DIAGNÓSTICO DEL PROCESO DE SANEAMIENTO

FÍSICO LEGAL DE PREDIOS PARA LA INVERSIÓN

Las opiniones expresadas en esta publicación son de los autores y no reflejan necesariamente los
puntos de vista del Ministerio de Economía y Finanzas y del Consejo Nacional de la Competitividad.

El documento puede ser descargado en su disco duro o impreso únicamente para su uso personal o
con fines académicos, a condición de que incluyan en cada ejemplar la presente nota relativa a los
derechos de autor o cualquier otra nota relativa a los derechos de propiedad intelectual.
 DIAGNÓSTICO DEL PROCESO DE SANEAMIENTO
FÍSICO LEGAL DE PREDIOS PARA LA INVERSIÓN

El siguiente informe tiene como finalidad realizar un análisis de todos los procedimientos
de saneamiento físico legal de las propiedades para la inversión, ya sea tendiendo
como inversionistas a privados o al mismo Estado.

Realizaremos un repaso por todas las etapas que estos procedimientos implican, como
por las diferentes entidades que participan, por medio de sus procedimientos
establecidos, los cuales son elementales para que se lleve a cabo tal saneamiento.

Analizaremos los procedimientos de expropiación de un inmueble en beneficio del

Estado; la afectación en uso de un predio del Estado a favor de una entidad pública; el
otorgamiento de la propiedad a favor de una entidad pública de un predio del Estado.
Así como la venta directa de un predio del Estado a favor de un privado; venta por
subasta pública de un predio del Estado a favor de un privado; la venta de un inmueble
entre privados.

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En cada uno de estos casos se consigna información sobre tiempos reales en casos
que se llevaron a cabo en algún momento, para luego comprar con los plazos que se
indican tanto en los TUPA´s o normas legales que regulen tales procedimientos.

Posteriormente, analizaremos las principales dificultades que enfrentan los

inversionistas en los casos señalados anteriormente. Finalmente, identificaremos las
principales entidades públicas o privadas que intervienen en el proceso de saneamiento
físico legal, así como sus funciones y costos asociados.

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{351629.DOC:1}
 Procedimiento donde el Estado requiere realizar
inversiones en un predio privado

1. Descripción del procedimiento.-

En los casos en que el Estado requiere adquirir la propiedad de algún predio de
propiedad de un privado, este deberá proceder a la expropiación del bien1. La
expropiación debería ser una alternativa excepcional de adquisición de bienes por
parte del Estado, en donde este puede imponer la transferencia al propietario
privado aunque este no desee realizarla.

1
También sería posible que el Estado realice un trato directo con el propietario, sin embargo,
esta alternativa no cuenta con un marco legal ni procedimientos que le hagan aplicable.

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 En realidad, sólo procede expropiar un bien por causa de seguridad nacional o
necesidad pública declarada por Ley y, previo pago en efectivo de indemnización
justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio.

Promulgación de la Ley de Expropiación

La Ley de Expropiaciones establece que para la ejecución de una expropiación es

necesario contar con una Ley que autorice la expropiación. En el caso del Poder
Ejecutivo, la aprobación de la Ley autoritativa se solicitará a través de una
Resolución Suprema (Norma Autoritativa de la expropiación) que debe contar con el
voto aprobatorio del Consejo de Ministros2. Posteriormente, el Congreso de la
República debería aprobar la Ley que autorice la expropiación en un plazo no mayor
a sesenta (60) días desde la aprobación de la Norma Autoritativa (para el caso de
que la expropiación sea promovida por el Poder Ejecutivo, esta sería una

2
En el caso de los Gobiernos Regionales, la norma autoritativa, emitida por la entidad que
participara dentro del proceso como sujeto activo, correspondiente de acuerdo a la legislación de
la materia sería una Ordenanza Regional. En el caso de los Gobiernos Locales, sería necesario
contar con un Acuerdo de Concejo Municipal.

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 Resolución Suprema, según lo establece la Ley General de Expropiación vigente)
que solicite por necesidad pública la expropiación del bien determinado.

Excepcionalmente, en el caso de expropiaciones para obras de gran envergadura,

la Ley que autorice la expropiación, autorizará al sujeto activo para que realice la
ejecución de la expropiación del bien, de tal modo que en un plazo no mayor a 2
años, contados desde la promulgación de dicha ley por el Congreso de la República,
se hayan iniciado todos los procesos de expropiación necesarios, en otras palabras
para que se realicen el trato directo, los procesos arbitrales que se puedan plantear,
valorización y pago de las compensación, entre otros3.

Una vez promulgada la Ley de expropiación, se inicia la etapa del trato directo entre
el sujeto pasivo (el propietario privado del bien) y el sujeto activo (una entidad del
Estado que desee apropiarse del bien privado).

