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Avaluo Fiscal

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AVALUO DE BIENES INMUEBLES

AVALUO FISCAL

Ing. Maynor E. Cárcamo H.

1

IUSI -Administración Municipal Avalúo Fiscal -Definición -Objetivos -Fases del Avalúo Conformación de Expediente de Avalúo -Matricula Fiscal -Análisis -Apertura -Actualización -Aviso Notarial -Certificación del Registro de la Propiedad -Investigación Registral -Calculo de área -Depuración de Condueños -Curvas de Isovalor. DICABI -Antecedentes -Funciones -Servicios Impuesto Único Sobre Inmuebles. Valor de la Tierra SEGUNDA CLASE Inspección de Campo -Medidas -Fotografías -Plano de localización y ubicación TERCERA CLASE Elaboración de Avalúo -Avalúo Urbano -Factores de modificación -Calculo de valor de la Tierra -Calculo de valor de la Construcción -Ejercicios CUARTA CLASE Elaboración de Avalúo -Avalúo Rural -Factores de modificación -Calculo de valor de la Tierra -Calculo de valor de la Construcción -Calculo de valor de Cultivos -Ejercicios 2 .CONTENIDO PRIMERA CLASE Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles.

QUINTA CLASE Introducción al Manual de Avalúos -Antecedentes -Aplicación Introducción al Manual de Valuación Inmobiliaria -Avalúo en Masa -Zonas Homogéneas Físicas y Económicas 3 .

el Ministerio de Hacienda y Crédito Público. incorporado para el efecto las secciones de Herencias. Las diferentes dependencias del Ministerio de Finanzas Públicas fundamentan sus funciones y atribuciones en el Acuerdo Gubernativo No. Después de varios intentos por establecer un reordenamiento administrativo y de cobro de los impuestos. recaudación y la fiscalización de los impuestos que recaen sobre los inmuebles”. emitido el 8 de diciembre de 1971 y publicado el 20 del mismo mes y año. 5-72. se denominará Ministerio de Finanzas Públicas y la Dirección General de Rentas Internas era la responsable del cobro de los impuestos dentro de la política de Gobierno. ve que funcionalmente es conveniente trasladar a la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles los controles de los impuestos de Alcabala. en el Reglamento de la Dirección General de Rentas Internas se completó entre otras. la recaudación y la fiscalización de los impuestos internos y demás ingresos que percibía el Estado y. en virtud de que el 31 de diciembre de ese mismo año finalizaba la función del proyecto de Mapeo Tributario y Avalúo de Bienes Inmuebles. MFP-5-72 reglamento de la Ley del Ministerio de Finanzas Públicas del 16 de febrero de 1972. como dependencia del Ministerio de Finanzas Públicas. División de Alcabala e Impuesto Sobre Inmuebles. el Departamento de Catastro. en el que se establece que a partir de la vigencia de esa Ley. de conformidad con el Artículo 29 del Acuerdo Gubernativo No. así como el mantenimiento del mismo. se crea la DIRECCIÓN DE CATASTRO Y AVALÚO DE BIENES INMUEBLES. para que asumiera la responsabilidad de elaborar el catastro nacional de las propiedades inmuebles. Legados y Donaciones e impuesto Territorial.Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles DICABI Antecedentes El Ministerio de Finanzas Públicas fue legalmente constituido a través del Decreto 106-71 del Congreso de la República de Guatemala. el cual pertenecía al departamento de Impuesto al Patrimonio y Consumo de Productos de la Dirección General de Rentas Internas. Legados y Donaciones. 4 . a la Dirección General de Rentas Internas corresponde el control. donde corresponde a la Dirección General de Rentas Internas el control. Ante los cambios y modernización que exigía la época en la administración de las finanzas públicas. Departamento de Receptoría y Cobros y el Departamento de Control de Contribuyentes. Herencias. el 28 de diciembre de 1978.

