ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT 1

2 CONCEPTOS BSICOS DEL POT

SERGIO FAJARDO VALDERRAMA

Alcalde de Medelln

Departamento Administrativo de Planeacin:

FEDERICO RESTREPO POSADA

Director

ANA MARA ARANGO

Subdirectora de Planeacin Social y Econmica

CARLOS ENRIQUE VLEZ SNCHEZ

Subdirector de Metro-Informacin

JHON FREDY PULGARN SIERRA

Subdirector de Prospectiva

CARLOS H. JARAMILLO ARANGO

Subdirector de Planeacin Territorial

CARLOS MARIO SIERRA LONDOO

Interventor Convenio Interadministrativo

Escuela del Hbitat CEHAP-UN:

MARA CECILIA MNERA
Directora
LUS FERNANDO DAPENA
Profesor y Director Convenio Interadministrativo
Compilacin:
BLANCA NUBIA RENDN
Sociloga coordinadora del rea de Comunicaciones y Pedagoga

CAROLINA MACAS CASTRO

Arquitecta del equipo tcnico de la Universidad Nacional

Revisin:
GLORIA MARA CADAVID ARBOLEDA
Arquitecta coordinadora del rea Metodolgica, Temtica y Territorial

Diagramacin y Edicin:
CAROLINA MACAS CASTRO
Arquitecta del equipo tcnico de la Universidad Nacional
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT 3

Contenido

Presentacin ...................................................................................................... 7
1. Qu es el Plan de Ordenamiento Territorial (POT)? ......................................... 9
Cul es el soporte Normativo del Ordenamiento Territorial? ............................ 10
Marco jurdico del Ordenamiento Territorial ...................................................... 10
Competencias a nivel del Ordenamiento Territorial ............................................. 10
Normas de mayor jerarqua ............................................................................ 10
Leyes asociadas al Ordenamiento del Territorio ................................................. 11
Qu desarrollos complementarios se han hecho para el POT de Medelln? ........... 11
Cules son los Principios Generales del Ordenamiento Territorial? ................... 12
Cules son los Principios del POT de Medelln? ................................................. 12
Cules son los Objetivos del Ordenamiento Territorial en la ley? ........................ 12
Cules son los Objetivos del POT de Medelln? ................................................. 12
Qu son las Polticas y Estrategias de Largo Plazo? ........................................... 12
Cules son los Lineamientos de Poltica para la Revisin y Ajuste del POT? .......... 13
Qu es la Funcin Pblica del Urbanismo? ....................................................... 13
Cules son los Tipos de Planes de Ordenamiento? ............................................ 13
2. Cules son los Componentes de los Planes de Ordenamiento Territorial? ..... 14
Estructura General ......................................................................................... 14
Componente General del Plan .......................................................................... 14
Documentos Constitutivos y Estructuras Generales del POT? ............................... 14
Componente Urbano ...................................................................................... 15
Componente Rural ......................................................................................... 15
Cul es el Modelo de Ciudad planteado en el POT para Medelln? ...................... 16
Cmo se Clasifica el Suelo? .............................................................................. 17
Suelo Urbano ................................................................................................ 17
Suelo de Expansin Urbana ............................................................................. 17
Suelo Rural ................................................................................................... 17
Suelo Suburbano ........................................................................................... 17
Suelo de Proteccin ....................................................................................... 18
Cmo se reglamenta el Aprovechamiento del Suelo? ........................................ 18
Mapa de Clasificacin del Suelo del Municipio de Medelln ................................... 19
 4 CONCEPTOS BSICOS DEL POT

3. Cul es la relacin entre elementos del territorio, zona homognea y

tratamiento o intervencin? ............................................................................ 20
Qu es una Zona Homognea? ....................................................................... 20
Qu es un Tratamiento? .................................................................................. 21
Cules son los tipos de tratamientos? .................................................. 21
Mapa de Tratamientos Urbansticos en suelo urbano y de expansin. ................... 23
Qu es una Intervencin? ............................................................................... 24
Cules son los tipos de intervencin? ................................................... 24
Cul es la asignacin del uso segn los tratamientos e intervenciones? 27
Cul es la asignacin del aprovechamiento segn los tratamientos e
intervenciones? ........................................................................................... 27
Cmo est dividido el territorio Municipal? ...................................................... 28
Cules son los propsitos de la Sectorizacin Poltico Administrativa? ................. 28
4. Qu es la Gestin del Territorio? .................................................................. 30
Qu son los Instrumentos de Gestin Territorial y Cules son? .............. 30
Qu son los Instrumentos de Planificacin y Cules son? ...................... 30
Qu es un Plan Especial? ....................................................................... 30
N Plan especial temtico ................................................................................. 30
N Planes especiales territoriales en suelo urbano ............................................... 30
N Planes especiales rurales ............................................................................. 30
Mapa del Plan Especial de Espacio Pblico y equipamientos para Medelln, Proyecto
de nodos y ejes de actividad. ................................................................................ 31
Qu es un Plan Parcial? ......................................................................... 31
N En qu consiste un plan parcial? ................................................................. 32
N En cules casos se pueden aplicar planes parciales? ..................................... 32
N Dnde se utilizan los planes parciales? ......................................................... 32
N Quin lo formula? ...................................................................................... 32
N Qu condiciones debe cumplir? ................................................................... 32
N Cmo se tramita? ...................................................................................... 32
Ejemplo de Planes Parciales en Medelln .................................................. 33
N Plan Parcial de Renovacin Urbana de Naranjal .............................................. 33
N Plan Parcial de Pajarito ................................................................................ 34
N Plan Parcial de Loma de los Bernal ................................................................ 34
N Plan Parcial Parque San Lorenzo ................................................................... 35
N Plan Parcial de Redesarrollo Plaza de Ferias ................................................... 35
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT 5

Qu son las Actuaciones Urbanas Integrales o Macroproyectos Urbanos? ...... 36

Cul es la Relacin con otros Instrumentos de Planificacin? .............................. 36
Qu son los Instrumentos de Gestin Suelo? .................................................... 36
Mapa de Proyectos Estratgicos para Medelln. .................................................. 37
Qu es una Unidad de Actuacin Urbanstica (UAU)? ....................................... 38
Cules son las Condiciones para Formular una UAU? ........................................ 38
Cmo se Determina una UAU? ....................................................................... 38
Qu es el Reparto de Cargas y Beneficios? ...................................................... 39
Cules son los Objetivos del Reparto de Cargas y Beneficios? ............................ 39
Qu se Reparte? .......................................................................................... 39
Qu Busca el Reparto de Cargas y Beneficios? ................................................. 39
Qu Mecanismos Garantizan el Reparto de Cargas y Beneficios? ........................ 40
Qu Tipos de Compensacin se Plantea en la Ley? ........................................... 40
N Qu es la Compensacin en Tratamientos de Conservacin? .......................... 40
N Qu son las Compensaciones por Obras Pblicas? ......................................... 40
Qu son los Fondos de Compensacin? ........................................................... 41
Qu es la Transferencia de Derechos? ............................................................ 41
Qu otros Mecanismos Contempla la Ley para el Reparto de Cargas y Beneficios? 41
Qu es el Reajuste de Tierras? ...................................................................... 41
Qu es la Cooperacin entre Partcipes? .......................................................... 42
Qu Mecanismos Facilitan la Adquisicin de Inmuebles y Predios para el Desarrollo
de Operaciones Urbansticas? ............................................................................... 42
N Qu es la Enajenacin Voluntaria? ............................................................... 42
N Qu es la Enajenacin Forzosa? .................................................................. 43
N Cmo Opera en la Renovacin Urbana? ....................................................... 44
N Qu es la Expropiacin Judicial? .................................................................. 44
N Qu es la Expropiacin Va Administrativa? ................................................. 44
Qu Mecanismos Dinamizan el Desarrollo de Sectores Inactivos en las reas
Urbanas? ........................................................................................................... 45
N Qu es la Declaratoria de Desarrollo Prioritario? ........................................... 45
N Qu es Derecho de Preferencia? ................................................................. 46
N Cules son los Instrumentos de Financiacin? ............................................... 47
Qu es la Plusvala? ......................................................................................... 48
Qu Acciones Urbanstica Generan Plusvala? ................................................... 48
Cules son las Condiciones que se Debe Cumplir? ............................................ 48
 6 CONCEPTOS BSICOS DEL POT

Quin la aplica? ............................................................................................ 48

A Qu se Destina el Recurso? ........................................................................ 48
Cmo y Cundo se Paga? .............................................................................. 49
Qu Diferencia hay entre Plusvala y Valorizacin? ............................................ 49
Qu es la Valorizacin? ................................................................................... 50
Cules son las Condiciones que se Debe Cumplir? ............................................ 50
Quin la Aplica? ........................................................................................... 50
A Qu se Destina el Recurso? ........................................................................ 50
Cmo se Calcula? ......................................................................................... 50
Cmo y Cundo se Paga? .............................................................................. 50
Cmo se Recupera la Inversin de una Obra Pblica? ....................................... 50
5. Cules son los Alcances de la Revisin y Ajuste Participativo del POT? ....... 51
Bibliografa ....................................................................................................... 53
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT
Presentacin
La ciudad moderna del siglo XX y en nuestro
caso la ciudad colombiana, es la expresin de
todo tipo de dinmicas e intereses puestos en
el territorio: el de los habitantes, los
empresarios, los gobiernos. Algunos de ellos
en conflicto y otros en consenso. A partir de
esto, surge la necesidad de revisar las miradas
e imaginarios que de ellas se tiene de una
manera ms integral e incluso humanstica,
dando paso a la articulacin entre lo urbano y
lo rural; entre lo ambiental, lo econmico, lo
sociocultural y la dimensin fsico- espacial o
material que tiene el territorio y la regin de
la cual se hace parte.
La ciudad hoy pensada de cara al siglo XXI,
enfrenta retos importantes con las exigencias
de la internacionalizacin, pero es tambin
cuando recobra su sentido de identidad y la
capacidad de potenciar las oportunidades de
desarrollo regionales. Es all donde el
ordenamiento territorial se concibe como las
reglas de juego para una ciudad incluyente,
armoniosa, que garantice la participacin de
sus habitantes y la construccin de un presente
comprometido con las futuras generaciones.
En el marco de la obligatoriedad de ley de
hacer una revisin participativa del Plan de
Ordenamiento Territorial de Medelln, el
gobierno local ms que cumplir con el
requisito, ha tenido la voluntad de asumir la
7
responsabilidad de generar las condiciones y
garantas para ejercer ese derecho ciudadano
de participar con mejores niveles de
informacin para asumir reflexiones y debates
pblicos sobre los temas, hechos, decisiones
y omisiones que afectan la vida de los
ciudadanos.
En este proceso conjunto el Departamento
Administrativo de Planeacin Municipal, se
acompaa de la Academia, representada por
la Universidad Nacional y la Escuela del Hbitat
CEHAP, en asocio con diversas organizaciones,
que actuarn en un primer escenario de
talleres con la comunidad como facilitadores
del proceso de revisin participativa y en un
segundo escenario de seminarios temticos y
de ciudad, en el cual confluyen las mltiples
visiones de los actores sobre el territorio, en
la idea de acrecentar las capacidades
ciudadanas de interpretacin del
ordenamiento, la gestin, los impactos y puntos
de encuentro para la construccin de esa
ciudad que todos queremos.
Se presenta a continuacin una sntesis
prctica de nociones y contenidos bsicos en
materia de ordenamiento territorial y en
particular las propuestas del POT de Medelln,
concebido en 1999 con vigencia por 3 perodos
de gobierno local mnimo 9 aos, es decir
hasta el 2009; sujeto a revisin y ajuste de
 8 CONCEPTOS BSICOS DEL POT
corto y mediano plazo sobre aspectos que no
son estructurantes, sobre los cuales la
ciudadana puede pronunciarse, una vez evale
si el rumbo de las decisiones y obras
ejecutadas o formuladas sin avances de
gestin, corresponden con los objetivos de
desarrollo a largo plazo y las actuales
condiciones del territorio. La cartilla es adems
una herramienta de difusin pedaggica de
algunos elementos claves a la hora de opinar
y participar en la revisin, ajuste y
recomendaciones de modificacin o correctivos
a considerar por parte de autoridades e
instancias de Planeacin.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT 9

