CAS.

Nº 2095-2013 LIMA

Lima, veintiuno de noviembre de dos mil trece.-

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA:

vista la causa número dos mil noventa y cinco – dos mil trece, en audiencia pública llevada a
cabo en la fecha; y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:

I. ASUNTO:

En el presente proceso de nulidad de acto jurídico se ha interpuesto recurso de casación

mediante escrito de fojas ochocientos quince por Roma Recursos Empresariales S.A.C., contra
la sentencia de vista obrante a fojas setecientos sesenta y siete, su fecha cinco de marzo de
dos mil trece, que confi rmando la apelada de fojas seiscientos cuarenta y cinco, su fecha
treinta de julio de dos mil doce, declara fundada en.parte la demanda interpuesta por Willy
Miranda Teves y Nancy Ramos Gálvez. DEMANDA: Por escrito de fojas veintisiete, Willy
Miranda Teves y Nancy Ramos Gálvez interponen demanda de nulidad de acto jurídico con la fi
nalidad que se declare lo siguiente: i) la nulidad del contrato de compraventa realizada por
Roma Recursos Empresariales S.A.C. (entidad liquidadora) quien vende a favor de Inversiones
Bucéfalo S.A.C., con fecha nueve de setiembre de dos mil cinco; ii) la nulidad del contrato de
compraventa realizada por Inversiones Bucéfalo S.A.C., a la Inmobiliaria ICOR S.A.C. de fecha
quince de mayo de dos mil siete; iii) la nulidad de la permuta realizada por Inmobiliaria ICOR
S.A.C., a Inmobiliaria Inversiones Guipor S.A., de fecha veinte de agosto de dos mil siete; iv)
como pretensión accesoria la nulidad de las inscripciones que aparecen en la Ficha
Independizada Nº 11994834 del Registro de Propiedad Inmueble. Como sustento de su
demanda señala lo siguiente: i) Las causales de nulidad que afectan dichos negocios jurídicos
son por adolecer de fi n ilícito y simulación absoluta. ii) Mediante contrato de compraventa del
veintisiete de julio de mil novecientos noventa y cuatro, los demandantes adquirieron un local
comercial con un área de 26.95 metros cuadrados de la Inmobiliaria “El Corregidor” S.A., por la
suma de US$ 12,127.50 Dólares Americanos, pagándose una cuota inicial de US$ 3,638.25
Dólares Americanos y el saldo en treinta cuotas de US$ 333.67 Dólares Americanos, la cual se
ha cancelado en forma íntegra. iii) Posteriormente solicitó se le otorgue la correspondiente
escritura pública, la cual se llevó a cabo por intermedio el 27º Juzgado Civil de la Corte
Superior de Justicia de Lima, en el Expediente Nº 29575-2000 habiéndose formalizado la
escritura pública ante la Notaría correspondiente. iv) Mediante Resolución Nº 2586-2001/ CRP-
ODI-CCPL del ocho de agosto de dos mil uno se declaró la insolvencia de Inmobiliaria
Constructora “El Corregidor” S.A., acordándose nombrar como entidad liquidadora a Roma
Recursos Empresariales S.A.C., teniendo como facultades otorgar los títulos de propiedad, sin
embargo, en forma simulada vende a la Empresa Bucéfalo S.A.C., ciento ocho locales
comerciales de la Inmobiliaria por la suma de US$.55,763.90 Dólares Americanos, siendo el
precio de cada local de US$.400.00 Dólares Americanos, venta que es simulada. v) Con fecha
quince de mayo de dos mil siete, nuevamente se transfi ere la propiedad a Inmobiliaria ICOR
S.A.C., por US$.70,000.00 Dólares Americanos siendo el Gerente General de esta empresa
cónyuge de la socia fundadora de Empresa Bucéfalo S.A.C. vi) Posteriormente Inmobiliaria
ICOR S.A.C., con fecha veinte de agosto de dos mil siete transfi ere la propiedad mediante
permuta a Inmobiliaria e Inversiones Guipor S.A.C, siendo evidente que las empresas fueron
creadas para despojar y quedarse con los locales comerciales.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

