AVALUO DE BIENES INMUEBLES

AVALUO FISCAL

Ing. Maynor E. Cárcamo H.

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CONTENIDO PRIMERA CLASE Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles. Valor de la Tierra SEGUNDA CLASE Inspección de Campo -Medidas -Fotografías -Plano de localización y ubicación TERCERA CLASE Elaboración de Avalúo -Avalúo Urbano -Factores de modificación -Calculo de valor de la Tierra -Calculo de valor de la Construcción -Ejercicios CUARTA CLASE Elaboración de Avalúo -Avalúo Rural -Factores de modificación -Calculo de valor de la Tierra -Calculo de valor de la Construcción -Calculo de valor de Cultivos -Ejercicios 2 . DICABI -Antecedentes -Funciones -Servicios Impuesto Único Sobre Inmuebles. IUSI -Administración Municipal Avalúo Fiscal -Definición -Objetivos -Fases del Avalúo Conformación de Expediente de Avalúo -Matricula Fiscal -Análisis -Apertura -Actualización -Aviso Notarial -Certificación del Registro de la Propiedad -Investigación Registral -Calculo de área -Depuración de Condueños -Curvas de Isovalor.

QUINTA CLASE Introducción al Manual de Avalúos -Antecedentes -Aplicación Introducción al Manual de Valuación Inmobiliaria -Avalúo en Masa -Zonas Homogéneas Físicas y Económicas 3 .

el 28 de diciembre de 1978. Después de varios intentos por establecer un reordenamiento administrativo y de cobro de los impuestos. así como el mantenimiento del mismo. Departamento de Receptoría y Cobros y el Departamento de Control de Contribuyentes. el Departamento de Catastro. a la Dirección General de Rentas Internas corresponde el control. el Ministerio de Hacienda y Crédito Público. MFP-5-72 reglamento de la Ley del Ministerio de Finanzas Públicas del 16 de febrero de 1972. en el Reglamento de la Dirección General de Rentas Internas se completó entre otras. 4 . emitido el 8 de diciembre de 1971 y publicado el 20 del mismo mes y año. se denominará Ministerio de Finanzas Públicas y la Dirección General de Rentas Internas era la responsable del cobro de los impuestos dentro de la política de Gobierno. ve que funcionalmente es conveniente trasladar a la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles los controles de los impuestos de Alcabala. como dependencia del Ministerio de Finanzas Públicas. para que asumiera la responsabilidad de elaborar el catastro nacional de las propiedades inmuebles. Legados y Donaciones. la recaudación y la fiscalización de los impuestos internos y demás ingresos que percibía el Estado y. el cual pertenecía al departamento de Impuesto al Patrimonio y Consumo de Productos de la Dirección General de Rentas Internas. Las diferentes dependencias del Ministerio de Finanzas Públicas fundamentan sus funciones y atribuciones en el Acuerdo Gubernativo No. se crea la DIRECCIÓN DE CATASTRO Y AVALÚO DE BIENES INMUEBLES. en el que se establece que a partir de la vigencia de esa Ley. de conformidad con el Artículo 29 del Acuerdo Gubernativo No. Ante los cambios y modernización que exigía la época en la administración de las finanzas públicas.Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles DICABI Antecedentes El Ministerio de Finanzas Públicas fue legalmente constituido a través del Decreto 106-71 del Congreso de la República de Guatemala. en virtud de que el 31 de diciembre de ese mismo año finalizaba la función del proyecto de Mapeo Tributario y Avalúo de Bienes Inmuebles. incorporado para el efecto las secciones de Herencias. 5-72. Herencias. Legados y Donaciones e impuesto Territorial. División de Alcabala e Impuesto Sobre Inmuebles. donde corresponde a la Dirección General de Rentas Internas el control. recaudación y la fiscalización de los impuestos que recaen sobre los inmuebles”.

