Avaluo Fiscal

AVALUO DE BIENES INMUEBLES

AVALUO FISCAL

Ing. Maynor E. Cárcamo H.

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Valor de la Tierra SEGUNDA CLASE Inspección de Campo -Medidas -Fotografías -Plano de localización y ubicación TERCERA CLASE Elaboración de Avalúo -Avalúo Urbano -Factores de modificación -Calculo de valor de la Tierra -Calculo de valor de la Construcción -Ejercicios CUARTA CLASE Elaboración de Avalúo -Avalúo Rural -Factores de modificación -Calculo de valor de la Tierra -Calculo de valor de la Construcción -Calculo de valor de Cultivos -Ejercicios 2 . DICABI -Antecedentes -Funciones -Servicios Impuesto Único Sobre Inmuebles.CONTENIDO PRIMERA CLASE Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles. IUSI -Administración Municipal Avalúo Fiscal -Definición -Objetivos -Fases del Avalúo Conformación de Expediente de Avalúo -Matricula Fiscal -Análisis -Apertura -Actualización -Aviso Notarial -Certificación del Registro de la Propiedad -Investigación Registral -Calculo de área -Depuración de Condueños -Curvas de Isovalor.

QUINTA CLASE Introducción al Manual de Avalúos -Antecedentes -Aplicación Introducción al Manual de Valuación Inmobiliaria -Avalúo en Masa -Zonas Homogéneas Físicas y Económicas 3 .

en el Reglamento de la Dirección General de Rentas Internas se completó entre otras. se denominará Ministerio de Finanzas Públicas y la Dirección General de Rentas Internas era la responsable del cobro de los impuestos dentro de la política de Gobierno. el cual pertenecía al departamento de Impuesto al Patrimonio y Consumo de Productos de la Dirección General de Rentas Internas. División de Alcabala e Impuesto Sobre Inmuebles. se crea la DIRECCIÓN DE CATASTRO Y AVALÚO DE BIENES INMUEBLES. Herencias. 4 . MFP-5-72 reglamento de la Ley del Ministerio de Finanzas Públicas del 16 de febrero de 1972. así como el mantenimiento del mismo. emitido el 8 de diciembre de 1971 y publicado el 20 del mismo mes y año. en el que se establece que a partir de la vigencia de esa Ley. donde corresponde a la Dirección General de Rentas Internas el control. ve que funcionalmente es conveniente trasladar a la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles los controles de los impuestos de Alcabala. el Departamento de Catastro.Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles DICABI Antecedentes El Ministerio de Finanzas Públicas fue legalmente constituido a través del Decreto 106-71 del Congreso de la República de Guatemala. para que asumiera la responsabilidad de elaborar el catastro nacional de las propiedades inmuebles. la recaudación y la fiscalización de los impuestos internos y demás ingresos que percibía el Estado y. recaudación y la fiscalización de los impuestos que recaen sobre los inmuebles”. el 28 de diciembre de 1978. incorporado para el efecto las secciones de Herencias. Legados y Donaciones. a la Dirección General de Rentas Internas corresponde el control. en virtud de que el 31 de diciembre de ese mismo año finalizaba la función del proyecto de Mapeo Tributario y Avalúo de Bienes Inmuebles. de conformidad con el Artículo 29 del Acuerdo Gubernativo No. Departamento de Receptoría y Cobros y el Departamento de Control de Contribuyentes. Legados y Donaciones e impuesto Territorial. Ante los cambios y modernización que exigía la época en la administración de las finanzas públicas. 5-72. Las diferentes dependencias del Ministerio de Finanzas Públicas fundamentan sus funciones y atribuciones en el Acuerdo Gubernativo No. el Ministerio de Hacienda y Crédito Público. Después de varios intentos por establecer un reordenamiento administrativo y de cobro de los impuestos. como dependencia del Ministerio de Finanzas Públicas.

