AVALUO DE BIENES INMUEBLES

AVALUO FISCAL

Ing. Maynor E. Cárcamo H.

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CONTENIDO PRIMERA CLASE Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles. IUSI -Administración Municipal Avalúo Fiscal -Definición -Objetivos -Fases del Avalúo Conformación de Expediente de Avalúo -Matricula Fiscal -Análisis -Apertura -Actualización -Aviso Notarial -Certificación del Registro de la Propiedad -Investigación Registral -Calculo de área -Depuración de Condueños -Curvas de Isovalor. Valor de la Tierra SEGUNDA CLASE Inspección de Campo -Medidas -Fotografías -Plano de localización y ubicación TERCERA CLASE Elaboración de Avalúo -Avalúo Urbano -Factores de modificación -Calculo de valor de la Tierra -Calculo de valor de la Construcción -Ejercicios CUARTA CLASE Elaboración de Avalúo -Avalúo Rural -Factores de modificación -Calculo de valor de la Tierra -Calculo de valor de la Construcción -Calculo de valor de Cultivos -Ejercicios 2 . DICABI -Antecedentes -Funciones -Servicios Impuesto Único Sobre Inmuebles.

QUINTA CLASE Introducción al Manual de Avalúos -Antecedentes -Aplicación Introducción al Manual de Valuación Inmobiliaria -Avalúo en Masa -Zonas Homogéneas Físicas y Económicas 3 .

el cual pertenecía al departamento de Impuesto al Patrimonio y Consumo de Productos de la Dirección General de Rentas Internas. en virtud de que el 31 de diciembre de ese mismo año finalizaba la función del proyecto de Mapeo Tributario y Avalúo de Bienes Inmuebles. se crea la DIRECCIÓN DE CATASTRO Y AVALÚO DE BIENES INMUEBLES. a la Dirección General de Rentas Internas corresponde el control. Legados y Donaciones. la recaudación y la fiscalización de los impuestos internos y demás ingresos que percibía el Estado y. incorporado para el efecto las secciones de Herencias. Departamento de Receptoría y Cobros y el Departamento de Control de Contribuyentes. como dependencia del Ministerio de Finanzas Públicas. 5-72. Ante los cambios y modernización que exigía la época en la administración de las finanzas públicas. para que asumiera la responsabilidad de elaborar el catastro nacional de las propiedades inmuebles. Después de varios intentos por establecer un reordenamiento administrativo y de cobro de los impuestos. 4 . en el que se establece que a partir de la vigencia de esa Ley. Las diferentes dependencias del Ministerio de Finanzas Públicas fundamentan sus funciones y atribuciones en el Acuerdo Gubernativo No. en el Reglamento de la Dirección General de Rentas Internas se completó entre otras. donde corresponde a la Dirección General de Rentas Internas el control. Legados y Donaciones e impuesto Territorial. emitido el 8 de diciembre de 1971 y publicado el 20 del mismo mes y año. División de Alcabala e Impuesto Sobre Inmuebles. el Departamento de Catastro. se denominará Ministerio de Finanzas Públicas y la Dirección General de Rentas Internas era la responsable del cobro de los impuestos dentro de la política de Gobierno. de conformidad con el Artículo 29 del Acuerdo Gubernativo No. el Ministerio de Hacienda y Crédito Público. Herencias. el 28 de diciembre de 1978. recaudación y la fiscalización de los impuestos que recaen sobre los inmuebles”.Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles DICABI Antecedentes El Ministerio de Finanzas Públicas fue legalmente constituido a través del Decreto 106-71 del Congreso de la República de Guatemala. así como el mantenimiento del mismo. MFP-5-72 reglamento de la Ley del Ministerio de Finanzas Públicas del 16 de febrero de 1972. ve que funcionalmente es conveniente trasladar a la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles los controles de los impuestos de Alcabala.

