Derecho Registral PDF

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N
346.042
E 74 Escobar Fornos, Iván
Introducción al Derecho Inmobiliario
Registral Nicaragüense / Iván Escobar Fornos
-- 2a ed. -- Managua: HISPAMER, 1999. 366 p.
ISBN: 99924-33-38-8
1. DERECHO DE PROPIEDAD
2. BIENES RAICES-NICARAGUA 3. IMPUESTOS
INMOBILIARIOS-NICARAGUA
Cuidado de edición
Lic. Alicia Casco Guido
Diseño de Portada
Reynaldo Silva Flores
Diseño y Diagramación
Reynaldo Silva Flores
Revisión de Texto
Aníbal Ruíz Armijo
Todos los derechos reservados conforme a la Ley

© Iván Escobar Fornos, 1999
© HISPAMER, 1999
Segunda Edición 1999
Costado Este de la UCA, Apartado A-221, Zona 13
Managua, Nicaragua
Impreso por Quebecor Impreandes S. A.
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INDICE GENERAL
Reconocimientos 11
Prólogo, por el Doctor José María Chico y Ortiz 13
Dedicatoria 21
Código de Abreviaturas 22
CAPITULO I. DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 25

1. Concepto 25
2. Ambito 25
3. Fines 27
CAPITULO II: DENOMINACIONES 29
1. Diversas denominaciones 29
a) Derecho Hipotecario 29
b) Derecho Inmobiliario 30
c) Registro de la Propiedad o Registro Jurídico Real 30
d) Derecho Registral 31
e) Derecho Inmobiliario Registral 31
CAPITULO III: HISTORIA DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA 33
1. Importancia de su estudio y antecedentes 33
2. Derecho hebreo 35
3. Derecho griego 36
4. Derecho egipcio 36
a) Sistema ptolemaico 36
b) Sistema egipcio-romano 37
5. Derecho romano 38
6. Derecho germánico 39
7. Derecho francés 40
8. Derecho español 43
a) Antecedentes remotos 43
b) Las pragmáticas de 1539 y 1768 43
c) La reforma hipotecaria en la codificación civil 44
d) La Ley Hipotecaria de 1861 47
e) Las tres grandes reformas de la Ley Hipotecaria de 1861 49
9. Derecho Nicaragüense 53
A. Los oficios de hipotecas 53
a) Aplicación de los oficios de hipotecas en Nicaragua 53
b) León y Granada, sedes de los dos oficios 53
c) Efectos de la inscripción 54
d) El primer Registro en Nicaragua es la Notaría de Hipotecas
u Oficios de Hipotecas 56
B. El Registro Conservatorio 57
a) Implantación del Registro Conservatorio 57
b) Objeto del Registro 59
C. Apreciación del Sistema a la luz de los Principios Hipotecarios 59
a) Inscripción 59
3
b) Legalidad 61
c) y d) Especialidad y Tracto Sucesivo 62
e) Rogación 63
f) Publicidad 63
g) Prioridad 63
D. Títulos inscribibles 63
E. Organización 64
CAPITULO IV: SU AUTONOMIA Y RELACIONES CON
OTRAS RAMAS DEL DERECHO 69
1 . Autonomía del Derecho Inmobiliario Registral 69
2. Sus relaciones con otras ramas del Derecho 70
a) Relaciones con el Derecho Civil 70
b) Relaciones con el Derecho Administrativo 70
c) Relaciones con el Derecho Mercantil 70
d) Relaciones con el Derecho Procesal 70
e) Relaciones con el Derecho Internacional Privado 71
f) Relaciones con el Derecho Fiscal 71
g) Relaciones con el Derecho Constitucional 71
h) Relaciones con el Derecho Notarial 71
CAPITULO V: LOS PRINCIPIOS DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 73
1. Importancia de su estudio 73
2. Enumeración 73
3. Aplicación de los Principios a otros Registros 73
CAPITULO VI: SISTEMAS REGISTRALES 79
1. Utilidad de su estudio 79
2. Clasificación 79
CAPITULO VII: SISTEMA FRANCES 83
1. Textos legales 83
2. Rasgos fundamentales 83
a) Transmisión por el solo consentimiento 83
b) Publicidad 83
c) Transcripción 85
d) Rogación 85
e) Especialidad 85
f) Tracto sucesivo 85
9) Legalidad 86
h) Prioridad 86
3. Actos inscribibles 87
4. Organización del Registro 87
5. Crítica del Sistema 88
CAPITULO VIII: SISTEMA ALEMAN 93
a) Consentimiento e inscripción 94
b) Legalidad 94
c) Tracto sucesivo 94
4
d) Legitimación 94
e) Fe Pública 94
f) Rogación 95
9) Prioridad 95
h) Especialidad 95
CAPITULO IX: SISTEMA SUIZO 101
a) Inscripción y consentimiento 102
b) Legítimación 102
c) Fe Pública 102
d) Legalidad 102
e) Tracto sucesivo 102
f) Especialidad 102
9) Prioridad 102
h) Rogación 102
CAPITULO X: SISTEMA AUSTRALIANO 107
1. Fuentes 107
a) Inmatriculación 107
b) El título 108
c) Transacciones posteriores 109
d) Legitimación 109
e) Fe Pública 109
f) Legalidad 109
9) Seguro inmobiliario 110
CAPITULO XI: SISTEMA ESPAÑOL 115
2. Principios hipotecarios en que descansa 115
a) Inscripción 115
b) Rogación 116
c) Legalidad 116
d) Publicidad-legitimación y fe pública 119
e) Especialidad 122
f) Tracto sucesivo 122
9) Prioridad 124
3. Títulos inscribibles 124
5
CAPITULO XII. EL REGISTRO PUBLICO NICARAGUENSE 133
1. Su implantación y contenido 133
a) Su implantación 133
b) Contenido (Bienes, derecho y títulos inscribibles) 134
2. Naturaleza y efecto de algunos derechos inscribibles 136
A. Arrendamiento 136
B. Promesa de venta 139
a) El contrato de promesa 139
b) La promesa de venta de ínmuebles 139
c) Requisitos de la inscripción 141
d) Efectos 143
C. Hipoteca 146
D. Anticresis 146
E. Derecho legal de retención 147
CAPITULO XIII: LOS ASIENTOS REGISTRALES 151
1. Clases de asientos 152
2. Inscripción 153
A. Requisitos formales 154
3. Anotaciones preventivas 155
4. Clasificación 157
5. Efectos generales de las anotaciones preventivas 159
6. Anotación de demanda 161
a) Su ámbito 164
b) Efectos 167
c) Requisitos de procedencia 173
7. Anotación de demanda de cancelación y rectificación de asientos 175
8. Anotación de embargo 176
A. Efectos 177
9. Anotación de secuestro y prohibición de enajenar 180
1) Anotación del secuestro 180
A. Efectos 181
2) Anotación de prohibición de enajenar 181
A. Efectos 181
10. Anotación de sentencia ejecutoriada 181
11. Anotación de demanda sobre presunción de muerte,
incapacidad para administrar, incapcidad o indignidad del heredero
o legatario y cualquiera otra que modifique la capacidad civil en
cuanto a la libre disponibilidad de los bienes 182
A. Efectos 183
12. Anotación de legados 183
A. Efectos 184
13. Anotación por faltas subsanables o por imposibilidad
del Registrador 186
A. Efectos 190
6
14. Anotación del beneficio de separación 190
A. Efectos 191
15. Otras anotaciones y en especial la de Crédito Refaccionario 191
A. Efectos de la anotación del Crédito Refaccionario 193
16. Recursos contra las providencias que admiten o
niegan la anotación 194
17. Extinción de las anotaciones preventivas 195
a) Caducidad 195
b) Conversión 196
18. Requisitos formales 198
19. Cancelaciones 199
A. Clases de cancelaciones 199
a) Cancelación total y parcial 199
b) Cancelación de inscripciones y anotaciones preventivas
hachas en virtud de escritura pública y de las practicadas
por mandamiento judicial 203
c) Cancelación a petición de parte y de oficio 206
B. Efectos de las cancelaciones 207
C. Anotaciones preventivas de la demanda de cancelación
y nulidad de ésta 208
D. Ley de Limpieza Registral 209
E. Requisitos formales 210
20. Notas marginales 210
21. Asiento de presentación 211
A. Requisitos formales 214
22. Las menciones 214
23. Errores y rectificaciones de los asientos 217
A. Ideas generales 217
B. Clases de errores 217
C. Procedimiento de rectificación 217
D. Efectos de la rectificación 219
CAPITULO XIV: LA FINCA, SUS MODIFICACIONES
Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL 225
1. La finca 225
2. Sus modificaciones 225
a) Desmembración 226
b) Fusión 226
c) División 228
d) Obra nueva 228
e) Rectificación de la medida superficial 229
3. Breve historia de la propiedad horizontal 229
4. Su naturaleza 231
5. Su inscripción 231
6. La prehorizontalidad 234
CAPITULO XV: REGISTRO, POSESION Y PRESCRIPCION 239
1. Registro y posesión 239
7
2. Prescripción conforme Registro 240
3. Prescripción contra título inscrito 240
a) Prescripción ordinaria 240
b) Prescripción extraordinaria 241
CAPITULO XVI: INMATRICULACION DE FINCAS 247
1. Los medios de inmatriculación 247
2. El título supletorio 248
A. Efectos 248
a) Con relación a los verdaderos dueños 249
b) Con relación a la prueba de la posesión 250
c) Con relación a las ventas del inmueble del cual
se solicita título supletorio 250
B. Derechos que pueden ser objeto de titulación supletoria 252
C. Tramitación 253
a) Solicitud 253
b) Prueba 255
c) Oposición 255
d) Sentencia 258
D. Calificación y registro 259
3. La venta o adjudicación forzada 259
4. La prenda pretoria o anticresis judicial 259
5. La doble inmatriculación 260
CAPITULO XVII: PRINCIPIO DE INSCRIPCION 265
1. Valor de la inscripción 265
CAPITULO XVIII: PRINCIPIO DE PUBLICIDAD 271
1. Ideas generales 271
2. Publicidad formal 272
3. Publicidad material 272
4. Legitimación 273
5. Fe pública 274
a) Concepto 274
b) Determinación del ámbito de la fe pública 276
c) El tercero y sus requisitos 279
6. Efectos que produce la mención del aplazamiento
del pago del precio y otras cláusulas 283
7. Protección de la apariencia con independencia del Registro 283
8. Necesidad de la reforma 284
CAPITULO XIX: PRINCIPIO DE ROGACION 289
1. Comienzo de la actividad registral 289
2. Legitimación 289
3. Desistimación 290
4. Excepciones al principio 290
CAPITULO XX: PRINCIPIO DE LEGALIDAD 293
1. Calificación 293
2. Su naturaleza 293
3. Su extensión 294
8
4. Las decisiones del Registrador 295
5. Faltas subsanables e insubsanables 297
6. Medios de impugnación –ocurso y apelación- 298
CAPITULO XXI: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD 303
1. Ideas generales 303
2. Su extensión 303
a) A la determinación de la finca 303
b) A la determinación de los sujetos 304
c) A la determinación de los derechos 305
CAPITULO XXII: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO 307
1. Concepto 307
2. Modalidades 308
3. La inmatriculación y el tracto 310
CAPITULO XXIII: PRINCIPIO DE PRIORIDAD 315
1. Concepto 315
2. El rango y su valor en los diferentes sistemas 318
a) Sistema romano 318
b) Sistema germánico 318
c) Sistema mixto 319
3. Reserva, permuta y posposición del rango 319
4. Las reservas legales 319
5. La certificación con reserva de prioridad 320
CAPITULO XXIV: ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO 329
1. División de los Registros y Poder a que pertenecen 329
2. Remuneración 330
3. Responsabilidad 330
4. Libros del Registro 331
5. Situación actual de los Registros 333
6. La necesidad de uniformar las prácticas registrales 334
a) Justificación del tema 334
b) Mi opinión y aporte a la uniformidad 336
c) Plena o Sección de la izquierda 337
d) Plena o Sección de la derecha 339
e) Incomodidades de las columnas accesorios 340
f) Recomendaciones 341
7. El Registro y los adelantos de la técnica 341
RELACION DE SENTENCIAS Y CONSULTAS UTILIZADAS 345
INDICE DE DISPOSICIONES DE DERECHO QUE SE CITAN 355
INDICE ALFABETICO DE MATERIAS 364
INDICE ONOMÍASTICO 376
9
10
RECONOCIMIENTOS
Deseo expresar mi agradecimiento al Poeta Mario Cajina-Vega, abnegado

bibliómano e inigualable editor a cuya supervisión se le confía esta obra.
Asimismo extiendo mi gratitud al antiguo Secretario de la Sala de lo Civil de la

Corte de Apelaciones de Masaya, don Helmore Miranda Sánchez, quien, bajo su
dirección, mecanografió los originales.
I.E.F.
11
12
PROLOGO A LA OBRA
«INTRODUCCION AL DERECHO
INMOBILIARIO REGISTRAL NICARAGUENSE»
No sé si los profesionales del «prólogo» manejan unas técnicas especiales

para su confección, pero en cualquier caso he de anticipar que desconozco las
mismas y que en mi «tercera» salida como prologuista me guían dos claros moti-
vos para confeccionar estas líneas. El primero y fundamental es el de la íntima
amistad que me une con el autor de esta monografía, nacida en forma epistolaria
y consolidada posteriormente por acontecimientos difícilmente olvidables, amistad
que para mí significa responder a cualquier llamada que provenga de aquel que
va subido en el mismo carro que nos va paseando por la vida. Iván es mi amigo, mi
noble amigo, y su petición es sagrada para mí. El segundo motivo ya es más
prosaico, pues escribir el tercer prólogo para un libro de Derecho, supone para mí
lograr una cota que puede rematar el dicho de que «no hay dos sin tres». Pero
aparte de lograr esta «marca» en mi carrera de prologuista, creo que el número
tres significa para mí algo más. Hace tiempo, en un primoroso artículo de ANTO-
NIO DE MIGUEL en el periódico ABC, se precisaba cómo para superar las dos
primeras cifras de la Aritmética, uno y dos, surgió el «tres» el cual tuvo, desde su
nacimiento, como esos niños que nacen con barbas floridas de ancianos sabihon-
dos, un talento inconfundible de transcendencia arbitral, un gesto definitivo de
amigable componedor. Y, en efecto, con su esencia metafísica se rellenaron cum-
plidamente un verbo «terciar», un adjetivo «tercero» y un sustantivo «tercería».
Y en ese terreno del «terciar», «tercero» y «tercería», la materia a la que se

refiere la monografía está inmediata. Nuestra legislación hipotecaria —fiel trasun-
to de la de Ultramar— fue una ley de «terceros», donde la figura altamente discu-
tida del «tercero protegido» daba contenido a uno de sus principales principios.
La tercería cobra relieve procesal, cuando se apoya en un pronunciamiento
Registral que avala y justifica una titularidad protegida. El «terciar», al ser verbo,
da cobijo a la proyección de comportamientos y quizá ahí es donde puedan que-
dar incluídas estas líneas.
Claro está que la proyección de la palabra tercero y sus derivados permiten

más amplios horizontes donde los hechos históricos, las leyendas, las clasificacio-
nes, los dichos, los refranes, los conjuros, etc. dan pie a una gama indefinida de
posibilidades. Cabe pensar, en materia de edades, en esa “tercera” a la que va-
mos acercándonos los que hemos doblado la esquina del medio siglo. En materia
de mundos, aparece en clases sociales, jurídicas, de escalafón, de condecoracio-
nes o de partidos, referimos el término, veremos cómo el mismo se va reflejando
con más o menos acierto en todo ello. Y si de estos “predios” pasamos a los
literarios las sugerencias se multiplican, pues brotan en forma espontánea las tres
salidas de Don Quijote, la picaresca manera de proceder de las “brígidas”, las
“celestinas”, las “trotaconventos”, las “tres hijas de Elena”, los “tres lanceros
bengalíes”, el “tercer hombre”, las “tres Marías”, etc.
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Superando esta nostálgica tendencia al número tres hay que llegar al autor de
esta monografía o estudio, serio, claro y sistemático, del Derecho Inmobiliario
Registral. Iván Escobar Fornos es hombre abierto al diálogo, estudioso, creador
de cultura y pródigo en la facilitación de acceso a la misma. Los temas que el
mundo discute en esa importante materia de creación, difusión, protección y acce-
so a la cultura de él los ha practicado de siempre: concibiendo y creando estudios
de derecho, difundiéndolos a través de su vida profesional y permitiendo llegar a
los mismos. Iván Escobar ha sido Abogado y Notario de la República de Nicara-
gua, Registrador de la Propiedad en el Departamento de Masaya y Magistrado de
la Sala Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya. En esa cuádruple proyección
profesional de su vida ha tenido las grandes ocasiones de realizar todo lo que
apunto, aparte de estar en contacto con los principales movimientos jurídico-hipo-
tecarios que se han sucedido desde hace años. En sus estudios, por ejemplo, se
nota una puesta al día de la bibliografía mundial sobre la materia; en sus salidas a
Congresos Internacionales representando a su país, sus intervenciones han sido
siempre oportunas, precisas y llenas de sugerencias y en el estudio que ahora
prologamos se nota esa madurez del estudioso que alcanza cotas previstas.
La valoración que todo ello supone está en este momento desprendida de mi

vieja amistad, pues objetivamente hay que llegar a la médula que descubra razo-
nes de actuación. Si la igualdad jurídica es una meta a conseguir, el estímulo por
el esfuerzo realizado para la aportación de cultura debe ser también un factor
determinante de valoraciones para lograr niveles superiores. En materia de políti-
ca legislativa, social, jurídica, cultural y económica, la palabra ascender es clave,
siendo siempre negativa la de hacer descender –para lograr igualdades— a los
techos que han ofrecido relieves. El país que intente “depuraciones” de funciona-
rios destacados, tratando de lograr líneas horizontales, habrá matado estímulos,
habrá puesto rutinas en mentes investigadoras y posiblemente habrá alcanzado
una clase “neutra” llena de nostalgias y falta de aspiraciones. Habrá vestido de
uniformes grises a una clase social.
Subjetívamente tengo que añadir la parte afectiva, sentimental y evocadora de

recuerdos que IVAN aporta a ese grupo de españoles que, respondiendo a su
gentil invitación, tuvo la suerte de visitar Nicaragua para ofrecer unas conferen-
cias y unos coloquios sobre materia hipotecaria en el año 1977. De inenarrables
fueron aquellas jornadas, en las que la amistad, la cordialidad y el cariño supieron
superar las fronteras de la diplomacia. Particularmente me repetía internamente la
idea de que para conocer España hay que acercarse a Hispanoamérica y, una vez
allí, percibir lo que podríamos decir «orgullo» de sentirse español. Así es la capa-
cidad receptiva de los «paisanos» de Rubén Darío.
Los profesionales del «prólogo» apuntan como condición indispensable para

hacer o fabricar uno, el que se domine la materia de que el libro prologado trate.
Lo curioso del caso es que «dominar» materia es algo que en cualquier disciplina
ofrece dificultades, pero cuando se trata de la referente a hipotecaria la escalada
sube de tono. Creo que sólo puedo aportar mi dedicación, casi en «exclusiva» a
14
este punto y, por supuesto, esos millones de horas destinadas al estudio de una
materia que por ser calificada de árida se hace más sugestiva y atrayente para la
persona que se precie de jurista.
Parte, o la mayor parte, de la producción jurídico-hipotecaria de Iván Escobar

la he leído y la tengo subrayada, de ahí que al abordar los temas que se recogen
en esta monografía, sepa de antemano las grandes líneas directrices en que el
autor se mueve.
Recuerdo una primera recensión de su libro Consultas de la Corte Suprema de

justicia sobre Derecho Hipotecario, allá por el año 1971, donde tuve el primer
contacto con un Derecho Hipotecario vivo, nacido de unas consultas jurídicas y
extraordinariamente sistematizado y con una gran capacidad de síntesis del autor.
Luego han ido pasando por mis manos —aparte del contacto directo con los libros
y el sistema registral— una serie de trabajos del autor, como el de «Sistemas
Registrales» de la revista Encuentro; «Los asientos registrales”, del año 1976;
«Tres temas registrales”, también de la misma fecha; «El Registro Mercantil en el
anteproyecto del Código de Comercio de Nicaragua», del año 1977, etc. La tra-
yectoria de este inquieto jurista tiene su base más sólida en su constante preocu-
pación por los temas hipotecarios, pero también se debe a esa «vocación» here-
dada de su padre el Dr. MANUEL ESCOBAR, Ex-Decano de la Facultad de Oriente
y Mediodía y Ex-Profesor de Derecho Penal de la misma, a quien desde estas
líneas rindo tributo de admiración por esa colección de escritos que guardo en-
cuadernados en mi biblioteca.
El prólogo se asemeja algo a la recensión del libro en cuanto prologuista y

recensionista tratan de ofrecer al lector una versión abreviada del contenido, pero
así como en la recensión el aspecto crítico queda frenado por la esencia del tra-
bajo sinóptico, en el prólogo se le debe autorizar al prologuista a pequeñas incur-
siones críticas y, en el presente trabajo, creo que me debo circunscribir a tres
acuciantes problemas que ofrece el Derecho Inmobiliario frente a un futuro: la
Proyección unitaria de lo que ha dado en llamarse Derecho Registral, la vigencia
del juego de los principios hipotecarios y la realidad que ofrece el Derecho nicara-
güense. Con ello creo que apunto el contenido sustancial de la obra, prescindien-
do de temas que en su exposición didáctica no ofrecen problemática: los antece-
dentes históricos y los diferentes sistemas hipotecarios.
La primera cuestión va enlazada con el problema de las denominaciones por

una parte, de sus relaciones con otros derechos y de la posibilidad o no de lograr
una unificación Registral, de otra. A mi parecer el problema de las denominacio-
nes no debe preocupar profundamente, pues sólo cuando con una denominación
poco afortunada no se llegue a identificar el contenido de la materia o con ella se
traten, de generalizar disciplinas que nada o casi nada tienen en común, es viable
la acepción que quiera dársele. Siguiendo los pasos que marcó en este punto
LACRUZ BERDEJO aceptamos en nuestra primera salida editorial el nombre de
15
Derecho Inmobiliario Registral, cosa que también parece aceptar el autor de la
monografía, pero luego, en el ejercicio del “derecho al arrepentimiento» he vuelto
a la tradicional denominación de Derecho Hipotecario. No creo que se me deban
pedir muchas explicaciones, pero si hubiera necesidad de darlas mi respuesta
estaría siempre pronta: porque así se le conoce tradicionalmente y porque la de-
nominación genérica de «Derecho registral» encierra toda la gran carga explosiva
de quienes agazapados en el campo de lo Administrativo pretenden amalgamar
conceptos y efectos jurídicos, siguiendo ese avance espectacular de penetración
de lo público en lo privado.
No puede confundirse nunca un fichero, un archivo o un conjunto de referen-

cias de carácter administrativo con un Registro que produce efectos jurídicos. Y
como no puede ni debe confundirse, no puede ni debe hablarse de un posible —
Derecho Registral— en el que se estudie en forma unitaria las diferentes modali-
dades de Registros existentes. Dentro del campo de los hipotecaristas españoles
—y esto creo que ya lo he dicho en alguna otra ocasión— ha habido autores
como MARIN PEREZ, AMOROS GUARDIOLA, LACRUZ BERDEJO, LOPEZ ME-
DEL y GONZALEZ PEREZ, que han brindado ciertas posibilidades «terminológicas»,
de «contenido y construcción jurídica», para que en el campo administrativo exis-
tan también autores que se aprovechen de esas «facilidades». MIGUEL
MONOTORO PUERTO, en un trabajo que se publica en el libro-homenaje a LOPEZ
RUDO, llega a las siguientes conclusiones: es necesaria y urgente crear o elabo-
rar un Derecho Registral unitario, en el que se incluyan toda suerte de Registros
con las particularidades que cada uno exija; señalar que todos obedecen a cau-
sas comunes; que todos son expresión de una actividad de la Administración pú-
blica, cual es la actividad Registral y que, reducidos a esquema unitario y centra-
dos en la Administración, se elabore y estructure una Administración Registral. Mi
voz de alarma afortunadamente comienza a ser escuchada por algún especialista
de la materia, pero no por todos, pues la mayoría no logran descubrir lo que
puede significar —por ejemplo— un movimiento político disfrazado con un nombre
atractivo: el eurocomunismo.
Si se lee detenidamente a IVAN ESCOBAR, en ese magnífico capítulo destina-

do a la evolución de la publicidad, se verá claramente que de la publicidad noticia
primitiva se pasa a la publicidad productora de efectos jurídicos y es ahí donde las
fronteras entre lo administrativo y lo. jurídico se diferencian. La publicidad del
archivo, fichero o conjunto de referencias, no pasa de ser una publicidad noticia,
una publicidad primitiva, enana, de ínfima clase, exenta de juridicidad administra-
tiva, en suma. La publicidad que gana, con el perfeccionamiento de los sistemas
registrales, su mayoría de edad, es publicidad «jurídica», que produce efectos y
que legitima a quien figura como titular en una inscripción para disponer del dere-
cho que se le reconoce y proteger a quien adquiere confiado en ese pronuncia-
miento. Un gran administrativista español —GARCIA DE ENTERRIA— al enjuiciar
esta manera de separar lo administrativo de lo jurídico, hablaba de una posible
«concepción plana del Derecho», pero él mismo a la hora de contemplar las tristes
consecuencias de la falta de publicidad de los Planes de ordenación urbana, se
16
aferraba a la necesaria publicidad registral, ya que el sistema administrativo es-
tructurado por la Ley del Suelo era deficiente, ineficaz y perturbador.
IVAN ESCOBAR, al hacer el estudio de las relaciones entre el Derecho Hipote-

cario y el dministrativo, admite la opinión común que tradicionalmente se sustenta
en este punto, pero se hace preciso reaccionar, pues si bien la función registral
tiene grandes semejanzas con la administrativa, con la judicial e incluso con los
llamados actos de jurisdicción voluntaria, es también cierto que no es encajable
en cualquiera de ellos plenamente, de lo cual se deduce que habrá que recono-
cerle una cierta autonomía diferenciadora. Quizá la diferencia de sistemas provo-
que más relaciones con lo administrativo o lo judicial, pero en lo que se refiere al
derecho español —y quede claro que no lo pongo como modélico— ni el procedi-
miento de inscripción, ni la función calificadora ni el recurso gubernativo (recurso
especial, que ni es contencioso ni es judicial) ni siquiera la figura del Registrador a
la que se le concede el carácter de funcionario público, permiten una semejanza
con lo administrativo, ya que en la actuación registral el Registrador lo hace en
nombre propio -nunca en nombre del Estado y bajo su exclusiva responsabilidad.
El segundo de los temas que se hace preciso destacar y que IVAN lo recoge
con esa sabia prudencia que a los juristas les caracteriza- es el valor y vigencia
que en los momentos actuales pueden tener los principios hipotecarios. La refe-
rencia al tema no es nueva, pues en mi gira por Iberoamérica en el año 1977, ya
apunté el problema. Para Iván los principios hipotecarios, consciente de su bon-
dad y valor científico, deben acogerse como la mejor forma de exponer los cono-
cimientos de Derecho Inmobiliario Registral. Es decir, para IVAN, los principios
hipotecarios tienen de un lado el valor científico que su construcción dogmática
les impuso y de otro el valor pedagógico que facilita la exposición de la materia.
Frente al avance que significó el aspecto metodológico de los principios que des-
tacó Don Bienvenido Oliver, surgió luego el dogmático constructivo de don Jeróni-
mo González y la posterior aceptación unánime de la doctrina. Pero a partir de la
obra de SANZ FERNANDEZ comenzó la crítica a esos dos aspectos de los princi-
pios, culminando la misma en el I Congreso Internacional de Derecho Registral en
el que Tirso Carretero, por una parte, y Gíl Marqués, por otra, abren nuevas posi-
bilidades a la doctrina de los principios. El primero sostiene que la doctrina
hipotecarista está necesitada de afrontar su confrontación con las nuevas orienta-
ciones jurídicas que tienden a colocar los principios por encima de la Ley y el
pensamiento aporético o problemático sobre el sistemático y hacen del
comparativismo el instrumento básico de la evolución jurídica. El segundo entien-
de que ha llegado el momento en que se vuelva la vista a los aspectos sociológi-
cos y reales del problema y, dando un giro de ciento ochenta grados, adoptemos
nuestras mentalidades a la función social que nos corresponde como miembros
cualificados de una comunidad organizada, concluyendo que sólo existe como
principio registral el de «organización del tráfico jurídico».
Así las cosas, hay que añadir en forma de colofón lo que CABANILLAS GALLAS
decía en su discurso de ingreso en la Real Academia de Jurisprudencia y Legisla-
17
ción y que viene a ser lo último, por ahora, que sobre la materia se ha dicho.
Después de examinar la teoría general de los principios generales del Derecho
como fuentes y hacer su disección y clasificación, entiende que dentro del Dere-
cho Hipotecario la mayor parte de los principios son «institucionales» al ser el
Registro de la Propiedad una institución, como el de la publicidad, existiendo algu-
no, como el de buena fe, que es «axiológico» reducido a consecuencias especí-
ficas dentro del ámbito de una institución y otros que son típicamente «dogmáti-
cos» como los que se derivan de la inscripción constitutiva de la hipoteca. Lo
importante, a mi entender, no es la aceptación y clasificación de los principios, sino
la proyección que los mismos han tenido a través de la legislación hipotecaria en
la aplicación de la jurisprudencia de problemas. La fecundidad de la legislación
hipotecaria se produjo por la feliz conjunción de adaptar la solución al «caso con-
creto» y de permitir recurrir ante un órgano especializado como es la Direccíón
General de los Registros y del Notariado, creándose con ello una «jurisprudencia
de problemas», que asociada a una rápida recepción normativa por vía de cons-
tantes reformas reglamentarias ha logrado el excepcional nivel técnico y jurídico
de nuestra legislación hipotecaria. Añadir más en estos momentos de adaptación
de nuevas técnicas y de restructuración de esquemas parece imprudente. En
rodaje nuestra vigente Constitución, sólo cabe apuntar que el artículo 9,3 de la
misma ofrece al ciudadano español el principio de la seguridad jurídica (en otros
se habla sólo de seguridad) y esto supone que al lado de la segurídad del dere-
cho que inevitablemente tutelan los Jueces y Tribunales, la Constitución reconoce
y ampara el principio de la seguridad del tráfico jurídico, esencia del Registro de la
Propiedad y, para hacerlo efectivo, también se reconoce el principio de legali-
dad».
El último tema que me he propuesto abordar en estas notas es el Derecho

Nicaragüense en su especialidad hipotecaria. IVAN ESCOBAR en esto es maestro
y del conjunto del cuestionario que se ofrece, se descubre de inmediato ese estu-
dio de las materias más importantes que van desde la precisión de los derechos
inscribibles hasta la organización de los Registros pasando por el concepto y cla-
ses de asientos, la finca, modificaciones e inmatriculación, los problemas de pose-
sión y el estudio de los principales principios. El pensamiento crítico de IVAN frente
a todo este cúmulo de materias tratadas es que el sistema nicaragüense es bue-
no, ya que setenta años de aplicación lo demuestran. No obstante, añade, se
precisa una formulación técnica de los principios y el reforzamiento de los mismos
en su aplicación. Se hace preciso incorporar medios técnicos que faciliten el des-
pacho de los documentos. Quizá sea importante la unificación de criterios en la
apiicación.
No es lo mismo hablar de un sistema registral por haber estudiado su funciona-

miento que por haber visto cómo funciona y, en esto, yo puedo añadir que sigue el
sistema nicaragüense las mismas huellas del sistema español, con sus peculiari-
dades impuestas por esa forma de organización de vida que cada país lleva im-
puesta por su idiosincrasia. La bondad de un sistema sólo es predicable en fun-
ción del sitio al que ha de aplicarse, regla de oro que parece olvidar el legislador y
18
hasta el político: lo mejor es enemigo de lo bueno. Todos los sistemas tienen algo
de bueno. Yo recuerdo, y es pura anécdota, que entre las cosas que he incorpo-
rado a mi forma de extender los asientos de presentación es una manera que
aprendí del sistema nicaragüense. Nosotros aquí, al terminar cada asiento de
presentación, lo fechamos y en Nicaragua no sucede eso, pues el cierre o la
diligencia del cierre es la que únicamente lleva la fecha que se extiende a todos los
asientos practicados durante el día en las horas hábiles.
Termino. Al placer y el honor que para mí significa prologar una obra de estas
dimensiones, donde el estudioso ha de encontrar el elemento de trabajo que pre-
cisa para su conocimiento y sucesivas investigaciones, se une la satisfacción de
ver cumplido en un jurista ese anhelo de proporcionar a los demás unos conoci-
mientos a los que todos tienen opción a poseer. Quizá esa sea la grandeza del
derecho de autor: permitir con su desprendimiento que todos puedan acceder a
su creación de cultura. -
JOSE MARIA CHICO Y ORTIZ

Registrador de la Propiedad
Registrador General de la Propiedad Intelectual.
MADRID, febrero de 1979.
19
20
A mí esposa Ileana,
lo mismo que a mis hijos Iván y Ofelia.
I.E.F.
21
CODIGO DE ABREVIATURAS
AAMN Anales de la Academia Matritense del Notariado

Bj: Boletín Judicial de la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua
C.: Código Civil
CC.: Código de Comercio
Cn.: Constitución Política de la República de Nicaragua
Cta.: Consulta evacuada por la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua
LH: Ley Hipotecaria Española
LI: Ley de Inquilinato
Pr.: Código de Procedimiento Civil
RCDI: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario
RDN: Revista de Derecho Notarial
RDP: Revista de Derecho Privado
RDR: Revista de Derecho Registral
RH: Reglamento Hipotecario Español
RN: Revista Notarial
RRC: Reglamento del Registro Conservatorio
RRP: Reglamento del Registro Público
S.: Sentencia de la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua
22
ADVERTENCIA PRELIMINAR
Ya en prensa este libro, el nuevo Gobierno Revolucionario Sandinista derogó

la Constitución sin que, a la actualidad, háyase afectado el sistema registral aquí
estudiado. Todas las disposiciones constitucionales citadas están, pues, ahora
derogadas.
La bibliografía foliada al final de cada capítulo comprende también obras no

citadas en el texto que, tratan sobre las materias expuestas.
EL AUTOR
23
24
Capítulo I
DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL
1. Concepto
2. Ambito
3. Fines
1. Concepto
El Derecho Inmobiliario Registral es un conjunto sistemático de normas que

regulan la inscripción del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles,
los efectos que ésta produce y la organización y funcionamiento del Registro.
Sus normas no tienen naturaleza uniforme; unas son sustantivas, otras adjetívas;
unas son de derecho privado, otras de derecho público.
Se ocupa solamente del aspecto dinámico de los derechos reales (adquisición,

modificación y extinción al contacto con el Registro), pues el aspecto estático (es-
tructura y contenido) queda reservado al Derecho Civil.1
Son muchas las definiciones que se han dado por la doctrina, que van desde
las más amplias y comprensivas de los dos aspectos de la relación jurídica real,
hasta las que encierran solamente el aspecto dinámico. Como ejemplo de las
primeras podemos citar la de don Bienvenido Oliver, quien consideró a la Ley
Hipotecaría como «un conjunto sistemático de reglas o preceptos legales acerca
de los derechos constituidos sobre cosa raíz o inmueble; es decir, un verdadero
derecho inmobilario.2 Como ejemplo de las segundas se puede tomar la de Fran-
cisco Hernández Gil que dice: «Derecho Hipotecario es el conjunto de normas que
regulan la publicidad registral de los actos de constitución, transmisión, modifica-
ción y extinción de los derechos reales sobre fincas.3
2. Ambito
Antes de concretar el ámbito del Derecho Inmobiliario Registral en cuanto a los

bienes y derechos inscribibles, es conveniente expresar Igunas ideas sobre el
alcance de la publicidad registral.
La publicidad Registral se extiende a las relaciones patrimoniales de las perso-

nas y acompaña al individuo en los momentos más importantes de su existencia,
nacimiento, matrimonio y muerte (Registro del Estado Civil). También se refiere a
las personas jurídicas (Registro Mercantil).
1. Según Rocta Sastre, más que «la anatomía del dominio y derechos reales inmobiliarios le interesa su
biología». Derecho.... Tomo I, p. 12.
2. Oliver: Derecho..., Tomo I, p. 880. En las Páginas 409 y 410 formula una amplia definición la Ley
Hipotecaria.
3. Hernández: Introducción....... p.18.
25
De ordinario, no se extiende a los derechos de créditos, pero encuentra aplica-
ción efectiva en los derechos reales sobre bienes muebles e inmuebles.
La clásica distinción entre bienes muebles e inmuebles ha perdido valor con

relación a la publicidad, pues en la actualidad se distingue entre bienes registrables
y no registrables, cualquiera que sea su naturaleza, siendo en consecuencia
inscribibles tanto los derechos reales sobre muebles como sobre inmuebles, pero
para la inscripción o publicidad de estos derechos se requieren, en los bienes
sobre los cuales recaen, los requisitos o condiciones siguientes: a) facilidad para
identificarlos y diferenciarlos (inmuebles, vehículos automotores, aeronaves y bu-
ques). El principio de especialidad es aplicable tanto en los registros de inmuebles
como en los de muebles. No debemos olvidar que la eficiencia de la publicidad
depende en gran medida de dicho principio; b) durabilidad. Llenan este requisito
los inmuebles y algunos muebles, como por ejemplo, los buques, aeronaves y
vehículos automotores. Razones de utilidad aconsejan que los bienes muebles
consumibles o de escaso valor económico se excluyan de la publicidad. Se consi-
dera que resulta anti-económico un régimen de publicidad sobre esta clase de
bienes. En los llamados bienes inmateriales (propiedad intelectual y propiedad
industrial) también concurren los requisitos de durabilidad e identificabilidad, por
lo que están sujetos al régimen de la publicidad.
Para Rica y Arenal, los muebles, en cuanto sean durables e identificables, son
aptos para un sistema de Registro.4
La anterior distinción entre bienes registrables y no registrables no ha termina-

do con la antigua distinción entre bienes muebles e inmuebles, la summa divisio de
las cosas, pero no constituyen un obstáculo para extender la publicidad a los
bienes muebles, ni un criterio determinante de los bienes sujetos a inscripción.
El Código Civil italiano de 1942 reconoce en su artículo 815 la existencia de los

bienes muebles registrables.
El estudio y tratamiento unitario del fenómeno publicitario es un tema que in-

quieta a los modernos registralistas por su importancia científica.
Ya se han dado los primeros pasos, pero su realización es difícil.5
De mayor aceptación, tanto en el campo legislativo como en el doctrinal es su

relación con la publicidad de los bienes inmuebles y muebles, pues se considera
4. Contribución de la legislación hipotecaria a nuestro progreso jurídico. Libro Homenaje. Centro de Estudios
Hipotecarios. Madrid, 1974. Tomo lI, p. 483.
5. La idea corresponde a los autores italianos N. Covíello, Salvatore Pugliatti y Renato Corrado, citados por
los autores españoles. Para Amorós Guardiola la tarea es difícil y advierte. «Basta con pensar, por lo que
respecta a la organización española, la dificultad de reducir a esquema unitario los tres Registros de
mayor eficacia jurídica: el Registro Civil, el Mercantil y el de la Propiedad. El Registro Civil proyecta Su
publicidad sobre personas y hechos y actos a ellas relativos; el de la Propiedad sobre fincas y derechos
26
que el régimen de publicidad de éstos no tiene que diferir sustancialmente del de
aquellos.6
El Derecho Inmobiliario Registral no se ocupa de la publicidad mobiliaria, de la

mercantil, ni de la referente al estado civil de las personas. Reduce su ámbito, en
cuanto a la materia inscribible, a la publicidad del dominio y demás derecho sobre
inmuebles.7 Esto no quiere decir que no existen algunos casos excepcionales en que
los derechos personales ingresan al Registro (embargo, promesa de venta, etc.).
3. Fínes
La publicidad inmobiliaria registral tiene como fin primordial el dotar de seguri-

dad jurídica al tráfico jurídico inmobiliaiio, lo cual favorece el aumento del crédito,
la circulación de la riqueza territorial la moderación del interés del dinero, la ocul-
tación de gravámenes y la doble venta (fines secundarios derivados del de segu-
ridad).
En la decisión del conflicto entre la seguridad del tráfico y los derechos subje-
tivos, debe prevalecer una posición de equilibrio, pues no debe procederse en
forma exclusiva a favor de uno de los dos extremos. La seguridad del tráfico debe
lograrse en armonía con la tutela de los derechos subjetivos.
BIBLIOGRAFIA FOLIADA
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COSSIO Y CORRAL, Alfonso de. Instituciones de Derecho Hipotecario. Bosch
Casa Editorial, Barcelona, 1956; 2a. ed., pp. 5 y 6.
sobre las mismas; el Mercantil comprende tanto cosas y derechos reales (buques, aeronaves), como
personas y actos que a ellas afectan (comerciantes individuales, sociedades, etc.). Se entrecruzan as!
dos tipos de publicidad, la personal y la real, que no sólo recaen sobre objetos diferentes, sino que se
organizan en forma separada (folio personal, folio real), responden a distintas necesidades y producen
efectos no coincidentes---. (Sobre el Derecho..., p. 84).
6. Francisco Hernández Gil dice: “sin embargo, interesa advertir que el tratamiento unitario de la publicidad,
aunque conveniente para el progreso de la ciencia jurídica, no es tarea fácil. Como la publicidad se
manifiesta en campos diversos Y, en parte, con fines distintos, agrupar todas las manifestaciones del
fenómeno para su tratamiento unitario es una tarea ardua y difícil, de resultados prácticos dudosos. No
decimos lo mismo de la unificación de la publicidad inmobiliaria y mobiliaria. Esta es conveniente y útil y en
los derechos positivos de algunos países se ha iniciado ya. Las razones que en épocas históricas
aconsejaron dispensar distinto tratamiento jurídico, en orden a la publicidad, a unos y otros bienes, no
subsisten en la actualidad. Los muebles presentan hoy iguales exigencias publicitarias que los bienes
inmuebles y su régimen de publicidad no tiene que diferir sustancialmente al establecido para éstos”. (OP.
cit., p, 6).
7. De donde resulta, expresa Hernández Gil, que el Derecho Hipotecario, dentro de la teoría general de la
publicidad, tiene un campo de acción muy limitado. Sólo se ocupa de la publicidad de los den chos reales
inmobiliarios, desentendiéndose de la relativa a derechos mobiliarios y de la que pertenece a la esfera de
las personas. (Op. cit.. P. 18).
27
CHICO Y ORTIZ, José María y BONILLA ENCINA, Juan Francisco. Apuntes de
Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967; 2a. ed., t. I, p. 1 y sigts.
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VASQUEZ BOTE, Eduardo. Elementos de Derecho Hipotecario Puertorriqueño.
Barcelona, 1973; p. 11 y sigts.
28
Capítulo II
DENOMINACIONES
1. Diversas denominaciones
a) Derecho Hipotecario
b) Derecho Inmobiliario
c) Registro de la Propiedad o Registro Jurídico Real
d) Derecho Registral
e) Derecho Inmobiliario Registral
1. Diversas denominaciones
Nuestra disciplina ha recibido numerosas denominaciones. Entre las más usua-

les, están las de Derecho Hipotecario, Derecho Inmobiliario, Registro de la Propie-
dad o Registro Jurídico Real, Derecho Registral, y Derecho Inmobiliario Registral.
No existe, pues, uniformidad en la doctrina en cuanto al uso de la denominación.
a) Derecho Hipotecario
La denominación «Derecho Hipotecario» es la más usual1 y encuentra su jus-

tificación en dos hechos: 1) Nuestra disciplina nace a impulso de las necesidades
del derecho real de hipoteca, que es el derecho real que más requiere de un
régimen de publicidad; recuérdese, que los primeros Registros inmobiliarios fue-
ron de hipotecas.2 2) Las leyes de algunos países que regulan la publicidad inmo-
biliaria son llamadas hipotecarias (España, Bélgica, etc.).3 La referida denomina-
ción es diminuta, pues sólo se refiere al derecho real de la hipoteca, limitando el
campo de la disciplina; sin embargo, usualmente se emplea en un sentido amplio
comprendiendo la publicidad del dominio y demás derechos reales; es decir, se
usa el término como equivalente a Derecho Inmobiliario Registral. Para Sánz
Fernández, las denominaciones Derecho Inmobiliario y Derecho Hipotecario no
1. Esta denominación es propiciada por don Jerónimo González en sus Estudios.... Tomo I, p. 23. Los
destacados hipotecaristas españoles Chico y Bonilla, aunque rinden culto a la denominación Derecho
Hipotecario titulan su obra Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Roca Sastre, en la quinta edición
de su obra Derecho Hipotecario, a pesar de su mismo título dice que sería mejor hablar de Derecho
Inmobiliario Registral (Op. cit., Tomo I, p. 10) y en la sexta edición conserva siempre la denominación de
Derecho Hipotecario.
2. Para don Agustín Aguirre la denominación tiene valor pero la época en que la publicidad registral tenía
como centro a la hipoteca, pero al extenderse la publicidad al dominio y demás derechos reales, resulta
insuficiente. Derecho.... pp. 31 y 32.
3. Pedro Gómez de la Serna, después de señalar las cualidades que debe tener una denominación, las
dificultades y peligros que significa su escogencia, sostiene que la denominación de «Ley Hipotecaria”,
aunque no abraza todo lo que la ley contiene, difícilmente podría ser sustituida para el uso por otra que
mejor correspondiera a su objeto. Sin embargo, reconoce que no es inmejorable. La Ley.... Tomo I, pp.
220, 221 y 222. Díaz Moreno sostiene que comprende al dominio, a la hipoteca y a los otros derechos
reales, por lo que con propiedad no puede ni debe llamarse Ley Hipotecaria, porque las cosas no tomen
el nombra del accidente, sino de la substancio y tal sucedería también, por ejemplo, si para designar el
Código de Comercio, se le llamara Código de Sociedades Mercantiles. Estudios elementales.... Tomo I.
pp. 41 v 42.
29
son muy apropiadas;4 la primera, por ser demasiado amplia y la segunda por ser
demasiado restringida, siendo ésta la más aceptable por la importancia que tiene
el derecho real de hipoteca en el nacimiento, estudio y contenido de nuestra dis-
ciplina, además del hecho de usar el adjetivo «hipotecario» como sinónimo de
Registral: así, los sistemas de registro son denominados hipotecarios; los princi-
pios fundamentales de los mismos, principios hipotecarios y los libros de registro
se llaman libros hipotecarios, etc.
b) Derecho Inmobiliario
Esta denominación fue introducida a la doctrina española por don Bienvenido

Oliver, habiéndola tomado él del Derecho alemán.5 Contrariamente a la denomi-
nación anterior, peca por exceso, pues comprende el aspecto estático de los de-
rechos reales que, según ya se expresó, corresponde exclusivamente al Derecho
Civil.6
c) Registro de la Propiedad o Registro Jurídico Real
El hipotecarista español Ignacio D. Casso Romero, motivado por el gran auge

que había experimentado la hipoteca mobiliaria y su inscripción en el Registro,
critica la denominación Derecho Inmobiliario y propugna por la de Registro de la
Propiedad o Registro Jurídico-Real, cuyos nombres —expresa— evitan, de una
parte, el limitarlo a los bienes raíces y a los derechos eales inmobiliarios; de otra,
el que se pueda entender restringido al derecho real de hipoteca; y, en fin, el que
se le atribuya una función definidora de los derechos reales, en vez de puramente
publicitaria de los mismos y protectora de los intereses de las personas que inter-
vienen en su vida de tráfico jurídico-económico, que es la que ciertamente persi-
gue».7
Para Angel Cristóbal Montes el hecho de admitirse la hipoteca mobiliaria no es

motivo suficiente para cambiar la denominación a nuestra disciplina y trasladar el
punto de referencia de la misma de la parte fundamental (regulación de las formas
de publicidad de los actos modíficativos de los derechos reales para dotar de
seguridad al tráfico jurídico) a la meramente formal o accidental (el Registro de la
Propiedad). «Una disciplina —dice— se conceptúa por su objeto o fin, no por el
específico medio instrumental adoptado para el logro de aquél”.8
4. Instituciones de..., Tomo I, pp. 13 y 14.

5. Derecho Inmobiliario...
6. Según Hernández Gil, la denominación Derecho Inmobiliario se presta a confusiones, por no acotar la
materia inmobiliaria, pues Derecho Inmobiliario es también el Derecho Agrario y el llamado Derecho de
Arrendamientos, y nada tienen en común con el que es objeto de nuestro estudio (Op. cit., p. 19).
7. Derecho Hipotecario..., pp. 5, 6 y 7. Actualmente son muchos los países que tienen organizados, con
mayor o menor amplitud, registros de bienes muebles. Entro el 27 de octubre de 1977 y el 2 de noviembre
del mismo año, se celebró en San Juan de Puerto Rico el III Congreso Internacional de Derecho Registral,
en el cual se sentaron principios y normas referentes al Registro de bienes muebles.
30
d) Derecho Registral
El profesor español Pascual Marín Pérez, después de determinar los bienes

objeto de publicidad formal o registral, expresa la idea de un Registro único que
constate los cambios de titularidades de esos bienes; y, congruente con tal idea,
usa la denominación de Derecho Registral.9
Esta denominación del profesor Marín Pérez tiene validez para expresar el
contenido del pretendido Derecho Registral unitario, que comprende diferentes
manifestaciones de la publicidad registral (Registro de la Propiedad, Registro Ci-
vil, Registro Mercantil, etc.), pero no es aceptable para nuestra disciplina ya que
no concreta o delimita su ámbito, el que, según hemos expresado se extiende a la
publicidad inmobiliaria.10
e) Derecho Inmobiliario Registral
Esta denominación es la que más se ajusta al contenido de nuestra disciplina,

por lo que goza de gran aceptación.11
No obstante, muchos autores siguen usando la denominación de Derecho Hi-

potecario, pero en el sentido, sí, de equivalente a la que nos ocupa.
AGUIRRE, Agustín. Derecho hipotecario. La Habana, 1950; p. 31 y sigts. Cursillo

de Derecho Hipotecario. La Habana, 1943; p. 7 y sigts. Y 53.
CAMY SANCHEZ CAÑETE, Buenaventura. Comentarios a la Legislación Hipote-
caria. Centro de Estudios Hipotecarios, Granada (España), 1969; vol. I, p. 247
y sigts.
CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial Porrúa,
S. A., México, 1979; pp. 211 y 212.
8. Introducción al Derecho..., p. 133.

9. Introducción...
10. Hernández Gil señala que la denominación Derecho Registral, que puede ser válida para delimitar la
materia relativa al estudio unitario de los órganos establecido por el Estado para el cumplimiento, a través
de la registración de fines diversos (fiscales, administrativos, publicitarios), es excesivamente amplia
puesto que no todo el Derecho registral tiene interés para el conocimiento y desarrollo de la publicidad
inmobiliaria, única que nos interesa para la exposición de esta disciplina». (Op. cit., p. 19).
11. Entre otros autores es aceptada por Angel Cristóbal Montes (Op. cit, p. 137) y Lacruz Berdejo (Derecho
Inmobiliario.... p. 20). Amorós Guardiola, apoyado por su prologuista Juan José Benaya, sostiene que
esta denominación subraya lo inmobiliario, en vez de proceder en sentido inverso, por lo que deben
invertirse los términos, leyéndose la denominación así: Derecho Registral Inmobiliario (Sobre el Dere-
cho..., p. 42). Para Morell y Terry este nuevo Derecho debe denominarse Derecho Registral Inmobiliario,
ya que el Registro es antecedente y complemento indispensable de su contenido, y constituye el
instrumento mediante el cual se desenvuelve en la práctica, de tal manera que, respecto a esta nueva
ciencia, puede decirse que para ella lo que no está en el Registro es como si no estuviera en el mundo
(Comentarios.., t. I, p. 78). Fernando Campuzano y Horma denomina a la nueva rama también Derecho
Registral Inmobiliario (Principios Generales.... t. I, p. 4). Finalmente, en la Carta de Buenos Aires se usó la
denominación de Derecho Registral Inmobiliario para designar a nuestra disciplina.
31
CAMPUZANO Y HORMA, Fernando. Principios Generales de Derecho Inmobiliario
y Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1941; 2ª. Ed. T. I, p. 4.
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32
Capítulo III
HISTORIA DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA
1. Importancia de su estudio y antecedentes

2. Derecho hebreo
3. Derecho griego
4. Derecho egipcio
a) Sistema ptolemaico
b) Sistema egipcio-romano
5. Derecho romano
6. Derecho germánico
7. Derecho francés
8. Derecho español
a) Antecedentes remotos
b) Las Pragmáticas de 1539 y 1768
c) La Reforma hipotecaria en la Codificación Civil
d) La Ley Hipotecaria de 1861
e) Las tres grandes reformas de la Ley Hipotecaria de 1861
9. Derecho Nicaragüense
A. Los Oficios de Hipotecas
a) Aplicación de los Oficios de Hipotecas en Nicaragua
b) León y Granada, sedes de los dos Oficios
c) Efectos de la inscripción
d) El primer Registro en Nicaragua es la Notaría de Hipotecas u
Oficios de Hipotecas
B. El Registro Conservatorio
a) Implantación del Registro Conservatorio
b) Objeto del Registro
C. Apreciación del Sistema a la luz de los Principios Hipotecarios
a) Inscripción
b) Legalidad
c) y d) Especialidad y Tracto Sucesivo
e) Rogación
f) Publicidad
g) Prioridad
D. Títulos inscribibles
E. Organización
1. Importancia de su estudio y antecedentes
Para penetrar y comprender mejor las instituciones jurídicas y proyectarlas al

futuro, es conveniente estudiarlas desde sus orígenes mismos. El derecho inmo-
biliario registral obedece a este método. En su estudio histórico, se apreciarán los
diferentes instrumentos de publicidad y las realidades a que respondían en las
épocas respectivas.
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El hombre, a través de la Historia, ha empleado diferentes medios de publici-
dad inmobiliaria; a saber: la entrega de la cosa, los ostraka, las tabule, los horoi,
hasta llegar, en épocas más recientes (s. XII) y en los países germánicos, al uso
del Libro Registro, considerado como el verdadero antecedente del Registro de la
Propiedad.
Aunque sus finalidades y justificaciones no coincidan exactamente con las que

informan la publicidad registral moderna, las figuras o medios de los derechos
antiguos son los antecedentes o gérmenes de aquélla. La publicidad no es patri-
monio exclusivo de nuestro tiempo. El moderno sistema registral es producto de
un largo proceso de perfeccionamiento de las técnicas y medios empleados. Sin
embargo, algunos tratadistas pretenden romper ese encadenamiento histórico al
sostener que la publicidad Registral moderna no encuentra precedentes en los
derechos antiguos.
Sanz Fernández sostiene que la afirmación de que las antiguas solemnidades

que acompañaban a los actos de transmisión de los derechos reales eran formas
de publicidad incurre en una confusión: la de las formas constitutivas o de prueba
del derecho y las formas de publicidad del mismo. Las primeras van dirigidas pre-
cisamente a conseguir o probar el efecto perseguido por la voluntad de los parti-
culares de crear o transmitir el derecho real; existen, para esta clase de derecho,
como existe el formalismo en general para todos los actos jurídicos. Las segundas
van dirigidas exclusivamente a hacer público, con mayor o menor eficacia, el dere-
cho real existente. Es cierto que pueden coincidir con aquellas, cumpliéndose
ambos fines mediante una sola formalidad. Mas no es este el caso de los pueblos
antiguos, en que el formulismo va dirigido solamente a la obtención del efecto,
creación o modificación del derecho real, o, todo lo más, a su prueba, pero no a la
publicidad del mismo. Aunque quisiera verse, continúa dicho autor, función de
publicidad en estas formas y solemnidades de los antiguos ordenamientos jurídi-
cos, lo serían únicamente en el primero de los sentidos antes indicados, es decir,
como simple publicación o notoriedad, y los fines con ellas perseguidos distan
mucho de tener contacto con el moderno principio de publicidad. 1
Cristóbal Montes refuta alguno de los argumentos de Sanz y sostiene que este
autor hace un enfoque parcial o inexacto, cual es el de contemplar la publicidad
exclusivamente en el sentido en que la entiende, trata y valora la ciencia jurídica
moderna. Afirma que, si se habla de publicidad en los ordenamientos antiguos, es
con la salvedad de hacer constar que entre ésta y la publicidad actual existen
notables diferencias en cuanto a su significación, y fines, y que la publicidad primi-
tiva no puede estimarse como publicidad registral, que es la manera en que la
concibe y la configura el derecho moderno. Por lo expuesto, estima que lo correcto
es partir de la neta distinción entre publicidad no registral y pubircidad registral, y
sostener que, mientras la primera es posible remontarla hasta las más antiguas
transmisiones inmobiliarias (con fines muy ajenos a los modernos de garantir a los
1. Instituciones ... Tomo 1, p. 42.
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terceros y favorecer el crédito —tutela de los derechos supervivientes de la comu-
nidad, la tribu o la familia, fines fiscales o de conservación de la. prueba, o remi-
niscencias del antiguo consentimiento de la colectividad para la transmisión de los
bienes—), la segunda, contrariamente, constituye con toda evidencia una
estructuración moderna de la publicidad, en cuanto se ha considerado que las
nuevas funciones que se asignan al principio de publicidad (salvaguardia de la
buena fe y protección de los derechos de tercero) sólo pueden lograrse, de una
manera eficaz y segura a través del instrumento técnico e idóneo que el Registro
supone. Finalmente, sostiene que los sistemas o regímenes de publicidad registral
son de origen moderno, pero acepta que constituyen el término de un proceso
histórico que arranca de primitivos sistemas de publicidad inmobiliaria no registrales,
por lo que estima exacto que Roca Sastre, al clasificar los sistemas inmobiliarios
en no registrales y registrales, considere que los primeros constituyen auténticos
y necesarios antecedentes de los segundos.2
Roca Sastre señala que es discutido el tema de la relación de las fórmulas y

solemnidades antiguas en las transmisiones y gravámenes con la publicidad en el
aspecto que interesa al Derecho Inmobiliario Registral; esto es, en su manifesta-
ción de dispositivo de seguridad del tráfico inmobiliario y que se traduce concreta-
mente en la protección del tercero. Pero, colocándose entre los que niegan y
afirman la relación aludida, manifiesta ver en algunas de dichas fórmulas y solem-
nidades antiguas el germen que conducirá más tarde a la idea básica en que
ahora descansa la institución registral.3
2. Derecho hebreo
En los textos del Génesis y del Levítico ciertos tratadistas se apoyan para sostener
que el origen de la publicidad inmobiliaria se encuentra en el derecho hebreo.
De conformidad con el capítulo XXIII del Génesis, Abraham, que desea adquirir
un terreno para enterrar a Sara, paga el precio convenido, en presencia del pue-
blo reunido en la puerta de la ciudad.
En el capítulo IV del Libro de Ruth se relata la venta que hace Noemí a Booz en
las puertas de la ciudad, en presencia del pueblo y de diez ancianos.
En el capítulo XXXII del Libro de Jeremías se describe detalladamente la venta

que hace Janamel a su primo Jeremías. Obsérvese que a esa venta se le agregan
otros requisitos, como son la presencia de testigos especiales y la necesidad de
hacer constar la transmisión en documento escrito extendido en duplicado, uno de
cuyos ejemplares es cerrado y sellado ante los testigos y el otro queda abierto.
2. Introducción ... , pp. 39 y 40.

3. Derecho... Tomo 1 p. 24
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3. Derecho griego
En Grecia no existía uniformidad en las formas de publicidad inmobiliaria en

sus distintas regiones y ciudades. En algunos lugares, a la transmisión concurrían
tres personas a fin de que pudiesen testimoniar sobre el acto, quienes recibían
públicamente una moneda, según unos del comprador, según otros, del vende-
dor. En otras regiones, la transmisión se anunciaba por medio del pregonero pú-
blico o a través de carteles fíjados en sitios públicos. Posteriormente, el anuncio
de la transmisión adquiere mayor rigurosidad con la intervención del Magistrado,
inicialmente como testigo y después como autorizante del acto, lo que viene a
constituir una especie de investidura pública a favor del adquirente.
En el Atica la hipoteca era grabada en piedras o en postes de madera, llama-

dos horoi, colocados en los fundos gravados. En la inscripción de los horoi se
hacía constar, para conocimiento de los terceros, los siguientes datos: identifica-
ción del objeto hipotecado, naturaleza de la garantía y del crédito, el importe de
éste, nombre del acreedor y fecha de constitución de la hipoteca.
También existieron en otros lugares Registros públicos en los que se inscribían

los actos y contratos relativos a bienes inmuebles.
En Rhodas, para la validez de la venta, era necesaria su inscripción en el

Registro Público. En Efeso las enajenaciones se publicaban por cartel expuesto
en el templo de Diana, enviándose una copia al encargado del Registro para que
las operaciones pudieran ser conocidas por los interesados. En otros lugares, el
adquirente no estaba obligado a pagar el precio si el transferente no le exhibía la
certificación extendida por el archivero de títulos, en la cual constase que el in-
mueble se encontraba libre de cargas y gravámenes.
4 : Derecho egipcio
El estudio del derecho egipcio es muy interesante a los fines de la publicidad

inmobiliaria, ya que logró estructurar una publicidad bastante adelantada y orga-
nizada.
En Egipto distínguense dos regímenes registrales: el sistema ptolemaico, que

comienza el año 305 a. C., y el sistema egipcio-romano correspondiente al perío-
do de la dominación romana, la cual principia el año 30 a. C., cuando Octaviano
anexó aquél país al Imperio romano.
a) Sistema ptolemaíco
La influencia griega se hace sentir en esta época. Las transmisiones inmobilia-

rias se documentaban en oficinas públicas, llamadas grafeia en las aldeas y
agoranomeia en las ciudades, a cargo de funcionarios notariales o agoranomoi.
Existe una diferencia entre los documentos emanados de una u otra oficina públi-
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ca. Los segundos sólo los podía otorgar el agoranomos previa demostración de la
legítima titularidad del enajenante. Luego, los mencionados documentos se inscri-
bían en el Registro fiscal o tamíai, a efectos del pago del impuesto de transmisión
de bienes. La toma de razón se denominaba anagrafe o katagraje. La inscripción
supone el reconocimiento oficial de una persona como propietaria, por lo que el
Registro no sólo tenía fines fiscales, sino que también atendía a la formación de
los títulos auténticos.
b) Sistema egipcio-romano.
Durante la dominación romana existieron dos oficinas públicas: la bíbliozeke

demosion logon, o archivo de negocios públicos, y la bíbliozeke enkteseon, o
archivo de adquisiciones.
Parece ser que los fines de la bibliozeke demosion logon fueron puramente
fiscales, por lo que no es objeto de nuestro estudio.
La bibliozeke enkteseon, en cambio, es considerada un valioso precedente de

la publicidad inmobiliaria y así procederemos a reseñarla.
En la bibliozeke enkteseon se inscribía el dominio de los inmuebles y los dere-

chos reales que lo limitan. El procedimiento se inicia con una instancia (Prosangelia)
dirigida al encargado del Registro o archivo (bibliofilakes) quien, previo examen
del Registro para comprobar la titularidad del enajenante, expedía un permiso o
autorización (epistal ma) para la celebración del acto o contrato señalado en la
instancia. El Pistalma es un requisito previo y necesario para que el agoranomos,
con base en él, proceda a la redacción del katagrafe o documento notarial en que
se formalizan las transmisiones o gravámenes, por lo que se considera que la
bibliozeke enkteseon —que trascribiremos ya sólo como Biblioteca— era además
una especie de supernotariado, lo cual dio lugar a que los notarios quedasen
subordinados a ella.
Obtenido el katagrafe, se le presentaba en la Biblioteca para su inscripción.

Según parece, originariamente se presentaba en duplicado; una copia se le en-
tregaba al interesado con la constancia de la toma de razón, y el otro ejemplar se
conservaba en la Biblioteca a fin de fortifirar los índices registrales o diastromata.
La diastromata era pieza fundamental del sistema egipcio. Cada pueblo o cir-
cunscripción registral llevaba su índice o diastromata, organizado por orden
alfabético de propietarios. Bajo el mismo folio u hoja para cada propietario, los
índices agrupaban, en breve resumen, todas las titularidades reales que le perte-
necían a aquél.
Además de las inscripciones definitivas existieron otras con carácter provisio-

nal llamadas parazesís, equivalentes a las anotaciones preventivas. Las prohibi-
ciones de disponer daban lugar a una a notación de este tipo. También la adquisi-
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ción de una finca de un menor originaba una anotación en el folio del menor, sin
abrirse otro al adquirente.
El Registro egipcio alcanzó, sin duda alguna, un desarrollo considerable. Cier-

tos autores encuentran analogías y puntos de contacto con él en los registros
modernos. Otros hasta sostienen que protegía a los terceros adquirentes de bue-
na fe (fe pública registral), lo cual es puesto en duda. La verdad es que se cumplía
con la misión de dar seguridad al tráfico inmobiliario, aunque en forma parcial, a
través del control de la titularidad del disponente, pues sólo el titular Registral
estaba legitimado para solicitar y obtener el epistalma para enajenar o disponer,
evitándose así ventas por personas no titulares de los bienes en contradicción
con los pronunciamientos del Registro.
5. Derecho romano
Entre los modos de adquirir del derecho romano se encuentran la mancipatio,

la in iure cessio y la traditio. Los dos primeros, de carácter formal y solemne,
corresponden al Derecho civil (ius civiles). El tercero, carente de formalidades, al
Derecho natural o de gentes (ius gentium).
La mancipatío era una venta simbólica que se realizaba ante la presencia de

cinco testigos y del libripens o portabalanza. El adquirente pronunciaba una fór-
mula solemne afirmando que la cosa la hace suya y golpea la balanza con un trozo
de bronce que entrega al enajenante, quien guardaba silencio. Si la cosa era
mueble, ésta debía estar presente. Si se trataba de un inmueble, se recurría a
algo que lo representara o simbolizase: una teja, un terrón, etc. La mancipatio es,
pues, un modo de adquirir aplicado a las cosas mancipi.
La in iure cessio es un proceso reivindicatorio simulado, aplicable tanto a las

res mancipi como a las res nec mancipi. El adquirente entabla demanda de reivin-
dicación, afirmando que la cosa le pertenece. El Magistrado, en cuya presencia se
celebra el acto, le pregunta al enajenante, que asume el carácter de demandado,
si quiere oponer alguna pretensión, pero éste guarda silencio, lo que se interpre-
taba como un allanamiento a la demanda. Después, el Magistrado declaraba que
el dominio pertenece al demandante.
La mancipatio y la in iure cessio fueron cayendo en desuso, hasta eliminárselas en

el Derecho justinianeo, conservándose la traditio como única forma de transmisión.
La traditio no estaba revestida de formalidades. Se celebraba sin la intervención de

testigos y de la autoridad. Se necesitaba el acuerdo de transmitir y adquirir, seguido de
la entrega real de la cosa. La realidad de la entrega se fue debilitando y se generaliza-
ron las formas ficticias. De esta manera —expresa la doctrina— termina el régimen de
publicidad en el Derecho romano por el de clandestinidad.4
4. La sustitución definitiva, dice Lacruz Berdejo, del régimen de publicación por el de clandestinidad tiene
lugar cuando Justiniano, en el 530 o 531, termina con la dualidad de propiedades, estableciendo un solo
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El Derecho romano no estructura un sistema Registral de publicidad inmobilia-
ria; y acerca del valor publicitario de la mancipatio y la in iure cessío existe gran
discusión. Se sostiene que no significaban publicidad alguna. No obstante esto,
ciertos autores las consideran como verdaderos antecedentes de la publicidad
moderna. Pero la mayoria opta por declararlas como simples gérmenes o mani-
festaciones rústicas del fenómeno publicitario.
La insinuatio, que exige la inscripción en registros públicos, es otra de las figu-

ras que algunos autores consideran como un importante antecedente de los sis-
temas modernos de publicidad, y estiman que por ella se logra la protección de los
terceros contra las donaciones clandestinas. Otros sostienen, por el contrario,
que no es más que una forma de proteger el ánimo de liberalidad del donante.
6. Derecho germánico
A diferencia del Derecho romano, que en su evolución histórica pasó a un

sistema de clandestinidad, el germánico, aun con cierta declinación bajo la in-
fluencia del derecho romano, siempre conservó las formas solemnes y públicas
de realizar las transmisiones del dominio y la constitución de los derechos reales
sobre inmuebles, hasta llegar al actual sistema de publicidad del Código Civil.
La auflassung ante testigos (extra judicial) y la celebrada ante Magistrados

(judicial) eran dos formas de transmisión inmobiliaria. La primera produce la trans-
misión inmobiliaria en virtud del negocio de transmisión y la investidura (gewere)
consistente en la entrega y desposesión de la finca por el enajenante, mediante
actos materiales efectuados originalmente en la finca y luego en forma simbólica.
En la auflassung judicial los actos propios de la investidura se realizan ante el
Magistrado y, en algunos lugares, ante el Consejo de la ciudad. Al igual que la in
iure ce-ssio se realizaba mediante un juicio reivindicatorio simulado. El demanda-
do (enajenante) no se oponía a la demanda y el juez, a solicitud del actor
(adquirente), dictaba la sentencia que autorizaba la transmisión. Con la obtención
de lagewe-re, el adquirente quedaba en una posición de protección.
La gewere germánica legitima, pues, la titularidad del transferente y produce

efectos protectores a favor de los terceros adquirentes.
Durante el s. XI I aparecen, en 1135, los famosos Libros de Colonia y se extien-

de el uso de hacer constar en libros las transacciones inmobiliarias. Primeramente
la inscripción tenía valor probatorio del negocio y posteriormente se torne en cons-
titutiva. El negocio de transmisión y la inscripción pasaron a ser elementos indis-
pensables para que se produjera la transmisión. Por otra parte surge la técnica
del folio real, según parece en el Registro de Dantzig.
En el s. XVI el derecho germánico recibe una fuerte influencia del derecho

romano que repercutió considerablemente en el derecho privado y produjo una
pluralidad de sistemas de publicidad inmobiliaria, que la doctrina divide en cuatro
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grupos: sistemas de tradición unida a la conclusión formal del contrato, sistema de
tradición unida a la inscripción, sistema de investidura judicial con o sin inscrip-
ción, y sistemas de transcripción.
En el s. XVIII se opera un movimiento de retorno al Derecho nacional que, en

relación a las transmisiones inmobiliarias, se traduce en la intensificación del régi-
men de publicidad, otorgando a la inscripción enérgicos efectos protectores. Re-
sultado de éste fueron las leyes prusianas de 20 de diciembre de 1785 y de 5 de
mayo de 1872, considerada esta última como el precedente inmediato del sistema
actual.
El 1. de enero de 1900, al anunciarse ya el presente s. XX, entró en vigor el

Código Civil (BGB) de 18 de agosto de 1896. Con la publicación de este Código y
la Ordenanza Inmobiliaria de 24 de marzo de 1897, sustituida luego por la Ley de
Agosto de 1935, se logra la deseada unidad legislativa y la vigencia de un solo
sistema Registral aplicable para todo el territorio nacional alemán.
La doctrina estima que Alemania es la cuna de la publicidad moderna.5
7. Derecho francés
Al aparecer la Revolución existían en Francia tres sistemas de publicidad: el

sistema de nantissement, localizado en las provincias del Norte; el sistema de
appropi ance, vigente en Bretaña, y el sistema de la insinuación y de las lettres de
ratificatión.
El sistema de nantissement procede de la investidura feudal. Requiere una

serie de formalidades para la transmisión del dominio de inmuebles y constitución
de derechos reales sobre los mismos. Para que el adquirente pudiera recibir los
beneficios del nantissement era preciso que el acta de la operación formase parte
de los libros del Archivo del Tribunal Territorial.
La appropiance también se celebra ante el Juez. Era semejante al régimen de

nantissement, pero con mayor eficacia. Se realizaba la insinuación del negocio de
transmisión, practicada en libros llevados para ese fin, y se publicaban pregones
durante tres domingos consecutivos. El inmueble se adquiría libre de toda carga o
hipoteca, cuyos titulares no hubiesen formulado oposición.
La insinuación se realizaba por medio de Ia inscripción en los libros llevados

en la Secretaría de los tribunales, teniendo por finalidad evitar los fraudes
tipo de dominio transmisible en todo caso mediante la traditio, y, correspondientemente, eliminando la

categoría de las res mancipi (Derecho Inmobiliario..., p. 26).
5. Wolff dice que el registro inmobiliario moderno tiene sus orígenes en el derecho alemán medieval, pues
deriva del testimonio judicial germánico (Derecho de cosas..., P. 133). Sanz Fernández opina que
corresponde al Derecto germánico el mérito de haber sido la cuna del principio de Publicidad inmobiliaria
(Instituciones..., Tomo I, p. 48).
40
ciandestinos que se pudieran efectuar en perjuicio de los acreedores y otras
personas interesadas.
Ante la deficiencia del régimen de insinuación, se estableció el sistema de las

purgas y liberaciones, de superior eficacia.
Se reguló una venta judicial de bienes inmuebles, semejante a la venta forzada

del Derecho romano verificada sub hasta. La operación se publicaba y el adquirente
recibía el inmueble libre de gravámenes, pues se presumía que el acreedor que
no había formulado oposición renunciaba a su crédito. Posteriormente aplicóse
con igual efecto a las adquisiciones voluntarias, mediante la simulación de un
juicio que concluía con la enajenación forzada.
Debido a los inconvenientes («complicado y onerosa») del procedimiento vo-

luntario, se sustituyó por el sistema de las lettres de ratification, establecido por un
edicto de 1771, con la misma eficacia de aquél. Es más sencillo: se publicaba la
enajenación durante dos meses y, transcurrido el plazo sin que los acreedores
hipotecarios formularan oposición, se redactaban las lettres de ratification, el adju-
dicatario recibía el inmueble libre de toda hipoteca y los titulares de los gravámenes
perdían sus derechos.
Es conveniente citar el edicto de Colbert, de 1673, que estableció un Registro

para la inscripción de las hipotecas y privilegios de los acreedores hipotecarios y
privilegiados. Dispuso que los acree ores cuyas oposiciones hayan sido registra-
das, serán preferidos sobre los inmuebles en los cuales hayan formulado oposi-
ción, sobre todos los acreedores no oponentes, aunque sean anteriores o privi-
legiados. Este edicto fue revocado al año siguiente por presión de la nobleza que,
llena de deudas, temía que con la publicidad de éstas su descrédito produjera una
ruina definitiva.
La Revolución, mediante las leyes de 9 Messidor del año III (27 de junio de
1795) y 11 Brumario del año VII (1 de noviembre de 1798), hizo un gran aporte a
la publicidad registral.
Las Leyes de 9 Messidor obligaban a los propietarios a declarar sus ínmuebles

en la oficina de Conservación de Hipotecas antes de enajenarlos o de hipoteca-
rios, y declaraban la nulidad de las transmisiones y la emisión de cédulas hipote-
carias, lo mismo que la inadmisibilidad de la acción reivindicatoria, si no se hubie-
sen declarado previamente los inmuebles afectados. Se admitieron la hipoteca del
propietario y las cédulas hipotecarias. Asimismo, acogióse el principio de publici-
dad de las hipotecas. 6
6. Manuel Dorte Duque la considera como la más avanzada y radical legislación que conoce la historia del
derecho territorial francés, en la que el legislador, no sólo organizaba el régimen hipotecario sino que
también regulaba el derecho de propiedad sobre inmuebles, estableciendo el Registro a base de fincas
en vez del de personas, la necesidad de inscribir las hipotecas, aun las legales, para que surtan efectos
y la llamada hipoteca del propietario o independiente (hypothéque sur soi méme) y las cédulas hipoteca-
rias (Curso de.... Tomo I, pp. 29 y 30). En forma similar se manifiesta Agustín Aguirre (Cursillo..., P. 11l).
41
La Ley de 11 Brumario derogó el sistema instaurado por las Leyes de Messidor
y estableció un régimen que descansaba sobre la trascripción de los actos traslativos
de la propiedad o derechos reales susceptibles de hipoteca (copia literal del título
en los libros) y la inscripción de las hipotecas y privilegios (constancia extractada
del documento).7 Tanto la falta de inscripción como la de trascripción producen la
inoponibilidad frente a terceros. Este efecto o principio fue cogido por la Ley de 23
de Marzo de 1855 y caracteriza al sistema registral francés. No obstante, la
trascripción no convalida la adquisición del tercero, cuando el enajenante tiene un
derecho anulable o soluble (falta de fe pública).
El Código Civil de Napoleón, publicado en 1804, representó un retroceso en

materia de publicidad inmobiliaria. 8 Estableció el sistema de la trasmisión en virtud
del mero consentimiento, sin necesidad de la tradición u otro requisito, privándolo
de publicidad.9 Sólo son objeto de inscripción las donaciones y las hipotecas. 10
Una notable reacción contra el sistema del Código se produjo, pues, entre
otros inconvenientes, no otorgaba seguridad al tráfico jurídico. Fruto de ese mo-
vimiento fue la Ley de 23 de Marzo de 1855, que responde a las directrices siguientes:
a) Es suficiente el consentimiento para transmitir la propiedad

b) Adopta el sistema del folio personal
e) No rigen los principios de tracto sucesivo, legalidad y especialidad; y
d) Los Registros son llevados por funcionarios administrativos dependientes
del Ministerio de Hacienda y distribuidos en circunscripciones.
7. Este decreto renovador, dice Dorte Duque, que no llegó a implantarse en la realidad, se instituyó el año
VII por la Ley de 11 Brumario, que fue una reacción moderada contra la legislación del año III, pues
estableció el registro por persona en vez del registro por fincas, exigió para las transferencias inmobi-
liarias la transcripción tan sólo dejó la inscripción para las hipotecas y lo dio, tanto a aquéllas como a ésta,
trascendencia únicamente en cuanto a terceros, en determinarles efecto entre las partes contratantes
y sin reconocerle carácter ni de sustantividad, relativo a la publicidad, aunque sí manteniendo la nece-
sidad de la inscripción, hasta para las hipotecas legales (Op. cit., Tomo I, p. 30). En forma similar se
manifiesta Agustín Aguirre, quien dice: La ley de XI de Brumario del año VII la sustituyó por una publicidad
deficiente, estableciendo el Registro por persona y refiriendo el efecto de las inscripciones con respecto
a tercero únicamente (Cursillo..., p. 111). Para Colín y Capitán la ley de Brumario VII continuaba siendo
incompleta, pues la fórmula empleada al no prescribir la transcripción más que para los actos traslativos
de derechos reales susceptibles de hipoteca, no comprendían la constitución de servidumbres ni la de
derechos de uso y de habitación. pues éstos son derechos reales que no pueden ser objeto de
hipotecas (Curso Elemental..., Tomo II, Vol. II, p. 680).
8. Dorte Duque manifiesta que con la promulgación del Código de Napoleón retrocede el sistema de
publicidad que se venía elaborando en Francia, hasta que con la promulgación de la Ley de 23 de marzo
de 1855 construya esta legislación su sistema de publicidad (Op. cit., Tomo I p. 30). N. Manuel Peña
Bernaldo de Quirós, con relación el Código de Napoleón expresa: “Significó un franco retroceso en el
sistema registral. En cuanto a las trasmisiones, suprimió la necesidad de la transcripción para la oponibilidad,
apenas había otra excepción que la establecida en cuanto a las donaciones. En cuanto a las hipotecas,
respetó la necesidad de inscribir las hipotecas convencionales, pero permitía ciertas hipotecas genera-
les y tácitas (de la mujer casada, de los menores). Conforme al Código podían tenerse además otras
importantes cargas ocultas preferentes (los privilegios)”. (El Sistema Registral..., Tomo II, p. 79). En forma
similar se manifiesta Agustín Aguirre, diciendo: «Como sabemos, el Código de Nepoleón hizo regresar el
sistema a sus peores épocas y la vigente ley de 1855 determinó el actual y pésimo régimen que existe
en Francia (Cursillo..., p. 11l).
9. Arts. 1138 y 1583.
10. Arts. 939, 940, 2134 y 2146 a 2156.
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8. Derecho español
a) Antecedentes remotos
Pocos datos se tienen de la época anterior a la penetración del Derecho roma-

no en la península ibérica, pero se supone que en ella las transmisiones inmobilia-
rias estaban rodeadas de formalidades y ritos propios de las sociedades primiti-
vas. Con la dominación romana se introducen los principios romanos relaciona-
dos con las transmisiones inmobiliarias. Posteriormente, con la invasión de los
visigodos, se dejan sentir las ideas germánicas de publicidad.
En el período de la Reconquista toman auge los fueros municipales. En estos

fueros, que eran contrarios a la clandestinidad de las transmisiones inmobiliarias,
encontramos los siguientes medios de publicidad: a) la robración; b) el anuncio de
las transmisiones por pregones (Fuero de Plasencia y Fuero General de Nava-
rra); c) la prohibición de transmitir de noche ni de día a puertas cerradas (Fuero
de Burgos y Fuero Viejo de Castilla).
La robración, o roboratio, consiste en la ratificación pública de las ventas de los

inmuebles, encaminada a asegurar el derecho del adquirente contra tardías o
dolosas reivindicaciones de terceros los fueros tenían ciertas variantes: en el Fue-
ro de Alcalá de Henares la ratificación se hacía los domingos a la salida de misa;
en el Fuero de Sepúlveda la robración se realizaba ante el Consejo Municipal; en
el Fuero de Cuenca y otros la robración la hacía el vendedor cuando así se lo
pedía el comprador.
También se admitió la insinuación de las donaciones, pero no con la finalidad

de documentar el acto sino con la de proteger a los acreedores del donante. En el
Fuero de Aragón la insinuación se estableció bajo sanción de nulidad si no se
cumplía con ella. Se verificaba ante el juez y testigos y se registraba en el Libro de
la Curia.
La recepción del Derecho romano justineaneo fue negativa para la publicidad.

El imperio de la traditio termina con las anteriores manifestaciones de publicidad,
conservándose solamente la insinuatio de las donaciones que excediesen de qui-
nientos maravedís de oro. Los inconvenientes de la clandestinidad del régimen
romano y la intensificación de los negocios inmobiliarios, reclamaban la adopción
de un sistema de publicidad más efectivo. El medio o instrumento escogido fue el
Registro. Se principió con la publicidad de las hipotecas y demás cargas o
gravámenes, que son los que más necesitaban de ella.
b) Las pragmáticas de 1539 y 1768.
Por la pragmática de 1539 de don Carlos y doña Juana se creó un Registro de

censos, tributos e hipotecas. No comprendía el dominio y los otros derechos rea-
les. Los contratos no registrados no perjudicaban al adquirente y no podía juzgar-
43
se de conformidad a ellos. El Registro no era público, pero el Registrador podía
certificar la existencia de cargas.
A pesar de los esfuerzos para su cumplimiento, la Pragmática de 1539 no tuvo

aplicación práctica.
Carlos III, ante la falta de aplicación de la regulación anterior, dictó la Real

Pragmática de 31 de Enero de 1768 en la que se creaban los Oficios o Contadu-
rías de Hipotecas.
Los Oficios de Hipotecas se establecieron en todos los pueblos cabezas de

Partido y en ellos debían registrarse las hipotecas, los contratos de venta de bie-
nes raíces gravados con hipotecas, los de fianza en que se pacte hipoteca, las
imposiciones y ventas de censos y tributos, las fundaciones de mayorazgos y
obras pías, la liberación de censos, tributos y demás gravámenes. Las otras trans-
misiones inmobiliarias y las hipotecas legales y generales estaban al margen del
registro.11 Este Registro, que se llevaba en libros foliados y encuadernados, y en
los que la toma de razón se hacía dentro de los encasillados, era parcial y de
gravámenes reales. Para facilitar la búsqueda de las cargas y liberaciones había
un libro índice o Repertorio. Los actos que no estaban registrados carecían de
fuerza ante los tribunales.
Los libros en que se hacían los asientos, dice Giménez Arnau, eran semejan-
tes a los actuales protocolos notariales, y por, ello resultaba difícil seguir la historia
hipotecaria de una finca o un derecho real. 12
Dos decretos reales de carácter fiscal, el de 1829 y el de 1845, aunque vincu-

laron estrechamente las contadurías de hipotecas al Ministerio de Hacienda, tu-
vieron la virtud de estimular la inscripción y mejorar la organización de las mis-
mas.13
La Rica y Arenal encuentra en estas pragmáticas los primeros balbuceos de la

institución registral.14
c) La reforma hipotecaria en la Codificación civil
A partir del s. XIX consideróse que el sistema imperante no respondía a las

exigencias de la época, por lo que se pensó en la creación de un buen Registro de
la propiedad.
11. Al aplicarse la pragmática en Cataluña se extendió a los contratos de venta, aunque no constasen
hipotecados, a los testamentos y otros actos.
12. Tratado.., p. 18.
13. Este Real Decreto de 1829, dice Dorte Duque, amplió el Registro o Anotadurías de Hipotecas a las
transferencias inmobiliarias, convirtiéndolo, por su contenido, en Registro de la Propiedad (Op. cit., Tomo
I. p. 35).
14. “Una legislación genuinamente española” en RCDI, 394-395. Marzo-Abril 1961, P. 435.
44
El Proyecto de Código Civil de 1836 representa el primer intento legislativo de
reforma del sistema. Se limitó a regular y prescribir el registro de las hipotecas,
desatendiendo el dominio y demás derechos reales. La hipoteca se estableció
sobre los principios de publicidad y especialidad. En el mencionado proyecto se
detecta influencia germánica. Este proyecto fue aprobado por el Gobierno y so-
metido a la deliberación de las Cortes, pero no fue discutido.
El proyecto de 1843 de ley de bases del Código Civil, elaborado por la Comi-
sión General de Codificación, creada por Real Decreto de 19 de agosto de ese
mismo año, estableció tres bases al régimen hipotecario, formuladas por Claudio
Antón de Luzuriaga. Las tres bases son las 50, 51 y 52 que se reproducen a
continuación:
Base 50: «No se reconocerá ninguna acción hipotecaria sino sobre finca o
fincas determinadas y en virtud de toma de razón en el Registro público”.
Base 51: «Lo dispuesto en la base anterior se extenderá a las cargas que limiten o
modifiquen la propiedad, salvo las excepciones que determine el Código».
Base 52: «Para que produzcan efecto los títulos constitutivos y traslativos de
dominio, tanto universales como particulares, ha de ser precisa la toma de razón
de bienes raíces en el Registro público y se establecerá, si bien como una medida
transitoria, que la inscripción ha de ser extensiva a los títulos de adquisición ante-
riores a la publicación del Código”. 15
Las ideas fundamentales de estas bases son: se admite el principio de espe-

cialidad; se amplía el ámbito del Registro, al extenderse a todos los derechos
reales; el objeto del Registro es la finca; la inscripción es constitutiva, aunque
cierto sector piensa que es necesaria.16 Se reconoce influencia germática en es-
tas bases.
Por Real Decreto de 11 de Septiembre de 1846 se reorganizó la Comisión de

Códigos y se le encargó a Luzuriaga desarrollar las bases establecidas en 1843.
De previo, procedióse a recibir el criterio de la comisión sobre dichas bases. Pues-
ta a discusión la base 52, se formularon opiniones muy diversas. Luzuriaga defen-
día la inscripción constitutiva (tendencia germánica, ya apuntada) y García Goyena
se pronunciaba a favor de la transmisión del Código Civil francés. Al final, triunfó la
tesis ecléctica de que los títulos no surten efecto contra terceros si no son inscritos
La discusión se originó al tratar sobre la compra venta. García Goyena soste-

nía que la transmisión se realizaba entre las partes desde la celebración del con-
15. Bartolomé Mechén Benítez dice que de ellas se deriva toda la moderna legislación hipotecaria española
(Antecedentes de la Registración..., Tomo I, p. 34). Para Hernández Gil, constituyen el punto de arranque
de la legislación hipotecaria española (Op. cit., pp. 61 y 62).
16. Hernández Gil (Op. cit.. P. 62) y Lacruz Berdejo (Op. cit., p. 51) la consideran constitutiva. Sanz
Fernández (Instituciones.... Tomo I, p. 73) la considera necesaria.
45
venio y Luzuriaga estimaba, en cambio, que la transmisión se realizaba por la
inscripción y por la entrega. Esta tesis fue refutada por don Braulio Murillo, quien
sostenía que la transmisión del dominio no podía depender de diversos aconteci-
mientos. La intervención de Braulio Murillo fue decisiva para rechazar la tesis de
Luzuriaga, e imponerse así la ecléctica. Como resultado de lo expuesto, fue modi-
ficada la base 52 quedando de esta manera:
Base 52: «Para que produzcan efecto en cuanto a terceros los títulos constitu-
tivos y traslativos del dominio tanto universales como particulares, ha de ser pre-
cisa la toma de razón de bienes raíces en el Registro público; no se reconocerá
acción hipotecaria ni otras cargas que limiten o modifiquen la propiedad, si no
sobre finca o fincas determinadas y en virtud de toma de razón en el Registro
Público».
Con esos antecedentes, Luzuriaga redactó el anteproyecto de los títulos sobre

Hipotecas y Registro Público aprobado en 1848. Contenía 134 artículos. El Ante-
proyecto de Luzuriaga, con ligeras variantes, pasó íntegramente a formar parte
del Proyecto de Código Civil de 1851, bajo los títulos XIX y XX del Libro Tercero.
Las concordancias y motivos de los referidos títulos son obra de Luzuriaga.

Sobre las disposiciones de esos dos títulos expresa que convienen sustancialmente
con las de Baviera, Prusia, Ginebra y Wutemberg, las cuales son la expresión más
fiel del sistema germánico. 17
Luzuriaga está considerado por Villares Pico como el principal fundador del
régimen hipotecario.18
El sistema estaba inspirado, con más o menos perfección, en los principios de

publicidad, especialidad, legalidad, prioridad y tracto sucesivo.
Históricamente, dice Rafael Ramos Folques, sólo se hablaba de dos principios

fundamentales: la publicidad y la especialidad; y aun de ésta dijo García Goyena
que venía a ser una consecuencia de la publicidad. Pero aunque no se nombra-
sen otros principios, figuraron, desde luego, en el cuerpo del proyecto de Código
Civil de 1851, en el que se articulaba un capítulo bastante científico del sistema.
Se recogía el de inscripción, aunque no en el sentido germánico, en el artículo
1876; el de prioridad, en el 1869; imprescriptibilidad, en el 1862; tracto sucesivo,
en el 1820; legalidad, en el 1883; autenticación, en el 1821; buena fe, en el 1862,
y aun el de legitimación, en el sentido de presunción, frente a terceros, de exacti-
tud y legalidad.19
17. García Goyena: Concordancia y Motivos.... P. 927.

18. “Recordemos en este Centenario del régimen hipotecario el verdadero fundador del mismo» en RCDI,
400-401, Septiembre-Octubre 1961, p. 910 y sigts.
19. “Lexicografía hipotecaria: Su necesidad, los principios en la Filosofía y en la Ciencia del Derecho, en el
Derecho positivo; los principios generales del Derecho; la Fisonomía del Derecho Hipotecario español;
significación de los principios hipotecarios en España”, en RCDI, 226. Marzo 1947, p. 150.
46
d) La Ley Hipotecaria de 1861
Frente al fracaso del Proyecto de Código Civil de 1851 y la necesidad de la

reforma Registral, surge la idea de dictar en forma urgente una ley especial. Por
Real Decreto de 8 de Agosto de 1855 se ordena a la Comisión de Código la
redacción rápida de un proyecto de ley de hipotecas o de aseguramiento de la
propiedad territorial.
En la exposición de motivos señala que las leyes hipotecarias vigentes se en-

contraban condenadas por la ciencia y por la opinión y enumera una serie de
razones. Por otra parte, en la Real Orden del 10 de Agosto del mismo año se
señalaban pautas a seguir: que ha de partirse del principio de publicidad de las
hipotecas; que se establezcan formalidades exteriores para la traslación de la
propiedad y los demás derechos en la cosa; y que se medite con detención sobre
la conveniencia e inconveniencia de suprimir las hipotecas legales.
La Comisión, después de apreciables esfuerzos, redactó un anteproyecto de-

finitivo de Ley Hipotecaria, enviado al Gobierno en junio de 1860, acompañado de
una brillante exposición de motivos, obra de Pedro Gómez de la Serna. 20 El 8 de
febrero de 1861 fue aprobado. La misma comisión redactó el proyecto de Regla-
mento para la ejecución de la Ley, siendo aprobado el 21 de junio de 1861.
La Ley de 1861, redactada por Gómez de la Serna y Cárdenas, recibió la

influencia de legislaciones extranjeras. Se tuvo en cuenta: 1) El sistema germáni-
co de publicidad, principalmente eI prusiano (Ordenanza Hipotecaria de 20 de
Diciembre de 1783 y el Código de Derecho común de 1794). Según Oliver, la Ley
Hipotecaria es esencialmente innovadora de la legislación civil y se halla influenciada
por los principios del Derecho alemán, especialmente el prusiano.21 Sanz sostiene
que los legisladores de 1861 se inclinaron decididamente por los modelos germá-
nicos de tipo atenuado o intermedio.22 Casso opina que la Ley de 1861 se inspiró
principalmente en el Derecho prusiano de 1783, adoptado por el proyecto de ley
de registro inmobiliario de Ginebra que había convencido a Luzuriaga.23 2) El Pro-
yecto de Ley Inmobiliaria del Cantón Suizo de Ginebra de 1827. Se considera que
Luzuriaga lo tuvo en cuenta para el desarrollo de las bases de 1843, obra que a
su vez influyó en la Ley de 1861. Lacruz dice que fue inspirada en algunos siste-
mas germánicos, en la legislación belga, en la francesa y en la de ciertos cantones
suizos.24 La Ley de 61, dice Manuel Villares Pico, está, pues, informada por los
20. Dicha exposición de motivos ha sido objeto de grandes elogios. Don Jerónimo González la calificó como
«armoniosa obertura de la Ley. (Op. cit., Tomo I, p. 398). Sanz Fernández dice que constituye uno de los
documentos doctrinales más notables y más perfectos que se han escrito en España sobre esta materia
(Instituciones...Tomo, I, p, 79). Ha servido, con gran autoridad, para estudiar o interpretar la ley, y hasta
se ha discutido, entre los autores antiguos, si tiene fuerza obligatoria.
21. Op. cit., P. 382 y sigts.
22. Instituciones..., Tomo I, p. 81.
23. Op. cit., p. 65.
24. Op. cit., p. 53.
47
principios o directrices que, como luego veremos, son, en su mayor parte, proce-
dentes del proyecto del Código Civil de 1851.25 3) La Ley Belga de 16 de diciembre
de 1851. Sostiene Núñez Lagos que Gómez de la Serna estuvo en Bruselas du-
rante su exilio y allí se puso en contacto con profesores y redactores de la Ley
Hipotecaria belga, de la cual tomó el sistema de los arts. 23, 35, 36, 3 7 y 38.26
También sostienen algunos autores que la ley recibió influencia de la legisla-

ción francesa.27
Si bien es cierto que la Ley Hipotecaria de 1861 encierra un contenido

marcadamente germánico, también lo es que respetó el derecho histórico nacio-
nal español y se encuadró dentro de él.28
La ley está dividida en 15 títulos que comprenden 416 artículos, en los que se
regulan las materias siguientes:
I. De los títulos sujetos a inscripción

II. De la forma y efectos de la inscripción
III. De las anotaciones preventivas
IV. De la extinción de inscripción y anotación
V. De las hipotecas29
VI. Del modo de llevar los registros.
VII. De la rectificación de los asientos
VIII. De la Dirección e Inspección
IX. De la publicidad de los registros
X. Del nombramiento, cualidades y deberes de los Registradores
XI. De la responsabilidad de los Registradores
XII. De los honorarios de los Registradores
XIII De la liberación de hipotecas legales y otros gravámenes
XIV. De la inscripción de obligaciones contraidas antes
XV. De los libros del Registro anteriores a la ley y su valor.
25. “Principios hipotecarios en la Ley de 1861...” en Curso.., p. 73.

