Aplicación Del POT PDF

APLICANDO EL POT
Dirección de Planificación Urbana

:: índice ::
01 tabla de parámetros normativos

02 comparación normativa anterior-POT
03 servicios administrativos
04 conceptos técnicos
05 casos de estudio
:: tabla de parámetros
normativos::
:: tabla de parámetros normativos ::
[ simbología tablas de parámetros normativos ]
procedimientos [ división de tablas de parámetros ]
parámetros
[ procedimientos ]
[ DCT ] Dirección de Control Territorial
[ JOT ] Junta de Ordenamiento Territorial
[ VEC ] Vecinos
[ COM ] Concejo Municipal

[ procedimiento directo ]
cumple con todos los

parámetros
[ procedimiento JOT ]
Ej. el frente de predio está

entre 6.00 ~ < 21.00 m
[ procedimiento JOT+VEC ]
Ej. aumentar altura total

hasta 96 m
[ procedimiento JOT+VEC+COM ]
Ej. el establecimiento de un
Casino
[ ciclos de transformación ]
FRACCIONAMIENTO
OBRAS
USO DEL SUELO

FRACCIONAMIENTO
[ frente de predio ]
Frente de predio m 21~ 6~21 frente de predio (m)
espacio vial
alineación municipal
[ superficie efectiva ]
superficie efectiva (m2)
superficie efectiva de predio m2 600~ 450~ <600
superficie efectiva (m2) alineación municipal
superficie afecta(m2)
espacio vial
OBRAS
[ índice de edificabilidad ]
1/2s
base relación ~6 1/2s
índice de edificabilidad
ampliado relación >6~9*
1/2s
1/2s
1s
1s
1s
s + 1s
s = superficie
6s
efectiva del predio
[ no incluye los sótanos ]

[ índice de edificabilidad ampliado ]
por incentivos
1/2s
1/2s
I.E.A = 9 = 1/2s
1/2s
base relación ~6 1/2s
ampliado relación >6~9* 1/2s
1/2s
1/2s
1/2s
1/2s
1s
1s
1s
s + 1s
*: Aplica por incentivos o TEC

s = superficie efectiva 6s +3s = 9s
del predio
[ índice de edificabilidad ampliado ]
por transferencia de edificabilidad
I.E.A = 7 1/2s
1/2s
base relación ~6
ampliado relación >6~9* 1/2s
1/2s
1/2s
1/2s
1s
1s
1s
s + 1s
6s +1s = 7s
*: Aplica por incentivos o TEC
[ índice de edificabilidad por zona G ]
ampliado
base
[ altura ]
altura ampliada 96.00m

[ por medio de incentivos o
transferencia de edificabilidad ]
altura base 64.00m
base m ~ 64 > 64 ~ 96
altura
ampliada m > 64 ~ 96* > 96 ~
0.00m NET
[ altura por zona G ]
ampliado
base
[ porcentaje de permeabilidad ]
10% de
permeabilidad
huella del edificio
PLANTA
porcentaje de permeabilidad % 10%~
10% de
permeabilidad
SECCIÓN
límites del predio

[ porcentaje de permeabilidad por zona G ]
[ alturas de[ bloque inferior y superior ]
bloque
superior
bloque
separaciones a
m
superior
h>16m~ h~16m
BLOQUE colindancias 0~
INFERIOR lado mínimo de patios y
pozos de luz
relación 1/4h ~
separaciones a
BLOQUE colindancias m 5~ <5
SUPERIOR lado mínimo de patios y
pozos de luz relación 1/8h ~ bloque inferior
bloque inferior
PLANTA SECCIÓN
[ alturas de[ bloque inferior y superior ]
bloque
superior h > 16m ~
h>16m~ h~16m
BLOQUE
INFERIOR
BLOQUE
SUPERIOR
h ~ 16m bloque inferior
SECCIÓN
[ separación a colindancia de bloque inferior ]
colindancia
bloque
superior
colindancia
colindancia
bloque
separaciones a
m superior
h~16m
BLOQUE colindancias 0~
INFERIOR lado mínimo de patios y
pozos de luz
relación 1/4h ~ bloque
inferior
bloque inferior
acera
límites del predio

PLANTA SECCIÓN
[ no es obligatoria la separación a colindancia ]

[ separación a colindancia de bloque inferior por zona G ]
[ separación a colindancia de bloque superior ]
separación a separación a
colindancia colindancia
separación a separación a
colindancia
separación a bloque
colindancia superior
colindancia
colindancia
bloque
superior
h>16m~
separaciones a
m 5~ <5
BLOQUE
SUPERIOR
colindancias
lado mínimo de patios y
1/8h ~
bloque
pozos de luz relación
separación a inferior
bloque inferior colindancia
acera
PLANTA límites del predio