recaudación y administración del IUSI. VI. IV. por parte de las municipalidades. IV. Fortalecer el proceso de descentralización del Impuesto Único Sobre Inmuebles.Funciones I. Que el sistema de avalúos utilizado en la República se encuentre actualizado para que la valuación del patrimonio sea justa y equitativa. Actualizar el registro matricular de los bienes inmuebles de todo el territorio nacional. Coordinar todas las disposiciones relativas a registro. para facilitar el proceso de descentralización. III. 5 . promover e implementar programas de capacitación y actualización en materia de valuación de bienes inmuebles. Mantener un sistema de valuación uniforme en todo el territorio nacional. II. sanción y cancelación de las licencias de valuadores autorizados. Que el registro de bienes inmuebles en toda la República se encuentre actualizado para que permita la adecuada captación y administración de impuestos al patrimonio. Apoyar la elaboración de un manual de avalúos con carácter justo y equitativo. así como la base de valores. considerando el marco legal y regulatorio vigente. Legados y Donaciones). Facilitar los mecanismos que gravarán la propiedad o posesión de bienes inmuebles. que determine el valor de los bienes inmuebles para efectos tributarios. I. V. por metro cuadrado de la tierra y de la construcción. Administrar en forma eficiente los Impuestos al Patrimonio (Impuesto Único sobre Inmuebles e Impuesto sobre Herencias. II. Facilitar el proceso de descentralización del Impuesto Único Sobre Inmuebles a las municipalidades del país y desarrollar mecanismos técnicos y administrativos que permitan la eficaz administración local de los impuestos al patrimonio. OBJETIVOS. III. Aprobar. __________________________________________________________ *Información del Manual de Organización y Funciones de la DICABI V. autorización.

La tasa al valor queda de la siguiente forma: capitales hasta Q.50. son los propietarios o poseedores.000.000.00 el tres por millar. la DICABI deberá mantener actualizado el catastro y registro fiscal de los bienes inmuebles de todo el territorio de la República. de Q.00 a Q. lo establece el artículo 43 de la presente ley.988 la Municipalidad de Guatemala. Se determina la base impositiva. El folio personal.00 en adelante el nueve por millar. el cual dice. Matricula Fiscal. El Manual de Avalúos: deberá ser actualizado por lo menos cada cinco años. de Q. de Q.70.1. administrado por las municipalidades. del 16 de septiembre de 1. la cual queda de la siguiente forma: capitales hasta Q. los ingresos del dos por millar para las municipalidades y los ingresos del seis y nueve por millar en partes iguales. Todos los ingresos se destinan al Fondo Común.01 a Q.000. administrara el impuesto en su jurisdicción.20. En el artículo 48 de la presente ley se deroga el decreto 1153. describe como y quien le puede dar valor al bien inmueble.00 en adelante el ocho por millar.001. Impuesto Único Sobre Inmuebles -IUSI – Antecedentes DECRETO 80-74 del Congreso de la República. la cual estará constituida por la suma de los valores de los inmuebles que pertenezcan a un mismo contribuyente.20.2. Actualización del valor fiscal. del 10 de septiembre de 1. LEY DEL IMPUESTO UNICO SOBRE INMUEBLES (IUSI).70. el propietario bajo juramento puede inscribir sus inmuebles y darle un valor.20.01 a Q. El Autoavaluo.00 el dos por millar.001. La primera municipalidad en administrar el IUSI.000. de Q. administrado por el Gobierno y el arbitrio de renta inmobiliaria.000. 6 . Los sujetos del impuesto. DECRETO 62-87 del Congreso de la República. Lo más relevante de la presente ley se describe a continuación: se modifica la tasa al valor. porque en ese momento se tenía una duplicidad de impuesto.00 exento del pago. En el capítulo VI se modifica el artículo 85 de la Ley de Contribuciones en la cual elabora una escala de contribución anual sobre el capital de la matricula fiscal.00 exento del pago.000. Los ingresos los administra el Banco de Guatemala.2. por medio del Fondo Común y el Ministerio de Finanzas lo divide entre las Municipalidades y el Estado. de Q.50. de Q. la unificación de todos los bienes inmuebles de una misma persona.974.00 a Q.1.1. estos ingresos tiene el objeto de ser invertidos en el desarrollo local y nacional. al existir el impuesto territorial. el decreto 80-74 y el arbitrio de renta inmobiliaria cobrado a nivel municipal.20.001.987.00 el seis por millar.001.000. Se promulga la presente ley considerando el principio de legalidad.000.00 el seis por millar. a partir del uno de enero del 1.

