Barrios Privados Truchos.

Aspectos legales de una realidad en San Vicente.

Introducción.

La localidad de San Vicente, a tan solo 50 kilómetros de la Capital Federal, ha experimentado en el

último año un desarrollo de distintos emprendimientos de bienes raíces “truchos” por no contar
con la habilitación municipal entre otros requisitos.

No es novedad el desarrollo de barrios privados y conjuntos inmobiliarios en la ciudad y sus

cercanías, sin embargo, el descubrimiento de loteos y barrios en oferta a través de sitios webs a
alertado a las autoridades municipales sobre el estado de urbanización de parcelas “rurales” que
presentan un alto grado de desarrollo urbanístico.

Mediante el marketing de “nuevos lotes” o “barrios sin expensas” se están ofreciendo diversos
espacios a través de sitios webs como mercado libre con excelentes planes de financiamiento
incluidos. La realidad es que a los fines jurídicos no existen tales denominaciones (siendo que las
definiciones son pura creación de comercializadores que exponen de alguna manera terrenos
organizados por sus propietarios o quiénes los administran).

Las ofertas pueden resultar engañosas, por lo cual hay que tener ciertos recaudos y conocimientos
previos sobre la inversión a realizar.

Acercamiento al interés público.

Las propiedades coparticipativas o conjuntos inmobiliarios se encuentran regulados ante el Código

Civil y Comercial de la Nación en el Título VI de su libro 4 y hace referencia a una amplia gama de
Derechos Reales (Derechos de Propiedad) que una o varias personas pueden tener.

Puntualmente nos encaminamos al análisis de una multiplicidad de beneficiarios sobre una parcela
como podrían ser, por regla, el condominio o la propiedad horizontal. Podríamos pensar que
estamos ante el caso de una cooperación de personas que unen su esfuerzo y reparten el
beneficio, pero la realidad del mercado inmobiliario argentino no es esa, si no muy por el contrario
nos muestra el caso de un promotor, desarrollador, propietario que adquiere un inmueble rural
con fines de ejecutar un proyecto de comercialización directa o indirecta de contratos de adhesión
(típico contrato de fideicomiso inmobiliario)

Por lo general estos proyectos presentan la particularidad de unir varios inmuebles en una única
parcela y presentan espacios para el uso común como puede ser un SUM, una plaza o una cancha
de golf. Sin embargo, más allá de estos servicios muchas veces la división material de los lotes
puede ser inviable y frustrar a sus propietarios/beneficiarios.

Existen normas que regulan y prohíben en ciertos casos la división de la propiedad como sucede
por ejemplo con la indivisión forzosa en el condominio. Es que más allá de las normas de derecho
civil y comercial existe una gran injerencia del derecho público que busca mantener un estado de
equilibrio entre el interés público y el privado.
Esta oposición de intereses se pone de manifiesto en aquellas ordenanzas locales que legislan
sobre el uso de los terrenos y sus divisiones, fijan las zonas de urbanizaciones, o establecen
requisitos para el desarrollo de infraestructura y provisión de servicios.

Esta legislación local, se ve marcada por objetivos estatales referidos a la concentración de

población, la promoción de zonas estímulo industriales, la evaluación de impacto ambiental, el
riesgo de poner en peligro la salubridad, o las consecuencias en cuestiones de transporte y
economía de la localidad.

Coincidimos en que son limitaciones en post del bienestar social de la comunidad y que más allá
de las leyes (ordenanzas, decretos, resoluciones sobre el uso racional de suelo) dependen de un
estudio sobre las urbanizaciones y planeamiento urbano de las autoridades.

Del otro lado de la moneda, encontramos los intereses privados, de los emprendedores y de
aquellos que buscan satisfacer sus necesidades habitacionales en la región.

Las urbanizaciones y sus requisitos legales.

La urbanización es una transformación del espacio de una jurisdicción, supone una preparación y
realización de vías de circulación, calles y asfaltos, instalación de cloacas, red de agua potable y
otros servicios.

Estas urbanizaciones pueden ser abiertas o cerradas, siendo las primeras las que hacen referencia
a nuevos núcleos urbanos o ampliación de los existentes por parte del estado. Por otro lado, las
segundas serán aquellas que tienen un plan urbanístico especial y que por lo general se instalan
fuera de las áreas urbanas existentes por medio de inversión privada.

Nos encontramos ante una dualidad regulatoria ya que todas las urbanizaciones privadas
dependerán de normas de carácter nacional como locales. En efecto, el Código Civil y Comercial
las define de forma generalizada en el art. 2073 como clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o náuticos o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independiente y determina sus elementos en el art. 2074 siendo estos el cerramiento
perimetral, la existencia de partes privadas y comunes, la creación de una persona jurídica que
representa a los propietarios, la realización de un reglamento interno, y la creación de expensas o
gastos comunes.

