AVALUO DE BIENES INMUEBLES

AVALUO FISCAL

Ing. Maynor E. Cárcamo H.

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Valor de la Tierra SEGUNDA CLASE Inspección de Campo -Medidas -Fotografías -Plano de localización y ubicación TERCERA CLASE Elaboración de Avalúo -Avalúo Urbano -Factores de modificación -Calculo de valor de la Tierra -Calculo de valor de la Construcción -Ejercicios CUARTA CLASE Elaboración de Avalúo -Avalúo Rural -Factores de modificación -Calculo de valor de la Tierra -Calculo de valor de la Construcción -Calculo de valor de Cultivos -Ejercicios 2 .CONTENIDO PRIMERA CLASE Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles. IUSI -Administración Municipal Avalúo Fiscal -Definición -Objetivos -Fases del Avalúo Conformación de Expediente de Avalúo -Matricula Fiscal -Análisis -Apertura -Actualización -Aviso Notarial -Certificación del Registro de la Propiedad -Investigación Registral -Calculo de área -Depuración de Condueños -Curvas de Isovalor. DICABI -Antecedentes -Funciones -Servicios Impuesto Único Sobre Inmuebles.

QUINTA CLASE Introducción al Manual de Avalúos -Antecedentes -Aplicación Introducción al Manual de Valuación Inmobiliaria -Avalúo en Masa -Zonas Homogéneas Físicas y Económicas 3 .

incorporado para el efecto las secciones de Herencias. ve que funcionalmente es conveniente trasladar a la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles los controles de los impuestos de Alcabala. la recaudación y la fiscalización de los impuestos internos y demás ingresos que percibía el Estado y. se denominará Ministerio de Finanzas Públicas y la Dirección General de Rentas Internas era la responsable del cobro de los impuestos dentro de la política de Gobierno. 4 . a la Dirección General de Rentas Internas corresponde el control. donde corresponde a la Dirección General de Rentas Internas el control. Ante los cambios y modernización que exigía la época en la administración de las finanzas públicas. se crea la DIRECCIÓN DE CATASTRO Y AVALÚO DE BIENES INMUEBLES. el 28 de diciembre de 1978. 5-72. de conformidad con el Artículo 29 del Acuerdo Gubernativo No. el Ministerio de Hacienda y Crédito Público. emitido el 8 de diciembre de 1971 y publicado el 20 del mismo mes y año. Legados y Donaciones. recaudación y la fiscalización de los impuestos que recaen sobre los inmuebles”. Departamento de Receptoría y Cobros y el Departamento de Control de Contribuyentes. Las diferentes dependencias del Ministerio de Finanzas Públicas fundamentan sus funciones y atribuciones en el Acuerdo Gubernativo No. Herencias. en el Reglamento de la Dirección General de Rentas Internas se completó entre otras.Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles DICABI Antecedentes El Ministerio de Finanzas Públicas fue legalmente constituido a través del Decreto 106-71 del Congreso de la República de Guatemala. División de Alcabala e Impuesto Sobre Inmuebles. para que asumiera la responsabilidad de elaborar el catastro nacional de las propiedades inmuebles. como dependencia del Ministerio de Finanzas Públicas. en virtud de que el 31 de diciembre de ese mismo año finalizaba la función del proyecto de Mapeo Tributario y Avalúo de Bienes Inmuebles. así como el mantenimiento del mismo. en el que se establece que a partir de la vigencia de esa Ley. Legados y Donaciones e impuesto Territorial. el cual pertenecía al departamento de Impuesto al Patrimonio y Consumo de Productos de la Dirección General de Rentas Internas. el Departamento de Catastro. MFP-5-72 reglamento de la Ley del Ministerio de Finanzas Públicas del 16 de febrero de 1972. Después de varios intentos por establecer un reordenamiento administrativo y de cobro de los impuestos.