1. Qu es el Plan de Ordenamiento
Territorial (POT)?

El POT es un instrumento de planificacin del desarrollo local, de

carcter tcnico, normativo y poltico, sirve para ordenar los
territorios municipales y distritales, reglamentado por la Ley 388
de 1997.

Es una herramienta bsica de accin fsica y administrativa, que

plasma objetivos ambientales, econmicos y sociales del territorio
y las comunidades que participan histricamente de su
construccin.

Adopta una visin de largo plazo y tambin unos instrumentos

de gestin que actan integral y sectorialmente articulados,
estrategias, programas y proyectos, conforme a un imaginario
compartido de ciudad.

El plan de ordenamiento es la gua por excelencia para dirigir la

inversin pblica hacia fines especficos relacionados con el
mejoramiento estructural y funcional del municipio.

En la Ley se establece que el ordenamiento del territorio, se debe

hacer de manera concertada, por los municipios o distritos y
las reas metropolitanas, en ejercicio de la funcin pblica que
les compete en su jurisdiccin y para regular la utilizacin,
transformacin y ocupacin del espacio, de acuerdo con las
estrategias de desarrollo socioeconmico y en armona con el
medio ambiente y las tradiciones histricas y culturales.
 1 0 CONCEPTOS BSICOS DEL POT

Cul es el Soporte Normativo del Ordenamiento

Territorial?

Marco Jurdico del Ordenamiento Territorial

Normas Contenido relacionado con el Ordenamiento Territorial
Ley de Reforma Fu un antecedente con nfasis urbano en aspectos referidos a reservas
Urbana. (Ley 9 de tierras urbanizables, vivienda de inters social, zonas de desarrollo
de 1989). progresivo, restringido y concertado, proteccin a moradores afectados por
procesos de desarrollo y renovacin urbana, mecanismos de compensacin
por obligaciones urbansticas, etc.
Ley Orgnica Establece que los municipios, adems del plan de desarrollo, contarn con
del Plan de un plan de ordenamiento territorial. Requiere conformar sistemas de
Desarrollo. (Ley participacin en la planeacin, creando instancias o espacios como los
152 de 1994). Consejos Territoriales de Planeacin; principios de organizacin y
articulacin con niveles de planeacin regional, nacional y normas de mayor
jerarqua.
Ley de Modifica la ley 9 de 1989 y la ley 3 de 1991 (especfica de vivienda) y
Desarrollo determina que se ordene no slo el territorio urbano sino tambin el rural,
Territorial. (La concibiendo un marco de intervencin que d cuenta de una permanente
Ley 388 de tensin de transformacin de zonas rurales y urbanas. Identifica que el
1997). planeamiento implica un conjunto de acciones, propuestas, actividades de
gestin y elementos normativos. Presenta una serie de diferenciaciones
como la jerarquizacin de las normas urbansticas en: estructurales, gen-
erales y complementarias, sealando unas vigencias temporales de largo
mediano y corto plazo para cada una de ellas.
Revisin a los Establece condiciones, requisitos y procedimientos para la revisin y ajuste
POT. (Decreto de los POT, nuevas definiciones sobre servicios de alto impacto e
4002 de 2004).
incompatibilidad de usos y deroga el Decreto 932 de 2002.
*Cuadro extraido parcialmente de La Implementacin de los Planes de Ordenamiento Territorial, Estudios del Territorio, Medelln 2000.

Competencias a Nivel del Normas de Mayor Jerarqua

Ordenamiento Territorial
La Ley 388 de 1997 ha delegado en los alcaldes
la tarea de adelantar el ordenamiento del
territorio bajo su jurisdiccin, desde dos pticas:
la planificacin del territorio y la gestin del
suelo.
Son de mayor jerarqua al POT, las siguientes
normas:
N El Sistema de Parques Nacionales
N Los Hechos Metropolitanos.
N Polticas y Regulaciones Sobre el Patri-
monio Cultural: La conservacin, pre-
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT 11

servacin y uso de las reas e ordenamiento territorial de los planes in-

inmuebles considerados como patrimo- tegrales de desarrollo metropolitano.
nio cultural.
Qu Desarrollos
N La conservacin, preservacin y pro-

Complementarios se han Hecho
teccin del medio ambiente, los recur- para el POT de Medelln?
sos naturales, las amenazas y riesgos. N Fichas Resumen de Normativa.
N Infraestructuras Regionales y Naciona- N Plan Especial de Proteccin Patrimo-
les: La red vial y regional, el sistema de nial.
abastecimiento de agua y saneamiento N Reglamentacin de Planes Parciales
(Decreto 1212 de 2000).
N Plan Especial de Espacio Pblico
bsico y energa, puertos, aeropuertos,
sistemas de abastecimiento de agua, su- y Equipamientos (en proceso de
ministro de energa y componentes de formulacin) .
Leyes Asociadas al Ordenamiento del Territorio
Normas Contenido relacionado con el Ordenamiento Territorial
Sistema Nacional Regulaciones nacionales en materia ambiental, restricciones, temas de
Ambiental SINA. competencia de las corporaciones ambientales e instrumentos de planificacin
(Ley 99 de ambiental, control financiero y de participacin ciudadana.
1993).
Ley Orgnica de Aporta elementos generales para el desarrollo armnico e integrado del
las reas territorio en proceso de metropolizacin, directrices del uso del suelo urbano
Metropolitanas.
y rural metropolitano, proteccin de los recursos naturales, defensa del
(Ley 128 de 1994).
medio ambiente y regulacin de hechos metropolitanos.
Ley de Aporta los mecanismos de participacin ciudadana (consulta popular, cabildo
Participacin abierto, audiencias pblicas, entre otros) que pueden ser tiles en los procesos
Ciudadana. (Ley de consulta y aprobacin de los Planes de Ordenamiento Territorial.
134 de 1994).
Cdigo Minero. Reglamenta el uso del subsuelo y los recursos minerales de interes nacional
(Ley 685 de y por tanto de mayor jerarqua sobre disposiciones locales del uso del suelo;
2002). tambin regula las licencias y ttulos mineros de consecin para la
explotacin.
Ley 141 de Crea el Fondo Nacional de Regalas, establece y ditribuye recursos por la
1994. actividad minero-energtica y la asignacin a la preservacin ambiental.
Ley 811 de Reglamenta el sistema agropecuario, pesquero, forestal, acucola y sociedades
2003. agrarias de transformacin.
Decreto 1300 Crea el Intituto Colombiano de Desarrollo Rural que asume funciones del
de 2003. INCORA, INDERENA, Programa DRI, fomento a la participacin y
transformacin de las UMATAS. (Ley 607 de 2000).
 1 2 CONCEPTOS BSICOS DEL POT

Cules son los Principios Generales del

Ordenamiento Territorial?

El ordenamiento del territorio se fundamenta

en los siguientes principios:
N Funcin social y ecolgica de la propiedad.
N Prevalencia del inters general sobre
el particular.
N Distribucin equitativa de cargas y be-
neficios.

Cules son los Principios

del POT de Medelln?
1. Un instrumento con visin de regin.
2. Un instrumento para construir la
sostenibilidad del territorio.
3. Un instrumento para consolidar la
competitividad de Medelln y el Valle de
Aburr.
4. Un instrumento para lograr un Medelln
ms equitativo.
5. Un instrumento para recobrar la valo-
racin del espacio pblico como esen-
cia de la ciudad.
6. Un instrumento participativo.
7. Un instrumento flexible, que posibilite
su gil ajuste y complementacin.
Cules son los Objetivos del
Ordenamiento Territorial en la Ley?
Armonizar y establecer las reglas a travs de
las cuales los municipios promueven el
ordenamiento de su territorio, el uso equitativo
y racional del suelo, la preservacin y defensa
del patrimonio ecolgico y cultural, prevenir
desastres en asentimientos de alto riesgo no
mitigable y facilitar el desarrollo de acciones
urbansticas eficientes.
Cules son los Objetivos
del POT de Medelln?
1. Plataforma competitiva metropolitana
y regional.
2. Medio natural estructurante.
3. Espacio pblico esencia de la ciudad.
4. Crecimiento hacia adentro.
5. Productividad ambiental rural.
6. Sistema de transporte de mediana
capacidad.
7. La Vivienda y el barrio factor de desarrollo.
8. Planeacin y gestin urbanstica demo-
crtica y participativa
Qu son las Polticas y
Estrategias de Largo Plazo?
Todo POT identifica polticas y estrategias de
largo plazo, entendidas como propsitos,
medios y formas de concretar los objetivos.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT
Cules son los
Lineamientos de Poltica para
la Revisin y Ajuste del POT?
Hacer de Medelln un territorio lder e
innovador, que para propiciar su productividad
y competitividad, capitaliza sus activos fsicos
y sociales, coopera y se integra con la regin
y con el mundo.
Promover un ordenamiento territorial
democrtico e incluyente, que le apueste a la
poblacin como el centro de sus decisiones, y a
su bienestar como el objetivo principal, con una
sociedad que asume la corresponsabilidad como
modelo de gestin.
Dar prioridad al espacio pblico; a su
generacin, consolidacin, mejoramiento y
apropiacin social, articulndolo al patrimonio,
a los equipamientos y a los sistemas de
movilidad y a la estructuracin de las
centralidades, donde tenga prioridad el peatn,
y el transporte pblico tenga prevalencia sobre
el particular.
Entender a Medelln como el ncleo de un
sistema territorial de mayor escala en el que
su equilibrio y sostenibilidad dependen de las
interrelaciones con la regin, as como entre
lo urbano y lo rural.
Promover un desarrollo urbano compacto y
policntrico, de tal manera que dinamice y
revitalice diversas zonas de la ciudad y
consolide su sitema de centralidades en un
contexto metropilitano.
Qu es la Funcin Pblica
del Urbanismo?
13
El ordenamiento del territorio constituye en
su conjunto una funcin pblica, para el
cumplimiento de los siguientes fines:
1. Posibilitar a los habitantes el acceso a
las vas pblicas, infraestructuras de
transporte y dems espacios pblicos,
y su destinacin al uso comn, y hacer
efectivos los derechos constitucionales
de la vivienda y los servicios pblicos
domiciliarios.
2. Atender los procesos de cambio en el
uso del suelo y adecuarlo en aras del
inters comn, procurando su utiliza-
cin racional en armona con la funcin
social de la propiedad a la cual le es
inherente una funcin ecolgica, bus-
cando el desarrollo sostenible.
3. Mejorar la calidad de vida de los habi-
tantes, la distribucin equitativa de las
oportunidades y los beneficios del de-
sarrollo y la preservacin del patrimo-
nio cultural y natural.
4. Mejorar la seguridad de los
asentamientos humanos ante los ries-
gos naturales.
Cules son los Tipos de
Planes de Ordenamiento?
N Planes de Ordenamiento Territorial:
Para los municipios con poblacin ma-
yor a 100 mil habitantes.
N Planes Bsicos de Ordenamiento Terri-
torial: Para los municipios con pobla-
cin entre 30 y 100 mil habitantes.
N Esquemas de Ordenamiento Territorial:
Para los municipios con poblacin me-
nor de 30 mil habitantes.
 1 4 CONCEPTOS BSICOS DEL POT