Todos estos aspectos marcan los lineamientos generales de los “barrios privados”, “countries”,
“ciudades náuticas”, etc.

Las normas de corte administrativo local completan la dualidad, y se refieren puntualmente al

régimen de subdivisión y uso del suelo como así a las restricciones a la radicación de los complejos
de este estilo. Según la localidad se prevé un sinfín de actos jurídicos como audiencias públicas,
localización, prefactibilidad y factibilidad del proyecto, autorización provincial o municipal,
aprobación de planos, inscripción en los registros públicos, etc.

La aprobación administrativa (estatal) es el resultado de un procedimiento que el desarrollador

debe impulsar desde que seleccionó y adquirió el predio donde espera concretar su proyecto
inmobiliario. En el se deberán analizar aspectos referidos a la ubicación, los recursos naturales, la
calidad del suelo, la infraestructura necesaria, la provisión de servicios, las distancias y las vías de
acceso.

El procedimiento culmina cuando es emitida la autorización por el estado municipal, y convalidada

por el estado provincial ya que el “poder de policía” o de “contralor” está en manos de ambos
estados.

El trámite administrativo será tarea del estado y del desarrollador, lo cual tiene su origen en el
decreto 1727/2002 que permite al municipio firmar un convenio con el desarrollador por el cual
este último se encarga de evaluar la prefactibilidad del proyecto y el estado se reserva la
fiscalización, evaluación hidráulica y de división de los suelos.

A tener en cuenta que existen municipios en los que está prevista una audiencia pública con
antelación al decreto que disponga la factibilidad del proyecto. En ella se podrán recibir las
oposiciones de terceros un interés legitimo

En concreto, para la provincia de Buenos Aires los pasos a seguir son tres o cuatro: (dependen
según el municipio)

A) Análisis técnico de prefactibilidad o convalidación técnica.

B) Celebración de audiencia pública.
C) La factibilidad o convalidación técnica definitiva. (Autorización Municipal)
D) La inscripción del proyecto aprobado en el registro provincial de urbanizaciones cerradas.
Respecto a la subdivisión de los terrenos o fragmentación de los lotes debe tramitarse
conjuntamente con la convalidación técnica definitiva donde se exterioriza el plano y se cumplen
los recaudos referidos a la forma de división del inmueble general o rural, sus implicancias
jurídicas, las restricciones futuras, las zonas residenciales, etc.

Según la ley de Catastro, ley provincial 17707, las divisiones comunes y privadas se representan
como parcelas pertenecientes a un propietario o a varios en condominio. De esta forma concluye
el fraccionamiento del inmueble general y se pueden comercializar las parcelas con destino
residencial donde se comenzarán las construcciones, ajustándose al reglamento interno del barrio.

Será, finalmente, tarea del propietario tramitar su certificado de obra, y cambiar la categorización
de baldío a edificado en Catastro con fines tributarios.

Algunos requisitos para la aprobación del proyecto.

La aprobación administrativa del proyecto, de acuerdo con el art. 3, de 27/98 deberá contar con
un estudio urbanístico del terreno y su área de influencia que analice como mínimo que:

A) La localización resulte compatible con los usos predominantes.

B) Que existan condiciones de habitabilidad tanto en relación al entorno natural como a la
provisión de servicios públicos.
C) Evaluación de impacto socio económico y fisco ambientales.
D) La no afectación de terceros, o de futuros emprendimientos garantizando el uso de las
calles públicas.
E) La no contravención a las normas en cuanto al cerramiento y a forestación.
 F) Consideraciones sobre la integración del proyecto al entorno urbano del partido en
relación a infraestructura, servicios generales, accesos viales, equipamiento, etc.

Conclusiones.

El desarrollo de barrios privados con fines residenciales como así la localización de zonas
industriales o centros de compras requiere de un análisis técnico jurídico en cuanto a la
factibilidad del proyecto.

Este análisis culmina con la autorización del estado (municipal y provincial) y la inscripción en los
registros públicos. Por otro lado, el parcelamiento es otro de los trámites a impulsar por parte del
desarrollador.

Es por todo ello, que a la hora de invertir en estos terrenos es necesario requerir la
documentación que respalde al proyecto, ya que de lo contrario podemos ser víctimas de estafas o
quedar incluidos en situaciones jurídicas impensadas como una adhesión a un fideicomiso o un
condominio rural indivisible.