE VENTAS 160.184.900,0 167.670.914,3 175.724.754,6 181.412.824,1 186.015.818,1
Compras 0,0 1.400.000,0 1.400.000,0 1.400.000,0
Salarios $ 159.276.900,00 166.762.914,3 173.416.754,6 179.104.824,1 183.707.818,1
Depreciación $ 908.000,00 $ 908.000,00 $ 908.000,00 $ 908.000,00 $ 908.000,00
UTILIDAD BRUTA 43.815.100,0 88.634.685,7 157.440.487,2 231.498.849,9 331.624.020,2
GASTOS GENERALES: 24.600.000,0 25.756.200,0 26.783.872,4 27.662.383,4 28.373.306,6
gastos administrativos 24.600.000,0 25.756.200,0 26.783.872,4 27.662.383,4 28.373.306,6
gastos de ventas
UTILIDAD DE OPERACIÓN 19.215.100,0 62.878.485,7 130.656.614,8 203.836.466,6 303.250.713,6
OTROS INGRESOS 0,0 0,0 0
Otros ingresos
OTROS EGRESOS 3.603.911,8 2.330.305,7 869.479,5 0,0 0,0
Intereses 3.603.911,8 $ 2.330.305,72 869.479,5 0
otros egresos
U antes IMPUESTOS 15.611.188,2 60.548.180,0 129.787.135,3 203.836.466,6 303.250.713,6
provisión impuestos 22.705.567,5 48.670.175,8 76.438.675,0 113.719.017,6
UTILIDAD NETA 15.611.188,2 37.842.612,5 81.116.959,6 127.397.791,6 189.531.696,0
El Ebitda nos da una medida de los recursos o fondos que se obtiene de las
operaciones de explotación que realiza la empresa, dando como resultado de la
proyección una viabilidad notable y posible rentabilidad del negocio.
CALCULO DEL EBITDA
+ Ventas Netas: $ 204.000.000,00 $ 256.305.600,00 $ 333.165.241,80 $ 412.911.674,08 $ 517.639.838,35
- Costo de Ventas: $ 160.184.900,00 $ 167.670.914,30 $ 175.724.754,58 $ 181.412.824,13 $ 186.015.818,11
+ Depreciación $ 908.000,00 $ 908.000,00 $ 908.000,00 $ 908.000,00 $ 908.000,00
+ Intereses $ 3.603.911,83 $ 2.330.305,72 $ 869.479,50 $ - $ -
= EBITDA $ 48.327.011,83 $ 91.872.991,42 $ 159.217.966,72 $ 232.406.849,95 $ 332.532.020,23
61
10.3 ESTRATEGIA DE MERCADEO
10.3.1 INVESTIGACIÓN DE MERCADOS
Investigación de identificación de solución de problema donde la investigación se

emprende para resolver problemas específicos de marketing.1 19 buscando
identificar:
• Tendencias de los clientes y/o consejos de administración de la propiedad

horizontal.
• Fijación de precios de los servicios de administración y contabilidad
• Elasticidad del precio
• Segmentación de la competencia
• Canales de Distribución
• Nivel de satisfacción de la competencia.
• Preferencias.
Las decisiones de acuerdo a los resultados de la investigación la tomara los

directivos de Dimensiones LTDA., buscando posicionarse y romper las barreras
de entrada al mercado.
Información Histórica
Para poder detectar las oportunidades de negocio es necesario establecer

parámetros históricos frente a la tendencia de ventas, población, demografía y
estilo de vida de los posibles consumidores. Por lo cual en un estudio de
demografía del año 2002 (anexo xx) reflejo el tamaño de la población del sector
de suba 753.593 habitantes promedio con una proyección de crecimiento del
2.5% anual con una concentración 20 de edificaciones en la zona de el 35% de la
población de Suba habitan en viviendas estrato 3, el 34% habita en viviendas
19
Investigación de Mercados, Cuarta Edición, Naresh Malhotora Ed Pearson
20
Consideraciones sobre Habitabilidad de Bogotá.
62
clasificadas en estrato 2, un 15% vive en predios estrato 5, un 12% reside en
viviendas estrato 4 21.
Componentes Metodológicos
La investigación se basará en un modelo analítico que permita analizar la

relación entre las variables para representar en algún sistema del proceso real 22.
PREGUNTAS DE LA INVESTIGACIÓN
Preguntas que son enunciados perfeccionados de los componentes específicos

del problema, que deberán resolverse al finalizar la investigación:
• ¿Cuál es el Grado de Satisfacción de los miembros del consejo con la

gestión administrativa en su agrupación?
• ¿Cuáles son las tendencias o preferencias de las agrupaciones en cuestión

de administración de propiedad horizontal?
• Cuál es el precio que están dispuestos a pagar por el servicio
• Que tanto buscan la innovación en la prestación del servicio
HIPOTESIS
El mercado de la propiedad horizontal se encuentra en manos de personas

comprometidas pero que no están preparadas para la gestión administrativa en
un conjunto, por lo que existe una molestia y mal imagen del servicio de
administración de propiedad horizontal.
ELABORACIÓN DE LA ENCUESTA
La encuesta se desarrollo con 42 miembros de consejo de administración en la

localidad de suba, barrios colina campestre, mazuren, San Cipriano, La
Campiña, Iberia, El Spring donde se dejo la encuesta con una carta para su
21
www.veeduriadistrital.gov.co/es/download.php?uid=0&grupo=245&leng=es&det=10397 -. (s.f.).
Recuperado el 18 de agosto de 2008
22
Investigación de Mercados, Cuarta Edición, Naresh Malhotora Ed Pearson, página 47
63
diligenciamiento entrevistando a tres miembros de cada agrupación, y se
establecieron las preguntas de la encuesta (Ver Anexo D.)
El tamaño de la muestra se cálculo de la siguiente manera:
De acuerdo al los estudios de demografía del año 2002 23 la población del sector
de suba es de 753.593 habitantes promedio, 35% de la población de Suba
habitan en viviendas estrato 3, el 34% habita en viviendas clasificadas en estrato
2, un 15% vive en predios estrato 5, un 12% reside en viviendas estrato 4 24. Con
un nivel de confianza del 80 % y una desviación estándar del 10%, el resultado
del tamaño de la muestra fue 41 encuestados.
Porcentaje de Nro
Concentración Habitantes
Estrato 3 35% 263.758
Estrato 4 12% 90.431
Estrato 5 15% 113.039
Total 62% 467.228
N= 467.228
K= 1,28
Nivel de Confianza 80%
P 0,5
Q 0,5
E 10%
N 41
23
24
64
INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
1. Es usted miembro del consejo o junta administrativa

de su agrupación:
Personas Encuestadas
60
40
20
Encuestados
0
Si No
Encuestados 42 0
Los resultados de las encuestas muestran que todos los entrevistados

pertenecen a un consejo o junta de administración, permitiéndonos filtrar los
resultados de la encuesta mostrando las preferencias de los residentes de la
agrupación con poder de decisión sobre la elección de administrador.
65
2. El administrador que actualmente ejerce la labor en su
agruapción es:
30
20
10
0
Encuestados
Persona Natural
Empresa
Persona Natural Empresa

Encuestados 30 12
De las 42 de personas encuestadas, 30 responden que el administrador que

ejerce labores en su agrupación es una persona natural, lo que representa el
72% de la muestra de encuestados, mostrando unas preferencias de los
consejos o juntas por una persona natural y/o independiente.
3.El administrador que actualmente ejerce la labor en su

agruapción vive en la agrupación:
30
20
10
0
Resultados
Si
No
Si No
Resultados 15 27
La mayoría de los administradores según los resultados son personas naturales

por lo que teníamos la hipótesis que esas personas eran integrantes de las
66
agrupaciones como residentes o arrendatarios, mostrando que el 64% de los
administradores son personas ajenas a la agrupación sin dejar de lado que el 36
% si vive en la agrupación.
4. De acuerdo a la gestión del administrador en su agrupación,

usted se encuentra
20
15
105
0
Resultados
Muy Muy
Satisfecho Indiferente Insatisfecho
Satisfecho Insatisfecho
Resultados 6 9 2 16 9
Las tendencias de satisfacción de los encuestados no demuestran una

tendencia marcada, debido a que no se encuentra un valor significativamente
mayor, sin embargo se encuentra una insatisfacción representada en un 60 %
sobre la gestión del administrador actual.
67
5. Que opinion le merece la afirmación "Las empresas de
administración que ofrecen un servicio integral compuesto de aseo,
contabilidad, asesoria legal y gestion administrativa logran mejores
resultados al momento de ejercer su labor:
20
10
0
Totalmente Resultados
De Acuerdo
Indiferente
de Acuerdo En
Totalmente
desacuerdo
en
desacuerdo
Totalmente de Totalmente en
De Acuerdo Indiferente En desacuerdo
Acuerdo desacuerdo
Resultados 14 12 6 5 5
Las respuestas de los encuestados refleja que un 60 % están de acuerdo con la

idea de un servicio de administración integral sin dejar de lado que un 40% está
en desacuerdo o es indiferente por lo cual toca tener en cuenta todas las
posibles tendencias de los clientes.
6.Cuanto estaría dispuesto a pagar por el servicio de administración

en su agrupación:
20
15
10
5
0
Entre 800.000 Personas Encuestadas

Entre 900.000
- 900.000 Entre
- 1.000.000 Mayor a
1.000.000 -
1.300.000 1.300.000
Entre 800.000 - Entre 900.000 - Entre 1.000.000 - Mayor a

900.000 1.000.000 1.300.000 1.300.000
Personas Encuestadas 11 17 9 5
68
Era necesario establecer un precio con el cual estuvieran de acuerdo las
agrupaciones para poder realizar una fijación de precios teniendo en cuenta las
preferencias y condiciones del mercado, dando como resultado un promedio de
$1.050.000 por los servicios de administración.
7. Cuanto estaría dispuesto a pagar por el servicio de contabildad

en su agrupación:
40
20
0
Resultados
Entre 200.000 -
Entre 250.000 -
250.000 Entre 300.000 -
300.000 Mayor a
350.000
350.000
Entre 200.000 - Entre 250.000 - Entre 300.000 -

Mayor a 350.000
250.000 300.000 350.000
Resultados 10 27 3 2
Los miembros de la junta o consejo de administración, en un 65% están

dispuestos a pagar entre 250.000 y 300.000 pesos por el servicio de contabilidad
en su agrupación.
8. La agrupación cuenta con programa contable propio:

30
20
10
0
Resultados
Si
No
Si No
Resultados 15 27
69
Teniendo en cuenta la hipótesis que los conjuntos sub contratan el servicio de
administración impidiendo que la información se encuentre en las instalaciones
del conjunto y el movimiento de los papeles y comprobantes contables, quisimos
medir el nivel de agrupaciones que cuentan con un sistema contable propio,
reflejando que 27 de los 42 encuestados expresan no tener un sistema contable.
9. En su opinión cuál es la importancia de los siguientes

servicios de la administración en su agrupación, Enumere de
1 a 5, siendo 5 lo más importante y 1 el de menor
importancia:
4,00
Promedio de Resíuestas
3,00
2,00
1,00
0,00
Resultados
Cartera
Aseo Contabilidad Convivencia Seguridad
Morosa
Resultados 3,14 2,93 2,48 2,95 3,52
La pregunta nueve quiere establecer la importancia en las prioridades de los

servicios en la gestión de la administración en las agrupaciones reflejando que
hay una importancia de todos los factores que componen la gestión
administrativa, mostrando la importancia de aseo y seguridad.
CONCLUSIONES
• De acuerdo al resultado de las encuestas podemos establecer las

preferencias de las agrupaciones por las personas naturales, donde es de
suponerse por la experiencia en el sector, que las empresas han
descuidado sus agrupaciones por la falta de compromiso y sentido de
pertenencia de los administradores encargados.
70
• De las personas naturales que ejercen como administradores el 36 %
hacen parte de la agrupación, como residentes y/o arrendatarios donde
podemos concluir que las agrupaciones prefieren personas con mayor
pertenencia, conocimiento del conjunto y mayor tiempo de servicio.
• Existe una tendencia de inconformismo en el ejercicio de la labor del

administrador según la muestra, pudiendo ser por la falta de idoneidad o
capacidad de los administradores.
• La idea de la administración integral para los encuestados es un aspecto

importante por lo que podemos ver un mercado potencial para explotar.
• Con la encuesta podemos ver el precio que están dispuestos a pagar los
posibles clientes por el servicio de administración está en promedio entre
$800.000 y $1.300.000.
• Con la encuesta podemos ver el precio que están dispuestos a pagar los
posibles clientes por el servicio de contabilidad, está en promedio entre
$250.000 y $ 300.000.
• La falta de programa contable en las agrupaciones es una posible

necesidad que podemos subsanar y convertir la debilidad de los
conjuntos en una oportunidad y fortaleza diferenciadora entre la
competencia.
• Se puede establecer que las variables vigilancia, aseo y convivencia son

realmente importantes para las agrupaciones, donde podemos ver un
target para poder penetrar el mercado.
• Establecer estrategias para fortalecer o mantener la seguridad en las

agrupaciones de propiedad horizontal.
• Los resultados de la encuesta logran dar respuesta a la hipótesis de la

investigación, mostrando un sinfín de oportunidades para explotar en el
mercado logrando el posicionamiento en el mercado inmobiliario.
71
10.3.2 ANALISIS DEL SECTOR
El sector inmobiliario en el país creció el 2.9% en el año 2009 25, teniendo en

cuenta la gran crisis mundial de acuerdo a la caída de los grandes Bancos
en los Estados Unidos desplomándose la situación hipotecaria en el país del
norte, el sector respondió positivamente frente a las predicciones de los
analistas del mercado, no solo por la crisis en los estados unidos que
disminuye la inversión en el país, aumentando el desempleo en los hogares
de familia, impidiendo el pago de expensas de arrendamiento, cuotas
hipotecarias y/o expensas de administración. Un gran motor de este
crecimiento está dado a los beneficios que ha proporcionado el gobierno con
la reducción de tasa de interés para generar el estimulo de vivienda
El sector de vivienda de interés social creció en un 35% frente a 2008 según

la medición de fedelonjas, novedad significativa debido al aumento del
desempleo en el país. Las ventas de vivienda en estratos altos se han
contraído frente al año anterior y se ha generado un incremento en el
número de metros cuadrados de oficinas que se ofertan y se ha sentido
igualmente un crecimiento en la afluencia de las grandes superficies 26. Pero
no solo en Bogotá se ven aumento o crecimiento del sector inmobiliario,
Barranquilla es una ciudad que según fedelonjas está en un gran boom de
crecimiento.
No obstante, el sector afronta amenazas como lo es la poca oferta de de

suelo urbanizable generando altos costos para los constructores que al final
son transferidos a los precios de los inmueble 27
La desaceleración de los créditos de consumo y el crecimiento constante y

el aumento del sector en la construcción durante los últimos tres años
proporcionan al sector una estabilidad y tranquilidad de la cual no pueden
25
http://www.tormo.com.co/noticias/7942/Sector_inmobiliario_salio_bien_librado_de_la_crisis.html
26
ttp://www.tormo.com.co/noticias/7942/Sector_inmobiliario_salio_bien_librado_de_la_crisis.html
27
http://www.dinero.com/inversionistas/finca-raiz/positivo-desempeno-del-sector-
inmobiliario_51736.aspx
72
gozar otros sectores en la industria ni en el país, como lo muestra la grafica
1 donde refleja las transacciones inmobiliarias realizada a nivel Nacional,
donde se refleja un crecimiento significativa de estas en la ciudad de Bogotá
y un comportamiento estable en las demás ciudades grandes del país.
Grafico 1
Sin embargo en el auge de la construcción las empresas constructoras

durante los últimos dos años han decidido centrarse en la construcción de
edificios más que las viviendas como lo podemos ver en el grafico 2.
73
Observatorio Inmobiliario Catastral.
El inminente aumento del precio del suelo en la ciudad de Bogotá es una

amenaza para las constructoras y las personas que buscan adquirir vivienda
nueva, por otro lado los propietarios de los terrenos están sufriendo un
aumento inminente en la valorización de su propiedad aumentando el pago
de sus impuestos, de acuerdo a una investigación del Observatorio
Inmobiliario Catastral de 2008, refleja la variación de precios en los barrios
agrupados por la estratificación, donde en las zonas agrupadas como estrato
medio alto la cual corresponde el barrio objetivo de dimensiones Ltda., tuvo
un aumento del 11% (Ver Grafica 3) y para los estratos medio.
74
Observatorio Inmobiliario Catastral.
Adamas de los resultados y estadísticas en el crecimiento del sector de la

construcción, Mónica Elizabeth Mejía Escalante arquitecta de la Universidad
Nacional de Colombia de Medellín en su ensayo “Del discurso inmobiliario a
la habitabilidad del espacio residencial” indica que no es por capricho o para
maximizar recursos las constructoras la decisión de construir grandes
edificaciones, sino que al contrarió es debido a la demanda de los
ciudadanos y un modelo de ciudad que se va forjando con tres pilares que
ella identifica como la retorica publicitaria en la vivienda donde identifica las
variables primordiales para una efectiva comunicación, El ordenamiento
Residencial, lo que permite que las urbanizaciones se excluyan del ambiente
del comercio y por último La habitabilidad del espacio simulado, el cual es
que el cliente perciba la publicidad la simulación de su hogar como habitable.
En articulo de portafolio Carlos R. Peña / Ingeniero catastral e investigador

del grupo de procesos urbanos de la Universidad Nacional refleja la paradoja
de la disminución de empresas de administración de propiedad horizontal
frente al aumento significativo de las edificaciones y se basa en el
75
argumento que “Quienes no ofrecen presentaciones de altura y soportes
verdaderos para la viabilidad de un proyecto, ni están al tanto de los
movimientos del mercado, hacen parte de ese 83,4 por ciento de los
empresarios que desaparecieron del mapa inmobiliario”. Lo que refleja que
los empresarios disminuyen pero el mercado sigue con la necesidad de un
administrador para su agrupación por lo cual podemos concluir que las
plazas vacantes por la persona jurídica los abarca fácilmente la persona
independiente. Por otro lado refleja la poca o inexistente publicidad de las
empresas existentes y la razón para que sigan prestando sus servicios es
porque conocen el negocio y sus mercados objetivos “barrios”.
76
10.3.3 ANALISIS DE LA COMPETENCIA
Competidor Servicios Fortalezas Debilidades

• Gestión
Administrativa
• Seguridad
• Aseo Empresa con difícil acceso de
• Control de Plagas Gran diversidad de contacto, con una gran cantidad
servicios y experiencia de servicios que puede permitir
• Mantenimiento
Jardines en el sector. Cuenta que tanta diversificación lo
A.I.P.H
con una página de desvié de su razón social de
Ltda. • Mantenimiento internet lo que permite administración de propiedad
Equipos el fácil acceso de horizontal. La página de internet
• Contabilidad información. lo hace ver como una empresa
Sistematizada vieja sin sentido de innovación.
• Cursos de
Administración
Propiedad
Horizontal
Empresa con
experiencia y Diversificación de su razón
posicionamiento en el social de administradora de
• Gestión mercado, con propiedad horizontal como
Administrativa contactos con las inmobiliaria en la venta y
• Arrendamiento y constructoras como arrendamiento de inmuebles,
Venta de mazuera dando campo al mal manejo de
Metrika Inmuebles permitiéndoles la información confidencialidad
Ltda. • Administración de conseguir de la agrupación, pudiendo caer
Arrendamientos agrupaciones en un conflicto de intereses. Por
administradas otro lado con su alianza
• Avalúos
encargadas y estrategia con las constructoras
• Asesoría Jurídica colaborando con el en ocasiones puede preferir el
empalme constructora bien de la constructora que el de
- consejo de la agrupación.
administración.
Personas con Personas sin la preparación
disponibilidad de para el cargo, carga de
Persona tiempo, con cariño y prestación social por contratar a
Natural Gestión Administrativa sentido de una persona natural, pólizas y
Contabilidad pertenencia por la responsabilidades en caso de
agrupación. siniestro.
77
10.3.4 CAMPAÑA PUBLICTARIA
La campa publicitaria estará compuesta por una estrategia de penetración y

posicionamiento del mercado a través de los siguientes puntos:
• Difusión del broshure de la empresa a los consejos de administración,
• Posibles Pautas en revistas físicas y virtuales inmobiliarias, como

metro cuadrado o casa fija.
• Difusión de nuestros servicios resaltando nuestra página web a través

de cuña radial en las horas de la mañana 6:00 – 7:00 am.
• Elaboración de la pagina web donde se describan los servicios de la

agrupación y ofrezca una herramienta de comunicación entre clientes
y posibles cliente con la organización.
10.4 ESTRATEGIA DE TALENTO RECURSOS HUMANOS
10.4.1 CREAR EL DEPARTAMENTO DE RECURSOS HUMANOS
En Dimensiones Ltda., para la construcción de nuestro departamento de

recursos humanos nos basaremos en el modelo de Dirección Estratégica de
Recursos Humanos de Martha Alles.
78
Atracción,
selección e
incorporac
ión
Análisis y
Descripci Mantenimi
ón de
Puestos. Dirección ento
Estratégica De
Recursos Capacitaci
Remunera
ción Y
Humanos. ónY
Beneficios. Entrenami
Evaluaci ento
ón de
Desemp
eño.
Tomada de Dirección Estratégica de Recursos Humanos, Martha Alles, Ed

