Colección: Manuales

universitarios

ÍNDICE
Aum v i A i n i A S

13

i'ití )i( ti u)

15

11MA

I,

D E R E C H O INMOBILIARIO RJEGISTRAL

17

i\ui<'i I ' i s r Ignacio Martín Alias

I.

il.

'i.

ResenMtlos todos los d e r e c h o s . De conformidad c o n to dispuesto t u los :iits. Z^O. 2''l y 2 " ' 2 del Cóítigo l*tiiid
vigente, p o d r ñ sei' cíistigndo con pena de niulia v pri\'íici6ii d e ]if>ej"iíid f]i.tíL-a rL'j5it>diijL-re, [ P l a g i a r e , d J s T f J h u y e r * : i»
coii\uíiicare p ú b l i c í t i i i e n i L ' , en iodo o e n parte, n i i a obv^ ]iwí:\fin, artística í i tictuiTica. í'i}ada e n cti:tlquief tipo di"
st>pt)rte. ,sín la anrorj/acícín d e l o s ritiilaics tic los eorrespíijiditnlt*>- tlcicclios íic pi-opiedatt tiitclccttial n tje JÍH.S
tesioiiiti ios.

III.

IV.
2 0 0 8 Pedfo f-HLidos Poiis. .\Iait';i Bcltti Gómez Valle, Isabel González Garciíi,
José Igtiacio Martín Alias. Ménica Sátiros Llofo
2 0 0 8 Ateiier
Via l.aietnna 12. 0 8 0 0 3 HaicL-ltina
e-inailCrifl.icliei'lib fos.es

I.S.B.N.; 978-84-96758-45-2
Depósito legal: B-17759-2008

V.

Diseño y foto composición: Addenda, Pau Claris 9 2 , 0 8 0 1 0 Barcelona
www, ad d c nd a. es
Impresión; Winihard Granes, SL

www.FreeLibros.com

I>i-echo inmobiliario legistral; concepto y denominación . . .
1. C o n c e p t o
2, Denoniinacioncs
El Registro de la Propiedad
1. C o n c e p t o
2. Caracteres del Registro de la Propiedad
Funciones del Registro de la Propiedad
Sistemas inmobiliarios regístrales; c o n c e p t o y clasificación . .
1. C o n c e p t o de si.stema inmobiliario registral
2 . Cla.sificación de los sistemas regístrales
Evolución histórica del sistema inurobiliario registral
1. Primeros precedentes
2. La Ley Hipotecaria de 1 861
3. La Ley de la Reforma Hipotecaria de 1 8 6 9
4. La reforma hipotecaria de 1 9 0 9
5. La reforma hipotecaria de 1 9 4 4 - 1 9 4 6
6. Otras reformas posteriores
Principios que informan el sistema inmobiliario rcgi,stral
español
1. C o n c e p t o de principios hipotecarios
2. Su finalidad y valor
3. Enumeración de los principios hipotecarios

17
17
18
19
19
21
21
23
23
23
26
26
26
28
28
29
30
33
33
33
33

Lí'cricnh'í di' Dt'irchn timoh'iUniw Ri-giítni!

imlkc
T L M A 2,

EN EL REGISTRO
Avuon Jost^' Igiiado Martín Alí.is

I..
ÍI.

TEMA

V

SITUACIONES IURÍDICA*.; QDF INGRESAN
. ^-

El objeto de la publicidad registral
^.
Situaciones jtu'ídicas inscribibles
1. Regla general; la publicidad registra! se extiend
a los derechos reales v no a los derechos personales
2 . Las circunstancias del derecho real inscrito
3 . Situaciones jurídico-reales no inscribibles
4 . Derechos personales inscribibles
5 . Titularidades fiduiciarias
6. Resoluciones ¡tidiciales que modifiquen la capacidad
de las personas
3.

L A FINCA REGISTRAL

'^7

37
38
38
39
42
43
46
46
47

Aiitoi': Pedro Faiidos Poiis

L

IL

IIL

IV.

La finca como base del Registro: concepto \' clases
1. Concepto de finca
2 . Caracteres
3 . Clases de fincas
Fincas especiales. Estudio jiarticular de las concesiones
administrativas v de la propiedad horizontal. Tratamiento
registral de los garajes, conjuntos inmobiliarios
V aprovechamiento por turno de bienes inmuebles
1, Introducción
2. Concesiones admini.strativas
3 . Propiedad horizontal
4 , Tratamiento registral de los garajes
5, Tratamienio registral de los conjuntos inmobiliarios
6. Tratamiento registral del aprovechamiento ]ior turno
de bienes imnuebles
El catastro v su coordinación con el Registio de la propiedad
1, El catastro
2, Su coordinación con el Registro de la Propiedad
Inmatriculación de fincas: concepto, medios matricuiadores,
estudio particular del título pttbÜco adquisitivo. La doble
inmatriculación
1. C o n c e p t o
2 . Los medios matricuiadores
3 , Estudio particular
4 , La doble inmatriculación

Las modificaciones en la finca; e.-^cesos de cabida,
de lea ra clones de obras nuevas; agrupación, agregación,
di\is¡ón \' segregación de fincas
1. Excesos de cabida
2. Declaraciones de obra nueva
3. Agrupación, agregación, división y segregacióti

TEMA

70
75
75
76

80
80
81
83
88

105

E L TITULAR REGISTRA:

Autor: IVcIvo Faudos Poirs

I.

IL

IIL

47
48
49
50

52
52
53
57
61
65

4.

91
9!
95
100

TEMA

Ll titularidad registral; concepto y caracteres
1, C o n c e p t o
2. Caracteres
La determinación del titular registral
1. Determinación inmediata
2. Determinación mediata
Situaciones juiídicas y pluralidad de titulai-es
1. SitIlaciones jurídicas
2. Pluralidad de titulares
("onstancia registral de la incapacidad
1. Régimen jurídico
2 . Fundamento
3 . El libro de incapacitados
4 . La anotación preventivba de demanda de incapacidad
5 . La constancia registral del concurso
5.

...

L o s ASIENTOS REGISTIIALE.S

105
105
106
108
108
114
115
115
116
118
118
119
120
122
124
137

Autor: iVlan'.T Belén Cióiiic? Vallf

I.

IL
111.
lY

V

www.FreeLibros.com

El asiento vegisiral: concepto )• clases
1. C o n c e p t o
2. Clases
3. hiscripción v asiento
,
Inscripciones declarativas}'constituti\'as
Estímulos para la inscripción; inadmisibilidad
de doctinieiuos no inscritos
El asiento de inscripción; concepto, clases y circunstancias
1. C o n c e p t o
2. Clases
3 . Circunstancias generales de las inscripciones
El asiento de presentación: concepto, circunstancias,
efectos, duración. Modalidades de presentación
1. C o n c e p t o
2, Circunstancias

137
137
137
138
138

..

140
1 42
142
143
146
150
150
151

VL

VIL

3 . Efectos
4 . Duración y prórroga
5. Modalidades de presentación
El asiento de anotación preventiva: concepto, naturaleza
y clases. Efectos. Su extinción, caducidad y conversión.
Estudio particular de ta anotación preventiva de demanda
y la de embai^go
1. C o n c e p t o V naturaleza
2 . Clases ,
El asiento de cancelación; concepto y caracteres,
cancelación total y parcial. Cancelaciones practicadas
con, contra o sin el consentimiento del titular registral.
El expediente de liberación de cargas. La purga de cargas
posteriores o no preferentes

151
152
153

III.

155
155
157
IV.
V

1. El asiento de cancelación: concepto y caracteres,
cancelación total y parcial
2 . Cancelaciones practicadas con, contra, o sin
el consentimiento del titular registral
3 . El expediente de circulación de cargas y gravámenes
4 . La purga de cargas posteriores o no preferentes
V I I L Las U í i t a s marginales: naturaleza, ciases y efectos.
Nota de haberse expedido certificado de cargas en los
procedimientos de ejecución

163

VL

163

Vil.

165
167
169

T E M A 8. L A PRIORIDAD REGISTRAL
Autor: Mónica Santos Lloro

L
171

1. Las notas marginales: Naturaleza
2 . Ciases y efectos
3 . N o t a de haberse expedido certificado de cargas en los
procediinientos de ejecución

171
172
í 73
IL

T E M A 6. INEXACTITUD Y RCTIHCACIÓN DEL RLGISTRO
Autor; Maiía Belén Gómez Valle

L
IL
IIL
IV

175

III,

La inexactitud registral: c o n c e p t o y causas
Modificación del registro
Efectos de la rectificación
Los errores en los asientos y su rectificación

175
177
180
181

T E M A 7. PRINCIPIO HIPOTECARIOS
Autür: Isabel González Garda

I.
II.

189

La presunción de exactitud del Registro: el principio registral
de publicidad
El principio de legitimación registral: consecuencias sustantivas
y procesales; presunciones posesorias
1. Consecuencias sustantivas

189

La
de
1.
2.
3.

ordenación de los derechos reales. El principio registral
la prioridad
Principio de prioridad. C o n c e p t o
Carácter exckiyente y de m e j o r rango de la prioridad . . . .
Principio de prioridad y su conexión con otros principios
registales
4 . Asiento de presentación y fuentes de acceso al Registro . .
Examen del artículo 1 7 de la Ley Hipotecaria,
El cierre registral
EL rango hipotecario. Posposición, reserva y permuta,
C!oncepto
1. Planteanúento
2 . Sistemas de rango
3 . Posposición. Concepto. Requisitos y efectos
4 . Permuta. Conceptos. Requisitos
5 . Reserva

T E M A 9. E L PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Antor: Mónica Santos Lloro

I.
190
191

2. Consecuencias procesales
3 . Presunciones posesorias v presunción de exactitud
Hl principio de fe pública registral: examen del artículo 3 4
de la LH; excepciones a la fe pi'iblica registral; la noción
de tercero en jiuestro sistema hipotecario; requisitos para que
el tercero goce de la protección de la fe pública registral . . . .
1. Excepciones a la fe pública registral
2 . La noción de tercero en nuestro sistema hipotecario
3 . Requisitos para que el tercero gt)ce de la protección de la fe
pública registral
Efectos de la inscripción respecto del acto o c o n t r a t o nulo , .
Acciones rescitorias, resolutorias y revocatorias en relación
con el Registro
La prescripción adquisitiva y extintiva y el Registro
de la Propiedad
La publicidad formal; notas siinples informativas
y certificaciones

II.

www.FreeLibros.com

Presupuestos del procedimiento registral: titulación ordii\aria
y tracto sucesivo
El título formal

191
192

193
195
196
197
197
199
200
203
205

205
205
206
207
207
209
211
211
212
213
213
214
215

215
215

Recurso ante el órgano jurisdiccional civil . IV.. Vi.FreeLibros. Recurso gubernativo 2 . AIF AFIE ce eco CE DGRN ONI LAU LC I-H LN LOE LC3PJ LPH LRC LSA LSRL LS 1 9 9 8 L. . Excepciones al principio de rogación 3 . DocuuifiUüs públicüs . El desistimiento El principio de legalidad: calificación registra! 1. Vil. Caracteres de la calificaicón registral . Núnero de Identificación del Extranjero N ú n e r o tie I d e n t i f i c a c i ó n Fiscal Real D e c r e t o Real D e c r e t a Ley Real D e c r e t o Legislativo . 5. naturaleza y caracteres 1. Caracteres El principio de rogación 1. Paltas subsanables e insubsanables Recursos contra la calificación del registrador 1.. Efectos de la calificación. . Excepciones al principio de tracto sucesivo 5. p o r ei que se a p r u e b a n las norma. Tracto abreviado 4 . C o n c e p t o 2. Medios de la calificación registral 4 . de 4 d e julio. El pacto de no inscribir 4 .. 217 218 219 220 220 221 223 224 225 225 226 227 227 227 228 229 229 231 231 232 233 234 236 238 239 240 241 ABREVIATURAS Art. Siginificado del principio 2.11.s c o m p l e m e n t a r i a s al RH s o b r e inscripción e n el RP d e a c t o s d e n a t u r a l e z a u r b a n í s t i c a . C o n c e p t o y f u n d a m e n t o de la calificación registral 2 . V.com Articulo Agrupaciones de Ínteres E c o n ó m i c o Agrupaciones Europeas de Interés E c o n ó m i c o C ó d i g o Civil e s p a ñ o l de 1 8 8 9 Código de Comercio C o n s t i t u c i ó n epañolii de 1 9 7 8 D i r e c c i ó n Cieneral d e los Registros y del Notariado D o c u m e n t o N a c i o n a l d e Identidad Ley d e A r r e n d a m i e n t o s U r b a n o s Ley C o n c u r s a l Ley H i p o t e c a r i a Ley del N o t a r i a d o Ley d e O r d e n a c i ó n d e la Edificación Ley O r g á n i c a del p o d e r Judicait Ley d e P r o p i e d a d H o r i z o n t a l Ley d e l Registro Civil Ley d e S o c i e d a d e s A n ó n i m a s Ley d e S o c i e d a d e s de R e s p o n s a b i l i d a d Limitada Ley d e l Suelo de 1 9 9 8 Ley del Suelo de 1 9 5 6 Texto Retiindido d e la Ley del Suelo de 1 9 7 6 Real D e c r e t o 1 0 9 3 / 1 9 9 7 .S 1 9 5 6 LS 1 9 7 6 NCRH RD RD-L RD-Lcg www. Dücuiiieiuo privado D o c u m e n t o extranjero El tracto sticesivo 1. Naturale/a 2. El plazo para calificar 6. 3 . Ámbito de la calificación registral w. Medios de subsanar la falta de tracto Procedimiento registral. Examen del artículo 2 0 de la l..ey Hipotecaria 3 .

Por otra parte. Todo ello me llena de orgullo como Director del Servei d'Estudi. demostrando que en esta tierra está profundamente arraigada esta institución. para lo que vamos a utilizar. es decir. Antonio Giner Gargallo Director SERC Registradors de Catalunya TEMA 1 D E R E C H O INMOBILIARIO REGISTRAL I.'i Registráis de Catalunya. siguiendo a Sanz Fernández.7 ié www.FreeLibros. los actos por los que se adquieren.com . el administrativo o el fiscal). Es de agradecer que en estos tiempos confusos y borrascosos. los mismos constituyen parte del eoiitenitlo. la tarea de abordarla con mticha mayor precisión. no proporciona una idea exacta de lo que es este Derecho. el Derecho imnobiliario puede ser definido como el conjunto de normas jurídicas que regulan la propiedad y demás derechos reales constituidos sobre bienes inmuebles. este Derecho se nos presentaría como el conjunto de normas jurídicas relativas a las fincas. hayan dedicado parte de su tiempo a esta labor. regulación de las relaciones jurídicas que integran su contenido y relaciones jurídicas mismas que son reguladas. por tanto. que no del objeto. por tanto. aspecto que tiene que ver con la estructura y contenido de los mismos. dada su amplitud. al Derecho inmobiliario no le interesa el aspecto interno de los derechos reales inmobiliarios. imponiéndose. DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL: CONCEPTO Y DENOMINACIÓN 1. los siguientes elementos de delimitación conceptual: objeto del Derecho inmobiliario. esto es las fincas. Igualmente agradezco de fr)rma intiy especial a la editorial Atelicr por permitirnos poner en el rnercado esta obra. del Derecho inmobiliario. sino tan sólo. en una primera aproximación. Objeto dcí Derecho Inmobiliario lo constituyen los bienes inmuebles [>or naturaleza. Concepto Desde un punto de vista amplio. modifican 1. semejante definición. En cuanto a los derechos reales sobre bienes inmuebles. su lado externo. La regulación de los derechos reales sobre bienes inmuebles la aborda el Derecho inmobiliario desde la perspectiva del Derecho civil (sin perjuicio de las miiltiples conexiones del mismo con otras ramas del Derecho. Sin einbargo. como el Derecho procesal.piedad catalanes.

Siendo todavía más precisos. a naves del Registro. Sanz Fernández o Gristóbal Montes. como Ignacio de Gasso.y extinguen. razón pnr la que la definición de nuestra disciplina tiene que contener una referencia obligada a este Registro. Derecho inmobiliario. D) Derecho inmohiUnrw registra!. 2. a través del Registro de la Propiedad. es 39^ www. fundamentalmente en el aspecto de garantía. a su forma de publicidad). entre las que destacan las de Derecho hipotecario. transmisión. A) El Registro de la Propiedad como institución jurídica A la vista de lo que dispone el párrafo primero del artículo 1 de la LH y el artículo 605 del GC se podría definir el Registro de la Propiedad como la institución jurídica que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y deinás derechos reales sobre bienes inmuebles. siguiendo el dictado de la doctrina alemana. y afectar a terceros en virttid de la anotación preventiva de los mismos. Dicho autor propone.i más reciente. con el que se quiere significar la importancia que tiene el Registrí) en la consecución de los fiítes propios de la publicidad registral. Por lo que se refiere a las relaciones jimiiicas mismas que son reguladas y que conforman el contciiido del Derecho inmobiliario. como conjunto de libros y como servicio público. Denominaciones I I . y en concreto. la siguiente definición del Derecho inmobiliario: «conjunto de normas de Derecho civil que regulan las formas de publicidad de los actos de constitución. transmisión.com . y no el medio instrui^tentai creado para su obtención. Concepto A) Derecho hipotecario. Berdejo. Sanz Fernández distingue entre los derechos reales sobre bienes inmuebles y determinados derechos personales que pueden repercutir sobre aquéllos. podríamos conceptuar ei Derecho inmobiliario como c! conjunto de normas de Derecho civil que regulan las formas de publicidad de los actos de constitución. pero que resulta demasiado amplia por abarcar más materia de la que corresponde incluir l)ajo ral título (no todos los aspectos de los derechos reales inmobiliarios caen dentro de la órbita de nuestro Derecho. Sin embargo.snio . el empleo de esta expresión es criticable puesto que la misma puede llevar a entender que el contenido de nuestra disciplina se circunscribe a la regulación El Registro de la Propiedad puede contemplarse desde cuatro puntos de vista diferentes: como institución jurídica.<. modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas. So trata de una denominación que. Cj Derecho del Registro de la Propiedad. los relacionados con su faceta dinámica. a las formas de publicidad. coino hemos visto. Es la denominación que cuenta con más arraigo en la doctrina hipotecarista tradicional. Derecho del Registro de la Propiedad y Derecho inmobiliario registral. 1. como oficina. el Derecho Inmobiliario no se ocupa de la naturaleza y requisitos de tales actos y sí de sus formas de publicidad. entre otros. lo determinante para definir cualquier disciplina jurídica ha de ser su objeto. del dt'RH'ho leal de hipoteca. siendo así que el mi.FreeLibros. E L REGISTRO DE LA PROPIEDAD Muchas han sido las denominaciones con las que la doctrina ha querido designar esta rama del Derecho. en consecuencia. las cuales se articulan a través de un instrumento ¡URÍDICG que es el Registro de la Propiedad. a través del Registro de la Propiedad». La doctrina hipotecarista ha criticado la redacción de este precepto por las siguientes consideraciones. auspiciada por don Jerónimo González. fue acogida etitrc no. Es la denominación que delimita con vnta mayor exactitud el específico objeto de este Derecho y es la más seguida en la doctrina hipotecarisi.e extien¬ de. modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas y las garantías de ciertos derechos personales o de crédito. de toda mutación jurídico-real inmobiliaria. encuentra su jtistificación en razones de tipo histórico (los precedentes del moderno Registro de la Propiedad fueron Registros de hipotecas) junto con el dato formal de ser la denominada «Ley Hipotecaria» la principal norma que en nuestro ordenamiento se encarga de regular la publicidad registral. Es un término adoptatlo por algún hipotecarista. tan sólo.sotros por Bienvenido Oliver o Morell y Teny. La acogen. tií Dercchit inmohiliario. Lacru/. Sin embargo. como hemos visto. Partiendo por tanto de lo que hasta ahora se ha indicado.

no se configura como un simple archivo o base de datos que se limita a la simple publicación de derechos.com . u otros como toma de razón o rcgistraeión. en los que se toma razón de los actos. art. Caracteres de! Registro de la Propiedad A) Es un registro de carácter jurídico El Registro de la Propiedad no es un mero registro administrativo. la más relevante o principal es la primera. como instrumento de pttblicidad. esto es. Esta configuración del Registro viene contemplada en el párrafo segundo del artículo 1 de la LH. Tampoco resulta muy acertada la expresión legal «actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles».FreeLibros. art. Por ello. según se desprende del artículo 41 del RH. las cancelaciones y las notas marginales. art. esto es. 2. comprensivo de cualquier asiento registral. conforme al cual «los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 2 3 8 y siguientes. por cuanto sus inscripciones están bajo la protección de los Tribunales surtiendo todos los efectos jurídicos derivailos de la actuación de los principios hipotecarios. 2 3 9 LH). y por tanto. deben de estar foliados y visados judicialmente (art. la concepción del mismo como una institución jurídica que. esto es. 2. en sentido lato. en el que el Registrador presta el servicio registral a través de un conjunto de inedios materiales y humanos por el organizados. conjunto de libros y servicio ptiblico) son meramente formales o adjetivos. es preciso concluir que de ellas. hubiera sido más exacto utilizar el término de inscripción. Se trata de un registro jurídico.jasé igrmciO' Manin Alííi* No es correcto referirse exclusivamente a la inscripción y anotación. la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. B) El Registro de la Propiedad como oficina Desde esta perspectiva. existen junto con las inscripciones y anotaciones el asiento de presentación. contratos y demás hechos de trascendencia jurídica inmobiliaria. serán uniformes para tocios los Registros y se formarán bajo la dirección del Ministerio de justicia con todas las precauciones necesarias para impedir cualqtiier fraude o falsedad que pudiera cometerse en ellos (art. no por ello es un servicio público. www. no recoge el precepto que comentamos referencia alguna a la finalidad fundamental de la institución registral. £ n efecto. en consideración a que el objeto de este Registro es la consecución de una tarea de necesidad pública. Los restantes aspectos vistos {oficina. Por último. Estos libros. Se trata de una institución de derecho privado que persigue como fin fundamental dar seguridad al tráfico jurídico de los inmuebles. 8} Es una institución de Derecho privado Ei Registro de la Propiedad.5 LH) y la opción (vgr. pues al Registro de la Propiedad acceden. el Registro de la Propiedad es el centro público o lugar donde se hallan los libros en los que se practican los asientos regístralesj. tiene por objeto dar seguridad al tráfico jurídico inmobiliario. en cuanto se refieran a derechos inscribibles. cual es la publicidad de los derechos reales inmobiliarios. están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley».4" LH) e incluso derechos cuya natmaleza es más personal t|ue real. encomendada a un funcionario público (el Registrador) siendo su destinatario la sociedad entera. como si las mismas fueran los únicos tipos de asientos que se practican en los libros del registro. aunque como hemos visto presta un servicio público. a cuyo tenor: «las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles» y se desarrolla más ampliamente en los artículos 3 5 6 a 361 del RH. secundarios en esta labor configuradora del Registro de la Propiedad. como el de legiIimación y fe pública registral. 2 3 8 LH). 14 RH). C) El Registro de la Propiedad como conjunto de libros A este aspecto del registro se refiere el párrafo 3 " deí artículo 1 LH. 2. D) El Registro de la Propiedad como servicio público Esta concepción es defendida por López Medel. Expuestas estas cuatro acepciones del Registro de la Propiedad. además de los derechos reales inmobiliarios determinadas resoluciones judiciales que alteran la capacidad civil de las personas en orden a la administración v disposición de sus bienes (vgr. como el arrendamiento (vgr.

la cual es retribuida mediante el cobro de unos aranceles aprobados por el Ministerio de Justicia y desarrollada a través de un conjunto de medios materiales y humanos organizados libremente por aquel. a través del Registro: se garantiza la eficacia de las resoluciones judiciales o administrativas recayentes en procedimientos de apremio por ía vía de las anotaciones preventivas. o más técnicamente las de sistemas hipotecarios o sistemas inmobiliarios regístrales cabe entender. como de las cargas jurídicas que gravan la misma (hipotecas. Concepto de sistema inmobiliario registral 3. asume el riesgo de su actividad. por cuanto.FreeLibros. D) Su finalidad básica es la publicidad de los derechos reales sobre las fincas para dar seguridad al tráfico jurídico inmobiliario C) Fomentar el crédito territorial. se controla el cumphmiento de numerosas normas de carácter imperativo dictadas por la Administración especialmente en materia urbanística. La función más destacada del Registro. agraria y medioambiental. Además proporciona a la Administración información estadística relativa a la movilidad del tráfico inmobiliario. Como funcionario público. contribuye de manera decisiva al fortalecimiento y fomento del crédito territorial y. El Registro de la Propiedad. D) Colaborar con la Administración Pública. afecciones fiscales y demás gravámenes). etc. más que un funcionario administrativo sui generis es un jurista cuya naturaleza abarca un doble carácter: el de funcionario público y el de profesional del Derecho. prevención del blanqueo de capitales. Por otro lado. Clasificación de los sistemas regístrales Muchos han sido los criterios utilizados por la doctrina científica a la hora de clasificar estos sistemas. al dar una gran seguridad a las adquisiciones y transacciones de los inmuebles. Según el criterio del valor jurídico y de la eficacia civil atribuida a la publicidad registral de los derechos reales sobre www. según Sanz Fernández «el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad. al progreso económico de las naciones. el Registrador es también un profesional del Derecho. se favorece la investigación judicial y administrativa de los bienes de los deudores. en los sistemas en los que dicho instrumento de publicidad ha adquirido un mayor grado de desenvolvimiento técnico. SISTEMAS INMOBILIARIOS REGÍSTRALES: CONCEPTO Y CLASIFICACIÓN 1. El Registro proporciona información. 2. garantía o protección al tráfico de los derechos reales inmobiliarios.com . por tanto. tanto desde un punto de vista sustantivo —valor de los asientos como forma de constitución o de publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles— como desde el punto de vista formal —organización y régimen del Registro—». art. expondremos aquí los más relevantes. embargos. A) Desde el punto de vista de la eficacia atribuida a la publicidad registral. Funciones del Registro de la Propiedad Gomo fines y funciones más importantes del Registro de la Propiedad cabe señalar los siguientes: A) Informar sobre la situación jurídica de los inmuebles (publicidad formal). el Registrador tiene encomei^dada la función de calificar la legalidad de los documentos inscribibles que se presentan en el Registro. tanto de la identidad del propietario de una determinada finca. Catastro. es la de dar seguridad. estando sujetos en su actividad a la vigilancia e inspección de la Dirección General de los Registros y del Notariado. 2 7 4 LH) si bien. a quien tenga interés legítimo. Así. Gon las denominaciones de sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble. B) Dar seguridad al tráfico jurídico inmobiliario (publicidad material). merced a la actuación del llamado principio de publicidad material o de presunción de exactitud registral.C) Está a cargo de un Registrador de la Propiedad Al frente de cada oficina registral está un funcionario público que es el Registrador de la Propiedad (vgr.

esto es. Históricamente. si se demuestra su inexactitud. cuyo elemento base de organización gira en torno a la finca. b) Los que atribuyen a la publicidad registral eficacia convalidante. como hipotecas o censos. lo que se explica por razón de la naturaleza jurídica de tales derechos —la hipoteca o el censo carecen de publicidad posesoria— que los hace más necesitados de publicidad registral. Dentro de este grupo. esto es. aún presumiéndose la exactitud del Registro. están subordinados a la validez de tales requisitos previos. S) Desde el punto de vista fomial del modo de practicar hs asientos cabe distinguir entre los sistemas de transcripción. no existe más derechos reales que los surgidos a través del Registro de manera tal que. la inscripción registral forma parte del proceso de constitución del derecho real (inscripción constitutiva). www. D) Desde el punto de vista del ámbito de la publicidad registral cabe diferenciar ios sistemas inmobiliarios que la limitan a determinados derechos reales inmobiliarios. Pertenece a este grupo el sistema australiano. Ahora bien. c) Los que atribuyen a la publicidad registral efectos constitutivos. a su vez. b') los sistemas en los que ía publicidad registral tiene un valor constitutivo absoluto. a) Los que atribuyen a la publicidad registral simple fuerza negativa preclusiva ({jponibilidad de lo inscrito). tiene valor constitu- tivo. C) Desde el punto de vista técnico del modo de organización del Registro pueden contraponerse dos sistemas: el de folio personal. acompañada de otros requisitos previos (consentimiento. mientras no se pruebe la inexactitud del Registro (principio de legitimación registral) o puede funcionar iuris ct de lure en favor del tercero que adquiere de buena fe confiando en lo que el Registro publica (principio de fe pública registral). a') Aquellos sistemas.FreeLibros. en los que las mutaciones juríco-reales sobre los inmuebles se producen al margen del Registro. posibilidad de discordancia entre la realidad jurídica registral y la extrarregistral. los pronunciamientos regístrales. si bien la inscripción registral. título). en los que tan sólo se recogen en el asiento aquellos datos del documento que tienen verdadera relevancia jurídica desde el punto de vista de su publicidad. al objeto de evitar los perjuicios que pudieran ocasionar la clandestinidad de los gravámenes y las dobles enajenaciones. los primeros han precedido a los segundos. sin añadirles ningtma eficacia civil especial. con Cristóbal Montes. Se encuadra dentro de este grupo el sistema espaiiol. inciden sobre la sustancia misma del derecho real dando Itigar a tma presunción de exactitud de lo publicado en el Registro. técnicamente. en los que el documento que llega al Registro es copiado en su totalidad o bien se archiva en un legajo y los sistemas de inscripción. salvo que se trate de un tercer adquircnte que reúna los requisitos legalmente exigidos para ello. En éstos. el titular del derecho real y el sistema de folio real.M c i o Manfil Alía. y en función de la mayor o menor eficacia constitutiva que se dé a la publicidad registral. como ei alemán o el suizo. sino que. a la cual se le abre un folio u hoja registral en el que queda reflejado sti historial jurídico.com . en forma mucho más amplia. que adopta como pieza clave organizadora el elemento subjetivo de la relación jurídica inmobiliaria. En éstos. estos tres sistenias. de los que la proyectan a la totalidad de los mismos. como veremos con posterioridad. en los que. ya que no hay. el cual se limita a publicarlas. se establece que quien inscribe en el Registro su título adquisitivo queda a salvo de cualesquiera reclamaciones que formulen quienes al mismo tiempo o en fecha anterior adquirieron el mismo derecho u otro incompatible con e! inscrito y no procedieron a su rcgistraeión o ¡o hicieron con posterioridad (lo no inscrito no perjudica a quien inscribe). En estos sistemas también el derecho real nace fuera del Registro. quien logre el acceso al mismo adquiere una situación jurídica inatacable. vence la realidad jurídica extrarregistral.s bienes inmuebles podemos distinguir. de forma tai que. entre. Pertenece a este grupo el sistema francés. cabe distinguir. esta presunción de exactitud puede acttiar iuris taritum. pero los efectos de la publicidad no se limitan a hacer oponibícs los actos registrados frente a tjuienes ¡ruedan perjudicar.

Ley y Reglamento entraron en vigor el 1 de enero de 1863. que. Como muestras de su carácter respetuoso con nuestro Derecho nacional podemos citar el mantenimiento de la teoría del título y modo en la adquisición de los derechos reales o en el carácter voluntario y declarativo de la inscripción. el Registrador. no serían oponibles al tercer adquirenle de la finca.FreeLibros.. desamortización. La admisión de las inscripciones de posesión para los propietarios que carecían de titulación acreditativa de su derecho. El influjo germánico se manifiesta en la regulación de la publicidad íntegra de los derechos reales (no sólo de los censos c hipotecas). 2*^. en la de la anotación preventiva (que sustituye a las antiguas hipotecas judiciales). en el de dominación visigoda o en la etapa de la Reconquista (en la que iTUtchos fueros municipales establecen singulares formas de (niblicación de las transmisión de bienes raíces. Constituían un Registro de hipotecas. que ordenó la implantación de los Registros de censos e hipotecas a todos los municipios. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL SISTEMA INMOBILIARIO REGISTRAL ESPAÑOL 1. la cual. de derechos reales carentes de contacto con el inmueble sobre el que recaen. ni tampoco ¡lodrían alegarse en juicio. las cuales constittiyen el antecedente iiunetliato del actual Registro de la Propiedad. La regulación de la calificación registral. tampoco fue cumplida por la población. en la organización del Registro mediante el sistema de folio real (por fincas) o en su preocupación por la protección de los terceros con la regulación del principio de fe pública registral. cristalizará dcfinitívameate en la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de [ 8 6 1 .) reclamaron la necesidad jurídica de dotar de mayor seguridad al tráfico de los inmuebles y de asentar en sólidas bases e) crédito territorial. exiansión económica. Su posición ecléctica por cuanto en ella está patente una doble influencia: Ja del Derecho germánico y la del Derecho tradicional español. el registro numicipal de contratos que. que crc() los «Oficios de Hipotecas». y en general. Como puntos característicos más destacados de esta Ley podemos citar los siguientes: 1". 3". El Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria fue promulgado el 21 de junio de 1861. a través de la cual.. Primeros precedentes Si bien cabe encontrar precedentes remotos de nuestro sistema de publicidad regisiial en los periodos de la Hispania romana (así. pasan a depender del Ministerio' de Gracia y Justicia. con las reformas que se verán.a de determinados libros en los que se registrasen los contratos de censos e hipotecas. empero. Carlos III dictó la Real Pragmática de 31 de enero de 1768. como la robmcum o roboratio) el primer antecedente serio de nuestro Registro de la Propiedad viene recogido en la Pragmática de don Carlos y doña Juana de 1539. Estas ("ontadiu^ías de Hi}K>tccas se establecieron en los pueblos cabeza de partido ¡tidicial. dotados de una estructura centralizada. ha subsistido en España hasta nuestros días.com . Para dar solución a los problemas generados por la falta de publicidad. quedando al margen del mismo las transmisiones del dominio y demás derechos reales. a cargo del secretario o escribano del Ayuntamiciuo y se llevaban por libros separados para cada término mtmicipal. Esta Pragmática ordenaba la ílevan/. después del fracaso del proyecto de Código Civil de 1851. conocidos posteriormente como «Contatlurías de Hipotecas». La Ley Hipotecaria de 1861 Desde los inicios del siglo XIX. las cuales. Esta necesidad. como rudimentaria forma de publicidad inmobiliaria estaba previsto en la Icx Malacitniw). Los documentos registrables no registrados carecían de valor ante los Tribunales. a la que se le atribuye la resolución de los recursos interpuestos contra la calificación negativa de los Registradores. con el transcurso del tiempo. Ante la falta de aplicación práctica de la disposición anterior se dictó una nueva Pragmática en 1713. las importantes transformaciones socio-ecijnómicas que tuvieron lugar en nuestro país (aumento demográfico. caso de no registrarse. la cual vino a instaurar un sistema de publicidad registral. 2. y en particular de la Dirección General de los Registros Civil y de la Propiedad y del Notariado. censos. Estos últimos. los cuales. podían convertirse en inscripciones de dominio. bajo su responsabilidad. controla la legalidad de los títulos que acceden a los Registros.IV. www.

sdc Uíi |>unto de vista práctico. introduce un sistema de hipoteca de amortización y un procedimiento especial de ejecución hipotecaria a favor del Banco. calar en la realidad de la vida espaiiola. Entre las modificacioites introducidas por la Ley de 1869 cabe destacar: 1°. la Ley de 2 do diciembre de 1872 por la que se creó el Banco Hi[iotecario de España. a los documentos judiciales y administrativos. si bien de mucho menor alcance introducidas por dos leyes: de un lado. el alio nivel de los legisladores de 1861. Se regulan nuevos tipos de hipotecas. 3". es necesario notificar la ntieva inscripción a los titulares inscritos en los veinte años anteriores. En desarrollo de esta Ley de 1909.FreeLibros. 5. Esta reforma se compuso de dos leyes: la de 21 de abril de 1909 y el la de 16 de diciembre del mismo año. por ejemplo en la existencia de una fuerte corrienii' dosinscrÍbitt)rÍa o en la acumulación de cargas mencionadas o inst litas en los libros regístrales que obstaculizaban el tráfico inmobiliatto. 2 " . 4.íosé Ij^nacio Martín Alífl% 3. La reforma hipotecaria de 1909 La justificación de esta reforma responde a tina doblo necesidad: por un lado. Se limita el alcance de la fe pública registral. hay que referirse a las reformas. La reforma hipotecaria de 1944-1946 Como apunta Lacruz Berdejo. desde un punto de vista técnico. las leyes de 1869 y 1909. lo que cristalizó en el loxto Refundido de la ley aprobado el 8 de febrero de 1946. puesto que para que la misma opere. En sede de hipotecas. piu\sto de manifiesto. 2*^. la primera recogía sus directrices principales y autorizaba al Gobierno para publicar una nueva edición de la ley Hipotecaria. se dictó el Reglamento de 6 de agosto de 1915 que sustituyó al de 1870. se persigue un mayor fortalecimiento de la institución hipotecaria a través de la regulación de nuevos tipos —como las hipotecas de máximo— y sobre todo de un procedimiento de ejecución rápido y sencillo (procedimiento judicial sumario). lo que tuvo lugar con la promtilgación de la segunda. b) se formulan con mayor precisión los principios de legitimación y de tracto sucesivo. como las constituidas en garantía de títulos cndosables o al portador o las de concesiones administrativas (especialmente de ferrocarriles). Las modificaciones más interesantes de esta reforma se centraron en los siguientes aspectos: 1". se amplía el alcance de la calificación ix'gistral. La Ley de Reforma Hipotecaria de 1869 Las dificultados en la aplicación práctica del nuevo sistema instatirado por la Ley do IHfil motivaron la necesidad de su reforma. sobre todo en materia de hipotecas y principios del sistema. se reduceit a dos los años durante los cuales las inscripciones de bienes adquiridos por título de herencia o legado no surten efecto en cuanto a tercero. se produjo un I-ieiU) tlivorcio entre el Registro y la realidad jurídica extran'cgistral. mediante la pronutlgación de la Ley de 21 de diciembre de 1869 (seguida de un nuevo Reglamento de 29 de ocuibre de 1870). Posteriormente a la Ley de 1869 y hasta la promulgación tiel Código civil.com . ni consiguieron alcanzar. la de adaptar el texto de la Lev ll¡j)0tecaria al conteriido del Código civil. y por otro. Las modificaciones de más interés introducidas por esta ley fueion: www. y por otra parte. la Ley de 15 de agosto de 1 8 7 3 . Para dar solución a estas deficiencias de nuestro sistema se promulgó 1. ni supieron de. que regula un procedimiento para la reconstrucción de los Registros destruidos. la de rectificar los errores y deficiencias que planteaba la normativa hipotecaria anterior. Además se dispuso que las inscripciones de bienes adquiridos por herencia o legado no perjudicarían a tercero hasta transcurridos cinco añtjs desde su fecha. Se facilita la inscripción de los títulos a través de las informaciones de dominio y las de posesión. c) respecto al principio de fe pública registral. no sólo a las formas extrínsecas de las escrituras públicas. Efectivamente.1 Ley de 30 de dicieinbre de 1944 que autorizó al Gobierno para jiublicar una nueva edición de la Ley Hipotecaria. sino también a la capacidad de las partes y a la validez del negocio en ellas contenido. e incluso. En materia de principios hipotecarios: a) en cuanto al principio de legalidad.

y en particular. 107. de Medidas fiscales. Se da también nueva redacción al artículo 4 1 8 R.H. estableció. de 4 de septiembre fue debida. 8 LH) así como la posibilidad de hipotecar dichos elementos (art. dio nueva redacción al principio de tracto sucesivo. Reformó los medios inmatriculadores y el procedimiento para la reanudación del tracto. Además. 7". como el contrato de permuta de suelo por obra futura (art. Declaró la cancelación de oficio de las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial. con el objetivo de avanzar en la coordinación entre la realidad física y la jurídico-registral. se reformó la regtdación del recurso gubernativo contra las calificaciones negativas de los registradores.JQS¿ IgiiAcio Martfn Alias 1". Precisó el concepto de inexactitud registral y estableció los medios para su rectificación. Por el Real Decreto 2357/1994. 6°. /VI mismo tiempo.11 LH). con el fin de agilizar su tramitación. 13 RH). Ley 49/1960. de 21 de julio. 5**. Como consecuencia de esta Ley de reforma se elaboró un nuevo Reglamento Hipotecario. de 29 de diciembre. así como la hipoteca con pacto de limitación de responsabilidad hipotecaría al valor de la finca. Modificó la regulación de los expedientes de liberación de cargas y gravámenes. sobre Propiedad Horizontal. sobre Condiciones Generales de la Contratación) y por otro lado. Por su parte. En sede de principios regístrales. La reforma del Reglamento Hipotecario llevada a cabo por el Real Decreto 1867/1998. como hemos indicado antes. Otras reformas posteriores Tanto la Ley como el Reglamento Hipotecario han sido objeto de numerosas y sucesivas reformas. 3°.FreeLibros. por un lado. se reformó la regulación del procedimiento judicial sumario. www. Comenzaremos exponiendo las reformas más importantes del Reglamento para después referirnos a las que han afectado a la Ley A) Reformas posteriores del Reglamento Hipotecario lo 354-a R. la reforma operada por la ley 13/1996 motivó la introducción en el Reglamento de norinas relativas a la aportación registral de planos de ideinifícación de las fincas o de la consignación en las inscripciones de la referencia catastral de las mismas. a la necesidad de adaptarlo a ciertas reformas legales precedentes (así. En materia de hipotecas. que prevé la apertura de folio registral independiente a los diferentes pisos o locales de tm edificio dividido horizontalmente (art. Así. 4". sobre la nota de información registral que el Registrador ha de remitir al Notario antes de que éste autorice una escritura de adquisición de bienes inmuebles o de constitución de un derecho real sobre ellos. de 3 0 de diciembre.H.com . los asientos de presentación motivados por las remisiones por telefax hechas por los Notarías a los Registros de las comunicaciones de autorización de escrituras susceptibles de inscripción. en consonancia con el artículo 175 del Reglamento Notarial. se introduce la hipoteca constituida unilateralmente y la hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas. Administrativas y de Orden Social y la Ley 7/1998. con la reforma de 1998 se da regulación a figuras jurídicas que antes carecían de la misma. aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947. de 13 de abril. 2^. Amplió a sesenta días la vigencia del asiento de presentación. a la necesidad de dar nueva regulación a figuras jurídicas carentes de reglamentación. en sede de presentación de documentos. por primera vez de una manera clara. a fin de adecuarla a la legislación sobre protección de datos de carácter personal y protección del consumidor. las realizadas por la Ley 13/1996. se modificaron determinados artículos de los Reglamentos Notarial e Hipotecario sobre colaboración entre las Notarías y los Registros de la Propiedad para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Así. 6. Por otra parte. el principio de legitimación y mejoró la formulación de los principios de fe pública registral y especialidad. la promulgación de la Ley 7/1998 impuso la reforma de la regulación reglamentaria referente a la publicidad formal. se introduce el artícu- Entre las reformas más importantes que con posterioridad a la de 1944-46 han afectado al texto de la Ley Hipotecaria se encuentran las efectuadas por las siguientes leyes: La. B) Reformas posteriores de la Ley Hipotecaria Entre las reformas más importantes que ha sufrido el Reglamento Hipotecario hay que destacar las operadas en 1 9 9 4 y 1998.

así como la negativa de éstos a identificar los medios de pago empleados en los actos onerosos. con contraprestación. Por otra parte. el Real Decreto 1093/1997. que modifica algunos artículos de la Ley Hipotecaria. según el momento en el que operan los siguientes principios que informan el sistema inmobiliario registral español: www. que añadió algunas modificaciones a los rcctirsos conha la calificación registral. se trataría de «normas jurídicas fundamentales organizadoras del régimen de publicidad inmobiliaria». y que pueden determinarse por inducción o abstracción de los diversos preceptos de un derecho positivo. total o parcial. Para Saitz Fernández. de Subrogación y Modificación de Prestamos Hipotecarios. Para Hernández Gil.com . o el Real Decreto 1039/2003. Ante el derecho positivo. por tanto. ante la ciencia pura del Derecho inmobiliario. (modificada por la anterior Ley 41/2007). por el contrario. Fuera de la Ley y del Reglamento Hipotecario existen también normas que inciden directamente en la materia registral. al no servir los mismos para el estudio y la exposición sistemática del Derecho inmobiliario. y se introduce con rango legal un severo régimen disciplinario para los Registradores. facilitar la comprensión de la materia y elevar sus investigaciones a la categoría de científicas». en su caso.FreeLibros. no pone en tela de juicio el valor científico de los principios hipotecarios y considera que los mismos son imprescindibles para la elaboración del Derecho inmobiliario como ciencia. que precisa el contenido que ha de tener la inscripción del derecho de hipoteca. La Ley 53/2002. se da una nueva regulación al recurso gubernativo.J' 2/1994. que reguló diversas cuestiones relacionadas con la operativa registral en su aspecto organizativo y de funcionamiento y en lo relativo a la incorporación de novedades tecnológicas. La Ley 36/2006 sobre Prevención del Fraude de 29 de noviembre de 2 0 0 6 que dio nueva redacción al artículo 21 de la LH al añadirle iin nuevo apartado en el que se impone la obligación de que se exprese eti las escrituras ptiblicas sobre inmuebles. facilitando por otra parte.]mé Ignacio Miiitln AKiis. de 30 de diciembre. por el que se aprueban Normas Complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sohre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística. instrumentos de interpretación del Derecho positivo. cabe distinguir. La Ley 41/2007. de 4 de julio. de 30 de marzo. la citada Ley cotuiene una completa regulación de la llamada hipoleca inversa. V. «los principios hipotecarios ofrecen las ventajas de servir de guía al juzgador. su comprensión. sohre Medidas Fiscales. La doctrina mayoritaria. También se añaden nuevos apartados al artículo 2 5 4 de la LH. la identificación del medio de pago empicado. exposición y difusión. representados. Su finalidad y valor Como afirma Roca Sastre. 3. se establece un plazo máximo de calificación de los títulos en quince días. presentes y/o futuras. de 7 de diciembre. los principios hipotecarios ctmiplen una función semejante a la que en el Derecho civil juegan los principios generales del Derecho. Administrativas y del Orden Social. siendo. PRINCIPIOS QUE INFORMAN EL SISTEMA INMOBUIARIO REGISTRAL ESPAÑOL 1. considera el autor citado que el valor de estos principios es prácticamente nulo. La Ley 24/2001. o el nuevo artículo 153 bis sobre hipotecas de máximo en garantía de una o diversas obligaciones de cualquier clase. como el artículo 12. de 1 de agosto por el que se regula el derecho de los interesados para instar la intervención de un registrador sustituto. sobre Medidas Fiscales. se prevé que la información registral pueda verificarse por medios telemáticos. qtie considera defecto subsanable la no constancia en el titulo inscribible de los números de identificación fiscal de los comparecientes y. Enumeración de los principios hipotecarios En un intento de clasificación. la función que cumplen tales principios ha de ser examinada desde un doble punto de vista: el derecho positivo y el de la ciencia pura del Derecho inmobiliario. de 27 de diciembre. Sin embargo. norte orientador de la jurisprudencia hipotecaria y fuente del Derecho inmobiliario. Concepto de principios hipotecarios Con el nombre de principios hipotecarios o principios inmobiliarios regístrales cabe entender aquellas reglas jurídicas fundamentales organizadoras del régimen de publicidad inmobiliaria que sirven de base al sistema hipotecario de un país determinado. Así. sin necesidatl de pacto novatorio de las mismas. como por ejemplo: la /-Í. Administrativas y del Orden Social. en dinero. 2. economizar preceptos.

art. será mantenido en su adquisición. 17 LH y art. 2. El principio de tracto succsiro tiene por objeto mantener el orden regular de los titulares regístrales sucesivos. no hubiere accedido todavía al Registro o lo hubiere hecho con posteridad. modifiquen o extingan el dominíí) y demás derechos reales sobre inmuebles. ya en su titularidad. ya en su objeto (la finca) o ya respecto a su contenido (vgr. sino que debe de mediar ima solicitud o petición de parte interesada o un mandato de la autoridad judicial o administrativa con los que se iniciará e! procedimiento registral. se articula el principio de fe púhlica registral formulado en el primer párrafo del artículo 3 4 de la Ll I a cuyo ten<n': «el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo. de manera que todos los actos dispositivos formen un encadenamiento perfecto.com . Establece el párrafo primero del artíctdo 18 LH que «los Registradores calificarán. 9 y 21 LH y 51 RH).1. especialidad y tracto sucesivo En virtud del principio de prioridad el acto registrable que primero ingresa en el Registro se antepone. atmqtie después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro». el principio opera en sentido exckiyente.FreeLibros. no perjudican a tercero». y conforme al artículo 97 de la LH «cancelado un asiento. A través del principio de legalidad se trata de garantizar que lo que conste inscrito en el Registro sea conforme a Derecho. bajo su responsabilidad. si son derechos reales compatibles entre sí. y ello aunque fuese de fecha anterior En cuanto a la forma de actuación de este principio hay que distinguir dos hipótesis: tratándose de derechos reales de imposible coexistencia sobre un mismo inmueble. d) por quien tenga la representación de cualqtiiera de ellos». El principio de especialidad impojic la perfecta determinación del derecho que el Registro publica. con carácter general. De este modo. el derecho que accede primero al Registro tiene prelación o rango preferente respecto al que llega después. así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas. Un sector de la doctrina hipotecarista se refiere también al principio de iiufpoiühilida/l. graven. confía en el contenido de aquél. Cuando la presunción de exactitud del Registro opera iuris et de iurc. si bien para otro sector se trataría más bien de un aspecto del principio de fe pública registral cuyo encaje normativo es el artículo 3 2 de la LH que establece: «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles qtie no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad. en cuya virtud se solicite la inscripción. para lo cual han de cumplirse dos requisitos: que el título material esté consignado en documento auténtico (vgr. b) por el que lo transmita. una vez haya inscrito su derecho. Principios posteriores a la inscripción. por lo que resulte de ellas y de ios asientos del Registro». traitsmitan. el párrafo primero del artículo 2 0 de la LH dispone: «para inscribir o anotar títulos por los que se declaren. se presume iuris tantum que el contenido del Registro es exacto y corresponde a la realidad. no puede actuar de oficio en la práctica de los asientos regístrales. deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos». con preferencia excluyente o superioridad de rango a cualquier otro acto registrable que. pero sin que las puertas del Registro queden cerradas para este último. Comienza diciendo el artícido 38 de la LH que «a todos los efectos legales . apareciendo registrados como sí derivaran los anos de los otros sin solución de continuidad. por cuanto se cierra el Registro al título que se presentó más tarde (vgr. c) por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir. 1473 CC). incompatible o perjudicial con el ya inscrito. Principios simultáneos a la inscripción: prioridad. arts. 3 LH) y que dicho título sea calificado por el Registrador. se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera». como principio con idcnridad propia. Conforme al artículo 6 de la LH «la inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente: a) por el que adquiera el derecho. la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase. Principios previos a la inscripción: rogación y legalidad Por el principio de rogación el Registrador. con los requisitos de la ley.se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo». por el contrarío. 3. legitimación y fe pública registral Según el principio de legitimación. mediante un fuerte control de legalidad. art. www. a favor del tercero que.

o más exactamente.. Ante esta variedad de términos utilizados por nuestro legislador. www. de la publicidad registral ya que el objeto de esta última lo son los derechos (se inscriben actos y contratos pero se publican derechos). se ha impuesto la necesidad de aportar claridad a esta materia. la propia Ley Hipotecaria se refiere a los «títulos» (arts. una permuta. El Registro de la Propiedad español recibe títulos en sentido material. actos o contratos que constituyen la causa o razón jurídica de la adquisición. E L OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL El artículo 1 de la Ley Hipotecaria. podemos afirmar que si bien el título material puede ser considerado objeto de la inscripción. esto es. una donación. la titularidad sobre el mismo. modificación. 3 de la LH y 33 del RH). Mas si a nuestro Registro tienen acceso los títulos materiales {tal como se desprende del artículo 2 de la LH que estudiaremos a continuación) lo que tras la práctica del asiento publica el Registro.. no es el acto o contrato. no lo es. establece que «el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles».FreeLibros.com . sino el derecho nacido de él. para lo cual. una compraventa. en su primer párrafo. la doctrina hipotecarista ha creído conveniente establecer la distinción entre objeto de la inscripción y objeto de la publicidad registral. Por ello. 2. transmisión o extinción de un derecho real (así.) los cuales aparecen formalizados en el correspondiente documento o título formal que se presenta en el Registro (art. 3 y 4) o a los «derechos» (art.TEMA 2 SITUACIONES JURÍDICAS QUE INGRESAN EN EL REGISTRO I. empero. En otras ocasiones. 9) como objeto de la inscripción.