Etapa de Trato Directo

3
Dentro del plazo de 2 años debe comprender el trato directo con el propietario, en caso de no
aceptar lo ofrecido el proceso arbitral o judicial para determinar la indemnización.

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 Como se puede apreciar de los flujogramas presentados, los procedimientos de
expropiación tomarían en la actualidad: i) 1 año 4 meses y 15 días, cuando no se
presenta ninguna oposición por parte del propietario afectado, ii) Más de 2 años,
cuando se presenta alguna disconformidad con el proceso, dependiendo de la vía
jurisdiccional por la cual las partes hayan acordado solucionar la controversia.

Cabe señalar que para el caso excepcional de obras de gran envergadura, la Ley de
Expropiaciones establece un plazo máximo para realizar todos los procedimientos,
incluido el trato directo, de 2 años. Si la expropiación se realiza fuera de este plazo,
el sujeto pasivo puede exigir un monto adicional al justiprecio por el tiempo
transcurrido en exceso. Además, el sujeto pasivo podrá exigir el pago de un monto
equivalente al 10% del valor comercial del inmueble.

2. Tiempo real de ejecución del procedimiento.-

A continuación presentamos dos procedimientos de expropiación que se llevaron a
cabo entre los años 2000 hasta el 2010 para la construcción de las obras de
ampliación del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez.

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 Como se puede apreciar, los plazos que estipula la ley y la administración no se
ajustan en la realidad en el caso revisado, del análisis de lo sucedido en el primer
caso se desprende que, por motivos circunstanciales de índole política 4, se prolonga
el normal avance del procedimiento que debe seguir la expropiación.

El segundo caso presentado, también está relacionado con las obras de ampliación
del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez.

Como se puede apreciar, en ambos casos, coinciden las siguientes situaciones que
alargan el procedimiento:
 El motivo de que el procedimiento llegará a la etapa arbitral fue la no
aceptación del precio que el MTC ofrecía a los sujetos pasivos. Se aprecia
problemas de criterio para determinar el valor de los bienes a expropiarse5.
 El afectado se vio obligado a solicitar al tribunal Arbitral la ejecución del
laudo, debido a que la Entidad demostró un ánimo de no cumplir con lo
decidido por el tribunal arbitral.

4
Los proyectos del Estado se detienen al cambiar de mando el Gobierno Central, restándole
importancia a ciertos proyectos, etc.
5
Por ejemplo al dar igual tratamiento a terrenos eriazos dentro y fuera del casco urbano.

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3. Principales dificultades que enfrentan los inversionistas.-
En los casos en que el Estado requiere adquirir la propiedad de algún predio de
propiedad de un privado, hemos identificado las siguientes dificultades:
 No se encuentra regulado un mecanismo de adquisición de predios por parte
del Estado que sea alternativo al proceso expropiatorio. Debe entenderse
que la expropiación debería ser un procedimiento excepcional en los casos
que la adquisición deba hacerse de forma compulsiva y siempre que se
cumplan las condiciones que la constitución establece. En todos los otros
casos, las entidades estatales deberían contar con un mecanismo ágil y
efectivo para la adquisición de predios de manera directa.
 El monto de la indemnización no es atractivo para los privados, quienes
fuerzan un proceso judicial o arbitral para discutir el justiprecio.
 Parte del problema con las tasaciones que se realizan para determinar el
monto indemnizatorio se debe al cuestionamiento de los usos permitidos en
la zona. por ejemplo, el no reconocimiento del carácter urbano de un predio
genera un menoscabo en el monto indemnizatorio que corresponde pagar,
por ello, deberían establecerse criterios adecuados para el reconocimiento
de los usos y potencialidades del predio.
 Demora en las etapas que involucran la participación de los Registros
Públicos. Tratándose de procesos relacionados con obras públicas estatales,
se podría regular un proceso especial más expeditivo. Además, no existe un
procedimiento especial para el caso de proyectos que requieren realizar
múltiples actos de inscripción, como puede ser el caso de una carretera..

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4. Entidades que intervienen en el proceso.-
En el siguiente cuadro se muestran las entidades que intervienen en el proceso y las
actividades a su cargo.

ENTIDAD ACTIVIDADES
ENTIDAD QUE REQUIERE EL PREDIO  Identificación y estudio de títulos del
bien
o identificarán los predios,
o decidirán el fin de los mismos,
o identificaran a los afectados
por la expropiación
o tasación
 Solicitud de expropiación al Consejo
de Ministros
 Ejecuta proceso expropiatorio
Consejo de Ministros  Aprueba solicitud al congreso
Congreso de la República  Aprueba Ley autorizativa
RRPP  Inscripción de modificaciones al
predio
 Inscripción de la transferencia por
expropiación

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 Procedimiento donde el Estado requiere realizar
inversiones en un predio del Estado

1. Descripción del procedimiento.-

Cuando una entidad del Estado desea ejecutar un proyecto de inversión o una obra
pública en un predio del Estado, es necesario que el ente rector del Sistema
Nacional de Bienes Estatales, la SBN, otorgue la titularidad a esta entidad o en su
defecto que se afecte en uso el bien de interés.

