MANUAL DE CRITERIOS DE DISEÑO URBANO, JAN BAZANT

PAG: 29 / 68

PROBLEMAS.

MARCO GENERAL.

DETERMINANTES DEL PROYECTO: EL MERCADO
o ORGANIZACIÓN SOCIAL
o COMERCIO Y EQUIPAMIENTO

CONDICIONANTES DEL PROYECTO: EL TERRENO Y EL MEDIO
o EL TERRENO
o LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO
o ESTUDIO DE MECANICA DE SUELOS
o ESTUDIO DE CARACTERISTICAS NATURALES DEL TERRENO
o RESTRICCIONES FEDERALES Y ESTATALES
o DISPOSICIONES ESTATALES Y MUNICIPALES DE DESARROLLO URBANO
 USOS DE SUELO Y DENSIDADES
 TIPOS DE FRACCIONAMIENTO
 DONACIONES O CESIONES
 VIALIDAD
 INFRAESTRUCTURA

REQUISITOS PRELIMINARES PARA LA AUTORIZACION DE UN FRACCIONAMIENTO

LINEAMIENTOS PROGRAMATICOS
o DETERMINANTES
o CONDICIONANTES
o LOS PARAMETROS
o LAS ALTERNATIVAS

PROGRAMA URBANO

CONCEPTO DE DISEÑO

1
Resumen Manual de Criterios de Diseño Urbano, Jan Bazant
Capítulo 1: Análisis Programático, páginas 29 a 68.
PROBLEMAS
La proyección empieza con una idea vaga del problema urbano, esto causa que los proyectos que
surgen sean estereotipados con características similares aunque en el lugar donde se encuentran
no sea adecuado causando que los usuarios tengan que ceñir a lo que el proyecto ofrece en
cuanto lo ambiental y sociales locales.

Otro de los aspectos donde se manifiesta esta problemática en cuanto a lo urbano es porque el
cliente (sector público o privado) rara vez sabe lo que quiere lograr y esto se debe al poco
conocimiento que se tiene de las posibilidades del Diseño Urbano para agrupar lotes y viviendas
en cuanto resultados particulares en cuanto la estructuración funcional y espacial, organización
social y rentabilidad.

De este modo el diseñador debe contemplar la solución del problema mediante a que estos se van
presentan y así confrontar y decidir con el cliente la problemática pues la participación de cliente
es crucial puesto a que se tiene una apreciación propia y a la ves puede aportar ideas en cuanto al
conjunto proyectado tanto como la imagen o su comercialización.

MARCO GENERAL
Por la complejidad de estos proyectos urbanos se presentan múltiples problemas de por eso se
deben tomar medidas precautorias como es el de tener el respaldo político de desarrollo urbano
establecidas en la entidad; tomando estas medidas es una ayuda para obtener tanto como los
permisos como para poner el proyecto en buena posición. Básicamente habría que enfocar el
proyecto urbano como un proyecto de inversión.

DETERMINANTES DEL PROYECTO: EL MERCADO

Se debe definir el problema urbano para saber el número de lotes o viviendas, de que superficie y
con que características físicas y para estos se deben saber ciertos aspectos como son las
costumbres y la interactuación de los usuarios; cómo se comportan socialmente.

Aunque un buen estudia de mercado te da una confiabilidad muchas veces el cliente opta por no
hacerlo pues este ya tiene una visión para quien está dirigido el mercado. Si es sector público, lo
que les interesa es cumplir social y políticamente con los obreros o empleados pues creen que
serán satisfechos con lo que sea que les den. Y si es sector privado, la idea es optimizar ganancias
buscando la venta rápida de los lotes o viviendas, ignorando la adaptación de los compradores.

Al analizar el mercado para definir el programa del proyecto urbano, es muy importante
determinar el o los segmentos de este a los cuales el proyecto está destinado; ya que su
aceptación dentro del mercado va a depender de la precisión con que se definan, es decir, su éxito
social y económico.