Facilitar los mecanismos que gravarán la propiedad o posesión de bienes inmuebles. Que el sistema de avalúos utilizado en la República se encuentre actualizado para que la valuación del patrimonio sea justa y equitativa. Apoyar la elaboración de un manual de avalúos con carácter justo y equitativo. para facilitar el proceso de descentralización. recaudación y administración del IUSI. considerando el marco legal y regulatorio vigente. __________________________________________________________ *Información del Manual de Organización y Funciones de la DICABI V. Administrar en forma eficiente los Impuestos al Patrimonio (Impuesto Único sobre Inmuebles e Impuesto sobre Herencias. sanción y cancelación de las licencias de valuadores autorizados. Mantener un sistema de valuación uniforme en todo el territorio nacional. 5 . IV. III. por parte de las municipalidades. II. Facilitar el proceso de descentralización del Impuesto Único Sobre Inmuebles a las municipalidades del país y desarrollar mecanismos técnicos y administrativos que permitan la eficaz administración local de los impuestos al patrimonio. por metro cuadrado de la tierra y de la construcción. así como la base de valores. I.Funciones I. promover e implementar programas de capacitación y actualización en materia de valuación de bienes inmuebles. OBJETIVOS. V. III. Fortalecer el proceso de descentralización del Impuesto Único Sobre Inmuebles. Que el registro de bienes inmuebles en toda la República se encuentre actualizado para que permita la adecuada captación y administración de impuestos al patrimonio. II. Legados y Donaciones). Aprobar. autorización. que determine el valor de los bienes inmuebles para efectos tributarios. Actualizar el registro matricular de los bienes inmuebles de todo el territorio nacional. IV. VI. Coordinar todas las disposiciones relativas a registro.

al existir el impuesto territorial.000. de Q. por medio del Fondo Común y el Ministerio de Finanzas lo divide entre las Municipalidades y el Estado. porque en ese momento se tenía una duplicidad de impuesto. Todos los ingresos se destinan al Fondo Común.000.1. la DICABI deberá mantener actualizado el catastro y registro fiscal de los bienes inmuebles de todo el territorio de la República. La primera municipalidad en administrar el IUSI. la cual queda de la siguiente forma: capitales hasta Q. administrado por el Gobierno y el arbitrio de renta inmobiliaria.00 en adelante el ocho por millar. administrado por las municipalidades. Se promulga la presente ley considerando el principio de legalidad. Los sujetos del impuesto.00 en adelante el nueve por millar.01 a Q. de Q. DECRETO 62-87 del Congreso de la República. administrara el impuesto en su jurisdicción. Actualización del valor fiscal. El Autoavaluo.987. a partir del uno de enero del 1.1. los ingresos del dos por millar para las municipalidades y los ingresos del seis y nueve por millar en partes iguales.974.20.50.00 a Q.1.000. del 10 de septiembre de 1. La tasa al valor queda de la siguiente forma: capitales hasta Q. de Q.000.00 a Q.00 el seis por millar. de Q.2. En el artículo 48 de la presente ley se deroga el decreto 1153.2. Impuesto Único Sobre Inmuebles -IUSI – Antecedentes DECRETO 80-74 del Congreso de la República. El folio personal.00 exento del pago. Los ingresos los administra el Banco de Guatemala.70. de Q. son los propietarios o poseedores.001. el cual dice. estos ingresos tiene el objeto de ser invertidos en el desarrollo local y nacional.000.000. del 16 de septiembre de 1. el propietario bajo juramento puede inscribir sus inmuebles y darle un valor.00 el tres por millar.001.001. el decreto 80-74 y el arbitrio de renta inmobiliaria cobrado a nivel municipal. la cual estará constituida por la suma de los valores de los inmuebles que pertenezcan a un mismo contribuyente.000. describe como y quien le puede dar valor al bien inmueble. Lo más relevante de la presente ley se describe a continuación: se modifica la tasa al valor.20.00 el seis por millar.000. 6 .20. lo establece el artículo 43 de la presente ley. Matricula Fiscal.988 la Municipalidad de Guatemala.50.001.00 exento del pago. de Q.00 el dos por millar. LEY DEL IMPUESTO UNICO SOBRE INMUEBLES (IUSI).01 a Q. Se determina la base impositiva.20. El Manual de Avalúos: deberá ser actualizado por lo menos cada cinco años. la unificación de todos los bienes inmuebles de una misma persona.70. En el capítulo VI se modifica el artículo 85 de la Ley de Contribuciones en la cual elabora una escala de contribución anual sobre el capital de la matricula fiscal.

