TASACION DE TERRENO

RUSTICO EN ZONA
DE EXPANSION URBANO
 TASACION DE TERRENO RUSTICO
EN ZONA DE EXPANSION URBANA

CASO A
Valuación de un terreno que da frente a una zona que posee algunas obras de
infraestructura urbana aplicación del artículo Art. III.J.56 del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú..
Area: 23,100 m2

A3 = 11,000 m2
3° Zona
TERRENO 120 m (resto)
A
TASAR Terreno 2° Zona
A2 = 10,500 m2
RUSTICO rústico
100 m (franja)
90 m

1° Zona
20 m
(Franja)
A1 = 16,00 m2

Afirmado 80 m
Calle Vía afirmada
Vereda Vereda

Terreno Urbanizado Terreno Urbanizado

Datos:
-
Area del terreno a tasar (bruta)________________: 23,100 m2
-
Valor oficial del terreno habilitado (VTH)_________: $ 30.00 /m2
(Este dato es facilitado por CONATA)
-
Zonificación del terreno R3
-
Profundidad del lote normativo para la zonificación R3: 20 m.
-
El frente del terreno es una vía afirmada.
-
Colinda con una urbanización que tiene todo los servicios públicos, por lo
que ya tiene ventaja de poseer algunas obras de infraestructura urbana tales
como el desagüe y la vía afirmada.
-
El terreno cuenta con un anteproyecto de lotización donde se determina
como área vendible 13,800 m2, en caso de no tener ningún proyecto, estimar
como área vendible el 50% del área bruta.
Procedimiento de cálculo:
Fórmula: Dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,
artículo III.J.62 y Art. III.J.65
V.D. = VB x A
VB = CAV (Vp – VOH)

En donde:
VD = Valuación definitiva
VB = Valor básico
CAV = Coeficiente de área vendible
Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la
zona adyacente o entorno.
VOH = Valor de las obras públicas de habilitación urbana.
A = Area

-
Cálculo del coeficiente del área vendible (CAV)

Area Vendible 13,800 m 2

CAV  
Area Bruta 23,100 m 2

CAV  0.597

-
Cálculo del Valor Promedio de aranceles (ó valor unitario comercial) de los
terrenos urbanos de las calles en la zona donde se ubica el terreno a tasar.
Calle Virú : S/. 100 / m2 V1
Jr. Pisco : S/. 90 / m2 V2
Av. San Martín : S/. 120 / m2 V3

V1  V2  V3 100  90  120
VP    S / .103.33 m 2
3 3

-
Cálculo del valor de obras de habilitación urbana (VOH).
Fórmula: VOH = VTH – VTR Art. III.J.69
Valor probable de la habilitación urbana en términos de coeficiente de obras
de infraestructura urbana: Tabla N°10 del Reglamento.
 Partidas Puntos
Estudio_________________________________ 0.02
Trazo__________________________________ 0.02
Calzada afirmada mayor de 10 m. de ancho____ 0.10
Red de alcantarillado (Desagüe)_____________ 0.14
Total 0.28

VTH = Valor de terreno habilitado (CONATA) : $ 30 / m2

VTR = Valor de terreno rústico 1ra Categoría : S/. 19,720 /Ha.
= S/. 1.972 /m2
VTH del terreno a tasar: $ 30/m2 x 0.28 =
VTH = $ 8.40 / m2 = S/. 29.40 /m2
Tipo de cambio: $ 1.00 = S/. 3.50
Reemplazando valores en la fórmula:
VOH = S/. 29.40 – S/. 1.972 = S/. 27.428
VOH = S/. 27.43 / m2

-
Cálculo del Valor Básico (VB)
Fórmula:
VB = CAV (Vp – VOH)
Reemplazando valores:
VB = 0.597 (103.33 – 27.43)
VB = S/. 45.31 /m2 (Corresponde a la 1ra zona)

-
Cálculo del Valor de la 1ra Zona del Terreno.
VD1 = VIBI x A1
VD1 = S/. 45.31 / m2 X 1600 m2
VD1 = S/. 72,496.00

-
Cálculo de la 2da Franja (Zona) del Terreno.
VD2 = VIBI x A2 x 0.80 Art. III.J.66
VD2 = S/. 45.31 x 10,500 x 0.80
VD2 = S/. 380,604.00
-
Cálculo de la 3ra Franja (ó zona remanente) del Terreno.
VD3 = VIBI x A3 x 0.60
VD3 = S/. 45.31 x 11,000 x 0.60
VD3 = S/. 299,046.00

-
Cálculo del coeficiente de topografía
T = T1 x T2 Tabla N°09 del Reglamento
Pendiente: T1 = 0.80
Naturaleza del terreno = 0.70
T = 0.80 x 0.70
T = 0.56

-
Cálculo de la valuación definitiva.
VD = (VD1 + VD2 + VD3) x T
VD = (S/. 72,496.00 + S/. 380,604.00 + S/. 299,046.00) x 0.56
VD = S/. 752,146.00 x 0.56
VD = S/. 421,201.76 ó $ 120,343.36
CASO B
Valuación de un terreno que no da frente a una vía urbana, aplicación del Art.
III.5.56

TERRENO A TERRENO A
3ra Zona

100 m.