2. Cules son los Componentes de los Planes de

Ordenamiento Territorial?

Estructura General N Sistemas de comunicacin entre el rea

rural y la urbana.
N Sealamiento de reas de reserva y me-
didas de proteccin del medio ambiente.
N Identificacin de zonas de alto riesgo.
N Clasificacin del suelo urbano, rural y
expansin urbana.

Documentos Constitutivos y
Componente General del Plan Estructuras Generales del POT?
Compuesto por los objetivos y estrategias de El documento del Plan de Ordenamiento Terri-
largo plazo traducidas en los siguientes torial, consta de tres documentos principales:
propsitos: el Documento Tcnico de Soporte tomos I y II,
N Acciones sobre el suelo para organizar el Acuerdo 62 de 1999, las Fichas Resumen de
las polticas para la ocupacin y apro- Normativa urbana y rural (Acuerdo 23 de
vechamiento del suelo. 2000).

*Cuadro extraido de una presentacin del

Municipio de Medelln, sobre el POT.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT
Componente Urbano
Se refiere a la administracin del suelo urbano
y de expansin urbana. Integra polticas de
mediano y corto plazo, procedimientos e
instrumentos de gestin y est articulado y
supeditado al componente general del plan.
Constituido por las polticas, acciones y normas
para encauzar el desarrollo fsico urbano.
Propsitos:
N Polticas de mediano y largo plazo so-
bre uso y ocupacin del suelo urbano.
N Localizacin y dimensionamiento de la
infraestructura vial y de transporte.
N Redes primarias y secundarias de ser-
vicios pblicos.
N Localizacin prevista para los servicios
de equipamiento colectivo.
N Estrategias de crecimiento y ordena-
miento de la ciudad.
N Estrategias para el desarrollo de pro-
gramas de vivienda.
15
Componente Rural
Garantiza la adecuada interaccin entre los
asentamientos rurales y su cabecera municipal,
la conveniente utilizacin del suelo rural, y
enmarca la actuacin pblica tendiente a
suministrar la infraestructura y equipamiento
bsico para el servicio de la poblacin rural.
Propsitos:
N Polticas sobre ocupacin del suelo en
el rea rural.
N Sealamiento de condiciones de pro-
teccin, conservacin y mejoramiento
de las zonas de produccin
agropecuaria.
N Determinacin de sistemas de aprovi-
sionamiento de servicios de agua po-
table y saneamiento bsico y la locali-
zacin de equipamientos en salud y edu-
cacin.
N Normas para la parcelacin de predios
rurales.
 1 6 CONCEPTOS BSICOS DEL POT

Cul es el Modelo de Ciudad Planteado en el POT

para Medelln?

*Imagen extraida de una presentacin del Municipio de Medelln, sobre el POT .

Cules son los Hechos N Equipamientos Metropolitanos (educa-

Metropolitanos para Medelln? cin, salud, recreacin y cultura).
N El Ro Aburr (ordenamiento de la cuenca). N Poltica de Vivienda.
N Disposicin de Desechos Slidos. N Servicios Pblicos.
N Ecosistemas Estratgicos y reas de N Red Metropolitana de Emergencias.
Proteccin Ambiental. N Actividades Econmicas y Plataforma
N Sistema Vial y de Transporte Masivo. de Competitividad Regional.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT
Cmo se Clasifica el Suelo?
Suelo Urbano
N reas destinadas a usos urbanos:
Que dispongan de infraestructura vial
y redes primarias de acueducto, ener-
ga y alcantarillado, y sea posible
urbanizarlos o construirlos.
N Algunas zonas con procesos de ur-
banizacin incompletos: Compren-
didos en reas consolidadas con edifi-
cacin, que se definan como reas de
mejoramiento integral.
N Zonas de riesgo recuperable o
mitigable: Son zonas con niveles de
riesgo medio y bajo que, a costos eco-
nmicos, sociales y ambientales razo-
nables, son susceptibles de ser
mejoradas y rehabilitadas o recupera-
bles en su totalidad, mediante la eje-
cucin de un plan integral de obras de
control y proteccin que permitan miti-
gar o reducir el riesgo a niveles tolera-
bles. As mismo, se consideran aque-
llos sectores cuya inestabilidad est
asociada a las caractersticas urbans-
ticas propias de los asentamientos, ya
sea por carencia o deficiencia en su
infraestructura bsica, inadecuadas
prcticas constructivas o por la misma
tipologa y calidad de las construcciones.
Para el caso de Medelln tambin se clasifican
como suelo urbano las reas centrales de San
17
Antonio de Prado y San Cristbal que renen
las anteriores caractersticas.
Suelo de Expansin Urbana
Se define como suelo de expansin las reas
del territorio municipal aptas para desarrollos
urbanos que se van a habilitar como tales a
corto, mediano o largo plazo.
Las reas de expansin del municipio de
Medelln se localizan al occidente de la ciudad
en los sectores de Pajarito, El Rincn, Altos
de Calasanz, El Noral, Altavista y en el
corregimiento de San Antonio de Prado.
El desarrollo de las reas de expansin slo
podr realizarse mediante la formulacin y
adopcin de plan parcial para cada uno de los
sectores determinados.
Suelo Rural
Son los terrenos no aptos para el uso urbano,
por su destinacin a usos agrcolas, ganaderos,
forestales, de explotacin de recursos
naturales y actividades anlogas, as como
usos recreativos.
Suelo Suburbano
Constituyen esta categora las reas ubicadas
dentro del suelo rural, en las que se mezclan
los usos del suelo y las formas de vida del
campo y la ciudad, que pueden ser objeto de
 1 8 CONCEPTOS BSICOS DEL POT
desarrollo con restricciones de uso, de
intensidad y de densidad, garantizando el
autoabastecimiento en servicios pblicos
domiciliarios.
Suelo de Proteccin
Es aquel que por sus caractersticas
geogrficas, paisajsticas o ambientales, o por
formar parte de las zonas de utilidad pblica
para la ubicacin de infraestructuras para la
provisin de servicios pblicos domiciliarios o
de las reas de amenazas y riesgo no mitigable
para la localizacin de asentamientos humanos,
tiene restringida la posibilidad de urbanizarse.
Se establecen como Suelo de Proteccin las
siguientes categoras:
N reas de aptitud forestal.
N reas de proteccin a nacimientos de
corrientes naturales de agua.
N Retiros a corrientes naturales de agua
N Zonas de alto riesgo no recuperable y
otras reas de proteccin.
N reas ecolgicas y otras reas de
importancia ambiental y paisajstica.
N reas de reserva para la ubicacin de
servicios pblicos.
El suelo de proteccin puede localizarse en
suelo urbano y rural.
Cmo se Reglamenta
el Aprovechamiento del
Suelo?
El aprovechamiento ser expresado en forma
de densidad, altura e ndices, ellos expresan
una relacin entre la poblacin y el territorio o
entre las edificaciones y el rea de los predios
a desarrollar.
En algunas zonas se presentan dos opciones:
con y sin plan parcial, expresado siempre en
ndices de construccin e ndices de ocupacin
del suelo. Finalmente, tambin se especifican
las caractersticas en cuanto a cesiones y
obligaciones urbansticas que establecen
condiciones de desarrollo como zonas verdes,
equipamientos, parqueaderos, etc.
N ndice de Ocupacin
Es la proporcin del rea del suelo que
puede ser objeto de construccin.
N ndice de Construccin
Es la relacin entre el rea construida
de la edificacin y el rea de suelo del
predio objeto de la construccin.
Para el suelo rural el aprovechamiento
se mide por las densidades rurales y
por el uso, ellas fueron reglamentadas
por Corantioquia en la Resolucin 4141
de 2001.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT 19

Mapa de Clasificacin del Suelo del Municipio de Medelln

*Mapa extraido del soporte planimtrico del Acuerdo 62 de 1999.

 2 0 CONCEPTOS BSICOS DEL POT

3. Cul es la Relacin entre Elementos del

Territorio, Zona Homognea y Tratamiento o
Intervencin?