pero deben de depositarlo en el Banco de Guatemala.997. el 40% para el Estado el 60% para la municipalidad. Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. con el objeto de modernizar la estructura y administración tributaria. del 26 de febrero de 1. los cuales hacen relación al destino de la recaudación del impuesto y los sujetos del impuesto. DECRETO 15-98 del Congreso de la República. se clasifica a todas las municipalidades del país en A y B.998. DECRETO 122-97 del Congreso de la República. pero adjudicando el 75% a la municipalidad y el 25% al Fondo Común y la otra modificación amplía los sujetos del impuesto. Esta ley deroga el 62-87. Entre los artículos mas relevantes están los artículos 6 y 7. poseedores y usufructuarios de bienes del Estado.DECRETO 57-94 del Congreso de la República. El presente Decreto tuvo vigencia menos de dos meses y fue derogado por el Decreto 15-98. cobro y recaudación del Impuesto Único Sobre Inmuebles a las municipalidades. cobro y recaudación por medio de las municipalidades. se dio la necesidad de actualizar el régimen legal para trasladar la administración.994. A esto se suma el traslado obligatorio y automático de la administración del IUSI a todas las municipalidades de la República a partir del uno de enero del dos mil. dependiendo de la literal asignada tiene un valor por metro cuadrado la tierra y las construcciones. se produjo una crisis de interpretación respecto a la obligación tributaria. para que este lo administre y distribuya los nuevos porcentajes. Las municipalidades que administren el IUSI. tendrán a sus disposición el 100% de lo recaudado. el ministerio de Finanzas Publicas lo seguirá realizando. Pero con la necesidad de establecer nuevos mecanismos que sean más eficientes en la revaluación de los inmuebles. siendo este la estructura fundamental de la ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. así como modernizar la 7 . siendo estos los propietarios. las municipalidades que no tengan la infraestructura o capacidad para administrarlo. del 26 de diciembre de 1. del 25 de noviembre de 1. IUSI. según su desarrollo local. Para el área rural se establece un valor por hectárea para cada municipio de la República. Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. por lo que se hace necesario derogarlo. base imponible urbana y rural. La ley también estipula la administración. Con el objeto de fortalecer la situación financiera de los gobiernos locales. Con la entrada en vigencia del Decreto 122-97 del Congreso de la República. esto indica que ahora la municipalidad tiene la administración completa del impuesto pero debe destinar un porcentaje para el Estado. y crear un sistema técnico que simplifique la recaudación del impuesto se decide sustituir el decreto 62-87 y promover el 122-97 con modificaciones contradictorias y valores establecidos por metro cuadrado de tierra y construcción. Se mantiene como estructura el decreto 62-87 y se modifican los artículos 2 y 8.