Granica.
Atracción Selección e Incorporación: La empresa a través de su

departamento de recursos humanos, centralizado en la psicóloga realizará el
reclutamiento del personal a través de las bolsas de empleo como lo es el
empleo.com, para la selección se utilizara el modelo de perfil de cargo por
competencias (Anexo E), permitiendo seleccionar los mejores candidatos que
llenen las expectativas del cargo, después pasaran a una entrevista con su jefe
inmediato y los dos Gerentes los cuales seleccionaran en su concepto al
candidato más apto para quedarse con la vacante.
Al momento de la incorporación del personal recibirán capacitación de la

organización, la cual contiene:
• Quienes Somos.
• Misión
• Visión
• Valores Organizacionales
79
• Nuestros Servicios.
Además se realizará una capacitación de la ley 675 de 2001, en la cual se regula

la propiedad horizontal.
Mantenimiento:
La empresa utilizará una modelo de beneficios para generar mantenimiento de

sus empleados a través de bonificaciones en bonos de alimentación y gasolina
los cuales serán un extra de su salario, además de los beneficios legales como
lo es ARP, Aportes en Pensión y Salud. Además se realizaran actividades
familiares las cuales representen sitios y momentos de diversión como la familia
que es la organización.
Proporcionar a los empleados el material y herramientas correspondientes para

el buen ejercicio de sus labores.
Capacitación y Entrenamiento:
La empresa está tramitando la afiliación con la lonja de administración de

propiedad horizontal para que sus empleados tengan acceso a las
capacitaciones y charlas continuas que proporciona esta entidad. El plan de
capacitación y entrenamiento de la empresa se enfoca en los siguientes
programas, los cuales serán impartidos a todos los colaboradores al momento
de ingreso o de alguna actualización a consideración del departamento de
recursos humanos:
• Ley 675 de 2001. Reglamenta la propiedad horizontal

• Código de Policía.
• Elaboración de Presupuestos.
• Problemas Comunes en la Convivencia.
• Programas Contables.
• Cobro de las obligaciones por concepto de administración.
• Recepción de Áreas Comunes.
80
• Elaboración de Actas.
• Política para Contratación de Proveedores.
• Recaudo de Expensas de Administración.
Evaluación de Desempeño:
La evaluación de desempeño para los administradores se realizará al final de

cada trimestre donde se realizará una Evaluación 360 grados de acuerdo a las
variables del entorno y con la siguiente ponderación:
• Presidente del Consejo de Administración: 30 %

• Miembro del Consejo de Administración: 20%
• Supervisor : 20%
• Gerente General: 10%
• Par: 10%
• Autoevaluación: 10%
Para los demás colaboradores será una evaluación personalizada del Gerente
General y Comercial de la organización la cual se llevará anualmente.
Remuneración y Beneficios:
La remuneración será de la siguiente forma de acuerdo al cargo:
NOMINA FIJA
Auxilio de transporte (menor a 2
Cargo Salario Pensión Salud S.M.L.M.V) Salario Neto
Gerente General 2.000.000,00 240.000,00 170.000,00 - 2.410.000,00
Gerente Comercial 2.000.000,00 240.000,00 170.000,00 - 2.410.000,00
Contador 900.000,00 108.000,00 76.500,00 59.300,00 1.084.500,00
Secretaria 515.000,00 61.800,00 43.775,00 59.300,00 620.575,00
Supervisor 1.100.000,00 132.000,00 93.500,00 - 1.325.500,00
TOTAL 7.850.575,00
81
NOMINA
VARIABLE
Administrador 1 900.000,00 108.000,00 76.500,00 59.300,00 1.084.500,00
Administrador 2 900.000,00 108.000,00 76.500,00 59.300,00 1.084.500,00
Administrador 3 900.000,00 108.000,00 76.500,00 59.300,00 1.084.500,00
Los administradores atenderán 2 conjuntos por eso están sujeto al número de

edificios al que la empresa le está prestando el servicio de administración.
Análisis y Descripción de Puestos:
La descripción de puestos se hará de acuerdo a la gestión por competencias,

reflejado en los perfiles de cargo (Anexo – E) donde se describen las funciones
esenciales y secundarias del cargo de acuerdo a las competencias necesarias.
10.4 ASPECTOS LEGALES
10.4.1ANALISIS LEGAL
La ley que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia es la ley

675 de Agosto de 2001, la cual nos determina los objetivos y definiciones.
• edificio: Construcción de uno o varios pisos levantadas sobre un lote o

terreno.
• conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios
levantados sobre uno o varios lotes de terreno.
• edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio
particular se encuentran destinados a la vivienda de personas
82
• edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio
particular tienen diversas destinaciones tales como vivienda, comercio,
industrias u oficinas.28
Teniendo claro los conceptos anteriores podemos avanzar en el tema de las

zonas comunes.
• bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de

propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios
de bienes privados.
• bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia,
estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto.
• Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la
administración y la prestación de los servicios comunes esenciales
requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes
comunes del edificio o conjunto.
• Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación
porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio
particular. 29
Para constituir el régimen de propiedad horizontal, se debe registrar en la

oficina de registro de instrumentos públicos mediante escritura pública,
realizada la inscripción nace la persona jurídica a la que refiere la ley.
La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal

deberá incluir como mínimo:
1. El Nombre e identificación del propietario.
28
Ley 675 de 2001, Régimen de Propiedad Horizontal.
29
83
2. El Nombre distintivo del edificio o conjunto.
3. La determinación del terreno sobre los cuales se levanta el edificio o
conjunto.
4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de
acuerdo con los planos aprobados por la oficina de planeación municipal
o distrital.
5. La determinación de los bienes comunes.
6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución.
7. La destinación de los bienes de dominio partículas que conforman el
edificio o conjunto.
8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y
salubridad del edificio o conjunto. 30
Ya con la escritura pública de constitución se deberán protocolizarse como

información anexa la licencia de construcción, los planos aprobados por la
autoridad competente que muestren la localización de linderos,
nomenclatura.
En cuanto a la certificación sobre existencia y representación legal de la

persona jurídica que alude la ley, corresponde al alcalde municipal o distrital
del lugar o ubicación del edificio o conjunto.
Entre los causales de extinción de la propiedad horizontal, encontramos la

destrucción o deterioro del edificio o conjunto en una proporción que
represente por lo menos el 75% y la orden de autoridad judicial o
administrativa. 31 Llegado el caso de una destrucción sin importar cual sea el
motivo entrara a jugar los coeficientes de copropiedad, hipotecas y demás
30
31
84
gravámenes, para dividir proporcionalmente el terreno y los bienes comunes,
esto deberá ser en un plazo no mayor a un año. Cualquier edificio o conjunto
que sea sometido al régimen de propiedad horizontal podrá constituir
seguros que cubran los riesgos naturales e incendios, igualmente será de
carácter obligatorio obtener una póliza de seguro para los bienes comunes.
De acuerdo al articulo 29°,los propietarios de los bienes privados de un

edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas
necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios
comunes esenciales para la existencia y seguridad y conservación de los
bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. 32
En el momento de no pagar las expensas se causaran intereses de mora,

que equivalen a una y media veces el interés bancario corriente del día en
transcurso.
En el capítulo 10 de la ley 675 nos hacen mención de la asamblea general, la

cual está constituida por propietarios de bienes privados o representantes,
cabe mencionar que cualquier propietario tendrá derecho a votar en la
asamblea. Esta asamblea generar tendrá como funciones básicas nombrar o
remover libremente al administrador o suplente cuando fuese el caso,
aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de
ingresos y gastos, nombrar y remover a los miembros del comité de
convivencia para periodos de un año, aprobar el presupuesto anual del
edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o
extraordinarias según el caso, elegir y remover los miembros del consejo de
administración, aprobar las reformas del reglamento de propiedad
horizontal. 33
32
33
85
La asamblea general deberá reunirse como mínimo una vez al año en la
fecha indicada en el reglamento de propiedad horizontal, entrarán en sesión
por lo menos con más de la mitad de coeficientes de propiedad y tomaran
decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los propietarios
representados en la respectiva sesión. En cada asamblea se deberán hacer
actas con las decisiones tomadas por la asamblea o por el quórum y deberán
ir firmadas por el presidente y secretario de la misma. Las personas
encargadas de impugnar una decisión, serán el administrador, el revisor
fiscal y los propietarios de bienes privados, cuando una decisión no se ajuste
a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal, solo
se podrá impugnar dentro de los siguientes dos meses a la fecha de la
comunicación. La asamblea general designara un administrador para la
representación legal de la persona jurídica y de la administración del edificio
o conjunto, en caso de suscribir un contrato con el administrador, el
presidente del consejo de administración entrara a ser el representante legal
de la persona jurídica.
Algunas de las principales funciones de un administrador, esta las de

convocar asamblea, reuniones ordinarias o extraordinarias, someter a
aprobación el inventario y el balance general de las cuentas del ejercicio
anterior, y un presupuesto de gastos e ingresos correspondientes al nuevo
ejercicio anual, llevar directamente bajo su responsabilidad o dependencia,
los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes,
atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto. 34
En el caso de solución de conflictos ya sea entre propietarios, el consejo de

administración, el administrador a cualquier otro órgano de dirección o control
de la persona jurídica, se podrá acudir al comité de convivencia.
34
86
10.4.2 CONSTIUCIÓN DE EMPRESA
Se elabora la minuta para registrar ante la cámara de comercio de Bogotá:
En la ciudad de BOGOTA, Departamento de BOGOTA D.C., República de