pero adjudicando el 75% a la municipalidad y el 25% al Fondo Común y la otra modificación amplía los sujetos del impuesto. así como modernizar la 7 . del 25 de noviembre de 1. se clasifica a todas las municipalidades del país en A y B. con el objeto de modernizar la estructura y administración tributaria. Pero con la necesidad de establecer nuevos mecanismos que sean más eficientes en la revaluación de los inmuebles. DECRETO 122-97 del Congreso de la República. Las municipalidades que administren el IUSI. por lo que se hace necesario derogarlo. Esta ley deroga el 62-87. esto indica que ahora la municipalidad tiene la administración completa del impuesto pero debe destinar un porcentaje para el Estado. del 26 de diciembre de 1. A esto se suma el traslado obligatorio y automático de la administración del IUSI a todas las municipalidades de la República a partir del uno de enero del dos mil. Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles.998. poseedores y usufructuarios de bienes del Estado. el ministerio de Finanzas Publicas lo seguirá realizando. y crear un sistema técnico que simplifique la recaudación del impuesto se decide sustituir el decreto 62-87 y promover el 122-97 con modificaciones contradictorias y valores establecidos por metro cuadrado de tierra y construcción. siendo estos los propietarios.997. Para el área rural se establece un valor por hectárea para cada municipio de la República. IUSI. las municipalidades que no tengan la infraestructura o capacidad para administrarlo. Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. los cuales hacen relación al destino de la recaudación del impuesto y los sujetos del impuesto. dependiendo de la literal asignada tiene un valor por metro cuadrado la tierra y las construcciones. La ley también estipula la administración. base imponible urbana y rural. Con la entrada en vigencia del Decreto 122-97 del Congreso de la República. para que este lo administre y distribuya los nuevos porcentajes. DECRETO 15-98 del Congreso de la República. el 40% para el Estado el 60% para la municipalidad. Entre los artículos mas relevantes están los artículos 6 y 7. cobro y recaudación del Impuesto Único Sobre Inmuebles a las municipalidades.994. cobro y recaudación por medio de las municipalidades. Con el objeto de fortalecer la situación financiera de los gobiernos locales. se dio la necesidad de actualizar el régimen legal para trasladar la administración. del 26 de febrero de 1. Se mantiene como estructura el decreto 62-87 y se modifican los artículos 2 y 8. pero deben de depositarlo en el Banco de Guatemala.DECRETO 57-94 del Congreso de la República. El presente Decreto tuvo vigencia menos de dos meses y fue derogado por el Decreto 15-98. se produjo una crisis de interpretación respecto a la obligación tributaria. tendrán a sus disposición el 100% de lo recaudado. siendo este la estructura fundamental de la ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. según su desarrollo local.