Por la presente de la problemática en cuanto a los sectores de la población que habita estos lotes
o viviendas se ha investigado que se puede arrojar información interesante que ayuda a integrar
una visión más objetiva y realista en cuanto el segmento del mercado sobre el que trabajamos
destacando; los problemas de los sectores de bajos ingresos aunque en los de la clase media

2
también se presentan algunos estudios; de estos sobresalen los rasgos de comportamiento,
aspectos materiales ; valores adoptados para alcanzar un “modo de vida”.

Aquí lo que se debe destacar es el conocimiento del diseñador urbano debe tener de los valores y
aspiraciones de los grupos sociales con el fin de asegurar que su proyecto refleje las expectativas
para que sea aceptado en el mercado a quien está dirigido.

ORGANIZACIÓN SOCIAL
El diseñador urbano usualmente tiene un equipo que también ayuda a resolver la problemática
que se puede presentar en cuanto los criterios físicos espaciales. En el planteamiento del proyecto
se debe preocupar para satisfacer la demanda de determinado sector de población.

La proximidad física y distancia física es un factor determinante para propiciar el roce social, este
administra la modalidad en cómo están agrupados los lotes o edificios. Teniendo esto considerado
es de aquí que sea recomendable confinar los espacios de uso común entre viviendas y restringir
su acceso, para estimular que los residentes sientan que les pertenece y se apropien de ellos en
términos de comportamiento social; con la idea de un integración de los residentes creando
divisiones en la lotificación o agrupación de las viviendas para que la interacción de los residentes
sea más óptima.

COMERCIOS Y EQUIPAMIENTO
SE debe conocer las necesidades y patrones de consumo del sector de población para cual se está
diseñando, pues resulta imprescindible para definir los tipos, la calidad y la cantidad de lotes y
locales comerciales; para asegurar que una vez construidos estos se vendan con facilidad y sean
productivos económicamente.

Sabiendo las cualidades y características de los lotes tanto como sus necesidades es recomendable
revisar lo que hay de equipamiento en las colonias vecinas en donde se realizara el proyecto , pues
hay ciertos servicios y equipamientos que requieren de considerable masa de población para
justificarse y ser rentables en operación; mientras hay otro que es rentable con solo la población
de un proyecto.

CONDICIONAMIENTO DEL PROYECTO: EL TERRENO Y EL MEDIO AMBIENTE

Un proyecto urbano debe respetar y resolver las condicionantes físicas y legales bajo las cuales se
inserta el terreno en donde se diseñara.

EL TERRENO
Consiste en realizar una inspección física del terreno y capturar información básica de este para
poder desarrollar el proyecto sobre las condicionantes que se puedan presentar que consisten en :

LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO
Es el trazo geométrico de la configuración del terreno. Se recomienda definir inicialmente un
sistema de coordenadas haciendo coincidir el origen sobre el vértice de la poligonal más fácil de
identificar para relacionar el proyecto con el entorno y así las coordenadas del terreno se vierten
en un cuadro localizando cada punto de vértice.

ESTUDIO DE MECANICA DE SUELOS

Este estudio tiene por objeto analiza las características de composición física del terreno para
determinar las cualidades de movimientos de tierra de la urbanización y tipo de cimentación y

3
estructura de las edificaciones que sobre él se construirán; para esto se debe tener conocimiento
de los tipos de suelos que se puedan presentar en el terreno.

ESTUDIO DE CARACTERISTICAS NATURALES DEL TERRENO

Con objeto de hacer la integración del proyecto se debe inventariar o registrar las especies y
cualidades naturales con intención de utilizarlas racionalmente dentro del proyecto.

RESTRICCIONES FEDERALES Y ESTATALES

A continuación el enlistado de las restricciones federales de vías, líneas y cauces que pueden
afectar a un terreno y que hay que respetar rigurosamente en el desarrollo del proyecto.