Roma Recursos Empresariales S.A.C. - Alega que son liquidadores de la empresa Constructora e
Inmobiliaria “El Corregidor” S.A., desde el diecisiete de junio de dos mil tres. - La escritura
pública que presentan los demandantes, la obtuvieron el cinco de octubre de dos mil seis, por
lo que recién tomaron conocimiento de la misma con la notificación de la demanda. - Es
erróneo que se pretenda la declaración de nulidad de la compraventa del nueve de setiembre
de dos mil cinco, por cuanto han actuado conforme a las facultades del convenio de
liquidación. - Desconocían la existencia del supuesto derecho de los accionantes. - El grado de
parentesco consanguíneo del Gerente General de Inmobiliaria ICOR S.A.C., y su cónyuge
(accionista de la Empresa Bucéfalo S.A.C.) no impide celebrar contratos de compraventa u otra
modalidad. - No existe ningún acto doloso en la celebración de los actos jurídicos. - No se ha
acreditado el fi n ilícito ni la venta simulada. Inmobiliaria e Inversiones Guipor S.A. - No
intervinieron en el contrato de compraventa del quince de mayo de dos mil siete. - La permuta
celebrada con fecha veinte de agosto de dos mil siete ha cumplido con todos los requisitos,
solemnidades y características propias del mencionado acto jurídico. - No conocían el supuesto
derecho de los demandantes. Inmobiliaria ICOR S.A.C. - El representante legal que suscribe el
contrato de compraventa del veintisiete de julio de mil novecientos noventa y cuatro carece
de facultades para vender inmuebles de propiedad de Constructora e Inmobiliaria “El
Corregidor” S.A., a sola fi rma, por lo que en la Junta General Extraordinaria del veintiocho de
junio de mil novecientos noventa y cuatro, se acordó otorgar poderes a Héctor Neuman Terán
y Ricardo Recavarren Egúren para que en forma conjunta suscriban y otorguen documentos
públicos y privados. - Adquirió ciento setenta y ocho locales comerciales por el precio de US$
70,000.00 Dólares Americanos cumpliendo con los requisitos del acto jurídico, inscribiendo
oportunamente su derecho. - El acto jurídico del veinte de agosto de dos mil siete es un acto
legal, no habiendo existido concierto de voluntades.

AUTO DE REBELDÍA:

Mediante resolución de fecha doce de setiembre de dos mil ocho que obra a fojas trescientos
dieciséis se declaró rebelde a Inversiones Bucéfalo S.A.C. PUNTOS CONTROVERTIDOS:
Mediante resolución de fecha dos de octubre de dos mil ocho que obra a fojas trescientos
veintinueve, se fi jaron los siguientes puntos controvertidos: a) Determinar si la compraventa
celebrada por Roma Recursos Empresariales S.A.C., con Inversiones Bucéfalo S.A.C., se
encuentra afectada de nulidad, por la causal de simulación absoluta. b) Determinar si la
compraventa celebrada por Inversiones Bucéfalo S.A.C., a favor de Inmobiliaria ICOR S. A.C., se
encuentra afectada de nulidad, por las causales de simulación absoluta y fi n ilícito. c)
Determinar si el negocio jurídico de permuta celebrado entre Inmobiliaria ICOR S.A.C., e
Inmobiliaria Guipor S.A. se encuentra afectado de nulidad, por las causales de simulación
absoluta y fin ilícito.

SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:

Culminado el trámite correspondiente, el Juez mediante resolución de fojas seiscientos
cuarenta y cinco, su fecha treinta de julio de dos mil doce, expide sentencia declarando
fundada en parte la demanda y; a) la nulidad de la compraventa celebrada por Roma Recursos
Empresariales S.A.C., (entidad liquidadora) a favor de Inversiones Bucéfalo S.A. del nueve de
setiembre de dos mil cinco, por adolecer de la causal de fi n ilícito solo en el extremo que
afecta la propiedad del local comercial con un área de 26.92 metros cuadrados ubicado en el
Nivel A, F-18 – Sótano del Centro Comercial Unicachi. b) la nulidad de la compraventa
celebrada por Inversiones Bucéfalo S.A.C, a favor de Inmobiliaria ICOR S.A.C., del quince de
mayo de dos mil siete por las causales de simulación absoluta y fi n ilícito, solo en el extremo
que afecta la propiedad del local comercial con un área de 26.95 metros cuadrados ubicado en
el Nivel A, F-18 – Sótano del Centro Comercial Unicachi. Infundada la demanda en los
siguientes extremos: c) la nulidad de la compraventa celebrada por Roma Recursos
Empresariales S.A.C. a favor de Inversiones Bucéfalo S.A.C., del nueve de setiembre de dos mil
cinco, por la causal de simulación absoluta. d) la nulidad de la permuta realizada por
Inmobiliaria ICOR S.A.C., con Inmobiliaria e Inversiones Guipor S.A., del veinte de agosto de dos
mil siete por las causales de simulación absoluta y fi n ilícito. Fundadas las pretensiones
accesorias de inscripción en el registro, solo respecto de aquellas pretensiones principales que
han sido amparadas; (compraventa celebrada por Roma Recursos Empresariales S.A.C., a favor
de Inversiones Bucéfalo S.A. y compra venta celebrada por Inversiones Bucéfalo S.A.C, a favor
de Inmobiliaria ICOR S.A.C.) Sustenta su decisión en lo siguiente: i) Respecto a la compraventa
celebrada por Roma Recursos Empresariales S.A.C., con Inversiones Bucéfalo S.A.C. del nueve
de setiembre de dos mil cinco, se infi ere que la contraprestación (precio) resulta diminuta
respecto del valor que tiene un puesto en el mercado. Además se encuentra acreditado la
existencia de vínculo familiar entre una de las fundadoras de Empresa Bucéfalo S.A.C, con un
ex representante de la liquidadora Roma Recursos Empresariales S.A.C., pues conforme se
desprende de la Partida Registral Nº 11762799 doña Rocío Cecilia De La Fuente Reyes, socia
fundadora de Inversiones Bucéfalo S.A.C., estaba casada con José Martín Lecca Villasis,
teniendo la condición de socia mayoritaria con trescientos sesenta acciones en comparación a
su único socio Waldemar Alberto Cisneros Falckenheiner con cuarenta acciones. La
compradora es benefi ciada por la renuncia por parte del vendedor a la constitución de la
hipoteca legal por saldo del precio. La compraventa se celebró con la única fi nalidad de benefi
ciarse con la transferencia de un bien inmueble a un precio irrisorio, incurriendo en causal de fi
n ilícito. ii) Respecto de la compraventa celebrada por Inversiones Bucéfalo S.A.C. a favor de
Inmobiliaria ICOR S.A.C., contenida en la escritura pública del quince de mayo de dos mil siete,
José Martín Lecca Villasis es nombrado Gerente General de Inmobiliaria ICOR S.A.C., cargo que
ejerció del tres de marzo de dos mil seis hasta el veintiuno de febrero de dos mil ocho, por ello
la compraventa de bienes inmuebles entre Inversiones Bucéfalo S.A.C., e Inmobiliaria ICOR
S.A.C. del quince de mayo de dos mil siete, no solo resulta una transferencia realizada entre
personas jurídicas estrechamente vinculadas, sino también porque interviene la esposa como
socia mayoritaria de la empresa vendedora y el esposo Gerente General de la empresa
compradora, existiendo por ello el corolario de la transferencia iniciada por Roma Recursos
Empresariales S.A.C., a favor de Inversiones Bucéfalo S.A.C., es decir los mismos actores,
tratando de generar sucesivas transferencias para benefi ciarse con la propiedad de los bienes
de la empresa. iii) Respecto a la permuta celebrada entre Inmobiliaria ICOR S.A.C. con
Inmobiliaria e Inversiones Guipor S.A., del veinte de agosto de dos mil siete, cuando ésta se
celebró Inmobiliaria ICOR S.A.C. aparecía en el Registro como propietaria de los bienes
inmuebles ubicados en el Nivel A – Sótano de la Avenida Argentina, conforme se desprende de
la ficha registral de folios cincuenta y nueve, por tanto el negocio jurídico se celebró de buena
fe a título oneroso.

RECURSO DE APELACIÓN

Roma Recursos Empresariales S.A.C. Señala como agravios los siguientes: - La sentencia incurre
en nulidad por falta de motivación e incongruencia procesal, puesto que el señor José Martín
Lecca Villasis no es representante de Roma Recursos Empresariales S.A.C. desde el tres de
octubre de dos mil tres, ya que por Acuerdo de Junta se aceptó su renuncia y se nombró en su
lugar a doña Angélica Maribel Palacios Mejía, es decir, antes de la realización de la
compraventa a Inversiones Bucéfalo S.A.C., siendo que este último, así como Roma Recursos
Empresariales S.A.C., son personas jurídicas independientes de sus representantes. - La
compraventa del nueve de setiembre de dos mil cinco, fue realizada por agentes capaces cuyo
objeto es física y jurídicamente posible pues registralmente aparecía como propietaria
Constructora e Inmobiliaria El Corregidor S.A. - No se explica porque el precio de la
compraventa es irrisorio.

SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA:

Elevados los autos a la Sala Superior en mérito al recurso de apelación interpuesto por la parte
demandante se expide la sentencia de vista de fojas setecientos sesenta y siete, del cinco de
marzo de dos mil trece, que confi rma la sentencia apelada, que declara fundada en parte la
demanda, sustenta su decisión en los siguientes fundamentos: i) La empresa Roma Recursos
Empresariales al ser la entidad liquidadora de Constructora e Inmobiliaria “El Corregidor” S.A.,
estuvo en la posibilidad de conocer de la compraventa efectuada a favor del demandante Willy
Miranda, pues a la fecha de su celebración conocía que la posesión sobre el mencionado local
comercial de 26.95 metros cuadrados ya no la ejercía Constructora e Inmobiliaria “El
Corregidor” S.A., dado que en la cláusula octava del contrato de compraventa del veintisiete
de julio de mil novecientos noventa y cuatro se pactó como fecha de entrega del indicado local
comercial al demandante el treinta de julio de mil novecientos noventa y cuatro; además
Roma Recursos Empresariales tuvo acceso a los libros contables, relación de bienes muebles
como inmuebles de Constructora e Inmobiliaria “El Corregidor” hecho que le permitió
constatar la situación de los inmuebles a liquidar; la codemandada Bucéfalo S.A. de igual forma
estuvo en la posibilidad de conocer la compraventa anterior efectuada a favor del demandante
en virtud de la relación conyugal de uno de sus socios fundadores Rocío de la Fuente, casada
con José Lecca, quien fue nombrado Gerente General de Roma Recursos Empresariales,
existiendo por ende, la relación de parentesco entre los socios, directores y/o Gerentes de las
empresas demandadas Bucéfalo e Inmobiliaria ICOR S.A.C. ii) El precio pactado por la suma
total de US$.55,763.90 Dólares Americanos por ciento ochenta locales comerciales resulta
manifi estamente desproporcional al consignado en la escritura pública del contrato de
permuta, en el que el precio de ciento setenta y siete locales ascienden a US$.650,000.00
Dólares Americanos. III. RECURSO DE CASACIÓN Mediante escrito de fojas ochocientos quince,
Roma Recursos Empresariales ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de vista
emitida por la Sala Superior. Esta Sala Suprema, según resolución de fecha veinticuatro de julio
del año en curso, obrante a fojas cuarenta y tres del cuaderno respectivo, ha declarado
procedente el recurso de casación por las infracciones normativas siguientes: a) Infracción
normativa del artículo 2014 del Código Civil, la recurrente argumenta que la mala fe se prueba
fehacientemente, prueba directa que la parte demandante no ha acreditado de forma
indubitable, siendo que la Sala de vista se basa en circunstancias y presunciones que no fueron
expuestas por ninguna de las partes en el proceso; que en razón de la presente demanda de
nulidad de acto jurídico tomaron conocimiento de la existencia de los demandantes y que
estos tenían una escritura pública de compraventa. b) Infracción normativa del artículo 196 del
Código Procesal Civil, sustentado en que a la fecha de celebrado el contrato de compraventa
no existía ningún vínculo de parentesco entre los representantes y/o socios de las partes
intervinientes, siendo simples presunciones de la Sala sin prueba categórica que sustente
dichas afi rmaciones.

IV. CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBATE.

La cuestión jurídica en debate consiste en determinar si a la empresa demandada Roma

Recursos Empresariales S.A.C. le es aplicable la protección jurídica de la buena fe registral
prevista en el artículo 2014 del Código Civil. V. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA:

1. Es conveniente señalar que este Supremo Tribunal ha declarado procedente el recurso de

casación por infracciones normativas tanto de orden procesal y material, por lo que, en primer
lugar, deberá analizarse la infracción procesal debido a la naturaleza y los efectos de ésta, pues
si mereciera amparo carecería de objeto pronunciarse respecto de la infracción que tiene
relación con el derecho material. Carga de la prueba

2. Mediante la infracción normativa de orden procesal, la empresa impugnante estima que los
juzgadores han infringido el artículo 196º del Código Procesal Civil, este precepto legal regula
los alcances de la carga de la prueba al señalar textualmente que: “Salvo disposición legal
diferente, la carga de probar corresponde a quien afi rma hechos que confi guran su
pretensión, o a quien los contradice alegando nuevos hechos”.