I. II. que determine el valor de los bienes inmuebles para efectos tributarios. para facilitar el proceso de descentralización. Mantener un sistema de valuación uniforme en todo el territorio nacional. II. III. V. __________________________________________________________ *Información del Manual de Organización y Funciones de la DICABI V. Facilitar los mecanismos que gravarán la propiedad o posesión de bienes inmuebles. por metro cuadrado de la tierra y de la construcción. IV. Fortalecer el proceso de descentralización del Impuesto Único Sobre Inmuebles. OBJETIVOS. IV. Que el registro de bienes inmuebles en toda la República se encuentre actualizado para que permita la adecuada captación y administración de impuestos al patrimonio. VI. Legados y Donaciones). Facilitar el proceso de descentralización del Impuesto Único Sobre Inmuebles a las municipalidades del país y desarrollar mecanismos técnicos y administrativos que permitan la eficaz administración local de los impuestos al patrimonio. Actualizar el registro matricular de los bienes inmuebles de todo el territorio nacional. por parte de las municipalidades. Coordinar todas las disposiciones relativas a registro. considerando el marco legal y regulatorio vigente. Aprobar.Funciones I. Administrar en forma eficiente los Impuestos al Patrimonio (Impuesto Único sobre Inmuebles e Impuesto sobre Herencias. 5 . Que el sistema de avalúos utilizado en la República se encuentre actualizado para que la valuación del patrimonio sea justa y equitativa. sanción y cancelación de las licencias de valuadores autorizados. recaudación y administración del IUSI. Apoyar la elaboración de un manual de avalúos con carácter justo y equitativo. así como la base de valores. autorización. III. promover e implementar programas de capacitación y actualización en materia de valuación de bienes inmuebles.

administrara el impuesto en su jurisdicción. el propietario bajo juramento puede inscribir sus inmuebles y darle un valor. El Autoavaluo.20.2. describe como y quien le puede dar valor al bien inmueble.00 en adelante el ocho por millar. En el capítulo VI se modifica el artículo 85 de la Ley de Contribuciones en la cual elabora una escala de contribución anual sobre el capital de la matricula fiscal. la cual estará constituida por la suma de los valores de los inmuebles que pertenezcan a un mismo contribuyente.01 a Q.00 el dos por millar. DECRETO 62-87 del Congreso de la República. El folio personal. 6 .1.000. lo establece el artículo 43 de la presente ley. La tasa al valor queda de la siguiente forma: capitales hasta Q.20. a partir del uno de enero del 1. de Q.001. Lo más relevante de la presente ley se describe a continuación: se modifica la tasa al valor. Impuesto Único Sobre Inmuebles -IUSI – Antecedentes DECRETO 80-74 del Congreso de la República. del 16 de septiembre de 1.001. el decreto 80-74 y el arbitrio de renta inmobiliaria cobrado a nivel municipal.987.000. por medio del Fondo Común y el Ministerio de Finanzas lo divide entre las Municipalidades y el Estado. de Q.974.00 a Q.70.70.001. El Manual de Avalúos: deberá ser actualizado por lo menos cada cinco años. La primera municipalidad en administrar el IUSI.20.001. Los sujetos del impuesto.2.988 la Municipalidad de Guatemala. la cual queda de la siguiente forma: capitales hasta Q. la DICABI deberá mantener actualizado el catastro y registro fiscal de los bienes inmuebles de todo el territorio de la República. al existir el impuesto territorial. LEY DEL IMPUESTO UNICO SOBRE INMUEBLES (IUSI).000. del 10 de septiembre de 1.000. En el artículo 48 de la presente ley se deroga el decreto 1153. porque en ese momento se tenía una duplicidad de impuesto.00 a Q. la unificación de todos los bienes inmuebles de una misma persona.1. Se determina la base impositiva.00 en adelante el nueve por millar. Todos los ingresos se destinan al Fondo Común. estos ingresos tiene el objeto de ser invertidos en el desarrollo local y nacional.50. de Q. el cual dice. son los propietarios o poseedores.01 a Q.000. los ingresos del dos por millar para las municipalidades y los ingresos del seis y nueve por millar en partes iguales. de Q.00 exento del pago.000. de Q.00 el tres por millar. Actualización del valor fiscal. Se promulga la presente ley considerando el principio de legalidad.00 exento del pago. Matricula Fiscal.00 el seis por millar.00 el seis por millar.20.000. Los ingresos los administra el Banco de Guatemala. de Q. administrado por el Gobierno y el arbitrio de renta inmobiliaria.000.50. administrado por las municipalidades.1.