26. «El Registro de la Propiedad Español” en RCDI, 250, Marzo 1949; pp. 140 y 141.
27. Para Roca Sastre no todo es inspiración germánica en la Ley Hipotecaria de 1861, pues también en ella
influyó no en escasa medida la ley francesa o incluso la belga. Agrega que la ley francesa de trascripciones
de 23 de marzo de 1855 pudo influir si no directamente sí a través de las discusiones del proyecto del
año 1850 (Op. cit., Tomo I, pp. 74 y 75).
28. José Castán Tobeñas sostiene que si la Ley Hipotecaría de 1861 recibió su inspiración de las legisla-
ciones germánicas, no fue una copia servil de ellas, pues hizo concesiones importantes a las ideas
jurídicas nacionales españolas. Agrega que en el sistema creado por ella hay rasgos netamente espa-
ñoles y que Ramos Folqués cita a este raspecto el no haber dado valor constitutivo a la inscripción,
haber respetado la teoría del título y el modo, así como haber modelado la figura del tercero hipotecario
(“Influencia de la Ley Hipotecaria sobre la renovación del Derecho y la Cultura jurídica de nuestra patria”,
en RCDI, 392-393, Enero-Febrero 1961; p. 1 y sigts.). Según La Rica y Arenal, aunque reconoce la
influencia germánica, es un sistema peculiar, sui generis con características propias, que no es el
francés, ni el prusiano, ni el suizo ni el australiano (“Una legislación genuinamente española” en Estudio,
Op. cit., p. 437).
29. La Ley contiene la regulación íntegra del Derecho real de hipoteca y los procedimientos de ejecución
hipotecarios.
48
La Ley está inspirada en los principios:
a) De especialidad 30
b) De legalidad 31
c) De tracto sucesivo 32
d) De prioridad 33
e) De inscripción. La inscripción era declarativa, aun en materia de hipoteca.
f) De fe pública.34 El principio de legitimación no aparece regulado expresa-
mente en alguna norma legal, pero se encontraba aceptado de manera implícita.
Se guarda silencio sobre los requisitos de onerosidad de la adquisición y la buena
fe. Con relación al primero, la Ley de 17 de Julio de 1877, reformatoria del art. 34,
exigió el título oneroso. Sobre el segundo, la reforma de 1944-46 expresamente
estableció en el art. 34 el requisito de la buena fe. Es conveniente advertir que,
antes de esta reforma, los tribunales de justicia exigían, en todos los supuestos, la
buena fe para la protección de terceros. Por otra parte, la misma exposición de
motivos y Gómez de la Serna, autor principal de la ley, se pronunciaron a favor de
ella.35 La publicidad formal está regulada en el título IX.
g) De rogación.36
El Registro se extiende al dominio y demás derechos reales, bajo el sistema del

numerus apertus. Se divide en dos secciones, una destinada a las hipotecas y la
otra al dominio.
Creó la Dirección General del Registro de la propiedad con funciones consulti-

vas, de coordinación e inspección.
e) Las tres grandes reformas de la Ley Hipotecaria de 1861
Tres grandes reformas ha sufrido la Ley Hipotecaria: la de 1869, la de 1909 y la

de los años 1944-46. Entre las dos primeras se han hecho algunas reformas
parciales y después de la última se modificó el Reglamento de 1947. Nos limitare-
mos a las tres grandes reformas generales.
Por Ley de 21 de Diciembre de 1869 se reformó la Ley Hipotecaria de 1861. Es

la primera de las grandes reformas. También se reformó el Reglamento, siendo
sustituido el de 1861 por el de 29 de octubre de 1870.
30. Arts. 8 a 11 y otros.

31. Arts. 18,19,65,66 y 100 a 103.
32. Arts. 20, 82 y 83.
33. Arts. 17, 25, 26, 28 y otros.
34. Arts. 23, 24, 27, 29, 31, 33, 34, 35, 36, 37, 38. 77, 97. 99 y 156.
35. Dice Villares Pico que en la Ley de 1861 se hallaba implícito el principio de buena fe “Principios
hipotecarios en la Ley de 1861...” en Curso...., p. 73.
36. Arts. 6 y 7.
49
Entre las reformas más importantes tenemos:
a) Debilitó la fe pública registral al establecer en la reforma del art. 34 un sistema de

notificaciones a los titulares inscritos en los veinte años anteriores para que el tercero
pudiera quedar liberado de las acciones de nulidad derivadas de títulos anteriores
inscritos. Se considera como la reforma más trascendental de la Ley de 1869.
b) Se agregó un párrafo al art. 23 que dispone que «la inscripción, de los bienes
inmuebles y derechos reales adquiridos por herencia o legado no perjudicará a terce-
ros si no hubiesen transcurrido cinco años desde la fecha de la misma».
c) El ámbito de aplicación del art. 17 se extendió no sólo al asiento de inscrip-

ciones, sino también al de anotación preventiva y al de presentación por un térmi-
no de treinta días.
d) Se reformaron los arts. 97 y 99 ajustándolos a la notificación del art. 34

reformado.
e) Facilitó las informaciones posesorias e introdujo las informaciones de dominio.
f) Reguló las hipotecas constituidas en garantía de títulos endosables y al portador.
g) Prohibió que se extendieran asientos de presentación en días feriados.
h) Estableció las inscripciones concisas.
i) Restableció la Dirección General del Registro y del Notariado, que había sido
suspendida en 1886.
En los primeros intentos de la reforma del sistema se pretendía incluir en el

Código Civil el régimen registral (proyecto de Ley de bases de 1843 y Proyecto de
Código Civil de 1851), pero al fracasar el proyecto de 1851 se publicó la Ley
Hipotecaria, bajo el supuesto de que al aprobarse el Código Civil se incorporara
en su articulado el contenido de aquélla. No obstante, el Código Civil de 1888
respetó la integridad de la Ley Hipotecaria y solamente dedicó algunos artículos al
régimen registra( y a la hipoteca e introduce la inscripción constitutiva del derecho
de hipoteca 37 y resuelve el caso de la doble venta del mismo inmueble a favor del
primer inscribiente.38
Impulsados por el deseo de perfeccionar el sistema, en 1909 se produjo la

segunda gran reforma de la Ley Hipotecaria. Se realizó en dos etapas: por la Ley
de 21 de Abril de 1909, que constaba de 43 artículos, se reformó la Ley Hipoteca-
ria y en la disposición transitoria sexta se dispuso que el Ministerio de Gracia y
37. Art. 1875.

38. Art. 1473.
50
Justicia, dentro de ocho meses, debía hacer una nueva edición oficial de la Ley
Hipotecaria suprimiendo los artículos derogados por el Código Civil o por la propia
ley, armonizando los textos contradictorios e incluyendo en el lugar adecuado «las
innovaciones establecidas. Sobre las anteriores bases la Dirección General de los
Registros elaboró el texto de la Ley Hipotecaria, siendo promulgada por Real De-
creto el 16 de Diciembre de 1909. Como consecuencia de la reforma, y adaptado
a la nueva ley, se aprobó el nuevo Reglamento de 6 de Agosto de 1915.
Entre los fines de la reforma se destacan el mejoramiento de los principios

hipotecarios y la mayor eficacia de la hipoteca, mediante un procedimiento senci-
llo de ejecución.
Las modificaciones más importantes son, entre otras, las siguientes.
a) Reprodujo la definición que del Registro había dado el art. 605 del Código
Civil.39
b) Se incluyó en el contenido del art. 17 a las inscripciones de posesión y a los

derechos reales. También se refiere a los títulos de igual fecha.
c)La calificación se extendió a la validez de los actos dispositivos y a los docu-

mentos judiciales y administrativos. El primitivo art. 18 de la Ley hipotecaria de
1861 facultaba solamente al Registrador para revisar la legalidad de las formas
extrínsecas de las escrituras y la capacidad de los otorgantes, por lo que, interpre-
tado aisladamente de los arts. 56 y 57 del Reglamento, daba la impresión de que
no permitía la calificación sobre los demás elementos internos del título. Para ter-
minar con la duda, primeramente se publicó la Orden de 24 de Noviembre de
1874 y luego se produjo la reforma de 1909.
d) Redujo a dos años el plazo consignado en el art. 23.
e) Se introduce el principio de legitimación;40 aunque no llegó a formularse

técnicamente.
f) Se vigorizan los efectos de las inscripciones posesorias.
g) Se formuló con mejor técnica el principio de tracto sucesivo y se introdujeron

modalidades al mismo.
h) Introdujo la hipoteca de máximo.
i) Se reguló un procedimiento sumario para las ejecuciones hipotecarias.
39. Art. 1.
40. Arts. 24 y 41.
51
Con el magnífico respaldo de la doctrina científica se realiza la tercera gran
reforma registral. Se estimaba que las reformas anteriores no habían solucionado
los problemas con que se encontraba el sistema y que también era necesario
atender a las nuevas necesidades. Se considera que los fines de la reforma son:
a) dotar de mayor eficacia a los asientos, mediante la vigorización de los principios
hipotecarios; b) sanear el Registro mediante la liberación de las cargas y
gravámenes prescritos o extinguidos; c) mantener el paralelismo entre el Registro
y la realidad.
A semejanza de la reforma de 1909, la de 1944 se realizó en dos etapas. El 30

de diciembre de 1944 se sanciono la Ley de Reforma Hipotecaria, que en su
disposición adicional segunda autorizaba al gobierno para publicar en el plazo de
un año una nueva redacción de la Ley Hipotecaria de conformidad con las instruc-
ciones que se indicaban. Para la elaboración del nuevo texto se nombró una nue-
va comisión. Terminada su labor, el proyecto fue aprobado el 8 de febrero de
1946. Acompañó a esta reforma un nuevo reglamento, siendo aprobado el 14 de
febrero de 1947. En la reforma se nota influencia germánica.
Entre las modificaciones importantes tenemos:41
a) Se regula técnicamente la legitimación registral.
b) El art. 34 es reformado y en él se consignan los requisitos necesarios para la

protección del tercero, entre los que figura por primera vez la buena fe y además
se suprime el sistema de las notificaciones.
c) Se amplía el plazo del asiento de presentación a sesenta días pues se con-

sidera insuficiente el de treinta días que señalaba la legislación anterior y se supri-
mió del art. 17 la referencia a la posesión.
d) Se suprimió la inscripción de los derechos hereditarios en abstracto, por

cuanto no se adapta a los principios del sistema; pero en cambio autoriza su ins-
cripción provisional (anotación preventiva). Se inscriben los derechos hereditarios
concretos, cuando se ha realizado la partición.42
e) Se reformó el art. 20 que se refiere al tracto sucesivo,
f) Se dispuso que la fe pública no se extienda a las menciones.43
g) Autorizó la cancelación de oficio de las menciones de derechos reales sus-

ceptibles de inscripción separada y especial.
41. Arts. 38, 41, 97 y otros.

42. Arts. 14, 42 No. 6, y 46.
43. Art. 29.
52
h) Se despoja de efectos registrales al simple aplazamiento del pago del precio.44
i) Se define lo que es inexactitud registral y se regulan los medios para proce-

der a la rectificación.45
j) Se regulan las prohibiciones de enajenar.
k) Se estableció la nulidad de los asientos por falta de las formalidades legales.
l) Se suprimió el expediente posesorio.
m) Se establecen una serie de disposiciones que tienden a liberar de cargas y

gravámenes al Registro.
9. Derecho Nicaragüense
A. Los Oficios de Hipotecas
a) Aplicación de los Oficios de Hipotecas en Nicaragua
Por Reales Cédulas de 9 de Mayo de 1778 y 16 de Abril de 1783 los Oficios de

Hipotecas españoles se extendieron a América. Fue en León, cabecera de la
Provincia, en donde por primera vez se estableció una Notaría de Hipotecas.
b) León y Granada, sedes de los dos Oficios
Con posterioridad a nuestra Independencia de España, las cinco provincias

centroamericanas constituyéronse en un Estado Federal y el 22 de noviembre de
1824 aprobaron la Constitución Federal de Centroamérica. Nicaragua, como miem-
bro de esta Federación, sancionó su Constitución el 22 de abril de 1826. De
conformidad con el art. 139 había una Corte Suprema de Justicia que tenía su
sede en la ciudad de León. Terminado el pacto federal, Nicaragua, corno Estado
Independiente, aprobó el 12 de noviembre de 1838 una Constitución Política pro-
pia. Por el art. 141 se dividió la Corte Suprema de Justicia en dos secciones que
residían en dos distintos departamentos y «en el más inmediato que la ley designe».
De acuerdo con la Ley de 22 de Noviembre de 1838, una de las secciones en

que estaba dividida la Corte Suprema de Justicia tenía su sede en León y la otra
en Granada. La jurisdicción de la primera se extendía a los departamentos occidenta-
les y septentrionales, y la de la otra a los departamentos oriental y meridional.
Por el art. 107 de esa ley se creó en Granada un Registro de Hipotecas y se

mantuvo el de León:
44. Art. 11.

45. Arts. 39 y 40 y otros.
53
«Art. 107. Se establecerá en Granada un oficio de hipotecas para que por él se
pasen las escrituras hipotecarias del mismo departamento y del meridional que-
dando el de esta ciudad (León) para las correspondientes a los departamentos
restantes. La Corte cuidará de que a la mayor posible brevedad se trasladen a
dichos oficios los Registros pertenecientes a los dos primeros departamentos que
existen en el oficio de esta ciudad (León)».
Por la Ley Reglamentaria de la Administración de Justicia de 15 de Junio de

1841, se mantienen las Notarías de Hipotecas que desde 1838 existían en León y
Granada. El art. 101 de esta ley dice:
«Art. 101. -Subsistirá en Granada el oficio de hipotecas mandado crear, para

que por él se pasen las escrituras hipotecarias del mismo departamento y del
meridional, quedando el de la ciudad de León para las correspondientes a los
otros Departamentos».
El art. 311 de la Ley de 4 de Julio de 1851 Reglamentaria para los Tribunales y

Juzgados que derogó la anterior, dispuso que los Oficios de Hipotecas serían
servidos por el Escribano de Cámara de las Cortes. Dice así:
“Art. 311. - Subsistirá en Granada el oficio de Hipotecas creado para que por él
pasen las escrituras hipotecarias del mismo departamento y del meridional, que-
dando el de la ciudad de León para las correspondientes a los otros departamen-
tos y será servido por el escribano de Cámara de cada sección».
c) Efectos de la inscripción
El art. 108 de la Ley de 22 de Noviembre de 1838 y el art. 102 de la Ley de 15

de Junio de 1841, dispusieron, en igual forma, que la toma de razón sólo otorgaba
prelación en los concursos y tercerías, pero que jamás producía la nulidad del
documento. El art. 108 de la primera dice:
«Art. 108. - Las circunstancias de tomarse razón en la Notaría de Hipotecas de

las escrituras que la contienen especial, sólo servirá para dar prelación en los
concursos y tercerías; pero la falta de dicho requisito, jamás producirá nulidad en
el instrumento hipotecario». (En éste, como en los dos artículos a continuación, el
subrayado es nuestro).
Y el art. 102 de la segunda dispone:
«Art. 102. - La circunstancia de tomarse razón en la Notaría de Hipotecas de

las escrituras que la contengan especial, sólo servirá para dar prelación en los
concursos y tercerías; pero la falta de dicho requisito jamás producírá nulidad en
el documento hipotecario
54
El art. 312 de la Ley de 4 de Julio de 1851 exigía la inscripción para el ejercicio
de la acción hipotecaria contra los terceros o para perseguir la hipoteca. Dice así:
«Art. 312. - La torna de razón en la Notaría de Hipotecas de las escrituras que

las contengan se requiere para usar de la acción hipotecaria contra un tercero
que posea la cosa hipotecada o para perseguir la hipoteca».
El destacado jurista nicaragüense José Benito Rosales hace una interesante

síntesis de los Oficios de Hipotecas que he considerado conveniente transcribir:
«1. - OFICIO DE HIPOTECAS. - Es un registro en que debe tomarse razón de

las escrituras que contengan hipoteca especial, para evitar así los fraudes que
algunos individuos suelen usar, de obligar una misma finca a unos y otros, ocul-
tando los gravámenes a que con anterioridad se halla afecta. La principal obliga-
ción del notario de hipotecas es tener, ya sea en un libro o en muchos, registros
separados de cada uno de los pueblos de su comprensión, de modo que con
distinción y claridad se tome la razón respectiva al pueblo en que estuviere situada
la hipoteca, distribuyendo los asientos por años, para que fácilmente pueda ha-
llarse la noticia de las cargas, encuadernando y foliando dichos libros en la forma
que lo practican los escribanos con sus protocolos. También deberá observar el
notario de hipotecas las siguientes reglas. 1a. La toma de razón ha de estar redu-
cida a referir la data o fecha del instrumento, los nombres de los otorgantes, la
calidad del contrato u obligación, y los bienes raíces gravados o hipotecados que
contiene el instrumento, con expresión de sus nombres, extensión, situación y
linderos, en la propia manera que deberán estar demarcados en dicho instrumen-
to. 2a.- El testimonio que ha de exhibirse en el oficio de hipotecas ha de ser el
primero que diere el escribano o Juez que hubiere autorizado la escritura, cuya
copia es la que se llama original; pero cuando por haberse ésta perdido o extravia-
do, se hubiese sacado otra con autoridad de Juez competente, se tomará la razón
expresándose así. 3o.- Dentro de veinte y cuatro horas de exhibido el testimonio
al notario de hipotecas deberá éste tomar la razón en el Registro correspondiente.
4o.-Ejecutado esto pondrá el mismo notario en el instrumento exhibido la nota
siguiente. «Tomada razóri el día de hoi en el oficio de hipotecas de mi cargo, al
folio tantos del libro corriente» (aquí la fecha). 5a.- Cuando se llevare a registrar
un instrumento de redención de censo o liberación de hipoteca, se pondrá al
margen del respectivo asiento de imposición, la nota de estar extinguida la carga;
pero pidiéndolo la parte, se tomará razón de la redención o liberación en el libro de
registro, de la propia suerte que se hizo con la imposición. 6a.- Cuando al notario
de hipotecas se pidiere alguna apuntación de las cargas que constaren en sus
registros, la podrá dar simplemente o por certificación, sin necesidad de previo
decreto judicial. 7a.- Para facilitar el hallazgo de las cargas y liberaciones, tendrá
la notaría de hipotecas un índice o repertorio general en el cual por abecedario se
asienten los nombres de los imponedores de gravámenes, y por otro abecedario
los de los distritos y parroquias en que están situados los bienes hipotecados,
diciéndose a continuación el folio del registro donde se encuentra la toma de
razón correspondiente a la persona, parroquia o territorio de que se trata, todo
55
con el fin de facilitar las noticias que convengan a los interesados. 8a.- Todos los
escribanos y jueces que autorizaren instrumentos hipotecarios, están obligados a
hacer al pie de los testimonios la advertencia de que se ha de tomar la razón en el
oficio de hipotecas respectivo, dentro del preciso término de seis días, si el otorga-
miento fuese en el lugar de la residencia de la notaría, y dentro de treinta días si
fuese en otro pueblo. L. 3 Tit. 16, Lib 10 nov. rec.-
2.---OFICIO DE HIPOTECAS. - En nuestro estado de Nicaragua se han forma-

do dos grandes divisiones, comprensiva cada una de dos departamentos y así
como cada división forma el área jurisdiccional de una sección de la Suprema
Corte de justicia, también tiene cada una su notaría de hipotecas, que en la divi-
sión de Oriente y Mediodía por acuerdo de la Suprema Sección que rejenta estos
departamentos, está consignada a su secretaría de Cámara. Nótese por fin que la
ley 1a. Tit. 16, Lib. 10 de Nov. Rec. declaró que las imposiciones de censos e
hipotecas que no estuviesen registradas en el oficio del ramo, no hiciesen fe, ni se
juzgase conforme a ellas, ni fuese obligado a cosa alguna ningún tercer poseedor;
y aunque esta disposición deberá tener todo su vigor y fuerza con respecto a las
capellanías e hipotecas fundadas e impuestas en el Estado antes del 22 de No-
viembre de 1838, pero después de esa fecha ya no se necesita la torna de razón
en el registro de hipotecas, para la validez de los instrumentos que la contengan
especial, y sí solamente para dar prelación en los concursos y tercerías, Artículo
102 de la ley de 15 de mayo de 1841.46
d) El primer Registro en Nicaragua es la Notaría de Hipotecas u Oficios de

Hipotecas
Ya se dijo que en León, primero, y después en Granada, se establecieron las

Notarías de Hipotecas,. En la historia de nuestro Derecho Registral aparecen como
el primer Registro. A pesar de sus limitaciones en cuanto a los derechos inscribibles
y al número de ellas (dos), cuya consecuencia se traducía en la gran cantidad de
títulos sin inscribir, representan para la época de su vigencia un gran avance en
materia de publicidad.
Considero oportuno transcribir la opinión que al filibustero William Walker le

merecía la situación existente en esa época con relación a la publicidad registral y
las soluciones que propuso (los subrayados son nuestros).
«En Nicaragua los títulos de propiedad eran muy vagos y obedecían al mismo
sistema de otros países hispanoamericanos. Los linderos de las concesiones eran
indeterminados y no habia por supuesto ley de registro de la propiedad. De suerte
que para fijar el número de las concesiones pendientes hechas por la República,
se publicó un decreto disponiendo que todas las escrituras sobre tierras se regis-
trasen dentro de seis meses, y fue decretado además que después de cierta
46. Manual Alfabético..., pp. 234,235 y 236.
56
fecha no sería válido ningún traspaso de dominio o hipoteca a favor de terceros, si no
eran debidamente registrados en el distrito en que estuviese ubicada la propiedad.
Esto era una substitución del sistema inglés y americano por las reglas del
derecho romano y continental. No cabe dudar que el registro de las escrituras de
propiedad es una ventaja para el público y en virtud de este decreto los dueños de
buenos títulos iban a poseer sus tierras en Nicaragua con mayor seguridad que
nunca. Pero el sistema era fatal para los títulos malos o inciertos. Resultaba tam-
bién ventajoso para los que tienen el hábito de hacer uso del registro de la propie-
dad”.47
Alejandro Hurtado Chamorro dice que William Walker estableció el sistema

Registral en la propiedad inmobiliaria, que el nicaragüense desconocía.48
B. El Registro Conservatorio
a) Implantación del Registro Conservatorio
Después de la Independencia, en Nicaragua siguieron vigentes las Notarías de

Hipotecas por un buen tiempo. Bajo la presidencia del General Don Tomás Martínez,
se sancionó el 25 de Enero de 1867 el primer Código Civil. Dicho cuerpo de leyes
no era más que la adopción del Código Civil de Chile de 1855 con ligeras modifica-
ciones.49
En el Libro II, Título VI, Capítulo III, que trata de las otras especies de tradición,
el art. 686 dispone que la tradición del dominio de los bienes inmuebles, lo mismo
que del usufructo, uso, habitación, censo y del derecho de hipoteca, se efectúa
por la inscripción del título en el Registro del Conservador; y el art. 695 agrega
que: «Un reglamento especial determinará en lo demás los deberes y funciones
del Conservador, y la forma y solemnidad de las inscripciones».
Durante el Gobierno de Don Pedro Joaquín Chamorro, se aprobó el 16 de

junio de 1877 el Reglamento del Registro Conservatorio. Reproducía, con peque-
ñas variantes, el Reglamento del mismo nombre de Chile, aprobado el 24 de junio
de 1857.50
Con el establecimiento del Registro Conservatorio se llenó un gran vacío en

materia registral. La seguridad de la riqueza inmobiliaria y el estímulo al desarrollo
47. La guerra de---, p. 225.
48. William Walker..., p. 102.
49. Esta obra, dice Buenaventura Selva, la encontró en el Código Civil de Chile, que examinado cuidadosa-
mente por diferentes comisiones y estimándosele adaptable a nuestras peculiaridades, se adoptó con
ligeras variantes en el texto y en el fondo (Instituciones de Derecho..., p. 11) . En el prólogo al libro de
Selva citado, Modesto Barrios expresa que, huyendo de peligrosas originalidades, nuestros codificadores
adoptaron, casi sin modificaciones, el Código Civil de Chile (Op. cit., p. 11).
50. Para los anotadores del Código Civil, Joaquín Cuadra Zavala, Mariano Argüello V. y Carlos Morales, este
Reglamento es el Reglamento para la Oficina del Registro Conservatorio de Bienes Raíces de Chile (Nota
al art. 1 del R RP).
57
del crédito hipotecario exigían la organización de un Registro sobre bases más
amplias. Acogió los principios de publicidad y especialidad de la hipoteca y en esto
recibió influencia germánica.51 En el nuevo sistema la materia de la inscripción es
amplia, pues al Registro ingresan el dominio de los inmuebles y los demás dere-
chos reales constituidos sobre los mismos.52
El llamado del doctor Tomás Ayón para que se preparara el Reglamento nos
dará una idea de la importancia del nuevo sistema:
«Esta larga relación, tal vez fastidiosa para los benévolos lectores tiene por
objeto dar a conocer lo mucho que se ha trabajado en todos los tiempos y en
todas las naciones cultas sobre el importante establecimiento del Registro. El Có-
digo Civil, adoptando en principio el sistema de la publicidad y especialidad de la
hipoteca y la inscripción de los derechos reales, ha sabido colocar la legislación
en el punto preciso de donde puede partir el progreso de nuestra agricultura,
llevándose a la circulación los grandes valores de la propiedad inmueble, que en
el estado actual rinde mezquinos productos. Sin un buen sistema hipotecario y sin
el registro de los bienes raíces, que sirva como estadística de nuestra riqueza, no
podemos tener Bancos protectores de la industria, ni levantar los valores hasta el
grado en que puedan aumentar el movimiento productor de la fortuna social.
Cerca de tres años han transcurrido desde que está rigiendo el Código Civil; y
sin embargo no se ha pensado en desarrollar sus benéficas disposiciones, emi-
tiendo la ley hipotecaria y reglamentando el registro conservatorio. Leyes de esa
clase son las llamadas a completar y perfeccionar nuestra legislación. Es al Go-
bierno a quien corresponde preparar en la calma tan importantes trabajos; el So-
berano sabrá ponerles el sello de su sabia aprobación. León, Julio 2 de 1874». 53
En la implantación del sistema no se tomó en cuenta la reforma española.

Cuando se sancionó el Código Civil es posible que no existiera suficiente informa-
ción sobre la Ley Hipotecaria española de 1861, pero a la época de aprobación
del Reglamento es de suponer que ya se tenía conocimiento de ella.54 El sistema
y técnica de esta ley son mejores que los del Registro Conservatorio, pero nues-
tros codificadores de esa época ya habían decidido implantar el sistema de Bello
y no tenían otro trabajo, para completar la obra del Código Civil, que el de poner
en vigencia el Reglamento chileno. En Chile todavía rige el sistema que nos sirvió
de modelo. Sin embargo, ha sido duramente cuestionado, Actualmente existe una
comisión que estudia su reforma, presidida por el destacado jurista Fernando
Fueyo Laneri.55
51. Alessandri y Somarriva dicen que Bello concibió al Registro inspirándose en la Ley prusiana de 1872
y en el Registro de Hipotecas que, conforme a la Legislación española, existían en Chile (Op. cit., Tomo
II, p. 346).
52. Arts. 37, 38, 55 y 56 del RRC.
53. Escritos Varios... pp. 225 y 226.
54. Tomás Ayón tenía información sobre la reforma de 1861 (Op. cit., p. 225).
55. Véase el estudio de este autor “Hacia la Reforma del Sistema...», indicado en la Bibliografía
58
Por el art. 105 del Reglamento se dispuso que los Escribanos de Cámara res-
pectivos entregarán los Registros de Hipotecas al Conservador del Departamento
en que existen, tan luego como se haya establecido el Registro Conservatorio.
b) Objeto del Registro
De conformidad con los arts. 1 y 2 los fines del Registro son: la seguridad de
las transacciones sobre bienes inmuebles, como objetivo principal, y la garantía y
conservación de los títulos inscribibles. Dicen así:
“Art. 1. - El objeto principal del Registro o inscripción de los instrumentos públi-

cos que la ley establece como medio de tradición de los bienes raíces, es la publi-
cidad de los actos y contratos que trasladan o mudan el dominio de los mismos
bienes raíces, o que sobre ellos imponen gravámenes o limitaciones al dominio,
para garantizar con tal publicidad las transacciones, poniendo al alcance de todos
el estado o situación de la propiedad inmueble».
«Art. 2. - Tiene también por objeto el Registro, la mayor autenticidad y la segu-

ridad de los títulos traslaticios del dominio y las de los actos y documentos que
deben igualmente registrarse, de manera que en ellos intervenga mayor número
de personas y queden precavidos de la pérdida o destrucción, a que fácilmente
estarían expuestos si la constancia de tales títulos, actos o documentos existiera
en sólo una oficina pública».
C. Apreciación del Sistema a la luz de los Principios Hipotecarios
a) Inscripción
Antes de todo, conviene hacer una ligera exposición de la teoría clásica del
título y el modo, cuyos orígenes los encontramos en el Derecho romano y, estu-
diada y ampliada, en la Edad Media. De acuerdo con esta teoría, es necesario
para la adquisición y transmisión de los derechos reales, un título y un modo de
adquirir.
La propiedad se adquiere en virtud del título o causa remota (venta, donación,

etc.) y la tradición (modo de adquirir), que es la causa próxima. La invalidez del
título repercute en el modo, en tal forma que la transmisión no se efectúa, Esta
doctrina ha sufrido una doble revisión: una teoría, consagrada en el Código Civil
francés56 afirma que la transmisión y adquisición del dominio se realiza por el sim-
ple convenio; y otra teoría rompe el vínculo entre el título y el modo y provee a este
último de independencia y fuerza para producir la transmisión inmobiliaria. Es el
sistema del B. G. B. que distinguen: a) el acuerdo real por el cual se opera la
transmisión del derecho real (Einigung). Se dice que este convenio es abstracto
porque la transmisión real que efectúa es independiente del título causal (venta,
56. Arto. 711, 1138 y 1583.
59
permuta, donación, etc.) y, por lo tanto, la nulidad de la venta o donación que ha
servido de antecedente en nada afecta a la transmisión que se ha verificado; -y b)
la entrega, si se trata de muebles, y la inscripción Eintragung) cuando son
inmuebles. La inscripción es parte del modo y necesaria para el cambio real (ins-
cripción constitutiva).
Como puede observarse, para la teoría francesa lo importante y lo que provo-

ca la transferencia es el título, sin necesidad del modo. En cambio, para, la teoría
alemana lo importante es el modo (acuerdo real y tradición o inscripción). El acuerdo
real opera la transmisión con independencia del título causa). Esta teoría brinda
una adecuada protección a los terceros contratantes, pues, como se dijo
anteriormente, la nulidad del título no afecta a la transmisión, y la acción de enri-
quecimiento sin causa que engendra no tiene efectos reales.
El Código de 1867 siguió la teoría del título y el modo. En el Libro II, Título VI,
Capítulos 1, 2 y 3, consagró y reglamentó la tradición como modo de adquirir el
dominio de las cosas. En el Capítulo 3, que trata de las otras especies de tradición, el
art. 686 dispone que: «Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la
inscripción del título en el Registro del Conservador» (el subrayado es nuestro).
«De la misma manera se efectuarán la tradición de los derechos de usufructo o

de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de la habitación o de censo
y del derecho de hipoteca. Acerca de la tradición de las minas se estará a lo
prevenido en el Código de Minería».
De la disposición transcrita se infiere qué la transmisión del dominio de los

inmuebles y la constitución de los derechos reales sobre los mismos, exceptuadas
las servidumbres, 57 se opera en sede registral.
El convenio no es productor de derechos reales. Se necesita de la tradición

para que se realice la transmisión o constitución de estos. Dentro de este sistema,
la tradición se realiza mediante la inscripción.
Se le concede tanta importancia a la inscripción que, además del efecto apun-

tado, por una parte sirve de requisito para adquirir la posesión, de prueba y de
garantía de la misma,58 y, por otra parte, sirve de solemnidad para el perfeccio-
namiento de ciertos actos jurídicos: la constitución del usufructo sobre inmuebles
por acto entre vivos,59 la constitución del derecho de uso o habitación,60 las
donaciones entre vivos de bienes inmuebles,61 la constitución de fideicomisos por
57. Art. 698 C.

58. Arts. 724, 728, 924 y 2505 C.
59. Art. 767 C.
60. Arts. 767 y 812 C.
61. Art. 1400 C.
60
testamento o por acto entre vivos sobre bienes inmuebles, 62 y la constitución de la
hipoteca. 63
La influencia germánica se nota en la exigencia de la inscripción para la trans-

misión y constitución del dominio y de los demás derechos reales sobre inmuebles.
b) Legalidad
El instrumento público es el único medio de llevar al Registro el derecho que se

pretende anotar, ya sea escritura pública, sentencia o decreto judicial; sin embar-
go, las partes pueden en documento privado enmendar y suplir las designaciones
defectuosas e insuficientes de los títulos a fin de que el Registrador, ya sin obstá-
culos, proceda a la inscripción.64
El Conservador no puede negarse ni retardar la inscripción de los títulos que

se presenten a su despacho. No obstante, podrá negaría sí es en algún sentido
inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel correspondiente
la copia que se le presente, si no está situada en el departamento, o no es inmue-
ble la cosa a que se refiere, Si no se ha dado cumplimiento a lo prescrito en el art.
61, si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no
contiene las designaciones legales para la inscripción (los subrayados son nues-
tros).65
También el Conservador rechazará la inscripción hasta que se le haga constar

que judicialmente se ha puesto la pretensión en noticia de los interesados a quie-
nes pueda perjudicar la anotación cuando el dueño de un predio lo vendiere su-
cesivamente a dos personas distintas y, después de inscrito por uno de los com-
pradores, apareciese el otro solicitando igual inscripción, o si un fundo apareciere
vendido por persona que, según el Registro, no es su dueño o actual poseedor. 66
Las facultades del Conservador no son tan limitadas como podría pensarse a
primera vista, pues el penúltimo ejemplo del art, 19 nos aleja de toda duda. Contra
la negativa del Conservador se puede recurrir ante el Juez de primera instancia. Si
el Juez mantiene la negativa se puede apelar.67
En todo caso, se anotará el título en el Repertorio (Diario), ya sea que el motivo

que encontró el Conservador para no hacer la inscripción’ sea de efectos perma-
nentes o transitorios y fáciles de subsanar.68
62. Art. 735 C.

64. Art. 84 del R. R. C.
65. Art. 19 del R. R. C.
66. Art. 20 del R. R. C.
67. Arts. 24 y 26 del R. R. C.
68. Art. 21 del R. R. C.
61
Dicha anotación caduca a los tres meses, si dentro de este término no se
convierte en definitiva por la subsanación de los defectos. Convertida en inscrip-
ción definitiva, surte todos sus efectos desde la fecha de la anotación, a pesar de
cualquier derecho que haya sido inscrito en el intervalo de la una a la otra.69
c y d) Especialidad y Tracto Sucesivo
El Código y el Reglamento establecen reglas aisladas que regulan casos espe-

cíficos, con la finalidad de encadenar la inscripción de los actos que ingresan al
Registro; pero dichas reglas no logran constituir el principio del tracto sucesivo
que, junto con el de especialidad, tienen su juego amplio y efectivo dentro de un
sistema registral llevado por fincas y no en el consagrado por el Código de 1867 y
su reglamento, que sigue la técnica de la foliación personal.70 Las reglas a que nos
hemos referido están contenidas en varios artículos del Código y del Reglamento.
Entre otros, tenemos los artículos 20, ya transcrito con anterioridad, 82 del R. R.
C. y 692 C. Los dos últimos dicen así:
«Art. 82. - Siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencionará

en la nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripción, citándo-
se el asiento, folio y número de ella».
“Art. 692. -Siempre que se transfiera un derecho que ha sido antes inscrito, se
mencionará la precedente inscripción en la nueva”.
Con facilidad se puede deducir de las disposiciones transcritas que el encade-

namiento regulado en ellas se limita al caso de las transmisiones y no se extiende
a otros supuestos.
e) Rogación
Los interesados pueden pedir la inscripción personalmente, o por medio de

apoderado o de su representante legal, y el asiento será firmado por cualquiera
de ellos. Esto se explica si se tiene en cuenta que en el Registro se opera la
tradición.71
Anotado el título en el Repertorio, el interesado puede desistir de la inscripción.

El Conservador dejará constancia del hecho y del motivo de la no inscripción, bajo
el mismo número que al título se le haya asignado en el Repertorio. También
puede el interesado desistir de la inscripción y retirar su título, cuando reconoce la
justicia de los motivos del Conservador para negarle la inscripción.72
69. Arts. 21, 22 y 23 del R. R. C.

70. En el Registro Conservatorio resultaba difícil revisar la historia del inmueble para determinar la situación
jurídica del mismo. Esto se debe a que, por seguir la técnica del folio personal, la información se
encontraba descentralizada.
71. Arts. 63 y 80 del R. R. C.
72.Arts. 67, 69 v 76 del R. R. C.
62
f) Publicidad
La publicidad formal está consagrada en los arts. 52 y 53 del R.R. C. De con-

formidad con el primero, el Registro es esencialmente público y, por consiguiente,
puede ser consultado por cualquiera en la misma oficina y tomar los apuntamientos
que crea conveniente. De acuerdo con el segundo, el Conservador está obligado
a dar cuantas copias y certificaciones se le pidan judicialmente o extrajudicial men-
te acerca de lo que conste o no de sus Registros. Los alcances de la fe pública
son muy limitados. Se contemplan casos de protección a los terceros y del carác-
ter constitutivo de la inscripción se puede deducir que los títulos no inscritos, que
no producen la mutación real, son inoponibles a los terceros que inscriben. Esta
es la protección negativa de la publicidad. Los artículos relacionados dicen:
“Art. 1491. - Si el que debe un inmueble bajo condición lo enajena, o lo grava

con hipoteca, censo o servidumbre, no podrá resolverse la enajenación o grava-
men, sino cuando la condición constaba en el título respectivo inscrito u otorgado
por escritura pública».
“Art. 1882. - El pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se sujeta a lo

dispuesto en los Artos. 1490 y 1491".
g) Prioridad
La prioridad de los derechos sujetos a inscripción se determina por la fecha de

presentación del título al Registro, según los datos contenidos en el libro denomi-
nado Repertorio (Diario). Además de ordenar jerárquicamente los derechos ins-
critos, la prioridad provoca el cierre registral que contempla el Art. 20 del R. R. C.
anteriormente transcrito.
D. Títulos inscribibles
En los arts. 55 y 56 del Reglamento, que distingue entre los títulos que se
deben inscribir y los que pueden inscribirse, se formula una lista de los títulos que
tienen acceso al Registro.
El primero dispone:
«Art. 55.- Deberán inscribirse en el Registro Conservatorio:
lo. Los títulos traslaticios del dominio de los bienes raíces;
2o. Los que constituyen y traspasan derechos de usufructo, uso o de habita-

ción, que afectan bienes raíces;
3o. Los que constituyan fideicomisos que comprendan o afecten la misma cla-
se de bienes;
63
4o. La división, redención, reducción y traslación del censo (artículos 2035 y
2038 del CC);
5o. La constitución de hipoteca. Cuando se hipoteque una nave, se pondrá

constancia del gravamen, por el Conservador, al margen del instrumento de pro-
piedad de ella, o no existiendo tal documento, en el de la patente de la misma;
6o. Los testimonios de concesiones o adjudicaciones de minas;
7o. La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente;
8o. Los decretos de interdicción provisoria o definitiva, el de rehabilitación del

disipador o del demente, el que confiera la posesión definitiva de los bienes al
desaparecido; y el que conceda el beneficio de separación de bienes, según el
artículo 1385 del C.;
9o. La sentencia ejecutoriada que declare la prescripción adquisitiva del domi-

nio de bienes raíces, o de cualquiera de los derechos de que hablan las fraccio-
nes 2a. y 3a. constituidas también sobre inmuebles».
El segundo dice
«Art. 56.- Pueden inscribirse:
lo. Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles, o

de otros derechos reales constituidos sobre ellos;
2o. Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los
incisos 2o., 3o., 4o. y 5o. del artículo anterior, como las servidumbres.
El arrendamiento en el caso del artículo 1962 del CC y cualquier otro, acto o

contrato cuya inscripción sea permitida por la ley.
3o. Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional,

legal o judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del dere-
cho de enajenar. Son de la segunda clase el embargo, cesión de bienes, secues-
tros, litigios, etc.».
E. Organización
En cada cabecera departamental se establece un Registro a cargo de un fun-

cionario público denominado Conservador, nombrado por el Gobierno, de confor-
midad con las ternas formuladas por la respectiva sección del Poder Judicial. El
Conservador percibe honorarios, y los gastos de oficina, exceptuando el pago de
los dependientes y ofíciales, se los proporciona el Estado. Está sujeto a las res-
ponsabilidades civiles y criminales que resulten de su actuación.
64
El Registro es llevado en libros escritos a mano, foliados, numerados y empas-
tados. Son tres: 1. Registro de propiedad; 2. Registro de hipotecas y gravámenes;
y 3. Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar.
En el primero se escriben las traslaciones del dominio; en el segundo, las hipo-

tecas, censos, los derechos de usufructo, uso y habitación, los fideicomisos, las
servidumbres y otros gravámenes semejantes; en el tercero, las interdicciones y
prohibiciones de enajenar e impedimentos relacionados en el art. 56, No. 3. Cada
uno de estos Registros tiene un índice.
Existen otros dos libros: el Indice General y el Repertorio. El primero contiene el

índice general de lo inscrito en los Registros parciales. El otro sirve para anotar los
títulos que se presenten para su inscripción. Este Libro es muy importante porque
deja documentado en forma auténtica el orden cronológico de los títulos que lle-
gan al Registro para su inscripción.
AGUIRRE, Agustín. Derecho Hipotecario (Hacia la reforma jurídica-inmobiliaria).

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67
68
Capítulo IV
SU AUTONOMIA Y RELACIONES CON
OTRAS RAMAS DEL DERECHO
1. Autonomía del Derecho Inmobiliario Registral

3. Sus relaciones con otras ramas del Derecho
a) Relaciones con el Derecho Civil
b) Relaciones con el Derecho Administrativo
c) Relaciones con el Derecho Mercantil
d) Relaciones con el Derecho Procesal
e) Relaciones con el Derecho Internacional Privado
f) Relaciones con el Derecho Fiscal
g) Relaciones con el Derecho Constitucional
h) Relaciones con el Derecho Notarial
1. Autonomía del Derecho Inmobiliario Registral
Como otras ramas del Derecho, el Inmobiliario Registral goza de autonomía. 1

Se desprendió del Derecho Civil. No obstante, un fuerte sector doctrinal le niega
independencia, por considerarlo parte de éste; 2 pero le reconoce el amplio campo
que desarrolla, su autonomía didáctica y las modificaciones que introduce sobre
ciertos conceptos tradicionales del Derecho Civil. 3
1. El tema es polémico. José Luis Pérez Lasala (Op. cit., pp. 1, 2 y 3 y Agustín Aguirre (Cursillo---, p. 2) le
reconocen independencia a nuestra disciplina. Cristóbal Montes (Introducción, p. 149) y Vásquez Bote
(Op. cit., p. 14) no se la conceden. En España gran parte de los autores le niega autonomía. Participan de
esta opinión: Sánz Fernández (Instituciones.... pp. 12, 21 y sigts.); Roca Sastre (Op. cit., pp. 14 y 15); y
Hemández Gil (Op. cit., p. 21), quien reconoce que no debe descartarse la posibilidad de que adquiera
independencia para formar parte de una rama del derecho destinada a agrupar unilateralmente todas las
manifestaciones del fenómeno publicitario, y en particular del que versa sobre actos y derechos de
contenido patrimonial”. Por el contrario, son partidarios de la autonomía o separación: Bienvenido Oliver
(Op. cit, PP. 880 y 881); J. Morell y Terry (Op. cit., Tomo I, p. 18 y sigts.), Manuel Amorós Guardiola (Op.
cit.), quien la funde en la relación jurídica-registral; José Luis Lacruz Berdejo y Francisco de Asís Sancho
Rebudilla (Op. cit., p. 21). La Carta de Buenos Aires, aprobada en el I Congreso Internacional de Derecho
Registral, declaró la autonomía del Derecho Registral y manifestó que el Derecho Registral Inmobiliario es
una de sus principales ramas. Dice así: «El Derecho Registra integra el sistema jurídico con normas y
principios propios, de derecho público y privado, que coexisten y funcionan armónicamente constitu-
yendo una disciplina independiente, de la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales
ramas».
2. Uno de los argumentos que se esgrimen en España para sostener la autonomía de nuestra disciplina,
consiste en alegar la existencia de una Ley Hipotecaria como cuerpo legal independiente del Código Civil,
a lo cual se contesta que fueron circunstancias históricas las que determinaron esa forma de legislar y
que en la actualidad existe una tendencia para terminar con esa dualidad legislativa, mediante la siguiente
distribución propuesta por Roca Sastre: los preceptos sustantivos o materiales del régimen registral
deben ser incorporados al Código Civil; los de carácter procesal, en la Ley de Enjuiciamiento Civil; y los
restantes deben agruparse en una ley especial que podría denominarse Ley del Registro de la Propiedad
Inmueble (“Imperfecciones Hipotecarias» en Curso---, p. 126 y sigts.). En Nicaragua la materia del
Derecho Inmobiliario Registral es regulada por el Código Civil.
3. La Suprema ha dicho que siempre que surja un conflicto real o aparente entre el derecho común y el
Registro, debe ceder el campo el derecho común al Registro, porque en beneficio de los asociados es
de suma importancia robustecer la institución del Registro aún con sacrificio del derecho común, si es
necesario (S. 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616).
69
2. Sus relaciones con otras ramas del Derecho
a) Relaciones con el Derecho Civil
El Derecho Inmobiliario Registral está íntimamente vinculado con el Derecho

Civil, pues es una rama desprendida de éste y con frecuencia el Registrador, en
su función calificadora, aplica sus normas.4
b) Relaciones con el Derecho Administrativo
Ciertas entidades públicas (Estado, Municipios, etc.) pueden ser sujetos de

derechos inmobiliarios. También pueden ser objeto de inscripción los títulos admi-
nistrativos. Por otra parte, se manifiesta esta relación en la conexión del Registro
con el Catastro y otras oficinas administrativas. Por último, no debemos perder de
vista la consideración del Registro como órgano de la administración del Estado y
los Registradores como funcionarios públicos.
c) Relaciones con el Derecho Mercantil
También el Derecho Inmobiliario Registral se relaciona con el Derecho Mercan-

til. Se manifiesta, entre otras razones, ante la posibilidad de que las sociedades
mercantiles puedan ser sujetos de derechos reales inmobiliarios.5
d) Relaciones con el Derecho Procesal
Los títulos judiciales pueden ser objeto de inscripción y son muchas las normas
procesales que contiene nuestro Reglamento.6 El Registro también abre sus puer-
tas a ciertas medidas cautelares que se conceden en el proceso (anotaciones
preventivas). Por otra parte, el principio de legitimación se manifiesta principal-
mente en el proceso.
e) Relaciones con el Derecho Internacional Privado
Se manifiesta esta relación en cuanto a la capacidad de los extranjeros y a los

títulos otorgados por éstos.
4. Sanz Fernández, que le niega autonomía a nuestra disciplina, sostiene que no puede hablarse de
relaciones con el Derecho Civil, ya que forma parte de éste y que sus relaciones son las que existen
entre las partes y el todo (Instituciones..., Tomo I, pp. 26 y 27).
5. Nuestros Registradores deben conocer ampliamente el Derecho Comercial, ya que el Registro Mercantil
está anexado al Registro de Propiedad Inmueble.
6. Arts. 45, 65, 66 y 137 y sigts. Del R.R.P. En España se habla de Derecho Procesal Hipotecario. Núñez
Lago propuso a la Comisión redactadora del texto refundido de 1940 la creación de un nuevo título en la
ley bajo el epígrafe de Derecho Hipotecario Procesal, lo que no fue aceptado. Honorato Sureda titula una
de sus obras Derecho Procesal Hipotecario (v. Bibliografía).
70
f) Relaciones con el Derecho Fiscal
Aparte de las vinculaciones que en su historia ha tenido nuestra disciplina con

el Derecho Fiscal, en la actualidad el Registrador nicaragüense está obligado a
controlar la existencia de las solvencias fiscales.7 Por otra parte, existe una carga
real sobre las fincas para garantizar el impuesto sobre bienes inmuebles.8
g) Relaciones con el Derecho Constitucional
Nuestra constitución vigente incorporó el Registro Público al Poder Judicial.9

También dispone que la Corte Suprema de Justicia nombrará a los Registradores
por un período de tres años.10 Señala las calidades para ser Registrador; 11 y
dispone que la superintendencia directiva, económica y correccional, correspon-
de a la Corte Suprema de Justicia.12
h) Relaciones con el Derecho Notarial
La mayor parte de los documentos sujetos a inscripción son notariales. El Re-

gistrador, al revisar esos documentos en cuanto a la forma, aplica muchas dispo-
siciones de la Ley del Notariado. Además, el Registro es el archivo de los protoco-
los de los notarios fallecidos y también recibe el índice de las escrituras otorgadas
ante notario.13
CAMPUZANO Y HORMA, Fernando, Principios Generales de Derecho Inmobiliario

5 y sigts.
CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial
Porrúa, S.A., México, 1970; pp. 209, 210 y 218.
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Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1944; p. 7 y sigts.
7. Art. 40 de la Legislación Tributaria Común de 30 de junio de 1962. En España los Registradores son
liquidadores de derecho reales.
8. Art. 4 de la Ley de Impuestos sobre Bienes Inmuebles de 26 de noviembre de 1974.
9. Art. 280 Cn.
10. Art. 284 Cn.
11. Art. 307 Cn.
12. Art. 293, inc. 2 Cn.
13. Art. 106 R.R.P. y artos. 46 y 48 de la Ley del Notariado.
71
MOLINARIO, Alberto D. «Del Derecho Registral y del Derecho Registral Inmobilia-
rio», Curso de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires, 1971; p. 31 y
sigts.
MONTES, Angel Crist6bal. Introducción al Derecho Inmobiliario Registral. Cara-
cas, 1965; p. 149 y sigts.
Buenos Aires, 1965; p 1 y sigts., y 8 y 9.
ROCA SASTRE, Ramón María. Derecho Hipotecario Bosch Casa Editorial, Barce-
lona, 1968; 6a, ed. t I, p. 15 y sigts.
rial Reus, Madrid, 1947; t. I, p. 21 y sigts.
Barcelona 1973; p. 14 y sigts.
72
Capítulo V
LOS PRINCIPIOS DEL DERECHO
INMOBILIARIO REGISTRAL
1. Importancia de su estudio
2. Enumeración
3. Aplicación de los Principios a otros Registros
1. Importancia de su estudio
Los principios del Derecho Inmobiliario Registral1 son reglas básicas sobre las
que se organiza un sistema registral. Facilitan su estudio e interpretación, orientan
al legislador, conceden categoría científica a la disciplina registral y algunos tienen
aceptación general. Aunque el sistema de investigación fundamentado en ellos
limita el campo que debe corresponderle a la Institución del Registro dentro de
una sociedad moderna y sujeta a cambios constantes, la verdad es que, bajo tal
método, se han realizado un conjunto de estudios científico. Y muchas reformas
legislativas dignas del mejor elogio.2 Ni los más reacios críticos de la teoría de los
principios hipotecarios se han sustraído de su influencia, y nosotros, conscientes
de su bondad y valor científico, la acogemos como la mejor forma de exponer los
conocimientos del Derecho Inmobiliario Registral.
2. Enumeración
Sobre el número de los principios hipotecarios no existe unanimidad entre los

autores, ya que cada expositor señala los que, según generalidad e importancia,
informan el sistema registral que comenta. Así por ejemplo, el austríaco Exner3
señala dos principios: el de especialidad y el de publicidad, que comprende los de
inscripción, comunicabilidad de los libros y fides pública. Bierman4 indica tres: ins-
cripción, consentimiento y publicidad. El español don Jerónimo González señala
los siguientes: inscripción, consentimiento, legalidad, publicidad (legitimación y fides
pública), buena fe, especialidad, prelación, rogación y coactividad.5
1. La denominación más usual es la de principios hipotecarios, y es la que emplearemos con frecuencia.

También se usa el nombre de principios registrales. Casso Romero los llama presupuestos registrales
(Op. cit., p. 138).
2. La teoría de los principios hipotecarios, que había permanecido bajo aceptación Pacífica, actualmente ha
sido cuestionada. Por ejemplo, Sanz Fernández la ha combatido duramente en las Instituciones (Tomo I,
p. 226 y sigts.); y en sus Comentarios a la Nueva Ley Hipotecaria, P, 32, dice que es una artificiosa
construcción que no puede resistir la más ligera consideración lógica. Marín Pérez, también con dureza,
combate la posición de Sanz y se muestra partidario de los principios, a los que considera necesarios
(Op. cit., p. 19a y sigts.). Fernández Gil encuentra justificado el retorno a la teoría de los principios
hipotecarios (Op. cit., P. 29). En un estudio reciente recibió fuertes críticas de Abelardo Gil (“Crítica actual
de los llamados principios hipotecarios en RDR, 2, p. 133 y sigts.).
3. Citado Por don Jerónimo González en Op. cit., Tomo I, p. 194.
4. Ibídem.
5. Ibid.
73
Para Sánz Fernández los únicos principios básicos que se podrían descubrir
en todos los sistemas hipotecarios son dos: publicidad de los derechos reales y
protección de la seguridad del tráfico jurídico de inmuebles. Desenvolvimiento del
primero serían los principios de inscripción, de consentimiento e inscripción y de
publicidad formal. Del segundo, serían todos los principios que sirven a la regula-
ción de los efectos de los asientos. Pero sólo aquéllos dos podrían ser calificados
como verdaderos principios, pues éstos serían las consecuencias o
desenvolvimientos de ellos. Sin embargo, hace la siguiente clasificación de los
principios a que responde el sistema español: a) principios que regulan la esfera
de actuación del Derecho Inmobiliario: principio de inscripción, dentro del cual, y
como precedente necesario, debe recogerse la teoría del título y el modo; b) prin-
cipios que gobiernan los requisitos o presupuestos de la inscripción: titulación
auténtica, principio de rogación, principio del tracto sucesivo y principio de legali-
dad, c) principios que gobiernan los efectos de la inscripción: principio de priori-
dad, principio de legitimación y principio de la fe pública; d) principios que gobier-
nan la organización del Registro y fijación de los derechos reales: principio de
especialidad.6
Morell y Terry, influenciado por la doctrina germánica, separa en dos grupos los
principios hipotecarios: los sustantivos y los adjetivos. Entre los primeros, distin-
gue los fundamentales o primarios de los secundarios o derivados que nacen de
aquéllos. En los adjetivos, separa los que se refieren a la organización y los que
atañen al funcionamiento. Podemos resumir de la siguiente manera su exposición:
Principios Sustantivos fundamentes: 1. El de individualización de la finca. 2. El de
trascendencia de los derechos reales y prioridad o rango entre los mismos. 3. El
de tracto sucesivo. De estos primarios o fundamentales se derivan los secunda-
rios, que sirven para desenvolver a aquéllos facilitando su realización práctica.
Los principios secundarios son los siguientes: 1. El de especialidad, que nace del
de individualización de la finca. 2. El de publicidad, originado por la necesidad de
que la trascendencia de los derechos reales y el rango entre ellos tenga su plena
realización. Este principio implica en su desenvolvimiento otros que te son subor-
dinados, tales como la inscripción o inmatriculación, la sustantividad de la misma y
la voluntad u obligatoriedad, según se deje o no al arbitrio de los particulares el
ingreso de las fincas en el régimen hipotecario. 3. El de legalidad, que nace a
consecuencia del tracto sucesivo. Entre los principios adjetivos distingue las nor-
mas de organización y las de funcionamiento. En las primeras debe incluirse lo
relativo al establecimiento, división, la capitalidad y territorialidad de los Registros,
la realidad del Registro, o sea que el Registro descansa sobre la existencia física
de la finca, el nombramiento, derechos, deberes, retribución y responsabilidad de
los funcionarios a quienes se confieren los Registros, la dirección de los mismos,
que la unidad de las decisiones y la uniformidad en los procedimientos impida la
injusticia que resultaría de la aplicación de criterios desiguales; y, por último, la
Inspección de los Registradores, para asegurar que cumplan fielmente su cometi-
do. En las normas de, funcionamiento deben incluirse todas aquellas que sirvan
6. lnstituciones Tomo I, pp. 229,230 y 231.
74
para dar facilidad y rapidez al mecanismo del Registro. Por ejemplo: llevar el Re-
gistro Por fincas, y no por personas; que los asientos se practiquen con claridad y
sencillez; que sea económico el coste de la inscripción; que se determine con
exactitud quiénes pueden solicitar el ingreso de las fincas en el Registro; que se
establezcan los recursos y garantías contra los errores o arbitrariedades que pu-
dieran cometer los Registradores y otras muchas más.7
La clasificación de los principios en sustantivos y adjetivos no ha tenido mucha

aceptación en la doctrina española. Don Jerónimo González no la encuentra cla-
ra.8 Sánz Fernández considera que no es fácil distinguir los principios de derecho
material o sustantivo de los formales o adjetivos: casi todos los principios hipoteca-
rios pueden tener una u otra consideración, según el punto desde el cual se los
estudie.9 Roca Sastre declara que no es devoto de dicha clasificación, pero reco-
noce que, de la confrontación de algunos principios, resulta tal diferencia entre
ellos como ocurre si se compara el principio de fe pública con el de tracto sucesi-
vo. Agrega que si se tuvieran que volcar en un nuevo Código Civil una parte de las
normas del Derecho Inmobiliario Registral y dejar para una Ley de Registro de la
Propiedad el resto de los preceptos, no dudaría en incluir las normas que regulan
la fe pública en el Código Civil, porque ésta tiene carácter material; y las referen-
tes al tracto sucesivo en la mencionada ley, porque regulan el modo de llevar el
Registro o de proceder del Registrador. Agrega, como prueba de lo expuesto, que
el primero lo aplican los Tribunales y el segundo el Registrador.10
Nuestro Registro Público está inspirado en los principios de inscripción, publici-

dad, rogación, legalidad, especialidad, tracto sucesivo y prioridad, que estudiare-
mos con posterioridad.
3. Aplicación de los Principios a otros Registros
Los principios hipotecarios, aunque desarrollados y perfeccionados dentro del

Derecho Inmobiliario Registral, son aplicables a otros registros, principalmente en
los registros mobiliarios de buques, aeronaves y automóviles. En España se apli-
can al Registro Mercantil. En el Reglamento, se les reserva el Título Preliminar.
Por supuesto que la intensidad o extensión de los principios en el Registro Mer-
cantil dependerá de la materia inscribible, pues no debemos perder de vista la
circunstancia de que en el Registro Mercantil se inscriben sujetos, hechos y co-
sas; en cambio, en el Registro de la Propiedad se inscribe el dominio de los
inmuebles y los demás derechos reales que lo afectan, con excepción de ciertos
derechos personales. Por ejemplo, el principio de tracto sucesivo en el Registro
Mercantil solamente juega cuando existe transmisión o legitimación para disponer.
Un sector doctrinal opina que los principios del Registro Mercantil no son idénticos
a los hipotecarios; no obstante, reconoce que no se alejan de ellos.
7. Op. cit., Tomo I, PP. 80, 81 y 82.

8. 0p. cit., Tomo I, P, 295.
10. Op. Cit. Tomo I, p. 300.
75
Para Rica y Arenal los principios de publicidad, especialidad y legalidad en que
se basa el Registro Inmobiliario, son aplicables a los bienes muebles que, por su
fácil identificación, pueden registrarse.11
AGUIRRE, Agustín. Cursillo de Derecho Hipotecario. La Habana, 1943; p. 54.

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76
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vista Crítica de Derecho Inmobiliario, 297, Febrero 1953, p. 81 y sigts.
77
78
Capítulo VI
SISTEMAS REGISTRALES
1. Utilidad de su estudio
2. Clasificación
1. Utilidad de su estudio
El estudio y el análisis de los sistemas registrales revisten particular importancia, ya

que al profundizar en el Derecho Comparado se adquieren las útiles experiencias prac-
ticadas en otros países, se evalúan debidamente las virtudes y desventajas de nuestro
sistema, fundamentándolas en los modelos y fuentes que le dan sustento, y logramos
de este modo una mejor y más amplia comprensión del mismo.
A lo anterior cabe agregar lo valioso que resulta el conocer los esfuerzos que,
en pro de la uniformidad internacional, se vienen realizando.
2. Clasificación
Existen varios criterios para clasificar los sistemas registrales, pero el ordena-
miento más aceptable y amplio se logra atendiendo a los efectos de la inscripción.
Don Jerónimo González entra al estudio de los más importantes, sin clasifica-
ción previa. 1
Vásquez Bote distingue los siguientes grupos: los de oponibilidad, los

legitimadores y los de eficacia absoluta.
Roca Sastre principia distinguiendo los sistemas de ordenación jurídica de la

propiedad inmueble que prescinden del Registro (Derechos romano y germánico
primitivo) y los que, por el contrario, lo adoptan como pieza fundamental del siste-
ma, Luego, en base a los efectos protectores y sin perjuicio de hacer otras más
adelante, formula su clasificación de los sistemas inmobiliarios registrales, en la
cual hace una distinción entre los registros tipo y los derivativos. El cuadro lo
presentamos así: 1) Registro con efecto de inoponibilidad de lo no registrado
respecto del tercer adquirente por negocio jurídico registrado. Este es el sistema
tipo francés, con sistemas derivados en Bélgica e Italia, entre otros; 2) Registro
con efecto de exactitud de lo registrado respecto del titular registral y, en definitiva,
del tercer adquirente de buena fe por negocio jurídico registrado. Es el sistema
tipo alemán, con sistemas derivados en Suiza y Austria, entre otros; y 3) Registro
con efecto de inatacabilidad de lo registrado salvo excepciones tasadas, respecto
del titular registral. Este es el sistema tipo australiano, con sistemas derivados en
Inglaterra y el país de Gales, y algunos estados de los Estados Unidos de
Norteamérica y Dinamarca, entre otros. 2
1. Op. cit.. Tomo I, P. 62 y sigts.
2. Op. cit., Tomo I, p. 135 y sig.
79
Agustín Aguirre los divide en adjetivos, sustantivos y relativos. Al primer grupo
corresponden el derecho francés y los de aquellos pueblos que han seguido di-
cha legislación. Al segundo la legislación australiana, de fuerza probatoria absolu-
ta; y la germana, seguida por Suiza, de fuerza probatoria presuntiva. Y al tercero,
el derecho español y sus seguidores.
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82
Capítulo VII
SISTEMA FRANCES
1. Textos legales
2. Rasgos fundamentales
a) Transmisión por el solo consentimiento
b) Publicidad
c) Transcripción
d) Rogación
e) Especialidad
f) Tracto sucesivo
9) Legalidad
h) Prioridad
3. Actos inscribibles
4. Organización del Registro
5. Crítica del Sistema
1. Textos legales
El sistema francés se encuentra reglamentado en el Código Civil de Napoleón

de 1804 y en el Decreto Ley de 4 de Enero de 1955, en virtud del cual recibió
importantes reformas, terminando con el régimen de la Ley de 23 de Marzo de
1855. Posteriormente fue complementado por los decretos de 14 de Octubre de
1955, 7 de Enero de 1959 y 5 de Septiembre de 1960.
La técnica legislativa de la reforma deja mucho que desear: en vez de aparecer

bajo un solo texto, se dictan diferentes normas el mismo día o con uno o dos días
de diferencia; se confunde lo reglamentario con lo que es objeto de ley; los artícu-
los son extensos, casuísticos, desordenados, etc.
a) Transmisión por el solo consentimiento
El Código Civil, inspirado en el más puro individualismo, hace del consentimien-

to el único requisito para transmitir la propiedad inmobiliaria, apartándose en esa
forma de la teoría del título y el modo. Estableció solamente normas acerca de la
inscripción de la hipoteca y la transcripción de las donaciones, como sustituto de
la insinuatío.
b) Publicidad
Los efectos de la inscripción son negativos. Quien no ha inscrito su título no

puede oponerlo a quien lo ha inscrito, aunque esta adquisición sea posterior. Se
desconocen los principios de legitimación y fe pública registral. «No existe en este
sistema, expresan Chico y Bonilla, ni el principio de legitimación ni el de la fe públi-
83
ca, El tercero que de buena fe adquiera de un titular Registral e inscribe su dere-
cho no tiene posición inatacable. El tercero no puede ampararse en el contenido
del Registro, y si el título del transferente es nulo, el tercer adquirente no puede
objetar que el Registro no le reveló la posible causa de nulidad. Si el asiento de su
transmitente se anula o resuelve, también el del adquirente puede quedar resuel-
to o anulado. El tercero no es mantenido en su adquisición. Tampoco queda pro-
tegido el adquirente registral frente a una posible acción reivindicatoria, aunque
su origen o causa no conste en el Registro. La seguridad del dominio está única-
mente en la usucapión.1
El tercero que invoca la falta de inscripción no necesita tener buena fe.2
La doctrina acepta esta forma amplia de amparar al tercero. La actitud del

legislador, expresa Eduard Martin, está justificada: ningún régimen de publicidad
puede funcionar eficazmente si no es independiente de la buena o de la mala fe
de aquellos que se prevalen de la inoponibilidad. Es necesario, para la seguridad
de los terceros, impedir discusiones interminables que cuestionen su mentalidad.3
Para Mazeaud y Mazeaud dos razones imponen esta solución: la inoponibilidad es
una sanción eficaz con la condición de prohibir toda discusión acerca de la actitud
mental de los terceros, discusión con resultados tanto más aleatorios por cuanto
la prueba de la mala fe se hace por todos los medios. No se les concede a los
terceros una seguridad absoluta más que cerrando la puerta a todo litigio de esta
índole. Por otra parte, el primer adquirente en fecha encuentra en la publicidad un
medio fácil para descubrir la mala fe de un segundo adquirente eventual: le basta
con publicar su título.4
Marcel Planiol sostiene que el tercero puede ser de mala fe y que el funciona-
miento del sistema de publicidad no debe depender de la buena o mala fe de los
interesados.5
Colin y Capitant estudian extensamente la figura del tercero francés, pero no

dan justificación sobre la ausencia de la mala fe de dicho personaje. Simplemente
la aceptan como una solución de la ley.6
Al tercero sólo se le niega la protección registral cuando ha participado en el

fraude con el vendedor para perjudicar al primer comprador. No obstante, última-
1. Op. cit., Tomo II, p. 119.

2. “Asimismo, expresa Roca Sastre, subsiste el criterio de los sistemas de transcripción de que el adquirente
favorecido por la publicidad registra¡ puede rechazar un acto no registrado que pretenda afectarle,
aunque haya tenido perfecto conocimiento de su existencia, pues la mala fe sólo es tomada en conside-
ración en el caso extremo de confabulación fraudulenta (concert frauduleux) entre el adquirente y el
transferente”. (Op. cit., Tomo 1, p. 153).
3. Estudio cit. p. 240.
4. Lecciones de Derecho Civil. “Garantías. Publicidad inmobiliaria”, parte tercera, Vol. ll, pp. 443 a 445.
5. Tratado Elemental..., Vol. V, p. 325.
6. Curso Elemental de Derecho Civil. “De los Bienes y de los Derechos Reales Principales», Tomo H, Vol.
II, pp. 712 y 713.
84
mente la jurisprudencia asimila al fraude el simple conocimiento que el tercero
haya tenido de la primera venta. 7
Se protege a los adquirentes a titulo gratuito: legatarios y donatarios. Se exclu-

ye al heredero por no ser tercero. 8
c) Transcripción
La transcripción o inscripción es obligatoria y por excepción facultativa.9 Ni aun

la obligatoria es constitutiva, ya que la constitución de los derechos reales se
realiza fuera del Registro.
En principio, los directamente obligados a promover la inscripción son los Nota-

rios, Procuradores, Oficiales, judiciales y Autoridades administrativas que autori-
cen o intervengan en los actos sujetos a inscripción.
Las penas para sancionar la obligación de inscribir son: multa y daños y perjui-
cios. Se aplican contra los notarios o funcionarios que intervengan autorizando el acto.
d) Rogación
El Registrador no puede actuar de oficio, aun en el caso de la inscripción obli-

gatoria. Para inscribir necesita de la petición de los interesados o la instancia de
los Notarios, Jueces, representantes del Ministerio Público o autoridades adminis-
trativas obligados a interesar la transcripción de los actos o decisiones en que
intervengan por razón de su oficio.
e) Especialidad
Debido a que el Registro es llevado por personas y no por fincas, el principio

de especialidad es casi inaplicable. Sin embargo, el nuevo régimen no admite
hipotecas ni privilegios legales generales, ni hipotecas tácitas, ya que toda hipote-
ca, para ser oponible a terceros, debe constar inscrita.
f) Tracto sucesivo
En el sistema anterior no existió este principio. En la actualidad se exige para

inscribir que el disponente tenga inscrito su derecho. Se reconoce de esta manera
7. La jurisprudencia sostenía que el sub-adquirente de buena fe que adquiría del tercero fraudulento no
podía ser de mejor condición que su autor, para invocar la oponibilidad. Sin embargo, movida por la crítica,
la misma jurisprudencia últimamente ha declarado que el sub-adquirente de buena fe no puede ser
perturbado.
8. Para estudiar los requisitos que debe reunir el tercero, consúltese a los autores franceses citados y a
Manuel Peña y Bernaldo de Quirós. (El Sistema Registral Francés..., en II Congreso..., Tomo II, p. 121 y
sigts).
9. Es facultativa la inscripción en las promesas unilaterales de venta o de arrendamiento por más de doce
años, en las convenciones relativas al ejercicio de las servidumbres legales, etc. .
85
el principio de tracto sucesivo. Existen excepciones al principio en la usucapión, en
la accesión y en la consolidación del dominio por muerte del usufructario. Se pro-
ducen en virtud de hechos que no son objeto de inscripción.
g) Legalidad
Las facultades del Registrador en la calificación de los títulos son sumamente

limitadas, al extremo de que algunos autores sostienen que carece de función
calificadora y que su labor consiste en archivar el documento. Las facultades se
limitan al examen de los defectos formales, sin que pueda calificar la validez o
nulidad de los actos.10
Se puede negar la formalidad Registral (inscripción) en dos momentos: al mo-

mento de la presentación (refus de depót), o después (rejet de forinalité), En el
primer caso, que tiene lugar cuando las infracciones son más notorias o graves,
no se realiza la presentación en el correspondiente libro. En el segundo, sí se
extiende el asiento de presentación, pero el Registrador, al practicar las formalida-
des, detecta los defectos, los que pueden subsanarse en el tiempo señalado por
la ley.
Por otra parte, la titulación auténtica es una de las bases fundamentales del
nuevo sistema, aunque reconoce excepciones; entre ellas, la cesión de créditos
hipotecarios y las renuncias y subrogaciones de hipoteca.
Contra la calificación existen recursos judiciales.
h) Prioridad
La prioridad, llevada con todo rigor, atiende al día y no al momento en que se

pide la inscripción, de tal suerte que, entre dos actos que se refieran a una misma
finca presentados al Registro en el mismo día, se prefiere al de fecha más antigua,
cualquiera que sea el orden de entrada que le. haya correspondido. Cuando tie-
nen la misma fecha, tratándose de hipotecas entran en concurso. Entre una hipo-
teca y otro acto, priva la hipoteca. Si los títulos no son hipotecarios se reputan del
mismo rango. En caso de venta, se deduce que los dos adquirentes se hallan en
estado de indivisión. 11
Es posible la existencia de títulos incompatibles inscritos debido a la ausencia,

de los principios de exactitud registral y legalidad.
10. Para Peña y Bernaldo de Quirós la ausencia de poderes aún más amplios del Registrador y del principio
de legalidad es congruente con la ausencia del Principio de exactitud registral. No es necesario que el
Registrador juzgue sobre la validez de los títulos, porque del Registro no se deducirá presunción alguna
sobre la existencia y contenido de los derechos. (Estudio cit., Tomo ll,P.108).
11. Villavicencio, Op. cit p. 31; Eduard Martin, La Publicidad Inmobiliaria en Francia....., p. 279.
86
La ley señala en forma detallada los actos inscribibles.12 Se inscriben los actos
traslativos, declarativos o modificativos de la propiedad inmobiliaria o de los dere-
chos reales limitados, los actos que pueden llegar a ser constitutivos, modificativos
o extintivos de derechos inmobiliarios (promesa de venta y demanda); los actos
que establecen cláusulas de inalienabilidad temporal u otras limitaciones a la libre
disposición o que puedan provocar la resolución o revocación de los actos publi-
cados, así como también las resoluciones judiciales que confirmen la existencia de
dichas cláusulas y los testimonios notariales de transmisión o constitución mortis
causa de derechos sobre cosas; también se inscriben las hipotecas y privilegios,
exceptuándose los privilegios por costas judiciales y por sueldos o jornales de
obreros; el contrato de arrendamiento por una duración superior a doce años, o
de menos duración cuando el arrendatario anticipe la renta de tres o más años.
Para descargar al Registro de actos cuya eficacia no depende de la publicidad, se

propone en la doctrina restringir la obligación de inscribir a los que dependen de ella.
4 Organización del Registro
Hay un Registro para cada circunscripción y a cargo de un funcionario, deno-

minado Conservador, dependiente del Ministerio de Hacienda.
En su organización predomina el aspecto fiscal. Los Registradores son nom-

brados entre funcionarios consagrados a la función fiscal, los que no tienen una
preparación registral especializada.
El Registrador gana conforme arancel y es directamente responsable de ‘los

daños y perjuicios que causare en el cumplimiento de su función. Sin embargo, no
todo el producto de los aranceles los recibe el Registrador, pues cuando rebasan
cierta cuantía sufren detracciones en provecho del Estado. Su situación económi-
ca es buena.
Las oficinas están bien acondicionadas y atendidas.
La inscripción se realiza mediante la presentación al Registro de los títulos,

acompañados de una copia. El título presentado queda archivado en el Registro y
la copia de él se devuelve al presentante, con nota de la presentación y del tomo
en que queda encuadernado.
El Registrador lleva un libro en el cual anota día por día y por número de orden
los títulos que se presentan a inscripción. Este libro se denomina Registro de
Depósito (o de presentaciones).
12. La lista de los derechos inscribibles es cerrada.
87
También lleva el Registro de Formalizaciones y el Repertorio de Formalizaciones.
El primero está formado por las copias de los documentos que se archivan.13 El
segundo es una especie de índice de propietarios, complementado por una tabla
alfabética y un índice que facilita su manejo. Además, existe un doble fichero, por
persona y por fincas, que facilita la consulta de los libros. El fichero personal está
integrado por una ficha por cada uno de los propietarios o titulares de derechos
reales limitados transcritos en el Registro. En cada ficha personal se indican todos
los inmuebles y derechos reales que pertenecen a cada titular. El fichero real se
lleva por fincas, consignándose sus características y situación jurídica.
El sistema anterior constituía un ejemplo de las imperfecciones, siendo fuerte-

mente criticado.
Los débiles efectos de la inscripción, insuficientes para garantizar la contrata-

ción inmobiliaria; la posibilidad de hipotecas tácitas y generales; las limitadas fa-
cultades del Registrador en su función calificadora, la falta del folio real y la canti-
dad de actos no sujetos a inscripción debido al método casuístico que determina
la materia inmobiliaria, son argumentos principales que se aducen contra el siste-
ma. Sin embargo, como se hizo ver en el estudio de los rasgos fundamentales, el
sistema ha sufrido importantes reformas en relación a la supresión de las hipote-
cas tácitas y generales, a la aceptación del principio de tracto sucesivo, al refuerzo
del principio de calificación y a la implantación de los ficheros. Todas estas modifi-
caciones mejoraron de manera sensible el sistema, pero todavía subsiste un de-
fecto muy grande que hace insegura la contratación inmobiliaria. Este defecto
proviene de los débiles efectos de la inscripción, ya aludidos. «No obstante, expre-
sa Sanz Fernández, conviene advertir que, a pesar de sus evidentes imperfec-
ciones técnicas, sus consecuencias prácticas no son tan graves como a primera
vista pudiera creerse. Propiamente hablando, se podría afirmar que más que res-
ponder a una concepción deficiente de la publicidad, lo que ocurre en él es que
está basado en una concepción distinta de la misma. Así como en los sistemas de
desenvolvimiento rigurosamente técnico, los problemas de titularidad y seguridad
de los derechos reales descansan sobre el Registro de manera más o menos
absoluta, en el sistema francés descansan más bien sobre la intervención nota-
rial, de la cual es simple complemento la institución del Registro. Existe pues, en
este sistema, una completa separación entre los problemas de constitución o titu-
laridad de los derechos reales y de publicidad de los mismos; los primeros tienen
garantía adecuada en la institución notarial, limitándose el Registro únicamente a
los segundos».14
13. Peña y Bernaldo de Quirós destaca la mecanización del Registro, en donde nunca se copian documen-
tos y apenas se escribe. Manifiesta también que desde 1918 no se extienden materialmente inscripcio-
nes, ni desde 1921 transcripciones; y que no hay pues, ni transcripciones ni inscripciones, ni más
asiento substantivo que el de presentación y el Registrador se limita a coleccionar los documentos
hechos fuera del Registro, Como consecuencia, las formalidades registrales pueden practicarse con
gran celeridad, prácticamente en el día y sin errores del copista. (Estudio cit. Tomo II, pp. 110, 111 y 112).
14. Instituciones..., Tomo I, pp. 154 y 155.
88
Sin embargo, es un Registro mecanizado y ágil. El despacho de los títulos y la
expedición de certificaciones, se hacen con rapidez.15 También existe una útil co-
rrelación entre el Registro y el Catastro.
AGIRRE, Agustín. Publicidad Inmobiliaria. La Habana, 1943; pp. 11 y 12.

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15. Los documentos se despachan el mismo día o con dos o tres días de diferencia. Donde hay cierto
retraso es en el libramiento de certificaciones. Roca Sastre destaca la rapidez del sistema francés y la
lentitud de otros, entro ellos el español, el que en algunas capitales de provincia exaspera a propios y a
extraños. (Op. cit., Tomo I, p. 157).
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91
92
Capítulo VIII
SISTEMA ALEMAN
1. Textos legales
a) Consentimiento e inscripción
b) Legalidad
c) Tracto sucesivo
d) Legitimación
e) Fe pública
f) Rogación
g) Prioridad
h) Especialidad
1. Textos legales
El sistema alemán está reglamentado en el Código Civil Alemán de 1896 que

entró en vigencia el 1 de enero de 1900; en la Ordenanza Inmobiliaria de 5 de
Agosto de 1935, vigente desde el 1 de abril de 1936. que sustituyó a la de 1897;
en la Ley de Jurisdicción Voluntaria de 20 de Mayo de 1898, y en la Ley de Ejecu-
ción y Administración Judicial de 24 de Mayo de 1897.
Este sistema es considerado de los más perfectos y se presenta como modelo

de un buen sistema registral.
a) Consentimiento e inscripción
En la constitución y modificación de derechos reales en virtud de negocios
jurídicos inter vivos se distinguen tres elementos: el acto causal o negocio
obligacional, el acuerdo real abstracto y la inscripción. El acto causal (venta, per-
muta, donación, etc.) sólo produce efectos obligacionales y carece de trascen-
dencia real. Por el acuerdo real o abstracto las partes no se obligan a adquirir o
transmitir, sino que transmiten y adquieren con independencia del acto causal.
La inscripción es constitutiva. Inscripción y acuerdo real son elementos esen-

ciales para que se opere la transmisión, constitución o modificación jurídica; ade-
más, expresa Roca Sastre, «ambos elementos son suficientes porque, aunque no
exista o sea inválido el precedente o acto causal, la transmisión tiene igualmente
lugar».1
1. Op. cit., 5a. Edición, Tomo I, p. 117.
93
La inscripción es declarativa cuando la modificación no se produce por nego-
cio jurídico como en la herencia, adjudicaciones judiciales, etc. No se precisa del
acuerdo real para la extinción de los derechos reales, pues es suficiente una
declaración unilateral del titular registral, seguida de la cancelación del asiento.
b) Legalidad
En este sistema el Registrador no puede calificar el acto causal. Califica sola-

mente el acuerdo real, la identidad y capacidad de los otorgantes, la aptitud del
representante y la naturaleza o carácter de derecho que se trata de inscribir.
Existen autores, como Willenbücher (citado por J. González)2 que niegan la

existencia del principio en el sistema alemán. En realidad en este sistema la califi-
cación existe, pero limitada al acuerdo real.
La calificación puede ser objeto de recurso ante los Tribunales de Justicia.
c) Tracto sucesivo
Para verificar la inscripción es necesario que el disponente tenga de previo

inscrito su derecho. Sin embargo, existen algunas excepciones: transmisión de
derechos heredados, adquisición o disposición de cédulas hipotecarias, etc.
d) Legitimación
En virtud del principio de legitimación se presume iuris tantum que al titular

registral le pertenece el derecho y puede ejercitarlo. El efecto, de esta presunción
es desplazar la carga de la prueba a quien afirma la inexactitud, ya que esta
presunción admite prueba en contrario. También se presume, en el aspecto nega-
tivo, que el derecho no existe si aparece cancelado en el Registro. El art. 891 del
Código Civil dispone que si está inscrito en el Registro un derecho a nombre de
alguien, se presume que el derecho le pertenece. Si está cancelado en el Registro
un derecho inscrito, se presume que el derecho no existe.
e) Fe pública
Para el tercero que adquiere de buena fe, la presunción de exactitud Registral

es iuris et de iure, es decir: no admite prueba en contrario. En esta forma quedan
plenamente protegidos en las adquisiciones que hagan conforme a los términos
en que aparece la inscripción. Esta presunción cede en el caso de que exista
algún asiento de contradicción del Registro o de que la inexactitud sea conocida
para el adquirente. Como por la adquisición del tercero de buena fe puede resul-
tar perjudicado el verdadero titular, al ser despojado de Jus derechos en beneficio
2. Op. Cit., Tomo I, p. 111.
94
de aquél, se establece a su favor una indemnización a cargo del Estado que
puede repetir contra el funcionario responsable.
El art. 892 del Código Civil dispone que, «en beneficio de aquel que adquiere
por negocio jurídico un derecho sobre una finca o un derecho sobre tal derecho,
el contenido del Registro vale como exacto, a no ser que contra dicha exactitud
esté practicado un asiento de contradicción o que la inexactitud sea conocida
para el adquirente. Si el titular está limitado en la disposición de un derecho inscri-
to en el Registro en beneficio de una determinada persona, la limitación sólo es
eficaz frente al adquirente, si resulta patente del Registro o si es conocida para
dicho adquirente.
Si para la adquisición del derecho es necesaria la inscripción, es decisivo para

el conocimiento del adquirente el momento de presentación de la solicitud de ins-
cripción, o, si el acuerdo necesario según el parágrafo 873 sólo tiene lugar más
tarde, el momento de dicho acuerdo».
La fe pública protege al adquirente tanto a título oneroso como a título gratuito,

pues el artículo anteriormente transcrito no hace dístinciones.3 La protección se
produce siempre que no sean adquisiciones hereditarias. Sin embargo, el
adquirente a título gratuito está obligado personalmente a devolver lo adquirido
en virtud del principio del enriquecimiento indebido. Contra el donatario, pues, no
procede la acción reivindicatoria; solamente se concede una acción personal, lo
que tiene importancia cuando dicho donatario cae en concurso o enajena a título
oneroso. En el régimen prusiano de 1872 sólo se protegía al adquirente a título
oneroso.
f) Rogación
Aunque la inscripción es constitutiva, no es obligatoria. El Registrador, salvo

excepciones, actúa a petición de partes.
g) Prioridad
Funciona a través del Registro la regla prior tempore potior iure. El rango Registral
es negociable y, por tanto, puede ser objeto de permuta, posposición y reserva.
h) Especialidad
En virtud de que el Registro es llevado por fincas, se aplica el principio de

especialidad en forma estricta. Todos los derechos y gravámenes constan de ma-
nera concreta y determinada; sin embargo, se admite la hipoteca solidaria y la
3 Este criterio del Derecho alemán, expresa Roca Sastre, obedece principalmente a la consideración de
que en las adquisiciones por negocio jurídico, el acuerdo real o negocio traslativo es de carácter
abstracto y en el Registro no conste el negocio causal correspondiente. (Op. cit. Tomo I, p. 757).
95
agrupación bajo una sola hoja registral de fincas que, dentro de un mismo distrito,
pertenezcan a un solo propietario.
Se adopta el sistema del numerus clausus. Los derechos reales sujetos a ins-
cripción están taxativamente determinados por la ley. Sólo tienen acceso al Regis-
tro: el dominio, el usufructo, la hipoteca, las servidumbres personales limitadas, el
derecho de tanteo y retracto y las cargas reales.
Las Oficinas del Registro funcionan por distrito y están a cargo de funcionarios
judiciales dependientes del Ministerio de Justicia.
A diferencia de la técnica del folio personal en que los libros del Registro son
llevados por orden de entrada de los documentos. previa confección de índices, el
sistema alemán adopta la técnica del folio real, en virtud del cual a cada finca se le
abre una hoja especial en la que figuran todas las inscripciones relativas a la
misma finca.
A cada finca se le abre una hoja especial compuesta de seis folios o doce
páginas. La primera hace de portada y la última está en blanco.
Cada Hoja Registral se compone de dos partes una parte contiene la descrip-
ción de la finca en plena correspondencia con el Catastro, y la segunda el historial
jurídico de la finca, subdividida en tres secciones destinadas: la primera a la pro-
piedad de la finca y sus mutaciones, la segunda a las cargas y gravámenes no
hipotecarios, y la tercera a las hipotecas y deuda territorial.
Los asientos son sumamente concisos, debido a que se prescinde de la rela-

ción causal.
No obstante la perfección del sistema y su aporte científico al Derecho Hipote-

cario, se le señalan los siguientes defectos:
a) La innecesaria separación entre el negocio causal y el acuerdo real.4
4. «Critícase también, dice Villavicencio a la legislación registral alemana por la artificial separación que
establece entro la causa obligacional o negocio causal, y el acuerdo real, y por la concepción de éste
como negocio jurídico abstracto. Ciertamente, tales complicaciones resultan innecesarias, y constituyen
un medio arbitrario de lograr la seguridad del tráfico inmobiliario, porque la protección el tercer adquirente
de bueno fe, basada en la doctrina de la legitimación de la apariencia registral, conduce a los mismos
resultados sin desnaturalizar el acto. (Op. cit, p. 41). Roca Sastre expresa que equivale a montar un
artificio que constituye una complicación innecesaria, habida cuenta de que ya actúa el principio de la fe
pública registral. (Op. cit., Torno I, p. 169), La distinción ha recibido sólidas críticas fuera y dentro de
Alemania. En Alemania véase a Philips Heck en la Bibliografía foliada.
96
b) Las quiebras que sufre el principio de especialidad.
c) Se asegura que la refinada técnica en materia de conformación de tipos de

hipotecas llegó a provocar una exagerada intensidad del crédito territorial, lo que
ha dado lugar a un perturbador adeudamiento territorial; y
d) La débil relevancia del tercero protegido por la fe pública registral, en la que

se comprende al tercer adquirente a título lucrativo.
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99
100
Capítulo IX
SISTEMA SUIZO
1 . Textos legales
a) Inscripción y consentimiento
b) Legitimación
c) Fe pública
d) Legalidad
e) Tracto sucesivo
f) Especialidad
9) Prioridad
h) Rogación
S. Crítica del Sistema
1. Textos legales
Está reglamentado en el Código Civil del 10 de Diciembre de 1907 que entró

en vigencia el 1 de enero de 1912 y en la Ordenanza del Registro de 22 de
Febrero de 1910.
2 : Rasgos fundamentales
Se inspira en el sistema alemán pero tiene algunas diferencias.
a) Inscripción y consentimiento
Aunque se distingue entre título o acto causal y el acuerdo real, no encontra-

mos la desunión que estos elementos presentan en el derecho alemán, lo cual
significa un abandono del negocio abstracto. «Tratándose de negocios jurídicos
de disposición, expresa Roca Sastre, el sistema suizo distingue, aunque no con el
radicalismo alemán, entre el título o acto causal y el acuerdo real de tradición,
pero con la substancial diferencia de que el Código Civil suizo sigue en el fondo la
teoría del título y el modo, o sea, no adopta la figura del negocio jurídico abstracto
de disposición, sino que el acuerdo transmisivo lo conecta causalmente con el
título, repercutiendo en aquél los vicios de éste. Además, el negocio de disposi-
ción o acuerdo real, no es la tradición romana, sino un requerimiento formal del
disponente dirigido a consentir la inscripción del acto dispositivo unido a la inscrip-
ción correspondiente».
Se adopta la teoría del título y el modo, pero con la importante diferencia de

que se sustituye la tradición por la inscripción. Para la cancelación de un asiento
es suficiente el consentimiento del titular Registral.
101
b) Legitimación
Este principio está contenido en el art. 937, según el cual «tratándose de bie-
nes inmuebles inmatriculados en el Registro de la Propiedad, la presunción del
derecho y las acciones posesorias solamente corresponden a la persona inscri-
ta». Es una presunción iuris tantum, ya que admite prueba en contra.
c) Fe pública
El principio de la fe pública Registral está establecido en el art. 973 según el

cual quien adquiere la propiedad u otros derechos reales fundándose de buena
fe en una inscripción del Registro, será mantenido en su adquisición.
La buena fe en este sistema, a diferencia de la amplitud del alemán, está limi-

tada, ya que se encuentra condicionada a la culpa lata o negligencia. Aunque el
adquirente ignore los vicios de la inscripción, carecerá de buena fe si no los cono-
ce por culpa lata o negligencia, a causa de una falta de diligencia adecuada.
d) Legalidad
Las facultades del Registrador para calificar los actos son más amplias que en
el sistema alemán, pues se extienden al negocio jurídico causal. Contra la califica-
ción puede recurrirse ante la autoridad cantonal.
e) Tracto sucesivo
Se requiere la previa inscripción de la persona a quien haya de perjudicar la

inscripción, y se aplica a todo acto de transmisión, gravamen y extinción.
f) Especialidad
Este principio funciona rigurosamente; sin embargo, se registran algunos ca-

sos de hipotecas solidarias.
g) Prioridad
El orden de preferencia se establece con arreglo a la fecha de presentación

del documento en el Registro. Sin embargo, en materia de hipoteca la prelación
no se determina por la fecha de presentación, sino por el número de la casilla que
ocupe en el Libro Mayor.
El rango es negociable mediante la permuta y reserva de puestos.
h) Rogación
Se hace efectiva mediante la petición o requerimiento de inscripción, excepto

en ciertos casos en que se pueden realizar de oficio los asientos.
102
Son inscribibles solamente los derechos reales determinados específicamente

en la Ley; es decir, se sigue el sistema del numerus clausus.
Los derechos personales sólo pueden obtener cierta protección a través de

las anotaciones preventivas.
Los Registros funcionan por distritos y a cargo de funcionarios cantonales,

denominados Conservadores, generalmente Secretarios de los Ayuntamientos
respectivos.
Este sistema está ordenado por fincas, por la técnica de la foliación real. El
Registro lo forman el Libro Mayor, que es el fundamental, y el Libro Diario y ade-
más los planos, los documentos Presentados, las listas
de inmuebles y colecciones de títulos le acreedores, registro de embargos,

libros de certificaciones, registro de correspondencia, etc.). La modalidad de lle-
var gran cantidad de libros auxiliares, con la finalidad de descargar el Libro Mayor
de los detalles, vicisitudes y cambios de los derechos reales, es elogiada como
muy científica.1 No obstante, se le critica porque complica la labor de información.2
5. Crítica del sistema
La crítica del sistema es de lo más favorable. Ignacio Serrano y Serrano, citado

por José María Chico y Ortíz y Juan Francisco Bonilla Encina,3 resume en la si-
guiente forma sus opiniones:
a) La limitación de los tipos de derechos reales, numerus clausus, o sea, la

admisión de un cierto número de derechos acuñados legalmente, con lo que evita
la recia floración de derechos reales y facilita la calificación Registral.
b) El valor constitutivo de la inscripción, haciendo a ésta de carácter necesario

y basando la misma en el elemento causal del título.
c) Protección real y exacta del tráfico jurídico inmobiliario.
1. Vicente Tur propuso para España una técnica similar a la suiza como el medio más idóneo de simplificar
el Registro de la Propiedad, en RCDI, 14, Febrero 1926, pp. 92 y 93.
2. «Mas ese cuestión, dice Villavicencio, de aligerar el libro principal con base en añadir libros auxiliares,
referencias y pases de uno a otros libros y de dividir los elementos de las relaciones jurídicas, mante-
niendo todo un mecanismo de interrelación en que, para una información completa, se hace precisa la
ayuda de un técnico, no parece otra cosa que simplificar complicando. Los archivos de los Registros de
este tipo resultan excesivamente recargados, requiriendo mucha pericia en su manejo y muy convenien-
te y amplia instalación». (Op. cit., p. 50).
3. Op. cit., Tomo I, p. 144
103
d) Debida coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad.
e) Implantación de un encasillado en forma superior al del derecho alemán,

con lo que se logra claridad y simplicidad del folio y de los asientos.
El sistema ofrece muchas ventajas y es estructurado en base a una técnica

depurada. razón por la cual goza de aceptación en la doctrina moderna. «En el
primer cuarto de siglo, dicen José Luis Lacruz Berdejo y Francisco de Asís Sancho
Rebullida, el régimen alemán de rigurosa separación entre el negocio traslativo y
sus precedentes causales fue considerado como la última palabra de la ciencia, y
sólo objeto de censuras escasas y aisladas. Mas, paulatinamente, la opinión ha
ido inclinándose luego hacia la regulación del Código suizo, que, sin dañar a la
seguridad del tráfico, está más de acuerdo con los imperativos de la Moral y de la
Justicia».4
Inspiró en algunos puntos al sistema hipotecario español, principalmente a la

Reforma del 30 de Diciembre de 1944. La influencia se encuentra en la presun-
ción posesoria del art. 38 de la Ley y en la formulación de los arts. 34 y 36 de la
misma.5

Porrúa, S.A., México, 1970; 2a. ed., p. 235.
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4. Op. cit., P. 39.