3. Sobre el particular, se debe anotar que el precitado artículo 196, establece como regla
procesal que la carga de la prueba constituye un gravamen sobre quien alega un hecho, de
manera que su incumplimiento determina la absolución de la contraria. En un Proceso, el Juez
debe observar ciertas reglas, entre ellas, la referida a la carga de la prueba, la misma que en
materia civil es posible sustentar en tres principios jurídicos fundamentales: 1) que al
demandante le corresponde probar los hechos en que funda su acción; 2) que el demandado,
cuando contradice, debe probar los hechos en que funda su defensa; y, 3) que el demandado
debe ser absuelto de los cargos si el demandante no logra probar los hechos fundamento de su
acción.

4. En cuanto a esta infracción, la empresa recurrente sostiene que la Sala de vista considera
que Inversiones Bucéfalo S.A.C. estuvo en la posibilidad razonable de conocer respecto a la
compraventa a favor de Willy Miranda Teves y su cónyuge, no sólo porque pudo constatar la
posesión del local comercial sino también en virtud de la relación conyugal entre una de sus
socias, Rocío Cecilia de la Fuente Reyes, casada con José Martín Lecca Villasis, quien fue
nombrado Director y Gerente de Roma Recursos Empresariales S.A.C.; sin embargo, la
recurrente señala que se ha acreditado que José Martín Lecca Villasis renunció a su cargo de
Gerente General el tres de octubre de dos mil tres, es decir, dos años antes de la compraventa
celebrada por la empresa recurrente e Inversiones Bucéfalo, de fecha nueve de setiembre de
dos mil cinco, esto es, a la fecha de celebrado el contrato de compraventa no existía ningún
vínculo de parentesco entre los representantes y/o socios de las partes intervinientes. La
empresa recurrente concluye en que la Sala Superior se ha sustentado en simples
presunciones sin existir prueba categórica.

5. Para efectos de determinar si se ha afectado el principio procesal de la carga de la prueba,

es conveniente precisar que constituye una de las precisiones principales planteadas por Willy
Miranda Teves y Nancy Ramos Gálvez, la declaración de nulidad del acto jurídico de
compraventa de fecha nueve de setiembre de dos mil cinco, celebrado por la impugnante
Roma Recursos Empresariales S. A.C., en su calidad de entidad liquidadora de Constructora e
Inmobiliaria El Corregidos S.A., quien transfi ere a Inversiones Bucéfalo S.A.C. la propiedad de
ciento ochenta locales comerciales, por el precio de cincuenta y cinco mil setecientos sesenta y
tres dólares americanos con noventa centavos, alegando las causales de fi n ilícito y simulación
absoluta previstas en el artículo 219º, incisos 1 y 4, del Código Civil. Estas causales de nulidad
se sustentan, básicamente, en que Constructora e Inmobiliaria El Corregidos S.A. transfi rió a
favor de los demandantes mediante contrato de compraventa de fecha veintisiete de julio de
mil novecientos noventa y cuatro un local comercial ubicado en el Centro Comercial Unicentro
de veintiséis punto noventa y cinco metros cuadros, en la suma de doce mil ciento veintisiete
dólares americanos con cincuenta centavos; no obstante, señalan que Roma Recursos
Empresariales S.A.C., aprovechando su calidad de entidad liquidadora de la empresa El
Corregidor S.A. transfi rió –en forme simulada e ilícita- ciento ochenta locales ubicados en el
Centro Comercial Unicentro a favor de la empresa Inversiones Bucéfalo S.A.C., desconociendo
la compraventa de los demandantes respecto de uno de los locales comerciales.