Atributos
NElementos naturales (cerros y quebradas).
NSuelo, vivienda, vas, espacio pblico y
equipamientos.
NServicios pblicos.
NElementos patrimoniales.
A un conjunto de
problemticas y
oportunidades

La La
La definicin
definicin
Un diagnstico delimitacin de
de un
un
de zona de un tratamiento
tratamiento oo
homognea polgono intervencin
intervencin

Cada tratamiento obedece a una condicin Qu es una Zona

especfica del estado en el cual se encuentran
los atributos urbanos y sistemas del
territorio (elementos) que son objeto de
ordenamiento urbanstico.
Cada intervencin obedece a la situacin
actual y las posibilidades especficas de
desarrollo de cada zona.
Homognea?
Se entiende por zona homognea un
sector que presenta caractersticas similares
en cuanto a los tipos de edificacin y malla
urbana, as como en los usos y caractersticas
naturales del terreno como a las condiciones
socioeconmicas de sus pobladores.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT
Qu es un Tratamiento?
Decisiones administrativas asignadas a un
determinado sector del suelo urbano o de
expansin, asociado a las reas homogneas.
Serie de objetivos y procedimientos que guan
y orientan la actuacin pblica y privada.
Cules son los Tipos
de Tratamientos?
N Mejoramiento Integral (MI)
Dficit crtico de la espacialidad privada, la
pblica y el equipamiento colectivo, condiciones
muy precarias en el urbanismo y ocupacin
ilegal del suelo. El objetivo es la regularizacin
del asentamiento y el mejoramiento integral de
todos los elementos o atributos del territorio.
Instrumentos de Gestin: Requiere sin
excepcin desarrollo por Plan parcial de
Mejoramiento Integral por polgono.
N Consolidacin en Nivel 3 (CN3)
Dficit crtico de la espacialidad pblica y el
equipamiento colectivo. Reconoce en el espacio
privado niveles aceptables de consolidacin que
pueden responder a dinmicas propias de los
pobladores, pero una necesaria intervencin
del Estado en los sistemas de infraestructuras,
espacio pblico y equipamiento social, accin
de generacin de nuevas dotaciones urbanas.
21
Instrumentos de Gestin: No requiere
desarrollo por plan parcial. Slo cuando se
genere espacio pblico o equipamiento nuevo
se requiere plan parcial mnimo por manzana.
N Consolidacin en Nivel 2 (CN2)
Dficit medio en el entorno urbanstico, el
objetivo del tratamiento es afianzar, cualificar
y mejorar la dotacin de la espacialidad
pblica, generar nuevas infraestructuras y
equipamiento colectivo, condicin de la cual
depende el potencial de redensificacin y
consolidacin.
Instrumentos de Gestin: No requiere
desarrollo por plan parcial. Slo cuando se
genere espacio pblico o equipamiento nuevo
se requiere plan parcial mnimo por manzana.
N Consolidacin en Nivel 1 (CN1)
Reconoce un buen nivel en el desarrollo
urbanstico necesario de mantener, conservar
y controlar a fin de garantizar su sostenibilidad.
El objetivo es la ordenacin y mantenimiento
de la espacialidad pblica, las infraestructuras
y el equipamiento colectivo, para asegurar el
potencial de redensificacin o crecimiento
hacia adentro, sin afectar las condiciones del
entorno preexistente.
 2 2 CONCEPTOS BSICOS DEL POT
Instrumentos de Gestin: No requiere
desarrollo por plan parcial. Slo cuando se
genere espacio pblico o equipamiento nuevo
se requiere plan parcial mnimo por manzana.
N Renovacin Urbana (R)
Parte de identificar alto deterioro y
subutilizacin de la capacidad instalada de una
porcin del territorio, casi siempre de
localizacin central y estratgica, as como la
necesidad de reorientar la tendencia en el uso
y el aprovechamiento con mayor intensidad.
Es el rea que presenta el mayor potencial de
redensificacin y generacin de plusvalas por
la magnitud de las intervenciones, puede
replantear el trazado de las vas, la
configuracin de manzanas, realizar
integracin de predios, reconstruccin del
espacio libre y el edificado. Sobre la poblacin
afectada y en condiciones de vulnerabilidad
se aplica el derecho a la proteccin de
moradores.
Instrumentos de Gestin: Requiere sin
excepcin desarrollo por plan parcial mnimo
por manzana.
N Redesarrollo (RED)
Parte de identificar buena capacidad instalada
en una porcin del territorio y la necesidad de
reforzar la tendencia en el uso y el
aprovechamiento con mayor intensidad. Buen
potencial de redensificacin y generacin de
plusvalas, como no parte de identificar
deterioro, tampoco realiza una operacin de
regeneracin en el entorno sino de
consolidacin urbanstica con generacin de
nuevas dotaciones en la infraestructura, el
espacio pblico y el equipamiento colectivo.
Instrumentos de Gestin: Requiere sin
excepcin desarrollo por plan parcial mnimo
por manzana.
N Conservacin (C)
Reconoce diferentes niveles de proteccin del
patrimonio histrico, cultural, urbanstico y
arquitectnico, desde los ms estrictos cuando
se trata de bienes de inters nacional,
departamental y municipal, hasta el nivel de
mantener las condiciones existentes y
potenciarlas.
Instrumentos de Gestin: Requiere sin
excepcin desarrollo por plan parcial mnimo
por manzana.
N Desarrollo (D)
Puede realizarse en reas o bolsas ya
urbanizadas al interior del suelo urbano o en
los polgonos identificados en el suelo de
expansin urbana (DE), nuevos desarrollos por
expansin, crea todas las condiciones de
urbanismo necesarias para nuevos
asentamientos de poblacin.
Instrumentos de Gestin: Requiere sin
excepcin desarrollo por plan parcial para
suelos de expansin por polgono.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT 23

Mapa de Tratamientos Urbansticos en Suelo Urbano y de Expansin.

*Mapa extraido del soporte planimtrico del Acuerdo 62 de 1999.

 2 4 CONCEPTOS BSICOS DEL POT
Qu es una Intervencin?
Los tipos de intervencin definen los objetivos
diferenciales de desarrollo en correspondencia
con la situacin actual y la vocacin de las reas
identificadas por zonas homogneas. A la vez,
orientan y agrupan las actuaciones deseables
para el logro de las polticas y objetivos que en
el marco de la formulacin se establecen para
el uso y ocupacin del territorio rural.
Los tipos de intervencin establecen las
posibilidades especficas de desarrollo de cada
zona, con respecto a utilizacin del suelo,
aprovechamiento constructivo, posibilidades de
uso, caractersticas de las edificaciones,
proteccin ambiental y del paisaje requeridos,
entre otros.
Cules son los Tipos
de Intervencin?
N Preservacin Estricta (PE)
Aplica en zonas con altos valores geogrficos,
paisajsticos, ambientales y arqueolgicos y
en zonas muy frgiles ecolgicamente. Son
las reas de mayor restriccin, corresponde
a reservas naturales, de manejo especial y
ecosistemas estratgicos.
Estrategias de Gestin: Consiste en la
reduccin al mnimo de la intervencin
antrpica, limitndose sta a mantener la
situacin preexistente. Este tipo de
intervencin slo admite las actividades que
se consideren compatibles con el propsito de
la proteccin ambiental.
N Preservacin Activa con
Produccin Restringida (PAP).
Aplica en zonas con alto valor ambiental,
cientfico y paisajstico que permiten
aprovechamientos restringidos que no afecten
el rea. Corresponde a zonas de
amortiguamiento de reas estrictamente
protegidas, usos y actividades complementarias
y compatibles con la proteccin ambiental como
el forestal protector-productor y silvicultura con
introduccin de especies nativas, agricultura
solo de subsistencia y pecuaria de especies
menores con carcter de uso restringido, solo
hay dotaciones bsicas, alojamiento, albergues
ecotursticos y vivienda tradicional campesina
dispersa de muy baja densidad.
N Preservacin Activa con
Produccin Primaria (PAPP).
Uso principal agrcola, pecuario, forestal y
minero. Acumula altos valores ecolgicos,
paisajsticos o cientfico-culturales, mantiene
caractersticas en buen estado, pero debe
mantener la explotacin de los recursos con
sostenibilidad y prevenir su degradacin,
admite la vivienda tradicional campesina y
nuevas parcelaciones con restriccin.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT 25

Mapa de Intervenciones en suelo rural.

*Mapa extraido del soporte

planimtrico del Acuerdo 62 de 1999.
 2 6 CONCEPTOS BSICOS DEL POT
Estrategias de Gestin: Mantener
activamente la explotacin de los recursos
naturales o los usos tradicionales, con
aprovechamientos sostenibles que
garanticen la preservacin de sus valores
y recursos.
N Incentivo de Actividades
Forestales (IAF)
Aplica all donde el uso actual no se
corresponde con la vocacin forestal. Tiene
como objetivo introducir plantaciones y
aprovechamientos comerciales que
consoliden la vocacin forestal. Ley 139 de
1994 Incentivos Forestales.
Estrategias de Gestin : Ac c i o n e s
dirigidas a introducir plantaciones que
segn su localizacin admiten
aprovechamientos comerciales o consolidan
su vocacin forestal protectora.
N Recuperacin, Regeneracin
o Mejoramiento (RRM)
En zonas degradadas. Su objetivo es la
recuperacin ambiental y productiva, si el
potencial del suelo admite
aprovechamiento. Pretende favorecer la
formacin de bosque protector-productor.
Con uso principal agrcola con actividades
complementarias y compatibles como la
pecuaria y la forestal. Admite la vivienda
tradicional campesina y nuevas
parcelaciones.
Estrategias de Gestin: Favorecer la
formacin de bosque protector y los
aprovechamientos primarios (maderas,
l e a s , e t c .) y s e p e r m i t i r n o t r a s
actividades, siempre que no vulneren el
objetivo general de mejoramiento
establecido.
N Restauracin de
Actividades Rurales (RAR).
Conflicto mezcla de usos urbanos y rurales.
Se orienta a restaurar condiciones iniciales
rurales y a controlar el desplazamiento o la
mitigacin de impactos negativos
generados por macroproyectos McPy, con
uso principal agrcola con actividades
complementarias y compatibles como la
pecuaria y la forestal. Admite la vivienda
tradicional campesina y nuevas
parcelaciones segn potencial ecoturstico
y agroturstico.
Estrategias de Gestin: Restauracin de
el las condiciones rurales iniciales y control
estricto de los usos y actividades que
originan el desplazamiento de las
actividades propias del suelo rural y de
proteccin. Igualmente a la mitigacin de
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT 27

los impactos negativos ocasionados por Cul es la Asignacin del

macroproyectos, infraestructuras y obras Uso Segn los Tratamientos e
de magnitud considerable. Intervenciones?

N Redesarrollo N Principal en el polgono.

N Complementario o compatible con el

En zonas rurales con acelerado proceso de
principal.
transformacin nuevos usos y densidades.
Aplica en centralidades suburbanas y se N Restringido en relacin con el uso
hace gestin a travs de planes especiales. principal.