. Así. como afirma Lacruz Berdejo. y su valor. cuando se utiliza la expresión de derechos inscribibles. hipoteca. habitación. 3 2 . o la de celebrar en lo futuro cualquiera de los contratos comprendidos en los artículos anteriores.scribirán: I " Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. constituyendo. Por esta razón el artículo 33 de la LH establece que la inscripción no convalida el ACUT o cor^irato nnlo v sin embargo los efectos protectores derivados del juego de los princi)')Íos de legitimación y fe pública registral los refiere nuestro legislador A los derechos y no A los actos (así arts. cabría afirmar qtie en el Registro se publican derechos reales sobre bienes inmuebles. confonne al artículo 98 de la LH «los derechos personales no asegurados especialmente . 2. Por su parte. también con carácter general hemos de decir que los derechos personales no tienen acceso al Registro. www. En este seiuido. en el Registro se inscribirán actos en virtud de los cuales tenga lugar una mutación jtirídica de un derecho real inmobiliario. Se trata de aquellos elementos accidentales y circunstancias que. Tal derecho real atípíco encontraría cobijo en nuestro ordenamiento jurí- dico en función del sistema de nimerm ¿ipertus en la creación de derechos reales que se desprende del texto de los preceptos antes citados.. algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales». cláitsulas o pactos que carezcan de trascendencia real». establece el artículo 2 de la LH en sus dos primeros números que en el Registro de la Propiedad «se in. sino cualesquiera otros relativos a derechos tic la misma nattiraleza. reconozca. siempre que no queden vulnerados los límites que impone el principio de especialidad tal y como ha declarado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado. quedan también protegidos por la publicidad registral. por tanto. no se designará tampoco en la inscripción».FreeLibros. ios apartados 5° y 6° del artículo 51 del RH establecen como circunstancias de las inscripciones las siguientes: — «La naturaleza del derecho que se inscriba se expresará con el nombre que se le dé en el título. Así se desprende de los artículos 9 y 5 1 . transmita. por cuanto las garantías que derivan de la inscripción registral se proyectan respecto al derecho y no al acto inscrito.». reconozcan. no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare. que nuestro Registro es un Registro de derechos. la misma ha íle ser entendida en el sentido de derechos que pueden quedar reflejados y. parte de su sustancia. extensión y coadiciones suspensivas o resolutorias. desde luego. Y en esta línea. 6 del RH. enfiteusis. o en lo futuro.. Las circunstancias del derecho real inscrito El título inscribible. 3 4 y 97 LH). 6 del RH en la inscripción «no se expresarán en ningún caso. contiene un conjunto de circunstancias y especificaciones que. Así |)ues. cuando constare en el título». Según el artículo 5 1 .serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada». así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que. teniendo eficacia erga omncs. Por otra parte. en sí y necesariamente derecho real.I<)*C Ign-idn Martín Altas Cabe concluir pues. se incorporan a la situación jurídica inscrita. modifique o extinga el ilominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan. Así pues. SITUACIONES JURÍDICAS INSCRIBIBLES 1. Además. ya sea un derecho real tipificado en nuestro derecho positivo o ya se trate de un derecho real atípíco carente de regulación legal. en ios libros del Registro. Regla general: la publicidad registral se extiende a los derechos reales y no a los derechos personales Con carácter general. modificar o extinguir el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble. en su apartado 2°. además de proclamar la titularidad concreta de un derecho real sobre un inmueble. 11. ni en general cualesquiera otras obligaciones o derechos personales. uso. del derecho que se inscriba. y a la vista de algunos artículíJS (como el artículo 1 de la LH antes visto). y por la inscripción. y si no se le diere ninguno. constituya. modifiquen o extingan derechos de usufructo. censos. si las hubiere. transmitir. transmitan. el artículo 9 de la LH. según el artículo 7 del RH «corddrme a lo dispuesto en el artículo 2 de la ley. El primero de ellos dispone que «no son inscribibles la obligación de constituir. Ello no obstante. servid timbres y otros cualesquiera reales». sin tener nombre propio en derecho.com . 2 " Los títulos en que se constittiyan. nos dice que en toda inscripción que se practique en el Registro habrá de expresarse «la naturaleza. publicados. forman parte del contenido de la situación inscribible. sin ser.. las estipulaciones. modifique.

esto es. resolutorias o rescisorias tic l(js actos o contratos inscritos. En relación con este artículo 11 de la LH. en ningún caso. puede verse entre otras. determine el misino derecho o limite las facultades del adtpiirente. l^ L H ) . l)ien por medio de una nota marginal. será necesario para verificar la nueva inscripción a favor del vendedor o de su causahabientc que se haga constar la notificación judicial o notarial hecha al comprador por el vendedor de quedar resuelta la venta y se acompañe el título del vendedor». — «Para dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de todo lo que. Por último. Pese a que el precepto utiliza indebidamente la expresión condición resolutoria para referirse al impago del precio aplazado en la compraventa. Dentro de estos elementos accidentales y circunstancias que forman parte de la situación jurídica inscribible hemos de referirnos especialmente a las condiciones suspensivas y resolutorias y a las prohibiciones de disponer. como veremos más adelante (art. la condición se tendría por no ]:>uesta (art. La Dirección General de los Registros y del Notariado. En ambos casos. bien por una nueva inscripción a favor de c[uien corresponda. al establecer que «el cumjilimiento de las condiciones suspensivas. 2 6 . una concUctio fucti y no de una condktio iuris. ha exigido también para que pueda practicarse la reinscripción a favor del vendedor estos dos requisitos más: que el com))rador requerido no se oponga a la resolución y que se consigne el importe de los plazos que haya de ser devueh to. si la resolución o rescisión llega a verificarse (lo que tendrá lugar en el supuesto de que se cumpla la condición resolutoria o se incumpla la condición suspensiva)». o un suceso pasado que los interesados ignoren.com . cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real». las estipulaciones. copiándose literalmente las condiciones suspensivas. influyendo directamente en los efectos del acto inscribible condicionado. puesto que de no serlo y la misma afectase a tm acto inter vivos. Por otra parte. A) Las condiciones El acceso al Registro de las condiciones suspensivas o resolutorias de los actos inscribibles. con. sino el incumplimiento radical de la obligación del comprador. no surtirá efectos en perjuicio de tercero. 2°) que tenga alcalice real.6'' del RH (en este sentido. el hecho que determina la resolución de la venta no es en este caso una condición. No se expresarán. B) Las prohibiciones de disponer Las prohibiciones de disponer tienen acceso al Registro en tanto que suponen una modificación de las facultades del dominio o inherentes a los derechos reales. resolutorias o de otro orden.el apartado lO'' de) precepto exige que conste en el acta de inscripción la naturaleza dei derecho. encuentra apoyo normativo. junto con tales actos. además de los requisitos que señala este precepto. el artículo U de ía LH dispone lo siguiente: «La expresión del apla/anúcnit) del pago. 792 CC) y se inscribiría la correspondiente atribución pero sin la condición. 2 9 de diciembre de 1982 DGIIN). el artículo 5 9 del RH nos dice que «si en la venta de bienes inmuebles o derechos reales se hubiera estipulado que por ("alta de pago del precio en el tiempo convenido tenga lugar de pleno derecho la resolución del contrato. Las prohibiciones legales no necesitan de inscripción. Las que deban su origen a una www.siderando que tal pacto entraña una transmisión sujeta a condición suspensiva. si se consuma ía adquisición del derecho (lo que acaecerá caso de cumplirse la condición suspensiva o de inctimplirsc la condición resolutoria). ett realidad no se trata de una verdadera condición. puesto que no es un suceso futuro o incierto.FreeLibros. la importante R. se determinará el correspondiente a cada una de ellas».. por aplicación analógica del artículo 175. además de en los preceptos antes citados. a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resoliiioria explícita. si el precio aplazado se refiere a la iransmisión de dos o más fincas. se hará constar en el Regisntí. y 3") que iiea válida. establecidas en aquél. mientras que si tal condición nula afectara a un acto mortis causa. en los artículos 11 y 2 3 de la LH y 56 y 5 9 del RH. según el títtilo. éste sería nulo (artículo 11 16 CC) y procedería denegar la inscripción de tal acto condicionado. la doctrina mayoritaria considera inscribible el pacto de reserva de dominio a favor del vendedor hasta el cobro del precio. El artículo 23 de la LH regula la forma tie hacer constar en el Registro el cumplimiento o incumplimiento de la condición. Son requisitos necesarios para poder registrar tales condiciones los siguientes: 1") qtie se trate de una verdadera condición.

Así. los artíctilos 7 y 199 de la LH no aluden a la posesión sino sólo al dominio en sede de inmatriculación de fincas y el artículo 3 5 3 del RH. y surtirán sus efectos como limitaciones legales del dominio. prohibiciones y servidumbres de carácter legal Estas servidumbres y demás limitaciones de origen legal no necesitan de inscripción porque ya gozan de la publicidad que les proporciona la ley.ilf Otnriiii lumeblliiiih* ttisttnitt resolución judicial o administrativa serán objeto de un asiento especial e independiente: la anotación preventiva prevista en el artículo 4 2 . como las servitiumbres y limitaciones de origen legal y las servidumbres aparentes. siempre que no exista asiento contradictorio. L' de la LH nos dice que las prohibiciones de disponer establecidas por la Ley no necesitarán inscripción separada y especial. permita su entrada por razones de conve:.FreeLibros. 5 de septiembre de 1974 entendió que tales enajenaciones judiciales no podrían inscribirse. 4 de la LH y artículo 145 del RH (art. por otro. Respecto a las primeras. la R. dado su carácter notorio u ostensible que hace que puedan ser conocidas por los terceros sin necesidad del atixiUo del Registro. ¿Tal cierre afecta también a las enajenaciones judiciales? Sobre este punto la Dirección General de los Registros y del Notariado se ha pronunciado de forma contradictoria.'viencia y oportunidad. 26. los derechos reales tienen acceso a los libros del Registro. y ello por el mero hecho de ser derechos reales. En esta línea. se permite el acceso al Registro a determinados derechos personales por razones de conveniencia y oportunidad. mientras que la R.com . el de las situaciones jurídico-reales no inscribibles y reservaremos el estudio de los derechos personales inscribibles para el siguiente epígrafe del tema. por un lado. El efecto que produce la inscripción de las prohibiciones voluntarias de disponer es el cierre del Registro a los actos dispositivos que se opongan a ellas. B) Limitaciones. prevé que las antiguas inscripciones posesorias se convertirán en inscripciones de dominio. es también regla general que los derechos personales tienen cerradas las puertas del Registro (arts.6 RH) a menos que la ley. C) Servidumbres aparentes Tal y como ha reiterado el Tribunal Supremo.scsión y aquéllos que pudiendo tener acceso a los mi. y el artículo 3 7 de la LH. En concordancia con el anterior precepto. resolutorias y revocatorias no se darán contra el tercero que inscriba su título en el Registro exceptúa en su número 3 ° el caso de las acciones que deriven de un retracto legal. 9 y 51. Dentro de los derechos y demás situaciones jurídico-reales exceptuadas de inscripción cabe distinguir entre aquéllos que no pueden acceder a los libros regístrales. esto es. en vista de su duración y proximidad a la finca. En cuanto a las segundas.2^' LH). existen determinados derechos o situaciones jurídico-reales que no precisan o no pueden inscribirse y. de modo excepcional. hemos de distinguir entre: las establecidas en actos realizados a título gratuito y las establecidas en actos realizados a título oneroso. el artículo 26. Situaciones jurídico-reales no inscribibles La regla general antes vista según la cual la publicidad del Registro se extiende a los derechos reales pero no a los personales o de crédito cuenta con importantes excepciones. 3.smos no precisan de tal publicidad registral. tampoco precisan de publicidad registral las servidumbres aparentes. en su tütimo párrafti. de 22 de febrero de 1989 entendió lo contrario al amparo del artículo 1911 del CC y el principio de responsabilidad patrimonial universal. el artículo 2 6 . como el derecho real de po.serán inscribibles». En cambio. cuando se extienda alguna inscripción relativa a la finca o se expida alguna certificación a solicitud del titular de la misma. A) Derecho real de posesión Establece el artículo 5 del LH que «los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no . 4. así. tras disponer que las acciones rescisorias. En cuanto a las prohibiciones de disponer voluntarias. Derechos personales inscribibles Hemos visto como. pues. Nos ocuparemos en este epígrafe del primer grupo de excepciones apuntado. por regia general. el legislador peimite que pueda tomarse razón en el Registro de derechos personales o cuya naturaleza jurí- www. el artículo 27 de la LH establece que no tendrán acceso al Registro.3^ de la LH nos dice que serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez.

párrafo 1" LH). y frente a la tesis tradicional según la cual la inscripción de este tierecho producía como único efecto el de ta oponihilidad del arrendamieiUo inscrito al posterior adquircnte del innuicble. sino un verdadero negocio jurídico que exige nuevas declaraciones de voluntad. C) Inscripción del «leasing» inmobiliario El arrendamiento financiero de bienes inmuebles o «leasing» inmobiliario constituye un negocio jurídico de contenido complejo. La Dirección General de los Registros y del Notariado.FreeLibros. que ha de realizarse como un todo. queda asimilado. tal compraventa no es tm mero acto de ejecución de alguna de las prestaciones de un negocio anterior. por laiito. www. Precio estipulado para la adquisición de la finca y. el que se hubiere convenido para conceder la opción. y los subarriendos. por cuanto se presume que el arrendamiento inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada por el asiento y que el titular dei derecho arrendaticio inscrito tiene la posesión que implica esc derecho (artículo 38. como Gastan Tobeñas o Roca Sastre es un dereclio peisonal. cuando concluya el plazo pactado para tal uso. pretende dar al mismo el tratamiento hipotecario de un verdadero derecho real. c) Principio de prioridad. puesto que el derecho arrendaticio inscrito tendrá preferencia excluyente respecto de aquellos derechos incompatibles con él. Plazo para el ejercicio de la opción. los siguientes principios. como efectos propios de tal inscripción. esto e. Para otros. en su caso. ha declarado que no es imprescindible la previa inscripción de un contrato de arrendamiento financiero para que posteriormente pueda ser inscrita la venta que. Serán aplicables igualmente las consecuencias procesales derivadas de dicho principio que resultan de los párrafos 2 " y 3 " del artículo 3 8 y del articulo -l I de la LH. en ejercicio del derecho de opción. siempre que el arrendatario reúna los requisitos que señala el artículo 34 LH. B) Inscripción del derecho de opción Al igual que ocurre con el arrendamiento. como una hipoteca o un derecho de opción. Convenio expreso de las partes para que se inscriba. que no podrá exceder de cuatro años. considera que el arrendamiento inmobiliario. en Resoluciojies de 12 de mayo y 21 de junio de 1994. 5 " de la LH cabe la inscripción registral de «los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles. a los demás derechos reales inscritos. como otro derecho de arreitdamiento sobre el ¡nismo inmueble (salvo que fttese un subarrieitdo) que pretendan acceder al Registro. Se ha defendido que es un derecho personal (Valverde). b) Principio de fe púhlica registral. entraitdo en juego. a través de su inscripción. también ha sido muy discutida la naturaleza jurídica del derecho de opción. por cuanto el arrentlamiento ifiscrito tpieilará ptotegidíj trente a los títulos no inscritos (principio de oponibitidatl del artículo 32 Ll I) y frente a las causas de nulic ad o resolución del derecho de la persona que concedió el arrendamiento. por el que el cesionario puede usar del bien inmueble objeto de aquél por cierto tiempo y a cambio de un precio y ejercitar. un derecho de opción sobre dicho inmueble. 2". pero unitario. en ctianto a sti régimen regisiral. como De Diego. sin que pueda pretenderse la inscripción aislada de alguna de sus partes (ya sea la opción. Para Pau Pedróit. desde el punto de vista registral se ha de distinguir entre la inscripción del derecho que surge del contrato. celebren los mismos contratantes. un derecho personal al que la posibilidad de inscripción registral atribuye ciertos efectos reales (Roca Sastre). A) Inscripción del derecho arrendaticio Según el artículo 2 .s. v tendrá rango superior cuantío se trate de otro derecho compatible. considera también que. que es un ius ad rem. la Ley hipotecaria.com . ya la facultad de goce) de la inscripción de la venta realizada en ejercicio del derecho de opción. El artículo 14 del RH regula los requisitos necesarios para la inscripción en el Registro de la opción de compra: 1". n) Principio de legitimación. Mucho se ha escrito sobre la naturaleza jurídica del derecho arrentlaticio: algunos autores. cesiones y subrogaciones de los mismos». 3 " . o Sánchez Román que se trata de un derecho personal que adquiere naturaleza real si se inscribe en el Registro. Hay quien opina. al permitir la inscripción del arrendamiento. como Vallct de Goytisolo consideran que es un derecho real.dica es dudosa y discutida como es ei caso del arrendamiento o del derecho de opción. que es un derecho real (Amorós Guardiola) y que es un derecho cuya naturaleza como derecho real o personal depende de la voluntad de las partes (Gastan Tobeñas).

4 " de LH en el Registro se inscribirán «las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar. TEMAS LA FINCA REGISTRAL 1. deberán constar en la inscripción ¿le ¡a f tica o derecho sohre que recaigan. siguiendo el sistema de folio real. a la que se le abre un folio en que se hacen constar todas las vicisitudes de su historial jurídico. cargas.se llevará nbríenelo um particular n vnda finca en d Libro correipüniiientc. — La finca. los de garantía y. El principio del folio real se regula en los siguientes artículos de la Ley Hipotecaria: Aiiículo 24.sonas en cuanto a la libre disposición de sus bienes». el fallecimiento. como el sistema francés o por fincas. anotadoiKSy amceiacioncs posteriores relíttims a la misma finca se praclimrán a Cúwtinuüción. un número diferente y correlativo.)osé Ignacio MTÍtríTAJí^T 5.3 Ll I: El Registro íle lii Pifípicdnti . en general. Resoluciones judiciales que modifiquen la capacidad de las personas Conforme al artículo 2 . condiciones. 6. Artículo 13 LH: Los derechos reales limitativos dd dominio. y cualesquiera otras por las qt4e se modifique la capacidad civil de las pcr. Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán Otra numeración correlaüvuy especial. sin dejar daros entre los asientos. cualquier carga o limitación dd dominio o de los derechos railes. la aiisencia. extensión.FreeLibros. Articula 8. elemento real del derecho subjetivo de propiedad inmobiliaria. como el sistema alemán. como desenvolvimiento del principio de especialidad. Todas las inscñpcioncí:. limitaciones. El Registro español se lleva por fincas.com . desde i¡ue se inscriba por primera ves. Titularidades fiduciarias El artículo 2.1 y 2 LH: Cada finca tendrá. que abarca tos dos aspectos fundamentales de la publicidad registral: — El derecho que se hace constar en el Registro con indicación de su naturaleza. valor y titularidad.3" de LH declara iuscrihihics «los actos y contratos en ctiya virtud se adjudiquen a alguno bienes intntiebles o derechos reales. En el l e m a 4 tendrenifis ocasión de comentar extensamente el precepto. www. aunque sea con la obligación de transmitirlos a utro o de itTvertir su im|Hirie cu objeto determinatio». L A FINCA COMO BASE DEL REGISTRO: CONCEPTO V CLASES El Registro de la Propiedad puede organizarse por personas. para que surtan efectos contra terceros.

el artículo 17 LS 8/2007 define la finca como la unidad de suelo o de edificación. García García. bien de un solo titular registral o de varios en comunidad. el vticlo y el subsuelo.JVdm l-jiuiiui. Concepto de finca La determinación del concepto de finca no es pacífico. o como fincas diferentes: El suelo. tiene la consideración de finca registral. La finca registral. g) La finca ha de ser susceptible de abrir folio registral. 1. sino que resulta de una realidad. como la finca material. 2. sino por su destino económico. pero lo importante en el aspecto jurídico. atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o vario.FreeLibros. y que lleva implícita su relación con los conceptos de «descripción e identificación de la finca». f) La finca opera en el tráfico como una unidad. Esta delimitación puede existir a través de signos en la realidad física exterior. Desde un punto de vista legal. una vez que se abre et folio registral y define la finca registra!. Este elemento no ptiede abstraerse de los demás. b) Consistente en un «espacio». La finca en sentido funcional cuya unidad se determina no por el derecho que recae sobre las mismas. es necesario proceder a la conversión de esa parte en finca.com . como límite mínimo que ha de tener el concepto de finca. ya sea como una sola finca. que pueden situarse tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo. como si la finca regis- www. pues los negocios jurídicos y los derechos reales no pueden recaer sobre partes materiales de fincas. ni determinado únicajnente por su funcionalidad.)rovechamiento independiente. idea más precisa que la de «superficie terrestre» utilizada por la doctrina tradicional para definir la finca material. Caracteres García García señala como caracteres de la finca registral los siguientes: a) Es un bien inmueble. expresión que supera a la tradicional que habla de «línea poligonal». como sucede en ta Propiedad Horizontal y en los complejos inmobiliarios. Cuando conforme a la legislación hipotecaria pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad. que opera en el tráfico jurídico como una unidad y que es susceptible de abrir folio registra!».s en proindiviso. en su teoría general de los bienes y las cosas. Concepto hoy ampliado para abarcar otras realidades. pues constituye el elemento más característico del dcreclu) real v la uiVidad cjuc reúne los caracteres de estabilidad y pern\anencia. integrando en ei ntismo el concepto funcional v material. mediante la correspondiente segregación o división. no es un concepto meramente formal. es que quede bien delimitado el objeto de derecho a través de la delimitación que resulta de las descripciones de los documentos y de los asientos. la cual delimita la finca jurídicamente. o mejor dicho. pues ta finca registral. c) De titularidad unitaria. 2. 3. como los espacios cúbicos idcntificables. y permite incluir en el mismo los tres supviestos qvie pueden darse. sin perjuicio de que puedan recaer sobre varias fincas. Con este elemento se trata de dar entrada al concepto de finca funcional como característica de toda la finca. l\)nr Por lanto la finca es la base iicl sistema registral. para que pueda hablarse de finca en Derecho Inmobiliario. sino sobre la finca en su totalidad. susceptibles de a|. tracto sucesivo y especialidad. perteneciente a un solo propietario o a varios en comunidad. entiende que las distinciones anteriores son artificiosas. como «un bien innuiehle consistente en un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente. como la finca funcional. Para que un derecho real recaiga exclusivamente sobre una parte de finca. pues no abarca todos los supuestos del concepto de finca. tpic permiten c! perfecto juego de los principios hipotocarios de ff pública. como por ejemplo las parcelas urbanas indivisibles. así se ha distinguido en la doctrina: L La finca material o civil que tradicionalmente se define como la porción delimitada de la sujierficie terrestre que pertenece a un solo propietario o a varios proindiviso. esenciales para que pueda hablarse de una finca como separada y distinta de las demás colindantes. d) El espacio ha de ser «susceptible de aprovechamiento independiente». c) Es un espacio «suficientemente delimitado».

A pesar de su importancia. La conexión entre fincas matrices y filiales puede ser por procedencia y por pertenencia. pues: a) La Legislación Hipotecaria exige que se encabece la descripción de ía finca diciendo si es rústica o urbana. es suelo urbano el clasificado por el planeamiento como urbano. al considerar como fincas especiales las más normales en la práctica. B) Continuas y discontinuas Continuas son las fincas normales sin especialidad. carreteras y túneles de peaje. C) Matrices y filiales García García distingue finca matriz a partir de las que se forman nuevas fincas que proceden de ella y finca filial que se forman por procedencia de una finca matriz o de varias fincas matrices. referidas a un espacio dentro de los linderos. Esta es una distinción fundamental para el sistema registral.FreeLibros.tral fuese un concepio meramente formal independiente de la finca material. Fincas especiales son las qtie. reciben un trato hipotecario idéntico. o la accesoriedad. refinamiento de petróleo y centrales nucleares. gas. Según García García las notas que caracterizan a las fincas discontinuas son que las porciones han de ser accesorias respecto de la parte principal y han de reunir el requisito de la proximidad. saltos de agua y embalses. E) Fincas comunes y especiales La Finca común se equipara a la finca civil La doctrina tradicional excluye a las unidades inmobiliarias de un edificio en propiedad horizontal. o rural según la actual Ley del Suelo. • Las autopistas. a la construcción en el suelo o en el vuelo. Es suelo rústico. arrcndaticia y urbanística vigente. c) Porque la coordinación Registro-Catastro se regula de manera diferente para unas y otras. así: — Desde un jíunto de vista legal. Se han elaborado cuatro criterios doctrinales y jurisprudenciales para la distinción de fincas rústicas y urbanas. por lo no es propiamente un elemento definítorio de la finca. • Los aeropuertos y puertos comerciales. su situación en el campo o la ciudad. pero García García lo critica. Según la Ley ciel C'atastro lnmol3iliario 5-111-2004. que debemos interpretar a la luz de la legislación catastral. sin reunir los requisitos de las comunes. • Presas. excepto las destinadas sólo al riego. el que no sea urbano. el destino a cultivo o habitación. 3. pues los elementos accesorios participan de la naturaleza del principal. como son: • Los de producción de energía eléctrica. www. no existen criterios legales específicos y uniformes para su distinción en la Legislación Hipotecaria y la expresión de su naturaleza se hace depender de la voluntad de las partes en el documento correspondiente.com . D) Originarias y resultantes Consecuencia de la subrogación real en la reparcelación urbanística y la concentración parcelaria. pues abren folio registral. pero que ofrecen características peculiares que permiten considerar a todas ellas formando una unidad. pues ello da lugar a una inversión de conceptos. Clases de fincas A) Rústicas y urbanas. b) El Registrador ha de calificar de distinta manera los requisitos legales previstos para las fincas rústicas y urbanas. Se exceptúan ios innuieblcs de ca rae i cris ticas especiales. Según Roca Sastre hay que atender a. sin embargo se dan algunos criterios en la legislación catastral. a las cuales nos dedicamos en el sigtdente epígrafe. Discontinuas son las formadas porvarios trozos o suertes separadas entre sí. sino un elemento-consecuencia o elementoresultado de los demás elementos analizados. — Desde el punto de vista doctrinal. debido a la distinta regulación legal de unas y otras.

aprovechamiento o explotación exclusiva». torres. En !a inscripción se describirán. además del inmueble en su conjunto. El uso realizado por los particulares puede ser común que corresponde por igual a todos los ciudadanos.FreeLibros.com . Introducción Según el Artícido S. En la inscripción del solar o del cdilicio en conjunto se hará constar los pisos meramente proyectados. 2 " Los cortijos.stituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales. así como las explotaciones familiares agrarias. 4 " Toda explotación industrial situada dentro de un perímetro determinado o (|ue forme un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí. es un derecho que se adquiere por otorgamiento de una concesión demanial. ESTUDIO PARTICULAR DE LAS CONCESIONES ADMINISTRATIVAS V DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. dehesas. que forme una unidad orgánica aunque esté constituida por predios no colindaiues. si su conjunto se halla comprendido dentro de los linderos de dicho termino. si los interesados lo solicitaren. La inscripción se practicará a favor del dueño del ijimncbk con. cabanas y otras propiedades análogas que formen un cuerpo de bienes dependientes o unidos. aunque sean varios los que a título de señores directos. con nombre propio que sirva para diferenciarlas y una organización económica que no sea la puramente individual.H. aunque no tengan casa de labor y estén constituidas por predios no colindantes. Ayuntamientos o Secciones. El uso privativo de un bien de dominio publico. FINCAS ESPECIALES. paneras. conjuntos inmobiliarios. ténninu redondo o lugar de cada foral en Galicia o en Asturias. masías. 5^ 53 www. sin que el uso de uno perjudique a los demás y privativo que implicaba ocupación exclusiva en bienes de Dominio Público. Se incluílán. 4 " LoK edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o. ciadas en dominio útil o foro a diferentes colonos. palomares. aquellas reglas contenidas en el título y en los tístatutoK que configuren el contenido y ejercicio de esia propiedad. Se estimará único el señorío directo para Sos efectos de la inscripción. 3" Las explotaciones agrícolas. cobren rentaü o pensiones de un foral o lugar. s¡en\pre que conste previamente en la inscripción del inmueble la consiiiución de dicho régimen. haciendas. TRATAMIENTO REGISTRAL DE LOS GARAJES. granjas. Se desarrolla en el Artículo 44 RH: Se inscribirán bajo un sólo ntjmero. cercados. siempre que pertenezca a mi solo dueño o a varios proindiviso: 1" Las Rncas rústicas y los solares colindantes. tinados o cobertizos. Las fincas especiales más frecuentes son las concesiones administrativas. que físicamente constituyan un edificio o casa habitación. siempre que la tierra aforada no se halle dividida entre ellos por el mismo concepto. LH: Se inscribirán cumu una sola Fiaca y bajo un mismo ndinem: l " El letritorio. labores.5" Los pisos o locales de un edificio en régimen de P. considerándose como una sola finca. con uno o más edificios y una o varias piezas de terreno. aunque no linden entre sí ni con el edificio y con tal de que en este caso haya unidad orgánica de explotación o se trate de un edificio de importancia al cual estén subordinadas las fincas o construcciones. con arreglo al artículo 8 de la Ley y para los efectos que el mismo expresa. caseríos. 5 " Todo edificio o albergue situado fuera de poblado con todas sus dependencias y anejos como corrales. CONJUNTOS INMOBILIARIOS Y APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES 1.•Pedro Fauíios Pons Lmium ilf Dmrlia ImuobUimio Rcgistm! I I . con o sin casa de labor. comenzada. 3** Las fincas urbanas y edificios en general. asignando a éstos un n" correlativo escrito en letra y la cuota de participaciój\ que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. 2. que impide la utilización por los demás. Concesiones administrativas A) Concepto Los Bienes de Dominio Publico pueden ser utilizados directamente por la Administración o por los particulares. 2 " Toda explotación agrícola. lugares. aunque pertenezcan a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno. por lo menos. sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechaniicnu) independiente. siempre que formen una unidad orgánica. garajes y régimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. con arbolado o sin el. aunque este dividido eii suertes o porciones. sieni[JI-e que recorio?:can un solo dueño directo ovarios cii proindiviso. ainique no rengan ediricación alguna y las urbanas. además. Lo dispuesto en este artículo será aplicable aún cuando las propiedades se hallen enclavadas en diferentes Registros. casales.. excepto las que sean accesorias de otras fincas o concesiones. etc. y las explotaciones industriales que Toniu-n un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí. con las circunstancias prescritas por la Ley. propiedades horizontales. que define Roca Sastre la concesión «como acto administrativo en virtud del cual se crea sobre bienes de dominio publico y a favor de un particular un derecho subjetivo de uso. 6 " Las concesiones administrativas. también colindantes.

el concesionario podrá hacer cotistar en el Registro aquélla circunstancia y su desafectación de la concesión.smo qne otorgó la concesión en la que se exprese la fecha de la resolución que haya declarado la desafectación. Se trata por tanto de un auténtico derecho subjetivo. — Inscripción de concesiones administrativas que afecten o recaigan sobre inmuebles Sujeto y condiciones de la inscripción. pues puede enajenarse o hipotecarse. www. considerándose como una sola finca. 4 4 . tenga la ctjndíción de bienes inmuebles (concesiones administrativas de Obras Pública). si los interesados lo solicitaren. quctlando marginatlas los contratos sobre servicios públicos. 2 y 3 RH: La adquisición por expmpiación forzo.4 y 5 RH: Extinguida la concesión. que desde el punto de vista hipotecario.s inscripciones respectivas su afectación. no se podrán inscribir otras cargas o gravámenes que los que recaigan sobre ésta y hayan sido autorizados por la Administración concedente. Sobre las fincas o derechos inscritos afectes a una concesión. por lo que se inscribirán bajo un solo número. excepto las que sean accesorias de otra finca o concesión.sa o por cualquier otro medio de fincas o derechos inscritos que hsyan quedado afectos a la concesión se inscribirá a favor del concesionario. los artículos 62 y 6 3 . La concesión. y en la inscripción de la concesión la incoiporación de aquellos. y el artículo 67 la de explotaciones industriales de producción y distribución de energía eléctrica. si las fincas deben IT\'enit a la Administración cedente. 1 : Las concesiont'S adminUlrativa. es decir las que con. es importante. dado que se otorgan un jjodei concreto sobre una dependencia demanial. administrativo porque recae sobre un bien de dominio público. y tienen carácter personal e intransferible inter vivos. que lo que hace es exigir una serie de condiciones para su ejercicio. se hará constar en la nueva inscripción la adquisición originaria por expropiación. por nota marginal.com . sin perjuicio de lo que dispone el artículo 1 7 5 . (art.i. Roca Sastre considera que son inscribibles todas las concesiones administrativas que tengan trascendencia real inmobiliaria. que conforme con el artículo 3 3 6 tíel Código Civil. Si la parcela o finca hubiese sido adquirida en virtud de expropiación forzosa. que no crea yin derecho luievo para el titular. establece «los permisos y aiuorizaciones de ex|iIotación c investigación podrán ser objetos de anotación preventiva». C) Reglas generales de inscripción Los artículos 3 1 . También se hará constar en las inscripciones y notas marginales respectivas que las fincas incorporadas quedan gravadas con las cargas a que esté sujeta o . Además no se exige la previa inscripción a efectos de tracto sucesivo a favor de la entidad concedente. crea un derecho ex novo para sti titular. Cuando resultasen parcelas o fincas sobrantes de una concesión que no deban revertir al concedente. son bienes mtiebics. y es por tanto inscribible en el Regisirt>. haciéndose constar en l. mediante certificación librada por el Organi. y con relación a ellos. se inscribirán a favor de esta cancelándose los asientos con- contradictorios. ía de Lis concesiones mineras. el derecho nace y existe antes de la autorización.FreeLibros. en caso de practicarse segregación. b) Desafectación Artículo 3 1. 6 0 y 61 RH regulan la inscripción de las concesiones en general. 6 RH). la constancia registral de la desafectación no perjudicará el derecho de reversión que asista al propietario expropiado y. según la doctrina tales permisos tiene el carácter de autcjrtzación. Artículo 3 1 . y el artículo 63 se refiere «a la iransmisión y gravamen que serán objeto de la inscripción o anotación preventiva que proceda». el artículo 62 del Reglamento Hipotecario párrafo 4 " . pues la concesión tiene cabida en los libros regístrales.se stijcte en el futuro la concesión. Hay que diferenciar entre concesión y autorización.s que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles se inscribirán a favor del concesionario con la extensión y condiciones que resulte de! título La afectación y correspondiente. lo cual se justifica por el carácter originario del derecho concedido. la circunstancia de no haber lugar a !a reversión y d derecho del concesionario a disponer libremente de !a finca. la Concesión accede al Registro independientemente de los terrenos o fincas normales a que pueda afectar. Sin embargo. que protliice efectos frente a terceros y que está abierto al tráfico. arreglo al artículo 334 CC!. con relación a los permisos que regtila la Ley de Minas.[ Lí-Cí-im-s tk Di'inlio limiohilmuí Rí-ghmtl iferim Pandos Pt)ns B) Naturaleza Jurídica Estas concesiones adniinistraiivas. no así la autorización. desafectación a) Afectación Artículo 3 1 . de carácter real. — Imcriftaón en folio independiente C'omo finca especial.

También se practicará inscripción de reíea-ncia en lo. La inscripción de concesiones admiin'strativas se practicará en vinud de escritura püliiica. y el libro. Ayuntamientos o Secciones £. Esta inscripcit'm principal expresará sin)í.3 RH. número y registro en ei que !a inscripción principal se baya piatlicado. 0 0 6 . que constituye una de las excepciones del sistema de unidad de folio registral. 3.1 RH. acompañados de la certificación que acredite. v. se hará constar: www. Estas inscri|icio))cs de referencia se practicarán en virtud de certificación literal de la inscripción ¡nincipai.•^SF^^ en los t¡ue no se rc(|iiiera el otorgamiento de esta.a v licnontinacióu de la concesión. comenzado e inscripción del edificio o del solar con pisos meramente proyectados. La inscripción de la concesión se practicara cu ei Registro donde radique dicha concesión o. la fecha del titulo con las particularidades de SI» autorización. Y en lo. atribuye al titular de cada uno de ellos.se la obra o .índosc copia simple de la misma en los demás donde dichas certificación sea preseiuada. exi.1 RH: De conformidad con lo prevenido en el A. r ! punto de arranque designado por la Administración concédeme.ularmenLe además de lo previsto en ei artículo anterior. También se ptiblicara ios edictos prevenido. el pliego de condiciones genvrales. con Martín Granizo. de 10 de mayo de 2 . Sus repercusiones regístrales se contemplan básicamente en el artíctdo 8.FreeLibros. La Ley hipotecaria contempla la inscripción unitaria del edificio en tres fases: edificio concluido. Inscripción matriz deí edificio Los derechos reales. condiciones sobre la iv-vcrsion. un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos. la t o m a de razón en el regi. mediante el título nusmo de ím concisión Y DCIICRIÉ expresar literalmente.s en dici^o artículo. que quedará archivada en el último registro. 2 9 8 .s demás Registros.s C. Imnatriculación por título público y reanudación dei tracto sucesivo Artículo. — Edificio concluido. También ÍJ. constituida sobre edificios divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente. 2tl5 Lll podrá practicarse la inmatriculación de concesiones admínisirativas. Así se distingue la inscripción del edificio matriz y de los pisos o locales: 7. la naiiiraUv. en Catalufia hay que tener en cuenta la regulación contenida en los artículos 553-1 y siguientes del Libro quinto del Código civil de Cataluña.sten dos casos: edificio perteneciente a un solo dueño o a varios titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales. que se extienda la concesión o en los que existan fincas o derechos afectos a ella. puntos de arranque y ténnino o lénniuus immicipaies que airavie.com . Inscripciones posteriores Artículo 61.ey o resolución administrativa de la concesión Y las con. 3. mediante os documentos a que se refiere el A . mediante la técnica del doble folio registral. Artículo 60. En esias Ínscri|)cioncs se consignará la naturaleza de la concesión y su denominación. en su case. 301.servicio públtctj. el uasladi» do la t. Las reglas de su inscripción son las siguientes: a) En la escritura publica de «constitución» del régimen de propiedad horizontal. su plazo de duración. De otra parte. además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos. B) Reglas de inscripción Se regula en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y en los artículos 3 9 6 y 401 del Código civil. Cuando se hubiere intenumpido el tracto sucesivo en las citadas concesiones podrá reaiuidarse mediante expediente de dominio o acta de notoriedad en las que conste incorporada o a las que se acompañe la indicada certificación. con>erv. -1 » Inscripción principal y de referencia Artículo 6 L 1 y 2 RH. en su caso.stro adminisirativo correspondiente. Además. 4 y 5 LH vistos. que en cada término Municipal graven la concesión se inscribirá bajo el mismo número que lleve la inscripción principal o de referencia.liciones partictjlares y cct>nüniicas. en su caso. que determinan la forma de practicar la inscripción. Propiedad horizontal A) Concepto La Propiedad Horizontal puede ser definida. pertenencias y servicios comunes del inmueble». folio. como «una propiedad especial que.Lecdmia d( üfivchv liniiohlliarln Rtpstmt Título inscribible.

Las normas son iguales para estos casos. supone un residuo de la legislación anterior y debe entenderse derogado por el artículo 8. Ello cabe plantea tres principales problemas: DiiüMfíd de folios Tal y como está concebido en la actualidad el régimen de propiedad horizontal es prácticamente imposible inscribir en forma independiente y separada el piso o local sin que previamente. de la Ley Hipotecaria.4 LH. su situación v el uso que racionalmente se presuma que vaya a bacer de los elementos comunes. por lo menos.FreeLibros. referida a centésimas del mismo. admitiendo excepcionalmente que en la inscripción «del solar o del edificio» en conjunto se hagan constar los pisos meramente proyectados. con los elementtis comunes. linderos. su empla/amicnto interior o exterior. análogo al que ofrece el artículo 2 0 de la Ley hipotecaria para la previa adjudicación hereditaria. Para Monet Antón estamos ante un caso de tracto abreviado. al hablar de «pisos cuya construcción esté concluida o. o bien hay que entenderlo referido a pisos inscritos de conformidad con la legislación anterior 2. — Edificio perteneciente a un solo dueño o a varios condueños Conforme al artículo 8. la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble. platua en que se hallare v k)S anejos tales como garaje. los comuneros extingan comunidad.4 LH. cuota de parti5S www. pues . Lo normal. figure inscrito el edifico en su conjunto. o a la vez. con la constitución del régimen. • Las reglas estatutarias que rigen el contenido v ejercicio de esta propiedad. adjudicándose la propiedad exclusiva de los diferentes pisos. sin perjuicio de hacer una referencia al edificio en que esté situado el piso. 6 LPH). Respecto a circunstancias de las inscripciones independientes habrá que estar a la doctrina general de los artículos 9 de la Ley y 51 del Reglamento. 5". 4". sin embargo. buhanliila o sótano. Itiscriprííhi Íudc¡KndÍcnte ik pisos meramente proyectados Tanto la legislación hipotecaria como la especial parten de la base de que el piso como el local que pueden formar finca indepcndienic. que no tienen acceso al Registro de la Propiedad. la inscripción de los mismos requiere la previa inscripción del edificio. descripción del mismo. es que simultáneamente al acto de constitución de la propiedad horizontal. que no perjudican a tercero si no están inscritas en el Registro de la Propiedad (art.se habla de «edificio».t. lo que indica una construcción comenzada. Inscripción independiente de ¡os pisos o locales Conforme al artículo 8. al formar parte del título constitutivo de la propiedatl horizontal. En este caso hay que cumplir con los requisitos del artículo 19 de la LS 8/2007 y del artículo 19 LOE 5-XI-1999. comenzada».La cuota de participación de cada piso o local en relación al total del iiuiuicblc. 2. estén construidos. — Edificio comenzado A este caso se refiere el artículo 8. dispone «la inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constii:uyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pi. • La descrijKión de los pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independíeme. a travos de la venta o enajenación de un piso o local. también la norma citada se refiere a ese supuesto al hablar de la inscripción «del edificio en conjunto «r. conforme a los artículos 3 y 5 LPH. de la LH.eittDiiis • Las circunstancias de ios artículos 9 LH y 51 RH. relativas al inmueble en su conjunto. la enumeración del artículo 3 9 6 C:C es eimnciativa. A nuestro entender. ultimo inciso. La otra posibilidad de inscripción es la de la pertenencia a varios propietarios proindiviso del edificio construido. la «constitución» del régimen de propiedad horizontal puede hacerse por el propietario únict) titular registral. en su apartado c). 5 LPH). Con ello se pretende dar una solución publicitaria registral al problema de la «prehorizontalidad».sos o locales». con ex|>resión tic su extensión. La posibilidad de la inscripción de piso o local como finca independiente sin la previa del edificio en su conjunto que preveía el artículo 2 1 8 del Reglamento Hipotecario. En la práctica se suele otorgar simultáneamente la escritina de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal. pues no forman parte del título constitutivo y que afectan a todo adquircnte aunque los desconozca (art. donde deberán hacerse constar los pisos «meramente proyectados».com . Según la doctrina mayoritaria. No debemos confundirlas con las ordenan/as de régimen interno que rcgulait detalles de cimvivencia y la adecuada utilización de los elementos comunes. de Dí'nvhi) InimhUmiii Rígismtl J Con ello. en su caso. que se fijará tomando por base.

sistema de cooperativas. sino demostrativa. 4. sino que cada comunero contribuye a la construcción de su propio piso o local dentro de un régimen de propiedad horizontal existente ya durante la edificación. que sólo puede realizarlo el titular registral (Cainy).Lmitium tk Dcmhü limwiiil'mría Ri'ghtittt T cipación y N U T N E M correlativo. de la LH y la Ley de propiedad horizontal. con la inevitable referencia a la inscripción principal o extensa del edificio en su conjunto. en la cpie la piopiedad del edificio y de los diferentes pisos pertciuxe a la sociedad. Las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje o estacionamiento de vehículos. La constitvición a consecuencia de un derecho de vuelo o de un derecho de superficie. lo cual lleva a exigir poder expreso. se hace preciso señalar. La configuración jurídica y el tratamiento registral inmobiliario de los garajes en régimen de propiedad horizontal pueden responder a alguna de las situaciones jurídicas básicas siguientes: A) Garaje configurado como elemento común del edificio en régimen de propiedad horizontal Se regirá por las reglas generales de la Ley de Propiedad Horizontal. aunque sea en forma esquemática.377 CC (Monet -Antón).societlatl. el uso corresponde a todos los propietarios de pisos o locales del edificio y será personal. — Como acto dispositivo. sin que el mismo entrañe enajenación. En la doctrina se configura: — Como un acto de riguroso dominio. Los complejos inmobiliarios y las urbanizaciones privadas. www.FreeLibros. Uc lif Ciinitird estima lactihle la organización del régimen como una . innecesidad de autorización judicial pai"a realizarlo por quien ejerza la patria potestad. a través del triple folio registral. que supone la construcción de un edificio por quienes van a ser duefios de sus pisos o locales. — Cámara lo considera un acto configurativo neutro para el que basta capacidad general 2) Casos posibles de constitución de propiedad horizontal Junto a los casos contemplados por el artículo fi. 4". posibilidad de realizarlo por el menor emancipado y por el contador-partidor y. o bien durante su construcción. juntamente con la correspondiente declaración de obra nueva terminada ü en construcción. b) Construcción sobre la base de un . Artículo 66. ])ero cada socio tiene derecho al goce exclusivo de su piso. sin que pueda considerarse existente una situación intermedia de proindiviso. ser exhaustiva. que se realiza en pluralidad de folios. en el supuesto de gananciales. por supuesto. En su defecto.com . c) La comunidad «valenciana». La inscripción de aguas privadas. La enumeración no puede. debería aplicarse el artículo 1. Tratamiento registral de los garajes En los edificios de nueva construcción o de rehabilitación es ordinario que los planes urbanísticos prevean c impongan el dcstintj de parte de ellos a garajes que son espacios o locales destinados a la guarda generalmente de vehículos de motor de cualquier clase. el cual será adjudicado en pleno dominio ctuuido la sociedad se tlistielva. a través del sistema del triple folio.6 RH. la practica ha desarrollado otros supuestos como: a) Permuta de solar por obra futura. que tendrían su desarrollo legislativo a través de los artículos 16 del RH. El aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles. en cuanto a su administración y utilización y por las normas especificas establecidas al efecto por el titulo constitutivo. aun- f) g) h) i) que la formalización del titulo constitutivo tiene lugar a la terminación de la obra. 1. ima seria de supuestos que la práctica y los estudios doctrinales han tratado de incluir en el ámbito de aplicación de la ley de propiedad horizontal. uno para el agtia privada y otro para las cuotas.611 CC y del artículo 3 6 de la Ley del Suelo. y debe comenzar con el tratamiento de una cuestión previa. como: d) e) 1) Problemas de capacidad y legitimación La Ley de Propiedad Horizontal no dice nada sobre la naturaleza o configuración jurídica que se da al acto de constitución de la propiedad horizontal. C) Supuestos no incluidos en la normativa Jumo a estos supuestos.

inscribiéndose en su conjunto a favor de la comunidad de titulares. in. se le abrirá folio indepettdiente. 4^ y 5 " LH). D) Configuración de todas y cada una de las plazas de garaje como elementos privativos independientes dentro del régimen general de la propiedad horizontal sobre todo el edificio. 5".FreeLibros. las normas del titulo constitutivo o estatutarias específicas o relativas al garaje. sin qtie quepa pedir la división ni ejercitar los derechos de tanteo y retracto. párrafo ultimo. como son los accesos o rampas. La enajenación o graxmmen del piso o local implica la ilel anejo consistente en la plaza de garaje. Adoptando generalmente el sistema de adscribir a cada piso o local del edificio el uso exclusivo y excluyente de ima o más pla/as de garaje del mismo. practicándose la inscripción a favor de todos los cotitulares. En cuanto a las reglas de inscripción. si se configura como un elemento común por disposición de los propietarios. párrafo 1".Lmlúiws tk Dmefio InmobUUirío Hcgismil RegistraImefUc en este supuesto el garaje. Desde el punto de vista registra!. www. pasillos y zonas de maniobra. párrafo l*. en cambio. Deberá estarse al titulo constitutivo o a los estatutos de la comunidad en cuanto a ta utilización de dichas plazas. conforme así lo establece el artículo 3. se configura respecto de ellos una situación de comunidad particular o exclusiva adscrita a las plazas de garaje. — Agrupar las diferentes plantas en una sola finca. 5. vinculado ob rem a la titularidad de ios pisos o locales del edificio. de la Ley de Propiedad Horizontal. párrafo 3*^ de la Ley de Propiedad Horizontal. Si bien tales agrupaciones son contrarias a la técnica hipotecaria. se inscribirá exclusivamente en el folio u hoja abiertos ai edificio en su conjunio como una de las inatnloatmcs y servicios a que se refiere el articulo. incluidas las plazas de aparcamiento v las zonas accesorias. y expresando en la inscripción el carácter procomunal de la finca. de la Ley de Propiedad Horizontal y 8. En cuanto a su registración Casado De Cepeda propone las siguientes soluciones: — Mantener las plantas como fincas independientes. En cuanto a la registración de esta situación. figurará como tal en la inscripción del edificio en su conjunto. En el mismo folio ii hoja registra) se harán cftnstar. habrá de especificarse si los elemento comtmes destinados al servicio de las plazas d garaje.com . que prevé que en la descripción de cada piso o local se describirán o expresaran «los anejos. Cada plaza de garaje se configura como finca independiente. Que la citada cuota de un derecho exclusivo y excluyente a una o varias plazas identificadas con un número. Caben dos modalidades: L Que la cuota del condominio no conlleve la asignación de plazas.. en la hoja matriz del edificio en su conjunto se describirá el espacio destinado a garaje y se abre un folio independiente a la finca destinada a garaje. 2. modalidad que ha alcanzado mayor difusión.scribiéndose en aquella hoja o folio las reglas del titulo constitutivo o estatutarias específicas o relativas al garaje (arts. E) Configuración de las plazas de garaje como cuotas indivisas de un local y atribución a cada una de ellas det uso exclusivo y excluyente de una o más plazas. de la Ley de Propiedad líori/ontal. tales como garaje.». Si se configura como un elemento privativo indcpcndieiue. susceptibles en su caso. como si fuese ordinariamente un piso o local del edificio. existe cierta corriente favorable a ellas.. 6) Las plazas de garaje configuradas como anejos de los diferentes pisos o locales en régimen de propiedad horizontal A esta configuracóji jurídica se refiere el artículo 5. el anejo consistente en una o mas plazas de garajes se inscribirá en la hoja registral del edificio en su conjimto y en tu de cada piso o local que tenga asignado dicho anejo. pero relacionándolas entre si mediante las correspondientes servidumbres. Calificada por la RDGRN 18-V-1983. constituyen elementos comunes del edificio sometidos al régimen general o si. como «Comunidad funcional» en la que existe un destino común. En este caso.s son los propíos de los pisos o locales ptocomitnales. Los problema. si se han establecido. de inscripción separada o especial. C) Las plazas de garaje configuradas como cuotas indivisas de un local procomunal Se irata de plazas integradas en un local procomunal.

No será de aplicación lo dispuesto en e. exige la descripción pormenorizada de las plazas y de ios elemcmos comunes.997. A estas posibilidades debemos añadir actualmente esta posibilidad.09. así como la descripción correspondiente a los elementos comunes». la técnica registral sería: Inscripción de la concesión administrativa en favor del concesionario.scrito. que reconoció la RDGRN 5-IV-2002. dispone en el artículo 5 3 : «AKT. de naturaleza pública o privada. t'ara inscribir lo. 6 8 RH. Se trata de constituir la comunidad del local-garaje en sociedad. — Ya a raíz de la existencia de un régimen común de obligaciones o vinculaciones. se aplicarán las siguientes reglas. La apertura del folio se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz.v y superficie tiltil.s títulos de división horizontal o de tnodificación del régimen ya in.S 3 1 1 2()C1. a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente má. salvo qvie del te. Requisito.3 cabe el mismo régimen para la transmisión de cuotas indivisas de locales destinados a trastero.sre número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes. que supongan ct uso y disfrute exclusivo de una zona determinada. F) Configuración de las plazas de garaje mediante la constitución de una sociedad. La reforma de 4 IX 1998 iniríidujo la necesidad de la incorporación de planos pero se anuló por la semencia del T. b) Cuando el objeto de la transtnisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes.IIIÍÍA/ÍI'J di' IkmUo — Tras el RD 12 X í 1982 el artículo. que contint'ia vigente. En un sentido general. con la titularidad de las fincas. dimensiones perimetrale.s de los títulos de eonstítucióu de piopiedad tiorizontal. el citado Real Decreto 1. vinculados ob rem. que recaen propter rem sobre las diferentes fincas.4 LS 8/2007.com . b) Estas situaciones determinan necesidad de organizar unitariamente la administración y gestión de la comunidad que se articula jurídicamente a través de normas estatutarias. estos conjuntos: a) Suponen la existencia de una pluralidad de fincas que se ligan jurídicamente: Ya a través de unos elementos comunes. 5.3/1. haciendo constar las limitaciones temporales y la reversión. de 4 de jtilio. cuya doctrina se ha recogido por el artículo 17. que delimitan el contenido del dominio y enuncian el elenco de www.s de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva. Sobre dicha finca declarar la obra nueva y dividir horizontalmente la finca. — Segtjn García García. con fijación de su número de ordeit. previa desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público. 53. Por su parte. por analogía con el punto 1". bien por los íitiniiItlIitiiiD kegimnl adquirentes de las distintas cuotas indivisas de dicho local mediante la aportación social correspondiente. sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística. linderos. Segtín Chico Ortiz.MO de la licencia resulte que el número de locales comerciales O de plazas de GARAJE constituye condición esencial de su concesión. pese a la anulación del artículo 68. asignando a cada plaza el carácter de elemento privativo y a los accesos y zonas de maniobra carácter de elemento común. reformado por R D 4 IX 1998 contempla esta situación: !a inscripción de la transmisión de cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos» podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el NTJINERO de la finca matriz y el corielativo ile cada cuota. Tratamiento registral de los conjuntos inmobiliarios A) Concepto Bajo la denominación de «conjuntos inmobiliarios» o «complejos urbanísticos» se engloba una serie de supuestos heterogéneos de organización permanente de la propiedad inmueble que vienen caracterizados por la complejidad de su objeto. No obstante. bien por los promotores o constructores del edificio. que permite su configuración como complejo inmobiliario.FreeLibros. el artículo 5 3 b) WD 4 V i l 1997. a menos que se acreditase mediante nueva licencia de acuerdo con his previsiones del píaneamicnio urbanístico vigente que se permite mayor número. G) Garajes construidos bajo suelo público. deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma.

