CONGRESO DE INGENIERÍA CIVIL, CIC 2016
SAN JOSÉ, COSTA RICA, DEL 08 AL 10 DE SETIEMBRE, 2016
EL ESTADO DEL ARTE DEL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN
EN LOS AVALÚOS INMOBILIARIOS
Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.
Universidad Centro Occidental Lisandro Alvarado (UCLA). Barquisimeto, Venezuela
mundovalor@gmail.com
Introducción
Entre las metodologías clásicas de valuación de inmuebles se
destacan, los directos: el Método Comparativo de Mercado y
el Comparativo del Costo (Evolutivo); y los indirectos: el
Involutivo y el Residual. El Método Comparativo del Costo o
Enfoque del Costo, que se fundamenta en la suma de los
valores del terreno y la construcción del inmueble, necesita de
un tercer componente para ajustar el resultado a valor de
mercado.
Si bien es cierto que el uso del tercer componente de la
ecuación no tiene un consenso general entre los avaluadores
iberoamericanos cuando se utiliza el método del costo, hay
países como Brasil que incorporaron el uso del factor de
comercialización en sus normas técnicas de avalúos, cuerpo
normativo que guía los procedimientos para la elaboración de
los avalúos por parte de los profesionales de la tasación.
En la comercialización de los productos inmobiliarios se fijan
precios que deben corresponderse a las leyes de mercado, por
ello, es una tarea importante para los agentes económicos que
actúan en el sector inmobiliario identificar, luego de la
inversión en la tierra y en la construcción, el factor que refleje
la utilidad, beneficio o ganancia en el precio final del producto
inmobiliario para el emprendedor del negocio. Y la tarea de
demostrar su existencia, con evidencias empíricas,
corresponde a los tasadores de inmuebles.
Antecedentes y Conceptuación
Para dar una visión del estado del arte respecto a este tema, a
continuación se presentan aportes de diferentes colegas y entes
normativos de diferentes países de Iberoamérica. La idea
central es fundamentar conceptos y permitir llegar al consenso
sobre la aplicabilidad del factor de comercialización.
En 1967, los ingenieros de tasaciones Ernesto Whitaker
Carneiro y Joaquim da Rocha Medeiros Jr., brasileños,
publicaron un artículo al respecto, aclarando algunas dudas y
presentaron una tabla con porcentajes que deberían ser
aplicados a la suma de los valores de terreno y de
construcción.
Pellegrino (1974), profesor e investigador brasileño, durante el
I Congreso Brasileño de Ingeniería de Avalúos, presentó un
estudio donde concluye que en los avalúos de inmuebles en
general, la suma del valor del terreno y de las bienhechurías
debe ser incrementada por el valor en marcha, de acuerdo con
el tipo de construcción y la edad de éste último.
En ese mismo congreso, Da Motta Neto y De Camargo
Simões fueron los primeros en denominar a la “ventaja de la
cosa hecha”, más tarde conocida como el tercer componente,
como Factor de Comercialización.
Pellegrino y Medeiros Jr. (1983) profesores e investigadores
brasileños, realizaron un estudio sobre el Método del Costo: el
Tercer Componente. Señalaron que el tercer componente o
factor de comercialización puede ser definido como el factor
que expresa el valor de la “ventaja de la cosa hecha”, o
también como el cociente que resulta de dividir el valor de
mercado entre el costo de reproducción, y se expresa mediante
la siguiente fórmula:
[1]
. .=
ó
Desde entonces se han escritos varios trabajos sobre el tema
de diferentes autores, admitiendo en sus estudios la existencia
del factor, pero hay otros que no lo consideran así.
Mandelblatt (1988), creó un modelo matemático para obtener
el valor de los inmuebles urbanos (Vi), muy utilizado en
Brasil, conocido como el Modelo Mandelblatt, que tiene la
siguiente expresión:
. . [ − ( − . )] [2]
=
− .
Siendo K el coeficiente de mercado, correspondiente a la
relación entre el valor de mercado del inmueble y su valor
“nominal”, entendiéndose como valor nominal del inmueble,
su costo total, esto es, el factor de comercialización.
Palaco (1990) y Fiker (1997), en sus trabajos expusieron la
estructura del precio de venta de un inmueble considerando la
utilidad o ganancia empresarial luego de la inversión en el
terreno y la construcción.
Borrero (2002), Dantas (2002), Ochoa y otros (2004),
González (2006), son del criterio de utilizar el factor de
comercialización cuando se utiliza el método del costo de
reproducción y el método residual.
Rottmann et al (2004) presentaron un trabajo teórico basado
en la Norma NBR-14.653/1 y NBR-14.653/2, donde
plantearon que es posible deducir el Factor de
Comercialización, a partir de un simple razonamiento sobre el
diagnóstico de mercado y propusieron la siguiente fórmula:
( + )
=
( + ) [3]
Fc representa el factor de comercialización que depende del
factor de ajuste por mercado (F) y de la densidad de la
inversión (α).
Laurent (2007), Restrepo (2013), Lemos y Morais (2014),
consideran que el Factor de Comercialización debe ser
aplicado sólo al valor de la construcción, así:
= + [4]
Si bien la norma mexicana del INDAABIN y la española
Orden ECO/805/2003 coinciden en utilizar el margen o
beneficio del promotor (b) en el método residual, difieren en
la forma como se introduce en la fórmula matemática según se
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observa en la siguiente tabla: III Etapa: Se realiza la simulación de escenarios de los