administración. después de doce años de su aprobación. Mediante Acuerdo Ministerial. 70% para inversiones en servicios básicos y obras de infraestructura de interés y uso colectivo.2. se crea esta ley la cual retoma las normas establecidas en el Decreto 62-87. Valor Inscrito___________________________ Hasta Q. avalúo técnico practicado por valuador autorizado o por aviso notarial.000. instalaciones adheridas y cultivos permanentes. Las Municipalidades que administren el IUSI absorben el 100% del impuesto y las multas recaudados del IUSI y será para el desarrollo local. Esta es la ley que aun sigue vigente. y hasta un 30% para gastos administrativos de funcionamiento.20.00 2 por millar De Q. las estructuras.000. La base impositiva se determina considerando el valor del terreno. A continuación se describe un resumen de la interpretación de la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. estructuras.01 a Q. 8 .01 en adelante 9 por millar La actualización del valor fiscal se puede realizar por medio de un autoavalúo. supervisión y fiscalización. son contribuyentes las personas propietarias poseedoras de bienes inmuebles y los usufructuarios de bienes del Estado. pero se modifican algunos artículos manteniendo la línea y filosofía de éste.000.00 Exento De Q.000. El impuesto recae sobre los bienes inmuebles urbanos y rurales integrando los mismos el terreno. control. distribuido de la manera siguiente. instalaciones adheridas al inmueble y sus mejoras.01 a Q. la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles elaborará el manual técnico y deberá actualizarlo por lo menos cada 5 años. construcciones. el valor total es el capital afecto y se aplica la tasa imponible de acuerdo al intervalo del valor.000.20.70.000.70. avalúo directo que practique la dirección o municipalidad que administre el impuesto.00 6 por millar De Q. registro. así como los cultivos permanentes. IUSI: Establece un impuesto único anual sobre el valor de los bienes inmuebles situados en el territorio de la República de Guatemala. Sujetos del impuesto.2. construcciones.

Conformación de Expediente Solicitud dirigida a Director de DICABI / Dirección Administra IUSI Certificación de Avalúo Documento legal del predio (Certificación del Registro de la Propiedad o Fotocopia de Escritura Simple o Privada Autenticada) Matricula Fiscal (actualizada. AVALUO FISCAL Definición Es el Proceso Técnico que se encarga del cálculo del Valor o Justiprecio de un bien inmueble. frente. proveniente de las Curvas de Isovalor o Zonas Homogéneas y de la Tipología Constructiva. Matricula Fiscal Debe entenderse como folio real la inscripción efectuada con base a las características legales de cada inmueble que posea una persona en todo el territorio nacional. que garantizan equidad y justicia. Legados y Donaciones Fases del Avalúo • • • Preliminar Campo Gabinete 3. interior.2. Constituyendo este folio real LA MATRICULA FISCAL que deberá abrirse a cada contribuyente con base en los documentos pertinentes. mediante la aplicación de valores catastrales o administrativos. ajustados en función de la variabilidad de las características del terreno y la edificación existente. por la entidad correspondiente) Valor del Suelo (extendida por la entidad correspondiente) Fotografías del Predio (accesos. a través de Factores de Modificación. 9 . construcciones) Plano de Localización a. Objetivos • • Actualizar el valor en la Matricula Fiscal Base para la aplicación del Impuesto Único Sobre Inmuebles o Impuesto de Herencias.

Ejemplo 1: Ejemplo 2: 10 .

Montufar / Banrural de la Reforma y 1 calle zona 9 Numero Registral.b. Certificación del Registro de la Propiedad Ubicación: 9 avenida y 14 calle zona 1 C.C. Finca 12059 Folio 231 Libro 474 de Guatemala 11 .

la perpendicular trazada del frente al contra frente. Factor Forma: La irregularidad en la forma de los solares da como resultado que en algunos casos no puede aprovecharse al máximo su área.c. rectangular y trapecio horizontal. mayor rentabilidad. Factor Sobre o Bajo Nivel: Generalmente un solar al nivel con la vía pública tiene mayor aceptación que otro situado a un nivel más alto o más bajo. es decir no tiene frente directo a la vía pública. Valor de la Tierra Despliegue d. Factor Lote Interior: Se aplica para lotes que están ubicados en el interior de una manzana. Inspección de Campo • • • Toma de Medidas del Inmueble (Terreno y Construcciones) Toma de Fotografías Plano de Localización del Inmueble e. Factor de Extensión: A mayor extensión menor valor unitario. Factor Frente: Se aplica para disminuir el valor unitario base de aquellos terrenos cuyo frente sea mayor a 10 metros lineales. intenso movimiento (comercial). Factor Esquina: El solar de esquina tiene ventajas sobre un solar medial en cuadra tales como mayor acceso. ventilación e iluminación. • Calculo del valor del terreno Valor Base x Factores de Modificación = Valor Ajustado Valor Ajustado x Área (m²) = Valor del Terreno • Calculo del valor de la Construcción Construcción Principal Construcciones Complementarias Área (m²) x Valor Base x Depreciación = Valor Construcción 12 . Curvas de Isovalor. Certificación de Avalúo Urbano • Factores de Modificación Factor Fondo: En solares de forma cuadrangular.