Colombia, el 4 de Abril del año 2010; Sebastian Felipe Torres Ramirez,
mayor de edad, vecino(a) de esta ciudad, identificado(a) con Cedula de
Ciudadanía número 1019013746 expedida en BOGOTA, de estado civil
Soltero domiciliado(a) en la ciudad de BOGOTA en la dirección Carrera 55
Nro 151 - 90 Entrada 1 Apto 404; Freddy Alexis Hernandez Muñoz, mayor de
edad, vecino(a) de esta ciudad, identificado(a) con Cedula de Ciudadanía
número 80135526 expedida en BOGOTA, de estado civil Soltero
domiciliado(a) en la ciudad de CHIA en la dirección Via vereda la balsa Nro 2
- 1 rincon de los nogales casa 30, obrando en las condiciones antes
mencionadas he(mos) decidido constituir una sociedad comercial de
Responsabilidad Limitada, la que se regirá por los siguientes estatutos, y en
lo no previsto en ellos, por las normas aplicables a este tipo de sociedad:
ARTICULO No. PRIMERO - DENOMINACIÓN O RAZÓN SOCIAL: La

sociedad se denominará: Dimensiones Administración de Propiedad
Horizontal Ltda., con Sigla Dimensiones Ltda., razón social bajo la cual
girará en adelante.
ARTICULO No. SEGUNDO - DOMICILIO: La sociedad es de nacionalidad

colombiana y tendrá como domicilio principal la ciudad de BOGOTA,
pudiendo no obstante establecer oficinas, sucursales o agencias en cualquier
lugar del territorio nacional y del extranjero.
ARTICULO No. TERCERO - DURACIÓN: La sociedad tendrá un término de

duración indefinido, contados a partir de la fecha de otorgamiento de este
documento privado, pero podrá disolverse antes por alguna de las causales
establecidas en este Estatuto Social o en la Ley.
87
ARTICULO No. CUARTO - OBJETO SOCIAL: El Objeto social de la
sociedad será: Actividades inmobiliarias realizadas a cambio de una
retribución o por contrata. En desarrollo de su objeto social, la sociedad
podrá ser asociada de sociedades comerciales ya sea como asociada
fundadora o que luego de su constitución, ingrese a ellas por adquirir interés
social en las mismas, comercializar los bienes y productos que adquiera a
cualquier título, abrir establecimientos de comercio con tal fin; adquirir,
enajenar, gravar, administrar, tomar y dar en arrendamiento toda clase de
bienes muebles e inmuebles y en especial hipotecar los bienes inmuebles
que adquiera y dar en prenda los bienes muebles que sean de su propiedad;
intervenir ante terceros, sean ellos personas naturales o jurídicas, y en
especial ante entidades bancarias y crediticias como deudora de toda clase
de operaciones de crédito, otorgando las garantías del caso cuando a ello
hubiere lugar; dar y recibir dinero en mutuo, con interés o sin él, exigir u
otorgar las garantías reales o personales que se requieran en cada caso;
celebrar con establecimientos bancarios, financieros y aseguradoras, toda
clase de operaciones y contratos relacionados con los negocios y bienes
sociales que tengan como fin acrecer su patrimonio; girar, aceptar, endosar,
asegurar, cobrar y negociar toda clase de títulos valores; administrar bienes
de sus asociados o de terceros; celebrar todos los actos y contratos
necesarios para el cabal cumplimiento de su objeto social, dentro de los
límites y en las condiciones previstas por la Ley y estos Estatutos.
-. ARTICULO No. QUINTO - CAPITAL : El capital social es la suma de

1,000,000.00, el cual se encuentra dividido en 100 cuotas de interés social de
un valor nominal de 10,000.00 cada una, el cual fue aportado por los
socios en las siguientes proporciones:
SOCIO CUOTAS CAPITAL %
Sebastian Felipe Torres 50 $500,000.00 50.00%
88
Ramirez
Freddy Alexis Hernandez

50 $500,000.00 50.00%
Muñoz
TOTAL 100 $1,000,000.00 100.00 %
PARÁGRAFO:--Las cuotas de interés en que se divide el capital social han sido

pagadas en efectivo en su totalidad por los socios.
-. ARTICULO No. SEXTO - RESPONSABILIDAD DE LOS SOCIOS : La

responsabilidad de cada uno de los socios queda limitada a su respectivo
aporte.
ARTICULO No. SEPTIMO - CESIÓN DE CUOTAS: Cuando un socio quiera

enajenar parcial o totalmente sus cuotas se dará aplicación a los trámites
establecidos en los artículos 362 y siguientes del Código de Comercio. El
documento privado de cesión deberá cumplir con lo establecido en el articulo 2o
del Decreto 4463 de 2006.
ARTICULO No. OCTAVO - ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN : La sociedad

tendrá los siguientes órganos directivos: LA JUNTA GENERAL DE SOCIOS,
GERENTE, y SUB-GERENTE; la sociedad también podrá tener un Revisor
Fiscal, cuando así lo disponga cualquier número de socios excluidos de la
administración, que representen no menos del 20 % del capital social.--- Cada
uno de éstos órganos ejerce las funciones y atribuciones que se determinen en
los presentes estatutos, con arreglo a las normas especiales aquí expresadas y
a las disposiciones legales vigentes. La representación legal, convienen los
socios en delegarla a el Gerente de la sociedad, quien tendrá un Sub-gerente
89
que lo remplazará en sus faltas absolutas o temporales con las mismas
atribuciones de éste.
ARTICULO No. NOVENO - JUNTA GENERAL DE SOCIOS : La Junta General

de Socios la integran todos los socios reunidos con el quórum y en las
condiciones que en éstos estatutos se exigen. La Junta de Socios se reunirá
ordinariamente dentro los tres ( 3) primeros meses del año, en las oficinas del
domicilio de la sociedad. La convocatoria se hará cuando menos con quince (15)
días hábiles de anticipación.-- Si no fuere convocada, o si habiéndolo sido, esta
no se reuniera, lo hará por derecho propio el primer día hábil del mes de abril, a
las 10:00 A.M., en las Oficinas del domicilio donde funcione la administración de
la sociedad.
ARTICULO No. DECIMO - REUNIONES DE LA JUNTA DE SOCIOS : Las

reuniones de la junta podrán ser ordinarias o extraordinarias y se llevarán a cabo
en el domicilio principal de la sociedad, en el lugar, fecha y hora indicados en la
convocatoria, la cual se hará por escrito enviando a la dirección domiciliaria de
cada socio. No obstante, podrán reunirse sin previa citación y en cualquier sitio
cuando estuviere representada la totalidad de las cuotas en que se divide el
capital. Las reuniones ordinarias se efectuarán una vez al año dentro de los tres
(3) primeros meses de cada año, ordinarias tendrán por objeto examinar la
situación de la sociedad, designar los administradores y demás funcionarios de
su elección , determinará las directrices económicas de la compañía, considerar
las cuentas y balances del último ejercicio, resolver sobre la distribución de
utilidades y acordar todas las providencias necesarias para asegurar el
cumplimiento del objeto social. Si no fuere convocada la Junta de Socios con
este objeto, se reunirá por derecho propio el primer día hábil del mes de abril a
las diez de la mañana (10 A.M. ) en las oficinas del domicilio de la compañía.
Podrá también reunirse extraordinariamente en cualquier tiempo, previa
convocatoria del Gerente, mediante cartas dirigidas a la dirección registrada de
90
cada socio, con una antelación no inferior a cinco ( 5 ) días comunes a la fecha
de la reunión, o con la asistencia de todos los socios, caso en el cual no se
requerirá convocatoria previa. PARAGRAFO: REUNIONES NO
PRESENCIALES; Las reuniones no presenciales podrán darse tanto en la
reunión ordinaria como en la extraordinaria de conformidad con lo establecido en
los artículos 19 y 20 de la ley 222 de 1.995.
ARTICULO No. DECIMO PRIMERO - CONVOCATORIA : La convocatoria para

las reuniones de la Junta de Socios se hará por medio de notificaciones
personales enviadas a la dirección de los socios. En el acta de la reunión se
dejará constancia de la convocatoria.
ARTICULO No. DECIMO SEGUNDO - MAYORIAS DECISORIAS : Habrá

quórum para deliberar tanto en las sesiones ordinarias como en las
extraordinarias con un número plural de socios que represente el cincuenta y
uno ( 51 %) de las cuotas en que se encuentre dividido el capital social, salvo
que la Ley o los estatutos establezcan otra cosa. Con la misma salvedad, las
reformas estatutarias se adoptarán con el voto favorable de un número plural de
socios que represente el 70 % de las cuotas correspondientes al capital social.
Para estos efectos, cada cuota dará derecho a un voto , sin restricción alguna.
Todo socio podrá hacerse representar en las reuniones de la Junta General,
mediante poder otorgado por escrito, en el cual se indique el nombre del
apoderado, la persona en quien éste puede sustituirlo y la fecha de la reunión
para la cual se confiere. Así como los demás requisitos señalados en los
estatutos. El poder otorgado por escritura pública, o por documento legalmente
reconocido, podrá comprender dos o más reuniones de la Junta General de
Socios. Ningún socio podrá tomar la representación de otro
ARTICULO No. DECIMO TERCERO - FUNCIONES DE LA JUNTA GENERAL

DE SOCIOS : La Junta General de Socios tendrá las siguientes funciones: a)
Estudiar y aprobar las reformas de los estatutos; b) Examinar, aprobar e
91
improbar, modificar y fenecer los balances de fin de ejercicio y las cuentas que
deba rendir el Gerente, anualmente o cuando lo exija la misma junta, así como
las cuentas, que deban rendir los demás administradores; c) Elegir y remover los
miembros y fijar la remuneración que corresponda a los demás funcionarios de
su elección; d) Acordar la forma en que hayan de distribuirse y pagarse las
utilidades sociales, lo mismo que la formación y de las reservas especiales que
sean necesarias y Convenientes para la empresa y decretar la cancelación de
las pérdidas, en su caso; e) Considerar los informes que debe presentar el
Gerente en las reuniones ordinarias sobre el estado de los negocios sociales
cuando la misma Junta General de socios se lo solicite; f) Resolver todo lo
relativo a la cesión de cuotas y a la admisión de nuevos socios así como decidir
sobre el retiro y exclusión de éstos; g) Ordenar las acciones que correspondan
contra los administradores, el representante legal o cualesquiera otra persona
que hubiera incumplido sus obligaciones u ocasionado daños o perjuicios a la
sociedad; h) Impartir al liquidador o liquidadores las ordenes e instrucciones que
reclamen la buena marcha de la liquidación llegado el caso, y aprobar las
cuentas periódicas y la final de la misma; i) Aprobar la solicitud de trámite de
Concordato preventivo Potestativo; j) Cumplir las demás atribuciones que le
están expresamente adscritas por las leyes vigentes y los estatutos y tomar en
general las medidas que exijan el cumplimiento del contrato social, del interés
común de los socios conforme a éstas mismas normas.
ARTICULO No. DECIMO CUARTO - REPRESENTACIÓN DE LA SOCIEDAD:

La representación legal de la sociedad y la administración inmediata de sus
bienes y negocios se delegan por los socios en un Gerente y en un Sub-
Gerente, quien será su asesor permanente y lo reemplazará en sus faltas
accidentales, temporales o definitivas y en los casos de impedimento o
incapacidad, quien en el ejercicio de sus funciones tendrá las mismas facultades
del Gerente. Tanto el Gerente, como su Sub-Gerente, será elegido por la Junta
General de Socios para períodos de dos (2) años y podrán ser reelegidos
sucesivamente, sin perjuicio de ser removido en cualquier tiempo. Si no se hace
92
la elección, el Gerente y el Sub-Gerente continuará en sus cargos aunque el
período esté vencido. El Gerente quien podrá ser socio o extraño es el
representante legal de la sociedad, con facultades, por lo tanto, para ejecutar
con sujeción a los presentes estatutos, todos los actos y contratos acordes con
la naturaleza de su cargo y que se relacionen directamente con el giro ordinario
de los negocios sociales.
ARTICULO No. DECIMO QUINTO - FACULTADES REPRESENTANTE

LEGAL: El representante legal ejercerá en especial las siguientes funciones: a)
Representar ante la sociedad y los asociados, ante terceros y ante toda clase de
autoridades del orden administrativos o Jurisdiccional. b) Ejecutar todos los
actos u operaciones comprendidos dentro del objeto social o que se relacionen
con la existencia y el funcionamiento de la sociedad. c) Autorizar con su firma
todos los documentos, públicos o privados, que deben otorgarse en desarrollo
de las actividades sociales o en interés de la compañía. d) Presentar a la Junta
General de Socios, en su primera reunión ordinaria del año, un balance general
de fin de ejercicio, con un inventario general, un informe escrito sobre la
situación de la sociedad, un detalle completo de la cuenta de pérdidas y
ganancias y un proyecto de distribución de utilidades. e) Presentar a la Junta
General de Socios, cada mes, el Balance de prueba del mes anterior y
suministrarle los informes que esta le solicite en relación con la compañía y las
actividades sociales. f) Nombrar y remover los empleados de la sociedad cuyo
nombramiento y remoción no correspondan a la Junta de Socios. Todos los
empleados de la compañía, con excepción de los designados por la Junta
General de Socios, estarán sometidos al Gerente en el desempeño de sus
cargos. g) Tomar las medidas que reclame la conservación de los bienes
sociales, vigilar la actividad de los empleados de la sociedad e impartir las
ordenes e instrucciones que exija la buena marcha de la compañía. h) Convocar
la Junta General de Socios a sus reuniones ordinarias y extraordinarias cuando
lo juzgue necesario o cuando se lo solicite un número de socios que represente
93
no menos del 70% del capital social. i) Cumplir oportunamente los requisitos y
exigencias legales que se relacionen con el funcionamiento y las actividades de
la sociedad. j) Manejar los fondos sociales, girar, cancelar, recibir, firmar letras,
pagarés, cheques, giros, libranzas y cualesquiera otros títulos valores, así como
negociarlos, tomarlos, pagarlos, descontarlos etc. k) El Gerente en ejercicio de
sus funciones podrá celebrar todos los actos y contratos para el normal
desarrollo de la sociedad, sin límite de cuantía. l) Cumplir las demás funciones
que le señalen la Junta General de socios y aquellas que le sean propias de
acuerdo con la Ley y los estatutos, como órganos ejecutivos de la sociedad. (Si
al gerente lo limitan para ciertos actos esta limitación se fija en salarios mínimos
legales).
-. ARTICULO No. DECIMO SEXTO - BALANCE : Cada año el treinta y uno (31)
de Diciembre, se cortarán las cuentas, se hará inventario y el balance general de
fin de ejercicio que, junto con el respectivo estado de pérdidas y ganancias, el
informe del Gerente y el proyecto de distribución de utilidades se presentará por
éste a la Junta de Socios, previa la aprobación de las partidas necesarias
conforme a la Ley y a la técnica contable, para afianzamiento de los derechos y
el patrimonio social.
ARTICULO No. DECIMO SEPTIMO - LIQUIDACIÓN DE PÉRDIDAS Y

GANANCIAS: Al liquidar la cuenta de perdidas y ganancias de cada ejercicio y
establecer el saldo de unas y otras, deberá previamente haberse asentado en
los libros de contabilidad las siguientes apropiaciones: Para la depreciación y
amortización de los activos susceptibles de desastres, o demérito, las cantidades
que se consideren necesarias al efecto, habida cuenta de la naturaleza, duración
probable de cada bien y el uso a que esté designado. Para atender el pago de
cesantías y demás prestaciones sociales a cargo de la compañía y a favor de
sus trabajadores, causadas durante el periodo y desde la fecha del balance
anterior, las sumas que legal y contractualmente sean necesarias para cubrir
todo su valor. Para impuestos sobre la renta y complementarios, adicionales o
94
especiales, las sumas que, conforme a las leyes tributarias correspondan a este
pasivo. Para amparo y protección de la cartera y demás activos sociales las
sumas indispensables para que el balance general sea exacto y refleje la
verdadera ituación económica y financiera de la empresa.
ARTICULO No. DECIMO OCTAVO – RESERVA: Aprobados que sean el

balance y demás documentos de cuentas, de las utilidades líquidas que resulten
se destinará un diez por ciento (10%) para constituir una reserva legal que
ascenderá por lo menos al cincuenta por ciento (50 %) del capital, después de lo
cual la sociedad no tendrá la obligación de continuar llevando a esta cuenta el
diez por ciento (10 %) de las utilidades líquidas. Pero si disminuyera, volverá a
apropiarse el mismo diez por ciento (10 %) de tales utilidades, hasta cuando la
reserva llegue nuevamente al límite fijado. PARAGRAFO PRIMERO. Además de
la anterior reserva, la Junta de Socios podrá hacer las que considere necesarias
o convenientes, siempre y cuando tengan una destinación especial y se
aprueben con la mayoría prevista en estos estatutos. PARAGRAFO SEGUNDO.
Una vez deducidas las anteriores reservas, el saldo restante de las utilidades
líquidas se distribuirá entre los socios a prorrata de sus respectivos aportes.
ARTICULO No. DECIMO NOVENO - CAUSALES DE DISOLUCIÓN : La

sociedad se disolverá: a) - Por la expiración del plazo señalado para su
duración, si no fuere prorrogado válidamente antes de su expiración; b) - Por la
pérdida de un cincuenta por ciento (50 %) del capital aportado; c) - Por acuerdo
unánime de los socios; d) - Por la ocurrencia de algunos de los eventos de que
trata el artículo 218 del Código de Comercio y e) Por cualesquiera otras causales
legales.
ARTICULO No. VIGESIMO - DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN: Disuelta la

sociedad el Gerente de la sociedad procederá a efectuar el documento privado
el cual deberá cumplir con lo establecido en el artículo 2o del Decreto 4463 de
2006, en caso contrario deberá otorgar la escritura pública correspondiente y
95
cumplir con las demás formalidades de la Ley. Los socios de común acuerdo
designarán al liquidador o liquidadores de la sociedad quienes la representarán
activa y pasivamente para todos los efectos legales, no pudiendo ejecutar otros
actos o contratos que las que tiendan directamente al cumplimiento de su
encargo. La existencia de la sociedad se entenderá prorrogada para los fines de
la liquidación por el tiempo que éste dure. La liquidación se efectuará de
conformidad a las disposiciones legales vigentes. El liquidador podrá distribuir en
especie los bienes que sean susceptibles de ello, de acuerdo con avalúos
actualizados a la fecha de la liquidación, a menos que, de común acuerdo, los
socios soliciten que para la liquidación se realicen todos los activos. Una vez
disuelta la sociedad, se adicionará a la razón social con la expresión "EN
LIQUIDACION". Su omisión hará incurrir a los encargados de adelantar el
proceso liquidatario en las responsabilidades establecidas de la Ley (Artículo
110 ordinal 10 y 222).
ARTICULO No. VIGESIMO PRIMERO - CLÁUSULA COMPROMISORIA : Toda

controversia o diferencia relativa a este contrato, a su ejecución, a su liquidación,
al cumplimiento de cualquiera de las obligaciones señaladas en el mismo y las
que surgieren entre los socios y la sociedad o entre aquellos por razón de tal
contrato social, se resolverán por un Tribunal de Arbitramento que funcionará en
el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio del domicilio de
la sociedad y que se sujetará a lo dispuesto en el Decreto 2279 de 1989, ley 23
de 1991, Decreto 2651 de 1991, ley 377 de 1997, ley 446 de 1998 y a las demás
disposiciones legales que los reglamenten, adicionen o modifiquen y de acuerdo
con las siguientes reglas: a. El Tribunal estará integrado por uno o tres árbitros
según sea de menor o mayor cuantía, respectivamente. b, El Tribunal decidirá
en derecho. c. El Tribunal funcionará en el Centro de Conciliación y Arbitraje de
la Cámara de Comercio del domicilio de la sociedad.
ARTICULO No. VIGESIMO SEGUNDO - PROHIBICIONES: La sociedad no
96
podrá constituirse garante de obligaciones ajenas ni caucionar o gravar sus
bienes por obligaciones distintas a las suyas propias.
ARTICULO No. VIGESIMO TERCERO - NOMBRAMIENTOS : Se realizan los

siguientes nombramientos: como Representante legal a Sebastian Felipe Torres
Ramirez, con Cedula de Ciudadania número 1019013746 de BOGOTA; como
Gerente a Freddy Alexis Hernandez Muñoz, con Cedula de Ciudadanía número
80135526 de BOGOTA .
ARTICULO No. VIGESIMO CUARTO : El(Los) constituyente(s) declara(n) que la

sociedad cumple con lo establecido en el artículo 22 de la Ley 1014 de 2006, en
lo relacionado al cumplimiento de los requisitos allí establecidos, es decir que
posee activos inferiores a 500 SMMLV o tiene menos de 10 empleados. -
Sebastian Felipe Torres Ramirez

C.C. 1019013746 expedida en BOGOTA
Freddy Alexis Hernandez Muñoz

C.C. 80135526 expedida en BOGOTA
97
11 CRONOGRAMA
El cronograma de actividades en resumen es “Un cronograma de actividades es

un documento donde se enlista una serie de actividades a desarrollar para lograr
metas u objetivos personales o empresariales. Además se establecen tiempos
para la realización de cada actividad y se determina al responsable de llevarla a
cabo.”35
ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO
DEPARTAMENTO ACTIVIDAD S1 S2 S3 S4 S1 S2 S3 S4 S1 S2 S3 S4 S1 S2 S3 S4 S1 S2 S3 S4
UNO
DOS
TRES
CUATRO
CINCO
SEIS
SIETE
OCHO
NUEVE
A. ORGANIZACIONAL DIEZ
UNO
DOS
TRES
CUATRO
CINCO
A. FINANCIERO SEIS
UNO
DOS
TRES
CUATRO
CINCO
SEIS
SIETE
A. DE MERCADEO OCHO
35
http://espanol.answers.yahoo.com/question
98
NUEVE
DIEZ
ONCE
DOCE
TRECE
CATORCE
QUINCE
DIECISEIS
DIECISIETE
DIECIOCHO
DIECINUEVE
UNO
A.TALENTO
HUMANO DOS
A. INV. Y DES. UNO
UNO
DOS
TRES
CUATRO
LEGAL QUINTA
ACTIVIDADES DEL CRONOGRAMA
Análisis organizacional:
1. Análisis del sector.