CARRETERAS FEDERALES
Son aquellas vías que tienen transito interestatal; estas llevan una restricción en según el número
de carriles: la de dos carriles con acotamientos y cunetas laterales tienen normalmente un
derecho de vía de 20m a partir del eje para cada lado, aunque cuando las carreteras tienen un
tránsito intenso, el derecho de vía se fija a 30m a cada lado del eje.

CARRETERAS ESTATALES
Son vías que comunican a varias entidades dentro de un estado, financiadas por lo general con
mitad de recursos estatales. La mayoría de estas carreteras están pavimentadas; en la actualidad
se construyen con un derecho de vía de 20m del eje a cada lado.

CAMINOS VECINALES O ALIMENTADORES

Son caminos que generalmente entroncan a un poblado con más de 2500 habitantes o a una
industria regional usualmente son caminos con una corona de 6 a 8 de ancho que pueden tener
acotamientos y cunetas laterales opcionales dado que en la actualidad no hay normas nacionales
que fijen su derecho de vía.

FERROCARRILES
Los ferrocarriles usualmente tienen un derecho de vía de 7m pero en zonas de maniobras de carga
y descarga se maneja un derecho de 10 m del eje a cada lado.

TELEGRAFOS
En si no tienen establecido un derecho de vía propio, cuando las líneas de estos entran en zona
urbana, lo hacen sobre las banquetas, sean de 1.5 a 3m y cuando estas son subterráneas también
se ubican bajo las banquetas.

LINEAS DE DISTRIBUCION ELECTRICA

Las líneas que tienen más de 300 volts entre conductores sin protección o accesibles, no deben
estar próximas a ninguna edificación, y la separación entre la línea y el edificio no será menor que
a indicada por el reglamento de obras e instalaciones eléctricas.

LINEAS DE TRASMISION ELETRICA

Estas líneas dependen del voltaje de transmisión y el número de circuitos dependiendo de tanto
como de la distribución de torres estructural como la subtrasmision de estas.

GASODUCTOS Y OLEODUCTOS
El derecho establecido de estos ductos es de 60m pero cuando se tienden varios ductos
paralelamente este de derecho de vía asciende a 100m; estos derechos de vías si pueden utilizarse

4
como áreas verde o recreativas, tomando en cuenta que la siembra de vegetación sea de raíz
pequeña para no dañar los ductos.

AGUA
Las restricciones según la Ley Federal de Aguas son : En zona marítima terrestre una faja de 20 m
de ancho , de riveras o zonas federales, las fajas de 10 m estas dos si son de anchura contigua si no
la zona de amplitud en cuanto a riberas se puede reducir hasta 5m.

CONTAMINACION AMBIENTAL
Si el proyecto está alejado a una red se debe acondicionar la zona hasta conectarlas a la red
entubada, evitando que descarguen en zonas prohibidas como los son los ríos, cauces y demás
depósitos de agua tampoco se deben infiltrar terrenos con la consideración de no dañar al medio
ambiente o a uno mismo.

DISPOSICIONES ESTATALES Y MUNICIPALES

Dependiendo del estado en donde se vaya edificar los fraccionamientos hay múltiples normas que
se deben obedecer para ser aprobados estos espacios.

USO DEL SUELO Y DENSIDADES

Usualmente la dirección estatal o municipal de asentamientos humanos o de planeación tienen la
autoridad para dictaminar los proyectos y otorgar os permisos de urbanización dependiendo
también del plan maestro de la zona urbana en la cual se trabajara con el fin de poder
reestructurar y regular el futuro crecimiento de la ciudad para que esta crezca de una manera
adecuada.

TIPOS DE FRACCIONAMIENTOS
Por lo general cada estado tiene una diferente estipulación por diferentes normativa pero en si
todas se rigen por el Reglamento de la ley de Asentamientos Humanos del Estado de México.