El procedimiento de afectación en uso se encuentra regulado en el Reglamento de

la Ley N° 29151, en el cual señala que por la afectación en uso sólo se otorga el
derecho de usar a título gratuito un predio a una entidad para que lo destine al uso o
servicio público y excepcionalmente para fines de interés y desarrollo social. Las
condiciones específicas de la afectación en uso serán establecidas en la Resolución
que la aprueba (en adelante, denominada Resolución aprobatoria) o en sus anexos,
las cuales será aprobada por la SBN, de ser el caso.

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 La afectación en uso es a plazo determinado o indeterminado, de acuerdo a la
naturaleza del proyecto para el uso o servicio público, debiendo establecerse el
mismo en la Resolución aprobatoria bajo sanción de nulidad. La entidad que
aprueba el acto podrá modificar el plazo de acuerdo con la naturaleza del uso o
servicio público, para lo cual emitirá la respectiva Resolución debidamente
sustentada.

Son obligaciones de la entidad afectataria las siguientes:

 Cumplir con la finalidad de la afectación en uso.

 Conservar diligentemente el bien afectado, debiendo asumir los gastos de
conservación, mantenimiento y tributarios del bien afectado.
 Devolver el bien con todas sus partes integrantes y accesorias, sin más
desgaste que el de su uso ordinario, al culminar la afectación en uso por
cualquier causal.
 Efectuar la declaratoria de la fábrica de las obras que haya ejecutado sobre
el bien afectado, estando autorizada para suscribir los documentos públicos
o privados que fueran necesarios para el efecto.
 Las demás que se establezcan por norma expresa.

Cabe señalar que por la afectación de uso una entidad del Estado, la cual es titular
de un predio otorga, mediante Resolución expedida por su organismo máximo de
dirección, la autorización de la afectación de uso de ese predio a nombre de la
Entidad afectataria para que pueda desarrollar el proyecto que desee. Esta acción
debe ser comunicada a la SBN quien será quien emita la Resolución
correspondiente para que se inscriba ante la SUNARP la carga que tiene ese predio
respecto a la Entidad afectataria y se puede ejecutar el Proyecto.

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 Afectación en uso

El procedimiento de la afectación en uso lleva aproximadamente 2 meses, los

cuales se distribuyen en el primer mes en la elaboración de la Resolución que
autoriza la afectación por parte del titular del bien y el segundo mes es para la
emisión de la Resolución de la SBN por la cual la carga generada se inscriba a
nombre de la Entidad afectataria y se inscriba ante la SUNARP.

La segunda modalidad para que una Entidad del Estado pueda ejecutar un Proyecto
de inversión en un predio de titularidad del Estado es a través de otorgar la
propiedad del bien a esa Entidad, para que como propietario inicie los
procedimientos correspondientes ante el SNIP y su proyecto sea aprobado y se
ejecute.

En este procedimiento se llevará a cabo un saneamiento físico legal del predio, para
descartar la existencia de cargas o gravámenes, la existencia de alguna disputa

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 judicial o en todo caso a la inscripción a favor del Estado del predio de interés. Esto
llevará aproximadamente 4 meses.

El siguiente paso, una vez saneado el predio o inscrito a favor del Estado, será la
SBN quien emita una Resolución otorgando la propiedad a la Entidad que desea
ejecutar el proyecto, esta fase dura máximo 1 mes.

Otorgar la propiedad del bien

Por lo tanto el procedimiento de otorgamiento de la propiedad de un predio del

Estado a favor de una Entidad de la misma toma 5 meses.

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2. Tiempo real de ejecución del procedimiento.-
A continuación analizaremos el procedimiento de la afectación de uso con un caso
que ocurrió en la realidad, en el cual una entidad solicita a la SBN quien solicita a
esta entidad, como ente rector del Sistema Nacional de Bienes un inmueble ubicado
en la ciudad de Ica para convertirla en su sede administrativa.

Se puede denotar que en este caso lo que retraso el procedimiento son los estudios
preliminares que realiza la SBN para abrir el expediente de afectación en uso de un
predio de propiedad del Estado, dentro de estos estudios tenemos los usos
compatibles que tiene el inmueble según el gobierno local; determinar si existe algún
proyecto a desarrollarse por alguna otra entidad en el inmueble, para lo cual solicita
información a varias entidades del poder ejecutivo y entidades constitucionales
autónomas para saber si no existe tal condición.