TASAR RUSTICO TASAR RUSTICO

5,800 m2
70 m. 3m

910 m2
23 m.
2da Zona

100 m.

TERRENO TERRENO
RUSTICO RUSTICO

127 m.
1ra Zona

50 m.

70 m. 70 m.

VIA ASFALTADA VIA ASFALTADA

TERRENO URBANIZADO

Datos:
-
Area del Terreno a tasar (Bruta)________________: 5,800 m2
-
Valor oficial del terreno habilitado (VTH)_________: $ 30.00 m2
este dato es facilitado por CONATA
-
Zonificación del terreno RI-S
-
Profundidad del lote normativo para la
Zonificación RI-S___________________________: 50 m
-
La vía más cercana al terreno a tasar es asfaltada y
tiene un ancho de vía mayor a 10.00 m.
-
Todo el entorno del terreno a tasar es rústico.
-
El terreno no cuenta con anteproyecto o proyecto de
lotización, por lo que se estima como área vendible
el 50% del área bruta o sea 2,900 m2
-
El terreno tiene una pendiente de 7% y su naturaleza
del terreno es arcilloso

Procedimiento de Cálculo
Se establecen las zonas de influencia a partir de la vía urbana referencial más
próxima, de acuerdo a lo señalado en el Art. III.J.61; valuándose
sucesivamente desde la primera zona, hasta las zonas que involucran al
terreno materia de valuación, Art. III.J.70, ver gráfico.

Fórmula: Dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,

Art.III.J.62 y Art. III.J.65
VD = VB x A
VB = CAV (VP – VOH)

En donde:
VD = Valuación Definitiva
VB = Valor Básico
CAV = Coeficiente de Area Vendible
VP = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales de la
urbanización más cercana al terreno a tasar
VOH = Valor de las obras públicas de habilitación urbana
A = Area

-
Cálculo del Coeficiente del Area Vendible (CAV)

Area Vendible 2,900

CAV    0.50
Area Bruta 5,800
CAV  0.50

-
Cálculo del Valor Promedio de Aranceles (ó Valor Unitario Comercial) de los
terrenos urbanos de las calles o vías de la urbanización más cercana al
terreno a tasar.
 Calle Lima....................................: S/. 100/m2 – V1
Calle La Floresta..........................: S/. 90/m2 – V2
Av. Roma......................................: S/. 150/m2 – V3
V1  V 2  V3 100  90  150
VP  
3 3
VP  S /.113 .33m 2

-
Cálculo del valor de obras de Habilitación Urbana (VOH)
Fórmula: VOH = VTH – VTR Art. III.J.69
Valor probable de la Habilitación Urbana en términos de coeficiente de obras
de infraestructura urbana: Aplicación Tabla N°10 del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú.

Partidas Puntos
Estudio_________________________________ 0.02
Trazo__________________________________ 0.02
Calzada (Carpeta Asfáltica)_________________ 0.27
Red de Alcantarillado (desagüe)_____________ 0.14
Total 0.81

VTH = Valor del terreno habilitado (CONATA) $ 30/m2

VTR = Valor de terreno rústico 1ra categoría en el
distrito de Surco S/. 20,227 /Ha
convertido en m2 S/. 2.0227 /m2
VTH1 = Valor del terreno habilitado a tasar $ 30/m2 x
0.81
VTH1 = $24.30/m2 = S/. 85.05/m2
Tipo de Cambio $1.00 = S/. 3.50

Reemplazando valores en la fórmula:

VOH = S/. 85.05/m2 – S /.2.0227
VOH = S/. 83.03/m2
-
Cálculo del Valor Básico (VB)
Fórmula:
VB = CAV (VP – VOH)

Remplazando Valores:
VBI = 0.5 (113.33 – 83.03)
VBI = S/.15.15/m2 (Valor Básico de la 1ra Zona)

-
Cálculo del Valor del Terreno de la 1ra Zona
No es necesario tasar puesto que no corresponde al terreno materia de
tasación (Ver gráfico).

