AVALUO DE BIENES INMUEBLES

AVALUO FISCAL

Ing. Maynor E. Cárcamo H.

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IUSI -Administración Municipal Avalúo Fiscal -Definición -Objetivos -Fases del Avalúo Conformación de Expediente de Avalúo -Matricula Fiscal -Análisis -Apertura -Actualización -Aviso Notarial -Certificación del Registro de la Propiedad -Investigación Registral -Calculo de área -Depuración de Condueños -Curvas de Isovalor. Valor de la Tierra SEGUNDA CLASE Inspección de Campo -Medidas -Fotografías -Plano de localización y ubicación TERCERA CLASE Elaboración de Avalúo -Avalúo Urbano -Factores de modificación -Calculo de valor de la Tierra -Calculo de valor de la Construcción -Ejercicios CUARTA CLASE Elaboración de Avalúo -Avalúo Rural -Factores de modificación -Calculo de valor de la Tierra -Calculo de valor de la Construcción -Calculo de valor de Cultivos -Ejercicios 2 . DICABI -Antecedentes -Funciones -Servicios Impuesto Único Sobre Inmuebles.CONTENIDO PRIMERA CLASE Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles.

QUINTA CLASE Introducción al Manual de Avalúos -Antecedentes -Aplicación Introducción al Manual de Valuación Inmobiliaria -Avalúo en Masa -Zonas Homogéneas Físicas y Económicas 3 .

División de Alcabala e Impuesto Sobre Inmuebles. el Ministerio de Hacienda y Crédito Público.Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles DICABI Antecedentes El Ministerio de Finanzas Públicas fue legalmente constituido a través del Decreto 106-71 del Congreso de la República de Guatemala. donde corresponde a la Dirección General de Rentas Internas el control. Las diferentes dependencias del Ministerio de Finanzas Públicas fundamentan sus funciones y atribuciones en el Acuerdo Gubernativo No. a la Dirección General de Rentas Internas corresponde el control. en el Reglamento de la Dirección General de Rentas Internas se completó entre otras. emitido el 8 de diciembre de 1971 y publicado el 20 del mismo mes y año. Legados y Donaciones. en virtud de que el 31 de diciembre de ese mismo año finalizaba la función del proyecto de Mapeo Tributario y Avalúo de Bienes Inmuebles. así como el mantenimiento del mismo. el 28 de diciembre de 1978. se denominará Ministerio de Finanzas Públicas y la Dirección General de Rentas Internas era la responsable del cobro de los impuestos dentro de la política de Gobierno. se crea la DIRECCIÓN DE CATASTRO Y AVALÚO DE BIENES INMUEBLES. Legados y Donaciones e impuesto Territorial. la recaudación y la fiscalización de los impuestos internos y demás ingresos que percibía el Estado y. Herencias. recaudación y la fiscalización de los impuestos que recaen sobre los inmuebles”. 4 . en el que se establece que a partir de la vigencia de esa Ley. MFP-5-72 reglamento de la Ley del Ministerio de Finanzas Públicas del 16 de febrero de 1972. Departamento de Receptoría y Cobros y el Departamento de Control de Contribuyentes. ve que funcionalmente es conveniente trasladar a la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles los controles de los impuestos de Alcabala. el Departamento de Catastro. para que asumiera la responsabilidad de elaborar el catastro nacional de las propiedades inmuebles. como dependencia del Ministerio de Finanzas Públicas. Después de varios intentos por establecer un reordenamiento administrativo y de cobro de los impuestos. de conformidad con el Artículo 29 del Acuerdo Gubernativo No. el cual pertenecía al departamento de Impuesto al Patrimonio y Consumo de Productos de la Dirección General de Rentas Internas. Ante los cambios y modernización que exigía la época en la administración de las finanzas públicas. incorporado para el efecto las secciones de Herencias. 5-72.

