AVALUO DE BIENES INMUEBLES

AVALUO FISCAL

Ing. Maynor E. Cárcamo H.

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Valor de la Tierra SEGUNDA CLASE Inspección de Campo -Medidas -Fotografías -Plano de localización y ubicación TERCERA CLASE Elaboración de Avalúo -Avalúo Urbano -Factores de modificación -Calculo de valor de la Tierra -Calculo de valor de la Construcción -Ejercicios CUARTA CLASE Elaboración de Avalúo -Avalúo Rural -Factores de modificación -Calculo de valor de la Tierra -Calculo de valor de la Construcción -Calculo de valor de Cultivos -Ejercicios 2 . IUSI -Administración Municipal Avalúo Fiscal -Definición -Objetivos -Fases del Avalúo Conformación de Expediente de Avalúo -Matricula Fiscal -Análisis -Apertura -Actualización -Aviso Notarial -Certificación del Registro de la Propiedad -Investigación Registral -Calculo de área -Depuración de Condueños -Curvas de Isovalor. DICABI -Antecedentes -Funciones -Servicios Impuesto Único Sobre Inmuebles.CONTENIDO PRIMERA CLASE Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles.

QUINTA CLASE Introducción al Manual de Avalúos -Antecedentes -Aplicación Introducción al Manual de Valuación Inmobiliaria -Avalúo en Masa -Zonas Homogéneas Físicas y Económicas 3 .

en el Reglamento de la Dirección General de Rentas Internas se completó entre otras. Ante los cambios y modernización que exigía la época en la administración de las finanzas públicas. donde corresponde a la Dirección General de Rentas Internas el control. ve que funcionalmente es conveniente trasladar a la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles los controles de los impuestos de Alcabala. se crea la DIRECCIÓN DE CATASTRO Y AVALÚO DE BIENES INMUEBLES. así como el mantenimiento del mismo. Después de varios intentos por establecer un reordenamiento administrativo y de cobro de los impuestos. para que asumiera la responsabilidad de elaborar el catastro nacional de las propiedades inmuebles. se denominará Ministerio de Finanzas Públicas y la Dirección General de Rentas Internas era la responsable del cobro de los impuestos dentro de la política de Gobierno. 5-72. la recaudación y la fiscalización de los impuestos internos y demás ingresos que percibía el Estado y. 4 . Herencias.Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles DICABI Antecedentes El Ministerio de Finanzas Públicas fue legalmente constituido a través del Decreto 106-71 del Congreso de la República de Guatemala. en virtud de que el 31 de diciembre de ese mismo año finalizaba la función del proyecto de Mapeo Tributario y Avalúo de Bienes Inmuebles. el cual pertenecía al departamento de Impuesto al Patrimonio y Consumo de Productos de la Dirección General de Rentas Internas. el Departamento de Catastro. el 28 de diciembre de 1978. División de Alcabala e Impuesto Sobre Inmuebles. como dependencia del Ministerio de Finanzas Públicas. Las diferentes dependencias del Ministerio de Finanzas Públicas fundamentan sus funciones y atribuciones en el Acuerdo Gubernativo No. Legados y Donaciones. recaudación y la fiscalización de los impuestos que recaen sobre los inmuebles”. el Ministerio de Hacienda y Crédito Público. MFP-5-72 reglamento de la Ley del Ministerio de Finanzas Públicas del 16 de febrero de 1972. de conformidad con el Artículo 29 del Acuerdo Gubernativo No. Legados y Donaciones e impuesto Territorial. en el que se establece que a partir de la vigencia de esa Ley. incorporado para el efecto las secciones de Herencias. a la Dirección General de Rentas Internas corresponde el control. Departamento de Receptoría y Cobros y el Departamento de Control de Contribuyentes. emitido el 8 de diciembre de 1971 y publicado el 20 del mismo mes y año.