-Fraccionamiento habitacional popular: lotes no menores a 120m2 con 7m de frente mínimo, con
ancho 12m mínimo de vialidad.
-Fraccionamiento habitacional residencial: Lotes con un mínimo de 150m2 con frente mínimo de
10 y ancho de vialidades de 12m.
-Fraccionamiento campestre: Lotes de 2000m2 con 25m de frente mínimo y ancho de vialidades
colectoras de 20m y vías locales de 12m.
-Fraccionamiento Industrial: Lotes de 1000m2 con 20 m de frente mínimo y ancho de vialidades
colectoras de 20m y obras locales de 12m.
-Fraccionamiento Social Progresivo: Ubicadas solo en áreas Urbanas con densidad no superior a 80
viviendas por hectárea con lotes unifamiliares de 120m2 con frente mínimo de 7m y ancho
mínimo de 12m de vialidad y andadores de 6m por condominio .

DONACIONES O CESIONES
La superficie que el fraccionamiento o conjunto deberá donar al municipio para obras de fines
comunitarios es distinta en cada estado. El porcentaje de donación es varia por tipo de
fraccionamiento (mencionados anteriormente), por vivienda, por vivienda prevista al municipio o
al estado; este porcentaje puede ir desde 2% a 5% en los fraccionamientos ya considerando por
área urbana este porcentaje sube.

5
VIALIDAD
Es inusual que se haga mención en los reglamentos de fraccionamiento la vialidad, puesto que la
practica establecida es que la vialidad primaria sea congruente con la propuesta en el plan
maestro o se articule con las arterias existentes, por lo cual la red vial interna del proyecto queda
generalmente a criterio del diseñador urbano dando flexibilidad al generar la cantidad de
secciones viales, que crean confusión de circulación y dificultad para la estructuración vial de una
ciudad o zona urbana.

INFRAESTRUCTURA
Los reglamentos de fraccionamientos no autorizan estos si su infraestructura no es adecuada o si
no tiene una conexión a las redes existentes, los anteproyectos de infraestructura deben cumplir
con especificaciones convencionales de las diferentes dependencias relacionadas como serian la
de electricidad y de aguas residuales, el fraccionamiento debe contar con todas las redes , vialidad,
áreas verdes, mobiliario urbano, señalamiento y nomenclatura y casetas de vigilancia.

REQUISITOS PRELIMINARES PARA LA AUTORIZACION DE UN FRACCIONAMIENTO

Aunque no estén presentes en el proyecto final vale tenerlas a un nivel de anteproyecto para ir
generando la información para el trámite definitivo. Los reglamentos solicitan requisitos similares
a los siguientes:

-Escritura que acredite la propiedad en donde se pretende construir.

-Certificado de posesión material del predio expedido por la autoridad municipal.
-Certificado de libertad de gravámenes por un periodo variable.
-Certificado de no adeudo expedido por las oficinas de hacienda.
-Solicitación de constancia de deslinde catastral del terreno.
- Plano a escala gráfica correspondiente de la ubicación del terreno en relación con la ciudad.
-Plano topográfico del terreno por fraccionar, acotando todos los lados y ángulos que formen el
polígono.
- Anteproyecto urbano en plano a escala grafica conveniente de lotificación y uso de suelos en los
que se indiquen todos los aspectos.
-El anteproyecto deberá incluir una tabla que contenga valores absolutos y porcentuales de
superficie del predio.

DETERMINANTES
Se genera una diferenciación dentro de un segmento de mercado por grupos dado que tienen
expectativas y capacidad de compra muy particulares tanto como necesidades insatisfechas; estas
se manejan mediante a la diferenciación de los lotes comerciales, las características que tienen de
lo físico – social, de las viviendas, de los lotes habitacionales, todo esto con requerimientos
funcionales y espaciales para el diseño.
CONDICIONANTES
Se pueden reflejar en los lineamientos programáticos para el desarrollo urbano dependiendo de
los diferente lotes y tipos de viviendas y de estas considerando la densidad, el concepto de
desarrollo, los costos, la vialidad, del equipamiento que debe tener el fraccionamiento y de los
ingresos que este maneje generando variaciones en el proyecto urbano.