SECCIÓN
[ separación a colindancia de bloque superior por zona G ]
[ lado mínimo de patios y pozos de luz ]
bloque inferior colindancia 1/8 h
patio de
luz en 1/4 h
ambos
bloque
bloques
superior
PLANTA TECHOS

pozos de luz
relación 1/4h ~

otros casos:
pozos de luz relación 1/8h ~
bloque inferior bloque inferior
bloque bloque
superior superior
= lado mín.
[aplica cuando el diseño contempla

patios y pozos de luz]
USOS DEL SUELO

[ usos del suelo ]
uso del suelo:
natural actividades:
ordinarias
rural
condicionadas I
residencial
mixto condicionadas II
no residencial
condicionadas III
[ uso del suelo natural ]
natural:
superficies en estado natural, de conservación o
ecológicas
[ uso del suelo natural ]
DCT JOT JOT + VEC JOT + VEC + COM
G0  0 ~ 
G1 0 ~ 
G2 0 ~ 
G3 0 ~ 
G4 0 ~ 
G5 0 ~  [ m2 ]
[ uso del suelo rural ]
rural:
superficies dedicadas a actividades agrícolas, pecuarias
o forestales
[ uso del suelo rural ]
G0 
G1 0 ~ 
G2 0 ~ 
G3 0 ~ 
G4 0 ~ 
G5 0 ~  [ m2 ]
[ uso del suelo residencial ]
residencial:
superficies dedicadas exclusivamente a vivienda
G0 
G1 0 ~ 
G2 0 ~ 
G3 0 ~ 
G4 0 ~ 
G5 0 ~  [ m2 ]
[ uso del suelo no residencial ]
no residencial:
superficies dedicadas a cualquier actividad que no sea
residencial
no residencial con actividades ordinarias:
cualquier actividad no residencial sin factores
condicionados
actividades ordinarias
G0 
G1 ~ 100  100 ~ 
G2 ~ 100  100 ~ 
G3 ~ 250  250 ~ 
G4 ~ 1500  1500 ~ 
G5 0~  [ m2 ]
[ uso del suelo no residencial por zonas G ]
[ uso del suelo mixto ]
mixto:
uso residencial con uso no residencial dentro de una
misma edificación
[ uso del suelo mixto ]
G0 
G1 75% ~ 
G2 75% ~ 
G3 50% ~ 
G4 35% ~ 
G5 25% ~  [ % residencia ]
[ uso del suelo mixto por zonas G ]
uso residencial
uso no residencial
no residencial con actividades condicionadas I:

actividades que tienen incidencia a nivel urbano
tal como actividades relacionadas a:

parqueos públicos combustibles
transporte pesado movimiento masivo de
publicidad pasajeros
enseñanza superior servicios públicos
actividades condicionadas I
G0 
G1  0~ 
G2  0~ 
G3  0~ 
G4  0~ 
G5  0~  [ m2 ]
no residencial con actividades condicionadas II:

actividades que tienen incidencia sobre los vecinos

reproducción de sonido talleres
servicios religiosos industria
consumo de bebidas autoservicios
alcohólicas moteles
actividades condicionadas II
G0 
G1  0~ 
G2  0~ 
G3  0~ 
G4  0~ 
G5  0~  [ m2 ]
no residencial con actividades condicionadas III:

actividades que tienen incidencia a nivel local y a
nivel de municipio

juegos de apuestas autorizados
comercio o servicio sexual
funerarias y cementerios
actividades condicionadas III

G0 
G1  0~
G2  0~
G3  0~
G4  0~
G5  0~ [ m2 ]
:: comparación normativa
anterior – POT ::
:: comparación normativa anterior-POT ::
[ normativa en el Municipio ]
normativa anterior POT
se dividía en 27 reglamentos que se rige por mapa POT

aplicaban a ciertos sectores
:: parámetros normativos ::
[ fraccionamiento ]
RE Cantón Exposición
RE Centro Histórico
RE Santa Clara
Zonas Industriales
Áreas Residenciales
Áreas Exclusivamente Residenciales G1 G2 G3 G4 G5
5ta. Categoría
categoría frente mín. área mín. frente 20m 8m 3m 15m 21m
A 8m 160 m2 superficie
1000m2 120m2 60~600m2 450m2 600m2
B 12 m 250 m2 efectiva
C 15 m 400 m2
D 20 m 600 m2
se basaba en usos de suelo y sectores se basa únicamente en zonas G

[ varia según Régimen Especial ]
[ índice de ocupación ] [porcentaje de permeabilidad ]
RE Zonas de Protección por Riesgo
RE Santa Clara
Zonas Industriales G0 G1 G2 G3 G4 G5
Áreas Exclusivamente Residenciales % 80 70 40 10 0
uso de suelo AyB CyD
vivienda unifamiliar 0.85 0.60
centros educativos 0.60 0.60
centros recreativos 0.70 0.70
vivienda multifamiliar 0.70 0.60
comercio y oficinas 0.70 0.70
industrias, bodegas y talleres 0.85 0.85
vivienda en copropiedad 0.70 0.70
edificios de parqueos 0.90 0.90
iglesias 0.70 0.60
límite de
predio permeabilidad
se basaba en usos de suelo y sectores se basa únicamente en zonas G

[ variaba según Régimen Especial ]
[ índice de construcción ] [ índice de edificabilidad ]
RE Santa Clara
Zonas Industriales
Áreas Exclusivamente Residenciales
uso de suelo AyB CyD G1 G2 G3 G4 G5
vivienda unifamiliar 1.50 1.00
centros educativos 2.50 2.50
base ~ 1.2 ~ 1.8 ~ 2.7 ~ 4.0 ~ 6.0
centros recreativos 2.00 2.00
ampliado* ~ 1.8 ~ 2.7 ~ 4.0 ~ 6.0 ~ 9.0
vivienda multifamiliar 2.50 2.50
* a través de incentivos o TEC
comercio y oficinas 6.00 6.00
industrias, bodegas y talleres 2.50 2.50
vivienda en copropiedad 6.00 6.00
edificios de parqueos 6.00 6.00
iglesias 2.50 2.50
se basaba en usos de suelo y sectores se basa en zonas G y permite ampliar