Mantener un sistema de valuación uniforme en todo el territorio nacional. OBJETIVOS. Aprobar. Administrar en forma eficiente los Impuestos al Patrimonio (Impuesto Único sobre Inmuebles e Impuesto sobre Herencias. por metro cuadrado de la tierra y de la construcción. para facilitar el proceso de descentralización. Facilitar los mecanismos que gravarán la propiedad o posesión de bienes inmuebles. I. recaudación y administración del IUSI. III. Legados y Donaciones).Funciones I. Que el registro de bienes inmuebles en toda la República se encuentre actualizado para que permita la adecuada captación y administración de impuestos al patrimonio. Que el sistema de avalúos utilizado en la República se encuentre actualizado para que la valuación del patrimonio sea justa y equitativa. promover e implementar programas de capacitación y actualización en materia de valuación de bienes inmuebles. considerando el marco legal y regulatorio vigente. II. Apoyar la elaboración de un manual de avalúos con carácter justo y equitativo. II. VI. Fortalecer el proceso de descentralización del Impuesto Único Sobre Inmuebles. Facilitar el proceso de descentralización del Impuesto Único Sobre Inmuebles a las municipalidades del país y desarrollar mecanismos técnicos y administrativos que permitan la eficaz administración local de los impuestos al patrimonio. V. así como la base de valores. autorización. Coordinar todas las disposiciones relativas a registro. por parte de las municipalidades. III. que determine el valor de los bienes inmuebles para efectos tributarios. sanción y cancelación de las licencias de valuadores autorizados. IV. IV. 5 . __________________________________________________________ *Información del Manual de Organización y Funciones de la DICABI V. Actualizar el registro matricular de los bienes inmuebles de todo el territorio nacional.

administrado por el Gobierno y el arbitrio de renta inmobiliaria.000. lo establece el artículo 43 de la presente ley.00 el seis por millar.000.001.20. Se determina la base impositiva. de Q. Impuesto Único Sobre Inmuebles -IUSI – Antecedentes DECRETO 80-74 del Congreso de la República. LEY DEL IMPUESTO UNICO SOBRE INMUEBLES (IUSI). En el capítulo VI se modifica el artículo 85 de la Ley de Contribuciones en la cual elabora una escala de contribución anual sobre el capital de la matricula fiscal.000.001. de Q. el cual dice. el propietario bajo juramento puede inscribir sus inmuebles y darle un valor. Los ingresos los administra el Banco de Guatemala.974.1. Lo más relevante de la presente ley se describe a continuación: se modifica la tasa al valor. En el artículo 48 de la presente ley se deroga el decreto 1153.987.00 exento del pago. del 16 de septiembre de 1. el decreto 80-74 y el arbitrio de renta inmobiliaria cobrado a nivel municipal.01 a Q. al existir el impuesto territorial. Todos los ingresos se destinan al Fondo Común. describe como y quien le puede dar valor al bien inmueble.70.20. administrara el impuesto en su jurisdicción.00 exento del pago. El folio personal. del 10 de septiembre de 1.00 el tres por millar. la unificación de todos los bienes inmuebles de una misma persona. 6 . Matricula Fiscal. El Autoavaluo.00 a Q. la DICABI deberá mantener actualizado el catastro y registro fiscal de los bienes inmuebles de todo el territorio de la República.001. El Manual de Avalúos: deberá ser actualizado por lo menos cada cinco años.00 el seis por millar. son los propietarios o poseedores.70.1. estos ingresos tiene el objeto de ser invertidos en el desarrollo local y nacional.2. Los sujetos del impuesto. por medio del Fondo Común y el Ministerio de Finanzas lo divide entre las Municipalidades y el Estado.000. de Q.2.00 el dos por millar. de Q. administrado por las municipalidades. a partir del uno de enero del 1.20. La tasa al valor queda de la siguiente forma: capitales hasta Q. de Q. porque en ese momento se tenía una duplicidad de impuesto. Actualización del valor fiscal.1. la cual estará constituida por la suma de los valores de los inmuebles que pertenezcan a un mismo contribuyente.000. La primera municipalidad en administrar el IUSI.00 en adelante el ocho por millar.50. DECRETO 62-87 del Congreso de la República. Se promulga la presente ley considerando el principio de legalidad. de Q.000.01 a Q. la cual queda de la siguiente forma: capitales hasta Q.988 la Municipalidad de Guatemala.00 a Q.000.001.00 en adelante el nueve por millar.20. los ingresos del dos por millar para las municipalidades y los ingresos del seis y nueve por millar en partes iguales.50.000.