3. Principales dificultades que enfrentan las entidades estatales.-

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 En el caso que una entidad del Estado desea ejecutar un proyecto de inversión o
una obra pública en un predio del Estado, hemos identificado las siguientes
dificultades:
 No existe acceso fluido a la información sobre predios del Estado. En ese
sentido, las entidades públicas no toman conocimiento sobre los predios
estatales disponibles y sobre sus características.
 Tiempo de espera para el cumplimiento de las diversas etapas del
procedimiento. Si bien, los procedimientos no son necesariamente
complejos, la falta de personal y la alta carga de trabajo hace que las
solicitudes no sean atendidas de inmediato. Esto genera un alto grado de
imprevisibilidad respecto a los plazos en que se podrá contar con el derecho
solicitado.
 Demora en las etapas que involucran la participación de los Registros
Públicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculación, acumulación
y subdivisión de los predios pues en registros públicos la revisión en el área
de catastro prolonga el procedimiento.

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4. Entidades que intervienen en el proceso.-
En el siguiente cuadro se muestran las entidades que intervienen en el proceso y las
actividades a su cargo.

ENTIDAD ACTIVIDADES
ENTIDAD QUE REQUIERE EL PREDIO  Identificación y estudio de títulos del
bien
o identificarán los predios,
o decidirán el fin de los mismos,
o identificaran a los afectados
por la expropiación
o tasación
 Solicitud de expropiación al Consejo
de Ministros
 Ejecuta proceso expropiatorio
SBN  Identificación y estudio de títulos del
bien
 Desafectación (de ser necesaria)
 Inmatriculación (de ser necesaria)
 Modificaciones al predio
(subdivisiones, acumulaciones)
 Resolución otorgando la cesión en
uso
RRPP  Inmatriculación (de ser necesaria)
 Inscripción de desafectación (de ser
necesaria)
 Inscripción de modificaciones al
predio
 Inscripción de la cesión en uso

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 Procedimiento donde un inversionista privado requiere
adquirir un predio del Estado para desarrollar un
proyecto de inversión

1. Descripción del procedimiento.-

Se trata del caso que un inversionista privado requiera contar con un predio estatal
para el desarrollo de un proyecto.

El Estado es titular de bienes muebles e inmuebles, los cuales se distinguen entre

bienes de dominio privado y de dominio público6. El Reglamento clasifica los bienes
de titularidad estatal en (i) bienes de dominio privado, y (ii) bienes de dominio
público.

6
Así lo define la Ley N° 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales.

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 Los primeros están constituidos por aquellos bienes que siendo de propiedad del
Estado o de alguna entidad, no están destinados al uso público ni afectados a algún
servicio público, y respecto de los cuales sus titulares ejercen el derecho de
propiedad con todos sus atributos.

De otro lado, son bienes de dominio público: (a) Aquellos bienes estatales,
destinados al uso público como playas, plazas, parques, infraestructura vial, vías
férreas, caminos y otros, cuya administración, conservación y mantenimiento
corresponde a una entidad; (b) aquellos que sirven de soporte para la prestación de
cualquier servicio público como los palacios, sedes gubernativas e institucionales,
escuelas, hospitales, estadios, aportes reglamentarios, bienes reservados y
afectados en uso a la defensa nacional, establecimientos penitenciarios, museos,
cementerios, puertos, aeropuertos y otros destinados al cumplimiento de los fines de
responsabilidad estatal, o cuya concesión compete al Estado tienen el carácter de
inalienables e imprescriptibles.

Cuando un inversionista privado desea realizar actividades de inversión y necesite

adquirir algún derecho sobre un predio de titularidad del Estado. El interesado
puede solicitar al ente rector del Sistema Nacional de Bienes Estatales (SBN) los
siguientes actos de disposición sobre los bienes estatales7:
 Permuta: Transferencia reciproca de bienes.
 Superficie: Que otorga al beneficiario al derecho a construir sobre o debajo
del predio estatal una edificación de su propiedad. Una vez cumplido el plazo
del derecho de superficie8, el Estado adquiere la titularidad de lo edificado.
 Usufructo: Se otorga el derecho de uso y disfrute a favor de un inversionista
privado, en el caso de Personas jurídicas el plazo máximo será de 30 años.
El derecho de usufructo se otorga como consecuencia de una convocatoria
pública o, excepcionalmente, de manera directa, siendo necesario que se
cumplan ciertos requerimientos.

7
Reglamento de la Ley N° 29151, Ley General de Sistema Nacional de Bienes Estatales,
aprobado mediante el Decreto Supremo N° 007-2008-VIVIENDA.
8
Que puede ser hasta por 99 años.