__________________________________________________________ *Información del Manual de Organización y Funciones de la DICABI V. Legados y Donaciones). VI. sanción y cancelación de las licencias de valuadores autorizados. II. que determine el valor de los bienes inmuebles para efectos tributarios. por parte de las municipalidades. Fortalecer el proceso de descentralización del Impuesto Único Sobre Inmuebles.Funciones I. por metro cuadrado de la tierra y de la construcción. Mantener un sistema de valuación uniforme en todo el territorio nacional. Facilitar los mecanismos que gravarán la propiedad o posesión de bienes inmuebles. 5 . Coordinar todas las disposiciones relativas a registro. promover e implementar programas de capacitación y actualización en materia de valuación de bienes inmuebles. para facilitar el proceso de descentralización. III. así como la base de valores. II. IV. Aprobar. Facilitar el proceso de descentralización del Impuesto Único Sobre Inmuebles a las municipalidades del país y desarrollar mecanismos técnicos y administrativos que permitan la eficaz administración local de los impuestos al patrimonio. Que el registro de bienes inmuebles en toda la República se encuentre actualizado para que permita la adecuada captación y administración de impuestos al patrimonio. Administrar en forma eficiente los Impuestos al Patrimonio (Impuesto Único sobre Inmuebles e Impuesto sobre Herencias. OBJETIVOS. I. IV. autorización. recaudación y administración del IUSI. considerando el marco legal y regulatorio vigente. III. V. Apoyar la elaboración de un manual de avalúos con carácter justo y equitativo. Actualizar el registro matricular de los bienes inmuebles de todo el territorio nacional. Que el sistema de avalúos utilizado en la República se encuentre actualizado para que la valuación del patrimonio sea justa y equitativa.

Se determina la base impositiva.000. la unificación de todos los bienes inmuebles de una misma persona. por medio del Fondo Común y el Ministerio de Finanzas lo divide entre las Municipalidades y el Estado.50. a partir del uno de enero del 1. los ingresos del dos por millar para las municipalidades y los ingresos del seis y nueve por millar en partes iguales.000.00 a Q.50.00 el seis por millar.00 el dos por millar. son los propietarios o poseedores.000. el propietario bajo juramento puede inscribir sus inmuebles y darle un valor. administrado por el Gobierno y el arbitrio de renta inmobiliaria.1. El Manual de Avalúos: deberá ser actualizado por lo menos cada cinco años.000.2. de Q.000.00 en adelante el nueve por millar. DECRETO 62-87 del Congreso de la República. administrara el impuesto en su jurisdicción.000.00 en adelante el ocho por millar.001.70.00 exento del pago. la cual estará constituida por la suma de los valores de los inmuebles que pertenezcan a un mismo contribuyente. del 16 de septiembre de 1.00 exento del pago.988 la Municipalidad de Guatemala. 6 .20. la cual queda de la siguiente forma: capitales hasta Q. de Q.001. El folio personal. porque en ese momento se tenía una duplicidad de impuesto. Los sujetos del impuesto. Se promulga la presente ley considerando el principio de legalidad. En el artículo 48 de la presente ley se deroga el decreto 1153. la DICABI deberá mantener actualizado el catastro y registro fiscal de los bienes inmuebles de todo el territorio de la República. Actualización del valor fiscal. administrado por las municipalidades. de Q.1. de Q. En el capítulo VI se modifica el artículo 85 de la Ley de Contribuciones en la cual elabora una escala de contribución anual sobre el capital de la matricula fiscal.2. Lo más relevante de la presente ley se describe a continuación: se modifica la tasa al valor. lo establece el artículo 43 de la presente ley.974. El Autoavaluo.20. Matricula Fiscal. Los ingresos los administra el Banco de Guatemala.00 el seis por millar.000.001. el decreto 80-74 y el arbitrio de renta inmobiliaria cobrado a nivel municipal.1. LEY DEL IMPUESTO UNICO SOBRE INMUEBLES (IUSI). estos ingresos tiene el objeto de ser invertidos en el desarrollo local y nacional.01 a Q.00 el tres por millar.001. describe como y quien le puede dar valor al bien inmueble.987.70. al existir el impuesto territorial. Todos los ingresos se destinan al Fondo Común. La primera municipalidad en administrar el IUSI.20. del 10 de septiembre de 1. el cual dice.20. Impuesto Único Sobre Inmuebles -IUSI – Antecedentes DECRETO 80-74 del Congreso de la República. de Q.01 a Q. de Q.000. La tasa al valor queda de la siguiente forma: capitales hasta Q.00 a Q.