DECRETO 57-94 del Congreso de la República. Se mantiene como estructura el decreto 62-87 y se modifican los artículos 2 y 8. IUSI. los cuales hacen relación al destino de la recaudación del impuesto y los sujetos del impuesto. las municipalidades que no tengan la infraestructura o capacidad para administrarlo. del 26 de febrero de 1. el ministerio de Finanzas Publicas lo seguirá realizando. así como modernizar la 7 . se clasifica a todas las municipalidades del país en A y B. y crear un sistema técnico que simplifique la recaudación del impuesto se decide sustituir el decreto 62-87 y promover el 122-97 con modificaciones contradictorias y valores establecidos por metro cuadrado de tierra y construcción. pero deben de depositarlo en el Banco de Guatemala. para que este lo administre y distribuya los nuevos porcentajes. con el objeto de modernizar la estructura y administración tributaria. según su desarrollo local. pero adjudicando el 75% a la municipalidad y el 25% al Fondo Común y la otra modificación amplía los sujetos del impuesto. el 40% para el Estado el 60% para la municipalidad. siendo estos los propietarios.998. Con la entrada en vigencia del Decreto 122-97 del Congreso de la República. cobro y recaudación del Impuesto Único Sobre Inmuebles a las municipalidades. Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. base imponible urbana y rural. del 25 de noviembre de 1. tendrán a sus disposición el 100% de lo recaudado.994. La ley también estipula la administración. del 26 de diciembre de 1. se produjo una crisis de interpretación respecto a la obligación tributaria. Entre los artículos mas relevantes están los artículos 6 y 7. El presente Decreto tuvo vigencia menos de dos meses y fue derogado por el Decreto 15-98. poseedores y usufructuarios de bienes del Estado. DECRETO 15-98 del Congreso de la República. se dio la necesidad de actualizar el régimen legal para trasladar la administración. siendo este la estructura fundamental de la ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. dependiendo de la literal asignada tiene un valor por metro cuadrado la tierra y las construcciones. Para el área rural se establece un valor por hectárea para cada municipio de la República. cobro y recaudación por medio de las municipalidades. por lo que se hace necesario derogarlo. Pero con la necesidad de establecer nuevos mecanismos que sean más eficientes en la revaluación de los inmuebles. Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. Las municipalidades que administren el IUSI. esto indica que ahora la municipalidad tiene la administración completa del impuesto pero debe destinar un porcentaje para el Estado. A esto se suma el traslado obligatorio y automático de la administración del IUSI a todas las municipalidades de la República a partir del uno de enero del dos mil. Con el objeto de fortalecer la situación financiera de los gobiernos locales.997. DECRETO 122-97 del Congreso de la República. Esta ley deroga el 62-87.