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  Arrendamiento: Se otorga el derecho de uso a favor de un inversionista
privado, el plazo máximo será de 10 años. Se celebra con privados o
entidades del Estado por convocatoria pública y de manera excepcional, de
manera directa siguiendo ciertos requerimientos.
 Afectación en uso: Se otorga el derecho de uso a favor de un inversionista
privado, en el caso de Personas jurídicas el plazo máximo será de 30 años.
Se utiliza únicamente con entidades que destinen al uso o servicios públicos
los bienes solicitados.
 Cesión en uso: Celebrado solo con privados para ejecución de proyectos de
interés sectorial, nacional o de desarrollo social.
 Comodato: Es de carácter temporal y se celebra con entidades del Estado y
excepcionalmente, cumpliendo ciertos requerimientos, con privados.
 Compraventa: se celebra con privados interesados en adquirir predios de
titularidad del Estado para lo cual estos deben encontrarse inmatriculados,
es importante señalar que solo se podrán vender los predios de dominio
privado estatal. En el caso que se desee adquirir un predio que tenga la
naturaleza de dominio público estatal, este deberá ser en primer lugar
desafectado.

Proceso de Desafectación

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 La SBN, en su calidad de ente rector del Sistema Nacional de Bienes Estatales, es
la encargada de llevar a cabo el procedimiento por el cual se efectúe la compraventa
del predio del Estado a favor de un privado. Según el Reglamento de la Ley N°
29151, los bienes de dominio privado estatal pueden ser objeto de compra venta
solo bajo 2 modalidades: la subasta pública y excepcionalmente por compra venta
directa9.

La compraventa por subasta pública será aprobada por Resolución del Titular del
Pliego sustentada en el respectivo informe técnico – legal, previa opinión técnica de
la SBN. La subasta pública será ejecutada por la SBN para lo cual las entidades
remitirán la documentación que determine la SBN mediante Directiva.
Excepcionalmente, la SBN podrá autorizar a que la subasta sea ejecutada por la
entidad propietaria del bien. En el caso de los Gobiernos Regionales, estos podrán
subastar sus bienes y aquellos de propiedad del Estado bajo su competencia.

El primer paso para que se pueda efectuar la compraventa por subasta pública
serán los denominados “actos preparatorios” entre los cuales se encuentra la
identificación, el saneamiento físico – legal del predio y la formación del expediente
para la subasta. Estos actos se describen a continuación:

9
Cabe señalar que si el predio no se encuentra a nombre de alguna entidad del Estado, será la
SBN quien podrá asumir la titularidad de dominio de los mismos siempre y cuando sean del
Estado, no hayan sido donados por particulares para fines específicos y se encuentran bajo su
administración directa. Por lo tanto la Resolución de asunción de titularidad que expedida la SBN
da mérito suficiente para la inscripción del predio a su nombre en los Registros de Predios a
cargo de la SUNARP.

{351629.DOC:1}
 Actos Preparatorios – Subasta Pública

Estos actos preparatorios representan el mayor cuello de botella en este tipo de

procedimientos, pues debido a la falta de infraestructura y medios técnicos y
profesionales de la SBN, puede tomar desde 6 a 12 meses poder obtener el Informe
Final, el cual será fundamental para emitir la Resolución que autorice la Subasta
Pública.

Luego de obtenido el Informe Final, la Sub Dirección de Desarrollo Inmobiliario de la

SBN deberá elaborar el Informe Técnico – Legal (en adelante, denominado ITL), el
cual deberá ser aprobado por la Dirección de Gestión del Patrimonio Estatal (en
adelante, denominado DGPE) y será elevado a Secretaría General, a la Oficina de
Asesoría Jurídica y recibirá la conformidad de la Alta Dirección de la SBN. A
continuación, la Sub Dirección de Desarrollo Inmobiliario emitirá la Resolución que
autoriza la venta y se publicará, para de este modo iniciar la Subasta. Este
procedimiento toma alrededor de 2 meses hasta que se realiza la Subasta.

{351629.DOC:1}
 Emisión de la Resolución que autoriza la venta por Subasta Pública

En total, la compraventa por subasta pública tomaría aproximada entre 14 a 16

meses siempre y cuando no se presenten contingencias que hagan más difícil los
procedimientos descritos anteriormente.

La segunda modalidad de compraventa es la que venta directa. Esta modalidad solo

se podrá efectuar cuando se cumpla con requisitos establecidos taxativamente por
la norma. Por excepción, podrá procederse a la compraventa directa de bienes de
dominio privado a favor de particulares, en cualquiera de los siguientes casos:

 Cuando colinde con el predio de propiedad del solicitante y cuyo único

acceso directo sea a través de aquél.
 Con la finalidad de ejecutar un proyecto de interés nacional o regional, cuya
viabilidad haya sido calificada y aprobada por el sector o la entidad
competente, acorde con la normatividad y políticas de Estado.