997. se dio la necesidad de actualizar el régimen legal para trasladar la administración.994. del 26 de diciembre de 1.DECRETO 57-94 del Congreso de la República. Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. El presente Decreto tuvo vigencia menos de dos meses y fue derogado por el Decreto 15-98. Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. los cuales hacen relación al destino de la recaudación del impuesto y los sujetos del impuesto. el ministerio de Finanzas Publicas lo seguirá realizando. A esto se suma el traslado obligatorio y automático de la administración del IUSI a todas las municipalidades de la República a partir del uno de enero del dos mil. y crear un sistema técnico que simplifique la recaudación del impuesto se decide sustituir el decreto 62-87 y promover el 122-97 con modificaciones contradictorias y valores establecidos por metro cuadrado de tierra y construcción. poseedores y usufructuarios de bienes del Estado. con el objeto de modernizar la estructura y administración tributaria. Para el área rural se establece un valor por hectárea para cada municipio de la República. del 25 de noviembre de 1. se produjo una crisis de interpretación respecto a la obligación tributaria. Las municipalidades que administren el IUSI. Esta ley deroga el 62-87. DECRETO 122-97 del Congreso de la República. el 40% para el Estado el 60% para la municipalidad. Con la entrada en vigencia del Decreto 122-97 del Congreso de la República. cobro y recaudación por medio de las municipalidades. Se mantiene como estructura el decreto 62-87 y se modifican los artículos 2 y 8. Pero con la necesidad de establecer nuevos mecanismos que sean más eficientes en la revaluación de los inmuebles. pero deben de depositarlo en el Banco de Guatemala. así como modernizar la 7 . base imponible urbana y rural. siendo estos los propietarios. esto indica que ahora la municipalidad tiene la administración completa del impuesto pero debe destinar un porcentaje para el Estado.998. pero adjudicando el 75% a la municipalidad y el 25% al Fondo Común y la otra modificación amplía los sujetos del impuesto. La ley también estipula la administración. cobro y recaudación del Impuesto Único Sobre Inmuebles a las municipalidades. DECRETO 15-98 del Congreso de la República. siendo este la estructura fundamental de la ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. se clasifica a todas las municipalidades del país en A y B. las municipalidades que no tengan la infraestructura o capacidad para administrarlo. del 26 de febrero de 1. Con el objeto de fortalecer la situación financiera de los gobiernos locales. según su desarrollo local. Entre los artículos mas relevantes están los artículos 6 y 7. IUSI. por lo que se hace necesario derogarlo. tendrán a sus disposición el 100% de lo recaudado. dependiendo de la literal asignada tiene un valor por metro cuadrado la tierra y las construcciones. para que este lo administre y distribuya los nuevos porcentajes.