01 en adelante 9 por millar La actualización del valor fiscal se puede realizar por medio de un autoavalúo. construcciones. pero se modifican algunos artículos manteniendo la línea y filosofía de éste. control. construcciones.70. Valor Inscrito___________________________ Hasta Q. Mediante Acuerdo Ministerial.000.01 a Q.000. Esta es la ley que aun sigue vigente. instalaciones adheridas al inmueble y sus mejoras. registro. y hasta un 30% para gastos administrativos de funcionamiento.000.2.administración. la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles elaborará el manual técnico y deberá actualizarlo por lo menos cada 5 años. supervisión y fiscalización.000. el valor total es el capital afecto y se aplica la tasa imponible de acuerdo al intervalo del valor. avalúo directo que practique la dirección o municipalidad que administre el impuesto.70.00 2 por millar De Q. Sujetos del impuesto.000. así como los cultivos permanentes. 8 . son contribuyentes las personas propietarias poseedoras de bienes inmuebles y los usufructuarios de bienes del Estado. instalaciones adheridas y cultivos permanentes. A continuación se describe un resumen de la interpretación de la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. se crea esta ley la cual retoma las normas establecidas en el Decreto 62-87. distribuido de la manera siguiente.20. Las Municipalidades que administren el IUSI absorben el 100% del impuesto y las multas recaudados del IUSI y será para el desarrollo local. 70% para inversiones en servicios básicos y obras de infraestructura de interés y uso colectivo.20. después de doce años de su aprobación.01 a Q.00 6 por millar De Q.2. El impuesto recae sobre los bienes inmuebles urbanos y rurales integrando los mismos el terreno.000. La base impositiva se determina considerando el valor del terreno. estructuras. IUSI: Establece un impuesto único anual sobre el valor de los bienes inmuebles situados en el territorio de la República de Guatemala.00 Exento De Q. las estructuras. avalúo técnico practicado por valuador autorizado o por aviso notarial.

interior. proveniente de las Curvas de Isovalor o Zonas Homogéneas y de la Tipología Constructiva. Legados y Donaciones Fases del Avalúo • • • Preliminar Campo Gabinete 3.2. por la entidad correspondiente) Valor del Suelo (extendida por la entidad correspondiente) Fotografías del Predio (accesos. que garantizan equidad y justicia. Conformación de Expediente Solicitud dirigida a Director de DICABI / Dirección Administra IUSI Certificación de Avalúo Documento legal del predio (Certificación del Registro de la Propiedad o Fotocopia de Escritura Simple o Privada Autenticada) Matricula Fiscal (actualizada. Objetivos • • Actualizar el valor en la Matricula Fiscal Base para la aplicación del Impuesto Único Sobre Inmuebles o Impuesto de Herencias. a través de Factores de Modificación. construcciones) Plano de Localización a. AVALUO FISCAL Definición Es el Proceso Técnico que se encarga del cálculo del Valor o Justiprecio de un bien inmueble. 9 . mediante la aplicación de valores catastrales o administrativos. ajustados en función de la variabilidad de las características del terreno y la edificación existente. frente. Constituyendo este folio real LA MATRICULA FISCAL que deberá abrirse a cada contribuyente con base en los documentos pertinentes. Matricula Fiscal Debe entenderse como folio real la inscripción efectuada con base a las características legales de cada inmueble que posea una persona en todo el territorio nacional.

Ejemplo 1: Ejemplo 2: 10 .

C. Finca 12059 Folio 231 Libro 474 de Guatemala 11 . Certificación del Registro de la Propiedad Ubicación: 9 avenida y 14 calle zona 1 C. Montufar / Banrural de la Reforma y 1 calle zona 9 Numero Registral.b.

Curvas de Isovalor. • Calculo del valor del terreno Valor Base x Factores de Modificación = Valor Ajustado Valor Ajustado x Área (m²) = Valor del Terreno • Calculo del valor de la Construcción Construcción Principal Construcciones Complementarias Área (m²) x Valor Base x Depreciación = Valor Construcción 12 . Factor Esquina: El solar de esquina tiene ventajas sobre un solar medial en cuadra tales como mayor acceso. Factor Forma: La irregularidad en la forma de los solares da como resultado que en algunos casos no puede aprovecharse al máximo su área. intenso movimiento (comercial). Factor Sobre o Bajo Nivel: Generalmente un solar al nivel con la vía pública tiene mayor aceptación que otro situado a un nivel más alto o más bajo. Inspección de Campo • • • Toma de Medidas del Inmueble (Terreno y Construcciones) Toma de Fotografías Plano de Localización del Inmueble e. Factor Lote Interior: Se aplica para lotes que están ubicados en el interior de una manzana. es decir no tiene frente directo a la vía pública. rectangular y trapecio horizontal. Valor de la Tierra Despliegue d.c. Factor Frente: Se aplica para disminuir el valor unitario base de aquellos terrenos cuyo frente sea mayor a 10 metros lineales. la perpendicular trazada del frente al contra frente. mayor rentabilidad. Factor de Extensión: A mayor extensión menor valor unitario. Certificación de Avalúo Urbano • Factores de Modificación Factor Fondo: En solares de forma cuadrangular. ventilación e iluminación.