[ alturas ]
en calles de ancho < 6.00m ~ 14.00 m
en calles de ancho > 6.00m A = 1.5B + 5

A = altura de fachada
B = ancho de calle
se basaba en ancho de calles medido G1 G2 G3 G4 G5
en metros
RE Cantón Exposición base ~ 16 m ~ 32m ~ 64m
RE Santa Clara ampliado* ~ 24 m ~ 48m ~ 96m
áreas residenciales altura * a través de incentivos o TEC
I Ra ~ 3 pisos
I Rb ~ 5 pisos
II R ~ 7 pisos
III R ~ 10 pisos
IV R 10 ~ pisos
en áreas residenciales se basaba en se basa en zonas G, se mide en metros

tipos y se medía en pisos y permite ampliar
[ separaciones a colindancias ]
Reglamento de Construcción
casas de 1 piso con ventanasRE Cantón Exposición
bajas ~2m
RE Santa Clara
casas de 1 piso con ventanas altas ~1m
bloque G1 G2 G3 G4 G5
áreas residenciales
casas de 22.°- 5.° con
pisos pisoventanas
6.°- 10.° piso 11.° piso~
~3m inferior 0m~
I Ra (~ 3 pisos)casas de-2 pisos - -~ 2 m
I Rb (~ 5 pisos) 1.5 m
edificaciones > 2 pisos - -
ver Código Civil
superior 3m~ 4m~ 5m~
II R (~ 7 pisos) 1.5 m 5m -
III R (~ 10 pisos) 1.5 m 5m -
IV R (10 ~ pisos) 1.5 m 5m 7m
bloque
superior
límite de predio
límite de predio
bloque
inferior
se basaba en número de pisos y tipo se basa únicamente en zonas G

de ventanas según bloque
[ retiros ]
retiro
calle espacio vial
0m aplicados por
¿ 3m ? procedimiento
administrativo
5m
según sector o colonia no hay retiro

[ alineación municipal ]
T4
alineación
municipal
calle
¿? T5
alineación
municipal
calle
distancia según derechos de vías o definido en mapa POT

establecidos por la CCU
[ por procedimiento administrativo ]
[dimensiones mínimas de patios y pozos de luz ]
RE Áreas Residenciales
RE Santa Clara
bloque inferior bloque superior
piezas habitables piezas no habitables
altura (h) dimensiones altura (h) dimensiones

1/4 h bloque 1/8 h bloque
~4m 2.00 x 3.00 m ~4m 1.50 x 2.00 m inferior superior
~7m 2.50 x 3.60 m ~7m 1.50 x 2.25 m
~ 10 m 3.00 x 4.00 m ~ 10 m 2.40 x 2.50 m
> 10 m 1/3 h ~ 13 m 2.75 x 2.75 m
> 13 m 1/5 h
se basaba según tipo de piezas dentro se basa únicamente en la altura del

del inmueble y alturas de muro bloque
[ usos del suelo ]
RE Santa Clara
Zonas Industriales
Establecimientos Abiertos al Público
normaba la localización de EAP según se norma en todo el municipio según

sectores y zonas de régimen especial zonas G
[ no se emitía licencia de usos del suelo ]
[ uso del suelo natural y rural ]
[ zonas de protección por riesgo ] [ zonas G0-G1 ]
Reglamento para las Zonas Bajo Régimen
Especial de Protección por Riesgos
G0 G1
Natural Rural
se requería dictamen de un geotécnico mapa POT delimita áreas protegidas

para delimitar áreas protegidas y norma usos permitidos
zonas
áreas residenciales
zonas de régimen
especial
RESIDENCIAL MIXTO
residencia residencia residencia residencia
clasificación pisos criterios de localización
oficinas
oficinas comercio
se normaba según Áreas Residenciales se norma en todo el municipio según

y zonas de Régimen Especial zonas G y se contempla el uso mixto
[ se autorizaba la localización ]
[ usos del suelo no residencial ]
RE Santa Clara
Zonas Industriales
Establecimientos Abiertos al Público
ACTIVIDADES ACTIVIDADES CONDICIONADAS

ORDINARIAS
oficinas
autoservicio
motel taller
bar industria
comercios hotel
norma usos no residenciales con

normaba la localización de EAP según actividades ordinarias y actividades
sectores y zonas de régimen especial condicionadas según zona G
:: procedimientos ::
[ procedimiento para licencia ]
[ procedimiento general ] [ procedimiento directo ]
1. consulta a reglamentos según régimen y 1. consulta a Tabla de Parámetros Normativos
sector
Reglamento
?
Reglamento Construcción Reglamento
?
¿Cuál prevalece sobre cuál?

