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ÍNDICE
Inspección Control
técnica documental
LIBRO
DEL
EDIFICIO
Libro del
Edificio Gestor FM
MANUAL DEL
USUARIO
Propiedad
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 6
- SERVICIOS Y MANTENIMIENTO
Descripción del edificio
Conserjería
Limpieza
Plan de Mantenimiento
Instrucciones de manejo de las instalaciones
-PLAN DE EMERGENCIA
Organización y actuaciones en casos de emergencia
Evaluación de riesgos
Medios de protección
Plan emergencia
-CONTRATO
Datos y régimen jurídico
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 7
3 TIPOS DE MANTENIMIENTO
3 TIPOS DE MANTENIMIENTO
3 MANTENIMIENTO : Organización
DIRECCIÓN DE
SERVICIOS La PROPIEDAD
GENERALES
4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO
Libro del
Gestor FM
Edificio
Mantenimiento
Preventivo
Mantenedor Auditorias
Propiedad
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 11
4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO
Servicios Generales:
Carpintería.
Cristalería.
Cerrajería.
Obra Civil.
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 12
4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO
EN LA EDIFICACION:
EN LAS INSTALACIONES:
ABASTECIMIENTO
• Aljibes SANEAMIENTO
RIEGO
• Grupos de Presión • Red aguas pluviales
• Bocas de Riego
• Cloración/Descalcificación • Red aguas grises OTROS ELEMENTOS
• Aspersores
• Red agua fría • Red aguas negras • Señalización
• Red tuberías
• Detección fugas agua • Aparatos sanitarios,.. • Decorativos
• Valvulería, ..
• Caudalímetros, filtros, .. • Mobiliario
SISTEMA DE FRIO
SISTEMA DE CALOR
• Plantas frigoríficas
• Calderas
• Bombas de circulación
• Quemadores
• Intercambiadores
• Acumuladores
• Climatizadores
• Bombas
•Fan-coils
• Red de tuberías
•Conductos, rejillas y difusores
• Chimeneas
•Ventiladores
•Equipos autónomos/partidos
•Equipos regulación,..
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 15
EN LAS INSTALACIONES:
ALUMBRADO EMERGENCIA
PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS • Baterías
• Sistemas automáticos detección • Luminarias
• Central de alarmas • Señalización
• Alarmas manuales
• Extintores automáticos
CONTROL DE ACCESOS
• Extintores móviles
• Barreras electrónicas
• Red contra incendios
• Puertas electrónicas
• Hidrantes
• Lectores de tarjetas
• B.I.E’s
• Lectores biométricos
• Sprinklers.
• Inspección paquetería
• Cableado y buses
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 16
Algunas de las instalaciones en la edificación disponen de un reglamento técnico, por los cuales se ha de regir su DISEÑO, el
MONTAJE e INSTALACIÓN, su PUESTA EN MARCHA y su MANTENIMIENTO posterior.
Las operaciones de mantenimiento se realizarán conforme a la normativa vigente en la Comunidad Valenciana, a modo de resumen
destacamos como principales:
El resto de instalaciones e infraestructuras no reguladas por normativa técnica, basarán sus operaciones de mantenimiento en
función de las recomendaciones de los fabricantes de los equipos, de guías de recomendación publicadas por organismos
competentes y de la propia experiencia existente en el sector del mantenimiento.
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 17
PROYECTO DE
MANTENIMIENTO
Código Denominación
Familia PCI PROTECCIÓN CONTRAINCENDIOS Equipo: Extintores de incendio
5 MANTENIMIENTO CORRECTIVO
Libro del
Edificio FM
Mantenedor Auditorias
Propiedad
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 26
Consulta de manuales
técnicos.
ERP
Gestión de Cobros.
Registro de avisos y Ordenes de
Liquidaciones. Servicio.
Firma de parte, impresión y Planificación de ordenes de servicio
lectura de códigos de barras. (mantenimientos, avisos, montajes,
etc.) y asignación a técnicos.
Contratos de servicio.
Datos facilitados al
CLIENTE, a través del
alta en el servicio
• Teléfono: 96 399 03 29
• Mail: recepcion.mto@rochina.com
• Web: Opción de Contacte con Nosotros.