Certificación de Avalúo Rural • Factores de Modificación Factor Extensión Factor Hidrología Valor de Recursos Viales • Calculo de valor de la Tierra Valor Base x Factores de Modificación = Valor Ajustado Valor Ajustado x Área (Ha) = Valor del Terreno • Calculo del valor de la Construcción Área (m²) x Valor Base x Depreciación = Valor Construcción • Calculo del Cultivo Área (Ha) x Valor Base Cultivo = Valor Cultivo 13 .Área (m²) x Valor Base (C.P.) x Depreciación x % de Valor = Valor Complementario f.

poseedor. ante usted. El Presente avalúo se práctico a efecto de que en su oportunidad se efectué la Liquidación Fiscal del Impuesto Hereditario de la mortual respectiva. XXX Propietario/Poseedor: XXXXX Área= XXXXXX m² 14 .4. Dirección para recibir notificaciones <completa>. Formato de Solicitud Señor Director de DICABI Su Despacho. de la finca <Numero registral. personal> EL INFRASCRITO VALUADOR AUTORIZADO POR EL MINISTERIO DE FINANZAS PÚBLICAS <nombre valuador>. /Escritura Simple No. del propietario.<si tiene / solicitud de inscripción>. de la finca <urbana/rural> propiedad de <Nombre>. señalo para recibir notificaciones en <Dirección Completa>. representante legal o director de la mortual>. representante legal o director de la mortual> de (el/la) señor (a) <nombre de la persona que representa>. S O L I C I T O: Que previo al trámite correspondiente se reinscriba con mayor valor el avaluó del Valuador Autorizado. Ubicación <Dirección del Bien Inmueble> Identificación Legal Número de Registro: finca XXX folio XXXX libro XXXX de XXXXXXX. actuando en mi Calidad de <propietario. XXX-X-2011. Reg. CERTIFICA: Que a requerimiento del <propietario. poseedor. <nombre>. poseedor. Privado No. <nombre. Formato de Certificación de Avalúo <# de avalúo./ Escritura Simple. Doc. representante legal o director de la mortual>.> y matricula fiscal No. se procedió a practicar AVALUO DE CARÁCTER FISCAL. <Fecha Completa> 5.

Depreciación: XXX. sello y firmo la presente certificación en dos hojas de papel bond carta.> Área a valuar: xxx Valor Base Q. los materiales utilizados en los muros. con área de XXXX y valor de XXXX CARACTERISTICAS DEL TERRENO <Descripción de ubicación. xxx Factor de ajuste: xxx CATRACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION <Descripción de los niveles y ambientes que posee.> Área: XXX m2 Uso: XXX Edad: XXX años Clasificación: xxx. extiendo. servicios generales con los que cuenta. declaro bajo juramento que todos los datos consignados se ajustan a las Normas y Procedimientos 15 . frente fondo. estructura . ventanas y puertas. a nombre de XXXX. …………………………………………. ………………………………………… ………………………………………… XXX XXX XXX XXX ASCIENDE EL PRESENTE AVALUO FISCAL A LA CANTIDAD DE <valor en letras> Y para entregar a la parte interesada. COMPLEMENTARIOS <Descripción de materiales y áreas que ocupan> RESUMEN DE VALORES: Valor del Terreno Valor de la Construcción Valor de Cultivos Valor Total …………………………………………. forma. techo. piso.Identificación Fiscal Matricula Fiscal XXXX.

5. 3). No. Art. 16 .contenidos en el Manual de Avalúos de DICABI y Decreto 15-98. En la Ciudad de <Fecha Completa>.

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