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  Con posesión consolidada, encontrándose el área delimitada en su totalidad,
con obras civiles, que esté siendo destinado para fines habitacionales,
comerciales, industriales, educativos, recreacionales u otros, en la mayor
parte del predio, compatibles con la zonificación vigente; y, además se
cuente con los documentos que acrediten indubitablemente que el solicitante
viene ejerciendo su posesión desde antes del 25 de noviembre de 2010,
fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 29618, “Ley que establece la
presunción de que el Estado es poseedor de los inmuebles de su propiedad
y declara imprescriptibles los bienes inmuebles de dominio privado estatal”,
siempre que no se encuentre comprendido en otros supuestos de
compraventa regulada por normas especiales de competencia de otras
entidades.
 Cuya posesión no cumpla con las condiciones indicadas en el literal
precedente, pero se ejercite efectivamente en el predio actividad posesoria,
encontrándose el área delimitada en su totalidad por obra civil de carácter
permanente, de tal forma que restrinja el acceso de manera efectiva de
terceros distintos a quien ejerce su posesión y se cuente con los documentos
que acrediten indubitablemente que el solicitante viene ejerciendo la
protección, custodia y conservación del área para sí, con una antigüedad
mayor a cinco (05) años cumplida al 25 de noviembre de 2010, siempre que
no se encuentre comprendido en otros supuestos de compraventa regulada
por normas especiales de competencia de otras entidades.

El procedimiento de compra venta directa presenta una primera etapa denominada

“Actos Preparatorios” que se describen a continuación:

{351629.DOC:1}
 Actos Preparatorios – Venta Directa

Estos Actos Preparatorios pueden tomar hasta 14 meses, debido a que la SBN
carece de los recursos necesarios para realizar los estudios pertinentes para
identificar y llevar a cabo el saneamiento físico – legal del predio de interés.

Una vez obtenido el ITL y el Proyecto de Resolución de venta, se realizará la

emisión de la Resolución de venta, de acuerdo al siguiente procedimiento:

{351629.DOC:1}
 Emisión de la Resolución que autoriza la Venta Directa

El procedimiento descrito anteriormente tiene una duración de hasta 3 meses.

Luego de la emisión de la Resolución que autoriza la Venta Directa, se procederá
con la cancelación del precio del bien y la entrega del mismo, estos plazos solo
dependen del administrado, extendiéndose máximo hasta 1 mes para poder inscribir
la propiedad a su nombre.

Por lo tanto el procedimiento total de la Compra venta por venta directa tomaría
aproximadamente 18 a 20 meses, debido a que se deben comprobar varios
supuestos para que pueda proceder la compraventa directa por esta modalidad,
debemos recordar que la falta de medios e infraestructura técnica son las principales
dificultades en estas etapas previas a la emisión de la Resolución que autoriza la
venta directa.

En conclusión, ambos procesos pasan por etapas muy largas y desgastantes que
pueden desincentivar la inversión, debido a que la falta de dinamismo en los actos
preparatorios en ambas modalidades exigen gran cantidad de desplazamiento para
la SBN, la cual no tiene un brazo técnico, lo suficientemente equipado y entrenado
para poder realizar las investigaciones preliminares. Siendo, entonces este el

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 principal problema sumado a la carga de expedientes que se tienen en trámite y la
falta de profesionales que complementen la labor de la SBN dentro de estos
procedimientos.

2. Tiempo real de ejecución del procedimiento.-

Se analizaron varios casos de adquisición de predios del Estado a través de la
modalidad de subasta pública y se obtuvo la computación de los siguientes plazos
reales:

Los principales frenos del proceso que se han podido detectar son la gran cantidad
de trámites internos que se celebran en el interior de la SBN, la cual no puede darse
abasto debido a que no cuenta con los medios apropiados para poder dar trámite a
todas las solicitudes que se presentan.

Otro freno detectado es el tiempo que le toma a la SBN poder concretar el acto
público de la subasta misma, pues demoran hasta 4 meses para poder establecer
una sede y realizar las respectivas publicaciones de la subasta, teniendo un freno
motivado por la burocracia que se necesita para que el presupuesto para este fin
sea otorgado.

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 Con respecto a la modalidad de venta directa se puede apreciar los siguientes
plazos:

Esta modalidad toma alrededor de 24 meses y se ven los principales frenos en la

gran cantidad de trámites internos que se llevan a cabo en la SBN.