así como la base de valores. Actualizar el registro matricular de los bienes inmuebles de todo el territorio nacional. Legados y Donaciones). II. Facilitar el proceso de descentralización del Impuesto Único Sobre Inmuebles a las municipalidades del país y desarrollar mecanismos técnicos y administrativos que permitan la eficaz administración local de los impuestos al patrimonio. I. 5 . IV. III. IV. VI. Aprobar. Que el registro de bienes inmuebles en toda la República se encuentre actualizado para que permita la adecuada captación y administración de impuestos al patrimonio. Facilitar los mecanismos que gravarán la propiedad o posesión de bienes inmuebles. III. por parte de las municipalidades. II. Mantener un sistema de valuación uniforme en todo el territorio nacional. por metro cuadrado de la tierra y de la construcción. autorización. Que el sistema de avalúos utilizado en la República se encuentre actualizado para que la valuación del patrimonio sea justa y equitativa. recaudación y administración del IUSI. Administrar en forma eficiente los Impuestos al Patrimonio (Impuesto Único sobre Inmuebles e Impuesto sobre Herencias. __________________________________________________________ *Información del Manual de Organización y Funciones de la DICABI V. Apoyar la elaboración de un manual de avalúos con carácter justo y equitativo. que determine el valor de los bienes inmuebles para efectos tributarios. promover e implementar programas de capacitación y actualización en materia de valuación de bienes inmuebles. para facilitar el proceso de descentralización. sanción y cancelación de las licencias de valuadores autorizados. Fortalecer el proceso de descentralización del Impuesto Único Sobre Inmuebles. V. Coordinar todas las disposiciones relativas a registro.Funciones I. OBJETIVOS. considerando el marco legal y regulatorio vigente.

administrara el impuesto en su jurisdicción.20. LEY DEL IMPUESTO UNICO SOBRE INMUEBLES (IUSI).2. La primera municipalidad en administrar el IUSI. El Autoavaluo.987.00 en adelante el nueve por millar. Actualización del valor fiscal. Impuesto Único Sobre Inmuebles -IUSI – Antecedentes DECRETO 80-74 del Congreso de la República.000.00 exento del pago. 6 . de Q. de Q.00 el dos por millar.00 el tres por millar. de Q.00 el seis por millar. El folio personal.1. describe como y quien le puede dar valor al bien inmueble. Se determina la base impositiva. del 16 de septiembre de 1.00 en adelante el ocho por millar. La tasa al valor queda de la siguiente forma: capitales hasta Q.000. al existir el impuesto territorial.20. de Q. En el artículo 48 de la presente ley se deroga el decreto 1153. administrado por las municipalidades.000. Todos los ingresos se destinan al Fondo Común. de Q. DECRETO 62-87 del Congreso de la República.1.001. del 10 de septiembre de 1.001. porque en ese momento se tenía una duplicidad de impuesto.000. El Manual de Avalúos: deberá ser actualizado por lo menos cada cinco años. de Q. administrado por el Gobierno y el arbitrio de renta inmobiliaria.1. el decreto 80-74 y el arbitrio de renta inmobiliaria cobrado a nivel municipal. por medio del Fondo Común y el Ministerio de Finanzas lo divide entre las Municipalidades y el Estado.01 a Q.00 a Q.00 a Q. los ingresos del dos por millar para las municipalidades y los ingresos del seis y nueve por millar en partes iguales. el cual dice.000. la DICABI deberá mantener actualizado el catastro y registro fiscal de los bienes inmuebles de todo el territorio de la República. Lo más relevante de la presente ley se describe a continuación: se modifica la tasa al valor.000. la unificación de todos los bienes inmuebles de una misma persona. Se promulga la presente ley considerando el principio de legalidad. Matricula Fiscal. En el capítulo VI se modifica el artículo 85 de la Ley de Contribuciones en la cual elabora una escala de contribución anual sobre el capital de la matricula fiscal.00 el seis por millar. a partir del uno de enero del 1.01 a Q. lo establece el artículo 43 de la presente ley.50. Los sujetos del impuesto.70.70.000.2.988 la Municipalidad de Guatemala. la cual queda de la siguiente forma: capitales hasta Q. estos ingresos tiene el objeto de ser invertidos en el desarrollo local y nacional. el propietario bajo juramento puede inscribir sus inmuebles y darle un valor.000. son los propietarios o poseedores.00 exento del pago.50.001.001.974.20. la cual estará constituida por la suma de los valores de los inmuebles que pertenezcan a un mismo contribuyente. Los ingresos los administra el Banco de Guatemala.20.