-
Cálculo del Valor del Terreno de la 2da zona del gráfico de zonas se deduce,
que el terreno materia de tasación es 910 m2
Luego se tiene:
VD2 = VBI x 0.80 x A2
VD2 = S/.15.15/m2 x 0.80 x 910/m2
VD2 = S/. 10,029.20

-
Cálculo del valor del terreno de la 3ra zona o la diferencia 5,800 m 2 – 910 m2
A3 = 4,890 m2
VD3 = VBI x 0.60 x A3
VD3 = S/. 15.15/m2 x 0.60 x 4,890 m2
VD3 = S/. 44,450.10

-
Cálculo del coeficiente de topografía
T = T1 x T2
Pendiente: T1 = 0.90
Naturaleza del Terreno: T2 = 0.70
 T = 0.90 x 0.70 = 0.63

-
Cálculo del Valor Definitivo (VD)
VD = (VD2 + VD3) x T
VD = (S/. 10,029.20 + S/. 44,450.10) x 0.63
VD = S/. 54,479.30 x 0.63
VD = S/. 34,321.96

CASO C
Valuación de un terreno que amplia un lote de terreno habilitado. Aplicación del
Art. III.J.71

En este tipo de valuación se presentan sub casos que a continuación se dan

los ejemplos.

Sub-Caso C1: Cuando el lote materia de valuación tenga una profundidad

menor que la correspondiente al lote normativo, de la zonificación
correspondiente; para el área generada por la diferencia de profundidad del lote
a valuar, se tomará como valor Básico el Valor Urbano (arancel o valor unitario
comercial) de la calle donde se ubica el lote.
5 m.

AMPLIACION
3 m.

Profundidad de lote

10 m. El lote que amplia se

20 m.

normativo

encuentra en el
Distrito de Surco
15 m.

LOTE
15 m.

URBANO

10 m.

Jr. Porvenir Arancel: a = S/. 120 / m2

Datos:
-
Area del Terreno materia de tasación___________: 40.00 m2 A
-
Arancel del lote matriz_______________________: S/. 120 /m2 a
-
Zonificación R3, profundidad de lote____________: 20.00 m
-
Pendiente del terreno (ampliación)_____________: 12% T1
-
Terreno rocoso pie del cerro (ampliación)________: T2
-
Valor del terreno a determinar_________________: VT

Procedimiento de Cálculo
VR = AxaxT
T = T1 x T2

Remplazando valores:
VT = 40 m2 x S/. 120/ m2 x 0.90 x 0.65
VT = S/. 3,120.00

Sub Caso C2: Cuando el área materia de tasación amplia un lote hasta una
profundidad mayor que la normativa, se tomará como Valor Básico (Valor
Unitario de Arancel o Comercial), el arancel que corresponde al área normativa
afectada del coeficiente 0.80 para todo el área que excede a la Normativa
dispuesto en el Reglamento Nacional de Construcciones.
16 m.

Exceso

AMPLIACION 14 m.
21 m.

8 m. El lote que amplia

se encuentra al pie
5 m.

del Cerro en el
Prof. Normativa

Distrito de La
LOTE Molina
URBANO 20 m.
15 m.

8 m,

Calle Arancel: a = S/. 100 / m2

Datos:
-
Area del Terreno materia de tasación___________: 140.00 m2 A
-
Arancel del lote matriz_______________________: S/. 100 /m2 a
-
Zonificación R3, profundidad de lote____________: 20.00 m
-
Pendiente del terreno (ampliación)_____________: 11% T1
-
Terreno rocoso pie del cerro (ampliación)________: T2
-
Valor del terreno a determinar_________________: VT

Procedimiento de Cálculo:
Previamente debe precisarse en el área que amplía cual es la parte que está
dentro del área normativa y cual excede al área normativa, del gráfico se
deduce:
Ampliación dentro del área normativa : 20 m2
Ampliación fuera del área normativa : 120 m2

TI = 0.80, T2 = 0.65 Tomado de la Tabla N° 09 del Reglamento

T = T1 x T2 = 0.80 x 0.65
T = 0.52

-
Cálculo del Valor Básico del área de Ampliaciones
Valor del área que complementa el lote Normativo:
VT1 = 20 m2 x S/. 100/ m2 x 0.52
VT1 = S/. 1,040

Valor del área que excede al lote Normativo:

VT2 = 120/ m2 x S/. 100/ m2 x 0.80 x 0.52
VT2 = S/. 4,992

Valor total del terreno que amplia

VT = VT1 + VT2
VT = S/. 1,040 + S/. 4,992
VT = S/. 6,032