5. Roca Sastre: Op. cit., Tomo I, p. 116 y sigts. «La nueva Ley de Reforma Hipotecaria», Separata de la
Revista de Legislación..., p. 24 y sigts.; y Chico y Bonilla; Op. cit., Tomo I, p. 147.
104
ESCOBAR FORNOS, lván. Sistemas Registrales. Cuadernos Notariales, 94, Pu-
blicaciones de la Universidad Notarial de Argentina; p. 13 y sigts,
GIMENEZ ARNAU, Enrique. Tratado de Legislación Hipotecaria. Ediciones Espa-
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Civil. Publicaciones del Ministerio de Justicia, Madrid, 1948; t. I, p. 149 y sigts.
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liaria, Publicaciones del Ministerio de Justicia, Caracas, 1964; pp. 107 a 144.
MORELL Y TERRY, José. Comentarios a la Legislación Hipotecaría. Madrid, 1925
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Hipotecaria. Indice General Alfabético
de la Obra. Madrid, 1943; t. II, p. 1038).
ROCASASTRE, Ramón María. La Nueva Ley de Reforma Hipotecaria. Madrid,
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105
106
Capítulo X
SISTEMA AUSTRALIANO
1. Fuentes
a) Inmatriculación
b) El título
c) Transacciones posteriores
d) Legitimación
e) Fe pública
f) Legalidad
g) Seguro inmobiliario
1. Fuentes
Se le denomina también Sistema del Acta Torrens, pues su creador fue el irlan-
dés Sir Robert Richard Torrens, quien ocupó los cargos de Director de Aduanas
de Australia del Sur, Tesorero y Registrador General. En este último cargo, pudo
apreciar las dificultades que presentaba el régimen inmobiliario inglés en su apli-
cación a dicha colonia.
Siendo diputado por Adelaida presentó al Parlamento un proyecto de reforma,

que fue aprobado por ambas Cámaras y sancionado por el Gobernador General
el 27 de enero de 1858, entrando en vigencia el 1 de julio de 1858 bajo el nombre
de Real Property Act, modificada posteriormente en 1886 y 1893.
Se sostiene que el sistema se inspira en las disposiciones establecidas para el

Registro Naval por la Ley de la Marina Mercante inglesa. Otros opinan que está
inspirado en el sistema hipotecario alemán. «Lo históricamente comprobado, ex-
ponen los doctores Villavicencio, es que este sistema registral surge libre de ante-
cedentes jurídicos, como una medida práctica para resolver una necesidad senti-
da en un país cuyas condiciones eran peculiares y que fue genial creación de la
mente de un hombre, libre también de antecedentes o prejuicios jurídicos».1
a) Inmatriculación
La inmatriculación es el ingreso de las fincas al Registro y marca el momento

de aplicación del sistema. Es una operación importante y de las más complicadas.
Sin embargo, realizada la inmatriculación, las operaciones posteriores sobre la
finca se simplifican extraordinariamente.
1. Op. cit, p. 65.
107
Se estableció, en un principio, como voluntaria la inmatriculación, de suerte
que los propietarios podían acogerse libremente al nuevo sistema o seguir suje-
tos al régimen anterior; únicamente era necesaria para los terrenos que se com-
praban a la Corona o a los concedidos por ésta con posterioridad a la vigencia del
sistema.
La inmatriculación va precedida de numerosos trámites que tienden preferen-

temente a la identificación de la finca y a la notificación de los interesados con el
objeto de que puedan oponerse a la inscripción.
Los trámites son los siguientes:
1) Solicitud del interesado. La solicitud se dirige al Registrador General, ha-

ciendo uso de fórmulas impresas que pueden adquirirse con facilidad, y se acom-
paña con los títulos de propiedad, el plano de la finca expedido por un agrimensor
y una libranza para los gastos y honorarios de inscripción.
2) Calificación. Una vez recibida la solicitud, se procede a su examen por los

asesores juristas y topógrafos. El Registrador y dos comisarios resuelven si es o
no admisible la inmatriculación.
3) Notificación y plazos de oposición. Admitida la solicitud, se hacen notificacio-

nes a los colindantes y se publican edictos en los diarios oficiales y particulares,
con la finalidad de que dentro del plazo señalado puedan oponerse a la inscrip-
ción las personas que crean tener algún derecho sobre el inmueble.
4) Inmatriculación. Si no se hace oposición, o bien ésta es rechazada por el

Tribunal competente, el Registrador procede a la inmatriculación, redactando pre-
viamente el título de propiedad, del que se hacen dos ejemplares, de los cuales
uno se incorpora al Registro que pasa a constituir el llamado Libro-Registro y el
otro se entrega al solicitante.
b) El título
El título de propiedad se expide en nombre del Estado. Es como si éste conce-

diera la propiedad de nuevo, desligándola por completo del titular anterior. La
adquisición es considerada como originaria, sin más garantía que la del Estado
concedente del derecho.
Este título es considerado como irrevocable e inatacable. «La acción

reivindicatoria, dice don Jerónimo González, contra el titular del certificado de pro-
piedad, no se puede ejercitar más que excepcionalmente en los casos de
inmatriculación fraudulenta, error en los linderos, ejecución por un acreedor hipo-
tecario o por un arrendador, y, en fin, cuando la acción proviene de un propietario,
portador de un certificado de título anterior”.2
2. Op. cit., Tomo I, pp. 80 y 81.

108
c) Transacciones posteriores
El certificado del título que se entrega al propietario de la finca inmatriculada es

un título jurídico real.3 La entrega del título equivale a la entrega de la propiedad
del inmueble. Como consecuencia de ello, una vez inmatriculada la finca, las tran-
sacciones se realizan con gran facilidad pues es suficiente que los contratantes
llenen un impreso oficial apropiado al contrato que se celebre (compraventa, ce-
sión, hipoteca, etc.), enviándolo al Registrador junto con el certificado del título y
una libranza por el importe de los gastos. El Registrador, previa calificación, expide
un nuevo título al adquirente en caso de enajenación, o bien hace constar en él la
existencia del gravamen, en su caso.
Cuando el propietario quiere enajenar o gravar su finca fuera del territorio de la

colonia, obtiene un certificado de la hoja registral respectiva, cuya expedición cie-
rra el Registro, pudiendo vender o hipotecar la finca sin necesidad de inscripción,
con tal que se haga constar al dorso de dicho certificado.
d) Legitimación
El certificado del título produce plena prueba de la existencia y pertenencia del

derecho a favor del titular inscrito; en consecuencia, los tribunales deben admitirlo
como prueba concluyente de que la persona designada en él es el titular del
derecho. Este principio juega con más intensidad que en cualquier otro sistema.
e) Fe pública
El sistema australiano concede una importante protección a quien, confiado en

el Registro, adquiere de buena fe y a título oneroso. Esta persona, en virtud de la
fe pública, adquiere no sólo a la situación jurídica de la finca, sino también a los
datos físicos o de hecho.
f) Legalidad
Debido a los importantes efectos de la inscripción, se impone el principio de

legalidad. El Registrador hace uso de su función calificadora no sólo en el momen-
to de la inmatriculación, sino también en los actos posteriores inscribibles. Juristas
y topógrafos colaboran con el Registrador en esta función.
3. «Su misión, dice Sanz Fernández, no es simplemente la de mostrar al exterior el contenido del Registro
o la existencia de determinados derechos reales sobre inmuebles. El titulo incorpora así el inmueble
mismo, de modo que la tenencia del título equivale a la del inmueble y las negociaciones del mismo
producen los mismos efectos que si se hubieron hecho directamente con aquél. La función del título de
dominio es, pues, análoga a la que en nuestro derecho tienen los resguardos de Almacenes generales
de depósito”. (Instituciones..., Tomo l., p. 109)
109
g) Seguro inmobiliario
Para reparar el daño que puede sufrir el verdadero propietario en virtud de la

inatacabilidad del título expedido por el Registro, existe un seguro inmobiliario. El
fondo del seguro se va formando mediante el pago de unas primas a cargo del
que solicita la inmatriculación y consisten en el 2 por 1000 del valor de la finca.
3: Organización del Registro
El Registro es llevado por fincas. A cada una se le abre una hoja. Es por esto
que rige el principio de la especialidad. Hay un solo Registro para todo el país, a
cargo de un Registrador General que es un funcionario administrativo. Colaboran
con él numeroso personal de asesores jurídicos, geómetras, topógrafos, etc.
Hay un Libro-Registro, que se forma con los duplicados de los títulos de domi-
nio que obran en la oficina; un Libro-Diario, donde se anotan por orden cronológico
los títulos presentados; y Libros-Auxiliares.
Es el sistema más discutido. Ofrece las siguientes ventajas: la completa segu-

ridad para las adquisiciones de inmuebles y derechos reales sobre los mismos;
simplicidad y economía de gastos en la contratación inmobiliaria; disminución de
litigios y una valoración justa del inmueble en el mercado. La doctrina señala las
siguientes desventajas o defectos: la expoliación que puede sufrir el verdadero
propietario debido a la inatacabilidad del título; el desenvolvimiento de la contrata-
ción inmobiliaria por cauces puramente privados, sin control notarial, lo que puede
proporcionar serias sorpresas a las partes, desconocedoras de la materia jurídi-
ca; la centralización en un solo Registro, que puede provocar congestión e irregu-
laridad en la marcha de la oficina, donde las transacciones son numerosas.
Autores como Sanz Fernández4 y Roca Sastre5 consideran a este sistema como
propio para los países coloniales y no recomendable para los países europeos
con grandes complejidades en las relaciones jurídico-reales,
El sistema se aplica en algunos Estados de Norteamérica.6

5. Op. cit., Tomo I, p. 128, 5ª. Ed.
6. En Virginia, Washington, California, Colorado, Illinois, Massachussetts, Minnesota, New York, Ohio y
Oregón. Es importante advertir que el fracaso de los sistemas de publicidad y el subdesarrollo del
notariado le han abierto las puertas al denominado seguro de título, title insurance, administrado por
prósperas compañías que manejan grandes capitales e incluso tienen sus Registros privados. Por medio
del seguro de título se garantiza al adquirente contra los defectos, ya existentes, del título de su
transmitente que pudieran privarle de su derecho. La seguridad de las transmisiones, pues, descansa
en dicho seguro de título y no en una organización científica y técnica del Registro y del Notariado. Se ha
sustituido al Registro y al Notariado por las compañías que se dedican al negocio de seguros. Poco o
nada de éxito puede tener el seguro de título en los países que entregan la seguridad de la contratación
inmobiliaria a un buen sistema de Registro y de Notariado.
110
También se extendió a varios países africanos y a ciertas regiones del Brasil.
En República Dominicana rige desde 1920, bajo el nombre de Ley de Registro

de Tierras. En este país ha logrado éxito.7
Los doctores Villavicencio sostienen que el estudio y valoración del régimen

dominicano, dentro del Derecho Registral Latinoamericano, reviste extraordinaria
importancia y, en algunos países y circunstancias concretas, resultaría quizá más
provechoso que el de los sistemas clásicos europeos. No obstante, advierten el
peligro, pues es arma de dos filos, por lo cual recomiendan estudiar bien las dos
caras de la moneda en cada caso en que se prolonga su aplicación, ya que sus
grandes ventajas suelen constituir, dependiendo del medio en que se aplique, sus
grandes defectos.8
En 1890 en España el Conde de San Bernardo propuso al Congreso un siste-

ma inspirado en el australiano, pero no fue aprobado. El sistema de las provincias
españolas en Africa sí recibió inspiración australiana.
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7. Para profundizar sobre el sistema y aplicación del mismo en República Dominicana, consúltese la obra
de Bonilla Atiles “Legislación de tierras dominicanas. El sistema Torrens”. Véase Bibliografía.
8. Op. cit., pp. 472 y 473.
111
de 1959, p. 1 y sigts. RCDI. Nos. 370-371. Marzo-Abril de 1959, p. 145 y sigts.
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113
114
Capítulo XI
SISTEMA ESPAÑOL
1. Textos legales
2. Principios hipotecarios en que descansa
a) Inscripción
b) Rogación
c) Legalidad
d) Publicidad -legitimación y fe pública-
e) Especialidad
f) Tracto sucesivo
g) Prioridad
3. Títulos inscribibles
1. Textos legales
El sistema está contenido básicamente en la Ley Hipotecaria de 8 de Febrero

de 1946 y en el Reglamento Hipotecario dictado por Decreto del 14 de Febrero de
1947. Ambos cuerpos de leyes son extensos. La Ley contiene trece títulos, tres-
cientos quince artículos, diez disposiciones transitorias y una disposición final. El
Reglamento contiene quince títulos, seiscientos veinticuatro artículos y veintidós
modelos de asientos, notas y certificaciones. También existe una legislación com-
plementaria que afecta el sistema.
2. Principios hipotecarios en que descansa
a) Inscripción
El dominio y los demás derechos reales se constituyen fuera del Registro si-
guiendo la teoría del título y el modo,1 y la inscripción no hace más que recoger
esos derechos para su publicación y perjuicio de terceros. Es decir, la inscripción
es por regla general declarativa. No obstante, existen varias excepciones, entre
las que se pueden citar la hipoteca2 y el derecho de superficie. 3
En torno a la influencia de la Ley Hipotecaria sobre la mencionada teoría se

han formulado diversas opiniones. Unos sostienen, encabezados por La Rica,4
que la inscripción es un sucedáneo de la tradición. Parten de la distinción entre
propiedades inscritas, regidas por la Ley Hipotecaria, y no inscritas, regidas por el
Código Civil. La transferencia de la propiedad inscrita se perfecciona por la ins-
1. Arts. 609 y 1095 C.

2. Arts. 1875 C., 145 y 159 de la Ley Hipotecaria.
3. Art. 16 del Reglamento.
4. «Valor de la inscripción”. RCDI., 240, Mayo 1948, p. 273 y sigts.
115
cripción y no es necesario que se justifique la tradición. La propiedad no inscrita
se transmite mediante el título y la tradición. Hay quien opina (Villares Pico) que la
inscripción es un modo de adquirir distinto y superior a la tradición. 5
Es de hacer notar que existe una fuerte corriente doctrinal y legislativa que
favorece la inscripción constitutiva.
Por otra parte, la inscripción, por regla general, es voluntaria, pero la ley tiene
sus recursos en perjuicio de terceros y la inadmisión por los Juzgados, Tribunales
y oficinas del Estado de los documentos o escrituras que no se hayan registrado.6
Se presentan varios casos de inscripción obligatoria, entre otros, el patrimonio fami-

liar7 y las fincas y derechos que resulten de la nueva ordenación de la propiedad,
regulada por la Ley de Concentración Parcelaria del 8 de noviembre de 1962.
b) Rogación
El registrador sólo extiende los asientos en los libros a petición de parte intere-
sada y, excepcionalmente, se le impone cierta actuación de oficio; como por ejem-
plo, en el caso de la hipoteca legal en garantía de la dote estimada en bienes
inmuebles, en la anotación preventiva que se practica cuando se presentan títulos
contradictorios sobre la misma finca.8
La petición de inscripción se puede hacer expresamente por escrito o verbal-

mente, o bien puede aparecer en forma tácita, y, una vez iniciado el procedimien-
to, no necesita de nuevo impulso para que el Registrador practique o niegue la
inscripción.9 La presentación de los títulos se puede hacer personalmente o por
correo. Cuando se hace por este medio, el registrador no está obligado a practi-
car el asiento de presentación. Sin embargo, podrá presentarlos y despacharlos,
o devolverlos, o conservarlos en su archivo a disposición de quien tenga derecho
a ellos.10 Tan luego se le presenta el título, el Registrador debe hacerlo constar en
el Diario. La doctrina discute si se puede negar la presentación de un título cuya
inscripción sea notoriamente improcedente. Roca Sastre, 11 González y Martínez,12
Sanz Fernández,13 Lacruz Berdejo,14 Morell y Terry15, creen que puede hacerse; en
cambio, Pérez González y Alguer16 opinan que debe presentarse en el Diario, sin
perjuicio de negarla posteriormente, si así lo decide.
5. Curso de Conferencias, 1951-52. Centro de Estudios Hipotecarios. Estudio cit., p. 71 y sigts. La
posesión y el Registro». RCDI. 230-231, Julio-Agosto, 1947, p. 409 y sigts.
6. Art. 313 de la Ley Hipotecaria.
7. Ley 15 de julio de 1952.
8. Arts. 171 de la Ley y 426 del Reglamento.
9. Jerónimo González: Op. cit., Tomo I, p. 457; Lacruz Berdejo: Op. cit. p. 351.
11. Op. cit. Tomo II, p. 192 y sigts.
12. Op. cit. Tomo I, p. 444.
13. Instituciones... Tomo II, p. 477 y sigts.
14. Op. cit. P. 350.
15. Op. cit. Tomo IV, p. 608 y 609.
16. Op. cit. Vol. I, p. 164.
116
Según Roca Sastre,17 el principio de rogación se fundamenta en el hecho de
que el Registro de la Propiedad es una institución pública, pero al servicio inme-
diato de los particulares o de los entes públicos como tales.
Están legitimados para pedir la inscripción el transmitente y el a•Adquirente

del derecho y, en general, todos los que tengan interés en asegurarlo (acreedo-
res, fiadores, albaceas, etc.).
La petición se puede hacer personalmente o por medio de representante vo-

luntario o legal.
Se prohibe a los oficiales, auxiliares dependientes del Registro presentar títu-

los en su carácter de representantes.18
Una parte de la doctrina estima, con base en la voluntariedad de la inscripción,

que es procedente el desistimiento de la registración;19 y otra niega esa facultad
por considerar que el procedimiento, una vez iniciado a petición de parte, se im-
pulsa20. La nueva redacción del art. 105 del Reglamento21 es favorable a la tesis
del desistimiento.
Se reconoce el derecho de desistir cuando el título es devuelto al interesado

para que pague el impuestos correspondiente o para que subsane el defecto
señalado. En ambos casos, va implícita la facultad de no presentarlo nuevamente
en debida forma.22
c) Legalidad
El Registrador, bajo su responsabilidad, examinará si los títulos presentados

reúnen los requisitos exigidos por la ley para su inscripción. En esta función, deno-
minada calificadora, actúa con independencia y sin posibilidades de consultar con
su superior jerárquico. Tampoco la puede delegar.
De conformidad con el art. 18 de la Ley, el Registrador tiene facultad para

calificar la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase,
así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos
17. Op. cit. Tomo II, p. 136.

19. Lacruz Berdejo: Op. cit..., pp. 352 y 353. También Morrell se pronuncia a favor del desistimiento, Op. cit.
Tomo IV, p. 613.
20. Sanz Fernández (Instituciones..., Tomo II, pp. 84 y 85) y Ventura Traveset (“Existe el desistimiento en
nuestro sistema hipotecario”, RCDI, 213, Febrero 1946, p. 117 y sigts.). Roca Sastre también rechaza el
desistimiento, por considerar que, si es cierto que la inscripción es voluntaria, una vez solicitada y
extendido el asiento de presentación, ya no puede el interesado renunciarla, pues esta renuncia no es
trámite previsto en el procedimiento de inscripción, a diferencia de los trámites regulados en la Ley de
Enjuiciamiento Civil, los cuales pueden ser objeto de desistimiento; sin embargo, reconoce excepciones.
(Op. cit. Tomo II, p. 131 y sigts.).
21. Reforma de 17 de marzo de 1959.
22. Arts. 19 y 255 de la Ley, 105 y 434 del Reglamento.
117
contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos
del Registro.
Como puede observarse, el Registrador tiene amplias facultades para exami-

nar la forma y el fondo de los títulos. Es por esto que don Jerónimo González,
decía: “En nuestro sistema se ha desenvuelto en tan desmedidas proporciones
que abarca todo lo divino y lo humano”.23 No obstante, sólo cuenta con dos ele-
mentos para calificar: el título y los asientos del Registro.
Además de las escrituras públicas, están sujetos a calificación los documentos

judiciales y administrativos, pero la facultad del Registrador para examinar dichos
documentos es restringida.
De conformidad con el art. 99 del Reglamento, la calificación de la documenta-

ción judicial se limitará: a) a la competencia del juzgado o Tribunal; b) a la con-
gruencia del mandato con el procedimiento o en que se hubiere dictado; c) a las
formalidades extrínsecas del documento; d) a los obstáculos del Registro.
El principio está regulado en los arts. 18, 19, 65, 66 y 99 a 102 de la Ley y 98 a
136 del Reglamento y otros.
En cuanto a la naturaleza de la función calificadora, la doctrina dominante la

considera como un acto de jurisdicción voluntaria, a¡ evo haber contienda inter
partes.24 Otro sector la asemeja a la contenciosa25 y para otros es una función
administrativa.26
El distinguido jurista español, JOSE MARIA CHICO ORTIZ, más ha profundiza-

do en el estudio del principio de legalidad, la considera como jurisdicción especial
(registral o hipotecaria), que teniendo contactos con la administrativa, la judicial y
la voluntaria presenta caracteres propios.27
El Registrador, previo examen del título, puede pronunciarse en tres sentidos:

1) inscribir el título; 2) suspender la inscripción; 3) denegar la inscripción. Si se
23. Op. cit. Tomo I, p. 437.

24. Entre otros, Jerónimo González: Op. cit., Tomo I, p. 435; Roca Sastre: Op.. cit., Tomo II p. 247; y Sanz
Fernández, Instituciones, Tomo lI, p. 151.
25. J. Romani Calderón: «Carácter de la función calificadora. ¿Es de naturaleza judicial o administrativa? -,
RCD1, 26, Febrero, 1927, p. 81 y sigts.; A. Gallardo Rueda., «El Registrador de la Propiedad y la
Seguridad Jurídica” Curso de Conferencia, 1951, Centro de Hipotecarios, p. 158. Derecho Civil y Dere-
cho Hipotecario. Información jurídica, 1950 (Separata); Ramón de la Rica y Arenal: «Comentario el nuevo
Reglamento Hipotecario. Modificaciones”, Publicaciones del Colegio Nacional de Reotradores de la
Propiedad, 1949, 2ª. parte, p. 166.
26. Entra otros, Romani Puigdengolas: Introducción al estudio del sistema hipotecario. Barcelona, 1887,
pp. 6 y 9; J. López Mendel. “Teoría del Registro de la Propiedad como servicio público», RCDI, 364-365,
Septiembre-Octubre 1958, p. 601 y sigts.; y J. González Pérez: «Naturaleza del procedimiento registral”
RCDI, 256, Septiembre 1949, p. 575 y «La impugnación de los actos registrales, RCDI, 328-239. 1955, p.
513 y sigts.
27. “Presente y Futuro del Principio de Calificación Registral». RDR. Año 1, No. 1, 1974, p. 32 y sigts. Teoría.
Práctica Y Fórmula de la Calificación Registral. Madrid, 1977, p. 57 y sigts.
118
decide por lo primero, extenderá el asiento y contra este pronunciamiento no hay
recurso. Acordará la suspensión cuando encuentre faltas subsanables, y dene-
gará la inscripción cuando sean insubsanables.
La vigente Ley Hipotecaria, a diferencia de la de 1861, de toda definición o

concepto de falta, y en el art. 65 se limita a decir que para distinguir las faltas
subsanables de las insubsanables y o no, en su consecuencia, la anotación pre-
ventiva a que se refiere este artículo, atenderá el Registrador tanto al contenido
como a las formas y solemnidades del título y a los asientos del Registro con él
relacionados.
La falta subsanable impide provisionalmente la inscripción; el interesado, du-

rante la vigencia del asiento de presentación, subsanar el defecto, y, mientras
tanto, pedir la anotación preventiva del título.
La falta insubsanable impide la inscripción con carácter definitivo, sin que se

pueda hacer la anotación preventiva.
Contra la suspensión o denegación se puede recurrir gubernativamente ante

el Presidente de la Audiencia Territorial Contra la resolución de dicho funcionario
pueden apelar los interesados o el Registrador ante la Dirección General de los
Registros y del Notariado.
Además de las partes interesadas, están legitimados para recurrir gubernati-

vamente, el Fiscal de la respectiva audiencia cuando se trate de suspensión o
negativa a inscribir documentos expedidos por la autoridad judicial, pero solamen-
te en los asuntos criminales o civiles en los cuales deba ser parte con arreglo a las
leyes; el Notario autorizante del título, en todo caso; y también se podrá recurrir
contra la calificación del Registrador a efectos exclusivamente doctrinales, aun
cuando se hubieren inscrito los documentos calificados en virtud de subsanación
de los defectos alegados en la nota por el Registrador. 28
Se puede impugnar la calificación del Registrador por la vía judicial, después

de interpuesto el recurso, o desde fuego. Las resoluciones dictadas en la vía
gubernativa no producen cosa juzgada, y por lo tanto no impiden ni prejuzgan las
resoluciones de la vía judicial.
d) Publicidad -legitimación y fe pública-
La publicidad registral puede ser formal o material.
La publicidad formal regula los medios de acceso al contenido del Registro y

tiende a crear un estado de cognocibilidad general. Se logra a través de tres
medios: a) mediante exhibición de los libros a las personas, interesadas; 29 b)
28. En nuestro sistema no se concede el ocurso por ese motivo.
29. Art. 222 de la Ley.
119
extendiendo el Registrador certificaciones a los interesados;30 y c) mediante sim-
ples notas informativas, sin garantías.31
La publicidad material presenta dos aspectos: uno negativo, y el otro positivo.
El aspecto negativo está contemplado por el art. 32 de la Ley que dice: «Art.
32. - Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles,
que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no
perjudican a terceros».
El aspecto positivo juega a través de dos presunciones: 1) la presunción iuris

tantum de que el Registro es exacto mientras no se demuestre lo contrario (princi-
pio de legitimación); y 2) la presunción iuris et de iure, para proteger al tercero
Registral (principio de fe pública).
A diferencia de las leyes y reformas anteriores, la actual ley formula en forma

correcta y expresa el principio de legitimación. Está consagrado en el art. 38, inc.
lo. que dispone que a todos los efectos legales se presumirá que los derechos
reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determi-
nada por el asiento respectivo y que de igual modo se presumirá que quien tenga
inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales, tiene la posesión de los
mismos; en el art. 1, inc. 3, que establece que los asientos del Registro están bajo
la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se
declare su inexactitud en los términos establecidos en la ley; y en el art. 97 que
dice que, cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho
asiento se refiera.
El principio de legitimación tiene varias aplicaciones o consecuencias; unas

son sustantivas, y otras procesales.
Además de sus aplicaciones sustantivas, el principio es llevado al campo pro-

cesal donde tiene importantes consecuencias. La presunción de exactitud a favor
del titular inscrito se manifiesta en la triple posición procesal que puede asumir: a)
como demandante, el Titular inscrito puede ejercitar las acciones reivindicatoria,
negatoria y confesoria, con sólo aportar como prueba la correspondiente certifica-
ción registral. También puede ejercitar las acciones reales procedentes de los
derechos inscritos en la vía sumaria establecida en el art. 41 de la ley contra
quienes, sin título inscrito, se opongan a dichos derechos o perturben su ejercicio,
siempre que por certificación del Registro se acredite la vigencia, sin contradicción
alguna, del asiento correspondiente; b) como demandado, goza de la misma pre-
sunción de exactitud; c) como tercerista (tercería registral), tiene una posición
ventajosa. En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio con-
tra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo proce-

120
dimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas,
en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propie-
dad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta
de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no
ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que
aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada
su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y
para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuan-
to a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.
El principio de fe pública está consagrado en el art. 34 de la Ley y se comple-

menta con los arts. 29, 31, 32, 37, 40, 76 y 220 de la misma.
El art. 34 dice: “Art. 34. - El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso
algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para
transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su dere-
cho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siembre mientras no se pruebe que cono-

cía la inexactitud del Registro”.
La Ley vigente, a diferencia de la de 1861, no definió la figura del tercero y se

limitó a señalar sus requisitos: buena fe, título oneroso, adquisición del titular registral
e inscripción del título del tercero. En torno a la relación entre los artos. 32 y 34 de
la Ley últimamente ha surgido una encendida polémica que ha dividido a los auto-
res, adhiriéndose unos a la denominada tesis monista y otros a la dualista.
La polémica tiene importancia teórica y práctica, por cuanto en la interpreta-

ción y aplicación del art. 32 pone en pugna el principio latino de inoponibilidad (art.
32) y el germánico de la fe pública (art. 34).
Los partidarios de la tesis monista estiman que sólo existe un tercero: el del art.
34, y que al del art. 32 se le deben exigir, para su protección, los requisitos seña-
lados en aquél. Roca Sastre, visible y entusiasta defensor de esta tesis, sostiene
que el tercero hipotecario, único en el sistema español, incluso el que indica el art.
32, debe reunir todos, absolutamente todos, los requisitos o circunstancias exigi-
dos por el art 34 inc.1.32
En este grupo podemos citar, entre otros, a don Jerónimo González 33 y Sanz
Fernández. 34 Ultimamente se adhirió a la tesis unitaria Rica y Maritorena. 35
32. Op. cit., Tomo I, p. 613 y sigts. “El problema de la relación que respecto del Art. 34 de la Ley Hipotecaria
guarda el Art. 32 de la misma”, RCDI, 446-447, Julio-Agosto, 1965, p. 781 y sigts.
33. Op. Cit. Tomo I, p. 384.
34. Instituciones, Tomo 1, pp. 411 y 412.
35. “Algo más sobre el tercero en la ley hipotecaria» RCDI, 478, Mayo-Junio, 1970, p. 703 y sigts.
121
Por el contrario los partidarios de la tesis dualista pretenden darle autonomía al
art. 32 frente al 34. Hablan de un tercero latino (art. 32) y de un tercero germánico
(art. 34). El primero, se defiende de un título no inscrito. El segundo, frente a
titularidades claudicantes. La distinción tiene consecuencias prácticas que se tra-
ducen en los requisitos que debe tener el tercero para su protección. Con relación
a éstos, los autores de esta tesis discrepan. Núñez Lagos, líder de la tesis dualista,
sostiene que al tercero del art. 32 le basta para ser protegido con inscribir.36 No
necesita del respaldo de la inscripción previa, de la onerosidad ni de la buena fe.37
Lacruz exige la buena fe y el título oneroso, y dentro del juego actual del art. 32
prescinde de la previa inscripción como requisito para proteger al inmatriculante
eh el supuesto de. la doble venta.38 Amorós Guardiola opina que no se necesita la
previa inscripción, por lo que el inmatriculante queda protegido de lo no inscrito.
Sin embargo, exige la buena fe.39
José Alonso Fernández40 y Francisco del Hoyo,41 en cuyos estudios se encuen-

tran los precedentes de la tesis dualista, opinan que al inmatricuiante lo protegen
los arts. 32 de la ley y 1473 C., es decir, no exigen la previa inscripción como
requisito para que opere la protección.
Están fuera de la protección de la fe pública, entre otros casos, los derechos

personales y las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y
especial.42
e) Especialidad
Este principio obedece a la necesidad de determinar con exactitud los dere-

chos que ingresan al Registro y se extiende: a) a la determinación de la finca, para
lo cual es preciso hacer constar su naturaleza, situación, linderos, medida, nom-
bre y número;43 b) a la determinación del derecho, para lo cual sé hará constar su
naturaleza, extensión, condiciones y su valor, si resulta del título; 44 c) a la determi-
nación de los sujetos, para lo cual deben consignarse los datos necesarios para
su identificación.45
36. Los partidarios de las dos posiciones aceptan a la inscripción del título del tercero como requisito
indispensable para su protección.
37. «El Registro de la Propiedad Español, Estudio cit., RCDI. 251. p, 239 y sigts. Tirso Carrertero García
participa de la misma opinión de Núñez Lagos. (Retorno al Código Civil», RCDI, 440-441, Enero-Febrero
1965, p 75 y sigts.).
38. Op. Cit. 213 y sigts., y 233, 234 y 235.
39. “La buena fe en la interpretación de los problemas hipotecarios” RCDI, 463, Noviembre Diciembre.
1967. p 1523 y sigts.
40. «La inmatriculación, de fincas mediante el título público de su adquisición». RCDI, 204, Mayo 1945, pp
315 y 316.
41.Otra vez el concepto de tercero RCDI 256 Septiembre 1949, p 566,
43. Arts. 9 inc. 1 de la Ley y 51 inca. 1, 2, 3 y 4 del Reglamento.
44. Art. 9 inc. 2 de la Ley.
45. Arta. 9 inc. 4 y 51 inc. 9 del Reglamento.
122
Si el derecho pertenece a varios titulares, debe precisarse con datos matemá-
ticos la participación que corresponda a cada uno de ellos.46
f) Tracto sucesivo
Este principio está regulado fundamentalmente en el art. 20 de la Ley. Los

incisos 1 y 2 de dicho artículo establecen el requisito de la previa inscripción, y
dicen así: «Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan,
graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles,
deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otor-
gue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la

que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscrip-
ción solicitada».
La previa inscripción es una condición para inscribir el acto de transmisión y no

un requisito para disponer. El propietario puede enajenar aunque no tenga inscri-
to su derecho, pero para inscribir el título del adquirente se requiere la previa
inscripción del disponente.47
El principio tiene, pues, carácter formal.
Sin agotar los casos en los incisos 4, 5 y 6 del citado artículo se señalan las
modalidades que puede tomar el tracto y lo que la doctrina denomina tracto abre-
viado. Dicen así:
«No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandata-

rios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter
temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses aje-
nos en la forma permitida por las leyes.
«Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos
otorgados por los herederos: Primero. Cuando ratifiquen contratos privados rea-
lizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste.
Segundo. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro
indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de
expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que
así constare. Y tercero. Cuando se trate de testimonios de autos de adjudicación
o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud
de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito
a favor del causante.

47. Roca Sastre: Op. cit. Tomo lI, p. 313 y sigts.; Lacruz Bardejo: Op. cit., p. 341.
123
Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de
algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél
correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios,
pero haciéndose constar en ellas las transmisiones realizadas».
g) Prioridad
La preferencia de los derechos reales, ya sea de rango o excluyente, se deter-

mina por la fecha de presentación de los títulos al Registro, la que se hace constar
en el Diario y en el asiento de inscripción (Prior tempore, potior iure). La doctrina
considera que no está claramente formulado y que resulta de los arts. 17, 24, 25
y 248 de la Ley.
En el art. 17 de la Ley se establece el cierre del Registro a los títulos incompa-

tibles con el inscrito. Dice así: «Art. 17. - Inscrito anotado preventivamente en el
Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de
los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse
ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el
cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco

inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el
término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo
asiento».
Se acepta la posposición y permuta de rango de los derechos compatibles y

los efectos de la reserva se logran a través de la posposición de la hipoteca con-
templada en el art. 241 del Reglamento.
3. Títulos inscribibles
Se estima que el Registro Español es de títulos y no de derechos.48 No obstan-

te una parte de la doctrina sostiene que es de derechos reales y no de títulos.49
El art, 2 de la ley establece una lista de los que se inscribirán en el Registro.

Dice así. «Art. 2. - En los Registros expresados en el artículo anterior, se inscribirán:
«Primero. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o

de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
48. Núñez Lagos: “El Registro de la Propiedad Español», Estudio cit., P. 144; Roca Sastre: Op. cit., Tomo lI,
p. 558; Hernández Gil: Op. cit., p. 119; La Rica y Arenal: «Dualidad legislativa de nuestro régimen
inmobiliario” RCDI, 269, Octubre 1950, P. 635 y sigts. y otros.
49. Mariano Hermida Linares: El Derecho Inmobiliario Español. Los Modos de Adquirir y el Registro de la
Propiedad. Problemas Fundamentales de Derecho Inmobiliario Registral. Centro de Estudios Hipoteca-
rios, -Madrid, 1973, p. 55 y sigts.
124
«Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifi-
quen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, cen-
sos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
«Tercero. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes

inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro
o de invertir su importe en objeto determinado.
«Cuarto. Las resoluciones judiciales en que se imponga la pena de interdicción

civil o se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento
y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en
cuanto a la libre disposición de sus bienes.
«Quinto. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período

de más de seis años, o aquellos en los cuales se hayan anticipado las rentas de
tres o más, o cuando, sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiere con-
venio expreso de las partes para que se inscriban.
«Sexto. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales

que pertenezcan al Estado o a las Corporaciones civiles o eclesiásticas, con suje-
ción a lo establecido en las leyes o reglamentos».
Esta lista no es limitativa, pues se considera que se sigue el sistema del numerus
apertus.50
No han faltado resoluciones de la Dirección de los Registros que limiten la

aplicación de aquel sistema.
El Registro que es llevado por fincas siguiendo la técnica de la foliación real,

está a cargo de un funcionario denominado Registrador, que ingresa al Cuerpo
de Registradores mediante oposición. El nombramiento se hace por el Ministerio
de Justicia.
Existe una sana y prudente descentralización de los Registros y se permite la

creación de nuevos Registros o la división de los existentes, creando dos en don-
de sólo había uno.
Los Registradores perciben los honorarios que se establezcan en su arancel,

que será aprobado por el Ministerio de Justicia y costearán los gastos necesarios
para el funcionamiento y conservación de los Registros.51

125
El Registro de la Propiedad se lleva en libros foliados y visados por la autoridad
judicial. De conformidad con el art. 362 del Reglamento en los Registros se llevan
los siguientes libros y cuadernos:
Libro de inscripciones.
Diario de las operaciones del Registro Libro de incapacitados.
Indice de fincas (rústicas y urbanas) e Indices de personas. Diario de honora-
rios. Libro de estadísticas. Libro de anotación de suspensiones de manda-
mientos judiciales dictados en causa criminal y de embargos administrativos
por débito a la Hacienda Pública.
Inventario; y
Los libros y cuadernos auxiliares que lo s Registradores juzguen convenientes
para sus servicios.
Se consideran libros principales los de Inscripciones, el Diario, los de Incapaci-

tados y los de anotaciones por causa criminal o débitos a la Hacienda. Los demás
son accesorios.
Los Registros de la Propiedad dependen del Ministerio de Justicia. Todos los

asuntos a ellos referentes están encomendados a la Dirección General de los
Registros y del Notariado. Este organismo originalmente fue creado por la Ley de
1861 bajo el nombre de Dirección General del Registro de la Propiedad. Entre
otras atribuciones, tiene a su cargo, la inspección y vigilancia de los Registros y
resuelve los recursos gubernativos contra la calificación del Registrador. También
los Registradores le pueden consultar cualquier duda que se les ofrezca sobre la
inteligencia y ejecución de la Ley o de su Reglamento en cuanto verse sobre
organización o funcionamiento del Registro, y sin que en ningún caso puedan ser
objeto de consulta las materias o cuestiones sujetas a su calificación.52
5. Critica del Sistema
En general el sistema merece elogios. Entre algunas críticas que se le formu-

lan encontramos las siguientes: a) la falta de una adecuada coordinación entre el
Catastro y el Registro; b) la dualidad de funcionarios (Notario y Registrador) con
facultades de calificar el mismo título.53 La primera no apunta directamente al sis-
tema54 y la segunda es poco atendible, pues con la doble intervención se obtiene
mayor control y seguridad.55

53. Tomás Ogayar Ayllón. «Impugnación de la calificación registral», RCDI, 500, Enero-Febraro 1974, p. 11
y sigts.
54. «Veréis, dice Chico y Ortiz, que el Registro de la Propiedad Española ha funcionado más de cien años
sin necesitar del Catastro, o gracias a la falta de coordinación entro el mismo y el Registro». Nuevas
Tendencias de la Legislación Hipotecaria, Conferencia pronunciada en la Universidad Centroamericana,
Revista Encuentro No. 11, Enero-Junio 1977, p. 23.
55. Chico y Ortiz, combatiendo a Tomás Ogayar AyIIón, expresa que la duplicidad de funcionarios que,
como argumento básico se utilizó para criticar la calificación registral y que estaba basada en la razón
de una igualdad de conocimientos, hace de peor condición, como antes hemos apuntado, a los funcio-
126
Para nosotros tiene especial importancia por lo siguiente: 1. El Código Civil al
organizar el Registro de la Propiedad se inspiró en la Ley Hipotecaria Española de
1861 y su reforma de 1869; y 2. La Legislación Hipotecaria Española, reformada y
perfeccionada en varias ocasiones bajo estrictas normas técnicas y científicas, a
lo que han contribuido eminentemente hipotecaristas con excelentes estudios, es
el modelo aconsejable para emprender el mejoramiento de las leyes registrales de
Nicaragua, y el resto de América Latina, ya que se ajusta a nuestras realidades.
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no se critica en estos casos la intervención registral. De la intervención de funcionarios con preparación
pareja sólo se han derivado realidades constructivas y beneficiosas doctrinas, aparte de que la razón
de esta doble intervención reside en que al Estado lo único que le interesa es la seguridad del tráfico
basada en un contraste de pareceres que augura la plena eficacia y validez del acto (Teoría, práctica.,
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(*) Véanse las Notas Bibliográficas del CAPITULO III: Historia de la Publicidad
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131
132
Capítulo XII
EL REGISTRO PUBLICO NICARAGÜENSE
1. Su implantación y contenido
a) Su implantación
b) Contenido (Bienes, derechos y títulos inscribibles)
2. Naturaleza y efecto de algunos derechos inscribibles
A. Arrendamiento
B. Promesa de venta
a) El contrato de promesa
b) La promesa de venta de inmuebles
c) Requisitos de la inscripción
d) Efectos
C. Hipoteca
D. Anticresis
E. Derecho legal de retención
1. Su implantación y contenido
a) Su implantación
En 1904 entró en vigencia el nuevo Código Civil que actualmente nos rige. La
comisión codificadora estaba integrada por tres destacados juristas nicaragüen-
ses. José Francisco Aguilar, Bruno H. Buitrago y Francisco Paniagua Prado. Este
Código recibió la sanción del gobierno liberal del general José Santos Zelaya,
quien hizo una verdadera revolución en materia social y política. En el Tomo II,
Libro III, Título XXV y en el Reglamento anexo, consagra la institución del Registro
Público.1
El sistema adoptado se inspiró directamente en la Ley Hipotecaria de España

de 1861 y su reforma de 1869 e indirectamente a través del Código Civil de Costa
Rica y el Reglamento del Registro Público de 1 de Octubre de 1887, del Código
Civil de Guatemala y el Reglamento para el Registro de la Propiedad e Hipotecas,
que también le sirvieron de modelo y que a su vez recibieron la influencia de la Ley
Hipotecaria Española. El nuevo sistema recogió los principios rectores de inscrip-
ción, publicidad, especialidad, legalidad, prioridad, tracto sucesivo y rogaci6n, y
abandonó la vieja técnica de la foliación personal al establecer el folio real. Para ¡a
época de su implantación representó un gran avance, y hoy, después de 70 años
de prueba, podemos afirmar con orgullo que tenemos un buen sistema. No obs-
tante, se precisa de una formulación técnica de los principios y el reforzamiento de
los mismos en cuanto a su aplicación. Por otra parte, en varios de nuestros Regis-
tros de mayor volumen de operaciones, la actividad registral marcha lentamente
1. Disposiciones que son propias del Registro Público se encuentran diseminadas en diferentes capítulos
del Código, y en el Reglamento existen preceptos no reglamentarios que deben de figurar en aquél. Por
otra parte, son muchas las situaciones, casos, instituciones, etc., no reguladas por ambos cuerpos de
normas. En una futura reforma deben corregirse esas imperfecciones de técnica legislativa.
133
por la ausencia de los medios técnicos que faciliten el despacho de los documen-
tos. La solución de los problemas apuntados no representa un cambio de sistema;
antes bien, contribuirá a su perfeccionamiento. La tarea es dura, pero hay que
iniciarla.
De conformidad con lo establecido en las disposiciones transitorias contenidas

en el Capítulo XII del Reglamento del Registro Público, los libros del Registro Con-
servatorio pasaron a las Oficinas correspondientes del nuevo Registro de la Pro-
piedad.
b) Contenido. (Bienes, derechos y títulos inscribibles)
La materia y el territorio limitan la competencia del Registro. Los bienes inmuebles

y los derechos reales constituidos sobre ellos, son la materia propia de nuestra
publicidad registral.2 El inmueble y los actos posteriores deben inscribirse en el
Registro de d jurisdicción a que pertenecen.
Para que se puedan registrar los derechos inscribibles, es necesario que es-
tén contenidos en una escritura pública, ejecutoria o en otro documento auténtico,
expresamente autorizado por la ley para este efecto.3
En el Registro de la Propiedad se inscribirán:
a) Los títulos de dominio sobre inmuebles.
b) Los títulos en que se constituyan, reconozcan, modifiquen los derechos de

usufructo, uso, habitación, servidumbre y anticresis.
c) Los títulos en que se constituya, modifique o extinga el derecho de hipoteca.
d) Los títulos en que conste el arrendamiento de inmuebles.
e) El decreto judicial que declare procedente el derecho legal de retención de

inmuebles.
f) La escritura pública en que consta la promesa de vender un inmueble.
g) El contrato de seguro cuando se refiere a bienes raíces.
Esta lista la hemos extraído de los arts. 3541, 3942, 3951, 3957 C., 1426 Pr. y
129 del R. R. P. El Registro también recibe las transmisiones por causa de muerte
2. Excepcionalmente se inscriben derecho, personales como, por ejemplo, el arrendamiento, el embargo y

la promesa de venta.
3. Arts. 3941 C. y 3 del R.R.P
134
y las anotaciones preventivas de que tratan los arts. 3964 C., 29 del R. R. P. y
otros.4
Existen disposiciones que impiden o limitan la enajenabilidad, afectación y ad-

quisición, lo que trasciende al Registro impidiendo la inscripción. Por ejemplo, no
se pueden inscribir:
1. Las enajenaciones o gravámenes de las viviendas directamente financiadas

por el Banco de la Vivienda de Nicaragua, celebradas en contravención al art. 39
de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo del 14 de Junio de
1966
2. Las enajenaciones, hipotecas, arriendos y embargos de los derechos de

uso y habitación.5 Estos derechos se han regulado para llenar las necesidades de
uso y habitación de los titulares y sus familiares. Son, dice Roca Sastre, como el
derecho de alimentos.6 De aquí que la ley establezca su inenajenabilidad e
inafectabilidad. Sin embargo, de aceptarse la tesis de que estos derechos, de
conformidad con el art. 1546 C., pueden constituirse en calidad de enajenables,
como así piensan los destacados autores Manresa y Navarro 7 y Valverde y
Valverde,8 lógico sería pensar que el Registrador tiene que inscribir las enajena-
ciones, hipotecas, etc., que se verifiquen con relación a los mismos, pues habrán
desaparecido los obstáculos legales. También es conveniente aclarar que el usua-
rio que no fuere habitador, puede alquilar el fundo de acuerdo con el art. 1554 C.,
razón por la cual el Registrador no puede negar la inscripción de este contrato.
3. Las ventas hechas a las personas naturales o jurídicas que, de conformidad

al art. 87 Cn., no pueden adquirir inmuebles en una faja de veinte kilómetros de
ancho a lo largo de ambas fronteras.
4. Las enajenaciones, embargos, arriendos, etc., realizados en contravención

a los arts. 15 y 16 de la Ley Orgánica del Patrimonio Familiar y de las Asignaciones
Forzadas del 19 de Marzo de 1959.
Acerca de la creación de los derechos reales existen dos sistemas:
1. El del numerus clausus, según el cual no existen más derechos reales que
los establecidos por la ley, sin que los particulares puedan crear otros diferentes.
4. Es conveniente señalar que también se anotan en extracto las prendas agrarias en el Libro de Propiedad
para conocimiento de terceros. Estas prendas, ha dicho la Corte Suprema de Justicia, no efectan al
inmueble, y, por lo tanto, en las certificaciones que se libren no podrán calificarse como gravámenes,
pero se hará constar la existencia de las mismas. (Cta. del 21 de Febrero de 1959, B.J., p. 19709).
5. Arts. 1548, 1549, 2084 inc. 8, y 3799 inc. 2 C.
6. Op. cit., Tomo IV-1 o., p. 392.
7. Comentarios al Código Civil Español. Editorial Reus, S.A., Madrid, 1920, 4a. Edíc., Tomo IV, P. 564.
8. Tratado de Derecho Civil Español, -Parte Especial, Derechos Reales». Valladolid, 1936,4a. Edic., Tomo
ll, p. 456. Francisco Ricci piensa que el uso puede constituirse en calidad de enajenable, Derecho Civil
Teórico y Práctico, «De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones». Vol. I, “Clasíficación de los
bienes. la propiedad y la accesión. El usufructo, el uso y la habitación”. Madrid, Tomo V, pp. 413 y 414.
135
En este sistema el orden público se impone en el proceso de creación de los
derechos reales, dejándolo al margen de la libre contratación.9
2. El del numerus apertus, según el cual los particulares pueden crear otros
derechos reales distintos de los establecidos por la ley.
El sistema del numerus clausus arroja claridad y facilita la calificación y la

llevanza del Registro.
Nuestro Código sigue el sistema del numerus clausus10. No obstante a los par-
ticulares se les concede cierta autonomía para regular el contenido del usufructo,
11
uso,12 habitación,13 servidumbre14 y comunidad de bienes.15
La falta de una enumeración de los derechos reales y la autorización del art.

3951 inc. 2 C., ciara inscribir cualquier otro derecho real diferente del de hipoteca,
no pueden ser argumento sólido para sostener que nuestro sistema es el del
numerus apertus, pues a ley le corresponde crear cualquier otro derecho real
diferente de los establecidos. El inciso citado se refiere a los otros derechos reales
creados o que puede crear la ley.
2. Naturaleza y efecto de algunos derechos inscribibles
De los derechos anteriormente señalados la mayor parte tienen indiscutido

carácter real.
Sin perjuicio de hacer a continuación un breve estudio sobre el particular, es

conveniente adelantar que la promesa de venta y arriendo son derechos perso-
nales, pero con la inscripción adquieren virtualidad real. Con relación al derecho
legal de retención me inclino a creer que es real. La anticresis es un derecho real
porque así lo dispone expresamente el art. 602 C.
A. Arrendamiento
En el Derecho romano el arrendamiento es un derecho personal, como conse-

cuencia, el nuevo adquirente no estaba obligado a respetarlo, según se despren-
de de la ley Emptorem. Pero en la Edad Media produce un movimiento abolicionis-
ta de esta ley, lo que se traduce en obligación por parte del arrendador de enaje-
nar la cosa arrendada respetando el arriendo.
9. El sistema del numerus clausus se aplica en Argentina, Chile, Colombia, Alemania, Austria, Japón,
Finlandia, Holanda, Suiza y Suecia.
10. El doctor Francisco Buitrago Díaz en un voto razonado a la Sentencia de las 11 a.m. del 31 de Marzo de
1939, B.J., P. 10528, se adhiere al sistema del numeras clausus.
11. Art 1474 C.
12. Art. 1546 C.
13. Ibidem.
14. Art. 1685 C.
15. Art. 1692 C.
136
Dentro de la corriente abolicionista fue concebido el art. 1743 del Código Civil
francés de 1804 que dispone que si el arrendador vendiera la cosa arrendada, no
puede el adquirente expulsar al inquilino que, tanga un arrendamiento auténtico o
de fecha cierta, a menos que se hubiese reservado este derecho en el contrato.
Este artículo y el 684 del Código de Procedimiento Civil movieron a Troplong a
sostener la naturaleza real del arrendamiento. Esta opinión no encontró acepta-
ción en la doctrina ni tampoco en la jurisprudencia.
La oponibílidad del arrendamiento inscrito ha provocado en España una fuerte

controversia acerca de la naturaleza real o personal del arriendo.
Los destacados civilistas, Manresa y Navarro,16 Sánchez Román,17 Valverde18 y

de Diego,19 sostienen que el arrendamiento inscrito es un derecho real. Funda-
mentan su teoría en la Ley Hipotecaria de 1861, en cuya exposición de motivos se
reconoce haberse establecido implícitamente un verdadero derecho real.
Para los hipotecaristas Martínez Moreda20 y Barranchina Pastor21 la ley elevó a

derecho real el arrendamiento. Morell reconoce que de los preceptos de la ley
resulta que la inscripción modifica el carácter del arrendamiento, convirtiéndolo de
hecho, como decían los autores de la ley de 1861, en un derecho real, pero sólo
en los casos en que esa inscripción existe.22
Para Campuzano, según le parece, la ley hipotecaria crea un derecho real
artificioso que nace sólo por la inscripción.23
En contra de la tesis anterior se alza un fuerte sector doctrinal que sostiene
que el arrendamiento es un derecho personal,24 pero reconoce que la inscripción
le proporciona oponibilidad a terceros. Estima que la inscripción no tiene la virtud
de cambiar la naturaleza de los derechos.25
Dentro de la corriente personalista se encuentran varios autores: para Pantoja
y Lloret el arrendamiento es un contrato personal.26 Díaz González opina que el
arrendamiento es un derecho personal que, en virtud de la inscripción, añade una
garantía real.27 Para Camy, la inscripción del contrato de arrendamiento no con-
16. Comentarios al Código Civil Español. 3a. Edic., Editorial Reus, S.A., Madrid, 1919. Tomo X, p. 454 y sigts.
17. Citado por Pérez Lasala (Derechos Reales y Derechos de Créditos. Consideración Especial del
Arrendamiento. Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1967, p. 96).
18. Tratado de Derecho Civil Español, «Parte Especial. Derechos Reales». 4a. Edic., Valladolid 1936. Tomo
ll, p. 29 y sigts.
19. Instituciones de Derecho Civil Español, «Derecho de Obligaciones. Contratos, Derechos de Familia”.
Madrid, 1959, Tomo ll, p. 262.
20. Op. cit., Tomo I, p. 26. Martínez Moreda combate a los destacados hipotecaristas Galindo y Escosura,
quienes critican la transformación del arrendamiento de derecho personal en real.
21. Op. cit., Tomo I, pp. 21 y 22. Sostiene que la elevación a derecho real es una ficción.
22. Op. cit., Tomo I, p, 450.
23. Op, cit., Tomo I, p. 410.
24. Según Casso, es la opinión que prevalece (Op. cit., p. 445).
25. Roca Sastre: Op. cit., Tomo III, pp. 514 y 515; Castán Tobeñas: Derecho Civil Español, Común y Foral,
“Derecho de Obligaciones. Las particulares relaciones obligatorias”. 9a. Edic., Instituto Editorial Reus,
Madrid, 1969. Tomo IV, p. 280.
26. Op. cit., Tomo I, P. 190.
27. Op. cit., Tomo II, P. 3.
137
vierte en derecho real el que surge de él en favor del arrendatario; ni siquiera le da
una eficacia real; es sólo un aviso o una advertencia a tercero de su existencia.28
Según Dorta Duque el arrendamiento está, equiparado a un derecho real,29 pero
sin llegar a sostener que se trata de un verdadero derecho real. Lacruz Berdejo
trata el arrendamiento entre los derechos personales inscribibles, los que con la
inscripción reciben una eficacia erga omnes que los aproxima a los derechos rea-
les.30 Chico y Ortiz, siguiendo a Jesús Acedo, clasifica al arrendamiento entre los
derechos que, aun no teniendo la naturaleza real, son inscribibles por expresa
declaración de la ley.31
La Corte Suprema de Justicia, inspirada en Mucius Scaevola y Manresa y Na-

varro, sostiene que el arrendamiento inscrito es un derecho real.32
El arrendamiento inscrito, como he expresado, es oponible a los terceros: per-

judica tanto a los que adquieren con posterioridad a su inscripción, como al
adquirente que, con título anterior, lo inscribe con posterioridad a la inscripción del
arriendo. Sin embargo, los adquirentes a título lucrativo (heredero, legatario y
donatario), deben respetar el arriendo aunque no esté inscrito, según se deduce
del art. 2949 inc. 1 C. Para el título gratuito no funciona la fe pública.
Todo lo anteriormente expuesto con relación a los efectos del arrendamiento

inscrito se refiere a los contratos que se rigen por el Código Civil. Para ellos, el
Registro es el instrumento de protección y estabilidad.
Por el contrario, en los contratos de arrendamiento que caen bajo la regulación

de la Ley de Inquilinato se prescinde del Registro. El adquirente, sea a título one-
roso, sea a título gratuito, está obligado a respetar el arriendo aunque no esté inscrito.33
Modernamente, razones de interés social en beneficio del arrendatario acon-

sejan comunicarle estabilidad a la relación arrendaticia, para lo cual se piensa
consagrar al arrendamiento como un verdadero derecho real. Esta tesis es im-
pugnada por Roca Sastre, quien opina que no es necesario hacer la transforma-
ción del arrendamiento en derecho real para lograr la estabilidad, la que se puede
obtener por otros medios, y sin inscripción.34
En nuestro Derecho, en el sector de la vivienda se logra parcialmente dicha

estabilidad, a través de la Ley de Inquilinato. La protección del inquilino frente a
los terceros adquirentes se obtiene sin necesidad de que se inscriba el arrenda-
miento.35 Para este supuesto no funciona la fe pública del Registro. -
28. Op. cit., Vol. IV, p. 42.

29. Op. cit., Tomo I, p. 68.
30. Op. cit., p. 105.
31. Op. cit., Tomo I, p. 528.
32. S. 11 a.m. del 11 de Julio de 1913, B.J, p. 138.
33. Art. 31, Ll.
34. Op. cit., Tomo III, p. 530.
35. Art. 31, LI.
138
B. Promesa de venta
a) El contrato de promesa
Los autores no coinciden en cuanto a la existencia lógica del contrato de pro-

mesa: a) unos se la niegan; b) otros aceptan su posibilidad con relación a los
contratos reales y formales; y c) otros lo aceptan hasta para los consensuales.
Por otra parte, en la mayoría de los Códigos no se encuentra regulado. En

algunos se consagra brevemente,36 y en otros en forma amplia.37 Nuestro Código
Civil está dentro de los primeros. Sólo contempla casos aislados: La promesa de
venta38 y la de donación.39
Además, le niega obligatoriedad a las promesas de comodato40 y de mutuo

gratuito41 y debilita a la de mutuo oneroso.42 A excepción de los supuestos en que
no es permitida, por ejemplo el comodato, no vemos razón para que no sea acep-
tada en nuestro medio, en virtud del principio de la libre contratación.43 En el con-
trato de promesa debe estipularse un plazo44 y especificarse los elementos esen-
ciales del contrato prometido.
b) La promesa de venta de inmuebles
La promesa que nos interesa es la de venta de inmueble. Es un derecho per-

sonal cuya inscripción está autorizada por el art. 129 del R.R.P.45 Con la inscrip-
36. Suiza.
37. México, Chile y Austria. Nuestro Código Civil anterior reglamentaba con amplitud el contrato de promesa,
pues era el mismo chileno puesto en vigencia en Nicaragua. Estaba regulado en el art. 1554, igual en
redacción al art. 1554 chileno. Este artículo inspiró en parte a los codificadores para redactar el art. 129
del R.R.P.
38. Arts. 2541 C. y 129 del R.R.P.
39 Arts. 2093 inc. 5 y 2785 C. No obstante, la Corte Suprema de Justicia en sentencia de las 10 a.m del 2
de Octubre de 1919, B.J., p. 2543, no acepta la promesa de donación. En esta sentencia se confunde el
contrato de promesa con el contrato prometido, pero con posterioridad la Corte Suprema de Justicia ha
aceptado la eficacia de la promesa de donación. (Cta. del 16 de Junio de 1952, B.J., p. 16308, S. 9 am.
del 31 de Marzo de 1959. BJ., P.19422)
40. Art. 3417 inc. 2 C.
41. Art. 3394 C.
42. Ibidem.
43. Arts. 65 Cn. y 2437 C. La Suprema admite la promesa de arriendo. (S. 11 am. del 12 de mayo de 1933,
B.J., p. 8250).
44. De no señalarse, será fijado por el Juez. (Art. 1900 C.).
45. En el Registro sólo se inscriben derechos reales, y por excepción derechos personales cuando lo
autoriza la ley. El contrato de promesa contiene una obligación de hacer que engendra derechos
personales, por lo que, al no existir norma que lo permita, no es inscribible cualesquiera otra promesa de
inmueble, exceptuando la de venta por disposición expresa del art. 29 del R.R.P., como la de donación,
de arrendamiento, de hipotecas, etc. No obstante, la Corte Suprema de Justicia, le ha reconocido
eficacia a la inscripción de la promesa de donación, lo cual equivale a considerarla como inscribible (Cta.
del 16 de Junio de 1952, B.J., p. 16308; S. 9 .m. del 31 de Marzo de 1959, B.J., p. 19422). Una cosa es
que sea válida la promesa de donación y otra que pueda inscribirse, lo que no es permitido por la ley. El
Doctor Alejandro Montiel Argüello recomienda estudiar la conveniencia de permitir la inscripción de otros
contratos de promesa sobre bienes inmuebles. (Primer Simposio Nacional sobre Registro Público de la
Propiedad Inmueble y Catastro. 1968, p. 159).
139
ción adquiere virtualidad real.46 La primera parte de este artículo es creación origi-
nal de nuestros codificadores y los numerales 1, 2 y 3 fueron tomados del art.
1554 del Código Civil de Chile. El artículo chileno reglamenta la promesa de con-
trato en general, condicionando su validez al cumplimiento de los requisitos esta-
blecidos. El nuestro regula la inscripción de la promesa de venta de inmueble, los
requisitos de procedencia y el efecto que produce.
La Corte Suprema ha dicho que la promesa de venta sólo da derecho a una

acción personal, y que con una base en ella no puede entablarse tercería de
dominio, y que el art. 129 del R.R.P. se refiere a un caso de excepción que debe
aplicarse sólo a la venta y no a la hipoteca del inmueble prometido, aunque ésta
pueda originar una venta.47 En otra sentencia expresa que con la promesa no se
crea ni se trasmite, modifica o extingue ningún derecho real, sino que simplemente
se concede uno personal contra el obligado.48
La tesis de que la promesa de venta es un derecho personal la ha mantenido

en varias sentencias: S. 12 a.m. del 12 de Septiembre de 1913, B,J., p. 244; S. 12
a.m. del 17 de Junio de 1921, B.J., p. 3337; S. 11 a.m. del 10 de Enero de 1929,
B.J., p. 6885; y S. 10 a.m. del 26 de Enero de 1965, B.J., p. 35.
Apartándose del criterio anterior declaró que, una vez inscrita la promesa de
compraventa y mientras no esté cancelada, toda enajenación que haga el
prometiente vendedor a otra persona es ineficaz para trasmitir el dominio, ya que
en sus efectos es igual a la venta. 49
Para apreciar las diferencias entre la promesa de venta unilateral, bilateral y

compraventa, se pueden consultar las sentencias siguientes: S. 10:30 a.m. del 8
de Mayo de 1947, B.J., p. 13870; S. 10:30 a.m. del 2 de Junio de 1947, B.J., p.
13902; y S. 12 m. del 7 de Agosto de 1947, B.J., p, 13961.
46. Fueyo Laneri propone la creación de la promesa real de compraventa. Esta es inscribible y concede un
derecho real de preferencia adquisitiva y acción para perseguir la cosa en manos de quien se encontra-
ra, cualquiera que sea el título de su adquisición. El prometiente comprador puede dirigir su acción contra
el adquirente, quien está obligado e efectuar la venta, o bien contra el prometiente vendedor, quedando,
en virtud de la ley, resuelto ipso jure el acto de adquisición del tercero. Si para el prometiente comprador
existe un derecho real de preferencia adquisitiva, para el tercero existe una obligación real o propter
rem. (Derecho Civil. Los Contratos en Particular y demás fuentes de las Obligaciones». Vol. II. “Contratos
Preparatorios. Doctrina General del Contrato Preparatorio. Contrato de Promesa de Celebrar Contrato”.
2ª Edic. Imprenta y Lito. Universo, S.A., Chile, 1964, Tomo V, p. 251 y sigts.). Ya pudimos observar que
Fueyo Laneri va más lejos al estimar a la promesa de venta inseribible como un derecho real de
adquisición preferente entre los que se encuentran, según la doctrina, los derechos de tanteo, retractos
convencionales y el de opción, este último de gran parecido con la promesa unilateral. La Corte Suprema
ha sostenido que con la inscripción el prometiente comprador adquiere derechos in re. (S. 9 a.m. del 31
de Marzo de 1959, B.J., p. 19422).
47. S. 11 a.m. del 23 de Agosto de 1926, B.J. p. 5668.
48. S. 11:30 a.m, del 12 de Julio de 1917, p, 1606.
49. S. 12 m. del 25 de Enero de 1939, B,J., p. 10431.
140
c) Requisitos de la inscripción
Los requisitos establecidos en los numerales 1, 2 y 3 del art. 129 del R.R.P. son
presupuestos necesarios para que la promesa se inscriba y, como consecuencia,
produzca el efecto que le brinda la publicidad Registral (oponibilidad que se tradu-
ce en un cierre del Registro). Es, pues, al Registrador a quien le corresponde en
virtud de su función calificadora, controlar el cumplimiento de dichos presupues-
tos. Si se cumplen, inscribirá; en caso contrario, negará la inscripción.
La redacción de dicho artículo no es muy clara sobre el particular, pero la

lógica y el principio de legalidad imponen esa forma de proceder. Este criterio está
respaldado por la Excelentísima Corte Suprema de Justicia, la que dijo que deben de
llenarse los requisitos del art. 129 del R.R.P. para que se pueda inscribir la promesa. 50
Es posible que escape a la calificación del Notario y del Registrador alguna

causa de las que producen la ineficacia del título (art. 129 inc. 3 del R.R.P.), dando
lugar a la inscripción. En tal supuesto, siempre opera el cierre del Registro, mien-
tras no sea anulada la promesa o declarada su ineficacia para provocar el blo-
queo en el juicio ordinario correspondiente.
Cuatro son los requisitos establecidos en el art. 129 del R.R.P.:
1. Que conste en escritura pública. En esto, el art. 129 del R. R,P. no hace más
que ajustarse al art. 3941 C. La promesa de venta de inmueble en documento
privado es válida, 51 pero no es inscribible.
2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran inefica-
ces. Por ejemplo, no son inscribibles las promesas de venta entre las personas a
quienes, de conformidad con el art. 2565 C., les está prohibido celebrar compra-
venta. 52
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la cele-

bración del contrato. Tanto el plazo como la condición deben fijar la época de la
celebración del contrato. La promesa sin plazo o condición no es nula, pero no
puede inscribirse. Una vez que se le haya fijado judicialmente el plazo, tendrá
acceso al Registro.
4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo

falte para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes
50. S. 11:30 a.m, del 12 de Julio de 1917,B.J. p. 1606.

51. S. 11:30 a.m. del 12 de Julio de 1917, B.J., p. 1606; S. 12 m. del 17 de Junio de 1921, B.J.. p. 33777
52. Partiendo del principio de que el contrato de promesa es diferente al contrato prometido, algunos
Registradores permiten la inscripción de la promesa de venta de bienes inmuebles de un menor sin
autorización judicial, dejando para el cumplimiento la realización de este requisito. No creo que sea
inscribible, pues está comprendida dentro de la amplia prohibición del art. 251 C. que no permite al padre
enajenar, hipotecar o gravar los bienes raíces del menor sin autorización judicial.
141
prescriben. Deben especificarse el inmueble prometido en venta, el precio y la
forma de pago. Lo primero se logra mediante la descripción del inmueble por sus
linderos, medidas y datos de inscripción.
La interpretación de este requisito ha dado pie para negar la inscripción de la

promesa de venta unilateral.
Para los que así piensan, la especificación en el contrato de promesa debe

comprender el concurso de voluntades que engendra la obligación de vender y
comprar del contrato de venta, requisito que no concurre en la promesa unilateral
de venta en la que sólo se obliga el vendedor. Esta tesis está inspirada en las
opiniones de Arturo Alessandri Rodríguez, expresadas en su extraordinaria Me-
moria de Prueba.53 Él destacado jurista chileno sostiene que las promesas unilate-
rales de venta son nulas, en virtud de lo dispuesto en los arts. 1554 incs. 2 y 4, y
1478 C. Dicha doctrina había sido sentada en algunas sentencias de los tribuna-
les chilenos.54 Lo que Alessandri en Chile aprecia de nulo de conformidad a su
legislación, en Nicaragua se traduce por algunos en la no inscripción de la prome-
sa unilateral, pero reconocen su validez.55
La opinión de Alessandri ha sido combatida duramente por el eminente jurista

chileno Fernando Fueyo Laneri.56 Expone sus propios argumentos y enumera los
de otros; demuestra, con citas de autores, que es la opinión minoritaria y relaciona
una sentencia del 5 de Septiembre de 1962, en la que la Corte Suprema de Justi-
cia sostiene la validez del contrato preparatorio unilateral aunque el contrato prome-
tido sea bilateral.57 Entre los principales argumentos que se esgrimen contra la
referida opinión se encuentran: a) que confunde el contrato de promesa con el
contrato prometido; y b) que para la validez del contrato de promesa es suficiente
que se especifiquen los elementos esenciales del contrato prometido.
Claro Solar se manifiesta a favor de la validez de dicha promesa.58 La opinión

de que no es inscribible la promesa de venta unilateral, fundada en la tesis de
Alessandri, no es, pues, acertada.
Nuestro art. 129 del R.R.P., que autoriza la inscripción de la promesa de venta,
no distingue entre promesa unilateral y bilateral, y donde la ley no distingue no es
lícito distinguir. Dicho artículo permite la inscripción de ambas.
53. De la Compraventa y de la Promesa de Venta. Dos Tomos, Santiago, Chile. 1917 y 1918. Cada tomo
contiene más de mil páginas.
54. Op. cit., Tomo 11, p. 1244 y sigts.
55. Nota inédita del Dr. Joaquín Cuadro Zavala al art. 129 del RRP. 56 Op. cit., Vol. V, p. 99 y siqts.
56. Op. Cit., Vol. V, p.99 y sigts.
57. Esta sentencia aparece en el Repertorio de Legislación y Jurisprudencia Chilenas. Editorial Jurídica de
Chile, Chile, 1969. Tomo IV, pp. 230 y 231.
58. Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado, “De las Obligaciones». Imprenta Nascimento,
Chile, 1937, Tomo XI, p. 714 y sigts.
142
La tradición a que se refiere el inc. 4 no tiene razón de ser en nuestro artículo,
que sólo se refiere a la promesa de venta. En Chile tiene sentido y se refiere a los
contratos reales, o sea, aquellos que se perfeccionan con la entrega de la cosa.
En este inciso se destaca la diferencia entre el contrato de promesa y el contra-

to prometido, por lo que no puede sostenerse en Nicaragua que la promesa de
venta equivale a venta como lo dispone el art. 1589 del Código Civil de Francia.59
d) Efectos
La promesa de venta de inmuebles engendra derechos personales, y, como

tal, es inoponible a los terceros adquirentes. La promesa, pues, es exigible frente
al prometiente vendedor y no concede el derecho de perseguir la cosa en poder
de extraños. Contemplada así, es improbable que sea usada, pues con facilidad po-
drá ser burlado el prometiente comprador por los actos del prometiente vendedor.
A fin de evitar ese inconveniente (inoponibilidad), es decir, para afectar a los terce-
ros, se recurre a la publicidad registral. Esta le brinda oponibilidad al contrato de pro-
mesa. Lo que no tiene en virtud de su propia naturaleza, se lo concede el Registro.
En nuestro sistema la promesa de venta de inmueble es inscribible y la

oponibilidad que produce se traduce en un cierre del Registro a las ventas hechas
a favor de los terceros.60
Creo que el cierre no sólo comprende a la transmisión del dominio. También se

extiende a la constitución de los otros derechos reales (usufructo, uso, hipoteca,
etc.). Este cierre completo implícitamente está contemplado en el citado artículo:
en lo más (dominio) está comprendido lo menos (usufructo, hipoteca, etc.).
La tesis del cierre total es rechazada por una minoría.61 Se piensa que el art.
129 del R.R.P. es una disposición excepcional62 y que, por lo tanto, cualquier otro
derecho real distinto del dominio puede tener acceso al Registro y, en tal supues-
to, no le queda más acción al prometiente comprador que demandar al prometiente
vendedor para que pague los daños y perjuicios.
Los partidarios de esta tesis dejan la puerta abierta para que se pueda burlar
la norma mediante el simple expediente de constituir derechos reales de disfrute y
garantía sobre la finca afectada por la promesa, sin que ésta sea un obstáculo
para que puedan ser inscritos. Por ejemplo, el prometiente vendedor podría cer-
59. No acierta pues, la Excelentísima Corte Suprema de Justicia al igualar la promesa de venta con la venta
(S. 12 m. del 25 de Enero de 1939, B.J, p. 10431).
60. El cierre comprende tanto las ventas voluntarias como las forzadas (Cta. del 14 de Agosto de 1957,
B.J., p, 18814). En el Derecho español la inscripción del contrato de opción (figura de gran parecido con
la promesa de venta unilateral) no cierra el Registro.
61. Nota inédita al Art. 129 del RRP redactada por el doctor Joaquín Cuadra Zavala.
62. Excepcional: a) porque permite la inscripción de un derecho personal b) porque sólo prohíbe la
inscripción de la venta (S. 11 a.m. del 23 de Agosto de 1926, B.J., p. 5668).
143
cenar el dominio mediante la constitución de un usufructo, o comprometer el in-
mueble con una hipoteca que representa una venta potencial.
No están en lo cierto los que así piensan, pues, aun suponiendo que los otros
derechos reales fueren inscribibles, tal hecho no perjudica a la promesa que sigue
teniendo prioridad y rango registral superiores. Aquéllos quedarán supeditados a
ésta: unos vuelven al prometiente comprador y otros son cancelados. La norma
podrá ser excepcional en cuanto al cierre de las ventas, pero tal circunstancia, no
significa que la promesa quede postergada o desplazada por la inscripción de los
otros derechos reales, pues, según he expresado, la inscripción de la promesa la
hace oponible a terceros.
Aceptando en parte lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia ha dicho que la

hipoteca y el embargo de un inmueble afectado con promesa de venta quedan
sujetos al cumplimiento de ésta, es decir, con inferior rango.63
Actualmente todos los Registradores respaldan el cierre total. Ninguno inscribe

el usufructo, uso, habitación, servidumbre, anticresis o hipoteca, si sobre el in-
mueble pesa una promesa de venta. Antiguamente, algunos Registradores permi-
tían la inscripción de la hipoteca, fundados en la mencionada sentencia del 23 de
Agosto de 1926 y consulta del 13 de Agosto de 1958 que permiten la inscripción
de la hipoteca a pesar de la promesa. Esta amplitud de la Suprema fue limitada
posteriormente por la consulta del 25 de Febrero de 1964, B.J., p. 497, en la que
dispuso que la inscripción de una promesa bilateral, con precio recibido, impide la
inscripción de la hipoteca a favor de persona distinta del prometiente comprador.64
Algunos permiten la inscripción de embargos65 y arrendamientos. Para que

la impenetrabilidad o cierre sea total también debe negarse la inscripción del
arriendo y el embargo.
Tampoco puede inscribirse una promesa de venta otorgada por el titular registral
a favor de persona diferente del prometiente comprador.
La segunda promesa es incompatible con la primeramente inscrita y no puede

subsistir en el Registro ni en pie de igualdad ni con rango diferente. La hipoteca si
puede servir para garantizar a diferentes acreedores en igual o diferente rango. 66
63 Cta. del 13 de Agosto de 1958, B.J., P. 19333; Cta. del 10 de Febrero de 1968, B.J., P. 416; Cta. del 9 de
Julio de 1969. B.J, p. 371. Cta. del 9 de Agosto de 1969, B.J., p. 373.
64 La mayor parte de las promesas son bilaterales y con precio recibido. Generalmente, en el fondo
garantizan un préstamo.
65 Se fundan en las mencionadas consultas de 10 de Febrero de 1968, de 9 de Julio de 1969 y de 9 de
Agosto de 1969, en las cuales se dijo que mientras la venta no se hubiere realizado el inmueble prometido
vender es del prometiente vendedor; y por consiguiente se puede inscribir un embargo. No obstante la
anotación del embargo no impide la inscripción en que se dé cumplimiento a la promesa (Cta. del 5 de
Agosto de 1970 B.J., p. 350). Creo que el embargo también representa una venta potencial, por lo que no
debe anotarse cuando existe una promesa de venta inscrita.
66 En virtud de la libre contratación se admite en nuestro medio la hipoteca constituida simultáneamente en
favor de dos o más personas.
144
Por otra parte, si no se permite la inscripción de una hipoteca estando el in-
mueble afectado a una promesa de venta, mayor razón existe cuando se trata de
inscribir una promesa de venta, pues ésta representa un paso más en el proceso
de trasmisión, ya que el objeto principal del contrato de promesa es la celebración
de la venta definitiva. La inscripción de otra promesa sería perturbadora.
Cuando la venta forzada tiene como causa una hipoteca inscrita con anteriori-
dad a la promesa, el bloqueo del art. 129 del R.R.P. no entra en juego pero corres-
ponde a la autoridad judicial apreciar esta inaplicabilidad y ordenar la cancelación
de la promesa de venta.67 Hay que distinguir dos casos. Si la promesa es posterior
al embargo, el Juez, a petición del interesado y sin citar al prometiente comprador,
ordenará la cancelación68 Si la promesa es anterior al embargo o este no fue
pedido, debe citarse al juicio ejecutivo al prometiente comprador para que se pue-
da cumplir con la garantía de la audiencia. 69
La Corte Suprema de Justicia no piensa en la forma indicada. Opina.
a) que la venta es libre de gravamen de conformidad con el art. 3844 C y que

no se necesita citar al prometiente comprador porque las prescripciones de los
arts. 3844 C. y 1770 Pr. se refieren solamente a los acreedores hipotecarios; b)
que puede inscribirse la venta forzada, sin que sea un obstáculo la anotación de la
promesa de venta, ya que por ser posterior queda ipso facto cancelada.70
La Corte Suprema, según parece, prescinde de la orden judicial, para cancelar

la anotación de la promesa de venta.71 Aun cuando la cancelación de los
gravámenes y cargas posteriores a la hipoteca pudieran cancelarse sin necesi-
dad de la citación de los interesados, siempre se requiere de la orden judicial.
Para cancelarlos no basta con presentar la escritura de transmisión, aunque en
ella podrá insertarse dicha orden. Es cierto que el caso del art. 3844 C. puede
clasificarse entre las cancelaciones autormáticas, pero siempre será necesaria la
orden que declare la extinción a tenor del artículo citado. Es al Juez y no al Regis-
trador a quien corresponde apreciar si se cumplieron los requisitos de ley y orde-
nar la cancelación.
Por otra parte, en virtud de dicha tesis se deja en desamparo al prometiente

comprador. Esto se presta a que se causen grandes sorpresas y graves perjui-
cios. Es cierto que la citación del art. 3844 C. se refiere a los acreedores hipoteca-
67. La orden de cancelación puede estar contenida en la escritura o en una carta-orden.

68. La Corte Suprema ha dicho que para inscribir la escritura de venta en cumplimiento del remate y
cancelar la escritura de venta (otorgada por el deudor) y la promesa de venta (otorgada por el nuevo
adquirente) posteriores a la demanda ejecutiva por hipoteca con renuncia de trámites y al embargo
inscrito, se necesita orden judicial, la que puede darse con la sola comprobación de la inscripción en el
expediente (Cta del 6 de Mayo de 1964, B.J., p., 507). Creo que el embargo equivale a la notificación.
69. Arts 50 y 82 Cn
70. Cta. del 13 de Febrero de 1976. B.J.,p. 377
71. El Código Civil solo en el supuesto del art 3964 inc 4 permite que la anotación del decreto de embargo
o secuestro quede cancelada sin necesidad de declaratorio y asiento.
145
rios, pero no existe ningún obstáculo (y creo que es lo aconsejable a fin de evitar
futuros problemas) para que pueda aplicarse al caso propuesto. Así se cumplirá
con la garantía de la audiencia. No debemos perder de vista que en el art. 3844 C.
se cumple con la garantía de la audiencia, pues para que opere la cancelación en
contra de los acreedores posteriores es necesario que sean citados al juicio con
anticipación, y no existe razón para que en otro tipo de gravamen o carga no se
cumpla con dicha garantía. Nadie discute el derecho preferente que tiene el
adquirente. En lo que no estamos de acuerdo con la Corte Suprema es con el
procedimiento que señala.
El cierre que produce la inscripción de la promesa no invalida la trasmisión.

Solo paraliza su inscripción, la que podrá verificarse una vez que se haya cance-
lado la promesa. Así se deduce de la primera parte del art. 129 del R.R.P. que
impide la inscripción de la venta, «mientras la inscripción del instrumento promisorio
no esté cancelada».72
El cierre que provoca la promesa se aplica tanto a los títulos otorgados con
posterioridad a su inscripción, como a los autorizados con anterioridad pero que
fueron presentados tardíamente al Registro.
C. Hipoteca
Tradicionalmente se ha considerado de naturaleza real a la hipoteca. Nuestro

Código Civil expresamente le reconoce carácter real. 73 En contra de tal concep-
ción se ha levantado un sector doctrinal. Existen dos teorías: una, que se desen-
vuelve en el campo del Derecho Civil, pretende equipararla a un derecho de cré-
dito, y otra la quiere convertir en una institución del Derecho Procesal. Los princi-
pales iniciadores de la primera (principios del siglo XIX) son los juristas alemanes.
La formulación de la segunda se debe a los juristas italianos. La inicia Redentí y la
continúa Carnelutti, que es su máximo expositor y representante
D. Anticresis
En torno a la naturaleza real o personal de la anticresis, se han formulado muchas

opiniones. Unas sostienen que es un derecho real y otras que es un derecho perso-
nal.74 Para nuestros; anotadores la gestión acerca de la naturaleza de la anticresis está
resuelta expresamente al establecerse como un derecho real en el art. 602 C.75 Ya
expresé que la anticresis es un derecho real, según lo dispone este artículo.
72. No obstante, la Corte Suprema en sentencia de las 12 m. del 25 de Enero de 1939 B.J. p 10431 expresa
la transmisión es ineficaz.
73 Art. 602 y 3951. inc. 2 C.
74 Para apreciar esas opiniones pueden consultarse los estudios siguiente. ¿Es la anticresis contrato y
derecho real ? Daule Arroyo Estudios Jurídicos. Universidad de Panamá 1960 : «Acerca de la naturaleza
jurídica del derecho anticresis Juan García Granero Fez, RCDI, 206-207. julio-Agosto 1945. El primer
autor señala a Nicaragua como uno de los países que expresamente en su Código Civil consagran a la
anticresis como derecho real.
75 . N.1 pag 86.
146
E. Derecho legal de retención
Este es. otro derecho de naturaleza discutida, en torno al cual se han formula-
do numerosas opiniones. Me inclino a considerarlo de naturaleza real. El art. 1426
Pr. lo considera como un derecho de hipoteca o prenda, según sean inmuebles o
muebles los bienes afectados. 76
ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo. De la Compraventa y de la Promesa de Venta.

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76 El doctor Francisco Buitrago Díaz, en un voto razonado a la S. 11 a.m. del 31 de Marzo de 1939, B.J.,
p. 10528, lo estima como real.
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149
150
Capítulo XIII
LOS ASIENTOS REGISTRALES
1. Clases de asientos
2. Inscripción
A. Requisitos formales
3. Anotaciones preventivas
Clasificación
5. Efectos generales de las anotaciones preventivas
6. Anotación de demanda
a) Su ámbito
b) Efectos
c) Requisitos de procedencia
1. Anotación de demanda de cancelación y rectificación de asientos
8. Anotación de embargo
A. Efectos
9. Anotación de secuestro y prohibición de enajenar
1) Anotación del secuestro
A. Efectos
2) Anotación de prohibición de enajenar
A. Efectos
10. Anotación de sentencia ejecutoriada
11. Anotación de demanda sobre presunción de muerte, incapacidad
para administrar, incapacidad o indignidad del heredero o
legatario y cualquiera otra que modifique la capacidad civil en
cuanto a la libre disponibilidad de los bienes
A. Efectos
12. Anotación de legados
A. Efectos
13. Anotación por faltas subsanables o por imposibilidad del Registrador
A. Efectos
14. Anotación del beneficio de separación
15. A. Efectos
15. Otras anotaciones y en especial la de crédito refaccionario
A. Efectos de la anotación del crédito refaccionario
16. Recursos contra las providencias que admiten o niegan la anotación
17. Extinción de las anotaciones preventivas
a) Caducidad
b) Conversión
18. Requisitos formales
19. Cancelaciones
A. Clases de cancelaciones
a) Cancelación total y parcial
b) Cancelación de inscripciones y anotaciones preventivas hechas en
virtud de escritura pública y de las practicadas por mandamiento judicial
c) Cancelación a petición de parte y de oficio
151
B. Efectos de las cancelaciones
C. Anotaciones preventivas de la demanda de cancelación y nulidad de ésta
D. Ley de Limpieza Registral
E. Requisitos formales
20. Notas marginales
21. Asiento de presentación
22. Las menciones
23. Errores y rectificaciones de los asientos
A. Ideas generales
B. Clases de errores
C. Procedimiento de rectificación
D. Efectos de la rectificación
1 : Clases de asientos
El contenido de los diferentes títulos que ingresan al Registro se incorpora a

los libros, de conformidad con los arts. 78, 79, 153, 155 y 162. del R.R.P., por
medio de los siguientes asientos: inscripción, anotación preventiva, cancelación,
notas marginales y presentación.1
En cuanto a su estructura se sigue el sistema de la inscripción, según el cual el

asiento es un extracto del título.2 El derecho comparado conoce otros dos: El de
transcripción,3 según el cual el asiento es una copia del título; y el del encasillado,
en virtud del cual el asiento, extendido dentro de un encasillado, consiste en una
indicación esquemática del contenido fundamental del título.4
Roca Sastre, atendiendo a sus características, hace la clasificación siguiente:
a) Asientos principales y accesorios, según tengan subsistencia propia como las

inscripciones o estén al servicio de otros, como la nota marginal.
b) Asientos definitivos y provisionales, según sean de duración indefinida, como
la inscripción y cancelación, o bien tengan una vida transitoria o efímera, por
estar destinados a convertirse en asientos definitivos o a quedar caducados,
como las anotaciones preventivas.
c) Asientos de carácter positivo y negativo, según exterioricen un derecho en
plena vida o nacimiento, como las inscripciones, o bien constaten la extinción o
muerte de un derecho o asiento, como en las cancelaciones.
d) Asientos de libros de inscripciones y del libro Diario, según se extiendan en los
libros principales, como las inscripciones, anotaciones preventivas o cancela-
ciones, o bien en el libro Diario, como el asiento de presentación.
1. En España el art. 41 del R. H. enumera los asientos que se practican en el Registro.

2. El Registro Español y los que en él se inspiraron adoptan este sistema.
3. Es el sistema francés.
4. Se aplica en Alemania y Suiza.
152
e) Asientos de derechos y de hechos. En general, los asientos registrales son de
derechos, pero caben asientos de simples hechos, como la obra nueva, el
cumplimiento de condiciones suspensivas y resolutorias, etc.
f) Asientos preparatorios y definitivos, según preparen una inscripción definitiva,
como las anotaciones preventivas por suspensión y análogas, o bien que des-
de un principio constituyan un asiento duradero o permanente, como la inscrip-
ción. 5
Otro tema de especial importancia es el relacionado con la brevedad de los

asientos. En la actualidad se tiende a abreviar el contenido de los asientos, sin
sacrificar las modalidades de trascendencia real y los principios del sistema.6
2 : Inscripción
La inscripción es un asiento principal por el cual se publican: los títulos

supletorios; los títulos constitutivos, declarativos y traslativos del dominio; los títu-
los en que se constituyen, reconozcan o modifiquen los derechos de usufructo,
uso, habitación y anticresis; los títulos en que se constituya, trasmita o modifique
el derecho de hipoteca; el derecho legal de retención; la promesa de venta de.
inmueble; el contrato de seguro relativo a inmuebles; las trasmisiones por causa
de muerte; el arrendamiento; los caminos de hierro y sus concesiones, canales,
tranvías y demás obras públicas de igual índole; la prenda pretoria o anticresis
judicial; el deslinde; los actos de entrega de la posesión (inmisión en la posesión).7
Roca Sastre le atribuye al asiento de inscripción las características siguientes:

a) Es un asiento principal. Tiene sustantividad propia. No es accesorio como la
nota marginal; b) Es un asiento definitivo, a diferencia de las anotaciones preven-
tivas que son asientos provisionales. La inscripción puede cancelarse, pero esto
será por las contingencias del derecho que contiene y no a consecuencia del
asiento en sí; c) Es un asiento de carácter positivo, a diferencia de la cancelación
que es un asiento de virtualidad extintiva; d) Es un asiento que se extiende en los
libros de inscripciones, a diferencia del asiento de presentación que se practica en
el libro Diario y es preparatorio de la inscripción; e) Es un asiento en que se hace
constar la constitución, transmisión o modificación de un derecho real inmobiliario
y demás actos objeto de inscripción, formando todo esto su contenido propio; f) Es
un asiento en que se verifica una constancia registral completa, a diferencia de la
5. Op. cit., Tomo II, p. 816 y 8117.

6. En el Registro, dice La Rica, se escribe demasiado, casi siempre en perjuicio de la claridad y pueden
suprimirse circunstancias superfluas o, cuando menos, no esenciales, tales como la prolija referencia al
pago del impuesto, al título adquisitivo del transferente, a la conformidad del asiento con el título, etc.
(“Comentarios a la Ley de Reforma Hipotecaria”, OP. cit., p. 245). La Ley Hipotecaria vigente, expresa
Roca Sastre, ha simplificado el contenido de los asientos. No obstante, puede que lo procedente hubiera
sido adoptar un sistema acentuadamente mixto de inscripción y encasillado, a base de amplias y pocas
casillas, pues ello proporcionaría sistematización, mucha claridad y gran facilidad en la consulta de los
asientos. (Op. Cit.Tomo II, p. 816).
7. Cta. del 12 de abril de 1967,B.J., p. 331.
153
mención que sólo lo hace de un modo incompleto; claro está que la mención ni
siquiera es un asiento.8
Antes de todo, conviene tener presente que todo asiento de inscripción, anota-
ción preventiva, cancelación y notas marginales, (pues el art. 3946 C. usa el térmi-
no inscripción en forma amplia) que se practique en el Registro expresará: 1) La
hora y fecha de presentación del título en el Registro; 2) El nombre y residencia
del Tribunal, Juez, Cartulario o funcionario público que autorice el título; 3) La
naturaleza del título que deba inscribirse y su fecha.
Por lo que se refiere a la inscripción, en general, todas expresarán: 1) La natu-

raleza, situación, cabida, linderos, nombre y número, si constaren, del inmueble
objeto de la inscripción, o al cual afecte el derecho que deba inscribirse 2) La
naturaleza, extensión, condiciones y cargas de cualquier especie del derecho que
se inscribe y su valor, si constare del título; 3) La naturaleza, extensión, condicio-
nes y cargas del derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la
inscripción; 4) La naturaleza del título que deba inscribirse y su fecha; 5) El nom-
bre, apellido y generales o la denominación de la sociedad, corporación o perso-
na jurídica a cuyo favor se haga la inscripción y los de aquella que transfiera o
constituya el derecho que ha de inscribirse; 6) El nombre y residencia del Tribunal,
Juez, Cartulario o funcionario que autorice el título que se ha de inscribir; 7) La
hora y fecha de la presentación del título en el Registro.9
Las segundas y siguientes inscripciones relativas a la misma finca son más

concisas. Tomando en cuenta que ya constan en el primer asiento, pueden omitir-
se las siguientes designaciones: la naturaleza, situación, cabida, linderos, nom-
bres y números de la finca, pero se hará referencia de las modificaciones que
indique el nuevo título y del asiento en que se halla la inscripción.10
Además de las circunstancias generales de toda inscripción, la que correspon-

de a la hipotecaria expresará: 1) Los nombres, apellidos y calidades del deudor y
acreedor; 2) El monto del crédito y sus plazos y condiciones. Si el crédito causa
intereses, la tasa de ellos y la fecha desde que deben correr; 3) Cita del número
que tenga la finca hipotecada, folio, tomo en que se halle su descripción o la
naturaleza del derecho real hipotecado con las demás circunstancias que lo ca-
racterizan; 4) La época desde la cual podrá exigirse el pago de la deuda.11
Aun cuando no están reguladas por la ley,12 nuestra práctica registral admite
las inscripciones concisas, en las cuales, para evitar repeticiones, se omiten cier-
8. Op. cit., Torno II, pp. 819 y 820.

9. Arts. 3946, 3952 C. y 8 del R.R.P.
10. Arts. 3952, inc. 5 C. y 9 del R.R.P.
11. Arts. 3808, 3819 y 3958 C.
12. En España están reguladas por los arts. 245, 246 y 247, LH.
154
tas circunstancias contenidas en el extenso, al que se remiten.13 Se aplica, por
ejemplo, cuando varios inmuebles son hipotecados en garantía de una obliga-
ción, en cuyo caso se redacta un asiento extenso y los demás concisos.
3. Anotaciones preventivas
Son muchas las definiciones o conceptos que se han dado de las anotaciones
preventivas, pero resulta difícil la formulación de un concepto preciso debido a la
diversidad de supuestos a que responden.14
Las anotaciones preventivas son asientos provisionales que publican, con fi-
nes de garantía y efectividad, situaciones y derechos determinados por la ley
(numerus clausus) que no pueden ser objeto de inscripción o que, siéndolo, existe
un obstáculo que impide su práctica inmediata, pero que posteriormente se podrá
realizar por medio de la conversión de la anotación en inscripción. La publicidad
que reciben del Registro impide el juego normal de la fe pública y, como conse-
cuencia, la presencia de terceros protegidos. Es por esto que la doctrina dice que
las anotaciones preventivas enervan, impiden o suspenden la fe pública registral.
La anotación preventiva es un instrumento de seguridad y garantía que evita la
burla y el consiguiente perjuicio de los derechos del anotante frente a las enajena-
ciones y gravámenes del titular registral.15
Para Pantoja y Lloret la anotación preventiva es una especie de inscripción en

el Registro de la propiedad que tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una
obligación.16
Para Díaz Moreno es un asiento de carácter accesorio, hecho en los libros del
Registro, por virtud del que se garantiza provisionalmente sobre bienes inscribibles
un derecho que no es perfecto ni definitivo, hasta tanto que realizados o no algún
suceso o circunstancia de cuyo cumplimiento dependía su eficacia, se convierta
en perfecto y definitivo mediante la inscripción, o se extinga y deban cancelarse.17
Para Galindo y Escosura la anotación preventiva es un asiento de carácter

provisional que se extiende en los libros del Registro, en que constan: los títulos
que afectan a la propiedad, que por carecer de alguno de los requisitos exigidos
13. La inscripción extensa es de contenido común y corriente. No es un nuevo tipo de inscripción con
mayor contenido. Se le llama extensa para diferenciarla de la concisa.
14. He alargado, dice Rica y Maritorena, deliberadamente las citas de definiciones para que se observe o
se evidencie la dificultad del concepto de anotación preventiva. Cada tratadista consigna una diferente
y podría seguir reproduciendo otras (Aragonés, Pantoja, etc.) a la cual más dispares. En lo único, que
hay coincidencia es que la anotación no responde a un fin unitario, igual; la diversidad de fines que trata
de proteger es a mi modo de ver la mayor dificultad de su definición. (“La anotación preventiva, en
general». RCDI, 519, marzo-abril 1977, p.394).
15. Las anotaciones, dice Roca Sastre, por tanto tienen por objeto conservar inmutables las condiciones
de cumplimiento o de efectividad de un derecho, existentes al tiempo de practicarse las mismas.
(Instituciones Tomo II, p. 344).
16. Op. cit., Tomo I, p. 254.
17.OP, cit., Tomo I, pp. 322 y 323.
155
por la Ley o por cualquier otra causa no pueden ser inscritos; las reclamaciones
judiciales del dominio y demás derechos reales; las responsabilidades preventi-
vas e interinas que afectan a las fincas, y la falta de capacidad del dueño para
disponer de ellas, hasta que subsanados los defectos, resueltas las reclamacio-
nes, determinada la responsabilidad y ejecutoriada la capacidad o incapacidad del
dueño, se convierte el asiento provisional en inscripción definitiva o se cancele.18
Para Sánchez Román, citado por La Rica y Maritorena, son asientos provisio-
nales de efectos más o menos transitorios, cuyos fines consisten ya en asegurar
las resultas de un juicio, ya en garantizar la efectividad de un derecho perfecto
pero no consumado, ya en preparar una inscripción definitiva y permanente.19
Según Barrachina y Pastor, es un asiento eventual transitorio y medial que, a

petición de parte, por ordenamiento judicial, por disposición gubernativa o de ofi-
cio, se practica en los libros del Registro de la Propiedad sobre bienes inmuebles
o sus limitaciones, para asegurar un derecho real o el cumplimiento de obligacio-
nes que, por sus especiales circunstancias, no pueden todavía inscribirse o no
son susceptibles de directa inscripción.20
Para Morell, la anotación es siempre una garantía provisional concedida por la

ley para asegurar la efectividad en su día del cumplimiento de una obligación o la
inscripción de un derecho que, aun debiendo ser real, o suponiéndosele tal, no
puede ser inscrito de momento, por oponerse a ello asientos del Registro que es
necesario hacer desaparecer, o por existir defectos o circunstancias que obligan a
rechazar por de pronto la inscripción, o a dilataría hasta tanto que pueda verificar-
se con completo acierto y seguridad.21
Casso las estima como asientos provisionales del Registro que confiere a los
interesados medios transitorios de defensa o protección de derechos personales
o eventuales imperfectos de índole real sobre inmuebles.22
Lacruz considera a las anotaciones preventivas como asientos transitorios,

destinados a atenuar el rigor de las apariencias librarias, a reservar eventualmen-
te un rango al derecho in fieri y a prevenir en todo caso a quien consulta el Regis-
tro futuros adquirentes, acreedores (hipotecarios o no) de la posible inexactitud,
originaria o sobrevenida, de los asientos principales, a de la afección de la finca a
determinadas responsabilidades.23
Para Roca Sastre la anotación preventiva es el asiento extendido en los libros

de inscripciones del Registro de la propiedad, de carácter generalmente principal
18. Comentarios a la Legislación Hipotecaria de España y Ultrarnar. Tipografía Gutemberg, Madrid, 1882.
Tomo III, p. 85.
19. «La anotación preventiva en general». Estudio cit., p. 392.
21. Op. cit., Tomo III, pp. 21 y 22.
22. Op. cit. p..512.
23. Op. cit., p. 262.
156
y caducable, cuyo objeto es la publicidad registral de situaciones inmobiliarias de
contención judicial, de secuestro o de prohibición, judicial o administrativa, de dis-
poner, y de títulos que, por defectos subsanables o por otras circunstancias, no
pueden ser objeto de asiento de inscripción al que tienden, o bien que, además,
tengan por objeto constituir una especial garantía registral.24
La anotación preventiva y la inscripción tienen diferencias. Entre las más nota-

bles señalamos:
1. La inscripción es un asiento definitivo. La anotación es un asiento provisional,

destinado a convertirse en inscripción definitiva o a extinguirse,
2. Las inscripciones deben contener las circunstancias exigidas por los arts. 8, 9,
10, 11 y 12 del R.R.P. Las anotaciones contendrán estos requisitos cuando
resulten del título, siendo nulas solamente cuando de ellas no pueda venirse
en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quienes afecta
la anotación, o de la fecha de ésta. 25
3. La inscripción se extiende en la Columna de Inscripciones La anotación pre-
ventiva en la Columna de Anotaciones Preventivas.
4. Los derechos inscribibles, por regla general, son reales, salvo las excepciones
legales, mientras los anotables pueden ser personales e incluso existen anota-
ciones que publican situaciones sin contenido patrimonial.
5. La inscripción contiene derechos comprobados y seguros, mientras que las
anotaciones pueden referirse a derechos probables.
6. La inscripción brinda una protección completa y definitiva, mientras que la ano-
tación la hace en forma provisional y limitada, generalmente.
4 Clasificación
Resulta útil no sólo enumerar las anotaciones preventivas, sino también hacer
una clasificación de las mismas. 26
Según la autoridad donde se piden y decretan, estas pueden ser ordenadas

por el Registrador o por el Juzgado (judiciales). Corresponden al grupo de anota-
ciones que se solicitan al Registrador las siguientes: a) la que puede pedir el
legatario cuando ha mediado convenio celebrado en escritura pública; 27 b) la que
puede pedir el acreedor refaccionario presentando la escritura que contenga el
Contrato que ha celebrado; 28 c) la que puede pedir el interesado, cuando no
pueda hacerse la inscripción del titulo por faltas subsanables o por imposibilidad
del Registrador.29
24. Derecho Hipotecario, Tomo lI, p. 831.

25. Arts. 55, 56, 57 y 58 del R.R.P.
26. La clasificación doctrinal, dice Casso, (lo que es aplicable a Nicaragua), se impone, porque las
anotaciones preventivas permitidas por nuestra legislación no sólo carecen de unidad intrínseca, sino
que, además, aparecen sin ordenación sistemática. (Op. cit., p. 513).
27. Arts. 29 inc. 7 y 44 del R.R.P.
28. Art. 47 del R. R.P.
29. Arts. 3964 inc. 6 C., 17 y 29 inc. 9 del R.R.P.
157
Son judiciales las que ordena el Juez competente. Están comprendidas en este
grupo: a) la anotación de demanda de propiedad y demás derechos reales, de
cancelación o rectificación de asientos, de declaración de presunción de muerte,
incapacidad de administrar, incapacidad o indignidad del heredero o legatario;30
b) la anotación del decreto de embargo y secuestro de bienes raíces;31 c) la ano-
tación del embargo ya trabado en bienes raíces del deduro;32 d) la anotación de
sentencia ejecutoriada;33 e) la anotación que pueden obtener los acreedores del
difunto en los bienes raíces de la herencia;34 f) la anotación que pueden pedir los
acreedores testamentarios y hereditarios que demanden el beneficio de separa-
ción de los bienes pertenecientes al difunto;35 g) la anotación que puede pedir el
heredero que desea inscribir a su favor los bienes raíces de la herencia dentro de
los seis meses de la muerte del causante;36 h) la anotación de demanda de nuli-
dad de la cancelación;37 i) la anotación de secuestro o prohibición de enajenar
bienes raíces;38 j) de las anotaciones que se pueden pedir al Registrador, las
señaladas con las letras a) y b) al no mediar convenio o conformidad.
Según la actividad que desarrolla el interesado en los trámites de decreto y

práctica de las anotaciones, pueden ser a petición de parte o de oficio. Por regla
general, se ordenan y practican a petición de parte. Sin embargo, por excepción,
el Registrador podrá extender de oficio anotación preventiva cuando se encontrare
imposibilitado de extender la inscripción (anotación por imposibilidad del Registra-
dor). El Juez, de conformidad con el art. 30 del R.R.P., decretará de oficio las
siguientes anotaciones: a) la de embargo trabado en bienes del deudor en juicio
ejecutivo;39 b) la de embargo de bienes del delincuente;40 c) la del secuestro y
prohibición de enajenar obtenidas en el juicio ordinario de cumplimiento de cual-
quier obligación.41 También el Juez ordenará de oficio las siguientes anotaciones:
a) la demanda de expropiación;42 b) la del legatario, si no fuere persona cierta, en
el supuesto del inc. 2 del art. 38 del R. R.P.
Por la naturaleza del derecho que publican, las anotaciones pueden garantizar
derechos reales, como por ejemplo, la anotación de demanda43 y la del legatario
de cosa específica, o bien, derechos personales, ejemplo: la anotación del embar-
go; y por último, existen otras sin contenido directo patrimonial, como por ejemplo,
las de incapacidades.44
30. Arts. 3964 incs. 1, 2 y 3 C., 29 incs. 1 y 6 del R.R.P.

31. Art. 3964 inc, 4 C.
32. Art. 3964 inc. 5 C.
33. Art. 29 inc. 4 del R.R.P.
36. Art. 38 del R.R.P.
37. Art 3973 in-fine C.
42. Art. 13 de la Ley de Expropiación.
43. Arts. 3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P.
158
5 : Efectos generales de las anotaciones preventivas
El art. 54 del R.R.P. dice: «Los bienes inmuebles o derechos reales anotados
podrán ser enajenados o gravados sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo
favor se haya hecho la anotación». Esta disposición establece los principales efectos
de la anotación preventiva: a) la enajenación o gravamen de los bienes o dere-
chos sobre los que recae;45 y b) la función de seguridad y garantía que desempe-
ña, la cual se mantiene a pesar de las enajenaciones y gravámenes.
De la función temporal de garantía que desempeñan las anotaciones preven-

tivas se deriva la posibilidad de enajenar o gravar que, como regla general, sienta
el artículo transcrito. Ateniéndonos a ella, pueden ser enajenados o gravados los
bienes y derechos afectados por una anotación de demanda, de embargo, de
legado de cosa no específica o de crédito refaccionario.
Sin embargo, dicha regla general sufre excepciones que provienen de la ley o
de la naturaleza o extensión de la relación que contiene la anotación, en virtud de
las cuales se cierra el Registro, a saber: a) la anotación de prohibición de enaje-
nar. La Corte Suprema de Justicia reconoce que «si alguna excepción podrá tener
lo dispuesto en el art. 54 del Reglamento, ella se encuentra en las anotaciones de
prohibición de enajenar, porque es claro que no ha de consentirse la enajenación
de aquel a quien expresamente se le ha prohibido por la autoridad judicial»;46 b) la
anotación por falta subsanable o por imposibilidad del Registrador, cuando de
estar inscrito el título provoque el cierre del Registro;47 c) la anotación del legatario
de cosa específica que pertenece el testador.
No existe disposición que se oponga a la trasmisión o gravamen de los dere-

chos anotados, Citamos los siguientes casos en que se admite la trasmisión o
gravamen: a) en la anotación de legado de inmueble específico; b) en la de crédi-
to refaccionario; c) en la de defectos subsanables o imposibilidad del Registrador,
cuando lo permita ¡a naturaleza de la relación anotada: trasmisión del dominio o
constitución de derechos reales, etc., pero no cabe, por ejemplo, en las de inca-
pacidad, cancelaciones, etc.; y d) en la que resulte del supuesto del art. 38 del
R.R.P. Los actos dispositivos se harán constar en otra anotación preventiva.48
Con relación a las anotaciones de demanda, pienso que, a pesar de ser permi-
tida la cesión de los derechos litigiosos, la publicidad de ésta no es necesaria,
pues son cambios o sucesiones que se producen dentro del proceso.
45. La enajenabilidad es confirmada por la Suprema. (S. 11:10 a.m. del 11 de junio de 1956, B,J., P. 18115).
46. S. 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616.
48. Las anotaciones sucesivas de transmisión o gravamen del derecho anotado tienen el carácter de
anotaciones de naturaleza subordinada, pues su subsistencia pende de la vigencia de la primera
anotación de suspensión (Roca, Derecho Hipotecario, Torno II, p. 93).
159
La Excelentísima Corte Suprema de Justicia en sentencia de las 12 m. del 24
de abril de 1925, B.J., p. 4926, sostiene que «la disposición citada (el art. 16 del
R.R.P.) sólo se refiere a la inscripción de derechos reales que constituyen un
obstáculo a otra inscripción que se trate de hacer, y no puede tener aplicación
respecto a las anotaciones, en el sentido de impedir la inscripción o anotación de
títulos o documentos de fecha anterior, por los que se grave o limite el mismo
inmueble, puesto que tales anotaciones no representan nunca un título traslativo
de dominio, y por consiguiente, la anotación preventiva de un embargo no impide
las anotaciones o inscripciones posteriores de gravámenes, aun fundadas en títu-
los o documentos de fecha anterior». Estamos de acuerdo en que el embargo no
cierra el Registro a las anotaciones e, inscripciones posteriores de gravámenes,
aunque sean de fecha anterior. En lo demás, no compartimos el criterio de la
Corte por las siguientes razones: 1) no es cierto que el art. 16 del R.R.P. se refiere
exclusivamente a la inscripción, pues expresamente abarca los títulos anotados;
el artículo habla de títulos «inscritos o anotados preventivamente»; 2) en términos
absolutos, tampoco es cierto que las anotaciones preventivas, por no representar
nunca un título traslativo de dominio, no impiden la inscripción de un título de
fecha anterior por el que se grave o limite el mismo inmueble. Por ejemplo, la
anotación preventiva de una venta cuya inscripción fue suspendida por faltas sub-
sanables o por imposibilidad del Registrador, cierra el Registro a las inscripciones
o anotaciones de los títulos de fecha anterior por los que se trasmita o grave el
mismo inmueble, de conformidad con el art. 16 del R. R.P. anteriormente citado.
El art. 33 del R.R.P. dispone que «el que pudiendo pedir anotación preventiva
de un derecho dejase de hacerlo dentro del término señalado al efecto, no podrá
después inscribirlo a su favor en perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo
derecho, adquiriéndolo de persona que aparezca en el Registro con facultad de
transferirlo». Se refiere a las anotaciones con plazo señalado y que contienen
derechos que pueden inscribirse definitivamente con posterioridad. La anotación
por faltas subsanables cae dentro de este artículo, el cual debe aplicarse aunque
no se trate del mismo derecho. El que retira el título rechazado por faltas subsana-
bles y no pide anotación preventiva, si lo presenta subsanado con posterioridad al
vencimiento de la vigencia del asiento de presentación pierde su derecho, o resul-
ta de inferior rango con relación a los terceros que inscribieron sus títulos.
La anotación preventiva es temporal y produce efectos negativos, por lo que la

protección plena que brinda el Registro a los terceros registrales se logra median-
te la conversión en inscripción definitiva.
Tanto la anotación preventiva, como la inscripción definitiva surten todos sus

efectos respecto de terceros desde la fecha de presentación del título.49
49. Art. 3966 C.
160
6 : Anotación de demanda
La anotación de demanda es una medida cautelar decretada a petición de

parte interesada, cuya finalidad es garantizar la ejecución de la sentencia que se
dicte dentro del juicio en que se ejercitan las acciones a que se refieren los arts.
3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P.
La anotación de demanda, pues, asegura que la sentencia que acoja las pre-
tensiones se cumpla bajo las mismas condiciones existentes al tiempo de presen-
tarse el documento en virtud del cual se practicó.50
En el derecho alemán esta anotación preventiva tiene su equivalente en el

asiento de contradicción (Widerspruch), el cual se practica con la finalidad de
asegurar la rectificación de la inexactitud del contenido registral, provocada por la
discordancia entre el Registro y la realidad jurídica.
Se puede obtener en virtud de mandamiento judicial o por medie del consenti-

miento del titular del derecho que le afecta la rectificación del Registro. Despoja de
la fe pública al asiento atacado y no cierra el Registro.
También en el derecho alemán existe la anotación preventiva o prenotación

(Vormerkung). No tiene el alcance de nuestra anotación, que recoge amplio nú-
mero de relaciones y situaciones jurídicas. La anotación preventiva germánica
asegura derechos personales que conducen a la adquisición, modificación o ex-
tinción de derechos reales inmobiliarios. Así por ejemplo, en la compraventa, que
no produce la trasmisión, lo cual se logra mediante un acuerdo real de trasmisión,
el comprador puede asegurar su derecho personal contra posteriores enajena-
ciones, mientras se cumple su pretensión, por medio de una anotación preventiva.
La anotación preventiva se obtiene por el consentimiento del dueño del inmueble
o en virtud de providencia o mandamiento judicial.
El asiento de contradicción recoge un derecho real. La anotación preventiva,

un derecho personal. Dice Martin Wolff: «Igual que el asiento de contradicción, la
anotación preventiva es una inscripción provisional. La contradicción está desti-
nada a asegurar un derecho real existente; la anotación preventiva, un derecho
de crédito. La primera, prepara una mera alteración del texto del registro; la se-
gunda, una modificación de la situación jurídica real».51
Dice Luis Diez-Picazo Ponce de León: «La Wíderspruch es una medida provi-
sional que protege al titular extrarregistral en tanto se produce la rectificación del
50. Arts. 3966 C. y 53 del R.R.P. Para Rica y Arenal, los efectos pueden condensarse en un concepto
categórico: asegurar la retroactividad de la sentencia que recaiga en el litigio, llevando su eficacia hasta
la fecha de la anotación. Es decir, que si la demanda prospera y sus pedimentos se recogen en la
sentencia firme, ésta debe tener eficacia cancelatoria de los derechos llegados al Registro después de
practicada la anotación. (“Comentarios a la Ley Hipotecaria”, Estudio cit., p. 317).
51. Op. cit., Vol. I, pp. 269 y 270.
161
Registro y anuncia a los terceros que hay un derecho no inscrito, un derecho
inscrito a favor de un no titular o una inexactitud de cualquier otro tipo. Su diferen-
cia con la Vormerkung es clara. La Vormerkung protege un derecho o una preten-
sión de tipo personal. La Viderspruch protege al titular de un derecho real no
registrado preparando la inscripción definitiva».52
J. W. Hedemann dice: «En la misma medida en que la prenotación y la contra-

dicción se asemejan por lo que a su tratamiento formal (a) y a sus efectos (b) se
refiere, en la misma se deben separar y distinguir una de otra por lo que hace a su
concepto. La prenotación mira al porvenir: trata de dar nacimiento a un derecho
real que todavía no existe. La contradicción, en cambio, se apoya en el pasado:
intenta sacar a luz un derecho real ya nacido de entre la confusión producida por
actuaciones hasta ahora inadecuadas. El comprador que obtiene una prenotación
no es todavía propietario, antes bien, quiere llegar a serio. El heredero real que
inscribe una contradicción contra el falso heredero aparente es ya propietario y
no pretende más que rasgar el velo que la inscripción inexacta ha tenido ocultan-
do su derecho. Más claro. el que obtiene una prenotación no dice que el conteni-
do del Registro sea inexacto, mientras que el que interpone una contradicción
edifica precisamente sobre la base de una inexactitud registral. 53
Diez Pastor y González Enríquez, expresan: «Es sabido que el concepto legal
español de anotación preventiva no sólo abarca juntamente la prenotación
(Vormerkung) y la contradicción (Widerspruch) alemanas, sino que tiene un con-
tenido mucho más amplio que el resultante de la acumulación de ambas figuras.
No obstante, la distinción establecida en el texto entre prenotación y contradic-
ción, en cuanto que la primera anuncia una eventual mutación jurídico-real futura,
y la segunda declara la posibilidad de que el Registro sea inexacto, es decir, de
que la situación jurídico-real verdadera sea ya distinta de la que el Registro publi-
ca, tiene un gran interés en ciertos aspectos para nuestra anotación preventiva,
sobre todo en relación a la de demanda, que puede abarcar los dos supuestos».54
Nuestra anotación preventiva es amplia y responde a supuestos diferentes. Su

contenido es más amplio que el de ambas figuras alemanas. Por su medio se
protegen. situaciones jurídicas, derechos reales y personales.
Con relación a los últimos, no es restrictiva como se piensa. Se puede, anotar

el embargo, el legado de cantidad. Por otra parte, la anotación preventiva de
demanda permite la publicidad de derechos personales que obligan a una modifi-
cación real, tal como se observará en el estudio de su ámbito. A lo anterior, cabe
agregar que de conformidad con el art. 129 del R.R.P., se permite el acceso de la
promesa de venta al Registro55 y además se acepta la anotación de la demanda
52. «Las anotaciones preventivas», Revista de Derecho Notarial, 44, mayo-junio de 1964, p. 11.
53. Op. cit., Vol. II , pp. 114 y 115.
54. Op. cit., Vol. II, p. 114.
55. Existe discusión sobre si la promesa de venta es objeto de inscripción o de anotación preventiva.
162
para exigir su cumplimiento, a pesar de ser un derecho personal. La anotación de
la demanda nicaragüense cumple en forma similar con la finalidad de la prenotación
y asiento de contradiccíón germánicos.
Sobre la función de la anotación de demanda, la Corte Suprema ha dicho:
«Nada es más propio del sistema hipotecario en su finalidad de rodear el domi-

nio de certidumbre y el crédito territorial de garantías, que autorizar la anotación
de esa clase de demandas para proteger los derechos del anotante y advertir a
tercero los riesgos que llevaría consigo la adquisición de los derechos afectos por
la anotación».56
La Corte Suprema de Justicia en sentencia de las 10 de la mañana del 11 de

septiembre de 1934, 12 meridianas del 29 de noviembre del mismo año, y 11 de la
mañana del 11 de agosto de 1927, ha sostenido la tesis de que el que adquiere
con buena o mala fe una finca o derecho, con posterioridad de haber sido anota-
dos sobre ellos en el Registro Público alguna demanda o embargo, no puede ser
reputado como tercero, sino como causahabiente a título oneroso o lucrativo que
adquiere la cosa con un gravamen preexistente, porque conociendo los riesgos a
que está expuesta su adquisición, se subroga en las condiciones del mismo deu-
dor o demandado, y de consiguiente no puede obligar al anotante a sostener un
nuevo juicio, cuyas consecuencias de responsabilidad gravitan sobre él, por los
efectos del Registro».57
«Aunque la anotación de una demanda no tiene el carácter de definitiva en

relación con la naturaleza de la providencia que la ordena, sin embargo, convierte
en litigiosos los bienes a que ella se refiere, avisando a los terceros la existencia
de la cuestión judicial que se ventila, para que puedan prever sus consecuencias,
de suerte que aunque la venta que se haga de un bien litigioso es válida, queda
sujeta a las resultas de la demanda anotada; y sí por cosa juzgada el anotante
llega a ser dueño de la propiedad en disputa, esta cosa juzgada afecta a quien
adquirió del demandado, de acuerdo con el artículo 54 del Reglamento del Regis-
tro Público, según el cual los bienes inmuebles o derechos reales anotados po-
drán ser enajenados o gravados, sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo
favor se ha hecho la anotación».58
«Como salvaguardia de lo juzgado y sentenciado en los derechos de quienes

demandaren en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declara-
ción, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre inmuebles, y con el
fin de que todo adquirente tenga conocimiento de la demanda y, en consecuencia,
le afecte la sentencia que recaiga, la ley permite la inscripción provisional o anota-
56. S. 10 a.m del 4 de diciembre de 1934, B.J., p. 8829.

57. S. 11 a.m. del 21 de septiembre de 1935, B.J., p. 9063.
58. S. 11:10 a.m. del 11 de junio de 1956, B.J.,p. 18115.
163
ción preventiva de tales demandas (Artos. 3964 ordinal 1o. C. y Arto. 29 ordinal
1o. del Reglamento de Registro Público)».59
a) Su ámbito
El art. 29 inc. 1 del R.R.P. dispone: “Podrán pedir anotación preventiva de sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente: 1o. El que demandare en
juicio la propiedad de bienes inmuebles. o la .constitución, declaración, modifica-
ción o extinción de cualquier derecho real». El inc. 1 del art. 3964 C., ampliando el
contenido de la disposición transcrita, agrega que no sólo son anotables las de-
mandas sobre propiedades de determinados bienes inmuebles, sino cualesquiera
otras que versen sobre propiedad de derechos reales.
Dentro de un criterio estricto de interpretación, la Excelentísima Corte Suprema

de Justicia ha sostenido que para que proceda la anotación «no basta aducir un
derecho preliminar que pudiera conducir a la propiedad de la cosa que se deman-
da, sino que es preciso ostentar ya la titularidad real de esa propiedad, porque,
encaminadas estas anotaciones a asegurar retroactivarnente la rectificación del
Registro en cuanto a derechos inscritos, que se estiman o se suponen inexactos,
ellas sólo caben cuando con la acción promovida se pretende provocar una reso-
lución que como inmediata consecuencia ha de poner en armonía el Registro con
la realidad.60
Con posterioridad y acogiendo un criterio más amplio, en sentencia de las 9

a.m. del 31 de marzo de 1959, B.J., p. 19422, mantuvo la eficacia de la anotación
de la demanda en la que se pedía el cumplimiento de una promesa de donación
sobre inmueble.
Particularmente considerada, opino que es anotable la demanda que pide el cum-

plimiento de la promesa de venta, pues si el Reglamento en su art. 129 le concede los
beneficios de la inscripción, no existe fuerte motivo para negar la anotación.
Los distinguidos hipotecaristas españoles Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida,

al comentar el inc. 1 del art. 42 de la Ley, modelo de nuestro inc. 1 del art. 29 del
R.R.P., dicen: «El apartado primero del art. 42 no distingue si la propiedad se
reclama por haber sido usurpada, o revocada, o en virtud de un simple derecho
personal. Resulta aplicable, así, tanto a las situaciones reales como a aquellas en
que el demandante no tiene sino un simple derecho personal a que se le trasmita,
constituya, etc. un derecho real: lo que una parte de la doctrina ha llamado un ius
ad rem. En otras palabras: que el art. 42- 1o. admite lo mismo la acción reivindicatoria
de uno que es ya propietario y desea recuperar la posesión de su finca (por
ejemplo, porque se la vendió al actual titular registral, siendo la venta nula de
pleno derecho, o aún anulable), como la de uno que, habiendo comprado una
59. S. 12 m. del 22 de julio de 1963, B.J., p, 295.

60. S. 10 a.m. del 4 de diciembre de 1934, B.J., p. 8829.
164
finca en documento privado y pagado el precio, se encuentra con que su vende-
dor no quiere entregársela ni otorgar escritura pública de venta.
En este segundo supuesto, pues, la acción proviene de uno que no ha adqui-

rido aún el derecho de propiedad sobre la finca, sino que pretende con toda razón
que se le transmita, en cumplimiento del contrato antecedente. No se puede decir,
entonces, que haya acción real: el comprador se dirige contra el vendedor y titular
inscrito por acción personal. Pero el supuesto cabe en la amplia redacción del art.
42- 1o. y la acción personal dirigida a la trasmisión de bienes inmuebles puede.
anotarse en el Registro. Campuzano alega, en contrario, que el art. 42, al hablar
de propiedad, presupone que el demandado ya la tiene y que por tanto, no es
anotable la demanda de aquellos que pretenden devenir titulares a través de una
acción personal dirigida a la trasmisión de la propiedad o constitución de un dere-
cho. Afirmación inadmisible, pues, tan «demanda de propiedad es una acción
reivindicatoria como una, ex-contractu en la que se reclama la trasmisión de la
propiedad de una cosa comprada. Véase además el art. 9 LH. cuando niega la
inscribilidad de obligaciones o derechos personales, sin perjuicio de que en cada,
uno de estos casos... se tome anotación.
La D.G. se ha pronunciado reiteradamente en favor de la interpretación amplia

del art. 42-1o.»61
Chico y Bonilla dicen: «Esta postura de Lacruz es la que predomina dentro de

nuestra doctrina hipotecarista. Así Roca Sastre, para quien dentro de los términos
del artículo 42 entran las demandas en que se ejercite una pretensión o acción
personal dirigida o encaminada a lograr una modificación jurídico real inmobiliaria
(una acción rescisoria, por ejemplo), y asimismo deben incluirse todas las deman-
das en que se pretenda la rectificación de alguna inexactitud registral, aunque ello
no implique ejercicio de una acción verdaderamente real”.62
Pérez y Alquer se pronuncian a favor de un criterio amplio de interpretación:

«Es más, negar la anotabilidad (no la inscriptibilidad, que respecto de ella no hay
cuestión, dados los términos inequivocos del art. 18 Regl. Hip.) del crédito dirigido
a la constitución, transmisión, modificación o extinción del dominio o de un dere-
cho real sobre un inmueble determinado, cuando representa un eslabón previo,
una causa o vocación, en la cadena jurídica que conduce al derecho real y acep-
tarla, en cambio, respecto a un crédito cualquiera que no implica tensión jurídica
alguna hacia el inmueble o inmuebles que se lleguen a anotar, fuera de la general
garantía total del patrimonio del deudor, que establece el art. 1.911 del C.C. nos
parece francamente una postura incongruente.
Así, pues, en cuanto la anotación del No. 1o. se base en un derecho real ya
constituido, tendrá la función de asiento de contradicción del derecho alemán (cf.
61, Op. cit.. pp. 268 y 269.

62. Op. cit., Tomo II, p. , p. 169.
165
Supra 47) y cuando dimane de un derecho de crédito tendente a la constitución
de un derecho real o a cualquier otra modificación de la situación jurídica real, su
finalidad será equivalente a la de Vorrnerkung. De todas las razones que antece-
den y con él apoyo de la autoridad científica y técnica de la Dirección General de
los Registros, podemos concluir en la posibilidad de anotar preventivamente un
crédito dirigido a una modificación real».63
Creo que al amparo del inc. 1 del art. 29 del R.R.P. pueden anotarse no sólo las
acciones reales de dominio, petición de herencia, etc., sino también la acción
revocatoria pauliana, la acción de simulación y cualquier otra personal que obli-
gue a la trasmisión, declaración, modificación o extinción del dominio o derechos
reales sobre inmuebles. La Corte Suprema de Justicia ha declarado que las de-
mandas por las que se reclama dinero no son anotables.64
En sentencia de las 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370,

aceptó la anotabilidad de la demanda de nulidad de testamento y la calificó de
real. En consulta del 29 de julio de 1953, B.J., p. 16750, declaró que las querellas
posesorias no son anotables.
Por considerarlo de importancia teórica y práctica para los litigantes, ya que en

segunda instancia termina la discusión y excepcionalmente llega a casación,
extractaremos la doctrina que la Honorable Sala de lo Civil de la Corte de Apela-
ciones de Masaya ha sostenido en algunas sentencias: a) que no es anotable la
demanda de nulidad de una escritura de compraventa de bienes raíces65 que no
es anotable la demanda de nulidad de la partición y de la escritura que la contie-
ne66 que no es anotable la demanda de nulidad de la compraventa de bienes
inmuebles;67 en cambio, en sentencia de las 10 a.m. del 19 de noviembre de 1961
declaró que es anotable la demanda de nulidad de la escritura de venta de bienes
raíces y en sentencia de las 10:30 a.m. del 20 de junio de 1942 sostuvo que es
anotable la demanda de nulidad de una hipoteca, de la adjudicación y venta pos-
teriores; b) que no cabe la anotación preventiva de una demanda en la que se
pide el otorgamiento de la escritura de venta definitiva en cumplimiento del contra-
to de promesa de venta.68 En este caso la demanda se fundaba en un documento
privado. En sentencia de las 9:45 a.m. del 19 de diciembre de 1962, también
declaró que no es anotable la demanda en la que se pide el otorgamiento de la
escritura de venta definitiva en cumplimento del contrato de promesa de venta,
por ser la acción de carácter personal. En este caso no existía escritura inscrita
de promesa de venta; c) que es anotable la demanda de simulación absoluta de
63. Op. cit., pp. 282, 283 y 284.

64. S. 11 a.m. del 9 de diciembre de 1930, B.J., p. 7636 y S. del 4 de diciembre de 1934, B.J., p. 8829 (citada
con anterioridad).
65. S. 11 a.m. del 12 de junio de 1937.
66. S. 9:30 a.m. del 21 de diciembre de 1934.
67. S. 9: 30 a.m. del 19 de mayo de 1962.
68. S. 9 a.m. del 2 de septiembre de 1957.
166
los contratos de compraventa de inmuebles69 d) que es anotable la demanda de
mejoras; 70 que es anotable la demanda de mejoras consistentes en una casa y
sus accesorios;71 e) que es anotable la demanda de sociedad de hecho fundada
en la fracción 2a. del art. 3178 C.; 72 f) que no es anotable la acción revocatoria
pauliana por tratarse de una acción personal; 73 y g) que es anotable la demanda
de falsedad de una compraventa de inmueble que supuestamente había suscrito
el causante, porque si bien ésta es personal, envuelve también una acción real de
dominio, ya que si se declara con lugar, los legados de las propiedades en litigio
hechos a favor del actor surtirán todos sus efectos.74
b) Efectos
Inscrita la anotación preventiva de demanda, el que adquiere algún derecho

del titular registral no puede alegar ignorancia del peligro que anuncia el Registro,
y está obligado a respetar y a pasar por los resultados del juicio que le dio origen.
En resumen: no es tercero protegido por el Registro, porque la anotación de la
demanda impidió el juego de la fe pública. El problema surge cuando la adquisi-
ción es anterior a la anotación preventiva y el título se inscribe con posterioridad a
ella. Al que así adquiere lo ampara el Registro, aunque su adquisición sea poste-
rior al juicio, pues solamente le perjudican las anotaciones anteriormente inscritas,
mas no las que no habían ingresado al Registro al tiempo de su adquisición.75
La teoría de la representación en juicio, aceptada por nuestro Tribunal Supre-

mo, puede entrar en conflicto con los efectos de la fe pública registral. Antes de
pronunciarme sobre el problema y por razones de método, conviene hacer una
breve exposición de dicha teoría.
En virtud de ella se reputa, para los efectos de la identidad de parte y oponer

en su oportunidad la excepción de cosa juzgada, que la parte que figura personal-
mente en el juicio representa a su causahabiente, ya sea éste a título universal o
singular. En sentencia de las 12 m. del 27 de marzo de 1935, B.J., p. 8935, formula
la Suprema Corte en forma breve y clara la teoría de la representación. Dice:
«Desde luego, nadie disputa que en el caso presente concurren los dos últimos
requisitos; y sólo debe examinarse si la identidad de parte existe con respecto a
los demandados menores Virgilio y Bertilda Gurdián, don Celín Rojas y don Ro-
berto Gurdián. Para ello debe advertirse que no es preciso que figuren personal-
mente las mismas partes, pues es parte en un proceso no solamente el que ha
figurado en persona, sino también el que ha sido representado por aquellos que
figuraron personalmente en el proceso. Es indudable que los sucesores a título
69. S. 11 :30 a.m. del 11 de diciembre de 1940.

70. S. 10 a.m. del 23 de agosto de 1943.
71. S. 10:30 a.m. del 10 de noviembre de 1965.
72. S. 8:30 a.m. del 12 de mayo de 1961.
73. S. 9:30 a.m. del 28 de octubre de 1964.
74. S. 9:20 a.m. del 22 de abril de 1964.
167
universal de la persona que ha figurado en el proceso se consideran partes en el
juicio, pues ellos son la misma persona de su autor, a quien suceden en todos sus
derechos tanto activos como pasivos, qui haerendum loco habentur. Pero con
respecto a !os sucesores a título singular, las cosas presentan, en verdad, un
matiz de diferencia según los casos que se presenten. Si el juicio en que se pro-
nunció la sentencia que se opone tuvo lugar y fue iniciado antes de los traspasos
o enajenaciones de la cosa litigiosa, el que enajenó o traspasó, que tomó parte en
aquel juicio, representaba en él a sus causahabientes, y por lo mismo la excepción
de cosa juzgada es oponible, ya sea la sentencia adversa o favorable. Esto es así,
porque los sucesores a título singular tienen los mismos derechos que su autor,
relativamente a la cosa que fue el objeto del juicio. En cambio, si el juicio fue
iniciado con posterioridad a las enajenaciones o traspasos, el enajenante no pue-
de representar a los causahabientes, pues en la época en que fue iniciado dicho
juicio, la cosa ya no estaba en su patrimonio, y por lo mismo el derecho de los
causahabientes no puede ser afectado ni destruido por el enajenante, ya sea por
contratos o convenciones que celebrare con respecto a la cosa, ni por sentencias
que se pronunciaren contra él».
En el juego de la teoría de la representación debe aplicarse el principio de fe

pública registral, sin que esto signifique un perjuicio a la cosa juzgada.
Si se sucede a título universal (sucesión por causa de muerte) a quien figura

en el juicio, inscrita o no la demanda, le afecta a los sucesores la sentencia que se
dicte, por las siguientes razones: a) los herederos son los continuadores de la
persona del difunto; y b) adquieren a título gratuito. En dos palabras: no pueden ser
terceros protegidos por el Registro y, por lo tanto, cabe aplicar la mencionada teoría.
Cuando se sucede a título singular y con causa onerosa (compraventa, permu-

ta, etc.) a quien figura en el juicio, la sentencia le afectará al sucesor si la demanda
estaba anotada en el Registro al tiempo de su adquisición. Si no estaba anotada,
la sentencia no le afecta, pues en este caso cede la teoría de la representación en
juicio ante los efectos de la fe pública, 76 No podrán valerse de la falta de inscrip-
ción de la demanda y la sentencia que se dicte les afecta: a) los sucesores a título
singular y con causa gratuita (legatarios); b) los sucesores de quien obtiene una
venta forzada sin título anterior inscrito o título supletorio. En estos casos, como
tampoco existen terceros protegidos, se aplicará la teoría de la representación.
Si para oponerte la sentencia al sucesor a título singular y con causa onerosa

y que además no compareció al juicio, se alega que conocía la existencia de la litis,
creo que no debe prosperar tal pretensión, pues para demostrar su mala fe, y en
esa forma despojarlo de la protección registral, es necesario iniciar un juicio, en el
cual se compruebe que conocía los hechos que fundamentaron la demanda.
76. Arts. 3796, 3949 C. y 54 del R.R.P.
168
La Corte Suprema de Justicia ha sostenido que el que adquiere con posteriori-
dad a una demanda que no estaba inscrita, es protegido por la fe pública.
En sentencia de las 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254, declaró

«que es indispensable para que una demanda surta efectos para contra terceros
la inscripción provisional o preventiva de ella en el Registro respectivo”.
En un caso donde no se inscribió el compromiso arbitral y la sentencia que

confirmó el laudo, dijo: «Es verdad que si la cosa juzgada proviene de un juicio
entablado antes de efectuarse el traspaso, perjudica al causahabiente porque se
le reputa haber sido representado en el juicio por su causante; mas en el caso
sub-judice se invoca la inmunidad que respecto a terceros preceptúa el artículo
3796 C., y, por consiguiente, debe concluirse que la cosa juzgada opuesta, aun-
que en derecho estricto debiera afectar a la actora, no ocurre así porque la
disposición registral citada viene a establecer una derogación a los principios” 77
En las anteriores resoluciones no se aplica la teoría de la representación y se

protegen a los terceros registrales.
Otra sentencia aplica la teoría de la representación, pero reconoce que puede

ceder si el tercero reúne los requisitos señalados en los arts. 3796 y 3949 C.78 En
sentencia de las 11 a.m. del 7 de agosto de 1950, B.J.p. 15186, se declaró que, si
la adquisición es anterior a la demanda, no tiene aplicación la teoría de la repre-
sentación y también reconoce que ésta cede ante el tercero registral.
En sentencia de las 11:10 a.m. del 11 de junio de 1956, B.J., p. 18115, la Corte
Suprema declaró que en reiteradas sentencias y aun tratándose de casos en que
no existe anotación preventiva, se ha visto precisada a admitir la teoría de la repre-
sentación para evitar multiplicidad de contiendas. Tal opinión debilita la fe pública
registral, uno de los principios básicos en que descansa nuestro sistema registral,
y la seguridad en la contratación inmobiliaria. El que adquiere un derecho real
confiado en el Registro, en el cual no aparece anotada la demanda entablada en
contra de su trasmitente, no puede ser afectado por la sentencia que se dicte, si
reúne todos los requisitos para ser protegido por el Registro.
La Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya, dijo: «Identidad de

partes. Alega el recurrente que el Gral. Carlos Pasos en virtud de la teoría de la
representación, aplicable aunque no esté anotada la demanda, de conformidad
con la sentencia de la Excelentísima Corte Suprema de Justicia de las 11:10 a.m.
del 11 de junio de 1956, B.J., pág. 18115, representó en los dos primeros juicios a
la actora, ya que ésta adquirió con posterioridad al inicio y conclusión de los mis-
mos. Esta Sala no participa de esa opinión por las razones que se expondrán a
continuación. El que adquiere con posterioridad a la anotación de la demanda,
77. S. 12 m.. del 27 de mayo de 1948, B.J., p. 14249.

78. S. 11:30 a.m. del 30 de octubre de 1936, B.J., p. 9447.
169
está obligado a respetar y a pasar por los resultados del juicio. Por el contrario, si
la demanda no está anotada, aun cuando adquiera con posterioridad al juicio, no
le puede perjudicar la sentencia que se dicte (art. 54 del R.R.P.). Este criterio está
amparado por las siguientes sentencias de la Excelentísima Corte Suprema de
Justicia: S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913 B.J. pág. 254; S. 11 a.m. del 14 de
septiembre de 1934 B.J. p. 8236 y S. 12 m. del 27 de mayo de 1948 B.J. pág.
14249. Sostener lo contrario, es decir, aplicar la teoría de la representación aun-
que no esté anotada la demanda, equivale a quebrantar la fe pública registral
consagrada en los arts. 3796 y 3949 C. y otros complementarios, principio básico
en que descansa nuestro Registro, y la seguridad de la contratación inmobiliaria.
Existen algunos casos, y quizá a esos se refiera la mencionada sentencia, en que
se aplica la teoría de la representación aunque no está anotada la demanda: a)
cuando se sucede a título universal, (sucesión por causa de muerte); b) cuando
se sucede a título singular y con causa gratuita; y c) cuando se sucede de quien
obtiene título supletorio o venta forzada sin título anterior inscrito. Se aplica en
tales supuestos, por no existir terceros protegidos por el Registro. En el caso
sub-judice el Tribunal observa que si bien es verdad que la adquisición de la
actora fue posterior a la iniciación y conclusión de los dos primeros juicios, tam-
bién lo es que ninguna de las demandas fue anotada en la finca No.14.448 y sus
desmembraciones, por lo que no puede aplicarse la teoría de la representación y
las dos sentencias que se dictaron en los juicios, no pueden perjudicarle. Tampo-
co estamos en presencia de uno de los casos de excepción antes mencionados.
Podría argumentarse que la anotación de los demandados en las fincas del actor
estaba anunciando a los terceros la existencia de los juicios y que, por lo tanto,
deben perjudicarle a la compradora, doña Yanina Castellón de Abaunza. Tal crite-
rio no concuerda con el sistema de folio real que sigue nuestro Registro (arts. 6,
152, 153, 154, 155, 156, 157 del R.R.P. y otros) y obligaría, apartándose del
mismo, a la señora de Abaunza a consultar todos los libros del Registro. Por la
técnica de la foliación real se realiza una concentración de toda la situación jurídi-
ca del inmueble en la hoja o folio en que se inscribió y lo que no aparece en éste
no perjudica a los terceros. Por lo expuesto en este Considerando, la Sala estima
que no existe identidad de partes y, en consecuencia, debe rechazarse la excep-
ción de cosa juzgada opuesta”.79
J. Morell y Terry dice: «De la doctrina expuesta en el art. 71 y en las varias

resoluciones citadas, resulta que las anotaciones de demanda al referirse a bie-
nes o derechos determinados, cuya propiedad se pretende o cuya trasmisión o
gravamen se supone nula o rescindible, aseguran el derecho posible del anotante
contra todo acto posterior de la persona demandada, advirtiendo a todo tercero
del peligro a que se expone si la resolución fuere favorable al demandante. Esa
advertencia existe desde que existe la anotación, de modo que ésta no puede
llevar sus efectos a los actos que ya estaban realizados en ese momento ni puede
evitar las naturales consecuencias de otros registrados con anterioridad. (Véase
la resolución del 5 de septiembre de 1906). Por tanto, si la finca se hallaba vendi-
79. S. 10:10 a.m. del 7 de mayo de 1975. Ponencia del autor.
170
da con pacto de retro, la anotación de la demanda no puede impedir que se
extienda en su día la correspondiente nota de consumación de la venta a favor del
comprador; si se hallaba hipotecada, no puede impedir la acción del acreedor
para obtener el cobro mediante la enajenación judicial, y si se hallaba vendida
anteriormente por el demandado aun no hallándose inscrita la venta, el derecho
del comprador sería preferente porque adquirió cuando no constaba todavía en
el Registro la existencia de la anotación, perjuicios que sólo podrían evitarse si la
demanda estuviese dirigida también contra el comprador a retro, contra el acree-
dor hipotecario, o contra el adquirente anterior sin título inscrito, o si estos fuesen
vencidos en juicio. Estas consecuencias, sin embargo, no pueden afirmarse que
se deriven directamente del art. 44, cuya doctrina sólo se declara expresamente
extensiva a las anotaciones de los números 2o., 3o. y 4o. del art. 42 y no a la del
número 1o. o sea a las anotaciones de demanda; pero creemos que es la más
fundada y racional y la más conforme con los principios de nuestra legislación
hipotecaria y con la naturaleza de las anotaciones que sirven para asegurar el
resultado, en su día, de una resolución judicial. «De no ser así, dice Barrachina, el
que tratase de comprar una finca, tendría que enterarse por todos los juzgados de
España si había pendiente pleito de propiedad sobre la misma, con lo cual, cernida la
incertidumbre y bajo la amenaza del despojo de los intereses fundados en la buena fe,
sería de todo punto imposible, absolutamente imposible la contratación, y sin objeto la
institución registral, barrenada de este modo en sus fundamentos».80
José Roán Martínez, dice: “La anotación de demanda no produce otro efecto
que el señalado por el artículo 52 para las anotaciones de legados hechas fuera
de plazo. No surtirá efecto contra el que antes haya adquirido o inscrito algún
derecho sobre los bienes hereditarios. Y esto tiene que ser así, ya que aquí no
estamos en el campo de protección al tráfico jurídico. No se trata, como cree Capó
Bonnafous, de que el concepto de tercero quede profundamente alterado. No lo
hay. Con respecto al reivindicante anotado, no juegan la legitimación ni la fides
pública, y si fuesen relevantes tenía que ser en sentido contrario, ya que el que
está inscrito es el demandado. Esto puede ampliarse a los otros supuestos».81
Roca Sastre, dice: «Antes, por el juego interpretativo a sensu contrario del art.
82
71 de la Ley Hipotecaria, se deducía que la anotación preventiva de demanda
triunfante afectaba a los títulos dispositivos de fecha posterior a la de la anotación
preventiva de la demanda, mas no respecto a los títulos dispositivos de fecha
anterior».83
Para Cuadra Zavala la anotación de una demanda reivindicatoria y de embar-

go, no perjudican a los que adquirieron con anterioridad a dichas anotaciones,
pero que inscribieron con posterioridad.84
80. Op. cit, Tomo III, p. 322.
81. Texto refundido de la Ley Hipotecario de 8 de febrero de 1946, Revista de Derecho Privado, septiembre
octubre, 1946 , p. 746.
82. Modelo de nuestro art. 54 del R.R.P.
83. Derecho Hipotecario..., Tomo II, p. 859.
84. De las Sucesiones Intestadas. Nicaragua. 1968. Tomo 111, p. 192.
171
Con relación a la mencionada teoría también pueden consultarse las siguien-
tes sentencias: S. 11 a.m. del 21 de septiembre de 1935. B.J., p. 9063; S. 12 m. del
4 de junio de 1947, B.J., p. 13907; S. 11 a.m. del 29 de noviembre de 1950, B.J., p.
15352; S. 9:30 a.m. del 11 de mayo de 1954, B.J., p. 16927; S. 12 m. del 22 de julio
de 1963, B.J., p. 295.
En España el art. 198 del nuevo Reglamento establece los trámites procesales
que deben seguirse para proceder a la cancelación en el supuesto de inscripcio-
nes posteriores a la anotación, practicadas en virtud de títulos anteriores, pero no
señala pautas sustantivas a las que deberá atenerse el Juez.
Don Ramón Feced Gress se alarma ante la tesis general de los autores que
sostienen que no pueden cancelarse los títulos anteriores a la anotación de la
demanda inscritos después, aunque se dicte sentencia acogiendo la demanda.
Reconoce casos en que es procedente la cancelación y pone como ejemplo a los
retractos legales. Agrega que si el título anterior a la anotación no pudiese en
ningún caso ser perjudicado por la anotación cuando se inscriba posteriormente a
ésta, se producirían graves quebrantos a la administración de justicia, pues a los
demandados de mala fe les bastaría otorgar títulos transmisivos o de gravamen
antes de la fecha de la anotación y guardarlos en su gaveta, sin llevarlos al Regis-
tro hasta el momento oportuno (cuando vaya a pronunciarse sentencia), y enton-
ces ésta resultaría estéril y el actor habría de emprender de nuevo litigio contra
ese adquirente que no dio importancia al principio de prioridad registral Concluye
sosteniendo que las sentencias que acogen las acciones reivindicatorias o
declarativas de propiedad, las de nulidad o cancelación del asiento vigente en el
Registro a favor del demandado y las que se funden en acciones resolutorias,
revocatorias o rescisorias que consten explícitamente en el Registro, deben ser
cumplidas íntegramente y tener fuerza cancelatoria de todos los asientos registrales
posteriores a la anotación, siempre que sean incompatibles y cualquiera que sea
la fecha del título que los haya producido.85
Roca Sastre reconoce el caso del retracto legal, el cual ni siquiera requiere en
definitiva anotación. También opina que si la demanda anotada de rectificación del
contenido inexacto del Registro, por nulidad u otra causa que conste registralmente
de manera explícita prospera en definitiva, la sentencia que así lo declare, preva-
lecerá sobre el título anterior posteriormente inscrito, como asimismo, aunque di-
cha causa no conste explícitamente en el Registro, si el adquirente en virtud del
título anterior posteriormente inscrito, es un donatario o no reúne cualquier otro
requisito indispensable para ser protegido por la fe pública registral.86 Roca Sas-
tre, como puede observarse, sólo acepta casos en que no juega la fe pública
registral.
85. La anotación preventiva de demanda. Su valor jurídico. RCDI, 225, febrero, 1947; p. 65 y sigts.
86. Derecho Hipotecario, Tomo II, p. 862.
172
c) Requisitos de procedencia
Dos son los requisitos necesarios para que el juez decrete la anotación preventiva:
1) Que la demanda esté comprendida en los arts. 29 inc. 1 del R.R.P. y 3964
inc. 1 C. El Registrador no tiene facultades para negar la anotación por conside-
rar que la demanda no está comprendida en los mencionados incisos. La determi-
nación de este requisito es de la exclusiva competencia del Juez y el Registrador
no puede negar la anotación sosteniendo lo contrarío, pues entraría a conocer el
fondo y fundamentos del fallo, sobre lo cual carece de competencia. Galindo y
Escosura opinan que el Registrador puede negar la anotación, pero reconocen lo
delicado del problema y aconsejan que, en casos de duda, se cumplan las provi-
dencias judiciales: «Según Resol. de 19 En. 1877, las facultades del Registrador
acerca de los mandamientos ordenando la anotación de demanda, se limitan a
poder calificar las formalidades extrínsecas que deba reunir, y no puede negar la
anotación por el motivo de no estar comprendida ésta en el núm. lo. del art. 42 de
la Ley; suponiendo que al hacerlo así califica los fundamentos de la providencia
judicial que la ordena para lo cual no tiene competencia. Negamos la suposición:
lo que el Registrador examina no son las razones en que el Juez se haya fundado
para decretar la anotación de la demanda, sino la clase de ésta, para conocer si
se halla entre las que pueden anotarse con arreglo a la ley y esto es de su exclu-
siva competencia, sin que bastara a eximirle de la responsabilidad en que incurre,
si hiciere una anotación no autorizada por la Ley, alegar que había obrado cum-
pliendo la providencia judicial. Por ello creemos que, no obstante el mandamiento
ordenando la anotación, puede denegarse ésta si la demanda no es de las com-
prendidas en el número 1o. del art. 42 de la Ley.
No cesaremos, sin embargo, de encarecer lo delicado que es de suyo esta

materia, según expusimos en el 45 del Comentario al art. 18 que sube de punto la
dificultad, si la anotación se resuelve, oída antes la persona interesada y causan-
do ejecutoria la providencia; y que en caso de duda, como son menos los perjui-
cios que se siguen de anotar indebidamente que los que podrían sobrevenir no
anotando la demanda, deben los Registradores cumplir las providencias judicia-
les, pues además de evitar de esta manera gastos a las partes y, conflictos entre
autoridades, nunca podrían ser condenados a la indemnización en materia opina-
ble, abonada su conducta además con la autoridad moral, que le presta el acuer-
do de los Tribunales».87
Morell y Terry se pronuncia a favor de los autores mencionados y al final de la

transcripción de la opinión de éstos hace un agregado.
Dice: «Por ello creemos que, no obstante el mandamiento ordenando la anota-

ción, puede denegarse ésta si la demanda no es de las comprendidas en el núme-
87. Op. cit., Tomo III, pp. 92 y 93. Roca Sastre acoge la opinión de Escosura (Derecho Hipotecario, Tomo II,
p. 872).
173
ro 1o. del art. 42 de la Ley; por lo menos, añadimos nosotros, si evidentemente la
demanda se refiere sólo a derechos de obligación sin trascendencia directa real.
No obstante, también de acuerdo con Escosura, aconsejamos el respeto al

mandato judicial, y a las decisiones de la jurisprudencia, puesto que aun en caso
de duda, son menos los perjuicios que se siguen por anotar indebidamente, que
los que podrían sobrevenir no anotando la demanda».88
2) Que sea pedida por la parte legítima.89 Parte legítima no es sólo el que
comparece como actor en el proceso, sino también el demandado en el supuesto
de la contrademanda y hasta el tercero, como por ejemplo, en las tercerías de
dominio.
La Honorable Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya en varias

sentencias ha sostenido que, para que proceda la anotación, es necesario acom-
pañar documento bastante que haga verosímil el derecho que se reclama. Se
fundan algunas de esas sentencias en la opinión de hipotecaristas españoles.90
Responden a este mismo criterio restrictivo las sentencias dictadas por la Sala
y que a continuación me referiré.
En sentencia de las 9:30 a.m. del 10 de abril de 1934, refiriéndose a la acción

de petición de herencia, dijo que «como tal acción la tiene solamente el que probare
su derecho a una herencia ocupada por otra persona en calidad de heredero
como lo dispone el art. 1297 C., es claro que mientras el demandante no pruebe
su condición de heredero, no puede pretender que se proceda a la anotación
preventiva de una acción que la ley sólo concede al heredero».
Siguiendo el criterio anterior, en sentencia de las 11:20 a.m. del 29 de agosto

de 1934, la misma Sala sostuvo que la acción de petición de herencia, lo mismo
que la reivindicatoria que le corresponde al heredero a tenor del art. 1301 C.,
nacen de la prueba de la calidad de herederos y no antes, y por lo mismo no
procede hasta tanto exista la calidad de heredero del actor; y que no puede con-
siderarse parte legítima, a tenor de lo dispuesto en el art. 29 del R.R.P., al que no
ha probado su calidad de sucesor del respectivo consorte y por lo mismo no pue-
de procederse a la anotación preventiva mientras no pruebe el vínculo que lo
acredita como tal parte legítima».
Criterio similar estableció en sentencia de las 11:45 a.m. del 2 de octubre de

1936 y dijo que la anotación preventiva de la acción de petición de herencia sola-
mente procede cuando el que intenta la demanda tiene el carácter de heredero,

90. S. 11:30 a.m. del 13 de junio de 1939; S. 9:30 a.m. del 21 de junio de 1939; S. 11:30 a.m. del 11 de
diciembre de 1940; S. 10:30 a.m. del 20 de junio de 1942.
174
bien sea por testamento o bien presentando la partida o partidas que prueben el
vínculo con el causante en grado suficiente en cada caso para poder ser conside-
rado como heredero si la sucesión es intestada. El requisito del documento o la
aportación de otro medio de prueba no lo establece la ley. En España se exige
documento bastante al prudente arbitrio del juzgador, ofrecimiento de indemnizar
los perjuicios y caución adecuada si así lo estima el mismo funcionario.91
Sería aconsejable estudiar la necesidad de establecer tales requisitos; aco-

giéndolos, se pueden evitar demandas infundadas. No hay que olvidarse que
aunque esta anotación no cierra el Registro, introduce la duda en el derecho del
titular registral y lo demerita en el comercio inmobiliario.
Dado los efectos, dice Morell, de las anotaciones preventivas, y la mancha,

como dice Díaz Moreno, que representan respecto al inmueble o derecho anota-
do, se comprende que, no deban concederse con extrema facilidad, y que la ley
exija la presentación de documento que se estime bastante por el juez.92
La anotación de demanda, dice Rica y Arenal, constituye un arma procesal que

debe manejarse con sumo cuidado. Puede a veces producir perjuicios considera-
bles al demandado por la desvalorización del inmueble o derecho anotados, mien-
tras registralmente exhiban la coraza o sambenito, siempre sospechoso, de la
anotación, que imposibilita o dificulta su enajenacion en condiciones normales.
Por ello, y por el prestigio de la función judicial, ha de evitarse que se convierta en
instrumento de expoliación o en ganzúa de injustas transacciones en manos de
litigantes de mala fe. A tal fin el art. 43 de la Ley exige que la anotación sea
ordenada por el Juez, a instancia de parte legítima y en virtud de documento
bastante al prudente arbitrio del Juzgador. Y el Reglamento autoriza al Juez para
exigir al anotante caución adecuada.93
7 : Anotación de demanda de cancelación y rectificación de asientos
Algunos juristas consideran que el inc. 2 del art. 3964 C., que consagra la
anotación preventiva que comentamos, carece de autonomía, pues no es más
que una aplicación de la anotación de demanda estudiada en los números ante-
riores.
No participo de ese criterio. Es cierto que generalmente las acciones ejercita-

das con las finalidades establecidas en los arts. 3964 inc. 1 C, y 29 inc. 1 del
R.R.P. conducen a la cancelación o rectificación, y, por lo tanto, también los de-
mandantes pueden agregar como fundamento de su petición el inc. 2 del art.
3964 C. Pero la anotación de demanda de cancelación y rectificación de asientos
es más amplia, ya que recoge además, en forma general, las acciones por lasque
91. Arts. 43 de la Ley y 139 del Reglamento.

93. «Comentarios al Nuevo Reglamento Hipotecario. Innovaciones». Libro Homenaje. Tomo I, p. 314.
175
se demanda la nulidad, rescisión o resolución de la relación jurídica inscrita, la
nulidad de los asientos, lo mismo que las de rectificación de los asientos, como por
ejemplo, cuando se omite un pacto comisorio, un pacto de retroventa, etc. Los dos
incisos se complementan, pero el uno no absorbe al otro.
Contrariamente a lo que se piensa, nuestro Código y su Reglamento conce-

den. amplitud a la anotación de demanda, pues según lo hemos sostenido, abar-
ca en su contenido tanto acciones reales como personales.94
8. Anotación de embargo
Todos los bienes que constituyen el patrimonio de una persona responden al

pago de sus deudas, dice el art. 2335 C. Ahora bien, el embargo que viene a.
concretar el derecho de prenda general que tienen los acreedores, es una medi-
da procesal de garantía que sustrae los bienes el comercio, volviendo ilícito el
objeto del contrato que dispone de ellos.95 En el estudio de sus efectos se podrá
apreciar la doctrina de la Corte Suprema que enerva los efectos de los artículos
en virtud de los cuales se sustraen los bienes del tráfico.
Los sujeta a la jurisdicción del Juzgado y, en su oportunidad, podrán ser vendi-

dos o adjudicados para satisfacer el crédito del acreedor. Por medio de la anota-
ción se logra la publicidad de esa medida de garantía, cuyos efectos al contacto
con el Registro serán estudiados posteriormente. La doctrina encuadra a la ano-
tación de embargo entre las constitutivas, pues al igual que la de crédito
refaccionario, de legado no específico, asegura erga omnes obligaciones que
eran personales. Sobre el objeto de las anotaciones preventivas de embargo, la
Corte Suprema de Justicia ha dicho:
«Es bien sabido que las anotaciones preventivas procedentes de embargo no

tienen otro objeto que asegurar las resultas del juicio, impidiendo que los bienes
sean enajenados o gravados con posterioridad, pero no declaran ningún derecho
ni alteran la índole de la propia obligación cuyo cumplimiento se quiere asegurar,
ni de simple la convierte en real o hipotecaria, ni hacen peor la condición de los
acreedores que están en idéntica o mejor circunstancia, ni destruyen el orden de
prelación de los créditos hipotecarios establecidos conforme las leyes... En suma,
las anotaciones preventivas de embargo no producen otros efectos positivos que
el de dar preferencia al que las obtenga sobre los que ostenten contra el mismo
deudor otro crédito nacido con posterioridad a la presentación del embargo en el
Registro. (Art. 1718 Pr.)».96
«Porque el que, adquiere con buena o mala fe una finca o derecho con poste-
rioridad a la anotación del embargo, conoce el riesgo que no puede obligar al
94. Arts. 3964 incs. 1 y 2, 3973 in-fine C. y 29 inc. 1 del R.R.P.

95. Arts. 904 y 1718 inc. 5 Pr.
96. S. 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p. 4926; S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930. B.J.p. 8354.
176
anotante a sostener un juicio, con probabilidad de que al final vuelva a encontrar-
se en iguales circunstancias y tenga que volver a empezar. El que adquiere un
derecho condiciones semejantes no puede ser reputado como tercero, y condi-
ción debe ser igual a la del causahabiente, a título oneroso lucrativo, que adquiere
la cosa con un gravamen preexistente, y aquí, sólo se permite hacer uso, en el
tiempo oportuno, de las excepción legales de que se hallare asistido; y realmente,
quien adquiere una fin, o un derecho embargados a las resultas de un juicio, no
hace más que subrogarse respecto de ellas en las condiciones del mismo deudor
((Véase en este sentido la jurisprudencia de este Tribunal en sentencia visible a
pág. 6072 del Boletín judicial y en la de las 12 meridianas C. 10 de Mayo del año
en curso, citada arriba».97
“... El embargo, bien se practique antes o dentro del juicio, tiene siempre por
objeto, entre otras cosas, asegurar la responsabilidad civil contraída por el deu-
dor, cuyos bienes son los que sirven de garantía a la acción intentada o por
intentarse. De consiguiente, los artículos 904 y 1718 inciso final Pr., en armonía
con lo expuesto, prohiben negociación de los objetos secuestrados a las partes,
que son las que sostienen el debate y más directamente al deudor por ser la
persona que podría hacer el negocio, a causa de estar en su poder los derechos
objetos embargados. Esta doctrina se ha aplicado ya por este Supremo Tribunal,
como puede verse en el Boletín Judicial de 1913, pág. 67 del Considerando IV de
la sentencia que allí aparece y que en la par conducente, dice: “...Cuando la ley
establece que el embargo produce ilicitud del objeto, haciéndolo inhábil para el contra-
to, es para que deudor no pueda desprenderse de él voluntariamente, dejando defrau-
dados los derechos que persigue el que ha solicitado el secuestro, etc. 98
A. Efectos.
La anotación de embargo produce los siguientes efectos:
1) Afecta a las enajenaciones o gravámenes posteriores, pero no los anteriores.99
Es posible que las enajenaciones o gravámenes anteriores no presenten para

su inscripción durante la tramitación del juicio, y que éste concluya con la adjudi-
cación o venta del inmueble a favor del acreedor o un tercero, quienes inscriben
sus títulos. En tales supuesto el adjudicatario o tercero ya tiene un derecho real
inscrito, por lo que las enajenaciones o gravámenes anteriores no inscritos no le
perjudica en virtud de la inoponibilidad del título no inscrito, y las correspondientes
solicitudes posteriores de inscripción serán rechazadas a tenor de lo dispuesto en
el art. 16 del R.R.P. 100
97. S. 10 a.m. del 11 de septiembre de 1934. B.J. p. 8741.

98. S. 11 a.m. del 19 de julio de 1919, B.J., p. 2441.
99. S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930, B.J., p. 8354. - S. 11 a.m. del 21 de febrero 1935, B.J., p. 8908. - S.
12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p. 4926 y S. 11:20 a.m. del 26 mayo de 1959. B.J., p, 19490.
100. Art. 3937 C. Morell. (Op. cit., Tomo llI, pp. 99 y 100). Roca Sastre (Derecho Hipotecario, Torno II, P. 918.
Instituciones, Tomo II , p. 348). S. 11:20 a.m . del 26 de mayo de 1959, B.J., p. 19490.
177
La enajenación de los bienes inmuebles embargados ha sido objeto de especial
estudio por la jurisprudencia. El problema reside en la aplicación de lo dispuesto en los
arts. 904 y 1718 in-fine Pr., frente a lo preceptuado en el art. 54 del R.R.P.
Los primeros artículos, dicen: «Art. 904. - Los objetos secuestrados o embar-
gados, preventiva o definitivamente, no pueden ser objeto de contrato, sino con
permiso del Juez solicitado por todos los interesado”. Art. 1718 in-fine Pr.: -Des-
pués de practicado el embargo, aunque éste no se haya inscrito, no es lícito a las
partes disponer en manera alguna de los bienes embargados, sino con permiso
del Juez que conoce del asunto solicitado por ambas partes. Art. 904».
La Corte Suprema de Justicia, en forma progresiva, ha venido enervando los

efectos de las disposiciones transcritas, ya que, como se podrá apreciar en sus
sentencias, ha declarado la validez de las enajenaciones de los inmuebles afecta-
dos con un embargo inscrito, así como también la validez de las enajenaciones de
bienes muebles embargados, aunque considera a éstas condicionales.
En sentencia de las 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67, la Corte Supre-

ma de Justicia declaró que la anotación preventiva de embargo posterior a la
inscripción de la hipoteca no es obstáculo para que el acreedor pueda perseguir
la finca y subastarla; y, aunque no lo expresa con claridad, permite la venta del
inmueble afectado con un embargo inscrito cuando dice. «Como consecuencia de
ello, la ley no impide el traspaso del bien embargado cuando el acreedor ha con-
sentido en él o se efectúa la transferencia sin perjudicar el derecho del anotante
(artículo 54 del Reglamento del Registro Público)».
Posteriormente mantuvo la validez de la venta de un inmueble afectado por un

embargo inscrito;101 opinó la Corte Suprema que el art. 54 del R.R.P. permite el
traspaso de la propiedad anotada, lo que es conforme con el plan de la legisla-
ción; y agrega que si el embargo inscrito equivale en sus efectos a una verdadera
hipoteca y que si la propiedad hipotecada puede ser vendida, también puede ser
vendida la que tiene un embargo anotado.
En sentencia de las 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616, la Corte

Suprema de Justicia declaró: a) que entre las mencionadas disposiciones (arts.
904 y 1718 ín-fine Pr.) y el art. 54 del R.R.P., que en forma general autoriza la
enajenación de los bienes anotados, existe un conflicto que debe resolverse en
favor de este artículo, por lo que es válida la venta de los bienes afectados por un
embargo inscrito; b) que si el embargo no estuviere anotado la venta del inmueble
es nula de conformidad con el art. 904 Pr., pero que en la mayoría de esos casos
el comprador es un tercero de buena fe que ignora la existencia del embargo,
quien podrá, por lo mismo, encontrar amparo en el Registro, a tenor de lo dispues-
to en los arts. 3949 y 3796 C. y, por lo tanto, no le alcanzarían los efectos de la
nulidad.
101. S. de las 11:30 a.m. del 11 de julio de 1924, B.J., p. 4503.
178
El estancamiento de la propiedad raíz y la efectiva garantía que ofrece el siste-
ma registral al acreedor que anota el embargo, son otras razones que contribuye-
ron para que la Corte se pronunciara en el sentido indicado.
Particularmente creo que entre una regla general (art. 54 del R.R.P.) y otra
especial (arts. 904 y 1718 in-fine Pr.) no puede existir conflicto o contradicción,
sino que la solución específica o especial es una excepción que prevalece sobre
la general.102
Si el embargo está inscrito y con posterioridad se produce la enajenación,

habrá objeto ilícito en el contrato.
Si el embargo no estaba inscrito al tiempo de efectuarse la enajenación no

habrá nulidad por objeto ilícito, pues el mismo artículo 1718 Pr. dispone que el
embargo no producirá efecto alguno legal respecto de tercero, sino desde la fe-
cha en que se inscriba en el respectivo Registro de la Propiedad.
Fuertes motivos aconsejan mantener la solución, en cuanto al embargo inscri-

to, de la Excelentísima Corte Suprema de Justicia sostenida en la sentencia de
1934, por lo que deliberadamente omití incluir entre los casos de excepción del
artículo 54 del R.R.P. y expresamente lo establecí entre los bienes anotados que
de conformidad con el mismo artículo pueden ser enajenados, el de la venta de
los bienes embargados. Nuestro sistema registral garantiza al acreedor que anote
su embargo frente a las enajenaciones del deudor.103 Pero esto no quiere decir
que en una futura revisión no se hagan las reformas pertinentes.
Con posterioridad la Corte reconoció la validez de la venta de un inmueble

afectado por un embargo inscrito.104 En esta misma sentencia sostuvo que la ven-
ta de una cosa mueble embargada sin permiso del Juez no es nula, a pesar de lo
dispuesto en los arts. 904 y 1718 in-fine Pr.; pues, a semejanza de lo que ocurre
con la venta de los inmuebles anotados (art. 54 del R.R.P.), es válido el contrato.
Se dijo que la venta era condicional, esto es, sujeta a las resultado del embargo.
En sentencia de las 10:30 a.m. del 11 de mayo de 1949, B.J., p. 14658, declaró
que no es nulo el endoso de un pagaré embargado.
2) Prevalece sobre los acreedores reales o simplemente personales cuyo cré-

dito naciera con posterioridad a la presentación del embargo al Registro, y se le
concede al embargante el privilegio de vender el bien afectado del mismo modo
que lo haría un acreedor hipotecario. Con relación a los anteriores acreedores no
goza de ninguna preferencia.105
102. Art. XIII, Tít. Prel C.

103. Art. 54 del R.R.P.
104 S. 11 a.m . del 21 de abril de 1938, B.J.,p. 10 13 1.
105. Art. 1718 incs. 3 y 4 Pr. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 12 m. del 26 de abril de 1920, B.J., p.
2886; S. 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925, BJ., p. 5014. S. 9 a.m. del 30 del marzo de 1933, B.J., p. 8214; S.
11 a.m. del 19 de mayo de 1936, B.J., p. 9315 y S. 11 a.m. del 20 de diciembre de 1937, B.J., p. 9976.
179
9. Anotación de secuestro y prohibición de enajenar
1. Anotación del secuestro
El secuestro es el depósito en poder de una persona de la cosa sobre la que

pretenden algún derecho las partes que litiguen. Puede ser convencional o judi-
cial. El primero puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles y el segundo sólo
sobre muebles, pues a pesar de permitirse su anotación en el Registro106 y de la
mención que del mismo hace el art. 3532 C., se opone a su procedencia el art.
1469 C. que dice: «Si se demanda el dominio u otro derecho real, constituido
sobre inmuebles, el poseedor seguirá gozando de él, hasta la sentencia definitiva
pasada en autoridad de cosa juzgada.
Pero el actor tendrá derecho de provocar las providencias necesarias para

evitar todo deterioro de la cosa, según se ha dicho, y el de los muebles y
semovientes anexos a ella y comprendidos en la reivindicación, en ambos casos,
si hubiere justo motivo de temerlo, o las posibilidades del demandado no ofrecieren
suficiente garantía.
A esto mismo tendrá derecho el demandante por rescisión o nulidad de un

contrato sobre bienes inmuebles».
La Corte de Apelaciones de Masaya ha mantenido la tesis de que no cabe el

secuestro judicial sobre bienes inmuebles. «Con relación a la apelación interpues-
ta por los demandados contra el decreto de secuestro sobre el inmueble objeto de
la litis, cabe decir que ha sido criterio constante y unánime de los expositores de
Derecho Civil y doctrina de este Tribunal, que no procede el secuestro de inmuebles,
dado que no sería justo ni equitativo privar al poseedor del goce de ellos mientras
dura el pleito; y, además, porque la ley establece otras medidas precautorias,
como la intervención. (art. 1469 C. y S. de esta Sala de las 9 y 40 a.m. del 13/9/
62). En consecuencia, no corresponde otra cosa que revocar y dejar sin efecto el
decreto de secuestro apelado».107
El doctor Felipe Rodríguez Serrano participa de esta opinión; no piensa lo

mismo el doctor lldefonso Palma Martínez, para quien el secuestro judicial puede
recaer sobre bienes inmuebles dejando al demandado corno depositarlo. Con
base en el inc. 2 del artículo transcrito y para los supuestos que el mismo contempla, el
demandante puede pedir la intervención judicial. Con la anotación preventiva de la
demanda y la intervención judicial, está ampliamente garantizado el actor.
Creo también que, con independencia de la anotación de demanda de propie-

dad que podría decretarse a tenor de los arts. 3964 inc. 1 y 29 inc. 1 del R.R.P.,
puede pedir la anotación de la intervención judicial el que demandare en juicio la
106. Arts. 3964 inc. 4, 3533 C. y 29 inc. 5 del R.R.P.

107. S. 10:55 a.m. del 13 de enero de 1969.
180
propiedad de minas, de montes, de plantaciones cuya principal riqueza consista
en arbolados, la de plantaciones o de establecimientos industriales o fabriles y la
de fincas rústicas, agrícolas o destinadas a la industria pecuaria.108
A. Efectos
De aceptarse por los tribunales el secuestro judicial sobre inmuebles, es convenien-

te advertir que sus efectos, en general, son los mismos que los del embargo.
2. Anotación de prohibición de enajenar
La anotación de prohibición de enajenar impide al demandado la libre disposi-

ción de los bienes o derechos anotados. En nuestro derecho sólo cabe en el juicio
especial de liquidación de la sociedad conyugal, a tenor del art. 1608 Pr.
A. Efectos
Esta anotación impide la inscripción o anotación de las enajenaciones y

gravámenes de los bienes o derechos anotados que sean otorgados con poste-
rioridad a la anotación. No impide la inscripción o anotación de los otorgados con
anterioridad, así como tampoco los otorgados en virtud de un acto o contrato inscrito
con anterioridad a la anotación, como por ejemplo, la hipoteca u otro derecho real.
Las enajenaciones o gravámenes posteriores a la anotación podrán inscribirse

una vez que ésta se haya cancelado, ya sea porque no prosperó la demanda o
por arreglo de las partes, pues habrá desaparecido el obstáculo, ya que la prohi-
bición de enajenar no constituye propiamente una incapacidad, antes bien la pre-
supone, prueba de ello es que el demandado puede disponer de los otros bienes no
anotados.
10. Anotación de sentencia ejecutoriada
El art. 29 inc. 4 del R.R.P. dispone: ”Podrán pedir anotación preventiva de sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente: 4o. El que, en cualquier
juicio obtuviere sentencia ejecutoriada, condenando al demandado al pago de
una suma que deba exigirse por los trámites establecidos para la ejecución de las
sentencias».
Por este inciso, se permite la anotación de sentencia ejecutoriada, es decir,

sellada por los efectos de la cosa juzgada, que condenare al pago de una suma,
con independencia del embargo que puede pedir el ejecutante. Su utilidad es
evidente. Sin necesidad de embargo, lo que supone un término mas o menos
largo, el acreedor, mediante la anotación de la sentencia, puede evitar que su
derecho quede burlado con la enajenación que de los bienes haga el deudor.
108. Art. 906 Pr. y sigt.
181
De conformidad con la disposición transcrita, la anotación sólo cabe cuando en
la sentencia se condenare al pago de una suma. Bien observan los anotadores
que el Código se aparta del modelo español que no señala límites en cuanto a lo
condenado.109 Sin embargo, el Código de Procedimiento Civil en sus arts. 510 y
512 faculta al acreedor que obtuviere sentencia firme que condenare al pago de
cantidad líquida y determinada, o al cumplimiento de una obligación de hacer o de
no hacer, o a entregar alguna cantidad líquida, para pedir el embargo de bienes
del deudor.
11. Anotación de demanda sobre presunción de muerte, incapacidad para ad-

ministrar, incapacidad o indignidad del heredero o legatario y cualquier otra que
modifique la capacidad civil en cuanto a la libre disponibilidad de los bienes.
Las anotaciones preventivas de presunción de muerte o incapacidad en cuan-

to a la libre disponibilidad de los bienes,110 tienen por objeto, como toda anotación
de demanda, asegurar el cumplimiento efectivo de la sentencia que dentro del
procedimiento correspondiente se dicte, declarando la presunción de muerte o
incapacidad, la cual se inscribe en el Libro de Personas.
El inc. 3 del art. 3964 C., en forma general, autoriza la anotación preventiva de
las demandas por las cuales se pretende modificar la capacidad o estado civil de
las personas.
Lo que debe anotarse es la demanda que tiende a modificar la capacidad en

cuanto a la libre disponibilidad de los bienes inmuebles y demás derechos reales
sobre los mismos. Por otra parte, a nadie se le ocurre, ni el Juez lo ordenaría, pedir
anotación de una demanda de divorcio.
La mencionada disposición permite la anotación de las demandas relaciona-

das con la incapacidad e indignidad del heredero o legatario. La demanda de
incapacidad podría quedar burlada si antes de la anotación aparece un tercero
protegido por el Registro que haya adquirido del heredero incapaz.
Los que adquieren de buena fe y a título oneroso del indigno, están protegidos
contra la acción de indignidad. Así lo dispone el art. 993 C. que dice: «La acción
de indignidad no pasa contra terceros que de buena fe hubieren adquirido del
indigno, a título oneroso, bienes pertenecientes a la sucesión, antes de entablar-
se la acción o excepción de indignidad». A contrario sensu, podría sostenerse
que las adquisiciones posteriores a la acción o excepción quedarán, sin ninguna
distinción, afectadas por la acción o excepción.
109. Art. 29 del R.R.P. Nota 3, p. 904.

110. Para Roca Sastre la finalidad de la anotación preventiva de demanda de incapacidad es la general de
toda anotación preventiva, Pero concretamente la de demanda de incapacidad. Procesalmente conside-
rada, constituye una medida cautelar encaminada a evitar que durante la sustanciación de un procedi-
miento judicial puedan hacer transito los bienes de la persona afectada a terceros adquirentes protegi-
dos por la fe pública registral, haciendo ilusoria la efectividad de la declaración judicial que en su día
recaiga. (Derecho Hipotecario, Tomo II, p. 876).
182
Para que la indignidad perjudique a terceros no basta que esté alegada como
acción o excepción. Se necesita que la causa de la indignidad conste anotada en
el Registro; sólo así se podría armonizar lo dispuesto en la parte final de la dispo-
sición transcrita con el principio de fe pública que acoge nuestro Registro.
La acción o excepción, dice Cuadra Zavala, de indignidad, para que afecte a

los terceros adquirentes a título oneroso que hayan inscrito su derecho, es nece-
sario e indispensable que la demanda correspondiente haya sido anotada en el
Registro (art. 3964 No. 3). No es suficiente que, como lo da a entender el art. 993
C., la adquisición haya sido hecha a titulo oneroso después de entablada la ac-
ción o excepción de indignidad para que pase contra terceros de buena fe.111
A. Efectos
La anotación de las demandas de incapacidad, de indignidad e incapacidad

del heredero, no impiden la inscripción de las enajenaciones o gravámenes de los
bienes anotados. Si la demanda prospera, la ejecutoria sirve de base para cance-
lar las enajenaciones y gravámenes otorgados con posterioridad a la anotación.
Si se declara sin lugar, será cancelada.
La inscripción en el Libro de Personas de la ejecutoria que declara la incapaci-

dad de disposición y su relación en el Libro de Propiedades suministra al Registra-
dor la certeza de tal hecho, y, en virtud de su función calificadora, deberá rechazar
los actos dispositivos del incapaz, posteriores a la declaración.
12.- Anotación de legados.
Los legatarios deben pedir la entrega de sus legados a los herederos o al

albacea encargado de cumplir con ellos. El pago o entrega no se hace inmediata-
mente después de la muerte del testador, ni durante la formación del inventario,
salvo las excepciones legales;112 mientras tanto, los herederos podrían aprove-
char para eludir el pago o entrega, sobre todo cuando los bienes legados no son
inmuebles determinados. Es por esto, que la ley les concede dos medios para
asegurar el pago de sus asignaciones: 1) intervención en el juicio de testamenta-
ría (inventario y participación); y 2) la anotación de su legado.
La anotación preventiva se puede hacer por convenio entre partes celebrado

en escritura pública o por mandato judicial. Cuando hubiere de hacerse la anota-
ción por mandato judicial, acudirá el legatario al Juez competente para conocer de
la testamentaría exponiendo su derecho, presentando los títulos en que se funde
y señalando los bienes que pretenda anotar. El Juez, oyendo al heredero y al
presentado en juicio sumario, dictará providencia denegando la pretensión o
accediendo a ella. En este último caso, señalará los bienes que hayan de ser
111, Op. cit., Tomo I, p. 360.

112. Art. 1278 C.
183
anotados y mandará librar el correspondiente despacho al Registrador, con inser-
ción literal de lo prevenido, para que lo ejecute.113
El legatario de bienes inmuebles determinados que adquiere la propiedad des-

de la muerte del testador o de crédito consignados sobre ellos, sólo podrá pedir
anotación sobre los bienes objeto del legado.
La utilidad de la anotación de legado de inmueble es muy limitada. El testamen-

to se inscribe en el Libro de Personas y el traspaso del inmueble legado no puede
hacerse a favor del heredero o herederos. Esto hace difícil la venta por el herede-
ro, y aunque éste la realice el Registrador negará la inscripción del título teniendo
a la vista el testamento.114
Tanto el dominio como cualquier otro derecho real legado sobre bienes
inmuebles determinados, pueden ser anotables.
El legatario de género o cantidad podrá anotar el valor del objeto legado sobre
cualquiera bienes raíces de la herencia, bastante para cubrirlos. El legado de
cosa ajena, en el supuesto del art. 1118 C., puede ser anotado como legado de
género o cantidad. El inc. 7 del art. 29 del R.R.P., que permite la anotación del
legado, autoriza a los acreedores del difunto a pedir anotación.
A. Efectos.
La anotación de legado de inmueble determinado puede pedirse en cualquier

tiempo y tiene la virtud de cerrar el Registro. El legatario de género o cantidad
podrá pedir anotación dentro de los 6 meses siguientes a la muerte del testador o
después. Los que dentro del plazo señalado hayan pedido anotación preventiva
no podrán impedir que otros lo hagan y entre ellos no gozan de preferencia. La
anotación de estos legatarios es preferente a los derechos que se adquirieron del
heredero, en virtud de la reserva legal consignada en la parte final del art. 40 del
R.R.P.115
Los que adquieren bienes inmuebles u otros derechos reales, dice la exposi-
ción de motivos de 1861 sobre la propiedad raíz hereditaria en los ciento ochenta
días expresados, saben el peligro a que se exponen. Si una anotación preventiva
113. Arts. 43, 44 y 45 del R.R.P.

114. La utilidad de esta anotación es discutido por la doctrina. Unos lo niegan utilidad: Galindo y Escosura.
(Op. cit., Tomo III, p. 155), Morell (Op. cit., Tomo III, pp. 138 y 139) y Roca (Derecho Hipotecario, Tomo III,
p. 38). Otros, como Gayoso --citado por Roca-- justifican su utilidad. La exposición de motivos la justifica
diciendo que mientras llegue el caso de que la tradición se verifique, justo es por lo menos, que tenga
derecho el dueño a impedir que la cosa se enajene a un tercero, que, por tener inscrito su derecho y su
adquirente de buena fe pueda después defenderse con éxito de la reivindicaclón.
115. Esta reserva de rango, dice Roca Sastre, tiene algo de carga oculta; pero para evitar sorpresas la ley
impide que el heredero pueda inscribir su título, permitiéndole tan sólo anotarlo. Los que han adquirido del
heredero dentro de este plazo, naturalmente tampoco podrán inscribir, sino tan sólo anotar su título.
(Instituciones..., Tomo II, p. 372).
184
los daña, impútenselo a sí mismos, porque no debían ignorar que durante el tiem-
po que queda señalado, están sujetos a responder a los legatarios en lo que
alcanzaren los bienes inmuebles que pertenecían a la herencia. Así se evitan
fraudes por parte de los herederos, y se les da un estímulo para que cumplan
cuanto antes la voluntad del testador, al mismo tiempo que se consulta el interés
de los legatarios y el legítimo de los que, después de expirar el plazo, hayan
adquirido derechos reales.
Esta reserva es una excepción al principio de fe pública, pero con escasa apli-
cación práctica (error del Registrador).
El heredero, de conformidad con el art. 38 del R.R.P., dentro de los seis meses
siguientes a la muerte del testador no puede inscribir lo bienes hereditarios a su
favor, salvo que obtenga la renuncia expresa tácita de los legatarios sobre su
derecho de anotación.116 El heredero los que de él adquieran dentro del mencio-
nado plazo sólo podrá pedir anotación preventiva de su título. Después de venci-
do el plazo, el heredero puede inscribir a su favor los bienes hereditarios.
Si la anotación se pide fuera del plazo de 6 meses, sólo podrá recaer sobre los
bienes de la herencia que subsistan en poder de heredero y no obtendrán prefe-
rencia sobre el que no lo hizo. Sólo adquiere preferencia para el cobro de su
legado sobre cualquier acreedor del heredero que, con posterioridad, adquiera
algún derecho sobre los bienes anotados. Los que, con anterioridad a la anota-
ción hayan adquirido del heredero, no serán perjudicados.117
El legatario que dejó transcurrir el plazo de 6 meses puede pedir anotación

preventiva sobre los bienes que existan en poder del heredero y que fueron ano-
tados por otros dentro del mencionado término, pero dicho legatario no cobrará
su legado sino en cuanto alcanzare el importe de los bienes después de satisfe-
chos los que, dentro del término hicieron la anotación.
Además de la reserva legal, el Reglamento en el art. 38 estableció otra garan-

tía a favor de los legatarios. Se dispone que si el hereden desea inscribir a su
favor los bienes de la herencia dentro de los 6 meses posteriores a la muerte del
causante, sólo podrá hacerlo si todos lo legatarios renuncian en escritura pública
a su derecho de anotación o si les notifique con 30 días de anticipación la preten-
sión del heredero, a fin de que durante ese término hagan uso de su derecho. El
heredero, podrá pedir anotación preventiva de su solicitud.
116. El art. 38 del R.R.P. sólo contempla el supuesto de la renuncia expresa o tácita. No obstante, se le debe
permitir al heredero inscribir los bienes hereditarios a su favor cuando todos los legados hayan sido
anotados o pagados, pues la prohibición del mismo artículo ya no tienen razón de existir. Los legados de
bienes inmuebles determinados propios del testado no impiden la inscripción al heredero. Son los otros
tipos de legados los que obstaculizan la inscripción. Es conveniente advertir que si no hubieron legata-
rios con derecho a la anotación, se puede, inscribir los bienes a favor del heredero. (Cta. del 15 de marzo
de 1954, B.J., p. 17241).
117. Arts. 40 y 41 del R.R.P. Morall (Op. cit., Tomo III, P. 159) y Roca Sastre (Instituciones..., Tomo ll, p. 372)
creen que en este supuesto es indiferente que el adquirente haya inscrito o no, como ocurre
semejantemente con el embargo.
185
13. Anotación por faltas subsanables o por imposibilidad del Registrador.
El art. 29 inc. 9 del R.P.P. dice: «Podrán pedir anotación preventiva de sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente 9o. El que presentare en la
oficina del Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse definitivamente
por falta de algún requisito subsanable o por imposibilidad del Registrador».
Los arts. 17, 18 del R.R.P. y 3964 inc. 6 C. aluden también a la anotación
preventiva por faltas subsanables. La diferencia en la legislaciones de donde fue-
ron tomados es la causa de los, roces que existen entre ellos.
El art. 18 señala el plazo de 30 días para la caducidad de la anotación preven-

tiva; en cambio, el art. 3964 inc. 6 C. establece el de 6 meses. El art. 17 permite la
anotación preventiva sin hacer distinción de si la falta es subsanable o insubsanable;
por el contrario, el art. 3964 inc. 6 C. sólo la permite por faltas subsanables. Al
estudiar el principio de legalidad veremos que la anotación preventiva sólo proce-
de por faltas subsanables. Por otra parte, el art. 40 de la Ley Tributaria Común,
reformada por la Ley del 21 de mayo de 1970, permite la anotación preventiva por
la falta de las solvencias o boletas fiscales y le señala 6 meses de vigencia. Antes
de la reforma, la Corte Suprema de Justicia opinaba que la omisión de las boletas
fiscales no constituye falta subsanable, no procediendo en tal caso la inscripción
provisional.118
El Registrador en ejercicio de su función calificadora puede suspender la ins-

cripción del título por contener faltas subsanables. Frente a tal resolución, al inte-
resado se le permite solicitar anotación preventiva con la finalidad de obtener
mayor tiempo para subsanar los defectos, o recurrir ante las autoridades judicia-
les competentes y asegurar así la prioridad adquirida. Existen causas o motivos
temporales que impiden, durante un tiempo, al Registrador practicar el asiento
que resulte del título. Estas causas se producen con independencia de las faltas
que puede adolecer el título.
Pueden resultar de una imposibilidad legal, en cuyo caso la misma ley autoriza
la anotación y generalmente ordena que sea de oficio. Como ejemplo, sólo po-
dríamos citar la anotación preventiva de los títulos cuya reposición de su inscrip-
ción no podría hacerse definitivamente, de conformidad con el art. 9 de la Ley de
9 de Octubre de 1947 en virtud de la cual se procedió a la reposición de las
inscripciones del Registro de Managua.119
También procede por imposibilidad material, como por ejemplo, cuando por
exceso de trabajo se acumulan títulos cuyas inscripciones no pueden hacerse
118. Cta. del 21 de septiembre de 1961, B.J.,p. 20796.

119. Roca Sastre considera como defecto del título la falta de la previa inscripción de la persona que otorga,
a pesar de reconocer que en rigor se da en este supuesto un caso comprendido en las anotaciones por
imposibilidad del Registrador, ya que el título en sí es perfecto y lo que impide la inscripción proviene de
fuera de él. (Instituciones...., Tomo II, p. 412; Derecho Hipotecario, Tomo III, p. 85).
186
dentro del plazo de los 30 días del Diario, o cuando se presentan al mismo tiempo
para su inscripción dos títulos contradictorios. En el primer caso, creo que el Re-
gistrador puede proceder de oficio a extender las anotaciones.
Las anotaciones preventivas que estudiamos tienen su fundamento en el hecho de

que los 30 días de vigencia del Diario pueden resultar insuficientes para subsanar los
defectos, resolver definitivamente el ocurso o para que desaparezca la imposibilidad.
Estas anotaciones prolongan los efectos del asiento para lograr la inscripción definitiva,
con la seguridad de conservar la prioridad marcada por el Diario.
Los artículos anteriores citados hablan de anotación por suspensión de la «ins-

cripción». No obstante, dentro del término inscripción deben incluirse las anotacio-
nes que se practiquen por la suspensión de otra anotación preventiva, de una
cancelación o de una nota marginal. En otras palabras, también cabe la anotación
preventiva por suspensión de las anotaciones, cancelaciones y notas marginales.
Estas anotaciones son precursoras de otros asientos.
El art. 18 del R.R.P. dice: «La anotación preventiva a que se refiere el artículo
anterior, caducará a los treinta días de su fecha, y será cancelada de oficio por el
Registrador si durante ese término no se presentare el título subsanado en forma,
providencia del Juez mandando hacer la inscripción o aviso del mismo funcionario
de haberse prorrogado aquel término, o estarse ventilando la contienda, en juicio
ordinario. En este último caso, la anotación subsistirá hasta las resultas del juicio.
El aviso del Juez comunicando la prórroga o haber juicio pendiente, se hará cons-
tar por medio de una nota al margen de la anotación».
Del atento estudio de la disposición transcrita se desprende:
1) Que la anotación preventiva por faltas subsanables tiene un plazo de 30

días, contado desde su propia fecha y no desde la presentación del título.120
2) Que dicha anotación caduca al vencimiento de los 30 días y que será cance-
lada de oficio121 por el Registrador, si dentro de dicho plazo no se presenta:
a) El título subsanado en forma
La subsanación puede hacerse en cualquier tiempo. Si se verifica después de

los treinta días de vigencia de la anotación, como el Registrador ya canceló de
120. La razón para contar en esta forma el plazo radica en el deseo del legislador de concederle al
interesado íntegramente el plazo señalado, pues la calificación y la correspondiente anotación se
producen con posterioridad a la fecha de la presentación del título en el Diario. Galindo y Escosura. (Op.
cit., Tomo III, p. 483 y 484). Morell (Op. cit., Tomo III, p. 564). Roca Sastre (Derecho Hipotecario. Tomo III,
p. 96).
121. La anotación, dice la Suprema, por falta subsanable no puede ser cancelada de oficio por el Registra-
dor aunque se le presente constancia de que el interesado no recurrió dentro de los 5 días que señala
la ley. (Cta. del 10 de mayo de 1966, B.J.. p. 327).
187
oficio el asiento del Diario122 también la anotación preventiva, se presentará de
nuevo el título, pero el interesado habrá perdido la prioridad marcada por el asien-
to de presentación ya cancelado. No habría problema si al Registro no han ingre-
sado otros títulos. En caso contrario, los títulos presentados con anterioridad a la
nueva presentación del subsanado tendrán prioridad sobre éste. Como el plazo
del Diario puede resultarle muy corto y el interesado no quiere perder la prioridad
obtenida, puede pedir anotación preventiva, en cuyo caso ha gozado de una par-
te del plazo del Diario y de los 30 días y su prórroga, en su caso, de la anotación
preventiva para arregla, el título;
b) Providencia del Juez ordenando la inscripción
La resolución definitiva del Juzgado o Tribunal en caso de apelación y la entre-

ga de la orden, son trámites que generalmente no podrán realizarse dentro de los
30 días de vigencia de la anotación preventiva. En vista de tal situación, el intere-
sado puede pedir prórroga de la anotación, de conformidad con lo que expondre-
mos en la siguiente letra.
c) Aviso del Juez de haberse prorrogado el plazo
El artículo comentado no señala el plazo de la prórroga ni el objeto para lo cual

se pide. Entiendo que la prórroga se puede pedir para subsanar, en cuyo caso el
interesado debe demostrar justa causa ante el funcionario judicial. La duración de
la prórroga será, sirviendo de pauta para señalarla el art. 3964 inc. 6 C., de 6
meses. Debemos tener presente que si el interesado subsana y presenta el título
dentro del plazo de vigencia de la anotación, los efectos de ésta subsistirán hasta
que el Registrador inscriba definitivamente. La prórroga también se puede conce-
der si se ha recurrido contra la calificación del Registrador. La anotación en este
caso durará hasta que se resuelva definitivamente el ocurso e inscriba el Regis-
trador el título en virtud de la orden que reciba.123
Las solicitudes de prórroga deben hacerse dentro del plazo de vigencia de la

anotación. Si se hacen después, no habrá plazo que prorrogar, pues la anotación
ha caducado y el Registrador la debió haber cancelado de oficio. Si el Juez o
Tribunal confirma la resolución del Registrador, el interesado deberá subsanar los
defectos antes que este funcionario reciba el oficio. La ley debería señalar un
plazo adicional para que, después de fallado definitivamente el ocurso, subsane el
interesado el título; y
122. Art. 75 del R. R.P.

123. En España, al recurrirse gubernativamente contra la calificación del título, los plazos de vigencia del
asiento de presentación y de las anotaciones preventivas al efecto practicadas quedarán en suspenso
desde el día en que se interpone el recurso hasta el de su resolución definitiva (Art. 66 ).
188
d) Aviso de estarse ventilando la contienda en juicio ordinario
La anotación subsistirá hasta los resultados del juicio. El aviso de la prórroga o

de haber juicio pendiente, se hará constar por medio de una nota al margen de la
anotación.
La petición le la anotación se hará al Registrador por escrito o verbalmente y si

los títulos fueron retirados con anterioridad deben presentarse. Por razones de
seguridad es aconsejable la forma escrita. Para lograr el enlace o encadenamien-
to entre el asiento del Diario, la anotación preventiva y el asiento definitivo que
resulta de la conversión, es preciso que la petición se haga dentro del plazo de
vigencia del Diario. Si se hace después no se produce el enlace, pues el asiento
del Diario ya se extinguió por caducidad.
La anotación por imposibilidad no tiene plazo predeterminado, pues dura hasta

que desaparece el obstáculo que la motivó.
El Registrador puede negar la inscripción y, por considerar como insubsanables

las faltas, no acceder a anotar preventivamente el título. El interesado puede ocu-
rrir contra la calificación y obtener una decisión favorable a la inscripción. Si la
decisión definitiva y firme del ocurso (sentencia del Juez o Tribunal, en caso de
apelación) y el hecho de recibir el Registrador la orden de inscripción, se produje-
ran dentro de los 30 días de vigencia del asiento de presentación, la prioridad del
título estaría asegurada por el art. 16 del R.R.P., pero en la mayoría de los casos
el final del procedimiento se produce después del vencimiento de dicho plazo. Ni el
Código, ni el Reglamento preveen la manera de garantizar la prioridad del título
que infundadamente fue rechazado. Pero considero que, si por una parte la ano-
tación preventiva prolonga el plazo del asiento del Diario, y, por otra parte, el
Registrador negó infundadamente la anotación preventiva, pedida oportunamen-
te, al errar en la calificación de la falta se le está impidiendo al interesado usar de
todo el plazo legal y por lo tanto, el término del asiento de presentación se ha
suspendido a tenor del art. 169 inc. 1 Pr. Para evitar dudas y diferentes interpreta-
ciones, es conveniente abordar este punto en una futura reforma.
Se discute en nuestro medio sobre la posibilidad legal de anotar nuevamente

el título suspendido, una vez que haya operado la caducidad de la anterior anota-
ción preventiva. La ley no contempla el supuesto y la mayoría de los Registrado-
res, al no encontrar obstáculo legal, acceden a anotar cuantas veces se les pide.
Este proceder, que invocado y aplicado con prudencia es beneficioso, se presta a
abusos. Por ejemplo, las anotaciones preventivas practicadas por falta de solven-
cias fiscales, en muchos casos, se vuelven interminables, burlando así los intere-
sados al Fisco y convirtiendo al Registro en un depósito de inscripciones provisio-
nales, con las cuales logran los propósitos de la inscripción. En España, Morell124
sostiene que el caso no lo regula !a ley y se adhiere a la resolución de 30 de marzo
189
de 1878 que no permite que se extienda una segunda anotación. Díaz Moreno125
sostiene que no es posible anotar dos veces un mismo título por iguales defectos;
es decir, si se presenta después el mismo título sin haberse corregido aquéllos a
juicio del Registrador, no debe anotarse nuevamente, aunque se pida. Roca Sas-
tre126 y Chico y Bonilla127 sostienen que puede practicarse una nueva anotación,
pues así resulta del art. 108 del R.H.
A. Efectos
Provisionalmente, produce los mismos efectos que produciría la inscripción,

anotación, cancelación y nota marginal practicada en forma definitiva.128 Estos
efectos adquieren firmeza al convertirse la anotación preventiva en asiento defini-
tivo. Si el título anotado es de los que resultan incompatibles con otros que se
presentan para su inscripción, se produce un cierre del Registro para éstos a
tenor del inc. 1 del art. 16 del R.R.P. Si contiene un derecho real limitado, un
crédito refaccionario, etc., provocará una prelación.
La anotación une o encadena los asientos de presentación y conversión, de

manera que los efectos de esta se retrotraen a la fecha de la presentación del
título.129 Esto se ha logrado por medio de la prolongación de los efectos del Diario,
uno de los objetivos de estas anotaciones.
14- Anotación del beneficio de separación
Dispone el art. 29 inc. 8 del R.R.P.: «Podrán pedir anotación de sus respectivos
derechos en el Registro correspondiente: 8o. Los acreedores hereditarios y los
acreedores testamentarios que demanden el beneficio de separación de bienes
raíces pertenecientes al difunto».
El beneficio de separación evita que se confundan los bienes del difunto con
los del heredero y concede el derecho a que, de los bienes del difunto, se cum-
plan las obligaciones hereditarias o testamentarias, con preferencia a las deudas
propias del heredero.
La demanda para obtener el beneficio de separación debe ser presentada

ante el Juzgado Civil del Distrito competente y se tramita en juicio sumario con
intervención del heredero o herederos130. Este mismo funcionario ordenará la ano-
tación preventiva solicitada.
125. Op. cit., Tomo I, p. 398.

126. Derecho Hipotecario, Tomo III, p. 99.
127. Op. cit., Tomo II, p. 288.
128. Roca Sastre se pregunta si la anotación de cancelación impide toda operación registral posterior
relativa al derecho objeto de aquélla, y contesta afirmativamente. (Derecho Hipotecario, Tomo III, p. 92).
129. Arts. 3966 C. y 53 del R.R.P.
130. Art. 1596 inc. 1 Pr.
190
La sentencia que acuerde el beneficio de separación especificará los bienes
que quedan separados y se inscribirá en el Libro de Personas y se tomará nota en
el Libro de Propiedades.
A. Efectos
Esta anotación, como toda anotación de demanda, tiende a asegurar el cum-

plimiento de la sentencia que se dicte en el juicio.
El art. 1432 C. dispone: «Las enajenaciones de bienes del difunto hechas por
el heredero dentro de los seis meses subsiguientes a la apertura de la sucesión y
que no hayan tenido por objeto el pago de créditos hereditarios o testamentarios,
podrán rescindirse a instancia de cualquiera de los acreedores testamentarios o
hereditarios que gocen del beneficio de separación.
Son válidas las enajenaciones hechas por el heredero entre el vencimiento del
semestre transcurrido y la solicitud de separación. Lo mismo se extiende a la cons-
titución de hipotecas especiales, prendas u otros gravámenes».
La disposición transcrita tiende a evitar que los herederos con actos de dispo-
sición o gravámenes, burlen el pago de las deudas hereditarias o testamentarias.
A los legatarios es difícil que el heredero burle sus derechos, pues, como estudia-
mos en su oportunidad, aquellos tienen amplias garantías. Dentro de los 6 meses
siguientes a la muerte del causante, el heredero no puede inscribir los bienes
hereditarios a su favor si no renuncian expresa o tácitamente los legatarios a su
derecho de anotación; por otra parte, si se trata del inmueble determinado legado,
el Registrador no inscribirá la venta o gravamen. Ahora bien, los legatarios deben
también, como los acreedores, pedir anotación para evitar que les perjudique la
enajenación o gravamen hecho por el heredero entre el vencimiento del semestre
y la solicitud del beneficio.
Para terminar, sólo quiero hacer notar que también en el inc. 7 del art. 29 del
R.R.P. se les permite la anotación a los acreedores del difunto.
15: Otras anotaciones y en especial la de crédito refaccionario
El art. 29 inc. 10 del R.R.P. dice: «Podrán pedir anotación preventiva de sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente: 10o. - El que en cualquier
otro caso tuviere derecho a exigir anotación preventiva conforme a las disposicio-
nes legales». Los arts. 3964 C. y 29 del R.R.P. con evidentes casos de repetición,
establecen una lista de las anotaciones preventivas. Esta enumeración no agota
el número de ellas, pues en virtud del inciso transcrito también caben, cuando así
lo permiten las disposiciones legales. Estas pueden formar parte de los Códigos o
de leyes especiales.
191
Sin pretender agotar los casos, formulamos la siguiente lista de las otras ano-
taciones preventivas: a) la anotación de demanda de nulidad de la cancelación en
virtud de la falsedad o nulidad del título, o bien, porque se haya practicado por
error o fraude;131 b) la anotación del heredero que solicita la inscripción a su favor
de los bienes hereditarios dentro de los 6 meses siguientes a la muerte del
testador;132 c) la anotación de demanda de expropiación;133 d) la anotación preven-
tiva en el supuesto del art. 9 de la Ley de 9 de Octubre de 1947; y e) la anotación
del crédito refaccionario»134
La Corte Suprema, con relación a la ineficacia de las anotaciones preventivas

no autorizadas por la ley, dijo: «...El Supremo Tribunal observa que esa anotación
de la demanda ejecutiva no perjudica al adquirente de los bienes anotados, pues
es preciso una ley que reconozca derecho a pedir anotación preventiva que ga-
rantice intereses legítimos del orden inmobiliario, para que una vez que se obten-
ga, el asiento registral pueda producir los efectos legales procedentes»135
La determinación de lo que es materia de una inscripción o anotación preven-

tiva es asunto de política legislativa. Es la ley la que aprecia y señala si un derecho
debe ser inscrito o anotado.
Crédito refaccionario es el que se concede con la finalidad de construir, conservar o

reparar alguna cosa. Este crédito puede invertirse en fincas rústicas o urbanas.
En el derecho romano se conoció el crédito refaccionario y se aplicaba en la

reconstrucción de edificios y naves. Se garantizaba con una hipoteca legal tácita,
cuya prioridad se determinaba en forma inversa a la clásica: el crédito más recien-
te prevalece sobre los interiores. Se funda en el hecho de que el último acreedor
ha evitado que la cosa perezca y, por lo tanto, es justo que se le pague con
preferencia. Esta regla se aplicaba a los acreedores refaccionarios entre sí y con
relación a créditos anteriores. La utilidad de este tipo de crédito es evidente y la
doctrina le concede gran importancia, pero en nuestro medio no tiene aplicación
práctica y las instituciones de crédito no lo ocupan. Dice Roca Sastre: «La garan-
tía refaccionaria constituye un instrumento de gran utilidad en la vida moderna,
tanto desde el punto de vista de mejoramiento agrario como de propulsor de la
construcción de viviendas en los grandes centros urbanos. Además, ha represen-
tado últimamente un valioso medio de intensificar la reconstrucción nacional».136
Si el inmueble está libre de cargas, en el art. 47 inc. 1 del R.R.P. se dispone que
«cuando un propietario celebre contrato en virtud del cual una persona le suminis-
tre cantidades de dinero para refaccionar un bien raíz, el acreedor podrá exigir
anotación sobre la finca refaccionada por las cantidades que de una vez o suce-
131. Art. 3973 C.
133. Art. 13 de la Ley de Expropiación del 3 de Marzo de 1976.
134. Art. 47 y sigts. del R.R.P.
135. S. 11 a.m. del 9 de diciembre de 1930, B.J., P. 7636.
136. Derecho Hipotecario, Tomo II, p. 69.
192
sivamente anticipare presentando la escritura pública del contrato que haya cele-
brado con el deudor».
No será necesario que los títulos a cuya virtud se pida anotación preventiva de
crédito refaccionario determinen fijamente la cantidad de dinero o efectos en que
consistan los mismos créditos, y bastará que contengan los datos suficientes para
liquidarlos al terminar las obras contratadas.137
Si la finca que haya de ser objeto de la refacción estuviere afecta a obligacio-

nes reales inscritas, no se hará la anotación sino en virtud de convenio unánime
por escritura pública entre el propietario y las personas a cuyo favor estuvieren
constituidas dichas obligaciones, sobre el objeto de la refacción misma y el valor
de la finca antes de comenzar las obras, o bien en virtud de providencia judicial,
dictada en expediente instruido para hacer constar dicho valor, y con citación de
todas las indicadas personas.138
El artículo 50 dispone que si alguno de los que tuvieran a su favor las obligacio-
nes reales expresadas en el artículo anterior no fuere persona cierta, estuviere
ausente ignorándose su paradero o negare su consentimiento, no podrá hacerse
la anotación sino por providencia judicial.
Aunque parece deducirse de los arts. 47 y 48 del R.R.P. la verdad es que

nuestro Código, a diferencia de la Ley Hipotecaria española, no establece que la
anotación preventiva debe pedirse mientras duren las obras;139 tampoco estable-
ce, como lo hace la mencionada Ley española, un plazo de caducidad de la ano-
tación, ni consagra la conversión de ésta en hipoteca.140
De todo lo cual se infiere que el crédito refaccionario es garantizado por una

anotación preventiva, cuyos efectos y duración son los propios de la hipoteca. Se
rompe aquí el carácter provisional de las anotaciones preventivas.
A. Efectos de la anotación del crédito refaccionario
La anotación del crédito refaccionario está equiparada en sus efectos a la

hipoteca141 y por lo tanto, recibe los beneficios de la fe pública. Cualquier enajena-
ción o gravamen anterior a la anotación, pero presentado con posterioridad a
ésta, resulta perjudicado.
Los acreedores posteriores están sujetos y deben respetar la prelación de los

acreedores refaccionarios o hipotecarios cuyos créditos consten con anterioridad
inscritos. Existiendo derechos reales inscritos con anterioridad, la ley divide el
137. Art. 48 del R.R.P.

138. Art. 49 del R. R.P.
139. Art. 42 inc. 8 de la Ley.
141. Art 47 inc. 2 del R. R.P.
193
inmueble en dos valores: 1) el valor que tiene el inmueble antes de la refacción; y
2) el valor adicional que se consigue con la refacción. Los acreedores anteriores
conservan sus preferencias sobre el primer valor; y el acreedor refaccionario será
considerado como hipotecario respecto de lo que exceda el valor de la finca al de
las obligaciones anteriormente constituidas; y en todo caso, respecto a la diferen-
cia entre el precio dado a la misma finca antes de las obras y el que alcanzare en
la subasta.142
Son muchos los vacíos que pueden observarse en la regulación de esta ano-
tación por lo que sería conveniente llenarlos en una futura reforma.
16: Recurso contra las providencias que admiten o niegan la anotación
El art. 32 del R.R.P. dispone que las providencias decretando o denegando la

anotación preventiva en los casos 1, 6, 7 y 8 del art. 29 serán apelables en el
efecto devolutivo.
Al admitirse en un solo efecto la apelación, el Juzgado conserva jurisdicción y

puede cumplir la providencia ordenando su anotación. Se evita así que el titular
registral burle la medida cautelar. Del embargo preventivo puede interponerse
apelación; el deudor contra la providencia que lo decretó, y el tercero contra las
providencias del ejecutor, para el solo efecto de si es procedente conforme lo
dispuesto en el Título VII parte 3ra. del Pr.; el término para apelar será para el
deudor o tercero, de tres días, más el de la distancia, contados desde que el
deudor haya tenido conocimiento de las diligencias de embargo, ya por emplaza-
miento o traslado para contestar la demanda, ya por cualquier otra providencia
que se le hubiere hecho saber legalmente en el asunto principal. La apelación
será admitida en un solo efecto.
La opinión dominante sostiene que los tres días deben contarse a partir del
conocimiento legal por parte del deudor de cualquier providencia en el asunto
principal. Es la doctrina que ha mantenido la Sala de lo Civil de la Corte de Apela-
ciones de Masaya, como puede observarse en la Sentencia de las 11:25 a.m. del
3 de septiembre de 1965.
Por el contrario, algunos juristas opinan que se puede apelar antes de que se
haya cubierto el embargo con la demanda.
Con relación a las apelaciones de las providencias que decretan anotaciones

no comprendidas en el art. 32 del R.R.P., debe tenerse presente, para su admi-
sión en un solo efecto, el art. 466 inc. 2 Pr. que dice:
142. Art 52 del R R.P.
194
«Sin perjuicio de las excepciones establecidas por la ley, se concederá apela-
ción, sólo en el efecto devolutivo: 2o. De los autos y decretos cuyos resultados
serían eludidos, admitiendo la apelación en ambos efectos».
Contra las sentencias que dicte la Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones,

no hay recurso de casación.143
17: Extinción de las anotaciones preventivas
La caducidad, la conversión y la cancelación son los medios de extinguir las

anotaciones preventivas. No se agrega la trasmisión del derecho anotado, por-
que, de un lado, los arts. 59 del R.R.P. y 3967 C. se refieren exclusivamente a las
inscripciones, y de otro, la trasmisión es un cambio de titularidad y no la extinción
del asiento anterior de donde trae causa el adquirente.144
De la cancelación nos ocupamos con posterioridad, por lo que concretamos el

estudio a los dos primeros.
a) Caducidad
Al vencimiento del plazo señalado y por obra de la ley (ope legis), la caducidad
extingue y deja sin ningún valor los asientos del Registro, pero no afecta la exis-
tencia del derecho que publicaban, el cual queda desinscrito a pesar de que en la
realidad continúe viviendo. Esta circunstancia no priva de la buena fe al tercer
adquirente, quien no necesita averiguar si el derecho existe o no en la realidad
jurídica extrarregistral.145
La cancelación, aunque puede operar con independencia de la existencia del

derecho inscrito, básicamente está llamada a constatar la extinción del mismo; en
cambio, la caducidad no afecta al derecho. Debemos tener presente que la cadu-
cidad se produce automáticamente y, por lo tanto, aunque no se constate por el
asiento de cancelación, la anotación preventiva caduca no producirá ningún efecto.
Por medio del asiento de cancelación se constata formalmente en el Registro

la caducidad que con anterioridad había dejado sin valor publicitario el asiento. La
caducidad produce la extinción, y la cancelación la documenta.146
143. Art. 2055 Pr., reformado por la Ley de 2 de Julio de 1912.

144. Roca Sastre señala como causa de extinción de las anotaciones preventivas, las siguientes: la
cancelación, la caducidad, la rectificación, la anotación posterior de transferencia del derecho anotado
y la conversión. (Instituciones..., Tomo II, pp. 439 y 440).
145. La consulta del Registro por parte del tercero no lo sitúa en condición de mala fe, aunque no se haya
constatado la caducidad por medio de la correspondiente cancelación. (Roca Sastre, Derecho Hipoteca-
rio., Tomo III, p. 194).
146. La cancelación, dice Roca Sastre, servirá para borrar o eliminar formalmente de los libros hipotecarios
lo que ya estaba muerta, (Derecho Hipotecario, Tomo III, p. 173).
195
Sanz Fernández, encuentra un doble fundamento a la caducidad de las anota-
ciones preventivas: 1) el carácter provisional de la garantía que prestan (funda-
mento teórico); y 2) la eliminación de cargas y consiguiente liberación del Regis-
tro, finalidad básica de la nueva Ley Hipotecaria (fundamento práctico).147
El campo propio de acción de la caducidad es el de las anotaciones preventi-

vas, debido al carácter transitorio de las mismas. No obstante, opera excepcional-
mente sobre los otros asientos. No todas nuestras anotaciones preventivas tienen
señalado un plazo de caducidad, ni existe una disposición que establezca un plazo
general de caducidad que se aplique a las restantes. Por otra parte, el Registro
está recargado de anotaciones inútiles que, por descuido o por cualquier otra
causa, no han sido canceladas y que cuando tienen origen judicial sólo por provi-
dencia del Juzgado o Tribunal pueden cancelarse, con evidente pérdida de tiem-
po y dinero.
Tienen señalado plazo de caducidad: 1) la anotación del decreto de embargo y

secuestro de bienes raíces;148 2) la anotación por faltas subsanables;149 3) la
anotación a favor del acreedor de la herencia o del legatario que no fuere de
especie;150 y 4) la que se practica en virtud del art. 40 de la Ley Tributaria Común.
También el asiento de presentación tiene señalado un plazo de caducidad en el
art. 75 del R. R. P.
Como una medida de limpieza de nuestro Registro, sería aconsejable estable-

cer plazos razonables de caducidad a las anotaciones extendidas que carecen de
utilidad y valor práctico; y para resolver el problema en el futuro, sin perjuicio de
los términos de caducidad especiales, se puede establecer un plazo general de
caducidad. Este plazo también debe ser razonable y admitir prórroga.
La supresión de las menciones y la caducidad de las que ya aparezcan en el

Registro, es también una buena medida para descargar el Registro.
Sería también conveniente contemplar la posibilidad de establecer la caduci-

dad de inscripciones de garantías hipotecarias muy antiguas.
b) Conversión
La conversión es la transformación de la anotación preventiva en inscripción

definitiva. De la conversión también puede resultar una notación preventiva, una
cancelación o una nota marginal, si la notación preventiva sobre la que opera se
practicó por faltas subsanables.
147. Comentarios a la Nueva Ley Hipotecaria, pp. 329 y 330.

148. Arts. 3964 inc. 4 y 3971 C.
149. Arts. 3964 inc. 6, 3971 C. y 18 del R.R.P.
150. Art. 68 del R.R.P.
196
La conversión se realiza sobre las bases y esencias de la anotación preventi-
va, por lo que resulta impropio lo preceptuado en el art. 67 del R.R.P., en cuanto
ordena su cancelación en virtud de la conversión. Lo que el Registro constata no
es su cancelación, sino el cambio que experimenta.151
No todas las anotaciones preventivas son convertibles. Unas lo son por dispo-
sición de la ley: a) las demandas sobre propiedades y demás derechos reales,152
cancelaciones y rectificaciones de asientos, presunción de muerte, incapacidad
de administrar, incapacidad o indignidad del heredero o legatario y cualquiera otra
que modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disponibilidad
de los bienes.153
La conversión se hará presentando en el Registro la sentencia pasada en

autoridad de cosa juzgada; b) la anotación por faltas subsanables.154 La conver-
sión se hará presentando el documento subsanado o la resolución dictada en el
ocurso que ordena la inscripción; c) la anotación del heredero que solicitare la
inscripción a su favor de los bienes hereditarios dentro dé los 6 meses siguientes
de la muerte del testador.155 Se convertirá una vez que se constate la renuncia
expresa o tácita de los legatarios. Otras, por la función que desempeñan o dere-
cho que contienen: a) la anotación por imposibilidad del Registrador. Se procede-
rá a la conversión una vez que desaparezca el obstáculo; b) la anotación del
legado de inmueble determinado. Se hará la conversión presentando al Registro
la escritura de entrega de legado.
La conversión produce sus efectos desde la fecha de presentación del título

que dio origen a la anotación preventiva. Así se desprende de la interpretación
armónica de los arts. 3966 C. y 53 R.R.P.
La anotación preventiva de embargo no es convertible por cuanto la adjudica-

ción o venta a que da lugar contiene un derecho distinto al que garantizaba el
151, Cuando una anotación se convierte en inscripción, expresa Morell, lejos de cancelarse, se lo da la
fuerza de que carecía: el asiento provisional se considera en definitivo. (Op. cit., Tomo III, p. 573). Roca
Sastre señala que la conversión es causa de extinción de las anotaciones preventivas, pero no de
cancelación. (Derecho Hipotecario, Tomo III, p. 198).
152. En España la doctrina se encuentra dividida. Gayoso y Díaz Moreno, citados por Chico y Bonilla (Op.
cit.. Tomo II, p. 178) estiman que es convertible. Morell (Op. cit., Tomo III, p. 549) y Feced (La anotación
preventiva de demanda, Estudio cit., p. 69), consideran que no es convertible. Roca Sastre piensa que
técnicamente no puede hablarse de conversión en las anotaciones preventivas de demanda, sobre todo
cuando se refiere ocasos de vocación a un derecho real o a acciones como la pauliana; pues para que
haya conversión en sentido técnico, es preciso que tanto el asiento de anotación como el de conversión
publique el mismo o idéntico derecho a acto objeto de registro. En la anotación preventiva de demanda,
aunque en ésta se haga valer algún derecho real inmobiliario o algún acto registrable a él referente, lo
que consta anotado, no es este. derecho o acto, sino la demanda o pretensión, es decir, la instancia
judicial, Una vez inscrita la ejecutoria, se procederá a cancelar la anotación por confusión, pues ya ha
quedado agotada en su función específica de reserva de rango a la sentencia. (Derecho Hipotecario.
Torno III, pp. 199 y 200. Instituciones.., Tomo II, p. 446).
153. Arts. 3964 incs. 1, 2 y 3 y 3965 C.
154. Art, 3965 C. La anotación preventiva, dice Roca Sastre, por faltas subsanables es el prototipo de la
convertible. (Derecho Hipotecario. Tomo III p. 201).
197
embargo. Lo procedente es inscribir la transmisión y cancelar el embargo.156 Tam-
poco son convertibles la anotación de sentencia ejecutoria y la anotación de lega-
do de género o cantidad.
18. Requisitos formales
Las anotaciones preventivas comprenderán las circunstancias que exigen para

las inscripciones los arts. 8, 9, 10, 11 y 12 del R.R.P. en cuanto resulten de los
títulos o documentos presentados para exigir las mismas anotaciones. Las que
deban su origen a providencias de embargo o secuestro, expresarán la causa
que haya dado lugar a ellos y el importe de la obligación que los hubiere origina-
do.157 La Corte Suprema ha dicho que no es inscribible un embargo si no se ha
indicado la cantidad para que fue solicitado de acuerdo con el art. 55 inc. 2 del
R.R.P.158
Ramón de la Rica y Arenal critica de poco feliz la regla del art. 72 de la ley
(modelo de nuestro art. 55 del R.R.P.), por cuanto concede cierta laxitud formal al
asiento de anotación; que puede carecer de algunas de las circunstancias reque-
ridas para la inscripción, si tales circunstancias no se contienen en el título gene-
rador de la anotación. Sostiene, además, que la tolerancia legal llega a mayor
grado en las anotaciones de origen judicial.159
En España, la Dirección General de los Registros ha sido tolerante en cuanto a

los requisitos de las anotaciones judiciales. Ramón de la Rica y Maritorena sostie-
ne que a las anotaciones extrajudiciales se les debe exigir las mismas circunstan-
cias formales que a la inscripción, salvo a las tomadas por defectos subsanables;
en cuanto a las judiciales puede y debe haber mayor laxitud y no exigir con rigor
dichos requisitos, pues, aun teniendo en cuenta los principios hipotecarios, él
interés de las partes litigantes y el propio prestigio de los tribunales, es deber
inexcusable de todo organismo público o privado coadyuvar a la recta administra-
ción de justicia, soslayando en lo posible los defectos formales que puedan afec-
tar a los mandamientos judiciales.160
La anotación preventiva será nula cuando por ella no pueda venirse en cono-
cimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotación
o de la fecha de ésta.161
156. Cuando el acreedor hipotecario adquiere el inmueble, dice la Suprema, bien por adjudicación en pago,
bien por compra en subasta, se cancelará la hipoteca por confusión independiente ente de toda
voluntad; por consiguiente, el embargo trabado por dicho acreedor se cancelará como se cancela la
hipoteca, aunque los interesados no expresen su consentimiento ni el Juez lo ordene. (Cta. del 22 de
marzo de 1934, B.J., p. 8554).
157. Art. 55 del R.R.P.
158. Cta. del 20 de enero de 1956, B.J., p. 18357.
159. Comentarios al nuevo reglamento hipotecario. Tomo lI, P. 209.
160. “La anotación preventiva en general». RCDI, 519, marzo-abril 1977, p. 405.
161. Art. 58 del R.R.P.
198
Las anotaciones por suspensión deben contener las circunstancias .del asien-
to definitivo al cual tienden. Como circunstancias especiales ha de hacerse cons-
tar la suspensión del asiento solicitado y el motivo de ésta.
La demanda de nulidad de una anotación preventiva por vicios formales puede

ser anotada.162
Cuando la anotación es inexacta por la nulidad del título en virtud del cual se
practicó, la demanda de nulidad del acto o contrato y la consiguiente cancelación
de la anotación también es anotable.163
19: Cancelaciones
La cancelación es un asiento que, sin admitir condición o plazo, extingue los

efectos registrales de otro.164 Puede afectar a los asientos de inscripción, anota-
ciones preventivas, notas marginales y de presentación, También sirve de medio
para hacer constar la extinción producida con anterioridad por la caducidad.
A. Clases de cancelaciones
Atendiendo los dictados del Código y su reglamento, formulamos la siguiente

clasificación de las cancelaciones: 1) Según su extensión, la cancelación puede
ser total o parcial. 2) Según su origen, puede ser: a) cancelación de inscripción y
anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública y las practicadas
por mandamientos judiciales. 3) Atendiendo a la intervención del interesado se
dividen en: a) cancelaciones a petición de parte; b) cancelaciones de oficio.
a) Cancelación total y parcial
De conformidad con los arts. 3968 C. y 61 del R.R.P. podrá pedirse y deberá
ordenarse la cancelación total:
1) Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción. Los

arts. 66, 67, 69 y 70 del Reglamento español de 1870 desarrollaban el contenido
de los arts. 78, 79 y 80 de la Ley, modelos de nuestros arts. 60, 61 y 62 del R. R.P.
Señalaban en forma casuística los ejemplos de las cancelaciones totales o parcia-
les. Tales artículos fueron suprimidos en los reglamentos posteriores, mas, sin
162. Art. 3964 inc. 2 C,

163. Art. 29 inc. 1 del R.R.P. y 3964 incs. 1 y 2 C.
164. Para Roca Sastre la cancelación es un asiento accesorio y definitivo. Accesorio porque carece de
consistencia propia e independiente, ya que es una mera secuela de un asiento anterior al cual extingue.
Es definitivo, pues, a diferencia de las anotaciones, no está sujeto a plazo o condición. En la doctrina se
ha discutido sobre la posibilidad de la cancelación condicional. Algunos autores la admiten, fundados en
la libre contratación. A estos autores, Roca contesta diciendo que los asientos y la mecánica del Registro
no pertenecen al campo de la autonomía registral y que los particulares no pueden crear un tipo de
cancelación no regulado por la ley, aunque su admisión no perjudique a nadie. (Derecho Hipotecario,
Tomo III, pp. 237 y 238. Instituciones...,Tomo Il, pp. 459 y 460).
199
embargo, a ellos todavía recurren los autores para citar ejemplos y explicar sus
comentarios. Por considerarlos de interés a nuestro estudio, los transcribiremos
en el lugar que les corresponde. El art. 66 decía, «Art. 66. Se entenderá extingui-
do el inmueble objeto de la inscripción para los efectos del número 1o. del art. 79
de la Ley, siempre que desaparezca completamente por cualquier accidente natu-
ral ordinario o extraordinario, como la fuerza de los ríos, la mudanza de sus álveos,
la ruina de los edificios cuyo suelo sea de propiedad ajena u otros acontecimien-
tos semejantes».
2) Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito. Decía el art. 67

del Reglamento español: «Art. 67. Se considerará extinguido el derecho real ins-
crito, para los efectos del número 2o. del mismo Art. 79:
1o. Cuando el derecho real inscrito sobre un inmueble deje completamente de

existir, bien por renuncia del que lo tenga a su favor, o bien por mutuo convenio
entre los interesados, como sucedería si el dueño del predio dominante renuncia-
ra a su servidumbre, o el acreedor a su hipoteca, o si el censualista conviniera con
el censatario en libertar del censo una finca para subrogarlo en otra.
2o. Cuando deje también de existir completamente el derecho real inscrito,

bien por disposición de la Ley, como sucede en la hipoteca legal luego que cesa el
motivo de ella, o bien por efecto natural del contrato que diera causa a la inscrip-
ción, como se verifica en la hipoteca cuando el deudor paga su deuda, en el censo
cuando lo redime el censatario, en el arrendamiento cuando se cumple su término
y en los demás casos análogos».
3) Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la

inscripción. Los actos y contratos nulos no se convalidan con la inscripción,165 y
ésta desaparece si se declara la nulidad de aquéllos, pero los terceros que ad-
quieren algún derecho con anterioridad no pueden resultar perjudicados, siempre
que, reúnan los requisitos de ley.166
La Corte Suprema de Justicia, en sentencia de las 10 a.m. del 13 de noviembre

de 1936, B.J., p. 9468, sostiene, en forma general, que los asientos del Registro
pueden ser válidos o nulos, y que la nulidad puede ser declarada por vicios en la
forma y en el fondo; y agrega, que las inscripciones pueden ser nulas: a) por vicios
de forma, al faltarles los requisitos esenciales conforme al art. 8 del R.R.P.; y b) por
contener un acto o contrato falso o nulo, ya que la falsedad o nulidad traen como
consecuencia ineludible la nulidad del asiento de inscripción. A esta nulidad la
llama nulidad de fondo. No creo que la nulidad o falsedad del titulo produzca la
nulidad de la inscripción o de cualquier otro asiento, con excepción de la cancela-
ción, porque así lo dispone el art. 72 del R.R.P., cuyo modelo, el art. 99 de la Ley
Hipotecaria española de 1869, fue suprimido por la actual. Si el título es falso o
165. Arts. 3949 C. y 28 del R.R.P.

166. Arts. 3796 y 3949 C.
200
nulo, lo que propiamente se produce en los libros es una inexactitud y no la nuli-
dad del asiento.
4) Cuando se declare la nulidad de la inscripción por falta de alguno de los

requisitos esenciales establecidos en el art. 8 del R.R.P. Esta nulidad no perjudica
a los terceros que hayan adquirido algún derecho.167 Apartándose de esta orien-
tación general, y quizá sin mayor fundamento, el art. 70 del R.R.P. declara que la
nulidad de forma de las cancelaciones perjudica a los terceros. El art. 97 de la Ley
Hipotecaria española de 1869, que le sirvió de modelo, fue suprimido por la actual.
Si se declara la nulidad del asiento, el interesado puede presentar de nuevo el

título para su inscripción, pues no existe un precepto que disponga que en tal
caso el Juez ordenará se extienda en el Registro, una vez cancelada la inscrip-
ción, un nuevo asiento que reúna los requisitos de ley.
Debemos tener presente que el interesado, a tenor del art. 3947 C., siempre
conserva el derecho de pedir en cualquier tiempo la rectificación del asiento, ya
sea por omisión de los requisitos necesarios o porque se expresen de modo dis-
tinto de como aparecen en el título, pero la rectificación no surte efecto en cuanto
a terceros, sino desde su fecha, por lo que no siempre se entabla demanda de
nulidad. La Corte Suprema, en sentencia de las 12 m. del 17 de mayo de 1945,
B.J., p. 2785, dijo: «Hay que examinar la cuestión bajo otro aspecto, esto es, en
relación con la posición de tercera persona que ocupa la demandada adquirente
de quien aparecía con derechos en el Registro. Comparando la escritura de venta
en que el señor Sacasa otorgó al señor Carazo con el asiento de inscripción de la
misma se nota cierta discrepancia, puesto que la escritura alude únicamente a las
propiedades llamadas San Bartolo y La Tigra y la inscripción comprende a éstas y
a Corralillos, que aunque es anexo a San Bartolo, no se hizo mención específica
de ella. Esto pudiera prestarse a discutir la nulidad de la inscripción y podría lle-
garse a la rectificación de la misma. En efecto: toda inscripción puede ser atacada
por las nulidades de forma indicadas en el Art. 8 del Reglamento del Registro
Público y estas nulidades pueden someterse, bien por omisión, es decir, cuando el
asiento no tiene alguna de las circunstancias expresadas en dicho artículo o bien
cuando existe inexactitud al referirse a las mismas que puedan inducir a error y
perjuicio, esa es la doctrina de los autores y así lo prescribe el Art. 3947 C. Un
asiento, en esta situación, puede rectificarse en cualquier tiempo: pero siempre
que el derecho de propiedad inscrito se encuentre en poder de la persona con
quien se contrató; pero cuando ya esta propiedad o derecho pasaron a personas
terceras que no intervinieron en el contrato, sino que adquirieron tomando en
cuenta el Registro, la rectificación no podría afectarles de ninguna manera y así lo
dicen nuestras leyes; por ejemplo, el Art. 3947 C. dice: «Si en alguna inscripción
se omite expresar cualquiera de las circunstancias generales o especiales exigi-
das por la ley o si se expresaren de distinto modo, podrá rectificarse en cualquier
167. Art. 27 del R.R.P.
201
tiempo, a solicitud del interesado; pero dicha rectificación no perjudica a terceros,
sino desde su fecha y el Art. 27 del Reglamento del Registro Público prescribe que
la nulidad de la inscripción no perjudica a un tercero que no haya sido parte en el
contrato inscrito. Confirma esta tesis el señor Morell y Terry al comentar esta cues-
tión en su obra citada diciendo: «Si en el tiempo intermedio, desde que se extendió
la inscripción nula hasta que esta nulidad fue declarada o conocida su posibilidad
en el Registro, adquirió algún derecho un tercero que no había intervenido como
parte en e acto o contrato inscrito nulo, ese derecho, adquirido cuando el asiento
aún se estimaba válido, no puede ser perjudicado por la declaración de nulidad».
Todo esto está de acuerdo con los fines del Registro que son la protección a
terceros y la garantía del crédito territorial. De le expuesto es fácil decir: que aun-
que la acción de nulidad del asiento de inscripción a favor del señor Carazo fuera
procedente y así se declarare en nada perjudicaría a la demandada por ser una
tercera persona que no intervino en la escritura a que alude dicha inscripción y
que adquirió tomando como base el Registro. La sentencia recurrida ha violado
en consecuencia las disposiciones legales aludidas».
De conformidad con los arts. 3969 C. y 62 del R.R.P., podrá, pedirse y deberá
decretarse, en su caso, la cancelación parcial:
1) Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o de 17 anotación

preventiva. El art. 69 del Reglamento español antes citado decía: «Art. 69. Se
entenderá reducido el inmueble objeto de la inscripción para los efectos del núme-
ro 1 del art. 80 de la Ley, siempre que materialmente disminuyan su cabida o
proporciones, bien por obra de la naturaleza, como los accidentes mencionados
en el art. 66, o bien por la voluntad del propietario, como sucede cuando éste
divide su finca enajenando una parte de ella».
2) Cuando se reduzca el derecho inscrito a favor del dueño de la cosa grava-

da. El art. 70 del Reglamento español decía: «Art. 70. Se considerará reducido el
derecho inscrito a favor del dueño de la finca gravada, para los efectos del núme-
ro 2 de dicho art. 80:
1. Cuando se disminuya la cuantía del mismo derecho, por renuncia del intere-
sado, o convenio entre las partes, como si el acreedor, hipotecario consintiere en
reducir su hipoteca a una parte del inmueble hipotecado, o si el usufructuario
renunciara a una parte del predio usufructuado, o si el censualista limitase el
censo a una parte de la finca sobre que gravita.
2, Cuando se disminuya la cuantía del derecho inscrito por efecto natural del
contrato que diera causa a la inscripción, como sucede cuando el deudor hipote-
cario paga una parte de su crédito, haciéndolo constar en debida forma, o cuando
el censatario redime una parte del capital del censo o cuando en el usufructo
vitalicio, constituido por dos o más vidas, fallece uno de los usufructuarios.
202
3. Cuando se disminuya la misma cuantía del derecho por sentencia judicial,
como sucede siempre que se declare nulo, en parte solamente, el título en cuya
virtud se haya hecho la inscripción».
b) Cancelación de inscripciones y anotaciones preventivas hechas en virtud de

escritura pública y de las practicadas por mandamiento judicial
Se distingue entre las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en vir-

tud de escritura pública y las que se practican en virtud de mandamiento judicial.
Las primeras, o sea las hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán

sino por providencia ejecutoria, o por otra escritura o documento auténtico en el
cual exprese su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se
hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus sucesores, o representantes lega-
les.168 Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su
cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro
interesado demandarlo en juicio ordinario.169 Nuestra legislación, jurisprudencia y
práctica registral admiten algunas excepciones a las reglas expuestas; es decir,
que se puede practicar la cancelación sin necesidad de sentencia o escritura en
que preste su consentimiento el titular registral.
El art. 18 del R.R.P. dispone que toda anotación preventiva pedida en vista de
la negativa del Registro para inscribir el título «caducará a los treinta días de su
fecha y será cancelada de oficio por el Registrador, si durante ese término no se
presentase el título subsanado en forma, providencia del Juez mandando hacer la
inscripción o aviso del mismo funcionario de haberse prorrogado aquel término, o
estarse ventilando la contienda en juicio ordinario». La anotacíón de una escritura
de promesa de venta en que se pactó que ésta quedaría sin ningún efecto por el
solo hecho de vencerse el plazo sin haberse otorgado la escritura de venta, pue-
de cancelarse sin necesidad de escritura pública o providencia judicial, declaró la
Corte Suprema de Justicia en Consulta del 16 de enero de 1951, B.J., p. 15815.170
Por otra parte, cuando se confundan los derechos de acreedor hipotecario y due-
ño, por el mismo hecho queda extinguida la hipoteca, bastando que, al inscribirse
la escritura o título que produce la confusión, se anote en el lugar correspondiente
la cancelación que se ha verificado.171
168. Arts. 3970 C. y 63 del R. R.P.

169. Art. 65 inc. 3 del R.R.P. Por ejemplo, si el deudor paga a su acreedor y éste se resiste a extenderle la
cancelación del crédito hipotecario, podrá exigirla demandando al acreedor, quien se encuentra obligado
a ello.
170. El Registrador, dice la Suprema, no puede cancelar de oficio la inscripción de una promesa de venta
en la que se pactó que quedará de hecho cancelado por el incumplimiento de la entrega de una cuota o
abono, ya que es necesario la presentación de la providencia ejecutoria que la ordene o de otra escritura
o documento auténtico en el cual expresa su consentimiento la persona a cuyo favor se hubiera hecho,
o sus sucesores o representantes legales (Cta. del 31 de agosto de 1970, B.J., p. 353).
171. Arts. 3867 y 3874 C.
203
Algunos Registros cancelan el arrendamiento, una vez vencido el plazo de su
duración, con la simple petición del arrendador. La mayoría de los Registradores
cancelan el usufructo extinguido por muerte del usufructuario, teniendo a la vista
el certificado de defunción.
El art. 82 de la Ley Hipotecaria española, desarrollado por el art. 175 del Re-
glamento, en forma general, se refiere a los supuestos en que no es preciso el
consentimiento del perjudicado ni una sentencia que lo supla. Este tipo de cance-
lación se produce «cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por
declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la
inscripción o anotación preventiva”.
Nuestra Corte Suprema de Justicia reconoce esta clase de cancelaciones en

sentencia dictada a las 12 m. del 27 de noviembre de 1935, B.J., p. 9129. Se
sostuvo, entre otras cosas, en un caso en que la nulidad se declaró de oficio, que
la nulidad de la compraventa trae como consecuencia la ineficacia de la inscrip-
ción y, por lo tanto, procede la cancelación aunque no se haya pedido y también
aun cuando no lo ordene expresamente el fallo, sin necesidad del consentimiento
del titular registral y de iniciar un nuevo juicio. Como fundamento de sus conclusio-
nes, acepta que a veces no es necesario el consentimiento voluntario o forzoso
(providencia ejecutoria) para que la cancelación se practique, por resultar la extin-
ción del derecho, ya de la misma voluntad de los interesados» consignada en la
misma escritura o documento inscrito, ya de una disposición legal.
Aunque la práctica registral y la jurisprudencia hayan suavizado las reglas de

los arts. 63 y 65 inc. 3 del R.R.P. admitiendo este tipo de cancelación, es necesaria
una reforma que definitivamente aclare el problema.
Ejemplo de casos que podrían agruparse en este tipo de cancelación: a) la

extinción de la hipoteca por cancelación del usufructo en virtud de hecho ajeno a
la voluntad del usufructuario;172 b) la extinción de la hipoteca como resultado de la
venta en pública subasta a tenor del art. 3844 C.;173 c) la extinción de la hipoteca
constituida sobre bienes litigiosos, cuando hubiere sido vencido el dueño de la
finca hipotecada; c) la extinción del pacto de retroventa, Cuando no sea ejercitado
en el plazo correspondiente; e) la extinción del arriendo por vencimiento del plazo
sin que conste prórroga.
El consentimiento a que se refieren los arts. 3970 C.y 63 del R.R.P. se manifies-
ta generalmente en forma unilateral. Por ejemplo, para cancelar una hipoteca
172. Arts. 3807 y 3870 C.

173. Si de la orden judicial, dice la Suprema, no apareciera que los acreedores hipotecarios fueron citados
al juicio, el Registrador se abstendrá de cancelar dichos gravámenes poniendo razón de su negativa;
pero si el Juez insistiere en cancelarlos, el Registrador tiene que obedecer pero en el supuesto de
gravámenes distintos a la hipoteca como el arriendo, promesa de venta, embargo y comodatos, el
Registrador deberá cancelarlos si hubieran sido inscritos o anotados con posterioridad a la demanda
(Cta. del 7 de julio de 1976, B.J., p. 392). Con relación a la cancelación de la promesa de venta, véase el
Capítulo XII, pp. 180 y 181.
204
basta el consentimiento del acreedor. Los mencionados artículos solamente exi-
gen, para que proceda la cancelación, el consentimiento de la persona a cuyo
favor se hubiere hecho la inscripción o sus causahabientes o representantes le-
gales. En dichos arts. encuentra entrada el llamado consentimiento formal. En la
doctrina se discute si el consentimiento cancelatorio es causal o abstracto. Vistos
los mencionados artículos en forma aislada, dan la impresión de que basta el
consentimiento del titular registral, sin expresarse la causa que origina la cancela-
ción; por ejemplo, pago, enuncia del usufructo, etc. No obstante, como bien opina
Antonio Vásquez Campos,174 el consentimiento del art. 82 de la Ley (modelo de
nuestro art. 63 del R.R.P.) está condicionado por los arts. 79 y 80 de la misma
(modelos de nuestros arts. 61 y 62 del R.R.P.), en el sentido de que el consenti-
miento cancelatorio ha de basarse en una de las causas taxativamente estableci-
das en los referidos artículos 79 y 80.
Los arts. 3970 y 63 del R.R.P. contienen un caso de tracto abreviado, pues los
causahabientes pueden cancelar sin necesidad de la previa inscripción de la trans-
misión hereditaria. En el asiento de cancelación se hará constar la transmisión
hereditaria y la inscripción el testamento o declaratoria de herederos en que cons-
ta, sin la cual no puede hacerse.
En cambio las inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de manda-

miento judicial, sólo se cancelarán por providencia ejecutoria.175 Si los interesados
convienen en cancelarlas, comparecerán por escrito ante el Juez o Tribunal com-
petente y después de haber ratificado sus intenciones, si no hubiere ni pudiere
haber perjuicio para tercero, se dictará la resolución ordenando la cancelación.
También se ordenará la cancelación si fuere procedente, aunque no consienta en
ella la persona en cuyo favor se hubiere hecho.176 Una excepción a esta regla es la
anotación del decreto de embargo o secuestro, ya que si no se presenta al Regis-
tro dentro de los 30 días de su duración el embargo ya trabado, quedará cancela-
do sin necesidad de declaratoria ni de asiento y se puede extender certificación
de libertad de gravámenes sin hacer constar dicha anotación. No obstante, y para
claridad del registro, el Registrador puede extender el asiento de cancelación de
la anotación.177 Escapa también de estas reglas la cancelación que se produce
por confusión cuando el acreedor que obtuvo la anotación de embargo adquiere
él inmueble por adjudicación en pago o por compra en subasta. Dicho embargo se
cancelará con independencia de la voluntad del deudor y sin necesidad de provi-
dencia judicial.178
174. «La cancelación y la técnica hipotecaria española» (RCDI, 69, septiembre 1930, pp. 694 a 698).
Consúltanse sobre este tema a Roca Sastre (Derecho Hipotecario, Tomo II, pp. 61 y sigts.), Chico y
Bonilla (Op. cít.. ,Tomo lI, pp 338 y sigts.), Diez Picazo («El negocio cancelatorio y la causa de la
cancelación”, RCDI, 462, septiembre-octubre 1967, pp. 1263 y sigts.), y Zumalacarregui Martín-Córdova
(«Causa y Abstracción Causas en el Derecho Civil Español”. Estudios cit., p, 289 y sigts).
175. Art. 64 del R. R. P.
176. Art. 65 incs. 1 y 2 del R.R.P.
177. Art. 3964 inc. 4 C., consultas del 23 de abril de 1956, B.J., p. 18365; del 6 de abril de 1964, B.J. p. 502;
del 18 de octubre de 1955, B.J., p. 17871, y del 23 de enero de 1969, B.J., p. 362.
178. Cta. del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554.
205
El art. 3971 C. dispone que la anotación de demanda se cancelará en virtud de
sentencia ejecutoriada que absuelva de la demanda o la declarare desierta. Esta
deserción debe entenderse que se refiere a la deserción de la acción por falta de
fianza de costas, daños y perjuicios.179 También procede la cancelación cuando
los tribunales declaran que no es anotable la demanda; cuando se produce e
desistimiento o la caducidad en primera instancia; o cuando se opera la caduci-
dad, la deserción o el desistimiento del recurso interpuesto contra la sentencia
que desestimó la demanda, siempre, en todos los casos mencionados, en virtud
de resolución firme.
Se cancelarán las anotaciones contempladas en el art. 3964 incs. 2 y 3 cuando

se desestime la demanda, en virtud de sentencia ejecutoriada. El embargo se
cancelará cuando se ordene su levantamiento, e declare nulo o improcedente
para garantizar las resultas del juicio.
Se estima que el título supletorio, las ventas forzadas y las sentencias

declarativas de dominio o derechos reales, no necesitan mandamiento judicial
para su cancelación, ya que se considera que son inscripciones en que la admi-
nistración de justicia no tiene interés directo.
Para cancelar una inscripción basta un mandato del Juez que debe contener la
cabeza y parte resolutiva de la resolución y los demás detalles pertinentes a la
propiedad y a los gravámenes que deben cancelarse. También puede cancelarse
la inscripción a la vista de la ejecutoria.180
c) Cancelación a petición de parte y de oficio
Por regla general la cancelación es a instancia de parte, ya sea que dicha

operación se realice con el consentimiento del titular registral, o sin o contra su
consentimiento si fuere procedente.181 No obstante el Registrador puede proceder
de oficio y, por lo tanto, sin necesidad de requerir instancia de parte y providencia
judicial: a) para cancelar Ia anotación preventiva que se practica cuando no se
accede a inscripción por contener el título faltas subsanables; 182 b) para cancelar
la anotación a favor del acreedor a la herencia o del legatario que no fuere de
especie; 183 y c) para cancelar el asiento de presentación. 184
La cancelación de oficio tiene su campo propicio en la caducidad de los asien-

tos. En las anotaciones preventivas es la norma general.
179. Art. 946 Pr.

180. Cta. del 7 de julio de 1976, B.J., p. 392.
181. Arts. 3970 C, 63, 64 y 65 del R R.P.
182. Art. 18 del R.R.P.
183. Art. 68 del R.R.P.
184. Art. 75 del R.R.P.
206
Nuestro Código y su Reglamento no señalan una regla general que disponga
que, en caso de caducidad, debe procederse de oficio, o bien a petición de parte
o de oficio, por lo que debe buscarse en cada artículo la forma de hacer constar la
caducidad. Se procederá de oficio en los tres casos expresados. La anotación del
decreto de embargo y secuestro de bienes raíces queda cancelada sin necesidad
de declaratoria ni asiento.185 La anotación del art. 40 de la Ley Tributaria Común
requiere instancia de parte interesada. El inc. 6 del art. 3964 C., al cual remite la
Ley, dice que la anotación quedará cancelada de hecho si dentro del plazo seña-
lado no se subsana el defecto y no agrega que no se necesite asiento como en el
caso anterior, ni autoriza al Registrador a proceder de oficio. Tampoco el art. 40 de
dicha Ley hace estas declaraciones. Por lo expuesto, creo que en este supuesto
es necesaria la petición de la parte interesada.
B. Efectos de las cancelaciones
De conformidad con los arts. 3967 C. y 59 del R.R.P., las inscripciones no se

extinguen en cuanto a terceros y mientras tanto siguen surtiendo todos sus efec-
tos, sino: a) por su cancelación; y b) por la inscripción de la transferencia del
dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona. En este segundo supues-
to, propiamente no existe extinción del asiento, sino una trasmisión o cambio de
titularidades que por el juego del tracto sucesivo van formando, a medida que se
inscriben los títulos, la historia registral del inmueble.186
Para los terceros, pues, la inscripción continúa vigente y con plena eficacia
mientras no se haya practicado la cancelación ya sea provocada por la nulidad,
rescisión, resolución o falsedad del título, o porque no se inscriba la transferencia.
La cancelación produce los siguientes efectos: 1) Extingue a favor de los terce-

ros el derecho que publica el asiento cancelado; 2) Como consecuencia de la
extinción, restablece la eficacia del asiento anterior afectado por el cancelado, y el
titular del derecho que contiene recobra las facultades dispositivas que había
perdido.187
El efecto extintivo de la cancelación de las inscripciones o anotaciones preven-

tivas viene condicionado por lo dispuesto en el art. 70 del R.R.P., cuyo contenido
es desarrollado por los arts. 71 y 72 siguientes. Según dicho artículo, los derechos
185. Arts. 3964 inc. 4 y 3971 C.

186. Véase la crítica que del art. 77 de la ley (modelo de nuestro art. 59 del R.R.P.) hace Roca Sastre en
Instituciones..., Tomo II, pp. 462 y 463.
187. Para Roca Sastre la cancelación no extingue el derecho registral sino el asiento en que el mismo se
constata y, aunque frecuentemente extingue el derecho registrado, sus efectos se producen con
independencia de si tal derecho se ha extinguido en la realidad jurídica. Este es el efecto directo o
inmediato de la cancelación; pero el específico consiste en reputar con relación a terceros, extinguido el
derecho contenido en el asiento cancelado. Agrega que en ese sentido debe entenderse el art. 77 de la
Ley (modelo de nuestro art. 59 del R.R.P.) y que así como el art. 23 de la Ley (modelo de nuestro art. 3948
C.) declara inoperante frente a terceros el título que no ha sido inscrito, el mencionado art. 77 establece
el mismo efecto acto del título que ha dejado de estarlo. (Instituciones..., Tomo II, p. 461 y sigts.).
207
afectados por la cancelación no se extinguen en cuanto a los terceros: a) si el
título en virtud del cual se ha verificado la cancelación es nulo o falso; b) si contie-
ne el asiento vicio exterior de nulidad. Estas irregularidades las señala el art. 71.
El art. 72 del R.R.P. que desarrolla en parte el contenido del art. 70 del mismo
Reglamento y agrega como causa de nulidad la incompetencia del Tribunal que
está contemplada en su inc. 1o., pues la orden de cancelación emitida bajo esas
condiciones es nula, está en roce con el art. 3973 C., pues mientras aquél esta-
blece que la cancelación podrá declararse nula con perjuicio de terceros, cuando
se declare falso, nulo o ineficaz el título en cuya virtud se hubiere hecho, cuando
la haya ordenado un Tribunal incompetente o cuando se haya verificado por error
o fraude, en la parte final de éste se preceptúa que la nulidad de la cancelación
sólo perjudica a los terceros cuando se haya inscrito provisionalmente la deman-
da entablada para que se declare en juicio. Opino que, ante tal contradicción,
prima el art. 3973 C., ya que con este criterio se refuerza la fe pública registral que
como se ha expresado en varias oportunidades es uno de los principios básicos
en que descansa nuestro sistema. La Corte Suprema de Justicia, en un caso en
que declaró la falsedad de la escritura de cancelación de un crédito hipotecario y
mantuvo, apoyada en el art. 3973 C., en primer lugar o rango al acreedor hipote-
cario por haberse cancelado en el Registro en virtud de la escritura falsa, describe
cierta armonía o coordinación entre el art. 3973 C. y los arts. 70 y 72 del R.R.P.188
Volvemos a repetir que existe contradicción, pues obedecen a distintos enfoques.
El primero (art. 3973 C.) mantiene la pureza de la fe pública, y los segundos

(arts. 70 y 72 del R.R.P.) establecen una excepción a la misma, pues la nulidad
afecta a los terceros aunque no conste en el Registro la causa que la provocó.
Los arts. 97 y 99 de la Ley Hipotecaria española de 1869 que sirvieron de modelo
de nuestros arts. Estableció en el nuevo art. 97 de la Ley, la presunción de que
cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se
refiera. Sería aconsejable una reforma en ese sentido.
C. Anotaciones preventivas de la demanda de cancelación y nulidad de ésta.
La demanda por la que se pide la cancelación de un asiento, ya sea que tenga

por causa su nulidad o falsedad, es anotable en el registro a tenor de lo dispuesto
en el art. 3964 inc. 2 C. Asimismo, se puede anotar preventivamente la demanda
de nulidad de las cancelaciones causadas por la falsedad o nulidad del título o por
haberse verificado por error o fraude, a teneor del art. 3973 C. Lo que se trata de
evitar con las anteriores anotaciones es que surja en el Registro un tercero prote-
gido de conformidad con los arts. 3976 y 3949 C. También es anotable la deman-
da que pretende anular la cancelación por faltarle los requisitos de forma. En este
caso la nulidad perjudica al tercero, aunque no esté anotada la demanda. Así se
deduce del art. 70 del R.R.P.
188. S. 11 a.m. del 20 de enero de 1926, B.J., p. 5444.
208
D. Ley de Limpieza Registral
La Ley de 17 de agosto de 1945, que aclara y adiciona el art. 19 del R.R.P.,

dispone que los terrenos baldíos nacionales se considerarán inscritos a nombre
del Estado, y agrega que las inscripiciones hechas contra título anteriormente
inscrito o contradiciendo el dominio del Estado en los terrenos baldíos, son de
ningún valor y su cancelación podrá pedirse en cualquier tiempo ante el Juez de lo
Civil del Distrito respectivo.
Esta ley establece un procedimiento sencillo y breve para obtener las cancela-
ciones de las inscripciones hechas contra títulos anteriormente inscritos. Abarca
tanto a los particulares como al Estado, a favor del que se consideran inscritos los
terrenos baldíos nacionales.189
La Corte Suprema ha dicho: «La demanda se funda en la ley específica del 17

de Agosto de 1945, concretada a mantener la invulnerabilidad de los asientos
registrales, frente a la doble inscripción en un mismo inmueble, manteniendo incó-
lume la prelación del registro en un título anterior, contra las inscripciones de los
títulos posteriores que se opongan al del solicitante».190
La cancelación a que se refiere la Ley de 17 de Agosto de 1945 es procedente

cuando no existe duda de la identidad de los predios, según los documentos que
se acompañan; pero si surge duda, no cabe la apertura a pruebas ni para mejor
proveer y el Juez debe abstenerse de ordenar la cancelación, dejando a las par-
tes sus derechos a salvo para que los ventilen en el juicio declarativo, dijo la Corte
Suprema de Justicia en Consulta del 22 de agosto de 1952, B.J., p. 16312. Las
limitaciones de dicha ley y la acogida de tal criterio por los tribunales de justicia,
reducen su aplicabilidad, pues basta que el que solicita título supletorio u obtenga
venta forzada sin título anterior inscrito cambie maliciosamente un lindero del in-
mueble o de cualquier forma varíe la identidad, para lograr evadirla. Pero si la Ley
de 17 de Agosto de 1945 puede resultar inoperante y poco invocada por los
interesados, la doble inmatriculación se está logrando eliminar con el Catastro.
De acuerdo con el art. 2 de la Ley de 17 de Agosto de 1945, de las resoluciones que

se dicten solamente se concederá el recurso de apelación ante la Corte respectiva,191 y
la casación sólo podrá tener lugar en los casos en que el fallo de segunda instancia
pueda afectar, con carácter definitivo, a derechos individuales.192
189. El título supletorio, ha dicho la Suprema, inscrito es hábil para que el inscribiente pueda válídamente
vender, y si esa venta la considera ilegal un tercero, éste puede ejercer la llamada acción de limpieza que
establece una ley especial para cancelar en el Registro las inscripciones ilegales. (Cta. del 29 de Agosto
de 1957, BJ., p. 18816).
190. S. 10:30 a.m. del 3 de septiembre de 1959, B.J., p. 19590.
191. S. 9:30 a.m. del 4 de noviembre de 1952, B.J., p. 16227. S. 10.30 a.m. del 3 de septiembre de 1959, B.J.,
p. 19590. S. 11. 20 a.m. del 5 de marzo de 1958, BJ., p. 18909 S. 10 a.m. del 19 de octubre de 1975, B.J., p. 285.
192. S. de las 11 a.m. del 3 de noviembre de 1960, B.J., p. 20188. S. de las 10 a.m. del 1 de marzo de 1951,
B.J., p. 15509. S. de las 10:30 a.m. del 28 de marzo de 1952, B.J., p. 15970. S. de las 9:30 a.m. del 16 de
noviembre de 1953, B.J., p. 16712. S. de las 11:30 a.m del 8 de junio de 1957, B.J., p. 18561. S. de las 10
209
Confirmando el criterio anterior, la Suprema en sentencia de las 9:45 a.m. del 6
de febrero de 1967, B.J., p. 16, sostuvo que en el procedimiento especial de la Ley
de 17 de Agosto de 1945, que tiende al mantenimiento de la pureza del Registro y
no a la discusión del dominio, no son admisibles las excepciones; que no existe
término de pruebas y la resolución definitiva no produce cosa juzgada; y que, en
virtud de estas características, el art. 2 inc. 3 de la Ley dispone que de esas
resoluciones solamente habrá apelación, excluyendo en esa forma la proceden-
cia del recurso de casación, salvo que se haya desnaturalizado el procedimiento
admitiéndose la discusión del dominio y resolviéndose sobre él.
E. Requisitos formales
El asiento de cancelación debe reunir, bajo pena de nulidad, los requisitos

formales que señala el art. 71 del R.R.P. Dice así:
“Art. 71. Será nula la cancelación:

1º. Cuando no dé claramente a conocer la inscripción o anotación cancelada.
2º. Cuando no exprese el documento en cuya virtud se haga la cancelación, los
nombres de los otorgantes, del Notario o del Tribunal, en su caso, y la fecha del
otorgamiento o expedición.
3º. Cuando no exprese el nombre de la persona a cuya instancia o con cuyo con-
sentimiento se verifique la cancelación.
4º. Cuando haciéndose la cancelación a nombre de persona distinta de aquello a
cuyo favor estuviere hecha la inscripción o anotación no resultare de la cance-
lación de representación con que haya obrado dicha persona.
5º. Cuando la cancelación parcial no se de a conocer claramente la parte del
inmueble que haya desaparecido o la parte de la obligación que se extinga y la
que subsista.
6º. Cuando no contenga la fecha de la presentación en el Registro del título en
que se haya convenido o mandado la cancelación”.
El art. 74 del R.R.P. enumera otros que están comprendidos en los incs. 2 y 6
del 71 transcrito.
20. Notas marginales
Son asientos que se practican en la columna marginal del Libro de Inscripcio-

nes o al margen del Libro de Personas o del Diario y la función de los mismos es:
1) Relacionar los asientos del Registro para revisar y manejar con mayor facilidad
sus libros; 2) Consignar las circunstancias que modifican o afectan el derecho
inscrito; 3) Sustituir a los asientos principales cuando así lo dispone la ley.
am. del 28 de mayo de 1960. BJ., p. 19976. S. de las 12 m. del 15 de junio de 1961, B.J.,p. 20531. S. de
las 11:40 a.m. del 19 de febrero de 1976, B.J.,p. 25.
210
Entre el primer grupo, podemos citar: a) la nota extendida al margen del asien-
to de presentación indicando el número de la finca, el asiento, tomo y folio en que
se practicó la inscripción, anotación preventiva o cancelación;193 b) la nota que se
extiende al margen de asiento de presentación cuando se retira el título para
subsanar el defecto el defecto o defectos señalados por el Registrador o por
cualquier otro motivo. La ley no contempla este caso, pero creo que es una cos-
tumbre muy sana y no prohibida; c) la nota que se extiende al margen de la inscrip-
ción del crédito hipotecario cedido, haciendo constar dicha cesión;194 d) la que se
practica al margen del testamento o declaratorio, la de herederos, en la cual se
señala el asiento, folio y tomo en que se inscribió la cesión de los derechos here-
ditarios.195 Estas notas de relación las practica el Registrador de oficio, pues son
una consecuencia inmediata de la petición inicial de inscripción.
Entre el segundo grupo se encuentran: a) la nota que se extiende para hacer

constar el cumplimiento de las condiciones suspensivas cuando se consuma la
adquisición del derecho. Si la resolución o rescisión llega a verificarse, se hará
constar por una nueva inscripción a favor de quien corresponda;196 b) la prórroga
de la anotación preventiva practicada por faltas subsanables y la circunstancia de
haber juicio pendiente.197
Entre el tercer grupo tenemos: a) las inscripciones de las servidumbres, tanto

en el predio sirviente como en el dominante;198 b) la minuta de mejoras;199 c) la
prenda agraria o industrial200 d) el endoso de los créditos de conformidad con el
art. 118 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo. Estas
notas tienen la eficacia del asiento que sustituyen. Las notas marginales forman
parte del contenido total del folio, al cual deben someterse los terceros, por lo que
éstos no pueden alegar ignorancia de las modificaciones, hechos o derechos que
publican dichas notas para fundamentar su buena fe.
Las notas de relación o de referencia, como las denomina el Código, deben

estar fechadas y firmadas con media firma. No están sujetas a las exigencias de
los arts. 3946, 3952 C. y 8 del R.R.P. Las otras deben sujetarse, a excepción de la
media firma, a los requisitos generales de las inscripciones.
21. Asiento de presentación
La fecha de ingreso de los títulos al Registro se hace constar en un asiento

denominado de presentación que se practica en el Libro Diario.
193. Arts. 82 y 158 del R.R.P.

194. Art. 2722 C.
195. Art. 160 del R.R.P., reformado por la Ley de 30 de Julio de 1971.
196. Art. 15 del R.R.P.
198. Arts. 3953 C. y 13 del R.R.P.
199. Art. 3956 C.
200. Art. 10 de la Ley de Prenda Agraria o Industrial.
211
Reviste particular importancia, ya que marca la prioridad registral, y su fecha
es la fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir. Ade-
más, incorpora la petición de inscripción (rogación) e inicia los efectos registrales
del título.201
Por estas razones, y a fin de evitar que se proceda a la inscripción de un titulo

contradictorio con el presentado antes, o que éste se inscriba con posterioridad a
aquél, si el conflicto fuere de prelación y no exclusión, es necesario que el Regis-
trador revise el Diario para examinar los títulos presentados en los últimos treinta
días.202 En sentencia de las 10 a.m. del 23 de enero de 1915, B.J., p. 659, la Corte
Suprema de Justicia dijo que, presentada en el Diario una escritura dentro de los
treinta días siguientes que señala el art. 16 inc. 2 del R.R.P., no puede inscribirse
ni anotarse otro título en que se transmita o grave la misma propiedad a que se
refiere el que se inscribió o anotó primero, bajo pena de nulidad por ser prohibitiva
dicha disposición conforme el párrafo X del Título Preliminar C. Los efectos de
este asiento duran treinta días, pasados los cuales, sin inscribirse ni anotarse el
título, se opera la caducidad del mismo, el Registrador lo cancelará de oficio, y
desaparece el obstáculo del art. 16 inc. 2 del R.R.P. De aquí que el Registrador
debe pronunciarse dentro de dicho plazo, ya sea inscribiendo el título, o bien
negando o suspendiendo la inscripción.
Perdida la prioridad por efecto de la caducidad, el interesado puede volver a

presentar el título para su inscripción, y desde entonces adquiere otra prioridad
independiente de la primera. La Ley Hipotecaria española y su Reglamento con-
templan varios casos de prórroga y suspensión del asiento de presentación. Cau-
sas justas aconsejan estas medidas legislativas. El Registrador está obligado a
extender el asiento de presentación inmediatamente de recibir el título; una vez
radicadas las diligencias en sede registral (solicitud, título y su presentación en el
Diario), se pronunciará negando o accediendo a la inscripción. El Registrador,
pues, debe practicar dicho, asiento con independencia de los defectos que a pri-
mera vista observare o de los obstáculos que resulten del Registro, ya que la
apreciación de unos y otros la hará al calificar los documentos ya presentados
para su inscripción. Solamente no se extenderá el asiento de presentación si re-
sulta incompetente por razón de la materia o territorio, como por ejemplo, cuando
se le presenta para su inscripción una aeronave o una partida de nacimiento, o
cuando la propiedad que se trasmite, hipoteque o grave estuviere inscrita en otro
Registro, pues jamás podrá constituirse un procedimiento eficaz. En tales casos
devolverá el título indicando que no es competente. Es similar al caso del cartero
que entrega la carta equivocadamente a otra persona, ésta se la regresará sin
mayores trámites, manifestando que no le está dirigida. También el Registrador
puede negarse a extender el asiento de presentación si se le presenta un docu-
mento privado, salvo que la inscripción de éste sea permitida, como por ejemplo,

202. Según Roca Sastre, el Registrador debe tener en cuenta el contenido del Diario, ya que la inscripción
o la anotación que impide la inscripción consta en la hoja registral del libro de inscripciones y no así el
asiento de presentación, que no se extiende en estos libros. (Instituciones..., Tomo II, p. 139).
212
la minuta de mejoras. Hay quienes opinan que el documento privado. cuando la
forma para el acto o contrato es ad-probationem, puede ser presentado en el
Diario, lográndose así una reserva de prioridad, durante el plazo de su vigencia o
de la anotación preventiva, a favor de la escritura pública que se otorgue con
base en dicho documento.
El Registrador, pues, salvo las excepciones señaladas, en las que notoriamente es

improcedente extender el asiento, no tiene facultades para juzgar si presenta o no
presenta el título. Su obligación es presentarlo en el Diario y después calificarlo.
Sobre los alcances del asiento de presentación, la Corte Suprema de Justicia

dijo: «Que en vista de tales antecedentes, se debe, antes de todo, para la mejor
resolución del asunto, determinar el alcance verdadero que corresponde a los
asientos de presentación en el Diario, ya que, como es visto, el del embargo a que
se refieren los presentes autos, no fue anotado en el libro correspondiente del
Registro. Los asientos de presentación, solamente tienen el alcance, como su
nombre lo indica, de hacer constar el hecho de la presentación del título en el
Registro, para que después se realicen las operaciones a que diere lugar, o se
practiquen los otros asientos que fueren procedentes. Determinan, pues, el mo-
mento del ingreso de cada título en el Registro, y hacen público el acto y el dere-
cho que en él se consignan, mostrando, en caso de presentarse varios títulos
contradictorios, cuál de ellos se hizo público con anterioridad, pero una vez prac-
ticadas las operaciones a que cada título diere lugar, el asiento de presentación
pierde toda su importancia y, deja de existir, pues por su naturaleza es transitorio
o provisional y más bien preparatorio de otros asientos permanentes o definitivos.
El Art. 25 del Reglamento del Registro Público, en consonancia con el Art. 3966 C.
consigna el principio de que se considere como fecha de la inscripción, para todos
los efectos que ésta debe producir, la fecha del asiento de presentación, que
deberá constar en la inscripción misma; pero como pueden presentarse casos en
que no haya posibilidad de extender las inscripciones principales en el mismo día
en que se haya verificado la presentación, el legislador creyó preciso, por una
parte, atribuir a esos asientos mientras aquellas se practicaban, los efectos de las
inscripciones, y por otra, limitar la duración de sus efectos a un plazo determinado,
a fin de que, dentro de ese plazo quedasen definitivamente despachados los do-
cumentos presentados, ya sea admitiendo, o bien suspendiendo o negando su
inscripción; y es así que en el Art. 16 inciso 2o. del Reglamento del Registro Públi-
co se dispone: que aunque sólo se hubiere extendido el asiento de presentación
del título traslativo de dominio, tampoco podrá inscribirse ni anotarse otro título de
la clase antes expresada, durante el término de treinta días contados desde la
fecha del asiento. El Registrador, pues, para cumplir con ese precepto, deberá
examinar los asientos de presentación extendidos en los últimos treinta días, y
pendientes de inscripción. Transcurrido ese plazo sin haberse practicado la ins-
cripción o anotación correspondiente, antes debe decirse que el asiento de pre-
sentación ha caducado y debe presentarse de nuevo el documento en el Registro
para que pueda inscribirse o anotarse con arreglo a los Arts. 16 y 25 del Regla-
mento del Registro. Por consiguiente, en el caso presente debe concluirse: que
213
como el embargo de que se trata en los presentes autos no fue anotado en el
Registro respectivo, la trasferencia del inmueble a favor del tercerista se efectuó
libre de gravamen, por haber transcurrido a la fecha en que se efectuó, más de
treinta días desde que se practicó el asiento de presentación, el que por esa
causa había caducado; y si bien es cierto que el Art. 16 inc. 2o. del Reglamento
del Registro se refiere a inscripción o anotación de títulos traslativos de dominio,
debe entenderse que también comprende a las anotaciones preventivas que, como
la de que se trata, se refiere a mandamiento de embargo, porque es necesario
atender más al espíritu que a la letra de la ley, y por fuerza de la armonía que
deben guardar las disposiciones que constituyen el sistema del Registro, la cual
exige que donde imperan las mismas razones de la ley deben regir las disposicio-
nes que en ellas se inspiran: ubicadem estratio, cadem juris dispositio esse debet».203
A. Requisitos formales.
Se extenderán dichos asientos por el orden en que se presenten los títulos, sin
dejar claros ni huecos entre ellos y expresarán:
lo. El nombre, apellido y vecindario del que presente el título.

2o. La hora de su presentación.
3o. La especie del título presentado, su fecha y autoridad o Notario que lo suscriba.
4o. La especie de derecho que se constituya, trasmita, modifique o extinga por
el titulo que se pretende inscribir.
5o. La naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del título presentado,
con expresión de su situación, su nombre y su número, si lo tuviere.
6o. El nombre y apellido de la persona a cuyo favor se pretenda hacer la inscrip-
ción.
7o. La firma del Registrador y de la persona que presente el título o de un testi-
go, si ésta no pudiere firmar.204
La presentación de los títulos debe hacerse en las horas hábiles de los días no
feriados, bajo pena de nulidad.205
22. Las menciones
Las menciones no son propiamente asientos registrales, sino alusiones o refe-

rencias hechas en los asientos de inscripción o anotación al dominio o cualquier
otro derecho real.206
203. S. 12 m. del 21 de febrero de 1935, B.J., p. 8911.

204. Art. 81 del R.R.P,
205. Arts. 83 y 84 del R. R.P.
206.. Para Roca Sastre, la mención debe ser clara y expresa y sólo puede tener lugar en un asiento de
inscripción o anotación, por lo que no puede considerarse como mención la que se haga en un asiento
de cancelación, nota marginal o asiento de presentación. (Instituciones.... Tomo II, pp. 323 y 325).
214
Están consagradas en el art. 26 del R.R.P. que dice: «Art. 26. El dominio o
cualquier otro derecho real que se mencione expresamente en las inscripciones o
anotaciones preventivas, aunque no esté consignado en el Registro por medio de
una inscripción separada y especial, producirá efecto contra tercero desde la fe-
cha del asiento de presentación del título respectivo.
Lo dispuesto en el inciso anterior se entenderá sin perjuicio de la obligación de

inscribir especialmente los referidos derechos.
De conformidad con la disposición transcrita pueden ser objeto de mención el

dominio o cualquier otro derecho real. Se menciona el dominio, por ejemplo, cuan-
do es adjudicada o vendida a varias personas una finca y sólo una de ellas pide la
inscripción, o cuando uno de los copropietarios solicita titulo supletorio del inmue-
ble que posee en comunidad. En tales casos se hará la inscripción indicando el
nombre de los otros copropetarios y el porcentaje que les corresponde. La men-
ción de los otros derechos se presenta con más frecuencia. Estos derechos pue-
den ser constituidos en el título que da origen al asiento en que se hace constar la
mención, o bien, simplemente en dicho título se reconoce la existencia anterior de
los mismos.
El derecho de hipoteca es mencionable, pues, en nuestro sistema registral,

dicho derecho existe sin necesidad de su inscripción. Para los que consideran a la
inscripción como constitutiva del derecho de hipoteca, ésta no sería mencionable,
pues su mención no equivale a inscripción y mal puede mencionarse un derecho
real que no existe todavía.
La Corte Suprema de Justicia, en sentencia de las 11 a.m. del 11 de julio de

1913, B.J., p. 138, sostuvo que de conformidad con el art. 26 del R.R.P. si en la
escritura de venta el comprador se hubiere obligado a respetar el arriendo que
pesa sobre la finca vendida y constare tal obligación en el Registro Público, los
subsiguientes adquirentes están obligados a respetarlo, aunque el contrato de
arrendamiento conste en documento privado.
Los terceros están obligados a respetar y a soportar las menciones.207 Sus

efectos se producen desde la fecha de presentación del título donde constan. Las
menciones establecen una reserva de rango y mientras no estén canceladas sur-
ten todos sus efectos e impiden la inscripción de los títulos incompatibles. Se
cancelan con el consentimiento del favorecido por ellas o en virtud de resolución
judicial.208 Para inscribir la adquisición del derecho mencionado es necesario que
de previo éste se inscriba especialmente.
207. Con la sola mención, expresa Roca Sastre, queda asegurado el derecho a que se refiere, pues ella
impide el juego enervador de la fe pública registral respecto de lo no registrado. (Instituciones..., Tomo II.
p. 335).
208 Arts. 63 y 65 del R.R.P.
215
La mención, como ya expresé, principia a producir sus efectos desde la pre-
sentación del título correspondiente y continúa produciéndolos hasta la presenta-
ción del título en virtud del cual se convierte en inscripción, anteponiéndose a los
otros derechos inscritos con posterioridad a su constatación registral. La conver-
sión opera, pues, con carácter retroactivo.
Roca Sastre expresa que se ha observado que al hacer arrancar los efectos
de la mención desde la presentación del titulo, se atenta contra el principio de
publicidad, pues el tercero no puede conocer el derecho mencionado mientras el
Registrador no proceda a la inscripción del título, ya que la mención no se consig-
na en el Diario. Contra lo expuesto argumenta dicho autor diciendo que por el
asiento del Diario el tercero no sólo desconoce las menciones, sino también mu-
chas otras particularidades del título, por lo que aconseja al tercero tomar las
precauciones adecuadas.209
Para Roca Sastre, el único efecto que produce la mención es el poder perjudi-
car a terceros y todos los efectos que no sean derivaciones de aquél no le son
reconocidos. Entre los derechos que se le niega, está su aptitud para poder ser
trasmitido registralmente. Esto no quiere decir que no pueda trasmitirse el dere-
cho mencionado, sino que no puede inscribirse dicha adquisición, mientras la
mención no se convierta en inscripción. Por contener una enajenación potencial,
no admite el embargo sobre el derecho mencionado, pero acepta las anotaciones
de demanda. Consecuencia de lo anterior, es que no entra en juego la fe pública
registral (art. 34 LH). En cambio, reconoce que el cierre registral del art. 17 de la
ley (modelo de nuestro art. 16 R.R.P.) se aplica a favor del derecho mencionado:
un título incompatible con éste, que sea de fecha anterior, perjudicaría el derecho
mencionado y por tanto deberá el registrador rechazar su inscripción o anotación.
De lo expuesto, deduce que la mención no produce la plenitud de efectos hipote-
carios.210
Dice Cossio y Corral: «Morell, por su parte, estimaba que mencionado un dere-
cho, se hace público y puede ser fácilmente conocido por la persona que desee
contratar sobre una determinada finca: al acudir al Registro, tiene que enterarse
de la mención y no puede alegar ignorancia. Este es el único efecto de las mencio-
nes: perjudicar a tercero, favoreciendo tal vez más de lo debido a la persona
beneficiada por la mención. Surtir efectos contra tercero, significa perjudicar a
terceros adquirentes. Todo adquirente posterior deberá soportar, tolerar o sufrir el
derecho real mencionado sobre la finca respectiva. El adquirente podrá impugnar
el derecho mencionado, lo que no podrá hacer es desconocerlo. Por otra parte,
tenemos que: a) los efectos de la mención se producen desde la fecha de la
presentación del título respectivo; b) la mención sólo se extingue mediante su
cancelación formal; c) produce el cierre del Registro, de conformidad con lo esta-
blecido en el art. 17 de la ley; d) en cambio, no legitima a su titular para la disposi-
209. Instituciones..., Tomo II,p. 337.

210. Instituciones.... Tomo II, pp. 339 y 340.
216
ción registral ni crea la presunción invulnerable a favor del mismo que la fe pública
representa».211
Las menciones fueron suprimidas en España por la reforma de los años 1944-46.
El art. 29 de la Ley dice: «La fe pública registral no se extenderá a la mención de
derechos susceptibles de inscripciones separadas y especial». La exposición de
motivos dice: «Por el contrario, ninguna razón abona que continúen mencionándose
en el Registro los derechos susceptibles de inscripción separada y especial. Su
consignación en el mismo, según la forma actual, dificulta el comercio inmobiliario
y el crédito territorial». En otra parte dice: «Los titulares de derechos que pueden
ser objeto de inscripción especial y separada, deben cuidar directamente de su
ingreso en el Registro. Su negligencia ha de merecer especial protección».
23. Errores y rectificaciones de los asientos
A. Ideas generales
Es posible que en la redacción de los asientos se cometan errores, cuyo caso

se produce una discordancia entre la realidad jurídica extrarregistral y la registral.
Al Estado le interesa rectificar esos errores poniendo fin a dicha discordancia,

con lo cual se evitan posibles perjuicios y fraudes. Frente los terceros, la aparien-
cia registral prevalece sobre la extrarregistral, por lo que la ley, a fin de evitar
perjuicios y desprestigios de la institución registral, regula los procedimientos de
rectificación de errores.
B. Clases de errores
Los errores son de dos clases: materiales y de concepto.
Existe error material cuando, sin intención conocida, se escriban unas pala-
bras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia ya falta no sea causa
de nulidad, o se equivoquen los nombres propios las cantidades al copiarlas del
título, sin cambiar por eso el sentido general de la inscripción, ni el de ninguno de
sus conceptos. 212 Se cometen errores de concepto cuando al expresar en la
inscripción alguno de los contenidos en el título, se altere o varíe su sentido, sin
que esta falta produzca necesariamente la nulidad.
C. Procedimiento de rectificación
En cualquier tiempo que se detecten errores materiales y de concepto en los

asientos se procederá a la rectificación.
211. Op. cit., p. 283.

212. Art. 93 del R.R.P.
217
Los errores materiales los podrá rectificar por sí y bajo su responsabilidad el
Registrador en los casos siguientes:
Cuando fueren cometidos en los asientos principales de inscripción, anotación

y cancelación, si los respectivos títulos se conservaren en el Registro.
Cuando fueren cometidos en los asientos de presentación y notas, aunque no

obren en el Registro los respectivos títulos, siempre que la inscripción registral
respectiva baste para dar a conocer el error y sea posible rectificarlo por ella.213
El Registrador necesitará la conformidad del interesado que posee del título

inscrito o en su defecto una providencia judicial para rectificar los errores materia-
les cometidos:
En las inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones, cuyos títulos

no existan en el Registro.
En los asientos de presentación y notas cuando dichos errores no pueden

comprobarse por las inscripciones principales respectivas y no existan los títulos
en el Registro.
El Registrador llamará al interesado para que exhiba el título, y en su presencia

se haga la rectificación. En el supuesto de no concurrir oponerse el Registrador
acudirá ante el Juez, quien, con la intervención del interesado, resolverá si se
procede o no a la rectificación.
El Registrador, una vez detectado el error, debe tomar la iniciativa para proce-
der a su rectificación, sin perjuicio de que el interesado también se la pida.
Los errores materiales no podrán salvarse con enmiendas, tachaduras ni ras-

paduras, ni por otro medio, sino por una nota.214 El Registrador podrá bajo su
responsabilidad rectificar por sí:
1. Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones, cancela-

ciones, cuando resultan con toda claridad de las mismas.
2. Los errores cometidos en asientos de presentación y notas, cuando la

inscripción principal respectiva basta para darlos a conocer.
En los casos no comprendidos anteriormente, el Registrador procederá a la

rectificación con el acuerdo unánime de los interesados en su defecto por una
providencia judicial que lo ordene. El Registrador llamará a todos los interesados
y les manifestará el error. Si todos convienen en la rectificación, se procederá a
ello. Si alguno se opusiere se decidirá la cuestión en juicio ordinario.
213. Art. 88 del R.R.P.
214. Art. 95 del R.R.P.
218
En los errores de concepto, el Registrador también debe tomar la iniciativa de la
rectificación, sin perjuicio de que los interesados pueda promover el procedimiento.
La rectificación se hará mediante la extensión de un nuevo asiento.
Si la rectificación se hiciere en virtud del título anteriormente inscrito, la rectifi-

cación es gratuita, asumiendo el Registrador los gastos ocasionados. Cuando se
necesitare un nuevo título por la redacción ambigua, vaga o inexacta del antiguo,
los gastos corren a cuenta de los interesados. Si la rectificación se decide judicial-
mente, el Juez tribunal decidirá quién debe pagarlos.
D. Efectos de la rectificación
La rectificación surte sus efectos desde la fecha en que se practique. No le

afecta a los terceros que contrataron bajo el contenido registro anterior a la recti-
ficación.
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Capítulo XIV
LA FINCA, SUS MODIFICACIONES Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1. La finca
2. Sus modificaciones
a) Desmembración
b) Fusión
c) División
d) Obra nueva
e) Rectificación de la medida superficial
3. Breve historia de la propiedad horizontal
4. Su naturaleza
5. Su inscripción
6. La prehorizontalidad
1. La finca
La base sobre la que está construido nuestro Registro y que abre folio es la
finca.1 Normalmente responde al concepto de inmueble por naturaleza; es decir,
una porción delimitada de tierra que bien puede estar o no edificada. El Tribunal
Supremo de España, en sentencia del 10 de diciembre de 1960, dice que la finca
es un trozo de la superficie terrestre cerrado por una línea poligonal objeto de
propiedad. En el anterior concepto no caben la propiedad por pisos, las concesio-
nes y otros tipos de fincas admitidas en legislaciones extranjeras, por lo que se
han formulado definiciones más amplias. Así, por ejemplo, se ha dicho que finca
es todo lo que abre folio.
2. Sus modificaciones
Las fincas pueden sufrir modificaciones que afecten su descripción, conser-

vando su individualidad, o bien su integridad registral. En las primeras agrupamos
a la obra nueva y la rectificación de la medida superficial. En las segundas a la
desmembración, fusión y división. Nuestra legislación en el último tipo de modifica-
ciones es corta.
De la fusión sólo se ocupa el art. 157 del R. R.P. Esta disposición se concreta a
autorizar la fusión y a indicar que se hará con número nuevo, poniendo nota del
cambio en las inscripciones anteriores.
Con relación a la desmembración o segregación se ha dudado si abre folio diferen-

te, pues el art. 157 dispone que las fincas conservan siempre el mismo número de su
primera inscripción, a menos que se reúnan en un solo cuerpo dos o más.
1. Para el perfecto juego, expresa Roca Sastre, de los principios hipotecarios y principalmente para los de
especialidad, fe pública y tracto sucesivo, es indispensable que la constatación registral se efectúe a
base del historial jurídico de cada finca, unificado en la correspondiente hoja que a cada una de ellas se
abre al inmatricularla. (Instituciones.... Tomo I, p. 122).
225
En disposiciones posteriores al Código se ha venido hablando de
desmembración de fincas2 pero callan respecto a la apertura de un nuevo folio. La
Ley Reglamentaria del Régimen de la Propiedad Horizontal permite que para ins-
cribir el traspaso del dominio de los pisos, departamentos, etc. se abra folio inde-
pendiente.
La práctica registral y la doctrina de la Corte Suprema de Justicia han podido

más que la restricción del art. 157 del R.R.P. al permitir que la desmembración
abra folio. Esta medida es muy sana, pues evita que bajo un mismo número apa-
rezcan varios propietarios lo que, en primer lugar, es contrario a la técnica del folio
real que sigue nuestro Código; y, en segundo lugar, da ocasión para que se for-
men extensas, complicadas y confusas cadenas registrales.
De la división no dicen nada el Código y el Reglamento.
Es la práctica registral y notarial y la jurisprudencia de la Excelentísima Corte

Suprema de Justicia las que han formulado una técnica en este tipo de modifica-
ciones. El Reglamento Hipotecario Español le dedica 7 artículos, del 44 al 50, a la
agrupación, división y segregación de fincas.
a) Desmembración
Por la desmembración se separa una parte de la finca matriz o inscrita. Esta

conserva su número original y a la parcela segregada se le asigna un nuevo folio
y número.
En la inscripción de la finca matriz se tomará nota de la segregación y en la

nueva o segregada se harán constar las cargas y gravámenes de aquélla.
Es necesario que la finca matriz tenga suficiente extensión para que se pueda
inscribir la desmembración. Si la finca tiene una mayor cabida de la que publica el
Registro, debe procederse al deslinde o a la mensura. La Corte Suprema de Jus-
ticia ha dicho que son inscribibles las desmembraciones efectuadas en fincas a
cuerpo cierto, esto es, sin determinación de superficie, pero determinada ésta
sobre el lote desmembrado.3
b) Fusión
La fusión es la reunión de dos o más fincas colindantes que figuran inscritas en

el Registro con números diferentes para formar una sola con número propio.
En las fincas matrices se tomará nota de la fusión, y en la nueva se harán

constar en las columnas respectivas todas las cargas, condiciones y gravámenes
de las propiedades agrupadas.
2. Arts. 6 y 11 de la Ley de Actualización y Mantenimiento del Catastro.
3. Cta. Del 14 de mayo de 1963. B.J. p. 600.
226
En el nuevo folio debe describirse la finca que resultó de la fusión, su cabida y
linderos, y también se hará constar el número, folio y tomo de las agrupadas.
La fusión debe solicitarse por medio de escritura pública, a tenor de lo dispues-

to en el art. 3941 C. y cabe aunque las fincas estén gravadas. En algunos Regis-
tros se ha admitido el documento privado, dando lugar a una práctica viciosa.
A pesar de la unificación el gravamen de una finca agrupada no se extiende a

otra4 ni a la total que resulta de la fusión. Cada gravamen continúa afectando
exclusivamente a la finca sobre la que se constituye antes de la fusión.
De aquí se deriva, expresa Rica y Arenal, que aunque existan la unidad física y
la unidad registral, no existe a los efectos de los acreedores y titulares de dere-
chos reales tal unidad, porque cada finca o porción unificada conserva exclusiva-
mente la responsabilidad privativa de los que sobre ella pesaban antes de la uni-
ficación. Es decir, los derechos reales quedan como formando dentro de la finca
agrupada compartimientos estancos. El acreedor hipotecario, por ejemplo, no puede
dirigir la ejecución contra la finca total, sino solamente contra la parcial objeto de la
hipoteca.5
Cuando en virtud de la ejecución seguida por el acreedor hipotecario de una

de las fincas hipotecadas tuviere que inscribirse la venta forzada, el Registrador
procederá a la desunificación de la finca vendida a la que hará volver a formar
parte de su antiguo número y folio. Es decir, rehabilita el folio cancelado de la finca
matriz.6 Algunos Registradores, por el contrario, abren número y folio diferente al
que tenía la finca matriz adjudicada.
La Excelentísima Corte Suprema de Justicia ha dicho sobre la fusión: a) que las

personas que tienen varías fincas limítrofes pueden hacer de ellas una sola finca
por medio de una simple solicitud;7 b) que para que pueda hacerse la fusión es
necesario que las fincas sean determinadas y contiguas8 c) que la fusión cabe, en
general, cuando los inmuebles pertenecen a un mismo dueño y están libres de
gravámenes. En particular pueden fusionarse si sobre todos ellos pesan distintos
gravámenes y éstos pertenecen a una misma persona. Si los gravámenes apare-
cen a favor de distintas personas o no afectan a todas las fincas, no debe hacerse
la fusión;9 d) que cabe la fusión aunque sobre alguna de las propiedades
conglobadas pese hipoteca o gravamen;10 e) que no es permitida la fusión de
varias fincas si dos de ellas están prometidas vender, porque cuando los
4. El art. 3774 C. dispone que las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para
reunirlos al inmueble hipotecado, no están sujetos a la hipoteca.
5. «La unificación de fincas y sus problemas” (Libro Homenaje, Tomo I, p. 503).
6. Esta solución es aconsejada por Rica y Arenal (Estudio Cit., Libro Homenaje, Tomo ll, p. 503).
7. Cta. del 18 de junio de 1942, B.J., p. 11866.
8. Cta. del 22 de mayo de 1951. B.J., p. 15820.
9. Cta. del 3 de agosto de 1957, BJ., p. 18812 y Cta. del 20 de febrero de 1959, BJ., p. 19709.
227
gravámenes aparecen a favor de distintas personas o no afectan a todas las
fincas no debe hacerse la fusión;11 y f) que no debe hacerse la fusión de una finca
hipotecada con otra libre de gravamen;12 9) que no puede haber fusión con finca
que no está inscrita legalmente.13
c) División
Por la división la finca matriz desaparece totalmente y da lugar al nacimiento de

otras a las que se les asigna un folio y número diferente. En aquélla se tomará
nota de la división y en ésta se harán constar las cargas y gravámenes que arras-
tran de la matriz. Esta operación puede resultar, por ejemplo, de una partición o
cesación de comunidad y aun por la voluntad del dueño. Esta última forma la usan
las empresas urbanizadoras.
d) Obra nueva
Inscrito el inmueble, también se entienden inscritas las nuevas edificaciones

que en él se hagan. Sin embargo, el propietario tiene la obligación de presentar
dentro de los diez días subsiguientes a la conclusión de los edificios una minuta en
la que se expresará la naturaleza de la obra, su extensión y valor. Esta minuta
puede hacerse en documento privado o público. Sin la inscripción de las mejoras
el propietario no puede enajenar la propiedad.14 En los predios rústicos es potes-
tativo inscribir por medio de una minuta las plantaciones, cercas y demás mejoras.
Se inscribirán si el interesado lo solicita, porque la ley no lo prohibe.15
Para que puedan inscribirse las mejoras debe solicitarlo el que aparece como
dueño o titular de la propiedad en el Registro16. lo Así lo exige el principio del tracto
sucesivo. No obstante, con permiso del titular registral los terceros pueden inscri-
bir las mejoras que hicieren en el fundo ajeno.17
En sentencia de las 11:30 a.m. del 29 de abril de 1930, B.J., p. 7380, la Corte
Suprema decidió que si el comprador había construido en el inmueble que le
trasmitió el vendedor, esta venta, y la donación subsiguiente, contenidas en la
misma escritura, no son nulas por la falta de inscripción de la minuta de mejoras,
porque no es aplicable al caso el art. 3956 C. que se refiere al propietario del
fundo y no al que planta o edifica en terreno ajeno. No pueden inscribirse ha dicho
la Suprema, mejoras en inmuebles que no están inscritos.18
11. Cta. del 28 de septiembre de 1965, B.J., p. 398.

13.Cta. del 23 de mayo de 1973, B.J, p. 301.
14. Art. 3956 C.
15. Cta. del 30 de julio de 1920, BJ., p. 2988 y Cta. del 26 de noviembre de 1965, B.J, p. 404.
16. Cta. del 28 de noviembre de 1958, B.J., p. 19347.
17. S. 10 a.m. del 19 de noviembre 1929, B.J., p. 7209 y Cta. del 6 de diciembre de 1967, B.J., p.338,
18. Cta. Del 12 de enero de 1943, B.J.p. 11978.
228
e) Rectificación de la medida superficial
El inmueble inscrito puede reflejar una mayor o menor superficie de la que

tiene en la realidad extra-registral.
Si el Registro refleja una mayor medida que la real, es suficiente el consenti-

miento del titular registral para rectificar la discordancia.
En cambio, si la medida superficial que publica el Registro es menor que la que

tiene en la realidad el inmueble, se recurre al deslinde. Pero como este es un juicio
especial, complicado y de larga duración, algunos interesados usan las denomi-
nadas mensuras que se tramitan sin citación o intervención de los colindantes. No
todos los Registradores del país aceptan este tipo de medida. Otras personas
usan los medios de inmatriculación para incorporar al Registro la mayor extensión
del inmueble, pero en estos casos quedarán inscritos dos inmuebles indepen-
dientes. No son los medios adecuados para incorporar el exceso, pues no es un
caso de inmatriculación, sino de rectificación del Registro que por error publica
una superficie menor que la real o verdadera. Nuestra ley no contempla procedi-
mientos especiales para inscribir el exceso de cabida.
3. Breve historia de la propiedad horizontal
No es que se pretenda hacer un análisis histórico de la institución, pero es

importante destacar que en la Antigüedad se encuentran algunos antecedentes
de la misma. Así, por ejemplo, dos mil años antes de Cristo, en tiempos del rey
Inmeroum de Sippar, Caldea, en un acta se consigna la venta de la planta baja de
una casa para taberna, reservándose el vendedor la propiedad del piso superior.
El principio romano de que la edificación accedía a la propiedad del suelo

(quod inaedificatur solo cedit), impedía el reconocimiento de que los pisos o loca-
les de un edificio pudieran pertenecer a diferentes propietarios. Esta es la opinión
dominante de los autores. No obstante, otro grupo sostiene que fue admitida y
citan los textos de Papiniano y Ulpiano. Dicen:
«Tenía uno dos casas que tenían un mismo techo, y las legó a dos personas
diferentes; dije, porque me pareció lo más cierto, que el techo pudiera ser de los
dos, de tal forma que ciertas partes del mismo fuesen privativas de cada uno; pero
que no tenían acción recíproca para prohibir que las vigas de la una estuvieren
dentro de la otra parte. No influye para nada que las casas se legasen a ambos
puramente o a uno de los interesados bajo condición». (Texto de Papiniano).
«Pero si sobre una casa que poseo hay un cenáculo en el cual otro viviere
como dueño, dice Labeón, el interdicto Uti possidetis puede ser utilizado por mí y
no por el que viviere en el cenáculo; porque la superficie siempre cede al suelo.
Mas si el cenáculo tuviere acceso por sitio público, dice Labeón que no se reputa
que posee la casa el que posee la cripta, sino aquel cuya casa estuviere sobre tal
229
cripta; esto es verdad respecto al que tuvo la entrada por sitio público. Mas los
superficiarios utilizarán el interdicto propio y las acciones del Pretor; pero el dueño
del suelo será preferente en el interdicto Uti possidetis tanto contra otros como
contra el superficiario; pero el superficiario es amparado por el Pretor, conforme a
la ley del arrendamiento, como también dice Pomponio». (Texto de Ulpiano).
«Si alguien trasmite parte de unas casas o de un fundo, no le puede imponer

servidumbre porque ésta no se puede imponer o adquirir por partes. Pero si divi-
dió el fundo en partes, y así, prodiviso, transmitió la parte, se le puede a una y otra
imponer servidumbre, porque no es la parte de un fundo, sino un fundo. Lo mismo
se puede decir de los edificios si el dueño dividiera, como hacen muchos, la casa
en dos, edificando una pared en medio; pues en este caso, se tiene por dos
casas». (Fragmento de Ulpiano).
En la Edad Media fue reconocida y reglamentada.
El Código Civil francés aceptó la institución y la incluyó en la sección 1ra. del

Capítulo ll, título IV, Libro II, dedicada a la servidumbre de medianería. De ahí la
opinión que considera a la propiedad por pisos como forma de las servidumbres.
El Código Civil anterior y el de Chile que le sirvió de modelo, guardan silencio. El
Código Civil vigente en el Libro ll, Título XXXII, Capítulo V, que trata de la servidum-
bre de medianería, aceptó la propiedad por pisos y le dedicó 3 artículos, del 1653
al 1655, y en el Reglamento del Registro Público la contempló en el inc. 2 del art.
7. La reglamentación era deficiente y la ubicación de la misma no es acertada.
En la actualidad, la propiedad horizontal ha tenido considerable difusión y mu-

chos países cuentan con una amplia reglamentación «Mediante ella, se pretende
solucionar el problema de la escasez de la Vivienda. En las grandes ciudades
concurren, entre otros, los siguientes factores que agudizan el problema de la
vivienda: a) gran concentración de personas; b) escasez de viviendas; y c) pre-
cios altos de los terrenos para la construcción de viviendas individuales. En Nica-
ragua no ha tenido el desarrollo que se esperaba. De todos los Registros del país,
sólo el de Managua tiene abiertos libros de propiedad horizontal. En la actualidad
lleva apenas ocho.
El 26 de agosto de 1971 se sancionó la Ley que Reglamenta el Régimen de la

Propiedad Horizontal, publicada en La Gaceta, Diario Oficial No. 215 del 23 de
septiembre de 1971. Con ligeras modificaciones, reproduce la Ley sobre el Régi-
men de Propiedad y Condominio de los Edificios Divididos en Pisos, Departamen-
tos, Viviendas o Locales de México, publicada el 15 de diciembre de 1954. Justo
es reconocer la importante intervención del distinguido abogado nicaragüense
Roberto Argüello Hurtado. Primeramente en el año de 1955, en su Tesis Doctoral
sobre «La Propiedad Horizontal», hace ver la necesidad de una ley especial, y
posteriormente, como Diputado al Congreso Nacional, contribuyó a la prepara-
ción de la actual.
230
La ley está dividida en 8 capítulos que contienen 43 artículos. En el capítulo I,
que contiene las disposiciones básicas, se formula una definición de lo que se
entiende por propiedad horizontal, se establecen los requisitos de constitución del
régimen Ia forma de su inscripción y otros puntos; en el II, se refiere a los bienes
propios y comunes; en el III, al administrador y a las asambleas de propietarios; en
el IV, al Reglamento de Condominio y Administración; en el V, a los gastos, obliga-
ciones fiscales y controversias entre propietarios; en el VI, a los gravámenes; en el
VII, a la destrucción, ruina y reconstrucción del edificio; y en el VIII, a las disposicio-
nes finales, en las que se derogan los arts. 1653, 1654 y 1655 C. y se dispone
que, en lo no previsto por esta ley sobre materia de Registro Público, se estará a
lo dispuesto por el actual Reglamento del Registro Público.
No se hace un estudio completo de la Ley, porque así lo exigen los límites de la obra.
4. Su naturaleza
Sobre la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal existe una gran discu-

sión. Por ejemplo, se ha dicho que es una forma de servidumbre, un derecho de
superficie, una comunidad especial de enes y hasta como una forma de sociedad.
Nuestra Ley, en el art. 9, dispone que cada propietario es dueño exclusivo de su
piso, departamento, vivienda o local y a su vez condueño de los elementos o
partes comunes del edificio. Es decir, concurren en un mismo titular la propiedad
exclusiva del piso, local, etc. y la copropiedad sobre los elementos comunes. La
propiedad del piso no es tan exclusiva como expresa el art. 9, ya que la misma Ley
establece limitaciones y prohibiciones, además de las que pueden resultar de la
escritura de constitución del régimen y del Reglamento de Condominio y Administr-
ación.
La propiedad de los bienes comunes el inseparable o indivisible de propiedad

exclusiva, de tal manera que en las enajenaciones, gravámenes o embargos de
un piso, departamento, vivienda o local se entenderán comprendidos los dere-
chos sobre los bienes comunes que le son anexos.19
5. Su inscripción
En la fracción Ira. del art. 5 se dispone que el Registrador abrirá un libro espe-
cial en donde sólo se inscribirán las escrituras en que se constituya el régimen de
Propiedad Horizontal.
También se dice que este libro constará de las mismas casillas de los libros
registrales corrientes. Impropiamente se habla de casillas, pues no seguimos esa
técnica, ya que los espacios en donde se practican los asientos, nuestro Regla-
mento los llama columnas.20

20. Art. 153.
231
Este libro especial tendrá, pues, las mismas secciones y columnas (casillas,
como las llama la Ley) que las del libro corriente. Bajo el mismo número que tenía
la finca en los libros corrientes de propiedad, seguido de la palabra Propiedad
Horizontal y en la columna de inscripciones (casillas) se transcribirá íntegramente
el asiento en que conste el dominio de los que han creado el régimen de condomi-
nio. En los libros corrientes y en los de la Propiedad Horizontal se practicarán las
notas de los traslados. En el siguiente asiento se inscribirá la escritura de constitu-
ción del régimen de Propiedad Horizontal. En esta escritura, que debe contener el
Reglamento sobre Derechos y Obligaciones de los propietarios, se hará constar:
La situación, dimensiones y linderos del terreno, así como la descripción gene-

ral del edificio y el número de pisos de que consta.
2) La descripción de cada piso, departamento, vivienda o local, situación, me-

didas, piezas y dependencias de que consta, así como los demás datos necesa-
rios para su identificación.
3) Los bienes de propiedad común y su destino, con la especificación y deta-

lles necesarios, y, en su caso, su situación, medidas, partes o que se compongan,
características y demás datos necesarios para su identificación.
4) Constancia de las autoridades competentes en materia de construcciones

urbanas y de salubridad, de que el edificio construido por construirse reúne los
requisitos que debe tener este tipo de construcciones.
5) El valor de los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales.
En esta misma columna (de inscripciones) se inscribirán las modificaciones de

la escritura de constitución y los reglamentos que se refieran al régimen.
Hasta aquí el folio que se le asigna al edificio.
También a los traspasos de dominio de los pisos, departamentos, viviendas o

locales se les abrirá folio aparte en los libros de la Propiedad Horizontal. En este
folio se inscribirán las enajenaciones, constituciones de derechos reales y demás
actos inscribibles referentes a los mismos Cada piso, departamento, etc. conser-
vará el mismo número que le corresponde al edificio, seguido de un número que
principiara con el uno en numeración sucesiva para cada propietario, conforme el
orden en que se realicen las desmembraciones. Como puede observarse, el nú-
mero que tiene la propiedad en los libros corrientes antes de constituirse el régi-
men siempre se conserva, aun en la inscripción independiente de los pisos o locales.
La dualidad de folios, uno para el edificio y otro para los pisos departamentos,
viviendas o locales, se ajusta a la naturaleza de la institución y evita la confusión
que resultaría de inscribirlos en un mismo folio. Sin embargo, ambos folios siem-
232
pre guardan relación entre sí. El folio matriz o del edificio no desaparece por la
separación en folios diferentes de algunos o todos los pisos, apartamentos, etc.
La aceptación de la dualidad de folios como técnica apropiada para vaciar en

el Registro la Propiedad Horizontal, afecta al juego normal de ciertos principios.
Así, por ejemplo, en los actos que afectan a la totalidad del edificio, el tracto suce-
sivo se determina por la suma de los actuales propietarios de los diferentes pisos,
departamentos, locales, etc, ya que las titularidades de éstos no constan en el
folio de la finca matriz (edificio). En el folio de los pisos, departamentos, etc. el
principio del tracto sucesivo juega normalmente. La legitimación registral, con re-
lación a los actos de todo el edificio, también resulta de la suma de todas las
titularidades actuales de los pisos, departamentos, etc. En los folios de éstos la
legitimación juega normalmente. Con relación a la fe pública, para el tercero el
ámbito del Registro está constituido por el folio del edificio y el de los pisos, depar-
tamentos, locales, etc.
Por otra parte, el principio de especialidad sufre una modificación, ya que para
una misma finca se abren folios distintos, aunque, como expresamos, no existe
una independencia sino más bien una íntima relación entre ellos.
Si la Propiedad Horizontal, dispone la parte final del art. 5, se constituye antes

de edificarse el edificio, una vez concluido éste, será indispensable inscribir las
mejoras a continuación del asiento básico con todos sus detalles previamente
aprobados por la correspondiente Oficina de Urbanismo y por todos los condue-
ños que hayan adquirido las diferentes parcelas independientes, las cuales debe-
rán describirse con detalle, a fin de que el Registrador pueda registrarla como
mejoras en las desmembraciones inscritas antes de realizarse o terminarse la
construcción del edificio. Se presentarán al Registrador dos testimonios de la es-
critura de constitución. Uno se entrega el interesado y el otro será guardado por el
Registrador en un archivo que llevará para esos fines. A este testimonio se agregará
un plano general y los planos correspondientes a cada uno de los pisos, departamen-
tos, viviendas o locales y elementos comunes de que conste el edificio.
Establecido el régimen de condominio, sólo se podrá extinguir por acuerdo de

las dos terceras partes de los propietarios o en los casos previstos en el capítulo
VIII de esta ley. En caso de concentración en una sola persona de todos los pisos,
departamentos, viviendas o locales, el régimen de condominio se extinguirá sola-
mente que el propietario haga declaración de voluntad en escritura pública, la
cual deberá ser inscrita. En este caso, se cancelarán todas las inscripciones o
anotaciones que estén registradas en el Libro de Propiedad Horizontal. Igualmen-
te se cancelarán las anotaciones de referencia a este último Libro y en el de
Propiedad, pero si ha habido traspasos de dominio posteriores al primer asiento
inscrito en el Libro de Propiedad Horizontal, éstos deben trasladarse como tales
también al Libro de Propiedades, junto con todas las inscripciones o anotaciones
233
que lo afecten, a fin de que se restablezca la trayectoria exacta del inmueble en
este último Libro.21
6. La prehorizontalidad
La prehorizontalidad, o sea la etapa o situación previa a la constitución del

régimen, es uno de los problemas que ha merecido la atención de la doctrina y en
algunos países se han dictado leyes que tienden a solucionarlo. En España, Ar-
gentina, Francia, Italia, Bélgica, Uruguay y otros países ha sido estudiado. En
varias obras consultadas se denuncian públicamente los abusos, daños y fraudes
que se cometen en las transacciones o tráfico de pisos, locales, departamentos,
etc. proyectados o en construcción.
“La P.H., dice Manuel de la Cámara Alvarez, presupone un edificio (o grupo de

edificios) que pertenece prodiviso a varias personas. A esta situación se llega de
dos maneras distintas: o bien se trata de un edificio ya construido que pertenece
a un solo propietario o a varios en comunidad ordinaria y que por diversas causas
(venta, cesación de comunidad, herencia, etc.) se constituye en régimen de PH, o
bien el edificio antes de existir como tal ha sido proyectado para que pertenezca
por pisos o departamentos a DIVERSAS PERSONAS.
Cuando esto acontece, y durante la fase de construcción del inmueble, este se

halla en una situación que con toda exactitud puede denominarse de
PREHORIZONTALIDAD. Dada la trascendencia socioeconómica de la PH y el he-
cho de que casi todos los edificios compuestos de varios pisos o locales se cons-
truyen hoy en función de la misma, se comprende la necesidad de prestar aten-
ción preferente a esta etapa preliminar, supuesto que, mientras transcurre, se
crea toda una trama de relaciones jurídicas predestinadas a su constitución defi-
nitiva.22 “Las fuentes principales, perfectamente tipificadas, continúa expresando
dicho autor, a través de las cuales surge en nuestro tráfico Jurídico la situación de
prehorizontalidad, se reducen esencialmente a tres.
La primera de ellas tiene lugar cuando la persona, natural o jurídica, que aco-
mete la construcción del edificio se propone venderlo par departamentos, Raro es
el caso en que el constructor espere a que el edificio esté terminado para iniciar
las ventas. Lo normal es que trate de buscar durante la construcción, e incluso
antes que el edificio empiece a fabricarse, los compradores, quienes al pagar en
el momento de la celebración del contrato y después, es decir, en el curso de la
edificación, una cantidad a cuenta del precio, financian con sus propios recursos
una parte, al menos, del importe de la construcción.

22. lnsuficiencia normativa de la Ley de Propiedad Horizontal. Curso de Conferencias sobre Propiedad
Horizontal y Urbanizaciones Privadas, Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad de
España, Centro de Estudios Hipotecarios, Madrid, 1973, p. 69.
234
La segunda fuente tiene un marcado carácter asociativo. Las personas a quie-
nes interesa ser copropietarios de un edificio en régimen de PH, bien para vivir,
bien para explotarlo, actúan colectivamente y abordan directamente la construc-
ción del inmueble. El vínculo asociativo puede articularse de diversas formas y los
particulares unirse espontáneamente o merced a la gestión de un intermediario,
que es el promotor de comunidades; pero, en cualquier caso, la actuación conjun-
ta y directa de los copropietarios obedece a propósitos perfectamente, claros y
racionales: reducción del precio de costo y afán de contar con un edificio hecho
más o menos a la medida de las aspiraciones de cada cual. Por último, es también
muy frecuente el impropiamente llamado (después veremos por qué) cambio de
suelo por vuelo, El dueño del solar conviene con un constructor la cesión de aquél
a cambio de que el segundo construya sobre él un edificio, que se repartirá entre
ambas por pisos o departamentos.23
El jurista argentino, Carlos María Suarez, en su monografía LA

PREHORIZONTALIDAD, Universidad Notarial Argentina, hace un estudio de las
diversas soluciones al problema entre las cuales citamos: a) la anotación de los
boletos de compraventa, b) condominio; c) afectación del inmueble al régimen de
la propiedad horizontal; d) sociedades inmobiliarias; e) la construcción por gre-
mios; f) sociedad accidental; g) garantía hipotecaria; h) locación de obra; i) inter-
dicción voluntaria.
Cualquier solución que se acepte debe constar con la cooperación el Registro.

La Ley Argentina 19724 de 6 de Julio de 1972, que regula a venta de departa-
mentos en construcción o por construir bajo el régimen de la propiedad horizontal,
acoge el sistema de la anotación del contrato de venta en el Registro.
En nuestra Ley, el régimen de la propiedad por pisos puede constituirse antes

de que se construya el edificio (art. 2 inc. 2 y 5 in-fine de la Ley), y en el supuesto
de la parte final del art. 5 se aceptan la venta de los pisos, departamentos, etc. por
construirse o en construcción, y su inscripción.
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238
Capítulo XV
REGISTRO, POSESION Y PRESCRIPCION
1. Registro y posesión
2. Prescripción conforme Registro
3. Prescripción contra título inscrito
a) Prescripción ordinaria
b) Prescripción extraordinaria
1. Registro y posesión
En el Registro se inscriben derechos, principalmente el dominio y demás dere-

chos reales, por lo que, siendo un hecho la posesión, no debe registrarse. Su
protección la recibe fuera del Registro, básicamente a través de los interdictos
posesorios.
Nuestro sistema permite la incorporación de la posesión al Registro por medio

del título supletorio y le brinda protección. La reforma española de 1944-1946
suprimió el expediente posesorio.1
En el art. 5 se dispone que los títulos referentes al mero o simple hecho de

poseer no serán inscribibles.
En esta introducción no se hace un estudio general sobre la posesión y la

prescripción adquisitiva. Sólo nos referimos brevemente a la relación de esas dos
instituciones con el Registro. Nuestro Código Civil estableció dos sistemas anta-
gónicos en cuanto a la adquisición y pérdida de la posesión. Por una parte, tomó
del Código Civil de Chile el sistema de la posesión inscrita, y por otra, apartándose
del anterior, en diferentes artículos no exige la inscripción para adquirir y proteger
la posesión.2 Es por esta razón que en la solución de algunos problemas, princi-
palmente el relacionado con la procedencia de la prescripción extraordinaria con-
tra título inscrito, se encuentran serios obstáculos.
El mencionado Código estableció el sistema de la posesión inscrita, inspirado

por Bello, y que, según Arturo Valencia Zea, a su vez tomó la institución de la
posesión tabular o inscrita del Código Civil Austriaco de 1811.3
Los arts. 1729 y 1730 C. que, con algunas modificaciones fueron tomados del
Código de Chile, introducen en nuestro Código la posesión inscrita. Dicen así:
1. Arts.5,7y 199 de la Ley.

2. Con relación a su defensa, la Corte Suprema dijo que para entablar un interdicto no se necesita que el
querellante justifique que el lote de terreno a que se refiero la demanda esté inscrito a su favor. (S. 11:30
a.m. del 22 de julio de 1929, B.J., p. 7075).
3. La Posesión. Editorial Temis, Bogotá, 1968, p, 440.
239
«Art. 1729. -La posesión de los bienes inmuebles, se adquiere por la inscrip-
ción del título, con tal que haya durado un año tanto la inscripción como la tenen-
cia de la cosa.
Art. 1730. - Contra la posesión inscrita no se admitirá otra prueba más que otra
posesión igualmente inscrita; y mientras subsista la inscripción, el que se apodera
de la cosa a que se refiere el título registrado, no adquiere posesión de ella ni
pone fin a la posesión existente».
2. Prescripción conforme Registro
La prescripción conforme Registro no tiene mayores problemas y es admitida

por nuestras leyes. Se realiza frente a los que no han inscrito. Si se tiene justo
título inscrito y concurren los demás requisitos del art. 888 C., se puede adquirir
por la prescripción ordinaria de diez años. Si no hay justo título, por ejemplo, un
título supletorio, lo que consuma la adquisición es la prescripción extraordinaria.
Esta, como observaremos más adelante, no necesita de título ni de la inscripción,
por lo que la inscripción en nada contribuye para que se realice.
3. Prescripción contra título inscrito
No existe ninguna disposición que la posibilite expresamente, como lo hace el

art. 2505 del Código Civil de Chile. Sin embargo, el art. 1730 C. permite adquirir la
posesión de un inmueble inscrito con tal que se inscriba dicha posesión. Si se
admite la posesión contra título inscrito, que es el vehículo que conduce a la pres-
cripción, implícitamente se está reconociendo la posibilidad de que opere la pres-
cripción adquisitiva contra título inscrito. Es más, sin establecer límite en cuanto a
posesión anteriormente inscrita y en juego armónico con otras disposiciones, el
art. 897 C., específico para este tipo de prescripción, permite la prescripción ex-
traordinaria contra título inscrito, aunque el prescribiente carezca de título. La
prescripción contra título inscrito (contra tabula) puede ser ordinaria o extraordi-
naria, según el caso. De ello nos ocuparemos a continuación.
a) Prescripción ordinaria
La prescripción ordinaria contra título inscrito se realiza a los diez años. Re-
quiere la inscripción del justo título del prescribiente y la concurrencia de los de-
más requisitos del art. 888 C. Los diez años se cuentan a partir de la inscripción
del título. Para que esta prescripción se entienda perfeccionada, ha dicho la Corte
Suprema de Justicia, se necesita que el que la invoca tenga, conforme el artículo
888 C., además de justo título, posesión de buena fe, pacífica, continua y pública;
y según el artículo 898 del mismo Código, es necesario también para que la pose-
sión de inmuebles tenga valor legal contra tercero, que el título respectivo se halle
inscrito en el Registro Público.4
4. S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J. p. 254.
240
La prescripción ordinaria, ha expresado la Corte Suprema, requiere justo título
inscrito y desde la fecha de la inscripción deben contarse los diez años, puesto
que la posesión de inmuebles no vale para la prescripción contra tercero, sino
desde que se inscribe el título en el Registro.5
El doctor Felipe Rodríguez, Serrano, pensando en la ineficacia de la inscrip-

ción contra título anteriormente inscrito, sostiene que «transcurrido el lapso en
que prescribe la acción de nulidad contra la nueva inscripción, cabe la adquisición
de dominio por prescripción adquisitiva ordinaria de diez años». En otras pala-
bras, el lapso para la prescripción ordinaria contra título inscrito sería de catorce
años y no de diez. Cuatro para subsanar la nulidad, que, aunque no lo dice expre-
samente, se deduce que se refiere a la relativa por el lapso que te asigna6 y diez
para la prescripción adquisitíva.7 Este estudio del doctor Rodríguez Serrano lo
recomendamos para profundizar sobre el tema tratado.
b) Prescripción extraordinaria
La prescripción extraordinaria cabe contra título inscrito. No requiere título y en

caso que exista. no es necesario que esté inscrito. Tal cosa se desprende del art.
897 inc. 3 C. que dice: «No obstante, extraordinariamente puede adquirirse el
dominio de las cosas comerciales que no ha sido adquirido por la prescripción
común, en virtud del lapso de treinta años, aunque no se tenga título y cualquiera
que sea la condición del poseedor».
No obstante, algunos opinan que de conformidad con el art. 1730 C., que no
establece distinción entre los dos tipos de prescripción, no cabe la prescripción
ordinaria ni la extraordinaria contra título inscrito, sino en virtud de otro titulo igual-
mente inscrito. Sobre la ordinaria no se duda de que necesite de la inscripción.
Pero con relación a la extraordinaria, la mayoría sostiene lo contrario, es decir,
que cabe la prescripción extraordinaria contra título inscrito, sin necesidad de títu-
lo inscrito a favor del prescribiente. Las razones fundamentales invocadas son las
siguientes: a) que el art. 897 inc. 3 C. es especial y priva sobre cualquiera dispo-
sición general incluyendo el art. 1730 C.; b) que para adquirir la posesión no se
necesita de título ni de la inscripción en caso de que existiere,8
En sentencia de las 11 a.m. del 8 de junio de 1937, B.J., p. 9723, la Corte

Suprema de Justicia se pronunció a favor del criterio de que cabe la prescripción
extraordinaria contra título inscrito, aunque el título del prescribiente no se inscri-
ba. Sostuvo que, según el art. 2505 del Código Civil anterior contra título inscrito,
no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales
constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito, ni empezará a correr
sino desde la inscripción del segundo y que si el Código Civil actual vino a decir en
5. S. 11 a.m. del 18 de agosto de 1937, B.J., p.9799; S. 10:30 am del 17 de marzo de 1947, B.J., p. 13825.
6. Art. 2205 C.
7. La Posesión y Prescripción de los Inmuebles según el Código Civil de Nicaragua. Managua, 1963, pp. 9 y 10.
8.Arts.897 inc.1°,1715,1716 y l727 inc.4C.
241
su art. 898 que la posesión del inmueble no vale para la prescripción contra terce-
ros, sino desde que se inscriba el título, se deduce que entre partes, esto es, entre
dueños y poseedor, tiene lugar la prescripción extraordinaria aun contra título
inscrito, sin necesidad de inscripción de la posesión del prescribiente y sin que
sea obstáculo el art. 1730 C. Igual doctrina estableció en sentencia de las 9:45
a.m. del 11 de junio de 1970, B.J., p. 112, en la que dijo que la prescripción extraor-
dinaria no requiere de la buena fe y que los arts. 1729 y 1730 C. deben ser
entendidos en relación a las disposiciones referentes a la prescripción extraordi-
naria, llegándose a la conclusión que para que se produzca no es necesario la
inscripción y, una vez consumada, ella prevalece contra titulo inscrito. Por otra
parte, en sentencia de las 10.35 a.m. del 22 de junio de 1964, B.J., p. 282, se dijo
que existe una antinomia entre los arts. 1730 y 897 inc. 1° C., pues mientras el
primero establece que contra la posesión inscrita no se admite otra prueba más
que de una posesión igualmente inscrita, el segundo, sin ninguna distinción entre
posesión inscrita o no inscrita, establece la prescripción extraordinaria y que esa
antinomia se resuelve en el sentido de que contra la posesión inscrita corre la
prescripción extraordinaria.
Es conveniente destacar que en sentencia de las 11 am. del 23 de febrero de

1962, B.J., p. 75, dijo que la prescripción adquisitiva extraordinaria únicamente
exige, para que opere, la posesión de treinta años ejercida de una manera públi-
ca, pacífica, continua y de buena fe y que el prescribiente no necesita de justo
título, porqué éste es sólo indispensable para la ordinaria. No existe criterio unifor-
me en cuanto a las condiciones o requisitos de la posesión, como podrá observar-
se en la sentencia del 11 de junio de 1970 ya citada, en la sentencia anterior y en
las siguientes: a) en sentencia de las 10 a.m. del 12 de marzo de 1926, B.J., p.
5521, la Suprema dijo que para la prescripción extraordinaria no se requiere que
la posesión sea de buena fe; b) en sentencia de las 10:30 a.m. del 16 de mayo de
1955, B.J., p. 17482, la Suprema dijo que para la prescripción extraordinaria no se
requiere que la posesión sea pacífica y de buena fe, pero si pública y continua; c)
en sentencia de las 9 a.m. del 28 de noviembre de 1963, B.J., p. 523, la Suprema
dijo que para la prescripción extraordinaria se requiere que la posesión sea pacífica. Lo
mismo sucede en la doctrina. La duda se presenta frente al art. 897 inc. 2 C. que
dispone que ... «extraordinariamente puede adquirirse el dominio de las cosas
comerciales ...cualquiera que sea la condición del poseedor». Este problema es-
capa de los alcances de nuestro estudio y queda reservado a la exposición gene-
ral de la posesión y la prescripción. El título supletorio no es justo título para funda-
mentar la prescripción ordinaria, pues sólo acredita el hecho de la posesión, y, por
consiguiente, no tiene el carácter de traslativo de dominio; sólo habilita al titular
para adquirir el dominio por prescripción extraordinaria.9
9. S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269. S. 12 m. del 8 de mayo de 1930, B.J., 7413. S.12 m. del
27de mayo de 1930, B.J., p. 7421. S. 12 m. del 3 de junio de 1938, B.J. 10193. S. 10 a.m. del 20 de enero
de 1942, B.J., p. 11481. S. 11:30 am. del 10 de junio de 1946, BJ., p. 13489. S. 10:30 am. del 17 de marzo
de 1947, B.J., p. 13825. S. 10 am. del 2 mayo de 1947, B.J., p. 13865. S. 10 a.m. del 11 de agosto de 1952,
BJ., p. 16113. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B.J., p. 18784. S. 10:30 am. del 21 de agosto de 1958,
B.J., p. 9125.
242
En cambio las ventas o trasmisiones basadas en un título supletorio son justos
títulos para adquirir por prescripción ordinaria.10
No todos piensan de acuerdo con el criterio de la Corte Suprema Justicia. El

doctor Julio Ricardo Aguilar en su magnífica tesis doctoral cita la opinión de varios
juristas nicaragüenses que sostienen que dichas trasmisiones no son suficientes
para fundar una prescripción decenal.11 Morell y Terry se pronuncia a favor de la
prescipción decenal: «En su consecuencia, sea el que fuere el título o causa de
adquirir que se alegue en la información o en la certificación, debe tenderse que el
inscribiente, sea el Estado, sea un particular, sólo ha inscrito una posesión sin
título, sólo ha acreditado que posee, y, por tanto, que mientras las circunstancias
no se alteren, no cabe la inscripción ordinaria. Esta doctrina es la aceptada por el
Tribunal Supremo,
Pero el poseedor (o dueño) A., que inscribió por información posesoria una
finca, la vende a un tercero B, en virtud de escritura pública válida, y el tercero la
inscribe a su favor ¿puede decirse que este tercero es también un poseedor sin
título? A nuestro juicio, no; B posee en virtud de un título bastante para transferir
el dominio verdadero y válido, y por tanto, atendiendo solo a este requisito, puede
adquirir en prescripción ordinaria.12
Comparto el criterio de la Corte Suprema de Justicia y opino que el hecho de

contener el primer asiento un título supletorio no priva de buena fe a los adquirentes,
pues si bien es cierto que la información posesoria no acredita el dominio, tampo-
co lo niega. La buena fe se presume siempre y el que se la niega al prescribiente
tendrá que acreditar su mala fe con las pruebas que tuviere.13
Morell y Terry también se pronuncia a favor de la buena fe de los adquirentes:

«Así, pues, A., que inscribió una finca por expediente posesorio, la transmite a B.,
que también inscribe. Ya dijimos que B. debía considerarse como un poseedor
con justo título; ahora añadiremos que debe presumirse en él la buena fe, sin que
pueda privarle de tal carácter la circunstancia de que A. inscribiese en virtud de
expediente posesorio y sin justificar más que el hecho de la posesión, salvo el
caso, de que la misma inscripción originaria revelase el origen vicioso o ilegal de la
adquisición”.14
10. S. 10 am. del 20 de enero de 1942, BJ., p. 11481. S. 11 am, del 23 de septiembre de 1943, B.J., p.
1121159. S. 11:30 am. del 10 de junio de 1946. BJ., p. 13489. S. 10:30 am. del 21 de agosto de 1958, B.J.,
p. 19125. S. 10 am. del 20 de octubre de 1960, B.J., p. 20162.
11. Título Supletorio y sus Efectos Legales. León, 1950, p. 42.
12. Op. cit., Tomo V, pp. 534 y 535.
13. Art. 891 C.
14. Op. cit. Tomo V, pp. 535 y 536.
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246
Capítulo XVI
INMATRICULACION DE FINCAS
1. Los medios de inmatriculación

2. El título supletorio
A. Efectos
a) Con relación a los verdaderos dueños
b) Con relación a la prueba de la posesión
c) Con relación a las ventas del inmueble del cual se solicita título
supletorio
B. Derechos que pueden ser objeto de titulación supletoria
C. Tramitación
a) Solicitud
b) Prueba
c) Oposición
d) Sentencia
D. Calificación y Registro
3. La venta o adjudicación forzada
4. La prenda pretoria o anticresis judicial
5. La doble inmatriculación
1. Los medios de inmatriculación
Los bienes inmuebles pueden estar o no inscritos. Si el inmueble nunca ha

estado inscrito, puede ingresar al Registro a través de los medios establecidos
por la ley. Estos son: a) El título supletorio; b) La venta forzada; c) La prenda
pretoria.
Es conveniente advertir que se permite abrir folio provisional con la venta de un

inmueble sobre el cual se está solicitando título supletorio. Este es el criterio de la
Corte Suprema de Justicia: «Los señores Magistrados de la Corte Suprema de
Justicia han estudiado su consulta de 6 de Febrero próximo pasado, y me han
dado instrucciones de contestar a usted que no obstante la opinión contenida en
la sentencia de esta Corte Suprema visible a B.J. 10951 la escritura de venta de
inmuebles, cuyo único título anterior consiste en constancia de que se están sus-
tanciando las diligencias de título supletorio a favor del vendedor, se debe inscribir
en la sección de inscripción provisional del libro de la propiedad, de acuerdo con
el artículo 3964 C. número 6, y sólo después que se hubiere aprobado la informa-
ción se podrá verificar la inscripción definitiva».1 Como puede observarse, en esta
Consulta la Corte se aparta de la opinión contenida en la sentencia de las 11 a.m.
del 18 de junio de 1940, B.J., p. 10951, en la cual se dijo que el inc. 6 del art. 3964
C. no cataloga a las escrituras en que se venden las propiedades de las que se
está obteniendo un título supletorio como conteniendo faltas subsanables que
impiden su inscripción definitiva, ni dice que la caducidad de la inscripción sea la
247
pena de la no continuación de la saca del título supletorio, para cuya obtención no
pone la ley un término definido.
Los Registradores también abren folio cuando se les presenta una ejecutoria
que declara el dominio del inmueble a favor de la persona que pide la inscripción,
con base en dos consultas de la Corte Suprema de Justicia.2
La declaratoria de herederos, dice la Suprema, no es documento que habilite

para abrir cuenta a una finca.3
2. El título supletorio
Si el propietario no tiene título hábil para inscribir, puede solicitar un título su-
pletorio, para lo cual deberá acreditar la posesión. La ley parte de la idea y del
supuesto de que es el propietario el que solicita la titulación supletoria. Así se
desprende del art. 137 del R.R.P., que en parte dice: «El propietario que careciere
de título hábil para inscribir...» Pero las intenciones del legislador no fueron lo
suficientemente fuertes para desembocar en el expediente de dominio, por lo que
en la realidad han sido avasalladas, pues por medio del título supletorio ingresan
al Registro tanto la posesión del propietario como la del no propietario.
El título supletorio, dice la Corte Suprema, como su nombre lo indica, es el que

sirve para suplir el título propio y adecuado de la adquisición de inmuebles o
derechos reales, substituyendo el título originario y verdadero, revelador de la
trasmisión o adquisición, por otro, en que se justifica que aquél existió, como acto
o como documento, de un modo más o menos imperfecto; de tal manera, que en
el escrito en que se pide la admisión de la información, es necesario que se expre-
se el nombre y apellido de la persona de quien se haya adquirido el inmueble o
derechos.4
La Ley Hipotecaría Española de 1861 sólo reguló el expediente posesorio. La

Ley de 1869 consagró el expediente de dominio, mediante el cual el propietario
podía inscribir el dominio. Este expediente operó junto con el posesorio. En la
reforma de 1944-1946 se suprimió el expediente posesorio y se mantuvo el expe-
diente de dominio con la triple finalidad de: inmatricular fincas, reanudar el tracto
sucesivo interrumpido e incorporar al Registro el exceso de cabida de las fincas
inscritas.
A. Efectos
Para mayor claridad se hará la exposición de los efectos en la forma siguiente:

a) con relación a los verdaderos dueños; b) Con relación a la prueba de la pose-
sión; c) Con relación a las ventas del inmueble del cual se solicita título supletorio.
2. Cta. del 8 de junio de 1966,B.J., p.331 y Cta. del 8 de julio de 1973.B.J., p.306.
3. Cta. del 14 de diciembre de 1970. B.J., p. 356
4. S. 11 a.m. del 25 de septiembre de 1936, B.J, p. 9401.
248
a) Con relación a los verdaderos dueños
De la información sólo resulta probada la posesión y no el dominio. Esta ins-

cripción posesoria recibe igual trato registral que la dominical, de tal manera que,
como dice la Corte Suprema, «todos los derechos que corresponden ante el Re-
gistro al dueño verdadero con título inscrito, corresponden también al que ostenta
un título supletorio inscrito, quien es dueño aparente, que puede transmitir, cons-
tituir, modificar o extinguir derechos con relación a su finca, y estos derechos se
inscriben en el Registro lo mismo que los derivados del verdadero dueño, aunque
todos ellos lleven el sello de su origen, o constituyan tan sólo relaciones de pose-
sión”. No obstante, esta igualdad de efectos cede ante los verdaderos dueños,
quienes pueden reivindicar o ejercer sus acciones en contra del solicitante o sus
sucesores, sin que éstos puedan ampararse en la fe pública registral5 pues el
título supletorio se extiende sin perjuicio de tercero de mejor derecho. Claro está
que si el que inscribe es el verdadero propietario, la titulación permanecerá firme
frente a las acciones de los terceros. En cambio, si el solicitante no es el dueño, él
y sus sucesores están expuestos a las acciones de los verdaderos propietarios y
sólo la prescripción los inmuniza contra ellas y no pueden alegar, como se expresó
anteriormente, la calidad de terceros protegidos por el Registro.6
En rigor, dice Roca Sastre, aquí radica la parte débil de las inscripciones
posesorias; a pesar de que, en general, los otros principios registrales actúan
frente al dueño. Así, mientras la inscripción de posesión subsista, funciona
provisoriamente la legitimación registral Por ello, provoca cierre registral al título
del dueño mientras dicha inscripción no se cancele, de modo que el dueño deberá
acomodarse a lo dispuesto en los arts. 82 y 83 de la Ley.7
Este autor en la misma y siguiente página, dice: «En materia de mera posesión
inscrita conviene, pues, distinguir dos campos: el de las relaciones entre el dueño
y el poseedor o poseedores sucesivos y el de las relaciones de los poseedores
entre sí, o sea, entre los sucesivos adquirentes de la posesión inscrita. En el
primer campo de relaciones la Ley Hipotecaria se inhibe a los efectos de la fe
pública(no en cuanto a los efectos de legitimación registral, ya que rigen los artí-
culos 82 y 83 de la ley cuando el dueño pretenda que se cancele la inscripción
posesoria, así como rige el art. 20 de la misma cuando quiera inscribir su título); el
problema relativo a la reivindicación, así como el referente a la usucapión, se
5. Arts. 3796 y 3949 C.

6. Arts. 137 y 140 inc. 2 del R. R.P. S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269. S. 12 m. del 8 de mayo
de 1930, B.J., P. 7413. S. 12 m. del 27 de mayo de 1930, B.J., p. 7421. S. 12 m. del 18 de julio de 1930, B.J.,
p. 7473. S. 12 m. del 16 de septiembre de 1931. BJ., p. 7843. S. 12 m. del 10 de noviembre de 1932, B.J.,
P. 8130. S. 10 am. del 25 de mayo de 1933, B.J., P. 8253. S. 11 a.m. del 25 de Septiembre de 1936, B.J.,
P, 9401. S. 12 m. del 11 de noviembre de 1936, B.J., p. 9463. S. 11 a.m. del 28 de octubre de 1937, BJ.,
p. 9915. S. 12 m. del 18 de febrero de 1938, B.J., p. 10066. S. 10 a.m. del 9 de agosto de 1939, B.J., p.
10661. S. 12 m. del 23 de febrero de 1944, B.J., p. 12336. S. 10:30 am. del 20 de septiembre de 1945, BJ.,
p. 288. S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13409. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B.J.,
P. 18784. S. 12 m. del 23 de junio de 1949, BJ., p. 14717. S. 10 am. del 11 de agosto de 1952, B.J., p.
16113. S. 10:35 a.m. del 5 de febrero de 1964. B.J., p. 39.
7. Derecho Hipotecario, Tomo I, p. 880
249
regula por el derecho común. En cambio, en todo lo demás, o sea, en el campo de
las relaciones entre los sucesivos poseedores, no hay ninguna razón para que
deje de actuar la fe pública registral, pues en ello nada tiene que ver el dueño; son
relaciones extrañas e independientes de las que unen a los poseedores con el propie-
tario».
El título supletorio de un inmueble, ha dicho la Suprema, surte los efectos de

título de dominio, mientras un tercero no pruebe su mejor derecho sobre el mismo
bien; y habilita al titular para ejercer todas las acciones y derechos sobre la finca a
que dicho instrumento se refiere, como lo pudiera hacer el verdadero dueño, in-
cluyendo la acción reivindicatoria y la de tercer ía de dominio.8
Es conveniente observar que, en sentencia de las 12 m. del 13 de agosto de

1946, B.J., p. 13563, dijo el Tribunal que el título supletorio no tiene la virtud, por sí
solo, de comprobar el dominio y, por consiguiente, es inocuo para fundar la acción
reivindicatoria, que nace del dominio que se tiene sobre cosas particulares.
b) Con relación a la prueba de la posesión
La posesión que acreditan los títulos supletorios comenzará a contarse desde

la fecha en que se haya fijado en la correspondiente información, a menos que en
juicio se pruebe lo contrario.9
Pero esa posesión que acredita el título supletorio y que es el resultado de

unas diligencias de jurisdicción voluntaria, no basta en tesis general para el juicio
contradictorio, en donde hay que probarla nuevamente con intervención de las
partes. Este es el criterio de la Corte Suprema de Justicia que se desprende de las
sentencias siguientes: S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269; S. 11:30
a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489 y otras que citaré en el estudio de la
oposición.
La misma Corte declaró que la posesión anterior que se induce del título suple-
torio tampoco es atendible.10
c) Con relación a las ventas del inmueble del cual se solicita título supletorio
El art. 2576 C. dice así: «Art. 2576. - Si solicitándose de la propiedad inmueble

algún título aun en calidad de supletorio, otra persona vendiere esa misma propie-
dad a un tercero, esta venta será nula, como viciada de objeto ilícito, con tal que,
de la solicitud del título se haya dado aviso al público en el Diario Oficial».
8. S. 10:35 a.m, del 5 de febrero de 1964, B.J., p. 39.

9. Art. 142 del R.R.P.; S. 12 m. del 16 de diciembre de 1920, B.J., p. 3156; S. 12 m. del 18 de febrero de 1938,
BJ., p. 10066.
10. S. 10:30 a.m. del 25 de abril de 1960, B.J, p. 19909.
250
El artículo transcrito, que establece la nulidad, por objeto ilícito, de la venta del
inmueble sobre el cual se está solicitando título supletorio, ha sido objeto de duras
críticas por la doctrina. Los anotadores han hecho ver la forma absurda en que
fue redactado y los graves perjuicios que puede ocasionar a los que tienen inscri-
to a su favor el inmueble. Se expresan así: «La prohibición de vender, bajo pena
de nulidad, el objeto sobre que recae una solicitud de título, en el caso del artículo
anotado, tal como está redactada esa disposición, puede conducir a un verdadero
absurdo. Una persona que conserva su título inscrito de un inmueble, no puede
enajenarlo, porque otra, que carece de título, está pidiendo el supletorio. Es muy
fácil causar perjuicio al propietario de cualquier inmueble, con sólo impedirle la
venta, por medio de una solicitud de esa clase».11
Pero la Corte Suprema de Justicia le ha dado su verdadero alcance en senten-

cia de las 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B.J., p. 13865, en donde sostuvo que el
dueño que ostenta un título inscrito en el Registro puede vender la cosa sobre la
cual otro solicita título supletorio, sin que la venta resulte afectada de nulidad por
lo dispuesto en el art. 2576 C., ya que esta disposición se aplica cuando el vende-
dor se encuentra en iguales condiciones del solicitante del título supletorio, bien
porque esté pretendiendo obtener otro de la misma propiedad y la quiere vender
mientras se tramita, o bien que la venta se efectúe cuando ya lo haya obtenido e
inscrito. Se expresa la Corte así: «Respecto a esta argumentación debe decirse
que este artículo ciertamente prescribe que, sí ya se ha dado aviso al público de la
solicitud de título supletorio de un inmueble y otra persona lo vende a un tercero,
esta venta será nula, como viciada de objeto ilícito; pero esa otra persona no
puede ser el dueño que ostenta un título inscrito en el Registro, pues si no fuera
así, aun apartando el principio adoptado por nuestro Código Civil, que desconoce
el objeto ilícito en la enajenación. tal disposición estaría opuesta a los efectos de
la publicidad del Registro que trae como consecuencia, el otro principio consigna-
do en los artículos 3796, 3949 C., de que los actos o contratos que se ejecutan u
otorgan por personas que en el Registro aparezcan como dueños una vez inscri-
tos, no se invalidarán en cuanto a terceros, aunque después se anule el derecho
del otorgante, salvo que existan causas que consten en el mismo Registro; por lo
que, esa otra persona a que alude la disposición que se comenta, debe entender-
se que es aquella que se encuentre en iguales condiciones del solicitante del título
supletorio, bien porque esté pretendiendo obtener otro de la misma propiedad y la
quiere vender mientras se tramite, acogiéndose a lo dispuesto en el Art. 21 de R.
del R.P.; o bien, que la venta se efectúe cuando ya lo haya obtenido e inscrito,
pues extendiéndose éstos sin perjuicio de quien tenga mejor derecho, el compra-
dor queda sujeto a las resultas de un reclamante que lo alegara. En otras pala-
bras, el vendedor debe pretender o portar un titulo de igual naturaleza al que se
está obteniendo, o sea uno posesorio, porque si éste se concede porque no hay
título inscrito en el Registro, vale decir, porque no aparece historia del dominio a
favor de alguna persona, entonces es solamente la posesión la que se trata de
11. Código Civil, Tomo II, 3a. Edic. anotada por los doctores Carlos A. Morales, Joaquín Cuadra Zavala y
Mariano Argüello Vargas, Managua. 1933. p. 588.
251
titular, y por eso es lógico deducir, que la persona que no puede vender el inmue-
ble de que se está sacando título supletorio es la que, no teniendo título de domi-
nio, pretende u ostenta otro igual que pueda competir con aquél, pues contra el
dueño y señor del dominio inscrito, el supletorio no tiene valor si no está protegido
por la prescripción extraordinaria, según la ley y la jurisprudencia de este Supre-
mo Tribunal. Una tesis contraria a la expuesta, sería antijurídica y perjudicial para
terceros que han adquirido de quienes aparecen en el Registro con derecho para
enajenar el dominio».
B. Derechos que pueden ser objeto de titulación supletoria
De conformidad con el art. 137 del R.R.P. pueden ser objeto de titulación
supletoria el dominio y los otros derechos reales. Pero esta regla general sufre
sus excepciones, así por ejemplo, no admiten titulación supletoria: a) la hipoteca,
pues no puede ser objeto de posesión; b) las servidumbres continuas no aparen-
tes y las discontinuas aparentes o no, cuyo ejercicio no llega a constituir una
posesión capaz de conducir a la prescripción adquisitiva;12 c) la anticresis, pues
conforme el art. 3900 C. es nulo el contrato de anticresis si no se constituye por
escritura pública inscrita.
La Corte Suprema en varias resoluciones ha mantenido el criterio de que no se

puede obtener título supletorio de mejoras en terreno ajeno: a) en sentencia de
las 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B.J., p. 7209, dijo que el que edifica en
terreno ajeno no tiene derecho para obtener la inscripción de la minuta de las
edificaciones, porque, como expresa Morell y Terry, a ello se opone el principio de
la previa inscripción que «impide toda modificación hipotecaria, no autorizada en
debida forma por la persona en cuyo favor conste inscrito el dominio (o el derecho
de que se trata) o decretada en su caso por los tribunales» y que, por iguales
razones, debe rechazarse la posibilidad de obtener título supletorio de las edifica-
ciones. El constructor, agrega la Corte, puede inscribir las mejoras en virtud de
contrato celebrado con el dueño del terreno o autorizado por éste. En caso que
negare la autorización, el constructor podrá demandarlo a fin de justificar que las
fabricaciones fueron hechas por él y a sus expensas, con lo cual los Tribunales
decretarán la inscripción de su derecho sobre lo edificado. Una vez inscrita la
edificación, el constructor puede hipotecaria de conformidad con el art. 3790 inc.
3 C., b) en sentencia de las 10 a.m. del 30 de julio de 1936, B.J., p. 9358, sostuvo
que el constructor, plantador o sembrador en terreno ajeno no puede legalmente
obtener título supletorio, porque aun obteniéndolo no podría inscribirse en el Re-
gistro, desde luego que se opondría a ello la presunción legal de que todas las
obras han sido ejecutadas por el propietario del suelo y a su costa, y que por lo
tanto le pertenecen, presunción que no puede ser destruida por la declaración de
quien en el Registro no aparece con derecho a ello. Nada ganaría, agrega la
Corte, por lo tanto, el solicitante de la información posesoria, si la obtuviese; y en
verdad, los tribunales están llamados a declarar tan sólo derechos existentes y
12. Art. 1570 C.
252
que por esa razón deben producir efectos; c) en sentencia de las 11 a.m. del 7 de
agosto de 1936, B.J., p. 9364, sostuvo que el comunero no puede obtener título
supletorio de las mejoras, ya que las obras, plantaciones o siembras pertenecen a
la comunidad. De conformidad, agrega la Corte, con el art. 137 del R.R.P. está
legitimado para solicitarlo el propietario que careciere de título hábil para inscribir.
Las plantaciones y obras pertenecen a la comunidad y el comunero de buena fe,
sólo tiene, fuera de su retención y disfrute, sobre lo edificado, sembrado o planta-
do, una acción personal contra los participes, para obtener el reembolso en pro-
porción de las respectivas cuotas, y en cuanto hayan aumentado el valor de la
cosa común, pero que en ninguna manera corresponde al comunero una acción
real de dominio exclusivo en concreto sobre las obras realizadas en la cosa co-
mún. El que hizo obras en terreno ajeno, río tiene derecho de obtener título supletorio.
Sin embargo, en consulta del 21 de agosto de 1943, B.J., p. 12179, declaró

que conforme el art. 137 del Reglamento del Registro Público, no hay inconve-
niente legal para que solicite título supletorio el dueño de una edificación en terre-
no ajeno, ya que es obligación de darle audiencia a éste, lo mismo que al Síndico
Municipal, en su caso. Posteriormente, en sentencia de las 11 a.m. del 10 de
agosto de 1946, B.J., p. 13561, volvió a mantener el primer criterio. Por nuestra
parte nos sumamos a la consulta de agosto de 1943.
C. Tramitación
La tramitación del título supletorio pertenece a la jurisdicción voluntaria, la cual

termina en su caso, con la oposición, abriéndose así la jurisdicción contenciosa.
En el Libro lI, que trata de la jurisdicción voluntaria, Título XXIX del Código de
Procedimiento Civil, se reglamenta el modo de proceder en la solicitud de título
supletorio. También existen reglas de procedimiento en el Capítulo XI del Regla-
mento del Registro Público, que trata de los títulos supletorios.
a) Solicitud
La solicitud del título supletorio, debe reunir los requisitos señalados en el nú-
mero 1 del art. 138 del R.R.P. y se presenta ante el Juzgado Local Civil o de Distrito
de lo Civil en que estuviere situado el inmueble, atendiendo a la cuantía señalada
en la Ley del 29 de Agosto de 1968.13
Con relación al inc. 5 del No. 1 del citado artículo, la Corte Suprema de Justicia
ha dicho que para que proceda la solicitud de título supletorio, es necesario que
no exista título inscrito a favor de otra persona.14 En sentencia de las 10 a.m. del 2
de mayo de 1947, B.J., p. 13865, la Corte Suprema de Justicia dijo que el título
supletorio sólo se concede cuando no hay título inscrito en el Registro, vale decir,
cuando no aparece la historia del dominio a favor de alguna persona.
13. Art. 780 Pr. y consulta del 9 de julio de 1970, BJ., pp. 348 y 349.
14. S. 11 :30 a.m. del 27 de noviembre de 1940. B.J., p. 11112. S. 12 m. del 29 de abril de 1941. S. 10 a.m.
del 4 de julio de 1950, B.J. p. 15181.
253
Para la tramitación del título supletorio no se exige la presentación de certifica-
ción registral en donde se haga constar si el inmueble está o no inscrito y en caso
de estarlo a nombre de quién. Por otra parte, si el solicitante sabe que el inmueble
está inscrito a su favor o a favor de otra persona, lo más probable es que no lo
manifieste. Tampoco se exige certificación en la que se haga constar a nombre de
quién está catastrado, para que el Juez con base en ella pueda negar la informa-
ción. Por estas razones, el Juez, en la mayoría de los casos, carece, de los medios
probatorios para declarar sin lugar la información por estar inscrito el inmueble a
favor del solicitante o de otra persona. Aunque el Juez apruebe la información, el
Registrador puede negar la inscripción por los motivos indicados. No obstante,
podría suceder que el título penetre al Registro.
Más adelante observaremos que en el Registro se presentan casos de doble

inmatriculación a favor de la misma o de diferentes personas, por las razones que
ahí se señalan.
La información se tramitará con audiencia del Síndico Municipal del lugar don-
de se instruya, si se tratare de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y con la
del propietario, o la de los demás partícipes en el dominio, si se pretende inscribir
otro derecho real. Si la propiedad fuere rural, también se debe citar al Represen-
tante del Fisco.15
Algunos juristas piensan que la ley debería exigir la citación de los colindantes,
a fin de que el título resulte más depurado y como consecuencia tenga mayor
aceptación.
Con relación a la intervención del Síndico, la Corte Suprema ha dicho: a) que el

Síndico Municipal no está autorizado para cobrar por la citación para un título
supletorio;16 b) que si en una solicitud de título supletorio de mayor cuantía el Juez
de Distrito delega en el Juez Local del lugar la recepción de la prueba testifical,
ésta debe recibirla con audiencia del respectivo Síndico de la localidad;17 c) que el
Síndico a que se refiere el art. 781 Pr. es el del Municipio donde está ubicado el
bien, salvo que fuere de mayor cuantía la solicitud y por lo tanto se hiciese ante el
Juez de Distrito, pues en este caso el Síndico es el de la cabecera y él debe pedir
informe al Alcalde del lugar;18 d) de acuerdo con el art. 782 Pr. el Síndico Munici-
pal, como representante legal de la Municipalidad, puede oponerse como cual-
quier particular a la solicitud de título supletorio si creyere que tal solicitud perjudi-
ca los intereses de su representada19
15. Art. 137 del R.R.P.

16. Cta. del 28 de abril de 1943, BJ., p. 112054.
17. Cta. del 18 de septiembre de 1948, B.J., P. 14425.
18. Cta. del 26 de junio de 1957, B.J, p. 181305.
19. Cta. del 30 de junio de 1970, B.J. p. 348.
254
Sobre la intervención del Fisco ha dicho: a) que cuando se trate de título suple-
torio de propiedades rurales es indispensable la Citación del Fisco;20 b) que los
agentes fiscales pueden representar al Fisco en las solicitudes de título supletorio.21
En sentencia de las 11:30 a.m. del 16 de octubre de 1940, B.J., P. 11065, la

Corte Suprema de dijo que de conformidad con los arts. 137, 138 y 142 del R.R.P.,
el titulo supletorio de un inmueble sólo puede solicitarlo quien se encuentra en
posesión actual de él, circunstancia esencial que ha de acreditarse en la informa-
ción correspondiente.
En sentencia de las 8:30 a.m. del 30 de junio de 1959, B.J., P. 19523, dijo que
el título supletorio debe extenderse cuando se pruebe el hecho de la posesión, sin
que el Juez pueda juzgar sobre la legalidad de la adquisición que el solicitante
declare.
La solicitud se publicará en extracto y por carteles en el Diario Oficial La Gace-

ta, en tres oportunidades y con intervalos de 10 días, citando a las personas que
pretendan algún derecho sobre los bienes cuyo título se pide. El último ejemplar
de La Gaceta en que fue publicado se agregará al expediente. Además, se fijará
un Cartel en la Tabla de Avisos del Juzgado y el original se agregará al expediente.
En los carteles de títulos supletorios deben especificarse las dimensiones y linde-
ros del terreno y si es ejidal o propio, haciendo constar en las diligencias si tuvo
intervención el Síndico.22
b) Prueba
Presentada en forma la solicitud, el Juzgado mandará a recibir la prueba, que

consistirá en la declaración de tres testigos propietarios, vecinos del pueblo o
término municipal en que estuvieren situados los bienes, lo cual debe acreditarse
en forma legal.
«La palabra acreditar empleada en el artículo 138 número III del Reglamento
del Registro Público, quiere decir: demostrar, probar», ha dicho la Corte Suprema
de Justicia en consulta del 9 de octubre de 1920, B.J., p. 3071.
c) Oposición
La oposición debe presentarse dentro del plazo de los edictos para que pueda
ser atendida23 y se tramitará en juicio ordinario, mientras tanto se suspende la
20. Cta. del 19 de noviembre de 1921, B.J, P. 3504-

21. Cta. del 29 de septiembre de 1953, B.J, p, 16756, y su rectificación visible en B.J, p. 17881 del año de
1955.
22. Circular del 16 de julio de 1951, B.J., p. 15825 y Cta. del 5 de junio de 1952, BJ., p. 16308.
23. De acuerdo con el art. 782 Pr., dice la Suprema, la oposición a la solicitud de títulos supletorios sólo es
atendible cuando se presente dentro del término de los edictos. (Cta. del 9 de julio de 1970, B.J., p. 349).
255
información hasta que se dicte sentencia definitiva. El Juzgado abrirá el juicio de
oposición una vez que haya vencido el término de los edictos.24
Los terceros, dice la Corte Suprema de Justicia, tienen derecho de oponerse

en las solicitudes de título supletorio o declaratorias de herederos hasta el último
día del término señalado por la ley, el cual se contará desde la fecha de la última
publicación del cartel respectivo; es decir, para oponerse sirve de límite el último
día por lo que, si alguien se opone antes de la publicación del último cartel, su
oposición está arreglada a derecho y debe tramitarse; y lo mismo ocurriría si la
oposición fuese interpuesta con anterioridad a la publicación del primer cartel.25
Al presentarse, pues, la oposición se suspenden las diligencias de jurisdicción

voluntaria y se abre el proceso ordinario de oposición en el cual, dice la Corte
Suprema de Justicia, no es parte el Síndico Municipal, por lo que no es necesario
notificarle el auto que ordena la fianza de costas. Se dijo: «Al presentarse una
persona a oponerse a la información de título supletorio, se suspende el curso del
expediente hasta que recaiga sentencia definitiva en el juicio ordinario de oposi-
ción (Artículos 139 R.R.P. y 782 Pr.) de lo cual se deduce que, en caso de oposi-
ción, existen dos procesos: uno de jurisdicción voluntaria, que es la información de
título supletorio, que queda en suspenso, y el otro de jurisdicción contenciosa y de
tramitación ordinaria, en el que se ventila la oposición. En este segundo juicio el
Representante del Ministerio Público no tiene participación de ninguna clase, y su
tramitación se sigue con el oponente, que tiene el carácter de demandante y el
solicitante del título, con el carácter de demandado».26 Creo que la Corte quiso
decir Síndico Municipal, porque en ningún caso interviene el Representante del
Ministerio Público.
El opositor debe fundar su pretensión en algún derecho que tenga sobre los
bienes cuyo título se pide o en la posesión de los mismos. Con relación a lo ex-
puesto en varios casos concretos, la Corte Suprema ha sostenido: a) que la pro-
mesa de venta engendra derechos personales y no derechos reales sobre la
cosa, en consecuencia al tenor del art. 138 inc. 4 del R.R.P., no es suficiente para
oponerse a la solicitud de un título supletorio;27 b) que la posesión legítima es la
que se demuestra dentro del juicio de oposición, porque es la rendida entre las
partes contendientes y no la presentada en las propias diligencias, de solicitud de
título supletorio, cuyo Juicio no tiene más carácter que el voluntario; por lo que, de
conformidad con el art. 137 del R.R.P., el solicitante que se atuvo a la testifical
rendida en las diligencias de la solicitud, y en cambio el opositor probó la posesión
del inmueble, no puede obtener título supletorio.28 Este criterio lo ha mantenido en
las sentencias siguientes: S. 9:30 a.m. del 15 de febrero de 1946, B.J., p. 584. S.
9:45 a.m. del 17 de octubre de 1956, B.J., p. 18258. S. 12 m. del 21 de diciembre
24. Art. 139 del R.R.P.

25. Cta. del 14 de febrero de 1973, B.J., p. 296.
26, S. 11 a.m. del 16 de enero de 1964, B.J., p. 10.
27. S. l2 m. del 12 de septiembre de 1913, B.J., p. 244.
28. S. 11 : 30 a.m. del 3 de agosto de 1922, B.J., p, 3735.
256
de 1957, B.J., p. 18784; c) que no es suficiente una cesión de derechos heredita-
rios para oponerse a un título supletorio porque no justifica dominio;29 d) que la
circunstancia de que el solicitante de un título supletorio tenga con anterioridad
título de dominio inscrito, no es motivo para que se le deniegue en el juicio de
oposición, que sólo debe tener por fundamento el mejor derecho del opositor, y no
la petición sobrancera del verdadero dueño para que se le extienda título del
inmueble que ya tiene inscrito como suyo;30 e) que estableciendo el art. 142 del
Registro Público que los títulos supletorios acreditan la posesión de los inmuebles
a que se refieren, es legítima la oposición que se basa no solamente sobre el
derecho a los bienes, sino sobre el hecho de poseer en nombre propio y contra-
dictoriamente el todo o parte de la finca o derecho cuya inscripción se trata de
obtener;31 f) que el opositor no puede alegar que los testigos de la información no
acreditaron su calidad de propietarios, por carecer de interés;32 g) que la oposi-
ción a un título supletorio puede fundarse en la posesión material del opositor
puesto que, en este caso, el solicitante de título supletorio carece de esa pose-
sión. Se dice que en el B.J. 7843 así se resolvió;33 h) que el depositario no puede
oponerse a la solicitud de título supletorio, ya que es principio incuestionable que
el art. 781 Pr. requiere que el opositor pretenda algún derecho sobre los bienes, lo
que presupone un vínculo directo entre el demandante y el predio que el deman-
dado hace objeto de su información posesoria;34 i) que no teniendo los arrendata-
rios de terrenos municipales el carácter de propietarios, carecen de derechos
para solicitar título supletorio de las parcelas que poseen a nombre de su arrenda-
dor;35 j) que se puede presentar después del término de los edictos la aclaración
de la demanda de oposición por haberse omitido el apellido del solicitante, pues
no es una nueva demanda, sino para los efectos de la notificación y que puede
hacer oposición quien esgrime otro título supletorio aunque no tenga 30 años;36 k)
que el comunero está legitimado para oponerse a la solicitud del título del bien
común;37 l) que de acuerdo con el art. 782 Pr., el Síndico Municipal, como repre-
sentante legal de la Municipalidad puede oponerse como cualquier particular a
cualquier solicitud de título supletorio si creyere que tal solicitud perjudica los inte-
reses de su representada y siempre que ostentare el acuerdo del Consejo Muni-
cipal que lo faculte para ello, según el párrafo tercero del art. 35 de la Ley Orgáni-
ca del Distrito Nacional y de Municipalidades de 4 de abril de 1967.38
Si el Estado se opusiere a la información alegando que se trata de terrenos

baldíos nacionales, el Juez concederá a la parte el término de quince días para
29. S. 11 a.m. del 13 de septiembre de 1927, B.J.. p. 6097.

30. S. 11:15 a.m. del 31 de agosto de 1928, B.J. p. 6420.
31. S. 12 m. del 16 de septiembre de 1931,B.J., p. 7843.
32. S. 12 m. del 7 de mayo de 1938, B.J., P.10 163.
33. S. 12 m. del 15 de noviembre de 1949, B.J., p. 14893.
34. S: 10:30 a.m. del 30 de enero de 1953, B.J., p. 16369.
35. Cta. del 29 de marzo de 1955, BJ., p. 17850.
36. S. 12 m. del 10 de febrero de 1954, B.J., p, 16796.
37. S. 12 m. del 30 de mayo de 1959, B.J., p. 19512.
38. Cta. del 30 de junio de 1970, B.J., p. 348.
257
que desvirtúe la aseveración del Estado. Si pasara ese término sin que lo haya
efectuado, el Juez sobreseerá en el procedimiento. 39
d) Sentencia
Si no se presentó oposición o ésta es declarada sin lugar, el Juez aprobará la

información si estuviere ajustada a lo dispuesto en los arts. 137 a 139 del R.R.P. y
ordenará que se extienda certificación de la sentencia para su inscripción en el
Registro. En esta sentencia, se insertará el plano en que se indica la medida y
descripción de la propiedad. El plano lo debe tener a la vista el Juez antes de
dictar la sentencia.40
La Corte Suprema de Justicia dice que el «art. 10 de la Ley de 24 de Diciembre

de 1970, publicada en La Gaceta No. 17 del 21 de enero de 1971, que actualizó el
Catastro de Nicaragua prescribe terminantemente que los Jueces antes de dictar
sentencia aprobando la solicitud de un Título Supletorio, exigirán al interesado
que presente un plano indicando las medidas de la propiedad y la descripción de
la misma, debiendo insertarse esta medida en la sentencia. Dicha medida deberá
ser realizada por un Ingeniero, Topógrafo-Agrimensor o entendido aprobado por
la Oficina del Catastro respectivo”.41
Con relación a la validez de las diligencias y del título supletorio, la Corte Su-
prema ha dicho: a) que no se accede a la demanda de nulidad de un título suple-
torio por falta de formalidades en su tramitación, porque el demandante no fue
parte en la información;42 b) que el demandante carece de interés para pedir la
nulidad del título supletorio, porque se concedió sin perjuicio de tercero de mejor
derecho y en cuyas diligencias no ha figurado, sin que ningún daño ni provecho
pueda causarle. Empero, no puede decirse igual cosa en lo relativo a la inscrip-
ción de ese título en el Registro de la Propiedad, porque teniendo por objeto dicha
inscripción acreditar, respecto de terceros, la posesión del inmueble o derecho
real a que se refiere, con miras a una prescripción ulterior capaz de convertir en
dominio el derecho posesorio, por el transcurso del tiempo, es indudable que no
puede menos de perjudicar a quien se pretende con mejor derecho, lo cual es
suficiente razón para justificar su interés en hacerla desaparecer, pues como ya lo
dijo este Supremo Tribunal, «el primer efecto de la inscripción de la posesión es
hacer ésta pública, ante todo tercero y revelar una situación jurídica que ha de
servir de punto de partida para ulteriores relaciones todas basadas en la pose-
sión”. (B.J., pág. 8549). Por manera que, sí bien el demandante no ha tenido
acción para reclamar la nulidad del título supletorio de su contrario, sí la tiene para
pedir la cancelación de una inscripción que le para perjuicios; 43 c) que los defec-
39. Art. 782 inc. 2 Pr., adicionado por Ley de 17 de Agosto de 1945.
40. Art. 10 de la Ley de 24 de Diciembre de 1970.
41. Cta. del 30 de octubre de 1974, B.J., p. 387.
42. S. 12 m . del 18 de febrero de 1938, B.J., p. 10066.
43. S. 12 m. del 13 de agosto de 1946, B.J., p. 13563.
258
tos en la tramitación deben alegarse en las diligencias y no en otro juicio y que no
puede alegarse en un juicio la incompetencia del juez que emitió un título supletorio.44
D. Calificación y Registro
El Registrador, dentro de los tres días de habérsele presentado la certificación,

puede suspender la inscripción, expresando al pie de la misma las razones que
tiene para no inscribirla. Recibida por el Juez la certificación, dentro de los tres
días dictará resolución admitiendo o rechazando las observaciones del Registra-
dor. Esta resolución del Juzgado es apelable ante la Sala Civil respectiva. Si las
observaciones del Registrador fueron rechazadas por sentencia ejecutoriada, de-
berá inscribir inmediatamente después de recibirla.45 Si las observaciones del Re-
gistrador fueren aceptadas por sentencia firme, el Juez o la Sala, en su caso, le
enviará copia para que la custodie en su archivo.46 Las certificaciones de las sen-
tencias de ¡os títulos supletorios están exentas del impuesto de timbres.47
El Registrador debe negar la inscripción si en el título supletorio consta que el

terreno es nacional, pero no puede basarse en conocimiento particular.48
3. La venta o adjudicación forzada
La venta o adjudicación forzada es una verdadera venta, aunque hay quienes

le niegan ese carácter porque consideran que no existe el consentimiento espon-
táneo del deudor.
No es medio especialmente establecido para inmatricular, como ocurre con el

título supletorio. La adjudicación o venta forzada es el resultado del juicio entabla-
do contra el deudor para el pago de lo debido y la ley permite que abra folio para
facilitar el acceso de las fincas al Registro.
La venta forzada por sí sola no constituye un título perfecto de dominio si no lo

tenía el enajenante, pero si un justo título para la prescripción decenal. 49
Aunque el medio más usado es el título supletorio, con mucha frecuencia abren
folio en nuestros Registros las ventas forzadas.
4. La prenda pretoria o anticresis judicial
El art. 19 del R.R.P. permite que la prenda pretoria o anticresis judicial abra
folio. No es un medio de inmatriculación técnicamente aceptable, pues ni el domi-
44. S. 10:30 a.m. del 25 de abril de 1960, B.J., P. 19909.

45. Arts. 141 del R. R.P. 784, 785 y 786 Pr.
46. Art. 787 Pr.
49. Art. 889 C. y S. 11 am. del 18 de agosto de 1937, B.J., p. 9799.
259
nio ni la posesión es incorporado al Registro, ya que el acreedor anticrético es un
mero tenedor. Es un medio que podría calificarse de provisional, pues si el deudor
paga se extingue la prenda pretoria y, como consecuencia, desaparece la inscrip-
ción de la misma; y si el bien es subastado, la inscripción de la adjudicación o
venta forzada es lo que viene a constituir propiamente la inmatriculación, y la
prenda pretoria habrá servido solamente de antecedente provisional de la apertura
del folio.
5. La doble inmatriculación
La doble inmatriculación es rechazada por nuestro sistema. El inc. 1 del art. 19

del R.R.P. prohibe expresamente que la venta o adjudicación forzada o prenda
pretoria abran folio particular si el inmueble apareciere inscrito a favor de persona
distinta del causante o trasmitente.50 En el inc. 3 del mismo artículo se declaran sin
validez las inscripciones contra título inscrito anteriormente. Este inciso no esta-
blece una prohibición expresa sobre la doble inscripción, pero la supone; es decir,
parte de esa base.
Ambos incisos se refieren a inscripciones anteriores, sin hacer ninguna distin-

ción, por lo que esa inscripción anterior puede ser de dominio, posesoria (título
supletorio) o de prenda pretoria. Por otra parte, el art. 3964 C. prohibe que se inscriba
cualquier título que contradiga la inscripción de un título traslativo de dominio.
De lo expuesto se concluye que, inscrito un título de dominio o supletorio, no

puede inscribirse otro título de dominio, supletorio o prenda pretoria a favor de
otra persona. Igual impedimento se produce si el título inscrito con anterioridad es
una prenda pretoria; es decir, no se puede inscribir otro título de dominio, supleto-
rio o prenda pretoria a favor de otra persona sobre el mismo inmueble. No obstan-
te el impedimento legal, en la práctica se produce la doble inmatriculación, debido
a la ausencia de Catastro en algunas zonas del país y a la falta de datos suficien-
tes para que el Registrador pueda comprobar la identidad de la finca inscrita ante-
riormente con la que se pretende inscribir -y rechazar la nueva inscripción. Aun en
las, zonas donde no hace mucho se estableció, el Catastro, ha quedado un buen
número de casos de doble inmatriculación que en cualquier momento pueden
presentarse en los tribunales para su decisión.
Con relación a la validez de la inscripción contradictoria, la Corte Suprema

sostuvo que, inscrito el inmueble con anterioridad a nombre de otra persona, ca-
rece de valor legal la inscripción posterior del título supletorio por haberse hecho
en contravención al art. 3954 C.51 Igual criterio volvió a repetir en sentencia de las
12 m. del 29 de abril de 1941, B.J., p. 11250.
50. S. de las 12 m. del 12 de mayo de 1916, B.J., p. 1158. Cta. del 30 de septiembre de 1940, B.J. p. 11151
Cta. del 3 de julio de 1941, B.J., p. 11467. Cta. del 8 de septiembre de 1942. B.J, p. 11871. Cta. del 30 de
agosto de 1943, B.J, p. 12180. Cta. del 28 de noviembre de 1949, B.J., p. 14940. Cta. del 8 de julio de
1950, B.J., p. 15393. Cta. del 28 de noviembre de 1953, B.J., P. 16760. Cta. del 21 de mayo de 1959, BJ,
p. 19716. Cta. del 8 de mayo de 1964, B.J. p. 507.
51. S. 11:30 a.m. del 27 de noviembre de 1940, B.J, p. 11112.
260
La doble inmatriculación puede ser total o parcial. Es total cuando los dos títu-
los abarcan todo el inmueble, y parcial cuando la contradicción entre ellos es
sobre una parte de la propiedad.
Hay otras causas que pueden dar lugar no propiamente a una doble
inmatriculación, sino a una doble inscripción; por ejemplo, cuando en las fusiones,
extinciones y desmembraciones no se extienden en las fincas matrices las notas
correspondientes. También he podido observar que con un segundo testimonio
se vuelve a desmembrar el mismo lote que se desmembró con el primer testimo-
nio. Esto ocurre en aquellas fincas en que se han hecho muchas desmembraciones
y el Registrador no tiene el cuidado de detectar la nota de desmembración. Mien-
tras las dos inscripciones permanezcan a favor del mismo titular, no se produce
mayor problema. En cambio, cuando se dispone del inmueble o se principia a
hacer transacciones en las dos cadenas registrales, sí se presentan serios con-
flictos.
AGUIRRE, Agustín. Derecho Hipotecario. (Hacia la reforma jurídico-inmobiliaria).

La Habana, 1939, p. 98 y sigts.
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263
264
Capítulo XVII
PRINCIPIO DE INSCRIPCION
1. Valor de la inscripción
El análisis lo concretaremos a determinar si la inscripción, en el sistema que

sigue nuestro Registro, es constitutiva o declarativa, pues los otros efectos que
produce se estudiarán dentro del principio de publicidad.
El tema no es del todo pacífico. En sus extremos se han situado los juristas
nicaragüenses: unos, que constituyen la mayoría, sostienen que la inscripción es
declarativa, ya que el Registro es una institución para terceros y que, cuando la
ley habla de inscripción obligatoria, se refiere al valor del acto en perjuicio de
terceros; otros, la minoría, opinan que los contratos por los cuales se transfiere el
dominio o se constituyen derechos reales sobre bienes inmuebles no se perfec-
cionan si no constan en escritura pública inscrita.1 Para estos, el Registro es cons-
titutivo; sin inscripción no hay trasmisión del dominio ni constitución de los otros
derechos reales, ni entre las partes, ni con relación a terceros. Apoyan su tesis en
los arts. 1479, 1686, 2534, 2722, 2735, 2749, 2768, 3541, 3627, 3772 y 3900 C.
y 1813 Pr. Sólo admiten como excepción el caso de la hipoteca contemplado en el art.
3816 C.
La doctrina de nuestra Corte Suprema de Justicia ha sido contradictoria: en

alguna ocasión se ha inclinado a favor de la primera posición;2 en otras a favor de
la segunda.3
Las dos teorías pecan por exceso: ni el Registro es enteramente constitutivo, ni

siempre es declarativo. Es necesario, pues, situarse en la posición intermedia
para encontrarle solución adecuada al problema.
El Código Civil vigente suprimió la teoría del título y el modo que estableció el
anterior; sin embargo, en el art. 3936 C., que dice que la tradición del dominio,
naves, derechos hereditarios4 y todos los derechos reales sobre inmuebles se
realizará por la inscripción del título en el Registro, se dejó un vestigio del viejo
1. El doctor Francisco Buitrago Díaz es uno de los principales líderes de esta tesis. (Primer Simposio
Nacional sobre Registro Público de la Propiedad de Inmueble y Catastro. 1968, p. 19 y sigts.).
2. S. 12 m. del 21 de marzo de 1925, B.J., p. 4869. S. 10 am. del 25 de mayo de 1933, B.J., p. 8253. S. 11:30
a.m. del 18 de octubre de 1934, B.J., p. 8770. S. 10 am. del 13 de noviembre de 1936, B.J., p. 9468. S. 9
a.m. del 10 de enero de 1948, B.J., p. 14132. S. 10 am. del 13 de julio de 1949, B.J., p. 14736. S. 12 m.
del 21 de diciembre de 1957, BJ., p. 18784.
3. S. 12 m. del 21 de noviembre de 1930, B.J., p. 7621; S. 11:30 am. del 23 de julio de 1940. B.J. p. 10975 y
S. 10 a.m. del 9 de julio de 1970, B. J. p. 131.
4. La trasmisión hereditaria se produce sin necesidad de la inscripción. La inscripción del testamento,
declaratoria de herederos y partición se exigen para la venta de los bienes hereditarios (art. 1255 C.).
Pérez Lasala critica de desacertada la inclusión de la herencia en el art. 3936 C., pues las traslaciones
hereditarias se producen ministerio legis (Op. Cit., p. 428).
265
sistema que ha sembrado de duda y oscuridad el camino que puede conducir a
una solución. No creemos que dicho artículo, aislado, sin reglamentación y no
compatible con la idea general seguida, restablezca lo que fue suprimido o varíe el
sistema actual. En tesis general, se puede afirmar que el Registro es declarativo;
es decir, que constata derechos reales nacidos fuera de él.
Congruente con estas ideas, nuestro Código, siguiendo en esto al Código Civil
francés, consagró la teoría de que el dominio se trasmite por el solo consentimiento.5
En apoyo de esta tesis se pueden citar los artículos 2540, 2530, 2579, 1846,
3816, 3937 y 3948 C. Dicen así:
«Art. 2540. - La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será

obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en
el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.
Art. 2530. - La compra y venta es un contrato por el cual una de las partes
trasfiere a otra el dominio de cosas determinadas por un precio cierto.
Art. 2579. - La pérdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se

vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato,
aunque no se haya entregado la cosa, salvo que se venda bajo condición
suspensiva, y que se cumpla la condición, pues entonces, pereciendo totalmente
la especie mientras pende la condición, la pérdida será del vendedor, y la mejora
o deterioro pertenecerá a¡ comprador.
Art. 1846. - El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la
obligación de entregarla.
Art. 3816. -- La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando

se ha hecho pública por su inscripción en los Registros tenidos a este efecto, Pero
las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como
el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respec-
to de ellos; la hipoteca constituida por escritura pública, se considera registrada.
Art. 3937. - Los títulos de dominio, herencia o de otros derechos reales sobre
bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro
de la Propiedad, no producen efecto respecto de tercero.
Art. 3948. - Los títulos sujetos a inscripción que no están inscritos, no perjudi-
can a tercero, sino desde la fecha de su presentación en el Registro.
Se considerará como tercero aquel que no ha sido parte en el acto o contrato

a que se refiere la inscripción».
5. Pérez Lasala piensa que la trasmisión de la propiedad en Nicaragua se realiza en Ia misma forma que en
el sistema francés, (Op. cit, p. 427).
266
El principio general de que el Registro es declarativo sufre importantes excep-
ciones, en las cuales la inscripción es un requisito o solemnidad para la validez de
ciertos actos y contratos. Estas excepciones son:
I). La permuta de inmuebles y derechos hereditarios.6
2). Las donaciones entre vivos de bienes raíces.7
3). El contrato de anticresis.8
4). La constitución del usufructo sobre bienes inmuebles por acto entre vivos o
por testamento.9
En los otros casos que la ley exige la inscripción es para oponer los derechos
reales a los terceros. No puede derivarse del incumplimiento de aquélla la sanción
de nulidad, pues ésta opera cuando no hay otra sanción (art. XI Título Preliminar
C.) y para este supuesto la sanción es la inoponibilidad de lo no inscrito a los
terceros.
Con relación a la hipoteca es conveniente insistir que, de acuerdo con el art,

3816 C., la inscripción es declarativa. Sin embargo, algunos opinan, influenciados
por los autores españoles, que es constitutiva. Quienes así piensan se olvidan de
que en nuestro sistema no existen preceptos, como los arts. 1875 C. español, 145
y 169 de la Ley Hipotecaría, que establecen el carácter constitutivo de la inscrip-
ción del derecho de hipoteca, y de que en el art. 3816 C. se reconoce expresa-
mente el carácter declarativo de la inscripción hipotecaria.10
En la actualidad existe un fuerte movimiento que propugna por el estableci-

miento de la inscripción constitutiva. En el Primer Simposio de Derecho Registral
celebrado en Managua en el Gran Salón de Jurados de la Corte Suprema de
Justicia el día 10 de Mayo de 1968, se recomendó: «Establecer la inscripción con
efectos generalmente constitutivos en las adquisiciones del negocio jurídico sobre
inmuebles con base en la teoría del título y del modo; entendiéndose por modo la
inscripción en el Registro».
El Seminario de Derecho Registral que se celebró en la Universidad Católica

participa de esta misma tendencia.
Nos inclinamos a favor de la inscripción constitutiva, pero la gran cantidad de

propiedades sin inscripción no aconsejan, por el momento, su consagración.
6. Art. 2749 C.
7. Arts. 2768 y 2774 C.
8. Art. 3900 C.
9. Art. 1479 C.
10. La falta de inscripción de la hipoteca le resta eficacia procesal, pues no tendrá fuerza.
267
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270
Capítulo XVIII
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
1. Ideas generales
2. Publicidad formal
3. Publicidad material
4. Legitimación
5. Fe pública
a) Concepto
b) Determinación del ámbito de la fe pública
c) El tercero y sus requisitos
6. Efectos que produce la mención del aplazamiento del pago del precio y
otras cláusulas
7. Protección de la apariencia con independencia del Registro
8. Necesidad de la reforma
1. Ideas generales
El Registro Público es el medio más idóneo para lograr la publicidad de los

derechos reales y la seguridad de la contratación inmobiliaria.
La inscripción produce importantes efectos que van desde la simple

inoponibilidad, pasando por la inscripción convalidante con relación a los terceros
que contratan confiados en la apariencia que les ofrece el Registro, hasta la ins-
cripción constitutiva y convalidante, según el sistema adoptado.1
Por el juego de este principio, que junto con el de legalidad y especialidad

constituyen los pilares en que descansa nuestro sistema, se considera que el
contenido del Registro (su pronunciamiento) es superior y preferente a la realidad
jurídica extrarregistral.
En el sistema que siguió el Código Civil, entre lo que publica el Registro y la

realidad jurídica puede existir disconformidad, provocada, entre otros, por los si-
guientes hechos:
a) Como dejamos expuesto, los derechos reales, por regla general, nacen
fuera del Registro. Esto da lugar a que, por la falta de inscripción, el folio registral
no refleje la realidad jurídica extrarregistral.
1. Roca Sastre comenta tres sistemas: los que mantienen la realidad jurídica sobre la apariencia registral;
los que mantienen en todo caso el contenido del Registro en contra de la realidad, fundados en el llamado
principio de la fuerza probante o eficacia jurídica formal del Registro (Legislaciones de Hamburgo,
Lübeck, Mecklemburgo y Sajonia); los que, por participar en algo de los dos anteriores, se clasifican
entre los intermedios, encontrándose desde el débil sistema registral francés al de fuerte contextura
registral alemán y suizo. (Instituciones..., Tomo I, pp, 154 y 155).
271
b) Es posible que al Registro ingresen títulos nulos, si se tiene en cuenta que
ciertos vicios de los contratos escapan a la apreciación del Notario y a la califica-
ción del Registrador (error, fuerza, dolo, simulación, etc.).
La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos de acuerdo

con la ley. Así lo establecen los arts. 3949 C. y 28 del R.R.P. Estos artículos recha-
zan el principio de la fuerza probante formal de la inscripción, en virtud del cual el
Registro siempre debe presumirse exacto. Se sienta la regla general de que la
inscripción no sana o convalida la nulidad del título. No obstante, y esta es la
excepción establecida en el art. 3949 C., a los terceros protegidos por la fe pública
no les afecta esa nulidad. En otras palabras, mientras el derecho permanezca en
manos del que adquirió en virtud del título nulo, la regla de que la inscripción no
convalida la nulidad actúa con toda su fuerza y sin obstáculo: pero si aparece un
tercero amparado por la fe pública, esa nulidad no le afecta. En España la doctrina
se encuentra dividida con relación a la utilidad de la declaración del art. 33 LH
(modelo de nuestro art. 28 del R.R.P.). Unos autores la consideran útil; otros, entre
ellos Roca Sastre.2 como innecesaria, por cuanto la estiman como una verdad
axiomática que puede vivir dentro del sistema sin recurrir a una declaración expresa.
2. Publicidad formal
Si con la inscripción en el Registro se desea otorgar notoriedad a los derechos

reales, la ley debe permitir a los interesados que consulten los libros o pidan,
certificación del contenido de ellos. Este tipo de publicidad, que la doctrina deno-
mina «publicidad formal», encuentra amplia acogida en nuestro Registro. En el
Capítulo IX del R.R.P. se desarrolla este aspecto del principio. Los Registros son
públicos y pueden ser consultados por cualquier persona.3 Los Registradores
pondrán de manifiesto los libros del Registro a las personas que los soliciten, sin
sacarlos de la oficina y con las seguridades convenientes para garantizar su con-
servación.4
Los Registradores expedirán certificaciones a pedimento escrito del interesa-

do5 o en virtud de mandato-judicial: 1) De los asientos de toda clase que existan
en el Registro, relativos a bienes que los interesados señalen; 2) De asientos
determinados que los mismos interesados designen, bien fijando los que sean, o
bien, refiriéndose a los que existan de una o más especies sobre dichos bienes; 3)
De las inscripciones hipotecarias y cancelaciones de la misma especie, hechas a
cargo o en provecho de personas señaladas; 4) De no existir asientos de ninguna
especie, o de especie determinada, sobre bienes señalados o a cargo de ciertas
personas.6
2. Derecho Hipotecario, Tomo I, p. 551 y sigts.

3. Arts. 3940 C. y 1 del R.R.P.
4. Arts. 3825 C.y 112del R.R.P.
5. La Corte Suprema, con extrema amplitud, ha manifestado que cualquier persona, sin necesidad de
demostrar su interés, puede pedir certificación de los asientos del Registro. (Cta. del 4 de julio de 1974,
B.J., p. 373).
6. Arts. 113 y 117 del R.R.P.
272
Si el Registrador se niega a mostrar los libros o a extender las certificaciones,
podrá el interesado recurrir de queja ante el Juez, quien resolverá oyendo al Re-
gistrador y sin otro trámite si no fuere necesario. 7
3. Publicidad material
La notoriedad de los derechos reales y el efecto o valor que, las leyes le atribu-
yen a la publicidad, es el campo propio de este principio. La doctrina denomina a
esta variante de la publicidad. «publicidad material». La publicidad formal brinda
los medios para lograr la material. Sin la primera, no se podrían realizar los objeti-
vos de la segunda.
En caso de disconformidad entre la realidad jurídica extrarregistral y los pro-

nunciamientos del Registro, la ley se inclina a favor de estos últimos a través de
dos presunciones, legales; 1) La presunción iuris tantum de que el contenido del
Registro es exacto mientras no se demuestre lo contrario (principio de legitima-
ción) y 2) La presunción iuris et de iuris de que el Registro es exacto e íntegro. Se
establece a favor de los terceros que reúnen los requisitos señalados por la ley y
no admite prueba en contrario (principio de fe pública).
4. Legitimación
La presunción de que los derechos existen y pertenecen al titular registral de

conformidad con lo que consta en el asiento, de que lo cancelado en el Registro
no existe, de que el titular del dominio inscrito tiene la posesión y la facultad de
disposición del titular registral, son los principales efectos sustantivos de la legiti-
mación.
Pero es al contacto con el proceso cuando estas presunciones despliegan su

fuerza protectora y adquieren relevancia. El juego de ellas en la litis nos lleva al
interesante tema de la carga de la prueba. Esto no quiere decir que la legitimación
tiene sus principales efectos dentro del juicio; antes bien, se debe reconocer que
las consecuencias sustantivas son las más importantes. La presunción iuris tantum
libera de la carga de la prueba al favorecido por ella y la desplaza en contra del
que la niega o contradice. Si se presume que el derecho existe y le pertenece al
titular registral, es obvio que éste aparezca procesalmente, sea como demandan-
te, como demandado o como tercero, legitimado como verdadero titular del dere-
cho, con sólo presentar la certificación registral, y al que impugna esa calidad le
corresponde probar lo contrario.
Nuestro Registro no contempla el principio en sus proyecciones procesales.

Las certificaciones regístrales constituyen solamente un medio subsidiario de prue-
ba. Solamente comprobando plenamente la pérdida causal del protocolo y de la
escritura original, y no habiendo ningún testimonio legalizado, hará fe para probar
273
el gravamen, obligación o exoneracíón cualquier traslado que, previa citación con-
traria y decreto judicial, se compulse del Registro de Hipotecas o del Registro de la
Propiedad o de cualquier otro Registro Público.8
Por considerarla de importancia transcribo parte de la sentencia de la Corte

Suprema de Justicia que declaró sin lugar la acción reivindicatoria intentada: «Y
es que la inscripción, según nuestro sistema de Registro Público, dada su propia
naturaleza, es una base sobrado deleznable para formar sobre ella la certidumbre
absoluta del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Si, pues,
con la certificación de la inscripción, no se puede, a todas luces, justificar el ejerci-
cio de una acción de dominio, como es el caso a que las sentencias que se dejan
citadas, se refieren, es lógico deducir como legítima consecuencia, que esa mis-
ma certificación no puede servir como justo título para abonar la prescripción ordi-
naria que se alega, como un modo de adquirir el dominio. La actora debió presen-
tar el título original inscrito que invoca y sólo así, podía la Corte Suprema entrar en
el examen de las cuestiones discutidas por las partes en la presente controversia
judicial».9
Tampoco el aspecto sustantivo del principio aparece consagrado en forma ex-

presa y amplia. Esto no significa que no esté reconocido, pues, por una parte, vive
en los principios de fe pública, tracto sucesivo y prioridad que acoge el sistema, y,
por otra parte, el art. 3945 dispone que «pueden constituirse derechos reales
sobre un inmueble por quien tenga inscrito su derecho en el Registro o por quien
lo adquiera en el mismo instrumento».
5. Fe pública
a) Concepto
A pesar del examen que sobre la legalidad del documento debe hacer el Regis-
trador (función calificadora), es posible que se inscriban títulos nulos, ya sea por-
que las irregularidades escapen al ámbito de su función o bien por error del mismo
funcionario. La inscripción así realizada no convalida los actos o contratos nulos.10
También es posible que el primer adquirente del dominio o de cualquier otro dere-
cho real no inscriba su título en el Registro. En supuestos como esos, la ley, en
aras de la seguridad del tráfico inmobiliario, convierte la presunción iuris tantum
de exactitud del contenido del Registro en una presunción iuris et de iuris a favor
del tercero que, confiado en la apariencia que crea el Registro, contrata con el
titular registral. Esta presunción no admite prueba en contrario y, por consiguien-
te, no puede ser destruida en perjuicio del tercero.
8. Arts. 1143 Pr.,2378 y 2379 C. y S. 11 a.m del 2 de junio de 1931, BJ., p.7764. S. 11.30 a.m. del 18 de
octubre de 1934, B.J., p. 8770. S. 10 a.m. del 13 de noviembre de 1936. B.J., p. 9468. S. 10 a.m. del 13
de julio de 1949, B.J., p. 14736. S. 9 a.m. del 17 de agosto de 1951, B.J., p. 15663 y S. 10:35 a.m. del 6
de julio de 1965, B.J., p. 202.
9. S. 10 a.m. del 13 de noviembre de 1936, B.J., p. 9468.
10. Arts. 3949 C. y 28 del R. R.P.
274
De la fe pública se deriva el principal efecto de nuestra inscripción y la máxima
protección que brinda el Registro. La inscripción, pues, con relación a los terce-
ros, purifica, convalida las irregularidades del título del trasmitente.
Los arts. 3796, 3937, 3948 y 3949 C. consagran el principio de fe pública. Dicen así:
«Art. 3796 C. - Los actos que se ejecuten o contratos que se otorguen por
persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos no
se invalidarán en cuanto a los que con ella hubieren contratado por título oneroso,
aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título
anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo Registro.
Tampoco se invalidarán dichos actos o contratos, con respecto a las citadas per-
sonas, aun cuando después se anule o resuelva el derecho del otorgante en
virtud de título anteriormente inscrito, si la inscripción hecha a favor de aquél se
hubiere notificado a los que en los diez años precedentes hayan poseído, según el
Registro, los mismos bienes y no hubiesen reclamado contra ella en el término de
treinta días.
Art. 3937 C. - Los títulos de dominio, herencia o de otros derechos reales sobre
bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro
de la propiedad, no producen efecto respecto de tercero.
Art. 3948. - Los títulos sujetos a inscripción que no están inscritos, no perjudi-
can a tercero, sino desde la fecha de su presentación en el Registro.
Se considerará como tercero aquel que no ha sido parte en el acto o contrato

a que se refiere la inscripción.
Art. 3949. - La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean
nulos o anulables conforme a la ley. Sin embargo, los actos o contratos que se
ejecuten u otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para
ello, una vez inscritos no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se
anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título no inscrito o de cau-
sas implícitas, o de causas que aunque explícitas no constan en el Registro».
Quien revisa el Código, de inmediato observará que para cada caso hay dos
disposiciones que lo regulan; es decir, que existe repetición.
También comprobará que el art. 3796 C. está mal ubicado en el capítulo de las
disposiciones generales de la hipoteca, pues la fe pública es un principio del Re-
gistro y como tal debe figurar en el capítulo destinado a esa institución.
Las disposiciones transcritas contemplan los principales efectos de la fe públi-

ca y podemos resumirlas así:
275
a) El tercero adquiere el derecho de acuerdo con la extensión y contenido con
que aparece en el Registro y será mantenido en su adquisición, aunque se resuel-
va o anule el derecho del trasmitente en virtud de títulos no inscritos o de causas
(nulidad, rescisión, resolución, etc.) que no resulten claramente del Registro.
b) De conformidad con la parte final del art 3796 C., la eficacia protectora de la
fe pública queda cercenada y entregada al juego de las notificaciones.
c) A los terceros no les son oponibles los títulos no inscritos.
Existen varios arts. del Código Civil que completan, desarrollan o aplican a
casos concretos el principio: 1894, 2214, 2666, 2797, 3950 C., 10 y 11 del R.R.P.
y otros.
b) Determinación del ámbito de la fe pública.
No están cubiertos por el manto protector de la fe pública:
1. Los datos físicos de la finca, como la extensión, cabida, linderos, etc. Se

extiende a la existencia, contenido y titularidad de los derechos reales.11
Asimismo, no se extiende al estado civil de las personas ni a los derechos

personales.
2. Las limitaciones o cargas impuestas por las leyes y las servidumbres apa-
rentes, que son patentes a los sentidos. Perjudican a terceros aunque no estén
inscritos.
De conformidad con la Ley de Inquilinato, que regula el arriendo de los predios

urbanos según cuantía señalada, el nuevo propietario está obligado a respetar el
arriendo y el arrendatario a pagarle el cánon correspondiente.12 Aunque el contra-
to no esté inscrito, el nuevo propietario tiene que respetarlo.
3. Los actos celebrados por el heredero aparente con base en una declarato-
ria de herederos (sucesión intestada). Los terceros que adquieren en esas condi-
ciones no pueden ampararse en la fe pública, porque, de conformidad con el art.
745 Pr., la resolución que se dicta en las diligencias de jurisdicción voluntaria
tramitadas al efecto deja a salvo los derechos de quien los tenga mejor o igual.13
Joaquín Cuadra Zavala confirma lo anteriormente expuesto.14
11. El legislador, expresa Roca Sastre, no puede hacer que la realidad física sea distinta de lo que es; puede
imponer, dando como existente en el mundo jurídico un derecho de hipoteca que nunca se ha constituido
o que se extinguió, pero no puede hacer que exista una finca donde no la hay, ni que un solar sea un
edificio, etc. (Instituciones... t. II, p. 177).
12. Art. 31.
13. S. 12 m. del 16 de diciembre de 1936, B.J., p. 9498.
14. Op. cit., Tomo ll, pp. 482 y 493.
276
Es tercero protegido por el Registro el que compra al heredero instituido en
una memoria testamentaria, aunque después se anule y se cancele dicha memo-
ria, declaró la Corte Suprema de Justicia en sentencia de las 9 a.m. del 22 de abril
de 1963, B.J., p. 156.
«Si el heredero aparente, dice el destacado jurista nicaragüense Dr. Joaquín

Cuadra Zavala, ha fundado su pretendido derecho en un testamento inscrito, en
el que se le instituye heredero, el cual testamento resulta más tarde que es. falso,
nulo o ha sido revocado por otro posterior, el adquirente podrá legalmente ampa-
rarse en el Registro, si las causas de nulidad, de falsedad, o la revocación del
testamento no aparecen explícita o implícitamente en el Registro».15
La opinión es correcta. Sin embargo, es conveniente hacer notar a los legisla-

dores el peligro que representa la aplicación del principio de fe pública en el caso
de los testamentos revocados. El verdadero heredero puede ser despojado, si el
instituido en el testamento revocado inscribe su título y las propiedades a su favor
y después las vende a un tercero. Esto es muy probable que suceda, pues no hay
un Registro donde se tome nota del otorgamiento de los testamentos y que, al
producirse el fallecimiento del causante, certifique sobre la existencia de ellos y de
sus revocaciones. Los testamentos permanecen ocultos en los protocolos nota-
riales y los interesados, al abrirse la sucesión, tienen que localizarlos para proce-
der a inscribirlos en el Libro de Personas del Registro correspondiente. En Espa-
ña, donde existe un Registro de Actos de Ultima Voluntad, centralizado en Madrid,
la fe pública se suspende por dos años.16
Para este caso y para otros en que la ley despoja en circunstancias semejan-
tes, es preciso establecer la indemnización por el Estado.
Es conveniente crear un Registro de Actos de Ultima Voluntad centralizado; es

decir, que reúna los actos inscritos en los Registros Departamentales. En España
se estableció al poco tiempo de aprobada la Ley Hipotecaria (Real Decreto de 14
de Noviembre de 1885), a la cual complementa.
No vaya a creerse que con este Registro se perdería el carácter secreto del
testamento, pues en él sólo se deja constancia de los datos del hecho de su
otorgamiento y, además, su consulta debe quedar restringida a supuestos espe-
ciales que lo ameriten. Bien podría ser llevado en tarjetas, empleando medios
mecánicos para extender en el encasillado los datos que debe contener cada
tarjeta.
Este Registro recibirá los actos de última voluntad, sus revocaciones y modifi-
caciones. Servirá para dar seguridad a las trasmisiones hereditarias.
15. Op. cit., Tomo II. p. 482.

16. Art. 28 de la Ley Hipotecaria.
277
Son varios los países que ya lo han establecido; por ejemplo, Argentina y Perú.
La naturaleza de esta introducción no nos permite entrar en detalle, por lo que nos
concretamos a aconsejar su implantación.
El doctor Alejandro Montiel Argüello se inclina, variando el sistema actual, a

proteger al tercero, pero recomienda rodear de mayores garantías la emisión de
la declaratoria de herederos. Con relación a la sucesión testamentaria, en que el
tercero está protegido, sostiene que debe contemplarse la protección del verda-
dero heredero contra la inscripción de un testamento nulo o revocado, estable-
ciéndose un procedimiento mediante el cual se de oportunidad de oponerse a la
inscripción del testamento.17
4. Los actos atacados en virtud de título anteriormente inscrito, cuando no se

hizo la notificación del inc. 2 del art. 3796 C.
El art. 3796 C. no regula el procedimiento de la notificación como lo hace el

modelo español que autoriza al Registrador a hacerla. Frente a esta omisión, creo
que dicha notificación la deben hacer los jueces.
5. Los acreedores personales, por lo que la anotación del embargo no perju-

dica al comprador que adquirió con anterioridad,18 ni al crédito hipotecario de fe-
cha anterior a la anotación.19 Pero hecha la inscripción, los acreedores reales o
simplemente personales cuyo crédito naciera con posterioridad a la presentación
del embargo en el Registro, no podrán pretender derecho alguno a la cosa em-
bargada, ni en el precio de ella, con perjuicio del inscribiente. quien podrá hacerla
vender del modo que lo haría un acreedor hipotecario. Con respecto a los anterio-
res acreedores que hicieren tercería, el inscribiente no gozará, por el solo motivo
de serio, de preferencia alguna.20
El acreedor anotante no es tercero con título inscrito para que pueda amparar-
se en contra de las enajenaciones anteriores.
6. Los que obtienen una venta forzada sin título anterior inscrito o un título
supletorio, medios de inscribir por primera vez en el Registro (Inmatriculación), ni
sus sucesores.21
7. Las inscripciones del Libro de Personas (Libro Auxiliar) que no estén debi-
damente anotadas en el Libro de Propiedad. No obstante, la Corte Suprema de
17. Primer Simposio.... p.160.

18. S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930. BJ., p.8354, publicada en el BJ. de 1923.
19. S 12 m. del 24 de abril de 1925, BJ., p. 4926 y S. 11.20 a.m. del 26 de mayo de 1959, BJ., p. 19490.
20. Art 1718 inc. 3 y 4 Pr. S. de las 12 m. del 28 de mayo de 1913, BJ, p. 67 y S. de las 9 am. del 30 de marzo
de 1933, BJ., p. 8214.
21. S. 10 am. del 25 de mayo de 1933. BJ, p. 8253. S. 12 m. del 11 de noviembre de 1936. BJ., p. 9463. S.
11 :30 am. del 30 de octubre de 1936, BJ., p. 9447. S. 10 a.m. del 9 de agosto de 1939. BJ., p. 10661.
S.10.30 am. del 20 de septiembre de 1945, BJ, p. 288. S. 12 m. del 23 de junio de 1949. B.J., p. 14717 y
S. 11:15 am. del 30 de noviembre de 1956. BJ, p. 18327.
278
Justicia en sentencia de las 10:45 a.m. del 22 de junio de 1957, B.J., p. 18581,
declaró que si la cesión de derechos hereditarios debidamente inscrita no se hizo
constar en el asiento de inscripción del Libro de Propiedades, no por eso el
adquirente asumirá la condición de tercero protegido por el Registro, ya que los
terceros no podrían ignorar la inscripción anterior de la cesión de los derechos
hereditarios en el Libro de Personas. Como antecedente de esta doctrina tene-
mos la sentencia de las 12 m. del 14 de julio de 1939, B.J., p. 10624.22 Igual criterio
aplicó en sentencia de las 11:30a.m. del 13 de diciembre de 1976, BJ., p. 276.
En otra sentencia aplicó el criterio correcto al decir que la declaratoria de nuli-

dad de un testamento, que es una acción real, aunque la respectiva demanda
haya sido inscrita en el Libro de Personas, no tiene el efecto de anular las ventas
efectuadas a terceros por el heredero putativo, porque faltó anotarla en el Libro
de Propiedades.23
Con relación a lo anterior, no debe perderse de vista que la técnica seguida por
el Código es la del folio real y por lo tanto, lo que no aparece inscrito en la hoja
destinada al inmueble, sea porque el título no ingresó al Registro, sea porque se
inscribió en otra equivocadamente o en forma incompleta, como en el caso de las
dos primeras sentencias citadas, no puede perjudicar a los terceros
c) El tercero y sus requisitos
El Código Civil en el art. 3948 inc. 2 dispone que se considera como tercero
«aquel que no ha sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripción».
Sin pretensiones de sugerir reformas ni de formular definiciones, peligrosas de
por sí, y con el único propósito de aportar claridad a la exposición, podemos decir
que: tercero es aquel que no ha sido parte en el acto o contrato que dio origen a
la inscripción de su trasmitente. En la reforma a la Ley Hipotecaria Española de los
años 1944-46 se suprimió la definición de tercero que tanta confusión y polémica
provocó, y en su lugar se precisaron los requisitos que el tercero debe tener para
ser protegido.
No son terceros protegidos: 1. El heredero, por cuanto es el continuador de la

personalidad del difunto. Conforme la ley del Registro Público, dice Cuadra Zavala,
aun cuando esto parezca una anomalía, el heredero no se reputa tercero que
pueda encontrar amparo en la inscripción, sino que se considera como una pro-
longación de la personalidad del causante.24 2. Del adjudicatario de la cosa co-
mún. 3. La sociedad adquirente formada por los socios enajenantes, con mayor
razón cuando la personalidad jurídica ha servido de instrumento para defraudar al
22. En sentencia reciente declaró, participando del criterio expuesto, que la inscripción del testamento en
el Libro de Personas perjudica a los terceros adquierentes porque el Registro es uno solo y a él
pertenecen el Libro Diario, el Registro de Personas, el Registro de la Propiedad y el Registro de Hipote-
cas. (S. 12:30 pm. del 13 de agosto de 1976, B.J. p. 178).
23. S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 1111370
24. Op. Cit. Tomo II, p. 15
279
verdadero propietario mediante la invocación de la fe pública registral. Cabe, en
este supuesto, aplicar la teoría de la penetración en el subtracto personal de la
sociedad y, como consecuencia, el Juez puede rasgar el velo de la personalidad
jurídica y dirigir su atención y acción hacia los socios.25
El Notario, los testigos y amanuenses no son partes en el acto o contrato, sino

tercero, pero su buena fe está comprometida. Con relación a los Notarios y testi-
gos, el art 3816 C, terminantemente y sin condicionamientos dispone que no po-
drán valerse del defecto de la inscripción y que respecto de ellos se considerará
registrada la hipoteca.
Conocida la figura del tercero, pasaremos a determinar los requisitos que debe
reunir, La configuración del tercero ha sido obra no sólo de la ley, sino también de
la jurisprudencia. Estos requisitos son:
1. Adquirir de quien en el Registro aparece con facultades para trasmitir. Como

se expresó anteriormente, el que obtiene un título supletorio o una venta forzada
sin título anterior inscrito no puede ser considerado como tercero, ni aun sus
sucesores, de conformidad con la sentencia citada.
El inmatriculante no cuenta con una apariencia registral en que confiar y, como

consecuencia, no puede ampararse en la fe pública registral; y los subsiguientes
adquirentes podrán enterarse de la situación de aquél. Este requisito, pues, está
plenamente justificado.
2. Adquirir a título oneroso. Este requisito no aparece en el art. 3949 C., pero,
en cambio, se contempla en el 3796 C. Creemos que en este caso el art. 3796 C.
completa al 3949 C., por lo que debe exigirse la onerosidad. La Corte Suprema de
Justicia exige el título oneroso.26
La protección que operó en favor del tercero se extiende a los posteriores

adquirentes a título oneroso o gratuito (herencia, donación).27 También se brinda
protección al adquirente a título oneroso que trae causa de un adquirente a título
gratuito, que a su vez adquirió de una persona cuya titularidad era claudicante
(nulidad, etc.). Participan de esta opinión Cuadra Zavala28 y Morell y Terry.29
25. Sobre la aplicación de esta teoría, véase a Roca Sastre (Derecho Hipotecario, Tomo I, p. 719 y sigts.).
26. S. 11 a.m. del 19 de septiembre de 1925, B.J., p. 5239. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1934, B.J., p,
8871. S. 9:45 a.m. del 3 de noviembre de 1964, B.J., p. 442.
27. Esta solución responde el principio general de que el adquirente ocupa la posición jurídica del transferente
y es aceptada por, la generalidad de los hipotecaristas. Para Roca Sastre los herederos, legatarios,
donatarios y los adquirentes a título oneroso se aprovecharán de la fe pública registral en cuanto haya
actuado en beneficio inmediato de sus causantes o transferentes (Derecho Hipotecario, Tomo 1, p. 757).
Véanse, entre otros, a montes (El Tercero Registral en el Derecho Venezolano. Caracas. 1967, p. 98) y
Sanz (Instituciones..., Tomo 1, p. 426 y sigts.). La Ley Hipotecaria española, respondiendo a lo expuesto,
en el inc. 3 del art. 34 dispone que les adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral
que la que tuviere su causante o transferente.
29. Op. cit., Tomo ll, pp. 679 y 680.
280
En el conflicto entre el derecho subjetivo del titular registral sacrificado por la fe
pública registral y el del adquirente a título gratuito debe prevalecer el de aquél.
La diferencia de trato, dice Roca Sastre, entre el adquirente a título oneroso y

el adquirente a título gratuito es fundamental. El esfuerzo que la fe pública signifi-
ca al hacer prevalecer la apariencia registral sobre la realidad jurídica, impone
que, conjuntamente con el requisito de la buena fe, se exija el adquirir a título
oneroso, pues la protección del adquirente a título gratuito no la demandan las
necesidades del tráfico jurídico.30
Para Galindo y Escosura existe una diferencia no pequeña entre el que ad-
quiere a título gratuito una cosa, que nada da en compensación, y el que adquiere
por título oneroso, que paga el valor de lo adquirido. El que adquiere por donación
un inmueble que no pertenece al donante no debe permanecer en su posesión
desde que lo reclama el verdadero dueño, porque al restituir no se le causa daño
alguno, por más que sufra el perjuicio de no aumentar su patrimonio, pero el que
adquiere de buena fe y a título oneroso no está en las mismas condiciones, ha
hecho un desembolso y se ha privado del valor equivalente para adquirir la pro-
piedad que creía pertenecer al que la enajenaba. En este caso hay un daño. 31
3. Que la causa de nulidad, rescisión, resolución, etc. no resulten claramente

del Registro.
4. Que sí estas acciones provienen de título anterior inscrito, se notifique la

inscripción a los que en los diez años precedentes hayan poseído, según el Re-
gistro, los mismos bienes y no hubiesen reclamado contra ella en el término de 30 días.
Este requisito de la notificación atenta contra el principio de fe pública y, como

consecuencia, contra la seguridad del tráfico, pues la nulidad del título anterior
inscrito puede perjudicar al tercero aun cuando no aparezca claramente expresa-
da en el Registro. A pesar de que en algunas sentencias se atiende al requisito de
la notificación, 32 es conveniente señalar que nuestra jurisprudencia tiende a igno-
rar el juego de las notificaciones al aplicar el principio de fe pública, o se ha apar-
tado de ellas. Por otra parte, nuestra práctica forense no hace uso de la notifica-
ción, por lo que, de admitirse el juego normal de la parte final del art. 3796 C., que
es lo estrictamente legal, encontraríamos una gran cantidad de adquisiciones
impugnables en virtud de títulos anteriormente inscritos.
Razones de seguridad del tráfico inmobiliario aconsejan apartar el requisito de

la notificación para la protección del tercero, pero esta no es una solución legal,
por lo que debe pensarse en una reforma que suprima dicho requisito.
30. Instituciones... Tomo ll, pp. 209 y 210.

31. Op. cit., Torno II, P. 516.
32. S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J, p. 254. S.12 m. del 4 de junio de 1948, BJ., p.14269.
281
5. Que inscriba su adquisición. Si el tercero recibe la protección del Registro es
lógico que a él recurra y que se le estimule a inscribir.
6. Que haya adquirido de buena fe. Esto no lo contempla la ley, pero lo exige la
jurisprudencia.33 En algunas sentencias la Corte Suprema de Justicia requiere la
onerosidad y también la buena fe.34 La buena fe se presume,35 y, como conse-
cuencia, la carga de la prueba de que no existe la tiene quien la niega. Tiene mala
fe quien conoce la inexactitud registral.
Cuando la adquisición se realice por medio de representante, en principio la

buena fe debe tenerla el representado. Sin embargo, en la representación legal la
buena fe debe tenerla el representante.
Con relación a las personas jurídicas, la buena fe debe tenerla el órgano de

representación competente. En relación a las aportaciones sociales, principal-
mente en las sociedades de personas, todos los socios deben tener buena fe,
incluso el aportante.
Por nuestra parte creemos que es exacto el criterio jurisprudencial, pues la

apariencia creada por el Registro desaparece frente a un adquirente de mala fe;
quien conoce la verdad extrarregistral no puede ampararse con la que proclama
el Registro. La buena fe es necesaria al momento de celebrarse el acto o contrato.
Es conveniente hacer un somero análisis de los arts. 2575, y 3937 C. en torno

a sus ámbitos y requisitos de protección a los terceros. El primero se concreta al
supuesto de la venta de un mismo inmueble a diferentes personas y funciona
sobre la onerosidad e inscripción del título del tercero, callando con relación a la
buena fe y a la previa inscripción. En cambio el segundo, de contenido más am-
plío, calla con relación a tres requisitos, o sea, a la onerosidad, a la previa inscrip-
ción y a la buena fe. Creo que todos estos requisitos se deben exigir en la aplica-
ción de ambos artículos, pues para que la fe pública funcione el tercero debe
reunir dichos requisitos, ya que son presupuestos necesarios.
El doctor Cuadra Zavala, influenciado por los sistemas latinos, piensa que en el
supuesto de las ventas sucesivas el tercero no necesita de la buena fe. Dice:
«Efectivamente se nota que en las ventas sucesivas de un mismo inmueble, la ley
dispone que la propiedad la adquiere el primero que la haya inscrito en el Regis-
tro, aunque no sea de buena fe; esto, aunque haya tenido conocimiento de que
se ha hecho una venta anterior del mismo inmueble». 36
33. S. 11 a.m. del 31 de julio de 1963, B.J., p. 322. S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966. BJ., p.150.
34. S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J, p. 254. S. 12 m. del 20 de octubre de 1928, B.J., p. 6460. S.
12 m. del 28 de julio de 1947, B.J., p. 13948.
35. Art. 891 C.
36. Op. cit. Tomo II, p. 470.
282
Hacen referencia al tercero los siguientes artículos del Código Civil: 154, 2666,
3533, 3784, 3816, 3817, 3829, 3947, 3966, 3967, 3973 y 115 del R.R.P. y otros.
6. Efectos que produce la mención del aplazamiento del pago del precio y otras
cláusulas
De conformidad a los arts. 10 y 11 del R.R.P. si en una venta, por ejemplo, se

conviene que el precio será pagado a plazo, se dejará constancia de esa circuns-
tancia en el Registro. Vencido el plazo, el vendedor, de conformidad con los arts.
1855 y 2662 C., puede exigir el cumplimiento del contrato mediante la entrega del
precio debido (actio venditi o la resolución de la venta exigiendo la devolución de la
cosa vendida (condictío causa data, causa non secuta), más los daños y perjuicios.
Estas acciones no perjudican a los terceros adquirentes.- La acción de cobro

del precio, por cuanto es personal, para que trascienda a terceros debe estar
garantizada con hipoteca. La acción resolutoria, porque, de conformidad al art.
2666 C., si el contrato de compra y venta fuere de un inmueble, la resolución por
no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedo-
res, sino cuando en el instrumento público inscrito conste la condición resolutoria
de que, no pagándose el precio por el comprador, quedará sin efecto la venta
(pacto comisorio). En pocas palabras, estas dos acciones para que trasciendan a
terceros deben estar garantizadas: la del cobró del precio con una hipoteca y la
resolutoria con el pacto comisorio.
No obstante, la Corte Suprema de Justicia apartándose del citado artículo 2666

C., dijo que el pacto comisorio expreso o tácito es una condici6n resolutoria y
constituye gravamen que pesa sobre el inmueble.37
Si en el Registro, sostiene la Suprema, no está inscrita la renuncia de trámites,

no puede seguirse el juicio ejecutivo singular sino el corriente contra un tercero
que adquirió la propiedad hipotecada. Es decir, si la renuncia no está inscrita, no
afecta al tercer adquirente.38
Si no se prueba, dice la Suprema, que está inscrita en el Registro la cláusula de

que la propiedad hipotecada se adjudicará aun cuando la postura sea inferior al
avalúo, un segundo acreedor hipotecario puede pedir que no se haga la adjudica-
ción.39
7. Protección de la apariencia con independencia del Registro
En el Código Civil existen varios artículos que protegen a los terceros con inde-
pendencia del Registro: 993, 2075, 2233, 2753, 3349, 3355 C. y otros.

38. S. 12 m. del 5 de octubre de 1935, B.J., p. 9094.
39. S. 9 a.m. del 4 de julio de 19 17, BJ., p. 1602.
283
8. Necesidad de la reforma
La deficiente determinación legal del tercero protegido, el sistema de notifica-

ciones para protegerse de las acciones provenientes de títulos anteriormente ins-
critos (art. 3796 inc. 2 C.), la ausencia de una legitimación que se proyecte
procesalmente, etc., hacen pensar en una reforma que permita el juego normal de
la fe pública y la legitimación, sin que con esto se pretenda un cambio de sistema,
pues nuestro Registro es exacto y está creado fundamentalmente para proteger a
los terceros que confían en sus pronunciamientos. La reforma de la Ley Hipoteca-
ria española de los años 1944-46 en esta materia es magnífica y puede servir de
ejemplo a sistemas como el nuestro.
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288
Capítulo XIX
PRINCIPIO DE ROGACION
1. Comienzo de la actividad registral

2. Legitimación
3. Desistimiento
4. Excepciones al principio
1. Comienzo de la actividad registral
La actividad registral se inicia con la petición del interesado para que se prac-
tique la inscripción que puede resultar del título que presenta. El Registrador,
previo examen del documento, puede acceder a su inscripción, o bien negarse a
ello. En el primer caso, concluye el procedimiento; en el segundo, es posible que
se inicie también a impulso de parte lo contencioso registral, que termina frente al
fallo de la Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones respectiva.
En el proceso civil, la actuación del Juez necesita del impulso de las partes
(principio dispositivo). Lo mismo sucede con la actividad registral. Los asientos
solamente se extenderán a petición de parte interesada, y, por excepción, el Re-
gistrador procederá de oficio (principio de rogación). No basta, dice Don Jerónimo
González, con que lleguen a su conocimiento la realización de actos o la consuma-
ción de hechos que alteren la situación hipotecaria de una finca o derecho, sino
que será precisa una manifestación de voluntad más o menos formal por parte de
los interesados para que el encargado del Registro proceda a practicar las opera-
ciones correspondientes.1
Introducida la petición, es poco o nada lo que tiene que hacer el interesado. Es

al Registrador a quien corresponde decidir: inscribir, en cuyo caso se extenderá el
asiento correspondiente, o no inscribir. El procedimiento registral es breve en trá-
mites: petición, decisión y recursos, en su caso; pero intenso y complicado en la
actividad que desarrolla el Registrador en su función calificadora, El principio de
rogación está reconocido en el Código Civil por los arts. 3944 C. y 5 del R. R.P.
2. Legitimación
La inscripción puede pedirse por quien tenga interés en asegurar el derecho

que se trate de inscribir. La solicitud puede ser escrita o verbal, y la puede formular
personalmente la parte interesada o su apoderado.
El que presente el documento se presume que tiene poder para este efecto. 2
1. Op. cit., Tomo I, p. 454.

2. Arts. 3944C. y 5 del R.R.P.
289
3. Desistimiento
A pesar de que en el Código Civil vigente no se establece expresamente el

desistimiento, ello no es obstáculo para admitir su procedencia, ya que la inscrip-
ción es voluntaria y a instancia de parte.
4. Excepciones al principio
En el reglamento se contemplan algunos casos en que el Registrador puede

actuar de oficio; a saber:
1. La anotación preventiva por faltas subsanables, caducará a los treinta días

de su fecha y será cancelada de oficio por el Registrador si durante ese término
no se presentare el título subsanado en forma, providencia del Juez mandando
hacer la inscripción o aviso del mismo funcionario de haberse prorrogado aquel
término, o estarse ventilando la contienda en juicio ordinario.3
2. La anotación a favor del acreedor a la herencia o del legatario que no lo

fuere de especie, caducará al año de su fecha y, en consecuencia, deberá
cancelarse de oficio. Si al vencimiento del año no fuere aún exigible el legado o
crédito, se considerará subsistente la anotación hasta dos meses después del día
en que pueda exigirse.4
3. Transcurrido el término de treinta días que dura el asiento de presentación

a que se refieren los artículos 16 y 18 del R.R.P. sin haberse inscrito o anotado el
título presentado, el Registrador cancelará de oficio dicho asiento.5
4. Los errores materiales en los supuestos del art. 88 del R.R.P. puede rectifi-
carlos por sí el Registrador; lo mismo puede hacer con los errores de concepto
cometidos, a) en asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal
respectiva baste para darlos a conocer; b) en inscripciones, anotaciones o cance-
laciones, cuando resultan con toda claridad de las mismas.6

3. Art. 18 del R.R.P. La anotación preventiva, dice la Corte Suprema de Justicia, del art. 17 del R.R.P., que
caduca al vencimiento de los 30 días de su fecha, no puede ser cancelada de oficio por el Registrador
por el hecho que se le presente constancia de que el interesado no ha presentado el recurso correspon-
diente dentro del término de 5 días establecidos en el art. 1641 Pr. (Cta. del 10 de mayo de 1966, B.J., p.
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292
Capítulo XX
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
1. Calificación
2. Su naturaleza
3. Su extensión
4. Las decisiones del Registrador
5. Faltas subsanables e insubsanables
6. Medios de impugnación ocurso y apelación
1. Calificación
Sí nuestro Registro produce efectos convalidantes con relación a terceros, es

preciso que el Registrador antes de la inscripción proceda a examinar la legalidad
de los títulos a fin de que al Registro sólo ingresen los válidos, pues de otra mane-
ra, como dice Don Jerónimo González: «los asientos sólo servirían para engañar
al público, favorecer el tráfico ilícito y provocar nuevos litigios».1
No basta la garantía de una titulación pública, ni la intervención del funcionario

que los elabora (el Notario, generalmente). La ley, para mayor seguridad, otorga
al Registrador la facultad de apreciar si el título reúne los requisitos de fondo y
forma necesarios para su inscripción; y, por último, los tribunales de justicia, con
intervención del Notario en su caso, deciden sobre la procedencia de la inscrip-
ción cuando el Registrador la niega.
La mayor o menor amplitud que tiene el Registrador para calificar los títulos,
está en relación con los efectos que cada sistema registral otorga a la inscripción.
Privar al Registrador de toda la responsabilidad de apreciar la legalidad de los

títulos, o bien limitar sus facultades para atribuirlas de manera exclusiva al notario
o funcionario, no creo que sea aconsejable, menos aún para los países que care-
cen de un notariado bien organizado y consciente de su importante función.2
En Nicaragua es encomiable la labor de los Registradores en la depuración de

los títulos.
2. La naturaleza
En la doctrina el tema ha sido muy debatido. Unos consideran que la función

calificadora tiene carácter judicial; otros, la contemplan como función administrati-
1. Op. cit., T. I, p. 434.
2. Galindo y Escosura señala tres sistemas de calificación: 1) El que niega en absoluto la calificación al
Registrador; 2) el que lo concede únicamente la calificación de las formas extrínsecas de los documen-
tos y la capacidad de los otorgantes, vedándole el juzgar de la validez o nulidad del contrato; 3) El que
lo concede no sólo someter a su juicio la legalidad de las formas extrínsecas y la capacidad de los
otorgantes, sino también la validez o nulidad de la obligación. (Op. cit., Tomo ll, p. 177). Similar clasifica-
ción hace Morell y Terry (Op. cit., Tomo II, p. 250).
293
va, y la mayoría como acto de jurisdicción voluntaria. En Nicaragua, la última es la
opinión dominante, siguiendo en esto a los hipotecaristas españoles. La Corte
Suprema sigue ese criterio,3 a pesar de que el ocurso, de conformidad con nues-
tro Código de Procedimiento Civil, es un juicio especial.
La misma Corte, en otras consultas, encuentra cierta semejanza de esta fun-

ción del Registrador con la del Juez, cuando dice: «Como los Registradores tienen
que bastantear o juzgar sobre las escrituras que se presenten al Registrador para
su inscripción y aun por este motivo se les prohibió cartular como Notarios y ejer-
cer la Abogacía, es obvio que hasta cierto punto están equiparados con los jueces
ordinarios y por lo mismo le son aplicables las disposiciones establecidas por
la ley respecto de implicancia y excusas, en lo que sea pertinente. Así pues,
este es uno de los casos de impedimento a que se refiere el art. 103 del Regla-
mento del Registro, pues de otro modo no tendría ninguna interpretación ra-
cional y práctica”.4
3. Su extensión
El art. 17 del R.R.P. dispone: «El Registrador, bajo su responsabilidad, suspen-

derá o denegará la inscripción de los títulos que en algún concepto sean legal-
mente inadmisibles en el Registro, y tomando anotación preventiva si lo pidiere
alguno de los interesados, se los devolverá para que puedan subsanar el vicio o
defecto que se haya observado u ocurrir a usar de sus derechos ante el Juez de
Distrito respectivo. Mediante el ocurso indicado, el Juez con informe del Registra-
dor y audiencia en su caso del Cartulario. que hubiere autorizado el instrumento,
si dicho cartulario no fuere el recurrente, resolverá lo que corresponda respecto
de la procedencia de la inscripción: la resolución solamente es apelable, pero si
hubiere contienda entre los interesados o algún tercero, sobre la validez del título
o de la obligación, la sustanciará y resolverá en juicio ordinario».
De los términos en que está redactado el artículo trascrito, se infiere que el

Registrador es absoluto en su función calificadora. Las amplias facultades que
aparentemente se le conceden por esa disposición no armonizan con la estructu-
ra general del sistema, El Registrador puede examinar las formalidades externas
del documento, la capacidad de los otorgantes,5 la validez del acto o de las obliga-
ciones; pero su análisis e investigación debe concretarse a lo que resulte del título y del
Registro.6 Este es el criterio dominante y el que sostiene la Corte Suprema de Justicia.
3. Cta. del 13 de octubre de 1976, B.J. p. 407.

4. Cta. del 25 de mayo de 1920, B.J., p. 2926. Cta. del 2 de diciembre de 1952, B.J., p. 16318 y Cta. del 26
de octubre de 1973, B.J, p. 319.
5. El Registrador aprecia tanto la capacidad de hecho como la de derecho. También controla las facultades
del representante legal o voluntario. En los documentos de origen judicial el Registrador no puede
pronunciarse sobre la capacidad procesal.
6. El Registrador, dice Roca Sastre, al calificar, no puede fundarse en lo que no conste en los documentos
presentados o en el Registro. En función de calificación, para él no existen en el mundo sino estos dos
elementos. (Instituciones... Tomo I, p. 78). Algo similar piensan los procesalistas cuando expresan que lo
que no está en el proceso no es de este mundo. Generalmente, el Registrador debe consultar los
294
El art. 17 del R.R.P. no hace ninguna distinción de los títulos sujetos a la
calificación registral. De donde se puede deducir que el Registrador puede califi-
car las escrituras públicas, los documentos administrativos y los judiciales. Los
primeros, con amplitud y los últimos con limitaciones, especialmente con relación a
los judiciales. La falta de una reglamentación adecuada con relación a este tipo de
documento aconseja prudencia en la calificación.
Creo que si el Juez es incompetente por razón de la materia o si el documento

encuentra obstáculo en los asientos del Registro, puede negarse la inscripción,
pero jamás el Registrador puede apreciar los fundamentos y justicia del fallo, ni
modificar su sentido. El Registrador también puede apreciar las formalidades ex-
ternas del documento.
El Registrador, pues, controla los siguientes extremos:
a) Su propia competencia. No puede calificar los actos y contratos en los cua-

les él, su cónyuge, parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad y segun-
do de afinidad, estén interesados. El mismo impedimento existe con el Notario.7
Examinará si el bien o el derecho deben inscribirse en el Registro de su jurisdicción.
También comprobará si el acto o contrato se refiere a inmuebles o a derechos

constituidos sobre ellos.
b) Que las personas que solicitan la inscripción estén legitimadas (principio de

rogación).
c) Que el derecho inscribible conste en escritura pública, ejecutoria o docu-

mento auténtico. Por excepción, se permite documento privado para inscribir las
mejoras de los inmuebles.8
d) Los requisitos internos y externos9 del documento,
e) Que se cumpla el tracto sucesivo.
f) Que no exista cualquier otro obstáculo en el Registro para inscribir.
4. Las decisiones del Registrador
asientos de la hoja destinada a la finca objeto de la inscripción, pero está facultado para proceder a
revisar otros relacionados con la misma.
7. El Registrador suplente no puede inscribir una escritura que él autorizó. (Cta. del 13 de octubre de 1976,
BJ., p. 407).
8. Arts. 3941 y 3956 C.
9. El Registrador también examinará si en las escrituras de actos o contratos se expresaron, por lo menos,
todas las circunstancias que, bajo pena de nulidad, debe contener la inscripción y sean relativas a las
personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos (art. 20 del R.R.P.).
295
Nuestro Código Civil no señala los plazos dentro de los cuales el Registrador
debe calificar e inscribir, lo que induce a pensar que tiene treinta días (el plazo de
vigencia del asiento de presentación) para calificar y, como resultado, inscribir, o
bien, negarse a ello, si el defecto del título es insubsanable, o suspender la ins-
cripción si el defecto e subsanable.
En el primer caso, es decir, si decide inscribir, el procedimiento se cierra. Con-

tra esta decisión no hay recurso; ni el Registrador ni la partes, una vez firmado el
asiento, pueden hacer variar la calificación.10
La Corte Suprema ha dicho:
«Lo dicho en, los dos Considerandos anteriores, sería suficiente para no casar
la sentencia recurrida, mas, considera oportuno este Tribunal dejar consignado
su criterio en cuanto al fondo del asunto, en el sentido de que la facultad que
concede el artículo 17 R.R.P. al Registrador, de calificar los títulos que se le pre-
senten, suspendiendo o denegando su inscripción, debe ser ejercitada antes de
la firma de asiento correspondiente, pues si se hiciera después, equivaldría a una
cancelación del asiento, la cual, de conformidad con el artículo, 67 R.R.P. sólo
podría hacerse por providencia ejecutoria o por otra escritura o documento autén-
tico en el cual exprese su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo
favor se hubiera hecho1, inscripción o anotación, o sus sucesores o representan-
tes legales. No podrían ser aplicables las disposiciones del Reglamento del Regis-
tre Público referentes a la rectificación de los asientos del Registro (Artículos 88 y
siguientes), por referirse estos únicamente a la rectificación de errores materiales
y de conceptos y no de errores en la calificación cuando éstos consisten en ano-
tar, inscribir o cancelar indebidamente, ya que en este caso no existe en realidad
una rectificación, sino una cancelación».11
En los otros dos casos, hará saber a los interesados el defecto detectado. Si el
defecto es subsanable, el interesado puede corregirlo dentro del término de ley, y,
mientras tanto, puede pedir la anotación preventiva del título. La falta insubsanable
impide la inscripción definitiva del título y no autoriza a pedir la anotación preven-
tiva. En la contradicción que existe entre el art. 17 del R.R.P., que permite la ano-
tación en todo caso, incluyendo la negación, y los arts. 3964 inc. 6 C. y 29 inc. 9
del R.R.P., que sólo la otorgan cuando hay suspensión, prevalecen estos últimos.
El Registrador es independiente en su función calificadora; ni la Corte Supre-

ma de Justicia, ni ninguna otra autoridad pueden ordenar a dicho funcionario que
se pronuncie en un determinado sentido. Lo anterior no es obstáculo para que las
partes impugnen su decisión, de conformidad con los recursos establecidos.12
10. El Registrador, expresa Roca Sastre, no puede inscribir un título evidentemente nulo, pero, una vez
registrado, no puede calificar su invalidez, pues esto corresponde hacerlo privativamente a los Tribuna-
les. (Instituciones---, Tomo II, p. 341).
11. S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966, B.J., p. 150.
12. Véanse las consultas del 12 de enero de 1934, B.J., p. 8446 y del 26 de noviembre de 1965. B.J., p. 404.
296
Es posible que un documento que tenga que ser inscrito en dos Registros, sea
rechazado en uno e inscrito en otro. También puede ser inscrito por un nuevo
Registrador el título que fue rechazado por el anterior. En ambos casos, la deci-
sión de uno no obliga al otro. Factible es también que el Registrador desista de su
negativa y proceda a la inscripción.13
5. Faltas subsanables e insubsanables
La distinción entre faltas subsanables e insubsanables es uno de los temas

que presenta mayor dificultad. El art 3964 inc. 6 C. sólo define la falta subsanable
como aquella «que afecta la validez del título sin producir necesariamente la nuli-
dad de la obligación en él constituida». A contrario sensu, se podría decir que falta
insubsanable es la que produce necesariamente la nulidad de la obligación.
Esta definición de falta subsanable es la misma que da el art. 65 de la L.H. En

este artículo también se define a la falta insubsanable como la que produce nece-
sariamente la nulidad de la obligación.
Sobre la interpretación de dicho artículo se han formulado varias tesis;14 pero la

más aceptable, incluso para nuestro sistema, es la que sigue Roca Sastre, según
la cual tanto la falta subsanable como la insubsanable afectan a la validez del
título, pero serán de una u otra clase según no produzcan o produzcan necesaria-
mente la nulidad de la obligación. Será, pues, falta subsanable la que no produce
necesariamente la nulidad de la obligación y falta insubsanable la que produce
necesariamente la nulidad de la obligación.15
Los dos tipos de faltas pueden surgir de la forma o del fondo del título y de los
asientos del Registro.
Si el defecto que contiene el título puede corregirse mediante su reforma o

nueva redacción, estamos frente a una falta subsanable; por el contrario, si se
necesita convenir en un nuevo acto jurídico, la falta es insubsanable.
Existen ciertas faltas que, por no afectar la validez del título, escapan a la cali-
ficación registral. Por ejemplo, la omisión de expresar en la escritura el quin-
quenio para que fue autorizado el Notario. Dicha omisión no es motivo para
negar la inscripción, sin perjuicio de las medidas disciplinarias en que puede
incurrir el Notario.16
En el mismo inc. 6 del art. 3964 C. se estima como falta subsanable el hecho de
no hallarse anteriormente inscrito el dominio o derecho de que se trata a favor de
la persona que lo transfiera o grave. Esta parte del citado inciso no debe
13. Ver Galindo y Escosura (Op. cit., Tomo II, p. 179) y Morell (Op. cit., Tomo II, p. 258).
14. Campuzano y Horma. (Op. cit., Tomo I, pp. 254,255 y 256).
15. Instituciones..., Tomo I, pp. 88 y 89,
16. Ley del 24 de septiembre de 1969.
297
interpretarse literalmente. La falta será subsanable si en el título, cuya inscripción
se pretende, se hace referencia al título del disponente que aún no ha ingresado
al Registro y en virtud del cual adquirió del actual titular registral. En tal supuesto,
es decir, si se hace la referida mención, se puede tomar anotación preventiva en
espera del título del disponente, que, una vez presentado, completará el tracto
sucesivo y el Registrador procederá a la inscripción de ambos. Por el contrario, si
no se hace referencia al título en virtud del cual adquiere el disponente del titular
registral, la falta será insubsanable y el Registrador deberá negarse a tomar ano-
tación preventiva. Proceder de otra manera sería permitir a los no propietarios
bloquear o gravar las fincas de los verdaderos propietarios, con violación del prin-
cipio del tracto sucesivo y causando graves perjuicios a los titulares registrales.
6. Medios de impugnación (ocurso y apelación)
Contra la negativa del Registrador, el interesado podrá ocurrir dentro de los

cinco días de la devolución del título más el término de la distancia, ante el Juez
Civil del Distrito a que corresponda el Registro, exponiendo las razones que tenga
contra el criterio de dicho funcionario. Se le dará intervención al Notario cuando la
negativa se funde en faltas de ritualidad que debió observar en la elaboración del
título.17
El Juez puede confirmar o revocar la decisión del Registrador. Contra la sen-

tencia del Juez solamente se admitirá apelación para ante la Sala de lo Civil res-
pectiva, pero, si hubiere contienda entre los interesados o terceros sobre la vali-
dez del título o de la obligación, se sustanciará y resolverá en juicio ordinario.
Contra la sentencia de la Sala no hay casación, ya que no impide la decisión
posterior de las cuestiones de derecho.18
El Registrador también puede apelar si el Juez revoca la decisión.
En el ocurso, dice la Corte Suprema, puede el Registrador gestionar y apelar

de la resolución que se dicte.19
Si el Juez, expresa la Suprema, en virtud de un ocurso, ordena inscribir al

Registrador una escritura de promesa de venta y la finca ya fue transferida por el
prometiente vendedor a un tercero, el Registrador debe señalar al Juez esa cir-
cunstancia, pero si éste insiste, debe inscribirse la promesa de venta.20
17. Arts. 1640 y 1641 Pr.

18. Arts. 17 del R.R.P. y 2055 Pr., reformado por la Ley de 2 de Julio de 1912. S. 12 m. del 15 de agosto de
1917, B.J., p. 1646. S. 11: 15 a.m, del 12 de mayo de 1925, B.J.. p. 4981. S. 11 am. del 5 de diciembre de
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1960, B.J., p. 19820.
19. Cta. del 29 de abril de 1918, B.J., p, 1920; Cta. del 15 de agosto de 1918, B.J., p. 2095; Cta. del 6 de junio
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20. Cta. del 9 de noviembre de 1954, B.J., p. 17262.
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301
302
Capítulo XXI
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
1 . Ideas generales
2. Su extensión
a) A la determinación de la finca
b) A la determinación de los sujetos
c) A la determinación de los derechos
1. Ideas generales
Este principio, que originalmente nació como una reacción contra las hipotecas
generales, hoy en día impregna todo el sistema.
Ante aquélla concepción parcial se alza Don Jerónimo González, cuando dice:
«El ámbito abarcado por el principio de especialidad es cada vez más extenso,
mejor dicho, las sencillas reglas han evolucionado y ya no se concretan en la
exigencia de una mayor precisión al describir la finca hipotecada, el contenido de
la hipoteca o el rango registral, sino que trasciende al sistema entero y se infiltra
en todos sus elementos orgánicos. Sus desenvolvimientos modernos, de carácter
sustantivo o material y adjetivo o formal, penetran en la entraña de los derechos
inscritos, regulan la forma de los asientos y el modo de llevar los Registros, impo-
nen una exacta descripción de las fincas y la determinación precisa del contenido,
limitaciones, condiciones y rango hipotecario de los derechos reales».1
2. Su extensión
Nuestro Código Civil consagra este principio en los arts. 3952 C. y 8 del R.R.P.
y otros. Se extiende:
a) A la determinación de la finca
El Registro está organizado bajo el sistema de la foliación real, tomando como

base la finca. A cada una que se inscribe por primera vez, se le abre en el Libro de
Inscripción un Registro particular y se le señala con número diferente y correlativo.
Las inscripciones correspondientes a cada finca se señalarán también con nume-
ración correlativa y especial.2
El folio u hoja asignado a cada finca está dividido en dos planas. Cada una de
las planas se divide en tres columnas principales. La plana de la izquierda com-
prenderá los derechos reales, con excepción de la hipoteca; su primera columna
se destinará a las anotaciones preventivas; la segunda, a las inscripciones, y la
tercera a las cancelaciones. Cada columna tendrá otra accesoria a la izquierda,
1. Op.cit.,T.I. p. 428.
2. Arts. 6 y 152 del R.R.P.
303
de menos anchura, suficiente para extender las notas y referencias correspon-
dientes a los asientos que comprenda la columna principal a que adhiera. La
plana de la derecha comprenderá las hipotecas constituidas sobre la misma finca
y estará también dividida en tres columnas principales: la primera se destinará a
anotaciones preventivas; la segunda a inscripciones hipotecarias, y la tercera a
cancelaciones de inscripciones hipotecarias. Tendrá asimismo cada columna otra
accesoria, con el espacio suficiente para extender en ella las notas y referencias
correspondientes a los asientos de la columna principal a que esté anexa.3
Para identificar o individualizar la finca debe hacerse constar en el Registro su

naturaleza, situación, cabida, linderos, nombre y número, si constaren en el título.4
Con la Ley de Actualización y Mantenimiento del Catastro Nacional del 24 de

Diciembre de 1970 y su Reglamento del 25 de Septiembre de 1971, que tiene por
finalidad establecer la coordinación entre el Registro de la Propiedad Inmueble y
el Catastro, se está logrando una mejor determinación de la finca, la eliminación
de títulos supletorios y ventas forzadas sin título anterior inscrito sobre propieda-
des inexistentes, la doble inmatriculación y, en general, mayor seguridad y con-
fianza en el Registro. Sobre esta base firme en que descansa actualmente el
Registro, se podrán hacer en el futuro las reformas necesarias que tiendan a
darle mayores efectos a la inscripción.
En forma progresiva se está implantando el Catastro. Por el momento se aplica

en los Departamentos de Managua, Granada, León, Masaya y Chinandega.5
El certificado catastral es un medio de coordinación e información entre el Re-

gistro y el Catastro, y se exige para la inscripción de todo traspaso total o parcial
por acto intervivos, judicial o por causa de muerte, fusiones y rectificaciones, acla-
raciones o modificaciones de los inmuebles. Los títulos supletorios, ventas forza-
das sin título anterior inscrito, fusiones, y desmembraciones, deben estar respal-
dados de un plano que en su oportunidad examinará el Catastro.6
b) A la determinación de los sujetos
La determinación de los titulares registrales se consigue consignando el nom-

bre, apellido y generales de la persona a cuyo favor se haga la inscripción. Tam-
3. Art. 153 del R.R.P. El folio real español consta de tres columnas: en la primera se extienden notes
marginales; en la segunda se consigna el número de orden y en la tercera en forma sucesiva se
inscriben ventas, hipotecas, embargos, demandas, etc. El nuestro, atendiendo principalmente a la
naturaleza de la titulación inscribible, se divide en columnas destinadas a inscripciones, anotaciones,
cancelaciones y notas marginales. Por otra parte, establece una sección destinada a las inscripciones
hipotecarias y la otra a los demás derechos reales. Este modelo de folio fue tomado de la legislación
guatemalteca, que todavía lo conserva (art. 3 del Reglamento para el Registro de la Propiedad e Hipote-
cas de Guatemala, modelo de nuestro art. 153 del R.R.P.).
5. Decreto del 23 de Marzo de 1972 y art. 9 de la Ley.
6. Arts. 2, 6, 10 y 11 de la Ley y 5, 6, 24, 25, 26, 27, 37 y 38 del Reglamento.
304
bién se hará constar el nombre y apellido de la persona que transfiere o constitu-
ye el derecho.7
c) A la determinación de los derechos
Para la determinación de los mismos, se hará constar la naturaleza, extensión,

condiciones y cargas de cualquier especie del derecho que se inscribe y la natu-
raleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituye el
que sea objeto de la inscripción.8 En las inscripciones hipotecarias se hará constar
el monto del crédito, sus plazos y condiciones, y, si el crédito causa intereses, la
tasa de ellos y la fecha desde que debe correr.9
AGUIRRE, Agustín. Derecho Hipotecario. (Hacia la Reforma Jurídico Inmobiliaria).

_______________. Publicidad inmobiliaria La Habana, 1943; p. 161 y sigts. y
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306
Capítulo XXII
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
1. Concepto
2. Modalidades
3. La inmatriculación y el tracto
1. Concepto
Para proceder a extender en el Registro la inscripción, anotación, cancelación

o nota marginal1 que resulta del título presentado, es necesario que. conste pre-
viamente registrada la titularidad del disponente o afectado. Por ejemplo:
1. Para inscribir o anotar la venta o hipoteca que A le otorga a B, es necesario

que de previo se encuentre inscrito el título de dominio de A.2
Para anotar una demanda o embargo de A contra B, es necesario que la finca

aparezca inscrita a favor de B.3
3. Para cancelar la hipoteca a favor del acreedor A, es preciso que se encuen-

tre previamente inscrita y que consienta en su cancelación dicho acreedor.
4. Para inscribir (nota marginal) las mejoras que hizo A en el fundo X, es preci-
so la previa inscripción del título de dominio o posesión de A sobre dicho predio.4
El tracto sucesivo se aplica a los títulos traslativos, constitutivos, declarativos,5

modificativos y extintivos. También se extiende tanto a los títulos otorgados volun-
tariamente, como a los librados por la autoridad judicial (embargo, demanda, etc.).
El control del cumplimiento del tracto sucesivo le corresponde al Registrador,

quien constantemente lo aplica.
Es uno de los principios más importantes. Garantiza las titularidades inscritas y,

bajo su imperio, los asientos forman una cadena sin solución de continuidad, re-
1. Al asiento del Diario no se le aplica la regla del tracto. Claro está, expresa Roca Sastre, que no se
requiere la previa inscripción para practicar el asiento de presentación de dichos actos, pues la presen-
tación el Diario es ineludible; la calificación surge después. (Instituciones..., Tomo I, p. 177).
2. No pueden inscribirse, dice la Corte Suprema, mejores ni ningún derecho real constituido sobre fincas
que en el Registro no aparezcan inscritas a favor de aquel que en el mismo instrumento que se trata de
inscribir figura haciendo la respectivo transferencia (Cta. del 28 de noviembre de 1958, B.J., p. 19347).
3. No podrá, expresa la Suprema, inscribirse un embargo sobra finca que ya no pertenece al embargado
según el Registro, de conformidad con el art. 16 del R.R.P. en relación con el art. 3954 C. (Cta. del 14 de
octubre de 1955, B.J., p. 17870).
4. Solamente la persona, dice la Suprema. que aparece como dueño en el Registro de la finca o por su
permiso, puede inscribir mejoras en ella (Cta. del 6 de diciembre de 1967. BJ., p. 338).
5. Claro que, dice Roca Sastre, cuando la finca no se halla inmatriculada, el título declarativo puede hacer
las veces de título inmatriculador; pero si lo está, entonces es preciso que el procedimiento se haya
dirigido contra el titular inscrito. (Instituciones.... Tomo I, p, 177).
307
flejando la historia de las fincas en orden perfecto. Cada eslabón de la cadena
tiene su propio asiento; es decir, para cada acto un asiento independiente.
Para que, expresa la Corte Suprema, pueda inscribirse la dación en pago del
inmueble hipotecado hecha por el deudor a favor de los herederos del acreedor
fallecido, es necesario que de previo se haga el traspaso del crédito hipotecario a
favor de dichos herederos.6
Si la propiedad subastada, dice la Suprema, aparece inscrita a favor de perso-

na distinta del que figuró como deudor en la ejecución que ha dado margen a la
adjudicación o venta forzada, el Registrador debe abstenerse de inscribir la escri-
tura, a menos que en alguna forma conste que el ejecutado es su heredero o
causahabiente.7
Se puede inscribir, expresa la Suprema, el cumplimiento de una promesa no

inscrita, si la venta forzada fue otorgada por el juez en representación de la perso-
na que aparece en el Registro con derecho a ello porque la finca está registrada
a su nombre.8
Aunque el Código no formula una reglamentación técnica y general del tracto lo

podemos ver reconocido en los arts. 3945, 3964 inc. 6 in-fine C., 16 y 155 del R. R.P.
Es preciso, pues, una formulación técnica del principio del tracto sucesivo. No
obstante, esto no es obstáculo para que se aplique con todo rigor, pues sólo así
podemos introducir orden, garantía y claridad en el Registro.
2. Modalidades
Razones prácticas han enseñado a nuestros Registradores que en varios ca-

sos no es necesario extender un asiento para cada acto o contrato. En otras
palabras, en un asiento pueden vaciarse dos actos. Por ejemplo:
a) Venta Forzada
No es necesario que esté inscrita la declaratoria de herederos, ni el testamen-

to, en su caso, ni los traspasos de los inmuebles a favor de los herederos en el
Libro de Propiedades, para inscribir la venta forzada que resultó de la ejecución
seguida contra dichos herederos. Dicha modalidad está respaldada por la Corte
Suprema de Justicia, que dice:
6. Cta. del 18 de agosto de 1960, B.J., p. 20249.

7. Cta. del 30 de Septiembre de 1940. B.J., p. 11151. Cta. del 3 de julio de 1941, B.J., p. 11467.
8. Cta. del 13 de octubre de 1970, BJ. p. 355.
308
«1o. - Si el ejecutado en escritura de venta forzada no aparece haber sido
demandado como heredero del titular en el Registro Público, la escritura no se
puede inscribir mientras no llegue al dicho Registro el testamento, declaratoria de
herederos o sentencia ejecutoria que ponga de manifiesto el eslabón que debe
existir entre el titular en el Registro Público y el deudor en el juicio de donde se
originó la escritura. - 2o. Pero si en las piezas del juicio que deben de insertarse en
la última queda de manifiesto que el deudor fue demandado en calidad de here-
dero del titular y así lo consideró el Juez en su sentencia definitiva, el Registrador
debe verificar la inscripción, pues ese es un problema del juicio, que no tiene
facultad de prever el Registrador cuando ya recayó el fallo, cualquiera que sea el
peligro de engaño o equivocación en que pudieren caer al sentenciar los Tribuna-
les de Justicia. - 3o. Sin embargo, esto tiene una excepción y es cuando en el
mismo Registro apareciere que otra persona es la heredera y no la que indica la
sentencia. En este caso se suspenderá también la inscripción. El párrafo segundo
fue resuelto por mayoría de los miembros de la Corte Suprema de Justicia”.9
El heredero declarado, dice la Suprema, del prometiente vendedor puede otor-

gar la escritura de cumplimiento de la promesa de venta, sin necesidad de traspa-
sar el inmueble a su favor, pues el heredero actúa en representación del causante.10
b) Fusión y venta
Si en la escritura de venta se transfieren varias propiedades y se pide la fusión

de ellas, no es necesario extender un asiento para la fusión y otro para la venta.
Los dos actos constarán en un solo asiento. Esta práctica no es uniforme en todos
los Registros. Algunos extienden un asiento para cada acto.
c) Partición extrajudícial.
El art. 1585 Pr. dispone que «cuando mayores que tengan la libre administra-
ción de sus bienes efectúen particiones extrajudiciales, deberán insertar en el
documento respectivo, los legales que comprueben la defunción de su antecesor
y el vínculo de parentesco que les da derecho a la herencia. El testimonio de la
correspondiente escritura pública de partición extrajudicial servirá de respectiva
hijuela a los interesados para todos los efectos legales. (Art. 747 Pr.).”
En estos casos no es necesario hacer el traspaso a favor de los herederos

para inscribir la escritura de partición. Es más, la Corte Suprema de Justicia, por
Consulta del 12 de mayo de 1953, B.J., p. 16745, declaró que es inscribible sin
necesidad de presentarse la declaratoria de herederos o el testamento. Los peli-
gros de preterir herederos en esta forma de proceder se encuentran atenuados
por el art. 14 de la Ley de Impuestos sobre Herencias y Legados, que exige la
presentación del testamento o de la declaratoria de herederos para la liquidación
9.Cta. del 20 de noviembre de 1942, B.J., p. 11875.

309
de la herencia. Se puede hacer la partición, sin insertar estos documentos, pero
para liquidar el impuesto deben presentarse de conformidad con el art. 14 ya
citado.11
d) Para cancelar los derechos que han sido objeto de transmisión hereditaria,
no es preciso la previa inscripción de los mismos a favor de los herederos, según
se desprende del art. 63 del R.R.P. Por ejemplo, no es necesario hacer el traspaso
de la hipoteca o de la promesa de venta a favor de los herederos para inscribir la
cancelación que éstos otorguen. La ley considera poco útil un asiento que recoge
un derecho destinado a ser cancelado. Esto no quiere decir que se rompa el
tracto sucesivo; éste existe en forma comprimida o abreviada en el asiento de
cancelación en donde se hace constar. la transmisión hereditaria. Para proceder
a este tipo de cancelación, es preciso que se encuentre inscrito el título heredita-
rio (declaratoria de herederos o testamento).
e) Si en el contrato de Prenda Agraria se hace referencia al contrato de arren-

damiento, la anotación de Prenda Agraria se extenderá en la finca, aunque no se
encuentre inscrito el arrendamiento.12 Esta modalidad tiene la particularidad de
que en la nota que se extiende en la finca no se hace referencia al arriendo, sino
en el Libro de Prenda Agraria.
Las modalidades no rompen el encadenamiento del tracto. Lo que sucede es

que, por razones prácticas, el tracto aparece en el Registro y a los ojos del público
más sencillo, breve y sin el marcado énfasis que lo exterioriza (un asiento para
cada acto o contrato).
La falta del requisito de la previa inscripción del testamento o de la declaratoria

de herederos en el Libro de Personas, en los casos de venta forzada y partici6n
extrajudicial (letras a y c), ha dado lugar, dentro de nuestro sistema, a muchos
litigios por lo fácil que resulta burlar a los verdaderos herederos o a los que tienen
iguales derechos. Pero el peligro no está en la falta de los traspasos de los bienes
en el Libro de Propiedades, sino en la falta de inscripción de aquellos documentos
en el Libro de Personas, pues en esta forma el Registrador tendría base para
negar la inscripción si observa que uno o varios herederos han sido preteridos.
3. La inmatriculación y el tracto
Si la propiedad ingresa por primera vez al Registro, es lógico y claro suponer

que no se necesita título anterior inscrito.
El tracto principia a funcionar una vez inmatriculada la finca. Por la

inmatriculación, la finca principia su vida registral. Es la partida de nacimiento del
inmueble.
11. Cta. del 17 de julio de 1968, BJ., p. 422.

12. Cta. del 1 de octubre de 1959, B.J., P. 19722.
310
La inmatriculación es primero; luego, principia a operar el tracto sucesivo en el
encadenamiento de los asientos que se extiendan en la finca inmatriculada.

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313
314
Capítulo XXIII
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
1. Concepto
2. El rango y su valor en los diferentes sistemas
a) Sistema romano
b) Sistema germánico
c) Sistema mixto
3. Reserva, permuta y posposición del rango
4. Las reservas legales
5. La certificación con reserva de prioridad
1. Concepto
En el Derecho Civil la prioridad se determina por la fecha de constitución de los

derechos reales, de conformidad con la máxima prior tempore potior iure. Por el
contrario, en el Derecho Registral la prioridad se determina por la fecha de ingre-
so de los títulos inscribibles al Registro. Es por esto que cobra gran importancia el
Libro Diario. en donde se hace constar el momento del ingreso que, de acuerdo
con el art. 25 del R.R.P., «se considera como fecha de la inscripción para todos los
efectos que ésta deba producir». El Registrador, a fin de que el Registro sea
expresión fiel de la prioridad, despachará los documentos por el orden en que
fueron presentados. Por supuesto que, dentro de un sistema de inscripción constitu-
tiva, o en los casos de excepción a la regla general de que nuestro Registro es
declarativo, la prioridad registral se determina en la misma forma que la civil. En
virtud de la prioridad registral ganada y del juego del principio de fe pública a
través de los arts. 3937 y 3948 C. que disponen que los títulos que no estén
inscritos no producen efectos respecto de terceros, puede resultar alterada la priori-
dad civil.
Este principio lo encontramos consagrado, entre otras disposiciones, por los

arts. 16, 24, 25, 53 del R.R.P. y 3937, 3948, 3954 y 3966 C. La prioridad registral
fija la preferencia de los derechos reales en la siguiente forma:
1. Cuando se trata de derechos reales que no puedan coexistir en igualdad de

condiciones sobre una misma finca (dominio, usufructo, etc.), el Registro impide la
inscripción de los títulos que se presenten con posterioridad, aunque fueren de
fecha igual o anterior al inscrito. Este efecto está consagrado en forma deficiente
en el art. 16 del R. R.P. que dice:
“Art. 16.- Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título

traslativo del dominio de los inmuebles,1 no podrá inscribirse ni anotarse ningún
1. Roca Sastre expresa que es lógico que al art. 17 LH (modelo de nuestro art. 16 del R.R.P.) sólo se refiera
a las anotaciones por suspensión de título traslativo, pues éstas son las que propiamente provocan
cierre. Agrega que se comprende que estas anotaciones provocan cierre, pues es natural que no pueda
315
otro de fecha anterior,2 por el cual se trasmite o grave la propiedad del mismo
inmueble.3
Aunque sólo se hubiere extendido el asiento de presentación del titulo traslativo de

dominio, tampoco podrá inscribirse ni anotarse otro título de la clase antes expresada
durante el término de treinta días contados desde la fecha del asiento».
El alcance de dicho artículo es limitado y se contrae a dos supuestos:
a) A trasmite (venta, permuta, etc.) el inmueble X a B. Posteriormente A, tras-

mite a C, el mismo inmueble C, que es más diligente, inscribe primero o sólo logra
anotar preventivamente su título porque no tiene las solvencias fiscales. En este
caso, el título de B no puede inscribirse ni anotarse en el Registro.
b) A, grava (hipoteca, servidumbre, etc.) a favor de B, el inmueble X.
Posteriormente A, trasmite (venta, permuta, etc.) el mismo inmueble a C., que

inscribe primero. La hipoteca, o la servidumbre en su caso, a favor de B, no puede
inscribirse ni anotarse en el Registro.4 Del análisis del artículo trascrito se des-
prende que para su aplicación el título puede estar inscrito, anotado o presentado
en el Diario.5 Si el título se encuentra inscrito, el cierre es definitivo.6 Si está anota-
do o presentado, el cierre es temporal y condicionado. En el primer supuesto, si la
anotación del título traslativo se convierte en inscripción, el cierre es definitivo; por
el contrario, si caduca la anotación preventiva y es cancelada, habrá desapareci-
do el obstáculo y se podrá inscribir en el Registro el título anterior. En el segundo
supuesto, si el título se anota o inscribe, se produce el cierre en los términos
expuestos; por el contrario, si no se anota o inscribe y caduca el asiento de pre-
sentación, habrá desaparecido el obstáculo y el título anterior podrá ser inscrito o
anotado.
Es conveniente aclarar que el título rezagado tiene que ser presentado y con
posterioridad podrá ser rechazado. El Registrador, dice Roca Sastre, en el asiento
enajenar el titular anteriormente inscrito que ya ha enajenado y que igual puede decirse de las anotacio-
nes de legados de cosas específicas propias del testador y hasta de la traslación de crédito refaccionario
(Instituciones.... Tomo ll, pp. 138 y 139).
2. Aunque el art. 16 no se refiere a los títulos de igual fecha, debe aplicarse a ellos. Si el título presentado
es de fecha posterior, su inscripción o anotación será rechazada en virtud del principio de tracto
sucesivo. El art. 16 del R.R.P. se complementa con el principio de tracto sucesivo. Lo que no cubre aquél
lo abarca éste.
3. Es criticable, dice Roca Sastre, que puesto el legislador ha aceptar los actos constitutivos, no compren-
diera también los actos declarativos y modificativos y hasta los extintivos, pues a ellos los es aplicable
perfectamente la norma del art. 17 de la ley. (Instituciones..., Tomo ll, p. 141).
4. A vende a B el inmueble X. Posteriormente A hipoteca o constituyo usufructo a favor de C sobre el mismo
inmueble. Si C inscribe primero, la adquisición do 8 podrá inscribirse, pero sin perjuicio de la hipoteca o
usufructo.
5. El Registrador siempre debe tener en cuenta el Libro Diario para despachar los títulos por orden de
presentación, ya que el asiento de presentación no se extiende en los libros de inscripciones.
6. Claro está que si el titular del título rezagado logra vencer en juicio al que primeramente inscribió, se
cancelará la inscripción de éste y el título de aquél podrá inscribirse.
316
de presentación actúa automáticamente; después viene la calificación. Por ello, el
art. 17 L.H. sólo prohibe inscribir o anotar, pero no presentar en el Libro Diario el
segundo título ingresado. Agrega que, como en rigor lo que se impide es el ingre-
so en los libros de inscripciones del Registro del título rezagado, por ello resulta
obstaculizada no sólo la inscripción y anotación de dicho título, sino también la
nota marginal e incluso el asiento de cancelación que, según la índole del mismo,
debiera extenderse.7
El citado artículo no regula las incompatibilidades que pueden resultar de la

constitución de los otros derechos reales, y sólo se refiere a los títulos traslativos.
No obstante, creo que el Registrador debe negar la inscripción de cualquier titulo
que sea incompatible con el anterior inscrito, aunque sea de igual o anterior fe-
cha, pues de otra manera el Registro se llenaría de inscripciones contradictorias
que causarían graves trastornos.
Para Roca Sastre los títulos declarativos, constitutivos, modificativos y extintivos

quedan fuera del alcance del artículo transcrito. No obstante, encuentran obstá-
culo en el Registro, no por aplicación del mencionado artículo sino por la de otros.
En cuanto a los títulos declarativos, una vez inscritos impiden la inscripción de
otros anteriores que les contradigan (arts. 20 y 82 L.H.). Respeto a los títulos
constitutivos, distingue entre los derechos reales que pueden coexistir y, gravar
simultáneamente una finca (hipotecas, etc.) de los que no pueden coexistir en pie
de igualdad (usufructo, etc.). A los primeros no es aplicable dicho artículo; a los
segundos, sí. Los títulos modificativos también pueden obstaculizar la inscripción
del título anterior no inscrito. Los extintivas pueden impedir la inscripción; por ejem-
plo, si una persona cede el crédito hipotecario, sin notificación al deudor, y des-
pués es cancelado, la cesión no podrá inscribirse.8 La doctrina expuesta es aplicable
en Nicaragua.
El cierre que provoca el art. 16 del R.R.P. no es definitivo. Si el perjudicado

prueba en el juicio correspondiente que el inscribiente no merece la protección del
Registro porque no reúne las condiciones que exige la ley,9 las defensas del Re-
gistro ceden, y como consecuencia, el Juez ordenará la cancelación del asiento y
la inscripción del título del demandante o perjudicado.
2. Cuando se trata de derechos reales compatibles (hipoteca, etc.), la priori-

dad establece la preferencia o rango entre ellos. Todos ingresan al Registro, pero
viven dentro del orden jerárquico fijado por este principio. Aunque la ley no lo
formula expresamente, puede deducirse este efecto de la aplicación de los arts.
3937, 3948 C., 24 y 25 del R.R.P.
7. Instituciones.... Tomo II, p. 141.

8. Instituciones..., Tomo II, pp. 136,137 y 138.
9. Arts. 3796 y 3949 C.
317
En nuestro sistema no se regula el supuesto de la presentación simultánea de
títulos contradictorios.10 Cuando tal cosa ocurra, los interesados determinarán a
cuál de los títulos se le otorgará preferencia. A falta de convenio, la preferencia se
establecerá en el juicio correspondiente. Para que el tercero mantenga el rango
ganado con la prioridad debe tener buena fe, pues de lo contrario cedería su
posición preferente en virtud del principio de fe pública registral. Podemos citar
algunos casos en que no es aplicable el art. 16 del R. R. P.:
1. Los derechos mencionados pueden inscribirse, aunque el inmueble haya

sido vendido a un tercero.
2. En el caso de varias hipotecas sobre el mismo inmueble, todas pueden inscribir-

se, pero la prelación estará determinada por el orden de entrada al Registro.
3. La inscripción de una declaratoria de herederos o de un testamento, no es

obstáculo para inscribir otro testamento en el Libro de Personas, pero el Registra-
dor no podrá cancelar los traspasos de los inmuebles o derechos a favor de los
herederos o las ventas que éstos hagan a los terceros. Esta decisión corresponde
a los tribunales de justicia, pues a ellos toca determinar el mejor derecho.
4. Cuando se trata de inscribir la escritura de venta otorgada por el causante

a un tercero, una vez hechos los traspasos a favor de los herederos. Estos traspa-
sos no pueden ser obstáculo para la inscripción de la venta, pero corresponde a
los tribunales decidir sobre la inscripción.11 La Suprema ha dicho que se puede
inscribir la promesa de venta otorgada por el causante, aunque la finca ya esté
inscrita a favor de los herederos.12
2. El rango y su valor en los diferentes sistemas
El rango, ¿es una cualidad del derecho o, por el contrario, tiene sustantividad?
Si se contempla como una cualidad, existirá desde que el derecho ingresa al
Registro y se extingue por su cancelación. Si se le otorga al rango sustantividad,
puede existir antes de la inscripción del derecho y aun después de su extinción.
Con relación a estos problemas se conocen tres sistemas:
a) Sistema romano. Se considera que la hipoteca recae sobre toda la cosa y

sobre todo su valor. Cancelada una hipoteca, las posteriores avanzan
antomáticamente a ocupar mejores puestos.
b) Sistema germánico. Denominado también sistema de puestos fijos o parce-

las de valor. La hipoteca recae sobre una parte o parcela de valor de la finca; en
consecuencia, cancelada una hipoteca anterior no avanzan las posteriores.
10. En España se contempla en el art. 426 R.H.

11. El doctor Manuel Escobar piensa lo contrario. Opina que el Registrador puede cancelar de oficio los
traspasos a favor del heredero e inscribir la venta. (Publicaciones Jurídicas. Tomo III, pp. 49 y 50).
12. Cta. del 9 de noviembre de 1954, BJ., p. 17262.
318
c) Sistema mixto. Es el que acepta el Código Civil alemán. Por una parte sigue
el principio romano del avance automático, pero, por otra parte, impide la cancela-
ción de la hipoteca y el avance de las posteriores con la aceptación de la hipoteca
del propietario en varios casos.
Nuestro Código Civil no acepta el sistema de puestos fijos, ni la hipoteca del

propietario. La hipoteca recae sobre todo el inmueble y sobre todo su valor y con
la cancelación de una hipoteca anterior avanzan las posteriores, por lo que sigue
el sistema romano de avance automático.13
En general, se rechazan los derechos reales sobre cosa propia,14 y por excep-
ción, tomando en cuenta la equidad, se admiten en los supuestos de los arts.
2044 ínc. 2, 3857 y 3860 C. y en la hipoteca de cédula reglamentada por los arts.
3884 a 3898 C.
3. Reserva, permuta y posposición del rango
Los interesados pueden celebrar convenios que tengan por objeto la modifica-
ción del rango de los derechos compatibles. Si el rango es guardado a favor de un
futuro titular, en virtud del contrato celebrado entre el dueño del bien y el titular del
derecho que ingresará al Registro con un rango inferior al que le correspondería
normalmente, estamos en presencia de la reserva de rango.
Hay permutas cuando los titulares deciden cambiar el rango que en el Registro
tienen asignados sus derechos. No se necesita el consentimiento del dueño del
inmueble o derecho real, pero sí el de los titulares intermedios que resulten perju-
dicados con la permuta.
La posposición se da cuando el titular de un derecho inscrito conviene en

ceder su preferencia a favor del futuro titular de un derecho o del que aún no ha
inscrito su título.
El Código Civil no regula estos convenios modificatorios del rango, pero creo
que son válidos en virtud de la libre contratación consagrada en los arts. 65 Cn. y
2437 C. Además, la práctica notarial y registral los ha aceptado.
4. Las reservas legales
Nuestro sistema contempla tres casos de reservas legales:
a) En el caso de doble venta de una misma cosa a personas distintas, el Códi-

go Civil, en el inc. 2 del art. 2575, le conserva al primer comprador, dentro de las
48 horas de otorgada la escritura, el privilegio de ser el primer inscribiente. Dice
13. Arts. 3774, 3776, 3831, 3867, 3874 C. y otros.

14. Arts.1529 inc.3,1579 inc.1, 3770 inc.3, 3856, 3867, 3874 C. y otros.
319
así: «Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya
inscrito en el Registro. Dentro de las cuarenta y ocho horas subsiguientes al otor-
gamiento de la escritura de venta, más, en su caso, el término de la distancia, no
podrá otra persona que el primer comprador inscribir la escritura de venta, pena
de nulidad”.
b) La reserva legal concedida al legatario en los términos del art. 40 del R.R.P.
c) La ley otorga una reserva de prioridad a la obligación hipotecaria que ingre-

sa al Registro dentro de las 48 horas de otorgada la escritura. Pasado el término
se extingue este beneficio y la prioridad se determina por el juego normal del
principio,
Los arts. 3828 y 3829 C. consagran dicha reserva. Dicen así:
«ART. 3828.-La hipoteca registrada tendrá efecto contra terceros desde el día
del otorgamiento de la obligación hipotecaría, si el registro se hubiere hecho den-
tro de las cuarenta. y ocho horas designadas para tomar razón.
ART. 3229. -Si el acreedor deja pasar el tiempo designado para el Registro de
la hipoteca sin hacer tomar razón, ésta no tendrá efecto contra terceros, sino
desde el día en que se hubiere registrado. Pero podrá hacerla registrar en todo
tiempo sin necesidad de autorización judicial”.
5. La certificación con reserva de prioridad
Entre la celebración del contrato, que lógicamente supone la consulta previa

del Registro, y la obtención de la certificación en que consta la situación jurídica
de la finca (libertad de gravamen), y la inscripción del mismo en el Registro, existe
un plazo que resulta peligroso para el adquirente. Dentro de dicho plazo, puede
aparecer un tercero que le impida la inscripción de su título o lo sitúe en inferior
rango.
La inseguridad resulta por la falta de coordinación entre los principios de prio-

ridad y fe pública. Por supuesto, si la manifestación del consentimiento y la inscrip-
ción se realizaran simultáneamente en sede registral, no habría ningún problema.
La doctrina ha propuesto como soluciones: la consagración de las

preanotaciones con reserva de rango y la certificación con reserva de prioridad.
La certificación de la situación jurídica de la finca que expresa el Registro, que

puede ser pedida por el titular del derecho inscrito, por los dos contratantes o por
el Notario, según el sistema que se adopte, tiene la virtud de reservarle al adquirente
del dominio o cualquier otro derecho real la prioridad registral por el tiempo que
determine la ley. Este término, que puede ser de 15 o 20 días, según lo disponga
aquella, principia a correr y a proteger al tercero a partir de la fecha en que se
320
extienda la certificación. Es decir, la prioridad se determina por esta fecha y desde
entonces las defensas del Registro cubrirán al tercero. Los títulos que durante
ese tiempo se presenten al registro no lo podrán perjudicar, Si el título del adquirente
se presenta dentro del término legal, los documentos que con anterioridad hayan
ingresado al Registro serán rechazados o colocados con inferior rango, según se
trate de derechos excluyentes o concurrentes.
Además del precedente australiano e inglés, este último muy rico en materia de
reservas, merece especial mención la certificación con reserva de prioridad de las
legislaciones de Cuba15 y Argentina.16 Con relación al sistema cubano, copiaremos
algunos pasajes de la obra de Carmelo Mesa Lago, titulada RESERVA DE PRIORI-
DAD:17
«La Ley-Decreto 1542 de 27 de Julio de 1954, Capítulo III: «De las modificacio-
nes a la legislación vigente”. Artículo 24, dice lo siguiente: «Se adiciona al artículo
28 de la Ley Hipotecaria, el siguiente párrafo: «Se exceptúa el caso en que intere-
sados en el dominio u otro derecho real inscrito solicite una certificación literal o en
relación del dominio y gravámenes, haciendo constar que lo hace al efecto de
determinada negociación que se propone realizar, consignando suscintamente la
otra parte o partes contratantes y demás circunstancias antes expresadas al mar-
gen del último asiento relativo a la finca de que se trate; pues en este caso, si se
lleva a efecto la negociación proyectada y si el título de la misma es presentado al
Registro dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha de expedición de dicha
certificación se considera como fecha de inscripción para todos los efectos que
esta deba producir, la fecha de la certificación de referencia, siempre que su expe-
dición se haya hecho constar por nota marginal». En la Ley-Decreto 2066 de 27
de Enero de 1955 se regular esta institución en forma exacta, sólo se ha variado el
número del artículo 43 en vez del 24».18
Continúa el autor: «Efectos. La certificación como ha podido verse, produce

una reserva de prioridad (rango o prioridad propiamente dicha) a favor de la per-
sona designada por el solicitante, a fin de que pueda celebrar con este último, el
negocio proyectado. Y al mismo tiempo un cierre registral por el plazo de 15 días,
para todo tercero que haya realizado cualquier operación jurídica sobre el bien,
objeto de la reserva, cuando se trata de reserva de prioridad propiamente dicha;
o de una preferencia sobre los derechos compatibles que entran al Registro du-
rante esos 15 días (siempre que se lleve a cabo el negocio proyectado), cuando
se trate de reserva de rango».19
De la ley argentina transcribimos los siguientes artículos:
15. Ley Decreto 1542 de 27 de Julio de 1954.

16. Ley 17801 de 28 de Junio de 1968.
17. La Habana, 1959.
18. Op. cit., pp. 149 y 150.
19. Op. Cit, pp. 155 y 156.
321
«ART. 22. - La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscritos y la
libertad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las
certificaciones a que se refieren los artículos siguientes.
ART. 23.- Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos

de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre
inmuebles, sin tener a la vista el título inscrito en el Registro, así como certificación
expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de
los bienes y de las personas, según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha v cons-

tancias que resulten de la certificación.
ART. 24. - El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse

desde la cero hora del día de la expedición, será de quince, veinticinco o treinta
días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos
o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el
interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o
Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha

de solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirla. Asi-
mismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejan, podrá establecer plazos
más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o fun-
cionarios públicos del interior de la provincia o territorio.
ART. 25. - Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos

anteriores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra
sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a que se
refiere el art. 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores
que en dicho período hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien

requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento
se hubiere solicitado”.
En el Perú, por Decreto-Ley 18278 del 19 de Mayo de 1970, se estableció el

bloqueo de las partidas registrales por 60 días, sólo a favor de los actos y contra-
tos celebrados por el Banco Hipotecario, los Bancos Estatales, las mutuales de
crédito, las cooperativas y las Cajas de Ahorro.
El bloqueo se hace por medio de un aviso que el Notario, previa verificación de

limpieza de las partidas, envía al Registro acompañado con la minuta o documen-
to privado firmado por los contratantes, en donde se registra en el Diario y luego
se extiende la anotación preventiva en la partida correspondiente.
322
Las diferencias que se pueden observar rápidamente con relación a la reserva
de prioridad argentina, son dos: 1) el bloqueo peruano solamente se establece a
favor de las instituciones mencionadas; por el contrario en Argentina la reserva se
extiende a todo contratante, y además, es obligatorio el trámite;20 2) en el Perú el
bloqueo que se hace en virtud del aviso notarial; en cambio en Argentina, por
medio de la certificación registral.
La doctrina ha formulado a la institución las críticas siguientes: a) que se está

protegiendo una situación que no ha nacido y que no se sabe si nacerá; b) que
con la certificación puede el deudor evadir un embargo, secuestro o demanda y
colocarse sin mayores problemas en estado de insolvencia; c) que el propietario
del inmueble inmediatamente después de realizada la venta, puede solicitar una
certificación y burlarse del primer comprador por el cierre del Registro; y d) que la
petición sucesiva de certificaciones perjudicará a los títulos anteriores.
A los anteriores argumentos el sector partidario de la certificación con reserva

ha contestado en el mismo orden: a) que quien puede disponer de un derecho,
puede disponer de sus defensas; b) que la publicidad que se produce con la
anotación de la certificación permite a los interesados requerir al tercero para que
no realice el acto, pues de otro modo perdería su buena fe y que se puede esta-
blecer la obligatoriedad del certificado o un plazo prudencial para extenderlo; y d)
que cada certificación goza de su plazo de reserva y no puede retrotraerse ni
interferir con la anterior.
En España el tema de la reserva indirecta de rango ha sido estudiado desde

hace mucho tiempo.
Morrel y Terry, en sus comentarios a los arts. 138 a 142 de la Ley Hipotecaria,
manifiesta que era preciso idear un medio que anulase los efectos naturales de la
inscripción, quitando al dueño la facultad de disponer más o menos transitoria-
mente, y como medio adecuado se encontró el del cierre del Registro por voluntad
del dueño; pero agrega, que este medio sólo podría apoyarse en la buena fe del
deudor, porque cerrado el Registro por su voluntad, también por su voluntad po-
dría volverse a abrir, con lo cual la garantía resultaría ineficaz.21
Santiago Pelayo Hore se pronuncia a favor de la institución que comentamos.22
Francisco Ruiz Martínez señala tres medios de solución: la preanotación con

reserva de rango, la certificación con cierre registral y la solicitud con petición de
cierre. Aparta a la primera y considera admisible a cualquiera de las otras dos, o
mejor aún, a ambas, por no ser incompatibles. Después de examinar los proble-
mas que plantea el cierre, propone su propia solución que básicamente consiste
20. Art. 23 Ley 17801.