N Usos y actividades permitidas (bene-

N Consolidacin Suburbana
ficio).
(SU-CN3), (SU-CN2),
(SU-CN1). N Obligaciones, cesiones, afectaciones
o restricciones (cargas).
Los tres niveles tambin responden al grado
N Prohibido segn el objetivo del tra-
de precariedad muy crtica en el 3 nivel y
tamiento.
de mantenimiento de condiciones en el 1
nivel. No est muy clara la funcin en el
Cul es la Asignacin del
espacio rural de las centralidades, la cual
Aprovechamiento Segn los
debe explcitamente orientarse al apoyo de
Tratamientos e
las actividades agropecuarias y
Intervenciones?
ecotursticas.
N Por la densidad de vivienda y pobla-
N Mejoramiento Integral cin (beneficio).
Rural
N Por la intensidad en la construccin
Es una accin que se orienta al mejorar las y la ocupacin del suelo: ndices, por-
condiciones de la vivienda rural, el centajes, nmero de pisos o control
saneamiento bsico, la accesibilidad y de alturas, etc. (beneficio).
dotaciones en equipamiento social. Incluye
la regularizacin o legalizacin del
asentamiento y titulacin de predios (se
interviene mediante Programas).
 2 8 CONCEPTOS BSICOS DEL POT
Cmo est Dividido el Territorio Municipal?
La unidad mnima poltico administrativamente
en suelo urbano es el barrio, en suelo rural
es la vereda. Los barrios y veredas son
unidades sociales y culturales de comunidades
que se reconocen como vecinos de un mismo
territorio.
Un conjunto de barrios conforman una
comuna y un conjunto de veredas
conforman un corregimiento. Los
habitantes de la comuna o el corregimiento
elijen democrticamente a sus representantes
en la Junta Administradora Local (JAL).
En Medelln la zona urbana est conformada
por 16 Comunas y las zona rural por
5 Corregimientos.
Cules son los Propsitos de
la Sectorizacin Poltico
Administrativa?
N Prestacin de servicios del Estado.
N Representacin social y poltica.
N Organizacin comunitaria.
N Identidad y pertenencia.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT 29

Mapa de Sectorizacin Poltico Administrativa de Medelln

 3 0 CONCEPTOS BSICOS DEL POT
4. Qu es la Gestin del Territorio?
Qu son los
Instrumentos de Gestin
Territorial y Cules son?
Son la plataforma jurdica y herramientas a
disposicin de los municipios para gestionar,
viabilizar e implementar su Plan de
Ordenamiento Territorial, mediante la
combinacin de mtodos y procedimientos de
carcter administrativo, financiero y de gestin
del suelo.
stos se dividen en tres grupos, instrumentos
de planificacin, gestin del suelo y de
financiacin.
Qu son los
Instrumentos de
Planificacin y Cules son?
Los instrumentos de planificacin tienen como
propsito desarrollar los postulados del POT en
sectores especficos que requieren un proceso
adicional de planificacin, es decir, desarrollan
las disposiciones adoptadas en los
componentes estructural y general del Plan
de Ordenamiento Territorial para concretarlas
en proyectos especficos, se dividen en:
N Planes Especiales.
N Planes Parciales.
N Actuaciones Urbanas Integrales o
Macroproyectos Urbanos.
Qu es un Plan
Especial?
Es un instrumento complementario al POT de
Medelln. Se clasifican en:
N Plan Especial Temtico
Planes que amplan y detallan aspectos espe-
cficos del ordenamiento territorial como los
atributos. Estos pueden ser de espacio pblico,
equipamientos, patrimonio, movilidad, servicios
pblicos, vivienda y suelo.
N Planes Especiales
Territoriales en Suelo Urbano
Consiste en formular propuestas de
estructuracin de grandes porciones del suelo
urbano, como son el centro metropolitano y
representativo, el corredor metropolitano y los
centros de equilibrio. Estos planes permiten a
su vez, a partir de definiciones y parmetros
generales de estructura, proponer y desarrollar
planes parciales a su interior.
N Planes Especiales Rurales
Instrumento de planificacin complementaria
para reordenar porciones del territorio rural y
fijarles condiciones especficas para su
desarrollo.
*Conceptos extraidos de la Presentacin del Plan Especial del Centro.
Juan Diego Lopera, Integrante del Consejo Directivo del PEC Departamento
Administrativo de Planeacin Alcalda de Medelln.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT 31

Mapa del Plan Especial de Espacio Pblico y Equipamientos para

Medelln, Proyecto de Nodos y Ejes de Actividad.

*Mapa extraido de l a presentacin del Plan Especial de Espacio Pblico y equipamientos para Medelln. Especializacin en Diseo
Urbano. Facultad de Arquitectura. Universidad Nacional de Colombia, sede Medelln.

Qu es un Plan Parcial? operaciones urbanas especiales, de acuerdo

Son instrumentos tanto de planificacin como
de gestin, mediante los cuales se desarrollan
y complementan las disposiciones de los planes
de ordenamiento, para reas determinadas del
suelo urbano y para reas incluidas en el suelo
de expansin urbana, adems de las que deban
desarrollarse mediante unidades de actuacin
urbanstica, macroproyectos u otras
con las autorizaciones emanadas de las normas
urbansticas generales.
Los planes parciales se formulan para reas
determinadas del suelo urbano y para las reas
incluidas en el suelo de expansin urbana,
adems de las que se deban desarrollar
mediante unidades de actuacin urbanstica,
macroproyectos u otras operaciones urbanas
especiales.
 3 2 CONCEPTOS BSICOS DEL POT
N En qu Consiste un Plan
Parcial?
Es un instrumento de planificacin mediante
el cual se desarrollan y complementan las
disposiciones del POT (sistemas estructurales
y la normativa estructural y general) para
definir el desarrollo fsico de un sector que
requiere de una intervencin estratgica e
integral.
El plan parcial combina elementos propios del
proceso de planificacin territorial con el
diseo de las estrategias de gestin que harn
viable el proyecto.
N En cules Casos se Pueden
Aplicar Planes Parciales?
Los planes parciales se pueden desarrollar en
los siguientes casos:
Sectores con tratamiento de desarrollo en
reas de expansin urbana y en las reas
urbanas que deban desarrollarse mediante
unidades de actuacin urbanstica,
macroproyectos u otras operaciones urbanas
especiales.
Sectores con tratamiento de renovacin ur-
bana en la modalidad de redesarrollo.
N Dnde se Utilizan los
Planes Parciales?
En determinadas reas del suelo urbano,
segn lo defina el POT.
En todas las reas de expansin como requisito
para su incorporacin en el permetro urbano.
En reas donde deba desarrollarse el reparto
de cargas y beneficios.
En macroproyectos u otras operaciones
urbanas especiales, (de acuerdo con las
autorizaciones de las normas urbansticas
generales del POT).
N Quin lo Formula?
El plan parcial puede ser formulado por las
autoridades locales o propuesto por los
particulares, de acuerdo con el inters publico
y las dinmicas inmobiliarias o del mercado.
N Qu Condiciones debe
Cumplir?
Que el POT, en su componente urbano, haya
adoptado las directrices y parmetros
urbansticos para su formulacin.
Que los recursos de inversin pblica
necesarios para el plan parcial estn incluidos
en el programa de ejecucin de la
administracin en curso.
N Cmo se Tramita?
N Concepto de viabilidad de la autori-
dad de planeacin municipal.
N Aprobacin por parte de la autoridad
ambiental (cuando se requiera).
N Concepto y recomendaciones del
Consejo Consultivo de Ordenamien-
to Territorial.
N Recomendaciones y observaciones de
propietarios y vecinos.
N El plan parcial es adoptado por decreto
del Alcalde, y en ese contexto las auto-
ridades competentes (Oficina de
Planeacin o Curadura) otorgarn las
correspondientes licencias de urbanis-
mo y construccin.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT 33

Ejemplo de Planes Parciales en Medelln

N Plan Parcial de Renovacin Urbana de Naranjal
Logros: Primer plan parcial
aprobado y en ejecucin, logr
motivar el concenso de la
mayora de los involucrados, as
como avanz en las tcnicas de
participacin social para planes
parciales.

Tropiezos: La complejidad del

proceso implica una accin
sostenida, permanente y
coordinada de todos los
interesados, cuando alguno de
los actores o varios no contina
ejerciendo el liderazgo, se pierde el impulso, falta an el desarrollo de mayor sentido de
apropiacin, en contra de las evidentes dificultades de implementar un nuevo modelo en
momentos de crisis del mercado inmobiliario.*

N Plan Parcial de
Renovacin Urbana
de Corazn de Jess
Logros: Apropiacin del tema
y del proceso en un sector
conflictivo de la ciudad, por
parte de sus directos
implicados, como forma de
promover una transformacin a
travs del plan parcial, tanto
fsica como social y econmica.

Tropiezos: Dificultades para

mantener el liderazgo de los
procesos en los representantes de la comunidad como medio para garantizar equidad y para
 3 4 CONCEPTOS BSICOS DEL POT

N Plan Parcial de Pajarito

Logros: El Municipio asume
el liderazgo de su
formulacin y gestin global,
buscando asociar al sector
privado y propietarios a su
ejecucin, promoviendo as
una nueva forma de gestin
pblica-privada.

Tropiezos: Cambiar el
paradigma del Estado que
compra tierras, por el Estado
que promueve asociaciones
con privados y entre
particulares.
Dificultad para aplicar nuevas tcnicas para valorar el suelo y garantizar asociaciones entre
privados para facilitar reajustes y repartos de cargas, ms eficientes y justos.*

N Plan Parcial de Loma de los Bernal

Logros: Apropiacin y
liderazgo por parte de los
propietarios de esta nueva
forma de planificacin y gestin
urbana, as como desarrollo de
tcnicas para llevar a cabo
cooperaciones entre partcipes.

Tropiezos: Falta
claridad en las
responsabilidades que asume
el Estado en el proceso y
definicin en tiempos y recursos para la ejecucin de obras pblicas que superen la capacidad
de plan parcial, pero que son esenciales para el mismo.*

*Informacin extraida de la presentacin Instrumentos de reglamentacin complementaria del POT, Area Metropolitana del Valle de Aburr.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT 35

N Plan Parcial Parque San Lorenzo

Propone reinscribir el sector
de Niquitao en el Centro de la
ciudad, transformndolo con
nuevas construcciones
orientadas principalmente a
vivienda de inters social, y
actividades de comercio y
servicios, con altas
densidades, en edificaciones
en altura de baja

ocupacin del suelo,

desarrollando espacios
pblicos y equipamientos de
acuerdo con las necesidades de la poblacin que habitar el sector propiciando un nuevo
poblamiento con familias que revitalicen el sentido comunitario y vecinal protegiendo a los
habitantes actuales, evitando su desplazamiento a otros sectores adelantando programas de
acuerdo a las necesidades del grupo poblacional.**