Características básicas de estos elementos comunes. A efectos regístrales. aparcamientos. supuestos de división vertical del dominio. cosa que no siempre ocurre en la propiedad horizontal. 2.FreeLibros. Las urbanizaciones particulares stricto sensu. pues la organización del Conjunto Inmobiliario adquiere eficacia jurídica a través de la publicidad registral. sin que puedan ser objeto de transmisión separada y la propiedad de los elementos privativos lleve aparejada necesariamente la de los elementos comunes. 3. c) Su delimitación es requisito hiiprescindible para que todas sus caracierísticas puedan lener acceso al Registro de ta propiedad en orden n su publicidad formal y sustantiva. 2. la Resolución de 2 de abril de 1980 tiene lioy perfecta actualidad. exclusivas o indepcruÜentes. y supone que al informarse o adquirir cualquier persona una vivienda. Los llamados «edificios complejos^. Una comunidad sobre los elementos y servicios comunes destinados al servicio y utilidad de los elementos privativos esencial a la propiedad de ellos. pero también es manifestación del principio de especialidad o determinación. como aparcamientos. como jardines. en un mismo plano vertical. Las «supracomunidades». — Exclusividad: sólo son elementos comunes los que se mantengan en el ámbitt) de la propiedad privada y se destinen al servicio exclusivo de los propietarios de las parcelas o de quienes éstos designen. ínexisteiicia de regulación. El problema radica en que el conjunto ijtmobiliario está constituido en su unidad por bienes y elementos muy heterogéneos. Eficacia registral de las normas estatutarias. Sistema de folio piramidal. — Dependencia funcional: los elementos comtmes están destinados por naturaleza o destino al servicio o utilidad de los elementos privativos. local o parcela publicada en el tercer folio individualizado.. En él se diferencian los siguientes objetos: 1. La agrupación de supuestos tan diversos dentro de la doctrina del conjunto inntobiliario se justifica por tres características básicas que son comunes a estas figuras. pudiendo excluirse la utilización por [lersonas ajenas al conjimto. — B) Posibilidades de configuración 1. Sienta la doctrina del «TRIPLE E0Ll(3x. O. al margen de! criterio del artículo 2 4 LPH. parcelas edificadas o edificables. incluso. deberes y limitaciones que configuran la posición jurídica de Itjs projí i erarios afectados por el complejo. son.com A. única fuente de conocimiento por los terceros que adquieran derechos sobre las fincas de propiedad exclusiva y la delimitación estatutaria inscrita queda amparada por el sistema presuntivo que integra el principio de publicidad. otro folio para cada una de las edificaciones o bloques del complejo. 4 . que engloban diferentes solares y sus respectivas edificaciones independientes. base de todo el con^plejo inmobiliario. 1. a través de la referencia de los otros folios más generales. que consiste en la existencia del folio general de la finca matriz. piscinas. como viales. con coexistencia de inmuebles demaniales y otros de propiedad privada. conectados con el folio anterior y con el folio general. 2. en los que se produce la distinción jurídica de espacios cúbicos diferenciados y que suelen tener lugar en los casos de grandes equipamientos comerciales o de a))arcamientos subterráneos. concurren superficies dedicadas a usos que imponen su naturaleza demanial. con su doble efecto de legitimación y fe pública. Este sistema tiene una repercusión formal o registral. y espacios cúbicos destinados a edificación privada. Las propiedades separadas. que se dan en aquellos casos en que. 5. locales o parcelas. . o bien en la obligación de contribuir al mantenimiento del régimen de seguridad. y otro folio para cada una de las viviendas.mentos comunes a todos ellos. 'i. derechos. normalmente constituidas en régimen de propiedad horizontal y se apoyan en ele- 1 www. Los polígonos industriales con naves privativas y cletnentos comunes. puede conocer Exterioridad: los elementos comunes son independientes y externos a las parcelas. conectado con el folio general.

com . Así. razón para considerar el vuelo o el subsuelo de las fincas privativas como común. Estos complejos inmobiliarios privados podrán constituirse en una sola comunidad de propietarios sometida a la Ley de Propiedad Horizontal. los Estatutos del complejo y será inscribible en el Registro de la Propiedad. se abrirá folio independiente a los distintos pisos o locales. y contendrá la descripción del complejo en su conjuiuo. Inscrito el régimen. (Art. J1 - los elementos comunes. b) Su inscripción se practicará siguiendo la técnica del triple folio registral. instalaciones o servicios Los Complejos Inmobiliarios Privados que no adopten ninguna de estas formas jurídicas se regirán en primer lugar por los pactos que entre si establezcan tos propietarios. constituyendo un fondo conu'm y se atribuye personalidad jurídica al Ente gestor de los elementos comunes. interdependicnte y funcional en la que coexisten un dominio ordinario stjbre cada vivienda o parcela y una copropiedad «sui generis» sobre los clemcnUis conuines. a) Comunidad única a) El título constitutivo.FreeLibros. autorizados por acuerdo mayoritario de sus |untas. piscinas u otros elementos comunes similares.4 y 5 LH y el folio de la finca matriz reflejará la urbanización en su conjunto y los elementos comunes y reglas generales contenidas en el título y en los estatutos. servicios. configurándola como una situación de comunidad horizontal que permite la coexistencia de subcomunidades integradas en un edificio o en un conjunto inmobiliario. vi. • Teoría de la sociedad civil.4 8 y siguientes. D) Régimen jurídico Según el artículo 2 4 LPH: El rcgitucii especia! de propiedad establecido en e! art. se regirá en cuanto a la legitimación para otorgarlo y a su contenido por las reglas generales de la Propiedad Horizontal. los propietarios aportan al Ente societario los terrenos destinados a la urlnuiización. las disposiciones que la Ley dedica a los Complejos inmobiliarios. las viviendas o locales en que se encuentren divididos hoiizontalmeníe participen con carácter inherente a dicho derecho. 3 9 6 CC será aplicable a aquellos Coinpiejos Inmobiliarios Privados que reúnan los siguientes requisitos: — Estar integrados por 2 o más edificaciones o parcelas independientes enire sf — Cuyo destino principa) sea viviendas o locales — Que los titulares de estos mmuebles o de. donde el predio dominante es el elemento privativo y el sirviente los elementos comunes. y supicioriamentc. b) La agrupación de comunidades a) El título constitutivo será otorgado por el propietario único del complejo o los presidentes de las comunidades integradas. Según Bonet es una propiedad compleja. obligaciones propter rem. viales. de los otros folios en los que respectivamente está integrado. Por ello. formado por distintas escaleras o portales o por una pluralidad de edificios independientes y separados conectados entre ellos y compartiendo zonas ajardinadas y de recreo. ni la enumeración del artículo 3 9 6 CC. en sus artículos 5 5 3 . E) La «propiedad horizontal compleja» y la «propiedad horizontal compleja» en el Libro quinto de\ Código civil de Catalufia. los estatutos han de individualizar esos elementos comunes. b) La Inscripción se regirá por el artículo 8. www. etc. Desde el punto de vista registral. no procede la aplicación de la doctrina legal que considera comunes los elementos que no .sean privativos. la cuota de ¡Kuticipación de las connmidades integradas. en tma co]>ropicdad indivisible sobre otros elemeiMos inmobiliarios. sus servicios e instalaciones. la llamada propiedad horizontal compleja. se aplicará la técnica del triple folio registral. indicando su carácter esencial o accesorio. Según Cántara. o en una agrupación de comunidades de propietarios. El Libro quinto del Código civil de Cataluña regula. pues no hay. 5 LPH).s . C) Naturaleza jurídica Existen diversas teorías: • Teoría de la servidumbre. pero con algima especialidad. • Teoiía de la comunidad sobre los elementos comunes._Pedrt> í^aiidos Pon.sto.

3 a 5 0 años desde la inscripción de! régimen jurídico. es preciso que esté inscrita en el Registro de la Propiedad la conclusión de la obra. 6.. para cada una de las cuales debe abrirse un folio registral separado. En este último caso de constitución del régimen . que forman parte de una urbanización y innticipan con carácter inseparable de unos elementos de titularidad común.sobre inmueble en construcción.onas ajardinadas y de recreo. o bien la declaración de obra nueva en construcción. que tenga tm mínimo de diez alojamientos. Este derecho no podrá vincularse a cuota indivisa de la propiedad y no se extingue por reunión en una misma persona de la propiedad y el derecho de aprovechamiento.com . o desde la uiseripción de la terminación de la obra. practicándose una inscripción general para el conjunto y una inscripción por cada una de las fincas privativas.. (}uc haya concertado los seguros a que se refiere el artículo 7 lie ía Ley. del artículo tercero resulta que ptiede ser de . (}uc el propietario haya celebrado contrato con empresa de servicios. Extinguido el régimen por el transi tirso del plazo.irquitcctónicamente diferenciado. El período anual «le aprovechamiento no podrá ser inferior a 7 días seguidos. deberán efectuarse las operaciones regístrales necesarias para formar una sola.). apartados I y 6 de la citada Ley. según esté prevíamenle constituida o no la propiedad horizontal del mismo. Deberá quedar reservado para limpieza. entre los que se incluyen otras fincas o sei"vicios colectivos (/. reparaciones y otros fines comunes un período no inferior a 7 días por cada alojamiento. b) Requisitos para la constitución del régimen. Según el artículo 5 5 3 . Licencia de la Comunidad Autónoma respectiva para ejercer la actividad turística el propietario. la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal por parcelas se inscribirá en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaría. y estando especificado el edificio o conjunto inmobiliario. vivienda o local de utilización independiente.FreeLibros. siendo su régimen legal el siguiente: a) Ámbito objetivo I La totalidad de un edificio. que esté dotado de modo permanente con el mobiliario adecuado al efecto. Tratamiento registral del aprovechamiento por turno de bienes inmuebles A) Concepto La Ley de 15 XII 1998 lo define en su Artículo 1 como aprovechamiento que atribuve a su titular ia facultad de disfrutar durante un períotio es|)ccífico de cada año un apartantento. locales stjciales. B) Naturaleza jurídica Conforme al artículo 1. anticipándose las rentas correspondientes a todas o algunas de las temporadas contratadas. como derecho real limitado o cotno arrendamiento de temporada que tenga por objeto más de 3 de ellas y hasta un máximo de 5 0 años.C) Constitución Los artículos 5 5 3 . conjunto inmobiliario o sector de ellos . www. (Conforme al artíctilo 4 : — En cuanto a la declaración de obra nueva del edificio. los titulares no tendrán derecho a compensación.. así como de limitaciones sobre su goce a favor de todas o de algunas de las demás fincas del conjunto. de las fincas destinadas a uso y goce o a servicios comunes. Caso de que la urbanización recayese total o parcialmente sobre varias fincas. Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento gravará la total propiedad del alojamiento o del inmueble. En relación a su duración. edificados o no. Los turnos han de tener todos la misma duración. si procede. si el régimen se constituye vobre inmueble en construcción. y. caracterizada por proyectarse sobre un conjunto de solares vecinos físicamente. instalaciones deportivas. el propietario deberá contratar aval hancario o seguro de caución que garantice a los adquirentes la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de los derechos. La Ley reguía como fundamental la configuración como derecho real limitado. este derecho podrá constituirse de dos maneras.5 3 y siguientes se ocupan de la «propiedad horizontal por parcelas».5 8 . o bien que el propietario se obligue a prestar él mismo ilichos servicios.

se sujeta a las siguientes reglas: 1. El archivo se hará constar en la inscripción del régimen y en toda la publicidad formal que de del inmueble y del alojamiento. de los que se archivará en el Registro de la Propiedad copia autorizada. La Inscripción. el mohUiarío y su valor. aportando las licencias no aportadas al in. podrá inscribirse la subrogación del adquircnte en la parte proporcional del crédito hipotecario que pese sobre la totalidad del inmueble. su duración y nwta. en las certificaciones relativas ai inmueble. no constaren en folio independiente. Si está cu construcción. y los requi. La modificación debe constar en EP y para se válida debe ser obligatoriamente inscrita en el Registro de la Propiedad. desde la reclamación judicial o notarial. en su caso. Los alojamientos deberán constar en folio independiente: — Si. Ai inscribir la primera adquisición del derecho de aprovechamiento. que deberá recoger las circunstancias exigidas en el ariículo 7 de la Ley. la afectación real del derecho al pago de las dos últimas cuotas. concurriendo. se exige: íi) Otorgamicnio dtr esiriturú púhlica. debe suspenderse su archivo. D) Modificación del régimen Sólo podrá hacerse por el propietario registral con el consentimiento de la empresa de servicios y de la comunidad de titulares. y por todo el tiempo de vida del régimen. El registrador debe abrir folio al turno o aprovechamiento que se transmita. la empresa de servicios e inscripción en el Registro de la Propiedad. al inscribir el régimen los alojamientos.com . sin necesidad de consentimiento del acreedor hipotecario.2. la terminación de la obra debe hacerse constar en el Registro en el plazo de los tres meses siguientes a la terminación. con mayoría de dos tercios.Pedro Faudoü Pom Desde el punto de mta formal. — Descripción de cada uno de los aUijamientos. antes de restituir el título al presentante. y si se hubiese pactado.sitos del artículo 8. www. 3. Inscrita la escritura.FreeLibros. número correlativamente con referencia a la finca. Se depositará ei\ el Registro el contrato con la empresa de servicios o el acta de manifestaciones en que el propietario se haga cargo de su prestación y del folleto informativo que debe editar el constituyente del régimen. 2. En cada alojamiento se expresará: El ni'unero de turnos. Todos los documentos deben tener las firmas legitimadas notarialmeiUe y cumplir los requisitos exigidos en la ley. con referencia al legajo de su archivo. b)La inscripción del rógimen. — Descripción del edificio o edificios que la componen. Si se soli- cita expresamente. el registrador archivará ctjpia de los contratos incorporados a ella. Para ello será necesario que al constituirse la hipoteca se hubiese pactado un sistema de distribución entre todos los derechos de aprovechamiento del régimen. Se acompañará de original o testimonio de los documento expresados en el artículo 4 . resulta del artículo 6: La constitución del régimen puede inscribirse en itimucble construido o en construcción. se acompañará copia de tales contratos. al inscribir la primera adquisición del derecho de aprovechamiento. — En el folio abierto a cada alojamiento se indicarán los turnos y las demás circui^stancias. Practicado el archivo. los estatutos del régimen y su duración del régimen. se expresará por nota marginal. — Descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen. su número correlativo. Además.scribir la obra nueva en constrticción. E) Inscripción de la adquisición del aprovechamiento La transmisión de los derechos de aprovechamiento requiere la edición del folleto informativo antes aludido. en otro caso. el registrador les abrirá folio. El Registrador rechazará la inscripción de las cláusulas de los Estatutos que impongan a los titulares de los derechos de aprovechamiento obligaciones o limitaciones contrarias a la Ley. la constitución del régimen en los términos vistos y que el contrato tenga el contenido mínimo del artículo 9 de la Ley. con carácter de oferta vinculante. el registrador lo hará constar pf)r nota al margen de la inscripción del régimen. aui\quc no exista división horizontal.

vtema de pluralidad de hojas.FreeLibros. al fin primordial del tipo fiscal o tributario y a los fines auxiliares de orden económico. en el que se describen los bienes inmuebles rústicos. Padrón. I I ) . administrativo. adscrito al Ministerio de Economía y Hacienda. La resolución de la transmisión por impago de las cuotas exige que se acredite la práctica de requerimiento fehaciente y la ctjnsignación íntegra de las canridades abonadas por el titular del derecho. de acuerdo con lo establecido por ta legislación hii)otecaria. aunque exista cláusula penal. social y civil. 1 . el Catastro es un Registro.sean de diuación inferior.Pedro F a i i d ü s l ^ I Í R 4. si procede. o declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o pla/. El catastro A) Concepto a) Legal. Pueden ser objeto de esta comunidad los edificios destinados a viviendas unifamiljares dotados del mobiliario y las instalaciones suficientes que. El desistimiento se iiará constar en Acta notarial. urbanos y de características especiales tal y como se definen en esta Ley. Sin perjuicio de lo anterior. todos los regímenes preexistentes tendrán una ilinación máxima tic 5 0 años de. la elaboración de los sistemas de valoración de inmuebles y la gestión e inspección del IBI. mediante su descripción o expresión gráfica.com . rústicas o urbanas del mismo. estadísticas y fiscales. Según el artículo 2 . administrativo. por unidades tentporales discontinuas y periódicas. el régimen de comunidad por turnos debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Censo. 10).o cieno en la escritura de adaptación.sde la entrada en vigor de la Ley. conservación y revisión de los catastros. sin perjuicio de sus fines auxiliares de tipo económico. salvo que . (Art. que sean . se atribuyen al llamado Registro Fiscal de la riqueza territorial. a diferencia del Registro de la Propiedad que persigue la concreción jurídica de los inmuebles y la determinación de los derechos sobre los que se hubiese constituido. social y civil. Segi'm el artículo 554-7. sean susceptibles de u. así como su evaluación o estimación económica. cual es la representación gráfica e indivitiualización física de la jiarcela. Y en Navarra. en el de Bienes Muebles que corresponda. (Art. aeronaves no comerciales y bienes muebles claramente idcntificables y adecuadamente equipados. por metüo del si. lo dispuesto en la Ley se entiende sin perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propie- www. El Centro de Gestión Catastral se encarga de diferentes funciones técnicas. que será título bastante para verificar la reinscripción del aprovechamiento a favor del transmitente. ' I IIL E L CArASTRO v su COORDINACIÓN CON EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 1.1 y siguientes del Libro quinto del Código civil de ('aialuña regulan la comunidad por turnos configurándola como una comunidad especial en la que sus titulares tienen el derecho de gozar del bien sobre el que recae. Los derechos de desistimiento y resohición se harán constar en la inscripción.so reiterado y divisible en turnos. F) La comunidad especial por turnos del Libro quinto del Código civil de Cataluña Los artículos 5 5 4 . por su naturaleza. o. En el País Vasco son las Diputaciones Forales las que asumen estas competencias.susceptibles de un uso reiterado y divisible en turnos. b) Doctñnnl Según Roca Sastre. el Catastro Inmobiliario es un Registro Administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda. C) Fines De la Ley resulta que la finalidad esencial del catastro es fiscal. Catalogo o Inventario de la riqueza territorial de un país en el que se determinan las fincas.1 de la Ley vigente. Según el Artículo 1. así como los barcos. con carácter cxclusivo. B) Naturaleza y ámbito Es un organismo autónomo. Sus tres funciones básicas son la formación.

— Y los sistemas de coordinación imperfecta. La Ley de 1906 Inteiuo suplantar el Registro por el Catastro. y sin perjuicio del Registro de la Propiedad. conforme al cual. criterio legislativo erróneo. los datos contenidos en el Catastro inmobiliario sumen ciertos. 3. sin medidas concretas. y se extiende la presunción de titularidad y de posesión a los datos físicos descriptivos de las fincas (art. El reconocimiento concepitial de la existencia de bases gráficas regístrales independientes de las catastrales v de titularidades caiastiales válidas no coincideiucs con las titularidades regístrales.sta situación que sería la deseable. existeit tres sistemas legislativos: — El sistema de fusión. www. Su coordinación con el registro de la propiedad C) Evolución de sus relaciones con el RP A) Planteamiento La coordinación entre el catastro y el regiíitro. exigiendo. según repite la tloctrina. 7. 6. El actual marco de colaboración entre el Catastro y el Registro de la Propiedad se basa en una necesidad de coincidencia gráfica entre las fincas regístrales y las parcelas catastrales. Es lo que Gragera Ibáñez denomina principio del doble suministro. y el Registro al C'atastro sustancia jurídica. Según este autor.4 6 . a través de una herramienta de información territorial gráfica que permitiera al Catastro conocer on Une la configuración constante de las bases gráficas regístrales y el escueto dato de la titularidad registral. 4. B) Derecho comparado Desde el punto de vista del derecho comparado. El R D 3-V-1980 dicta por primera vez normas de coordinación. como luego veremos. modificó el Artículo 298. constatación de los excesos de cabida o reanudación del tracto. con soluciones mas o menos eficaces. incorporadas a la actual legislación. iiurodujo importantes modificaciones. 8. según el artículo 3 a los solos efectos catastrales. grupo en el que se encuadra la legislación española. Y. la coordinación entre finca registral y parcela catastral supone la conformidad de la Administración con los datos descriptivos de la finca contenidos en el folio registral. prevé la constancia de la concentración parcelaria en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.IIIV dad y de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la iiiscripcjón de inmuebles en dicho Registro. 2. cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán. carecía de previsiones al ser anterior ai Catastro. Se pre- — Los sistemas de cooniinación perfecta. referencia y certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca. I 1. 2. El Decreto de 30-111-1990. seguido en Australia. introdujo en los Artíctdos 3 9 8 y siguientes del RH la obligación de utilizar bases gráficas del Catastro e implantó el índice General Infnrmatizadtj de las fincas V derechos inscritos. implica un nuevo planteamiento en la relación cutre ambas instituciones.^» entre ambas. La Ley Hipotecaria de 1 8 6 1 . el catastro debe proporcionar al Registro sustancia física. inmatriculación por titulo público o acta de notoriedad. donde la inmatriculación de las fincas se realiza tomando como base los datos físicos catastrales. La Ley de 30-XII-l 9 9 6 .1 RH. inspiradí) en el Acta 'Ibrrens y la inatacahilitlad de la inscrijíción catasti"al transcurridos IOañt)s sin c o n t r a L Ü c c i ó n . para la inmatriculación por título público. E. el marco de colaboración deseable debe consistir en el intercambio de información constante. también ccmstantemente actualizado y al Registro las titularidades y el i>arcelario catastral para los fines que le son propios. pues no se aplicó en absoluto. con referencias catastrales. 3 8 LH). que pretenden un acercamiento entre las instituciones. salvo prueba en contrario. dadas las diferencia. aludía a la coordinación.FreeLibros. seguidos en Alemania y Suiza. La Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 12-111-1973. Pero esttt quedó en una declaración de intenciones. la figura del título real.com . a juicio de Vázquez Asenjo. el preámbulo de la Ley Hipotecaria de 1909. no es la que sigue la actual legislación. exigió referencia catastral en los expedientes de dominio. 5. debe basarse en un intercambio de datos. El R D de 4-IX-1998. Así. La reforma hipotecaria d e l 9 4 4 . donde catastro y registro están unidos en una sola oficina. preveía.

de la DGRN. como uno más de los datos descriptivos de la finca. 4 8 T R L C I ) . coincidan con los del título y. posibilitar el trasvase de información entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario. de 5 de Marzo v su Reglameitm de 2 0 0 6 desarrollado por el RD 417/2006 cié 7 de Abril. o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes. en todos los documentos públicos y privados referentes a inmuebles y en las inscripciones y anotaciones en los Registros de la Propiedad. (Art. o Escritura pública o información registral.FreeLibros. por nota al margen. En caso de incumplimiento de la obligación de apor- ¿MÍIÍDÍS DI' Di'n-dw Iinitiihiíinno Hipsiriil tar referencia catastral. . o si existen diferencias de superficie que no sean superiores al 10% y siempre que. Y )>odrá obtenerse el archivo de la base gráPica como operación registral específica mediante acta notarial en la t(ue se describa la finca y se incorpore la base gráfica. la referencia catastral atribuida por los otorgantes en el documento inscribible. con los del Registro de la Propiedad. La falta de constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles. proyectos técnicos y cualquier otro documento relativo a bienes inmuebles que regiamentaiiamente se determinen. que extiende la obligación de aportar la referencia catastral para todo tipo de inmueble a los contratos de arrendamiento. 4 4 T R L C I ) . suministro de energía eléctrica. además. salvo las excepciones del artículo 3 9 . de 2-111-2000 . consignándolo también por nota al pie del título. cuando el Registrador consitlere que la referencia catastral tpie resulte de los documentos a|)oriados por el interesado. La evolución culmina con la Ley de Catastro de 2 0 0 2 . b) Correspondencia de la referencia catastral con le Identidad de la finca. (ArL.com .sustituida por el íe. denominación y superficie si constare. que se acreditará mediante certificación catastral electrónica.\tf) Refimdido 1/2004. de acuerdo con lo legalmente previsto. en su caso. El Registrador. se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca. 4 3 T R L C I ) y se hará constar por nota a! margen del asiento y al pie del título inscrito. calificada la documentación presentada. d) Respecto a las fincas rústicas. (Art. pues conforme al artículo 45 TRLCI. Lsio •íe desarrulló en la Instrucción. o se justifica el cambio de nombre o de número de la calle. hará constar la referencia en el asiento. 10. de forma expresa y escrita. no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. y. por quienes soliciten la práctica de un asiento registral relativo a bienes inmuebles.se cartográfica en el Registro de la Prctpiedad. o. según la D T 3^ TRLCI. y por la aportación del último recibo de pago del IBI. en la Resolución de la DCAIN de 28-IV-2003 sobre cl servicio de consultas y certificados para Notarías y Registros y la solicitud de autorización concreta para obtener datos del Catastro por vía telemática por parte de dichas Notarías y Registros. lo comunicará al Catastro. si ya se hubiera practicado. siempre que de los datos de situación. se podrá reflejar registralmente la identificación catastral de las fincas como operación específica. (Art. (Artículo 4 0 ) . cesión de tiso por cualquier título. La constancia registral de la referencia catastral tiene por objeto. El Registrador. 41 ERLCJ). puede no coincidir con la finca registral. solicitando certificación o docuntento informativo. cuando exista correspondencia entre la referencia catastral y la finca. No obstante.sobre la imjMantación de la ba. D) Medidas concretas de coordinación ü) Obligación de consignar referencia catastral conforme al artículo 3 8 del texto refundido ( T R L C I ) .„ _ _J 9. cuando le sea remitido. c) Si no hay coincidencia con la referencia catastral. La Ley de 27-XÍÍ-200Í introdujo en el aniculo 9 LH la posibilidad de completar la ídcntifieaeion de la linca mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica catastral o urbanística. y el plazo para aportarla para los imnuebles que carezcan de ella es de un mes. certificado expedido por el Catastro. debe constar referencia catastral. Además la Lev de Prevención del fraude fiscal 36/2006 modifica el T R de la Ley del Catastro Inmobiliario. en qtie conste la referencia catastral. conforme al artíctdo 4 9 ERLCl. recogerá en el asiento. no será de aplicación lo dispuesto respecto de la referencia catastral a los bienes inmuebles rústicos situados en los municipios en los que no hay finalizado la renovación del Catastro rústico conforme a lo previsto en la DA única de esta Ley (que se remi- n www. el Registrador deberá advertirlo a los interesados.

1 de la LH dispone: «ART 7 . postura seguida por parte considerable de imestra doctrina. pero no en Derecho español.I 1 M 9 9 9 si será aplicable para la inmatriculación por título público de fincas rústicas. en miestro Derecho. donde la finca ingresa de oficio en el Registro previamente basándose en datos catastrales y limitándose el asiento a la descripción de la finca. www. que es el asiento que carece de soporte causal en otro anterior. no puede hablarse de inmatriculación técnicamente j>osibIe en sistemas como el alemán o el suizo.scripción se practicará conforme a los prtjcetlimientos det Titulo VI de la ley». Aunque según la Instrucción de la DGRN de 2 6 . Así el artículo 7. pues en los supuestos de modificación de entidades hipotecarias. que no tiene porque coitstttuir con la parcela catastral. todo aquello que abre folio registral. MEDIOS INMATRICULADORES. IV. f) También se requiere certificación catastral descriptiva y gráfica para inscribir determinadt>s excesos de cabida. es obtenida por medios peculiares j surte efectos específicos. para poder in. hay primaria inscripción).FreeLibros. que regula los metilos inmatriculadores etiuipara inmatriculación y primera inscripción. realizado en virtud de una primera inscripción de dominio en favor del inmatriculante. — Lacruz discrepa de estas posiciones y distingue: • Inmatriculación. sólo en los casos que en el mismo se indican».stro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el título VI de e s t a L e y . sino que están en conexión con los asientos de la finca o fincas principales (y por ello no hay inmatriculación). que es el ingreso de una finca en cl registro. • Primera inscripción en sentido formal. ya que a las fincas resultantes se les abre folio registral propio (y por tanto. conforme al artículo 2 9 8 . pero de una finca en sentido material. y a él se refiere cl artículo 7 de la Ley Hipotecaria. 2.te para ello a la Ley de 27-XIJ-20O1). pues cuando el legislador habla de inmatriculación se refiere a la primera inscripción de dominio de la finca sin conexión con asiento anterior. el primer problema que se plantea es el de perfilar las relaciones entre inmatriculación y primera inscripción. pues puede obligar al propietario a cambiar la descripción de su finca. • Primera inscripción en sentido sustantivo o registral. c) Mediante el certificado a que se refiere el artículo 2 0 6 . es decir. la cual abre folio registral propio. complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante. LA DOBLE INMATRICULADOR 1. — Roca Sastre define inmatriculación como el ingreso de una finca en la vida registral. sería el primer asiento que se practica en el folio registral destinado a una finca. Los medios matricuiadores Conforme al artículo 199 LH: La inmatrículacióiA de Fincas que no estén inscritas a favot de persona alguna se practicarár a) Mediante expediente de dominio b) Mediante cl título publico de su adquisición. ( . Concepto A la hora de dar un concepto de inmatriculación.com .scrib¡rla en el Registro. — Roca Sastre sostiene que el concepto de primera inscripción es más amplio que el de inmatriculación. ESTUDIO PARTICULAR DEL TÍTULO PUBLICO ADQUISITIVO. La primera insaipcióii de cada finca en cl Rcgi. „ ) » El legislador al decir que «la primera in. Frente a esta posiciÓJi se alza un gran sector doctrinal: — Sanz Fernández señala que. INMATRICULACIÓN DE FINCAS: CONCEPTO. hay pritncra inscripción pero no inmatriculación. que luego trataremos. J RH. como veremos posteriormente. pero estas fincas resultantes no son nuevas en el Registro. y a él se refiere el artículo 2 0 5 de la Ley Hipotecaria. lo cual ba sido criticado por Vá/quez Asen¡u. c) La inmatriculación de fincas exige certificación catastral descriptiva y gráfica.

supone mayores garantías de protección a los terceros. aunque las sentencias constitutivas firmes son inscribibles en los Registros públicos. Además dispone el artículo 53.FreeLibros. 5 2 1 . Así pues. 2. conforme al último párrafo del punto 1 del artículo 2 9 8 del RH. declara que un Sentencia declarativa de dominio no es título ínmatriculable. j D) Las resoluciones judiciales que declaran la propiedad de fincas según la doctrina de la DGRN Pero la Resolución de 3 0 de Abril de 2 0 0 5 . Pues bien. Serán inseribible.7 de la Ley 13/1996. siempir que no atuviere inscrito cl mismo derecho a faimr de otra persona y se pitbliíjuen cilicltK en el iahlón de anundos del Ayuntamiento donde radica la finca.Pcdm Faudos Pons . ariículo 8 del R D 1. 3. en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título. — El artículo 2 9 9 RH dispone: Tnmhién poiinhi hisniMiw \i7i ti requisito ile la prvviii imcripdón los lítiiios. conforme al artículo 3 1 . Los títulos de las concesiones administrativas. en su nueva redacción. aiftl(¡ukra que iffi su ferim. según el artículo 2 6 Reglamento Hipotecario. conforme al artículo 3 2 deí RH. dispone: Fn lo sucesivo. (¡iie Jiiereii inseribihks ilirertameute aw arreghi o leyes o disposidüucs especiales. podemos citar como medios inmatriculadores. dado que «aunque históricamente se ha afirmado. (art. expedidos por el Registrador con vista tie los tlocumentos presentados. la publicación de edictos. la legislación especifica aplicable es tm condicionamiento de la afirmación anterior y esta exige requisitos añadidos que no cumple la Sentencia declarativa. www. aunque se establece la obligatoriedad de acatar las Sentencias por los Registradores. — .com . los titulas píthlícns otorgados por personas <jue acreiUten de nwdo Jebadente haber adquirido d (¡¿recito con auttrioridfíd n la feeha tie dichos fititlos. sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.093/1. si no se aporta junto al titulo Ininatriculador cerlíficación catastral descriptiva y gráfica de U finca. la intervención del Ministerio Fiscal». — Acta de notoriedad acreditativa de que el dominio perteneciente al transmitente. esto no es así. pues tal procedimiento implica un juicio contradictorio que goza de mayores garantías que el expediente de dominio.rpresiudn ueeesaríanieutc Ins circunstancias esendales de la adquisición anterior. regulada especialmente en el artículo 2 0 5 de la Ley Hipotecaría.<. (artículo 13 de la Ley de 15-VÜI. los requisitos para inmatricular son superiores a los exigidos para la inseribilidad de un docimiento. conforme a la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario. Los títulos que hubiesen sido inscritos en el Registro destruido y que sin haber sido inscritos dentro del plazo legal de reconstrucción se presenten después a inscripción respecto de finca que no estuviera nuevamente inmatriculada. complementado por los artículos 2 9 8 y 3 0 0 a 3 0 2 del mismo Reglamento Hipotecario.. como son las citaciones a los mismos. Los títulos en que se documenten las reparceíaciones urbanísticas.873). 3. En el asiento que se practique se e. puesto que el expediente de dominio. (art. 5 2 2 LEC). no se inmauiculará ninguna finca en cl Registro.997. vamos a ocuparnos en cl presente tema del título público. con cierta ligereza.1. 2 L E C ) . A) Títulos de adquisición 1. — Acta de reorganización de la propiedad concentrada. sits necesidad He la previa inscripción. de 4 de julio. a partir de los ya vistos. que sí es título ínmatriculable. p . y sobre todo. [lor lo que. •kART 205. tomándolas de los mismos documentos o de otros presentados al efecto». 3 del RH. Estudio particular del título público adquisitivo B) Actas — Acta de ocupación y pago de expropiación forzosa. De los medios inmatriculadores del artículo 199 LH. C) Certificaciones — Certiñcaciones del Tesorero de Hacienda expedidas en procedimientos de apremio de carácter fiscal en caso de haber quedado desierta la subasta. — Certificaciones de dominio del artículo 2 0 6 de la Ley Hipotecaria.

En el mismo sentido la Sentencia del TS 20-V-1988 interpreta que la inscripción del artículo 205 es provisional. 4 . Roca Sastre entiende que el título ha de ser traslativo. ya que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria habla de título público de su adquisición por lo que tpicdan excluidos aquellos que son puramente declarativos. Para los efectos de los párrafos que anteceden.scripeión solicitada. la frase vdocumento fehaeientei> comprende no sólo los incluidos en el artículo 3 de la Ley.y feclia del documento. naturaleza del acto o contrato. 3.i poi el artículo 2 9 8 RH. Así lo entiende la práctica notarial y registral dominante. La anulación de los párrafos relativos al documento fehaciente redactados por el RD de 1998. como circunstancias esenciales. 306. y remitirán copia de los asientos contradictorios a ta Autoridad. La RDGlíJ^ 14-111-2006 declara que no puede inmatricularse una Ihica cuando tanto el títultj público inmatriculador como el título previo no son más que transmisiones instrumentales. de tales fincas. basándose en una interpretación exclusivamente literal del precepto. \' tpictla pendiente de su publicación. sino los que. formalizadas con cl único objeto de lograr la inmatriculación. en relación a U)s requisitos anteriores. ctiva naturaleza traslativa o declarativa es discutida. la descripción de la finca o dcreclio. pero cl artículo 205 sólo exige que e! título previo sea fehaciente.. fimcioitarío autorizante. que acredite la adquisición previa sin necesidad de que sea público (STS 20-V1988). Cüii arreglo a lo ilispiiesto en ¡os artículos 199 letra b)y 205 de la Ley.FreeLibros. La RDGRN 3O-VII-2005 exige que se tomen las precauciones necesarias para evitar que la documentación jjrevia se haya elaborado al sólo efecto de conseguir la inmatriculación. y . la iumatrkulación de filíeos no inseritrtstífavor de persona alguna se pmclicará mediante el título ptiblico de su adquisición. En el caso de exístír algún asiento contradictorio de dominio o posesión de finca o derechos real cuya descripción coincida en algunos detalles con la contenida en cl título que se pretenda inscribir. pero la RDGRN 4-XII-2000 no lo admite. 2". Dicita Autoridad. si lo estimare procedente.) los Registradores suspenderán la in. (. del Reglamento Hipotecario habla de tíiulos públicos sin especificar su carácter material. luiga prueba.com . El titulo inmatriculador ha de ser público y de adquisición del dominio por vía de transmisión o enajenación — Que sea público. en términos totalmente coincidentes con lo descripción de éstas en dicho título. Que ta finca no esté inscrito a nombre de persona distinta del transmitente Conforme a los artículos 3 0 0 y 3 0 6 del Reglamento Hipoteca- rio: «ART.se incorpoiwd o acompañará eertiftcaeión catastral gráfica y descríptim. Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fdtaciente. hace una interpretación legal del precepto al prever la publicación por edicto de la inmatriculación y no de los documentos presentados para prac- 1. completado por el artículo 75 de su Reglamento vigente. según interpretación dominante es la siguiente. el edicto al que se refiere el artículo ha de ser expedido por el Registrador con anterioridad a la inscripción. se aplicará lo dispuesto en el artículo li06. Lo mismo ]>odría decirse de la aportación a un régimen económico matrimonial de comunidad. al defender su naturaleza declarativa o determinativa. «ART. 1 . en stt caso. En ambos casos el titulo público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular. cuya regulación vigente. 300. en los siguientes casos: I". comunicará al Juez de Primera Instancia a5 www. Debe publicarse la inmatriculación por edicto expedido por el Registrador y publicado en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca Según la Sentencia del T S de 31-1-2001. 2. según el artículo 1227 CC.. Debe constar por documento fehaciente la adquisición anterior del transmitente actual La Sentencia del TS de 31-1-200 eiUentlía que también debía ser público el documento adquisitivo anterior al título inmatriculador. determina según interpretación de la doctrina dominante que revive la redacción anterior conforme a la cual.l^dro Faudos Pnns tiTcitiiici di Lknriit) ¡nmohiliarío Rc¿isimt A) Requisitos ticarla. Pues si bien algunos autores como La Rica considera que el artículo 2 9 8 . En su defecto. El artículo 205 LH se eumpl<*l.3 de la vigente Ley de Montes. nombre y apellidos del transmitente y adquircnte. pero el artículo 18. contra terrero de su feclia. El documento fehaciente ¿ieluráu contener siempre. Parte de la doctrina admite como título inmatriculador la extinción de condominíti. ' El documento fehaciente debe acompañarse con cl título inmatriculador y del mismo han de resultar las circunstancias consíderatias esenciales por el precepto. que ímya firmado aquéllas certificaciones. de ¡as que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirentc. cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta dtl notoriedad acreditativa de que el transmitente o ftiusante es tenido por dueño. 7. — Que sea traslativo del dominio. extendiendo anotación preventiva si la pidiera el interesado.

por medio de edictos que autorizará el Registrador.. acreditándose este hecho por eeriificación o diligencia VWVcrita por el Secretario del mismo Ayuntamiento a continuación del edicto. lo que supone que puede disponer de la finca o derecho inscrito. La cancelación por la no publicación del edicto determina la posibilidad de que pueda solicitarse nuevamente la inmatriculación con nueva publicación de edicto sujeta a los mismos requisitos. y quedando supeditada sa eficacia a la constancia registral de ta publicación del edicto regulado en el apartado 4 siguiente. Inscripción El nuevo artículo 2 9 8 del Reglamento Hipotecario. neompañanda In eopia del asiento remitida por ei llegntrador El ¡uez de Primera ¡¡maufia dará vista de estos antecedentes a la persona tjue. éste puede ser. conforme a la cual: 4. y las discrepancias de los interesados respecto al contenido del Edicto. Las circunstancias del edicto son las esenciales que resulten del título público inscribible y del título previo. Publicación de edictos El párrafo 4 " al que . Exantinados estos requisitos generales. así ya lo disponía cl artículo 2 9 8 in fine.. constituir gravámenes sobre el mismo. comprenderán la\ referidas eirrunslancias esenciales y se fijarán por espacio de un mes en cl tablón de annnch'i del Avuutamiento donde radique ta finca. pert» dicha inierprciación se entiende que no es vinculante..) 6. (. b) En cuanto a la finca. Las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en ios dos artículos anteriores no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde . Además expresará que el asiento se practica eonfome al artículo 205 de lu Ley. y que la anulación del párrafo supone que revive la redacción anterior. además de las circunstanciasgenerales. Si no se presentase cl edicto en cl Registro dentro de los tres nieses siguientes a la fecha de la insíripción. o una cuota indivisa de la nuda propiedad o del pleno dominio. tratándose de tui supuesto de excepción por vía de suspensión. conforme a lo tlispuesto en el artículo 2í)7 de ía Ley Hipotecaria que dispone.com . fue anulado por la Sentencia del T S 31-1-2001 por la interpretación que hacía del artículo 205 LH. Este w arcliii'arA en el registro después de extendida la nota al margen de la inscripción expresiva del cumplimiento de ta anterior formalidad. según dictw asiento. y de sti titular arrale el expediente íuiniinistrativa. c) A pesar de los importantes efectos que produce la inmatriculación. sino absoluta o cuasi-absoluta.. existen limitaciones en orden a la protección del dominio público. siendo una excepción al principio de no acceso al Registro de estas menciones.(. además del pleno dominio.. en tanto no transcurran dos años desde la constancia en el Registro de la publicación del Edicto. sino demanda. la Dirección General entiende que procederá denegar la inscripción al amparo del artículo 2Ü de la Ley Hipotecaria. se cancelará ésta de oficio por nota marginal. b) Sin embargo. dispone: «AliT. en sus diferentes manifestaciones. con su audieucut. Iguales extremos se liarán anistar en ta noia de despacho al pie det título. (. las esenciales del título del irunsmiteme o del acta de notoriedad complementaria. y tlebcrá el fuez ordenar que de la demanda se tome en e! registro la correspondiente anotación preventiva». Si la coincidencia no es de detalles. en cuyo caso resultará mencionado cl usufructo.lili ¡Hu'ltitii Cl! tjiw ituitípte ( 7 tnmtu'hk cimndu tuvcn de éste. 298. la nuda propiedad. con la limitación del 207 de la misma Ley.). pueda tener algún dereelia sohre el inmueble. 5. no es competente el Registrador para resolverías..se refiere el apartado 2 " citado.. hay que tener en cuenta: a) En cuanto al derecho que se inscribe.) 4. cuya redacción revive tras la anulación establecida por la sentencia y dispone: «ARJ.. el ]uez competente en virtud de C) Efectos Practicada la inscripción.) Los que se crean con derecho a la fnwa o parte tk ella cuya inscripción se ha practicado conforme al artículo 205 tie la Ley.su fecha. así: — El dominio público marítimo viene protegido por los artícu- www. se notificarán a todos los que pudieran eslar interesados C/I ella. La inscripeión que se realice contendrá. 298 2. la finca accede al Registro de la Propiedad y además: a) El titular registral viene protegido por el principio de legitimación. pueden contender ante los Tribunales en defensa de su Derecho. (. y. podrán alegarlo ante cl fuzgado o Tribunal amipetente en juicio declarativo. aquellos que pudieran considerarse perjudicados por la misma. no estará protegido por cl principio de/f ¡mbiica.FreeLibros. dictará auto deriarando o no itiscrihihk cl documento de ijue se trate». Las inscripciones practicadas en virtud de los documentos expresados en los cuatro primeros Húmeros.

FreeLibros. que exigen para la inmatriculación de fincas lindantes el demanio público. a vilicitud de este mediante el traslado en su caso por el Registrador. posteriores alfolio registral más antiguo. pues la inmatriculación de la finca actúa. y contra su decisión se puede actrdir al Juez de Primera Instancia que resolverá conforme con los artículos 3 0 0 a 3 0 6 RH. 4. ta contradicción podrá salvarse. Si hubiese titulares de asientos posteriores afectados por el traslado vrá preciso el consentimiento de éstos expresado en esaitura pública. de las inscripciones o asiento'. Fijar un plazo de caducidad de un afto para la nota n\arginal expresiva de la doble inmatriculación que hasta ahora. la concordancia del Registro con la realidad podrá conseguirse eonJ'iirme a las siguientes reglas: 1". stibre simples tleclaraciones de los interesados en documentos autétuicos que.) b) Si afeí:ta a distintos titulares: Hay que distinguir. www. según haya o no acuerdo entre los interesailiis. Dicho criterio ha sido recogido en el artículo 3 1 3 del Reglamenlo Hipotecario redactado por el Real Decreto 1. una vez comprobada la identidad de la finca y justificado el consentimiento de los ititeresados. La Sentencia del TS 20-IX-1999 señala que cl artículo 313 RH no pretende establecer un procedimiento declarativo específico de doble inmatriculación. era indefinida a falta de norma expresa. procederá de oficio meiliante nota marginal a cancelar la inscripción más moderna. siguiendo los postulados de la Dirección General de los Registros y del NtJtariado y de la doctrina. el Registrador deberá examinar cuidadosamente los índices y asientos respectivos del Registro y si duda acerca de la ideinidad de la finca a inmatricular. con otra ya in.. Concepto B) Régimen Jurídico. facilitando la publicidad registral. así resulta del artículo 3 0 0 RH y de la doctrina de la f)GRN. certificación del Servicio Periférico de Costas de que no se está invadiendo este dt)niinio o que sohre él lu) pesa servidumbre legal.998. en principit). tas cuotas o participaciones indii'isas insciitns en diferentes folios. lo cstinñeren a faror de la misma persona. o en su caso.los 15 y 23 de la Ley de Costas. La causa de que se pueda producir tal irregularidad radica. Como dice Roca Sastre. la mayoría de las veces. en la falta de un buen Catastrt) coordinado con el Registro que permita identificar las fincas po-fectamente. que exige también igual certificación cuando se pretenda inmatricular finca colindante con montes públicos no deslindados. sobre el asiento que ha de subsistir: Si hay acuerdo. por el ariículo 77 del Reglamento de Montes. La doble inmatriculación A. tura pública. pues el Registrador tan pronto como descubra la irregularidad registral. sino una vía de jurisdicción voluntaria para que se extienda nota suficientemente expresiva de la doble inmatriculación al margen de ambas inscripciones. que establece en su primer punto: ( En el caso de doble inmatrícuiacién de una misma finca o de parte de ella en folios registralas diferentes.scrita. La nueva redacción al artículo 3 1 3 .mcelará la inscripción convenida y dejará subsistente la otra. — Establecer reglas especiales para el sttpuesto de que la doble inmatriculación afecte a los mismos titulares o de ser distintos la posibilidad de acuerdo entre ellos consignado en escri- La problemática que plantea es distinta según se refiere al mismo litular o a distintos: a) Si se refiere al mismo titular La irregularidad es fácil de corregir. la doble inmatriculación constituye un estado patológico o irregular que se produce cuando una finca o parte de ella ingresa dos veces en el Registro bajo números distintos y en distintos folios. Cuando la fnca. extendiendo al final dei más moderno un asiento de cieñe del mismo.com . según la doctrina mayoritaria. con sólo alterar alguna de las circuitstancias descriptivas de la finca. se caracteriza por: — Regidar con mayor precisión el supuesto de doble inmatriculación. el Registrador c. no practicará la inmatriculación. posibilitan la doble inmatriculación. de los que resulta que cuando se solicite la inmatriculación de las fincas.867/1. de 4 de septiembre. (. — El dominio público forestal. La legislación hipotecaria prevé la posibilidad de la doble inmatriculación y una serie de tnedios cautelares para evitarla. recogiendo el supuesto de doble inmatriculación de participaciones indivisas de tma misma finca.

conforme al artículo 1473 CC. dicte auto oidenaiido t¡ue se CMIEN(Ijt nota ex]>resiva de la posible exisienela DE doble inmatriculación al MAREEN DE ambas iiiscripciíjnes. La RDGRN l l . contiene en el artículo 10. que será el más antiguo.X . sino que únicamente regula unas medidas cautelares en e) artíctdo 3 1 3 del RH. U n a aplicación específica a las actuaciones urbanísticas derivadas de expedientes de equidistribución. regulador de la doble venta. AGRUPACIÓN. será el Juc?. se apHcará al derecho civil puro. DIVISIÓN Y SEGREGACIÓN DE FINCAS 1.com de un ^ ^ n e o dato «^^u^^^^^ eon e x . de todos los interesados. sino que tiene el propósito de advertir a terceros. Dicha nota caducará a) año de su fecha. • Martínez Escobar sostiene que debe aplicarse el principio de prioridad. La regis. EXCESOS DE CABIDA. LAS MODIFICACIONES EN LA FINCA. de ahí L|ue se haga necesario acudir al criterio doctrinal. • El Tribunal Suprenw entiende que la cuestión debe abandonarse a los Tribunales. quien en el correspondiente juicio declarativo determine la preferencia ordenando la cancelación del asiento contradictorio. Ahor.a fiuw tic personas distintas y existiere acuerdo entre ellas. se procederá a cancelar o rectificar el folio convenido. Si lu ilablv iumiitriatlitción lo jiicn. Excesos de cabida A) Concepto El exceso de cabida tiene lugar cuando sobre determinada finca se pretende la inscripción de una cabida superficial inferior o superior a la que consta en el Registro y que era la que se debió inscri. para cjue. en su caso. s a t w que antes se l\ubiere anotad<i la demanda interpuesta en cl cctrrespondtente juicio declarativo". » esto es. • Pero si sólo uno lo está.1 RD 1093/1997. como dice Sanz. v la cuestión se resolverá con arreglo al Derecho civil puro.istralcs afcctiidas por la doble imnatriculación.En este sentido. . esta nota marginal no cierra el Registro (RDGRN 25-111-1995). prevé unas medidas cautelares para evitar el posible perjuicio del tercero. porque origina la quiebra de los principios rectores del sistema tabular. a solicitud suya y con la conformidad.2 0 0 4 declara que la doble inmatriculación debe resolverse por las normas del derecho civil y no ¡lor las del derecho hipotecario.i bien. 1:1 titular TLF AIAK|uit'R TK-reclio real inscrito sobre LAS fincas rcf. Y allí vemoí» que: • Roca Sastre acude a la comparación de los folios regístrales y cuando de tal comparación no pueda deducirse la preferencia. hay que distinguir: • Si ambos adquirentes o ninguno de ellos están protegidos por la fe pública. prescindiendo tie la normativa hipotecaria (STS 29-V-1997). que determinará la cancelación de la segunda inscripción y la subsistencia de la primera. pues los titulares no tendrán la consideración de terceros protegidos por la fe pública registral. AGREGACIÓN. aunque falta un criterio legal. . disponiendo. Como dice La Rica. que podrán ejercitar en cl juicio declarativo correspondiente. a-presada en escritura púhlica. que resolverán según el Derecho sustantivo.^^I-^^NTP ^f> romorendc etr los linderos. — Si se producen adquisiciones posteriores a la nota marginal. el conflicto se resuelve por el Derecho civil puro. — Y si las adquisiciones son anteriores. Eit el auto se reservarán a los interesados las acciones de que se consideren asistidos solire declaración del mej<u derecho al inmueble. ditcciamentc o a falta dol acuerdo PREvisto en LA anteritu podiA acudií AL lite/ de Primera Instancia del lugar EN ()uc radic|IIE ffsicaniente la finca.e«ÍBCACI6N www. las reglas hipotecarias quedan inoperantes.FreeLibros. con ciuición de los inreresados y sieti»prc que se PRUEBE la identidad de la (inca. V. DECIARACIONES DE OBRAS NUEVAS. u e . — Si no hay acuerdo. Por ello. prevalecerá la inscripción de éste. dispone la segunda regla del citado artículo 3 1 3 del Reglamento Hipotecario: 2". el artículo 3 13 del Reglamento Hi|)otecarÍo en su regla tercera. siendo a estos efectos la comparación de folios una prueba más para determinar cl verdadero propietario. Pero la legislaci('ni hipotecaria no determina el criterio que ha de seguir el Juez para señalar la preferencia.