2. desarrollo de proyecto según reglamentos
3. solicitud de licencia 2. desarrollo de proyecto según parámetros
4. evalúo y análisis de proyecto 3. solicitud de licencia
5. corrección de proyecto 4. garantía de aprobación de licencia
6. emisión de licencia
[ casos especiales ]
[ casos por excepción al Concejo ] [ procedimientos JOT ]
1. el proyecto no cumplía con los requisitos 1. los parámetros del proyecto
de los reglamentos corresponden los procedimientos JOT
2. el solicitante pedía excepción al COM
3. COM solicitaba opinión técnica a las
dependencias municipales que considere
Dir. Infr.
? ?
CCU COM PDM
¿¿ tiempo de aprobación ??
4. COM resolvía 2. DCT envía expediente a JOT para resolución

[ opinión de vecinos ]
[ casos por excepción al Concejo ] [ procedimiento JOT + VEC ]
1. proyecto no cumplía con los requisitos de 1. los parámetros del proyecto corresponden
los reglamentos al procedimiento JOT + VEC
2. Municipalidad podía solicitar opinión a los
vecinos si lo consideraba conveniente
3. el expediente pasaba a vecinos
- pedir cosas a cambio
- discriminar
vecinos
podían - tardarse mucho tiempo
- no contestar
[ temas no regulados ]
2. DCT contacta a vecinos
4. vecinos devolvían expediente 3. vecinos tienen 5 días para emitir opinión
5. COM resolvía 4. JOT resuelve
:: servicios
administrativos ::
:: servicios administrativos ::
[ tipos de servicios ]
requisitos
100%
informes de factibilidad
licencias
específico
factibilidad general
consultas
informes de
0%
opcionales obligatorio
:: consultas::
[ consulta de información técnica ]
http://vu.muniguate.com/
Ventanilla Única
1er nivel Palacio Municipal
[ consulta para una ubicación específica ]
se localiza el predio en el mapa POT para

determinar cual zona G le corresponde condiciones
especiales
 restricción de altura
por DGAC
 afecto a alineación
municipal
 zona especial
 PLOT o Plan Parcial
 régimen especial
 régimen residencial
se consulta la tabla de parámetros que le corresponde

y condiciones especiales que le apliquen
[ consulta para un desarrollo específico ]
los parámetros de proyecto
están determinados
los parámetros de
proyecto son aprobables
en un G4
se ubican todos los predios

G4 en la zona municipal
deseada
[ consulta de desarrollo específico en una ubicación específica ]
el predio y los parámetros del
proyecto están determinados
¿ ?
se localiza el predio en el mapa POT para

determinar que zona G le corresponde
se verifica la viabilidad
del proyecto y se define
procedimiento a seguir
:: informes de factibilidad::
[ formulario de solicitudes municipales F02 ]
factibilidad factibilidad
general específica
FRACCIONAMIENTO
OBRA
USO DEL SUELO
LOCALIZACIÓN DE E.A.P.
LOCALIZACIÓN INDUSTRIAL V
[ informe de factibilidad general ]
El interesado presenta:
resultado
requisitos requisitos
MUNI ESTADO
 
 
 
procedimiento
propuesta de diseño vigencia : 4 + 2 meses

[ informe de factibilidad específico ]
resultado
requisitos
ESTADO

requisitos
MUNI
IFE 

 viable 




propuesta de procedimientos requisitos

aplicados solventados
vigencia : 4 + 2 meses
diseño
:: licencias municipales::
[ formulario de solicitudes municipales F02 ]
licencias municipales
FRACCIONAMIENTO
OBRA
USO DE SUELO
LOCALIZACIÓN DE ESTABLECIMIENTO ABIERTO AL PÚBLICO
[ licencia municipal ]
requisitos licencia
ESTADO
IFE * 



viable 

* planos constructivos
requisitos requisitos licencia

IFG * 

MUNI 


ESTADO

 
viable 
 

* planos constructivos
requisitos requisitos licencia
MUNI 
ESTADO

 

 


 

planos constructivos
?
* aplica si no cambia el diseño
[ licencia para ciclo de FRACCIONAMIENTO ]
hasta 4 predios a partir de 5 predios
2 3
1 2 4
1 5
[ lic. fraccionamiento +
lic. obra para urbanización ]
FRACCIONAMIENTO
OBRA
USO DE SUELO
[ licencia para ciclo de OBRAS ]
demolición urbanización construcción mayor
30 m² ~
movimiento de tierras estructura construcción menor

y/o excavación
~ 30 m²
FRACCIONAMIENTO
OBRA
USO DE SUELO
[ licencia para ciclo USO DEL SUELO ]
uso natural uso residencial

superficies en superficies dedicadas
estado natural, a vivienda
de conservación
o ecológicas
uso no
uso rural
residencial
superficies dedicadas a superficies dedicada a
actividades agrícolas o cualquier actividad no
pecuarias residencial
FRACCIONAMIENTO
OBRA
USO DE SUELO
[ licencia para ciclo USO DEL SUELO ]
actividades condicionadas
actividades actividades actividades

condicionadas I condicionadas II condicionadas III
JOT JOT+VEC JOT+VEC+COM
FRACCIONAMIENTO
OBRA
USO DE SUELO
[ dictamen de localización de E.A.P. ]
restaurante
licencia de uso dictamen de