Área (m²) x Valor Base (C.P. Certificación de Avalúo Rural • Factores de Modificación Factor Extensión Factor Hidrología Valor de Recursos Viales • Calculo de valor de la Tierra Valor Base x Factores de Modificación = Valor Ajustado Valor Ajustado x Área (Ha) = Valor del Terreno • Calculo del valor de la Construcción Área (m²) x Valor Base x Depreciación = Valor Construcción • Calculo del Cultivo Área (Ha) x Valor Base Cultivo = Valor Cultivo 13 .) x Depreciación x % de Valor = Valor Complementario f.

Dirección para recibir notificaciones <completa>. S O L I C I T O: Que previo al trámite correspondiente se reinscriba con mayor valor el avaluó del Valuador Autorizado. Doc. XXX Propietario/Poseedor: XXXXX Área= XXXXXX m² 14 . CERTIFICA: Que a requerimiento del <propietario. poseedor. <nombre>. poseedor. ante usted. de la finca <Numero registral./ Escritura Simple. representante legal o director de la mortual> de (el/la) señor (a) <nombre de la persona que representa>. Formato de Certificación de Avalúo <# de avalúo.> y matricula fiscal No.<si tiene / solicitud de inscripción>. señalo para recibir notificaciones en <Dirección Completa>. del propietario. XXX-X-2011. El Presente avalúo se práctico a efecto de que en su oportunidad se efectué la Liquidación Fiscal del Impuesto Hereditario de la mortual respectiva. Formato de Solicitud Señor Director de DICABI Su Despacho. <Fecha Completa> 5. representante legal o director de la mortual>. de la finca <urbana/rural> propiedad de <Nombre>. personal> EL INFRASCRITO VALUADOR AUTORIZADO POR EL MINISTERIO DE FINANZAS PÚBLICAS <nombre valuador>. /Escritura Simple No. Reg. representante legal o director de la mortual>. se procedió a practicar AVALUO DE CARÁCTER FISCAL. Privado No. poseedor. actuando en mi Calidad de <propietario.4. <nombre. Ubicación <Dirección del Bien Inmueble> Identificación Legal Número de Registro: finca XXX folio XXXX libro XXXX de XXXXXXX.

> Área a valuar: xxx Valor Base Q. …………………………………………. ventanas y puertas. COMPLEMENTARIOS <Descripción de materiales y áreas que ocupan> RESUMEN DE VALORES: Valor del Terreno Valor de la Construcción Valor de Cultivos Valor Total ………………………………………….> Área: XXX m2 Uso: XXX Edad: XXX años Clasificación: xxx. forma. techo. servicios generales con los que cuenta. sello y firmo la presente certificación en dos hojas de papel bond carta. declaro bajo juramento que todos los datos consignados se ajustan a las Normas y Procedimientos 15 . extiendo. estructura . los materiales utilizados en los muros. con área de XXXX y valor de XXXX CARACTERISTICAS DEL TERRENO <Descripción de ubicación. ………………………………………… ………………………………………… XXX XXX XXX XXX ASCIENDE EL PRESENTE AVALUO FISCAL A LA CANTIDAD DE <valor en letras> Y para entregar a la parte interesada. piso. frente fondo. xxx Factor de ajuste: xxx CATRACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION <Descripción de los niveles y ambientes que posee. a nombre de XXXX. Depreciación: XXX.Identificación Fiscal Matricula Fiscal XXXX.

No. En la Ciudad de <Fecha Completa>. 5. 16 . Art.contenidos en el Manual de Avalúos de DICABI y Decreto 15-98. 3).