así la Ley 13/96 se refiere en general a la rectificación de sujierficie. La superficie de la finca es una de las circunstancias de la inscripción. que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional.rreso de cabida sobre la misma fnca o tratarse de finca foniiada por segregación. La Ley supedita la inscripción del exceso de cabida a un requisito general y comúii conforme al artículo 298. Asimismo podrán iumaíncularse ¡os excesos de cabida de (as fincas yti tnseritas. Las resoluciones de la DGRN de 1 6 de marzo de 2001 y 16 de junio de 2 0 0 3 . donde habla de rectificación o modificación de la superficie de una finca. que aunque el artículo 9 LH.com . acta de notoriedad y ütulo público de adquisición. urbanística. la superficie es lo que se contiene dentro de sus linderos. Y en nuestro sistenuí civil y registral. en cuyo caso ex artíuilo 2 9 8 . siempre que se acredite en ta forma premia en ei apunado J ¡a previo ailquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante. 53 de la L<. que permita la perfecta identificadón de la finca y de su escew de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a furor tlcl titular inscrito o del adquireiite. pues se trata de una medida superficial defectuosamente tomada en su momento y la superficie que se pretende hacer constar ahora es la contenida originariamente en los linderos registrados. o inferior a la quinta parte. B) Régimen Legal Vigente Conforme al artículo 2 0 0 LFl el exceso de cabida puede hacerse constar por expediente de dominio. que engloba aumento y reducción. entienden que en la actualidad la legislación se preocupa no sólo por los excesos de cabida. Ello se desarrolla por el artículo 2 9 8 RH. Al título debe acompañarse documento fehaciente o acta de notoriedad complementaria.3. que resulícn de títulos públicos de tidquisición. partiendo del artículo 53 de la Ley 13/1996. pues. www. b) Exceso superior a la quinta parte con identificación directa de la finca y su exceso. tales como aparecer inscrito con anterioridad otro e.FreeLibros. se han configurado como procedimientos autónomos. y puede ser un medio para eludir el derecho de retracto entre colindantes. configurado como inmatriculación en el artículo 2 9 8 . el artículo 51 RH. lo cual parece haber sido confirmado por la legislación agraria. y. cuandofiiereii inferiores a la ¡¡uinta parte de la cabida inscrita. agrupación en ta qne se bajm expresado con exactitud su superficie. se corre el peligro de la desínmatriculacifjn o de segregaciones fraudulentas.2 0 0 1 . que pennitan la perfecta identificadón de la finca y de su exceso. no eitcubre sino cl imentn de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física. por ser la realmente cnnienida en los linderos registrados originariamente.y tk 30 de Diciembre de ¡ 996. redactado por el R D 1867/1998 de 4 de Septiembre. la inscripción de un exceso de cabida no puede tener alcance inmatriculador. Fuera de esta hipótesis. división. Curiel propone la sustitución de esta denominación por la de rectificación de superficie. (RDGRN 5-X1-2002). y la eficacia de la inscripción se supedita a la publicación del edicto y está stijeta a la limitación del artículo 207 LH. con d certificado o informe del técnico competente. que deben justificarse. por lo que su rectificación debería conectarse. siendo la M-tiificación descriptiva y gráfica. catastral y de propiedad horizoiual. para adaptarse a la Ley 13/96 de 3 0 tic Diciembre y que no ha sido alterado por la Seirtencia del T S 3 1 i . Sin embargo.se exprese la refrenda cotastral y se incoiporc o aeompuñe certificación catas- tral lieserípiiva y grtipca. También ha primado en la legislación cierta querencia a la inmatriculación. podemos distinguir 3 casos:. además. puede haber perjuicio para terceros y un fraude a la legislación fiscal y del suelo. 8 de la Ley 13/96. en los términos previstos en el art. con mayor o menor precisión. . y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente (RDGRN' 29-1V-2006). de 3 0 de diciembre. la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca.5 RH: En todos los vfísos será iiidispensnble ijite no taipi rl Registrador dinltisfimdadas sobre In identidad de la finca. exige en todo caso. Pons la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse en su día. así: T En el título público de adquisición. a la definición de los linderos. de no ser así. a) Exceso superior a la quinta parte de la cabida inscrita. 3 RH: Del mismo mudo podrán inscribirse los excesos de cabida acreditados mediante certifictición catiistriil o. pero para la doctrina. sin necesidad de título traslativo. exige sólo si constare del título. Se corresponde con el artículo 5 3 . 1" RH. 3 párr.Pedro Faudcis. sino tantbién por las disminuciones de cabida.

como ganancial.'i-Febrero-1995.— c) Exceso inferior a la vigésima parte de la cabida inscrita.i protección que implica el Registro. dispone el artículo 2 9 8 . constituye una modalidad de inmatriculación. hs i'. o m virtud de acta de preseaeia y notoriedad regulada en la legislación citada anteriornwnte sobre referencia catastral.3 párr 4 " dispone: Di. www. lioca Sastre). que incorpore plano de situación a la misma escala que el catastro e informe de técnico competente sobre su medición. indicando que la modificación de superficie. pues cl artículo 2 0 0 LH y 2 9 8 RH no !o recogen. (Lacruz. por acta de notoriedad del artíctdo 2 0 9 RN. mencionada también en el artículo 5 3 . la declaración de obra nueva es la constatación de un hecho que accede al Registro a través de la correspondiente titulación pública. consiste en la formalización de ese acto real. y también la rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza que puedan hacer dudar de la identidad de la finca. la obra nueva se refiere al acto de realización de la edificación y la declaración de obra nueva. basándose en la RDGRN de '. es un acto que constata la adquisición originaria que. pues es acto . {Artículo 8 RD 1093/97).vci'M'. para la que no es más que im elemento físico que completa la descripción registral de la finca. Declaraciones de obra nueva A) Concepto Es aquella declaración. excepto la octava. Por otro lado. que desde el punto de vista registral. h) Otros lo consideran acto jurídico. 1 0 de la Ley 13/96. pero ello es discutido.tUru pnrtí-. Doctrina y jurisprudencia excluyen la certificación del 2 0 6 LH.i nombre de los dos. en cuyo caso el artículo 298. del Código Civil. y que revela la vokmtad de su titular de que a la misma se extienda l. pues. í I B) Naturaleza Jurídica Desiie el punto de vista civil. con unas particidaridades. de cualquier obra que transforme las circimstancias materiales de la finca inscrita. El acta de presencia y notoriedad. ¡witrfiíi IwciTm. El expediente de dominití tramitado conforme a los artículos 2 0 1 y 2 0 2 LH y 2 7 2 y ss RH. las inscripciones de excesos de cabida de fincas colindantes con otras de Administraciones Públicas. aunque el solar esté inscrilo . por lo que puede ser iralizada por uno sólo de los cóityuges. que debe reunir sus mismos requisitos y se realiza por el titular. cabe la inmatriculación de exceso. 3 5 3 y concordantes nudarse el tracto. I a) Unos lo ven como un hecho que completa la descripción de la luica y al que no debe aplicarse regla alguna de capacidad. — La aprobación definitiva del proyecto de equidistribución basta )ara rectificar la superficie. iiinw iTCtifh'iidón tk stipofirír.\ (le etiliidíi ijiie im execdaii de Iti i'igi'^iiiin ¡larte de Iti eab'uin inseritn 2. — :1 artículo 3 8 de la Ley 33/2003 de 3 de Noviembre de Patrimonif) de las Administraciones Públicas. por accesión.com a) Para Arnaiz Eguren es un negocio jurídico.FreeLibros. La tramitación del acta se sujetará a las reglas del artículo 2 0 3 LH. relariva a la necesidad de aprobación judicial. superficie y linderos. en documento público. Respecto al expediente de dominio y acta de presencia y notoriedad. obliga al Registrador a comunicar al órgano competente. 3 párr 3 " : Tttmbiéii ¡wdrán inscribirse los excesos de cabida en virtud de expediente de dominio conforme a lo previsto en la LH y en este Reglamento. En la legislación especial podemos destacar: La Ley de Costas obliga a aportar certificación administrativa que acredite que la finca colindante no invade el dominio público marítimo terrestre. Para Gómez Galligo y Parejo-Moreno. de acuerdo con los arts. realiza el dueño del suelo de lo que haya sido edificado en este. b) García García lo considera conu) acto jurídico de carácter real. en de la que distinguimos. salvo que también quiera rea- 2. es según la doctrina mayoritaria la de) artículo 2 0 3 LH. — Desde el punto de vista registral. Ángel Sanz adntitc cl deslinde para practicar excesos de cabida. a efectos regístrales. pues debe acompañarse certificación catastral y registral literal con la descripción actual de la finca y la última inscripción de dominio v no se cancelan las inscri|Kiones contradictorias.amstñr en W Righ-tro.

nsí como lo coustmaión de edifiríos ti mejoro de una finca urbana. c) Para Pau Pedrón. entiende qtxe la única innovación que introduce la LS 8/2007. además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de ta finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto. así etmw certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de ta descripción de la obra al proyecto que tuiya nido objeto de dicbo acto administrativo. ex artículo 18 LH. de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación teiritorialy urbanística. materia de competencia estatal y que no se refiere iti al libro rdificio ni a la licencia de ocupación. exigirán. supone invadir la independencia en la calificación de! Registrador a la hora de ejercer su funt i(')n calificadora bajo su responsabilidad. en que se declara la obra nueva. la aportación del acta de conformidad. que no puede inscribirse sin controlar su legalidad. el artículo 32 de la Ley 3/2004 de 3 0 de junio.Arquitecto municipal Este artículo se desarrolla en el artículo 3 0 8 RH. la acreditación documental del cwnplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de ta edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y et otorgamiento. critica la Resolución de la DGRN 21-11-1995. la tual no exige el depósito notarial del libro-edificio. en acia notarial.\preso o por silencio administrativo. y la LS 8/2007 lio ha reformado los arts. que |)or interpretación del artículo 19 LS 8/2007. 45 a 55 del RD 1093/1997 de 4 de Julio. es la de que se practique cl depósito notarial del libro-edificio de la edificación cuya terminación se declara.FreeLibros. C) Régimen Legal Vigente Artículo 2 0 8 LH: Uta inii'yns piainmimes. se inscribe el derecho a la construcción. La Resolución de la DGRN 1 8 . parece considerar a la declaración de obra nueva. posición que parece seguir la legislación actual al exigir. vinculada a un préstamo hipotecario como un acto jurídico. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada. de la Generalidad Valenciana. 2. pero con licencia municipal (RDGRN 9-X-2000). paro su testimonio. debe exigirse para la tnscripción de la terminación de las obras en el Registro. puede hacerse por uno de los cónyuges. Ciarcía García aboga por la nulidad de esta Instrucción. Por otro lado. por testimonut literal o por acto presunto. por la declaración de obra nueva. que se acredite el otorgamiento de licencia y la certificación técnica a que se refiere el artículo 22 LS* 13-1V-1998. Foi ello. acto do rigvu'oso dominio que debe hacerse en escritura pública. pues cl seguro decenal ya se exigía por la LOE de 1999. d) También la Resolución de la DGRN 21-11-2004. Este artículo se completa por el 19 de la Ley del Suelo 8/2007: 1. exige la licencia de ocupación para la entrega de la edificación a los usuarios. la Instrucción de la DGRN de 2 6 de Julio de 2 0 0 7 . pues confunde la declaración de obra nueva.com . los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior Este artículo plantea problemas de interpretación en cuanto cuales son los requisitos necesarios para la entrega. al cual se refiere el artículo 7 LOE y se declare dicha circunstancia en el acta. para la declaración de obra nueva sobre el solar común. así la Resolución de la D G R N 21-11-1969 exige cun. TambiÓn podrán inscribirse mediante escritura púhlica en la que cl contratista manifieste estar reintegrado de su impone por et propietario. acompañando rcrtifcndo det Arquitecto director de la obra o del . pues además de exigir un nuevo requisito al que no se refiere la LS.de nguros<i dominio. La Administración puede declarar obras nuevas con la certificación de dominio del artículo 2 0 6 LH. como actos jurídict) que es. ñira autorizar escrituras de declaración de obra nueva en constnicción. que regulan el acceso al Registro de la Propiedad de las obras nuevas. jinr lo que va más allá del tenor lega!. podrií inscribine en el Registro por ni descripción en hi títulos referentes al inmueble. así. /VI/'Í! practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva. aprobación o autoriza- citin ndministrativa que requiera la oimí según ¡a legistación de ordenación íenitoriaiy urbanística. y que podemos sistematizar distinguiendo: 06ra nueva en construcción Requiere que se acredite la obtención de licencia. ios notarios exigirán. de ()rdenación y Fomento de la Calidad de la Edificación.V M 9 9 1 también declaró inscribible el auto recaído en expediente de dominio. además de confundir la titularidad de los bienes con su carácter ganancial o jirivativo.sentimicnto de todos los comuneros. c. Entiende que la DtJRN debe volver a su posición tradicional de considerarla como acto de riguroso dominio. con la declaración de terniiiiación de la oljra que en cuanto que es un hecho puramente descriptivo. imcrpretando el artículo 19. salvo qtxe legalmente no sea exigi- www. Otros autores entienden que este artículo no supone ninguna innov'inión. o en ¡a que este describa la edifitcaClan.

y que se ajusta al proyecto en cuanto a los extremos comentados. superficie de la parcela ocupada. así como el nombre del notario autorizante. Que no conste en el Registro ¡a práctica de anotitcián preventíva por incoación de espediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación. El que por si solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para cl que se concedió la licencia. 5 1 ) . (art. (art. Para finalizar. con firma legitimada notarialmente. Que dicha fectia sea anterior al plazo previsto por ¡a legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante. Obra nueva antigua Dispone el artículo 52: Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva iviTespondicntes a edificaciones terminadas cu las que concurran hs siguientes requisitos: 1. Bn este caso. para aquellas edificaciones cuyo tiestino principal se. La certificación del técnico no requiere visado del colegio. acredite que tiene facultades suficientes. Su finalización se acreditará por acta notarial a la que se incorpore certificación técnica acreditativa de la terminación y se hará constar por nota marginal en la inscripción. 4. 3.ypresa refcrencui a la descripción de la obra en constnicción o finalizada objeto de la escritura o del acto. la fiívia del certificado debe ser objeto de legitimación notarial. la terminación de la obra en fecha determinada y sii de. que la obra ha finalizado. el presidente de la junta de propietarios y cualquiera de los cónyuges. y en su contenido se deberá liacer e. Conforme al artículo 5 0 es técnico competente: 1. los comuneros.I X . a instancia del que declaró la obra nueva. (Art. 2. debe acreditarse la constitución del seguro decenal a que se refiere el art. dispensa de la constitución de esa garantía al autopromotot individual de tma única vivienda unifamiliar para uso propio ni para la rehabilitación de edificios cuya licencia se otorgó antes de la entrada en vigor de la LOE. para ambos casos. que mediante certificación de su colegio profesional respectivo.Por ta presentación de la certificación del técnico.El artículo 5 3 determina unos requisitos adicitmales \ma Miscribir los títulos de división horizontal o de modificación del («'j'Utten ya inscrito. 45 y 4 6 ) .scripnón coincidente con la del titulo.. en cuanto al número de plantas. atmque la DA 2^' de la Ley 53/2002 de 3 0 de Diciembre. se harán con la descripción que resulte del Registro. 46.. 2. los asientos que se practiquen. Sin dicha acreditación no puede inscribirse la escritura en el Registro.(RDGRN 26-1-1994) y el certificado del técnico puede sustituirse por la licencia municipal de primera ocupación. Hasta su terminación. La forma de acreditar la constitución del segtiro se recoge en la Instrucción de la DGRN de 1 l . 4 9 : l.com . en cada caso proceda. 99 HMI'VA www.Por incorporación a la matriz de la escriiunt o del acta de previa certificación del técnico. El técnico municipal que se encargue de dicha función. al provecto y a la licencia. con el carácter de documento complementario del título inscribible. La Resolución de la DGRN 26-11-1996 permite su sustitución por un acta del Secretario del Ayuntamiento con el Visto Bueno del Alcalde que exprese que las edificaciones se concluyeron conforme a ta legalidad urbanística.FreeLibros. 19. (Arts. La Resolución de la DGRN 20-111-2000 declara que en el momento de la terminación de la obra. el número de viviendas u otro elemento de aprovechamiento independiente. I I Registrador notificará al Ayuntamiento las inscripciones de obra antigua. 3. Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento.3). /. (RDGRN lO-lV-1995). cuando la antigüedad se scredite por técnico compctenii' y de obra nueva cuya licencia se haya obtenido por acto preTUIUO (art. 4 7 ) .1 c) de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) 38/1999 de 5 de Noviembre.. 3.i la vivienda. disponen los arts 4 9 y 5 0 : 98 Art. Cualquier otro técnico. 20 LOE). pnr certificación técnica tí por acta notarial. 54). Obra nueva terminada Además de los anteriores requisitos.2 0 0 0 .l'or eompureceiida del tcniieo en el mismo neto de otorgamiento de ta e¡eritura o autorización del acta que. el certificado del técnico competente deberá acreditar.ble y cerLificacióli técnica de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia y que en la escritura pública se describa la obra.n ¡mtifiaic'ióii por téenko nunpttente <ie los cxírmoa u tjW' refieren lo\ /¡rts ante- riores podran liticerse. que contenga la descripción de la obra nueva (oincidente con la del propio título en cuanto a hs e-Ktremoí que deben acreditarse. 2. fecha del documento y luimero de protocolo. El que por si sólo o en unión de otros tuviere encomendad la dirección de la obra. haciéndose constar en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se constate registralmente su terminación (art. el total de inetros cuadrados edificados y si se especifica en el proyecto.

Además el artículo^206. Agrupación. ' ART. sin que baste el acuerdo de la mayoría. y que tengan capacidad general para administrar. 50 R H : Todas las operaciones de agrupadón. agregación. a través del pacto entre los propietarios de diversos inmuebles. por lo que también se denominan modificaciones de entidades hipotecarias. división y segregación 2. 4 9 RH: Cuando en d título ¡uw/tUula sf/oriih. expresando la procedencia y gravámenes de las que la forman. cabe certificación de la disposición admiitistratíva en cuya virtud se practican. las modlfteadont's en ¡a t'XíensitUí ]> en hs linderos por donde se htiya practicado ta segregación. dii'i'-ión. Tratándose de fincas de Adnunistraciones Públicas. que forma una finca registral nueva. B) Naturaleza Jurídica . 3.2 LH permite que se realicen por certificación .administrativa. para su división en las fincas resultantes. pues es un acto de alteración del artículo 3 9 7 CC. Son alteraciones formales o librarías de fincas inscritas. No cabe la agrupación de finca inmatriculada con otra que no lo está (RDGRN 6 . pues sólo competen al titvdar regi. Y conforme el artículo S R D 1093/97 de 4 de Julio.Son acios de riguroso dominio.1 9 5 8 ) . según la Ley 43/2003. pues no modifica o altera sus derechos.I fV^m hiinlní IVitH — —^ 3. asi como las resultantes de cualquiera de didias operaetonesy la\ porciones restantes atando fitere posible o por lo menos. como se expone en otros temas. w practkará una soiti imcrípdón en la que se comprendan la agrupación o segregación y hi ettajemuión. l-ínalmcnte. Concepto Es la reunión de dos o más fincas inmatriculadas en una sola. o v segregc parte de alguna con objeto de enaieuarta. Si iw constare en d Registro la cabida de tales fincas. constituir un condominio romano sobre los mismos y que a la vez se lleve a efecto el www. Posibilidad tradicionalmente rechazada por la doctrina. agreganóity segregado». en caso de comunidad. deberá expresarse en las notas marginales en ipie se indique la operación realizada. — Del mismo titular o de varios proíntiiviso. constando por nota marginal la agrupación.I I . Requisitos A) Introducción — Que sean fincas colindantes.uiui pitea tk ttoi o más. la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución será título bastante para la practicar las modificaciones de entidades hipotecarias.com . se practicaron en el Registro en virtud de escritura piíbliai en ta que se deurihnn Uis fincas a que afecten. lo que debe expresarse en la descripción (RDGRN 28-V-2003) o formen unidad orgánica.siral o titulares regístrales. si no hay jiroblemas de identificación de la finca originaria. 4. Operaciones Regístrales C) Normas Comunes Art. D) Agrupación ' — Apertura de folio registral a la finca agrupada. en cuyo caso la inscripción de la agrtipación se practica en favor de la comunidad de interesados. en cuyo caso se describirán individualmente en el nuevo folio las parcelas que la constituyan y con la mayor precisión posible las características de la agrupación o su causa. Agrupación de fincas pertenecientes a varios propietarios í. Se regula en los artículos 4 4 y 4 5 RH.FreeLibros. Los titulares de derechos reales y cargas que recayesen sobre las fincas agrupadas no deben prestar su consentimiento. — O bien proceder a la cancelación directa de las inscripciones y demás asientos vigentes en las fincas originarias. ( R D G R N 7-XI:''()03). puede utilizar dos técnicas para detertninar las fincas de resultado: — Agrupación previa de la totalidad de la superficie comprendida en la unidad de ejecución. sin repercusión en la realidad física. pero para inmatricularia se puede acompañar la certificación catastral de la finca resultante. hasta qtie la Resolución de DGRN 16-V-1979 declaró que al amparo det artículo 1255 CC no hay obstáculo legal que impida. supuesto especial de agrupación se produce en el marco (le los expedientes urbanísticos de equidistribución que. — Cierre de los folios regístrales de las fincas agrupadas.

1 2 3 y 124 L H ) . el que no haya tenido acceso al Registro owas previamente realizadas. 7. haciéndose constar en la Inscripción la superficie sobre que aifuellos recaiga. la modificación en la atensión y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. Se practicarán las oportunas notas marginales de referencia. que desaparece. asi tomo ¡le la superficie pendiente de segregación. Los actos o contratos que afecten al resto de la finca. debe distribuirse la responsabilidad hipotecaria. es necesaria la obtención de la oportuna licencia municipal. ve tm-críhini la ponión segregada con niimero diferente.3 de la Ley del Suelo 8/2007. Se regula en el artículo 4 6 RH. se practicarán en el folio de la finca matriz. que pasa a finca independiente.FreeLibros. sin previa solicitud del interesado. sión de la finca a la que se incorpora. 2 . 3 . que son absorbidas por aquella. (RDGRN 26-lX-197y). Concepto Es la incorporación a finca inmatriculada de una o varias fincas inscritas. en su caso. Requisitos E) Segregación Que la finca sea divisible por Ley. cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas. 3. 3. (RDGRN 143-1-1995). Al margen de ia inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa dr la inscripción del resto.IVdro Kiuttos Wms negocio que agrupe las fincas en una sola. Cierre del folio de la finca originaría. Coricepto Es la separación de parte de finca inmatriculada. Si se hace [lor la pane central. aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta. por lo menos. En la inscripción de la nueva finca se expresará la procedencia de ósta y los gravámenes vigentes de la finca matriz. expresándose su nuevo número. Requisitos Rcquisilo indispensable es que la segregación nr) esté prohibida por la Ley. 3 . que indica que la auiori/ación de escrituras de segregación o división de fincas. sin que el Registrador pueda practicarla de oficio. Requisitos Artículo 47 RH: Que la porción agregada sea inferior a la quinta paite de la exten- Siempre ejiíe SF segregue parte de una finca inscrita para formar una nucm. de dos o más nuevas fincas. procede su agrupación. qtiedantlo la finca matriz bajo el mismo número. debe calificarse como división. Operaciones regístrales En el folio de la finca que recibe la incorporación se practica nueva inscripción. los notarios exigirán. www. Requisito que será exigido i>or los registradores para practicar la inscripción. la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. Si la finca dividida estuviere hipotecada.com . ruando esto fitere posible o. abriéndose nticvo folio a cada parcela. 2. 3 RH que dispone: Podrán agruparse fincas pertenecientes a diferentes propietarios. Operaciones regístrales 2. (Arts. pues si excede. a partir de finca inmatriculada. en la nota al margen de la finca matriz se apresará la superficie (h'l resto segün Registro. la acreditación documental de la conformidad. Operaciones regístrales 1. describiéndose la finca resultante de la agregación y expresando la procedencia de la parcela agregada y las cargas que le afecten por su procedencia. 2. G) Agregación 1. expresándose por nota al margen de la última inscripción de dominio. En entos casos.rpmtndose esta eireunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz. Doctrina que pasó al artículo 4 5 . siempre que se determine de acuerdo con (o que resulta del titulo ¡a participación indivisa ¿¡uc a cada uno de ellos con-esponde en lu finca resultante de la agrupación F) División ?. Apertura de folio a cada finca resultante de la división. asi romo la deseúpeión de ia porcldn restante. No será obstáculo para la Inscripeión de cualquier segregueióii. Se regula en el artículo 4 8 RH. de acuerdo con lo indicado en el artículo 18. Concepto Es la creación. En todos los sujiuestos. procedencia y gravámenes de la finca originaria que le afectasen. para sti testimonio. e.

referidos al derecho subjetivo. La legitimación. Como expone Núñez Lagos.su parte. facultad o expectativa sobre el inmueble inmatriculado. la titularidad acredita la existencia perfecta de un derecho y la legitimación acredita el ejercicio de este derecho. la titularid. según el Registro. — Roca Sastre estima que pueden ofrecerse dos diferentes conceptos del titular registral: a) En sentido estricto. queda designado en los libros como portador de un derecho. www. — Lacruz define cl titular registral como aquel sujeto de derecho que. sin que se afume o confirme la títtilaridad. E L TITULARIDAD REGISTRAL: CONCEPTO Y CARACTERES 1. Sobre este concepto.1. Concepto Desde el punto de vista de los sujetos de los derechos subjetivos hay dos planos que deben diferenciarse como son el de la titularidad y el de la legitimación. por . del dominio o cualquier derecho real sobre inmuebles inmatriculados. supone quien es la persona autoii/-ada para el ejercicio y disposición de un derecho. al constatarse en el Registro un determinado acto jurídico. En términos generales.com .TEMA 4 E L TITULAR REGISTRAL I.FreeLibros. es la pertenencia a un sujeto.id puede definirse como la cualidad por virtud de la cual una persona está investida del poder jurídico en que el derecho subjetivo consiste. la titularidad registral aparece cuando la relación jurídica o derecho subjetivo ha tenido acceso al Regisiio.

como octirre con la titularidad registral de las Jtmtas de Compensación Urbanística y en ocasiones cl titular registral tiene determinadas facultades dispositivas sobre bienes cuya propiedad corresponde a otra persona. v situación de trascendencia real inmobiliaria. la donación con reserva de la facultad de disponer y la facultad de distribuir bienes hereditarios. Si el titular registral no es titular extrarregistral. quienes hayan obtenido anotación preventiva. los sustitutos fideicomisarios. Recae sobre un sujeto de derecho Así resulta del artículo 4 RH «Serán inscribibles los bienes inmuebles y los dcrcclio. y puede no coincidir t>n la titularidad extrarregistral. b) Fe pública.1 LH. ellt) es consecuencia del principio de especialidad o determinación que rige en el campo de los derechos reales. en cl seittido de que el derecho real que accede al Registro debe estar perfectamente determinado en sus elementos esenciales. como es cl caso de las titularidades fiduciarias.stral va a ostentar el poder de disposición del derecho. • El tercero que adquiera del titular registral e inscriba con los requisitos del artículo 3 4 LH adquiere a non domino. al aludir a «persona física o jurídica». facultad. 3 En cuanto a su Ext/nc/ón neral. Incluye al arrendatario. que corresponde ejercer en nombre propio a una persona distinta del titular del derecho. frente al que no existe un sujeto pasivo determinado sino universal. constituido por toda la colectividad que ha de respetar la relación jurídica publicada oficialmente. este aspecto formal ct lie la titularidad registral no debe exagerarse. El asiento registral debe designar.com . 5. Caracteres 1. aunque no está legitimado para disponer.FreeLibros. como ejemplos podemos citar el usufructo con facultad de disposición. conforme al artículo 38.Ucciones Pedtü Faudos Pons 2. A todos los efectos legales. www. que utiliza una terminología más precisa que la anterior. Es un requisito del asiento registral b) En sentido amplio. s¡ bien está limitación opera en el plano esirictamenic personal. los de las Administraciones públicas y ios de las entidades civiles o eclesiásticas».2. de manera inequívoca al titular del derecho que refleja. como es el caso de las titularidades de mera disposición patríjnonial. por tanto.3 LH. dado que el ritular según el Registro ostenta siempre una determinada posición tabular que produce los efectos prestmttvos. goza de una «legitimación extraordinaria». Normalmente el litular regi. la titularidad registral sólo se extmgue cuanComo regla ger do: tradición a. defensivos y legitimadores que son propios de nuestro sistema de publicidad. Ese sujeto de derecho es el sujeto activo de la relación jurídica inmobiliaria. cuya inscripción admite cl artículo 2. en lugar de «persona individual o colectiva» que utilizaba la anterior redacción. Este artículo fue redactado por el Ri:> 1867/1998 de 4 de Septiembre. uno de los cuales es el del sujeto activo o titular del derecho.s sobre los mismos sin distinción de la persona física o jurídica a que pertenezcan y. Sin embargo. es la pertenencia a un sujeto. Pero hay (ícasiones en que el titular registral ostenta una atribución patrimonial modalizada o limitada. reservatarios. se presumirá que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. según el Registro. 1. Sus efectos hipotécanos son: a) Legitimación. I ^ Carácter formal 4. el optante. Carácter LORMCN La titularidad registral es formal o tabular. de un derecho. ía titularidad registral se equipara a la civil y deviene inatacable. que no implican la atribución de la propiedad de una cosa o derecho sino únicamente una facultad o poder dispositivo más o menos amplio. etc.

la referencia. en uno y otro caso.íc inscriba se determinarán con arreglo ¡i las siguientes reglas: a) Si se trata de personas físicas.1.c n ! : : . por lo que no se puede inscribir un negocio jurídico que no baya sido otorgado por su ritular registral. la nacionalidad si fuere una entidad extianjera. dada la integración en el folio registral de todas las situaciones jurídicas registradas afectantes a una misma finca. casado. b) Si se trata de personas jurídicas. de modo que no pueda confundirse con ningún otro. su denominación. el poder o nombramiento que confieran la representación y. el título genérico de su adquisición y el derecho que se inscribe. para evitar su indefensión. la edad que tuviera precisando de estar emancipado la causa. no se puede confundir la identificación que hace cl Notario de una persona compareciente en la escritura por medios distintos al DNI por razones de urgencia. Determinación inmediata Por SU parte cl artículo 11 RH dispone: No serán inscribibles los bienes inmuebles v derechos reales a favor de enlidadcs sin personalidad jurídica. exigiéndose su deternunación con los datos necesarios para determinar su identidad. el régimen económico mauimonial y el nombre. pues el titular registral es el que tiene el poder de disposición del derecho inscrito.9 9. 10. por exigencias del principio de especialidad. el titular in. la nacionalidad y vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan y domicilio con las circunstancias que lo concreten. ei titular inscrito tiene justo título para la usucapión secwidum tabulas. La persona a cuvo favor se practique la inscripción y aquella de quien proceda el bien o derecho que . se expresarán el nombre y apellidos.srpresará la pei'sona natura! o jurídica en cuyo favor se haga la inscripción. se hará constar cl acta de iriscripción. En todo caso. 11. que expresará: el hecho de practicarse la inscripción.se. En cualquier momento. de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad convugal. Impide el acceso al Registro de titúleos no emanados del titular registral. — La determinación del ritular inscrito puede ser inmediata y mediata. su inscripción en cl Registro correspondiente. si se trata de persona física o la clase y denominación. L A DETEFiMINACIÓrj DEL TITULAR REGISTRAL El titular registral ha de estar plenamente identificado. Por otro lado. pues la obligatoriedad del DNI se exige a partir de dicha edad. si el sujeto es soltero. 2. y el domicilio con las circunstancias que lo concreten. en su caso. r contendrán a) Que no es necesaria la constancia del DNI. la persona a cuyo favor se practica. Cuando las circunstancias de la persona constaren en otro asiento del mismo folio registral )}odrá consignarse en el nuevo asiento sólo el nondire y apellidos. RH: Las inscripdones extensas a que se refiere el artículo 9 d M los requisitos especiales que para cada una de ella y . la inscripción. Para finalizar. cl DNl.practicarán con sujeci J a las r e g í : . O Tracto sucesivo. separado o divorciado y. conforme al artículo 2 4 CE. De estos preceptos podemos realizar los siguientes comentarios Según el artículo 9.sarán también. lo que nos permite ver la relación del principio de tracto sucesivo con la titularidad registral. su cla.• Si no hay adquisición a non domino. si el titular registral es menor de 14 años. las circunstancias de la representación legal o voluntaria. hemos de tener en cuenta. Manzano Solano ha destacado el carácter complejo de la titularidad registral. el NIF. con la necesaria constancia del DNI del www. s ^ u . Desarrollado por el artículo 51. si es de persona jurídica y. apellidos y doaiicilio del otro cónyuge. si es mayor de edadi o en otro caso. expresando las variaciones que resulten de los documentos presentados. conforme al artículo 2 0 LH. Toda iivscnpcióji que .FreeLibros.scrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se bagan constar las circunstancias de un domicilio a efectos de recibir comunicaciones relativas al derecho inscrito. en su caso. cuando proceda. pues el primero no es más que una sucesión encadenada de titularidades regístrales legítintas. como advierte Miquci Calatayud. Se expre. se consigJTarán. conforme al artículo 35 LH.com . en ei Registro correspondiente.se haga en el Registro e. viudo. para las demás circunstancias.4 LH: Con relación a las personas físicas. las personales que identifiquen al representante. al asiento anterior.

dispone el artículo 3 8 3 RH: No podrá practicarse a favor de sociedad mercantil ninguna inscripción do aportación o adquisición por cualquier título de bienes inmuebles o derechos reales.com . La sociedad mercaittil es aquella que se constituye con arreglo al Código de Comercio. pues se trata de acreditar que la persona compareciente en ia escritura es la misma que el titular registral. en su caso. como entiende un sector doctrinal. pues conforme al artículo 9. constitución. comanditaria simple o por acciones. b) El estado civil se hace constar por mera declaración del titular c) En cuanto al régimen económico matrimonial. pero con forma mercantil. Por su parte la sociedad civil por el objeto a que se consagre. en cuyo caso le son aplicables sus disposiciones. I uakjuiera que sea el lugar de constitución. por nota at margen de la respectiva tnscripción. de su domicilio a territorio español (art. d) La entancipacióji también ha de estar inscrita en el Registro C'ivil. anónima y de responsabilidad limitada. se inscribirá en el Registro Mercantil sus sucursales en España y el traslado. Respecto a los regímenes legales basta con la simple declaración.Pedro RAMTDS PONS ^ Lenittfííi de Deitehe ¡mngbU'mrío Registrnl titular registral en la inscripción que se practique. hemos de tener en cuenta. 5 LSA y 6 LSRL). podrá volverse a presentar el titulo en el Registro Mercantil para que. sus administradores. pero puede inscribir bienes inmuebles a su nombre en el Registro de la Propiedad Español. en cuanto no se opongan a las del Código Civil. 15 ( X " 0 y 2 8 CC). lo cual se expresará en el título. si después se pretende el acceso registral de un nuevo negocio jurídico en que el tiitilar registral aparece identil'icadí) en la escritura con el DNI. Se ha discutido en la doctrina si estas sociedades civiles por el objeto. deberán identificarse las capitulaciones matrimoniales en que se otorgó y su inscripción en el Registro civil. en cuyo caso el Registrador de la Propiedad Español efectuará la calificación general que le impone el . por exigirlo el artículo 2 6 6 .M'tícuIo 18 LH y además sobre la base del artículo 300. 6 RRC. como entiende la doctrina mayoritaria y por tanto deben constituirse en escritura pública e inscribirse en el Registro Mercantil. Los datos de inscripción en el Registro Civil se deben hacer constar en la inscripción que se practique en el Registro de la Propiedad. deberá acreditarse la correspondencia entre ia identidad del compareciente y la del titular registral. exigida reglamentariamente. cuando dos o más personas se obligan a poner en común bienes. por imponerlo los principios de especialidad y tracto sucesivo. Hoy hi Ley 36/2006 de prevención cíe fraude fiscal exige la constancia del NIF de un espafiol o del NIE de un extranjero anteriormente en el título público. si este es un régimen convencional. s¡ el titular registral es persona casada.sociedades son Españolas si se han constittiido y tienen stt domicilio en España (arts. Si la sociedad mercantil es extranjera. se hagan constar las inscripciones efectuadas por aquel.11 CC la ley personal de las personas jurídicas es la determinada por su nacionalidad que regirá en todo lo relativo a su capacidad. para su constancia en la inscripción que se practique en el Registro de la Propiedad. — Con relación a las personas jurídicas. sin que ello signifique poner en duda el juicio de identidad que hace el Notario. con la particularidad de ( pie las sociedades anónimas o de responsabilidad limitada serán i •spañolas si tienen su domicilio en España (arts.FreeLibros. sin que previamente conste haberse extendido la que corresponda en el Registro Mercantil. 81 R R M ) . transformación. lepresentación. conforme al artículo I 6 7 0 CC. disolución y extinción. |MU'de revestir todas las formas reconocidas por cl Código de Comercio. o son auténticas sociedades mercantiles. Las societlades arumima y de res])onsabilidad limitaíla son mercantiles por su forma. cualquiera que sea el objeto a que se consagren. para que dicho pacto capitular pueda producir efectos frente a terceros.1 RRM debe calificar los documentos previamente legalizados que se le preseitten y que acrediten la existencia de la sociedad. ptidiendo adoptar las formas de regular colectiva. Con lo que la sociedad mercantil extranjera está excluida de la inscripción en el Registro Mercantil. sus estatutos vigentes. así como el documento por cl que se establezca la sociedad.. En los casos en los que en la inscripción constará como medio de identificación del titular registral uno distinto del uso del DNI. con los datos de tnscripción en dicho Registre». funcionamiento. dinero o industria para obtener tin lucro común. mientras que el resto lll. Una vez practicada la inscripción en el Registro de la Propiedad. a) Si se trata de sociedades mercantiles. no www. son sociedades civiles.

exige norma legal y no merame¡ite reglamentaria. el artículo 1 6 6 9 CC dispone que no tendrán personalidad jurídica las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre los socios y en las qtie cada uno contrate en su propio nondire con terceros.FreeLibros. Por ello la Resolución de DGRN 31 de Marzo de 1997. el RD 1867/1998 de 4 de Septiembre reformó los artículos 8 1 . pues implica aceptación tácita. 32 LN y 2 8 2 RN). conste la inscripción a favor del causante (art. las enajenaciones realizadas por los administradores en cl período de yacencia. a las que se aplicaría las normas generales del R R M que les sean aplicables. a efectos del tracto. pero fue anulada por la Sentencia del T S de 31-1¬ 2 0 0 1 que aunque reconoce la conveniencia de esta inscripción. www. Otros caso es cl de las LJnit>nes Temporales de Empresa ( U T E ) . Posteriormente la Resolución de la DGRN de 14-11-2001 revisando los criterios de la de 1997 declaró que no puede negarse la personalidad jurídica de las sociedades civiles que encuentra reconocimiento en el Código de Comercio. la sociedad era válida en su esfera interior. pues el artículo 1669 requiere para que la stjcicdad civil tenga personalidad jurídica. considerando complementarios los artículos 1669 y 167Ü CC. 3 y 2 6 9 bis 2. pues al no poder ser inscritas en el Registro Mercantil. y por lo tanto la posibilidad de anotar preventivamente demandas o embargos a. Pero esta reforma anulada por la Sentencia del T S de 2 4 de Febrero de 2 0 0 0 . R R M . La redacción del artículo 11 RH dada por el RD 1867/1998 de 4 de Septiembre. si bien. pueden acceder al Registro. para lo ctial es necesario que una norma legal ordene su publicidad registral. de inversión de titulación hipotecaria o de titulación de activos o la comunidad de propietarios en la PH. negó la personalidad jurídica a las sociedades civiles con forma no mercantil. Artículo 5 4 3 . podrán inscribirse a favor del adquircnte sin necesidad de previa inscripción a favor de los herederos o administradores. afectados a una finalidad de liquidación o administración. como ha reconocido la Resolución de la DGRN. en actuaciones concúrsales. como la herencia yacente. pero privada de personalidad jurídica en sus relaciones con terceros. como las U T E S . modifica el artículo 16. Si la enajenación se realízase por los herederos. ni exteriorizar sus pactos internos. 9 0 y 91 LSRL. es conveniente su inscripción en tm Registro específico. AIE y AEIE. conforme al artículo 2. a pesar de carecer de personalidad jurídica. señalar que: '— La ley de instituciones de inversión colectiva prescribe que los bienes inmuebles v derechos reales titularidad de los fondos de inversión inmobiliaria serán inscritos a su favor. — Las cesiones a favor de las comisiones de acreedores. aunque no revistieran forma mercantil.1 CCO para permitir la inscripción de las sociedades civiles profesionales en el Registro Mercantil. pues no es concebible un derecho subjetivo sin sujeto. 28-1-1987. que sus pactos no se mantengan secretos entre los socios. por los que se permitió la inscripción de las sociedades civiles por su objeto. Aunque no accede al Registro. qtie exista una publicidad de hecho de la existencia de la sociedad civil y que la sociedad ejercite su actividad económica a través de una persona en ntjmbre de dicha sociedad. Conu) consecuencia de las críticas doctrinales. Estas sociedades se regirán por las disposiciones relativas a la Comunidad de Bienes. por ello la Disposición Adicional 4 " de la Ley 2/2007 de 15 de Marzo de Sociedades Profesionales.llit. no existiría herencia yacente. con lo que estas sociedades civiles con forma no mercantil no pueden inscribirse en el Registro Mercantil. La constitución en escritura pública no lleva consigo la publicidad de la sociedad civil respecto de terceros dado el carácter secreto del protocolo notarial (arts. •— Con relación a los patrimonios sin personalidad: Más bien debe hablarse de patrimonios con stijeto indeterminado. Como supuestos: 1. — Asociaciones o entidades temporales. siempre que. — El artículo 6 LEC 7 I 2 0 0 0 reconoce capacidad jurídica procesal.com . ajilicable por la remisión que hace al mismo los artículos 1670 y 3 6 CC y otros artículos tales como 8 7 .I V t l l d l. es decir. — Las masas patrimoniales o los patrimonios separados que carezcan transitoriamente de titular. 2 . La herencia yacente. La resolución fue duramente criticada.3 LH. que cumplan los requisitos legales. 2 . para reforzar su seguridad jurídica.íns I*i)ti\ En cuanto a las sociedades civiles por el objeto que no revistan forma mercantil. permitió la inscripción o anotación a favor de los mismos. 2 0 LH). Esto no obstante. cl patrimonio del concursado o quebrado y los fondos de pensiones.

como los supuestos de inscripciones bajo condición suspensiva o resolutoria. Según la DG sólo ptiede inscribirse si se incluye en la categoría de la representación indirecta. — Las reservas hereditarias.3 LH).s grupos de consumidores o usuarios determinados o detcrminables afectados p<)r un hecho dañoso. Estas situaciones de indeterminación relativa del titular registral no ileben confundirse con las denominadas titularidades provisionales. en proporción a la cuota. se constituye a favor de los tenedores presentes o futuros — En los endosablcs. La tittdaridad de los elementos comunes en los complejos inmobiliarios puede configurarse mediante vinculaciones oh rem con la propiedad de cada vivienda o parcela. en que la titularidad registral resulta de la titularidad de alguna situación jurídico-real. pero cl Registro reflejará. Hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador — En los títidos al portador. el «concepturus» o a personas jurídicas en formación. Supuestos ^ — Las doitaciones con cláusula de reversión a favor de terceros indeterminados — Las susütuciones fideicomisarias a favor personas indeterminadas. interina o claudicante) se consignan atribuciones futuras del derecho inscrito a favor de personas todavía no determinadas. Cfnnunidadcs funcionales. 2. Podemos citar los siguientes casos: 1. Estas titularidades. como la conumidad de propietarios. Servidumbres prediales. y de los tenedores ulteriores.1. como la Propiedad Horizontal o Complejos Inmobiliarios privados: — La titularidad de departamentos procomunales suele conectarse oh rem. Desde el punto de vista registral. 2. 2. a la titularidad de un departamento privativo. el mecanismo de determinación det titular registral. — El negocio jurídico a favor de persona por designar.l Pcdm PATJDHÜ. podemos encontrar situaciones de protección interina en favor de un sujeto transitoriamente indeterminado de un derecho subjetivo. en los que una persona actúa por otra que posteriormente se designará. — La atribución de derechos al ^^nasciturus». — La herencia yacente. por disposición legal o por voluntad de las partes. En ellas se mantiene un cierto «statu quo» mientras la situación interina no sea sustituida por la definitiva. Determinación mediata Son supuestos de tittüaridades ob rem. sino que junto a la inscripción de una titularidad actual (firme. i 15 www. sean civiles o mercantiles.com . — Y lo. En ambos la titularidad hipotecaria se determina por la tenencia legítima del título al vencimiento. Artículo 544. 3. salvo casos especiales. en lodo caso. a favor del titular actual.1.FreeLibros.isiento.1. Su titularidad activa viene determinada por la titularidad dominical del predio dominante. SITUACIONES JtJRÍDicAS Y PLURALIDAD DE TITULARES 3. en tas que no hay indeterminación actual del titular.2. tas sociedades en formación y las sociedades irregulares. lll. se trata de supuestos en los que et titular registral está temporalmente indeterminado. por exigencias del principio de especialidad. — En Cataluña y Baleares los heredamientos a favor de los hijos nacederos. Ponf — Entidades sin personalidad jvn-ídica que acu'ien en el tráfico como sujetos diferenciados. si bien i'stán sujetas a su posible confirmación o derogación. que exige la previa inscripción a favor del representante (art. — 3. Situaciones jurídicas Aplicando la teoría de las situaciones jtirídicas de pendencia de Pederico de Castro at campo de ta titularidad registral. no constituyen la materia principal de un .

Así en las sustituciones. pues para practicar en su día la inscripción a favor del futuro litular. por lo que terminada la situación de pendencia.1. 3. 93 a 9 6 RH). ¡iroduciéndose una situación jurídica de comunidad de bienes que carece de personalítlud jurídica. comunicación foral. y si ya estaban inscritos. Se plantea el problema de cómo habrán de inscribir. Pluralidad de titulares Se produce esta situación cuando a la titularidad de una finca concurren una pluralidatl de personas. • Si son determinados. que dispone. sin que sea suficiente la presunción de igualdad de los artículos 3 9 3 y 1138 CC. — Comunidades conyugales universales (agcrmanaincnt. — Las comunidades vecinales en mano común: se inscribirán a u r www. en cuanto a su inscripción registral podemos destacar: Los bienes gananciales. — La comunidad hereditaria. se inscriben a nombre de ambos cónyuí. cuando no estuvieren designados nominativamente los sustitutos. 3 RH.3. La comunidad romana Exi. — Respecto de los titulares preventivos. se hará constar su incorporación a la comunidad por nota marginal. podrán identificarse en el Registro.2.se produzca o no cl evento del que pende la situación )iirídica. Esta regla se aplicará cuando las partes de un mismo bien. Las iiiscrípcimiL-s 3.es. En este caso la regla general de su inscripción se contiene en el artículo 5 4 R t l . 3. o con carácter presuntivamente ganancial. 66 RH): se expresará la cuota o fracción de cada comunero en el caudal. de ¡metes iiutit'isns de una finca o derecha ¡. el artículo 8 2 . Constatación Registral | — El bien o derecho figura en el Registro a favor del titular actual. los herederos podrán tomar anotación preventiva de su derecho sobre la totalidad del patrimonio (comunidad romana) y no sobre cada bien (comtmidad germánica). se consolida o extingue su titularidad. • Si son indeterminados. a distancia de parte se hace constar al margen de la inscripción los elementos necesarios para que.1. de medida superficial o de otra forma análoga.2. que depende de qtie . No se considerará cumplido este requisito SI la determinación se hiciere solamente can referencia a unidades de moneda. los favorecidos puedan inscribir su titularidad presentando los documentos que la justifiquen. Los supuestos de pluralidad de titulares son. 62 RH) — Aprovechamientos colectivos de las aguas en favor de una comunidad de regantes (art.2.se los bienes en estos casos. comunidad universal navarra).com .2. sino a favor los copartícipes. tengan distinto carácter o distinto régimen. la inscripción de los bienes se hará expresando su carácter común. dispone que en las sustituciones hereditarias de cualquier clase.scri))ción a su nombre. La Resolución de DGRN de 6-XI-1996 ha declarado indispensable expresar la cuota correspondiente a cada condueño. hay que distinguir.irecistieán la ¡wirióu ideal de cada condueño con datos matemáticos (¡ue permitan conocerla indudahlcmeme. — Las comunidades o heredamientos de aguas privadas (art. este ha de estar determinado. (Arts. 6 4 RH): se designarán las cuotas. por lo que no puede practicarse ninguna in. del adquircnte para la sociedad conyugal.FreeLibros.2. siempre que de las cláusulas de sustitución o de la Ley no resulte la necesidad de otro medio de prueba.sie una liuUaridad actual y una titularidad preventiva.1. La comunidad germánica Existen supuestos de comunidad germánica admitidos en nuestro derecho. podrán determinarse por Acta de notoriedad tramitada conforme al RN. Pero existen también algunas reglas especiales como son: — Cotos mineros en condominio (art.FÉLIDOS 1^)1(5 Lect'ifiíti's lie Deivchii liwit'hiliiiiia Ripami 3. Efectos 3. en su día. aún perteneciendo a un m mo litular. mientras no se haga la partición.

se expresará la cuota de participación que a cada piso o local corresponde en relación con el inmueble. ^ Respecto al patrimonio protegido de ía persona con discapacidad. La Ley de I 5 . el fallccimiem y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad dt'il de las personas en emiii to a la libre disposición de sus bienes. IV.1 9 9 8 . Además se expresará la cuota en relación con la urbanización (a la que se le abre otro folio). el artículo 8 de la Ley 41/2003 de 18 de Diciembre establece que la representación legal a que se refiere el artículo 5. sin atribución de cuotas. Resolución 2 IV 1980.1. se hará constar esta cualidad en la inscripción que se practique a favor de la persona con discapacidad en el Registro de ia Propiedad correspondiente.3. Las comunidades funcionales Entre las que destacan. aunepie no la declaren de un modo terminante. — Las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje que atribuyan el derecho al uso exclusivo de una o más plazas (art. — Las sentencias de incapacitación y de prodigalidad — Los autos de declaración de ausencia. pues e! ámbito natural de publicidad de estas resoluciones judiciales es el Registro Civil. — El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. A 2.com . II) La tesis negativa a la inscripción de estas resoluciones. (RDGRN 15-11-2000).i doctrina se divide en dos posturas en la justificación de la ins'tibilidad de e.4 LH. I Las resoluciones judiciales que deben inscribirse confonne a lo dispuesto en d niimero 4 del artículo 2 de la Ley.stas resoluciones.. por otra parte. CONSTAPJCIA REGtSTRAL DE LA INCAPACIDAD 4. Se rigen por la Ley de El artículo 10 R. De acuerdo con estas reglas. Régimen Jurídico Según el artículo 2. Cuando el dominio de un bien inmueble o derecho real sohre el mismo se integre en un patrimonio protegido.su escaso rigor científico.X n . señala que 3. 68 RH).H. www.su caudal. pueden ser objeto de inscripción. En hs Registros expresados en el artícido anterior se inscribirán: Las resoluciones ¡udl dales en qne se declare la incapacidad legal para administrar. vVrtículos 8. Comunidad solidaria En la que el derecho pertenece por entero a cada uno de \o& partícipes de modo que cualqtiiera de ellos puede por sí sólo ejercitarlo o disponer de él.I i^dro Feudos Ptjns favor de los vecinos que en cada momento integren cl grupo comunitario. Atmque en principio no se admiten titularidades dominicales solidarias (RDGRN 2 6 XII 1 9 4 6 ) . — Urbanizaciones privadas. Lacruz y Campuzano entre otros.2. la ausencia. no son sólo las que expresamente declaren la incapacidad de algunu persona para administrar sus bienes o modifiquen con igual expresión . Jerónimo González. crirican la postura legal. Fundamento l. 2.su capacidad civil en cuanto a la libre disposicitín de . — Por . — La propiedad horizontal. pues el ausente no es un incapaz y de fallecimiento. persigue impedir la aparición de terceros hipotecarios. aunque no resulten del título presentado. sino también todas aquellas que produzcan legalmente una u otra incapacidad. lo cual critica Aibaladejo. según Roca Sastre. A) La tesis positiva ve el fundamento de esa inscripción es la seguridad del tráfico jurídico pues posibilita que consten de manera auténtica en los libros y puedan ser tenidas en cticnta por el Registrador. Otras comunidades especiales y tipos dudosos de comunidad 1.FreeLibros. al calificar la capacidad de las personas.4 LH. establece que la inscripción en favor de cada titular registral expresará la cuota-tiempo. excepcionalmente la hipoteca puede constituirse en garantía de un crédito solidario. Y.7 de esta Ley se hará constar en el Registro Civil. La misma mención se hará en los restantes bienes que tengan el carácter de registables.

4. su especie y extensión La tiesignación de la persona a quien se hubiere autorizado para administrar.Uicfumc\ de Derecho Inmobiliario Megixml Por SU escasa eficacia práctica. En cuanto al libro de incapacitados. esta sókj se obtiene si se practica en el mencionado Libro. respecto de los bienes que pudiera adquirir en lo sucesivo. expresando su clase. pues inscrita en el Registro de la Projiiedad su incapacitación.FreeLibros. hoy dominante. en ellas constarán: — — — — I .com . deba practicarse la inscripción correspondiente en el libro de inscripciones — y. en cuanto sean aplicables El nombre. se devolverán al Tribunal de que proceda. su normativa se contiene en los artíctdos 3 8 6 a 391 RH. juzgado o tribunal que la hubiere dictado y su fecha. cuya falta de capacidad podrá conocer sin necesidad de acudir a oiro Registro Publico y beneficia también al propio incapacitado. cuyo contenido esencial puede resumirse indicando que: — Contenido. porque si bien la inscripción de estas resoluciones judiciales es científicamente rechazable. basada más en razones ]>rácticas que científicas.4 dará lugar a que: — . La cancelación de tales asientos se lleva a cabo por nota al margen de ellos. Presentada la ejecutoria o mandamiento que contenga estas resoluciones. en la medida que son ajenas a la vida específica de los derechos reales. El libro de incapacitados El RH ha previsto la toma de razón de estas situaciones en el denominado libro de inca))acitados. a continuación de www. pues la inscripción no es necesaria. se recoge en el artículo 55 RH. no obstante. Las ciramstancias de la inscripción que deba practicarse en los libros de inscripciones. los Registradores. apellidos y vecindad del incapacitado La declaración de incapacidad. expresando el ntámcro que tuviere el asiento practicado. C) Una tesis mixta. aunque este efecto ya se consigue por cl artículo 3 3 LH. por carecer de ellos. si la persona tuviere bienes inscritos — O de que. extendió el asiento correspondiente en el libro de incapacitados. al entender que esta ampliación del contenido de los libros es materia sujeta a reserva de ley. sustituyó este libro por el llamado «de alteraciones en las facultades de administración y disposición>5-. de contenido bastante más amplio. desde uii punto de vista práctico. defiende la postura legal. La reforma reglamentaria de 4 de septiembre de 1998.4 de la ley y 10 del reglamento. El duplicado del mandamiento debe conservarse en el legajo. Cuando la persona declarada incapaz en virtud de resolución consignada en el libro de incapacitados adquiera inmuebles o derechos reales.si existen bienes y derechos inscritos a favor del sujeto. deba practicarse también en el libro de incapacitados. La misma nota se pondrá al margen del asiento de presentación La ejecutoria. Una vez extendidos estos asientos. lo cual determinó que volviera a recobrar su vigencia la normativa anterior a la reforma. el reflejo registral de tas resoluciones del artículo 2. Ia eficacia legitimadora del Registro no podrá funcionar contra él y a favor del adí|uirente.ipacilados del Registro correspondiente. — Adquisiciones posteríores. — Mecánica. en todos los casos. bastando la aplicación del ariículo 33 t i l y si el incapacitado carece de bienes inscritos la inscripción se practica en el Libro de Inc. después de practicar en el libro de inscripciones los asientos correspondientes. pero en todos los Registros de España. En este libro se extenderán los asientos relarivos a las resoluciones judiciales de los artículos 2. ' Las generales de toda inscripción.3. consignarán en el de incapacitados las circunstancias prevenidas en el artículo 55 — Nota de despacho. es defendible su inscripción porque beneficia al Registrador y al que quiere contratar con el titular inscrito. si la resolución la determina — Y la parte dispositiva de la resolución judicial. Por ello. el Registrador pondrá nota al pie del mandamiento expresiva de: — Haber realizado la inscripción. Este aspecto de la reforma fue anulado por la Sentencia del T S de 3 1 de enero de 2 0 0 1 . pero si el fundamento de la ittscripción es la seguridad jurídica. o el duplicado del mandamiento con la nota de despacho.

