PROYECTO DE

NORMA TCNICA SECTORIAL DE 143-10

CONTENIDO

Pgina

0. INTRODUCCIN............................................................................................... 1

1. OBJETO Y CAMPO DE APLICACIN ............................................................. 1

2. REFERENCIAS NORMATIVAS ...................................................................... 2

3. TRMINOS Y DEFINICIONES .......................................................................... 2

4. SIMBOLOS Y ABREVIATURAS.......8

5. CLASIFICACIN DE LOS INMUEBLES RURALES.....8

6. PROCEDIMIENTOS PARA DESARROLLAR LA VALUACIN..8

7. FUNDAMENTACIN DE LA VALUACIN..17

8. PRESENTACIN DEL INFORME DE VALUACIN..24

9. CONSIDERACIONES EN EL CASO DE VALUACIONES CON FINES

CONTABLES....24

ANEXOS....26
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METODOLOGA PARA VALUACIN DE BIENES INMUEBLES RURALES A

VALOR DE MERCADO

0. INTRODUCCION

Las Normas Internacionales de Valuacin establecen que una base de valor es

la declaracin de los principios fundamentales en los cuales se basar la
valuacin, por ejemplo: la naturaleza de la transaccin hipottica, la relacin y
motivacin de las partes y el periodo en el cual est el activo expuesto en el
mercado. La base apropiada depender de la finalidad de la valuacin.

La valuacin de bienes inmuebles se constituye en la base para conocer el

comportamiento de los mercados inmobiliarios, sus variables y tendencias,
adems es parte sustancial de la riqueza mundial. Esto implica que la elaboracin
de normas consensuadas con bases en la determinacin de valores de mercado
permite brindar conceptos de calidad, mejorando la viabilidad de las transacciones
internacionales y nacionales.

Esta norma adopta los enfoques de valuacin internacionalmente aceptados, as

como las metodologas que se derivan de cada uno de estos enfoques, buscando
estimar de forma tcnica el valor de mercado y otros distinto de mercado de los
bienes inmuebles rurales.

En desarrollo de la valuacin de Bienes inmuebles rurales es preciso diferenciar los

siguientes elementos que pueden formar parte de un Inmueble rural:

- Terreno Formatted: Highlight

- Adecuaciones del terreno (vas, obras de nivelacin, reservorios, canales de
riego y/o drenaje, obras de proteccin, pozos de agua)
- Infraestructura agropecuaria (como corrales, silos, establos, invernaderos,
galpones, entre otros)
- Infraestructura de vivienda y/o recreacin
- Construcciones e instalaciones para agroindustria o usos industriales
- Otras construcciones
- Plantaciones y pastos
- Cobertura natural Formatted: Highlight

En esta norma son utilizadas las formas verbales de conformidad con las directrices
de ICONTEC. La forma verbal "debe" se utiliza para indicar los requisitos a ser
seguidos rigurosamente. Las formas verbales "debera", "se recomienda", "es
recomendado" son utilizadas para indicar que, entre varias posibilidades, una es
ms apropiada, sin que esto excluya a las otras, o que en ciertos procedimientos
es preferible, mas no necesariamente exigible.
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1. OBJETO Y CAMPO DE APLICACIN

En esta Norma Tcnica Sectorial NTS M 02 se establecen los procedimientos

generales, enfoques y las metodologas para la valuacin de inmuebles rurales a
valor de mercado como se define en la norma NTS S 01 Bases para la
Determinacin del Valor de Mercado

Esta norma aplica a terrenos rurales que tengan con o sinno: construcciones
construcciones, mejoras, infraestructura, cultivos, plantaciones y las diferentes
combinaciones de stas.

, como viviendas, edificios, establos, galpones, cercas, sistemas de riego, drenaje,

vas, adecuacin de suelos, pozos, Cuando se trate de suelo de expansin remtase
a la reglamentacin vigente y la NTS M 01.

lotes en suelo de expansin sin plan parcial adoptado, lotes para el aprovechamiento
agropecuario y dems infraestructura de explotacin situados totalmente en reas
rurales.

Esta norma no es aplicable cuando existan definiciones y procedimientos

metodolgicos que no coincidan con los establecidos en esta norma,
reglamentados por una autoridad competente y de obligatorio cumplimiento para el
caso especfico.

En la valuacin de algunos tipos de bienes inmuebles rurales especiales es

posible que se requieran procedimientos y consideraciones adicionales a los
contemplados en la presente norma.

2. REFERENCIAS NORMATIVAS

Los siguientes documentos normativos referenciados son indispensables para la

aplicacin de este documento normativo. Para referencias fechadas, se aplica
nicamente la edicin citada.
Para referencias no fechadas, se aplica la ltima edicin del documento normativo
referenciado (incluida cualquier correccin).

International Valuation Standards IVS 2005

International Valuation Standards IVS 2013
GTS G 02 Conceptos y Principios Generales de Valuacin
NTS I 02, Contenido de informes de valuacin de bienes inmuebles rurales.
NTS S 01, Bases Para la Determinacin del Valor de Mercado.
NTS S 02, Bases Para la Determinacin de Valores Distintos al Valor de
Mercado.
NTS S 03, Contenido de Informes de Valuacin.
NTS M 01, Procedimientos.
GTS G 03, Tipos de Bienes.
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3. DEFINICIONES

Construcciones:
Infraestructuras:
Mejoras:
Matrcula Inmobiliaria:
Localizacin: Coordenadas
Ubicacin: Descripcin

4. SMBOLOS Y ABREVIATURAS

Para los propsitos de este documento normativo, se aplican los siguientes

smbolos y abreviaturas.

NTS. Norma Tcnica Sectorial.