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 35
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 36
Datos de obligado
cumplimiento
rellenar para el
registro de cualquier
incidencia
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 37
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 38
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 39
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 40
8 CASO PRACTICO
Con este ejemplo práctico, ponemos en evidencia que toda mejora de un plan de
mantenimiento preventivo, supone directa y proporcionalmente una reducción
importante del mantenimiento correctivo. “Es mejor prevenir que curar”.
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC
Correctivo 2010 Conductivo 2010 Preventivo 2010 General 2010 Total Horas 2010
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 42
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC
Correctivo 2011 Conductivo 2011 Preventivo 2011 Otros 2011 Total Horas 2011
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 43
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC
Correctivo 2012 Conductivo 2012 Preventivo 2012 Otros 2012 Total Horas 2012
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 44
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
oct-11
oct-12
oct-10
jun-10
jun-11
jun-12
ene-10
feb-10
ene-11
feb-11
ene-12
feb-12
nov-10
nov-11
nov-12
abr-11
abr-12
abr-10
dic-10
dic-11
dic-12
may-10
jul-10
may-11
may-12
jul-11
jul-12
sep-12
sep-10
sep-11
mar-10
mar-11
mar-12
ago-10
ago-11
ago-12
Línea de Tendencia claramente en equilibrio, se mantienen las dedicaciones al preventivo entre 2012 y 2011
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 45
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
oct-11
oct-12
oct-10
jun-10
jun-11
jun-12
ene-10
feb-10
ene-11
feb-11
ene-12
feb-12
nov-10
nov-11
nov-12
abr-11
abr-12
abr-10
dic-10
dic-11
dic-12
may-10
jul-10
may-11
may-12
jul-11
jul-12
sep-12
sep-10
sep-11
mar-10
mar-11
mar-12
ago-10
ago-11
ago-12
Línea de Tendencia claramente en equilibrio, se mantienen las dedicaciones al correctivo entre 2012 y 2011
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 46
500
400
300
200
100
0
oct-10
oct-11
oct-12
jun-10
jun-11
jun-12
ene-10
feb-11
feb-12
feb-10
ene-11
ene-12
nov-12
nov-10
nov-11
abr-12
abr-10
abr-11
dic-10
dic-11
dic-12
may-10
may-11
jul-11
jul-12
jul-10
may-12
sep-11
sep-12
sep-10
mar-10
mar-11
mar-12
ago-10
ago-11
ago-12
Línea de Tendencia claramente ascendente: sigue creciendo el conductivo en 2012 frente al 2011
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 47
500
400
300
200
100
0
oct-10
oct-11
oct-12
jun-10
jun-11
jun-12
ene-10
feb-11
feb-12
feb-10
ene-11
ene-12
nov-12
nov-10
nov-11
abr-12
abr-10
abr-11
dic-10
dic-11
dic-12
may-10
may-11
jul-11
jul-12
jul-10
may-12
sep-11
sep-12
sep-10
mar-10
mar-11
mar-12
ago-10
ago-11
ago-12
Líneas de Tendencia contrapuestas: Mientras se reduce en 2010, repunta al alza en 2011 y desciende en 2012
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 48
CONCLUSIONES:
Hipótesis : Edificio oficinas 15.000 m2, vida útil 30 años €/m2 €/m2 y año
Contratos “partnership”
+
Trabajos específicos
-
Eficiencia
Nivel de Servicio +
Energética
EXPLOTACION
Encuesta Auditorias Seguimiento
Satisfacción Usuario Técnicas G.M.A.O. K.P.I.
bonus/
Mant. Preventivo malus
Mant. Normativo
Mant. Correctivo
Mant. Sustitutivo
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 52
“Service Level Agreement” - es un acuerdo formal por escrito entre dos partes:
– un proveedor de servicios
S.L.A. – un receptor de servicios
que define y regula las bases de entendimiento entre ambas partes para el suministro
de un servicio ”
bonus/
Criterios de valoración y fórmulas matemáticas establecidas para calcular una
malus variación en el importe económico a percibir por el servicio, en función de diversos
criterios
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 53
Nivel iluminación
Rendimientos energéticos
C/ Velluters, 4
Pol. Ind. Vara de Quart
46014 Valencia
T +34 963 990 329
F +34 963 701 256