según su desarrollo local. tendrán a sus disposición el 100% de lo recaudado. siendo este la estructura fundamental de la ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. poseedores y usufructuarios de bienes del Estado. base imponible urbana y rural. por lo que se hace necesario derogarlo. del 26 de diciembre de 1. así como modernizar la 7 . cobro y recaudación por medio de las municipalidades. Las municipalidades que administren el IUSI. siendo estos los propietarios. El presente Decreto tuvo vigencia menos de dos meses y fue derogado por el Decreto 15-98. esto indica que ahora la municipalidad tiene la administración completa del impuesto pero debe destinar un porcentaje para el Estado. Para el área rural se establece un valor por hectárea para cada municipio de la República. IUSI. pero adjudicando el 75% a la municipalidad y el 25% al Fondo Común y la otra modificación amplía los sujetos del impuesto. cobro y recaudación del Impuesto Único Sobre Inmuebles a las municipalidades. Pero con la necesidad de establecer nuevos mecanismos que sean más eficientes en la revaluación de los inmuebles. dependiendo de la literal asignada tiene un valor por metro cuadrado la tierra y las construcciones.DECRETO 57-94 del Congreso de la República. Con la entrada en vigencia del Decreto 122-97 del Congreso de la República. Con el objeto de fortalecer la situación financiera de los gobiernos locales. A esto se suma el traslado obligatorio y automático de la administración del IUSI a todas las municipalidades de la República a partir del uno de enero del dos mil. Entre los artículos mas relevantes están los artículos 6 y 7. se clasifica a todas las municipalidades del país en A y B. Se mantiene como estructura el decreto 62-87 y se modifican los artículos 2 y 8. DECRETO 122-97 del Congreso de la República.994. el 40% para el Estado el 60% para la municipalidad.997. del 26 de febrero de 1. los cuales hacen relación al destino de la recaudación del impuesto y los sujetos del impuesto. para que este lo administre y distribuya los nuevos porcentajes. el ministerio de Finanzas Publicas lo seguirá realizando. Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. DECRETO 15-98 del Congreso de la República. pero deben de depositarlo en el Banco de Guatemala. con el objeto de modernizar la estructura y administración tributaria. y crear un sistema técnico que simplifique la recaudación del impuesto se decide sustituir el decreto 62-87 y promover el 122-97 con modificaciones contradictorias y valores establecidos por metro cuadrado de tierra y construcción.998. La ley también estipula la administración. Esta ley deroga el 62-87. las municipalidades que no tengan la infraestructura o capacidad para administrarlo. Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. se produjo una crisis de interpretación respecto a la obligación tributaria. se dio la necesidad de actualizar el régimen legal para trasladar la administración. del 25 de noviembre de 1.

