TASACION REGLAMENTARIA DE PREDIO URBANO

PROPIETARIO : Sr. Narciso Vega Condori y Sra.

SOLICITANTE : 5to. JUZGADO CIVIL DE LIMA

UBICACIN : Avenida Perez Salmn (Ex Av. Central) s/n, AA.HH.

Alfonso Aguilar Mz. B Lt. 12, distrito de Callao, provincia
de Callao.

PERITOS : Ing. Vega Yujra, Jos

: Ing. Casasola Esteban, Carlos

VALOR REGLAMENTARIO
DEL PREDIO URBANO: S/. 141,985.89

FECHA DE TASACIN: 27 / MAYO / 2016

 TASACIN REGLAMENTARIA DE PREDIO URBANO
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INDICE GENERAL

Pgina

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 Nombre del propietario

1.02 Persona que solicita la Tasacin
1.03 Objeto de la Tasacin
1.04 Metodologa Reglamentacin
1.05 Fecha de la Tasacin
1.06 Ubicacin
1.07 Linderos y permetro
1.08 Area del terreno
1.09 Zonificacin y uso actual del predio
1.10 Infraestructura de Servicios Urbanos
1.11 Descripcin de la Distribucin de las Plantas
1.12 Caractersticas Tcnicas de la Edificacin
1.13 Edad de las Edificaciones
1.14 Estado de Conservacin
1.15 Servidumbres
1.16 Titulacin e Inscripcin Registral
1.17 Observaciones

2.00 VALUACION
:
2.1 Valor del terreno
2.2 Valor de las Edificaciones
2.3 Valor de las Obras Complementarias de las Instalaciones Fijas y
Permanentes
2.4 Valor Total del predio

3.0 ANEXOS

1. Justificacin
2. Indice Precio al Consumidor
3. Valores unitarios oficiales
4. Autoavalo
5. Inscripcin y/o ratificacin del ttulo de propiedad
6. Foto del predio internamente
 TASACIN REGLAMENTARIA DE PREDIO URBANO
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1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO

El propietario del Predio es el Sr. Narciso Vega Condori y Sra.

1.02 PERSONA QUE SOLICITA LA TASACIN

La Tasacin ha sido solicitada por el 5to. JUZGADO CIVIL DE LIMA

1.03 OBJETO

El objeto de la presente Tasacin es determinar el Valor del Predio Urbano con fines
de Particin de Bienes

1.04 METODOLOGA Y REGLAMENTACION

La norma aplicada en ste caso es el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.

El mtodo utilizado, de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, es el

de la Tasacin Directa, es decir basada en el Valor de Reposicin del Predio Urbano

Los precios a utilizarse en la Valuacin son los que corresponden a los Aranceles para
los terrenos y Valores Unitarios Oficiales para la edificacin

1.05 FECHA DE LA TASACION

La fecha establecida para la Tasacin es al 27 / MAYO / 2016

1.06 UBICACIN

El Predio se ubica en la Avenida Perez Salmn (Ex Av. Central) s/n, AA.HH. Alfonso
Aguilar Mz. B Lote 12, en el distrito de Callao, provincia de Callao.

En el Anexo I se muestra el Plano de Ubicacin

1.07 LINDEROS Y PERIMETRO

El PREDIO tiene acceso a la va pblica por un solo frente que es el pasaje 1 del
AA.HH. Alfonso Aguilar a 35 m. de la Av. Prez Salmn.

Los Linderos y Medidas Perimtricas son los siguientes:

- Frente Principal: Lnea recta de un tramo, colinda con el PASAJE 1, con 7.00
ml.

- Por la Derecha Entrando: Lnea recta de un tramo y perpendicular al frente

principal, colinda con LOTE 11 con 11.00 ml.

- Por la Izquierda Entrando: Lnea recta de un tramo y perpendicular al frente

principal, colinda con LOTE 13 con 11.00 ml.
 - Por el fondo: Lnea recta de un tramo y perpendicular al lindero de la derecha
entrando, colinda con LOTE 15, con 7.00 ml.

1.08 AREA DEL TERRENO

El rea del terreno encerrada dentro del permetro es de: 77.00 metros cuadrados

1.09 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

De acuerdo a su ubicacin y los planos respectivos, corresponde al predio la

Zonificacin R-3
El uso actual del Predio es de Vivienda

1.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DE LA ZONA

El inmueble cuenta con las respectivas Obras de Habilitacin Urbana como son los
servicios pblicos de Agua Potable, Desage, Electricidad, Telfono y Televisin por
Cable. Asimismo, tiene veredas de concreto en buen estado de conservacin.

1.11 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS

El inmueble es una Casa-Habitacin que presenta tres plantas:

PRIMERA PLANTA

Consta de: Ingreso puerta principal y auxiliar, Patio exterior, Recibo, Bao completo,
Escritorio, Escalera de acceso a la 2da. Planta, Sala - Comedor, Cocina y Lavaderos.