Facilitar el proceso de descentralización del Impuesto Único Sobre Inmuebles a las municipalidades del país y desarrollar mecanismos técnicos y administrativos que permitan la eficaz administración local de los impuestos al patrimonio. Fortalecer el proceso de descentralización del Impuesto Único Sobre Inmuebles. III. II. así como la base de valores. recaudación y administración del IUSI. __________________________________________________________ *Información del Manual de Organización y Funciones de la DICABI V. Actualizar el registro matricular de los bienes inmuebles de todo el territorio nacional. I. por parte de las municipalidades. para facilitar el proceso de descentralización. III. V. Apoyar la elaboración de un manual de avalúos con carácter justo y equitativo. OBJETIVOS. considerando el marco legal y regulatorio vigente.Funciones I. Coordinar todas las disposiciones relativas a registro. 5 . que determine el valor de los bienes inmuebles para efectos tributarios. VI. por metro cuadrado de la tierra y de la construcción. Mantener un sistema de valuación uniforme en todo el territorio nacional. Facilitar los mecanismos que gravarán la propiedad o posesión de bienes inmuebles. Legados y Donaciones). promover e implementar programas de capacitación y actualización en materia de valuación de bienes inmuebles. sanción y cancelación de las licencias de valuadores autorizados. Administrar en forma eficiente los Impuestos al Patrimonio (Impuesto Único sobre Inmuebles e Impuesto sobre Herencias. Que el sistema de avalúos utilizado en la República se encuentre actualizado para que la valuación del patrimonio sea justa y equitativa. IV. Aprobar. II. autorización. Que el registro de bienes inmuebles en toda la República se encuentre actualizado para que permita la adecuada captación y administración de impuestos al patrimonio. IV.

el propietario bajo juramento puede inscribir sus inmuebles y darle un valor. de Q.001.00 en adelante el nueve por millar.988 la Municipalidad de Guatemala.01 a Q. los ingresos del dos por millar para las municipalidades y los ingresos del seis y nueve por millar en partes iguales.70. La tasa al valor queda de la siguiente forma: capitales hasta Q.000. a partir del uno de enero del 1.00 en adelante el ocho por millar.000. la DICABI deberá mantener actualizado el catastro y registro fiscal de los bienes inmuebles de todo el territorio de la República. LEY DEL IMPUESTO UNICO SOBRE INMUEBLES (IUSI). el decreto 80-74 y el arbitrio de renta inmobiliaria cobrado a nivel municipal. de Q.1. La primera municipalidad en administrar el IUSI.70. Se determina la base impositiva. En el capítulo VI se modifica el artículo 85 de la Ley de Contribuciones en la cual elabora una escala de contribución anual sobre el capital de la matricula fiscal. Los ingresos los administra el Banco de Guatemala.01 a Q. son los propietarios o poseedores. El Autoavaluo.2. al existir el impuesto territorial. describe como y quien le puede dar valor al bien inmueble.20.000.000. la cual estará constituida por la suma de los valores de los inmuebles que pertenezcan a un mismo contribuyente. Los sujetos del impuesto. de Q.001. del 16 de septiembre de 1.974. 6 .00 exento del pago. del 10 de septiembre de 1.000.50.00 exento del pago. En el artículo 48 de la presente ley se deroga el decreto 1153. Lo más relevante de la presente ley se describe a continuación: se modifica la tasa al valor. Se promulga la presente ley considerando el principio de legalidad. el cual dice. administrara el impuesto en su jurisdicción. por medio del Fondo Común y el Ministerio de Finanzas lo divide entre las Municipalidades y el Estado.987. lo establece el artículo 43 de la presente ley. estos ingresos tiene el objeto de ser invertidos en el desarrollo local y nacional. El Manual de Avalúos: deberá ser actualizado por lo menos cada cinco años.1. administrado por el Gobierno y el arbitrio de renta inmobiliaria.00 el seis por millar.20. administrado por las municipalidades. Matricula Fiscal. de Q. porque en ese momento se tenía una duplicidad de impuesto.00 a Q. Actualización del valor fiscal.000.1. Todos los ingresos se destinan al Fondo Común. de Q.001.00 el dos por millar. DECRETO 62-87 del Congreso de la República.00 el tres por millar. la unificación de todos los bienes inmuebles de una misma persona.00 el seis por millar.50.2.001.20. El folio personal. Impuesto Único Sobre Inmuebles -IUSI – Antecedentes DECRETO 80-74 del Congreso de la República.00 a Q.20.000. de Q.000. la cual queda de la siguiente forma: capitales hasta Q.