GTS. Gua Tcnica Sectorial.

IVSC. International Valuation Standards Council.

USN AVSA. Unidad Sectorial de Normalizacin de la Actividad Valuatoria y el

Servicio de Avalos.

5. CLASIFICACIN DE LOS INMUEBLES RURALES

Para esta norma los inmuebles rurales se deben clasificar de acuerdo con los tipos
de suelo, uso y explotacin.

6. PROCEDIMIENTOS PARA DESARROLLAR LA VALUACIN

Una valuacin para determinar el valor de bienes inmuebles rurales debe realizarse
de acuerdo con los siguientes pasos:

a) Definicin del encargo valuatorio.

b) Documentacin requerida.
c) Consulta de la reglamentacin sobre usos del suelo.
d) Inspeccin y caracterizacin de los bienes objeto de la valuacin.
e) Aplicacin de los enfoques, metodologas de valuacin.
f) Estimacin del valor.
g) Elaboracin del Informe.
h) Memorias de clculo y trazabilidad del proceso.
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6.1 DEFINICIN DEL ENCARGO VALUATORIO

Es la primera etapa en el proceso de valuacin, en la cual se establece el contexto

y el alcance o extensin del encargo y resuelve cualquier ambigedad en torno al
objeto o problema de la valuacin.

6.1.1 Previo a la realizacin de la valuacin, el solicitante y el valuador deben

precisar claramente el alcance del encargo valuatorio, que puede incluir
entre otros:.

La definicin del encargo debe incluir:

La identificacin del inmueble objeto de la valuacin;

La identificacin de los derechos reales por valorar;
El uso que se pretende dar a la valuacin., as como las correspondientes
limitaciones;
La vinculacin
La identificacin de subcontratistas o agentes y su participacinpapel en la
valuacin;
Tipo de valor.
La(s) definicin de la base(s) de valor elegida ms apropiada(s) para el
propsito de la valuacin;
La fecha para la que tendr efectos la valuacin, as como la fecha del
informe por realizar.;
El La identificacin del alcance/ de la extensin de la valuacin y del informe
de avalo; y
La identificacin de cualquier contingencia y de las condiciones limitativas
sobre las que se ha de basar la valuacin..
Relacin de la documentacin suministrada por el solicitante.
Plazo lmite para la presentacin del informe

6.1.3 Cuando el encargo valuatorio tenga propsitos contables, se debe tener en

cuenta la normatividad vigente para determinacin de valores con fines contables.
(Ver numeral X)

6.1.34 Una vez definido lo anterior el valuador debe cumplir con las siguientes
actividades fundamentales, especificadas en los numerales 6.2, 6.3.

6.1.43 Cuando el encargo valuatorio sea para tenga propsitos contables, se debe
tener en cuenta la normatividad vigente para determinacin de valores con fines
contables. (Ver numeral X)
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6.2 DOCUMENTACIN REQUERIDA

6.2.1 Documentacin mnima.

6.2.1.1 El valuador debe consultar la siguiente documentacin mnima para el

desarrollo del encargo valuatorio:

- Certificado de tradicin y libertad actualizadoCertificado de matrcula

inmobiliaria actualizada o el documento que haga sus veces.
- El documento de identificacin del predio registradoTtulo de adquisicin
(escritura, sentencia judicial, acto administrativo, entre otros).
- Ficha catastral
- Reglamentacin uso del suelo segn las diferentes entidades que tengan
competencia, incluyendo aspectos ambientales.

6.2.1.2 Segn el alcance del encargo y tipo de bien inmueble rural, podra
requerirse consultar adicionalmente documentacin como:

- Reglamento de propiedad horizontal.

- Contratos de arrendamiento.
- Recibo de impuesto predial .
- Planos georreferenciados (segn el alcance del encargo valuatorio y tipo de
inmueble podrn ser arquitectnicos parcelacin, urbansticos y/o
topogrficos).
- Carta Ficha catastral.
- Los documentos que a criterio del valuador considere necesarios.

6.2.2 Conocimiento de la documentacin.

6.2.2.1 Al iniciar el trabajo valuatorio, el primer procedimiento del valuador debe ser
conocer plenamente la informacin consignada en la documentacin disponible.

6.2.2.2 En caso que no se pueda conseguirobtener toda la documentacin

necesaria o se estableestablezcacer la existencia de posibles inconsistencias, el
valuador debe decidir sobre la imposibilidad de realizar la valuacin.

6.2.2.3 En caso de seguir adelante debe dejar claramente expresas las reservas
relativas a la insuficiencia o incoherencia de la informacin, as como los supuestos
asumidos en funcin de dichas condiciones.

6.3 CONSULTA DE LA NORMATIVIDADREGLAMENTACIN SOBRE USOS

DEL SUELO

6.3.1 El valuador debe consultar la reglamentacin normatividad sobre

ordenamiento territorial, usos del suelo y ambientales (cuando aplique) vigentes
sobre el bien inmueble de orden municipal, departamental y nacional, y las de otras
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entidades, segn aplique y que tengan directa repercusin en la estimacin del

valor del inmueble.

6.4 INSPECCIN Y CARACTERIZACIN DE LOS BIENES OBJETO DE LA

VALUACIN

6.4.1 Visita o inspeccin

6.4.1.1 La visita debe ser efectuada por el valuador y el personal tcnico o

profesional cuando el encargo valuatorio lo requiera.

La visita o inspeccin tiene el propsito de registrar y verificar las caractersticas de

identificacin y localizacin, aspectos fsicos y de utilizacin de los bienes objeto de
avalo, sus adecuaciones y mejoras, dando como resultado las directrices que
orientan la recoleccin de los datos y otros aspectos a tener en cuenta que influyen
en el valor del bien objeto de valuacin.