Sujetos del impuesto. construcciones. la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles elaborará el manual técnico y deberá actualizarlo por lo menos cada 5 años. y hasta un 30% para gastos administrativos de funcionamiento. avalúo técnico practicado por valuador autorizado o por aviso notarial. 70% para inversiones en servicios básicos y obras de infraestructura de interés y uso colectivo.000.01 a Q.70.01 en adelante 9 por millar La actualización del valor fiscal se puede realizar por medio de un autoavalúo.000. Mediante Acuerdo Ministerial. estructuras.000.20. IUSI: Establece un impuesto único anual sobre el valor de los bienes inmuebles situados en el territorio de la República de Guatemala. supervisión y fiscalización. El impuesto recae sobre los bienes inmuebles urbanos y rurales integrando los mismos el terreno. instalaciones adheridas al inmueble y sus mejoras. las estructuras.20.00 2 por millar De Q. instalaciones adheridas y cultivos permanentes. avalúo directo que practique la dirección o municipalidad que administre el impuesto.00 Exento De Q. se crea esta ley la cual retoma las normas establecidas en el Decreto 62-87. 8 .000. así como los cultivos permanentes. distribuido de la manera siguiente.70. después de doce años de su aprobación. Valor Inscrito___________________________ Hasta Q. pero se modifican algunos artículos manteniendo la línea y filosofía de éste. son contribuyentes las personas propietarias poseedoras de bienes inmuebles y los usufructuarios de bienes del Estado.administración.000. A continuación se describe un resumen de la interpretación de la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles.01 a Q. La base impositiva se determina considerando el valor del terreno. control. Las Municipalidades que administren el IUSI absorben el 100% del impuesto y las multas recaudados del IUSI y será para el desarrollo local.00 6 por millar De Q. Esta es la ley que aun sigue vigente. construcciones.2. el valor total es el capital afecto y se aplica la tasa imponible de acuerdo al intervalo del valor. registro.2.000.

proveniente de las Curvas de Isovalor o Zonas Homogéneas y de la Tipología Constructiva. frente. que garantizan equidad y justicia. Matricula Fiscal Debe entenderse como folio real la inscripción efectuada con base a las características legales de cada inmueble que posea una persona en todo el territorio nacional. Constituyendo este folio real LA MATRICULA FISCAL que deberá abrirse a cada contribuyente con base en los documentos pertinentes. construcciones) Plano de Localización a. Conformación de Expediente Solicitud dirigida a Director de DICABI / Dirección Administra IUSI Certificación de Avalúo Documento legal del predio (Certificación del Registro de la Propiedad o Fotocopia de Escritura Simple o Privada Autenticada) Matricula Fiscal (actualizada. AVALUO FISCAL Definición Es el Proceso Técnico que se encarga del cálculo del Valor o Justiprecio de un bien inmueble. ajustados en función de la variabilidad de las características del terreno y la edificación existente. 9 . interior.2. Legados y Donaciones Fases del Avalúo • • • Preliminar Campo Gabinete 3. por la entidad correspondiente) Valor del Suelo (extendida por la entidad correspondiente) Fotografías del Predio (accesos. Objetivos • • Actualizar el valor en la Matricula Fiscal Base para la aplicación del Impuesto Único Sobre Inmuebles o Impuesto de Herencias. a través de Factores de Modificación. mediante la aplicación de valores catastrales o administrativos.

Ejemplo 1: Ejemplo 2: 10 .

Finca 12059 Folio 231 Libro 474 de Guatemala 11 . Montufar / Banrural de la Reforma y 1 calle zona 9 Numero Registral.b. Certificación del Registro de la Propiedad Ubicación: 9 avenida y 14 calle zona 1 C.C.

Valor de la Tierra Despliegue d. ventilación e iluminación. Factor Esquina: El solar de esquina tiene ventajas sobre un solar medial en cuadra tales como mayor acceso. rectangular y trapecio horizontal. la perpendicular trazada del frente al contra frente. Factor Sobre o Bajo Nivel: Generalmente un solar al nivel con la vía pública tiene mayor aceptación que otro situado a un nivel más alto o más bajo. es decir no tiene frente directo a la vía pública. Factor Forma: La irregularidad en la forma de los solares da como resultado que en algunos casos no puede aprovecharse al máximo su área. Factor Lote Interior: Se aplica para lotes que están ubicados en el interior de una manzana.c. intenso movimiento (comercial). Inspección de Campo • • • Toma de Medidas del Inmueble (Terreno y Construcciones) Toma de Fotografías Plano de Localización del Inmueble e. • Calculo del valor del terreno Valor Base x Factores de Modificación = Valor Ajustado Valor Ajustado x Área (m²) = Valor del Terreno • Calculo del valor de la Construcción Construcción Principal Construcciones Complementarias Área (m²) x Valor Base x Depreciación = Valor Construcción 12 . Factor de Extensión: A mayor extensión menor valor unitario. Curvas de Isovalor. mayor rentabilidad. Certificación de Avalúo Urbano • Factores de Modificación Factor Fondo: En solares de forma cuadrangular. Factor Frente: Se aplica para disminuir el valor unitario base de aquellos terrenos cuyo frente sea mayor a 10 metros lineales.