2. Identificación de amenazas y oportunidades.
3. Análisis PESTEL.
4. Matriz MEFI.
5. Matriz MEFE.
6. Análisis DOFA.
7. Estrategias DOFA.
8. Conclusiones.
9. Creación de la misión y la visión.
10. Organigrama.
99
Análisis financiero:
1. Fijación de Precios
2. Inversión Incial
3. Punto de Equilibrio.
4. Proyecciones Financieras.
5. Elaboración de estados financieros, balance general, flujo de tesorería
estado de resultados.
6. Viabilidad del proyecto, EBITDA.
Análisis de mercadeo:
1. Calculo del tamaño de la muestra.

2. Elaboración de la encuesta.
3. Aplicación de la encuesta.
4. Tabulación de resultados.
5. Interpretación de resultados.
6. Conclusiones.
7. Exposición del Broshuer.
8. Dar a conocer el servicio.
9. Análisis del sector inmobiliario.
10. Análisis de la competencia.
11. Creación de la misión y la visión.
12. Identificar el valor agregado.
13. Creación del logo.
14. Campaña de publicidad.
15. Simulación Pagina Internet.
Análisis del talento humano:
1. Direcciónamiento de Recursos Humanos

2. Creación de perfil de cargo por competencias.
100
Análisis de investigación y desarrollo:
1. Innovar y desarrollar nuevos productos.
Análisis legal:
1. Realizar un estudio detallado de la ley 675 de 2001-

2. Integración de los códigos que afectan la propiedad horizontal.
3. Definición de razón social.
4. Constitución de la empresa.
5. Registro en cámara y comercio de Bogotá.
101
12 BIBLIOGRAFIA
MARTINEZ DIAZ, Andrés. La propiedad horizontal y su administración.

Ediciones del profesional. Bogotá. 2004.
GAITAN RODRIGUEZ, Mauricio, Estadísticas de la propiedad horizontal en

Bogotá distrito capital, 2004. [En línea] <
www.participacionbogota.gov.co/Propiedad_horizontal/...Propiedad_Horizo
ntal/Articulo%203%20Estadisticas%20PH%20Bogo>.
MONTES, Raúl René, Hacia un nuevo regimen de propiedad horizontal, 1996

trabajo de grado.
Ley 675 de 2001. Regimen de propiedad Horizontal.
Mintzberg. Henry. El proces Estructural. Editorial Prentice Hall, Mexico. 2000.
Drucker F.Peter. La Gerencia en la sociedad futura. Editorial norma. 2002.
http://www.veeduriadistrital.gov.co/es/download.php?uid=0&grupo=245&leng=
es&det=10397 -. (s.f.).
URBANIZACION. Mazuren 11.Reglamento de propiedad horizontal. Notaria

45. 2006.
VARELA. Rodrigo. Innovación empresarial arte y ciencia en la creación de

empresas. Edición Orlando Fernández. 2001.
SCHNARCH. Alejandro. Desarrollo de productos. McGraw-Hill,

Iberoamericana, 2004.
http://espanol.answers.yahoo.com/question
Dirección Estratégica de Recursos Humanos, Martha Alles, Ed. Granica
102
http://www.tormo.com.co/noticias/7942/Sector_inmobiliario_salio_bien_libr
ado_de_la_crisis.html
http://www.dinero.com/inversionistas/finca-raiz/positivo-desempeno-del-
sector-inmobiliario_51736.aspx
Investigación de Mercados, Cuarta Edición, Naresh Malhotora Ed

Pearson, página 47
Ciclo de vida de las Firmas, David Emilio Martínez, 2009, ( En Línea)

http://www.eumed.net/cursecon/ecolat/co/09/dero.htm
El modelo de las cinco fuerzas de Porter, (En Línea)

http://www.crecenegocios.com/en-modelo-de-las-cinco-fuerzas-de-porter/,
15 Mayo de 2009.
103
ANEXO A
• INVERSIÓN INICIAL
Unidades Precio Total

Computadores 4 $ 1.500.000,00 $ 6.000.000,00
Teléfono 4 $ 50.000,00 $ 200.000,00
Router 1 $ 80.000,00 $ 80.000,00
Escritorio 4 $ 300.000,00 $ 1.200.000,00
Sillas 4 $ 50.000,00 $ 200.000,00
Software 1 $ 1.400.000,00 $ 1.400.000,00
• COSTOS
Costos Fijos
Depreciación $ 75.666,67
Arriendo $ 1.000.000,00
Nomina Fija $ 7.850.575,00
Costos Variables
Nomina Variable $ 542.250,00
• PRECIO
PRECIOS DIMENSIONES LTDA.

Precio 1 Sin Aseo $ 1.700.000,00
Precio 2 Aseo 1 $ 3.800.000,00
Precio 3 Aseo 2 $ 4.700.000,00
Precio 4 Aseo 3 $ 5.600.000,00
Precio 5 Aseo 4 $ 6.500.000,00
Precio 6 Aseo 5 $ 7.400.000,00
104
Punto Equilibrio
Edificios ventas costo fijo costo variable costo total Utilidad operacional
1 $ 20.400.000,00 $ 107.114.900,00 $ 6.507.000,00 $ 113.621.900,00 $ (93.221.900,00)
2 $ 40.800.000,00 $ 107.114.900,00 $ 13.014.000,00 $ 120.128.900,00 $ (79.328.900,00)
3 $ 61.200.000,00 $ 107.114.900,00 $ 19.521.000,00 $ 126.635.900,00 $ (65.435.900,00)
4 $ 81.600.000,00 $ 107.114.900,00 $ 26.028.000,00 $ 133.142.900,00 $ (51.542.900,00)
5 $ 102.000.000,00 $ 107.114.900,00 $ 32.535.000,00 $ 139.649.900,00 $ (37.649.900,00)
6 $ 122.400.000,00 $ 107.114.900,00 $ 39.042.000,00 $ 146.156.900,00 $ (23.756.900,00)
7 $ 142.800.000,00 $ 107.114.900,00 $ 45.549.000,00 $ 152.663.900,00 $ (9.863.900,00)
8 $ 163.200.000,00 $ 107.114.900,00 $ 52.056.000,00 $ 159.170.900,00 $ 4.029.100,00
9 $ 183.600.000,00 $ 107.114.900,00 $ 58.563.000,00 $ 165.677.900,00 $ 17.922.100,00
10 $ 204.000.000,00 $ 107.114.900,00 $ 65.070.000,00 $ 172.184.900,00 $ 31.815.100,00
11 $ 224.400.000,00 $ 107.114.900,00 $ 71.577.000,00 $ 178.691.900,00 $ 45.708.100,00
12 $ 244.800.000,00 $ 107.114.900,00 $ 78.084.000,00 $ 185.198.900,00 $ 59.601.100,00
13 $ 265.200.000,00 $ 107.114.900,00 $ 84.591.000,00 $ 191.705.900,00 $ 73.494.100,00
14 $ 285.600.000,00 $ 107.114.900,00 $ 91.098.000,00 $ 198.212.900,00 $ 87.387.100,00
15 $ 306.000.000,00 $ 107.114.900,00 $ 97.605.000,00 $ 204.719.900,00 $ 101.280.100,00
16 $ 326.400.000,00 $ 107.114.900,00 $ 104.112.000,00 $ 211.226.900,00 $ 115.173.100,00
17 $ 346.800.000,00 $ 107.114.900,00 $ 110.619.000,00 $ 217.733.900,00 $ 129.066.100,00
18 $ 367.200.000,00 $ 107.114.900,00 $ 117.126.000,00 $ 224.240.900,00 $ 142.959.100,00
19 $ 387.600.000,00 $ 107.114.900,00 $ 123.633.000,00 $ 230.747.900,00 $ 156.852.100,00
20 $ 408.000.000,00 $ 107.114.900,00 $ 130.140.000,00 $ 237.254.900,00 $ 170.745.100,00
21 $ 428.400.000,00 $ 107.114.900,00 $ 136.647.000,00 $ 243.761.900,00 $ 184.638.100,00
22 $ 448.800.000,00 $ 107.114.900,00 $ 143.154.000,00 $ 250.268.900,00 $ 198.531.100,00
23 $ 469.200.000,00 $ 107.114.900,00 $ 149.661.000,00 $ 256.775.900,00 $ 212.424.100,00
24 $ 489.600.000,00 $ 107.114.900,00 $ 156.168.000,00 $ 263.282.900,00 $ 226.317.100,00
105
ANEXO B
Proyección de Ventas

Precio $ 1.700.000,00 $ 1.779.900,00 $ 1.850.918,01 $ 1.911.628,12 $ 1.960.756,96
Edificios 10 12 15 18 22
Ventas $ 204.000.000,00 $ 256.305.600,00 $ 333.165.241,80 $ 412.911.674,08 $ 517.639.838,35
Variación 25,64% 29,99% 23,94% 25,36%
106
Anexo C – Flujo de Caja
AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