FreeLibros. Los (liKUmentDx inscrihiMes rcltithw soiiiis ifiií' Itnhifíni saberse dcsnjmn'ciilo it afUn de su dtmktiw su ¡mrudern y sin dejiir apaderada hiews. 166 RH).Leaiones de Derecho Inmobiliario Registrtil la inscripción de adquisición se extenderá la de incapacidad. Contenido La anotación. 1 4 3 6 CC). 2 det tnima cuerpo legal. 102 CC) o demandas en las que pida una resolución judicial que legalmente produzca aquellas incapacidades.solicitud de anotación preventiva puede plantearse por las personas legitimadas para interponer la demanda de incapacidad. entre las que se pueden incluir la anotación ]>rcventiva de la demanda de separación de bienes (art. aunque no las declare de un modo terminante. expresando su fecha y firmeza. con su tomo. ^. deberán otorgarse ¡w el repixwntante y aniiraios cii i¡ur estén imavmlns eon Jaeultitd de adminisiradóii nombrado Unta o del Ministerio Fiscal.5. la anotación preventiva de revocación de consentimientos y poderes otorgados entre los cónyuges y del cese de la posibilidad de vincular bienes privativos del otro cónyuge en cl ejercicio de la potestad doméstica (art. con indicación del juez o tribunal que lo hubiere dictado y expresión de quedar archivado uno de los ejemplares (art.según el artículo 727. fallecimiento o que modifique la capacidad para disponer.com . Solicitud La . El mandamiento se presentará por duplicado. — Especie de incapacidad. con referencia al asiento consignado en cl libro especial. Esta anotación pulilica la existencia de la demanda evitando que aparezca la figura del tercero protegido. La anotación preventíva de demanda de incapacidad Presentado el mandamiento. El juez puede ordenar de oficio la práctica de la anotación. Conforme al artículo 165 RH. regulada en el artículo S 9 RH.4. ausencia. ción o divorcio y admitidas estas. con arreglo a los artkulos al ej'eeto a instancia ¡Si v signirntes ¡ per- o del tugue de \u Ultima resuleiieía. — El duplicado del mandamiento que se devuelva al tribunal expresará una reseña sucinta de bienes anotados. y es una anotación de mera afección que no provoca cl cierre del Registro. El que propusiere demanda con el objeto de obtener alguna de las resoluciones ciales expirsadas en el número 4 del anlculo 2 de esta Ley. 3. Uno de los ejemplares se devolverá en su día al tribunal que lo hubiere dictado. www. es necesaria la presentación del mandamiento. de actierdo con el artículo 2 5 7 LH. si el juez o tribunal lo ordena. Bienes anotables 4. separa- I — El Registrador practicará la anotación en el folio de cada uno de los bienes que aparezcan inscritos a favor del sujeto demandado.2 LH y 171 RH: Dispone el artículo 42. pues es una anotación preventiva de mera publicidad formal negativa. judi- Hay que tener en cuenta que la vigente LEC regula la anotación preventiva de demanda como medida cautelar . y calificado positivamente. Ai lado de estas reglas generales. según procetla. la clase de esta y la persona a cuyo favor se verifique — El doctmiento en cuya virtud se hiciere la anotación y su fecha. el otro.y en las lie los bienes del dectaruilo fallerido realizadas a favor de sus herederos. — También podrán practicarse la inscripción previa de bienes no inscritos a nombre del demandado.stral de las situaciones de ausencia tiene una normativa particular. pero con la especialidad en caso de demanda de incapacidad que no se prevé la necesidad de caución.pte quedan sufctos a lo que disponen los aniculos 191 y ¡92 del Código Civil o 19f->. cl reflejo regi. las de demanda de nulidad. se hará constar . con la nota de despacho. fecha de la resolución admitiendo la demanda y circunstancias del titular y del demandante según cl Registro — La expresión de que queda constituida la anotación. con inserción literal del auto. conforme al artículo 7 6 2 . 3 .5 L. expresará las siguientes circunstancias: — Las determinadas en general para las inscripciones. folio y número de ñnca. 2. sin de todos sus de parte legi- del Código Civil En la inscripción tte bienes (¡ue turezenn a ¡os coherederos a cotegatartos de un ausente o tpie se praeliípicn a favor de personas ron tierecho ti reclamar la parte de tupiél. quedará archivado en el registro por orden de presentación. en el marco de la adopción de medidas cautelares. conforme a los artículos 73.H: Podrán pedir nnotarión pondiente: preventiva de sus respectivos ikreehos en el Registro corres- 5".

si se hiciese en virtud de resolución judicial declarando en concurso o quiebra a una persona. — El artículo 2 0 6 RH regula la cancelación de la anotación preventíva. Los escasos preceptos de LH que dedica a esta situación no han El acceso al Registro de la Propiedad de las situaciones de insolvencia obedece a la necesidad de evitar el máximo que adquirieran eficacia jurídica»erga omnes» las alteraciones que pudiera prodticirse en el patrimonio del deudor con el propósito de deteriorar su solvencia. Si es favorable al demandante se cancelará la anotación preventiva y se procederá a practicar una inscripción de las previstas en cl artículo 2. — El artículo 166 RH determina las circunstancias de las anotaciones preventivas. de acuerdo con el artículo 75 LH. acordar medidas cautelares que aseguren la integridad del patrimonio del deudor. Y todo ello a través de un criterio de unidad legal.5. regula la situación de concurso de las personas jurídicas y físicas comcrciaiues y deudores civiles. presentando en cl Registro testimonio de la resoludón judicial firme o mandamiento que ordene la cancelación. salvo que el juez disponga otra cosa (art. y que fija la duración en cuatro años.t admisión a trámite de la providencia teniendo por solicitada la declaración de la stispensión de pagos. pues la anotación es de mera afección y de publicidad pues sólo advierte a los posteriores adquirentes que su adquisición queda sujeta a la resolución definiliva que recaiga. de ntodu que no estarán protegidos por la fe pública registral. 4 RH). reccjgicndo tanto aspectos sustaritivt>s como procesales y con el fin de mantener o conservar la emj)resa eti crisis o. el auto de declaración de concurso tiene efectos desde su fecha. 71 LH) Recaída la resolución judicial firme: Si es favorable al demandado. la sola admisión a trámite tic la demanda. una vez sea firme. el artículo 1 7 . se cancela la anotación (art. de ejecución y de procedimiento. los Juzgados de lo Mercantil otorgando amplios poderes al Juzgador del concurso y aumentando la publicidad del procedimiento. así. Declarado el concurso. que requiere resolución firme. admitida a trámite la solicitud del concurso. 2 0 y 21 de la LC) V para dar a conocer la apertura del procedimiento a interesados se utiliza la publicidad: www. Efectos Mientras se susiancia la demanda el Registro no se cierra y el demandado puede disponer de sus bienes. modificado por la LEC. la duración de la anotación debe sujetarse a las reglas generales del artículo 86 LH. en su caso. Ahora. Antes de la declaración de Concurso. favorecer al deudor que pasa por una crisis patrimonial. al contrario de lo que ocurría con la legislación anterior.FreeLibros. a instancia del legitimado. éste no suspende su ejecución. «Arüculti l ' ! 2 ItU «También procederá la anotación preventíva de qlie n-ata cl numero qiEÍnio en el aitícuto 42 de la ley. £n la actualidad. concurso o quiebra. 2 0 6 .com .4 LH y se cancelarán los actos dispositivos posteriores a la fecha de la anotación preventiva. {art. siempre que se desestimare o dejare sin efecto la declaración del concurso o quiebra.s iguales máximos. Duración sido modificados pero deben interpretarse bajo el influjo de la nueva ley. por lo que producen un efecto de publicidad noticia y sólo accederán al Registro los actos otorgados por cl deudor si se han cumplido los requisitos exigidos según la situación en que se encuentre. 6. en los caso de suspensión de pago. prorrogables por período. y efectos ejecutivos. se hará constar cl objeto de dicha resolución y la circunstancia del que la haya obtenido y del respectivo titular. creándose para ello una jurisdicción especializada.4. La constancia registral del concurso La Ley Cíjncursal de 9 de julio de 200'i. la cancelación de la anotación puede producirse por la nulidad del asiento. donde se anotaba preventivamente l. no produce publicidad alguna. ya que aunque se interponga recurso contra él. previos los trámites establecidos en las leyes» — El artículo 143 RH considera entre los asientos ulteriores a la anotación de embargo en ctmiplimiento de las leyes que el Registrador debe comunicar al órgano que la ordenó practicar las declaraciones dictadas en procedimientos concúrsales. 5. l d e la LC permite a! Juez. Cancelación Además de la terminación del procedimiento y la caducidad. i 4.

por medios telemáticos. si después se acredita su venta anterior. informáticos y electrónicos en la forma que reglamentariamente se determine. salvo cl auto de aprobación del convenio. Registros de Personas La publicidad en el Registro Civil. y con carácter obligatorio y no constitutivo. — La publicidad de la declaración a través de su anuncio en el BOE y en los dos diarios provinciales a los que se refiere la ley. En cuanto al RM. 2^ El artículo 2 4 parece distinguir respecto de la clase de asiento a practicar. pero como novedad prevé en el artículo 198 un nuevo Registro Público con (odas las características de este. Hemos de destacar respecto a la pttblicidad en el Registro de la Propiedad. Pero el asiento que se practicará será el de anotación preventiva según el criterio de la mayoría de la doctrina.5 de la LC parece condicionar la práctica del asiento de anotación al hecho de que no conste la firmeza del Auto: «En tanto no se firme el Auto de declaración de concurso. El auto de declaración de concurso será objeto de inscripción si es firme. pueda cancelarse el asiento registral extendido.4 LEC. además no puede quedar sometida a la duración limitada de la anotación preventiva la declaración de concurso. al disponer. artículo 2 3 LC. Creado por el RD de 10 de junio de 2 0 0 5 que crea dos portales de Internet a cargo. será objeto de anotación preventiva. uno. siempre que estén inscritos a nombre del concursado.5 y 4 6 LRC y 178 RRC. 3 " RRM. y ello a pesar de que el artículo 24.7 del citado RD relativo a la redacción del artículo 3 2 3 . Conforme al artículo 2 4 de la Ley 22/2003. Si no lo es. a cargo del JVlim'sterio de Justicia en donde se publicarán las resoluciones del a. 198 de la LC sobre concursados culpables o designación o inhabilitación de administradores concúrsales (con carácter meramente informauvo o de publiddad-notícia). sin perjuicio de que. del Colegio de Registradores en donde se publicarán las resoluciones inscribibles en los registros de personas (con carácter de verdad olicial). — A través de una publicidad en Registros de personas y bienes. — La publicidad edictal en la forma prevista por la LOPJ. la suspensión de las facultades de administración y disposición. hay que atender a los artículos 3 2 0 y ss. las restantes comtmicaciones y los demás trámites del procedimiento. También se hará constar por anotación preventiva la intervención. v otro. — De la declaración de concurso.com . Una vez practicada la anotación el Registrador de la Propiedad hará constar por nota al pie del documento presentado y por nota al margen del asiento de presentación. Algunos autores abogan por la anotación preventiva en todo caso. Registros de bienes Si son bienes inmuebles el Registro de la Propiedad.5 LC y 524. El concurso debe inscribirse también en el Libro de Incapacitados del Registro de la Propiedad en que tenga inmuebles o se prevea qite pueda tenerlos el conctirsado.. se realizará en dos tipos de Registros de personas o de bienes. y si son bienes muebles. del RRM. o en su caso. se regula en el artículo 1.I IVdm Faiitlos ] Lícciiimv ÍFC ÍJciteho inmahitíiirío RegisMií — A través de un régimen de publicidad noticia o informativa. la publicidad registral de la declaración de concurso. con expresión de su fecha y el nombramiento de los administradores concúrsales v las modificaciones de estas situaciones.El auto de 29 de Noviembre de 2 0 0 5 del T S suspendió cautelarmcnte el artículo 1°.FreeLibros. pero esta posición olvida la distinción establecida en la LC entre resolución firme o no firme. artículo 24. el Registro de Bienes Muebles (RD de 3 diciembre de 1999). será objeto de anotación preventiva en los correspondientes registros». el asiento realizado. conforme al aitículo 24. 1" La Ley parece optar por un sistema de anotación-inscripción de la declaración según cl auto sea o no firme. — La publicidad ordenada por el Juez por otros medios oficiales o privados. En virtud del artículo 2 3 de la LC podemos destacar la publicidad. www. Reglamentariamente se articulará un procedimiento para que el Ministerio de Justicia asegure cl registro público de las resoluciones dictadas en procedimientos concúrsales declarando concursados culpables y acordando la designación o inhabilitación de los administradores concúrsales. en los casos previstos en esta Ley.

2 .2 LC). siempre que se ajusten a las condiciones normales de mercado. conforme a lo dispuesto en los artículos 1 4 3 . — Los actos de disposición de bienes inmuebles realizados por los administradores concúrsales en caso de suspensión de facultades del concursado (art. por ello al conectar el cierre registral del artículo 2 4 . descendientes. 2 " hasta la aceptación de los administradores concúrsales.l.FreeLibros. — Los actos de disposición de bienes inmuebles del concursado con intervención de los administradores concúrsales. La Ley Concursal ha superado la retroactividad de la quiebra del artículo 8 7 8 del Código de Comercio y regula la rescisión de ciertos actos anteriores a la declaración del concurso cuando sean perjudiciales para la masa activa. el deudor podrá realizar los actos propios de su giro o tráfico que sean imprescindibles para la continuación de la actividad. ascendientes. b) con presunción «iuris tantum» en los actos realizados a título oneroso con personas que tengan una relación especial con cl deudor (cónyuge. Ijcciúiics lie Derecha Inmohilimo Rcgilítrftf i: — Los actos realizados por el conctirsado infringiendo estas limitaciones son anulables y no podrán ser inscritos en el Registro de la Propiedad si no son confirmados o convalidados por los administradores concúrsales. 3".2. Respecto del deudor La declaración determina si se impone el régimen de intervención. El perjuicio se presume: a) con presunción «iuris et de iure» en los actos realizados a título gratuito y en el pago de créditos vencidos al tiempo de la declaración del concurso.2. En la nueva Ley: 1. www. o si se establece el de suspensión. contando con la autorización o conformidad de los administradores.1 LC). y el deudor pierde aquellas facultades siendo sustituido por los administradores. 1. deberá comunicar a los Juzgados que hayan ordenado una anotación de embargo previa la práctica de la anotación de concurso. o se acredita la caducidad de la acción de anulación o su desestimación firme (ATT. 3^ La declaración de concurso determina una serie de efectos: 3". — Hay que tener en cuenta que hasta la aprobación judicial del > convenio o la apertura de la liquidación no se podrán enajenar bienes o derechos que integren la masa activa sin autorización del juez (art. 71 y ss LC). 3". Inscripción de actos de disposición del concursado anteriores a la declaración del concurso que llegan al Registro después de anotada la declaración de concurso.40. como una modalización de la acción de rescisión de actos realizados en perjuicio de acreedores. Este supuesto nos lleva al estudio de la retroactividad del concurso. con la excepción de actos de disposición inherentes a la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor que no necesitarán autorización judicial (art.40. Los efectos de los actos dispositivos del deudor una vez practicada la anotación.7 in fine). (art. son: 3°. en caso de intervención (art. 4 con los artículos 55 y 5 6 cabe destacar. 73. 3 del RH y 135 LH.43. y el deudor conserva sus facultades de administración y disposición.2 LC).Pcdm Faudos Panií ] Además. La rescisión se basa en ia existencia de perjuicio. La nulidad de los actos perjudiciales no es automática sino que exige la declaración judicial (art.40. Son inscribibles los siguientes actos dispositivos del concursado posteriores a la declaración de concurso. Los acreedores con privilegio especial (como son las garantías reales) no podrán iniciar o continuar la ejecución de su derecho hasta la aprobación del convenio o hasta que haya transcurrido un año de la apertura de la fase de liquidación.com .2. hermanos y sus cónyuges) o en la constitución de garantías reales por obligaciones preexistentes. Dicha opción puede ser alterada motivadamente por el juez durante el procedimiento.1 LC) 2 . Conforme al artículo 4 4 .43.3 LC). 2. Respecto de acreedores La integración de los mismos en una masa pasiva y la paralización de sus posibles acciones ejecutivas.

y aunqtic al tiempo de la solicitud de inscripción este ya practicada la anotación de declaración de! concurso ya que no son actos nulos ni anulables. 4. siempre que la providencia de apremio sea anterior a la resolución que declare el concurso (art. la ejecución del embargo quedará en suspenso.1 LH.4 LC) b) Los embargos decretados antes de la declaración del concurso aunque el mandamiento se presente en cl Registro después de practicada la anotación declaración de concurso.se puedan inscribir las hipotecas que consten en escritura publica de fecha anterior pero que se presenten en el Registro una vez anotada la declaración de concurso dado el carácter constitutivo de la inscripción y porque la hipoteca goza de privilegio especial en el concurso si consta inscrita antes de la declaración judicial de éste. En todo caso. 1 .FreeLibros. (art. con la intervención de los administradores concúrsales. b) En caso de ejecución laboral siempre que la traba del embargo sea anterior a la resolución que declare el concurso (art.1 y 2 LC dispone: «Declarado cl concurso. párrafo 2 " ) . sólo rescindibles y sin que. Posibilidad de practicar anotaciones de áemanday teriores a la declaración del concurso. En los casos a) y c) serán inscribibles las adjudicaciones derivadas de la ejecución del embargo. 5 5 . Queda suspendida la ejecución de las anotaciones ya practicadas ¿tutes de la declaración del concurso. por si la declaración de concurso queda sin efecto.l. Son inscribibles los actos dispositivos voluntarios del deudor anteriores a la declaración del concurso. 5 5 . Pero pueden ser objeto de anotación tras la declaración del concurso.com . en principio. párrafo 2 " ) . embargo pos- La anotación del concurso cierra cl Registro a las ejecuciones singulares. ni seguirse apremios administrativos n irihut^irios contra el patrimonio del deudor. Es dudoso que . En cl supuesto b) queda suspendida la ejecución. 5. La anotación de embargo es útil.24.xtrajudiciales. 1 . La acción de reintegración o rescisión es anotablc al amparo del artículo 42. siempre que la demanda se dirija también contra los titulares de asientos posteriores cuya cancelación se pretende y siempre contra el titular registral de domi3 ° . Como consecuencia de lo cxptiesto: 1". Se excluyen de la acción de rescisión los actos ordinarios de la actividad profesional o empresarial del deudor realizados en condiciones normales. 2 . no podrán iniciarse ejecuciones singulares. 2'-'. c) En caso de embargo sobre bienes comunes en procedimiento www. requisito que es sustituido por el hecho de haberse realizado cl acto en los dos años anteriores a la declaración del concurso. La prohibición de la anotación del artículo 2 4 LC sólo se refiere a los embargos posteriores. 3°. la rescisión pueda afectar a un 3 " que goce de fe pública. La eficacia de la acción puede verse paralizada por Ja aparición de un tercero de buena fe o que goce de irreivindicabilidad o de protección registral por lo que la acción también se debe dirigir contra eilos si se pretende que les afecte. en procedimientos por deudas del cónyuge del concursado. a) Los embargos ordenados por el juez del concurso. en este caso. pues el artículo 2 4 LC dice: «Prncticatiu lu atwUición preventiva. Conforme al artículo 55. judiciales o e. 3 . c) Embargos sobre bienes gananciales. Las actuariones que se hallaren en tramitación quedaran en suspenso desde la ficha (le declaración de concurso'-.fifiiwes lie Derecho Inmolfíthirio Registntl I Pedro Satidos Pons 3. aun realizados en el período de dos años anteriores a la declaración. La rescisión no precisa intención fraudulenta. Se puede continuar el procedimiento de ejecución de embargo ya iniciado a pesar de la declaración del concurso: a) En el caso de procedimiento administrativo de apremio. no podrán anotarse mds embargos o secuestros posteriores a la declaración del concursa que los acordados por et juez del eoneHrsoi>.

La paralización se produce por el hecho y desde el momento de la declaración del concurso y durará como máximo 1 año quedando sin efecto en los siguientes casos: Utvioiii's ilf Dfwtifí Imiioltiliitm lií'ghiní! hipoteca no afecte a bienes necesarios para continuar la actividad empresarial o profesional del deudor. a) Ejecución de hipoteca sobre bienes afectos a la actividad empresarial o profesional del concursado (art.com . Inscripción del convenio. satisfaciendo las cantidades vencidas y asumiendo los pagos ftituros con cargo a la masa. — Rehabilitar los créditos cuyo vencimiento anticipado por impago de cuotas se hubiere producido dentro de los tres meses anteriores a la declaración del concurso. La doctrina entiende que la hipoteca. Por lo que será inscribible la adjudicación derivada de la ejecución de la hipoteca inscrita antes de la iniciación del concurso.LC). embargo. ^ Hay que distinguir. es imprescindible para continuar la ejecución que la Es el negocio jurídico entre el deudor y los acreedores.FreeLibros. inckiida la propia anotación de declaración de concurso. Aún en este caso.1. d) En caso de embargo ordenado por el juez de! concurso (art. 3) La suspensión del inicio o continuación de la ejecución de hipoteca no es aplicable cuando el concursado sea un tercer poseedor (art. admite la ejecución separada con ciertas limitaciones. b) Ejecución de hipoteca sobre bienes «no afectos» a la actividad empresarial o profesional del concursado. e) En caso de anotación de embargo presentada con anterioridad al concurso si el anuncio de la subasta ya se ha producido antes de la resolución judicial declarando el concurso (art. efectos — Por la aprobación del convenio antes del año (No obstante aún aprobado el convenio. que recaigan sobre un bien no afecto a la actividad empresarial o profesional del concursado y aunque esté constituida en el periodo de rescisión a que se refiere el artículo 71 de la Ley Concursal. en este caso. 5 6 . mediante el cual. goza del derecho de ejecución separada ya que la ley sólo pone límites a la ejecución.. El Convenio es una de las soluciones previstas en la Ley para el concurso. modificándose las condiciones de los créditos. siempre con la debida intervención de los administradores concursales. 2) Se establece como excepción a la paralización de la ejecución de la hipoteca si al declararse cl concurso ya se hubieran publicado los anuncios para la subasta. A la rehabilitación se pueden oponer el acreedor y el transmitente.2 LC) En todos estos casos . la administración concursal puede: — Pagar la deuda vencida y asumir como crédito contra la masa la deuda no vencida. a) Concepto www.1 Pcdm Faitdiw Pon^ dirigido contra el cónyuge del concursado. 55. ^ ^ . estaDiece ta exccpciun ucnes sujetos a una garantía real. cuando la hipoteca recae sobre bienes afectos a la actividad empresarial o profesional del concursado. no cabrá ejecución singular si estando el acreedor vinculado por él su contenido lo impide) ~ Por la apertura de la liquidación antes del año. ^ . En este caso.serán inscribibles las adjudicaciones derivadas de ejecución de la anotación de embargo y la caiicclación de cargas posteriores. 4) En tanto persiste la paralización o suspensión. sin liquidación de la empresa. Ü . 56. se posibilita la mayor satisfacción posible de los créditos. como alternativa a la no deseada liquidación. 4 LC).56 LC) 1) Se establece una suspensión temporal para el inicio de la ejecución o para la continuación de la iniciada. dando facilidades al deudor.

aunque no se determina el contenido del asiento. c) Efectos El principal efecto del convenlti aprobado por sentencia es que no se paraliza el concurso. hasta el íntegro cumplimiento del convenio (art. sustituidas por lo que establezca el convenio. En la fase de liquidación sólo caben actos de realización de bienes y derechos de la masa activa para el pago ordenado de los créditos del concursado.mbos se reílejan en el Registro pero sólo el 2° tendrá alcance cancelatorio de asientos relativos al concurso. 5. se ejercite (art. 2 3 y 2 4 LC (art 144). Está prohibida la cesión de bienes a los acreedores en pago o para ]iago de sus créditos y la previsión de cualquier forma de liquidación global del patrimonio. o de no cumplimiento del mismo. Si se generan nuevos recursos por la actividad del deudor. en su caso. 4. Convenio con prtjposicíones alternativas. ya firme. Cese de los administradores concúrsales. 137). aparte de su aprobación y las circunstancias relativas a su entrada en vigor. los pactos que delimiten las facultades de administración y disposición del deudor o que prevean actos concretos de enajenación o gravamen. iniciar o reanudar la ejecución de las garantías reales sobre bienes afectos a la actividad profesional o empresarial del concursado. A la sentencia aprobatoria del Convenio se dará la publicidad prevista en los artículos 23 y 2 4 la Ley (art 132). a las estipulaciones qtie tengan trascendencia real. 2. 3. así como los pactos que impliquen alteración de la clase o cuantía de los créditos. espera o ambas. incluyendo quita. 5 6 . El convenio ha de ser objeto de publicidad registral. A dicha resolución judicial se dará la publicidad prevista en los arts. Los demás bienes se enajenan por las normas del procedimiento de apremio de la LEC. y transcurridos dos meses desde su publicación sin que los administradores lo impugnen o resueltas las impugnaciones realizadas. pero se regirá a partir de ahora por lo convenido entre las partes que sustittiye a las disposiciones legales. Cesan todos los efectos de la declaración de concurso. aprobado el convenio. (Art. bajo el principio de conservación de la empresa y de los contratos laborales. Es posible. También cabe una propuesta anticipada de convenio (art. bajo el control judicial. Este. 3. sin perjuicio de las facultades que el convenio pueda encomendar a todos o alguno de ellos. haciendo constar. y que se limitará. El cumplimiento íntegro del convenio se refleja por auto. de carácter potestativo. A. apartase de la subasta y autorizar: www. salvo los derivados de la posible sentencia de inhabilitación. 2. con un contenido mínimo. Efecto novatorio del convenio sobre los créditos de los acreedores privilegiados que hubiesen votado a favor del convenio. pero perjudicará a cualquier titular registral la acción de reintegración a la masa que. como consecuencia de ello podemos aludir a una serie de efectos colaterales: 1. por solicitud del deudor o los acreedores. La inscripción no impedirá el acceso a dichos Registros de los actos contrarios. de los ordinarios y de los subordinados. o toda la empresa. que tendrá su reflejo en el Registro Mercantil. dará lugar a un auto declarando la conclusión del concurso. inscribibles en los Registros públicos correspondientes. en defecto de convenio. salvo la propia quita acordada o lo que resulte del plan de viabilidad. cumplidos sus requisitos. que se abre por resolución judicial. pudiendo enajenarse en bloque imidades productivas. dentro de los límites legales. pero parece que lo determinará el )ucz. en su caso. o de oficio.Pcáto Faudos Pons b) Clases Atendiendo al contenido del convenio podemos distinguir: 1. (Art. y obligatorio conteniendo un plan de pagos. Aspectos regístrales de la liquidación definitiva La liquidación es la fase del concurso.com . 1 ) . Convenio ordinario. y en el de la propiedad. 136). 133).FreeLibros. qtie continúa su actividad. que quedarán extinguidos en la parte que le alcance la quita. que se harán constar con todas las circunstancias generales de las inscripciones. El convenio puede establecer medidas prohibitivas o limitativas de las facultades de administración y disposición del deudor. en cuanto al Registro de la Propiedad. 104). el convenio puede definir un plan de viabilidad. El artículo 155 permite al juez.

INSCRIPCIÓN Y ASIENTO 1. parece que se concretarán en cada caso por el juez. inscripciones propiamente dichas. — La venta directa a «quien ofrczxa un precio stipcrior al mínimo que se hubiese pactado y con pago al contado». anotaciones preventivas. Ni la Ley Hipotecaria. nuestro Derecho sigue el sistema de inscripción. Clases Atendiendo a su virtualidad registral. en cl que cl asiento es un extracto del contenido del título. En el presente tema estudiaremos cada uno de estos asientos en profundidad. en los cuales se hacen constar los actos y contratos inscribibles. extracto que determina el Registrador.— La venta de] bien afecto con subsistencia del gravamen y subrogación dei adquircnte en la obligación del deudor (que se excluye del concurso).com . el artículo 41 RH tipifica cinco clases de asientos. E L ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES. TEMA 5 LOS ASIENTOS REGÍSTRALES I. principales y de referencia. hecho. Pero siguiendo a Roca Sastre lo podemos definir como «la constatación de un título. Concepto EL Registro de la Propiedad se lleva por libnjs. 150) Prohibición de los administradores de adquirir bienes y derechos de la masa (art. acto o circunstancia en los libros del Registro para que surta tos efectos hipotecarios correspondientes». 151) Separación de los administradores que prolonguen excesivamente esta fase. dan un concepto de lo que ha de entenderse por asiento. en los Registros de bienes y por analogía con el artículo 2 4 deberá hacerse constar su fecha. que se suspenden las facultades del concursado. con amplias facultades para la calificación. 149) Sea cual sea la forma de iic|uidación.FreeLibros. se establecen tu)rmas imperativas: Para la enajenación de bienes litigiosos (art. expresivo de sus datos fundamentales. extensas o concisas. 2. ni el Reglamento Hipotecario. y la continuación de los administradores o el nombramiento de los nuevos. pero a grandes rasgos podemos destacar que: www. En cuanto a la forma de practicar la registración. y otra cosa distinta serán los asienlos que exija la tiltimación de esta fase que cl Registrador calificará bajo la nueva capacidad del deudor que la resolución judicial ha fijado y lo que la ley permite hacer en las operaciones que comprende la liquidación (art. cancelaciones y notas marginales». al disponer que «En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación. La venta resultante es convencional y el título inscribible será la escritura pública otorgada entre los administradores (en nombre del deudor) y el adquircnte Las circunstancias de este asiento en los distintos Registros.

pues im solo asiento o inscripción formal puede contener varias inscripciones virtuales o materiales. efectuándose de oficio en caso de rebeldía del interesado. sin embargo la inscripción no es constitutiva. anotación o cancelación. constata frente a terceros. En estos sistemas. b) En el si. en esta sentido. depende del sistema registral que se siga. donde la inscripción es constitutiva. bajo amenaza de multa o sanción. ya que su constitución o transmi. Al grupo de los sistemas de desenvolvimiento técnico. de tal manera que no hay modificación jurídico real si no hay inscripción. En los sistemas de desenvolvimiento técnico. sino que la regla general es la inscripción declarativa. la inscripción no es requisito esencial para la existencia de los derechos reales. encontramos las inscripciones necesarias y voluntarias. mediante el juego de la teoría det título y el modo o sólo por el juego del título o consentimiento. ya no referidas al nacimiento de los derechos. como sucedería en el caso de presentación en cl Registro de un solo documento que contuviere varios actos inscribibles para todos los cuales el Registrador extiende un solo asiento de inscripción. IL INSCRIPCIONES DECLARATIVAS Y CONSTITUTIVAS El valor de la inscripción en el proceso de modificación jurídico real inmobiliaria. no todo asiento lo es de inscripción Desde otro punto de vista. 'Lurbién es de inscripción constitutiva el Derecho de stiperficic urbana artículo 35 y 3 6 de la Ley del Stielo 2 8 de Mayo del 2 0 0 7 . a) En el sistema de fuerza formal y probante. no esta jusUficada la idenrificación entre inscripción y asiento. autores como Lacruz y Sancho Rebullida. y la propiedad tiene su origen en el Registro como ocurre en el sistema australiano. Inscripción necesaria es aquella que viene impuesta coactivamente dentro de un plazo legal. la regla general es la inscripción declarativa. Inscripción y asiento Técnicamente la inscripción es un tipo de asiento. vuta modificación jmídico real operada fuera del Registro. sino en relación con la volturtad del titular de los derechos reales. pero existen suptiestos de inscripción constitutiva como la inscripción de la hipoteca. pero esta inscripción formal contiene varias inscripciones materiales. La inscripción es constitutiva cuando se erige en requisito esencial para la modificación jurídico real. 3. como conjunto de facultades que la ley reconoce al que inscribe y.FreeLibros. La inscripción declarativa. pertenece el sistema español dada la presunción de exactitud y la plena protección a terceros. www. como ocurre en el Derecho francés. d) Y la cancelación publica la extinción de un asiento anterior. b) La anotación preventiva se refiere a un derecho en litigio o en formación.com . (Roca Sastre). como asiento en el que se refleja. y en tal sentido esta justificada la identificación entre inscripción y asiento. }unto a las inscripcit)nes constitutivas y declarativas. la inscripción actúa a modo de condición para dar eficacia a ta adquisición «erga omnes». asi se desprende del artículo 1875CC cuya regulación ha pasado al artículo 145LLÍ para las hipotecas voluntarias y al 150 para las legales.sión tiene higar fuera del Registro. produce un efecto de presunción de existencia y pertenencia del derecho inscrito «iuris tantum «a favor del titular inscrito(principio de legitimación) y «iuris ct de iure) a favor del tercero hipotecario (principio de fe pública registral). que los términos asiento e inscripción están en relación de género a especie. o hacer las veces de una inscripción. sin embargo. porque *ii bien la inscripción es un asiento. En el Derecho español.Asi juega la inscripción en los sistemas alemán y suizo. constatar im hecho modificativo de un derecho inscrito. la inscripción es un requisito esencial para la existencia de los derechos reales de modo que lo que no esta inscrito no esta en el mundo. es decir. la inscripción. además de requisito de oponihilidad.a) La inscripción publica un derecho plenamente formado.stcma de mera Inoponibilidad. c) La nota marginal tiene por objeto facilitar la mecám'ca de la oficina. b) En un sentido virtual. observan que de inscripción puede hablarse en un doble sentido: a) En un sentido formal.

salvo los arrendamientos que son oh']eto de inscripción potestativa. También se dispone la inscripción obligatoria de los montes catalogados. transmitan. De tal modo que si el titular del derecho real puede hacer valer tal derecho frente a cvialquiera. como pone de manifiesto Lacruz. En nuestro Derecho. salvo que la inscripción sea constitutiva. ESTÍMULOS PARA LA INSCRIPCIÓN: INADMISIBILIDAD DE DOCUMENTOS NO INSCRITOS Los pocos suptiestos inscripción obligatoria que e. modifiquen o extingan dcrechtis reales sujetos a inscripción. tales como: 1. no podrá servirse como medio de prueba a tal fin del documento registrable y no registrado. El artículo 3 1 9 LH se critica por su forma y por su contenido: a) Por su forma. 3. y es que. ya que el art establece una inadmisibilidad gradtiada: www. reconozcan.com . «En los expedientes de expropiación forzosa que se sigan contra el que tenga los bienes en concepto de poseedor no será necesario que estos tengan tomada razón de dicha situación en el Registro». la inadmisión procederá. 4. Por ello se ha plantcatio el problema de. entra en juego el artículo 3 1 9 LH cuyo efecto fundamental es la inadmisión de los documentos presentados. en realidad. por los ctiales se constituyan. establece la inscripción obligatoria de los bienes v derechos tic las Administraciones públicas y demás actos y contratos referidos a ellos. 2. si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo. la regla general es la inscripción voluntaria. pues choca con el artículo 6 0 9 CC. lll.Inscripciüii vüluniaria es.\isten en nuestro Derecho (dos de los cuales han sido mencionados anteriormente). y se le ha abierto su correspondiente folio registral ) o sobre fincas no inmatriculadas. b) Por su contenido. pues el titular de tm derecho real no registrado puede. Que la presentación del documento tenga por objeto resolver por la vía judicial o administrativa alguna cuestión de carácter su. el principio de voluntariedad de la inscripción. 2. no han sido bastantes para estimular la inscripción con carácter general. cualquiera que sea la persona contra quién se pretenda hacerlos valer ante los Tribunales. que previamente han tenido su acceso al Registro. la presentación de documentos o escrituras a los efectos fiscales o tributarios». Y que se dirija contra una persona o en perjuicio de ella. Así el artículo 3 19 LH dispone «Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales los Consejos y las Oficinas del Estado no admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en cl Registro. hacerlo valer frente a cualquiera. Para la aplicación del artículo 3 1 9 LH y consiguiente inadmisibilidad de los documentos o escrituras deberán éstos reunir ciertas condiciones. un derecho que debió ser inscrito. según Roca. sin embargo existen casos de inscripción necesaria. Consejos y Oficinas expresados».FreeLibros. Que de tales documentos no se haya tomado razón en el Registro. Pero esta inadmisión opera de distinta forma según que el documento recaiga sobre fincas inmatriculadas (es decir. «Se exceptúa de dicha prohibición. Si tales derechos hubieren terudo ya acceso al Registro. estimularla. Concurriendo estos requisitos. asi como los derechos constittiidos sobre los mismos y sus deslindes artículo 18 y 21 de la Ley de Montes de 2 1 de Noviembre de 2 0 0 3 modificada por Ley de 2 8 de Abril de 2 0 0 6 .stantivo que afecte directamente al derecho real. no se refiere a ¡os derechos reales registrables y no registrados. respetando la volimtariedad de la inscripción. es artículo 3 1 9 LH tiene tm alcance estrictamente procesal pues: 1. pues se expresa como si la inscripción fuera obligatoria contrariando así. eji perjuicif) de tercero. así el artículo 'ió de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas de 3 de Noviembre de 2 0 0 3 . ya que el derecho real nacido conforme a dich<j art es válido y eficaz. aquel la en la que se deja al arbitrio del adquirente la registración del acto o contrato. conforme al principio de rogación del artículo 6 LH. con lo que la función del art que comentamos es eliminar del proceso una prueba documental sin perjuicio de que se admitan otros medios de pmeba reconocidos en derecho. Que se trate de documentos inscribibles por su propio conteitido conforme a los artículo 1 y 2 LH. el artículo 3 1 9 LH se refiere a los doctnnentos registrables y no registrados.

abren folio registral y son generalmente de pleno domi- www. como se desprende del artículo 3 1 9 LH la inadmisión se decretará con carácter general y cualquiera que sea la persona contra la que se intente hacer valer el derecho. Roca y Manzano Solano configuran el asiento de inscripción a través de los siguientes caracteres. Definitivo. Clases En cuanto a las clases. hay que distinguir: 1. pues tiene subsistencia propia y no depende de otro. en cuyo caso podrá admitirse la escritura o documento de que no se haya tomado razón en el Registro. la inadmisión se decretará a Instancia de tercero que justifique que la finca o derecho de que se trate. c) La del artículo 321 LH que considera que también podría admitirse el documento no inscrito y que debió serlo cuando se presente para pedir la declaración de nulidad y consiguiente cancelación de algún asiento que impida verificar la inscripción de aquel documento. aunque existen algunas excepciones. pues su duración es indefinida y no esta sujeto a caducidad. el artículo 41 RH.» Entendida la palabra en esta segunda acepción. Que el objeto de la presentación no afecte a tercero. que se practica en el libro diario. pues publica la existencia actual de un derecho. Se extiende en los libros de Inscripciones. De carácter positivo. Si el objeto de presentación per udica a tercero. cuando dice «En los libros de los Registros de la Propiedad se practicaran las siguientes clases de asientos o inscripciones». A este sentido se refiere el precepto antes citado cuando habla de «inscripciones propiamente dichas. IV. sí el objeto de la presentación fuere únicamente corroborar otro título posterior inscrito o ejercitar la acción de rectificación del Registro. como las inscripciones de hipotecas que hayan prescrito o de derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes. a diferencia del asiento de cancelación. a) la de los párrafos 2 " )' 3 " tiel propio artículo 319 LH b) la del artículo 3 2 0 LH. Así.. Figuran inscritos en el Registro. o relativas a simples hechos (ej. Concepto La palabra «inscripción». extensas o concisas. b) Otro específico y mas concretos que hace referencia a sólo una clase determinada de aquéllos. 2. a diferencia de lo que ocurre con la anotación preventiva.FreeLibros. lo que lo disringue del asiento de presentación. tomada en su aspecto formal de asiento. que contempla todo asiento registral. E L ASIENTO DE INSCRIPCIÓN. A tal fin se devolverá el documento a quién lo hubiese presentado y se suspenderá el curso del procedimiento hasta que el documento se vuelva a presentar con nota de haberse tomado razón del mismo en el Registro correspondiente. 3 . principales o de referencia. que publica su extinción. CLASES Y CIRCUNSTANCIAS 1. a diferencia de la nota marginal como veremos mas adelante en el tema. CONCEPTO. Las inscripciones primeras son las que inician el historial jurídico de la finca. Excepcionalmente caben inscripciones relativas a derechos personales (ej. Arrendamiento). tiene otras excepciones. Su finalidad es hacer constar de un modo completo la constitución. Es un asiento: Principal.com . transmisión o modificación de un derecho real inmobiliario. Obra nueva). como son: a) Uno amplio y genérico..A) Si recae sobre fincas inmatriculadas. Además de esta excepción. B) Si recae sobre fincas no inmatriculadas. riene dos sentidos que la doctrina comúnmej-ite acepta y que hemos visto anteriormente: 2. la inscripción en sentido formal en sentido formal admite las siguientes distinciones ftmdamentales: a) Inscripciones primeras y segundas o posteriores. la regla de la inadmisión de los documentos inscribibles no inscritos. que nos dice que podrá admitirse el documento no inscrito y que debió serlo.

Se contrapone a la inscripción voluntaria o facultativa. en ocasiones el asiento de inscripción constata registralmente hechos que afectan a los derechos registrados (declaraciones de obra nueva.sas. que es la que se practica por vokmtad del interesado. y una simple inscripción de referencia.. fincas procedentes de concentración parcelaria ctc). en cuanto que son los derechos reales inmobiliarios lo que realmente publica el Registro de la Pro]>iedad. bajo amenaza de sanción. evitando la repetición innecesaria de datos que ya figuran en otros asientos. nombre v a))cllÍtlos del transfercnte y sti título de adquisición. responsabilidades con que en su caso quede gravada ctc). Las inscripciones concisas son aquellas en las que.FreeLibros. Supone una simplificación enorme en la mecánica registral. En estos casos se practica una inscripción principal.en las que por lo menos la descripción de la finca no puede hacerse de forma f)rdinaria. aunque existen algunas excepciones la criterio de voluntariedad.com . cancelaciones e incluso para las notas marginales. pues necesariamente hay que referirlo a la situación jurídica del derecho inscrito. descriptiva de la finca en su totalidad y expresiva de todas las demás circunstancias legales. También esta distinción la hemos tratado anteriormente. Hay que tener en cuenta que mientras las inscripciones primeras han de expresar ttxlas las circunstancias de los artículo 9 LH Y 51 RH (que luego estutüaremos). se omiten determina tías circtmstancias necesarias por constar ya en otro asiento. La técnica de la inscripción principal y de referencia de aplica a la inscripción de fincas especiales cuya extensión comprende el territorio de dos o mas Registros. Ahora bien. consectiencia por tanto del ejercicio de un derecho V no del cumplimiento de una obligación. ello no quiere decir qtie es el hecho en sí mismo lo que se inscribe. Esta técnica juega con referencia a los títulos relativos a varias fincas o derechos reales radicantes en un mismo término municipal o en una misma sección. Ayuntajniento o sección en ctiya circunscripción pertenezca la parte principal. en cualquier caso.. consignando únicamente las diferencias que resultan entre el título y el Registro. d) Inscripciones conmnes o especiales. www. Inscripciones necesarias y voluntarias. no cabe duda que en nuestro derecho impera el sistema de inscripción volumaria. opción). Ayiunamientos o secciones. cumplimientt) de condiciones. provincia y municipios.) Pero. en cambio c) f) g) las segundas son aquellas que han sido objeto por su índole de alguna exce[)ción lega! o reglamentaria. b) Inscripciones extensas y conci. en las segundas o posteriores puede prcscindirse de la descripción de la luica y expresar sólo el nombre y apellidos de la persona física o la clase y dcnonu'nacíón de la persona jurídica.. con todas las circunstancias de los artículos 9 LH Y 51RH. que tiene lugar cuando la Ley impone. y excepcionalmente. Así entendidos ambos concejitos. También en ocasiones. Las primeras no ofrecen particularidad y son las inscripciones ordinarias. Aytintamientos o Secciones. c) Inscripciones principales y de referencia. se admite la inscripción de derechos comúnmente considerados tic naturaleza personal (arrendamiento. aguas. mirias. la que aparece como un requisito esencial para el nacimiento.nio. la que se limita a constatar erga omnes tma mutación ya operada con anterioridad e independientemente del Registro. en alguna de las fincas principales o en la de mayor valor. en tanto que en los folios de las demás fincas se practicarán inscripciones concisas que sólo contendrán las circunstancias esenciales del asiento (descripción y cargas de la finca. la obligación de inscribir. pues en nuestro derecho existen una serie de supuestos de inscrijH'ión obligatoria como hemos visto anteritjrmentc (bienes del Estado. Y las inscripciones segundas o posteriores son las que se van practicando sucesivamente en el misino folio y bajo el mismo número de la finca ya inscrita. Inscripciones de derechos y de hechos. La regla general es que el asiento de inscripción es el medio registral que hace efectiva la publicidad ¡m-ídica institucional de los derechos. Inscripciones constitutivas y declarativas. en los restantes Registros. modificación o extinción del derecho real. la expresión inscripción necesaria equivale a inscripción obligatoria. Ljcmjilo de éstas últimas son las de concesión de ferrocarril. La forma concisa rige no sólo para las inscripciones sino también para las anotaciones. En estos casos se pennite que se practique una primera inscripción extensa. aún admitiendo la validez del acto no inscrito. En sentido estricto.. entendiéndose por inscripción constitutiva. por autorización legal. e inscripción declarativa. en el libro correspondiente al Registro.

el nombre con el que las de su clase sean conocidas en la localidad. 4 RH «La medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal. Medida superficial. del título. 4" La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción. pago o partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren. el derecho que se inscriba. el nombre de la calle o sitio. nombre y número. o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse. Para las inscripciones ordinarias. 3 " El derecho sobre et cual se constituya el que sea objeto de la inscripción. el nombre del edificio si fuere conocido por algtmo propio. cuya inscripción si es constitutiva).. y cualquier otra circunstancia que sirva para distinguir de otra la finca descrita. 2. si constaren.'tuio. si las hubiere. «La situación de las fincas urbanas se determinará expresando el término municipal y pueblo en que se hallaren. 3 . si se dedican a cultivo de secano o de regadío y en su caso la superficie aproximada desrinada a uno y otro». www. 3. Artículo 51. Descripción. 6* El título que se inscriba. El artículo 9 LH es desarrollado fundamentalmente por el artículo 51 RH. el Registrador no tiene absoluta libertad para precisar cuates sean estas circunstancias.1 RH «ha naturaleza de ta finca se determinará expresando si es rústica o urbana. Lo dispuesto en este número no se opone a que las fincas urbanas cuyos linderos no pudieran determinarse en la forma expresada se designen por los cuatro puntos cardinales».íHTioms ik Dvmhu ¡imwbiUiim Regisiivl J Parece que en nuestro derecho predomina (aunque existen jiosidones doctrinales contrarias) el carácter meramente declarativo de la inscripción (aunque existen excepciones ciaras como la inscripción de la hipoteca. expresivo de sus datos ftmdamenialcs. extensión y condiciones suspensivas o resolutorias. la referencia catastral en los supuestos legalmente exigibles. que implicará la conformidad de la inscripción con la copia del título de donde se hubiere tomado. situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción. 4. 8 " La firma del Registrador.FreeLibros. sin perjuicio de que también se haga constar la equivalencia a las medidas del país». sus linderos por la izquierda.. 7" La fecha de presentación del título en cl Registro y la de la inscripción. Notario o funcionario que lo autorice. En los supuestos legalmente exigibles. y su valor.[ María Bdfn CTániív Valle _ l. y su medida stiperficial. cuando constare en et título. se hará constar la referencia catastral del inmueble». su fecha. 5 " La persona de quién procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse. derecha y fondo. Juzgado. la naturaleza de las fincas colindantes y cualquier otra circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba. Ahora bien. cuyos preceptos suelen ser sistematizados por la doctrina distinguiendo entre las siguientes circunstancias: A) Circunstancias referentes a ta finca 1. el número si lo tuvieren. pues por mandato legal y reglamentario todo asiento ha de contener un conjunto de datos indispensables para su validez. Situación y linderos. Circunstancias generales de tas inscripciones El asiento de ÍnscrÍ|K'ión supojie reflejar cl acto registrable mediante tui extracto del conienidt) del t. quien cuenta al efecto con amplias facultades para la calificación. Artículo 5 1 . como el nombre propio si lo tuviere. y en aquéllas. los artículos Ó LH y 51 RH determinan la circunstancias que han de conuner y que pasamos a estudiar comenzando por el artículo 9 LH que dispone: «Toda inscripción que se haga en et Registro expresará tas circunstancias sigiuentcs: 1" La naturaleza. sobre la base de datos físicos referidos a tas fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial.) 2" La naturaleza.2 y 3 RH «La situación den las fincas rústicas se determinará expresando el término municipal.com . extracto que determina el Registrador. Artículos 51. (. Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de lo espedaimente establecido para determinadas inscripciones». y e! Tribunal. Naturaleza. y los qtic hayan tenido antes. «La descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral. sus linderos por los cuatro puntos cardinales.

las personales que identifiqtien al representante. si fuere una entidad extranjera y ei domicilio con las circunstancias que lo concreten. la inscripción en su caso. en su caso. Tribunal. si es mayor de edad o. en tmo y otro caso. podrá consignarse en el nuevo asiento sólo el nombre y apellidos sí se trata de persona física o la clase y denominación si es persona jurídica y. Las cargas relacionadas en el título que no resulten inscritas o anotadas no se harán constar en la inscripción. el DNI. Tratándose de documentos complementarios no notariales bastará consignar cl funcionario que lo autorice y su residencia. en ningún caso.8 RH «El valor de la finca o derecho inscrito se designará.María Bd6)i Ü6mí-¿ Valte B) Circunstancias referentes al derecho 1. b) Si se trata de personas jurídicas. la referencia. 2.6 RH «Para dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión circunsvanciada de todo lo que. Extensión. al asiento anterior. si cl sujeto es soltero. su denominación. Naluralcza. según cl título. si constare en el título. No se expresarán. la fecha de su otorgamiento. C) Circunstancias referentes a las personas El art 5 L 9 RH dispone «La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quién proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas: a) Si se trata de personas físicas. 3. las circunstancias de la representación legal o voltmtaria. y si no se le diere ninguno. se consignará su cla. cuando proceda. la nacionalidad. en la misma forma que apareciere en él». d) Cuando las circunstancias de la persona constaren en otro asiento del mismo folio registral.se. determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente. separado o divorciado y. lo cual es una consecuencia de la admisión del principio de numerus apertus en la constitución de derechos reales inscribibles. de estar emancipado. la causa. la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan. la edad que tuviera. no se designará tampoco en la inscripción». e) En cualquier momento. 4. el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio a efectos de recibir comunicaciones relativas al derecho inscrito». su inscripción en el Registro correspondiente. cl número de identificación fiscal. Artículo 51. para las demás circunstancias. y el Juez. de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal. en otro caso.FreeLibros. 1 3 RH dispone «Cuando los actos o contratos sujetos a inscripción hayan devengado derechos a favor del Esta- www. c) Se expresarán también. Valor. viudo. o de otro orden. En ningún caso se indicarán los derechos expresados en el art 98 de la Ley. autorización o expedición. Artículo 51. Cuando proceda se indicará que el documento se archiva». se expresarán el nombre y apellidos. expresando las variaciones que resulten de los documentos presentados.5 RH «La naturaleza del derecho que se inscriba se expresará con el nombre que se le de en cl título.7 RH «Las cargas y limitaciones de la finca o derecho que se inscriba se expresarán indicando brevemente las que consten inscritas o anotadas con referencia al asiento donde aparezcan. Artículo 51. D) Circunstancias referentes al título El artículo 51.11 RH dispone «Se hará constar la clase de título en cuya virttid se practique la inscripción. ni los aplazamientos de precio no asegurados especialmente. en el Registro correspondiente. cláustilas o pactos que carezcan de trascendencia real». Cargas. precisando. casado. el poder o nombramiento que confieran la representación y. Si no existieren cargas se expresará así». Cíjpiándose literalmente las condiciones suspensivas resolutorias. el régimen cco- nómico matrimonial y el nombre apellidos y domicilio del otro cónyuge. E) Circunstancias de carácter fiscal El artículo 5 1 . establecidas en aquél. Artículo 51. las estipulaciones. cuando no sea el mismo que la autorizó. y el domicilio con la circunstancias que lo concreten. Notario o Funcionario cpie lo autorice v el Notario en cuyo protocolo se encuentre o Juzgado o Tribunal del que proceda.com .