del suelo localización de [ para otros trámites
E.A.P. del interesado ]
FRACCIONAMIENTO
OBRA
USO DE SUELO
:: conceptos
técnicos ::
:: conceptos técnicos ::
[ transecto POT ]
[ delimitación de delegaciones ]
límite: vialidad importante
límite: zona postal
límite: accidente
geográfico
Delegación 02 Delegación 01
límite: cambio de
tejido urbano
Delegación 03
delimitación
16 ~ 64 ha
Delegación 04
16 ~ 80 ha
(con 25% G0)
T4
sistema vial primario
alineación
T5 municipal
alineación
municipal
alineación
municipal sistema vial secundario
[ área de servicio público ]
espacio vial
acera
equipamiento
comunitario
MINI MUNI
BOMBEROS
infraestructura
urbana EMPAGUA planta de
tratamiento
[ área suburbanizada / urbanizada ]
límite delegación
área > 1 ha.

suburbanizada
[ ≤ 50%
construida ]
del área
> 1 ha. área

urbanizada
[ > 50%
construida ]
del área
[ área sujeta a Plan Parcial ]
límite delegación
área > 1 ha.

suburbanizada
a urbanizar
>1 ha. área

urbanizada
> 1 ha. a reurbanizar
área sujeta a Plan Parcial

:: mapa POT ::
[ franjas lineales / distancia de red ]
antes de urbanizar después de urbanizar
límite de predio límite de predio

[ área permeable ]
bloque
superior
bloque
superior
bloque bloque
inferior inferior
sótano sótano
proyección sótano
patio área permeable bloque inferior
proyección sótano
área bloque inferior
permeable bloque superior
bloque superior
[ nivel de terreno ]
para el cálculo de alturas se usa el NET
NET
NNT
NNT = NET
si tuvo licencia
NNT
NET
NNT : nivel natural del terreno

NET : nivel existente del terreno si no tuvo licencia
[ primer piso / sótano ]
≤1.20m NET
piso ~4m
primer piso
NET
sótano
> 1.20m NET

[ primer piso / nivel de terreno ]
piso ~4m
1.20m
1.20m
primer piso
1.20m
sótano
NET
[ primer piso / altura ]
aprobable con JOT+VEC

5
5 4
altura base
5 4 3
4 3 2
altura base
3 2 1
2 1 S1
1 S1 S2
S1 S2 S3
NET
[ altura POT/ aeronáutica ]
alturas aeronáutica (m) no autorizable

altura aeronáutica 32.00m
G3 G4 G5
prevalece altura de aeronáutica cuando es menor a la altura POT
altura
(predominan restricciones de aeronáutica)
[ altura POT/ aeronáutica ]
[ edificabilidad / altura piso ]
8.00m
4.00m
segundo nivel
se cuenta como piso completo
primer nivel
SECCIÓN 0.00m
área edificada:
segundo nivel 150 + 60 + 90 + 60 = 360 m2
primer nivel
[ uso del suelo primario / accesorio ]
uso del suelo primario
CASA
uso del
suelo uso del
OFICINAS
accesorio suelo
accesorio
VIVERO
OFICINAS
uso del
suelo
> 100% de OFICINAS > 100% del VIVERO primario

centro comercial
restaurantes wc
uso del suelo
ancla primario
uso del suelo
área mesas
accesorio
cines
locales uso del suelo
kioskos parqueos primario
*
locales
locales
locales
lobby
cines
locales kioskos
wc
PRIMER NIVEL SEGUNDO NIVEL
* las áreas de circulación que superen el 20% del uso primario pasarán a ser uso primario consideradas
como superficies para actividades ocio estanciales
centro comercial
restaurantes wc
uso del suelo
ancla primario
uso del suelo
área mesas
accesorio
cines
locales uso del suelo
kioskos parqueos primario
*
locales
locales
locales
lobby
cines
locales kioskos
wc
* las áreas de circulación que superen el 20% del uso primario pasarán a ser uso primario consideradas
como superficies para actividades ocio estanciales
[ uso del suelo primario / edificabilidad ]
centro comercial
uso del suelo

primario
uso del suelo
primario
uso del suelo
accesorio
cálculo de edificabilidad: cálculo uso del

suelo primario :
m2 + m2 + m2 + m2 m2 + m2
parqueo
ancla uso del suelo
primario
uso del suelo
primario
uso del suelo
locales
locales
accesorio
locales
kioskos kioskos
locales
bodegas
PRIMER NIVEL SOTANO
cálculo índice de edificabilidad:

a partir del
primer nivel
parqueo
ancla uso del suelo
primario
uso del suelo
primario
uso del suelo
locales
locales
accesorio
locales
kioskos kioskos
locales
bodegas
PRIMER NIVEL SOTANO
cálculo uso del suelo primario :
m2 + m2
:: casos de
estudio ::
:: casos de estudio ::
caso 1
vivienda unifamiliar
caso 2
vivienda multifamiliar
caso 3
comercio y oficinas
caso 4
vivienda y comercio
caso 5
oficinas
:: caso de estudio I ::
1
450m2
224m2
G3
2 Z15
[ tabla de parámetros ]
3
3
parámetros
3
procedimiento DCT
4
~2.7
> 2.7 ~ 4.0*
I.E. =2.7 x 224m2 = 604 m2
> DCT
450 m2
=
[ altura ]
5
~ 16
> 16 ~ 32*
[ altura ]
altura POT = 16m
>
8m
DCT
6
10% ~
10% de
permeabilidad x 224m2 = 22.4 m2
>
DCT
= jardín de 55 m2
[ bloque inferior & bloque superior ]
7
h>12m~ h~12m
0~
1/4h~
3~
1/8h~
bloque inferior de 0 ~
DCT
bloque superior NO APLICA