IUSI: Establece un impuesto único anual sobre el valor de los bienes inmuebles situados en el territorio de la República de Guatemala. avalúo técnico practicado por valuador autorizado o por aviso notarial. así como los cultivos permanentes.70.2.00 Exento De Q.000. el valor total es el capital afecto y se aplica la tasa imponible de acuerdo al intervalo del valor. avalúo directo que practique la dirección o municipalidad que administre el impuesto. construcciones. construcciones. instalaciones adheridas al inmueble y sus mejoras. supervisión y fiscalización.01 en adelante 9 por millar La actualización del valor fiscal se puede realizar por medio de un autoavalúo. estructuras.administración.20. y hasta un 30% para gastos administrativos de funcionamiento.000. registro. Mediante Acuerdo Ministerial. 8 .000. son contribuyentes las personas propietarias poseedoras de bienes inmuebles y los usufructuarios de bienes del Estado.00 2 por millar De Q.01 a Q. La base impositiva se determina considerando el valor del terreno.70.000.00 6 por millar De Q. Sujetos del impuesto. instalaciones adheridas y cultivos permanentes. la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles elaborará el manual técnico y deberá actualizarlo por lo menos cada 5 años. después de doce años de su aprobación.20. Las Municipalidades que administren el IUSI absorben el 100% del impuesto y las multas recaudados del IUSI y será para el desarrollo local. distribuido de la manera siguiente.000. control.01 a Q. pero se modifican algunos artículos manteniendo la línea y filosofía de éste. se crea esta ley la cual retoma las normas establecidas en el Decreto 62-87. A continuación se describe un resumen de la interpretación de la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. Esta es la ley que aun sigue vigente. El impuesto recae sobre los bienes inmuebles urbanos y rurales integrando los mismos el terreno.2. Valor Inscrito___________________________ Hasta Q. 70% para inversiones en servicios básicos y obras de infraestructura de interés y uso colectivo.000. las estructuras.

proveniente de las Curvas de Isovalor o Zonas Homogéneas y de la Tipología Constructiva. Matricula Fiscal Debe entenderse como folio real la inscripción efectuada con base a las características legales de cada inmueble que posea una persona en todo el territorio nacional.2. ajustados en función de la variabilidad de las características del terreno y la edificación existente. Objetivos • • Actualizar el valor en la Matricula Fiscal Base para la aplicación del Impuesto Único Sobre Inmuebles o Impuesto de Herencias. Constituyendo este folio real LA MATRICULA FISCAL que deberá abrirse a cada contribuyente con base en los documentos pertinentes. interior. a través de Factores de Modificación. AVALUO FISCAL Definición Es el Proceso Técnico que se encarga del cálculo del Valor o Justiprecio de un bien inmueble. frente. por la entidad correspondiente) Valor del Suelo (extendida por la entidad correspondiente) Fotografías del Predio (accesos. 9 . construcciones) Plano de Localización a. Legados y Donaciones Fases del Avalúo • • • Preliminar Campo Gabinete 3. Conformación de Expediente Solicitud dirigida a Director de DICABI / Dirección Administra IUSI Certificación de Avalúo Documento legal del predio (Certificación del Registro de la Propiedad o Fotocopia de Escritura Simple o Privada Autenticada) Matricula Fiscal (actualizada. mediante la aplicación de valores catastrales o administrativos. que garantizan equidad y justicia.

Ejemplo 1: Ejemplo 2: 10 .

Certificación del Registro de la Propiedad Ubicación: 9 avenida y 14 calle zona 1 C. Finca 12059 Folio 231 Libro 474 de Guatemala 11 . Montufar / Banrural de la Reforma y 1 calle zona 9 Numero Registral.C.b.

Curvas de Isovalor. Factor de Extensión: A mayor extensión menor valor unitario. ventilación e iluminación. intenso movimiento (comercial). • Calculo del valor del terreno Valor Base x Factores de Modificación = Valor Ajustado Valor Ajustado x Área (m²) = Valor del Terreno • Calculo del valor de la Construcción Construcción Principal Construcciones Complementarias Área (m²) x Valor Base x Depreciación = Valor Construcción 12 . rectangular y trapecio horizontal. Factor Forma: La irregularidad en la forma de los solares da como resultado que en algunos casos no puede aprovecharse al máximo su área. Inspección de Campo • • • Toma de Medidas del Inmueble (Terreno y Construcciones) Toma de Fotografías Plano de Localización del Inmueble e.c. Factor Esquina: El solar de esquina tiene ventajas sobre un solar medial en cuadra tales como mayor acceso. Certificación de Avalúo Urbano • Factores de Modificación Factor Fondo: En solares de forma cuadrangular. es decir no tiene frente directo a la vía pública. Factor Sobre o Bajo Nivel: Generalmente un solar al nivel con la vía pública tiene mayor aceptación que otro situado a un nivel más alto o más bajo. Factor Lote Interior: Se aplica para lotes que están ubicados en el interior de una manzana. Valor de la Tierra Despliegue d. la perpendicular trazada del frente al contra frente. mayor rentabilidad. Factor Frente: Se aplica para disminuir el valor unitario base de aquellos terrenos cuyo frente sea mayor a 10 metros lineales.