DURACIÓN. 3.l^mmií'í di' Dí'mhíi ¡nmohiliiirin Ri'gistmt Mana lifliin Gftmc/ Valtr do se expresará esta circunstancia y que ia carta de pago ha que dado archivada en el legajo. el asiento de presentación: 1. como los asientos destinados a la publicidad. sin dejar claros ni huecos entre ellos. asiento que no supone la práctica de la correspondiente inscripción. anotación. sino que es un presupuesto de estos asientos. la persona a cuyo favor se practica. suministrando además la feche inicial de protección del Registro. La inscripción será autorizada por cl Registrador con su firma. Efectos Los efectos del asiento de presentación son: a) Procedimental. cancelación o nota marginal. puede el Registrador alterar el orden de despacho. modifique o extinga por el título que se pretende inscribir. Su regulación viene recogida básicamente en los artículo 2 4 8 a 2 5 5 LH. y expresarán necesariamente: 1" El nombre y apellidos del que presente el título. si lo solicitare». en el que se ejercita una pretensión susceptible de iniciar el procedimiento registra!. El Registrador debe despachar los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario. 6° El nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se pretende hacer la inscripción o asiento de que se trate. Por tanto. CIRCUNSTANCIAS. www. 4 " El derecho que se constituya. el título genérico de su atlquisición v el tierecho c|ue se inscribe». su fecha y Autoridad o Notario que lo suscriba. MODALIDADES DE PRESENTACIÓN 1. se numerarán correlativamente en el acto de extenderlos. A modo de excepción la DGRN ha declarado qtie en ciertos casos. complementados por los artículos 4 1 6 a 4 3 6 RH que pasamos a analizar 2. dando lugar a la práctica del asiento de presentación en el libro llamado Diario. con expresión de su situación y de su nombre y número si lo tuvici-e. F) Circunstancias referentes al asiento El artículo 51. Y tiene un carácter preliminar y transitorio. el asiento de presentación se puede definir como un asiento preliminar y de duración tasada qtie se practica en el libro Diario de operaciones de los Registros en virtud del cual se hace constar cl acceso a los mismos de un título. E L ASIENTO DE PRESENTACIÓN: CONCEPTO. mediante la presentación de un documento inscribible en el Registro. «Al final de toda inscripción se consignará la fecha de la misma. que expresará. 2° La hora de su presentación. sin que sea necesario hacer constar expresamente tal conformidad». Si estuvieren exentos de pago o hubiere prescrito la arción administrativa se consignará dicha circunstancia». V.FreeLibros. transmita. EFECTOS. No tiene una existencia autónoma. que implicará la conformidad de aquélla con el título presentado y documentos complementarios. y con el fin de evitar la práctica de asientos innecesarios o llamados a extinguirse inmediatamente. o documento. 3 " La especie de título presentado.com . 7 " La firma del fíegistrador en todo caso y la de la persona que presente el título. Y los apartadf)s 12 y 14 añaden «Al día y hora de la presentación del títtdo en el Registro .10 RH dispone «En todo caso se hará constar el acta de inscripción. el hecho de practicarse la inscripcióit. reconozca. que desembocara en el asiento solicitado o caducara. Concepto Normalmente el procedimiento registral se inicia a instancia de parte. 2. 5 " La naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del título presentado.se añadirán el número de asiento y el tomo del Diario correspondiente». Circunstancias Dispone el art 2 4 9 LH «Los asientos se extenderán por el orden con que se presenten los títulos. Según Chico y Ortiz. salvo que sean compatibles entre sí.

éste se prorroga pí)r nn periodo igual al que falte para completar los quince días de calificación (Artículo 18 LH). los cuales caducarán a los 3 0 días desde el despacho del documento a que se refiera aquel asiento o desde su caducidad. Artículo 17 LH.Lammiiv fff DemíiH' himtihiUnvw Jlfgistml "Minia ÍWu ( 1 6 m c / VHIIr b) Cierre registral. existencia de defectos o necesidad de despachar algim título previo. contados desde el siguiente al de la fecha del misnu) (Artículo 6 6 LH). acompañada del documento justificativo de aquella circtmstancia y presentada en cl Registro antes de la caducidad del asiento. este jilazo de 6 0 tlías es susceptible de prórroga en los siguientes supuestos: a) En caso de retirada del título.com . 4. la preferencia entre las inscripciones que produzcan se deternu'nará atendiendo a la hora de presentación. a instancia del presentante o interesado. tomado aiu)tacíón preventiva por defecto subsanable o interpuesto recurso contra la calificación. E! asiento de presentación cierra el Registro a los títulos incompatibles con cl primeramente presentado. c) La interposición de recurso gubernativo contra la calificación también prorroga automáticamente el plazo del asiento hasta que se notifique al Registrador la resolución recaída. en caso de desistimiento total de la solicitud de inscripción artículo 433 RH.o de vigencia de las anotaciones preventivas. por sesenta días hábiles a contar de la última notificación de defectos practicada. a instancia del presentante o del interesado. En el supuesto de títulos presentados el mismo día relativos a una misma finca. supuestos ambos en que se entiende que el «dics a quo» es el de la práctica de la respectiva anotación o ijiscripción). el asiento de presentación puede quedar extinguido. Por último. d) En caso de retirada de documento para pago de impuestos sin que se haya devuelto al interesado por la correspondiente ofi- ciña de gestión. Pues bien. como el cómputo itel pla/. b) El asiento de presentación se prorroga también de forma automática en caso de calificación suspensiva o denegatoria. se aportan dentro de los quince últimos días de vigencia del asiento. Duración y prórroga Ll plazo normal de vigencia del asiento de presentación es de 6 0 días (hábiles). el asiento de presentación del primero se prorrogará hasta 3 0 días después de haber sido despachado el documento presentado posteriormente o hasta cl día que caduque el asiento de presentación del mismo. si los docinnenios retirados. la fecha del asiento de presentación. salvo que su plazo de vigencia fuera superior. Transcurrido dicho plazo sin haberse dcspachatio cl documento. En cuyo supuesto podrá prorrogarse el asiento de presentación hasta la terminación de la causa Supuestos estos que se recogen en el artículo 4 3 2 RH que además señala que la prórroga del asiento de presentación se hará constar por nota al margen del mismo y llevará consigo la prórroga de los asientos de presentación anteriores o posteriores relativos a títulos contradictorios o conexos. los arlículos 2 4 y 25 LH señalan que se considera como fecha de la inscrijición para lodos los efectos que ésta deba producir. e) En el caso de que para despachar un documento fuere necesario inscribir previamente algún otro presentado con posterioridad. Modalidades de la presentación La Ley regula las siguientes modalidades de presentación: 1. el asiento caduca y se cancela de oficio por medio de nota marginal (Artículo 4 3 6 R H ) . 5. f) En cl caso de que durante la vigencia del asiento de presentación y antes de su despacho. se presente mandamiento judicial dictado en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títuhis otorgados por el procesado. se prorrogará éste hasta 180 días desde su propia fecha. formulada por escrito. o los títulos previos. cancelado. c) En relación con la futura inscripción. en cuyo supuesto. En cuyo supuesto. o los subsanatíjricts de defectos.FreeLibros. antes del transcurso de su plazo de vigencia. www. que deberá constar en ta inscripción misma (regla ésta que tiene excepciones. Presentación física Es el supuesto tradicional de presentación y solo podrá realizarse durante el horario de apertura al público del Registro. o el plazo de ejercicio del retracto legal.

3. La LH en el artículo 2 8 4 dispone «Los documentos presentados por telefax. que impiden todo tratamiento unitario de las mismas. que remitan al Registro competente.Lirámm Marta lk'l¿n Gñinc* Valle 2.com . De ahí que estudiemos conjuntamente su origen y naturaleza. Presentación por telefax o telecopia — Comunicaciones enviadas por los Notarios. Si al recibir la comunicación el Registrador comprueba que la finca esta situada en otra demarcación registral lo pondrá en conocimiento del Notario inmediatamente por vi a de telefax. siempre que se cumplan los requisitos establecidos. en el plazo de diez días hábiles siguientes. Las mismas reglas se declaran aplicables a las resoluciones de los órgantís judiciales o documentos de las autoridades administrativas. no se presenta en el Registro cl título original o su copia autorizada». que es transitorio y habrá de desaparecer cuando. E L ASIENTO DE ANOTACIÓN PREVENTIVA. dejando constancia de tal presentación en la matriz o. EFECTOS. a excepción de los que se reciban fuera de las horas de oficina que se asentarán en cl día hábil siguiente. S U EXTINCIÓN. cualquiera de los otorgantes podrá solicitar del Registro de la propiedad del distrito en que se haya otorgado el doctmiento. El asiento de presentación caducará si. 4. Por igual medio. los datf)s necesarios para la práctica en éste del correspondiente asiento de presentación. al ultimarse la situación que lo origi- www. cuando la Ley o cl Reglamento admitan este medio de presentación. Lo que sucede es que como el conjunto de anotaciones preventivas que pueden practicarse responden en su origen a diversos motivos de muy variada índole. el mismo día o el siguiente hábil el Registrador confirmará la recepción y comunicará su decisión de practicar o no el asiento de presentación.FreeLibros. siendo preciso distinguir dos grupos o categorías de anotaciones: a) Las anotaciones propias (como la de demande. Presentación por correo Si el título se recibe por correo. embargo etc). ESTUDIO PARTICULAR DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA Y LA DE EMBARGO 1. en su caso en el libro indicador. a la contenida en la inscripción. las hace en principio difíciles de definir. los documentos susceptibles de calificación e inscripción en los Registros de la Pro- RÍE l'knttM Inmoíñlimio Registnil piedad podrán ser presentados en éstos por vía telemática y con firma electrónica reconocida del Notario autt)rizante o responsable del protocolo. CONCEPTO. se considerará presentante al remitente del documento y se practicará el asiento de presentación en el momento en que se proceda a la apertura del correo recibido en el día. Si concurren razones de urgencia o necesidad. cuya nota característica estriba en que se practican sin consenümientü del titular registral y reflejan una titularidad coetánea en el tiempo. la anotación preventiva es uno de los asientos que se practican en los libros del Registro. que pueden ser enviados por telefax al Registro el mismo día de su firma o expedición o el siguiente hábil. 5. dando así lugar a una especie de doble historial registral de la finca o derecho. aunque de rango inferior. Presentación a través de otro Registro distinto del competente para practicar la inscripción. NATURALEZA Y CLASES. VI. Este modo de presentación gerrera en el Registro un acuse de recibo digital mediante un sistema de sellado temporal acreditativo del tiempo exacto con expresión de la unidad temporal precisa de presentación del título. Concepto y naturaleza Conforme al artículo 41 RH. entre las varias especies de ellas. se asentarán en el Diario de conformidad con la regla general. Presentación por vía telemática Salvo indicación en contrario de los interesados. CADUCIDAD Y CONVERSIÓN. — Comunicaciones enviadas por autoridades judiciales o administrativas. Pueden señalarse dos orientaciones en cuanto a las anotaciones preventivas: A) Concepción disgregadora Las finalidades y efectos de las anotaciones preventivas son tan dispares.

asegurando al anotante un rango registral frente a quienes inscriban después de practicada la anotación. aunque limitados en cl tiempo. la doctrina propone diversos criterios clasificatorios de las anotaciones preventivas entre los cuales podemos destacar. Su temporalidad. c) Camy añadió un tercer grupo de anotaciones. una cierta protección registral. lo cieno es tjue en esta materia se aplica cl criterio de «numerus clausus». ni lo convierta en un derecho especial de garantía. 2 Solicitadas. indirectamente. Tribunales o Autoridades Administrativas. ejem: la que solicita en interesado que se practique cuando presenta algún título en cl Registro que contiene algún defecto subsanable. Por su origen o modo de producirse: 1. sin necesidad de que las pidan los interesados o las ordenen las autoridades.nó. la de suspensión por defecto sidisanable etc). definitiva.com .. ni tienen eficacia real. la anotación esta sometida a un plazo de cadticidad.Picazo define las anotaciones prevenrivas en términos de gran generalidad. que advierten a los terceros adquirentes de ta posible inexactitud actual del Registro o de la existencia de derechos en formación. que participan de la naturaleza del asiento definitivo al que prefiguran y producen los mismos efectos que éste. como «asientos regístrales de vigencia temporalmente limitada que enervan la eficacia de la fé publica regisü^al a favor de los titulares de ciertas situaciones jurídicas que no son inscribibles». Cuando el Registrador debe tomarlas por sí. Anotaciones en función de garantía. que el derecho anotado sea transitorio o eventual. 3 Ordenadas. cuyo contenido afecta directamente a la capacidad de las personas y solo indirectamente a los inmuebles de que sean titulares. Clases El artículo 42 LH recoge los supuestos mas típicos de anotación preventiva. la mayoría de la doctrina no renuncia a formular un concepto general y unitario de la anotación preventiva. como la anotación de suspensión por defecto subsanable. Anotaciones de derechos en litigio o en formación. De oficio. pasado el cual el asiento se extingue. como las anotaciones de demanda de propiedad. B) Concepción unitaria Frente a la anterior concepción disgregadora. pues durante cl plazo de su vigencia. v a pesar de que su último número parece adoptar un criterio de lisia abicna. 2. 2. confiriendo www. el cual recibe así. Son las anotaciones que los interesados piden directamente al Registrador. pero sin que ello altere su naturaleza. (]uc son todas aquellas destinadas a recoger situaciones jtu'ídicas cuya inscripción jio puede practicarse de momento por carencia o por vicio de alguno de los elementos necesarios para tal inscripción. Así Diez. cuya única nota común es la de que no pueden causar tm asiento de inscripción. Anotaciones representativas de otro asiento. b) Las anotaciones impropias (como las de derecho hereditario. se determine cual de los dos es cl válido y se cancele el conuapuestn. la anotación que se practica cuando se expide un mandamiento de embargo. ejem: las que se practican en caso de presentación simultánea de títulos contradictorios. pues no pueden practicarse anotaciones preveinivas distintas de las establecidas concretamente en la Ley. • Aparte de la distinción vista anteriormente entre las anotaciones propias e impropias. Atendiendo a su contenido y efectos: 1. que tienen como misión asegurar la efectividad de derechos de crédito que por sí mismos no son inscribibles. las referentes a capacidad. sin que ello implique.FreeLibros. 3. ejem. Su eficacia negativa. 2. el efecto fundamental de la anotación preventiva consiste en impedir que el titular inscrito pueda invocar la protección de la fé pública frente al derecho anotado. necesariamente. pues la anotación sirve para recoger situaciones jurídicas muy variadas. la anotación es en sí misma. ni que el asiento sea meramente interno o provisional. Derivados de esta definición se destacan sus caracteres que perfilan su naturaleza: 1. 3 La heterogeneidad de su posible contenido. Son aquellas que mandan extender los Jueces.

en el caso de que concurran varias anotaciones sobre ima misma finca o derecho: la anotación primeramente practicada tiene. que se produce ipso iure por el mero transcurso del plazo establecido en la Ley..FreeLibros.. Efectos A) Al derecho anotado se le otorga cierta protección.. ni el que adquiere un derecho anotado confiado en la exactitud del Registro es mantenido irrevocablemente en su adquisición. modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles. legado y crédito refaccionario. Anotaciones de valor puramente negativo. y que en nuestn) derecho se reducen a tres: la cancelación^ la conversión en inscripción y la anotación de transferencia. Ni tampoco por el principio de fé pública: ni el anotante es tercero hipotecario (ya que no reúne los requisitos exigidos por el artículo 34 LH). Jiegisiml E) En cambio. que no publican derechos sino una simple situación. sin que el tercero pueda invocar la protección del artículo 34 LH. pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación». subjetiva u objetiva.1 LH «Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren. no producen cierre registral. El principio de legitimación que proclama el artículo 38 LH para los derechos reales inmobiliarios debidamente inscritos. El derecho anotado podrá oponerse a cualquier adquirente de la finca o derecho sobre que recaiga la anotación. 2. Como excepción. Y así el artículo 71 LH dispone «Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados. las de prohibición de disponer. se tipo negativo: la inalienabilidad. transmitan. Y a la inversa puede decirse que los derechos no anotados no son oponibles erga omnes.. 4. preferencia de rango sobre las practicadas ulteriormente. D) Las anotaciones no están protegidas por: 1. G) El efecto común a todas las anotaciímes es el de su oponihilidad a terceros enervando la eficacia de la fé pública. 4. graven. por regla general.com . pues como señala el artículo 20. B) Por otro lado. caducidad y comprensión Según dispone el artículo 77 LH «Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación. ejemplo son las anotaciones de demanda de incapacidad. B) Los modos son las formas o maneras en que la extinción se manifiesta. Aquí nos centraremos en el examen de la caducidad y la conversión: Caducidad Es la causa normal de extíncióit de las anotaciones preventivas. respecto de los actos realizados durante la vigencia de la misma.sanable. nulidad material o formal. por caducidad o por su conversión en inscripción» Con mayor precisión. que no se basen en asientos anteriores. ya existente como personal. Por lo tanto. si se aplica el principio de prioridad o preferencia. cabe distinguir entre las causas y los modos de extinción de los asientos regístrales: A) Las causas se refieren al motivo objetivo o razón determinante de la extinción del asiento (caducidad del mismo. la anotación preventiva tomada por defecto sub.( María Belén G6mc>t Valle tevc'mnís ije Oenclm ínuíMIImiit ¡ carácter privilegiado a los que no lo tenían y convirtiendo en erga omnes la afección. 3. www. de ciertos bienes a la satisfacción de aquéllos. deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos». entre otras. F) También es aplicable el principio de tracto sucesivo. sino mas bien una situación subjetiva u objetiva que afecta al titular registral o a los bienes anotados. por un titular registral o por cualquiera. producen cierre registral. ejemplo son las anotaciones de embargo. Su extensión. el derecho anotado perjudica a tercero. de bienes anotados o de su posesión. ya que en los demás supuestos no existe un verdadero derecho subjetivo que pueda ser objeto de transmisión. las anotaciones. pero ía práctica de la anotación no altera su naturaleza ni lo convierte en un derecho especial de garantía. C) La anotación de la transmisión del derecho anotado sólo se admite en las anotaciones de derecho hereditario. extinción de la finca o derecho inscrito etc). como regla general. la anotación preventiva de prohibición de enajenar.

ésta pueda ejecutarse en iguales condiciones en las que hubiera podido ejecutarse al entablarse la correspondiente demanda que se anota. caducarán a los cuatro años de ia fecha de la anotación misma. la finalidad de las anotaciones preventivas de demanda puede estudiarse desde un doble punto de vista. la anotación preventiva de demanda es una medida cautelar. Y hay que tener en cuenta que.2. Durante la substanciación del procedimiento 1. Si la resolución recaída es favorable al demandado o si por cualquier otra causa la acción no hubiese prosperado. B ) Hipotecariamente consideíada. t|ue si con la anotación preventiva de demanda se ejercita alguna acción revcindicatoria o declarativa del dominio por p. De su ámbito se excluyen todas aquellas anotaciones que no tienen por objeto derechos o situaciones jurídicas inscribibles. cualquiera que sea su origen. A) Procesalmente considerada. 16Q 161 www. la anotación produce sus efectos desde cl momento de la presentación del título o documento que la provocó. Esta anotación preventiva no cierra el Registro. surtirá ésta su efecto desde la fecha de la anotación». que mediante ella se evita que aparezca la figura del tercero protegido por la le pública registral. como las de demanda y embargo. Para el estudio de los efectos de la anotación preventiva de demanda conviene distinguir dos momentos. Conversión Es el modo de extinción de las anotaciones preventivas que consiste en la transformación de la anotación en un asiento definitivo de inscripción. pero ésta avisa a los terceros adquirentes de los peligros de su posible adquisición. 1. lo procedente será cancelar la anotación preventiva mediante la presentación en cl Registro de la Propiedad del testimonio de la resolución judicial firme. a su vez. dispone el artículo 196 RH que la anotación preventiva podrá convertirse en inscripción cuando la persona a cuyo favor estuviere constituida adquiera definitivamente el derecho anotado. la anotación preventiva interrumpen el tiempo de la usucapión que establece el artículo 35 LH. 4 " El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución.1 LH que dispone «Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en e! Registro correspondiente. hay que distinguir di la resolución es favorable o contraria al demandado: 2.lixmwí itc Otmliu ¡itmobilmio kí'ummi El artículo 86.irte del verdadero dueño. anotaciones preventivas de mera publicidad. 5. 1. es decir. pues ésta quedará sujeta a las contingencias de la resolución que recaiga.1 LH dispone «Las anotaciones preventivas. siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque cl asiento. podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más. es decir que mientras se sustancia el procedimiento. pero mediante ellas no se constituye garantía alguna de carácter real.1. Una vez terminado el procedimiento y recaída resolución judicial. modificación o extinción de cualquier derecho real».. Como pone de manifiesto Roca Sastre. No obstante.FreeLibros. salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo mas breve. 2 . la del derecho hereditario. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».1. Otro efecto es. declaración. En cuanto a sus efectos. Con carácter general. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Estudio particular de la anotación preventiva de demanda y la de embargo Anotación preventiva de demanda Viene prevista en el artículo 42.. el titular registral podrá disponer de los bienes inscritos sobre los que recae la anotación preventiva. son pues. a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron. pues mediante ella se tiende a asegurar que cuando recaiga una sentencia condenatoria. el artículo 70 LH señala que «Cuando la anotación preventiva de un derecho se convierta en inscripción definitiva del mismo. la anotación preventiva de demanda es un instrumento de publicidad registral de fuerza negativa.com .

Míiría Bclín (. /uinohilUirío Rfgistrnl Respecto a su duración rige la regla general de toda anotación preventiva (cuatro años). la cual deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de enjuiciamiento civil». CANCELACIONES PRACTICADAS CON. salvo interferencia de un tercer adquirente. constituye en ¡íerjuicio de posteriores adquirentes del bien embargado. en perjuicio de posteriores adquirentes. El embargo supone una sujeción de bienes a un proceso de ejecución. se cancelará la anotación preventiva de demanda. por renuncia y por nulidad de la propia anotación preventiva. Si la resolución recaída es contraria al demandado. La anotación preventiva de embargo surte tos efectos propios de una hipoteca en trance de ejecución. contradictorios o limitativos del derecho que se inscriba. La anotación de embargo puede pedirla el ejecutante que haya obtenido resolución decretando et embargo sobre bienes inmuebles o derechos reales en cualquiera de los procedimientos previstos al efecto por la Ley. De ésta definición se extraen los siguientes caracteres de cancelación. y en la inscripción de tal enajenación.FreeLibros. La anotación preventiva puede terminar por terminación del respectivo proceso. Anotación preventiva de embargo El artículo 42.. E L ASIENTO DE CANCELACIÓN: CONCEPTO Y CARACTERES. lo cual entrañará para cl nuevo adquirente la pérdida de los adquirido o la extinción de su derecho. pues a diferencia de las anotaciones.) 2 " El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor. sino que proseguirá hasta consumar la cjectición.2. se practicarán las inscripciones correspondientes a favor de la persona o personas que se determine en la ejecutoria. es imposible que una cancelación abra hoja registral. además de publicar registralmente la existencia de un embargo de bienes inmuebles. y a consecuencia del cual se presume extinguido el derecho a que se refería el asientf) cancelado». que sujeta al bien embargado a una afección de tipo hipotecario. respecto de tos posteriores adquirentes de la finca o derecho anotado. alcanza existencia. extendidos en virtud de títulos de fecha posterior a la de la anotación y que no se deriven de asientos que gocen de prelación sobre el de la misma anotación. es decir. que la ejecución no se detiene por la aparición de un nuevo adquirente o titular de un dcreclio . VII. tma especial garantía de Registro. por cadticidad. Et Juez de la ejecución no puede proceder de oficio a dictar la resolución que ordene la práctica de la anotación preventiva.¡ómcz Valle Lm'uMirs itn Dmiho 2. al cual extingtic. CONTRA O SIN EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. B) Es un asiento definitivo. CANCELACIÓN TOTAL Y PARCIAL. no es un asiento de carácter obligatorio o necesario: el proceso de ejecución cuyo embargo no esté anotado puede desembocar en la enajenación forzosa de ta finca. así como los asientos posteriores a la anotación de demanda. no esta sujeto a plazo o condición. los cuales se consideran como terceros poseedores del bien trabado o como titulares de cargas o gravámenes a extinguir.2 y 3 LH dispone «Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: (.sobre la Ihica. www. siendo título bastante para practicarlas el testimonio de la resolución judicial firme. Por otra parte. es un asiento temporal precisamente por estar al servicio de la seguridad tic un proceso de ejecución de biei\es para la efectividad de un crédito. El asiento de cancelación: concepto y caracteres. por el que se extingue un asiento anterior. 3° El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado. E L EXPEDIENTE DE LIBERACtÓN DE CARGAS POSTERIORES O NO PREFERENTES 1. El artículo 71 LH permite que los bienes objeto de la anotación preventiva sean enajenados o gravados. A) Es un asiento accesorio. La anotación preventiva de embargo es un asiento que. y mediante su anotación preventiva. o de cargas o gravámenes sobre el mismo.. porque carece de consistencia propia c independiente. pero siempre «sin ])crjuicio tlel derecho de la persona a cuyo favor se hizo la anotación». Por ello. en seguridad de la efectividad de un crédito generalmente vencido. siendo una mera secuela del asiento anterior. cancelación total y parcial Roca Sastre define la cancelación como «un asiento accesorio y definitivo.com .

el aitículo 79 LH dispone «Podrá pedirse y deberá ordenarse. ñeque se declare la nulidad del título inscrito o de la inscripción. El artículo 8 0 LH establece que «Podrá pedirse y deberá decretarse. contra o sin el consentimiento del titular registral Por regla general. No extingue propiamente el derecho registrado. contra o sin ei consentimiento del titular registral. sino el asiento en que aquél se reflejaba. en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiese hecho la inscripción o anotación o sus causahabientcs o representantes legítimos». Junto a éstas. o por otra escritura o documento auténtico. 2 " Cuando se reduzca e! derecho inscrito o anotado». conforme a lo dispuesto en esta Ley». cuando dé lugar a la extinción y no a la simple modificación del asiento erróneo. Stt cometido específico es dejar sin efecto un determinado contenido registral. necesita materializarse a través de un asiento cancelatorio. que aunque produce efectos ipso iurc. A) Cancelaciones con el consentimiento del titular registral Dispone el artículo 83. bien sea ese consentimiento libremente prestado. Un ejemplo del número 2 es el caso de pago parcial del crédito asegurado con hipoteca.1 LH señala «Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación. 2. se dictará providencia ordenando la cancelación». la doctrina añade también como causas de cancelación: — La rectificación. totales o parciales de las inscripciones y anotaciones preventivas será necesario presentar en el Registro los títulos o documentos que acrediten la extinción de la finca o derecho.FreeLibros. y — La renuncia. Por lo que se refiere a la cancelación parcial. cancelar es tanto como dcsinscribir el acto o derecho inscrito. De ahí que podamos distinguir los tres siguientes supuestos de cancelaciones. — La caducidad del asiento. Cancelaciones practicadas con. En el examen de este precepto debemos distinguir los siguientes extremos: www.1 y 2 LH «Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria. D ) El artículo 97 Ll-1 dispone «Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera». bien judicialmente suplido. que se regirá por las normas sustantivas. admitida expresamente respecto a las anotaciones preventivas. en su caso.Lmitnws ik Dimite ImmiMUum Rt^istmi C) Es un asiento que extingue otro asiento anterior. Un ejemplo del ntrmero 1 es la hipoteca sobre un edificio que se derrumba. la cual continuará gravando el solar. la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas: 1 " Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las. Si los interesados convinieren válidamente en la cancelación. En cuanto a la cancelación total o parcial. si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero. según se efectúen con. acudirán al Juez o al Tribuna! competente por medio de un escrito. la cancelación de un asiento requiere el consentimiento del ritular registral afectado por la misma. Pero hay ciertos casos en que puede practicarse la cancelación con independencia de que medie o no ese consentimiento voluntario o impuesto del titular registral. la cancelación parcial. Por último señalar. 2 " Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado. manifestándolo así. Y el artículo 82. 4° Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales. mismas.com . y después de ratificarse en su contenido. que para practicar las cancelaciones. 1" Cuando se reduzca el inmtteble objeto de la inscripción o anotación preventiva. 3 " Cuando se declare la nulidad del título en ctiya virtud se haya hecho. en su caso. solo puede derivar de hechos o actos que afecten al derecho inscrito (y no al propio asiento).

B) Cancelación contra el consentimiento det titular registral Procede cuando. también abarca. mediante ta cancelación de las cargas o gravámenes inscritos que ya estén extinguidos por prescripción.. aunque no consienta en al cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación. porque no puede desconectarse de la causa que da lugar a la cancelación.2 LH diciendo que «Podrán.. haya transcurrido el tiempo legal suficiente para producirla. sino que basta con la sola voluntad del titular registral. podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario». 3. como hemos visto anteriormente «Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoriav>. Es un consentimiento unilateral. El artículo 83. El consentimiento ha de ser expreso y estar consignado en escritura pública o documento auténtico (aunque existen algunas excepciones).3 LH díce»Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública procediere su cancelación y no consintiere en ella aquél a quien ésta perjudique. Esta cancelación automática. pues no necesita el acuerdo de las partes. como regla general el ritular del asiento a cancelar debe tener para ello capacidad para disponer. 1. distinguiendo según cual sea el origen del asiento a cancelar. ser canceladas sin dichos requisitos cuando cl derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva». cuando en virtud de procedimiento de apremio se enajene judicialmente la finca o derecho embargado.FreeLibros. cuando no conste haberse dado conocimiento al deudor y éste pagare al cedente. podrán practicarse cancelaciones otorgadas exclusivamente por los menores emancipados o que hubieren obtenido el beneficio de mayor edad. t LH establece. a instancia de persona inieresada. 1. 1. l . C) Cancelación sin el consentimiento det titular registra! Se refiere a ella et artículo 82. Y añade el artículo 84 LH «Será competente para ordenar la cancelación de una anotación preventiva o su conversión en inscripción definitiva el Juez o Tribunal que la haya mandado hacer o aquel a quien haya correspondido legalmente el conocimiento del negocio que dio lugar a ella».4. por excepción. El artículo 82.com . Como reglas sobre capacidad y legitimación para cancelar. Es un acto causal. concurriendo alguna de las causas que determinan la cancelación v no prestándose a ella el litular registral. la misma es decretada por la autoridad judicial. 1. Mas. la cual será dictada por el Juez o Tribunal «cuando sea procedente.3. Así. Generalmente se considera que el consentimiento cancelatorio es un acto de disposición. En cuanto a la naturaleza del cnnsentimiento necesario para la cancelación. Las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias. siempre que. no obstante. Otros preceptos reglamentarios establecen reglas especiales para la cancelación automática de: Los asientos posteriores a la anotación de embargo. 2. no pudiendo aquellas cancelarse sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación.2. El expediente de liberación de cargas y de gravámenes Roca Sastre considera que este expediente constituye un juicio que tiene por objeto concordar la realidad con el Registro. con posterioridad al último asiento respectivo. al caso de caducidad de los asientos (aunque se hayan practicado en virtud de mandato judicial). La Ley Hipotecaria contempla tal cancelación. la mayoría de los autores lo configuran a través de las siguientes notas: I. www. La inscripción de cesión de créditos hipotecarios.1.

y en el que se exprese en su caso. según la fecha que conste en el Registro».. y afecta al sujeto pasivo de la misma. gravámenes y derechos reales constituidos sobre cosa ajena que hayan prescrito con arreglo a la legislación civil. B) Y la real.FreeLibros. en rigor no nos hallamos ante un mero expediente. cargas. entre ellos los hipotecados. y ello con el valor de una simple presunción «iuris tantum» en la relación «inter partes. derivada de la hipoteca. — para ejecutar cualesquiera bienes de su patrimonio. calificando la Ley y el Reglamento Hipotecario de «actor» al que promueve el expediente. sino ante un verdadero juicio. B) La acción real. el acreedor hipotecario cuenta con dos acciones: A) La acción personal derivada del crédito. y para hacer efectiva una y otra.1 LEC dispone «Será título bastante para ta inscripción en el Registro de la propiedad. Efectos Las sentencias dictadas en él expediente de liberación de gravámenes no producirán excepción de cosa juzgada y así: A) Los titulares de los asientos cancelados podrán discutir en juicio declarativo la validez o nulidad de dicha cancelación.. así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria (. Pues bien. Esta última frese lleva a Roca a interpretar el precepto en el sentido de que el plazo de prescripción será el establecido por la legislación civil. la cancelación practicada a resultas del expediente producirá los efectos normales de tal asiento. que: — se dirige contra el deudor (sujeto pasivo de la obligación). Es la responsabilidad patrimonial universal a que alude el artículo 1911 CC. ventilándose todo el procedimiento ante la autoridad. El artículo 674. pero con carácter inalterable o «iuris et de iure» a favor de terceros adquirentes protegidos por la fe pública registral. uno de éstos procedimientrjs es el procedimiento ejecutivo ordinario que viene regulado en los artículos 517 y siguientes de la LEC y también en los artíailos 126 y siguientes de la LH. el de que se presume extinguido el derecho a que el asiento cancelado se refería. y afecta al deudor de la obligación garantizada. en correlación con ambos tipos de responsabilidad. cualquiera que sea su propietario. B) Pero. pues lo que en él se persigue no es una decisión puramente constitutiva. A ella alude el artículo 104 LH que dispone» La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone. carga o gravamen por causa de prescripción y además se inicia mediante un escrito que constituye una verdadera demanda. el testimonio expedido por el secretario judicial comprensivo del auto de aprobación det remate. sino mas hien declarativa de la extinción de un derecho real. o sea. que se ha consignado el precio.com . al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida».Naturaleza 4. cualquiera que sea su poseedor. que: — se dirige contra ios bienes hipotecados. — para ejecutar solo éstos. siendo título bastante para obtener la cancelación el testimonio literal de la sentencia firme. si no han pasado a poder de un tercero. pero que se contará desde la fecha del último asiento relativo a la carga o gravamen de que se trate. en todo caso. Objeto Su objeto viene determinado en el artículo 2 0 9 LH que dispone «El procedimiento de liberación de gravámenes se aplicará para cancelar hipotecas. De la Ley Hipotecaria y de Enjuiciamiento civil se desprende que el acreedor hipotecario dispone en la actualidad de una pluralidad de medios para hacer efectiva la acción hipotecaria. concluyendo con una sentencia. La purga de cargas posteriores o no preferentes A pesar de la terminología legal. de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada. qne es la derivada de la hipoteca.)» m www. por haberse o no producido extrarregistralmente la prescripción extintiva de las cargas o gravámenes objeto de los mismos. De la compleja relación a que da lugar el crédito hipotecario surgen dos diversos tipos de responsabilidad: A) La personal que es la derivada del crédito.

facilitando de este modo el manejo de los libros del Registro. — las que constatan el cambio de propiedad privada a pública de inmuebles. es la nota cancelatoria de caducidad de una anotación por declaración expresa de la Ley 4. Notas marginales de oficina Tienen por objeto relacionar y coordinar con brevedad unos asientos con otros. de la existencia de un procedimiento ejecutivo en marcha. su lecha y procedimietño a que se lefiere. la nota al margen del asiento cancelado. — y sucedánea de una cancelación. Notas de publicidad noticia Actualmente cabe añadir otro grupo de notas marginales. — sucedánea de una anotación preventiva. división. condiciones impuestas sobre determinadas fincas por el planeamiento urbanístico. Notas marginales sucedáneas Realmente. son notas únicamente en la forma. Nota de haberse expedido certificado de cargas en los procedimientos de ejecución En todos los procedimientos de apremio sobre bienes inmuebles inscritos en el Registro se prevé la expedición por parte del Registrador de una certificación de dominio y cargas de la finca objeto de la ejecución. que no producen efectos propiamente jurídicos sino que se limitan a proporcionar lo que se ha dado en llamar «publicidad noticia». í^odemos distinguir. extendiéndose al margen de la inscripción de hipoteca o de la anotación de embargít mia nota expresiva de haber. citar: — las notas por las que se hace constar el cumplimiento de condiciones. de referencia a! asiento cancelatorio. constituyen un aviso o admonición a los posteriores titulares de derechos reales sobre la finca. Notas marginales de modificación jurídica Constatan en el Registro un acontecimiento que determina un cambio real.Podemos señalar entre otras las que reflejan las siguientes situaciones: finalización de una obra.Mana BTIM» tiíhwv '^Até 1 2. — en los casos de cancelación de inscripciones y anotaciones preventivas. de modo que no podrán invocar su desconocimiento. por poder practicarse de oficio por el Registrador. sin perjuicio de que puedan intervenir en el proceso en la medida en que el estado de este lo permita. Según Roca. pero que carece de virtualidad o energía suficientes para producir un asiento de inscripción. 2. los titulares de asientos posteriores a la nota de expedición de certificación de cargas no recibirán posteriormente notificación o comunicación alguna.FreeLibros. 3. www. Y así: Utrliiniiit lie Diriniui ¡mmitjHitUii) KaitrntU — sucedánea de una inscripción es la nota marginal de concreción de la garantía legitimaría. Los efectos de estas notas notas marginales pueden concretarse del siguiente modo: i. pues en el fondo tiene un valor igual al asiento que representan. 1. es la nota que constata en el Registro el derecho de retorno arrendaticio. Se caracterizan por servir de complemento a las inscripciones. — las que se practican en los casos de segregación. se caracterizan por carecer de valor jurídico en sí mismas. Como ejemplos destacar: — la nota al margen del asiento de presentación justificando haberse practicado cl asiento correspondiente o haberse tomado anotación preventiva por defecto subsanable.com . indivisibilidad de una parcela. y además. Como ejemplos. declaración de ilegalidad de la licencia de edificación.sc expedido dicha certificación. Clases y efectos Estudiaremos Conjuntamente ias clases y los efectos de las i\otas marginales. Ante todo. Como consecuencia de ello. — las que reflejan la expedición de certificaciones a los efectos de los procedimientos ejecutivos de las que después trataremos. agrupación y agregación. 3.

com . que la finca o derecho real estén inscritos. 2. TEMA 6 INEXACTITUD Y RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO I. según el sistema de inscripción declarativa. pero que son difercines. exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral. mientras no se cancele dicha nota por orden de la autoridad que conoce del procedimiento. Por otro lado. Por lo tanto. En caso de ejecución judicial basada en una inscripción de hipoteca. A) Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles. la nota marginal expresiva de la expedición de la certificación impide que pueda cancelarse la hipoteca mediante escritura pública de carta de pago otorgada por el acreedor consintiendo la cancelación. son términos que la doctrina tradicional ha equiparado. a los efectos de que puedan intervenir en el mismo. la nota marginal que nos ocupa también tiene consecuencias regístrales en sede de cancelación de los asientos posteriores al del gravamen que se ejeciua. con el fin de evitar que. LA INEXACTITUD REGISTRAL: CONCEPTO Y CAUSAS Dado que en nuestro sistema registral los derechos nacen.FreeLibros. y dado que la inscripción además. 2. pero que esa inscripción no es exacta en orden a los derechos reales inscribibles. se modifican y se extinguen al nuirgen tlcl Registro de la Propiedad. sino entre el Registro www. como piensa la doctrina moderna.En cambio. B) La falta de concordancia no supone desacuerdo entre Registro y la realidad jurídica extra registral. pues bastará que el mandanuento de cancelación contenga una referencia lenérica a los asientos a cancelar. por desconocimiento del juez. deben ser notificados por el Registrador. no es por regla general obligatoria sino voluntaria. sin que haya de espe<-ificar os datos regístrales de los anteriores a la nota de expcdicit)n de la certificación. y por lo tanto aitteriores a la nota marginal de haberse expedido la eeriificación. Inexactitud y disctirdancia. Así. pasamos a clecir que. así lo dice cl artículo 39 LH. y sus correlativos exactitud y concordancia. es posible que nuestro Registro de la Propiedad sea inexacto. la inexactitud supone: 1. pueda proseguirse la ejecución de una hipoteca ya extinguida. no en orden a las posibles circunstancias de hecho que quedan al margen del concepto de inexactitud registral. 3. los tiiularcs de asientos posteriores al del gravamett ejecutado que figuren en la certificación. que es la regla general en nuestro derecho. se transmiten.

|~Marfii"Belgn Gómez Valle

y !a realidad jurídica y fáctica, porque no hay nada inscrito.
Por tanto, ia discordancia supone:
1. que la iinca vive al margen del Registro, esta sin inmatricular,
2, y por ello, la discordancia e.xigirá, tanto los elementos de hecho
como los de derecho; es por ello que la falta de concordancia
y ,su correlativa la concordancia son conceptos mas amplios
que la exactitud y su correlativo, la falta de exactitud.
Diferenciados así los conceptos de inexactitud y discordancia del
Registro, nuestra Ley Hipotecaria:
A) De un lado parece que los diferencia, pues regula la inexactitud en los artículos 3 9 y 4 0 LH, ubicados en su título ÍI; n-\ienLras que regida la discordancia en su título VI comprensivo en
los artículos 198 y siguientes,
B) Sin embargo, contemplando estos artículos se ve que la diferenciación en el plano legal no es tan clara, pues por ejemplo
el artículo 198 LII dispone «La concordancia entre cl Registro y la realidad jurídica extrarregistral se llevará a cabo, según
los casos, por la primera inscripción de las fincas que no estén
inscritas a favor de persona alguna, por la reanudación del
tracto sucesivo interrumpido y por el expediente de liberación
de cargas y gravámenes».
De estos tres medios que señala el artículo 198 LH:
— solo uno es medio para lograr la concordancia; la inmatriculación.
— los otros dos medios van dirigidos a corregir la inexactitud:
reanudación y expediente de liberación,
Ceñido el concepto de la inexactitud a los derechos reales inscribibles, en opinión de Roca Sastre, se excluirán de la inexacütud registral:
a) los datos regístrales de mero hecho.
b) los datos relativos al estado civil de las personas,
c) los datos relarivos a las relaciones jurídicas de carácter puramente obligacional,
d) y los derechos notorios o conocidos.

En resumen, el contenido del Registro de la Propiedad, susceptible de ser inexacto a los efectos de los artículos 39 y 4 0 LH es el
mismo que está protegido por la fé pública registral.
Perfilado el concepto de inexactitud registra!, las causas que
dan lugar a ella podemos agruparlas de diversas maneras. Nosotros aquí seguiremos a Roca Sastre que señala las siguientes causas:
A) La constatación en el Registro de la Propiedad de un cambio
que no se ha producido en la realidad jurídica extrarregistral.
Tal sucede cuando se inscriban títulos nulos o referentes a una
titularidad o derechos inexistentes,
B) La no constatación en el Registro de la Propiedad de un cambio producido en la realidad jurídica extrarregistral que afecta a la finca o derecho inscrito. Tal sucede por ejemplo cuando se constituye un derecho real limitado sobre una finca
inmatriculada y no se inscribe,
C) También será causa de inexactitud registral, la constatación
en forma inexacta de los cambios producidos en la realidad
jurídica extrarregistral, Tal sucederá cuando se incurra en error
al formalizar el título o al redactar el asiento,
D) Y. como supuesto especial que, por su importancia recibe tratamiento independiente, cl de la doble inmatriculación. previsto, no el la Ley Hipotecaria, sino en el Reglamento Hipotecario (art 3 1 3 ) , que tiene lugar cuando una misma finca
ingresa en el Registro de la Propiedad dos veces, en folios distintos y bajo números diferentes.

M. MODIFICACIÓN DEL REGISTRO

La existencia y persistencia de la inexactitud registral entraña un
grave peligro para la seguridad del tráfico jurídico, pues en virtud
del principio de legitimación se presume «iuris tantum» que el contenido de Registro de la Propiedad es exacto mientras no se prueba lo contrario en la forma adecuada y sobre todo en virtud del principio de fe pública registral puede surgir un tercero protegido, que
haga inatacable dicha inexactitud.
Por todo ello, producida una inexactitud registral es lógico que la
persona interesada en que no prevalezca el contenido registra inexacto, tenga interés en que el Registro de la Propiedad se ponga de

www.FreeLibros.com

HílOtí l'ITTIMO Villl

acuerdo con la realidad jurídica cxtrarregistal. Ello se puede lograr
básicamente, de dos maneras:
1. Indirectamente, es decir, rectificando la realidad jurídica extrarregistral poniéndola d e acuerdo c o n lo que el Registro publica, o
2. Directamente, es decir, rectificando lo que el Registro publica y
poniéndolo de acuerdo con la realidad jurídica extrarregistral.
El estudio de la rectificación del Registro exige examinar el artículo
4 0 LH, en el cual se pueden distinguir tres partes:
1) Legitimación para solicitar la rectificación. Esta cuestión viene
resuelta por el primer inciso del párrafo 1'^ del artículo 4 0 LH
cuando señala «La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté
inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por
ei asiento inexacto (...)»
2 ) La segunda parte que podemos distinguir en el estudio del artículo 40 LH e s la relativa a las causas y medios para llevar a
cabo la rectificación. Estas cuestiones vienen resueltas en cl
resto de! párrafo 1" del artículo que examinamos, que nos dice:
«La rectificación del Registro (...) se practicará con arreglo a
las siguientes normas:
a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar; ¡.Mimero, p(.)r la toma d e rezón del
título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por
la reanutlación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el título VI de esta Ley, y tercero, p o r resolución judicial, ordenando la rectificación.
b) C'uando la inexactitud debiera su origen a la extinción de
algún derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará
mediante la correspondiente cancelación, efectuada conforme a lo dispuesto en el título IV o en virtud de procedimiento de liberación que establece el título VI.
c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de
algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que
determina el títtdo VIL
d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o
defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en

general, de cualquier otra causa de las no especificadas
anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento
del titular o, en su defecto, resolución judicial»,
3) La tercera y última parte que podemos disiinguír en el estudio del artículo 4 0 LH es la relativa a la acción judicial de rectificación. Este punto viene desarrollado en los párrafos 2 " y
3 " del citado artículo que dispone «En los casos en que haya
de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la
demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se
trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por
los trámites del juicio declarativo ct)rrcspondÍcnte. .Si se deniega totalmente la acción de rectificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si sólo se deniega en parte, decidirá
el juez a su prudente arbitrio.
La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se derive».
En el examen de la acción judicial de rectificación podemos
distinguir los siguientes puntos:
— La legitimación para le ejercicio de esta acción corresponderá a las mismas personas que antes vimos, estaban
legitimadas para solicitar la rectificación del Registro inexacto. La demanda se dirigirá contra todos aquellos a
quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún
derecho.
— La acción es una acción real, estrecha y absolutamente
conectada con el derecho, ya que solo puede ejercitarse la
acción por el titular del derecho correspondiente:

www.FreeLibros.com

1. Únicamente cabe que un tercero la ejercite a través de
la acción subrogatoria del articulo 1111 CC.
2. Atmque la acción tenga su causa en la inexactitud del
Regisirtj, deriva del derecho y ello conlleva que no haya
una acción única de rectificación, sino tantas acciones
como sean los derechos perjudicados por la inexactitud.
3. La tercera característica de la acción, derivada de su
absoluta conexión con el derecho, es que la acción subsiste mientras exista cl derecho y la perturbación, no
teniendo plazo para su ejercicio ni, siendo susceptible
de prescripción extintiva independiente del derecho,

ítUHm >íi- lhv<hi rmnohiliiino Hí'giítnii

cias regístrales, declara que no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al
artículo 34 LH.
2) El artículo 173.2 RH que al tratar de las cancelaciones que
deban hacerse ^or consecuencia de declararse nulos los títulos inscritos, ceja a salvo la doctrina de la fe pública del
artículo 3 4 LH.
3) En la misma linea se pronuncia el artículo 2 2 0 LH según el
cual «El concepto rectificado no surtirá efecto en ningún caso
sino desde la fecha de la rectificación, sin perjuicio del derecho que puedan tener los terceros para reclamar contra la falsedad o nulidad del título a que se refiere el asiento que contenía el error de concepto o del mismo asiento».

— Y por último, respecto del procedimiento judicial que,
en .su caso, deba seguirse para lograr la rectií'icacián del
Registro podemos distinguir:
L El juicio declarativo en que se discute el ilerecho mismo
del titular inscrito, en cuyo procedimiento habrá de ejercitarse, además de la acción principal, la de rectificación conforme al artículo 38 LH y 139 RH.
2. El juicio declarativo dirigido exclusivamente a la rectificación del Registro. Aquí la cuestión litigio.sa queda
reducida a ia exactitud o inexactitud tlel Registro y para
asegurarse las resultas del juicio, podrá al amparo del
artículo 42.1 LH y 139 RH tontarsc anotación preventiva.
3 . El tercer procedimiento que se puede seguir para lograr
la rectificación del Registro sería el del artículo 41 LH
con efectos limitados a la finalidad que en cl mismo se
persigue,
El 4 " y último párrafo del artículo 4 0 LH nos conecta con la cues¬
tión de los efectos de la rectificación, que pasamos a estudiar.

I I I . EFECTOS DE LA RECTIFICACIÓN

El efecto inmediato y positivo de !a rectificación del Registro de
la propiedad es provocar en correspondiente asiento de inscripción,
cancelación o de otra clase, corrector de tal ine.vactitud, en el lugar
corresj)ondientc de los libros hipotecarios.
Pero, mas importante que el efecto positivo, es el efecto negativo
derivado del juego del principio de fe publica registral, El último
párrafo del artículo 4 0 Ll I reconoce este efecto al decirnos que: «En
ningún caso la rectificaciótt del Registro perjudicará los derechos
adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto».
La doctrina de este artículo se reitera en múltiples artículos de la
Ley y el RH, es decir, en todos los artículos que proclaman el principio de fe pública registral o lo desarrollan. Entre ellos destacamos:
1) El artícido 31 LH, que en los casos de nulidad de inscripciones por omisión o inexactitud substancial de las circunstan-

IV.

Los ERRORES EN LOS ASIENTOS Y SU RECTIFICACIÓN

Como dice Roca Sastre, cuando se habla de errores en los asientos del Registro quiere significarse que se trata de defectos de que
adolecen los asientos regístrales surgidos al redactarse o practicarse
materialmente los mismos en el Registro de la Propiedad. Los errores en los asientos es uno de los supuestos de inexactitud del Registro y, por tanto, deben ser rectificados; rectificación que como resulta del artículo 40.1 LH se hará en la forma que determina el título
Vil de la Ley, título que comprende los artículos 211 a 2 2 0 , preceptos que vienen desarrollados por los artículos 3 1 4 a 331 RH,
Dejando de lado otras clasificaciones doctrinales de los errores, el
artículo 211 LH los clasifica en errores materiales y errores de concepto.
El artículo 2 1 2 LH nos dice que «Se entenderá que se comete
error material cuando sin intención conocida se escriban unas palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia formal
de los asientos o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por ello el sentido general de
la inscripción o asiento de que se trate, ni el de ninguno de sus conceptos».Por su parte el artículo 3 2 0 RH incluye entre los errores
materiales la extensión de un asiento en folio perteneciente a finca
distinta de aquella en que debió haberse practicado.
El artículo 2 1 6 LH nos dice que «Se entenderá que se comete error
de concepto cuando al expresar en la inscripción alguiio de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido». El artículo

m
www.FreeLibros.com

— causa de la rectificación. estamos ante supuesto de rectificación propiamente dicho. pero antes de firmarlo. — palabras equivocadas. bastando con la rectificación del mismo por medio de paréntesis y digos. Si el asiento no está firmado. puede estimarse que todavía no hay error. — declaración de quedar rectificada el asiento primitivo. y en caso. cuando la extensión de las líneas anuladas ptidicra originar confusión. sino por un asiento nuevo en el cual se exprese y rectifique claramente el error cometido en cl anterior Veamos la forma de este asiento de rectificación. en lugar de las palabras materialmente equivocadas. pero citando.com — por medio de un nuevo asiento en el Diario corriente a cuyo margen se expresará que se extiende por rectificación de un asiento anterior que se identificará por su número y. c) Si una vez comenzado un asiento en cualquier libro y antes de ser firmado. podrá anularse haciendo constar que lo aiucriormente escrito queda sin valor ni efecto por haberse extendido por error en aquél folio. se verificará mediante un asiento especial que llevará cl nuevo número o letra que le corresponda e indicará (según el artículo 3 1 4 RH): 1. el artículo 321 RH nos da las siguientes reglas: a) Cuando al extenderse un asiento se escriba equivocadamente algtma palabra y se advierta en el acto. Al margen se t:)ondrá nota expresando la misn\a circunstancia. por que no estando aún firmado el asiento. seguida de la firma del Registrador y se pondrá al margen del asiento la oportuna nota marginal. b) Si se advierte cl error una ve/. se p<íne entre paréntesis en lérntino o concepto equivocado y se pone a contiiuiación la palabra digo y el término o concepto ya rectificado. o se escriba equivocadamente algún cmicepto y se advierta también en el acto. en su caso. . fecha y firma. anotación preventiva o cancelación. 1. como resulta de lf)s artículos 2 1 5 y 2 1 9 LH. se extenderán las oportunas notas de referencia. b) Si se trata de rectificación de errores de concepto en una inscripción. anotación preventiva o cancelación. en rigor no existe éste. a) Si se trata de rectificación de errores materiales en una inscripción. extendido el asiento. Si el asiento ya estuviera firmado. Para este caso. entonces se rectificará con la corresptmdiente confrontación. es decir. — lugar. un tal los no — referencia al asiento y linea en que se ha cometido el error u omisión. se hará la rectificación (art 3 1 6 RH): 1 www.1. — palabras que sustituyan a las equivocadas o que suplan la omisión. errores. tanto los materiales como los de concepto. no será preciso declarar la nulidad del asiento y extender otro nuevo. todo el concepto que se haya de rectificar (art 3 1 5 RH). — al margen del asiento rectificado y de la inscripción que en su día se practique.FreeLibros. podrán salvarse con enmiendas tachas ni raspaduras. firmando a continuación. se verificará mediante el asiento especial citado para la rectificación de errores materiales. c) Si se trata de rectificar errores cometidos en el asien<to de presentación.María Bvlin Cñmct ^Wle 327 RH declara que se entenderá error de concepto el cometido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro». si no lo hubiere.2. el Registrador observa error en el lugar en que debió haberse practicado o en las líneas que se hubieren extendido. 1) Para la rectificación de estos errores hay que tener en cuenta si el asiento está o no firmado. por el folio y nombre de la persona a cuyo favor estuviera hecho aquél.