21. Op. cit., Tomo IV, p. 197 y
22. «La Angustiosa Prioridad». RDP, 42, Abril 1952, p. 281 y sigts.
323
en establecer un plazo de diez días de espera para que los terceros interesados
presenten sus títulos anteriores, embargos y demandas, y, además, puedan noti-
ficar al futuro adquirente sobre la existencia de dichos actos. Pasados los diez
días, sin que se presenten los títulos y se realicen las notificaciones, se produciría
el cierre.23
Giménez Arnau estima que no existe ningún inconveniente para que por volun-
tad unilateral del titular registral se inscriba el compromiso temporal de no inscribir
sino determinados contratos en preparación; pero agrega que para la plena efica-
cia de este cierre temporal es necesario que un precepto legal de eficacia y trascen-
dencia frente a terceros y frente al Registrador, al mandato (mejor dicho, prohibición de
práctica de asientos) que contenga esa solicitud de reserva de rango.24
Villares Pico, observa que la fe pública puede servir de fuente de seguridad a

favor del segundo adquirente, quien con más diligencia puede ganar la prioridad
registral, impidiendo la inscripción del título del primer adquirente. Su idea básica
descansa en recomendar el juego simultáneo de los principios de fe pública y
prioridad. Concretamente propone que al art. 17 de la Ley Hipotecaria se le agre-
gue un párrafo que diga: «Asimismo, presentado que sea en el diario escrito fir-
mado por los futuros otorgantes, expresando que proyectan celebrar contrato
que tendrá por objeto la transmisión, constitución o modificación del dominio u otro
derecho real sobre bienes inmuebles, tampoco se podrá inscribir ni anotar ningún
título traslativo o declarativo durante el plazo de sesenta días, cuyo asiento de
presentación determinará la preferencia en la adquisición, constitución o modifi-
cación de dichos derechos, siempre que los títulos correspondientes sean pre-
sentados dentro del expresado plazo».25
El jurista cubano, Agustín Aguirre Torrados, en el artículo 17 de su proyecto de

Ley Uniforme de Publicidad Inmobiliaria, admite la reserva de prioridad indirecta.26
Para Roca Sastre, la implantación de las medidas propuestas por Pelayo Hore
y Ruiz Martínez requiere profunda meditación.27
El II Congreso Internacional de Derecho Registral recomendó que se reconoz-

ca la conveniencia, utilidad y necesidad de la reserva de prioridad para obtener
seguridad en la constitución, trasmisión o modificación de las situaciones jurídicas
registrales, y la certificación registral con reserva de prioridad, como uno de los
medios eficaces para alcanzarla.
23. “Principios de Prioridad y Cierre Registral”. Ponencias para el Congreso de Derecho Registral España,
Mayo 1961.
24. «El acelerado ritmo de la vida moderna y el modo de llevar los Registros”. AAMN, Vol. XIV. 1965, pp. US y 639.
25. «El principio de prioridad debe actuar al mismo tiempo que el principio de fe pública registral o inmedia-
tamente». RCDI, 302-303, Julio-Agocto 1953, p. 504 y sigts.
26. RCDI, 406-407, Marzo-Abril 1962, PP. 165 y 166.
27. Derecho Hipotecario. Tomo lI, p» 168.
324
En México la prioridad se asegura mediante un aviso de la celebración del acto
que envía el Notario al Registro, en virtud del cual el Registrador extiende una
anotación preventiva al margen de la propiedad afectada. (art. 3018 C.).
Nuestro Código Civil no es extraño a las reservas; antes bien, a través de las
reservas legales regula supuestos específicos.
En el caso de la hipoteca y de la doble venta, la ley señala el plazo corto de 48

horas, por lo que le resulta muy difícil al primer acreedor o comprador acudir al
Registro dentro de dicho plazo con sus títulos en regla para ganar la reserva, si se
tiene presente el tiempo que se pierde en la Notaría, en las oficinas fiscales y en el
catastro, si de venta se trata. Puede lograr la reserva si presenta su título para su
inscripción provisional dentro del plazo de 48 horas.
En el supuesto de que dentro del término legal se presenten al Registro los

títulos contradictorios debidamente integrados o para su inscripción provisional, el
segundo comprador será excluido o perjudicado el posterior adquirente al acuer-
do hipotecario, por una venta o una hipoteca que para ellos estaba oculta. Esta-
mos, pues, ante una excepción al principio de fe pública que resulta contraria a
nuestro sistema. Es necesario, pues, establecer en Nicaragua la certificación con
reserva de prioridad para toda trasmisión del dominio o constitución de cualquier
derecho real sobre el mismo. Esto no será una revolución en nuestro derecho,
pues como hemos visto existen las reservas legales de prioridad. La reforma será
un trabajo de ampliación y perfeccionamiento del sistema. Se evitarán las dobles
ventas, la contratación inmobiliaria gozará de mayor seguridad y se cumplirá con
el art. 115 del R.R.P. que dice:
ART. 115. --- La libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos,

reales, sólo podrá acreditarse en perjuicio de tercero por la certificación de que
trata el artículo precedente».
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González y José Alguer; vol. I, p. 222 y sigts.
Madrid, 1977; p. 274 y sigts.
328
Capítulo XXIV
ORGANIZACION DEL REGISTRO
1. División de los Registros y Poder a que pertenecen

2. Remuneración
3. Responsabilidad
4. Libros del Registro
5. Situación actual de los Registros
6. La necesidad de uniformar las prácticas registrales
a) Justificación del tema
b) Mi opinión y aporte a la uniformidad
c) Plana o Sección de la izquierda
d) Plana o Sección de la derecha
e) Incomodidades de las columnas accesorias
f) Recomendaciones
7. El Registro y los adelantos de la técnica
1. División de los registros y poder a que pertenecen
En cada cabecera departamental existe un Registro a cargo de un funcionario

llamado Registrador, y, como el país está dividido en 16 departamentos, igual
número de Registros están funcionando. El Registro pertenece al Poder Judicial.
Esta ubicación trae las consecuencias siguientes:
1. La superintendencia ditectiva, correccional y económica corresponde a la

Corte Suprema de Justicia.
2. Este Tribunal, de acuerdo con la Constitución, nombra al Registrador por un

período de tres años.
3. El control de la calificación se hace por medio de los Tribunales de Justicia

(Juzgados de Distrito y Cortes de Apelaciones).
La actual Constitución Política, publicada recientemente en el Diario Oficial La

Gaceta, número 89 del 24 de abril de 1974, dedica varios de sus artículos a la
organización de esta importante institución que dicen así: «ART. 280. - La justicia
se administra, en nombre de la República, por medio del poder judicial, que estará
compuesto por la Corte Suprema de Justicia, las Cortes de Apelaciones, el Tribu-
nal Superior del Trabajo, el Tribunal de lo contencioso administrativo, Jueces de
Distrito y Locales, Jueces del Trabajo, Registradores Públicos de la Propiedad y
demás funcionarios que la Constitución y las leyes determinen.
ART. 284. - El período de los Magistrados de la Corte Suprema de Justicia

comenzará el 1 de mayo, será de seis años y se renovará parcialmente. El período
de los demás funcionarios del poder judicial comenzará el 1 de mayo y será de
seis años para los Magistrados de las Cortes de Apelaciones, del Tribunal Supe-
329
rior del Trabajo y del Tribunal para lo contencioso administrativo; de tres años
para los Jueces de Distrito y del Trabajo y los Registradores Públicos; y de un año
para los Jueces Locales. Todos estos funcionarios pueden ser reelectos o nueva-
mente nombrados para períodos sucesivos.
ART. 293. - Corresponde a la Corte Suprema de Justicia:
Inc. 2. - Ejercer la superintendencia directiva, correccional y económica de to-

dos los Tribunales y Juzgados de la Nación, lo mismo que la de los Registros
Públicos.
Inc. 14. - Conceder licencía anual a los Magistrados, Jueces, Registradores

Públicos y Médicos Forenses, con goce de sueldo hasta por un mes, siempre que
fuere por motivo justificado. También podrá conceder licencia, sin goce de sueldo,
hasta por el término que la ley señale.
ART. 306. - Los Jueces de Distrito, los Locales y del Trabajo, los Registradores
Públicos y los Médicos Forenses serán nombrados por la Corte Suprema de Justicia.
ART. 307. - Para ser Registrador Público de la Propiedad se requiere: ser

nicaragüense natural, del estado seglar, ciudadano en ejercicio de sus derechos
y Abogado de instrucción y moralidad notorias que hubiere ejercicio con buen
crédito su profesión por más de dos años y no ser menor de treinta años de edad
ni mayo, de setenta al día de la elección».
2. Remuneración
El Registrador percibe honorarios de conformidad con un arancel. Los gastos

de oficina, libros y subsidios para ciertos Registros de escaso movimiento, los
proporciona la Corte Suprema de Justicia. Los empleados tienen una relación
directa con el Registrador y reciben de él una remuneración. En la actualidad
existe una fuerte corriente que propugna asignarle un sueldo fijo al Registrador.
Personalmente, no lo creo aconsejable. Burocratizar el Registro sería fatal para
su rápido desenvolvimiento en el despacho de los documentos.
Dividir las entradas en justos procentajes destinados a las mejoras del servicio,
pago de los empleados y honorarios del Registrador, quizá sería lo conveniente.
Es preciso hacer una revisión de los aranceles registrales y adecuarlos a la

realidad actual. Por falta de control los registradores no cumplen con el arancel.
3. Responsabilidad
Los Registradores responden civilmente de los daños y perjuicios ocasionados

por los errores, omisiones o inexactitudes señalados en el art. 130 del R. R.P.
330
El Código y su Reglamento no contemplan nínguna figura delictiva especial,
por lo que se tiene que recurrir al Código Penal. Pueden cometer los delitos de
falsedad, infidelidad en la custodia de documentos, cohecho, etc.
La responsabilidad civil está respaldada mediante fianza o hipoteca que otor-

gará el Registrador antes de entrar a ejercer el cargo, hasta por la suma de
C$75,000.00 para el Registro de Managua: C$25,000.00 para los de Chinandega,
León, Masaya, Granada, Carazo y Matagalpa, y C$10,000.00 los restantes.1
Es conveniente crear un fondo de garantía que responda solidariamente con

el Registrador. Debemos tener en cuenta que la responsabilidad personal de este
funcionario y la caución rendida pueden resultar insuficientes. Este fondo se pue-
de tormar con las sumas adicionales que paguen los que usan el Registro en sus
diferentes transacciones.
4. Libros del Registro
El Registro se lleva en tres libros manuscritos, debidamente empastados,

foliados, anotados y rubricados por el Juez Civil de la respectiva jurisdicción:
1. DIARIO
2. LIBRO DE INSCRIPCIONES
3. LIBRO DE PERSONAS
En el primero se tomará nota de la hora, día y año en que se presentó el título

para su inscripción. En el segundo los títulos referentes al dominio, usufructo,
habitación, uso, hipoteca, anticresis, arrendamiento, promesa de venta y los otros
que señale la ley. En el tercero, que es un libro auxiliar, se inscribirán:
1. Las ejecutorias y documentos auténticos en virtud de los cuales resulte modi-

ficada la capacidad civil de las personas.
2. La sentencia que declare la ausencia o la presunción de muerte, y quienes

son los herederos puestos en posesión provisional o definitiva de los bienes.
3. La que declare la insolvencia o quiebra y la aceptación del nombramiento de

guardadores.
4. La certificación en que conste la aceptación del albacea.
5. Los documentos públicos o auténticos en que se constituya una persona

moral o se le de representación.
6. Toda declaración de heredero.
1. Ley de 3 de Julio de 1969.
331
7. Las capitulaciones matrimoniales cuando, en virtud de ellas, se establezca
entre los cónyuges comunidad de bienes raíces, lo mismo que las escrituras
en que se modificaren dichas capitulaciones.
8. Las escrituras públicas en que los cónyuges voluntariamente se separen de

bienes, cuando entre ellos ha habido sociedad conyugal establecida por le-
yes anteriores o por la voluntad de las partes, en conformidad a las disposi-
ciones del. Código Civil.
9. Las sentencias de divorcio, en general, las de separación de cuerpos y las

de nulidad del matrimonio; las de disolución del matrimonio por mutuo con-
sentimiento.
10. Todos los otros documentos a que se refiere el Código Civil en sus diferentes
tratados.2
En diferentes ocasiones los juristas nicaragüenses han pedido la depuración

del Libro de Personas. Hay, incluso, quienes piden la supresión. Creo que puede
mantenerse con las inscripciones de las sentencias que declaren la insolvencia o
quiebra, la ausencia o la presunción de muerte y en general las que limiten la
capacidad de las personas en cuanto a la libre disponibilidad de los bienes
inmuebles. Los otros actos encontrarán su lugar en el Registro del Estado Civil de
las Personas o directamente en el Libro de Inscripciones. Aunque no sea materia
propia de un Registro Inmobiliario, no es aconsejable suprimir este Libro, dada la
situación actual de nuestro Notariado y Registro Civil. El Registro español mantie-
ne el Libro de Incapacitados.3
Los Indices del Libro de Inscripciones se llevan por tarjetas y son dos: el de
fincas y el de personas. Las tarjetas del primero se colocarán en orden sucesivo
de números de fincas. Las del segundo, en orden alfabético de apellidos o razón
social de propietarios. Las tarjetas contendrán los siguientes datos: nombre o
razón social del propietario; número de la finca, asiento, folio y tomo; número
catastral; número de la finca, asiento, folio y tomo; número catastral, situación
de la finca, su área y si es urbana o rural.4 Las tarjetas se imprimen con máqui-
nas de escribir corriente. Antes de esta reforma, los Indices se llevaban en
libros manuscritos.
2. Art. 3962 C..

3. Arts. 2 de la Ley, y 155 y 386 a 391 del Reglamento. La exposición de motivos de la Ley de 1861 justifica
la inscripción, en el Libro de Propiedades, de las resoluciones de incapacidad en la forma siguiente: “Para
adquirir con seguridad bienes inmuebles o derechos reales, no basta que el vendedor o imponente sea
dueño de ellos; tampoco es suficiente que no están los bienes afectos a otras cargas; es, además,
necesario que el que enajena, que el que trasmite, tenga capacidad civil para hacerlo. Sólo por el
concurso de estas circunstancias podrá estar completamente seguro el adquirente. Si la ley no atendie-
ra, pues, a que la capacidad de la persona constara en el Registro, su obra sería incompleta y no
produciría frecuentemente el efecto apetecido”.
332
El Indice del Libro de Personas se lleva en libro especial o tarjetas y contendrá
los siguientes datos: Número de inscripción; nombre de las personas que aparez-
can en la misma; su objeto; tomo y página en que está asentadas.5
El Registrador, de conformidad con el art. 3976 C., deberá llevar, además de

los libros indicados, otros que permanentemente demuestren el estado de las
propiedades raíces con sus diferentes modificaciones. Con base a lo expuesto y
al art. 56 del R.R.P., la Corte Suprema de Justicia, en consulta del 30 de junio de
1943, B.J., p. 12058, dio instrucciones para la creación de un Libro en donde se
anotarán los embargos de propiedades no inscritas.
También se lleva un Libro para el registro de los documentos privados, ajeno al

sistema y en completo desuso.6
El Registro de Prenda Agraria o Industrial, creado y reglamentado por la Ley

de 6 de Agosto de 1937, y el Registro Mercantil,7 están anexados al Registro de
que nos ocupamos.
Los Registradores Públicos no son propiamente funcionarios judiciales; por

tanto, no les comprende la ley que estableció las vacaciones de los tribunales y
demás funcionarios de justicia de 13 de Diciembre de 1939 (vacaciones de Sema-
na Santa y Navidad). Pero, como oficinas públicas, los Registros Públicos perma-
necerán cerrados en los días de Fiesta Nacional, que son el primero de enero,
jueves, viernes y sábado santos, primero de mayo, catorce y quince de septiem-
bre, veinticinco de diciembre, doce de octubre y catorce de julio. (Ley de 3 de
Sept. de 1951 y Ley de 17 de Junio de 1971).8
La Ley de 2 de Septiembre de 1944, reformatoria del art. 83 del R.R.P., señala

como horas de trabajo en el Registro Público de 9 a.m. a 12 m. y de 3 a 5 p.m.
Como consecuencia, este horario no puede modificarse por la Corte Suprema de
Justicia, ya que sólo una ley puede hacerlo.9
5. Situación actual de los Registros
La vigilancia del Registro es inoperante. Las Cortes de Apelaciones jamás han

realizado, a través del comisionado,10 inspecciones, para constatar si el Registro
funciona en forma correcta. Por otra parte, la Corte Suprema en rarísimas ocasio-
nes envía un inspector.

6. Arts. 182 a 186 del R.R.P
7. Arts. 13 a 27 C.C,
8. Cta. del 7 de diciembre de 1972, BJ., p. 407.
9. Cta. del 7 de julio de 1972, BJ., p.393.
333
Los locales, mobiliario, máquinas, etc. no son los adecuados. Los Libros11 y
demás documentos se están destruyendo. En algunos registros de mayor volu-
men de operaciones el despacho de los documentos es lento, debido a la falta de
una adecuada mecanización y organización. Generalmente, los Registradores son
nombrados para cumplir con compromisos políticos o bien por amistad. El Regis-
trador administra la oficina como si fuera su propio negocio y nunca invierte dinero
para mejorar el servicio. En fin: los Registros no marchan bien.
Es necesario, pues, corregir todas estas irregularidades y establecer una me-

jor vigilancia y organización de la Institución Registral.
Sería conveniente que en la Corte Suprema operara una oficina encargada

exclusivamente de vigilar el funcionamiento del Registro y del notariado, bases
sobre las que descansa la seguridad de los actos y contratos.
6. La necesidad de uniformarlas prácticas registrales
a) Justificación del tema
Los notarios, abogados y demás personas que visitan los registros a fin de
informarse sobre la situación jurídica del inmueble que les interesa, encuentran,
por una parte, serios obstáculos que muchas veces confunden hasta a los más
expertos en la materia al revisar el folio de la finca, debido a la falta de uniformidad
de los registros del país en cuanto a la forma de redactar los asientos, y, principal-
mente, en la determinación de la columna en que debe vaciarse el contenido del
título o practicarse el asiento correspondiente; y, por otra parte, algunas otras
prácticas viciosas que demoran sensiblemente la realización de la operación pro-
yectada, con serias pérdidas de tiempo y de dinero.
El Registro no es un lugar de confusiones y sorpresas. Es una Institución que

otorga seguridad a la contratación inmobiliaria, por lo que cualquier práctica vicia-
da que le reste claridad o se preste a sorpresas o confusiones está en contra de
su finalizar, fundamental y desprestigia a tan útil y necesaria Institución.
Entre las prácticas viciosas y discordantes que he podido observar, cito las
siguientes:
1. Unos Registradores inscriben el arriendo en la columna de anotaciones pre-

ventivas; otros, en la columna de inscripciones. Esta última es !a forma co-
rrecta, indicada por la Excelentísima Corte Suprema de Justicia.
2. Unos Registradores inscriben la promesa de venta en la columna de anota-

ciones preventivas; otros, en la columna de inscripciones. Me inclino a favor
de esta última forma.
11. La destrucción de los Libros se debe al mal trato, al uso continuo y a la mala calidad del papel y del
empaste. Por otra parte, no existe una ley que regule la reposición de los asientos y libros inutilizados y
334
3. Unos Registradores inscriben las servidumbres en la columna de anotacio-
nes preventivas; otros, en la columna accesoria o marginal. Esta última es la
forma legal.
4. Unos Registradores inscriben el endoso de los créditos hecho de conformi-

dad con el art. 118 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Ahorro y
Préstamo, en la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna
accesoria o marginal. Esta es la forma legal.
5. Unos Registradores hacen desmembraciones y fusiones que constan en do-

cumento privado. Lo correcto es exigir la escritura pública, de conformidad
con el art. 3941 C.
6. Unos Registradores hacen la fusión conservando el número de una de las

fincas fusionadas, al cual se agregan las otras, cuyas cuentas son cancela-
das; otros, cancelan las cuentas de las fincas fusionadas y abren un nuevo
folio. Esta es la forma correcta, de conformidad con el art. 157 del R.R.P. y
modelo que aparece al final del Código. La figura de la agregación no la
contempla nuestro Código.12
7. Unos extienden la nota de fusión en la columna de cancelaciones de la finca

fusionada; otros, en la columna accesoria o marginal. Me inclino a favor de la
primera forma que, en el modelo del folio real, aparece en la columna de
cancelaciones.
8. Unos extienden las notas de la división en la columna de cancelaciones; otros,

en la de inscripciones. Me inclino a favor de la primera forma.
9. Unos extienden la nota de desmembración en la columna de inscripciones;

otros, en la columna de cancelaciones. Me inclino a favor de la última forma.
10. Unos Registradores inscriben ventas que constan en documento privado,

violando la disposición del art. 3941 C. y otros.
11. Unos Registradores inscriben la minuta de mejoras en la columna de inscrip-

ciones; otros, en la columna accesoria o marginal. Esta es la forma legal, de
conformidad con el art. 3956 C.
12. Unos Registradores inscriben las desmembraciones bajo el mismo número y

folio de la finca matriz; otros, abren nuevo folio. Esta es la forma aconsejada
y ajustada a nuestra técnica de la fuliación real.
los arts. 147 y 150 del R.R.P. reformado por la Ley del 9 de octubre de 1947, se refieren a la transcripción
a libros nuevos. Existe pues, un vacío. (Véase la exposición y proyecto formulado por el doctor Manuel
Escobar H., Publicaciones Jurídicas, Tomo ll, pp. 57 y 58).
12. En España está regulada por el art. 48 RH.
335
No existe razón para que se lleven en esta forma los Registros. El Código
señala los requisitos que deben contener los asientos y nuestras leyes se dictan
para que se apliquen en todo el territorio nacional. Por otra parte, en cada práctica
viciada se vicia el ordenamiento jurídico.
El estudio lo concretaré a la falta de uniformidad en cuanto a la columna en que

se deben extender las inscripciones en el Libro de Propiedad. Para ayudar a uni-
formar la forma de redactar los asientos, se podrían preparar modelos que sirvan
de guía. Nuestro Código tiene al final algunos modelos, pero no son suficientes. El
Reglamento Hipotecarío Español tiene XXII modelos de asientos, certificaciones y
notas. Para lograr la legalidad y uniformidad, el art. 374 del Reglamento dispone
que los Registradores se ajustarán, en lo posible, para la redacción de los asien-
tos, notas y certificaciones, a las instrucciones y modelos oficiales.
Sería conveniente convocar a los Registradores a un Congreso o Reunión

Nacional con la finalidad de lograr, entre otros objetivos, la uniformidad de las
prácticas registrales. En un futuro podrían celebrarse cada año. Tales encuentros
contribuirían grandemente al mejoramiento del sistema y de la técnica registral, lo
mismo que a la capacitación jurídica de los Registradores.
b) Mi opinión y aporte a la uniformidad
Nuestro sistema registral sigue la técnica de la foliación real, en virtud de la cual

se realiza una concentración de la situación jurídica del inmueble en la hoja o
registro que se le abre para su inscripción.13
El folio real, cuyo modelo aparece al final del Código Civil, tiene dos secciones
o planas, divididas en seis columnas: Tres principales y tres accesorias situadas a
la izquierda de las principales. La plana de la izquierda está reservada al dominio
y demás derechos reales, con excepción de la hipoteca. Sus tres columnas princi-
pales están destinadas: la primera a las anotaciones preventivas; la segunda a las
inscripciones; y la tercera, a las cancelaciones. En las tres columnas accesorias
se extienden las notas y referencias correspondientes a los asientos de la colum-
na a que adhiera. La plana de la derecha se reserva a las hipotecas y sus tres
columnas principales están destinadas: la primera a las anotaciones preventivas;
la segunda a las inscripciones; y la tercera, a las cancelaciones de las inscripcio-
nes hipotecarias. En las tres columnas accesorias también se extienden las notas
y referencias correspondientes a los asientos de la columna a que adhiera. Ex-
puesto lo anterior, es preciso determinar lo que se extiende en cada columna,
para lo cual se recurre a la ley como fuente principal que señala lo que es objeto
de anotación, inscripción o nota marginal, a la naturaleza del derecho, y a la jurispru-
dencia en algunos casos.
13. Arts. 6.152,153,154,155,156,157 del R.R.P. y otros.
336
c) Plana o sección de la izquierda
Principiaremos por la sección de la izquierda de nuestro folio real, destinada al

dominio y demás derechos reales.
En la columna principal de inscripciones se extenderán:
1. El título supletorio.14
2. Los títulos constitutivos, declarativos y traslativos del dominio.
3. Los títulos en que se constituye, reconozcan o modifiquen los derechos de

usufructo, uso, habitación y anticresis.15
4. La promesa de venta de inmuebles. La Excelentísima Corte Suprema de Jus-

ticia, quizá tomando en cuenta su naturaleza, en consulta del 5 de noviembre
de 1941, B.J., p. 11471, dijo que la promesa de venta debe inscribirse en la
columna de anotaciones preventivas; pero, si nos atenemos a la literalidad
del art. 129 del R.R.P., debe ser objeto de inscripción y no de anotación
preventiva. La determinación de lo que es materia de una inscripción o ano-
tación preventiva, es asunto de política legislativa. El mencionado artículo,
frente a la clara división en columnas de nuestro folio real, habla de la inscrip-
ción de la promesa de venta, y no de su anotación. Si los legisladores desea-
ban establecer una anotación preventiva, expresamente lo hubieran mani-
festado. Por otra parte, las anotaciones preventivas se rigen por el sistema
del numerus clausus, y en la lista que se forma de acuerdo con nuestra legis-
lación no aparece la promesa de venta como anotación preventiva, Es decir,
no está comprendida ni en los supuestos de los arts. 29 del R.R.P. y 3964 C.,
ni en los otros casos a que se refiere el inc. 10 de este artículo.16
5. El contrato de seguro relativo a inmueble.17
6. Las trasmisiones hereditarias de los derechos inscritos en esta columna.
7. El arrendamiento de inmuebles.18
8. Los caminos de hierro y sus concesiones, canales, tranvías y demás obras

públicas de igual índole.19

15. Art. 3951, Inc. 2 C. y otros.
16. Para Roca Sastre, el arrendamiento y la opción deben ser objeto de un asiento de anotación. (Derecho
Hipotecario, Tomo III, p. 510).
17. Art. 3541 C.
18. Arts. 2949, 3951 C. y consulta del 12 de noviembre de 1957, B.J., p. 18824.
19. Art. 3936 inc. 2 C.
337
9. La prenda pretoria o anticresis judicial.20
10. El deslinde.
Las anotaciones preventivas se rigen por el sistema del numerus clausus, y,

por lo tanto, resulta relativamente fácil determinar los derechos y situaciones que
se incorporan en la columna principal de anotaciones preventivas. Se inscriben en
esta columna:
1. Las anotaciones preventivas contempladas en los arts. 3964 C. y 29 del

R.R.P.
2. La anotación del heredero que solicita a su favor la inscripción de los bienes

hereditarios dentro de los seis meses siguientes a la muerte del testador.21
3. La anotación de demanda de expropiación.22
4. La anotación del crédito refaccionario.23
5. La anotacíón por falta de las solvencias fiscales.24
6. La venta del inmueble sobre el cual se está solicitando título supletorio.25
7. Las trasmisiones de los derechos anotados en los casos admitidos. Citamos

los siguientes: a) la anotación de legado de inmueble específico; b) la de
crédito refaccionario; c) la de defectos subsanables o imposibilidad del Re-
gistrador, cuando lo permita la naturaleza de la relación anotada: trasmisión
del dominio o constitución de derechos reales, etc., pero no cabe, por ejem-
plo, en las de incapacidad, cancelaciones, etc.; y d) la que resulte del su-
puesto del art. 38 del R.R.P.
8. La anotación de dernanda de la cancelación en virtud de la falsedad o nuli-

dad del título, o bien porque se haya practicado por error o fraude.26
En la columna principal de cancelaciones se extenderán:
1. Todos los título en virtud de los cuales se cancelan los asientos de las otras
columnas (principales o accesorias).

22. Art. 13 de la Ley de Expropiación del 3 de Marzo de 1976.
23. Art. 47 y sigts. del R.R.P,
24. Art. 40 de la Ley Tributaria Común.
26. Art. 3973 C,
338
2. Las notas que se extiendan en los casos de desmembración y división del
inmueble. Contienen cancelaciones de las cuentas registrales, parciales en
el supuesto de desmembracíón y totales en la división.
3. Las notas que se extienden en los inmuebles fusionados. También contienen

cancelaciones de las cuentas registrales.
En las columnas accesorias o marginales correspondientes se extienden:
1. La nota que se extiende para hacer constar el cumplimiento de las condicio-

nes suspensivas, resolutorias y rescisorias cuando se consuma la adquisi-
ción del derecho. Si la resolución o rescisión llega a verificarse, se hará cons-
tar por nueva inscripción a favor de quien corresponda.27
2. Las inscripciones de las servidumbres, tanto en el predio sirviente como en el

dominante.28
3. La minuta de mejoras.29
4. La prenda agraria o industríal.30
5. La prórroga de la anotación preventiva practicada por faltas subsanables y

las circunstancias de haber juicio pendiente.31 La columna en que se extiende
esta nota no aparece en el Modelo No. 1.
6. El pago del precio de la venta a plazo.32
d) Plana o sección de la derecha
Ahora continuaremos con la sección de la derecha destinada a las inscripcio-

nes hipotecarias.
En la columna principal de inscripciones se extenderán.
1. Los créditos u obligaciones garantizadas con hipotecas.
2. Las trasmisiones de los créditos hipotecarios por actos entre vivos, o por
causa de muerte.
3. El derecho legal de retención.33

28. Arts. 3953 C. y 13 del R.R.P.
29. Art. 3956 C.
30. Art. 10 de la Ley de Prenda Agraria o industrial y 52 de la Ley Orgánica del Banco Nacional de Nicaragua.
32. Ver modelo No. 1
33. Art. 1426 Pr.
339
En la columna principal de anotaciones preventivas se extenderán:
1. Las anotaciones preventivas de demanda, embargo y demáb relacionadas

con el crédito hipotecario.
2. Las trasmisiones del crédito anotado preventivamente. En la columna princi-

pal de cancelaciones se inscribirán los títulos en virtud de los cuales se can-
celan los asientos de las otras columnas (principales y accesorias).
En las columnas accesorias o marginales correspondientes se extenderán:
1. La nota que se practica al margen de la inscripción del crédito cedido, en la

que se hace constar la cesión.34
2. La prórroga de la anotación preventiva practicada por falta subsanable y la

circunstancia de haber juicio pendiente.35
3. El endoso de los créditos hechos de conformidad con el art. 118 de la Ley

Orgánica del Sistema Nacional de Ahorro y PréstIrno.
4. Los pagos parciales del crédito.
5. El cumplimiento de las condiciones suspensivas cuando se consuma la ad-

quisición del derecho.36
e) Incomodidades de las columnas accesorias
En general, es incómodo escribir en las columnas accesorias porque no tienen

el ancho adecuado. Se acentúa más la incomodidad cuando es extenso el conte-
nido del título inscribible, razón por la cual algunos Registradores ocupan otras
columnas para extender el asiento, lo que da lugar a la discordancia. Aunque no
hay predio dominante en que hacer la inscripción, piénsese por el momento en las
extensas servidumbres de electroducto.
Para solucionar este problema se podría: 1) ampliar estas columnas. El art.

153, inc. 4 del R.R.P. no prohibe la ampliación, pues simplemente dice que la
anchura respectiva de cada columna de una y otra plana será, por lo menos, la
que indica en el modelo No. 1; 2) promover una reforma para que, en los supues-
tos que se consideren necesarios, se extienda en la columna principal de inscrip-
ciones lo que es objeto de una nota marginal, en los casos que ésta sustituya a la
inscripción. Por ejemplo, se podría disponer: a) que las servidumbres se extien-
dan en la columna principal de inscripción del predio dominante y del sirviente; b)
que la minuta de mejoras sé extienda en la columna principal de inscripciones.
34. Art. 2722 C.

35. Art. 18, inc. 2 del R.R.P.
36. Art. 15 del R.R.P. y 3794 C.
340
Es conveniente destacar que en la actualidad se tiende a simplificar el procedi-
miento registral mediante la redacción de asientos breves, sin sacrificar las moda-
lidades de trascendencia real.
f) Recomendaciones
1. Se aconseja, según sugerimos antes, la celebración de un Congreso o Re-

unión Nacional de Registradores de la Propiedad con la finalidad de lograr,
entre otros objetivos, la uniformidad de las prácticas registrales.
2. Celebrar a partir de ese primer encuentro y como continuidad de sus alcan-

ces y propósitos, cada año un Congreso o Reunión Nacional de Registrado-
res de la Propiedad.
7. El Registro y los adelantos de la técnica
La rapidez y el aumento áe la contratación inmobiliaria, la afluencia de títulos

en los Registros centralizados y la consecuente acumulación, la seguridad en la
conservación del contenido registral y otros problemas que obstaculizan el desen-
volvimiento normal de las operaciones registrales, son las causas, entre otras,
que han impulsado a los hipotecaristas a buscar los medios técnicos que, aplica-
dos al Registro, hagan de éste una institución ágil y capaz de cumplir no sólo con
su objeto de otorgar seguridad a la contratación inmobiliaria, sino también con la
función social que le corresponde en la sociedad moderna.
Son muchos los instrumentos modernos que el Registro ha incorporado a su

técnica operacional. Por ejemplo: a) la prioridad se determina con rapidez
cronológica con la ayuda de relojes marcadores; b) las certificaciones que acredi-
tan la situación jurídica del inmueble (libertad de gravamen) se extienden por me-
dio de una fotocopia del folio o ficha real o por reproducción que hace el computa-
dor, que luego firma el Reciístrador: c) el contenido de los Registros y los docu-
mentos que pertenecen al archivo se pueden conservar en microfilmes en lugar
seguro y distinto de la oficina principal del Registro, o bien la tarea de reconstruir
el folio o ficha perdida puede hacerla rápidamente el computador; d) en algunos
Registros la inscripción en los libros se hace por medio de máquinas de escribir
horizontales. Tengo informes de que dichas máquinas fueron descontinuadas. En
otros, (que sustituyeron los libros encuadernados y manuscritos por folios o fichas
movibles), se escribe con máquinas de escribir corrientes o de registro directo.
En el proceso de modernización del Registro merece especial mención la refor-

ma registral de Argentina. En la década del 30, el Registro de la Capital Federal
sufrió una crisis debida al acumulamiento de los títulos. La inscripción de éstos era
tardada. La solución al problema consistió en exigirle al escribano que presentara,
junto con la escritura, una minuta o, resumen del contenido de la misma. Si esta
minuta, que equivale a un proyecto de inscripción, concuerda con la escritura, se
adopta como asiento y se encuaderna con otras, para formar los libros del Regis-
341
tro, La medida apuntada no fue suficiénte, por lo que el Gobierno, con la colabo-
ración efectiva de los colegios de escribanos, reformó el sistema vigente.
En el año de 1968 se dictó a nivel nacional la Ley 17801 de aplicación para los
Registros de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y Provincias. En el con-
tenido de ésta influyeron los principios y las experiencias recogidas de la aplica-
ción de las leyes siguientes. a) Decreto-Ley 11683 de 2 de Octubre de 1963, de
aplicación para la Provincia de Buenos Aires; y c) Ley 17417 de Agosto de 1967.
de aplicación para la Capital Federal.
La Ley nacional incorporó los principios registrales; entre las innovaciones prin-
cipales se pueden citar: la implantación del folio real y la certificación con reserva
de prioridad.
De la certificación con reserva de prioridad nos ocupamos anteriormente, por

lo que haré una breve relación del folio real y la técnica con que es manejado.
En la Capital Federal, que tiene un Registro muy moderno y que cuenta con el
apoyo electrónico, el folio real se lleva en fichas movibles de cartulina divididas en
8 casilleros. Dentro de las correspondientes casillas se extiende la inscripción en
breves notas por medio de una máquina de registro directo que, al mismo tiempo
que imprime en el folio, perfora una cinta que servirá para introducir definitivamen-
te la información al computador, después de un proceso de verificación.
Los folios reales se conservan bajo estrictas medidas de seguridad en archi-

vos electromecánicos. Cada archivo tiene capacidad para 100.000 tarjetas y una
sola persona puede controlar cuatro de ellos. En caso de pérdida del folio real la
reconstrucción está asegurada: a) por las minutas que se acompañan con el título
y luego, microfilmadas, se conservan en bolsas plásticas en otro edificio por moti-
vos de seguridad; y b) por el computador electrónico que tiene en su memoria el
contenido del folio y lo puede reproducir.
El apoyo electrónico con que cuenta el Registro es muy valioso. Además de los
otros usos que le asignan, el computador controla las oponibilidades y los plazos
de caducidad; emite las certificaciones con reserva de prioridad; confecciona índi-
ces por fincas, propietarios, etc. y también estadísticas.
El Diario se lleva en hojas sueltas que luego se encuadernan.
En el Perú, el aumento progresivo de la actividad registral provocó la revisión

de la técnica usada. La modificación se inspiró en la reforma argentina. El 18 de
junio de 1970 la Corte Suprema aprobó la ampliación del Reglamento del Registro
de las Inscripciones. La principal innovación introducida consiste en la posibilidad
de llevar el folio real en libros o en fichas móviles. Estas se dividen en seis casillas
en las cuales se hace constar en breves notas el antecedente dominical, la ins-
cripción del inmueble, las traslaciones del derecho de propiedad, los gravámenes,
342
las cancelaciones y las incapacidades que afectan la disposición de los bienes. El
Registro Público de Lima lleva el folio real en fichas movibles. Para el supuesto de
reposición de la finca o folio se cuenta con dos elementos: el duplicado del folio
real y la copia del título original, que se empasta junto con otras.
La prioridad se controla con un reloj marcador y el Diario se lleva en hojas

sueltas escritas a máquina.
Se usa la fotocopia para extender certificaciones.
En el art. 11 de la ampliación se establece la posibilidad de poder usar las

máquinas electrónicas para efectuar o controlar la labor de las inscripciones.
En Colombia, por decreto No. 1250 del 27 de Julio de 1970, se reformó el

Registro Público. La centralización de la actividad registral de todo el país en la
ciudad de Bogotá, con base en la información suministrada por los Registros de
los Departamentos al Archivo Central, y la implantación del folio movible dividido
en seis casilleros, son las principales reformas introducidas.
El programa de modernización es bastante ambicioso. Se espera contar con el

apoyo de la computadora electrónica y del microfilme. El art. 66 confirma esto: «El
Gobierno Nacional, por medio de la Superintendencia del Notariado y Registro,
proveerá a la paulatina mecanización del Registro y al empleo de las técnicas y
procedimientos más modernos, para la plena automatizacíón del servicio, la con-
junción del Registro y del catastro físico, económico, fiscal y jurídico y el envío de
los datos necesarios al Archivo Central o Servicio Nacional de Información». Mu-
chos países están estudiando las posibilidades de modernizar los Registros y otros
principian ya —al igual que Argentina, Perú y Colombia— a aplicar también las
nuevas técnicas. En esta tarea no debemos olvidar que el Registro español, en
cuanto a sistema, y el argentino, en cuanto a técnica, son valiosos modelos de
inspiración para las futuras reformas de los sistemas que descansan sobre bases
culturales y jurídicas semejantes a las nuestras. Por supuesto, la modernización
debe estar acorde con las necesidades y realidades de cada país.
BENAVIDES DEL REY, José Luis. «La mecanización del Registro. Actualización de
las oficinas registrales mediante la utilización de modernas técnicas de opera-
ción». Ponencias y Comunicaciones presentadas al Il Congreso Internacional
de Derecho Registral. Centro de Estudios Hipotecarios, t. I, p. 329 y sigts.
CHICO Y ORTIZ, José María. «Bases físicas de la finca y mecanización del Regis-
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Centro de Estudios Hipotecarios; t. I, p. 373 y sigts.
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tica, Derecho y Registro de la Propiedad”. Separata, Revista de Derecho Nota-
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tros Inmobiliarios y Catastros de Algunos Paises Suramerícanos. Nicaragua,
1972.
FALBO MIGUEL, Norberto. “El Registro de la Propiedad Inmueble organizado por
la Leynacional 17801". Curso de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires,
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_________________y otros. «Publicidad Inmobiliaria». Trabajo presentado al XI
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____________________y otros. Informe de la misión de estudios del Registro de
la Capital Federal de Argentina. San José, Costa Rica.
344
RELACION DE SENTENCIAS Y CONSULTAS UTILIZADAS
Esta relación comprende todas las consultas y sentencias que la Corte Suprema
de Justicia ha publicado desde 1913 a 1976 en materia registral Algunas son
comentadas y citadas en varios temas (90 casos). Al final se incluyen las senten-
cias de la Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya.
1. - SENTENCIAS DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA:
1913
Sentencia de las 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67 173, 174, 175, 272
Sentencia de las 11 a.m. del 11 de julio de 1913, B.J., p. 138 135,211
Sentencia de las 12 m. del 12 de septiembre de 1913, B.J., p. 244 137, 211
Sentencia de las 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254 165, 166,
236, 275,276
1915
Sentencia de las 10 a.m. del 23 de enero de 1916, B.J., p. 659 208
1916
Sentencia de las 12 m. del 12 de mayo de 1916, B.J., p. 1158 256
1917
Sentencia de las 9 a.m. del 4 de julio de 1916, B.J., p. 1602 277
Sentencia de las 11:30 a.m. del 12 de julio de 1917, B.J., p. 1606 137, 138
Sentencia de las 12 m. del 15 de agosto de 1917, B.J., p. 1646 292
1919
Sentencia de las 10 a.m. del 2 de octubre de 1919, B.J., p. 2543 136
1920
Sentencia de las 12 m. del 26 de abril de 1920, B.J., p, 2886 175
Sentencia de las 12 m. del 16 de diciembre de 1920, B.J., p. 3156 246
1921
Sentencia de las 12 m. del 17 de junio de 1921, B.J., p. 3337 137, 138
1922
Sentencia de las 11:30 a.m. del 3 de agosto de 1922, B.J., p. 3735 252
1924
Sentencia de las 11:30 a.m. del 11 de julio de 1924, B.J., p. 4503 174
1925
Sentencia de las 12 m. del 21 de marzo de 1925, B.J., p. 4869 259
345
Sentencia de las 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p. 4926 156, 172, 173, 272
Sentencia de las 11:15 a.m. del 12 de mayo de 1925, B.J., p. 4981 292
Sentencia de las 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925, B.J., p. 5014 175
Sentencia de las 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269 238, 245,
246
Sentencia de las 11 a.m. del 19 de septiembre de 1925, B.J., p. 5239 234
1926
Sentencia de las 11 a.m. del 20 de enero de 1926, BJ., P. 5444 204
Sentencia de las 10 a.m. del 12 de marzo de 1926, B.J., p. 552l 238
Sentencia de las 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668 137, 140, 141
1927
Sentencia de las 11 a.m. del 11 de agosto de 1927 159
1928
Sentencia de las 11: 15 a.m. del 31 de agosto de 1928, BJ., p. 6420 252
Sentencia de las 12 m . del 20 de octubre de 1928, B.J., p. 6460 276
Sentencia de las 11 a.m. del 5 de diciembre de 1928, B. J. p. 6853 292
1929
Sentencia de las 11:30 a.m. del 22 de julio de 1929, B.J., p. 7076 235
Sentencia de las 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B.J., p. 7209 224, 248
1930
Sentencía de las 11 a.m. del 26 de marzo de 1930, B.J., p. 8354 172, 173, 272
Sentencia de las 11 a.m . del 9 de diciembre de 1930, B.J., P. 7636 162, 188
Sentencia de las 11:30 a.m. del 29 de abril de 1930, B.J., p. 7380 224
Sentencia de las 12 m. del 8 de mayo de 1930, B.J., p. 7413 238, 245
Sentencia de las 12 m. del 27 de mayo de 1930, B.J., p. 7421 238, 245
Sentencia de las 12 m. del 18 de julio de 1930, B.J., p. 7473 245
Sentencia de las 12 m. del 21 de noviembre de 1930, B.J., p. 7621 259
1931
Sentencia de las 12 m. del 16 de septiembre de 1931, B.J., p. 7843 245, 253
Sentencia de las 11 a.m. del 2 de junio de 193 1, B.J., p. 7764 268
1932
1933
Sentencia de las 9 a.m. del 30 de marzo de 1933, B.J., p. J 3214 175, 272
Sentencia de las 10 a.m. del 25 de mayo de 1933, B.J., p. 8253 245, 259, 272
Sentencia de las 11 a.m. del 12 de mayo de 1933, B.J., p. 8250 136
346
1934
Sentencia de las 11:30 a.m. del 18 de octubre de 1934, B.J., p. 8770 259, 268
Sentencia de las 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616 72, 155, 174
Sentencia de las 10 a. .m. del 4 de diciembre de 1934, B.J., P. 8829 159, 160,
162
Sentencia de las 12 m. del 14 de junio de 1934, B.J., p. 8652
Sentencia de las 10 a.m. del 11 de septiembre de 1934, B.J., p. 8741 159, 173
Sentencia de las 12 m. del 29 de noviembre de 1934 159
Sentencia de las 12 m. del 21 de diciembre de 1934, B.J., p. 8871 162, 274
1935
Sentencia de las 12 m. del 27 de marzo de 1935, B.J., p. 8935 163
Sentencia de las 11 a.m. del 21 de febrero de 1935, B.J., p. 8908 173, 210
Sentencia de las 12 m. del 21 de febrero de 1935, B.J., p. 8911 210
Sentencia de las 12 m. del 5 de octubre de 193s, B.J., p. 9094 277
1936
Sentencia de las 11 a.m. del 7 de agosto de 1936, B.J., p. 9364 248
Sentencia de las 11:30 a.m. del 30 de octubre de 1936, B.J., p. 9447 165, 272
Sentencia de las 10 a.m. del 13 de noviembre de 1936, B.J, p. 9468 268, 196,
259
Sentencia de las 12 m. del 11 de noviembre de 1936, B.J., p. 9463 245, 272
Sentencia de las 10 a.m. del 30 de julio de 1936, BJ., p. 9358 248
Sentencia de las 12 m. del 16 de diciembre de 1936, B.J, p. 9498 270
Sentencia de las 11 a.m. del 30 de diciembre de 1936, BJ., p. 9526
1937
Sentencia de las 11 a.m. del 18 de agosto de 1937, B.J., p. 9799 255, 237
Sentencia de las 11 a.m. del 28 de octubre de 1937, B.J., p. 9915 245
Sentencia de las 11 a.m. del 20 de diciembre de 1937, B.J, p. 9976 175
Sentencia de las 11 a.m. del 8 de junio de 1937, B.J, p. 9723 237
1938
Sentencia de las 11 a.m. del 21 de abril de 1938, B.J., p. 10131 175
Sentencia de las 12 m. del 3 de junio de 1938, B.J, p. 10193 238
Sentencia de las 12 m. del 18 de febrero de 1938, B.J, p. 10066 245, 246, 254
1939
Sentencia de las 10 a.m. del 9 de agosto de 1939, BJ., p. 10661 245, 272
347
Sentencia de la 12 m. del 14 de julio de 1939, B.J., p. 10624332 273
Sentencia de las 11 a.m. del 31 de marzo de 1939, B.J., p, 10528 133, 144
Sentencia de las 12 m. del 25 de enero de 1939, B.J., p, 10431 137, 140, 143
1940
Sentencia de las 11:30 a.m. del 27 de noviembre de 1940, B.J. p. 11112249, 256
Sentencia de las 11:30 a.m. del 16 de octubre de 1940, BJ., P. 11065 251
Sentencia de las 11 :30 a.m. del 23 de julio de 1940. BJ., P. 10975 259
Sentencia de las 12 m. del 11 de octubre de 1940. BJ., p. 11063 292
Sentencia de las 11 a.m. del 18 de junio de 1940, BJ., p. 10951 243
1941
Sentencia de las 12 m. del 29 de abril de 1941, B.J., p. 11250 249, 256
1942
Sentencia de las 10 a.m. del 20 de enero de 1942, B.J., p. 11481 238, 239
1943
1944
1945
Sentencia de las 10:30 a.m. del 20 de septiembre de 1945, B..J., p. 288245, 272
1946
Sentencia de las 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489 238, 239,
245, 246
Sentencia de las 12.m. del 13 de agosto de 1946, B..J, p. 13563 246, 254
Sentencia de las 11 a.m. del 10 de agosto de 1946, B.J, p. 13561 249
Sentencia de las 9:30 a.m. del 15 de febrero de 1946, B.J, p. 584 252
1947
Sentencia de las 10:30 a.m. del 17 de marzo de 1947, B.J, p. 13825 238, 237
Sentencia de las 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, BJ., p. 13865 238, 249
Sentencia de las 12 m. del 28 de julio de 1947, BJ., p. 13946 276
Sentencia de las 10:30 a.m. del 2 de mayo de 1947, B.J, p. 13870 137, 247
Sentencia de las 10:30 a.m. del 2 de junio de 1947, B.J, p. 13902 137
Sentencia de las 12 m. del 7 de agosto de 1947. BJ., p. 13961 137
348
1948
Sentencia de las 12 m. del 27 de mayo de 1948, B.J, p. 14249 165, 166
Sentencia de las 9 a.m. del 10 de enero de 1948, B.J., P. 14132 259
1949
Sentencia de las 10: 30 a.m. del 11 de mayo de 1949, B.J., p. 14658 175
Sentencia de las 10 a.m. del 13 de julio de 1949, BJ., p. 14736 259, 268
Sentencia da las 12 m. del 23 de junio de 1949, BJ., p. 14717 245, 272
1950
Sentencia de las 11 a.m. del 29 de noviembre de 1950, B.J., p. 15352 168
Sentencia de las 10 a.m. del 4 de julio de 1950, B.J, p. 15181 249
1951
Sentencia de las 10 a.m. del 1 de marzo de 1951, B.J., p. 15509 205
Sentencia de las 9: 30 a.m. del 4 de noviembre de 1952, B.J. p.116227 205
Sentencia de las 10:30 a.m. del 28 de marzo de 1952, BJ., p. 15970 205
Sentencia de las 10 a.m. del 11 de agosto de 1952, B.J., P. 16113 238, 245
1953
Sentencia de las 9: 30 a.m. del 16 de noviembre de 1953, B.J., p. 16712 205
Sentencia de las 10.30 a.m. del 30 de enero de 1953, BJ., p. 16369 253
1954
Sentencia de las 9:30 a.m. del 11 de mayo de 1954, B.J, p. 16927 168
1955
Sentencia de las 10:30 a.m. del 16 de mayo de 1955, B.J, p. 17482 238
1956
Sentencia de las 11: 10 a.m. del 11 de junio de 1956. BJ., p. 18115155, 159, 165
Sentencia de las 9:45 a.m. del 17 de octubre de 1956, BJ., p. 18258 252
Sentencia de las 11: 15 a.m. del 30 de noviembre de 1956, B.J, p. 18327 272
1957
Sentencia de las 11:30 a.m. del 8 de junio de 1957, BJ., p. 18661 206
Sentencia de las 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B.J, p. 18784238, 245, 252,
259,
Sentencia de las 10:45 a.m. del 22 de junio de 1957, B.J., p. 18581 273
349
1958
Sentencia de las 11:20 a.m. del 5 de marzo de 1958, B.J., p. 18909 205
Sentencia de las 10:30 a.m. del 21 de agosto de 1958, B.J., p. 19125 238, 239
1959
Sentencia de las 9 a.m. del 31 de marzo de 1959, B.J., p. 19422 136, 137, 160
Sentencia de las 11:20 a.m. del 26 de mayo de 1959, B.J., p. 19490 173, 272
Sentencia de las 10:30 a.m. del 3 de septiembre de 1959, B.J., p. 19590 205
1960
Sentencia de las 11 a.m. del 3 de noviembre de 1960, B.J., p. 20188 205
Sentencia de las 10 a.m. del 20 de octubre de 1960, B.J., p, 20162 239
Sentencia de las 10:30 a.m. del 25 de abril de 1960, B.J, p. 19909 246, 254
Sentencia de las 10:30 a.m. del 4 de febrero de 1960, B.J, p. 19820 292
1961
Sentencia de las 12 m. del 15 de junio de 1961, B.J., p. 20531 206
1962
Sentencia de las 11 a.m. del 23 de febrero de 1962, B.J., p. 75 238
1963
Sentencia de las 12 m. del 22 de julio de 1963, B.J, p. 295 160, 168
Sentencia de las 9 a.m. del 28 de noviembre de 1963, B.J., P. 523 238
Sentencia de las 9 a.m. del 22 de abril de 1963, B.J, p. 156 271
1964
Sentencia de las 10:35 a.m. del 5 de febrero de 1964, B.J., p. 39 245, 246
Sentencia de las 9:45 a.m. del 3 de noviembre de 1964, B.J., p. 442 274
1965
Sentencia de las 10:35 a.m. del 6 de julio de 1965. B.J., p. 202 268
1966
Sentencia de las 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966, B.J., p. 150 276, 290
1967
Sentencia de las 9:45 a.m. del 6 de febrero de 1967, B.J., P. 16 206
350
1970
Sentencia de las 9:45 a.m. del 11 de junio de 1970, B J., p. 112 238
1975
Sentencia de las 10 a.m. del 22 de octubre de 1975, B:J, p. 285 205
1976
Sentencia de las 11:40 a.m. del 19 de febrero de 1976, B.J., p. 25 206
Sentencia de las 12:30 p.m. del 13 de agosto de 1976, BI, p. 178 273
Sentencia de las 8:30 a.m. del 13 de diciembre de 1976, B.J p. 274 273
2. - CONSULTAS EVACUADAS POR LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
1918
Consulta del 29 de abril de 1918, B.J., p. 1920 292
Consulta del 15 de agosto de 1918, B.J. p. 2095 292
1920
Consulta del 30 de julio de 1920, B.J, p. 2988 224
Consulta del 9 de octubre de 1920, B.J., p. 3071 251
Consulta del 25 de mayo de 11920, BJ. p. 2926 288
1921
Consulta del 19 de noviembre de 1921, BJ. p. 3504 250
1922
Consulta del 6 de junio, de 1922, BJ, p. 1684 292
1934
Consulta del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554 201, 194
Consulta del 12 de enero de 1934, B.J., p. 8446 290
Consulta del 10 de mayo de 1934 173
1940
Consulta del 30 de septiembre de 1940, B.J, p. 11151 256, 301
1941
Consulta del 3 de julio de 1941, B.J, p. 11467 256, 301
Consulta del 5 de noviembre de 1941, B.J., p. 11471 328
1942
Consulta del 8 de septiembre de 1942, B.J., p. 11871 256
Consulta del 18 de junio de 1942, B.J., p. 11866 223
351
1943
Consulta del 30 de agosto de 1943, B.J., p. 12180 256
Consulta del 12 de enero de 1943. B.J., p. 11978 224
1948
Consulta del 18 de septiembre de 1948. B.J. p. 14425 250
1949
1950
Consulta del 8 de julio de 1950, B.J., p. 15393 256
1951
Consulta del 22 de mayo de 1951, B.J, p. 15820 223
1952
Consulta del 2 de diciembre de 1952, B.J., p. 16318 288
Consulta del 16 de junio de 1952, B.J, p. 16308 136
1953
Consulta del 12 de Mayo de 1953, B.J., p. 16745 302
1954
Consulta del 9 de noviembre de 1954, B.J., p. 17262 292, 309
Consulta del 15 de marzo de 1954, B.J., p. 17241 181
1955
1956
352
1957
Consulta del 14 de agosto de 1957. B.J., p. 18814 140
1958
Consulta del 28 de noviembre de 1958, B.J., p. 19347 224, 300
1959
Consulta del 20 de febrero de 1959, B.J, p. 19709 223
Consulta del 21 de mayo de 1959, B.J., p. 19716 256
1960
Consulta del 18 de agosto de 1960, B.J. p. 20249 301
1961
Consulta del 21 de septiembre de 1961, B.J. P. 20796 182
Consulta del 13 de julio de 1961, B.J., P. 20781 277
1962
1963
1964
Consulta del 6 de abril de 1964, B.J, p. 502 201
1965
Consulta del 26 de noviembre de 1965, B.J., p. 434 224,290
Consulta del 22 de marzo de 1965, B.J., p. 366 243, 329
1966
353
1967
Consulta del 6 de diciembre de 1967, B.J, p. 338 224, 300
1968
Consulta del 10 de febrero de 1968, B.J., p. 416 141
1969
Consulta del 23 de enero de 1969, B.J, p. 362 201
1970
Consulta del 9 de julio de 1970, B.J, p. 348 249, 251
Consulta del 30 de junio de 1970, B.J., p. 348 250, 253
1972
Consulta del 7 de julio de 1972, BJ., p. 393 324
1973
1974
Consulta del 30 de octubre de 1974, B.J, p. 387 254
Consulta del 19 de marzo de 1974, BJ., p, 368 255
Consulta del 4 de julio de 1974, BJ., p. 373 266
1975
1976
Consulta del 7 de julio de 1976, B.J., p. 392 200, 202
Consulta del 13 de octubre de 1976, BJ., p. 407 288, 289
354
3. - SENTENCIAS DE LA SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE DE APELACIONES DE
MASAYA:
Sentencia de las 9:30 a.m. del 21 de diciembre de 1934 162

Sentencia de las 11 a.m. del 12 de junio de 1937 162
Sentencia de las 11:30 a.m. del 11 de diciembre de 1940 163, 170
Sentencia de las 10:30 a.m. del 20 de junio de 1942 162, 170
Sentencia de las 10 a.m. del 23 de agosto de 1943 163
Sentencia de las 9 a.m. del 2 de septiembre de 1957 162
Sentencia de las 8:30 a.m. del 12 de mayo de 1961 163
Sentencia de las 10 a.m. del 19 de noviembre de 1961 162
Sentencia de las 9:30 a.m. del 19 de mayo de 1962 162
Sentencia de las 9:40 a.m. del 13 de septiembre de 1962 176
Sentencia de las 9:20 a.m. del 22 de abril de 1964 163
Sentencia de las 9:30 a.m. del 28 de octubre de 1964 163
Sentencia de las 10:30 a.m. del 10 de noviembre de 1965 163
Sentencia de las 10: 10 a.m. del 7 de mayo de 1975 166
Sentencia de las 9:30 a.m. del 10 de abril de 1934 170
Sentencia de las 11:20 a.m. del 29 de agosto de 1934 170
Sentencia de las 11:45 a.m. del 2 de octubre de 1936 170
Sentencia de las 11:30 a.m. del 13 de junio de 1939 170
Sentencia de las 9:30 a.m. del 21 de junio de 1939 170
Sentencia de las 9:45 a.m. del 19 de diciembre de 1962 162
Sentencia de las 11:25 a.m. del 3 de septiembre de 1965 190
Sentencia de las 10:55 a. m. del 13 de enero de 1969 176
INDICE DE LAS DISPOSICIONES DE DERECHO QUE SE CITAN
Sólo se incluyen las de los códigos y leyes vigentes en Nicaragua. A continuación

del artículo se indica la página en que se cita.
CODIGO CIVIL
Art. X. Título Preliminar 208

Art. XI. Título Preliminar 261
Art. XIII. Título Preliminar 175
Art. 154 277
Art. 251 138
Art. 602 133, 143
Art. 888 236
Art. 889 255
Art. 891 239, 276
Art. 898 236
Art. 993 178, 179, 277
Art. 897 236, 237, 238
Art. 1118 180
355
Art. 1255 260
Art. 1278 179
Art. 1297 170
Art. 1301 170
Art. 1432 187
Art. 1469 176
Art. 1474 133
Art. 1479 259, 261
Art. 1529 310
Art. 1546 132, 133
Art. 1548 132
Art. 1549 132
Art. 1554 132
Art. 1570 248
Art. 1579 310
Art. 1653 226, 227
Art. 1655 226, 227
Art. 1654 227
Art. 1685 133
Art. 1686 259
Art. 1692 133
Art. 1715 237
Art. 1716 237
Art. 1727 237
Art. 1729 235, 238
Art. 1730 235, 236, 237, 238
Art. 1846 260
Art. 1855 277
Art. 1894 270
Art. 1900 136
Art. 2044 310
Art. 2055 292
Art. 2075 277
Art. 2084 132
Art. 2093 135
Art. 2205 237
Art. 2214 270
Art. 2233 277
Art. 2335 172
Art. 2378 268
Art. 2379 268
Art. 2437 136, 311
Art. 2530 259
Art. 2540 260
Art. 2565 138
Art. 2575 276, 311
356
Art. 2576 246, 247
Art. 2579 260
Art. 2662 277
Art. 2666 270, 277
Art. 2722 207, 331, 259
Art. 2735 259
Art. 2749 259, 261
Art. 2753 277
Art. 2768 259, 261
Art. 2774 261
Art. 2785 136
Art. 2797 270
Art. 2753 277
Art. 2949 328
Art. 3178 163
Art. 3355 277
Art. 3394 136
Art. 3417 136
Art. 3532 176
Art. 3533 176, 277
Art. 3541 131, 328
Art. 3770 310
Art. 3772 259
Art. 3774 223, 310
Art. 3776 310
Art. 3784 277
Art. 3790 248
Art. 3794 331
Art. 3796 164, 165, 166, 174, 196, 245, 247, 269, 270, 272, 274, 277, 309
Art. 3799 132
Art. 3807 200
Art. 3816 259, 260, 261, 274, 277
Art. 3817 277
Art. 3819 150
Art. 3825 266
Art. 3828 311
Art. 3829 277, 311
Art. 3831 310
Art. 3844 142, 143, 200
Art. 3856 310
Art. 3857 310
Art. 3860 310
Art. 3867 199, 310
Art. 3870 200
Art. 3874 199, 310
Art. 3884 a 3898 310
357
Art. 3900 248, 259, 261
Art. 3936 259, 328
Art. 3937 173, 260, 269, 276, 307
Art. 3940 266
Art. 3941 131, 138, 223, 289, 326
Art. 3942 131
Art. 3944 283, 164, 165, 166, 174, 204
Art. 3945 268, 301
Art. 3946 150
Art. 3947 197, 277
Art. 3948 203, 260, 269, 273, 307, 309
Art. 3949 196, 268, 269, 309
Art. 3950 270
Art. 3951 131, 133, 143, 328
Art. 3952 150, 296, 297, 298
Art. 3953 207, 330
Art. 3954 256, 300, 307
Art. 3956 207, 224, 289, 327, 330
Art. 3957 131
Art. 3958 150, 298
Art. 3962 223
Art. 3964 132, 142, 153, 154, 157, 160, 169, 171, 172, 176, 178, 179, 182, 184,
187, 192, 193, 195, 201, 202, 203, 204, 243, 256, 290, 291, 301, 328, 329
Art. 3965 193
Art. 3966 156, 157, 186, 193, 209, 277, 307
Art. 3967 191, 203, 277
Art. 3968 195
Art. 3969 198
Art. 3970 199, 200, 201, 202
Art. 3971 192, 202, 203
Art. 3973 154, 172, 188, 204, 277, 329
Art. 3976 204, 324
REGLAMENTO DEL REGISTRO PUBLICO
Art. 1 61, 266

Art. 3 131
Art. 5 283
Art. 6 166, 296, 327
Art. 7 226
Art. 8 150, 153, 194, 196, 197, 292, 297, 298
Art. 9 150, 153, 194
Art. 10 153, 270, 277
Art. 11 153, 194, 270, 277
Art. 12 153, 194
358
Art. 13 207, 330
Art. 15 207, 330, 331
Art.16 155, 156, 173, 185, 186, 208, 209, 210,212, 284,300, 301, 306, 309
Art. 17 153, 182, 284, 288, 289, 290, 292,
Art. 18 182, 183, 192, 199, 202, 207, 284, 330, 331
Art. 19 255, 328, 329
Art. 20 289
Art. 21 247
Art. 24 307, 309
Art. 25 209, 306, 307, 309
Art. 26 211
Art. 27 197, 198
Art. 28 196, 266, 268
Art. 29132, 136, 153, 154, 157, 160, 162, 169, 170, 171, 172,176, 177, 178, 180,
182, 186, 187, 190, 195, 290, 328, 329
Art. 30 170
Art. 32 190
Art. 33 156
Art. 38 154, 155, 181, 188, 193, 329
Art. 40 180, 181, 311
Art. 41 181
Art. 43 180
Art. 44 153, 180
Art. 45 73, 180
Art. 47 153, 188, 189, 329
Art. 48 189
Art. 49 189
Art. 50 189
Art. 52 190
Art. 53 157, 186, 193, 307
Art. 54 155, 159, 163, 164, 166, 167, 173, 175
Art. 55 153, 194
Art. 56 153, 324
Art. 57 153
Art. 58 153, 194
Art. 59 191, 203
Art. 60 195
Art. 61 195, 201
Art. 62 195, 198, 201
Art. 63 199, 200, 201, 202, 211, 303
Art. 64 201, 202
Art. 65 73, 199, 200, 201, 202, 211
Art. 66 73
Art. 67 193, 290
Art. 68 192, 202, 284
Art. 70 197, 203, 204
359
Art. 71 203, 206
Art.72 196, 203, 204
Art. 74 206
Art. 75 184, 192, 202, 284
Art. 78 148
Art. 79 148
Art. 81 210
Art. 82 207
Art. 83 210, 324
Art. 84 210
Art. 85 325
Art. 88 214, 284, 290
Art. 90 284
Art. 93 213
Art. 95 214
Art. 103 288
Art. 112 266
Art. 113 266
Art. 115 277, 316
Art. 117 266
Art. 118 267
Art. 129 131, 136, 137,138, 139, 140, 142, 143, 158, 160, 328
Art. 130 322
Art. 137 73, 244, 245, 248, 249, 250, 251, 252, 253
Art. 138 249, 251, 252
Art. 139 251, 252, 253
Art. 140 245
Art. 141 255
Art. 142 251, 252
Art. 147 325
Art. 150 325
Art. 152 166, 296, 327
Art. 153 148, 166, 228, 297, 327, 331
Art. 154 166, 327
Art. 155 148, 166, 301, 327
Art. 156 166, 327
Art. 157 166, 221, 222, 326
Art. 158 207
Art. 160 207
Art. 162 148
Art. 164 324
Art. 165 324
Art. 182 a 186 324
360
CODIGO DE COMERCIO
Arts. 13 a 27 324
CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Art. 169 185

Art. 466 190
Art. 510 178
Art. 512 178
Art. 745 270
Art. 747 302
Art. 780 249
Art. 781 250, 253
Art. 782 250, 251, 252, 253
Art. 784 255
Art. 785 255
Art. 786 255
Art. 787 255
Art. 904 172, 173, 174, 175
Art. 906 177
Art. 946 202
Art. 1143 268
Art. 1426 131, 144
Art. 1585 302
Art. 1596 187
Art. 1608 177
Art. 1640 292
Art. 1641 284, 292,
Art. 1718 172, 173, 174, 175
Art. 1770 142
Art. 1813 259
Art. 2055 191
CONSTITUCION NACIONAL
Art. 50 142
Art. 65 136, 311
Art. 82 142
Art. 87 132
Art. 280 74, 320
Art. 284 74, 321
Art. 293 221
361
Art. 306 321
Art. 307 74, 321
LEY DE INQUILINATO
Art. 31 135, 270
LEY TRIBUTARIA COMUN
Art. 40 74, 182, 192, 203, 329
LEY DE EXPROPIACION
Art. 13 154, 188, 329
LEY DE IMPUESTOS SOBRE BIENES INMUEBLES
Art. 4 74
LEY ORGANICA DEL SISTEMA NACIONAL DE AHORRO Y PRESTAMO
Art. 39 132
Art. 118 326, 331
LEY ORGANICA DEL PATRIMONIO FAMILIAR

Y DE LAS ASIGNACIONES FORZADAS
Art. 15 132
Art. 16 132
LEY DE PRENDA AGRARIA 0 INDUSTRIAL
Art. 10 207, 330
LEY ORGANICA DEL BANCO NACIONAL DE NICARAGUA
Art. 52 330
LEY DE IMPUESTOS SOBRE HERENCIAS Y LEGADOS
Art. 14 302, 303
LEY ORGANICA DEL DISTRITO NACIONAL Y DE MUNICIPALIDADES
Art. 35 253
362
LEY DE ACTUALIZACION Y MANTENIMIENTO DEL CATASTRO
Art. 2 297
Art. 5 227
Art. 6 222, 297
Art. 9 297
Art. 10 222, 297
Art. 16 227
Art. 11 297
LEY REGLAMENTARIA DEL REGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Art. 2 231
Art. 5 229, 231
Art. 8 230
Art.9 227
Art. 16 227
OTRAS LEYES, DECRETOS Y REGLAMENTOS:
REGLAMENTO DE LA LEY DEL CATASTRO
Art. 5 297
Art. 6 297
Art. 24 297
Art. 25 297
Art. 26 297
Art. 27 297
Art. 37 297
Art. 38 297
LEY DE 17 DE AGOSTO DE 1945
Art. 2 205, 206
LEY DE 2 DE SEPTIEMBRE DE 1944 324
LEY DE 9 DE OCTUBRE DE 1947
Art. 9 182, 188
LEY DE 29 DE AGOSTO DE 1968 249
LEY DE 24 DE SEPTIEMBRE DE 1969 291
363
LEY DE 3 DE JULIO DE 1969 322
LEY DE 24 DE DICIEMBRE DE 1970
Art. 10 254
DECRETO DE 23 DE MARZO DE 1972 297
INDICE ALFABETICO DE MATERIAS
ABSTRACTO:
Negocio abstracto 64, 94, 101
ACTOS:
La inscripción no convalida los actos nulos 266
ADQUIRENTE:
Tercer adquirente
273, 274
A TITULO ONEROSO 274, 275

A TITULO GRATUITO 274, 275
ANTICRESIS:
Su naturaleza 143
Inscripción 131
Inmatriculación 243, 255
AERONAVES:
Su publicidad registral 30
AUTOMOTORES:
Su publicidad registral 30
ARRENDAMIENTO:
Su naturaleza 133, 134
Efectos 135
ASIENTOS:
Clases 148,149
ASIENTO DE CANCELACION:
-Concepto 195
-Clases 195
364
-Efectos 203
-Ley de Limpieza Registral 205

-Formalidades 206
ASIENTO DE INSCRIPCION:
-Concepto 149
-Formalidades 150
ASIENTO DE PRESENTACION:
-Concepto 207
-Efectos 209
-Duración 208, 209
-Formalidades 210
APELACION:
-De la sentencia que confirma la calificación 292
-De la sentencia que revoca la calificación 292
-De las sentencias que admiten o niegan la anotación190
-Oportunidad para apelar del embargo 190, 191
-De la sentencia dictada en el juicio de limpieza registral 205, 206
ANOTACION PREVENTIVA:
-Concepto 151, 153
-Diferencias con la inscripción 153
-Clasificación 153, 154
-Efectos 155, 156
-Extinción 191, 194
-Caducidad 191, 192
-Conversión 192, 194
-Transmisión 155, 156
-De demanda 157, 171
-De cancelación y rectificación 171, 172
-De embargo 172, 176
-De secuestro 176, 177
-De prohibición de enajenar 177
-De sentencia ejecutoriada 177, 178
-De presunción de muerte 178
-De incapacidad para administrar 178
-De modificación de la capacidad 178
-De incapacidad o indignidad del heredero o legatario 178
-De legados 179
-Por imposibilidad del Registrador 182
-Del beneficio de separación 186
-De nulidad de la cancelación 188
-Del heredero 188
365
-De la expropiación 188
-Del crédito refaccionario 187
AGREGACION:
-No está regulada 326
APLAZAMIENTO DEL PAGO DEL PRECIO:

-Su efecto 277
BIENES:
-Inscribibles 131
-Muebles 30, 31
-Enajenación de los anotados 155
BUENA FE:
-Requisito del tercero 274
-Momento en que debe existir 276
-Su presunción 276
BUQUES:
-Su inscripción 30, 31
CABIDA DE FINCA:
-Requisito de la inscripción 150
-Exceso de cabida 225
CADUCIDAD:
-De asiento de presentación 208
-De anotaciones preventivas 191, 192
CALIFICACION.
-Sistemas 287
-Naturaleza 287, 288
-Extensión 288
-Decisiones del Registrador 289
-Medios de impugnar la calificación 292
CANCELACION:
-Concepto 195
-Automática 199, 200
CAPACIDAD:
-Su control por el Registrador 288
-Inscripción y anotación de sentencias que alteran la capacidad 178, 179
366
CARACTERISTICAS:
-Del asiento de inscripción 148, 149
CARGA:
-Relación en la inscripción 150, 298
CASACION:
-No cabe contra la sentencia de la Sala que decide sobre la calificación 292
-No cabe contra la sentencia que admite o niega la anotación preventiva 191
-No cabe en juicio de limpieza registral, salvo afectación de derechos 206
CATASTRO:
-Coordinación con el Registro 297
CAUSAHABIENTE 163, 168
CERTIFICACION
-Clases 266
-Con reserva de prioridad 311, 316
CESION:
-De crédito 309
-De derechos hereditarios 272
-De derechos anotados 155, 156
CIERRE DEL REGISTRO:

-Provocado por la promesa de venta 139, 143
-Provocado por la certificación con reserva de prioridad 312, 313
-Provocado por títulos incompatibles 306, 309
COMPETENCIA:
-Su control por el Registrador 289
COMPRAVENTA:
-Doble venta 276
-Con precio aplazado 277
CONCISAS:
-Inscripciones 150, 151
CONDICIONES:
-Constatación registral 150, 330
CONSTITUTIVAS.
-Inscripciones 259, 262
367
CONVERSION:
-De anotaciones preventivas 192, 194
CREDITO REFACCIONARIO 187, 190
DAÑOS Y PERJUICIOS:
-Responsabilidad 322
DECLARATIVA
-Inscripción 259, 262
DEFECTOS:
-Subsanables e insubsanables 291, 292
DEMANDA:
-Anotación preventiva 157, 171
DENEGACION 298
DENOMINACIONES
-Diversas denominaciones 33
-Derecho Hipotecario 33, 34
-Derecho Inmobiliario 34
-Registro de la Propiedad o Registro Jurídico Real 34
-Derecho Registral 35
-Derecho Inmobiliario Registral 35
DESLINDE Y AMOJONAMIENTO 224
DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL:

-Concepto 29
-Ambito 29, 31
-Fines 31
-Su autonomía 72
-Sus relaciones con el Derecho Civil 73
-Sus relaciones con el Derecho Administrativo 73
-Sus relaciones con el Derecho Mercantil 73
-Sus relaciones con el Derecho Procesal 73
-Sus relaciones con el Derecho Internacional Privado 73
-Sus relaciones con el Derecho Fiscal 74
-Sus relaciones con el Derecho Constitucional 74
-Sus relaciones con el Derecho Notarial 74
DESISTIMIENTO:
-Sistema anterior 66
-Sistema vigente 284
DESMEMBRACION 222
DIARIO:322
DIAS:
-De vacaciones 324
DIVISION.
-De fincas 224
DOBLE INMATRICULACION 255, 257
DONACION:
368
-Su inscripción, requisito de validez 261
DERECHOS:
-Inscribibles 131
-Personales 131, 133
-Reales 131
-Lista cerrada de los derechos inscribibles131, 133
EMBARGO:
Ver Anotación
ENAJENACION:
-De bienes anotados 155, 156
ERRORES:
-Ideas generales 213
-Clases 213
-Forma de rectificación 213, 215

-Efectos 215
ESPECIALIDAD:
-Principio 296
-Regulación legal 296
-Ideas generales 296
-Extensión 296, 298
EXCESOS:
-De cabida 225
EXTRANJERO:
-No pueden adquirir en zona fronteriza 132
FALTA:
De los títulos 291

FE PUBLICA:
-Principio 267
-Concepto 268, 269
-Ambito 270
-El tercero y sus requisitos 273, 277
-Protección con independencia del Registro 277
-Necesidad de la reforma 278
FECHA DE LA INSCRIPCION 306
FINCA:
-Concepto 221
-Modificaciones 221, 225
FOLIO REAL 166, 296, 297

FOLIO PERSONAL 66
FORMA EXTRINSECA:
369
Ver Calificación
HABITACION:
-Su inscripción 131
HIPOTECA:
-No es constitutiva su inscripción 261
-Su naturaleza 143
HISTORIA DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA:
-Importancia de su estudio y antecedentes 37, 39
-Derecho Hebreo 39
-Derecho Griego 40
-Derecho Egipcio 40, 42
-Sistema Ptolemoico 40, 41
-Sistema Egipcio-Romano 41, 42
-Derecho Romano 42, 43
-Derecho Germánico 43, 44
-Derecho Francés 44, 47
-Derecho Español 47, 57
-Derecho Nicaragüense 57, 69
HONORARIOS:
-Del Registrador 321, 322
HORAS:
-De oficina 324
INCAPACIDAD:
-Anotación 178, 179
INDICE 324
INMATRICULACION:
-Concepto 243
- Medios 243
-Doble inmatriculación 255, 257
-Inmatriculación y tracto 303, 304
INSCRIPCION:
-Principio 259
-Su valor 259
-Constitutiva 259
-Declarativa 159, 262
-Diferencia con la anotación 153
-Requisitos 150, 151
-Extensa 150
-Concisa 150
-Su fecha 306
-Posesoria 244
-Previa inscripción 300
-De la propiedad horizontal 225, 231
-Denegación 289, 291
-Suspensión 289, 291
INSPECCION DE LOS REGISTROS:
370
-Falta de inspección 325
INSUBSANABLES:
-Faltas 291, 292
LEGADOS:
-Anotación 179, 182
LEGALIDAD:
-Principio 287, 292
LEGITIMACION:
-Principio 267, 268
-Concepto 267
-Deficiente formulación legal 267, 268
-Para pedir la inscripción 283
-Para recurrir contra la calificación 292
LIBROS:
-Clases 322
LINDEROS 150
MANIFESTACION DE LOS LIBROS 183
MEDIDAS:
-Rectificación 225
MEJORAS 225
MENSURA 225
MENCIONES:
-Concepto 210
-Derechos mencionables 211
-Efectos 212
MODERNIZACION DE LOS REGISTROS 332, 334
MUEBLES REGISTRABLES 30, 31
MODIFICACIONES:
-De la finca 221, 225
NATURALEZA:
-De la propiedad horizontal 227
-Del arriendo 133, 135
-De la promesa de venta 136, 143
-De la anticresis 143
-De la hipoteca 143
NULIDAD:
-De los actos y contratos sujetos a inscripción 265, 268
-De las inscripciones 196, 199
-De las cancelaciones 203, 204
NUMERUS APERTUS 133

NUMERUS CLAUSUS 132, 133
NOTA MARGINAL:
-Concepto 206
371
-Clases 207
-Efectos 207
-Formalidades 207
OBRA NUEVA 224
OCURSO 292
ONEROSIDAD:
-Requisito en el título del tercero 274, 276
OPCION:
-Similar a la promesa unilateral 137
ORGANIZACION DEL REGISTRO:
-División departamental 320
-Poder a que pertenecen 320, 321
-Remuneración 321, 322
-Necesidad de uniformar las prácticas registrales 325, 332
PARTICION HEREDITARIA:
-Modalidad del tracto 303
PERMUTA:
-Su inscripción como requisito de validez 261
PLAZO:
-Para calificar 290
-Del diario 207, 208
-Para ocurrir 292
POSESION:
-Registro y Posesión 235, 236
PRESCRIPCION:
-Prescripción conforme Registro 236
-Prescripción contra Registro 236
-Ordinaria 236, 237
-Extraordinaria 237, 239
PRESENTACION:
-Ver Asiento
PRESUNCION:
-luris tantum 267, 268
-Iuris et de iuris 267, 268

-De la buena fe 276
PRINCIPIOS
-Su aplicación en el Registro Conservatorio 63, 64
-Concepto 76
-Importancia de su estudio 76
-Enumeración 76, 78
372
-Aplicación a otros Registros 78
-De inscripción 259, 262
-De publicidad 265, 278
-De rogación 283, 284
-De legalidad 287, 292
-De especialidad 296, 298
-De tracto sucesivo 300, 304
-De prioridad
PRIORIDAD:
-Principio 306, 316
-Concepto 306
-Sistema sobre valor del rango
-Reservas legales de prioridad
-Certificación con reserva de prioridad 311
-Convenciones sobre el rango 310
-Supuestos de inaplicación del art. 16 R.R.P. 309
PROCEDIMIENTO:
-Registral 283
PROMESA:
-Contrato de promesa 136
-Promesa de venta 136, 137
-Su naturaleza 136, 137, 139
-Su efecto 140, 143
PREHORIZONTALIDAD 230, 231
PROPIEDAD HORIZONTAL:
-Historia 225, 227
-Naturaleza 227
-Inscripción 227, 230
PROPIEDAD INTELECTUAL:
-Objeto de publicidad 30
PROPIEDAD INDUSTRIAL:
-Objeto de publicidad 30
PUBLICIDAD:
-Historia 37, 69
-Principio 265, 278
-Formal 266, 267
-Sustantivo 267, 278
PRORROGA:
-De anotaciones 182, 184, 192
PROTOCOLOS:
-Su conservación en el Registro 74
POSPOSICION:
-De rango 311
PRECIO:
373
-Aplazado 277
-Su constancia en el Registro 277
RANGO:
-Sistemas 310
-Permuta 310
-Posposición 311
-Reserva 310
RECTIFICACION:
-Medidas 225
RECURSOS:
-Ver Apelación, Casación y Ocurso
REGISTRADOR:
-Nombramiento 321
-Período 321
-Remuneración 321, 322
REGISTRO:
-Del Estado Civil 30
-Mercantil 30
-Conservatorio 61, 62
-Implantación del vigente 130, 131
-Su contenido 131
-Coordinación con el Catastro 297
-El Registro y los adelantos de la técnica 330, 334
RESPONSABILIDAD:
-Del Registrador 322
RESERVAS:
-De rango 310
-Reservas legales de prioridad 311
-Certificación con reserva de prioridad 311
ROGACION
-Principio 283
-Legitimación 283
-Desistimiento sistema anterior 66
-Desistimiento sistema vigente 284
-Excepciones al principio 284
SECUESTRO
-Ver Anotación
SERVIDUMBRE:
-Inscripción 131
SISTEMAS:
-Registrales 81, 82
-Utillidad de su estudio 81
-Clasificación 81
374
-Francés 85, 91
-Alemán 94, 98
-Suizo 101, 104
-Australiano 106, 110
-Español 113, 125
-De calificación 287
-De creación de los derechos reales 131, 132
--sobre el valor del rango 310
SUBSANACION 291, 292
SUSPENSION:
-De la inscripción 292
TECNICA:
-Del folio real 166, 296, 297
-Del folio personal 66
TEORIA
-Del título y del modo 63, 65, 259, 260
-De la penetración 273
TERCERO.
-Ver Fe Pública
TESTAMENTO:
-Inscripción 270
-Necesidad de establecer un Registro de actos de última voluntad 271
TITULOS:
-Inscribibles 131
TITULO SUPLETORIO:
-Concepto 244
-Efectos 244, 248
-Derechos que ampara 248, 249
-Tramitación 249, 254
-Calificación 254, 255
TRACTO SUCESIVO.
-Principio 300, 304
-Deficiente regulación legal 301
-Concepto 300, 303
-Modalidades 301, 303
-Inmatriculación y tracto 303, 304
USO:
-Inscripción 131
USUFRUCTO:
-Inscripción como requisito de validez 261
VENTA:
-Con precio aplazado 277
Doble venta 277
VENTA 0 ADQUISICION FORZADA 255
ZONAS:
-Catastrales 297
375
INDICE ONOMASTICO
ACEDO, Jesús 135

AGUILAR, Julio Ricardo 239
AGUIRRE TORRADOS, Agustín 33, 46, 82, 316
ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo
ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo y
SOMARRIVA UNDURRAGA, Manuel 62, 139
AMOROS GUARDIOLA, Manuel 35, 72, 120
ARGUELLO V., Mariano 61
ARROYO, Duilio
AYON, Tomás 62
BARRACHINA Y PASTOR, Federico 134, 152
BARRIOS, Modesto 61
BENAYA, Juan José 35
BIERMAN 76
BONILLA ATILES, J. A.
BUITRAGO DIAZ, Francisco 133, 144, 259
CAMARA ALVAREZ, Manuel de la
CAMPUZANO Y HORMA, Fernando 35, 134, 161, 291
CAMY SANCHEZ-CAÑETE, Buenaventura 134
CARNELUTTI, Francesco
CLARO SOLAR, Luis 139
CARRETERO GARCIA, Tirso 120
CASSO ROMERO, Ignacio de 34, 51, 76, 134, 152, 153
CASTAN TOBEÑAS, José 52, 134
COLIN, Ambrosio y CAPITAN, H. 46, 86
CORRADO, Renato 30
COSSIO Y CORRAL, Alfonso de 212
COVIELLO, N. 30
CUADRA ZAVALA, Joaquín 61, 140, 167, 179, 270, 271, 274, 276
CHICO Y ORTIZ, José María 33, 85, 103, 116, 124, 135
CHICO Y ORTIZ, José María y BONILLA
ENCINA, Juan Francisco 33, 85, 103, 104, 161, 186, 193, 201
DIAZ GONZALEZ, Carmelo 134
DIAZ MORENO, Eustaquio 33, 51, 171, 186, 193
DIEGO, Clemente de 134
DIEZ PASTOR, José Luis y GONZALEZ
ENRIQUEZ, Manuel 158
DIEZ PICAZO, Luis 157, 201
DORTE DUQUE, Manuel 46, 48
ESCOBAR, Manuel 309, 325
EXNER 76
FECED GRESS, Ramón 168
FERNANDEZ, José Alonso 120
FUEYO LANERI, Fernando 63, 137, 139
376
GALINDO Y DE VERA, León y
ESCOSURA Y ESCOSURA, Rafael 134, 151, 169, 170, 183, 275, 287, 291
GALLARDO RUEDA, Arturo 116
GARCIA GRANERA FEZ, Juan
GARCIA GOYENA, Florencio 50
GAYOSO ARIAS 180, 193
GIL, Abelardo 76
GIMENEZ ARNAU, Enrique 48, 315
GOMEZ DE LA SERNA, Pedro 33, 51, 53
GONZALEZ Y MARTINEZ, Jerónimo33, 51, 76, 78, 81, 95, 107, 114, 116, 119, 287,
296
GONZALEZ PEREZ, J. 116
HEDEMAN, J. W. 150
HECK, Philip 97
HERMIDA LINARES, Mariano 122
HERNANDEZ GIL, Francisco 29, 31, 34, 35, 49, 72
HOYO, Francisco del 120
HURTADO CHAMORRO, Alejandro 61
LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO 35, 43, 49, 52, 72, 104, 114, 115, 121,
135, 152, 160, 161
REBULLIDA, Francisco de Asís
LOPEZ MENDEL, J. 116
LUZURIAGA, Claudio Antón de 49, 50, 52
MANRESA Y NAVARRO, José María 132, 134, 135
MARIN PEREZ, Pascual 35, 76
MARTIN, Eduard 86, 89
MARTINEZ, José Roán 167
MARTINEZ MOREDA, M. 134
MAZEAUD, Henri, MAZEAUD, León y
MAZEAUD, Jean 86
MENCHEN BENITEZ, Bartolomé 49
MESA LAGO, Carmelo
MONTIEL ARGUELLO, Alejandro 136, 272
MONTES, Angel Cristóbal 34, 35, 38, 72
MORELL Y TERRY, J. 35, 72, 77, 114, 115, 134, 152, 166, 169, 171, 173, 180,
181, 183, 186, 193, 212, 239, 248, 274, 287, 314
MORALES, Carlos 61
MURILLO, Braulio 50
NUÑEZ LAGOS, Rafael 52, 73, 120, 122
OGAYAR AYLLON, Tomás 124
OLIVER, Bienvenido 29, 34, 51
PALMA MARTINEZ, Ildefonso 176
PANTOJA, José M. y LLORET, Antonio M. 134, 151
PELAYO HOR E, Santiago 315, 316
PEÑA BERNALDO DE QUIROS, Manuel 46, 87, 88, 90
PEREZ GONZALEZ, alas y ALGUER. José 114, 134, 161
377
PEREZ LASALA, José Luis 72, 260
PLANIOL, Marcel 86
PUGLIATTI, Salvatore 30
RAMOS FOLQUES, Rafael 50, 52
REDENTI, Enrico
RICA Y ARENAL, Ramón de la 30, 49, 52, 79, 116, 149, 171, 194, 223
RICA Y MAR ITORENA, Ramón de la 119, 151, 152, 194, 221, 245, 308, 316
RICCI, Francisco 132
ROCA SASTRE, Ramón María29, 33, 39, 52, 72, 81, 86, 91, 94, 96, 97, 104, 109,
114, 115, 116, 119, 121, 122, 132, 134, 135, 149, 151, 152, 155, 161, 167, 168,
169, 173, 178, 180, 181, 183, 186, 188, 191, 193, 195, 201, 203, 208, 210, 211,
212, 265, 270, 274, 275, 288, 290, 291, 300, 307, 308, 316
RODRIGUEZ SERRANO, Felipe 176, 237
ROMANI PUIGDENGOLAS, Francisco 116
ROMANI CALDERON, J. 116
ROSALES, José Benito
RUIZ MARTINEZ, Francisco 315, 316
SANCHEZ ROMAN, Felipe 134, 152
SANZ FERNANDEZ, Angel 38, 49, 73, 76, 77, 90, 108, 109, 114, 119, 192, 274
SELVA, Buenaventura 61
SERRANO Y SERRANO, Ignacio 103
SUAREZ, Carlos María 231
SUREDA, Honorato 73
SCAEVOLA, Mucius 135
TUR, Vicente 103,
Torrens, Robert Richard 106
VALENCIA ZEA, Arturo 235
VALVERDE Y VALVERDE, Calixto 132, 134
VASQUEZ BOTE, Eduardo 81
VASQUEZ CAMPO, Antonio
VENTURA-TRAVESET Y GONZALEZ,Antonio
VILLARES PICO, Manuel 50, 52, 53, 315
VILLAVICENCIO, José R. y NUÑEZ DE
VILLAVICENCIO, Laura 89, 97, 103, 106, 110
WALKER, William 61
WILLENBUCHER,
WOLFF, Martín 44, 157
ZUMALACARREGUI MARTIN-CORDOVA
Tomás de 201
378

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Impreso por Quebecor Impreandes S. A.

CAPITULO I. DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 25

Deseo expresar mi agradecimiento al Poeta Mario Cajina-Vega, abnegado

Asimismo extiendo mi gratitud al antiguo Secretario de la Sala de lo Civil de la

No sé si los profesionales del «prólogo» manejan unas técnicas especiales

Y en ese terreno del «terciar», «tercero» y «tercería», la materia a la que se

Claro está que la proyección de la palabra tercero y sus derivados permiten

La valoración que todo ello supone está en este momento desprendida de mi

Subjetívamente tengo que añadir la parte afectiva, sentimental y evocadora de

Los profesionales del «prólogo» apuntan como condición indispensable para

Parte, o la mayor parte, de la producción jurídico-hipotecaria de Iván Escobar

Recuerdo una primera recensión de su libro Consultas de la Corte Suprema de

El prólogo se asemeja algo a la recensión del libro en cuanto prologuista y

La primera cuestión va enlazada con el problema de las denominaciones por

No puede confundirse nunca un fichero, un archivo o un conjunto de referen-

Si se lee detenidamente a IVAN ESCOBAR, en ese magnífico capítulo destina-

IVAN ESCOBAR, al hacer el estudio de las relaciones entre el Derecho Hipote-

El último tema que me he propuesto abordar en estas notas es el Derecho

No es lo mismo hablar de un sistema registral por haber estudiado su funciona-

JOSE MARIA CHICO Y ORTIZ

AAMN Anales de la Academia Matritense del Notariado

Ya en prensa este libro, el nuevo Gobierno Revolucionario Sandinista derogó

La bibliografía foliada al final de cada capítulo comprende también obras no

El Derecho Inmobiliario Registral es un conjunto sistemático de normas que

Se ocupa solamente del aspecto dinámico de los derechos reales (adquisición,

Antes de concretar el ámbito del Derecho Inmobiliario Registral en cuanto a los

La publicidad Registral se extiende a las relaciones patrimoniales de las perso-

La clásica distinción entre bienes muebles e inmuebles ha perdido valor con

La anterior distinción entre bienes registrables y no registrables no ha termina-

El Código Civil italiano de 1942 reconoce en su artículo 815 la existencia de los

El estudio y tratamiento unitario del fenómeno publicitario es un tema que in-

Ya se han dado los primeros pasos, pero su realización es difícil.5

De mayor aceptación, tanto en el campo legislativo como en el doctrinal es su

El Derecho Inmobiliario Registral no se ocupa de la publicidad mobiliaria, de la

La publicidad inmobiliaria registral tiene como fin primordial el dotar de seguri-

AGUIRRE, Agustín. Derecho Hipotecario. La Habana, 1950; p. 31 y sigts. Cursillo

Nuestra disciplina ha recibido numerosas denominaciones. Entre las más usua-

La denominación «Derecho Hipotecario» es la más usual1 y encuentra su jus-

Esta denominación fue introducida a la doctrina española por don Bienvenido

c) Registro de la Propiedad o Registro Jurídico Real

El hipotecarista español Ignacio D. Casso Romero, motivado por el gran auge

Para Angel Cristóbal Montes el hecho de admitirse la hipoteca mobiliaria no es

4. Instituciones de..., Tomo I, pp. 13 y 14.

El profesor español Pascual Marín Pérez, después de determinar los bienes

e) Derecho Inmobiliario Registral

Esta denominación es la que más se ajusta al contenido de nuestra disciplina,

No obstante, muchos autores siguen usando la denominación de Derecho Hi-

AGUIRRE, Agustín. Derecho hipotecario. La Habana, 1950; p. 31 y sigts. Cursillo

8. Introducción al Derecho..., p. 133.

1. Importancia de su estudio y antecedentes

1. Importancia de su estudio y antecedentes

Para penetrar y comprender mejor las instituciones jurídicas y proyectarlas al

Aunque sus finalidades y justificaciones no coincidan exactamente con las que

Sanz Fernández sostiene que la afirmación de que las antiguas solemnidades

1. Instituciones ... Tomo 1, p. 42.

Roca Sastre señala que es discutido el tema de la relación de las fórmulas y

En el capítulo XXXII del Libro de Jeremías se describe detalladamente la venta

2. Introducción ... , pp. 39 y 40.

En Grecia no existía uniformidad en las formas de publicidad inmobiliaria en

En el Atica la hipoteca era grabada en piedras o en postes de madera, llama-

También existieron en otros lugares Registros públicos en los que se inscribían