Carlos E.

Pereyra

EL PODER DE LA CUOTA INICIAL EN EL

COSTO DE SU CRDITO HIPOTECARIO
Est considerando la posibilidad de comprarse una casa o un departamento? Seguro que
tiene todava varias dudas. Entre ellas: cmo hacer para que su presupuesto le alcance.
Habr visto que el precio de los inmuebles vara principalmente debido a su ubicacin y a
su tamao. El precio del m2 construido es diferente si la zona es residencial, o es comercial
o populosa, o si la zona tiene mejor o peor vista, o si se encuentra esta ms o menos alejada
de zonas con altos niveles de contaminacin ambiental o, inclusive, contaminacin auditiva
(bulla nocturna o diurna). Adems, es obvio que el inmueble tambin costar ms o menos
segn tenga ms o menos m2, aunque cuanto menor sea el tamao, ms importante ser la
eficiencia con la que se haya distribuido el espacio disponible.

As, aunque el precio depende principalmente de factores reales como los arriba indicados,
el costo total que implica comprar un inmueble depende tambin de otro factor no menos
importante: de la estructura de financiamiento. Es decir, un inmueble cuesta el precio al
que lo venden slo si se paga su precio 100% al contado. Si no es as, si se financia una
parte del precio a travs de una deuda, el costo se incrementa por los diversos gastos
financieros. Esta diferencia en el costo depende particularmente del nivel de ahorro previo
que se haya podido hacer para la cuota inicial.

Cun importante es el ahorro previo? Mucho ms de lo que solemos imaginar. Por

ejemplo, si un inmueble costara S/. 90,000 y se aportara una cuota inicial del 10% (S/.
9,000) entonces el saldo a financiar (que se pedira prestado) sera de S/. 81,000. Si la
capacidad de pago de quien quiera comprar el inmueble permitiera pagar una cuota
mensual de S/. 800, y la tasa de inters anual fuera de 10.0%, entonces el saldo del crdito
se pagara en 17.3 aos. Sin embargo, si la cuota inicial aportada fuera del 30% (S/.
27,000), y en las mismas condiciones, el nuevo saldo de S/. 63,000 podra ser pagado en
slo 10.4 aos. Es decir, manteniendo un mismo pago mensual de S/. 800, el plazo total de
pago se reducira en casi 7 aos! Es decir, si se ahorrara antes los mismos S/. 800
mensuales, entonces los S/. 18,000 adicionales de cuota inicial podran ser ahorrados en
menos de 1.9 aos (en lugar de pagar casi 7 aos ms), y en menos tiempo an si se
ganaran intereses por el ahorro... sorprendido?

De hecho, como al final de los 10.4 aos se habra cancelado el financiamiento, habiendo
pagado una cuota inicial de 30%, podra venderse la casa o departamento original y
comprar otro que fuera 40% ms grande, para lo cual se pagara un segundo crdito de 4.7
Carlos E. Pereyra

aos adicionales con la misma cuota mensual que vena pagando. Es decir, antes de los 17.3
aos originales (en los que slo se dio 10% de cuota inicial), y habiendo pagado
mensualmente lo mismo, se podra tener al final un departamento 40% ms grande
totalmente pagado!

Y qu tan importante ser la tasa de inters negociada dentro del costo total del
financiamiento? Bastante! y mucho ms importante cuanto mayor sea el plazo del crdito.
En el mismo ejemplo anterior, si la tasa de inters anual fuera de 11%, en lugar de 10%, el
saldo de S/. 81,000 originales se pagara en 20.7 aos en lugar de 17.3 aos (3.4 aos ms).
Y si la tasa fuera de 12%, el saldo de S/. 81,000 se pagara en 28.6 aos (11.3 aos ms!).
En cambio, si la cuota inicial fuera de 30%, el saldo de S/. 63,000 entonces se pagara en
11.2 aos a una tasa de 11% y en 12.1 aos a una tasa de 12%. Es decir, cuando las tasas de
inters son mayores es ms imperativo realizar un ahorro ms significativo para evitar
aumentos excesivos en el costo financiero.

En buena cuenta, si bien el costo econmico de un inmueble est reflejado en su precio,

el costo financiero, nunca. Y es que el costo financiero puede ser tan o ms importante
que el costo econmico, pero como se ve, no es tan fcil de evaluarlo. As, dadas las an
elevadas tasas de inters en el pas, es muy importante ahorrar la mayor cuota inicial
posible para reducir de manera importante el nmero de aos que se tendr que pagar por el
financiamiento.

Y qu pasa si ya est pagando un alquiler y no se tiene cmo evitarlo? Aunque no haya

transferencia de propiedad, para efectos prcticos, un alquiler puede ser visto como un
crdito perpetuo: a ms plazo, menor cuota. As, en mercados normales, el alquiler de una
casa debiera ser ms barato que comprarla al crdito. De lo contrario, al tratar de ser
propietarios todos (endeudados, pero propietarios) los alquileres tendran que bajar para que
siga siendo atractivos y haya una demanda por alquileres. Sin embargo, esto puede no ser la
norma general en mercados poco desarrollados donde el acceso al crdito hipotecario est
restringido. En tales casos, alquilar ser ms caro, y por tanto un negocio ms rentable
(como si la tasa de inters del crdito perpetuo fuera mayor). Por ello, en el caso original en
el que no hay restricciones crediticias importantes, el dilema sera: o alquilar para gastar
menos, o pagar ms para ser 100% propietarios algn da. No obstante, en caso de optar por
la deuda, debe tenerse en cuenta que los prepagos (con ahorros futuros por mayores
ingresos futuros) siempre nos permitirn reducir el costo financiero.

Finalmente, los costos adicionales a la tasa de inters no son menos importantes. Dos
crditos con la misma tasa pueden no costar financieramente lo mismo porque los
seguros y comisiones obligatorios asociados al financiamiento pueden ser distintos. Por
eso, en la prctica es mejor comparar las cuotas mensuales de los cronogramas simulados
Carlos E. Pereyra

por cada entidad financiera, en donde se deben incluir "todos" estos costos adicionales,
difciles de calcular y comparar aisladamente. Asimismo hay que cotejar los costos
adicionales invisibles e inevitables: los gastos de tasacin, los de estudios de ttulos, los
notariales y los registrales tienen precios que varan significativamente segn cada entidad
financiera, an en el caso de los registrales, a pesar de que RRPP es el mismo para todos
(!). Tambin deben considerarse otros gastos potenciales no menos importantes como las
comisiones por prepagos, por cancelaciones anticipadas, por levantamiento de garantas,
por cambio de deudor, entre otros, las mismas que sern inversamente proporcionales al
nivel de competencia que exista en el sistema.

En cualquier caso, para obtener un crdito hipotecario no importa si la institucin financiera

es grande o pequea, si es ms o menos slida, si hace mucha o poca publicidad. Lo ms
importante es que sea una entidad "transparente" y que nos brinde el menor costo financiero
total posible y en soles, claro, para evitar sorpresas en el valor de nuestra deuda. Nadie sabe
a cunto estar el tipo de cambio dentro de 2 o 3 aos y menos dentro de 10 o 15 aos. La
variacin adversa en el tipo de cambio puede poner en riesgo la posibilidad de cancelar la
hipoteca sobre nuestro inmueble... que tantos aos, pero tantos, nos va a costar pagar.

Publicado en Economa y Finanzas para Tod