Certificación de Avalúo Rural • Factores de Modificación Factor Extensión Factor Hidrología Valor de Recursos Viales • Calculo de valor de la Tierra Valor Base x Factores de Modificación = Valor Ajustado Valor Ajustado x Área (Ha) = Valor del Terreno • Calculo del valor de la Construcción Área (m²) x Valor Base x Depreciación = Valor Construcción • Calculo del Cultivo Área (Ha) x Valor Base Cultivo = Valor Cultivo 13 .P.) x Depreciación x % de Valor = Valor Complementario f.Área (m²) x Valor Base (C.

señalo para recibir notificaciones en <Dirección Completa>.4. poseedor. Formato de Solicitud Señor Director de DICABI Su Despacho. del propietario. Ubicación <Dirección del Bien Inmueble> Identificación Legal Número de Registro: finca XXX folio XXXX libro XXXX de XXXXXXX. <nombre. poseedor./ Escritura Simple. personal> EL INFRASCRITO VALUADOR AUTORIZADO POR EL MINISTERIO DE FINANZAS PÚBLICAS <nombre valuador>. de la finca <urbana/rural> propiedad de <Nombre>. representante legal o director de la mortual> de (el/la) señor (a) <nombre de la persona que representa>. /Escritura Simple No. representante legal o director de la mortual>. Doc. El Presente avalúo se práctico a efecto de que en su oportunidad se efectué la Liquidación Fiscal del Impuesto Hereditario de la mortual respectiva. representante legal o director de la mortual>. Privado No. ante usted. XXX-X-2011. Dirección para recibir notificaciones <completa>. poseedor. XXX Propietario/Poseedor: XXXXX Área= XXXXXX m² 14 .> y matricula fiscal No. Formato de Certificación de Avalúo <# de avalúo. <Fecha Completa> 5. actuando en mi Calidad de <propietario. S O L I C I T O: Que previo al trámite correspondiente se reinscriba con mayor valor el avaluó del Valuador Autorizado.<si tiene / solicitud de inscripción>. Reg. CERTIFICA: Que a requerimiento del <propietario. de la finca <Numero registral. <nombre>. se procedió a practicar AVALUO DE CARÁCTER FISCAL.

sello y firmo la presente certificación en dos hojas de papel bond carta. forma. COMPLEMENTARIOS <Descripción de materiales y áreas que ocupan> RESUMEN DE VALORES: Valor del Terreno Valor de la Construcción Valor de Cultivos Valor Total ………………………………………….> Área: XXX m2 Uso: XXX Edad: XXX años Clasificación: xxx. xxx Factor de ajuste: xxx CATRACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION <Descripción de los niveles y ambientes que posee. ………………………………………… ………………………………………… XXX XXX XXX XXX ASCIENDE EL PRESENTE AVALUO FISCAL A LA CANTIDAD DE <valor en letras> Y para entregar a la parte interesada. ………………………………………….Identificación Fiscal Matricula Fiscal XXXX. piso. frente fondo. Depreciación: XXX. a nombre de XXXX. declaro bajo juramento que todos los datos consignados se ajustan a las Normas y Procedimientos 15 . estructura . ventanas y puertas. servicios generales con los que cuenta. techo.> Área a valuar: xxx Valor Base Q. extiendo. con área de XXXX y valor de XXXX CARACTERISTICAS DEL TERRENO <Descripción de ubicación. los materiales utilizados en los muros.

En la Ciudad de <Fecha Completa>. 3). Art. No. 5. 16 .contenidos en el Manual de Avalúos de DICABI y Decreto 15-98.