para que este lo administre y distribuya los nuevos porcentajes.997. Con la entrada en vigencia del Decreto 122-97 del Congreso de la República. siendo este la estructura fundamental de la ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. del 25 de noviembre de 1. del 26 de febrero de 1.DECRETO 57-94 del Congreso de la República.998. cobro y recaudación por medio de las municipalidades. Las municipalidades que administren el IUSI. base imponible urbana y rural. se produjo una crisis de interpretación respecto a la obligación tributaria. siendo estos los propietarios. pero deben de depositarlo en el Banco de Guatemala. cobro y recaudación del Impuesto Único Sobre Inmuebles a las municipalidades. las municipalidades que no tengan la infraestructura o capacidad para administrarlo.994. los cuales hacen relación al destino de la recaudación del impuesto y los sujetos del impuesto. se dio la necesidad de actualizar el régimen legal para trasladar la administración. con el objeto de modernizar la estructura y administración tributaria. esto indica que ahora la municipalidad tiene la administración completa del impuesto pero debe destinar un porcentaje para el Estado. pero adjudicando el 75% a la municipalidad y el 25% al Fondo Común y la otra modificación amplía los sujetos del impuesto. Con el objeto de fortalecer la situación financiera de los gobiernos locales. Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. IUSI. el ministerio de Finanzas Publicas lo seguirá realizando. DECRETO 122-97 del Congreso de la República. se clasifica a todas las municipalidades del país en A y B. Pero con la necesidad de establecer nuevos mecanismos que sean más eficientes en la revaluación de los inmuebles. y crear un sistema técnico que simplifique la recaudación del impuesto se decide sustituir el decreto 62-87 y promover el 122-97 con modificaciones contradictorias y valores establecidos por metro cuadrado de tierra y construcción. Esta ley deroga el 62-87. A esto se suma el traslado obligatorio y automático de la administración del IUSI a todas las municipalidades de la República a partir del uno de enero del dos mil. poseedores y usufructuarios de bienes del Estado. Se mantiene como estructura el decreto 62-87 y se modifican los artículos 2 y 8. según su desarrollo local. por lo que se hace necesario derogarlo. Entre los artículos mas relevantes están los artículos 6 y 7. El presente Decreto tuvo vigencia menos de dos meses y fue derogado por el Decreto 15-98. Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. tendrán a sus disposición el 100% de lo recaudado. DECRETO 15-98 del Congreso de la República. del 26 de diciembre de 1. dependiendo de la literal asignada tiene un valor por metro cuadrado la tierra y las construcciones. Para el área rural se establece un valor por hectárea para cada municipio de la República. La ley también estipula la administración. así como modernizar la 7 . el 40% para el Estado el 60% para la municipalidad.