N Plan Parcial de Redesarrollo Plaza de Ferias

Su objetivo es proporcionar a la ciudad y al
norte metropolitano, un lugar de amplia
COMERCIO convocatoria, a partir de la transformacin de
la plaza de ferias, con la configuracin de una
EQUIPAMIENTO
VIVIENDA nueva estructura urbana de centralidad de
PARQUE
segundo orden, definida en torno a un parque,
EQUIPAMIENTO
INSTITUCIONAL Y
como contenedor y enlace de mltiples usos
de jerarqua local y metropolitana, dotado con
MIXTO
INDUSTRIA, excelente oferta de espacio pblico para el
gozo y el disfrute de propios y
visitantes,adems de las infraestructuras de
movilidad requeridas para el desplazamiento
interno y externo que permitan integrar el ro
como eje principal del sistema estructurante natural, el corredor multimodal, las zonas 1 y 2,
con el propsito de construir tejido fsico espacial, en equidad social y equilibrio territorial.**
 3 6 CONCEPTOS BSICOS DEL POT
Qu son las Actuaciones Urbanas Integrales o
Macroproyectos Urbanos?
Las Actuaciones Urbanas Integrales o
macroproyectos son operaciones de gran escala
e indiscutible impacto en la estructura y la
organizacin espacial urbana, en el crecimiento
general de la ciudad o la regin y en la calidad
de vida de la poblacin. Deben integrar al menos
un componente de gestin del suelo con dos
componentes de accin sectorial y prever la
actuacin conjunta y concertada del sector
pblico con el sector privado. Deben reunir las
siguientes caractersticas:
N Gran impacto local o supramunicipal.
N Manejo integral de distintos temas sec-
toriales.
N Concertacin de diversos actores p-
blicos y privados.
N Accin interinstitucional y concurrencia
de distintos niveles de administracin.
N Compromiso del municipio, como lder
y gestor del proyecto.
Cul es la Relacin con
otros Instrumentos de
Planificacin?
En el POT se incluye la autorizacin para
emprender las actividades necesarias para
concretar el proyecto, se especifica su
naturaleza, alcance y rea de operacin y se
definen sus directrices generales de gestin y
financiacin.
Las Actuaciones Urbanas Integrales o
macroproyectos son propuestos en el POT y se
articulan con el Plan de Desarrollo Municipal a
travs de su plan de Inversiones.
Los macroproyectos o AUI se desarrollan
mediante planes parciales.
Qu son los Instrumentos
de Gestin Suelo?
Son mecanismos que garantizan el reparto
equitativo de las cargas y los beneficios
derivados del ordenamiento urbano, adems
permiten la obtencin del suelo necesario para
llevar a cabo las dotaciones o intervenciones
del caso.
Los instrumentos de gestin del suelo, se
clasifican en 4 grupos:
1. Mecanismos para garantizar el reparto
equitativo de las cargas y los benefi-
cios derivados del ordenamiento urba-
no:
N Unidades de Actuacin Urbanstica (UAU).
N Compensaciones.
N Transferencia de derechos.
2. Mecanismos para intervenir la morfo-
loga urbana y la estructura predial y
generar formas asociativas entre los
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT 37

propietarios con el fin de facilitar el de- N Enajenacin forzosa.

sarrollo y financiacin de proyectos ur- N Expropiacin por va administrativa.
N Expropiacin por va judicial.
banos:
N Reajuste de suelos.
N Derecho de preferencia.
N Integracin Inmobiliaria.
N Cooperacin entre partcipes. 4. Mecanismos para dinamizar el desa-
rrollo de sectores inactivos de las reas
3. Mecanismos para facilitar la adquisicin
urbanas:
de inmuebles y predios para el desarro-
N Declaratoria de desarrollo prioritario.
llo de operaciones urbansticas:
N Derecho de preferencia.
N Enajenacin voluntaria.

Mapa de Proyectos Estratgicos para Medelln.

Plan siembra y
Mejoramiento Conformacion de
Integral Primed Bordes de Protecci
Bulevar y
Ciudadela de la

Plan Parcial de
Tunel de Museo Conservacin de Plaza de Cisneros
Centro de Plan
Parcial Plan Especial

Museo de
Corredor Centro de Centro de
Metropolitano

Corredor
Metropolitano
Plan Parcial Plan Parcial
de Corazn

Sistemas de Transporte
Masivo de Mediana Tunel de

Valoracin y
Recuperacin Plan Parcial
Ambiental de los Cerros
Tutelares:
1. El Volador
2. Nutibara
3. Pan de Azucar
4. El Picacho

Conexin vial San

Plan Parcial
de San
Antonio de
Prado

*Mapa extraido del soporte planimtrico del Acurdo 62 de 1999.