Certificación de Avalúo Rural • Factores de Modificación Factor Extensión Factor Hidrología Valor de Recursos Viales • Calculo de valor de la Tierra Valor Base x Factores de Modificación = Valor Ajustado Valor Ajustado x Área (Ha) = Valor del Terreno • Calculo del valor de la Construcción Área (m²) x Valor Base x Depreciación = Valor Construcción • Calculo del Cultivo Área (Ha) x Valor Base Cultivo = Valor Cultivo 13 .P.) x Depreciación x % de Valor = Valor Complementario f.Área (m²) x Valor Base (C.

Ubicación <Dirección del Bien Inmueble> Identificación Legal Número de Registro: finca XXX folio XXXX libro XXXX de XXXXXXX. Doc. Formato de Certificación de Avalúo <# de avalúo. <Fecha Completa> 5. representante legal o director de la mortual>. actuando en mi Calidad de <propietario. se procedió a practicar AVALUO DE CARÁCTER FISCAL. del propietario. <nombre>. /Escritura Simple No. Privado No. personal> EL INFRASCRITO VALUADOR AUTORIZADO POR EL MINISTERIO DE FINANZAS PÚBLICAS <nombre valuador>. <nombre. S O L I C I T O: Que previo al trámite correspondiente se reinscriba con mayor valor el avaluó del Valuador Autorizado. representante legal o director de la mortual>. señalo para recibir notificaciones en <Dirección Completa>. Reg. XXX Propietario/Poseedor: XXXXX Área= XXXXXX m² 14 . de la finca <Numero registral.> y matricula fiscal No. poseedor. El Presente avalúo se práctico a efecto de que en su oportunidad se efectué la Liquidación Fiscal del Impuesto Hereditario de la mortual respectiva. XXX-X-2011. poseedor. representante legal o director de la mortual> de (el/la) señor (a) <nombre de la persona que representa>. Formato de Solicitud Señor Director de DICABI Su Despacho./ Escritura Simple. de la finca <urbana/rural> propiedad de <Nombre>. ante usted. CERTIFICA: Que a requerimiento del <propietario. Dirección para recibir notificaciones <completa>. poseedor.4.<si tiene / solicitud de inscripción>.

estructura . techo. COMPLEMENTARIOS <Descripción de materiales y áreas que ocupan> RESUMEN DE VALORES: Valor del Terreno Valor de la Construcción Valor de Cultivos Valor Total …………………………………………. …………………………………………. xxx Factor de ajuste: xxx CATRACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION <Descripción de los niveles y ambientes que posee. frente fondo. forma.Identificación Fiscal Matricula Fiscal XXXX. declaro bajo juramento que todos los datos consignados se ajustan a las Normas y Procedimientos 15 . los materiales utilizados en los muros. extiendo. sello y firmo la presente certificación en dos hojas de papel bond carta. ventanas y puertas.> Área: XXX m2 Uso: XXX Edad: XXX años Clasificación: xxx. piso. con área de XXXX y valor de XXXX CARACTERISTICAS DEL TERRENO <Descripción de ubicación. Depreciación: XXX. a nombre de XXXX. servicios generales con los que cuenta. ………………………………………… ………………………………………… XXX XXX XXX XXX ASCIENDE EL PRESENTE AVALUO FISCAL A LA CANTIDAD DE <valor en letras> Y para entregar a la parte interesada.> Área a valuar: xxx Valor Base Q.

3). 16 . En la Ciudad de <Fecha Completa>. Art. 5.contenidos en el Manual de Avalúos de DICABI y Decreto 15-98. No.

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