Valor Inscrito___________________________ Hasta Q. distribuido de la manera siguiente. son contribuyentes las personas propietarias poseedoras de bienes inmuebles y los usufructuarios de bienes del Estado.000. 8 . construcciones. así como los cultivos permanentes.70.00 6 por millar De Q.01 en adelante 9 por millar La actualización del valor fiscal se puede realizar por medio de un autoavalúo.administración. después de doce años de su aprobación. avalúo técnico practicado por valuador autorizado o por aviso notarial. Las Municipalidades que administren el IUSI absorben el 100% del impuesto y las multas recaudados del IUSI y será para el desarrollo local. pero se modifican algunos artículos manteniendo la línea y filosofía de éste. El impuesto recae sobre los bienes inmuebles urbanos y rurales integrando los mismos el terreno. y hasta un 30% para gastos administrativos de funcionamiento. La base impositiva se determina considerando el valor del terreno.00 Exento De Q. registro. construcciones. avalúo directo que practique la dirección o municipalidad que administre el impuesto. Esta es la ley que aun sigue vigente. IUSI: Establece un impuesto único anual sobre el valor de los bienes inmuebles situados en el territorio de la República de Guatemala. Mediante Acuerdo Ministerial. Sujetos del impuesto.00 2 por millar De Q. se crea esta ley la cual retoma las normas establecidas en el Decreto 62-87.000.000. control.000. A continuación se describe un resumen de la interpretación de la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles.000.20.70.01 a Q.2. instalaciones adheridas al inmueble y sus mejoras. el valor total es el capital afecto y se aplica la tasa imponible de acuerdo al intervalo del valor.20. instalaciones adheridas y cultivos permanentes.01 a Q. 70% para inversiones en servicios básicos y obras de infraestructura de interés y uso colectivo.000. supervisión y fiscalización.2. las estructuras. la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles elaborará el manual técnico y deberá actualizarlo por lo menos cada 5 años. estructuras.

Matricula Fiscal Debe entenderse como folio real la inscripción efectuada con base a las características legales de cada inmueble que posea una persona en todo el territorio nacional. 9 . Legados y Donaciones Fases del Avalúo • • • Preliminar Campo Gabinete 3. por la entidad correspondiente) Valor del Suelo (extendida por la entidad correspondiente) Fotografías del Predio (accesos. Objetivos • • Actualizar el valor en la Matricula Fiscal Base para la aplicación del Impuesto Único Sobre Inmuebles o Impuesto de Herencias. que garantizan equidad y justicia. interior. mediante la aplicación de valores catastrales o administrativos. ajustados en función de la variabilidad de las características del terreno y la edificación existente. Constituyendo este folio real LA MATRICULA FISCAL que deberá abrirse a cada contribuyente con base en los documentos pertinentes. AVALUO FISCAL Definición Es el Proceso Técnico que se encarga del cálculo del Valor o Justiprecio de un bien inmueble. Conformación de Expediente Solicitud dirigida a Director de DICABI / Dirección Administra IUSI Certificación de Avalúo Documento legal del predio (Certificación del Registro de la Propiedad o Fotocopia de Escritura Simple o Privada Autenticada) Matricula Fiscal (actualizada. frente.2. a través de Factores de Modificación. construcciones) Plano de Localización a. proveniente de las Curvas de Isovalor o Zonas Homogéneas y de la Tipología Constructiva.

Ejemplo 1: Ejemplo 2: 10 .

b.C. Finca 12059 Folio 231 Libro 474 de Guatemala 11 . Montufar / Banrural de la Reforma y 1 calle zona 9 Numero Registral. Certificación del Registro de la Propiedad Ubicación: 9 avenida y 14 calle zona 1 C.

mayor rentabilidad. la perpendicular trazada del frente al contra frente. Factor Esquina: El solar de esquina tiene ventajas sobre un solar medial en cuadra tales como mayor acceso. Factor Sobre o Bajo Nivel: Generalmente un solar al nivel con la vía pública tiene mayor aceptación que otro situado a un nivel más alto o más bajo. intenso movimiento (comercial). • Calculo del valor del terreno Valor Base x Factores de Modificación = Valor Ajustado Valor Ajustado x Área (m²) = Valor del Terreno • Calculo del valor de la Construcción Construcción Principal Construcciones Complementarias Área (m²) x Valor Base x Depreciación = Valor Construcción 12 . rectangular y trapecio horizontal. Inspección de Campo • • • Toma de Medidas del Inmueble (Terreno y Construcciones) Toma de Fotografías Plano de Localización del Inmueble e. es decir no tiene frente directo a la vía pública. Valor de la Tierra Despliegue d.c. Curvas de Isovalor. Factor Lote Interior: Se aplica para lotes que están ubicados en el interior de una manzana. ventilación e iluminación. Factor de Extensión: A mayor extensión menor valor unitario. Certificación de Avalúo Urbano • Factores de Modificación Factor Fondo: En solares de forma cuadrangular. Factor Frente: Se aplica para disminuir el valor unitario base de aquellos terrenos cuyo frente sea mayor a 10 metros lineales. Factor Forma: La irregularidad en la forma de los solares da como resultado que en algunos casos no puede aprovecharse al máximo su área.