 3 8 CONCEPTOS BSICOS DEL POT
Qu es una Unidad de
Actuacin Urbanstica (UAU)?
Es el rea conformada por uno o varios predios
o inmuebles que deben ser urbanizados o
construidos como una unidad integral dentro
de un plan parcial que implica la gestin
asociada entre los propietarios, esta se da
mediante el reajuste de suelos, la integracin
inmobiliaria o la cooperacin.
Las cargas correspondientes al desarrollo
urbanstico de beneficio local son:
N Las cesiones y la realizacin de obras
pblicas de las redes secundarias y do-
miciliarias de servicios pblicos de acue-
ducto, alcantarillado, energa y telfo-
nos de beneficio local.
N Las cesiones para parques y zonas ver-
des, vas vehiculares y peatonales y
para la dotacin de equipamientos co-
munales de beneficio local.
Los beneficios son resultantes de los
aprovechamientos que se deriven del proyecto
urbanstico (potencial constructivo y potencial
de usos asignado).
No forman parte de las cargas imputables a
una UAU, los elementos de los sistemas
estructurantes generales de la ciudad
establecidos desde el POT (el costo de la
infraestructura vial principal, redes matrices y
todos los sistemas generales), que deben ser
asumidos por todos los beneficiados mediante
otros mecanismos de reparto.
Cules son las Condiciones
para Formular una UAU?
Formar parte de un plan parcial o estar
autorizadas desde el mismo para su delimitacin
posterior. Adems de contar con el
consentimiento previo del 51% de los derechos
de los propietarios. (Los inmuebles de los
propietarios renuentes sern objeto de
enajenacin voluntaria y expropiacin).
Cmo se Determina una UAU?
La Unidad de Actuacin Urbanstica puede
estar determinada desde el POT u originarse
en definiciones o autorizaciones del plan
parcial el cual establecer las reglas del
reparto de cargas y dems directrices para la
delimitacin posterior de las UAU.
Las UAU sern determinadas con base en la
distribucin y caractersticas de las cargas del
plan parcial, cuando sean necesarias. Por
ejemplo, un plan parcial puede tener una sola
UAU que abarque toda su rea, incluir una o
varias UAU que no necesariamente cubren toda
su rea o no tener ninguna prevista.
La delimitacin precisa de una UAU debe
estudiarse mediante una Modelacin
Urbanstica y Financiera o simulacin que
permita identificar el punto de equilibrio entre
sus costos y sus aprovechamientos, para
asegurar as su viabilidad financiera.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT
Qu es el Reparto de Cargas y Beneficios?
Consiste en englobar un conjunto de lotes,
dotarlos de la infraestructura urbana y espacio
pblico adecuados, para luego subdividirlos y
desarrollarlos en conjunto o por lotes
independientes y distribuir de manera
proporcional las cargas y beneficios a cada
predio y propietario.
Cules son los Objetivos
del Reparto de Cargas y
Beneficios?
N Que todos los suelos afectados por el
POT tengan el mismo beneficio.
N Que cada suelo tenga un beneficio pro-
porcional al precio de mercado ante-
rior a la operacin urbana.
N Evitar desigualdades en las clasifica-
ciones y restricciones de los distintos
suelos.
39
Qu se Reparte?
N Beneficios: Edificabilidades lucrativas.
N Cargas: Costo de urbanismo, cesiones
pblicas, sistemas generales (vas, zo-
nas verdes, equipamientos, redes de
servicios pblicos, terrenos de reser-
va, etc.) y plusvalas.
Se reparte entre propietarios y urbanizadores.
Qu Busca el Reparto de
Cargas y Beneficios?
Distribuir equitativamente los beneficios para
lograr al final un mismo valor de la tierra
urbanizada, que represente un incremento
respecto al valor antes de la actuacin.
El Reparto de Cargas y Beneficios es una
decisin poltica del POT y su mecanismo de
reparto es una decisin tcnica del mismo.
 4 0 CONCEPTOS BSICOS DEL POT
Qu Mecanismos
Garantizan el Reparto de
Cargas y Beneficios?
N Las Unidades de Actuacin
Urbanstica.
N La compensacin: Mecanismo para
compensar a los propietarios de
inmuebles afectados por las cargas im-
puestas en los planes de ordenamien-
to territorial o en los instrumentos que
los desarrollen.
N Las transferencias de derechos de
contruccin y desarrollo: Es un ins-
trumento para hacer efectiva la corres-
pondiente participacin municipal o
distrital en la plusvala generada por sus
acciones urbansticas.
Qu Tipos de Compensacin
se Plantean en la Ley?
Compensacin en Tratamientos de
Conservacin y Compensaciones por Obras
Pblicas.
N Qu es la Compensacin en
Tratamientos de Conservacin?
Cuando la aplicacin del tratamiento de
conservacin a una zona, predio o inmueble
limita su derechos de construccin y desarrollo,
ser necesario, en determinados casos,
compensar a los propietarios.
Los propietarios de terrenos e inmuebles
determinados en los planes de ordenamiento
territorial o en los instrumentos que los
desarrollen como de conservacin histrica,
arquitectnica o ambiental, debern ser
compensados por esta carga derivada del
ordenamiento, mediante la aplicacin de
compensaciones econmicas, transferencias
de derechos de construccin y desarrollo,
beneficios y estmulos tributarios u otros
sistemas que se reglamenten.
Se aplica a zonas, predios o inmuebles
urbanos que por motivo de conveniencia
pblica, el POT o los instrumentos que lo
desarrollan hayan declarado de conservacin
histrica, arquitectnica o ambiental.
Esta compensacin podr hacerse mediante:
N Compensaciones econmicas.
N Transferencia de derechos de cons-
truccin y desarrollo.
N Beneficios y estmulos tributarios.
N Otros sistemas que se reglamenten.
N Qu son las Compensaciones
por Obras Pblicas?
Cuando con la construccin de una obra
pblica se lesione de forma permanente el
patrimonio de un particular habr lugar a
compensaciones.
Esta compensacin podr ser pagada en
dinero, ttulos valores de derechos de
construccin y desarrollo, pagars de
reforma urbana, o descuentos del impuesto
predial.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT
Qu son los Fondos de
Compensacin?
Para garantizar el pago de compensaciones,
la administracin municipal o distrital podr
constituir fondos que podrn ser administrados
mediante encargos fiduciarios.
Qu es la Transferencia de
Derechos?
La transferencia de derechos es un mecanismo
eficaz en el reparto de cargas y beneficios,
concebida para trasladar el potencial de
construccin de reas limitadas a reas en
donde sea viable un mayor desarrollo.
Los derechos de construccin pueden
trasladarse de zonas generadoras a zonas
receptoras (preferiblemente en la misma zona
o excepcionalmente a zonas distintas, cuando
el POT o el PP establezca otras relaciones).
N reas Receptoras: Zonas beneficia-
rias de derechos adicionales de cons-
truccin y desarrollo.
41
N reas Generadoras: Zonas o
inmuebles objeto de compensacin en
los casos de conservacin.
Qu otros Mecanismos
Contempla la Ley para el
Reparto de Cargas y Beneficios?
N El Reajuste de Tierras.
N La Cooperacin entre partcipes.
Qu es el Reajuste de
Tierras?
Es una nueva configuracin predial que permite
un adecuado reparto equitativo de las cargas
y beneficios dentro de las unidades de actuacin
urbanstica.
Se aplica en suelos de expansin o suelos de
desarrollo o redesarrollo al interior de la ciudad
y en algunos casos de mejoramiento integral.
El proyecto de reajuste debe haber sido
aprobado conjuntamente con una Unidad de
 4 2 CONCEPTOS BSICOS DEL POT
Actuacin Urbanstica definida o autorizada en
un plan parcial y debe contar con el
consentimiento previo del 51% de los derechos
de los propietarios.
El proyecto se hace a travs de una entidad
gestora pblica o privada constituida de comn
acuerdo entre los propietarios, entre los que
puede figurar el Estado.
El proyecto de reajuste sealar las reglas
para la valorizacin de las tierras o inmuebles,
la valoracin de los predio resultantes segn
los usos y densidades asignadas indicar las
cesiones gratuitas y los compromisos asumidos.
Posteriormente, mediante escritura pblica, se
restituye el desarrollo al interior de la ciudad
y en algunos casos los aportes a prorrata entre
los propietarios.
Qu es la Cooperacin la Adquisicin de Inmuebles y
entre Partcipes?
Es un instrumento de gestin que permite
repartir de manera equitativa las cargas y
beneficios entre los propietarios al interior de
una unidad de actuacin urbanstica, siempre
y cuando para su desarrollo no se necesaria
una nueva configuracin predial.
Objetivo: Garantizar y facilitar el reparto
equitativo de cargas y beneficios entre los
propietarios.
Se debe garantizar la cesin gratuita de
terrenos al Estado y el costeo de las obras de
urbanizacin correspondientes, de
conformidad con lo definido en el Plan Parcial
y se debe tener la aprobacin previa de las
autoridades de planeacin.
Los propietarios de la UAU constituyen una
entidad gestora para garantizar el desarrollo
conjunto de la unidad. En todo caso los predios
que la conforman estarn afectados al
cumplimiento de las cargas y al pago de los
costos de urbanizacin.
La distribucin equitativa de las cargas y
beneficios se podr realizar mediante
compensaciones en dinero, intensidades de uso
en proporcin a las cesiones, participacin en
las dems cargas o transferencias de derechos
de desarrollo y construccin, segn lo de-
termine el plan parcial correspondiente.
Qu Mecanismos Facilitan
Predios para el Desarrollo de
Operaciones Urbansticas?
N Enajenacin voluntaria.
N Enajenacin forzosa.
N Renovacin urbana.
N Expropiacin judicia.l
N Expropiacin va administrativa
N Derecho de preferencia
N Que es la Enajenacin
Voluntaria?
Es un instrumento de gestin que permite al
Estado una compra directa de predios o
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT
inmuebles, mediante un proceso de venta
voluntaria, cuando este lo requiera para el
desarrollo de un proyecto especfico.
Puede ser utilizada por la Nacin, las entidades
territoriales, las reas metropolitanas y
asociaciones de municipios, los establecimientos
pblicos, las empresas industriales y comerciales
del Estado y las sociedades de economa mixta.
Debe tener coherencia con los objetivos,
programas y proyectos del POT y el Plan de
Desarrollo Municipal y declarar de utilidad
pblica e inters social el inmueble o predio.
Su pago puede hacerse en efectivo o en
especie, ttulos valores, derechos de
construccin y desarrollo, derechos en el
proyecto a desarrollar o permuta, de uno o
varios de los inmuebles resultantes.
43
Los inmuebles adquiridos podrn ser
desarrollados directamente por la entidad
adquiriente o por un tercero, siempre y cuando
se garantice la utilizacin de los inmuebles para
el propsito que fueron adquiridos.
Para efectos tributarios, el ingreso de este
concepto no constituye renta gravable ni
ganancia ocasional para el vendedor.
N Que es la Enajenacin
Forzosa?
Cuando un predio incumple con la funcin social
de la propiedad las autoridades municipales o
distritales mediante resolucin motivada y en
concordancia con el POT, imponen al propietario
su venta. Se aplica en:
N Inmuebles declarados de utilidad pblica
o inters social.
N Inmuebles de una UAU, terrenos en
 4 4 CONCEPTOS BSICOS DEL POT
suelo de expansin o suelo urbano que
sean declarados de desarrollo priorita-
rio que no cumpla con la imposicin.
N Inmuebles que siendo parte de una Uni-
dad de Actuacin Urbanstica se nieguen
a formar parte de la asociacin gestora.
N Cmo Opera en la
Renovacin Urbana?
En los casos de enajenacin voluntaria o
expropiacin para programas de renovacin
urbana, el precio de adquisicin o indemnizacin
deber pagarse preferencialmente mediante:
N Permuta con inmuebles resultantes del
proyecto.
N Derechos de edificabilidad, participan-
do como socio del proyecto.
La administracin municipal que participe en
los proyectos de renovacin, garantizar el
acceso a una solucin de vivienda del mismo
tipo a los propietarios o poseedores de
viviendas de inters social que no acepten la
forma de pago o el derecho de preferencia
previstos.
N Que es la Expropiacin
Judicial?
Instrumento que le permite al Estado adquirir
para si o a favor de terceros, bienes inmuebles
que no han podido ser negociados mediante
enajenacin voluntaria.
Puede ser utilizada por la Nacin, las entidades
territoriales, las reas metropolitanas y
asociaciones de municipios, los
establecimientos pblicos, las empresas
industriales y comerciales del Estado y las
sociedades de economa mixta.
Debe ser declarado de utilidad pblica de
acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial y
el Plan de Desarrollo Municipal.
N Que es la Expropiacin Va
Administrativa?
Le permite al Estado adquirir inmuebles, cuando,
a su juicio existan condiciones de urgencia o
motivos de utilidad pblica.
Se aplica tambin en inmuebles adquiridos en
subasta pblica que hayan incumplido su
funcin social, o que en segunda subasta no
presenten ofertas admisibles o cuando no se
llega a un acuerdo para la enajenacin
voluntaria.
Puede ser utilizada por la Nacin, las entidades
territoriales, las reas metropolitanas y
asociaciones de municipios, los establecimientos
pblicos, las empresas industriales y comerciales
del Estado y las sociedades de economa mixta.
Se deben cumplir las siguientes condiciones:
N Motivos de utilidad pblica.
N Concordancia con el POT y el PDM (sal-
vo en caso de emergencia imprevista.
Condiciones de urgencia, que sern declaradas
por la instancia o autoridad competente, segn
lo determine el Concejo Municipal o Distrital,
o la Junta Metropolitana, mediante acuerdo.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT
Qu Mecanismos
Dinamizan el Desarrollo de
Sectores Inactivos en las reas
Urbanas?
N Declaratoria de desarrollo prioritario.
N Derecho de preferencia.
N Instrumentos de financiacin.
N Que es la Declaratoria de
Desarrollo Prioritario?
Como parte del programa de ejecucin que
desarrolla el POT para cada perodo de
administracin municipal, se determinarn los
inmuebles y terrenos cuyo desarrollo o
construccin se consideren prioritarios,
atendiendo las estrategias, parmetros y
directrices sealadas en el plan de
ordenamiento.
La declaratoria de desarrollo o construccin
prioritaria, podr tambin podr preverse
directamente en el contenido del plan de
ordenamiento.
Se aplica cuando se determinen motivos de
utilidad pblica en:
45
N Terrenos localizados en suelo de ex-
pansin, de propiedad pblica o privada.
N Terrenos urbanizables no urbanizados
localizados en suelo urbano, de propie-
dad pblica o privada.
N Terrenos o inmuebles urbanizados sin
construir, localizados en suelo urbano,
de propiedad pblica o privada.
N Inmuebles que conformen unidades de
actuacin urbanstica, de acuerdo con
las prioridades previstas en los planes
de ordenamiento territorial.
El incumplimiento del desarrollo o
construccin prioritarios, dentro de los plazos
establecidos para cada caso, dar lugar a la
iniciacin del proceso de enajenacin forzosa
en subasta pblica.
En los casos de unidades de actuacin de
desarrollo prioritario, si en un plazo de seis
meses contados a partir de la delimitacin de la
unidad de actuacin, no se hubiese logrado
el acuerdo entre propietarios, la administracin
podr optar por la expropiacin administrativa
 4 6 CONCEPTOS BSICOS DEL POT
de los inmuebles correspondientes o por la
enajenacin forzosa de los mismos.
Los inmuebles expropiados podrn formar
parte de la asociacin gestora de la actuacin
y los recursos para su adquisicin podrn pro-
venir de sta.
N Que es Derecho de
Preferencia?
Es el derecho en favor de los bancos
inmobiliarios a tener la preferencia en la
enajenacin de los inmuebles que, segn el
plan de desarrollo, aparezcan ubicados en las
zonas destinadas a los motivos de utilidad
pblica.
Significa que los propietarios que tengan la
intencin de enajenar sus inmuebles debern,
por una sola vez, ofrecerlos en primer lugar a
los bancos inmobiliarios o a la entidad que
haga sus veces.
Los representantes legales de los bancos
inmobiliarios, mediante resolucin motivada
y con el visto bueno de sus juntas directivas
determinarn los inmuebles respecto de los
cuales se ejercer el derecho de preferencia.
La resolucin ser inscrita en cada uno de los
folios de matrcula inmobiliaria de los
inmuebles sealados, y no podr inscribirse
ningn ttulo traslaticio de dominio posterior
sin la constancia de haber cumplido obligacin
sealada.
Los bancos inmobiliarios dispondrn de un
plazo de tres meses contados desde la fecha
de recepcin de la oferta para ejercer su
derecho de preferencia y un plazo de 6 meses
para perfeccionar la transaccin.
Mientras no exista un banco Inmobiliario, el
derecho de preferencia lo ejercer la entidad
territorial por conducto del Alcalde.
Para efectos de decretar la expropiacin, el
artculo 58 de la Ley 8 de 199797 declara de
utilidad pblica o inters social, la adquisicin
de inmuebles para destinarlos a:
N Proyectos de infraestructura social en
salud, educacin, recreacin, centrales
de abasto y seguridad ciudadana.
N Proyectos de vivienda de inters social,
y legalizacin de ttulos en urbanizacio-
nes de hecho o ilegales, diferentes a
los contemplados en el art. 53 de la
Ley 9 de 1989.
N Rehabilitacin de inquilinatos y
reubicacin de asentamientos humanos
ubicados en sectores de alto riesgo. Eje-
cucin de programas y proyectos de re-
novacin urbana y provisin de espa-
cios pblicos urbanos.
N Proyectos de produccin, ampliacin,
abastecimiento y distribucin de servi-
cios pblicos domiciliarios.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT 47

N Programas y proyectos de infraestruc- de actuacin, mediante los instrumen-

tura vial y de sistema de transporte tos de reajuste de tierras, integracin
masivo. inmobiliaria, cooperacin o los dems

N Proyectos de ornato, turismo y sistemas previstos en la Ley.

deportes. N El traslado de poblaciones por riesgos

N Funcionamiento de las sedes adminis- fsicos inminentes.

trativas de las entidades pblicas, (a N Motivos determinados en otras leyes

excepcin de las empresas industria- vigentes.