Para el área rural se establece un valor por hectárea para cada municipio de la República. se clasifica a todas las municipalidades del país en A y B. los cuales hacen relación al destino de la recaudación del impuesto y los sujetos del impuesto. Con el objeto de fortalecer la situación financiera de los gobiernos locales. A esto se suma el traslado obligatorio y automático de la administración del IUSI a todas las municipalidades de la República a partir del uno de enero del dos mil. Con la entrada en vigencia del Decreto 122-97 del Congreso de la República. y crear un sistema técnico que simplifique la recaudación del impuesto se decide sustituir el decreto 62-87 y promover el 122-97 con modificaciones contradictorias y valores establecidos por metro cuadrado de tierra y construcción.994. Se mantiene como estructura el decreto 62-87 y se modifican los artículos 2 y 8. siendo estos los propietarios. así como modernizar la 7 .997.DECRETO 57-94 del Congreso de la República. esto indica que ahora la municipalidad tiene la administración completa del impuesto pero debe destinar un porcentaje para el Estado. del 26 de febrero de 1.998. el 40% para el Estado el 60% para la municipalidad. pero adjudicando el 75% a la municipalidad y el 25% al Fondo Común y la otra modificación amplía los sujetos del impuesto. el ministerio de Finanzas Publicas lo seguirá realizando. Entre los artículos mas relevantes están los artículos 6 y 7. IUSI. cobro y recaudación del Impuesto Único Sobre Inmuebles a las municipalidades. tendrán a sus disposición el 100% de lo recaudado. Esta ley deroga el 62-87. con el objeto de modernizar la estructura y administración tributaria. las municipalidades que no tengan la infraestructura o capacidad para administrarlo. Pero con la necesidad de establecer nuevos mecanismos que sean más eficientes en la revaluación de los inmuebles. del 25 de noviembre de 1. se dio la necesidad de actualizar el régimen legal para trasladar la administración. siendo este la estructura fundamental de la ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. poseedores y usufructuarios de bienes del Estado. dependiendo de la literal asignada tiene un valor por metro cuadrado la tierra y las construcciones. base imponible urbana y rural. Las municipalidades que administren el IUSI. La ley también estipula la administración. del 26 de diciembre de 1. El presente Decreto tuvo vigencia menos de dos meses y fue derogado por el Decreto 15-98. pero deben de depositarlo en el Banco de Guatemala. DECRETO 122-97 del Congreso de la República. cobro y recaudación por medio de las municipalidades. para que este lo administre y distribuya los nuevos porcentajes. se produjo una crisis de interpretación respecto a la obligación tributaria. por lo que se hace necesario derogarlo. según su desarrollo local. DECRETO 15-98 del Congreso de la República. Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles.