PARAMETROS
En los puntos mencionados del lineamientos programáticos se presentan 5 alternativas típicas que
exploran el potencial que el terreno tiene para desarrollarse siendo cada una representativa de un

6
tipo de producto urbano, de un criterio de aprovechamiento del suelo, de una modalidad de
comercialización, de un beneficio social, de una forma de financiamiento y de una rentabilidad.

La superficie vendible se divide en la destinada venta habitacional y la comercial, capturar el uso

por lote o vivienda y la ganancia que cada uno con sus diferencias generaría, en los locales y lotes
comerciales se aplica el criterio de mercado libre y saber el manejo del mercado en cuanto al
proyecto urbano para poder abrir una oferta sabiendo que sus productos conservaran su valor
dependiendo de los promotores de cada estructuración.

ALTERNATIVAS
El definir un lineamiento significa determinar un curso de acción sobre varias alternativas
comparables entre sí. El objeto de explorar alternativas antes de seleccionar la conveniente es
negociar con el municipio el tipo de desarrollo, densidades y volúmenes requeridos, así como de
estimar el costo de recursos financieros que tiene que adquirir el promotor para impulsar el
desarrollo del proyecto hasta su que este sea generado y finalizado.

PROGRAMA URBANO
Definido el alineamiento general del proyecto se sientan las bases para fijar con mayor detalle los
parámetros cuantitativos sobre los cuales debe normar el diseño del fraccionamiento o conjunto.
En los alineamientos programáticos se consideran en términos generales, diversos conceptos de
desarrollo urbano y una vez que se definió el alineamiento se define implícitamente el concepto
general del desarrollo urbano.

Del alineamiento seleccionado se decidió que por encontrarse alejado de la ciudad, el atractivo
para atraer compradores era ofrecer lotes a precios razonables. Para reforzar la estrategia de
realización, se decidió que la primera etapa debía localizarse estratégicamente en el área más
atractiva del terreno, aquella que sea sensiblemente plana.

El programa debe ser discutido y ajustado si es que aplica también modificado y finalmente
aprobado por el cliente ya que este es el documento que resume todas las decisiones generales
importantes con respecto al desarrollo del proyecto urbano

CONCEPTOS DE DISEÑO
Son una abstracción de la realidad, una propuesta de cómo se deben resolver los diversos
aspectos del problema urbano.

Generalmente son expresados en diagramas y croquis en los que se expresa la idea del diseño.
Relacionada con la organización de actividades del proyecto más a fondo, planteamos el concepto
de organización social en el que se formulan las modalidades y la relación de los futuros residentes
para lograr un orden comunitario.
Para reforzar la función del proyecto se plantea el concepto espacial que tiene como tarea traducir
en términos ambientales las características exteriores, para el mejor entendimiento en sentido de
ubicación.

El concepto de imagen del proyecto se apoya en el manejo de los espacios descritos en párrafos
anteriores, solo que centra su atención sobre los atributos que estos deben tener para que puedan
ser visualmente legibles y significativos. Si el proyecto urbano concluye, también la realización de
proyectos arquitectónicos. Entonces el diseño de las edificaciones es un concepto importante en la

7
configuración de la imagen del proyecto y por lo tanto habrá que poner total atención en el diseño
arquitectónico y las formas en que se agruparan las edificaciones.

Habiendo formulado los conceptos de funcionalidad y espacialidad-imagen-forma, se sientan las

ideas generales del diseño del conjunto, es necesario generar conceptos concretos sobre como
estarán físicamente organizados los productos que se venderán en el proyecto para que sean
comercialmente activos.

La lotificación convencional es el patrón urbano más ampliando, utilizado, tanto para

fraccionamientos tipo medio, como para populares, puesto que ofrece mucha flexibilidad para las
ventanas y porque es ampliamente aceptado por el mercado. El concepto andador consiste en un
patrón tipo parrilla en cuya mayoría de lotes se tiene acceso a través de un pasaje peatonal con
playas de estacionamiento comunes.