2° Los asientos de presentación y notas. 2 " En los asientos de presentación. cancelación o nota. cuyos respectivos títulos se conserven en el Registro. folio. si estuvieren igualmente equivocados. www. 2) Una vez rectificados los errores mediante la extensión de un nuevo asiento en cualquiera de las formas estudiadas. podrá oponerse a la rectificación C[ue otro solicite por causa de error de concepto. se extenderá al margen del asiento equivocado referencia bastante a! nuevo asiento. La cuestión que se suscite con este motivo se decidirá en juicio correspondiente». 3) Por lo que se refiere al procedimiento para obtener la extensión del nuevo asiento hay que distinguir segün se trate de errores materiales o de concepto. podrá rectificarlos por sí el Registrador». Y solo apuntar que el artículo 3 1 9 RH se refiere al supuesto en que falte la firma del Registrador en algún asiento. 1 . cuando la inscripción principal respectiva baste para darlos a conocer. bajo su responsabilidad.com . extendiendo al margen del asiento rectificado una nota exjiresiva del número. o sin una providencia judicial en su defecto. nota marginal o asiento de presentación. se realizarán las operaciones posteriores a que se refieren los artículos 3 1 7 y 3 1 8 RH. no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador.2. los errores materiales cometidos: 1° En los asientos de inscripción. o en otros asientos referentes a ellas. finca y lomo en que se ha practicado el nuevo asiento y la causa del traslado (art 320 RH). la rectificación se hará mediante traslado del asiento al lugar y folio que correspí)ntla. cruzándose aquél con tinta de color distinto». el artículo 318 RJH nos dice que «Siempre que se hay rectificado una inscripción. cancelación. c) Cuando el error consista en la extensión de un asiento en folio perteneciente a finca distinta de aquella en que tlcbió haberse practicado. Y el artículo 2 1 8 LH añade «El Registrador o cualquiera de los interesados en una inscripción. cuando dichos errores no puedan comprobarse por las inscripciones principales respectivas y no existan tampoco los títulos en la oficina del Registro». El procedimiento para obtener la providencia judicial viene regulado en los artículos 3 2 2 y siguientes RH a los cuales nos remitimos. El artículo 2 1 4 LH «Los Registradores no podrán rectificar. siempre que la inscripción principal respectiva baste para dar a conocer el error y sea posible rectificarlo por ella». o una providencia judicial que lo ordene Los mismos errores cometidos en asientos de presentación y notas. anotación preventiva o cancelación. Por su parte. b) tratándose de errores de concepto: el artículo 217 LH señala «Los errores de concepto cometidos en inscripciones.d) SI se trata de rertificar errores on notas marginales. los errores materiales cometidos: 1" En inscripciones. aunque se hallen en otros libros. siempre que a su juicio esté conforme el concepto que se suponga equivocado con el correspondiente en el título a que la inscripción se refiera. cuando no resulten claramente de las mismas. sin la conformidad del interesado que posea el título inscrito. En efecto: 2 . notas marginales e indicaciones de referencias. aunque los títulos no obren en la oficina del Registro. 2.FreeLibros. se rectificarán también los demás asientos relativos a las mismas. la nueva nota marginal se extenderá lo mas cerca pí)siblc de las rectificadas (art 3 1 6 RH). En efecto: a) tratándose de errores materiales: el artículo 2 1 3 LH dispone «Los Registradores podrán rectificar por sí. anotaciones o cancelaciones. anotación preventiva. Esta rectificación se efectuará mediante la extensión de la correspondiente nota marginal». según los casos. anotación. Según el artículo 317 RH «Rectificada una inscripción. anotaciones preventivas o cancelaciones cuyos títulos no existan en el Registro.

podemos distinguir. practicará también gratuitamente los nuevos asientos. Por lo que respecta a los efectos de la rectificación de errores en los asientos. cl Tribunal determinará la persona que hu de satisfacer los gastos o costas de las actuaciones y los honorarios que se devenguen por la nueva inscripción. ya visto. si el asiento rectificado ya estaba firmado. en particular. pudiendo reclamar sus honorarios del antiguo titular o de sus causahabientcs. — cuando el Registrador que verifique la rectificación no sea el mismo que extendió el asiento equivocado.2. para el caso que nos ocupa. 1 . y b. B) Un efecto negativo derivado del principio de fe publica registral.com llegimil vía no estaba firmado.2.2. l . Respecto a los gastos de la rectificación hay que distinguir: A) Si ia procedencia de la rectificación se ha decidido judicialmente.I M-Añií BcJíit GOmee Wüli: Lcetíoncs tk Davcho Imntihlkifh 4) Para concluir el estudio de la rectificación de errores en los asientos. A) Un efecto sustancial y positivo que es la extensión del nuevo asiento correcto. 4. Así restdta: b . en el caso de necesitarse nuevo título. haremos una referencia a los gastos de la rectificación y a los efectos de la misma: 4 . B) Cuando la rectificación se hiciere sin previa contienda judicial: b . siempre que la rectificación se haga en virtud de título antes registrado: — si el Registrador fuere responsable del error material o de concepto. en general para toda rectificación del Registro. 4'\ y 5 " del artículo 32 1 RH. en virtud del cual. del artículo 2 2 0 LH ya analizado. el efecto sustancial y positivo es la rectificación del asiento en la forma que prevén los párrafos 3^. la rectificación del error en el asiento no perjudicará a terceros adquirentes protegidos por el artículo 3 4 LH. es decir.FreeLibros. . l . b. Si el asiento a rectificar toda- www. en la forma establecida por los artículos 215 y 2 1 9 LH. del último párrafo del artículo 4 0 LH. para la rectificación de errores en los asientos. se practicarán gratuitamente la nueva inscripción y las notas consiguientes. pagarán los interesados los gastos de la nueva inscripción o asiento y los demás que la rectificación ocasione.

tal y como señala Hedemann. dado que el Registro no sólo publica las titularidades. — La seguridad del tráfico exige la protección de aquéllos que adquieren confiando en una apariencia de legitimidad. que es el Registro de la Propiedad. m www. De esta forma el Registro aparece como el «medio» técnico idóneo para la publicidad de las situaciones que afectan a los bienes inmuebles en general. A la vista de lo anterior.TEMA 7 PRINCIPIOS HIPOTECARIOS 1. sino que también las garantiza. que se caracteriza porque lleva aneja una importante garantía de certeza. siendo su fin primordial el lograr la seguridad del tráfico jurídico. se puede definir la publicidad registral como la infoirmación que dimana del Registro de la Propiedad. Esta contradicción se manifiesta de la siguiente forma: — La seguridad de los derechos exige que no se pueda producir una modificación en las relaciones patrimoniales de una persona sin su consentimiento.FreeLibros. En derecho moderno se ha creado una institución destinada a dar apariencia a las relaciones jurídico-inmobilíarias. cuestión que no tiene fácil solución.com . y a la apariencia creada se le denomina pubUcidad registral. LA PRESUNCIÓN DE EXACTITUD DEL REGISTRO: EL PRINCIPIO REGISTRAL DE PUBLICIDAD Existe en el mundo del derecho un permanente conflicto entre la seguridad de los derechos y la seguridad del tráfico.

con- m 19D www. sin perjuicio de su posible rectificación. 2. tal y como dispone el artículo 32 de la LH. La primera de las consecuencias que se produce en cl orden procesal se concreta en la relevación de la carga de la prueba. Publicidad formal. es decir. y una presunción «iuris et de iure» de que el Registro es exacto. A pesar de ello. legalidad. Se presume que los asientos del Registro producen todos sus efectos y están bajo la salvaguardia de los Tribunales ntíentras no se declare su inexactitud. Consecuencias sustantivas El principio de publicidad se desdobla en dos: 1.Isabüf Goiuález GÍINLÍI En nuestro sistema. procesales. para el logro de la seguridad jurídica. Publicidad material. El fundamento del principio de legitimación radica por un lado en la necesidad de protección de la apariencia. al menos en un primer momento. La posibilidad de poder ejercer las acciones reivindicatoría. En caso de divergencia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral. prescindiendo. de modo que será quien alegue lo contrario. b) Publicidad material negativa. de si es también el titular real. sin perjuicio de que el titular registra! sea el único que pueda inscribir tales actos. La facultad de disponer que se deduce de la titularidad registral. lo que genera asimismo ima presunción posesoria. si bien en este punto la doctrina se ha dividido en dos grandes posturas. 3. PRESUNCIONES POSESORIAS ROCA S A S T R E dePinió el principio de legitimación registral como aquél que mantiene la exaciitud del Registro en tanto no se demuestre que no concuerda con la realidad jurídica extrarregistral. así como en una serie presunciones denominadas posesorias que pasamos a examinar. la transmisión del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se produce al margen del Registro. que genera una presunción «iuris tantum» de que el contenido del Registro es verdadero mientras no se demuestre su inexactitud. La posibilidad de adquisición por prescripción basada en lo que el Registro publica. 2. el que deba probarlo. que a su vez se desdobla nuevamente: a) Publicidad material positiva. 1. y en segundo lugar. recogido en el artículo 221 de la LH. la titulación auténtica y la posterior calificación llevada a cabo por el Registrador. que probada la inscripción. y una segunda posición que estima que la facultad dispositiva la ostenta únicamente el litular real. Son los principios de legitimación y fe pública registral a los que después nos referiremos más ampliamente. Se presume que el Registro es veraz. a cuyo tenor los registros son públicos para quienes tengan interés en conocerlos. 2. Las consecuencias que se derivan de! principio de legitimación registral se concretan en consecuencias sustantivas. E L PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: CONSECUENCIAS SUSTANTIVAS Y PROCESALES. en el principio hipotecario de 1. una primera que estima que el único legitimado para d¡S|)oner es el titular registral. La legitimación registral es a su vez la que deriva de la inscripción. por lo que se pueden producir dos realidades diferentes. Consecuencias procesales 1. incluso aunque no coincida con la realidad extrarregistral. como consecuencia del principio de tracto sucesivo (objeto de estudio en otro capítulo). tal y conio reconoce el artículo 35 de la LH. y permite a su titular actuar por el mero hecho de tener la inscripción a su favor. con independencia de que sea además el titular real.com . debido a los rigurosos controles a los que se somete al acto que accede al Registro. en el que ia inscripción tiene carácter voluntario -con muy escasas excepciones-. la inscrita y la que no lo ha sido. debiendo ser respetada. es la denominada prescripción «secundum tabulas». el principio de publicidad reviste de certeza a esa realidad inscrita. cuando se trata de proteger al tercero que confió en él. todo aquello que no está inscrito no afecta a tercero.FreeLibros. la inscripción queda protegida a través del principio de legitimación. se presume que el derecho existe y pertenece al titular registral en la forma que determina el asiento respectivo. 2. II. 4 .

Esta presunción posesoria choca con lo dispuesto en el artículo 4 4 8 del CC. El ejercicio de las acciones en procedimientos especiales derivados de la existencia de la propia inscripción. tittdaridad y cojuenido de los derechos reales inscritos.FreeLibros. si se procede a embargar bienes innmebics o derechos reales inscritos. aunque en realidatl no lo sea. con la excepción del supuesto de que se haya dirigido la acción contra tma determinada persona en calidad de heredera del titular registral (art. estiman que al margen de un juicio siempre debe prevalecer la presunción posesoria del artículo 3 8 . y tanto en el orden sustantivo como en el procesal. Presunciones posesorias y presunción de exactitud Estas presunciones se concretan en los artículos 38 y 97 de la LH. como consecuencia del principio de legitimación registral. no sólo a los efectos de legitimar en el tráfico jurídico. 6. 5 .) 3. y al mismo tiempo no se ve perjudicado por todo aqueUo que no haya accedido al Registro. exigencia que se recoge en el artículo 3 8 de la citada LH. 3 . La presunción de exactitud del Registro opera a todos los efectos legales. a los efectos de estar legitimado en el tráfico jurídico. 4. en caso de discusión de la titularidad inscrita. IM. 7. se <h' SJknxlw JtimMIutntt tít^sinit trata de tma presunción «iuris tantum*. las acciones reales deberán dirigirse contra él. a lo que el artículo 97 añade que vma vez cancelado un asiento registral. y que se ejercitan a través de los trámites del juicio verbal. si se trata del derecho a poseer. y aún en ese caso. El primen) de ellos recoge en su primer párrafo la presunción de que el titidar registral es asimismo el poseedor del bien o derecho.Lítmiií» fesoria y negatoria sin uira exigencia que la de presentar la certificación registral que acredita la inscripción.com . En cualquier caso. Esto último se encuentra www. REQUISITOS PARA QUE EL TERCERO GOCE DE LA PROTECCIÓN DE LA FE PLJBLtCA REGISTRAL El principio de fe pública registral se concreta en una presunción «iuris et de iure» a cuyo tenor el contenido del Registro se presume exacto y válido. puesto que lo dispuesto por el CC sólo puede probarse en un proceso.H. en el que se dispone que el poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo. 38 III L. Esta presunción a su vez implica que el tercero adquiere con el contenido y la extensión del derecho que el Registro publica.Si el titular registral no coincide con cl poseedor material. y se extiende a todos los asientos que se practican en el Registro. E L PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL: EXAMEN DEL ARTÍCULO 34 DE LA L H . como son la ejecución de la hipoteca. por lo que admite la prueba en contrario. hay quienes por el contrario entienden que la presunción posesoria lo que implica es la presunción de que el titular registral es poseedor material. lo que se presumirá mientras no se demuestre lo contrario. y quienes como R O C A S A S T R E O L A C R U Z . La presimción posesoria ha generado como principal problema entre los autores cl determinar a qué posesión hace referencia el artículo 3 8 . tal y como dispone el artículo 41 de la LH. de modo que el tercero que confía en ese contenido queda totalmente protegido. por ser posterior en el tiempo. sino también para cl posible ejercicio de acciones o derechos que pueden derivar de la inscripción. que . Cuando el titular registral ostenta la posición de demandado en el proceso. sobre la base de la antigua redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil. tal y como ha reconocido el Tribunal Sviprento en diversas ocasiones. Esta presunción de exactitud o veracidad se refiere exclusivamente a la existencia. si es la posesión material de la «cosa». será preciso determinar quién de los dos prevalece. que correspondería al titular registra!. lo que vuelve a dividir a la doctrina entre quienes enrienden que debe prevalecer el poseedor material. Asimismo será necesario. EXCEPCIONES A LA FE PÚBLICA REGISTRAL. o en su caso a la extinción si se trata de una cancelación. . debería prevalecer el precepto hipotecario.se impugne el correspondiente asiento registral. se presume extinguido cl derecho al que el mismo se refería. LA NOCIÓN DE TERCERO EN NUESTRO SISTEMA HIPOTECARIO. Si el titular registral es un tercero en el procedimiento. o las acciones reales que proceden de derechos inscritos. y por lo tanto a favor y en contra del titular registral. se sobreseerá el procedimiento si se acredita que los bienes constan inscritos a favor de persona distinta de aquella con la que se entiende el procedimiento. y por último quienes estiman que la presunción posesoria lo es. Algún autor como Roca Sastre ha incluido dentro de las consecuencias procesales la posibilidad de ejercitar la acción de desahucio frente a quien ostente la posesión real de la finca.

si bien con la excepción del heredero forzoso. entre otras. Las inmatriculaciones de fincas ya sea por título público. o bien a una inscripción errónea. las acciones reales se dirigen y perjudican directamente al tercero.com . a cuyo tenor «el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo. que no surten efecto respecto de tercero hasta transcurridos noventa días. cl tercero al que se refieren. dado que este tiltimo no ha sufrido perjuicio desde el punto de vista económico. 3. sin embargo en el supuesto del artículo 3 4 . Frente a esta posición. o bien a un título no inscrito. y así el artículo 32 sólo exige la no inscripción. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transfercnte». La inscripción de las concentraciones parcelarias. Excepciones a la fe pública registral Este principio. 2 0 7 de la LH). que para los partidarios de esta tesis es el tercero denominado civil. debido a que el artículo 34 despliega su protección con independencia de que la posible inexactitud del Registro se deba.Isabel González García recogido por el artículo 32 de la LH. es primordial que el tercero desconozca la inexactitud del Registro. La prescripción adquisitiva. donde la protección se reduce. aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La tesis monista es defendida por Roca Sastre.stan mencionados en el asiento registral. no tiene carácter absoluto. con el problema que supone determinar cuáles son. las siguientes: 1. o el ejercicio de las acciones. La buena fe del tercero se presume siempre. Los retractos legales. así como también otros . 2 . los autores partidarios de la tesis dualista. Prescindiendo ahora de los requisitos para que se despliegue dicha protección. que en la medida que vienen determinados por ley. se contiene en el artículo 3 4 de la LH. El eje del principio de fe pública radica en todo caso en la buena fe del adquirente. Los negocios a título gratuito. la publicidad legal suj^era a la registral. una vez que haya inscrito su derecho. 4. 1. o por certificación administrativa. que se concretan en distintas exigencias para proteger a quien los invoca en su defensa. como Núñez Lagos. Tal y como manifestaba Roca Sastre. Las adquisiciones a título de herencia o de legado. 2 . encarnados respectivamente pos los artículos 32 y 34 de la LH. Frente a estas excepciones. 6. que se justifican atendiendo a las diferentes situaciones en las que el adquircnte se puede encontrar. son las suspensiones: 1. Comenzando por las excepciones. será mantenido en su adquisición. Las menciones. afectan al tercer adqvúrente con independencia de su no constsmcía en el Registro. 5 . que no surten efecto frente a terceros hasta que hayan transcurrido dos años del fallecimiento del causante (art. 2 8 de la LH). La conjunción de ambos preceptos ha llevado a la doctrina a debatir si en nuestro derecho conviven los dos sistemas de protección. Las denominadas hipotecas legales tácitas. mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. durante los dos años siguientes a su inscripción (art. piedra angular de nuestro sistema hipotecario. no obstante. El principio de fe pública registral. frente al artículo 3 4 que exige reunir toda una serie de requisitos. aunque en la actualidad la doctrina habla de créditos privilegiados. latino y germánico. puesto que de lo contrario el principio quedaría roto. a la que tuviese cl transmitente. no perjudican a tercero. existen otros supuestos en los que el principio de fe pública se deja de aplicar por un detcrmit\ado período de tiempo. únicamente con.FreeLibros. para quien los dos artícuUts deben ser interpretados conjuntamente. y como tal se ve someüdo a una serie de excepciones. tal y como seríala el artículo 3 4 . puesto que en caso contrario la adquisición sería impugnable. y quien lo hace a título gratuito. estiman que existen notables diferencias entre uno y otro precepto. Las servidumbres aparentes. son. el precepto legal distingue claramente entre quien adquiere a título oneroso. las acciones se dirigirán contra su causante o transmitente. que son aquellos derechos que siendo susceptibles de inscripción separada y especial. en el que se dispone que los títulos de dominio u otros derechos reales sobre inmuebles que no estén inscritos o anotados en el Registro. puesto que la protección del tercer adquircnte de buena fe se ve sometida a los requisitos de aquella.supuestos en los que la aplicación de la fe pública queda en suspenso por un determinado período de tiempo. frente al artículo 3 4 que protege al tercero hipotecario. en cl supuesto del artículo 3 2 . www. 3 .

Por lo que se refiere al tercero en el derecho hipotecario. La ley de 1861 sí definía al tercero. de modo que el transmitente debe ser el titular registral. lo que a priori no se producirá si la adquisición ha sido a título gratuito. tanto el adquirente a título gratuito como el que lo es sin buena fe. quienes como Roca Sastre. o quien actúa en su nombre. puesto que en caso contrario podría evitar el perjuicio. llevo a que en las futuras reformas se suprimiese la definición. es decir. «el Registro ayuda a quien se ayuda». como el que «no ha intervenido en el acto o contrato inscrito». entre ellos el de la fe pública. En tercer lugar es necesario que quien transmite. Y por tdtimo. de manera que el tercero fuese siempre «el mismo». es el tercer adquirente. así como a intentar unificar cl concepto. La protección de este último se fue logrando con posterioridad a través del principio de legitimación —ya visto— y que recoge el artículo 3 8 . Es evidente que el Registro no puede proteger tma titularidad que desconoce. si bien cabe la posibilidad. la buena fe del adquirentc. Es asimismo requisito imprescindible la posterior inscripción por parte de esc tercer adquirentc. por lo que es preciso que se concrete a aquellos supuestos en los que existiría verdadero perjuicio para el adquirente que ha confiado en el contenido registral.íÉi^ftl González García 4. y por ello exige un control riguroso para el acceso de la www. ya hemos visto que el adquirente a título gratuito no goza de otra protección que la de su transmitente. fue bautizada por algunos autores como ley de terceros.FreeLibros. ya se trate de la transmisión del dominio.com . Ello no obstante. o de cualquier derecho real que conste inscrito. procede estudiar qué otros requisitos son precisos para que el artículo 3 4 despliegue sus efectos. y sin embargo no se verían amparados por el principio de la fe pública registral. en la medida en que el contenido del Registro protege a ese tercero. dado que durante dicho período se suspende la aplicación de diversos principios hipotecarios. exige el artículo 3 4 que el negocio además de válido lo sea a título oneroso. EFECTOS DE LA JNSCRIPCIÓN RESPECTO DEL ACTO O CONTRATO NULO La LH contiene una serie de medidas para evitar que cl Registro de la Propiedad publique una situación distinta de la que realmente existe. incluso con olvido de la protección del titular registral. Se trata en cualquier caso de supuestos excepcionales justificados por unas circunstancias muy concretas. un negocio que reúna todos los requisitos materiales y formales exigidos por el ordenamiento. y ello porque nt) conviene olvidar que el principio de la fe pública otorga preeminencia al contenido registral frente a la situación real en caso de divergencia. Requisitos para que el tercero goce de la protección de la fe pública registral En primer termino es preciso que la adquisición se haga mediante un negocio válido. En segundo lugar. son de interpretación restrictiva. Una vez determinado que debe entenderse por tercero. 3. IV. y en este sentido. La noción de tercero en nuestro sistema hipotecario La primitiva LH de 1 8 6 1 . 2. y ello como consecuencia de establecer como principal efecto de la inscripción el principio de la fe pública registral. La generalidad del precepto. En esa ley se protegía tanto al denominado tercero. pees en palabras de Cristóbal Montes. son terceros. con independencia de la situación en la que se encontrase el adquirente. de ahí la protección que despliega. El Registro se presume exacto y válido. entienden que es preciso distinguir entre el tercero y la protección registral. Desde el punto de vista del derecho civil. especialmente debida al carácter voluntario de la inscripción. si bien no han faltado autores. y que como tal. o por el contrario que se trate de un tercero que posteriormente entrará en relación con los contratantes. de que el Registro no sea fiel reflejo de la realidad extrarregistral. unido al hecho de que la propia ley utilizaba el término tercero con diversas acepciones. el tercero es aquél que no ha sido parte en im contrato. El supuesto excepcional de reconstrucción de un registro. que sea totalmente ajeno al contrato. esté legitimado para hacerlo de acuerdo con el contenido de los libros del Registro. y por lo tanto no le es oponible. de ahí que sea preciso que al adquircnte que reclame la protección del principio de la fe pública deba desconocer por completo esa posible discrepancia. en caso contrario no habría adquisición alguna. a diferencia de la actual. ese tercero lo puede ser en términos absolutos. respecto de una inscripción registral. pero también puede perjudicarle.

y en este sentido Sanz. Lacruz pone de relieve que a la vista de este precepto. Cuando el acto o contrato que se haya presentado en el Registro sea nulo. no implica sin embargo que se convierta en nula la inscripción. La segunda de las previsiones del artículo 37 sigue esta misma lútea. si bien como toda regla tiene sus excepciones. puesto que las inscripciones producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud en los términos que la ley establece. En consecuencia se establecen una serie de reglas que intentan paliar los perjuicios que se pueden derivar de esta situación. uno de los principales problemas que se plantean es determinar cuáles serán sus efectos respecto de los adquirentes posteriores. resolutorias o revocatorias puede provocar determinados efectos respecto del contenido de los libros del Registro. quien no desconocería la posibilidatl de una resolución o rescisión del acto o contrato inscrito. Por último se exceptúan las acciones rescisorias de enajenaciones que se hayan realizado en fraude de acreedores. en el lugar del primer adquirentc. quien no encuentra justifica- www. pudiendo solicitarse su cancelación cuando se haya declarado su nulidad (art. de ahí que sea preciso determinar cuáles stm esos efectos. la segunda de las puntualizaciones obedece al hecho de que a tenor del artículo 6 del Código Civil. En tercer lugar las acciones que derivan del ejercicio del retracto legal. el contenido del Registro favorece. haya habido complicidad en el fraude —en este último supuesto desaparecería la buena fe por parte del adquirente—. es preciso para poder invocar la protección del Registro que el negocio que acceda al mismo sea válido. o debido a vicios en la voluntad de los otorgantes que no han podido ser detectados en un primer momento. lo que merece una serie de puntualizaciones. distinguiendo entre los tres tipos de acciones mencionadas. que son las siguientes. y por otro se somete a calificación por parte de) registrador. de modo que tos retractos recogidos por las leyes serán oponibles al tercer adquirente. sin perjuicio de que este úlUmo quede protegido por el articulo de la 34 LH. acceda al Registro. será preciso que sean o bien a título gratuito. por lo que nuevamente son conocidas por el adquirente.com j . El ejercicio del retracto no supone propiamente la resolución de la venta. lo que [)uede deberse a un error ya sea en el documento o en la calificación. pero asimisnto puede perjudicar al adquirente. Inscrito un acto o contrato nulo. RESOLUTORIAS Y REVOCATORIAS EN RELACIÓN CON EL REGISTRO El ejercicio de las acciones rescisorias. dado cpic si no lo es. Las acciones rescisorias y resolutorias que tengan su origen en catisas que consten explícitamente en el Registro.scripción. y añade que el plazo para su ejercicio será de cuatro años a contar desde la fecha de la enajenación fraudulenta. sino que seguirá siendo nulo tal y como reza el artículo 33 de la LH. es posible que un tirulo anulahle. «la ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento». — Que no conste. es preciso que esta adolezca de algún defecto de forma en los términos que establece la LH. ni siquiera un ulterior adquirentc. no obtendrá subsanación algur\a como efecto de la inscripción. o incluso en algunos casos nulo. La propia norma señala que el mero conocimiento de haberse aplazado el pago no supone complicidad en el fraude. De esta cuestión se ocupa la LH en su artículo 37. la [publicidad de la lev es sujierior a la que proporciona el Registro. sino la subrogación por parte tic quien tiene ese derecho. A pesar de todas estas cautelas. así como por el último inciso del artículo 4 0 de la LH. Esto no es sino consecuencia de los principios generales. siendo la regla general que su ejercicio no perjudica al tercero que haya inscrito. en el que se establece que la rectificación del Registro no perjudica el derecho adquirido de buena fe y a título oneroso durante la vigencia de un asiento que es declarado inexacto. en cuyo caso el contenido registral perjudica al posterior adquirente. dado que excepciona las acciones de revocación de donaciones debidas a causas que consten inscritas. Para poder hablar de nulidad de la in. o bien en caso de serlo a título oneroso. El hecho de que el acto o contrato que se haya inscrito sea nulo. en cuyo caso el adquirente quedaría protegido por la fe pública registral. 79. que para ser oponibles al tercero. por un lado debe tratarse de documentación auténtica.FreeLibros. o se haga constar con posterioridad. y en este sentido hay que distinguir entre dos supuestos: — Que la causa de nulidad o anulabitidad constase en el Registro. ACCIONES RESCISORIAS. ITRWTWÍÍ ilr t}i'nrli<> Itiiinéilinriit Ripilml V. Ciertos autores han criticado la terminología empleada por el artículo 3 7 .L Isabel Lioiizálc-t üarcfa documentación. especialmente respecto del tercero pn)tegido. quien controlará cl fondo y al forma del documento que pretende acceder al Registro. la inscripción no lo convalidará en modo alguno.3 LH).

Para la aplicación de este precepto. a través de las presunciones. que presume el artículo 3 8 de la LH. no sólo dtirante la vigencia de su asiento. el título debe ser justo. En cualquier caso será preciso que tales catisas consten inscritas para poder ser invocadas fíente al tercero protegido. puesto que para su ejercicio se exige la existencia de un perjuicio o lesión. aquella que perjudica al tercer adquirente. sino que también se extenderá a aquéllos de quienes traiga causa. al convertirse en ordinaria. Dentro del printer grupo se encuentran las revocadas por supervivencia o superveniencia de hijos. la prescripción que se produce de acuer- Ríghtml do con lo que el Registro publica. se plantea una doble cvicstión: — Si la prescripción que se ha producido o se está produciendo al margen del Registro. y de acuerdo con el precepto hipotecario. a favor del titular inscrito. al ser la buena fe requisito imprescindible. Tratándose de acciones revocatorias. ininterrumpida y de buena fe. válido y probado. requisito imprescindible para la prescripción adquisitiva resulta reforzada. Existe cierta división entre los autores a la hora de determinar cuál es el alcance de la expresión. esto es. en la medida en que una acción rescisoria no puede ejei'Citarse frente al tercer adquirente. frente a otras sentencias en las que se ha inclinado por entender que se trata propiamente de un justo título.FreeLibros.1° del CC. En ambos casos será preciso que la causa conste en el Registro para ser oponible a tercero. La LH se ocupa de la prescripción en sus artículos 3 5 y 3 6 . dando cumplimiento de esta forma a las exigencias de la legislación civil en materia de usucapión. y quienes entientlen que se trata de una prescripción extintiva de la acción por parte de! titular real. pudiendo ser sus efectos. donde se trata de intentar conjugar la pro- www. La denominada prescripción «contra tabulas» se encuentra recogida en el artículo 3 6 . puesto que opera a favor del titular registral. y el segundo a la prescripción «contra tabulas». V I . pacífica. y las que lo son por ingratitud del donatario. requisito a su vez exigido por el CC en su artículo 1. ininterrtmipida y de buena fe.940. Para terminar. puede perjudicar al que adquiere confiando en lo que el Registro publica. El artículo 35 proporciona una serie de ventajas a favor del beneficiado por la presunción. y por otro la extinción de los derechos y acciones cualquiera que sea su clase.com . al presumirse pública. por lo que va más allá de la presunción que se recoge en el artículo 3 8 de la LH. y tal y como ha señalado G A R C Í A G A R C Í A . La posesión. £1 artículo 35 señala que a los efectos de la prescripción adquisitiva. L A PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Y EXTINTIVA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD La prescripción es una institución con una doble finalidad. concluye el precepto señalando que a efectos del cómputo. que nuiy difícilmente va a poder constar en cl Registro.. recogiendo de esta forma lo dispuesto en el artículo 1960. y respecto a las acciones resolutorias. la inscripción es justo título. la inscripción opera como justo título. en cuyo caso ya no se trataría de! tercero protegido. habiendo señalado el Tribunal Supremo en diversas sentencias que posibilita la usucapión.Ccccioiií'S tk DercdtQ ¡nmdntitírio liabd CíoiuíálLv Ctitcfn ción. en la usucapión «civil». desde el momento en el que se ejerce la acción revocatoria. Al ponerla en relación con el Registro de la Propiedad. puede generar una prescripción adquisitiva «secundum tabulas» (de acuerdo con lo que el Registro publica). Por tdtimo. es necesario ante todo que se trate de derechos susceptibles de ser adquiridos por usucapión. pacífica. dadas las presunciones de que goza la inscripción. pueden ilebcrse tanto a causas establecidas por las partes ctmio a causas establecidas por la ley. o retrotraerse al momento en el que se realizó la donación. Además gozará de la presunción de haber poseído de forma pública. siendo el tínico supuesto aquel en el que se acti'ie de mala fe. SU finalidad radica en acortar los plazos de la prescripción extraordinaria. En cualquier caso la doctrina se ha dividido entre quienes consideran que este artículo se limita a reforzar la usucapión que se está produciendo al margen del Registro. quien no solicita en tiempo que se rectifique el contenido del Registro. — Si la posesión. que añade al tiempo del poseedor actual el de su causante. dedicando el primero de estos preceptos a la denominada prescripción «secundum tabulas». permite por un lado la adquisición del dominio y demás derechos reales. Y en el segundo las revocadas por incumplimiento de las condiciones impuestas al donante. tal y como ya hemos estudiado. éstas básicamente se reducen al campo de las donaciones. sino también de la de aquéllos de quienes traiga causa. no sólo se tendrá en cuenta el tiempo de vigencia del asiento del titular actual. verdadero.

si llevándola. si bien la Dirección General de los Registros y del Notariado a través de una Instrucción de 17 de febrero de 1998. con anterioridad al perfeccionamiento de su adquisición. la cual perjudicará siempre a! tercero protegido. al señalar que la usucapión no afecta a los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe. La usucapión en contra de los pronunciamientos regístrales. LA PUBLICIDAD FORMAL. siendo estas últimas las formas más habituales de publicidad formal. con la de! tercer adquirente a título oneroso y de buena fe. Se ocupa en último término el artículo 36 de la prescripción extintiva. al disponer que el Registro tiene carácter público para todos aquéllos que tengan interés en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. La buena fe que proclama cl artículo 3 4 ya no es sid"iciente. 2. se encuentra recogida en el penúltimo párrafo del artículo 3 6 . no da fe del contenido del asiento. La nota simple informativa es un extracto sucinto en el que se deja constancia de la identificación de la finca. si esos derechos no llevan aneja la facultad de disfrute inmediato. que es aquella adquisición libre de cargas de algt! efectivamente gravado.FreeLibros. habiendo actuado con los «medios racionales y motivos suficientes» para . Las manifestaciones tie la pulilicidad forma! se concretan en la manifestación de los libros a las personas que a juicio del Registrador tengan interés en consultarlos. Si se trata de tma prescripción meramente comenzada. o por cualquier medio físico o telemático. se hace precisa una buena fe «especial» dado que se le exige desconocimiento de la situación. NOTAS SIMPLES INFORMATIVAS Y CERTIFICACIONES La publicidad formal supone la posibilidad de conocer el contenido del Registro para todas aquellas personas que puedan estar interesadas en conocerlo. si bien en este último caso añade el precejíto como ulterior reqiusíto que el adquirente tuviese conocimiento. cualidad de la que sí gozan las certificaciones. permitiendo la ley incluso la inserción literal si así se requiere. que constituyen el medio www. ha excluido la posibilidad de solicitud verbal. La «usucapió libertatis».rar su conservación. sólo opera en su perjuicio en aquellos casos eti los tpie la prescripción ya esté consumada. La denominada «usucapió libertatis». La usucapión contra cl Registro. que la finca estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente. VH. o bien cuando vaya a constunarsc dciuro del año siguiente a la adquisición. Las certificaciones son «copias. sino que se exige un interés para la considta de su contenido. Si por el contrario se trata de un tercero hipotecario. La solicitud de la nota simple puede hacerse verbalmente. la identidad del titular o titulares de los derechos inscritos sobre la misma. En este último caso el artículo 3 6 se limita a señalar que respecto de ellos se contará cl tiempo y se calificará el título de acuerdo con la legislación civil. de acuerdo con lo previsto por el RH. ésta no es incompatible con la posesión. Para una mejor sistemática en el estudio de este artículo se puede distinguir: 1. así como la extensión. siempre dentro de la propia oficina y con las cautelas necesarias para asegu. por escrito. o los medios racionales y motivos suficientes para conocer. en este sentido el artículo 221 de la LH. cl tercer adquirenle deberá interrumpida en cualquier tiempo. El valor jurídico de ia nota simple es meramente informativo. trascripciones o traslados. el adquirente consiente esa posesión de forma expresa o tácita durante el año siguiente a su adquisición. Las notas informativas deben reñejar fielmente el contenido de los asientos sin extenderse más allá de lo necesario para satisfacer c! interés del solicitante. 'i. y siempre antes de su consumación total si pretende que no le perjudique.LslbcUíímKAtc* Gurda tección de la posesión continuada al margen del Registro. El carácter público por lo tanto no es absoluto. La prescripción extintiva contra el Registro.haberla conocido. naturaleza y limitaciones de aquéllos. al exigir la conservación en el Registro de toda solicitud de publicidad formal. o bien que en el caso de no saberlo ni de haberlo podido saber. el adquirente desconocía esa posesión o no la consintió durante el año siguiente a su adquisición. o de un tercero que carezca de dicha protección.com . o cuando siendo incompatible. se puede producir en perjuicio de un tercero protegido por la fe pública registral. Esta posibilidad deriva del carácter público del Registro. literales o en relación del contenido del Registro. la nota simple informariva y la certificación. cuando se refiera a derechos reales suscepriblcs de posesión o de protección posesoria.

sobre los que se solicita la certificación. de dominio y de cargas. Principio de prioridad. o a todo el transcurrido desde la primera inscripción. en cuyo caso se hará por medio de oficio. El principio de prioridad aparece contemplado. E L PRINCIPIO REGISTRAL DE PRIORIDAD 1. en los artículos 17. El principio de prioridad es uno de los más importantes de nuestro ordenamiento hipotecario erigido en lema del Cuerpo de Registradores de la Propiedad a través del aforismo <^pmr temporc potior iure-». Si cl Registrador se niega a la expedición de una nota simple o de una certificación. siempre serán fiel reflejo del contenido de los libros TEMAS LA PRIORIDAD REGISTRAL I. Se trata de documentos públicos expedidos por el Registrador. en este último caso sólo comprenderán determinadas circunstancias. las certificaciones constituyen un medio para probar frente a tercero la libertad o la existencia de gravámenes de los bienes inmuebles o derechos reales. El factor tiempo determinado en el asiento de presentación es hasta tal punto importante que el artículo 2 4 de la LH establece que www. En cl Registro de la Propiedad la preferencia entre los diversos derechos reales que ptiedeii concurrir sobre una misma finca se gradúa teniendo en cuetua el tiempo de su presentación o inscripción. ante el órgano judicial correspondiente.de acreditar documental raen te la situación hipotecaria de las fincas o derechos». el Libro Diario. LA ORDENACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. por la forma de expedirse pueden ser literales o en relación. el interesado dispone de un recurso de queja. mandamiento o comunicación. en él queda plasmado el día. que deberán hacerlo a través de instancia en la que se ponga de manifiesto el interés invocado. Frente al valor meramente informativo de las notas simples. minutos y segundos de la presentación de los títulos para su inscripción registral. según existan o no los asientos . pueden ser positivas o negativas. Existen diversas clases de certificaciones.FreeLibros. Las certificaciones pueden solicitarse por los particulares. aunque dicho acto fuese de fecha anterior. Dicho principio impone al registrador la obligación de calificar y despachar los documentos por el rigtu'oso orden de entrada que queda reflejado en el asiento de presentación que se practica cr. pueden referirse a un período determinado de tiempo. y siempre serán fiel reflejo del contenido de los libros.com . que podrá ser recurrido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. 2 4 y 25 de la LH. Concepto Siguiendo a Roca Sastre podríamos definir el principio de prioridad como aquel principio hipotecario por virtud del cual cl acto registrable que primero ingresa en e! Registro de la Propiedad se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango a cualquier otro acto registrable que. hora. pero en cualquier caso. lu) hubiera sido presentado al Registro o lo hubiere sido con posterioridad. siéndole incompatible o perjudicial. así como por Jueces. fundamentalmente. funcionarios públicos o autoridades.

de manera que la iitscripción de luio de ellos impide la inscripción del otro o permite la inscripción del otro pero mermado en su contenido. si se presenta primero el título que contiene el derecho de opción. En tal supuesto el principio de prioridad organiza la preferencia entre los derechos reales concurrentes y compatibles atribuyéndoles un rango en relación con los demás. se atenderá a la hora de presentación en cl Registro de los títulos respectivos». B) Actuación de mejor rango de la prioridad El principio de prioridad en su faceta de mejor rango tiene lugar cuando los derechos reales concurrentes respecto de una misma finca no sean incompatibles entre sí. En otras ocasiones el carácter excluyente del principio de prioridad es relativo. el de legalidad y el de tracto sucesivo. la inscripción del mismo no impedirá que se inscriba la finca a favor de B. sino que puedan coexistir. en función del orden de presentación de los títulos que contemplan los derechos.FreeLibros. Así cabe la posibilidad de que sobre una misma finca concurran varios derechos reales de hipoteca o un derecho de opción y un derecho de hipoteca. la preferencia que atribuye el principio de prioridad al título primeramente presentado puede revestir una doble faceta: excluyente o de mejor rango. 18 de la LH). Así por ejemplo imaginemos que el titular registral de la finca constituye un derecho de opción a favor de A y después vende la finca a favor de B.Ahora bien. son incompatibles entre si. uno de ellos a favor de A y el otro a favor de lí. Principio de prioridad y su conexión con otros principios registales Naturalmente. cl cual tiene su reflejo en el asiento de presentación que se practica en el Libro Diario. Ha de tratarse de derechos que no agoten el poder de disposición o de utilización de las cosas como por ejemplo los derechos reales de preferente adquisición o de realización del valor. 2 0 de la LH) y siempre que cl derecho consrituido sea conforme con la legalidad vigente (art. 4. 34 de la LH) que adquiere de un titular inscrito (art. Como consecuencia de dicha conexión el principio de prioridad sólo despliega su plena eficacia frente al adquirentc de buena fe y a título oneroso (art.com . Asiento de presentación y fuentes de acceso al registro El principio de prioridad gira en torno al momento de presentación de los títulos en cl Registro. si bien gravada con el derecho de opción a favor de A . Sin embargo. relativos a una misma finca. Carácter excluyente y de mejor rango de la propiedad . La incompatibilidad total se producirá cuando los derechos reales por su amplitud impiden la concurrencia sobre un mismo objeto.LixcioiHm de Derecha btmobdiario RegistMl «se considerará contó tVciía de la inscripción para todos los efectos tpic esta deba de producir la fecha del asiento de presentación t]ue deberá constar en la inscripción misma». afectantes a una misnta finca. Ello nos obli- www. la inscripción del primero excluirá la inscripción del segundo. los cuales no pueden coexistir con otro dominio u otro usufructo sobre tma misma finca. Aquí el principio de prioridad actúa de forma totalmente excluyente puesto que la inscripción de un derecho supone el cierre del Registro para el otro derecho concurrente. el principio de prioridad aparece conectado a otros principios hipotecarios como son el principio de la fe pública registral. va a depender del orden de presentación de los títulos. Cada una de ellas merece un estudio detallado. con indejiendencia de la fecha del título en ei que se haya documentado cl derecho. Dicho rango vendría definido por la fecha de presentación de los títulos en el Registro con independencia de la fecha del título en el que fueron creados. v el <irden por el que se deben despachar It)s títulos vendrá determinado por la fecha de presentación en el Registro. En el supuesto indicado cl carácter excluyente del principio de prioridad. relativos a una misma finca. si primero se presenta la venta a favor de B. Añatliendo el artícuUj 2ó que «para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha. ello supondrá el cierre de Registro respecto de la inscripción de derecho de opción ya que cl constituyente del derecho no coincidirá con el actual titular de la finca que es B. A) Faceta excluyente de la prioridad Tiene lugar la faceta excluyente del principio de prioridad cuando los derechos presentados en el Registro. 3. Así si se presentan en el Registro dos títulos de compra-venta. exceptuando el caso de condominio o el cousufructo o usufructo sticesivo. sería el caso del dominio o el usufructo. 2.

La presentación simultanea tiene lugar cuando se presentan al mismo tiempo dos o más títulos relativos a una misma finca. anotación. El título debe estar inscrito o anotado. — Los recibidos por telefax se presentan a las 9 horas del día siguiente. Dicho asiento determina el momento a partir de! cual la prioridad desplegará sus efectos excluyentes o de mejor rango. Entiende Roca Sastre que el artículo 17 de la LH riene un carácter normativo meramente formal. y con sólo dos excepciones: la presentación simultanea y la presentación fuera de las horas de oficina. y aunque el precepto sólo cita los títulos de tal naturaleza.ga a hacer una breve referencia al asiento de presentación y a las distintas fuentes de acceso al Registro de los títulos. analógicamente.FreeLibros. al título anterior rezagado se le cierran los libros del Registro. No obstante. presentación por fax y presentación telemática. Si sólo está anotado o presentado el cierre será temporal. según la fuente de ingreso. Para que el artículo 17 de la LH despliegue su operatividad en su función de cierre registral deben darse las siguientes circunstancias: 1. el registrador no puede ordenar la prioridad ni. El Registro permanece abierto al público de 9 a 14 horas y de 16 a 18 horas. B) Fuentes de acceso al registro de los títulos Actualmente las vías por las que un título puede acceder al Registro son cuatro: la presentación física. que son asientos provisionales cuya duración es limitada. ya que va dirigido al registrador para que se abstenga de inscribir el título que simplemente resulte incompatible con el ya inscrito. en su defecto. no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible. El registrador tiene la obligación de atender ias distintas fuentes de entrada organizando la prioridad en función del momento exacto de acceso al Registro. pues cesará cuando caduque el asiento de presentación o la anotación. si el título es t e fecha igual o anterior. En tal supuesto la prioridad se resolverá por acuerdo de los interesados y. Obvia decir que el cierre registral afecta sólo a www. conforme al cual. Si sólo . ütru supuesto es))ecial es el de la presentación fuera de horas de oficina. no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días. el orden de despacho de los títulos. Si está inscrito el cierre será definitivo. modificativos o cxtintívos. 2. en consecuencia. Lacruz matiza que el título incompatible puede ser de fecha posterior o anterior a la que ya figura inscrito en el folio de la finca correspondiente. I I . cl cual con te m jila el principio de tracto sucesivo.com . por cl cueil se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. E L CIERRE REGISTRAL El cierre registral es una consecuencia del principio de prioridad en su función excluyente por incompatibilidad sustancial. a los títulos constiturivos. A) Asiento de presentación Es aquel asiento provisional que se practica en cl Libro Diario y que sirve para reflejar el instante en que se verifica la presentación de los títulos en el Registro. contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento». Por el contrario. cancelación o nota marginal. debe extenderse su efecto. la presentación por correo. disponiendo el cierre registral como medida simplemente adjetiva. — Los telemátícos se presentait por su orden de llegada antes de las 9 horas del día siguiente (momento de apertura del Diario). El llamado cierre registral aparece contemplado en el artículo 17 de la LH. Los títulos que se presenten fuera de este horario tienen unas reglas especiales de presentación en el Diario. pues la finalidad del artículo no es reconocer o negar derechos sino la de mantener un histf)rial lim]iifi de contradicciones. respecto de los cuales la prioridad despliega un carácter excluyente o de mejor rango. En este caso ai ser el tiempo de su presentación coincidcntc. Dicho asiento es provisional porque está llamado a caducar (su vigencia es de sesenta días) o a convertirse en otro asiento de inscripción. operará el artículo 17 de la LH. simultáneamente con los títulos que se presentan físicamente a esa misma hora. El artículo 17 de la LH establece: ^¡nacrito o anotado previamente en el Registro eualtjider título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.k hubiera extendido el asiento de presentación. Debe tratarse de títulos declarativos o traslativos. Por su parte. EXAMEN DEL ARTÍCULO 1 7 DE LA L H . por resolución judicial. impidiendo la inscripción de los títvilos t ue no provengan del titular registral. Si es de fecha posterior será de aplicación el artículo 2 0 de la LH.

La doble venta. ya que sólo puede descubrirse la incompatibilidad de un título a través de su calificación. El rango tiene una gran importancia económica y jurídica. sea cual sea él puesto que ocupe en el Registro. a]>arecen posterioimente otros tte ntejor dcredto. considerándolo como un valor patrimonial susceptible de tráfico jurídico. que el documento que primero llega al Registro consigue una preferencia sobre los compatibles que lleguen con posterioridad. No juega el artículo 17 de la LH porque no hay incompatibilidad sino concatenación de títulos. no al Libro Diario. LLL. si el demandado enajena con posterioridad la finca. Anteposición íle un título de fecha anterior a los solos efectos de reanudar el tracto con el posterior que se pretenda inscribir. regulando las condiciones de su ejercicio y su posible resolución cuando entra en colisión con otros derechos reales. Debemos exponer a continuación algunos supuestos que escapan al artículo 17 de la LH. 2. Cuando inscrito un título de sucesión testada a favor de imo O más herederos. En tal supuesto la inscripción sería posible si los herederos de mejor derecho se apovan en un testamento de fecha posterior al inscrito. 4.Jrtitowrt tir Ui-nrliii ImtéiUitrio los libros de inscripciones. www. Al contrario. Sería el caso en el que para inscribir una escritura de compra-venta. pues si fueran compatibles la prioridad sólo atribuiría prelación o rango. De estas afirmaciones se desprende que el rango no es un derecho. lú afecta a la estructtu'a del derecho.ser declarada por los iribtmales. Planteamiento Como ya se ha puesto de manifiesto al principio del tema. La doctrina habla de una «sustantivización» del rango. B) El efecto jerárquico. el principio de prioridad en su a. El artículo 17 de la LH no protege a quien no es tercero y en el caso indicado el segundo comprador que inscribió primero no es tercero. Aunque ello es más bien consecuencia del artículo 28 de la LH t|ue suspende los electos de la fe pública registral durante un plazo de dos aiíos en las inscripciones de herencia. cuya naturaleza y caracteres continúan siendo los mismos. La inscripción de la ejecutoria conllevará la previa cancelación de la venta. Cuando se haya anotado preventívamente una demanda contradictoria del dominio. si bien en este caso el adqui- Kqiiiitml' rente tampoco es tercero. la prioridad atribuye solamente prelación o rango. una vez efectuada la presentación en el Diario. POSPOSICIÓN. Que el título posteriormente presentado sea igual o de anterior fecha al ingresado antes. es que la mayoría de legislaciones admiten su negociabilidad. 1. ello no impedirá que se inscriba la sentencia favorable al actor aunque sea de fecha anterior a la transmisión. RESERVA Y PERMUTA. Lo cierto. Lacruz consideraba que el rango de un derecho real limitado es el puesto que le corresponde con relación a los demás derechos que gravan una misma finca.specto material determina dos efectos: A) El efecto excluyente que se produce cuando se trata de derechos reales de imposible coexistencia sobre la misma finca en cuyo caso el documento que primero llega al Registro lo cierra respecto de los documentos incompatibles que lleguen con posterioridad aunque sean de igual o anterior fecha. por razones de tracto sucesivo. Entre el título inscrito o anotado y el que pretende inscribirse o anotarse debe existir incompatibilidad u oposición. 3 . inscribiéndose esta transmisión. por el cual cuando se trata de derechos reales compatibles.com . ya que no puede alegar buena fe al estar la anotación de demanda publicada en cl Registro. cuando el segundo comprador que inscribió primero conocía la existencia de la venta anterior. En tal supuesto resulta evitlente que si no se antepone la herencia no puede inscribirse la venta por falta de tracto. 4. Sanz considera el rango como «una cualidad del derecho real que determina cuál ha de ser el poder excluyente del mismo en relación con los demás detechos reales que gravan la finca». debe tenerse en cuenta que ta buena fe se presume y qtie su ausencia sólo jniede . por carecer del requisito de la buena fe. deba inscribirse antes el título de herencia presentado posteriormente por el cual ad(|uiere el vendedor. 3. Es decir. CONCEPTO 1. Ahora bien. E L RANGO HIPOTECARIO.FreeLibros. el rango centra su influjo en la dinámica del derecho real.

que es lo menos.com . la DGRN viene admitiendo la posibilidad de la posposición entre hipoteca y condición resolutoria. siempre que no se lesione intereses ajenos. El sistema español de rango de los derechos reales es puramente de avance de puestos. Permuta. www. desaparecida una hipoteca anterior. Concepto. la hipoteca no recae sobre toda la finca sino sobre una parte o parcela de valor. todos los derechos posteriores mejoran su rango. 3. — La posposición debe pactarse en escritura pública. Que no hay precepto que lo impida. Asimismo si el derecho que se pospone está gravado con otro derecho real. la extinción de un derecho da lugar a un avance de escalas. La posposición aparece regulada en el artículo 2 4 8 del RH y aunque sólo contempla la posposición de hipoteca. en consecuencia. — El derecho que se antepone debe de constituirse e inscribirse en un plazo de tiempo determinado. el titular de este gravamen debe consentir la postergación. La alteración del rango registral puede tener lugar a través de las figuras de posposición. En consecuencia. A) Requisitos Para que la posposición tenga acceso al Registro son necesarios los siguientes requisitos: — El derecho real que se pospone debe estar inscrito en el Registro. Posposición. antes bien se admite la negociabilidad del rango en el artículo 241 del RH que admite la figiua de la pos]u)sición de hipoteca. La posposición tiene lugar cuando un derecho constituido e inscrito cede su puesto a otro todavía no constituido para el caso y momento en que éste último nazca a la vida registral. Según Roca la negociabilidad del rango se basa en: 1. que es lo más. Concepto. el puesto libre puede ser negociado sin que las demás hipotecas puedan oponerse a ello. 4. B) Efectos Los efectos de la posposición son que el derecho antepuesto adquiere el rango anterior y el pospuesto pasa a ser posterior quedando en la misma posición que tendrían si hubieran sido presentados por el nuevo orden. Requisitos y efectos Fundamentalmente se pueden distinguir dos sistemas de rango: A) El sistema romano o sistema de rango con avance potencial Este sistema parte de la idea de la hipoteca como derecho real recayente sobre la totalidad de la cosa y sobre todo su valor. Sistemas de rango 3. La extinción de una hipoteca anterior no supone un avance de las posteriores y. permuta y reserva.2. ocujiando cl puesto dejadr) por la primera.FreeLibros. 2. es decir. Porque la prelación resultante de los artículos 2 4 y 25 de la EH es una norma de ílerecno privado que admite el juego de la autonomía de la voluntad. las demás avanzan en rango. B) Sistema germánico o de puestos fijos En este sistema. Requisitos A) Concepto Consiste en ei cambio de rango de dos derechos constituidos e inscritos. con mayor razón podrán postergar el rango. Porque si los acreedores hipotecarios pueden renunciar a la hipoteca. — La posposición debe ser consentida por e) titular registral y por todos los titulares intermedios que puedan resultar afectados. de manera que el puesto del derecho extinguido queda cubierto por el que le seguía en orden.

de manera que el rango adijuiere independencia respecto del tierecho que lo ha va de ocupar. sino que un derecho debe de retroceder en beneficio de otro que avanza. Es decir. no cabe una reserva de rango en sentido propio. la reserva de rango constituye en realidad una posposición acordada en el momento de la convención del derecho y antes de su inscripción registral.FreeLibros. Finalmente debe indicarse que la posposición. en su caso. 5. pero siempre en beneficio de un derecho futuro. El título en sentido material es el acto o negocio jurídico por el que se constituye. un intercambio de puestos en la escala registral. II. En efecto. presentación de documentos. q Efectos TEMA 9 EL PROCEDIMÍENTO REGISTRAL Son los mismos que los de la posposición. Por este motivo.B) Requisitos — Los derechos permutados deben constar inscritos. extensión del asiento de inscripción. la reserva y la permuta se harán constar en el Registro por medio de una inscripción. calificación del registrador y. — Deben consentir ambos titulares y los titulares intermedios que puedan resultar perjudicados. denegando o practicando el asiento solicitado. La permuta debe pactarse en escritura pública. E L TÍTULO FORMAL La expresión título inscribible puede ser entendida en un sentido material y en un sentido formal. poniendo nota al margen de cada uno de los asientos intercambiados. Reserva La reserva de rango se da en los sistemas que presuponen la autonomía total del rango. suspendiendo. modifica o extingue alguna situación jurídico-real inmobiliaria así como las resoluciones judiciales afec- www. Como presupuestos del procedimiento registral la doctrina se refiere a la presentación de un título formal para la práctica de la inscripción y a la observancia del requisito del tracto sucesivo.com . I\)r ello su admisión resulta difícil en un sistema contó el nuestro en el que el rango se concibe como una cualidad accesoria del derecho. desde que se presenta un título en el Registro solicitando su inscripción hasta que cl registrador inscribe. transmite. I. PRESUPUESTOS DEL PROCESAIVIIENTO REGISTRAL: TITULACIÓN ORDINARIA y TRACTO SUCESIVO Podríamos definir cl procedimiento registral como el conjunto de actuaciones realizadas desde el momento en que se solicita la registración de un título hasta el momento cri que el registrador resuelve esta petición. suspende o deniega la practica del asiento debido. es decir. en nuestro sistema. se desarrollan una serie de actos jurídicos y regulados por la Ley: petición de inscripción.