6. En tal sentido, la Sala Superior, al pronunciarse sobre dicha pretensión de nulidad, establece
que el contrato de compraventa de fecha nueve de setiembre de dos mil cinco es nulo por la
causal de fi n ilícito contemplada en el inciso 4 del artículo 219º del Código Sustantivo, pues
considera que Roma Recursos Empresariales S. A.C., estuvo en la posibilidad razonable de
conocer la compraventa efectuada por Constructora e Inmobiliaria El Corregidos S.A. a favor
de los demandantes, en virtud a que la empresa recurrente al ser la entidad liquidadora de la
empresa El Corregidor S.A., tenía acceso no sólo a los libros contables de la liquidada, sino
también a la relación detallada y completa de los bienes muebles e inmuebles de aquella,
relación en la que se indica la persona o personas que tuvieran en su poder dichos bienes. En
este caso, la entidad recurrente conocía que la posesión sobre el local comercial de veintiséis
punto noventa y cinco metros cuadrados ubicado en el centro Comercial Unicentro ya no la
ejercía la empresa liquidada, sino los demandantes en virtud a la compraventa del veintisiete
de julio de mil novecientos noventa y cuatro; aunado a ello la evidente desproporción en el
precio de los inmuebles consignado en la compraventa cuestionada y el valor real.

7. Al respecto, es preciso señalar que la conclusión antes anotada se apoya en la valoración de

la Escritura Pública de Compraventa del nueve de setiembre de dos mil cinco, obrante a fojas
veintiuno, la que en su segunda cláusula consta la designación de Roma Recursos
Empresariales como entidad liquidadora de Constructora e Inmobiliaria El Corregidor S.A., así
como el Convenio de Liquidación obrante a fojas ciento cincuenta y dos, que en su cláusula
quinta establece como una de las obligaciones de la empresa liquidada entregar al liquidador
una relación detallada y completa de los bienes muebles e inmuebles con indicación no solo de
du valor sino también de la persona o personas que los tengan en su poder.

8. Asimismo, la Sala sostiene que la empresa compradora Bucéfalo S.A.C., también estuvo en la
posibilidad de conocer la compraventa anterior efectuada a favor de los demandantes, no sólo
porque sus representantes pudieron constatar quien ejercía la posesión del local comercial y,
por ende, quien ostentaba el título de poseedor, sino también en virtud de la relación conyugal
de uno de sus socios fundadores, Rocío Cecilia de la Fuente Reyes, socia mayoritaria de
Bucéfalo S.A.C., casada con José Martín Lecca Villasis, quien tuvo la calidad de Gerente General
de la empresa liquidadora Roma Recursos Empresariales S.A.C.; conclusión que se infiere de la
valoración de la Partida Registral Nº 11762799, obrante a fojas cuarenta y siete.

9. En virtud de ello, se tiene que las decisión impugnada en casación se ha sustentado en

hechos debidamente comprobados en el desarrollo del proceso, los cuales acreditan en forma
fehaciente la nulidad de la compraventa del nueve de setiembre de dos mil cinco, por la causal
de fi n ilícito, y no en simples presunciones como afi rma la recurrente, toda vez que resulta
evidente la ilicitud del acto jurídico en virtud al hecho de que Roma Recursos Empresariales
S.A.C. como entidad liquidadora de Constructora e Inmobiliaria El Corregidor S.A., estuvo en
posibilidad de conocer que el bien materia de litigio estaba en posesión de los demandantes,
así como en la evidente desproporción en el precio de venta de los bienes transferidos.

10. En este orden de ideas, esta Sala Suprema llega a la conclusión de que no existe infracción
normativa del artículo 196 del Código Procesal Civil, toda vez que la regla procesal de la carga
de la prueba ha sido debidamente observada por las instancias de mérito; siendo esto así,
corresponde analizar la causal que tiene relación con el derecho material. Principio de Buena
fe registral.

11. En cuanto a la infracción normativa de orden material, la empresa recurrente denuncia la

infracción del artículo 2014 del Código Civil, norma que prescribe lo siguiente “El tercero que
de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque
después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en
los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía
la inexactitud del registro.”

12. La norma antes citada regula el principio de la buena fe registral, cuya importancia radica
en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial con la finalidad de proteger las adquisiciones
que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes y que se hayan producido confiados
en el contenido del registro.

13. Ahora bien, la Exposición de Motivos de vigencia Código Civil señala que “Son requisitos
para “circunscribir el acto de la fe pública registral”, según José María Chico y Ortiz, que “el
tercero reúna las circunstancias de onerosidad, buena fe, adquirir de quien figura legitimado
en el Registro y verifi car la inscripción en el mismo”. Esta fe registral sólo opera respecto de
los datos registrales relativos a la existencia, contenido y titularidad de los derechos reales
inscritos. Cumplidos los requisitos antes referidos de onerosidad, buena fe, etc., agrega la ley,
que el tercero mantiene su adquisición, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante, siempre que esto se produzca en virtud de causas que no consten en los Registros
Públicos”1. 14. En tal virtud, se puede señalar que para acceder a la protección jurídica de la
buena fe registral que consagra el artículo 2014º del Código Sustantivo, se deben cumplir los
siguientes requisitos: a) ser un tercero adquirente a título oneroso; b) ser adquirente de buena
fe, y c) No debe Constar en el Registro las causales de nulidad o ineficacia del derecho del
otorgante; d) la inscripción del derecho del adquirente.