bloque inferior ¼ x 8 = 2m
>
DCT
= 5m
8m
bloque superior NO APLICA

[ uso del suelo ]
8
0~
[ uso del suelo ]
uso residencial = 0 m 2 ~
>
DCT
= 450m2 de uso
residencial
[ conclusiones ]
PARÁMETROS DCT
altura
porcentaje de permeabilidad
BLOQUE separaciones a colindancias
INFERIOR
patios y pozos de luz
BLOQUE
SUPERIOR NO APLICA
uso del suelo
este caso cumple con todos los parámetros

normativos del procedimiento directo por lo que
tiene certeza de aprobación de licencia
:: caso de estudio II ::
1 G0
G1
10 aptos. 130m2 c/u
1,000 m2 G3
área social 320m2
Z16
3 parámetros + procedimiento DCT
4
~ 1.2
~ 2.7
~ 2.7 ~ 1.2
I.E. = 1.2 x 210 m2 = 252 m2
I.E. = 2.7 x 655 m2 = 1,768 m2
G3 G1 G0
I.E. 2.7 1.2 □
= 1,300 m2
320 m2 =
G3 G1 G0 TOTAL
superficie efectiva predio 655 m2 210 m2 135 m2 1,000 m2
I.E. 2.7 1.2 □ □
m2 construibles 1,768 m2 252 m2 □ 2,020 m2
DCT DCT DCT

= 1,450 m2
170 m2 = = 1,300 m2
320 m2 =
G3 G1 G0 TOTAL
superficie efectiva predio 655 m2 210 m2 135 m2 1,000 m2
I.E. 2.7 1.2 □ □
m2 construibles 1,768 m2 252 m2 □ 2,020 m2
DCT DCT DCT

[ altura ]
5
~ 16
~ 16
~ 16 ~ 16
[ altura ]
16m
4m
NET 8m 16m
NET
G3 G1 G0
altura 16 m 16 m □
DCT
6
10%~ 70%~
70m2 de permeabilidad
no cuenta como
150m2 de permeabilidad
permeabilidad
G3 G1 G0
655 m2 210 m2 135 m2
% de permeabilidad 10% 70% □
DCT
m2 permeables 66 m2 147 m2 □
[ bloque inferior & bloque superior ]
7 h>12m~ h~12m
0~ 0~
h>8m~ h~8m
1/4h~ 1/4h~
3~ 3~
1/8h~ 1/8h~
[ alturas y separaciones a colindancias ]
bloque superior
12m bloque inferior
8m
[ sección transversal ] [ sección longitudinal ]
G3 G1 G0
BLOQUE
separaciones a colindancias 0~ 0~ □
INFERIOR DCT
altura ~ 12 ~8
?
BLOQUE
SUPERIOR JOT+VEC
DCT
altura >12 ~ >8 ~
3m
bloque superior
16m
12m bloque inferior
8m
G3 G1 G0
BLOQUE
INFERIOR DCT
altura ~ 12 ~8
BLOQUE
SUPERIOR DCT
altura >12 ~ >8 ~
3m
bloque superior
16m
12m bloque inferior
8m
G3 G1 G0
BLOQUE
INFERIOR DCT
altura ~ 12 ~8
?
BLOQUE
SUPERIOR JOT+VEC
altura >12 ~ >8 ~
3m 3m 3m
bloque superior
16m
12m bloque inferior
G3 G1 G0
BLOQUE
INFERIOR DCT
altura ~ 12 ~8
BLOQUE
SUPERIOR DCT
altura >12 ~ >8 ~
bloque superior ⅛ x 16m = 2m
bloque inferior ¼ x 12m = 3m

hbi = 12m hbs =16m
G3 G1 G0
BLOQUE
INFERIOR lado mín. de patios y pozos de luz 1/4h 1/4h □
BLOQUE
SUPERIOR lado mín. de patios y pozos de luz 1/8h 1/8h □
DCT
[ uso del suelo ]
8
0~ 0~
0~ 0~
[ uso del suelo ]
uso del suelo USO RESIDENCIAL
primario
uso del suelo

accesorio
el uso del suelo accesorio no se toma en cuenta

para el cálculo de uso del suelo DCT
[ conclusiones ]
G3 G1 G0
655 m2 210 m2 135 m2
parámetro parámetro parámetro parámetro parámetro parámetro
normativo de proyecto normativo de proyecto normativo de proyecto
índice de edificabilidad 2.7 2.21 1.2 0.81 □ 0
m2 de construcción 1,768 m2 1,450 m2 252 m2 170 m2 □ 0 m2
altura 16 m 16 m 16 m 8m □ □
10% 10.6% 70% 71.4%
% de permeabilidad □ □
66 m2 70 m2 147 m2 150 m2
uso del suelo (residencial) 0~ 1,300 m2 0~ 0 m2 □ □
DCT DCT DCT