estructuras. son contribuyentes las personas propietarias poseedoras de bienes inmuebles y los usufructuarios de bienes del Estado.01 a Q. instalaciones adheridas y cultivos permanentes. Las Municipalidades que administren el IUSI absorben el 100% del impuesto y las multas recaudados del IUSI y será para el desarrollo local. 8 .2. se crea esta ley la cual retoma las normas establecidas en el Decreto 62-87.administración. Esta es la ley que aun sigue vigente.000. control.000.20. las estructuras. Sujetos del impuesto. pero se modifican algunos artículos manteniendo la línea y filosofía de éste. La base impositiva se determina considerando el valor del terreno. avalúo directo que practique la dirección o municipalidad que administre el impuesto. el valor total es el capital afecto y se aplica la tasa imponible de acuerdo al intervalo del valor.000.2. después de doce años de su aprobación. avalúo técnico practicado por valuador autorizado o por aviso notarial. construcciones.000.00 Exento De Q.20.01 a Q. construcciones.00 6 por millar De Q. así como los cultivos permanentes.70.70. la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles elaborará el manual técnico y deberá actualizarlo por lo menos cada 5 años.01 en adelante 9 por millar La actualización del valor fiscal se puede realizar por medio de un autoavalúo.00 2 por millar De Q. Valor Inscrito___________________________ Hasta Q. El impuesto recae sobre los bienes inmuebles urbanos y rurales integrando los mismos el terreno. 70% para inversiones en servicios básicos y obras de infraestructura de interés y uso colectivo.000. IUSI: Establece un impuesto único anual sobre el valor de los bienes inmuebles situados en el territorio de la República de Guatemala. registro. A continuación se describe un resumen de la interpretación de la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. Mediante Acuerdo Ministerial. y hasta un 30% para gastos administrativos de funcionamiento. supervisión y fiscalización. distribuido de la manera siguiente.000. instalaciones adheridas al inmueble y sus mejoras.

frente.2. por la entidad correspondiente) Valor del Suelo (extendida por la entidad correspondiente) Fotografías del Predio (accesos. Constituyendo este folio real LA MATRICULA FISCAL que deberá abrirse a cada contribuyente con base en los documentos pertinentes. Objetivos • • Actualizar el valor en la Matricula Fiscal Base para la aplicación del Impuesto Único Sobre Inmuebles o Impuesto de Herencias. AVALUO FISCAL Definición Es el Proceso Técnico que se encarga del cálculo del Valor o Justiprecio de un bien inmueble. interior. a través de Factores de Modificación. ajustados en función de la variabilidad de las características del terreno y la edificación existente. Conformación de Expediente Solicitud dirigida a Director de DICABI / Dirección Administra IUSI Certificación de Avalúo Documento legal del predio (Certificación del Registro de la Propiedad o Fotocopia de Escritura Simple o Privada Autenticada) Matricula Fiscal (actualizada. Matricula Fiscal Debe entenderse como folio real la inscripción efectuada con base a las características legales de cada inmueble que posea una persona en todo el territorio nacional. construcciones) Plano de Localización a. 9 . mediante la aplicación de valores catastrales o administrativos. Legados y Donaciones Fases del Avalúo • • • Preliminar Campo Gabinete 3. proveniente de las Curvas de Isovalor o Zonas Homogéneas y de la Tipología Constructiva. que garantizan equidad y justicia.

Ejemplo 1: Ejemplo 2: 10 .

b. Montufar / Banrural de la Reforma y 1 calle zona 9 Numero Registral. Finca 12059 Folio 231 Libro 474 de Guatemala 11 . Certificación del Registro de la Propiedad Ubicación: 9 avenida y 14 calle zona 1 C.C.

Certificación de Avalúo Urbano • Factores de Modificación Factor Fondo: En solares de forma cuadrangular. es decir no tiene frente directo a la vía pública. intenso movimiento (comercial). Factor Forma: La irregularidad en la forma de los solares da como resultado que en algunos casos no puede aprovecharse al máximo su área.c. Inspección de Campo • • • Toma de Medidas del Inmueble (Terreno y Construcciones) Toma de Fotografías Plano de Localización del Inmueble e. la perpendicular trazada del frente al contra frente. rectangular y trapecio horizontal. Factor Frente: Se aplica para disminuir el valor unitario base de aquellos terrenos cuyo frente sea mayor a 10 metros lineales. mayor rentabilidad. Factor Lote Interior: Se aplica para lotes que están ubicados en el interior de una manzana. Factor de Extensión: A mayor extensión menor valor unitario. Valor de la Tierra Despliegue d. • Calculo del valor del terreno Valor Base x Factores de Modificación = Valor Ajustado Valor Ajustado x Área (m²) = Valor del Terreno • Calculo del valor de la Construcción Construcción Principal Construcciones Complementarias Área (m²) x Valor Base x Depreciación = Valor Construcción 12 . Factor Sobre o Bajo Nivel: Generalmente un solar al nivel con la vía pública tiene mayor aceptación que otro situado a un nivel más alto o más bajo. Curvas de Isovalor. ventilación e iluminación. Factor Esquina: El solar de esquina tiene ventajas sobre un solar medial en cuadra tales como mayor acceso.