15. Sobre el requisito del tercero adquirente a titulo oneroso, es necesario puntualizar que
éste se refiere a aquella persona que, sobre la base de la buena fe, adquiere a título oneroso
un derecho de quien aparece en el Registro con facultades para otorgarlo. Por título oneroso
debe entenderse a todo negocio que exija una contraprestación o un sacrificio patrimonial del
adquiriente a favor del transmitente.

16. En cuanto al elemento de buena fe, requisito que interesa al caso en discusión, debe
señalarse que constituye el aspecto subjetivo de este principio registral, toda vez que éste
consiste en la ignorancia de la inexactitud del Registro, es decir, aquel que actúa en la creencia
que quien transfirió el derecho es el verdadero dueño, lo cual implica que el tercero
adquirente haya actuado honestamente, caso contrario, si aquel conoce la inexactitud del
Registro, entonces, está actuando de mala fe, situación que conlleva a la pérdida de la
protección legal que otorga el precitado artículo 2014º. Sobre este tema, es pertinente traer a
colación el comentario de Gonzales Barrón quien señala: “La buena fe prevista en el artículo
2014º del Código Civil se refiere siempre a un estado subjetivo, esto es, el desconocimiento
honesto del tercero respecto a una realidad jurídica discordante a lo que dice el Registro2. 17.
Ahora bien, en el caso en análisis, se advierte que no resulta de aplicación a la empresa
recurrente Roma Recursos Empresariales SAC la protección jurídica que otorga el artículo
2014º del Código Civil, toda vez que esta entidad no tiene la condición de tercero registral ya
que actuó en calidad de vendedora en el contrato materia de nulidad y no de adquirente,
menos aún se acredita que haya actuado de buena fe, pues, conforme ha establecido la Sala
de mérito en el décimo cuarto considerando de la resolución recurrida, la entidad recurrente
estuvo en la posibilidad cierta y razonable de conocer la transferencia de la propiedad
realizada a favor del demandante Willy Miranda Teves, en virtud, claro está, a que en calidad
de liquidadora de Constructora e Inmobiliaria El Corregidor SA. Tenía acceso a los libros
contables de dicha empresa, así como a la relación detallada y completa de sus bienes muebles
e inmuebles y la situación en que éstos se encontraban; aunado a todo ello, la evidente
desproporción en el precio de venta de los bienes transferidos consignado en la estructura del
contrato materia de nulidad y el valor real de éstos; por tanto, no se advierte que en este caso
se presenten los supuestos contemplados en el artículo 2014 del Código sustantivo.

18. En tal orden de ideas, esta Sala Suprema llega a la conclusión de que no se evidencia la
infracción normativa del artículo 2014 del Código Civil, por tal razón, esta denuncia resulta

1
Comisión encargada del estudio y revisión del Código Civil, compiladora: Delia Revoredo de Debakey.
Exposición de Motivos y Comentarios del Código Civil, pag. 843.
2
GONZALES BARRÓN, Gunther. Introducción al Derecho Registral y Notarial, Jurista Editores, Lima, Perú,
Pág, 235-236.
también infundada. VI. DECISIÓN: En aplicación del artículo 397º del Código Procesal Civil:
Declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por Roma Recursos Empresariales
S.A.C., a fojas ochocientos quince; en consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista de
fecha cinco de marzo de dos mil trece, obrante a fojas setecientos sesenta y siete, expedida
por la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima. DISPUSIERON la publicación de
la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por
Willy Miranda Teves y otra contra Inversiones Bucéfalo S.A.C., y otros sobre nulidad de acto
jurídico; y los devolvieron. Interviene como ponente el señor Juez Supremo Almenara Bryson.-
SS. ALMENARA BRYSON, HUAMANÍ LLAMAS, ESTRELLA CAMA, RODRÍGUEZ CHAVEZ,
CALDERÓN PUERTAS C-1141133-29