INGRESOS
Ventas $ 204.000.000,00 $ 256.305.600,00 $ 333.165.241,80 $ 412.911.674,08 $ 517.639.838,35
otros ingresos
Crédito Banco $ 30.000.000,00
Aporte socios
TOTAL INGRESOS $ 30.000.000,00 $ 204.000.000,00 $ 256.305.600,00 $ 333.165.241,80 $ 412.911.674,08 $ 517.639.838,35
EGRESOS
Gastos de ventas
Gastos de administración $ 24.600.000,00 $ 25.756.200,00 $ 26.783.872,38 $ 27.662.383,39 $ 28.373.306,65
Nomina $ 7.850.575,00 $ 159.276.900,00 $ 166.762.914,30 $ 173.416.754,58 $ 179.104.824,13 $ 183.707.818,11
Cuentas por pagar
Papelería $ 500.000,00 $ 6.000.000,00 $ 6.282.000,00 $ 6.532.651,80 $ 6.746.922,78 $ 6.920.318,69
Computadores $ 6.000.000,00 $ 10.000.000,00 $ 10.000.000,00
Teléfono $ 200.000,00
Router $ 80.000,00
Escritorio $ 1.200.000,00 $ 1.200.000,00
Sillas $ 200.000,00 $ 200.000,00
Software $ 1.400.000,00 $ 1.400.000,00
Gastos Financieros $ 12.267.899,02 $ 12.267.899,02 $ 12.267.899,02
utilidades (9%)
Impuestos 37.5% $ 22.705.567,49 $ 48.670.175,75 $ 76.438.674,96
TOTAL EGRESOS $ 17.430.575,00 $ 202.144.799,02 $ 211.069.013,32 $ 253.106.745,27 $ 273.584.306,06 $ 295.440.118,41
INGRESOS-EGRESOS $ 12.569.425,00 $ 1.855.200,98 $ 45.236.586,68 $ 80.058.496,53 $ 139.327.368,02 $ 222.199.719,94

flujo de caja tesorería $ 12.569.425,00 $ 14.424.625,98 $ 59.661.212,67 $ 139.719.709,20 $ 279.047.077,22 $ 501.246.797,15
107
ANEXO D - AMORTIZACIÓN
CONDICIONES DEL PRESTAMO

Capital a Financiar Tasa Plazo Cuota
$ 30.000.000,00 1,15% PMV 36 $ 1.022.324,92
Amortización
Tiempo Saldo Inicial abono interés cuota Saldo Final
0
1 $ 30.000.000,00 $ 677.483,45 $ 344.841,46 $ 1.022.324,92 $ 29.322.516,55
2 $ 29.322.516,55 $ 685.270,93 $ 337.053,99 $ 1.022.324,92 $ 28.637.245,61
3 $ 28.637.245,61 $ 693.147,93 $ 329.176,99 $ 1.022.324,92 $ 27.944.097,69
4 $ 27.944.097,69 $ 701.115,47 $ 321.209,45 $ 1.022.324,92 $ 27.242.982,22
5 $ 27.242.982,22 $ 709.174,59 $ 313.150,33 $ 1.022.324,92 $ 26.533.807,63
6 $ 26.533.807,63 $ 717.326,35 $ 304.998,57 $ 1.022.324,92 $ 25.816.481,28
7 $ 25.816.481,28 $ 725.571,81 $ 296.753,11 $ 1.022.324,92 $ 25.090.909,47
8 $ 25.090.909,47 $ 733.912,05 $ 288.412,87 $ 1.022.324,92 $ 24.356.997,42
9 $ 24.356.997,42 $ 742.348,16 $ 279.976,76 $ 1.022.324,92 $ 23.614.649,26
10 $ 23.614.649,26 $ 750.881,24 $ 271.443,67 $ 1.022.324,92 $ 22.863.768,01
11 $ 22.863.768,01 $ 759.512,41 $ 262.812,51 $ 1.022.324,92 $ 22.104.255,60
12 $ 22.104.255,60 $ 768.242,79 $ 254.082,13 $ 1.022.324,92 $ 21.336.012,82
13 $ 21.336.012,82 $ 777.073,52 $ 245.251,40 $ 1.022.324,92 $ 20.558.939,29
14 $ 20.558.939,29 $ 786.005,76 $ 236.319,16 $ 1.022.324,92 $ 19.772.933,53
15 $ 19.772.933,53 $ 795.040,67 $ 227.284,25 $ 1.022.324,92 $ 18.977.892,86
16 $ 18.977.892,86 $ 804.179,44 $ 218.145,48 $ 1.022.324,92 $ 18.173.713,42
17 $ 18.173.713,42 $ 813.423,25 $ 208.901,67 $ 1.022.324,92 $ 17.360.290,17
18 $ 17.360.290,17 $ 822.773,32 $ 199.551,60 $ 1.022.324,92 $ 16.537.516,85
19 $ 16.537.516,85 $ 832.230,87 $ 190.094,05 $ 1.022.324,92 $ 15.705.285,98
20 $ 15.705.285,98 $ 841.797,12 $ 180.527,79 $ 1.022.324,92 $ 14.863.488,86
21 $ 14.863.488,86 $ 851.473,34 $ 170.851,58 $ 1.022.324,92 $ 14.012.015,51
22 $ 14.012.015,51 $ 861.260,79 $ 161.064,13 $ 1.022.324,92 $ 13.150.754,73
23 $ 13.150.754,73 $ 871.160,73 $ 151.164,18 $ 1.022.324,92 $ 12.279.593,99
24 $ 12.279.593,99 $ 881.174,48 $ 141.150,44 $ 1.022.324,92 $ 11.398.419,52
25 $ 11.398.419,52 $ 891.303,33 $ 131.021,59 $ 1.022.324,92 $ 10.507.116,19
26 $ 10.507.116,19 $ 901.548,61 $ 120.776,31 $ 1.022.324,92 $ 9.605.567,58
27 $ 9.605.567,58 $ 911.911,65 $ 110.413,27 $ 1.022.324,92 $ 8.693.655,93
28 $ 8.693.655,93 $ 922.393,82 $ 99.931,10 $ 1.022.324,92 $ 7.771.262,11
29 $ 7.771.262,11 $ 932.996,47 $ 89.328,45 $ 1.022.324,92 $ 6.838.265,64
30 $ 6.838.265,64 $ 943.721,00 $ 78.603,92 $ 1.022.324,92 $ 5.894.544,64
108
31 $ 5.894.544,64 $ 954.568,80 $ 67.756,11 $ 1.022.324,92 $ 4.939.975,84
32 $ 4.939.975,84 $ 965.541,30 $ 56.783,62 $ 1.022.324,92 $ 3.974.434,53
33 $ 3.974.434,53 $ 976.639,92 $ 45.684,99 $ 1.022.324,92 $ 2.997.794,61
34 $ 2.997.794,61 $ 987.866,12 $ 34.458,80 $ 1.022.324,92 $ 2.009.928,49
35 $ 2.009.928,49 $ 999.221,36 $ 23.103,56 $ 1.022.324,92 $ 1.010.707,13
36 $ 1.010.707,13 $ 1.010.707,13 $ 11.617,79 $ 1.022.324,92 $ (0,00)
ANEXO E
Anexo E.1
PERFIL DE CARGO
STAFF DIRECTIVO
ADMINISTRADOR
A. ASPECTOS GENERALES
Nombre del Cargo: Administrador.
Departamento Administrativo.
Sucursal Bogotá.
Edad: Entre 25 y 35 años.
Sexo: NA.
Estado Civil: NA.
Sitio de vivienda: Localidad de Suba.
Disponibilidad de viajar: N.A.
Presentación personal: Excelente.
Experiencia: 1 año.
B. MISIÓN DEL CARGO O PROPÓSITO PRINCIPAL
Asegurar el cumplimiento de los estándares de convivencia, contables, administrativos y

de atención al público de las copropiedades de la mejor manera, resaltando los valores
y ventajas competitivas de la organización.
109
C. RELACIONES
Relaciones internas: Supervisor, Gerente Comercial, Secretaria, Contador.
Relaciones externas: Copropietarios y Habitantes de las Agrupaciones de Vivienda,

Vigilantes, Personal de Aseo.
Jefe inmediato: Supervisor.
D. FUNCIONES ESENCIALES
1. Atender oportuna y cordialmente en los horarios establecidos entre el consejo de
administración y Dimensiones Ltda., a los residentes y/o propietarios de la
agrupación de vivienda asignada.
2. Velar por el cumplimiento de la ley 675 de 2001, Reglamento de Propiedad
Horizontal, Código de Policía y las reglas establecidas por el consejo de
administración y/o Asamblea de Copropietarios.
3. Asegurar el buen funcionamiento de la agrupación tanto en la parte administrativa,
legal y contable.
E. FUNCIONES SECUNDARIAS
1. Ingresar los datos proporcionados por la entidad financiera de los recaudos de

las expensas por administración al programa contable, para la generación de los
recibos de caja.
2. Definir con el consejo de administración las modificaciones a políticas,
procesos, normas o servicios que conlleven a una mejor productividad y
atención a los clientes, de acuerdo con las normas vigentes.
3. Citar a las reuniones de consejo de administración una vez por mes.
4. Dirigir y coordinar el cumplimiento de los controles establecidos de acuerdo con
la normatividad de la agrupación.
5. Participar activamente en las reuniones de consejo de administración donde
tendrá voz mas no voto.
6. Elaborar las actas de consejo de cada reunión y someterlas aprobación de los
asistentes a la reunión.
7. Consignar las actas de consejo firmadas en el libro registrado ante la cámara de
comercio en sus hojas debidamente visadas.
8. Acatar y cumplir las funciones estipuladas en la ley 675 de 2001-
9. Citar a la Asamblea Ordinaria de Copropietarios anualmente, donde se aprobará
el presupuesto del año en curso.
10. Elaborar las actas de las Asambleas Ordinaria y/o extraordinaria y ponerla para
aprobación del comité designado en dicha reunión.
11. Consignar las actas de asambleas firmadas en el libro registrado ante la cámara
de comercio en sus hojas debidamente visadas.
12. Coordinar con las empresas de Aseo y Vigilancia los turnos de los trabajadores
asignados al conjunto.
13. Dirigir a los empleados de aseso y vigilancia para la consecución de la seguridad
y armonía en la agrupación.
110
14. Servir de intermediario para resolver los conflictos de convivencia que se puedan
presentar entre los residentes.
15. Acompañar al comité de recepción de áreas comunes en el procedo de
recepción a la constructora.
16. Verificar y Hacer Cumplir los horarios de trabajo de los colaboradores
relacionados con la agrupación.
17. Elaboración de las cuentas de cobro y recibos de caja.
18. Elaboración y Ejecución del presupuesto de la agrupación.
19. Cumplir a cabalidad los horarios de atención a los residentes.
20. Gestionar los pagos oportunamente de los servicios públicos y proveedores.
21. Gestionar los pagos de retención en la fuente mensualmente, de acuerdo a la
declaración diligenciada por el contador.
F. COMPETENCIAS REQUERIDAS
COGNITIVAS
Estudios Profesional en Administración de Empresas, Ingeniería