avalúo técnico practicado por valuador autorizado o por aviso notarial.00 6 por millar De Q. y hasta un 30% para gastos administrativos de funcionamiento. instalaciones adheridas y cultivos permanentes. instalaciones adheridas al inmueble y sus mejoras.2. las estructuras.00 2 por millar De Q. después de doce años de su aprobación. Sujetos del impuesto.000.01 en adelante 9 por millar La actualización del valor fiscal se puede realizar por medio de un autoavalúo.70. registro. IUSI: Establece un impuesto único anual sobre el valor de los bienes inmuebles situados en el territorio de la República de Guatemala. control. pero se modifican algunos artículos manteniendo la línea y filosofía de éste.01 a Q.administración.20. construcciones. 70% para inversiones en servicios básicos y obras de infraestructura de interés y uso colectivo. estructuras. así como los cultivos permanentes. avalúo directo que practique la dirección o municipalidad que administre el impuesto.01 a Q. se crea esta ley la cual retoma las normas establecidas en el Decreto 62-87.000.000.70. distribuido de la manera siguiente.00 Exento De Q.000. construcciones. La base impositiva se determina considerando el valor del terreno. Las Municipalidades que administren el IUSI absorben el 100% del impuesto y las multas recaudados del IUSI y será para el desarrollo local.000. la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles elaborará el manual técnico y deberá actualizarlo por lo menos cada 5 años. El impuesto recae sobre los bienes inmuebles urbanos y rurales integrando los mismos el terreno. son contribuyentes las personas propietarias poseedoras de bienes inmuebles y los usufructuarios de bienes del Estado. Esta es la ley que aun sigue vigente.2. Mediante Acuerdo Ministerial. A continuación se describe un resumen de la interpretación de la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles.20. el valor total es el capital afecto y se aplica la tasa imponible de acuerdo al intervalo del valor. 8 . Valor Inscrito___________________________ Hasta Q.000. supervisión y fiscalización.

Constituyendo este folio real LA MATRICULA FISCAL que deberá abrirse a cada contribuyente con base en los documentos pertinentes. Conformación de Expediente Solicitud dirigida a Director de DICABI / Dirección Administra IUSI Certificación de Avalúo Documento legal del predio (Certificación del Registro de la Propiedad o Fotocopia de Escritura Simple o Privada Autenticada) Matricula Fiscal (actualizada. construcciones) Plano de Localización a. 9 . a través de Factores de Modificación. frente. AVALUO FISCAL Definición Es el Proceso Técnico que se encarga del cálculo del Valor o Justiprecio de un bien inmueble. proveniente de las Curvas de Isovalor o Zonas Homogéneas y de la Tipología Constructiva. Legados y Donaciones Fases del Avalúo • • • Preliminar Campo Gabinete 3. interior. ajustados en función de la variabilidad de las características del terreno y la edificación existente. Objetivos • • Actualizar el valor en la Matricula Fiscal Base para la aplicación del Impuesto Único Sobre Inmuebles o Impuesto de Herencias. por la entidad correspondiente) Valor del Suelo (extendida por la entidad correspondiente) Fotografías del Predio (accesos. Matricula Fiscal Debe entenderse como folio real la inscripción efectuada con base a las características legales de cada inmueble que posea una persona en todo el territorio nacional. mediante la aplicación de valores catastrales o administrativos. que garantizan equidad y justicia.2.

Ejemplo 1: Ejemplo 2: 10 .

Finca 12059 Folio 231 Libro 474 de Guatemala 11 .C. Certificación del Registro de la Propiedad Ubicación: 9 avenida y 14 calle zona 1 C. Montufar / Banrural de la Reforma y 1 calle zona 9 Numero Registral.b.

intenso movimiento (comercial). Factor Forma: La irregularidad en la forma de los solares da como resultado que en algunos casos no puede aprovecharse al máximo su área. Inspección de Campo • • • Toma de Medidas del Inmueble (Terreno y Construcciones) Toma de Fotografías Plano de Localización del Inmueble e. Factor Esquina: El solar de esquina tiene ventajas sobre un solar medial en cuadra tales como mayor acceso. • Calculo del valor del terreno Valor Base x Factores de Modificación = Valor Ajustado Valor Ajustado x Área (m²) = Valor del Terreno • Calculo del valor de la Construcción Construcción Principal Construcciones Complementarias Área (m²) x Valor Base x Depreciación = Valor Construcción 12 . Valor de la Tierra Despliegue d. Curvas de Isovalor. mayor rentabilidad. Factor Sobre o Bajo Nivel: Generalmente un solar al nivel con la vía pública tiene mayor aceptación que otro situado a un nivel más alto o más bajo. Certificación de Avalúo Urbano • Factores de Modificación Factor Fondo: En solares de forma cuadrangular. rectangular y trapecio horizontal. Factor Lote Interior: Se aplica para lotes que están ubicados en el interior de una manzana. es decir no tiene frente directo a la vía pública. la perpendicular trazada del frente al contra frente. Factor de Extensión: A mayor extensión menor valor unitario. ventilación e iluminación. Factor Frente: Se aplica para disminuir el valor unitario base de aquellos terrenos cuyo frente sea mayor a 10 metros lineales.c.