Área (m²) x Valor Base (C.) x Depreciación x % de Valor = Valor Complementario f.P. Certificación de Avalúo Rural • Factores de Modificación Factor Extensión Factor Hidrología Valor de Recursos Viales • Calculo de valor de la Tierra Valor Base x Factores de Modificación = Valor Ajustado Valor Ajustado x Área (Ha) = Valor del Terreno • Calculo del valor de la Construcción Área (m²) x Valor Base x Depreciación = Valor Construcción • Calculo del Cultivo Área (Ha) x Valor Base Cultivo = Valor Cultivo 13 .

de la finca <urbana/rural> propiedad de <Nombre>. Doc. actuando en mi Calidad de <propietario. <Fecha Completa> 5. señalo para recibir notificaciones en <Dirección Completa>. de la finca <Numero registral.4. del propietario. representante legal o director de la mortual> de (el/la) señor (a) <nombre de la persona que representa>.<si tiene / solicitud de inscripción>. representante legal o director de la mortual>. <nombre>. Ubicación <Dirección del Bien Inmueble> Identificación Legal Número de Registro: finca XXX folio XXXX libro XXXX de XXXXXXX. ante usted.> y matricula fiscal No. <nombre. Formato de Certificación de Avalúo <# de avalúo. Reg. poseedor. S O L I C I T O: Que previo al trámite correspondiente se reinscriba con mayor valor el avaluó del Valuador Autorizado. poseedor. CERTIFICA: Que a requerimiento del <propietario. XXX Propietario/Poseedor: XXXXX Área= XXXXXX m² 14 ./ Escritura Simple. poseedor. se procedió a practicar AVALUO DE CARÁCTER FISCAL. Privado No. personal> EL INFRASCRITO VALUADOR AUTORIZADO POR EL MINISTERIO DE FINANZAS PÚBLICAS <nombre valuador>. Formato de Solicitud Señor Director de DICABI Su Despacho. XXX-X-2011. El Presente avalúo se práctico a efecto de que en su oportunidad se efectué la Liquidación Fiscal del Impuesto Hereditario de la mortual respectiva. representante legal o director de la mortual>. Dirección para recibir notificaciones <completa>. /Escritura Simple No.

los materiales utilizados en los muros. piso. ………………………………………… ………………………………………… XXX XXX XXX XXX ASCIENDE EL PRESENTE AVALUO FISCAL A LA CANTIDAD DE <valor en letras> Y para entregar a la parte interesada. servicios generales con los que cuenta. COMPLEMENTARIOS <Descripción de materiales y áreas que ocupan> RESUMEN DE VALORES: Valor del Terreno Valor de la Construcción Valor de Cultivos Valor Total …………………………………………. extiendo. techo. estructura . sello y firmo la presente certificación en dos hojas de papel bond carta.Identificación Fiscal Matricula Fiscal XXXX. xxx Factor de ajuste: xxx CATRACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION <Descripción de los niveles y ambientes que posee. declaro bajo juramento que todos los datos consignados se ajustan a las Normas y Procedimientos 15 . con área de XXXX y valor de XXXX CARACTERISTICAS DEL TERRENO <Descripción de ubicación. Depreciación: XXX. forma. frente fondo. …………………………………………. a nombre de XXXX.> Área: XXX m2 Uso: XXX Edad: XXX años Clasificación: xxx.> Área a valuar: xxx Valor Base Q. ventanas y puertas.

En la Ciudad de <Fecha Completa>. 16 . 5.contenidos en el Manual de Avalúos de DICABI y Decreto 15-98. No. 3). Art.

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