Industrial o Contaduría.
Técnicos Conocimiento de Sistemas Contables.
. Manejo perfecto de Office.
Capacidades Memoria, Síntesis, Análisis, Comprensión de Lectura,

Intelectuales Fluidez Verbal, Creatividad, habilidad numérica, lógica,
lógica-matemática, en nivel ALTO.
SOCIOAFECTIVAS O DE GESTIÓN
Elementa
COMPETENCIAS Experto Avanzado Normal Básico
l
Autoconfianza X
Búsqueda de Información X
Conciencia Organizacional X
Conocimiento Propiedad X
Horizontal
Manejo de Excel X
111
Pensamiento Analítico X
Trabajo en Equipo y X
Cooperación
Visión Estratégica X
ELEMENTOS SENSOMOTRICES
Superior Alto Medio Bajo NA
Visión 20/30
Discriminación de Colores X
Motricidad Fina X
Coordinación Visomotora X
Gusto X
Habilidad Manual X
Altura Corporal X
Tacto X
Audición X
Motricidad Gruesa X
Orientación Espacial X
Olfato X
G. ESPACIOS DE DESEMPEÑO
1. HERRAMIENTAS E INSTRUMENTOS: Esferos, marcadores, resaltadores,

regla, escuadra y útiles de oficina en general.
112
2. EQUIPOS: Computador portátil, computador de oficina, impresora, calculadora y
fax.
3. AMBIENTE LABORAL: espacio amplio de oficina, buena ventilación y poca
humedad por el cuidado de los documentos.
H. OBSERVACIONES
Especificaciones Corporales: NA
Vehículo Propio: NA
Moto Propia: NA
Celular: Si
Computador Portátil: NA
Horario: 8 horas de acuerdo a los horarios establecidos.
Tipo de Contratación: Directa con Dimensiones - Termino Indefinido
Remuneración: $900.000.oo mensuales, año (2010)
ANEXO E.2
PERFIL DE CARGO
STAFF DIRECTIVO
CONTADOR
Nombre del Cargo: Contador.
Departamento Contabilidad.
Sucursal Bogotá.
Sexo: NA.
Estado Civil: NA.

113
Presentación personal: Normal.
Encargado de la elaboración de los estados financieros y consignarlos en los libros

contables de la agrupación y de la verificación de los ingresos y egresos.
C. RELACIONES
Relaciones internas: Administrador, Gerente General, Secretaria,
Relaciones externas: Copropietarios y Habitantes de las Agrupaciones de Vivienda.
Jefe inmediato: Gerente General.
4. Elaborar los estados financieros mensualmente de la agrupación

5. Verificar y Validar la información consignada por el administrador en el programa
contable.
6. Elaborar las certificaciones de las retenciones a los diferentes proveedores.
22. Elaborar los estados financieros mensualmente.

23. Elaborar un estado de morosos mensualmente.
24. Elaborar la declaración de retención que se presenta mensualmente.
25. Asistir a las reuniones de consejo si se le solicita.
26. Explicar y presentar los estados financieros a la asamblea general.
27. Elaborar y prepara la información necesaria para la Dian.
COGNITIVAS
Estudios Profesional en Contaduría.
Técnicos Conocimiento de Sistemas Contables, Sisco
114

Elementa
l
Autoconfianza X
Manejo de Sistemas X
Contables
Horizontal
Manejo de Excel X
Cooperación
Visión 20/30
Motricidad Fina X
115
Gusto X
Habilidad Manual X
Altura Corporal X
Tacto X
Audición X
Motricidad Gruesa X
Olfato X

fax.
H. OBSERVACIONES
Moto Propia: NA
Celular: Si
Horario: 8 horas de acuerdo a los horarios establecidos.
Remuneración: $900.000.oo mensuales, año (2010)
116
ANEXO E.3
PERFIL DE CARGO
STAFF DIRECTIVO
SUPERVISOR
Nombre del Cargo: Supervisor.
Departamento Administrativa.
Sucursal Bogotá.
Sexo: NA.
Estado Civil: NA.
Presentación personal: Normal.
Encargado de auditar las decisiones y acciones de los administradores en las

agrupaciones.
C. RELACIONES
Relaciones internas: Administrador, Gerente General, Secretaria,
Relaciones externas: Consejo de Administración, Supervisores de Vigilancia y Aseo.
Jefe inmediato: Gerente General.
117
7. Supervisar y asegurar el buen funcionamiento de las agrupaciones a través de las
decisiones del administrador.
8. Verificar y Validar la información consignada por el administrador en el programa
contable.
9. Escalar los posibles inconvenientes en la administración al gerente general.
28. Visitar a los administradores de las agrupaciones para verificar la gestión

desarrollada.
29. Elaborar un informe mensual con las novedades y resultado de la visita a la
agrupación.
30. Establecer una reunión cada dos meses o con el presidente de administración
para conocer las novedades o inconvenientes en la administración.
31. Establecer reuniones mensuales con los administradores para verificar el avance
de las tareas y actividades.
COGNITIVAS
Estudios Profesional en Contaduría, Administración de Empresas,

Ingeniera Industriaal
Técnicos Conocimiento de Sistemas Contables, Sisco

Elementa
l
Autoconfianza X
Manejo de Sistemas X
118
Contables
Horizontal
Manejo de Excel X
Cooperación
Visión 20/30
Motricidad Fina X
Gusto X
Habilidad Manual X
Altura Corporal X
Tacto X
Audición X
Motricidad Gruesa X
Olfato X
119

fax.
H. OBSERVACIONES
Moto Propia: NA
Celular: Si
Horario: 8 horas
Remuneración: $1.100.000.oo mensuales, año (2010)
120
ANEXO D.
ENCUESTA DE PREFERENCIAS EN ADMINISTRACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Fecha: AAAA MM DD Estrato de la Agrupación:
Si No
Persona Natural Empresa
Si No
Muy Satisfecho
Satisfecho
Indiferente
Insatisfecho
121
Muy Insatisfecho
Totalmente de Acuerdo
De Acuerdo
Me es Indiferente
En Desacuerdo
Totalmente en desacuerdo
ENCUESTA DE PREFERENCIAS EN ADMINISTRACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Entre $ 800.000 y $
900.000
Entre $ 900.000 y $ 1.000.000
Entre $1.000.000 y $ 1.300.000
Mayor a $
1.300.000
Entre $ 200.000 y $
122
250.000
Entre $ 250.000 y $
300.000
Entre $300.000 y $
350.000
Mayor a $ 350.000
SI No
Aseo
Contabilidad
Cartera Morosa
Convivencia
Seguridad
123
124

Tesis534 PH

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PLAN DE NEGOCIOS PARA LA CREACION DE EMPRESA DE

ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL DIMENSIONES LTDA EN

SEBASTIAN FELIPE TORRES RAMIREZ

FREDDY HERNANDEZ MUÑOZ

RUBEN SALAZAR HERNANDEZ

PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA

FACULTAD DE CIENCIAS ECONOMICAS ADMNISTRATIVAS

DEPARTAMENTO DE ADMINISTRACION DE EMPRESAS

Firma del presidente del jurado

Firma del jurado

Firma del jurado

3. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA…………………9

4. FORMULACION DEL PROBLEMA…………………..11

6.1 PROCESO ORGANIZACIONAL…………….20

6.2 DESARROLLO DE LA ESTRATEGIA......…21

6.3 PLAN DE MERCADEO…………………….…21

6.4 PLAN FINANCIERO…………………………..22

6.5 MODELO DE EMPRENDIMIENTO………….24

6.6 MARCO CONCEPTUAL……………………...25

8.4 TALENTO HUMANO………………………………29

8.5 ASPECTO LEGAL………………………………..30

TABLA DE CONTENIDO TALLER DE GRADO II

10. DESARROLLO DEL PLAN DE NEGOCIOS………..38

10.1. ANALISIS ORGANIZACIONAL……………….38

10.1.1 ANALISIS PESTEL……………………38

10.1.2 LAS CINCO FUERZAS

10.1.3 ANALISIS DOFA………………………..47

10.1.4 MATRIZ DE FACTORES………………50

10.1.5 ESTRATEGIAS DOFA…………………52

10.1.6 MISIÓN, VISIÓN Y

10.2 ANALISIS FINANCIERO………………………..56

10.2.1 FIJACIÓN DE PRECIOS…………………..56

10.3.1 INVESTIGACIÓN DE MERCADOS…...62

10.4.1 CREAR EL DEPARTAMENTO DE

10.5 ASPECTOS LEGALES……………………..82

10.5.1 ANALISIS DE LA LEY 675

Plan de negocios para la creación de empresa de administración de propiedad

El urbanismo en materia de propiedad horizontal, tiene sus comienzos

Durante el siglo pasado rigieron varias leyes para la administración de propiedad

Este anteproyecto tiene como objetivo establecer los objetivos y estrategias a

Emprendimiento es una actitud humana que se desarrolla a partir de la

Por otro lado Rodrigo Varela ve el emprendimiento como: percepción de una

En Colombia solamente a finales del siglo antepasado se empezó a

El mercado de la propiedad horizontal está en constante crecimiento ya

Las empresas de propiedad horizontal no tienen ninguna ventaja

El mundo globalizado y de tecnología, en el mercado actualmente nos

Las empresas de propiedad horizontal en el mercado carecen de personal

Los medios de mercadeo son rudimentarios, se utiliza el voz a voz para la

¿Cuál es el plan de mercadeo, específicamente en búsqueda de la

¿Cuál o cuáles son las posibles alternativas que eliminaran la

¿Cuál es el tamaño adecuado del proyecto, para lograr el punto de

¿Cómo se lograra obtener como mínimo el 10% de la participación de

¿Cuáles son las nuevas tendencias en la administración de la propiedad

¿Cómo afecta la nueva reglamentación al mercado de la administración

El mercado de la lonja inmobiliaria en el país crece a pasos agigantados, como

El crecimiento de la construcción en el país a partir del año 2000 ha tendió una

Fuente: DANE - COYUNTURA ACTUAL DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA -2009

Este resultado del PIB de la construcción se especifica en el grafico 1.2 donde

Este crecimiento también se pude ver en la tendencia de los apartamentos de

Este aumento significativo de metros y del PIB, en el sector de la construcción se

Fuente: DANE - COYUNTURA ACTUAL DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA -2009

El mercado potencial se centra en la ciudad de Bogotá, ya que tiene un aumento

CONSTRUCCION NUEVA BOGOTA