) x Depreciación x % de Valor = Valor Complementario f.P.Área (m²) x Valor Base (C. Certificación de Avalúo Rural • Factores de Modificación Factor Extensión Factor Hidrología Valor de Recursos Viales • Calculo de valor de la Tierra Valor Base x Factores de Modificación = Valor Ajustado Valor Ajustado x Área (Ha) = Valor del Terreno • Calculo del valor de la Construcción Área (m²) x Valor Base x Depreciación = Valor Construcción • Calculo del Cultivo Área (Ha) x Valor Base Cultivo = Valor Cultivo 13 .

/Escritura Simple No. representante legal o director de la mortual>. personal> EL INFRASCRITO VALUADOR AUTORIZADO POR EL MINISTERIO DE FINANZAS PÚBLICAS <nombre valuador>. Formato de Certificación de Avalúo <# de avalúo. ante usted. S O L I C I T O: Que previo al trámite correspondiente se reinscriba con mayor valor el avaluó del Valuador Autorizado. poseedor. señalo para recibir notificaciones en <Dirección Completa>. Privado No. CERTIFICA: Que a requerimiento del <propietario.<si tiene / solicitud de inscripción>. <nombre>. Dirección para recibir notificaciones <completa>./ Escritura Simple. Doc. se procedió a practicar AVALUO DE CARÁCTER FISCAL.4. <Fecha Completa> 5. de la finca <Numero registral. de la finca <urbana/rural> propiedad de <Nombre>. representante legal o director de la mortual> de (el/la) señor (a) <nombre de la persona que representa>. del propietario. El Presente avalúo se práctico a efecto de que en su oportunidad se efectué la Liquidación Fiscal del Impuesto Hereditario de la mortual respectiva. Reg.> y matricula fiscal No. actuando en mi Calidad de <propietario. representante legal o director de la mortual>. poseedor. <nombre. XXX Propietario/Poseedor: XXXXX Área= XXXXXX m² 14 . XXX-X-2011. Ubicación <Dirección del Bien Inmueble> Identificación Legal Número de Registro: finca XXX folio XXXX libro XXXX de XXXXXXX. Formato de Solicitud Señor Director de DICABI Su Despacho. poseedor.

piso. los materiales utilizados en los muros. techo. …………………………………………. COMPLEMENTARIOS <Descripción de materiales y áreas que ocupan> RESUMEN DE VALORES: Valor del Terreno Valor de la Construcción Valor de Cultivos Valor Total …………………………………………. xxx Factor de ajuste: xxx CATRACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION <Descripción de los niveles y ambientes que posee.> Área: XXX m2 Uso: XXX Edad: XXX años Clasificación: xxx. servicios generales con los que cuenta. Depreciación: XXX. a nombre de XXXX. estructura . forma.> Área a valuar: xxx Valor Base Q. con área de XXXX y valor de XXXX CARACTERISTICAS DEL TERRENO <Descripción de ubicación.Identificación Fiscal Matricula Fiscal XXXX. extiendo. ventanas y puertas. sello y firmo la presente certificación en dos hojas de papel bond carta. ………………………………………… ………………………………………… XXX XXX XXX XXX ASCIENDE EL PRESENTE AVALUO FISCAL A LA CANTIDAD DE <valor en letras> Y para entregar a la parte interesada. frente fondo. declaro bajo juramento que todos los datos consignados se ajustan a las Normas y Procedimientos 15 .

En la Ciudad de <Fecha Completa>. 3). 5.contenidos en el Manual de Avalúos de DICABI y Decreto 15-98. No. 16 . Art.

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