valores de las variables explicativas con datos aleatorios de
Tabla 1.- Estimación del Valor del terreno (F)
mercado de las ofertas para analizar el comportamiento del
Norma Fórmula factor de comercialización; y

= − − IV Etapa: Se realiza la simulación de escenarios de los

Mexicana
valores de las variables explicativas con datos aleatorios para
analizar el comportamiento del factor de comercialización.

= ( − )− Análisis de los Resultados

Española
Armengot y Ramírez (2013), arquitectos e investigadores
españoles, consideran K como el factor del componente de
gastos y beneficio que está presente en la estimación del valor
catastral del inmueble (VV):
= .[ + ]
En Venezuela, para la determinación del valor de un inmueble
bajo el enfoque del costo, el uso del factor de
comercialización no tiene un consenso general, bien sea por
que no lo enseñan o porque las Leyes que rige la materia de
avalúos no lo contempla. En la Especialización en Tasación
Bienes Inmuebles Urbanos de la UCLA, se ha enseñado el uso
del factor de comercialización cuando se aplica el método del
costo nuevo de reproducción.
Demostración del Uso del Factor
Luego de la revisión bibliográfica basada en documentos
escritos en las últimas cinco décadas, por autores de varios
países iberoamericanos, no hay duda que cuando se emplea el
Método del Costo de Reproducción (Enfoque de costos), es
necesario utilizar un factor de ajuste. Actualmente están
coexistiendo cuatro (04) fórmulas para determinar el valor del
inmueble utilizando el método del costo, a saber:
Tabla 2.- Estimación del Valor del Inmueble
Descripción Fórmula
1. Clásica sin factor de = +
comercialización.
2. Aplicando el factor sólo a = +
construcción.
3. Aplicando el factor al =( + )
binomio VT +VC.
4. Agregando el factor al = +
binomio VT + VC.
Camacaro (2016) realizó un análisis del comportamiento del
factor de comercialización, al comparar los casos 2 y 3, en una
investigación por etapas:
I Etapa: Se analiza la muestra original y saneada de las
ofertas del mercado inmobiliario mediante el uso de la
estadística descriptiva;
II Etapa: Se analiza el comportamiento de la variable
explicada factor de comercialización en función de diversas
variables explicativas mediante el análisis de regresión
múltiple;
Realizado el tratamiento de los datos empleando estadística
descriptiva e inferencial, así como modelos simulados a través
de escenarios probabilísticos se obtuvieron los siguientes
resultados:
Tabla 3.- Resultados del Análisis Comparativo
Etapa Resultados
[5] No hay pruebas concluyentes visto que hay
I evidencia que el FC2 es más representativo cuando
los factores son mayores a uno, mientras que el
FC1 lo es cuando son menores a 1.
Se hicieron cuatro modelos dos por factor, visto
que se trabajó para la condición real (FC>1) y la
modificada (FC<1) así se puede interpretar el
II comportamiento del factor con las variables
explicativas del modelo. Los resultados para FC2
(menores variaciones) fueron más consistentes
cuando se analizaron los resultados para las
funciones logarítmicas.
Se simularon los valores de las variables
explicativas de los modelos para obtener valores
III probabilísticos del factor de comercialización. La
función logarítmica para FC2 garantiza resultados
positivos del factor y mejores estadísticos de
pruebas.
La función logarítmica se ajusta a los datos para
los factores FC1 y FC2. El ancho de rango para FC2.
IV es menor que el ancho de rango de FC1. Con una
confianza del 80% los rangos de certeza son
similares. El coeficiente de variación FC1 es
mayor que el coeficiente de FC2.
Conclusión
Con una metodología de investigación por etapas, utilizando
un tratamiento estadístico para los datos de mercado, se
demostró la evidencia empírica para el uso correcto del factor
+ de comercialización, siendo el FC2 el más destacado y
consistente en los escenarios analizados.
El factor de comercialización es una realidad para obtener
valores de mercado cuando se utiliza el Método del Costo
Nuevo de Reproducción y su validación es posible si se extrae
de la información del mercado inmobiliario.
Referencia Bibliográfica
Todas las referencias citadas en este artículo están en:
Camacaro, Miguel (2016). El Método Contributivo en los Avalúos
Inmobiliarios. Barquisimeto, Venezuela. Miguel Camacaro Ediciones.
pp 75-155.