:: caso de estudio III ::
1
2,116m2
5,000m2 oficinas y comercio G4 24
2
Z9
3
4
= 5,000m2
parámetro parámetro de
normativo proyecto
superficie efectiva (m2) 2,116 m2
I.E. 4.0 2.37 DCT
m2 construibles 8,464 m2 5,000 m2
[ altura ]
5
altura POT
altura
aeronáutica
32m
24m
normativo proyecto
altura POT 32 m
32 m
altura aeronáutica 24 m
[ uso del suelo ]
6
USO NO RESIDENCIAL
superficies dedicadas a labores
de oficina
USO NO RESIDENCIAL
3,200m2 = superficies dedicadas a venta

de productos o prestación de
servicios
2
1,800m =
normativo proyecto
uso no residencial con
1,500 m2 5,000 m2 DCT
[ uso del suelo ]
5,000m2
aprobables por procedimiento
JOT+VEC
1,500 ~
[ alternativa para aprobación por DCT ]
35% ~
[ alternativa para aprobación por DCT ]
24m = 2,900m2
= 5,000m2
normativo proyecto
uso residencial 35% 2,962 m2 37% 2,900 m2

uso no residencial con
65% 5,502 m2 63% 5,000 m2
DCT
[ conclusiones ]
G4 parámetro normativo parámetro de proyecto
índice de edificabilidad 4.0 3.74

m2 de construcción 8,464 m2 7,900 m2
altura POT 32 m
24 m
altura aeronáutica 24 m
% de permeabilidad 0% 0%
uso del suelo residencial 35% 2,962 m2 37% 2,900 m2
uso del suelo no residencial 65% 5,502 m2 63% 5,000 m2
DCT
:: caso de estudio IV ::
1 ¿ m2 ?
¿ m2 ?
G3/G4
800 m2
700 m2
100 m2
2
Z14
área declarada como

residencial
[ superficie afecta ]
a.
G4
sí cede superficie afecta
b.
G3
no cede superficie afecta

3
a. b.
4
a. b.
G4 G3
superficie efectiva del predio 700 m2
I.E. 4.0 2.7
m2 construibles (según tabla de parámetros) 2,800 m2 1,890 m2
edificabilidad de superficie
m2 por cesión a cambio de edificabilidad 270 m2 □ afecta con zona G menor
m2 construibles totales 3,070 m2 1,890 m2
[ altura y permeabilidad ]
5
a. b.
32m 16m
G4 G3
altura 32 m 16 m
[ uso del suelo ]
6
uso mixto
a. b.
G4 G3
m2 totales de usos posibles 3,070 m2 1,890 m2
uso residencial 35% 1,075 m2 50% 945 m2
uso no residencial 65% 1,995 m2 50% 945 m2
[ restricción de uso del suelo ]
con POT áreas residenciales
uso del suelo POT uso del suelo POT
uso no residencial solo en 1er nivel
restricción de usos no residencial
primera necesidad oficinas ~100m2

[ restricción de uso del suelo ]
como el predio está ubicado en un área
residencial, el uso del suelo comercial es
permitido únicamente en el primer piso
a. b.
G4 G3
m2 totales de usos posibles 3,070 m2 1,890 m2
uso residencial 2,370 m2 1,260 m2
uso no residencial 700 m2 630 m2
[ conclusiones ]
G4 G3
índice de edificabilidad 4.38 2.7
m2 construibles 3,070 m2 1,890 m2
altura 32 m 16 m
uso residencial 2,370 m2 1,260 m2
uso no residencial 700 m2 630 m2
DCT
:: caso de estudio V ::
1
4,500m2 de oficinas
44m de altura
G4 800 m2
740 m2
2 alineación municipal
60 m2
Z10
3
[ altura propuesta ]
4
altura base = 32m

altura
proyecto = 44m
DCT
> 32 ~ 48 *
[ edificabilidad propuesta ]
5
= 4,500m2
>
DCT
4.0 x 740 m2 = 2,960 m2
> 4.0 ~ 6.0 *

[ uso del suelo propuesto ]
6
4,500m2
(oficinas)
DCT
0~
25% ~
~ 1,500
□
□
□
[ conclusiones DCT ]
PARÁMETROS DCT
altura
uso de suelo
este caso no cumple con los parámetros normativos

del procedimiento directo
¿QUÉ HACER?
[ opciones de uso del suelo ]
a. b. c.
por procedimiento por procedimiento con 35% de uso residencial

por procedimiento
DCT JOT + VEC DCT

~ 1,500 m2 de oficinas 2,960 m2 de oficinas ~ 2,960 m2 (uso mixto)
[ opciones de altura ]
a. b.
~ 48m
44m
altura ampliada por procedimiento altura ampliada con incentivos por

procedimiento
JOT + VEC DCT

[ opciones de edificabilidad ]
1. edificabilidad base
= 2,960m2
DCT
2. ceder superficie afecta 2,960 m2 + 240 m2
= 3,200m2
edificabilidad transferible: DCT