SEGUNDA PLANTA

Consta de Sala de Estar-TV, Dos dormitorios, Bao completo, Escalera de acceso a la

tercera planta, Cocina Lavadero.

TERCERA PLANTA

Consta de Sala de Estar-TV, Dos dormitorios, Bao completo, Escalera de acceso a la

terraza, Cocina Lavadero.

1.12 CARACTERISTICAS TCNICAS DE LA EDIFICACIN

De acuerdo a la inspeccin ocular, la edificacin corresponde a una estructura de tres

plantas, del tipo de Muros Portantes y elementos de Concreto Armado

Areas Techadas:

1er. Piso: 78.10 m2.

2do. Piso: 78.10 m2.
3er. Piso: 78.10 m2.

Las caractersticas tcnicas de la construccin son las siguientes:

- Cimentacin: Dos zapatas de concreto armado, cimientos Corridos y Sobrecimientos

de Concreto Ciclpeo
- Columnas y Vigas: De concreto Armado
- Muros y Tabiques: Ladrillos de Arcilla Cocida tipo macizo y de tipo Pandereta, en
soga y cabeza
- Techos: Aligerados de Concreto Armado, horizontales.
- Pisos: Loseta de color, Parquet, Maylica color entero, concreto
- Revestimientos: Muros y columnas tarrajeadas con mezcla, acabado frotachado
- Zcalos: Maylica de color en baos y cocina
- Puertas: Contraplacadas con marcos de madera tipo Cedro, Cerrajera Nacional
- Ventanas: De fierro con seguridad
- Pintura: Ltex en muros, columnas, cielos rasos, barniz en puertas, esmalte en
Ventanas
- Vidrios: Transparentes dobles nacionales
- Instalaciones Sanitarias: Tuberas empotradas para Desage y Agua fra. Cajas de
Registros de mampostera.
- Aparatos Sanitarios: Losa de color con Grifera Nacional
- Instalaciones Elctricas: Tuberas y Cables empotrados, Tablero elctrico de 8
circuitos, Medidor monofsico propio, Telfono
- Obras Complementarias e Instalaciones:
- Reja de Seguridad de Fierro con dos puertas. Longitud =7.00
ml.
- Cerco Perimtrico de ladrillo en soga, Long.= 7.00 ml.
Tanque de agua en azotea de 600 L.

1.13 EDAD DE LA EDIFICACIN

De acuerdo a la informacin disponible, la Edad que corresponde a la Edificacin es

de:
Primer piso: 28 aos
Segundo piso: 11 aos
Tercer piso: 2 aos

1.14 ESTADO DE CONSERVACION

De la Inspeccin ocular se desprende que el Predio Urbano se encuentra en un estado
de conservacin estimado como BUENO para las 3 plantas.

1.15 SERVIDUMBRES

En este predio, no se presenta la situacin de Servidumbres

1.16 TITULACION E INSCRIPCION REGISTRAL

El inmueble se encuentra inscrito en la COMISIN DE FORMALIZACIN DE LA

PROPIEDAD INFORMAL en REGISTRO PREDIAL URBANO con PARTIDA
REGISTRAL 51946.
La titulacin esta saneada legalmente, no estando afectado por ningn Gravamen.

1.17 OBSERVACIONES
2.00 VALUACION
2.1 VALOR DEL TERRENO

TERRENO
AREA TERRENO 77.00
VUT MAY-16 S/. 110.42
VALOR TERRENO S/. 8,502.34

2.2 VALOR DE LA EDIFICACION

Estado de depreciacin

Valor de la edificacin

VE=ATxVUE(1-PD/100)

PRECIO P1 S/. 36,023.27 PRECIO P2 S/. 46,124.09 PRECIO P3 S/. 49,218.62

VE = S/. 131,365.97

2.3 VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS DE LAS INSTALACIONES FIJAS Y

PERMANENTES

MURO PERIM S/. 1,313.76 PORTN S/. 544.55 TANQUE ELEV. S/. 259.27

VI+VOC= S/. 2,117.57

2.4 VALOR TOTAL DEL PREDIO

2.4.1 Tasacin reglamentaria

VP=VT+VE+VI+VOC
VTP= S/. 8,502.34 + S/. 131,365.97
+ S/. 2,117.57

VTP = S/. 141,985.89

 ANEXO 1 - JUSTIFICACIN
FACTORES DE ACTUALIZACIN

Los ndices de precio al consumidor (IPC) usados fueron obtenidos de INEI, siendo
estos, para los meses clave en la tasacin:

IPC
IPC JUL-14 116.03
IPC DIC-15 121.78
IPC ABR-16 123.19

El VUT del terreno que se tiene es de 2014 y los Valores unitarios oficiales de
edificacin son de Enero 2016

Por lo tanto se obtienen

Fac (Terreno) = 123.19/116.03 = 1.0617

Fac (Edificacin) = 123.19/121.78 = 1.0116

Con estos valores se procede a actualizar los precios.