3. Principales dificultades que enfrentan los inversionistas.-

En el caso de inversionistas privados que requieren contar con un predio estatal
para el desarrollo de proyectos, hemos identificado las siguientes dificultades:
 No existe acceso fluido a la información sobre predios del Estado. En ese
sentido, los inversionistas no toman conocimiento sobre los predios estatales
disponibles y sobre sus características.
 Tiempo de espera para el cumplimiento de las diversas etapas del
procedimiento. Si bien, los procedimientos no son necesariamente
complejos, la falta de personal y la alta carga de trabajo hace que las

{351629.DOC:1}
 solicitudes no sean atendidas de inmediato. Esto genera un alto grado de
imprevisibilidad respecto a los plazos en que se podrá contar con el derecho
solicitado.
 Demora en las etapas que involucran la participación de los Registros
Públicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculación, acumulación
y subdivisión de los predios pues en registros públicos la revisión en el área
de catastro prolonga el procedimiento.
 Existe actualmente una decisión de la SBN de no priorizar la venta de activos
estatales, en ese sentido, en el último año y medio no se ha realizado ni una
sola subasta pública para la venta de bienes inmuebles.
 Los proyectos que involucran inversiones importantes no cuentan con
mecanismos que le garanticen el acceso a los predios estatales de forma
directa. Al respecto, si bien se encuentra normada la posibilidad que dichos
proyectos sean declarados de interés nacional o regional, no existe un
procedimiento ágil y expeditivo para que se produzca dicha declaración. En
el pasado los titulares de concesiones para la explotación de recursos
naturales contaban con derechos especiales para la adquisición de predios
estatales, este derecho ha venido siendo limitado y hasta eliminado en los
últimos años.
 No se promueven los procedimientos alternativos a la compraventa de
predios estatales como alternativa a la no voluntad de transferir la propiedad
de dichos bienes. Es necesario revisar dichos procedimientos y ajustarlos a
las necesidades de los inversionistas.

{351629.DOC:1}
4. Entidades que intervienen en el proceso.-
En el siguiente cuadro se muestran las entidades que intervienen en el proceso y las
actividades a su cargo.

ENTIDAD ACTIVIDADES
SBN/ENTIDAD TITULAR DEL PREDIO  Identificación y estudio de títulos del
bien
 Desafectación (de ser necesaria)
 Inmatriculación (de ser necesaria)
 Tasación del predio
 Modificaciones al predio
(subdivisiones, acumulaciones)
 Resolución autorizando la Subasta
Pública
 Suscripción del Contrato
RRPP  Inmatriculación (de ser necesaria)
 Inscripción de desafectación (de ser
necesaria)
 Inscripción de modificaciones al
predio
 Inscripción de la transferencia

{351629.DOC:1}
 Procedimiento de adquisición de un predio privado por
parte de otro privado

1. Descripción del procedimiento.-

En el caso que un inversionista privado desee desarrollar un proyecto que involucre
la adquisición de un predio privado, deberá, en primer lugar, identificar el predio que
cuente con las condiciones físicas y legales que cumplan con lo que su proyecto
requiere. Al respecto, el inversionista se enfrenta a la falta de información
consolidada respecto a las características de los predios (características físicas,
titulares, usos permitidos, etc)

Determinado el predio que se quiere adquirir, se debe tener en cuenta que para que
la inversión no presente ningún riesgo es necesario corroborar que el vendedor del
bien sea su legítimo propietario y que sobre el bien en cuestión no existan cargas ni
gravámenes. Por ello, es necesario que se realice un estudio de títulos del bien.

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 Para estos fines se revisará información emitida por SUNARP, entidades
Municipales, y Gobiernos Regionales. El estudio de títulos busca determinar las
características físicas y legales del bien (área, linderos, usos permitidos, etc),
confirmar si el derecho de propiedad del futuro vendedor se encuentra debidamente
acreditado (revisando el tracto sucesivo del bien), identificar la existencia de cargas
y gravámenes, etc. Paralelamente, las partes negociaran las condiciones
contractuales para la transferencia.

Proceso de compraventa de predio privado

Luego de culminado el estudio de títulos, y habiendo llegado a un acuerdo para la

transferencia del bien, las partes negociaran los detalles del contrato de
transferencia10, el cual posteriormente se elevará a escritura pública por un Notario.

Una vez que la minuta sea elevada a escritura pública por un Notario, esta servirá
para que se inicie la Fase Registral ante la SUNARP y se pueda realizar la
transferencia de propiedad en los registros de propiedad inmueble correspondiente.

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Para la elaboración del contrato las partes deberán contar con la asesoría de un abogado
quien autorizará la minuta que se origine. Normalmente se celebran contratos de compraventa.

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 Fase Registral en el proceso de compraventa

Para la inscripción de la transferencia de propiedad en la partida registral del

inmueble existe un procedimiento establecido en el Reglamento de Inscripción de
Propiedad Inmueble el cual establece un plazo máximo de 30 días. Este
procedimiento se inicia con la presentación de los documentos que sustenten la
propiedad del bien a transferir, entre los que se encuentra la escritura pública de
compraventa y demás documentos que acrediten la transferencia del bien y la
constancia de no adeudo de impuestos y arbitrios municipales. Estos documentos
serán revisados por el registrador público quien verificará que no existan
impedimentos para que la transferencia se realice, así como que no se violen
derechos de terceros los cuales no tengan nada que ver con la transacción
celebrada. Si el registrador identifica algún problema, emitirá las observaciones
correspondientes, las que deberán ser subsanadas por los interesados. Una vez
absueltas las observaciones, el registrador liquidará los derechos registrales, los
cuales se deberán cancelar para que se realice la inscripción de la transferencia.