4.0 x 60 m2 = 240 m2
3. ceder + incentivos
a. 50 pts. Equivalentes
prácticas incentivables PE
por proveer transparencia
en el primer nivel 30
por cumplir con las

normas de accesibilidad 20
para discapacitados
50 3,700 m2 + 240 m2 =
edificabilidad ampliada
50 x 0.02 =1.0 IEable+ 4.0 IEb = 5.0 IEa
3,940 m2
5.0 x 740 m2 = 3,700 m2
b. 80 pts. Equivalentes
por proveer transparencia en el
primer nivel 30
por cumplir con las normas de
accesibilidad para 20
discapacitados
por convertir un uso no 30

residencial en residencial o mixto
80
4,144 m2 + 240 m2 =
edificabilidad ampliada
80 x 0.02 = 1.6 IEable+ 4.0 IEb = 5.6 IEa
4,384 m2
5.6 x 740 m2 = 4,144 m2
c. 100 pts. Equivalentes
por proveer transparencia en el
30
primer nivel
por cumplir con las normas de

accesibilidad para discapacitados 20
por convertir un uso no residencial

en residencial o mixto 30
por dejar mayor permeabilidad 30

4,440 m2 + 240 m2 =
110 100
edificabilidad ampliada 2
100 x 0.02 = 2.0 IEable+ 4.0 IEb = 6.0 IEa 4,680 m
6.0 x 740 m2 = 4,440 m2
4. formular un PLOT
G4 G5 800 m2
740 m2 740 m2
delegación 60 m2 60 m2
1005
G5
índice de edificabilidad 6.0
m2 construibles 4,440 m2
m2 por cesión de superficie afecta 360 m2
G5
índice de edificabilidad 6.0
m2 por cesión de superficie afecta 360 m2
edificabilidad ampliada (100 pts. equivalentes) 9.0
m2 construibles totales 7,020 m2
el POT permite varias salidas [ conclusiones ]
0) oficinas sin ceder sin incentivos DCT 1,500 m2 $
A) uso mixto sin ceder sin incentivos DCT 2,960 m2 $
B) oficinas sin ceder sin incentivos JOT+VEC 2,960 m2 ? $
C) uso mixto cediendo sin incentivos DCT 3,200 m2 $
D) oficinas cediendo
con incentivos
50 PE
JOT+VEC 3,940 m2 ? $
con incentivos
E) uso mixto cediendo
80 PE
DCT 4,384 m2 $$
con incentivos
F) uso mixto cediendo
100 PE
DCT 4,680 m2 $$
G) PLOT + oficinas + ceder + incentivos DCT 7,020 m2 $$$

consultas…
pot.muniguate.com
pot@muniguate.com
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APLICANDO EL POT

Dirección de Planificación Urbana

01 tabla de parámetros normativos

[ DCT ] Dirección de Control Territorial

[ JOT ] Junta de Ordenamiento Territorial

[ COM ] Concejo Municipal

cumple con todos los

Ej. el frente de predio está

Ej. aumentar altura total

USO DEL SUELO

Frente de predio m 21~ 6~21 frente de predio (m)

superficie efectiva (m2)

superficie efectiva de predio m2 600~ 450~ <600

superficie efectiva (m2) alineación municipal

[ no incluye los sótanos ]

*: Aplica por incentivos o TEC

altura ampliada 96.00m

altura base 64.00m

huella del edificio

límites del predio

límites del predio

[ no es obligatoria la separación a colindancia ]

PLANTA límites del predio

bloque inferior colindancia 1/8 h

lado mínimo de patios y

lado mínimo de patios y

bloque inferior bloque inferior

[aplica cuando el diseño contempla

USOS DEL SUELO

DCT JOT JOT + VEC JOT + VEC + COM

DCT JOT JOT + VEC JOT + VEC + COM

DCT JOT JOT + VEC JOT + VEC + COM

DCT JOT JOT + VEC JOT + VEC + COM

DCT JOT JOT + VEC JOT + VEC + COM

no residencial con actividades condicionadas I:

tal como actividades relacionadas a:

DCT JOT JOT + VEC JOT + VEC + COM

no residencial con actividades condicionadas II:

tal como actividades relacionadas a:

DCT JOT JOT + VEC JOT + VEC + COM

no residencial con actividades condicionadas III:

tal como actividades relacionadas a:

actividades condicionadas III

se dividía en 27 reglamentos que se rige por mapa POT

se basaba en usos de suelo y sectores se basa únicamente en zonas G

se basaba en usos de suelo y sectores se basa únicamente en zonas G

se basaba en usos de suelo y sectores se basa en zonas G y permite ampliar

en calles de ancho > 6.00m A = 1.5B + 5

en áreas residenciales se basaba en se basa en zonas G, se mide en metros

se basaba en número de pisos y tipo se basa únicamente en zonas G

calle espacio vial

según sector o colonia no hay retiro

distancia según derechos de vías o definido en mapa POT

altura (h) dimensiones altura (h) dimensiones

~ 10 m 3.00 x 4.00 m ~ 10 m 2.40 x 2.50 m

> 10 m 1/3 h ~ 13 m 2.75 x 2.75 m

se basaba según tipo de piezas dentro se basa únicamente en la altura del

normaba la localización de EAP según se norma en todo el municipio según

se requería dictamen de un geotécnico mapa POT delimita áreas protegidas

se normaba según Áreas Residenciales se norma en todo el municipio según

ACTIVIDADES ACTIVIDADES CONDICIONADAS

norma usos no residenciales con

¿Cuál prevalece sobre cuál?