N Cules son los

les y comerciales del Estado y de las
sociedades de economa mixta), siem-
Instrumentos de Financiacin?
pre y cuando su localizacin y la consi-
deracin de utilidad pblica estn cla- Los instrumentos de financiacin son aquellos
ramente determinados en los POT o sus que permiten a los municipios obtener
instrumentos. recursos econmicos para la implementacin de

N Preservacin del patrimonio cultural y los proyectos de los planes de desarrollo

natural de inters nacional, regional y municipal o los de ordenamiento territorial.

local, incluidos el paisajstico, ambien- Se estructuran bsicamente en tres grupos:

tal, histrico y arquitectnico. N La valorizacin de beneficio local o

N Constitucin de zonas de reserva para general.

la expansin futura de las ciudades. N La participacin en plusvalas.

N Constitucin de zonas de reserva para N Los bonos y pagars de reforma urba-

la proteccin del ambiente y los recur- na cuyo origen est en la Ley 9 de
sos hdricos. 1989.

N Proyectos de urbanizacin y de cons-

truccin prioritarios en los trminos pre-
vistos en los POT.
N Ejecucin de proyectos de urbaniza-
(Algunos de estos conceptos son extraidos de: La Gua
cin, redesarrollo y renovacin urbana de Preguntas y Respuestas: La Implementacin de los
Planes de Ordenamiento Territorial, Estudios del
a travs de la modalidad de unidades Territorio, Medelln 2000).
 4 8 CONCEPTOS BSICOS DEL POT
Qu es la Plusvala?
Es el mayor valor del suelo que se genera por
una accin urbanstica.
Qu Acciones Urbanstica
Generan Plusvala?
N La incorporacin de suelo rural a suelo
de expansin o la consideracin de par-
te del suelo rural como suelo suburba-
no.
N La autorizacin de un mayor aprove-
chamiento del suelo en edificaciones,
ya sea incrementando el ndice de ocu-
pacin o el ndice de construccin o am-
bos a la vez.
N El establecimiento o modificacin del r-
gimen o zonificacin de usos del suelo
a un uso ms rentable.
N Las obras pblicas.
Cules son las Condiciones
que se deben Cumplir?
N Que las decisiones administrativas es-
tn incluidas en el POT o los instrumen-
tos que lo desarrollan.
N Que se haya aprobado un acuerdo de
carcter general que incluya todas las
normas para liquidarla y cobrarla.
N Que se haya definido la tasa a aplicar
(entre el 30% y el 50% del mayor valor
generado).
Quin la Aplica?
La administracin local (municipio, distrito o
autoridades metropolitanas ejecutoras).
La Plusvala eventualmente puede aplicarse en
el caso de ejecucin de obras pblicas previstas
en el POT, el plan parcial y dems instrumentos
cuando no se haya utilizado la valorizacin.
A Qu se Destina el
Recurso?
N Compra de predios o inmuebles para
desarrollar planes o proyectos de vi-
vienda de inters social.
N Construccin o mejoramiento de
infraestructuras (viales y de transpor-
te, servicios pblicos, equipamientos).
N Adecuacin de asentamientos urbanos
de desarrollo incompleto o inadecua-
do.
N Proyectos de ampliacin o recuperacin
de la red del espacio pblico urbano.
N Actuaciones urbanas integrales o
macroproyectos.
N Programas de renovacin urbana.
N Compra o indemnizacin por adquisi-
cin voluntaria o expropiacin de
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT 49

N Mejora, adecuacin o restauracin de N Compra anticipada de ttulos represen-

inmuebles del patrimonio cultural. tativos de derechos adicionales de
construccin y desarrollo.
N Transferencia al Municipio de acciones
Esta participacin se destinar a la defensa y
fomento del inters comn a travs de en el proyecto.
acciones y operaciones encaminadas a
Qu Diferencia hay entre
distribuir y sufragar equitativamente los costos
Plusvala y Valorizacin?*
del desarrollo urbano, as como al
N La valorizacin es slo para obras p-
mejoramiento del espacio pblico y, en
blicas y la plusvala puede ser para otras
general, de la calidad urbanstica del territorio
acciones urbansticas.
N La valorizacin tiene un tope que es el
municipal o distrital.

Los planes de ordenamiento o los instrumentos valor de la obra, mientras que la

que los desarrollen, definirn las prioridades
de inversin de los recursos recaudados
provenientes de la participacin en las
plusvalas.
Cmo y Cundo se Paga?
plusvalia se refiere al mayor valor de
los predios por causa de la obra.
N La valorizacin se cobra en el momen-
to del gravamen, y la plusvala cuando
se vende el inmueble o se solicita li-
cencia de construccin o urbanizacin.

Slo se paga cuando el propietario o poseedor

de un inmueble percibe el incremento de valor,
es decir, cuando se realiza una transferencia
de dominio, se solicita licencia de urbanizacin
o construccin, o se cambia su uso.

De acuerdo con el reglamento que establezca

cada municipio, el pago de la plusvala se
puede pactar as:
N Dinero en efectivo.
N Transferencia al municipio de una por-
(Conceptos extraidos de: La Gua de Preguntas y
cin de terrero objeto del cobro de la Respuestas: La Implementacin de los Planes de
plusvala (previo acuerdo), o mediante la Ordenamiento Territorial, Estudios del Territorio, Medelln
2000).
transferencia de un predio en otra zona.
 5 0 CONCEPTOS BSICOS DEL POT
Qu es la Valorizacin?
Es un gravamen real de carcter directo que se
utiliza para recuperar el costo de construccin
de obras pblicas. Se impone a los predios
beneficiados por las obras de inters pblico
local.
Cules son las Condiciones
que se Deben Cumplir?
Tener como base impositiva el costo de la
respectiva obra dentro de los lmites de
beneficio que ella produzca a los inmuebles
que deben ser gravados.
Quin la Aplica?
Su establecimiento, distribucin y recaudo se
har por parte de la entidad nacional,
departamental, distrital o municipal que ejecute
las obras.
A Qu se Destina el
Recurso?
El recaudo por valorizacin se destina a la
financiacin de las obras pblicas
correspondientes.
Cmo se Calcula?
El costo de las obras debe ser prorrateado
entre los predios beneficiados.
La suma de las contribuciones cobradas no
debe ser mayor al costo total de las obras
realizadas.
Cmo y Cndo se Paga?
Su liquidacin y recaudo pueden hacerse
antes, durante o despus de la ejecucin de
la obra. Su pago es en efectivo y est sujeto a
las tarifas, plazos y descuentos que establezca
la autoridad local.
Cmo se Recupera la
Inversin de una Obra Pblica?
La inversin en una obra pblica puede
recuperarse mediante uno de dos
instrumentos: participacin en plusvala o
valorizacin, nunca las dos acumuladas. La
decisin depende de la autoridad local de
acuerdo con las siguientes consideraciones:
En el caso de aplicar la participacin en
plusvala, el municipio o distrito podra
recaudar un monto superior al valor de la obra,
sin embargo ser muy difcil programar el
momento en que estos recursos ingresen a
las arcas municipales, pues estn
condicionados a las ventas efectivas de los
predios o las solicitudes de licencias. En el caso
de los recaudos por valorizacin, aun cuando
estos no pueden superar el valor de la
inversin, ofrecen la ventaja de que su recaudo
puede ser programado con exactitud.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT
5. Cules son los Alcances de la Revisin y Ajuste
Participativo del POT?
*Ver los objetivos del POt, en la pgina 10.
Es necesario distinguir entre revisin, ajuste,
modificacin y convalidacin, cada proceso
tiene un alcance, procedimiento y
consecuencia diferente pero parten de un
ejercicio de evaluacin y seguimiento que
compara la situacin diagnosticada
inicialmente, con el objetivo-meta de
desarrollo, los avances y cambios suscitados
hasta el presente.
En el caso del POT de Medelln, aprobado en
diciembre de 1999, con horizonte de 9 aos al
2009 y por asimilacin con los tres perodos de
gobierno local, modificados de 3 a 4 aos,
podra considerarse que su horizonte de largo
plazo es extensible hasta el 2011. En el 2005,
el POT de Medelln cursa el 2 perodo de
51
gobierno, es decir, el mediano plazo y por ley
puede ajustar los aspectos que no son del
componente general como el modelo de
ciudad, los objetivos, polticas y sistemas
estructurantes, sino aquellas disposiciones de
mediano plazo previstas como los tratamientos
e intervenciones, en caso de un cambio
comprobado en las condiciones iniciales de la
zona homognea, tambin es ajustable la
delimitacin de los polgonos, las normas bsicas,
algunos aspectos de usos y aprovechamientos,
proyectos estratgicos priorizados , entre
otors, sin modificar la clasificacin del suelo.
Se entiende por revisin un proceso general
de evaluacin y ajuste profundo del largo plazo
 5 2 CONCEPTOS BSICOS DEL POT
(modelo de ciudad, principios, objetivos,
clasificacin del suelo, estrategias) o revisin
extraordinaria, que no es del caso, pero podra
admitir al respecto recomendaciones a
estudiar y considerar tcnicamente en otro
momento, sobre dichos componentes o
elementos y da una mirada de coherencia,
pertinencia y alineacin con una memoria
analtica y reflexiva de sugerencias. Es revisin
ordinaria la que se hace el primer ao de cada
perodo de gobierno para ajustar el
componente de corto y mediano plazo
respectivo.
Se entiende por ajustar el proceso de corregir
los aspectos que estn desvirtuando la
ejecucin o gestin del POT, en ste ejercicio
la apuesta es por la apropiacin social del plan,
el reconocimiento de los avances e impactos
generados en las localidades y sus
comunidades, desarrollar capacidades
ciudadanas de reflexin, argumentacin,
deliberacin y conceptualizacin a partir de una
aproximacin en el conocimiento del territorio y
la ciudad o su ruralidad.
Se entiende por convalidar, el reconocimiento
de la vigencia y validez de las propuestas y
ejecuciones del plan en el curso o trayectoria
sometida a evaluacin, es decidir por la
continuidad y sostenibilidad de los procesos
desatados desde la formulacin hasta la meta
y el momento presente.
 ESTRATEGIA DE PARTICIPACIN CIUDADANA EN LA REVISIN Y AJUSTE AL POT 53

Bibliografa

Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln. Concejo Municipal de

Medelln. 1999.

Gua de Preguntas y Respuestas: La Implementacin de los Planes de Ordenamiento Territorial,

Estudios del Territorio. Medelln, 2000.

GARCS OBYRNE, Juan Manuel. Plan de Ordenamiento Territorial, Manual Prospectivo y

Estratgico. TM Editores, Centro Latinoamericano de Prospectiva y Estrategia. Universidad
Jorge Tadeo Lozano.

Ley 388 de 1997, Ley de Desarrollo Territorial.

Presentaciones institucionales del Municipio de Medelln y del rea Metropolitana, sobre el POT,
Planes Parciales y Proyectos Estratgicos.