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2. Tiempo real de ejecución del procedimiento.-
Luego de realizar un análisis de varias cosas de este tipo de adquisiciones,
presentamos, a continuación, un balance del tiempo que toma la compraventa de
predios entre privados.

El siguiente cuadro muestra el promedio del tiempo que toma todo este proceso:

Se aprecia que los periodos que toman más tiempo en estos casos, son: (i) la
obtención de la información propia del bien tanto ante SUNARP como ante el
Gobierno Local o Provincial, si bien estos se ajustan a los plazo establecido en los
TUPA, son realmente necesarios para tomar la decisión de compra. Por otro lado,
(ii) la negociación representa por la propia naturaleza de esta es un periodo que
toma un tiempo regular, sin embargo esto es propio de la conciliación entre las
partes.

3. Principales dificultades que enfrentan los inversionistas.-

En el caso que un inversionista privado desee desarrollar un proyecto que involucre
la adquisición de un predio privado, hemos identificado las siguientes dificultades:

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  No existe acceso fluido a la información catastral con la que cuentan
diversas entidades del Estado. En ese sentido, los inversionistas tienen
dificultades para conocer que predios se superponen con sus áreas de
interés o cuales cumplen con las características que requieren. Esto tiene
más relevancia cuando se trata de proyectos de inversión que involucran
gran cantidad de predios y cuando la información sobre los mismos se
encuentra en diversas entidades. Pongamos el caso de un gaseoducto o
una línea de transmisión eléctrica de muchos kilómetros de extensión, en
esos casos lo más probable es que la información requerida sobre los
predios afectados y sus titulares se encuentre dispersa entre entidades como
registros públicos, COFOPRI, gobiernos regionales, municipalidades, archivo
de la nación, etc. Además, para tomar decisiones adecuadas los
inversionistas deberán acceder a información sobre existencia de restos
arqueológicos, áreas naturales protegidas, derechos de agua, concesiones
para la extracción de recursos naturales, etc. Sin embargo, la información
indicada no siempre es accesible para los usuarios.
 Demora en las etapas que involucran la participación de los Registros
Públicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculación, acumulación
y subdivisión de los predios pues en registros públicos la revisión en el área
de catastro prolonga el procedimiento. Además, no existe un procedimiento
especial para el caso de proyectos que requieren realizar múltiples actos de
inscripción, como puede ser el caso de un ducto o una línea de transmisión.
 Falta de apoyo de entidades encargadas de la formalización de la propiedad.
En muchos casos, proyectos privados importantes se ubican en zonas donde
los predios no se encuentran saneados, sin embargo, no existe regulado un
procedimiento especial para el acompañamiento de estos proyectos. Otros
problema vinculado al saneamiento físico-legal de los predios en que se
desea realizar un proyecto de inversión esta relacionado con el hecho que la
normatividad no prevé un mecanismo ni una entidad especializada para el
saneamiento físico legal de predios extra urbanos que no tienen uso agrícola
o pecuario, en tal sentido, si un inversionista adquiere uno o más predios
rústicos para un fin no agropecuario, no podrá acceder al saneamiento físico

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 legal masivo para el que hoy son competentes los gobiernos regionales11.
Por otro lado, los diversos cambios en la competencia para el saneamiento
físico-legal de predios urbanos y rurales han debilitado la institucionalidad
pública en este tema y no permiten que se de un acompañamiento más
efectivo para este tema.
 Existen problemas con los usos permitidos para el desarrollo de proyectos.
Por ejemplo, en Lima escasean áreas en las que puedan realizarse
actividades industriales de mediana y gran envergadura. También existen
problemas para tramitar el cambio de zonificación y de uso para predios
dado lo engorroso y largo de estos procedimientos.

4. Entidades que intervienen en el proceso.-

En el siguiente cuadro se muestran las entidades que intervienen en el proceso y las
actividades a su cargo.

ENTIDAD ACTIVIDADES
MUNICIPALIDAD  Emisión de parámetros urbanísticos
 Emisión de constancia de no adeudo
y copias de HR y PU
RRPP  Emisión de Certificados de Cargas y
Gravámenes
 Publicidad de títulos archivados
 Inscripción de modificaciones al
predio
 Inscripción de la transferencia

11
Y que anteriormente fue función del PETT y luego de COFOPRI.

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