Certificación de Avalúo Rural • Factores de Modificación Factor Extensión Factor Hidrología Valor de Recursos Viales • Calculo de valor de la Tierra Valor Base x Factores de Modificación = Valor Ajustado Valor Ajustado x Área (Ha) = Valor del Terreno • Calculo del valor de la Construcción Área (m²) x Valor Base x Depreciación = Valor Construcción • Calculo del Cultivo Área (Ha) x Valor Base Cultivo = Valor Cultivo 13 .) x Depreciación x % de Valor = Valor Complementario f.Área (m²) x Valor Base (C.P.

El Presente avalúo se práctico a efecto de que en su oportunidad se efectué la Liquidación Fiscal del Impuesto Hereditario de la mortual respectiva. de la finca <urbana/rural> propiedad de <Nombre>. poseedor. <nombre>. representante legal o director de la mortual>. representante legal o director de la mortual>. /Escritura Simple No. ante usted. personal> EL INFRASCRITO VALUADOR AUTORIZADO POR EL MINISTERIO DE FINANZAS PÚBLICAS <nombre valuador>.<si tiene / solicitud de inscripción>. Privado No./ Escritura Simple. CERTIFICA: Que a requerimiento del <propietario. Doc. <nombre. actuando en mi Calidad de <propietario. señalo para recibir notificaciones en <Dirección Completa>. representante legal o director de la mortual> de (el/la) señor (a) <nombre de la persona que representa>. Ubicación <Dirección del Bien Inmueble> Identificación Legal Número de Registro: finca XXX folio XXXX libro XXXX de XXXXXXX.4. de la finca <Numero registral. <Fecha Completa> 5. del propietario. XXX Propietario/Poseedor: XXXXX Área= XXXXXX m² 14 . XXX-X-2011. Formato de Solicitud Señor Director de DICABI Su Despacho. Reg. Dirección para recibir notificaciones <completa>. poseedor.> y matricula fiscal No. S O L I C I T O: Que previo al trámite correspondiente se reinscriba con mayor valor el avaluó del Valuador Autorizado. poseedor. Formato de Certificación de Avalúo <# de avalúo. se procedió a practicar AVALUO DE CARÁCTER FISCAL.

los materiales utilizados en los muros.> Área: XXX m2 Uso: XXX Edad: XXX años Clasificación: xxx. declaro bajo juramento que todos los datos consignados se ajustan a las Normas y Procedimientos 15 . xxx Factor de ajuste: xxx CATRACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION <Descripción de los niveles y ambientes que posee.> Área a valuar: xxx Valor Base Q. con área de XXXX y valor de XXXX CARACTERISTICAS DEL TERRENO <Descripción de ubicación. frente fondo. sello y firmo la presente certificación en dos hojas de papel bond carta. extiendo. piso. Depreciación: XXX. a nombre de XXXX. forma. estructura . …………………………………………. techo. ………………………………………… ………………………………………… XXX XXX XXX XXX ASCIENDE EL PRESENTE AVALUO FISCAL A LA CANTIDAD DE <valor en letras> Y para entregar a la parte interesada. servicios generales con los que cuenta.Identificación Fiscal Matricula Fiscal XXXX. COMPLEMENTARIOS <Descripción de materiales y áreas que ocupan> RESUMEN DE VALORES: Valor del Terreno Valor de la Construcción Valor de Cultivos Valor Total …………………………………………. ventanas y puertas.

En la Ciudad de <Fecha Completa>. No. 16 . Art.contenidos en el Manual de Avalúos de DICABI y Decreto 15-98. 5. 3).

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