VALOR DEL TERRENO

VT=ATxVUT

AT= 77 m2, Fr=7.00 m

3Fr2=147 > 77 m 2

TERRENO
AREA TERRENO 77.00
fac 1.0617
VUT AGO-14 S/. 104.00
VUT MAY-16 S/. 110.42
VALOR TERRENO VT = 77.00 x 110.42 = S/. 8,502.34

VALOR DE LA EDIFICACIN
PRIMERA PLANTA

PRIMER PISO Ene-16 May-16

1C S/. 203.02 S/. 205.38
2C S/. 149.76 S/. 151.50
3H S/. 21.57 S/. 21.82
4E S/. 63.39 S/. 64.13
5F S/. 55.97 S/. 56.62
6B S/. 68.66 S/. 69.46
7G S/. 29.76 S/. 30.11
COSTO/M2 S/. 599.02
ANTIGEDAD 28 aos
ESTADO DE CONSERVACIN BUENO
MATERIAL LADRILLO
TIPO CASA-HABITACIN
DEPRECIACIN 23.00%
PRECIO FINAL / m2 S/. 461.25
AREA TECHADA 78.10
78.10 x 461.25 =
VALOR P1 S/. 36,023.27

SEGUNDA PLANTA

SEGUNDO PISO Ene-16 May-16

1C S/. 203.02 S/. 205.38
2C S/. 149.76 S/. 151.50
3D S/. 85.38 S/. 86.37
4E S/. 63.39 S/. 64.13
5F S/. 55.97 S/. 56.62
6B S/. 68.66 S/. 69.46
7G S/. 29.76 S/. 30.11

COSTO/M2 S/. 663.57

ANTIGEDAD 11 aos
ESTADO DE CONSERVACIN BUENO
MATERIAL LADRILLO
TIPO CASA-HABITACIN
DEPRECIACIN 11.00%
PRECIO FINAL / m2 S/. 590.58
AREA TECHADA 78.10
78.10 x 590.58 =
VALOR P2 S/. 46,124.09

TERCERA PLANTA

TERCER PISO Ene-16 May-16

1C S/. 203.02 S/. 205.38
2C S/. 149.76 S/. 151.50
3D S/. 85.38 S/. 86.37
4C S/. 84.58 S/. 85.56
5F S/. 55.97 S/. 56.62
6B S/. 68.66 S/. 69.46
7G S/. 29.76 S/. 30.11
COSTO/M2 S/. 685.00
ANTIGEDAD 2
ESTADO DE CONSERVACIN BUENO
MATERIAL LADRILLO
TIPO CASA-HABITACIN
DEPRECIACIN 8.00%
PRECIO FINAL /m2 S/. 630.20
AREA TECHADA 78.10
78.10 x 630.20 =
PRECIO P3 S/. 49,218.62

VALOR EDIFICACIN
VE = S/. 36,023.27 + S/. 46,124.09 + S/. 49,218.62 = S/. 131,365.97

OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS

CERCO PERIM. ML PORTON UND TANQUE ELEVADO M3
MET 7.00 MET 2 MET 0.6
PU ENE-16 S/. 272.84 PU ENE-16 S/. 395.81 PU ENE-16 S/. 628.17
PU MAY-16 S/. 276.00 PU MAY-16 S/. 400.40 PU MAY-16 S/. 635.46
PRECIO S/. 1,932.00 PRECIO S/. 800.80 PRECIO S/. 381.27
P oficializado S/. 1,313.76 P oficializado S/. 544.55 P oficializado S/. 259.27
VOC+VI = S/. 1,313.76 + S/. 544.55 + S/. 259.27 = S/. 2,117.57

RESUMEN
VOC + VI S/. 2,117.57
VT S/. 8,502.34
VE S/. 131,365.97
VTP S/. 141,985.89
 ANEXO 2

INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR (IPC)

 ANEXO 3
VALORES UNITARIOS OFICIALES EN CALLAO USADOS A PARTIR DE
ENERO 2016
 ANEXO 4 - AUTOAVALO
De aqu se obtuvo el valor arancelario a la fecha 2014
ANEXO 5 REGISTRO PBLICO
 ANEXO 6 FOTOGRAFAS AL INTERIOR

VIGA-COLUMNA-PAREDES-TECHO - INTERIOR BAOS

COCINA LAVADERO PISOS PAREDES - CONTRAZCALO

ESCALERAS PISO PRIMERA PLANTA