6.4.1.2 La valuacin no podr prescindir de la visita o inspeccin del bien objeto de

valuacin. Sin embargo, y desde que as sea acordado entre las partes, cuando
exista la imposibilidad de acceso al bien o bienes objeto de valuacin, se admiten
alternativas a la visita o inspeccin, tales como:

Ortofotos,
Sistemas de Informacin Geogrfica-SIG.
Informacin suministrada por el solicitante, debidamente documentada
(descripcin escrita, fotografas, videos, valuaciones anteriores, entre otras).
Informacin que repose en una entidad oficial reconocida y que est disponible.

6.4.1.3 En caso que el valuador considere que las limitaciones del anlisis son tales
que el valor reportado no coincida con la bases de valor definida en el encargo
valuatorio esto debe ser claramente indicado en el informe de valuacin, as como
la definicin de valor adoptado.

6.4.2 Caracterizacin de la regin

En el proceso de caracterizacin de la regin, se deben tener en cuenta, los

aspectos generales mediante un anlisis de las condiciones econmicas,
geopolticas y sociales, relevantes para el mercado.

Para esto es necesario recolectar la informacin de acuerdo con lo establecido en

la NTS I 02 en su numeral caracterizacin de la regin.

6.4.3 Terrenos

Los terrenos corresponden al predio en s mismo. Su caracterizacin comprende

los aspectos que lo identifican y definen (localizacin, rea, linderos, entre otros),
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as como la descripcin de los atributos que tienen, o pueden tener incidencia en

su valor (tipo de suelo, fertilidad, disponibilidad de aguas, usos posibles,
caractersticas de proteccin ambiental, entre otros). Se debe hacer la
caracterizacin con los aspectos ms comunes de un predio rural, como por
ejemplo los siguientes:

rea
Localizacin
Ubicacin
Linderos y colindancias.
Descripcin de Condiciones actuales del terreno. Commented [RNdA1]: Definicin
Clases agrologicas. Formatted: Highlight
Norma de Uso reglamentada por las entidades competentes. Formatted: Highlight
Explotacin econmica.
Recursos hdricos.
Zonas de vida de Holdridge.
Exposicin a riesgos (fsicos, de orden pblico, entre otros).
Disponibilidad de servicios pblicos.
Vas de acceso.
Topografa (formas del relieve y pendiente).
Parcelaciones y loteos
Forma del predio.
Frente.
Servidumbres
Aspectos externos al predio. Commented [RNdA2]: Analizar si se puede entender por
variables exgenas

6.4.4 Adecuaciones o mejoras al terreno Formatted: Highlight

Las adecuaciones tienen que ver con las obras que se realizan en el predio sobre
el terreno, que tienen el propsito de mejoramiento o adecuacin para algn uso
en especial, y que deben ser identificadas y descritas con sus especificaciones
generales. Se trata entre otras, de obras como:

Vas internas
Rellenos y nivelaciones
Explanaciones
Reservorios
Distritos de riego y/o drenaje
Infraestructura interna de riego
Canales
Taludes y cortes
Jarillones.
Obras para mitigacin de riesgos

6.4.5 Infraestructura
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El valuador debe identificar las obras necesarias para la implementacin del sistema
de suministro de servicios pblicos y las requeridas para un uso especfico.

6.4.6 Construcciones

6.4.6.1 Se debe identificar las construcciones especficas para el uso(s) o usos aa

los que est destinado el inmueble, tales como:

Agropecuarias.
vivienda y/o recreacin.
agroindustria.
Plantaciones, pastos y cobertura natural. Commented [RNdA3]: Reubicar el trmino y definir si aplica
dentro del alcance de la norma
Conjuntos de vivienda o uso industrial sometidos a propiedad horizontal.
Formatted: Highlight
Construcciones rurales dedicadas a otros usos.

6.4.6.2 Las caractersticas constructivas, reas y dimensiones necesarias para su

especificacin deben ser debidamente documentadas para efectos de la
descripcin en el reporte de avalo, y para la asignacin de valor.

6.4.7 Cultivos y Plantaciones

El valuador debe describir los cultivos, plantaciones, pastos y cobertura natural.

6.5 APLICACIN DE LOS ENFOQUES, METODOLOGAS DE VALUACIN

6.5.1 Procesamiento de los datos y de la informacin

6.5.1.1 Toda la informacin recolectada de acuerdo con los numerales anteriores

debe ser analizada y procesada para la obtencin del resultado de la valuacin,
utilizando los procedimientos metodolgicos disponibles, y teniendo en cuenta la
fundamentacin exigida por esta norma.

6.5.1.2 Para la obtencin de los diferentes modelos que pudieran explicar el valor,
los datos deben ser tratados de acuerdo con los enfoques valuatorios
seleccionados.

6.5.1.3 El valuador debe analizar cada uno de los Enfoques y con base al encargo
valuatorio debe seleccionar y justificar la(s) metodologa(s) elegida(s). Los
enfoques y metodologas del valor son independientes unos de otros, aunque todos
se basen en los mismos principios econmicos.

6.5.2 Enfoque de Comparacin de Datos de Mercado

6.5.2.1 Este enfoque considera las ofertas y transacciones de bienes similares o

sustitutivos al del bien objeto de valuacin en sus condiciones de uso, fsicas,
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jurdicas y econmicas; y establece una estimacin de valor utilizando procesos que

se basan en la comparacin, para tal fin se debe utilizar lo establecido en el numeral
7.2.

6.5.2.2 Cuando el anlisis de las ofertas y las transacciones no permita establecer

el valor de manera directa, el valuador debe aplicar alguna de las siguientes
metodologas:

Mediante factores: Utiliza la homogeneizacin de los datos por medio de factores

y/o criterios que deben ser establecidos, sustentados y revelados por el valuador
en el informe valuatorio y en la memoria de clculos, para hacer comparable el
valor de los inmuebles de la muestra, al reconocer las caractersticas superiores
o inferiores a las del inmueble tipo u objeto de valuacin,

Mediante modelos de regresin: Consiste en la modelacin del comportamiento Commented [RNdA4]: Sugerir mtodos robustos
del valor, tratado como una variable dependiente, a partir de diferentes variables
denominadas variables independientes o explicativas.

6.5.3 Enfoque del Costo

El enfoque de costo proporciona una indicacin de valor utilizando el principio

econmico segn el cual un comprador no pagara por un activo ms que el costo
de obtener un activo de igual utilidad, ya sea por compra o por construccin.

Este enfoque parte de la estimacin del costo total de la construccin, de un bien

semejante al que es objeto de valuacin, a precios de la fecha de la estimacin,
restndole un demerito que reconozca el efecto sobre el valor de factores como
edad, uso, deterioro y funcionalidad; le adiciona el valor del terreno; para as
determinar el valor de mercado.

6.5.3.1 La composicin del valor total del inmueble valuado debe ser la resultante
de la aplicacin de la siguiente frmula:

VI = (VT + CRD)

Donde,:

VI es el valor total del inmueble;

VT es el valor del terreno;
CRD es el Costo de Reposicin Depreciado de las construcciones;

La obtencin del valor total del inmueble exige que el valor del terreno sea
determinado por comparacin o mediante la tcnica residual.

..
En el caso de cultivos, este enfoque parte de la estimacin del costo se refiere a
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total de produccin de un bien semejante al que es objeto de valuacin, a precios

de la fecha de la estimacin, restndole un demerito que reconozca el efecto sobre
el valor de factores como edad, uso, deterioro y funcionalidad.(PENDIENTE POR
APORTAR) para las personas asistentes a la sesin del 25 de marzo de 2015, del
grupo de trabajo 224, se consider que no es aplicable para cultivos el enfoque del
costo debido a que, a que el proyecto normativo se refiere a bienes inmuebles
rurales.

6.5.4 Enfoque del Ingreso.

Este enfoque busca establecer el valor de mercado de un bien, tomando como punto
de partida las rentas o ingresos netos que se puedan obtener del mismo bien
(inmuebles semejantes y comparables, con infraestructura similar y comparable)
trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas netos
generados en la vida remanente del inmueble objeto de valuacin, con una tasa de
descuento de mercado, del mismo activo o de activos equivalentes, debidamente
sustentada.

6.5.4.1 Este proceso puede tomar en consideracin relaciones directas, conocidas

como factores de capitalizacin, los cuales tambin deben ser debidamente
sustentados.

Viabilidad del enfoque: ser el valuador quien la determine

6.5.5 Aplicacin de los enfoques segn el tipo de componentes del inmueble

rural

Para la determinacin del valor de mercado, el valuador se debe seleccionar uno o

ms de los siguientes enfoques: comparativo de mercado, basados en el costo y
basados en el ingreso los cules son aplicables a cada tipo de componente del
inmueble de acuerdo con el encargo valuatorio. La tabla 1 es una gua para el Commented [S5]: Referenciar tablas y diagramas en el
documento
valuador sobre la seleccin de uno o ms enfoques.

Tabla 1 Aplicacin de los Enfoques segn el tipo de componente

Enfoque aplicable
Componente del inmueble Comparativo Costos Ingreso
Terrenos S No S
Adecuaciones S S S
Infraestructura agropecuaria S S S
Infraestructura de vivienda y/o recreacin S S S
Construcciones e instalaciones de
S S S
agroindustria
Plantaciones y pastos plantados S si S Commented [DR6]: Se puede aplicar pero teniendo en cuenta
consideraciones del comportamiento del mercado
Cobertura natural S No No
Commented [RNdA7]: En estudio
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En los numerales siguientes se presentan los requisitos y recomendaciones a tener

en cuenta en el proceso de estimacin del valor de cada tipo de elemento, segn el
enfoque considerado.

6.6.4.1 Terrenos

Enfoque comparativo: Determina el valor del terreno a partir de informacin de datos

de mercado al comparar el valor de predios similares

Homogenizacin o regresiones considerando factores o aspectos como relieve,

agua, rea, distancia a centros urbanos, vas acceso, etc.

Enfoque basado en el ingreso: Considera que un predio genera un ingreso para su

propietario . (ojo el ingreso es generado por el conjunto de terreno +
infraestructura, cultivo, etc..

6.6.4.2 Adecuaciones

Enfoque comparativo: Determina el valor de las adecuaciones al comparar el valor

de predios con o sin la adecuacin.

Enfoque del costo: Considera

Enfoque basado en el ingreso: Considera que un predio con determinada

adecuacin genera un ingreso mayor para su propietario comparado con el ingreso
que generara sin la adecuacin .. ..

6.6.4.3 Infraestructura agropecuaria

La infraestructura agropecuaria tiene incidencia en el valor siempre y cuando sea

utilizada en el uso actual. El uso actual puede no corresponder al mayor y mejor uso,
caso en el cual debera compararse el clculo de valor con un escenario de mayor
y mejor uso de la tierra sin el valor de la infraestructura.

Enfoque comparativo: Determina el valor de las adecuaciones al comparar el valor

de predios con o sin la adecuacin.

Enfoque del costo: Considera

Enfoque basado en el ingreso: Considera que un predio con determinada

adecuacin genera un ingreso mayor para su propietario comparado con el ingreso
que generara sin la adecuacin .. ..

6.6.4.4 Infraestructura de vivienda y/o recreacin

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5.5.5 Infraestructura e instalaciones de agroindustria

5.5.6 Plantaciones y pastos

5.5.7 Cobertura natural

6.5.6 ESTIMACIN DEL VALOR

6.5.6.1 El valuador, teniendo en cuenta la disponibilidad de datos, las circunstancias

relativas al encargo o al propio bien, debe determinar cul o cules resultados de
los enfoque(s) de valuacin aplicados son los que permiten la estimacin del valor
con mayor certezams pertinentes. La estimacin final deEl valor final debe ser
debidamente soportadoa y sustentadoa.

6.5.7 ELABORACIN DEL INFORME

El valuador debe generar el correspondiente informe valuatorio cumpliendo con la

NTS S 03 Contenido de Informes de Valuacin y con NTS I 02 Contenido de
informes de valuacin de bienes inmuebles rurales.

6.5.8 MEMORIAS DE CLCULO Y TRAZABILIDAD DEL PROCESO

El valuador debe guardar (en archivo fsico o digital) los soportes a partir de
los cuales determin los valores de avalo reportados, las memorias de clculo y
las correspondientes fuentes de informacin, de forma que, cuando as se
requiera, las fuentes puedan ser verificadas y los clculos puedan ser
completamente replicados.

7. FUNDAMENTACIN

7.1 CONSIDERACIONES GENERALES

La valuacin es bsicamente un proceso objetivo y ordenado, relacionado con el propsito

de estimar el valor de un bien. Este proceso se fundamenta en observaciones directas y
en los principios econmicos aplicables al estudio en cuestin, a sus comparables y al
mercado del que forman parte.

Cada valuacin es un trabajo de investigacin seguido de un conjunto de anlisis de la

informacin obtenida del mercado (ofertas en venta comparables u operaciones realizadas)
con base en las variables predominantes.

La sustentacin de los clculos est relacionada con la informacin que pueda ser extrada
del mercado, la calidad de la misma y la profundidad de su anlisis. Debe entenderse como
la solidez de la valuacin en cuanto a los principios y soportes que la sustentan.
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7.1.1 El enfoque y las metodologas valuatorios seleccionados deben ser compatibles con
la naturaleza del bien objeto de valuacin, la finalidad de la valuacin y los datos de
mercado disponibles.

Los enfoques valuatorios utilizados por el valuador y no detallados en la presente Norma

Tcnica Sectorial deben ser descritos, documentados y fundamentados en el informe de
valuacin.

7.2 SUSTENTACIN PARA EL ENFOQUE DE COMPARACIN DE DATOS DE

MERCADO

7.2.1 Indicaciones del enfoque

7.2.1.1 La comparacin que se realiza del inmueble que se vala con los investigados,
debe ser lo ms objetiva posible, por lo que deben analizarse independientemente todas
las caractersticas propias (FISICAS, JURIDICAS Y ECONOMICAS), tanto del inmueble a
valorar como de las ofertas o transacciones comparables.

7.2.1.2 En la recoleccin de datos relativos a ofertas debe buscarse informacin adicional

al valor, como tiempo de comercializacin (el tiempo de exposicin del inmueble en el
mercado), tasas de vacancia, y en el caso de transacciones verificar la fecha y forma de
pago.

7.2.1.3 Cuando para el avalo se haya utilizado informacin de mercado de documentos

escritos, stos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en
los clculos estadsticos.

Mientras ms cercanas en el tiempo y ms prximas en el espacio, ms comparables sern

las ofertas u operaciones reales de compra-venta, que se consideraron para homologarlas
u homogenizarlas al bien que se vala, con lo cual se lograr ms exactitud en la
estimacin del valor.

7.2.1.4 Cuando para la realizacin del avalo se acuda a informacin de ofertas y/o
transacciones, se debe hacer una mencin explcita del medio del cual se obtuvo la
informacin y la fecha de publicacin, adems de otros factores que permitan su
identificacin posterior1.

7.2.2 Sustentacin para la metodologa de factores de homogeneizacin

7.2.2.1 Los valuadores encargados de realizar los avalos deben estar conscientes de que
el uso indiscriminado de factores de ajuste para homogeneizar la informacin del mercado,
puede ocasionar alteraciones al valor, razn por la cual, su aplicacin est en funcin de
la experiencia y conocimientos de quien los utilice, adems de que estos factores deben
estar basados en hechos reales del mercado debidamente comprobables, y ser aplicados

1
Tomado del Artculo 10 de la Resolucin 620 de 2008, o en las normas que la modifiquen, sustituyan,
adicionen o complementen.
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con la salvedad de cada caso y dependiendo de las caractersticas del bien valuado.

7.2.2.2 Esta metodologa se debe aplicar cuando es necesario realizar ajustes por
diferencias entre las caractersticas extrnsecas e intrnsecas de los inmuebles obtenidos
de la investigacin de mercado y el inmueble en estudio.

7.2.2.3 Se recomienda que la homologacin se realice en forma directa, es decir, ajustando

cada oferta contra el inmueble proyecto y por lo tanto debe tener en cuenta que cuando el
factor de ajuste o de homologacin es menor a la unidad denota que la oferta es mejor que
el inmueble objeto de avalo y viceversa.

7.2.2.4 En virtud de que es difcil encontrar inmuebles iguales al valuado, es recomendable

trabajar con inmuebles comparables al sujeto de estudio. Las diferencias entre ellos,
pueden atribuirse tanto a condiciones extrnsecas (ubicacin, topografa, clases
agrologicas, fertilidad tipo y calidad en los servicios pblicos, vistas panormicas, , entre
otros), como a caractersticas intrnsecas (superficie, topografa, forma, usos del suelo,
entre otros). Por lo tanto se debera tomar en cuenta lo siguiente:

a) Identificar los elementos de comparacin ms representativos y que como condicin

ineludible impacten en el valor, para cada una de estas diferencias corresponder un
factor de ajuste.
b) Calcular y determinar los factores de ajuste a utilizar que puedan ser aplicados
razonablemente an ampliamente aceptados en el mbito profesional de la valuacin y
que queden analticamente sustentados en el cuerpo del trabajoinforme valuatorio.
c) Cada factor de ajuste utilizado debe ser descrito y justificado en el trabajo valuatorio,
procurando utilizar siempre los que ajusten las diferencias ms relevantes
d) Cuando el coeficiente de variacin sea inferior o igual al: a ms (+) o a menos (-) 7,5%,
la media obtenida se podr adoptar como el ms probable valor asignable al bien2.

e) Cuando el coeficiente de variacin sea superior a : a ms (+) o a menos (-) 7,5%; no

es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el
nmero de puntos de investigacin o eliminar datos extremos con el fin de mejorar la
representatividad del valor medio encontrado.

f) En caso que el valuador desee separarse de la medida de tendencia central

seleccionada, deber calcular el coeficiente de asimetra (Ver Captulo de Frmulas
Estadsticas) para establecer haca donde tiende a desplazarse el valor, sin
sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersin.
g) Cuando esta variacin del comparable sea mayor deber incluirse en el trabajo
valuatorio la justificacin o explicacin correspondiente; de no ser justificable, se
desechar este comparable.

h) La combinacin de los factores individuales que se apliquen, ser el factor resultante

de ajuste para cada comparable
i) Una vez aplicados los factores resultantes y obtenidos los valores unitarios
homogeneizados para cada una de las muestras o casos de ventas realizadas, se
utilizar el promedio de stos para obtener el valor unitario promedio. Este promedio

2
Tomado del Artculo 11 de la Resolucin 620 de 2008, o en las normas que la modifiquen, sustituyan,
adicionen o complementen.
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resultante se multiplicar por la superficie del terreno a valuar, obtenindose as el

de valor del enfoque comparativo de mercado.
7.2.2.5 Una valuacin realizada por el enfoque de comparacin utilizando la metodologa
de factores de homogeneizacin debe cumplir con los requerimientos de la Tabla 2.

Tabla 2 Requisitos de una valuacin con el uso del tratamiento por factores
de homogeneizacin.

tem Descripcin Exigencia

La caracterizacin debe presentarse de
Caracterizacin del inmueble forma completa y detallada en el informe
1
valuado para todas las variables de comparacin
utilizadas en el tratamiento
Cantidad mnima de inmuebles
2 comparables efectivamente 43
utilizados

Presentacin en el informe de los datos

Descripcin de datos
relativos a los inmuebles comparables con
3 comparables del mercado y sus
la descripcin de las caractersticas
caractersticas
consideradas para el anlisis.

Entre 3 y 6 datos comparables

Para 6 o ms datos: entre 0,75 a 1,25 Formatted: Not Highlight
Entre 3 y 5 datos: entreEntre 0,8580 y 1.125 Formatted: Highlight
Nmero de datos comparables e
Intervalo admisible de ajuste Formatted: Not Highlight
4 Y ms de 6 datos comparables: entre X, X y
para la sumatoria del conjunto de Formatted: Highlight
X, X (para un nmero menor de datos de
factores Formatted: Highlight
mercado, es deseable que la muestra sea
menos heterognea). Formatted: Highlight
Formatted: Not Highlight

El coeficiente de variacin no debe ser Formatted: Not Highlight

5 Anlisis estadstico
mayor al 7,5%

7.2.3 Sustentacin para la metodologa de modelos de regresin

Una valuacin realizada por el enfoque de comparacin en el caso de la utilizacin de la

metodologa de modelos de regresin lineal debe cumplir con los requerimientos de la
Tabla 3.

Tabla 3 Requerimientos de una valuacin en el caso de utilizacin de modelos

de regresin

tem Descripcin Requerimiento

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NORMA TCNICA SECTORIAL DE 143-10

La caracterizacin debe presentarse de forma

Caracterizacin del
1 completa y detallada en el informe para todas las
inmueble valuado
variables de comparacin utilizadas en el tratamiento

Recoleccin de datos de Presentacin de la informacin relativa a todas las

2
mercado caractersticas de los datos de mercado analizados.
3(k+1) donde k es el nmero de variables
Cantidad mnima de datos independientes significativas finalmente utilizadas en
3 de mercado efectivamente el modelo.
utilizados Como mnimo se recomienda utilizar 3 variables
independientes significativas.
Descripcin de datos Presentacin de la informacin relativa a los datos y
4 comparables del mercado y variables EFECTIVAMENTE UTILIZADOS en el
sus caractersticas modelo.
Nivel de significancia
(sumatoria del valor de dos
colas) mximo para el
6 10%
rechazo de la hiptesis nula
de cada regresor (test
bicaudal)
Nivel de significancia
mximo admitido para el
7 rechazo de la hiptesis nula 5%
del modelo a travs del test
F de Fisher

7.2.3.1El valuador debe verificar la independencia de las variables y eliminar situaciones

de multicolinealidad, y eliminar datos atpicos.

7.3 SUSTENTACIN PARA EL ENFOQUE DEL COSTO

7.3.1 Este enfoque se debe usar cuando el bien inmueble objeto de avalo no cuente con
bienes comparables por su naturaleza; por ejemplo, colegios, hospitales, estadios, entre
otros, o por la inexistencia de datos de mercado (ofertas o transacciones) y corresponda a
una propiedad no sujeta al rgimen de propiedad horizontal3.

7.3.2 En desarrollo de este enfoque se debe entender por costo total de la construccin la
suma de los costos directos, costos indirectos, en que debe incurrirse para la realizacin
de la obra. Despus de calculados los volmenes y unidades requeridas para la
construccin se debe tener especial atencin con los costos propios del sitio donde se
localiza el inmueble.

7.3.3 Una vez definido el costo de reposicin a nuevo se debe aplicar la depreciacin.

7.3.4 Para el clculo de la depreciacin de las construcciones a partir del costo total unitario

3
Tomado del Artculo 13 de la Resolucin 620 de 2008, o en las normas que la modifiquen, sustituyan,
adicionen o complementen.
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el valuador debe:

Definir y caracterizar la o las tipologas constructivas presentes en el inmueble objeto de

valuacin sus reas correspondientes, sus edades, cualquier tipo de obsolescencia
funcional o econmica que se evidencie en las edificaciones y sus estados de
conservacin.
Contar con la informacin de fuentes confiables de Costos Unitarios de Construccin a
nuevo (costos segn unidad de medida) a la fecha del avalo, para la o las tipologas
constructivas presentes en el inmueble objeto de valuacin.
Calcular el costo de Reposicin a Nuevo de las construcciones del inmueble.
Estimar la cuanta de las depreciaciones y las obsolescencias correspondientes para las
construcciones presentes en el inmueble, de forma analtica o por medio de coeficientes
de depreciacin.
Calcular el Costo de Reposicin Depreciado.

7.3.5 Una valuacin realizada por el enfoque del costo debe cumplir con los requerimientos
de la Tabla 4.

Tabla 4 Sustentacin en el caso de la utilizacin de la metodologa de la

cuantificacin de costos de construcciones

tem Descripcin Requerimiento

1 Estimacin del costo directo
2 Costos Indirectos
3 Depreciacin fsica
Por la utilizacin de costo unitario bsico para Formatted: Justified
proyectos semejantes al proyecto patrn, o por la
utilizacin de costo unitario bsico para proyectos
diferentes al proyecto patrn con los debidos
ajustes
Sustentados
Calculada por mtodos tcnicos, que consideren
por lo menos la edad, la vida til y el estado de
conservacin.

7.4 SUSTENTACIN PARA EL ENFOQUE DE RENTA O BASADO EN EL INGRESO

7.4.1 Una valuacin realizada por la metodologa de capitalizacin de rentas debe cumplir
con los requisitos de la Tabla 5.

Tabla 5 Sustentacin en el caso de la utilizacin del metodologa de

capitalizacin de rentas.

tem Descripcin Requerimiento

1 Proyeccin de ingresos Deber ser mnimo a cinco aos (5)

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2 Proyeccin de egresos Deber ser mnimo a cinco aos (5)

Debe corresponder a una tasa que involucre el

Tasa de descuento comportamiento del mercado para inversiones
3
similares, teniendo en cuenta el riesgo del negocio
especfico.
El nmero de muestras mnimo
para aplicacin del enfoque de
4 3 de renta comparables4
renta

7.4.2 Para este enfoque es recomendable realizar la investigacin de los contratos que
regulen la posibilidad de generar rentas o ingresos, tales como los de arrendamiento, para
bienes comparables; en caso de obtener los contratos se recomienda:

1. Investigaciones de mercados de renta con base en inmuebles de la misma naturaleza y

mismo uso.

2. Que el canon de arrendamiento no sobrepase los topes legales.

3. Que los montos relacionados con el pago de servicios pblicos y las cuotas de
administracin, no se incluyan en el clculo correspondiente para la aplicacin de la
metodologa.

4. Las rentas a tener en cuenta para el clculo del valor comercial de la propiedad deben
estar asociadas exclusivamente al inmueble y no a la rentabilidad de la actividad
econmica que en l se realiza.

7.4.3 La tasa de capitalizacin (i) utilizada en esta metodologa debe proceder de la relacin
calculada entre el canon de renta y el valor comercial de las propiedades similares al
inmueble objeto de avalo, en funcin del uso o usos existentes en el predio y de
localizacin comparable.

7.5 SUSTENTACIN PARA LA TCNICA RESIDUAL

Para el desarrollo de la tcnica se utiliza dos anlisis, el esttico y el dinmico (vase

definicin). Esta norma se refiere al desarrollo de la tcnica residual usando el anlisis
esttico.

Nota: Un avalo responde al momento que se ejecuta para una fecha determinada, luego toda la informacin
que se aporte para obtener el valor corresponde a ese momento. Por consiguiente no contempla proyecciones
(financieros, ventas, de mercado, costos y utilidad, entre otro), las cuales corresponden al anlisis dinmico.

7.5.1 Para la tcnica residual, se debe aplicar la normatividad urbanstica vigente,

definiendo las reas construidas y vendibles del proyecto hipottico.

4
Como apoyo en la determinacin de la tasa de capitalizacin se sugiere incluir el mismo nmero de ofertas
de venta.
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7.5.2 Para el clculo de las ventas totales del proyecto, se debe analizar cul es el tipo de
producto inmobiliario que por efectos del mayor y mejor uso sea factible sobre el predio,
para lo cual se deben referenciar las ofertas de inmuebles comparables y semejantes al
proyecto planteado, as como las caractersticas de reas, valores de venta,
equipamientos, cantidad de pisos, nmero de parqueos, entre otros que este tenga.

7.5.3 Se deben definir los costos totales, que son la suma de los costos directos, costos
indirectos, costos de urbanismo, costos asociados a cargas urbansticas y los costos
financieros para el desarrollo del proyecto, teniendo en cuenta los volmenes y unidades
requeridas para el proyecto planteado.

7.5.4 El costo de urbanismo se debe establecer como la suma de los costos para habilitar
el suelo a usos especficos e incluye las cargas asociadas a su desarrollo.

7.5.5 La utilidad esperada debe ser concordante con los usos y su estratificacin, ubicacin
espacial, especificaciones del tipo de proyecto que sobre el predio se plantee, teniendo en
cuenta las condiciones de renta fija presentes en el momento del clculo, as como la tasa
interna de retorno y que el valor presente de este proyecto sea como mnimo igual a cero5.

7.5.6 Una valuacin realizada por la tcnica residual debe cumplir con los requerimientos
de la Tabla 5.

Tabla 5 Sustentacin en el caso de la utilizacin de la Tcnica Residual

tem Descripcin Requerimiento

1 Modelo Esttico

De acuerdo con la aplicacin de la norma

Proyecto base para el potencial urbanstica, que comprende el anlisis del
2
de desarrollo aprovechamiento, ndices de construccin y de
ocupacin y usos permitidos y posibles.

De acuerdo con la sustentacin exigida para el

Precio de venta
de las enfoque comparativo de mercado, se debe aportar
3 unidades del
proyecto en el informe los datos de oferta en venta de
hipottico inmuebles nuevos comparables con la descripcin
de las caractersticas consideradas para el anlisis.
De acuerdo con la sustentacin exigida para la
Estimacin de los costos del
4 metodologa de cuantificacin de costos directos e
proyecto hipottico
indirectos. No se tendr en cuenta la depreciacin.

5Tomado del Artculo 14 de la Resolucin 620 de 2008, o en las normas que la modifiquen, sustituyan, adicionen o
sustituyan.
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8. CONSIDERACIONES EN EL CASO DE VALUACIONES CON FINES

CONTABLES

Cuando se trate de avalos de maquinaria y equipo con fines contables, el valuador

debe tener en cuenta y citar en su informe el marco normativo dentro del cual realiza
la valuacin. Las valuaciones para fines de preparacin de informacin financiera
que se realicen en Colombia deben tener en cuenta lo dispuesto en la Ley 1314 de
2009 y las normas que la desarrollen.

Las NIIF definen Valor Razonable como el precio que se recibira por vender un
activo o que se pagara por transferir un pasivo en una transaccin ordenada
entre participantes de mercado en la fecha de la medicin. (Vase la NIIF 13
Medicin del Valor Razonable.)

Y definen Transaccin ordenada como una negociacin en la que se asume

que existe una exposicin del activo al mercado durante un periodo adecuado de
tiempo, antes de la fecha de valoracin, utilizando las actividades de mercadeo
habituales para la venta de activos similares; no se trata de una transaccin
forzada, por ejemplo, una liquidacin involuntaria o una venta urgente.

Adicionalmente, debe tenerse presente que El valor razonable es una medicin

basada en el mercado, no una medicin especfica de la entidad. Para algunos
activos y pasivos, pueden estar disponibles transacciones de mercado
observables o informacin de mercado. Para otros activos y pasivos, pueden no
estar disponibles transacciones de mercado observables e informacin de
mercado. Sin embargo, el objetivo de una medicin del valor razonable en
ambos casos es el mismo -estimar el precio al que tendra lugar una transaccin
ordenada para vender el activo o transferir el pasivo entre participantes del
mercado en la fecha de la medicin en condiciones de mercado presentes (es
decir, un precio de salida en la fecha de la medicin desde la perspectiva de un
participante de mercado que mantiene el activo o debe el pasivo). (NIIF 13).

Al respecto las Normas Internacionales de Valuacin consideran que las

definiciones de valor razonable de las NIIF son generalmente consistentes con la
de Valor de mercado.

Para efectos de la valuacin de bienes de entidades que formen parte del Grupo
1, debe observarse el Marco Tcnico Normativo para fines contables establecido
mediante el Decreto 2784 de 2012 y dems normas que lo adicionen, modifiquen
o sustituyan. Es de aclarar que ello incluye la aplicacin de las Normas
Internacionales de Informacin Financiera NIIF, en la ltima versin que haya
sido incorporada a la normatividad colombiana por las autoridades de regulacin.

Para el Grupo 2 debe observase el Marco Tcnico Normativo para fines contables
establecido mediante el Decreto 3022 de 2013 y dems normas que lo adicionen,
modifiquen o sustituyan.
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Para el Grupo 3 debe observase el Marco Tcnico Normativo para fines contables
establecido mediante el Decreto 2706 de 2012 y dems normas que lo adicionen,
modifiquen o sustituyan.

Las NIIF establecen tambin la necesidad de evaluar si los bienes registran

deterioro o prdida de valor, de conformidad con los criterios establecidos para el
efecto en las Normas Internacionales de Informacin Financiera NIIF (Vase NIC
36), considerando si existe una diferencia entre el valor del activo y/o su capacidad
de generar ingresos frente al valor en el que se encuentra contabilizado. Es de
sealar que este concepto no debe confundirse con la evaluacin de las
condiciones de servicio, mantenimiento o estado de conservacin del equipo objeto
de avalo.

En el caso de activos biolgicos, como es el caso de las plantaciones, las NIIF

establecen requisitos especficos para medicin del valor razonable en NIC 41.

En el informe que presente el valuador debe dejarse constancia respecto al marco

normativo que se aplic para efectos de la valuacin.

9. INMUEBLES RURALES EN ZONAS DE PROTECCIN Commented [RNdA8]: Cambiar a reserva -consultar

10. INMUEBLE EN SUELO DE EXPANSIN

11. BIBLIOGRAFA