Estas circunstancias son las que conforme al artículo 9 de la LH y 51 del RH deben de constar en la inscripción. los títulos en sentido material son los contemplados en el artículo 2 de la LH. c) El documento ha de reunir las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria. etc. notarial. eeriincaciones tlel Registro Mercantil.FreeLibros. a la finca y al derecho. De esta definición legal podemos extraer los siguientes caracteres generales del título inscribible: a) Debe tratarse de un documento público. es decir. expresamente. judiciales y administrativos. Los autos y providencias normalmente acceden al Registro a través de un mandamiento judicial que los incorpora. Estos documentos complementarios pueden ser también públicos o privados. todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción. ha de contener una justa causa y resultar de él la tradición.com . por sí sólo o con otros complementarios. instancias privadas de distribución de responsabilidad hipotecaria. b) El documento ha de contener directamente el acto inscribible. En ocasiones. título en sentido formal sería el documento en el que se constata el título en sentido material. o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite». La LH impone límites a la calificación registral que varían en función del tipo de documento. En ocasiones acreditar ciertos hechos. en la Ley. Dentro lo los públíct)s [podríamos citar: Las certificaciones del Registro C J V Í I . no obstante. las providencias. Entre los documentos administrativos la enumeración sería interminable. actas de expropiación. Por su parte el artículo 21 de la LH señala que estos títulos «expresarán. relativas a los otorgantes. los autos. Respecto de los documentos notariales son inscribibles las escrituras públicas y algunas actas (por ejemplo las actas para la inscripción de excesos de cabida). testimonio. deberán estar consignados en escritura piiblica. Documentos públicos Podemos distinguir dentro de los documentos públicos inscribibles tres clases: Los documentos notariales. a las fincas y a los derechos inscritos». por lo menos. Los documentos judiciales inscribibles seríari las sentencias. El documeitto complementario no puede ser título inscribible puesto que no se funda inmediatamente en él el derecho de la persona a cuyo favor deba de practicarse la inscripción sino que tienen distintas funciones. Título en sentido formal sería el documento en cl que queda constituido el acto o negocio jurídico cuya registración se pretende. podentos citar como ejemplo: mandamientos de diligencia de embargo. judicial o administrativo. en otras actúan como complemento a la www. ejecutoria o documento auténtico». Cuando los títulos inscribibles tienen una matriz. cumpliendo así con la teoría del título y del modo prevista en los artículos 6 0 9 y 1095 del Código Civil. Al título en sentido formal se refiere el artículo 3 3 del RH que lo define como «el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquella. acuerdos como los relativos a re parcelad o nes o aceptaciones de cesiones gratuitas de suelo. Al título en sentido material se refiere el artículo 3 de la LH al disponer que: «para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior. etc. etc. en cuanto al contenido que sea objeto de inscripción. licencias de obras. siendo la más restringida la calificación de los documentos judiciales. y que hagan fe. sino que lo que accede al Registro es una copia. certificación o traslado del original. Dentro de los documentos complementarios privados cabría citar: Las instancias privadas en las que se admite la subsanación de ciertos defectos. se admite la inscripción de documentos privados. En consecuencia. certificaciones para inmatricular fincas. el documento público inscribible necesita ir acompañado de tin doctmiento complementario. como el certificado de defunción. En ía actualidad debe tenerse en cuenta que los documentos públicos pueden estar redactados en soporte informático de conformidad con la Ley regtiladora del uso de firma electrónica y con las reformas aprobadas al rcsperto en la LH. las del Registro de Actos de Úlrima Voluntad. lo que accede al Registro no es el original de la matriz. y sean relativas a las personas de los otorgantes. es decir.tan tes al estado civil y los que implican modificación de entidades hipotecarias. sólo en supuestos excepcionales previstos. autorizaciones administrativas o judiciales.

— La anotación de créditos refraccionarios (arts 5 9 de la LH y 155 del R H ) . El artículo 3 6 del RH exige que el documento reúna los requisitos exigidos por las normas tie Derecho Internacional privado y que contenga la legalización y demás requisitos necesarios para su autenticidad en España.com . Documento privado La regla general es que la LH sólo admite para su inscripción ios documentos píiblicos de allí que el artículo 4 2 0 . www. subforos (art. 6 9 y 7 0 del R H ) . de 2 2 de diciembre. del Consejo. concurso o quiebra (art. b) Anotaciones mediante documento privado. — Inscripción de foros. 8 0 del R H ) ya que aunque se protocolización en acta notarial. — Cancelación de hipotecas en garantía de obligaciones sujetas a condición resolutoria (art. 2 0 8 del R H ) . salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. También se ha suprimido la legalización en cuanto a los Agentes Diplomáticos o Consulares extranjeros respecto de los países miembros del Consejo de Europa. 81 del R H ) . — La anotación preventiva del derecho hereditario (art.LmxwHís dv DtnxlM imnobiVmño Ri'gistrbl Mwrtii-a S a n i o * Lloni capacidad. 1 ° del R H establezca la inadmisibilidad para su presentación de los documentos privados. 4 6 de la LH). del Consejo. otras veces acreditan la legitimación de! compareciente. el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercanril y el 1346/2000. aquellas no pierden su naturaleza de documento privado. relativo a la competencia judicial. — Distribución de responsabilidad hipotecaria entre varias fincas. la cadena de legitimaciones sigue siendo necesaria respecto de los documentos otorgados en países que no hayan rarificado el Convenio. 156 de la LH). — La anotación de legado (art. 4 5 de la LH y 172 del RH). 14 de la L H ) .FreeLibros. En cuanto al requisito de la autenticidad debe tenerse en cuenta el Convenio Internacional de la Haya de 5 de octubre de 1961 que suprimió la cadena de legitímación de las firmas del autorizante del documento y la sustituyo por la llamada Apostilla de la Haya. Los documentos otorgados en el extranjero por Agentes Diplomáticos o Consulares españoles ya no requieren legalización del Ministerio de Asuntos Exteriores. — Cuadernos particionales formados por comisarios o contadores-partidores (art. En todo caso en materia judicial deben tenerse en consideración los Reglamentos de la Comunidad Europea 44/2001. Lo cierto es que las excepciones son pocas y pueden clasificarse según el asiento a practicar en: a) Inscripciones mediante documento privado: — Inscripción a favor del heredero imico (art. como es cl caso de la ajinriación de un poder o de la certificación de un acuerdo de la junta de una sociedad con la finalidad de salvar una posible autocontratación del administrador. por ejemplo una autorización judicial para la venta de un bien de un menor. c) Cancelaciones mediante documento privado: — Las de hipotecas constituidas en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador (art. sobre procedimientos de insolvencia. No obstante. dicho precepto aparece desarrollado en los artículos 35 a 3 8 del RH. de 2 9 de mayo. 5 6 de la LH y 147 del R H ) . Documento extranjero El artículo 4 de la LH prevé la posibilidad de inscribir los títulos extranjeros con trascendencia real afectantes a inmuebles sitos en España. según Convenio de 7 de junio de 1 9 6 8 . En cuanto a los documentos judiciales la actual Ley de Enjuiciamiento Civil en su disposición derogatoria única deja vigentes los artículos 951 a 9 5 8 (de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881) sobre eficacia en España de sentencias dictadas por Tribunales extranjeros.s 143 de la LH y 2 3 8 y 2 3 9 del RH). — La cancelación de cualquiera de las anotaciones extendidas en virtud de instancia privada (art. — Inscripción a favor del legatario cuando toda la herencia se ha distribuido en legados y no existiera contador-partidor o albacca facultado para efectuar la entrega (art. — La anotación preventiva a favor de los acreedores de una herencia.

En consecuencia. podríamos decir que los principales caracteres del tracto sucesivo son: — Implica un encadenamiento de titulares de derechos a través de actos y contratos realizados sobre los bienes o derechos. pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas». el registrador no tiene obligación de conocerlas y puede exigir que se le acrediten mediante informe consular. es decir.com .FreeLibros. los Registradores denegarán la in. pues tiene como objeto que todos los actos y contratos afectantes a una misma finca consten en el folio abierto a la misma. El tracto sucesivo está relacionado con el sistema de folio real. Cuando vendieren u cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o ceden tes. la exigencia de tracto impone la necesidad de que el acto inscribible se derive del titular inscrito. el principio de tracto sucesivo tiene aplicación respecto de toda situación jurídico-real inmobiliaria que pretenda acceder al Registro ya consista aquéllas en títulos traslativos. En el tracto sucesivo podemos distinguir dos manifestaciones: La sustantiva y la formal. siempre que consten por escrito y firmados por este. mal. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue ta transmisión o gravamen. deberá constar pre¬ viamente inscrito y anotado et derecha de la persona que otorgue o en cuyo nomtm sean otorgadas los actos referidos. liquidadores. De acuerdo con esta regulación. E L TRACTO SUCESIVO 1. ttjdo documento otorgado en el extranjero deberán ser objeto de traducción oficial.scripeión soHciiada. se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquel correspondían. anf)tar. pero en ta inscripción que . — Es una concatenación de carácter causal y no meramente for- <'ñira íHücriliir o anotar títulos por los que se declaren. No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios. Por último. www. eon tal que et inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante. verificada después del fallecimiento de algtin heredero. y a que el derecho extranjero deber ser probado por quien I(í invoca. es necesario que conste previamente inscrito o anotado dicho derecho a nombre de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorgue el acto o contrato o contra la cual se dirige un procedimiento judicial o administrativo». graven. En su aspecto formal. ]Ktra ipie se pueda inscribir. modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sohre inmuebles. Desde este punto de vista el tracto sucesivo es un requisito ineludible que apenas presenta excepciones. cl tracto sucesivo persigue que los distintos actos registrables consten de modo independiente. transmitan.se liaga habrá de e-xpresarse dicha previa adjudicación proindiviso con referencia at título en que así constare.s y derccho.s. En su aspecto sustantivo. Tampoco será precisa dicha inscripción previa pura inscribir ¡os documentos otorgados por los herederos: Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante. en inscripciones separadas sin acumular varias transmisiones en un mismo asiento.sentencia. cancelar o consignar por nota marginal un derecho o una situación jurídica inscribible. Cuando en una partición de herencia. y uo a meros cünscniimientos. declarativos o modificativos o extintivos. deberá practicarse la inscripción a favor de tos adjudicatarios. los cuales han de pasar del respectivo causante al causahabientc en forma sucesiva y continua. salvo que el registrador asuma dicha traducción bajo su responsabilidad.I Mónita Sanin» Udiu En cuanto a la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la a|Hiiud y cajiaeídad legal necesarias para cl acto. Y cuando se trate de testimonios de autos de adjudicación ü escritura de venta verificada en nombre de ¡os herederos det ejecutado en virtud de ejecución de . teniendo en cuenta ambos aspectos. Examen del artículo 20 de la LH El artículo 2 0 de la LH dispone que: lll. 2. atbaceasy demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por tas leyes. representantes. referente a verdaderos acro. Concepto Siguiendo a Jfosé Manuel García García podemos definir el tracto sucesivo como «aquel principio hipotecario en cu va virtud. la cual subsistirá durante el plazo que señala el articulo 96 de esta Ley. de forma ordenada y sucesiva y sin interrupciones en su historial. Cuando no resaltare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite que fuere inscribible con arreglo at artículo 205 ¡os Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesada.

En las escrituras de partición realizadas cuando ya ha fallecido uno de los herederos. Los supuestos de tracto sucesivo abreviado suponen una excepción a esta regla puesto que por virtud de él. La DGRN ha venido admitiendo. el registrador debe acceder a la inscripción. se consignen diferentes transmisiones.Mónica Santos Uoio a) Títulos traslativos. que conste inscrito a favor de persona distinta o que no conste en el Registro. analógicamente. Por el contrario el principio de tracto sucesivo no rige nunca respecto del asiento de presentación. 3. El tracto sucesivo rto sólo opera respecto de los títulos traslativos voluntarios sino también respecto de los forzosos. En tal supuesto. En tal caso no procede la denegación porqtie la falta de tracto puede subsanarse inscribiendo el título previo de herencia. Finalmente. no se han inmatriculado. el registrador podrá practicar anotación preventiva por defecto subsanable. sino también de las cancelaciones y de las notas marginales. El fundamento del tracto abreviado estaría en la necesidad de evitar inscripciones transitorias o formularias que complicarían el historial jurídico de la finca sin necesidad. el registrador debe denegar la inscripción. el supuesto en que el vendedor alegue en la escritura ser heredero del titular registral. es decir. no implican su transmisión o gravamen. — Transmisiones hereditarias sucesivas. En estos últimos el tracto sucesivo impone que la persona contra quien se haya dirigido cl procedimiento sea cl titular registral. se permite que en un mi. el registrador deberá de suspender la inscripción.smo asiento. Si el derecho consta inscrito a favor de persona distinta del otorgante. Ambos términos están utilizados en un sentido amplio comprensivo no sólo de los asientos de inscripción o anotación. con referencia al título en que así conste. cl tracto sucesivo requiere la previa inscripción a favor de la persona que otorgue el derecho. a solicitud del presentante. Podríamos incluir aquí las declaraciones de obra nueva y las operaciones de división horizontal. Sería. por sentencia judicial firme en procedimiento declarativo ordinario dirigido contra el titular del derecho. el tracto se exige también respecto de los títulos extintivos que van a provocar la cancelación de un asiento. sean éstos judiciales o administrativos. sin embargo. Los tres últimos párrafos del artículo 2 0 de la LH establecen varias modalidades del tracto sucesivo abreviado. El artículo 2 0 5 señala que no será necesaria la previa inscripción a favor de los herederos: Cuando estos cedan o vendan a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes. por ejemplo. Serían aquellos que alterando el contenido del dominio u otro derecho real. — Otro supuesto. del ámbito sucesorio es el previsto en el artículo 4 9 del RH respecto de la segregación de fincas. la inscripción se practica directamente a favor de los herederos del. en su defecto. o tal circunstancia resulte del titulo y del Registro. — Partición hecha con herederos de un heredero. Respecto del requisito de la previa inscripción pueden distinguirse tres situaciones: Que el derecho esté inscrito a favor del otorgante.fallecido.com . el artículo 105 del RH permite no denegar sino suspender la inscripción cuando el otorgante alegue ser causahabiente del titular inscrito. Cancelación que deberá de ser consentida u otorgada por el titular registral del derecho cuya extinción se pretende y. en la inscripción que se haga deberá de expresarse dicha previa adjudicación proindiviso. No obstante. Si el derecho no se encuentra inscrito. agrupación o segregación. si bien. En general podríamos destacar como principales supuestos los siguientes: — Las ventas o cesiones a coherederos. siendo objeto de mera consignación las anteriores transmisiones. en este caso también podrá tomar anotación preventiva a solicitud del interesado. b) Títulos modificativos. No obstante. www. si bien haciendo constar en ella las transmisiones realizadas. Tracto abreviado La manifestación formal del principio de tracto sticesivo impone la necesidad de que por cada acto registrable se produzca un asiento en el Registro. c) Títulos extintivos. El principio de tracto sucesivo es exigible para poder «inscribir o anotar». Finalmente. Si el derecho consta previamente inscrito a favor del otorgante. al margen. la inscripción en un tínico asiento de diferentes transmisiones hereditarias sucesivas.FreeLibros. si bien sólo es objeto de inscripción la última de ellas.

Medios de subsanar la falta de tracto Los procedimientos de reanudación del tracto sucesivo son: — — — — — La inscripción de los títulos intermedios. — En los supuestos de Reconstrucción de Registros destruidos. suspendiendo. La primera excepción se encuentra en el ámbito de la representación cuaitdo el artículo 2 0 de la LH dispone que «no será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios. El procedimiento administrativo en expedientes de equidistribución urbanística. PROCEDIMIENTO REGISTRAL: NATURALEZA Y CARACTERES Siguiendo a Roca Sastre podríamos definir el procedimiento registral como el iter o conjunto de actos por el cual un título registrable llega a causar un asiento en el Registro de la Propiedad. siempre que acredite ser causahabiente del titular registral. sería el caso de: — Las actas de notoriedad de reanudación de tracto y los expedientes de dominio con la misma finalidad. Como señala Lacruz desde que se solicita la inscripción por la persona legitimada para ello. En sede de cancelaciones se considera un supuesto de tracto abreviado ai previsto en el artículo 2 1 3 del RH. no cuando existe un título público intermedio que se pretende suplir por medio del expediente. El segundo grupo de excepciones reside en las transmisiones hereditarias. Tampoco es necesaria la previa inscripción a favor de los herederos para inscribir autos de adjudicación dictados en procedimicniü ejecutivos seguidos contialos herederos pero por deudas contraídas por el causante. Excepciones al principio de tracto sucesivo Estas excepciones enctientran su fundamento en la necesidad de evitar que el Registro publique titularidades transitorias. liquidadores. por razones especiales. En rigor no es realmente una excepción puesto que la representación. Conforme al propio artículo 2 0 de la LH y 2 0 9 del RH. IV. si ello es posible.MRTTIITRA SÜUFTIS Uorfi «cuando en el título presentado se forme una finca de dos o más o se segregue parte de alguna con übjeto de enajenarla se practicará una sola inscripción en la que se cominendan la agrupación o la segregación v su enajenación». La DfiUN ha venido admitiendo la aplicación de esie ariículo a la mera constitución de gravámenes. sólo resulta procedente cuando existe una verdadera interrupción del tracto sucesivo. hasta que el registrador decide. No será necesaria la previa inscripción a favor de los herederos cuando ratifiquen contratos privados otorgados en vida por su causante. El expediente de dominio. — Supuestos derivados del procedimiento de concentración parcelaria. no cabe duda de que se da un www. El acta de notoriedad en las expropiaciones urbanísticas. denegando o inscribiendo. que puedan cancelar inscripciones o anotaciones extendidas a favor del causante. Existen otros supuestos en que se prescinde del tracto sucesivo. aparece regulado en los artículos 201 y 2 0 2 de la LH.com .». representantes. el cual permite a los coherederos durante la proindivisión.. — Actos dispositivos realizados durante la indivisión. El expediente de dominio es un procedimiento judicial tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia. El acta de notoriedad con aprobación judicial. 4. En todo caso. cabe inscribir Irjs actos tlispositivos realizados por los herederos durante la indivisión sin necesidad de practicar la previa inscripción del bien a favor de éstos. no debe constituir ningún eslabón en la cadena de titularidades. albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación. — En los casos de expropiación forzosa ya que el artículo 7 de la Ley de Expropiación Forzosa permite seguir el expediente de expropiación frente al titular extraregistral. — Ejecuciones.FreeLibros. Dentro de este grupo podemos destacar los siguientes supuestos: — Ratificación de contratos privados.. tanto voluntaria como legal. 5 . en consecuencia. no provoca ningtma modificación jurídico-real y. donde las fincas reemplazo se inscriben sin hacer referencia a las fincas de procedencia.

El principio de rogación está relacioi^ado con el carácter voluntario de la inscripción. Es la teoría más antigua y en la actualidad se encuentra prácticamente abandonada. en cierto modo.Lm-iimo auténtico procedimiento.com . 1. Naturaleza Potlcmos agruparlas teorías que se han esgrimido en tornó al procedimiento registral. en cuanto que existe una sucesión de actos regulados por el Derecho a través de los cviales el registrador realiza la función correspondiente. Imwbihtm Higislnii | 2. Caracteres Podríamos destacar como principales caracteres del procedimiento registral. con proclamación de situaciones jurídicas erga omnes. Conforme al artículo 6 de la LH. Por su parte. V. La tercera corriente es la que considera que la función registral es independiente y equidistante de la Administración y de la íurisdicción. También se encuentra en esta corriente Peña y Bernaldo de Quirós para quien la función registral es una función pública que puede encajarse en la fmición jurisdiccional en sentido material. el que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir o el que tenga la representación de cualquiera de ellos.FreeLibros. una vez que se inicia a través de la rogación. Significado del principio El principio de rogación implica que el procedimiento registra! sólo pueda iniciarse a instancia de parte mediante solicitud dirigida al registrador y sólo en casos. El artículo 3 9 del RH considera como representante a quien presente los documentos correspondientes en el Registro con objeto de solicitar la inscripción. expresamente ]nrevistos por el legislador. los siguientes: — Es un procedí míen t(j de Derecho Privado. Conforme a ello e! registrador no puede exigir al representante que acredite la representación sino que ésta se presume por cl hecho de ser el portador del título. guardando cierta semejanza con los actos de jurisdicción voluntaria. líe Ocriyhi\ -— El proccdimieitto interrelaciona los asientos. Dentro de esta corriente ¡rodemos citar a De La Rica para el cual la función calificadora implica. por lo que el particular accede al mismo inicia un procedimiento de naturaleza administrativa. En cuanto a la representación a que alude este precepto se trata de un mero mandato representativo. La segunda corriente atribuye al procedimiento registral una naturaleza administrativa. — Es tm procedimiento regulado por normas de carácter imperativo. se impulsa de forma atuomátiea. cabe objetar que el hecho de que sea un servicio público no justifica la naturaleza adminisiraiiva del procedimiento. — Es un procedimiento al frente del cual se encuentra un funcionario adntinistrativo pero que actúa con total independencia en su función calificadora. el que lo transmita. Sin embargo. www. en tres corrientes fundamentales: Naturaleza jurisdiccional. pueden pedir la inscripción: El que adquiere el derecho. Esta teoría parte de la consideración del Registro de la Propiedad como un servicio público. la cual está provocando no pocos problemas prácticos ya que el concepto de tercero hipotecario es ajeno al procedimiento administrativo que sólo contempla la figura del administrado. con ciertos rasgos administrativos. una función «cuasijudicial». — Es un procedimiento que. En esta tercera categoría podríamos citar a Chico Ortiz para quien la función registral se asemeja a la judicial. Sobre cada finca sólo puede haber una cadena de asientos concatenados en función del tracto sucesivo. Peña y Bernaldo de Quirós. E L PRINCIPIO DE ROGACIÓN 1. Defiende la función judicial del procedimiento registral. podrá el registrador actuar de oficio. Dentro de esta corriente podemos destacar a autores como Lacruz quien considera que el procedimiento registral sería un «tertium» genus al lado de la ]urisdicción y de la Administración. Recicntentente se observa una tendencia en la DCiRN de administrativización del procedimiento registral. — Su finalidad es la (PUBLICACIÓN de situaciones jurídicas inmobiliarias. señala que el procedimiento registral es aquel por el que se activa la función registral en relación con una determinada situación jurídica inmobiliaria.

— La posibilidad de retirar el título una vez presentado y antes de practicarse la iiiscripción (art. con la finalidad que sus efectos puedan proyectarse respecto de terceros. — Cancelaciones: Fundamentalmente las previstas en el artículo 3 5 3 del RH. Se trata de derechos de naturaleza obligacional a los que excepcionalmente se les permite el acceso al Registro.com . — La i>osibilidad de dar la conformidad a una inscripción parcial (art. Actualmente el desistimiento está regulado en el artículo 433 del RH. Son manifestaciones del principio de rogación las siguientes. — La petición de inscripción que se presume por el mero hecho de presentar cl títtdo en el Registro. de conformidad con el artículo 6. suspensión por defecto subsanable de embargos en causa criminal o en la que el estado tenga interés directo. [)or imposibilidad del registratU)r por presentación simultánea de títulos contradictorios relativos a una misma finca. por destrucción de los libros del Registro. El pacto de no escribir Podríamos definir el pacto de no inscribir como la renuncia unilateral o convenida a solicitar la inscripción de algún negocio jurídico por el que se produzca una mutación jurídico real susceptible de inscripción. 3. pese a que siempre se requiere o se presume una solicitud inicial. No obstante. Excepciones al principio de rogación Las excepciones vendrían determinadas por aquellos supuestos en los que el registrador puede actuar de oficio. sin embargo. En contra del desistimiento se alegaba: El automatismo que caracteriza el procedimiento registral (Lacruz).se resolvería en una indemnización de daños y perjuicios entre las partes. podríamos citar como cjentplo de interesado el supuesto del embargante o del ti miar de tm derecho real que )irecisa la previa inscripción del dominio a favor del deudor o del constituyente de! derecho. por acunndación de títulos. en las disposiciones transitorias de la LH y en el artículo 177 del RH que contemplan la posibilidad de cancelar cargas o asientos caducados. el pacto sólo tendría efectos obligacionales y su incumplimiento .FreeLibros. la doctrina discutía en torno a su admisibilidad. si sería admisible el pacto de no inscribir respecto de aquellos derechos que requieren pacto expreso para que se inscriban como sería el supuesto del derecho de arrendainiento o el derecho de opción. — Que obedezca a un interés jurídicamente protegible. Lo que implicaría su exclusión respecto de! derecho real de hipoteca o superficie. — La posibilidad de desistir del asiento de presentación (art. 4 3 3 del RH). En todo caso. :Í22 de la LH). — Que sea temporal v no perpetuo. También que el desisti- www. — Que no sea vinculante para el Registrador. 4. — Notas marginales: Serían fundamentalmente las notas de afección fiscal al pago de impuestos y notas exigidas por la mecánica registral. con anterioridad a su regulación. 2. En consecuencia. — Anotaciones: Por falta de índices. con posterioridad. 427 del RH).Más difícil es precisar cl concepto de persoi\a interesada en asegurar el derecho inscribible. por cuanto cl derecho a instar la inscripción es írrenunciable ya que el Registro desarrolla una fimción de orden púl^lico. que no se practique operación alguna en el Registro. Parte de la doctrina considera que e! pacto de no inscribir sería nulo de pleno derecho. Otro sector doctrinal admite cl pacto de no inscribir con ciertas matizaciones: — Sólo lo admiten respecto de las inscripciones no constitutivas. El desistimiento Ventura Travesct define el desistimiento como el acto voluntario por el cual el interesado en un título presentado en el Libro Diario solicita. Los supuestos serían fundamentalmente los siguientes: — Inscripciones: La inscripción de hipoteca legal en garantía de dote estimada que regida el artículo 171 de la LH.2 del CC.

pasa a tener eficacia frente a terceros. Consecuentemente.FreeLibros. E L PRINCIPIO DE LEGALIDAD. la posibilidad de que el presentante o el interesado retiren el documento sin oira nota exjjresiva que la de haber sido presentado. esto es. El registrador debe denegar el desistímiento cuando perjudique a tercero (art. Se irataría del supuesto previsto en el artículo 427 del RIl. VI. En todos estos supuestos. En opinión de Roca Sastre «la importancia de la función calificadora tiel registrador está en consonancia con la importancia de los efectos mismos que la inscripción. Concepto y fundamento de la calificación registal Podemos definir la calificación registral como aquella actividad realizada por el registrador y cuya finalidad es el control de ia legalidad de los documentos que pretenden acceder al Registro y cuyo objeto es la practica. si bien con otra prioridad. se solicita también por este. era el carácter voluntario de la inscripción. el desistimiento no podrá admirirse cuando como por consecuencia del mismo se produzca la imposibilidad de despachar otro documento. 6 del CC). queda al arbitrio del presentante o del interesado devolver el documento. por mediación tie \:\ inscripción ei Registro publica erga omnes que la transmisión se ha pn>- www. CALIFICACIÓN REGISTAL 1. El desistimiento total debe ser solicitado en escritura pública o en documento privado con firmas legitimadas notarialmente. suspensión o denegación del asiento solicitado. Tratándose de documentos judiciales o administrativos. En caso de no devolverlo se producirá un efecto parecido a! desistimiento ya que esta conducta impedirá la inscripción del título presentado. El desistimiento puede ser solicitado por el presentante y desde luego por el interesado. existe también la posibilidad de un desistimiento tácito. el título. en el Registro de la Propiedad. La calificación encuentra su funtlamenio en el llamado principio de legalidad conforme al cual sólo pueden tener acceso al Registro los títulos que reúnan los requisitos de \'alidez rsiabiccidos por las leyes. por sí. Es total cuando afecta a la totalidad del título presentado a inscripción. Pero es que además. Este valor añadido que ap<irta la inscripción justifica y exige. siéndolo distinto interesado. La calificación es el control de la legalidad por parte del registrador de la propiedad a los efectos de la publicidad y de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.com . Los requisitos del desistimiento son diferentes según sea total o parcial. En todo caso el desistimiento no impide que se pueda volver a presentar el documento.miento encubre una desinscripción del inmueble contraria al orden público. Clases de desistimiento El desistimiento puede ser total o parcial. caducando el asiento de presentación a los sesenta días. una rigurosa censura . Legitimados para solicitado Finalmente. La denegación por parte del registrador será susceptible de recurso gubernativo o judicial. también presentado a inscripción. el desistimiento sólo podrá solicitarse por la autoridad administrativa o judicial que hubiera expedido cl documento. cabe poner de manifiesto que jiuuo al desistimiento exjíreso. Es parcial cuando afecta tan solo a alguna cláusula del título o bien alguna finca cuando el título comprende varias. A su favor se alegaba que en los procedimientos de jurisdicción voluntaria se admite la renuncia y sobre todo.sobre los actos inscribibles. La diferencia entre el desistimiento y la reiiratla del título es que cl primero produce la extinción inmediata de! asiento de presentación mientras que en el segundo supuesto habrá que esperar a que aquel se extinga por caducidad. salvo que la petición de desistimiento afecta también a ese otro documento y se trate del mismo interesado o. Debe tenerse en cuenta que a través de la inscripción. El registrador puede denegar la solicitud de desistimiento. implica». Efectos Admitido el desistimiento el efecto que provoca es la cancelación del asiento de presentación con pérdida de la prioridad registral. que sólo tenía efectos entre las partes otorgantes o intervinientes. o en los supuestos en que se retire para el pago de los impuestos previos o para subsai\ar defectos advertidos en la nota de calificación. el argumento más sólido. El desistimiento parcial puede realizarse verbalmente.

el registrador tiene obligación de resolver sin que pueda escudarse en dudas sobre el asunto y sin que se admita la figura del silencio como ocurre en los actos administrativos. Ahora bien. los asientos del Registro y las Leyes. Medios de la calificación registral El registrador en la calificación ha de basarse en tres medios que son: Los documentos aportados. como cualquier jurista. Caracteres de ta calificación registra! )os6 Manuel García García señala los siguientes caracteres de la función registral: — Es una función específica del registrador que no puede ser sustituida por otros juicios de legalidad salvo los derivados del recurso gubernativo o judicial interpuesto contra la calificación registral.FreeLibros. ha de ser unitaria (no puede efectuarse por plazos sino que todos los defectos observados han de manifestarse en el mismo acto) y ha de ser motivada. o presentados con posterioridad si su consideración puede conllevar un mayor acierto en la calificación. (respecto de todo el título). los principios generales del Derecho y la jurisprudencia del Tribimal Supremo. la ley establece el requisito de la calificación registral. tienen carácter vinculante para el registrador las resoluciones estimatorias de recursos gubernativos publicadas en el Boletín Oficial del Estado y en tanto no sean anuladas por sentencia firme. — Es una función que se ejerce bajo la responsabilidad del registrador. el registrador debe calificar por lo que resiüte del título. es decir. — Es una función imparcial. ta calificación se realiza por el registrador titular del Registro en cuya circunscripción territorial se encuentra la finca a la que afecta la inscripción solicitada. El registrador tendrá que tener en cuenta los asientos que conforman el historial registral de la finca de donde resultará el tracto sucesivo. 3.elucido válidamente ya que como consecuencia del principio de legitimación los asienlos se presionen exactos y válidos. — Es una función obligatoria para el registrador. de 1 de agosto. Esta imparcialidad se pone de manifiesto en la imposibilidad de elegir el Registrador. Además. Respecto de las resoluciones de la DGRN. en su función calificadora ha de aplicar la legalidad vigente. el principio de l'e |)ública registral y de legitimación son lo que mejor realzan la función calificadora del registrador. — Es una función que tiene por objeto practicar. Esto quiere decir que el registrador no puede fundar su calificación en su conocimiento de la realidad extraregistral. — Es una función que esta sujeta a recursos y a un control jurisdiccional. Según el artículo 18 de la LH. de los que pueda tener noricia. la costumbre. sin necesidad de otra prueba de su derecho. Finalmente. una vez presentado el título en cl Registro.com . — Es una función de protección de la legalidad en beneficio de las partes y de terceros. Se ha discutido si el carácter vinculante de estas resoluciones es respecto de todos los registradores o respecto del registrador recurrido. esta característica de la función calificadora encuentra su excepción en la figura del registrador sustituto regulada en el ari:ículo 19 bis de la LH y en el RD 1039/2003. quien responde de los perjuicios que pueda causar con su patrimonio personal. el registrador. denegar o suspender la inscripción de un título. tamo en el tráfico ctmio en el proceso. 2. la Ley. — La calificación debe efectuarse de modo global. posibles limitaciones a ta capacidad. En efecto. Un importante sector de la jurisprudencia menor entiende que son vinculantes tan sólo frente www. La intervención de éste puede tener lugar en los supuestos en los que el registrador titular incumpla los plazos establecidos para calificar o cuando la calificación sea negativa. para que los títulos cuya inscripción . tampoco puede tener en cuenta documentos no aportados al Registro. y así resulta de la magistral cxptisición de Amorós Guardiola en cuya opinión «para conseguir (|ue el Registro publique la verdad oficial de los derechos inscritos. etc.se solicita puedan tener acceso al Registro y gocen de los efectos que la publicidad registral les atribuye en nuestro sistema». y que el titular registral sea considerado como verdadero titular y tenga legitimación para actuar como tal. y como consecuencia del principio de prioridad deberá de tener en consideración los asientos de presentación relativos a títulos presentados con anterioridad y afectantes a la misma finca. En definitiva.

el objeto y el consentimiento. En todo caso no son vinculantes las resoluciones no dcscstimatorias. Ello conlleva controlar la corrección de todos los elementos que conforman el título como la causa. sin que este se haya roto realmente o cuando se dicte un auto judicial de declaración de herederos intestados existiendo testamento. si bien parece que la misma debe quedar también excluida a la vista de la nueva regulación de la Ley de Enjuiciamiento Civil que establece la nulidad de los actos procesales sólo en caso de falta de competencia objetiva o funcional. los defectos afectantes a la autenticidad (falta de papel sellado. la de propiedad horizontal. a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado. teniendo en cuenta no sólo el documento presentado sino también los obstáculos que puedan surgir del Registro como por ejemplo prohibiciones de disponer o sustituciones fideicomisarias. — La expresión en el documento de las circunstancias que debe contener la inscripción. judiciales y administrativos. Al respecto el registrador debe tener en cuenta si el intcrviniente es mayor de edad o si siendo menor..com . etc. el La calificación registral de los documentos judiciales está especialmente limitada como consecuencia del debido respeto a la función jurisdiccional de los Jueces y Tribunales. régimen matrimonial de los adquirientes. falta de firma o de fecha. — La capacidad de los otorgantes. falta de juicio de capacidad. por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro». o Hmitacioncs que surjan de los asientos regístrales. www. Con carácter general establece el artículo 18 de la LH: «Los Registradores calificarán. Son las circunstancias que necesariamente deben expresarse en la inscripción y que aparecen detalladas en el artículo 9 de la LH y 51 del RH. en cuya virtud se solicite la inscripción. La calificación registral de los documentos judiciales debe limitarse a los requisitos formales del propio documento y a las exigencias derivadas de los asientos regístrales y a ios requisitos exigidos por la legislación hipotecaria para que el documento pueda afectar a terceros. Por lo tanto.). testimonio de ejecutoria o mandamiento. como que se pretenda cl embargo de bienes de personas declaradas en situación concursal. como por ejemplo la falta del conforme del Juez o del sello del Juzgado. etc. los afectantes a requisitos del propio documento (falta de juicio de identidad. 4. bajo su responsabilidad. Ámbito de la calificación registral Documentos judiciales En el ámbito de la calificación registral debemos distinguir entre documentos notariales. la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase. Por otro lado. o se pretenda la inscripción del dominio de tma finca en base a la resolución recaída en un incidente de tercería de dominio. la de arrendamientos urbanos o rústícos. La legalidad de las formas extrínsecas hace referencia a los aspectos formales del documento. al registrador al que se recurre dado su carácter de acto administrativo singular. Así cl artículo 100 del RH establece que: «La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal. e t c ) . y finalmente. — La validez de los actos contenidos en cl título. En cuanto a la competencia la tmica calificable por el registrador sería la competencia territorial. Los obstáculos que puedan surgir del registro serían aquellos tpie puedan afectar a la indefensión del titular registral como la falta de demanda contra el mismo. La incongruencia del mandamiento judicial con el procedimiento seguido tendría lugar por ejemplo cuando se utilice un expediente judicial de reanudación de tracto.).). los afectantes a circunstancias que deben recogerse en la inscripción (descripción de la finca. relativos tanto a su expedición como a su autenticidad. Podríamos incluir en esta categoría los defectos de forma afectantes al tipo de documento (si ha de ser escritura o acta notarial. etc. así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras ptiblicas.FreeLibros.Mrtitifa Sanios Lloíti registrador deberá tener en cuenta también las circunstancias requeridas por la legislación especial como por ejemplo las exigidas en la legislación del suelo. el ámbito de la calificación registral se circunscribe a: — La legalidad de las formas extrínsecas. etc. a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos cjue surjan del Registro». incapaz o concursado sin concurren los órganos de representación y las autorizaciones judiciales pertinentes.

Lecdmies He Derecho Inmhiliiirin Registrol
j

Mónioa Sáiuos Utiixt

En todo caso no son nunca calificables los fundamentos de la resolución judicial y los trámites procedimentales específicos, siempre
que no produzcan indefensión en el titular registral.
Documentos administrativos
Antonio Pau Pedrón entiende que la diferencia entre la calificación registral de los documentos judiciales y de los administrativos
consiste en el carácter limitativo de la primera y el carácter especificativo de ia segunda.
La calificación registral de los documentos administrativos está
regulada en cl artículo 99 del RH, y se extiende a los siguientes aspectos:




La competencia del órgano.
La congruencia de la resolución con la clase de procedimiento.
Las formalidades extrínsecas del documento.
Los trámites e incidencias esenciales del procedimiento.
La relación del procedimiento con el titular registral.
Los obstáculos que surjan del Registro.

Respecto de los trámites e incidencias del procedimiento, la calificación registral se refiere sólo a los «esenciales», es decir, aquellos
cuyo incumplimiento puede ser determinante de la nulidad o anulabilidad del expediente administrativo. En cuanto a la competencia, si
la incompetencia del órgano produce la nulidad del expediente, el
defecto será insubsanable, en otro caso, el defecto será subsanable.
Respecto de los demás aspectos, sirve lo comentado con relación
a la calificación de los documentos judiciales.

5. El plazo para calificar
La materia aparece regulada en el artículo 18 de la LH, el cual
dispone: «El plazo máximo para calificar será de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación o, si hubiese sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de despacho un título presentado con anterioridad,
desde la fecha de la devolución, la subsanación o el despacho del
título previo, respectivamente».
En consecuencia, la regla general es que el plazo máximo para
calificar es de quince días desde la presentación del documento. Si

la calificación es positiva el plazo de quince días abarca la calificación y la inscripción.
En la regulación de los plazos resulta también aplicable la Ley
30/1992, tic 2íS de noviembre, de Régimen Jurídico ele las Administraciones Púbhcas y del Procedimiento Administrativo Común, como
consecuencia de la remisión prevista en el último párrafo del artículo 3 2 6 de la LH.
Consecuencia de ello es que el registrador tiene diez días para
efectuar la notificación de la calificación tanto si es positiva como
si es negativa.
Los quince días se entienden días hábiles y si el último día fuera
inhábil, se entenderá prorrogado el plazo hasta el primer día hábil
siguiente.
No obstante, conforme al precepto indicado cl plazo de los quince días se puede ver afectado en función de la diferente situación en
que puede encontrarse el documento:
Si cl título hubiese sido retirado antes de la inscripción, para
liquidar el impuesto o por cualquier otra causa, los quince días se
contarán desde la fecha de la devolución del título. En cl caso concreto de falta de liquidación del impuesto, ello es causa de suspensión de la calificación conforme al artículo 2 5 5 de la LH. Tanto la
retirada como la devolución del título se refleja en el Libro Diario.
Si el documento adoleciere de defectos subsanables, el plazo se
computará desde la subsanación. En este supuesto de calificación
negativa, el plazo de vigencia del asiento de presentación se prorroga durante sesenta días desde la notificación de la calificación, la
cual se hará constar en el Registro. Sesenta días es el plazo que tieitc
el interesado para subsanar os defecttjs advertidos por cl registrador. j)or su parte el registrador tiene un ituevo plazo tic qtiince días
para verificar si la subsanación se ajusta a la primera calificación.
Si existiera pendiente de despacho un título presentado con anterioridad, en tal supuesto los quince días se contarán de.sde el tlespacho del título presentado antes.
En todo caso la falta de calificación dentro del plazo fijado por
la legislación tiene tres consecuencias:
— Legitimar al interesado para instar la intervención del registrador sustituto.
— Legitimar al interesado para solicitar una reducción del arancel del treinta por ciento.
— Puede conllevar responsabilidad disciplinaria por el Regisiratlor,

www.FreeLibros.com

I Mónica Santos Lloro

Lecciones de Derecho ¡muúbiliario llí'gixiriil

6. Efectos de la calificación. Faltas subsanables e insubsanables
Efectos de la calificación
Si la calificación es positiva la consecuencia inmediata es la practica de la inscripción. Por el contrario si la calificación es negativa,
el registrador en el plazo de diez días debe notificarla al presentante y al funcionario autorizante del título. La calificación negativa
debe efectuarse por escrito y deber ser motivada.
La calificación negativa puede afectar a la totalidad del documento
o a determinadas cláusulas del mismo. En este último supuesto cabe
la inscripción parcial del título, siempre que el interesado o presentante to hubieran solicitado y que el registrador considere la procedencia de la misma. Sólo sería posible ta inscripción parcial cuando
la calificación negativa afecte, a juicio det registrador, a cláusulas no
esenciales del negocio y siempre que la inscripción parcial no implique una alteración de la voluntad negocial.
La notificación de la calificación conforme al artículo 5 9 de la
Ley 30/1992, de 2 6 de noviembre, se practicará «por cualquier medio
que permita tener constancia de la recepción por el interesado o presentante, así como la fecha, la identidad y el contenido del acto notificado...».

— Se produce el cierre definitivo del Registro no permitiéndose
la exteitsión de anotación preventiva por defecto subsanable.
Como consecuencia de ello se pierde la prioridad registral ganada con el título objeto de calificación.
Las faltas subsanables se diferencian de las anteriores por las
siguientes características:
— El defecto en que consisten no puede conllevar la nulidad del
acto ni su intranscendencia real, y han de afectar a la forma
del mismo título o acto.
— Deben poder subsanarse por medio de una nueva redacción
instrumenta] sin requerir un nuevo otorgamiento.
— Provocan un cierre registral provisional condicionando la futura inscripción del título a la subsanación de la falta. Permite,
mientras se subsana, que pueda extenderse anotación preventiva por defecto subsanable, conservando el título la prioridad
ganada con su presentación.
VII.

RECURSOS CONTRA LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR

Contra la nota de calificación negativa del registrador, los interesados podrán, de conformidad con los artículos 19 bis, 6 6 y 328 LH;

Faltas subsanables y faltas insubsanables
La distinción entre unas y otras aparece recogida en cl artículo
65 de la LH, el cual establece; «Las faltas de los títulos sujetos a inscripción pueden ser subsanables o insubsanables».
La distinción entre faltas subsanables e insubsanables es una de
las más complejas que ha tenido que abordar la doctrina. No obstante, en la actualidad ha cobrado gran importancia ta doctrina d'
García García que considera que las faltas subsanables se carácter
zan por su retroactividad mientras que las faltas insubsanables se
caracterizarían por su irrctroactividad.
En todo caso procede ver con detenimiento las distintos notas
diferenciadoras de uno y otro tipo de faltas.
Las faltas insubsanables se caracterizan por:
El defecto en que consisten ha de provocar la nulidad del acto
o la falta de trascendencia real.
Para su solución se requiere un nuevo otorgamiento instrumental.

— Instar una nueva calificación ante otro registrador del cuadro
de sustituciones a que se refiere el artículo 2 7 5 bis LH. El Real
Decreto 1039/2003, de I de agosto, regula el procedimiento
para cl ejercicio de este derecho de los interesados para instar
la intervención de un registrador sustituto.
— Interponer recurso gubernativo ante la DGRN o, en su caso,
ante el órgano jurisdiccional competente de la Comunidad Autónoma que tenga atribuido por los Estatutos de Autonomía el
conocimiento del mismo. En Cataluña, la Ley 4/2005 de 8 de
abril regula cl recurso gubernativo ante la Dirección General de
Derecho y de Entidades Jurídicas contra la calificación negativa de los títulos inscribibles en un Registro de la Propiedad,
Mercantil o de Bienes Muebles de Cataluña, siempre que dichos
recursos se fundamenten, total o parcialmente, en una infracción de las normas del derecho catalán, remitiéndose al procedimiento previsto en los artículos 325 y siguientes LH.

www.FreeLibros.com

]

Interponer recurso ante los órganos del orden jurisdiccional
civil, mediante demanda de juicio verbal
— Acudir a los IVibimales de justicia para ventilar y contender
entre sí acerca de la valide?, o nulidatl de los títulos.
Vistas estas posibilidades, centraremos nuestro estudio en el recurso gubernativo y en la demanda de juicio verbal, también denominada recurso judicial.

1. Recurso gubernativo
La legitimación para interponer el recurso gubernativo corresponde, según el artículo 3 2 5 LH a:
a) La persona natural o jurídica a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción, quien tenga interés conocido en asegurar
los efectos de ésta, como transí'erente o por otro concepto, y
quien ostente notoriamente o acredite en forma auténtica la
representación legal o voluntaría de unos y otros para tal objeto;
b) el Notario autorizante o aquel en cuya sustitución se autorice el título, en todo caSO;
c) la autoridad judicial o ftmcionario competente de quien provenga la ejecutoria, mandamiento o el título presentado;
d) el Ministerío Fiscal, si la calificación .se refiere a documentos
expedidos por las autoridades judiciales en el seno de procesos civiles o penales en los qtie deba ser parte con art^glo a
las leyes.
En cuanto a las ciu'stioncs que pueden discutirse en un recurso gubernativo, éstas son, según el artículo 3 2 6 LII, las relacionadas directa
e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose
cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos
no presentados en tiempo y forma.
El plazo de interposición del recurso gubernativo es de im mes a contar desde la fecha de notificación de la calificación (art. 3 2 6 LH).
Respecto de los trámites de este recurso, vienen regulados en los
artículos 3 2 6 y 327 LH. El mismo se inicia mediante la presentación de lut escrito, con el contenido que fija la Ley, acompañado de
los documentos calificados por el registrador y de una copia de la
calificación efectuada. Si no hubiera recurrido cl Notario autorizante,

lecciones de Dereehú inmobiliario Registrnl

autoridad JVKLICIAL o funcionario que expidió cl título, el registrador,
en cl plazo de cinco días, deberá trasladar a éstos el recurso para
que, en los cinco días siguientes a contar desde su recepción, realicen las alegaciojies que consideren oportunas. A la vista del recurso
y de las alegaciones presentadas, el registrador podrá rectificar la calificación en los cinco días siguientes a que haya tenido entrada en el
Registro los citados escritos, accediendo a su inscripción, en todo o
en parte, en los térntinos solicitados, debiendo comunicar su decisión al recurrente y, en su caso, al Notario, autoridad judicial o funcionario en los diez días siguientes a contar desde que realizara la
inserípci(')n. Si EL registrador maiMicne su calificación, remitirá el título calificado, la nota, el recurso, su informe y en su caso, las alegaciones del Notario, autoridad judicial o funcionario no recurrente a
la DGRN. en cl pla/.o tic cinco días. Esta deberá resolver v notificar
su resolución en el ¡ilazo de tres meses, computados desde que el
recurso tuvo entrada en el Registro cuya calificación se recurre. Transcurrido este plazo sin que recaiga resolución se entenderá desestimatlo. Las resoluciones expresas por las que se estime el recurso se
publicarán en el BOE, y tendrán carácter vinculante para todt>s los
Registradores mientras no se anulen por los Tribunales. Si la Dirección General estima el recurso, el registrador practicará la inscripción en los términos que resulten de la resolución.

2. Recurso ante el órgano jurisdiccional civil
El artículo 3 2 8 LH se refiere a este recurso al establecer en su primer párrafo que las calificaciones negativas del registrador (y, en su
caso. las resoluciones expresas y presuntas de la Dirección General)
serán recurribles ante los órganos del orden jurisdiccional civih sietido de aplicación las normas del juicio verbal.
El fundamento de este recurso, según GA(ui.'\ G A R C Í A está en que
la calificación registral no puede Címsiderarsc un acto administrarivo sin más, aunque el órgano que lo dicta sea Administración \' no
Jurisdicción, y frente a quienes sostienen que es un acto atliuinistrativo o los que opinan que es un acto de jurisdicción voluniari.n,
opina que se trata de un acto de naturaleza mixta de carácter especial, como se confirma por esta posibilidad de acudir directanu-ute
a la vía jurisdiccional civil para recurrir unja calificación legtsiial
negativa.
La demanda se interpone en el plazo de dos meses a contar desde
la notificación de la calificación, ante los juzgados de la capital de

www.FreeLibros.com

com . quienes podrán pedir que se tome anotación preventiva de la misma. Esta vía judicial es distinta del derecho que tienen los interesados de proponer demanda para que se declare la validez del título.FreeLibros. El Tribunal emplazará a los interesados para que puedan comparecer y personarse en autos en el plazo de nueve días.Mólúcil Sanios Lloro la provincia a la que pertenezca el lugar de situación de la finca. estando legitimados para interponerla los que lo estuvieren para recurrir ante la DGRN. Sarvei de Bibtfowques 242 www.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful