Vida Útil Ponderada de Edificaciones PDF

BENEMRITA UNIVERSIDAD AUTNOMA DE PUEBLA DE MXICO
FACULTAD DE INGENIERA
UNIVERSIDAD ESTATAL A DISTANCIA DE COSTA RICA

ESCUELA DE CIENCIAS EXACTAS Y NATURALES
MAESTRA EN VALUACIN
VIDA TIL PONDERADA DE EDIFICACIONES

TESIS PROFESIONAL
PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRA EN VALUACIN
PRESENTA:
ING. RONNY GONZLEZ MORA
DIRECTOR DE TESIS:
M.V. DAVID SANCHEZ
SAN JOS, COSTA RICA

SETIEMBRE 2005
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DEDICACON
A mi Familia;
Carolina y Felipe.
A mis Padres;
Que me continan apoyando en mis estudios y proyectos.
AGRADECIMIENTO
A Dios por sus bendiciones y dones.
A los amigos, profesores y todas aquellas personas que de manera desinteresada, me
dieron su apoyo y parte de sus conocimientos, para que este trabajo fuera una realidad.
INDICE
CAPTULO
II
III
IV
PAG
INTRODUCCION
1. INTRODUCCIN
2. OBJETIVOS
3. METODOLOGA
7
9
10
LA VIDA UTIL DE LOS BIENES
12
2.1 CONCEPTOS BSICOS
12
2.1.1 Vida Total

2.1.2 Vida til
2.1.3 Edad
2.1.4 Vida til esperada
2.1.5 Vida de servicio
2.1.6 Vida agotada
2.1.7 Vida til remanente
2.1.8 Vida Media probable
2.1.9 Factor Vida
2.1.10 Edad actual
2.1.11 Edad efectiva
2.1.13 Vida til ponderada
12
12
13
13
13
14
14
16
18
19
19
19
El MANTENIMIENTO VRS LA VIDA TIL
20
3.1 EL MANTENIMIENTO
20
3.2 EL SINDROME DEL EDIFICIO ENFERMO
21
3.3 MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO
23
3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO
24
LA VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES
26
4.1 VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL

CONTEXTO MUNDIAL
26
4.2 VIDAS UTILES PROBABLES MNIMAS PARA

MATERIALES DE OBRA
28
VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE OBRA
44
5.1. VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BSICAS

DE UNA OBRA
44
5.2 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS

45
EN EDIFICACIONES RESIDENCIALES
5.2.1 Edificaciones residenciales tipo inters social bajo
condiciones normales
5.2.2 Edificaciones residenciales de calidad media bajo
5.2.3 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo
5.2.4 Edificaciones residenciales de calidad ptima bajo
5.2.5 Edificaciones residenciales tipo inters social bajo
condiciones extremas
5.2.6 Edificaciones residenciales de calidad media bajo
5.2.7 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo
5.2.8 Edificaciones residenciales de calidad ptima bajo
45
47
48
49
50
51
52
53

EN EDIFICACIONES COMERCIALES
54
5.3.1 Edificaciones comerciales tipo inters social bajo
5.3.2 Edificaciones comerciales de calidad media bajo
5.3.3 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo
5.3.4 Edificaciones comerciales de calidad ptima bajo
5.3.5 Edificaciones comerciales tipo inters social bajo
5.3.6 Edificaciones comerciales de calidad media bajo
5.3.7 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo
4
54
55
56
57
58
59
60
5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad ptima bajo

61

62
EN EDIFICACIONES PUBLICAS
5.4.1 Edificaciones pblicas tipo inters social bajo
5.4.2 Edificaciones pblicas de calidad media bajo
5.4.3 Edificaciones pblicas de primera calidad bajo
5.4.4 Edificaciones pblicas de calidad ptima bajo
5.4.5 Edificaciones pblicas tipo inters social bajo
5.4.6 Edificaciones pblicas de calidad media bajo
5.4.7 Edificaciones pblicas de primera calidad bajo
5.4.8 Edificaciones pblicas de calidad ptima bajo
VI
VII
62
63
64
65
66
67
68
69
LA VIDA UTIL DE LOS BIENES: CAUSAS ADICIONALES

DE DETERIORO
70
6.1 LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DE

INSTALACIN DE LAS EDIFICACIONES
70
6.2 FACTORES QUE INFLUYEB EN LA ESPERANZA DE

VIDA
71
6.3 LAS CONDICIONES FSICAS DE LOS INMUEBLES
73
6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES

6.5 CIRCUNSTANCIAS EXTERNAS A LOS BIENES
6.5 SUSTITUCIONES
VIDA TIL PONDERADA DE EDIFICACIONES
7.1 METODOLOGA APLICADA PARA LA ESTIMACION
DE LA VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES
74
74
75
76
7.2 EJEMPLOS APLICADOS PARA LA ESTIMACION DE

LA VIDA PONDERARA
76
78
7.2.1 Aplicacin del mtodo a una vivienda mixta:

mampostera - madera
VIII
78
7.3 LA TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA DE LA ONT Y LA

VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES
83
7.3.1 Aplicacin del mtodo a la vivienda Tipo VC01 de la

ONT
84
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
89
ANEXO I: Ejemplo de presupuesto de obra
92
ANEXO II: Tipologa Ajustada Propuesta
95
BIBLIOGRAFA
132
CAPTULO I.
INTRODUCCIN
1. INTRODUCCIN
La estimacin de la vida til de las edificaciones, de las estructuras y de los bienes en
general, ha sido un tema de investigacin, relativamente poco tratado desde el punto de
vista de la valuacin costarricense.
Otras especialidades de la ingeniera, han dirigido su punto de atencin hacia las

investigaciones respecto a durabilidad de las estructuras, principalmente las de hormign,
las metlicas y otras. Sin embargo a nivel mundial, segn un artculo del autor Turibio Da
Silva(1), seala antecedentes de estudios sobre la durabilidad de materiales que datan de
1938, basados en probetas moldeadas en 1907.
Costa Rica no tiene estudios tcnicos que traten el tema de la Vida til de las
Edificaciones. Algunas instituciones del estado y principalmente los laboratorios de
materiales de algunas universidades estatales, han ejecutado programas enfocados a la
estimacin de la resistencia ltima o media de diferentes materiales constructivos, pero no
dirigidos a las edificaciones como un conjunto.
En el mercado podemos encontrar un sin nmero de bibliografas que adjuntan tablas de

esperanzas de vida de diferentes tipos de edificaciones. Pero todas ellas han sido
desarrolladas en medios y bajo tipologas ajenas a Costa Rica.
Este hecho ha dado pie al presente trabajo, el cual se convierte en un intento de establecer
las Vidas tiles Mnimas de algunas edificaciones aplicando el Mtodo de la Vida til
Ponderada.
Se ha tomado la decisin de aplicar el Mtodo de la Vida til Ponderada, partiendo del

hecho que es un enfoque que no requiere directamente del soporte de laboratorios de
materiales especializados y se presta de forma indirecta, para hacer variaciones en la
7
calidad de los materiales, la mano de obra empleada y las condiciones del medio en la
cual se encuentra, entre otros elementos.
El mtodo de la Vida til Ponderada, si bien es cierto es sencillo y prctico, conlleva

varios elementos intrnsecos, de los cuales su correcta estimacin es vital para lograr un
resultado confiable. Uno de stos, es la acertada definicin del estimado de Vida Probable
de las partidas de la edificacin. En el medio podemos encontrar estimados se vida de
muchos materiales y partidas, pero la pregunta que salta es: son consistentes con la
tipologa constructiva nacional?
Bajo esa perspectiva y con base a las condiciones de los materiales tpicos costarricenses
y luego de una revisin exhaustiva de la literatura sobre el tema, se ha visto como una de
las propuestas ms influyentes a nivel Panamericano, la investigacin que sobre las
partidas de obra realizaron los autores venezolanos, Caputto, Herrera y Silva, en su
escrito Las Edades de un Edificio(1).
En los diferentes captulos de esta obra, el lector podr analizar el concepto de la vida
probable de los materiales y de las partidas de obra y como resultado primario podr
observar una propuesta que analiza la Vida Probable de Materiales y Partidas de Obra ,
ajustados al medio costarricense.
Finalmente y como parte medular de esta tesis, se expone al lector el desarrollo del
Mtodo de la Vida til Ponderada Probable, ajustado a nuestro mercado, analizando las
principales variables, de forma que el valuador siguiendo ese procedimiento, podr
determinar para diferentes circunstancias de ambiente y calidad de obra, un estimado
mnimo de vida de la edificacin en anlisis.
CAPUTTO M (Ivn). Las Edades de un Edificio. Ponencia XIX Congreso de la Unin Panamericana de
Asociaciones de Valuacin, UPAV. Venezuela. 2000.
8
2. OBJETIVOS
2.1 Objetivo general
Aplicar el mtodo de la Vida til Ponderada Probable, en la estimacin de

la esperanza mnima de vida de inmuebles comerciales, residenciales y pblicos.
2.2 Objetivos especficos

a. Estudiar los mtodos de estimacin de la esperanza de vida de los bienes
inmuebles, tanto a nivel internacional como nacional.
b. Analizar las variables ms importantes que componen el mtodo en

estudio.
c. Proponer un conjunto de valores de Vidas tiles Probables de materiales y

partidas de obra, ajustadas y consistentes con la tipologa constructiva
costarricense.
d. Aplicar el mtodo recomendado, a una tipologa constructiva reconocida y

oficial, como lo es la Tipologa Constructiva desarrollada por el rgano
de Normalizacin Tcnica de Costa Rica.
3. METODOLOGA
Se recopil e investig informacin procedente de diferentes organismos de gran

prestigio a nivel mundial y que han tratado el tema de la durabilidad de los materiales y
de los mtodos para la estimacin de las vidas probables de stos y de las partidas de
obra.
Lo anterior se debe ejecutar antes de exponer la aplicabilidad del Mtodo de la Vida til
Ponderada, en virtud que parte esencial del mismo, es conocer un valor confiable de los
estimados de vidas probable de los materiales y de las partidas que componen la
edificacin.
En ese sentido se tuvo acceso a las investigaciones y propuestas de vidas probables del
conocido valuador Turibio Da Silva, a los contenidos temticos del Comit de la
Sociedad Americana de Ensayos y Materiales (ASTM E 82), en lo que respecta al
captulo de la vida de los materiales y edificaciones.
Tambin se estudiaron algunos captulos de la Organizacin Internacional para la

Estandarizacin (ISO/DIS 15686), especficamente al apartado referente al planeamiento
de las Vidas de Servicio en las Edificaciones. La publicacin de Marshall and Swift Co.
fue una fuente importante de investigacin junto a la obra del investigador Rudbeck.
A nivel nacional, la investigacin se complementa con la consulta a valuadores

profesionales de gran prestigio, a profesionales del Centro de Investigacin en Viviendas
y Construcciones (CIVCO), de la escuela de Ingeniera en Construccin del Instituto
Tecnolgico de Costa Rica, al rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica (ONT) y
a ingenieros de las especialidades de la Ingeniera Industrial y Mantenimiento Industrial.
Parte del contenido del mtodo propuesto, est integrado por la incidencia del costo de las
partidas de obra con relacin al costo total de la edificacin. Desde ese punto de vista, se
tuvo acceso a la consulta directa de presupuestos generados por ingenieros constructores
10
independientes y empresas constructoras de amplia experiencia y prestigio. Limitndose

a presupuestos de edificaciones de carcter residencial, comercial y pblicas, no tomando
en cuenta hoteles, estaciones de servicios y otras obras de carcter especial.
Luego de analizar, clasificar y tabular los resultados obtenidos de la investigacin, se

propondr, como una primera parte del trabajo, una tabla que contiene el estimado de
Vida til Probable Mnima de los materiales y partidas de obra ms representativos del
mercado nacional.
Finalmente y una ves establecida la fuente de la cual se obtendrn los valores de las
Vidas tiles Probables de los materiales y partidas ms consistentes con la tipologa
constructiva costarricense, se procede al desarrollo del mtodo por medio del cual se
determina la Vida Ponderada de las Edificaciones.
11
CAPITULO II. LA VIDA TIL DE LOS BIENES

2.1 CONCEPTOS BSICOS
Previo a la definicin del mtodo para estimar la Vida til Ponderara de una Edificacin,
es necesario aclarar una serie de trminos que los valuadores citan en diferentes casos al
referirse al estimado de vida de los bienes en general.
Con este propsito de integrar al lector sobre esta terminologa, se procede a definir y los
siguientes conceptos:
2.1.1 Vida Total:

Promedio estadstico que refleja la esperanza de vida de un bien
expresada en aos, bajo condiciones normales de operacin y
mantenimiento.
2.1.2 Vida til:

Representa la vida en la que se estima que un bien prestara servicio
dentro de los lmites de eficiencia econmica. Es la vida til
probable futura que se estima tendrn los bienes que se valan
considerando los limites de eficiencia econmica y de produccin
de la empresa para la cual se esta realizando el avalu.
Segn la ASTM E 632 82(2), es el periodo de tiempo despus de
la construccin durante la cual todas las propiedades esenciales
alcanzan o
superan el valor
mnimo
aceptable con un
mantenimiento rutinario
En Costa Rica existen diversas informaciones que muestran vidas tiles para diferentes
tipos de equipos y de edificaciones residenciales e industriales. Todas estas publicaciones
han sido desarrolladas en pases industrializados que tienen los recursos necesarios para
2
ASTM American Society for Testing and Materials Comit G-3. Book of ASTM Standards. 1988
12
desarrollar programas de seguimiento en el campo y la implementacin de

investigaciones en laboratorios de materiales.
La mayor parte de los laboratorios de materiales de nuestras Universidades, dedican gran

parte de su tiempo a investigaciones sobre el comportamiento fsico de resistencia de los
materiales y no en su vida til o su comportamiento en el tiempo.
Los manuales que sealan la vida de los componentes de una edificacin, hasta ahora
estudiados, advierten que stas no son exactas y se publican nicamente a modo de gua y
se deben considerar como un promedio normal y razonable de vida til.
2.1.3 Edad:
Representa el tiempo transcurrido desde la instalacin del bien,
hasta la fecha de la valuacin.
La edad puede no ser equivalente al perodo cronolgico transcurrido desde la instalacin

de la propiedad nueva, hasta la fecha del avalo, ya que existe una serie de factores, como
calidad del mantenimiento, la intensidad del uso, las reparaciones mayores y otros, que
solo pueden determinarse mediante inspeccin fsica del bien.
2.1.4 Vida Normal o Vida til Esperada:
La vida normal o Vida til esperada de un bien es una suposicin

sobre la vida razonablemente esperada de un bien, basada en la
experiencia.
2.1.5 Vida de Servicio:
La vida de servicio es la base del clculo de la rentabilidad de una

edificacin. Esta corresponde a la duracin de servicio promedio de
13
un edificio o de un elemento constructivo de una instalacin o de

un componente de ste.
2.1.6 Vida Agotada:

La vida agotada puede no ser equivalente a la edad actual.
La opinin de vida agotada debe emitirse como el resultado de
la observacin y consideracin de la utilidad del bien, que puede
ser influenciada, tanto por la observacin como por la edad.
Una unidad particular de propiedad puede tener una vida normal esperada de 30 aos y
tener 15 aos de edad, pero si por observacin revela que no ha sufrido la cantidad
normal de deterioro u obsolescencia durante estos aos, la vida remanente esperada puede
aun ser de 20 aos, representando un agotamiento actual de solamente 33.33% de su vida
normal. Lo contrario puede tambin ser cierto y a travs de abusos y descuido, el bien
puede haberse agotado mas de 50% de su vida normal esperada.
2.1.7 Vida til Remanente:

La vida til remanente esperada es la que gobierna la
determinacin del valor de una propiedad.
Se expresa matemticamente segn la siguiente formula:
V.U.R = V.U * VNR

VRN
Donde:
V.U.R = Vida til Remanente
V.U = Vida til
VNR = Valor neto de reposicin
VRN = Valor de reposicin nuevo
El concepto intrnseco de esta frmula es importante destacarlo, tomando en cuenta que

en algunos casos se estima la vida remanente como la diferencia entre la Vida til y la
14
edad cronolgica. Este ltimo concepto, no necesariamente es correcto, debido a que el

restante de vida de un inmueble o mueble, depende de su estado de conservacin.
Por ejemplo:
Una vivienda de mampostera, en condiciones de conservacin normales, cuya vida til se

ha estimado en 60 aos y tiene una edad cronolgica de 15 aos, implicara segn el
mtodo tradicional que su vida remanente es de 60 15 = 45 aos.
Segn el mtodo propuesto:
V.U.R = V.U * VNR

VRN
Donde:
V.U.R = Vida til Remanente
V.U = Vida til
VNR = Valor neto de reposicin = 18.450.000
VRN = Valor de reposicin nuevo = 22.500.000
V.U.R = 60 * 18.450.000
22.500.000
V.U.R = 49.20 aos
Tal ves la diferencia sea considerada por algunos valuadores como no significativa, pero
que sucede si la vivienda esta en regular estado.
VNR = Valor neto de reposicin = 12.150.000

VRN = Valor de reposicin nuevo = 22.500.000
15
V.U.R = 60 * 0.54 = 32.4 aos
En este caso la diferencia es considerable, aproximadamente 13 aos, diferencia que

puede influir determinantemente entre si un inversionista acepta participar en un negocio
o si una entidad financiera acepta el bien como garanta hipotecaria..
2.1.8 Vida Media Probable:

La vida media probable es el valor estadstico obtenido a partir de
las curvas de mortalidad para cada bien.
En nuestro pas, es comn encontrar bienes que han superado ampliamente la Vida Media
Probable y aun continan en explotacin econmica.
En el caso de querer determinar el periodo de vida til durante el cual un bien puede
seguir prestando servicios la respuesta es aleatoria, pues se trata de problemas de
probabilidad de subsistencia. Esto en parte se soluciona recurriendo al uso de las tablas de
mortalidad o de grficos que representan la frecuencia de los retiros en funcin de la
antigedad, especialmente en el caso de maquinaria y equipo.
Mediante este mecanismo se puede fijar un valor de Vida Media Probable, que puede
llegar a valores que oscilan entre 2 y 3 VMP.
Sin embargo la vida econmica de un bien se encuentra ntimamente relacionada con el

grado de explotacin y es, a su vez, funcin del adelanto tecnolgico.
En algunos casos, cuando un bien llega a su vida media probable (VMP) resulta que es
equivalente a su valor final y solo tiene un valor igual al de chatarra o desecho. Ello
ocurre con frecuencia en pases de gran desarrollo industrial. Sin embargo en pases de
desarrollo relativo, el bien sigue siendo rentable y continua productivo, prestando
servicios en industrias con menores exigencias de exactitud y calidad en los productos a
procesar, es decir, que su valor de VMP ser apreciable y superior al de desecho.
16
En el calculo de la Vida Media probable, se analiza el comportamiento durante la vida til

de una serie de maquinas para un lote numeroso. Al final del seguimiento se representa
sobre un sistema de coordenadas ortogonales, tomando en las abcisas las edades y en las
ordenadas las frecuencias de retiro, para cada edad, hasta alcanzar la ultima del lote de
ensayo.
F(E) = frecuencia de retiro a cada edad = No. Maquina retiro / ao

No. Total del lote ensayado
Habitualmente, la curva obtenida es comparada con un valor mximo, o valor modal,

segn se muestra en la figura No.1.
F
F (max)
I
VMP
I
2 VMP = VIDA UTIL MAXIMA
Figura No. 1
Para la mayor parte de los equipos y maquinas de uso corriente, esta curva es de tipo
simtrica respecto del valor modal, por lo que se deduce que para estos casos la vida til y
mxima de un bien es igual al doble de la vida media probable (2VMP). Este hecho
permite simplificar la confeccin de la tabla de depreciacin por antigedad, admitiendo
que al finalizar su VMP el valor residual es igual a 0.25 y al finalizar su vida til
17
(segundo uso) el valor final de 0.05 (valor chatarra o desecho) corresponde a dos veces su
vida media probable, tal como se indica en la figura No.2. Para edades o antigedades
superiores a 2VMP, se mantiene el valor de 0.05 establecido (la curva se hace asinttica
al eje de las abcisas).
$
$ 1.00
$ 0.25
$ 0.05
I
I
VMP
I
VU = 2 VMP
Figura No. 2
Es recomendable que en corto plazo, este tipo de aplicacin sea aplicada a las
edificaciones, pudiendo obtenerse una mejor concepcin de la vida til de las
edificaciones de una forma ms cientfica.
2.1.9 Factor de Vida
Se refiere a la relacin que hay entre la vida til total que se estima
prestar servicio un bien considerando los limites de produccin y
economa en condiciones de operacin normal de un bien.
Fv = VUT - E
VUT
18
2.1.10 Edad Actual:

Es el periodo de tiempo de la existencia de las mejoras de la tierra.
2.1.11 Edad Efectiva:

Es una edad estimada, basada en la comparacin con otras
estructuras del mismo tipo, independientemente de su edad actual,
que depende de la condicin actual de la propiedad.
Una propiedad antigua, que ha tenido un programa regular de mantenimiento,

remodelaciones, etc, puede tener el mismo aspecto y demanda que las propiedades tpicas
que son 25 aos menores y viceversa. En estos casos el valuador debe tomar en cuenta el
costo de manutencin y mantenimiento en lugar de escoger un valor de las tablas de
depreciacin.
Como se puede apreciar existen un sin nmero de formas de citar la vida til de una
edificacin o de un bien en general, sin embargo no cabe la menor duda que sta depende
en un gran parte del programa de mantenimiento que se aplique a la edificacin o al
elemento que se analice.
2.1.13 Vida til Ponderada de la Edificacin:
Es el promedio de vida, que se obtiene en funcin de la incidencia o

participacin de los componentes ms representativos de la obra
respecto del costo, de forma tal, que el promedio ponderado de
todos ellos representa la vida til total estimada del inmueble.
En la aplicacin del mtodo para estimar esta edad, se requiere

tener una amplia certeza de:
a. La Vida Probable de las partidas de obra

b. De la incidencia de las partidas de obra
19
CAPTULO III. EL MANTENIMIENTO VRS LA VIDA TIL
3.1 EL MANTENIMIENTO Y LA VIDA TIL DE LAS EDIFICACIONES.
En general las edificaciones plantean una expectativa de vida aproximada a los 50/75
aos luego de los cuales requieren para su sobrevivencia una intervencin general. Esta
resultar necesaria en relacin del edificio que se trate y su funcin, su uso y tambin el
mantenimiento que de l se haya hecho a lo largo de su vida. Si esa rehabilitacin integral
no se realiza, por lo general el edificio que ha sufrido el deterioro progresivo y
permanente del tiempo producto de las variaciones climticas o que ha recibido las
influencias de los cambios a que ha sido sometido su entorno inmediato o l mismo,
debiendo a veces responder a necesidades para las cuales no fue proyectada.
De la misma manera que ocurre con un automvil al que hoy las fabricas imponen
mantenimientos preventivos que aseguran las garantas ofrecidas, al que la venta se
acompaa de un manual de uso, al que ante una falla o un cambio en el ruido percibido
del motor se lo conduce a un taller mecnico para que personal especialmente preparado
lo revise y repare.
Los edificios tambin deben para no llegar a su ruina: ser inspeccionados tcnicamente
por el profesional capacitado al que se debe recurrir ante la aparicin de cualquier falla de
la construccin para descubrir las causas de la patologa y sugerir las acciones
correspondientes para su reparacin integral. Debe considerarse que habitualmente el
tiempo transcurrido entre la aparicin de la lesin y la consulta, es directamente
proporcional al futuro costo de la reparacin, a la vez que dificulta el descubrimiento
inmediato de las causas que generaron la falla. Adicionalmente, los edificios debern
incluir una vez concluidas las obras un manual de uso y mantenimiento.
20
3.2 CALIDAD DE VIDA EN EL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS: SNDROME

DEL EDIFICIO ENFERMO.
Los edificios protegen a sus ocupantes de la polucin reinante en la ciudad. Pero en

muchos casos, durante la vida til del edificio, los ndices de contaminacin pueden
excederse debido a malas condiciones internas de suciedad, polvo, humedad, gases
txicos, hongos y aguas detenidas, o bien crear cuadros absolutamente nuevos de
contaminacin en el interior del edificio.
Cuando ms del 20 % de los usuarios de un edificio presenta dolores de cabeza, nausea,

mareos, dolores de garganta, picazn o sequedad de la piel, congestin o irritacin nasal,
ojos llorosos, fatiga excesiva y estos sntomas desaparecen si estas personas salen de su
lugar de trabajo o durante los fines de semana, es muy probable que estos sntomas estn
siendo provocados por algunos contaminantes presentes en el edificio. La existencia
simultanea de algunos de estos sntomas en un conjunto de personas se conoce como el
Sndrome del Edificio Enfermo (SEE) o Sick Building Syndrome (SBS). Un edificio
en estas condiciones puede agravar enfermedades bronquiales o de la piel.
Uno de los problemas bsicos en la concepcin del programa de mantenimiento, es lograr

un equilibrio en las medidas a tomar. Esto con el fin de evitar multiplicar las inspecciones
de partes del edificio cuya vida til doble o triplique el periodo de las inspecciones.
Para estos motivos es necesario establecer la vida til de materiales y sistemas con
suficiente aproximacin. Para este fin es necesario contar con informacin fehaciente
procedente de los fabricantes, en el mejor de los casos, y de la propia experiencia tenida o
provocada mediante ensayos de envejecimiento o de la observacin de aquellos que estn
involucrados en el proceso constructivo.
En forma discriminada, los valuadores en muchas ocasiones, relacionan los inmuebles

con los componentes o materiales que se caracterizan por vidas tiles de ms de 50 aos.
Por ejemplo, solo se toman en cuenta los elementos de concreto, hierros, materiales de
21
PVC, etc. Por esa razn, el valuador errneamente puede concluir que la expectativa de
los inmuebles en un 100% de los casos, se ubica en rangos de vida de 50/85 aos.
La investigacin sobre el tema de la vida til de los principales materiales que componen
las edificaciones en Costa Rica, no es profunda. Algunos manuales muestran datos o
listas de vida tiles o esperanza de vidas de diferentes tipos de inmuebles, sin embargo,
no sealan como o bajo que metodologas o parmetros fueron obtenidas.
El mantenimiento es una actividad razonable, destinada a evitar gastos mayores en los

edificios, que siempre ha existido en aquellos casos en que se ha dado la concurrencia de
grandes inversiones y promotores comprometidos durante toda la vida til de la
edificacin, pero no es la norma.
En nuestro medio, la edificacin como conjunto no ha convertido todava el

mantenimiento en una doctrina para la accin consolidada y aceptada por todos. Al
mantenimiento le pasa como a todas las actividades que van ms all de los intereses
individuales inmediatos: necesitan pasar por una fase de imposicin hasta que se
convierten en un hbito social. En los aos 60 el tema del control de calidad y
mantenimiento de edificaciones era una materia experimental practicada slo por grandes
corporaciones, hoy da conocemos el nivel de especializacin, las experiencias y lo
exitoso que han sido los planes de mantenimiento.
Las fases necesarias para que se consolide una actividad distinta del trasiego
imprescindible de materiales y hombres para elevar fsicamente el edificio son los
siguientes:
a. Introduccin de la materia en el pas por algunos iniciados a partir de
experiencias en general de otros pases.
b. Aparicin sucesiva de artculos en revistas y congresos.
c. Alternativamente acuerdos entre pases introducen mandatos o compromisos
22
d. Aparece el primer decreto
e. Aparecen ms decretos, los tcnicos se aprestan a exigirlos
f. Diez aos despus las nuevas generaciones de promotores o usuarios (cada 5

aos hay renovacin) aceptan las novedades como parte de la naturaleza de las
cosas.
g. Veinte aos despus ya nadie discute la nueva actividad que se practica con
naturalidad.
Esta claro que cuanto antes se llegue a la fase d, mejor. En mantenimiento ya hemos
llegado a este punto afortunadamente.
3.3 EL MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO
El tiempo no pasa en vano y hoy si que es un patrimonio consolidado de nuestro acervo

tcnico-cultural que cuanto antes se profundice en una actividad del proceso, mas
probabilidades hay de que se obtengan los resultados buscados. As ha ocurrido con la
calidad en sus tres aspectos principales de prestaciones plazo y costo.
Con el mantenimiento no poda ser menos y en el eco que nos llega de la discusin
internacional el tratamiento de mantenimiento comienza en el propio programa de
necesidades que el promotor entrega al contratista de un modo ms o menos rudimentario.
As se recomienda que proyectistas y promotor traten de considerar los costos de

mantenimiento en el momento que deciden los principales rasgos de la nueva promocin,
al proyectista se le pide que elabore el proyecto con el mantenimiento sobrevolando toda
su actividad, dado que decisiones que se toman en esa fase con ligeros cambios de
23
enfoque se traducen en menores costos de mantenimiento para varias dcadas de vida til
del edificio.
En la fase del proceso se recomienda a los constructores y directores de obra que

consideren entre sus prioridades el respeto por los aspectos del proyecto a ejecutar con el
mantenimiento. Adems se incide tambin en aspectos como la flexibilidad de lo
construido para permitir los cambios provocados por la obsolescencia de los locales y
estancias.
Al usuario y cuidadores por cuenta de los propietarios se les proporciona un manual de

uso y mantenimiento donde de modo preciso se den instrucciones, que no solo han de
referirse al estricto uso y mantenimiento, sino a como han de tratar las actuaciones de
rehabilitacin provocadas por el cambio previsto de funciones.
3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO
Las fases de influencia del mantenimiento en el proceso constructivo, en este nuevo

enfoque estn centradas en el proyecto, aunque se prolongan en la ejecucin, son las
siguientes:
a. Concepcin
b. Establecimiento de la vida til prevista del edificio
c. Prediseo
d. Establecimiento de la vida til de prevista para los componentes
e. Evaluacin de la vida de servicio de los componentes
f. Comprobacin de que la vida de servicio predicha es mayor que la prevista
g. Realizar el proyecto
h. Elaborar el programa de mantenimiento
Aclararemos que la vida til prevista es la duracin que el propietario y el proyectista

establecen para el conjunto del edificio y sus componentes.
24
Con elementos bsicos aqu tratados, podemos claramente percibir que para el
establecimiento del mantenimiento de las edificaciones, es preciso determinar la vida til
de los bienes que formarn parte la edificacin en estudio.
Como puede observarse, la estimacin de la vida til de una edificacin, no slo es

necesaria para la estimacin de la depreciacin en los procesos de valuacin de
inmuebles. Es bsica y necesaria para la correcta implementacin de los procesos de
mantenimiento y la toma de decisiones sobre los programas futuros del inmueble.
25
CAPITULO IV.
LA VIDA TIL PROBABLE DE LOS

MATERIALES
4.1 VIDA TIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL CONTEXTO

MUNDIAL.
Una edificacin sea residencial, de oficinas o industrial est compuesta por una serie de
materiales constructivos que en conjunto forman los diferentes sistemas necesarios para la
prestacin de un servicio o actividad. Los avances de la tecnologa constructiva han hecho
que muchos de estos materiales sean muy verstiles teniendo diferentes usos y
aplicaciones.
Sin embargo en el fondo el componente bsico es el mismo. Por ejemplo, el fibrocemento

sea aplicado en una edificacin industrial o residencial est compuesto por fibras de
amianto y celulosa mezcladas con cemento. Otro gran componente de los elementos
residenciales y comerciales es el Policloruro de Vinilo, conocido comercialmente como
PVC. A su ves, cada uno de esos componentes tiene un comportamiento diferente ante las
diversas acciones del ambiente y sus mltiples usos.
Es por ese motivo, que los valuadores profesionales, no deben fijar la vida de los bienes a
partir de la esperanza de vida de un concreto, de un metal o por el uso de un grfico o una
tabulacin de valores que desconocemos a partir de cual contexto han surgido.
Dentro de la investigacin realizada, se ha determinado que a nivel mundial el estudio y

estimacin de las vidas tiles de los bienes ha sido y es un tema en el cual cada da ms
organismos e investigadores se han involucrado.
26
Para citar algunos ejemplos, slo para el ao 2002 haba 24 proyectos de investigacin
dentro del programa europeo COST 509, los cuales tenan alguna relacin con la
durabilidad de los concretos y la proteccin de los metales.
Entre los grupos de investigacin en aspectos de vida til de estructuras ms notables, se

encuentran los comits CIB-RILEM: Comit 130 CLS Mtodos para la estimacin de
la vida de servicio de estructuras de concreto, y uno de los ms recientes como es el
Comit 140-TLS: Sobre la prediccin de la vida de servicio de los componentes de
materiales en las edificaciones.
Algunas de las publicaciones consultadas son de entes tan prestigiosos como la American
Society for Testing and Materials Committe, las normas International Organization for
Standardization (ISO), especficamente en su apartado Draft International Standard
ISO/DIS 15686: Buildings Service Life Planning, la publicacin de Marshall and Swift
Publication Co. Life Expectancy Guidelines, y la obra del investigador Rudbeck:
Assesing the Service Life of Building Envelope Constructions.
En la conclusin de los valores propuestos en este captulo, es importante resaltar que los
estudios que han realizado la Oficina Federal de Edificaciones de Suecia, ha sido fuente
primaria de consulta. Este organismo en especial, ha generado modelos y pruebas de
laboratorio a partir de los cuales les ha permitido llegar a definir valores de vida probable
con un alto grado de confiabilidad.
Todas estas publicaciones son claras al sealar que la vida de una edificacin, no depende
de unos cuantos componentes, sino, que cada uno de ellos aporta, en menor o mayor
proporcin, una incidencia dentro de la vida til de la obra.
27
Al no tener en el medio costarricense, ninguna investigacin cientfica o de alguna otra

ndole, se ha procedido a seleccionar de las literaturas consultadas, una serie de
componentes de las edificaciones, que son consistentes con
la industria de la
construccin nacional y en la cual sus compuestos bsicos son similares o los mismos que
los aplicados en nuestro medio.
Otros muchos componentes o materiales analizados citados en la literatura, no se han

excluido de esta investigacin, considerando que pertenecen a un nivel o especialidad
constructiva que no es aplicable en Costa Rica. Como por ejemplo todos aquellos
elementos relacionados con las tcnicas constructivas para pases con marcadas cinco
estaciones.
Como se ver en el Captulo V, parte integral del mtodo para estimar la Vida til
Ponderada, se debe tener claramente definida la esperanza de vida de cada uno de los
componentes considerados en el bien. Datos inexactos o fuera de contexto, resultaran en
vidas tiles ponderadas no confiables
4.2 VIDAS TILES PROBABLES MNIMAS PARA MATERIALES DE OBRA
Las vidas tiles anotadas en la Tabla No.1, se sugiere que sean aplicas por los valuadores
nacionales, como parte del proceso que culmina en la asignacin de la vida til ponderada
de la edificacin. Estas tablas se han ajustado tomando en cuenta la experiencia
consultada a proveedores de materiales y componentes, ingenieros en mantenimiento
industrial, ingenieros constructores y a la comparacin directa con obras de diversas
edades cronolgicas. Estas se pueden considerar como Vidas Probables Mnimas.
Estos valores son bsicos en el siguiente proceso que es la estimacin de la Vida Probable
de los componentes de las edificaciones.
28
Los estimados de vida anotados en la Tabla No. 1, no provienen de una sola fuente
bibliogrfica o investigacin, sino que de diferentes fuentes se han extrado aquellos
valores que ms se ajusten al promedio de vida, sugerido por las opiniones de distintos
profesionales nacionales que tienen relacin con el uso de materiales.
De forma complementaria, el autor realiz diferentes visitas a inmuebles y proveedores,

entre los que se encuentran: residencias, comercios y edificios pblicos, con edades que
oscilaron entre 10 y 45 aos. Previa consulta a los encargados de mantenimiento se
gener un cuestionario a partir del cual se pudo establecer de madera indirecta una vida
til probable para aquellos bienes ms representativos de la tipologa constructiva
nacional
Tabla No. 1
Vida til Probable Mnimas de los Materiales Bsicos de una Edificacin
Residencial o Comercial
Material
Vida til Probable
Estructura de soporte de techos

Concretos
Madera
Metal
85
35
65
Aislamiento trmico
Cubierta lisa, sin proteccin
20
Cubierta Metlica
Hierro galvanizado
Aluminio
Cobre
Cromo, nquel, titanio, zinc
Lmina con pintura proteccin
Cubierta impermeabilizada con materiales bituminoso
Cubierta impermeabilizada con materiales sinttico
20
40
50
50
15
35
30
Cubierta con pendiente

Cubierta de terracota
45
29
Cubierta de concreto
Cubierta de fibrocemento
Cubierta de placas onduladas de fibrocemento
Piedras naturales (Ej. Pizarra)
50
45
35
50
Evacuaciones pluviales
Hierro galvanizado
Aluminio
Cobre
Cromo, nquel
Plomo
Lamina pintada
25
40
50
50
40
15
Aberturas en la cubierta
Tragaluz
Cpulas, ventanas longitudinales
25
20
Proteccin solar en aberturas en techos

Lmina fija
Toldos
Toldos expuestos exterior
Toldos sobre techos interiores
30
15
10
15
Pararrayos
Cobre
40
Columnas, paredes exteriores

Mampostera sin repello
Concreto
Mampostera con repello
Concreto celular
50
90
80
40
Aislamientos trmicos
Exteriores mortero
Exteriores sintticos
35
25
Repellos
Metlico
Piedra natural
Piedra artificial
Fibra cemento
45
50
50
40
30
Cermica
Madera
40
30
Repellos con argamasa

Con componentes y resistencia mineral
Con aislante trmico
Argamasa aislante
50
25
25
Pinturas
Sobre madera
Sobre piedra
Sobre concreto
Sobre metales
Sobre argamasa
8
10
5
7
5
Juntas de dilatacin
Masilla
Cinta aislante
8
15
Ventanas y puertas exteriores

Marcos y batientes
Madera
Madera- Metal
Material Sinttico
Acero
Aluminio
25
40
35
45
45
Cristales
Simples o dobles
Aislantes dobles o triples
Cristales
Aislantes y resistentes a condiciones trmicas
Herrajes en ventanas
40
30
35
15
15
Pintura Marcos
Sobre madera
Sobre metal
5
3
Vitrinas
Escaparate (vitrina)
30
31
Protecciones solares
Alero mvil madera
Alero mvil metlico
Alero mvil material sinttico
30
40
35
Toldos
Lmina con broches
Metlica apilable
De lona
15
25
15
Persiana
Madera
Metal
Material sinttico
30
40
40
Parasol (corta viento)

Madera
Metal
Concreto
Vidrio
30
40
50
35
Vidrieras de invernadero jardn

Vidriera fachada
Vidriera resistente viento
Vidriera de invernadero
30
30
30
Vitrales en perfiles de vidrio y plataforma vidrio

Paredes en plataforma de vidrio
Paredes en perfiles de vidrio
Vidrio bloque entre hiladas sin masilla
Vidrio bloque entre hiladas con masilla
45
45
30
30
Instalaciones Alta Tensin

Instalaciones de alimentacin de energa
Elementos de enlace y conteo
Transformadores
Distribucin
Compensadores de energa reactiva
Grupos electrgenos de emergencia a diesel
Alimentadores de corriente continua
32
40
30
40
35
35
15
Instalaciones
Instalaciones de fuerza y luz
Tableros de distribucin de baja tensin
Tableros de comando y regulacin
40
40
30
Instalaciones de iluminacin
Luminarias
Luminarias emergencia
20
10
Instalaciones de comunicacin y seguridad

Instalaciones telefnicas
Centrales telefnicas modernas
Instalaciones y distribuidores
Aparatos telefnicos
15
30
15
Instalaciones baja corriente

Instalaciones de timbreo e interfon
Bsqueda y llamado personas
Instalaciones de radio/ TV y audiovisual
Instalaciones de seguridad
20
15
15
Control acceso y tiempo

Sistemas de cierre
20
20
Sistemas de transmisin datos

Equipos activos de comunicacin datos
Cableado de comunicacin datos
15
15
Sistemas de calefaccin
Alimentacin y almacenamiento agentes energticos
Depsitos de combustible internos
Depsitos de combustible subterrneos
Acumuladores
Conductos
Maquinaria
Elementos de regulacin y seguridad
Tableros elctricos y neumticos
40
30
40
30
20
15
15
Produccin (Generadores de calor)

Caldera en acero
Caldera en hierro fundido
Caldera de acumulador elctrico
20
20
40
33
Caldera con quemador integrado (atmosfrico)
15
Tipo de combustin
Quemador a fuelle por combustible liquido o gaseoso
Carburados por lea
Sistemas de alimentacin automticos por combustible
slido
15
10
15
Conductos
40
Conductos aislantes
Conductos de regulacin y seguridad
Produccin de calor
Tableros elctricos / neumticos
30
15
30
15
Distribuidores de calor
Equipos y subestaciones
Tuberas de bombeo
Bomba zcalo
Intercambiador de calor tubular
Intercambiador de calor placas
Conductos dentro del edificio
Conductos con aislamiento
15
25
40
20
40
30
Conductos de hasta 100o C

Conductos subterrneos
Conductos ubicados galeras accesibles
Conductos ubicados galeras no accesibles
Conductos aire libre
20
40
20
30
Conductos sobre 100o C

Conductos en galeras accesibles
Conductos en galeras no accesibles
Conductos aire libre
40
20
30
Distribuidores de calor
Radiadores
Calefaccin a nivel suelo
Calefaccin con aire caliente
40
30
30
Chimenea
En acero
Material sinttico
Vidrio
20
25
25
34
Cermica
25
Instalacin media de calefaccin con bomba circulacin
25
Instalaciones de ventilacin y climatizacin

Centrales de ventilacin / climatizacin
Equipos de ventilacin / climatizacin
Equipo monobloque
Ventiladores
20
20
20
Equipos compactos
Distribuidores de aire
Canales
Canales aislantes
25
20
Componentes
Recuperadores rotativos de calor
Recuperadores estticos de calor con agua anticongelante
Ventiladores cubiertos
Armazn
15
20
25
20
Instalaciones de refrigeracin
Compresores de refrigeracin a pistn
Compresores de refrigeracin rotativos
Conductos de refrigeracin
Aislantes de conductos de refrigeracin
Instalaciones de refrigeracin industriales
Aislantes de cmaras de refrigeracin
14
18
15
15
18
20
Equipos de regulacin y seguridad

Aparatos de regulacin y seguridad
Tableros elctricos / neumticos
Instalaciones medios de ventilacin
15
15
20
Instalaciones de ventilacin y evacuacin de aguas

Conductos de alimentacin de agua
Conductos de agua refrigerada
Tubera inoxidable
Tubera galvanizada
Tubera de cobre
Tubera PVC
Tubera PE,PP,PB
40
30
40
20
30
35
Tubera de agua caliente

Tubera inoxidable
Tubera galvanizada
Tubera cobre
Tubera PE, PP, PB
40
30
40
30
Evacuacin agua pluviales y servidas

Tubera en hierro
Tubera en acero
Tubera en fibrocemento
Tubera en PE
50
30
40
40
Lavado y losa sanitaria

Baeras
Lavado, WC, orinales
Fregadero
Maquinas de lavar
Maquinas de lavar vajilla
Centrfugas
Cmaras centrfuga
Plancha coccin
Grifera (cocina, WC, bao)
Grifera de conductos
30
30
30
15
15
15
15
20
20
30
Estufas
Estructura inoxidable
Estructura revestida / esmaltada
Tratamiento de agua
30
20
Descalcificador / dosificador
Instalaciones osmosis / inversa
Instalaciones desmineralizacin
15
20
15
Poste antiincendio
Bombas evacuacin agua
40
30
Instalaciones de elevacin de la presin

Compresor de aire comprimido
Bomba de circulacin de agua caliente
Equipos de laboratorio
20
15
20
25
36
Instalaciones a gas
Instalaciones completas (componentes, grifera, conductos)
25
Instalaciones de energa alternativa

Bombas de calor
Maquina a pistn con motor elctrico
Maquina rotativa con motor elctrico
Motor a combustin
14
18
12
Colectores terrestres y sondas geotrmicas (medios lquidos)

Colectores terrestres por aire
Evaporadores estticos
20
60
25
Instalaciones de energa solar
20
Colectores, lisos, vidrio

Colectores, lisos, sin vidrio
Instalaciones biogas
Instalaciones de cogeneracin (p.e. UFC)
20
15
12
15
Instalaciones foto voltaicas
20
Instalaciones de agua, calentamiento y a vapor

Instalacin completa
30
Instalaciones de aire comprimido

Instalaciones de aire comprimido, sin compresor
25
Instalaciones de defensa contra incendio

Electrnicos
Sistemas de gestin, edificios
Ventilacin de proteccin
15
15
25
Instalaciones de extensin
Equipos CO2
30
Equipos de transporte
Ascensores estndar
Sistema arrastre, elctrico, cuarto de maquina alto
Ascensor de personas
Ascensor montacargas
37
30
30
30
30
Instalaciones parqueo
Parqueos
Escaleras mecnicas
Sistema andamiaje profesionales
25
25
25
Elementos internos edificio

Paredes divisorias y puertas internas
Lamina yeso
De madera o derivadas madera
40
35
Vitrocemento e instalaciones vidrio

Paredes vitrocemento (translucido)
Puertas y paredes de vidrio
45
30
Paredes divisorias mviles

En madera o derivadas madera
En metal
35
35
Paredes biombo o corrediza

Pared plegable
Pared corrediza
20
25
Paredes divisorias cabinas

Cabinas WC, duchas
25
Puertas internas
En madera con marco de acero
En madera con marco en madera
Puertas industriales
Portones internos
35
30
30
30
Ventanas, internas
40
Elementos de proteccin
Elementos de proteccin externa
40
Guarniciones de escalera- pasamanos
50
Rejas
Cerraduras y cerrojos
35
20
38
Pavimentos
Pavimentos ligados con suelo
35
Pavimentos en linleo
Pavimentos en material sinttico
Pavimentos en textiles
25
25
10
Pavimentos en piedra natural y artificial

Pavimentos en piedra natural
Pavimentos en piedra artificial
45
45
Tratamiento de superficie
Pinturas
Revestimiento del suelo enlozado

Cermica-Arenisca
Clinkers
Barro- cocido
40
40
40
Revestimientos en madera
Parquets y tablas en lminas
Resinosos- maderas confiera
Maderas duras
Parquets
Revestimientos derivados madera
30
30
40
35
30
Pavimentos estructurales
15
Revestimiento paredes
Aislantes trmicos de muros perimetrales
Visibles
Con argamasa
Revestimientos
Rellenos con espumas huecas
15
35
35
35
Revestimiento
Revestimientos en argamasa
40
Pinturas
Sobre tapicera
Sobre madera
10
15
39
Revestimiento de paredes en tapicera

Tapicera
Tapicera aislante
15
15
Revestimiento de paredes en lastre de piedra

Naturales y artificiales
Revestimiento de paredes en cermica
45
45
Revestimiento en madera o derivados

Madera maciza
Derivada de madera
Revestimiento antiincendio
35
35
35
Cielos
Revestidos Argamasa
Habitacin
Cocina
25
40
25
Pinturas
Habitacin
Cocina, baos
5
3
Cielos con elementos metlicos

Suspendidos
Cielos con paredes en yeso
30
Suspendidos
Cielos con paredes en fibrocemento
30
Suspendidos
30
Plafones en madera o sus derivados

Madera
Derivados madera
30
25
Elementos Aislantes del cielo

Revestidos
Argamasas
35
30
Conductos de alimentacin y descarga

Conductos agua
40
40
Conductos de descarga y drenaje

Conductos en material sinttico
50
Conductos de gas
50
Conductos de alta y baja tensin
40
Conductos para audio- televisin por cable
25
Conductos de calefaccin a distancia

Conductos tele trmicos
Conductos subterrneos
Conductos lugares accesibles
Conductos lugares no accesibles
Conductos expuestos
25
20
40
20
30
Conductos de calefaccin temperaturas >100 C

Conductos lugares accesibles
Conductos lugares no accesibles
Conductos sobre superficie
Conductos aire comprimido
40
20
30
30
Superficies en espacios abiertos

Superficies sin pavimentar
Con pavimento bituminoso
Con pavimento concreto
Empedrados, rastreados, csped
Tratamiento bituminoso
20
30
40
20
15
Cordn y cao
Concreto
Piedra natural
Barrera guarda va
30
35
30
Cuneta
Canales
Drenajes
45
30
Escalas
Piedras naturales
Concreto
35
30
41
Tapias o vallas
Vallas con enrejado metlico diagonal
Portones
Vallas madera
30
25
25
Paredes anti - sonido
25
Instalaciones elctrica e hidrulica

Instalaciones elctricas
Conductos elctricos
25
30
25
Postes concreto armado

Postes madera
30
25
Cables HT y BT
30
Faroles, iluminacin externa
25
Instalaciones de Pararrayos
25
Cajas registro
20
Instalaciones de agua
Conductos
Pozos filtrantes
Pozos filtrantes concreto
Captacin agua, pozos infiltracin
35
35
35
35
Estaciones de depuracin concreto
35
Estaciones de depuracin mecnica biolgica

Parte constructiva
Parte mecnica
35
20
Instalaciones de irrigacin
25
Equipos y herramientas
Juegos infantiles (columpios, etc)
Mquinas de deportes
10
15
Equipamientos externos
Postes metlicos
15
25
42
Pintura sobre metal / madera
10
Canales y bajantes
Galvanizados
De 15 a 20
Calefaccin y aire acondicionado

Caldera de aire caliente
Bombas de calor
Compresores de aire acondicionado
Enfriadores de gas
Calderas de agua caliente
De 8 a 12
De 8 a 12
De 8 a 15
De 8 a 15
De 30 a 50
Plomera
Calentador de agua a gas
Calentador de agua elctrico
Sistema de desechos Privado (pozo sptico)
Tubera galvanizada de agua
Cielos
De 8 a 12
De 10 a 15
De 15 a 25
De 30 a 50
Fibrocemento
Gypsum
Maderas contrachapadas
Maderas aglomeradas
Tablilla PVC
Tablilla artesonado
De 10 a 25
De 15 a 20
De 15 a 30
De 5 a 15
De 10 a 25
De 15 a 30
Techos
Tela asfltica
Tejamanil y tablones de madera
Fibra de vidrio
Asfalto
Tejamanil de asbesto
Pizarra
De 12 a 20
De 12 a 20
De 15 a 20
De 15 a 20
De 30 a 50
De 40 a 75
Estos valores son recomendados para condiciones normales. Cuando se utilicen stos y se
requieran evaluar condiciones diferentes a las normales, como por ejemplo, condiciones
severas, el organismo recomienda disminuir la vida til probable en un rango de 5 a 10
aos.
43
CAPITULO V. VIDA TIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE

OBRA
5.1 VIDA TIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BSICAS DE UNA

EDIFICACIN.
En el Captulo IV, se sugirieron las vidas tiles probables de diferentes materiales que son
parte de una edificacin. Sin embargo, generalmente en la aplicacin del mtodo de la
Vida til Ponderada, se facilita resumiendo el presupuesto en diferentes en partidas de
obra, como por ejemplo, cimientos, paredes, cielos, etc, y no tanto en materiales.
Dentro de las publicaciones estudiadas, a continuacin se presentan las expectativas de

vida por componentes, sugeridas en el estudio presentadas en el XIX Congreso de
Valuacin de La Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin, UPAV, Octubre
2000 y realizado por los ingenieros Daniel Silva, Ivn Caputto y el Arq. Pablo Herrera.
Este estudio fue realizado para edificaciones de la Repblica de Venezuela.
Las Vidas tiles estimadas fueron aplicadas para condiciones normales y extremas, para
cuatro calidades de obra: inmuebles de calidad baja o econmica, media o estndar, buena
o de primera y ptima o superior.
Como parte de esta investigacin, se ha determinado que la tipologa constructiva bsica

esgrimida en el estudio antes citado, se comporta de forma similar a la local, tanto desde
el punto de vista de calidad como de diversidad. As mismo, se ha determinado que en
promedio, las condiciones ambientales normales y severas consideradas en dicho estudio,
son aceptables y similares a las condiciones tpicas promedio de Costa Rica, por ejemplo
en lo referente a condiciones de uso y los efectos ambientales.
44
Los valores que en el siguiente apartado se sugieren utilizar en el mtodo de la Vida

Ponderada, responden a las investigaciones de los autores antes citados, con algunos
ajustes al medio costarricense, especialmente en las vidas probables de los concretos.
5.2 TABLAS DE VIDA TIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN

EDIFICACIONES RESIDENCIALES.
5.2.1 Edificaciones residenciales tipo inters social bajo condiciones normales

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificacin cumpla con:
a. Vivienda tipo inters social
b. Bajo condiciones de uso normales
45
Tabla No. 2
Obra tipo inters social bajo condiciones normales
Componente de Obra
Vida til Probable
Cimientos y concreto
65
Vigas y columnas de concreto
70
Instalaciones Sanitarias
20
Instalaciones Elctricas
20
Instalaciones mecnicas y especiales
23
Cubierta de techo metlica
12
Cubierta de techos de madera y metlica
18
Cubierta de techos de concreto y tejas
35
Paredes de bloques de concreto
75
Revestimiento y acabado interno
28
Revestimiento y acabado externo
26
Pavimentos
18
Carpintera
18
Herrera
20
Cerrajera
10
Impermeabilizaciones
Pintura
Vidrios
15
Artefactos Sanitarios
18
Ascensores
35
Sistemas de bombeo
15
Otros equipos
20
Obras exteriores
25
46
5.2.2 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones normales.

a. Vivienda tipo de calidad media o estndar
Tabla No. 3
Obra de calidad media bajo condiciones normales
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
47
85
80
25
30
26
15
20
40
80
38
36
20
20
35
15
5
5
20
25
40
20
25
30
5.2.3 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones normales.

a. Vivienda de primera calidad
Tabla No. 4
Obra de primera calidad bajo condiciones normales
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
48
85
80
30
35
37
18
25
45
80
45
46
35
35
45
25
7
7
27
33
45
24
30
35
5.2.4 Edificaciones residenciales de calidad ptima bajo condiciones normales.

a. Vivienda de calidad ptima
Tabla No. 5
Obra de calidad ptima o superior bajo condiciones normales
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
49
95
90
35
40
38
21
30
50
90
52
50
45
45
55
35
7
10
38
40
50
30
35
40
5.2.5 Edificaciones residenciales tipo inters social bajo condiciones extremas.

a. Vivienda tipo inters social
b. Bajo condiciones de uso extremas
Tabla No. 6
Obra de calidad econmica bajo condiciones extremas
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
50
50
50
15
15
18
10
15
30
50
23
21
18
15
18
10
3
3
15
18
30
12
18
25
5.2.6 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones extremas.

a. Vivienda tipo calidad media
Tabla No. 7
Obra de calidad media o estndar bajo condiciones extremas
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
51
75
70
20
20
23
13
18
35
70
28
26
20
18
20
15
5
5
20
25
35
15
20
30
5.2.7 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones extremas.

a. Vivienda tipo primera calidad
Tabla No. 8
Obra de calidad ptima o primera bajo condiciones extremas
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
52
80
75
25
30
26
15
22
40
75
38
36
35
20
35
25
7
7
27
33
40
20
25
35
5.2.8 Edificaciones residenciales de calidad ptima bajo condiciones extremas.

a. Vivienda tipo calidad ptima o superior
Tabla No. 9
Obra de calidad ptima o superior bajo condiciones extremas
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
53
80
75
30
35
37
20
25
45
75
45
46
45
35
45
35
7
10
38
40
45
24
30
40

EDIFICACIONES COMERCIALES.
5.3.1 Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones normales.

a. Comercio tipo baja calidad
Tabla No. 10
Obra de calidad baja o econmica bajo condiciones normales
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
54
70
75
13
14
23
12
18
35
70
28
27
16
18
20
10
3
3
15
35
15
23
25
20
5.3.2 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones normales.

a. Comercio calidad media
Tabla No. 11
Obra de calidad media o estndar bajo condiciones normales
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
55
85
80
18
19
26
15
20
40
75
33
32
18
20
35
15
5
5
20
22
40
20
28
30
5.3.3 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones normales.

a. Comercio de primera calidad
Tabla No. 12
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
56
85
80
23
24
37
18
25
45
75
38
37
33
35
45
25
7
7
27
30
45
24
30
35
5.3.4 Edificaciones comerciales de calidad ptima bajo condiciones normales.

a. Comercio calidad ptima
Tabla No. 13
Obra de calidad ptima bajo condiciones normales
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
57
90
85
28
29
38
21
30
50
85
43
42
43
45
55
35
7
10
38
37
50
30
35
40
5.3.5 Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones extremas.

a. Comercio tipo baja calidad
Tabla No. 14
Obra de calidad baja o econmica bajo condiciones extremas
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
58
70
65
10
10
20
10
15
30
70
23
22
16
15
18
8
3
3
15
12
30
12
20
25
5.3.6 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones extremas.

a. Comercio tipo calidad media
Tabla No. 15
Obra de calidad media o estndar bajo condiciones extremas
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
59
80
75
13
14
23
13
18
35
75
28
27
18
18
20
10
5
5
20
15
35
15
23
30
5.3.7 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones extremas.

a. Comercio tipo primera calidad
Tabla No. 16
Obra de calidad de primera bajo condiciones extremas
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
60
80
75
18
19
26
15
22
40
75
33
32
33
20
35
15
7
7
27
22
40
20
28
35
5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad ptima bajo condiciones extremas.

a. Comercio tipo calidad ptima
Tabla No. 17
Obra de calidad ptima o superior bajo condiciones extremas
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
61
75
70
23
24
37
20
25
45
75
38
37
43
35
45
25
7
10
38
30
45
24
30
40

EDIFICACIONES PBLICAS.
5.4.1 Edificaciones pblicas de baja calidad bajo condiciones normales.

a. Inmueble pblico tipo baja calidad
Tabla No. 18
Obra de baja calidad bajo condiciones normales
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
62
70
70
13
14
23
12
18
35
65
28
27
16
18
20
10
3
3
15
15
35
15
23
25
5.4.2 Edificaciones pblicas de calidad media bajo condiciones normales.

a. Inmueble pblico tipo calidad media
Tabla No. 19
Obra de calidad media bajo condiciones normales
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
63
80
80
18
19
26
15
20
40
75
33
32
18
20
35
15
5
5
20
22
40
20
28
30
5.4.3 Edificaciones pblicas de primera calidad bajo condiciones normales.

a. Inmueble pblico tipo primera calidad
c. Bajo condiciones de uso normales
Tabla No. 20
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
64
85
80
23
24
37
18
25
45
80
38
37
33
35
45
25
7
7
27
30
45
24
30
35
5.4.4 Edificaciones pblicas de calidad ptima bajo condiciones normales.

a. Inmueble pblico tipo calidad ptima
Tabla No. 21
Obra de calidad ptima bajo condiciones normales
Componente de Obra
Vida til Probable
Infraestructura
Superestructuras
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
65
90
80
28
29
38
21
30
50
75
43
42
43
45
55
35
7
10
38
37
50
30
35
40
5.4.5 Edificaciones pblicas de baja calidad bajo condiciones extremas.

a. Inmueble pblico tipo baja calidad
Tabla No. 22
Obra de baja calidad bajo condiciones extremas
Componente de Obra
Vida til Probable
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
66
50
50
10
12
20
10
15
30
50
24
23
16
15
18
8
3
3
15
12
30
12
20
25
5.4.6 Edificaciones pblicas de calidad media bajo condiciones extremas.

a. Inmueble pblico tipo calidad media
Tabla No. 23
Obra de calidad media bajo condiciones extremas
Componente de Obra
Vida til Probable
Infraestructura
Superestructuras
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
67
55
55
13
14
23
13
18
35
50
28
27
18
18
20
10
5
5
20
15
35
15
23
30
5.4.7 Edificaciones pblicas de primera calidad bajo condiciones extremas.

a. Inmueble pblico tipo primera calidad
Tabla No. 24
Obra de baja calidad bajo condiciones extremas
Componente de Obra
Vida til Probable
Infraestructura
Superestructuras
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
68
55
45
18
19
26
15
22
40
33
33
32
33
20
35
15
7
7
27
22
40
20
28
35
5.4.8 Edificaciones pblicas de calidad ptima bajo condiciones extremas.

a. Inmueble pblico tipo calidad ptima
Tabla No. 25
Obra de calidad ptima bajo condiciones extremas
Componente de Obra
Vida til Probable
Infraestructura
Superestructuras
Pavimentos
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Pintura
Vidrios
Ascensores
Sistemas de bombeo
Otros equipos
Obras exteriores
69
75
65
23
24
37
20
25
45
38
38
37
43
35
45
25
7
10
38
30
45
24
30
40
CAPTULO VI.
LA VIDA TIL DE LOS BIENES: CAUSAS

ADICIONALES DE DETERIORO
6.1 LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DE INSTALACION DE LAS

EDIFICACIONES.
Es importante destacar, que dentro del proceso de definicin de la Vida til Probable,
Ponderada, Media, etc, de una edificacin, no slo se ha de tomar en cuento la incidencia
de los costos, las caractersticas mecnicas de los materiales y su durabilidad, el grado de
instalacin de la edificacin. Hay otros que elementos que influyen y la mayor parte de la
literatura sobre este tema no los menciona o los ha descartado.
Los mtodos no han tratado especficamente el como cuantificar el efecto de elementos

tan importantes como los indicados en el prrafo anterior. Si existe un consenso claro que
todo valuador ha de meditar sobre el valor y efecto de los siguientes puntos:
Exigencias relativas a las condiciones ambientales a travs del tiempo
Del valor arquitectnico
Genero de construccin
Grado de instalacin
En segundo lugar a partir de:

Desgaste efectivo relativo a la explotacin y las incidencias del ambiente
La calidad de las construcciones
Del plan de conservacin, mantenimiento y de servicio
En lo que respecta al grado de instalacin ste se clasifica en:
Poco: Sin sistemas de calefaccin, instalaciones electromecnicas sencillas de ventilacin

y sanitarios.
70
Medio: Con sistemas electromecnicos, sistema de ventilacin y sanitarios normales.
Elevado: Sistemas aire acondicionado, sistemas electromecnicos importantes, sistemas

sanitarios importantes.
El gnero de la construccin, se clasifica en Masiva o Mixta.
En lo que respecta al grado de instalacin de una edificacin, la Oficina Federal de

Construcciones de Suecia, recomienda el uso de los valores mostrados en la tabla No. 26.
Tabla No. 26
Vida til Probable de inmuebles por su grado de instalacin
Grado Instalacin
Gnero de la construccin
Poco
Medio
Elevado
60
50
50
40
40
30
Masiva
Mixta
En caso de que la vida til se sobrepase al estimado se debe considerar:

Los costos adicionales por el mantenimiento y los servicios de reparacin.
Las limitaciones en las funciones.
Si el elemento de construcciones corresponde con las exigencias usuales de esttica
e higinicos.
6.2 FACTORES QUE INFLUYEN EN LA ESPERANZA DE VIDA
Los factores que influyen considerablemente en la esperanza de vida de una edificacin o

de un edificio son, entre otros:
71
Cambio prematuro en el uso

Problemas con la adquisicin de piezas en componentes o refacciones
La compatibilidad de componentes antiguos con los novedosos
Las nuevas tendencias o innovaciones
Reemplazo o sustitucin de elementos de la construccin en vez de reemplazar
el elemento mas dbil
Entre las circunstancias que conducen a la retirada de un inmueble, estn:
a) Condiciones fsicas:
1. Accidente.
2. Catstrofe.
3. Deterioro debido al tiempo.
4. Deseaste y desperfectos debidos al uso
b) Circunstancias funcionales:
1. Inadecuacin
2. Obsolescencia
c) Circunstancias externas a los inmuebles
1. Trmino de la necesidad
2. Abandono del inmueble
3. Imposicin de la autoridad
72
Aislar la causa determinada que ha dado origen a la retirada de los bienes es en muchos
de los casos difcil. Por ello el conocimiento de la clasificacin general de las causas de
retirada de los bienes puede ayudar a la prediccin del tiempo de vida til.
6.3 LAS CONDICIONES FSICAS DE LOS INMUEBLES
De los que son causa de la retirada de los mismos pueden ser descritas como sigue:
1. Los daos fsicos repentinos pueden ser debido a diversos accidentes, tales como
explosiones, colisiones, cadas, fallas de los edificios o de otras estructuras o la rotura de
la mquina debido a fuerzas extraas.
2. Cuando se producen daos repentinos por desastres tales como incendios, tormentas,
inundaciones o terremotos, que llegan hasta la destruccin, los bienes son retirados. Si los
daos son parciales, el costo de reparacin o reconstruccin se compara con el costo de
sustitucin para decidir si los bienes deben o no ser retirados.
3. La caducidad fsica resulta de la debilitacin se desarrolle e incrementa durante el

servicio de los bienes, a pesar de los desembolsos por reparaciones y conservacin. La
caducidad fsica puede ser causada por el deterioro debido a la oxidacin o a otros
procesos qumicos, a los efectos mecnicos del congelamiento y el deshielo, a variaciones
de la temperatura o a una gradual descomposicin, como en el maderamen y en otros
materiales de origen orgnico. Podemos hallar ejemplos de ello en un puente de madera
poco seguro debilitado por los agentes destructores y/o de corrosin.
El deterioro fsico se incrementa con la edad y con la amplitud de la exposicin a los

elementos destructivos, mas bien que con el uso.
4. El uso normal origina desgastes y desperfectos por rozamiento, impactos, vibraciones,
73
tensiones y fatiga del material. Ejemplo de ellos nos lo proporcionan un motor, un torno o
una hormigonera desgastados por el uso. El desgaste y los desperfectos son
proporcionales al uso ms bien que a la edad.
6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES
Los bienes industriales son funcionalmente ineficaces cuando otras unidades, de diseo
idntico o diferente, pueden prestar los mismos servicios con mayor rendimiento o ms
econmicamente. La ineficiencia funcional puede provenir de:
1. Inadecuacin o capacidad insuficiente para el servicio requerido. Ejemplo de ello lo

encontramos en un generador a vapor de 50.00 libras por hora cuando se requiere uno de
100.00 libras por hora.
2. La Obsolescencia otra caracterstica de inconveniencia funcional, aparece generalmente

con la invencin y el desarrollo de nuevos dispositivos de idntico carcter general. Un
ejemplo nos lo proporciona el empleo de generadores de vapor de 300.00 libras por
pulgada cuadrada de presin en grandes centrales elctricas, donde la utilizacin de
modernos generadores de 1000.00 libras por pulgada cuadrada permitira realizar grandes
economas.
Los cambios de estilo y la caducidad son causa entre otros de los diversos tipos de
obsolescencia tecnolgica, funcional, econmica as cuando un tipo diferente de
estructura o de equipo puede testar el mismo servicio con mayor eficacia econmica. Por
ejemplo, la instalacin de motores elctricos o de combustin interna en vez de
generadores de vapor en aquellas plantas en las que los dos primeros sern ms
econmicos etc.
6.5 CIRCUNSTANCIAS EXTERNAS A LOS BIENES
Los directores de empresa se ven a veces obligados a retirar bienes satisfactorios. Su
74
negocio puede sufrir cambios de tal ndole que se haga innecesario para lo sucesivo el
empleo de dichos bienes. Estos casos pueden ocurrir cuando:
1. Los bienes dejan de ser necesarios por concluir una fase del negocio. Por ejemplo, una
empresa que abandona la fabricacin de aparatos calefactores con el fin de dedicar su
plena capacidad a la produccin de hornos y gas y petrleo, retirar ciertos instrumentos
de trabajo o equipos por dejar de necesitarlos.
2. Retirada de bienes a causa del abandono total de 1a empresa, como en el caso del
levantamiento de una fbrica de cemento para trasladarla a un emplazamiento ms
cercano a una nueva cantera.
3. Retirada de servicios subterrneos para dejar paso a vas de trnsito municipales o la

remocin de estructuras de un terreno que ha de ser inundado por un embalse, o quizs
por una nueva carretera.
6.6 SUSTITUCIONES
Los bienes pueden ser renovados o sustituidos. La sustitucin consiste en reemplazar los
bienes retirados al final de su vida til, generalmente por hallarse daados, desgastados o
anticuados. Una sustitucin no siempre significa la reproduccin exacta de los bienes
retirados o de sus servicios. Las sustituciones engloban las renovaciones (que duplican lo
bienes antiguos), pero no se limitan a ello.
75
CAPITULO VII. VIDA TIL PONDERADA DE

EDIFICACIONES
7.1 METODOLOGA APLICADA PARA LA ESTIMACIN DE LA VIDA
PONDERADA DE LAS EDIFICACIN.
Por Vida til Probable Ponderada, se entiende la vida de la edificacin estimada a

partir de un promedio ponderado, que resulta de ponderar la esperanza de vida de los
principales componentes de la obra, en funcin de la participacin que representa cada
uno de stos, en el costo total de la obra.
Como ya se ha descrito en los captulos IV y V, existen una serie de estndares que

indican cual podra ser la posible Vida til Probable, la Esperanza de Vida o la Vida
Econmica de un inmueble. Sin embargo, todas esas estimaciones se han generado bajo
estudios en situaciones y medios, que en algunos casos son muy diferentes
al
costarricense. En varios de estos lugares hay nevadas o veranos con temperaturas no

tpicas de nuestro medio. Por otra parte, en esos pases no tienen humedades o cantidades
de lluvia como las existentes en los pases tropicales.
Como un buen precedente en Costa Rica, el rgano de Normalizacin Tcnica (ONT),

adscrito al Ministerio de Hacienda, desarroll ya hace unos aos una Tipologa
Constructiva, la cual incluye un grupo importante de las edificaciones tpicas ms
representativas de la industria de la construccin nacional. Adicionalmente al costo de
reposicin nuevo se les asigna una Vida Probable. En el anexo II y III, se presenta una
parte de la Tipologa Constructiva citada, la cual principalmente por el objetivo de este
trabajo, se ha limitado a obras residenciales, algunas de tipo comercial y un segmento de
tipo pblica, sin embargo sta es an ms amplia.
La tipologa generada por el ONT, no toma en cuenta las condiciones de servicio de las
edificaciones, como por ejemplo, si su funcin es bajo condiciones normales o severas o
si su grado de instalacin es poco, medio o elevado.
76
Para la estimacin de la Vida Ponderada de una Edificacin, se ha utilizado el mtodo

tradicional que consiste en los siguientes pasos:
1. Se elige una edificacin nueva, similar o igual al tipo de inmueble sobre el cual
existe la necesidad de definir la Vida til Ponderada, determinando factores
como la funcin, el uso, el ambiente en que se encuentra y el resto de factores
internos y externos, citados en el Captulo VI.
2. Se desglosa la obra en sus principales partidas de obra y sus consecuentes

costos por cada uno de estos tems, como por ejemplo, cimientos, paredes, cielos,
instalaciones mecnicas, etc.
3. Se procede a estimar la participacin o peso de cada uno de las partidas de la

obra respecto al costo total.
4. Se asigna una esperanza de vida a cada uno de las partidas de obra definidas en
el Captulo V y VI, tomando en cuenta las diferentes clasificaciones descritas en el
Captulo II, en razn de:
a. La calidad de la obra: Econmica, Estndar o media, de Primera u

ptima o Superior.
b. Las condiciones externas: Normales o Severas
5. Se tabulan los componentes de la obra, su incidencia respecto al costo total y

cada uno de ellos relacionado con la respectiva Vida til Probable.
6. Se procede a multiplicar el factor de incidencia de cada partida de obra por su

respectiva vida til probable.
77
7. El resultado del punto 6, representa el grado de vida en que incide cada

componente de la obra. La sumatoria de todos ellos resultar en la Vida Ponderada
de la Edificacin analizada.
Por ejemplo, si a la actividad paredes de mampostera le asigno una de vida probable de

60 aos y su incidencia en el costo total de la obra representa un 30%. La contribucin de
las paredes a la vida probable del inmueble como un todo, es de 18 aos (60 * 0.30). La
sumatoria de los productos de todas las partidas resultar en la Vida Probable Ponderada
de la edificacin.
Es importante hacer notar, que para la aplicacin de este mtodo, se deben tener
presupuestos de obras confiables y de tener claro la tipologa a la cual responde la obra,
sus condiciones de servicio, ambientales y la vida til probable de cada uno de los
componentes de la obra consecuentes con la realidad del medio.
Estas cinco condiciones se han definido y estn presentes en las vidas ponderadas
definidas en el presente trabajo.
7.2 EJEMPLOS APLICADOS PARA LA ESTIMACIN DE LA VIDA

PONDERADA.
7.2.1 Aplicacin del mtodo a una vivienda mixta: mampostera - madera
En el caso que se presenta, se destacan los siguientes acabados y caractersticas del

inmueble:
a. Sistema estructural: zcalo en mampostera integral de 1 m de altura

b. Vigas y columnas de madera
c. Sobre el zcalo tendr paredes de madera en tablilla y las paredes internas
sern totalmente en madera.
d. Cielos de Gypsum
78
e. Sistema elctrico enductado en PVC

f. Pintura acrlica a dos manos
g. Guarda ropa de madera con puertas de tablilla
h. Cubierta de hierro galvanizado con cerchado de madera
i.
rea a construir: 65 m2
En la tabla No. 27, se presenta el resumen del presupuesto de obra, que representa a la
vivienda descrita.
Tabla No. 27
Resumen de presupuesto de obra por partidas
Regln de Obra
Cimientos
Cant
Unidad
Material
Horas/hom
Mano de
obra
Total
C/Unidad
% Inc
3,12
m3
176.141,00
48,00
33.120,00
209.261,00
3.219,40
Paredes de bloques
40,00
m2
329.171,00
151,00
104.190,00
433.361,00
6.667,09
6,00
Paredes de madera
3000,00
varas
1.700.000,00
184,00
126.960,00
1.826.960,00
28.107,08
25,31
Formaleteo
2,90
88,00
m2
78.720,00
55,00
37.950,00
116.670,00
1.794,92
1,62
Viga corona madera
1,00
132.800,00
123,00
84.870,00
217.670,00
3.348,77
3,02
Columnas madera
1,00
298.830,00
267,00
184.230,00
483.060,00
7.431,69
6,69
Viga banquina made
1,00
109.680,00
83,00
57.270,00
166.950,00
2.568,46
2,31
Tubera de potable
Tubera de A/negra y
pl.
1,00
gbl
41.120,00
22,90
18.700,93
59.820,93
920,32
0,83
1,00
gbl
270.840,00
66,74
50.056,50
320.896,50
4.936,87
4,45
Drenaje
1,00
gbl
45.000,00
42,25
24.823,05
69.823,05
1.074,20
0,97
Tanque sptico
1,00
gbl
99.860,00
35,57
24.544,34
124.404,34
1.913,91
1,72
Electrificacin
1,00
gbl
69.820,00
265,33
205.630,75
275.450,75
4.237,70
3,82
Canoa
Closets tablilla
c/puertas
1,00
gbl
29.760,00
18,23
14.128,25
43.888,25
675,20
0,61
2,00
un
206.160,00
93,24
92.773,80
298.933,80
4.598,98
4,14
Techos
96,00
m2
355.021,00
96,36
68.888,98
423.909,98
6.521,69
5,87
Cielos
42,00
m2
277.620,00
131,88
102.207,00
379.827,00
5.843,49
5,26
un
159.200,00
15,82
18.390,00
177.590,00
2.732,15
2,46
Contrapiso
6,2
m3
266.600,00
63,01
39.879,00
306.479,00
4.715,06
4,25
Piso de cermica
62
m2
217.000,00
125,03
97.110,00
314.110,00
4.832,46
4,35
Puertas internas
un
7.800,00
45,50
37.538,00
45.338,00
697,51
0,63
Fregadero
un
20.000,00
--------
7.500,00
27.500,00
423,08
0,38
62
23.400,00
5,15
3.999,00
27.399,00
421,52
0,38
un
360.000,00
-------
45.000,00
405.000,00
6.230,77
5,61
68
4.080,00
6,32
4.901,00
8.981,00
138,17
0,12
Pila hecha
un
45.000,00
------
15.000,00
60.000,00
923,08
0,83
Pintura
gal
59.200,00
27,65
21.432,00
80.632,00
1.240,49
1,12
Puertas externas
Rodapi
Rejas de proteccin
Cornisa
TOTALES
5.382.823,00
1.521.092,60
106.214,09
En el Anexo I, se adjunta el presupuesto detallado que soporta el resumen mostrado en la

Tabla No. 27.
79
Generalmente, se recomienda el uso de una tabla ms resumida que permita al valuador

anotar de manera ms sucinta, los datos necesarios para aplicar el mtodo.
En la Tabla No. 28, se anotan los datos mnimos necesarios que permiten aplicar el
mtodo de la Vida til Ponderada de una forma prctica.
Tabla No. 28
Formato con el contenido mnimo de datos necesarios
Regln de Obra
Vida
Porcentaje Incidencia
til
de
de la
Probable Participacin partida
(aos)
(aos)
Cimientos
Paredes de bloques
Paredes de madera
Formaleteo
Viga corona
Columnas
Viga banquina
Tubera de potable
Tubera de aguas negras y
pluvial.
Drenaje
Tanque sptico
Electrificacin
Canoa
Closets tablilla c/puertas
Techos
Cielos
Puertas externas
Contrapiso
Piso de cermica
2,90
6,00
25,31
1,62
3,02
6,69
2,31
0,83
Puertas internas
Fregadero
Rodapie
Rejas de proteccin
Cornisa
Pila hecha
Pintura
0,63
0,38
0,38
5,61
0,12
0,83
1,12
4,45
0,97
1,72
3,82
0,61
4,14
5,87
5,26
2,46
4,25
4,35
80
Este dato los

calcula
el
valuador
del
presupuesto de
la obra o de
alguna tipologa
o
estndar
constructivo
Este dato se
obtiene de los
valores
de
indicados en los
Captulos IV y
V, o de algunos
otros estndares
recomendados
Esta columna se
completa
con
tantos reglones de
obra como los
requiera
el
valuador
En este ejemplo prctico, se realizan las siguientes suposiciones adicionales:
a. Condiciones de Uso: normales

b. Vivienda residencial
c. Calidad de la obra: Media o estndar
Tabla No. 29
Estimado de Vida til Ponderada
Vivienda en Zcalo de calidad media, bajo condiciones uso normales
Regln de obra
Cimientos
Paredes de bloques
Paredes de madera
Viga corona
Columnas
Viga banquina
Tubera de potable
Tubera de aguas negras y pluvial.
Tanque sptico
Electrificacin
Canoas
Techos
Cielos Fibrocemento
Puertas externas
Contrapiso
Piso de cermica
Puertas internas
Fregadero
Rodapie
Rejas de proteccin
Cornisa
Pila hecha
Pintura
Vida
Porcentaje
til
de
Probable
Participacin
(aos)
85
80
30
25
25
25
50
40
50
30
15
30
15
20
20
80
40
25
25
15
30
15
30
5
2,9
15,84
25,31
3,02
6,69
2,31
0,83
4,45
1,72
3,82
0,61
4,14
5,87
5,26
2,46
4,25
4,35
0,63
0,38
0,38
5,61
0,12
0,83
1,12
Sumatoria
81
Incidencia de la
partida
(aos)
2,47
12,67
7,59
0,76
1,67
0,58
0,42
1,78
0,86
1,15
0,09
1,24
0,88
1,05
0,49
3,40
1,74
0,16
0,10
0,06
1,68
0,02
0,25
0,06
41
En este caso como resultado se obtiene que para las condiciones dadas en este inmueble,
se estima una Vida Pondera Mnima de 41 aos. Recordemos que la mayor parte de las
paredes de esta vivienda son de madera.
Si la vivienda anterior estuviera sometida a condiciones extremas, obtendramos los

resultados que se aplican en la Tabla No. 30.
Tabla No. 30
Vivienda en Zcalo de calidad media, bajo condiciones uso extremas
Vida
Vida til
til
Incidencia
Ponderada
probable
Regln de Obra
Cimientos
Paredes de bloques
Paredes de madera
Viga corona
Columnas
Viga banquina
Tubera de potable
Tubera de aguas negras y pluvial.
Tanque sptico
Electrificacin
Canoas
Techos
Cielos Fibrocemento
Puertas externas
Contrapiso
Piso de cermica
Puertas internas
Fregadero
Rodapie
Rejas de proteccin
Cornisa
Pila hecha
Pintura
75
70
15
15
15
15
35
35
35
15
5
15
10
15
15
70
15
15
15
5
15
10
15
2
2,9
15,84
25,31
3,02
6,69
2,31
0,83
4,45
1,72
3,82
0,61
4,14
5,87
5,26
2,46
4,25
4,35
0,63
0,38
0,38
5,61
0,12
0,83
1,12
2,18
11,09
3,80
0,45
1,00
0,35
0,29
1,56
0,60
0,57
0,03
0,62
0,59
0,79
0,37
2,98
0,65
0,09
0,06
0,02
0,84
0,01
0,12
0,02
Sumatoria
29
82
En este caso podemos observar que al estar sometida la vivienda a condiciones extremas,
su Vida til Ponderada disminuy de 41 aos a 29 aos.
Lo anterior lo determinamos aplicando los valores para condiciones extremas que

sealamos en el Captulo VI, para viviendas de calidad estndar.
Es importante destacar al lector, que no todas las partidas de obra como las hemos
desglosado en este estudio, corresponden con las partidas del estudio de los autores
Caputto, Herrera y Silva. En esos casos se recomienda al valuador, el uso de las tablas de
vida recomendadas por la Oficina Federal de Construcciones de Suecia y ajustadas por el
autor. Cuando se utilicen los valores del citado organismo y se requieran evaluar
condiciones diferentes a las normales (como el caso de severas), el organismo recomienda
disminuir la edad probable en un rango de 5 a 10 aos.
7.3 LA TIPOLOGA CONSTRUCTIVA DE LA ONT Y LA VIDA PONDERADA

DE LAS EDIFICACIONES.
En el Anexo II, se trascribe parte de la tipologa constructiva elaborada y actualmente

utilizada por el rgano de Normalizacin Tcnica (ONT) de Costa Rica.
Esta
tipologa ha sido confeccionada por este organismo, con el objetivo de ser aplicada por
las Municipalidades de nuestro pas, en sus departamentos de bienes inmuebles. Es
mucho ms amplia, sin embargo por los objetivos de este trabajo, se utilizaron slo las
obras civiles descritas en el citado anexo.
A cada una de las edificaciones que se describen la tipologa adjunta en el Anexo II, se
les aplic el procedimiento descrito en este Captulo. Las obras fueron analizadas para las
dos condiciones aqu propuestas: Normales y Severas.
Para los efectos de poder determinar los porcentajes de participacin de cada una de las
partidas de obra, se cont con el acceso a presupuestos suministrados por empresas
constructoras y profesionales constructores independientes de alto prestigio.
83
Bajo esta perspectiva, el autor propone al gremio de valuadores costarricenses, el uso de

esta Tipologa Ajustada. Esta se presenta en el Anexo II.
7.3.1 Aplicacin del mtodo a la vivienda Tipo VC01 de la ONT
La vivienda que a continuacin se muestra como ejemplo, parte de las siguientes

caractersticas bsicas, segn el manual de la tipologa del rgano de Normalizacin
Tcnica, ONT:
Clasificacin: Tipo VC01

Unidad Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto sin repello. Columnas y baldosas
prefabricadas
Concreto lujado, tabloncillo semiduro o tabln.
Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Lmina de
fibrocemento
Sin cielos
Cada libre
Un bao econmico
Sin closets, sin mueble de cocina
A esta tipologa constructiva, se le ha aplicado el mtodo y el procedimiento descrito en

el apartado 7.1. A partir de los resultados obtenidos en las Tablas No. 31 y 32, podemos
obtener las siguientes conclusiones:
a. Con la aplicacin del mtodo de la Vida til Ponderada, se propone que la Vida
Probable de la vivienda tipo VC01, sea considerada 7 aos mayor a la referida por
la ONT.
Este caso se cumple bajo condiciones normales.
84
b. En el caso que la misma vivienda est sometida a condiciones extremas, se

recomienda que la Vida Probable, sea considerada 6 aos menor a la referida por
la ONT.
De acuerdo a este resultado contrastado con las recomendaciones de la Oficina
Federal de las Construcciones de Suecia, que bajo condiciones extremas
recomienda reducir la vida til en un rango de 5 a 10 aos, se observa que bajo el
mtodo de la ponderacin, se obtiene un resultado congruente con esta tendencia.
d. Es importante reconocer y destacar, que muchas de las obras descritas en la

Tipologa de la ONT, son especiales, en el sentido que no son obras comunes o de
normal construccin, como el caso de Hoteles, Cines, Centros comerciales,
Teatros y otros. En estos casos, el valuador debe hacer uso de presupuestos o
algunos manuales que los refieran a obras similares y de esa manera indirecta
pueden proyectar una posible vida probable o una vida ponderada.
85
Tabla No. 31
Vivienda Tipo ONT VC01 bajo condiciones normales
Regln de Obra
Cimientos
Paredes de bloques
Vigas banquina
Viga corona
Estructura techos
Cubierta
Tapichel HG
Hojalatera
Aleros fibrocemento
Tubera potable
Tubera aguas negras
Tanque sptico
Tubera aguas pluviales
Canoa HG
Electrificacin
Repello quemado
Contrapiso lujado
Marcos de puertas
Puertas
Cerrajera
Vidrios
Fregadero
Pila
Pintura agua
Vida til
probable
(aos)
Incidencia
(%)
Vida til
Ponderada
(aos)
65
75
70
70
50
12
20
12
18
40
40
50
40
15
25
30
80
25
20
10
40
25
30
3
5,03
29,5
0,96
2,74
11,22
9,21
1,8
2,24
1,75
1,26
1,05
4,16
0,83
2,15
4,23
5,44
3,98
0,8
1,97
0,95
2,45
1,28
0,5
4,5
3,27
22,13
0,67
1,92
5,61
1,11
0,36
0,27
0,32
0,50
0,42
2,08
0,33
0,32
1,06
1,63
3,18
0,20
0,39
0,10
0,98
0,32
0,15
0,14
Sumatoria
86
47
Tabla No. 32
Vivienda Tipo ONT VC01 bajo condiciones extremas
Regln de Obra
Cimientos
Paredes de bloques
Vigas banquina
Viga corona
Estructura techos
Cubierta
Tapichel HG
Hojalatera
Aleros fibrocemento
Tubera potable
Tubera aguas negras
Tanque sptico
Tubera aguas pluviales
Canoa HG
Electrificacin
Repello quemado
Contrapiso lujado
Marcos de puertas
Puertas
Cerrajera
Vidrios
Fregadero
Pila
Pintura agua
Vida til
probable
(aos)
Incidencia
(%)
Vida til
Ponderada
(aos)
50
50
50
50
50
7
15
7
15
25
30
40
35
7
15
20
50
15
12
5
35
20
25
1
5,03
29,5
0,96
2,74
11,22
9,21
1,8
2,24
1,75
1,26
1,05
4,16
0,83
2,15
4,23
5,44
3,98
0,8
1,97
0,95
2,45
1,28
0,5
4,5
2,52
14,75
0,48
1,37
5,61
0,64
0,27
0,16
0,26
0,32
0,32
1,66
0,29
0,15
0,63
1,09
1,99
0,12
0,24
0,05
0,86
0,26
0,13
0,05
Sumatoria
87
34
Un proceso similar se ha aplicado al resto de las edificaciones descritas en el Anexo II,

proponiendo una nueva variable que no contempla la Tipologa de la ONT. Esta nueva
variable considera las edificaciones bajo condiciones de uso extremas.
A continuacin en la Tabla No. 33, se muestra un segmento de la tipologa de la ONT,

ajustada bajo el concepto de la Vida til Ponderada y respondiendo a dos variables: la
edificacin bajo uso normal y extremo.
Tabla No. 33
Tipologa ONT Ajustada para condiciones normales o extremas
(viviendas de concreto)
Viviendas de Concreto
Vida til Ponderada

(aos)
Bajo condiciones normales
Vida til probable

(aos)
Bajo condiciones severas
Tipo VC01
Tipo VC02
Tipo VC03
Tipo VC04
Tipo VC05
Tipo VC06
Tipo VC07
Tipo VC08
Tipo VC09
Tipo VC10
Tipo VC11
47
45
53
65
65
67
68
73
74
75
75
34
36
42
53
50
55
57
62
66
67
65
En el Anexo II, se ubican las descripciones literales a las que responden cada una de los
tipos o cdigos de obra.
Estos nuevos valores, son una propuesta del autor, de forma que la comunidad de
valuadores profesionales los analicen a la luz de sus labores diarias, con la esperanza que
en un corto plazo, el pas cuente con investigaciones mayores en este campo y se pueda
generar una tipologa oficial ms completa y que responda a las necesidades,
caractersticas y condiciones del medio y de las edificaciones costarricenses.
88
CAPTULO VIII. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

En Costa Rica, an no se reconoce la investigacin en materia de valuacin. En el
caso que nos interesa, es indudable que se requiere que las universidades y las nuevas
sociedades de valuadores, estimulen a los profesionales a ejercer una actitud ms
critica sobre temas tcnicos, como el aqu tratado. Las Vidas tiles de los bienes es
un punto crtico a establecer en un sin nmero de procedimientos. En algunos casos el
punto de decisin sobe el hacer o no una inversin, o sobre el aceptar un bien como
garanta, queda sujeto a la vida de la inversin o a la vida residual. Pero an
continuamos exportando recetarios, que nos sugieren vidas de bienes y edificaciones
concebidas bajo ambientes y exigencias muy diferentes a las nacionales.
Dentro de la teora sealada en esta tesis, se han determinado las extensas
investigaciones en materia de la estimacin de la vida til de los bienes, que tanto
profesionales independientes como prestigiosas instituciones y asociaciones a nivel
mundial han desarrollado. En el medio existen un sin nmero de tablas y resmenes,
sin embargo, luego de analizar su procedencia y bajo las condiciones de su definicin,
en esta tesis, se propone el uso de dos tipo de valores. Un grupo de ellos toma en
cuenta la vida til probable de los materiales y un segundo grupo propone vidas tiles
de partidas de obra. Estos valores se consideran ms acertados para las obras tpicas
del medio costarricense, tanto en su uso, como en el ambiente que se encuentran
inmersas. No se parte de los resultados de una sola investigacin, sino, se han tomado
los valores ms acordes a nuestra realidad, de diferentes fuentes de investigacin.
No slo el mtodo de la vida til ponderada hace uso de las vidas probables o de la
esperanza de vida de los bienes. La estimacin de la vida remanente, o de la vida
efectiva de una edificacin o la estimacin del valor, entre otras, requieren de una
adecuada y acertada definicin de este parmetro, motivo adicional para profundizar
en el tema en futuras investigaciones.
89
El mtodo de la vida ponderara, no debe tomarse a la ligera. Debe ser sometido a

anlisis, como en parte se ha realizado en este proyecto. Variables como, los costos de
la obra, la incidencia de los mismos y la vida probable de los bienes, deben definirse y
ser sostenibles tan claramente que no de lugar a dudas. En muchas ocasiones se dice
que el mtodo no es eficaz, pero debemos hacer un alto y preguntarnos: es el mtodo
ineficaz o es que se ha alimentado el mismo con factores fuera del entorno? Todas y
cada una de las variables que lo componen han de estar razonablemente determinadas
y aprobar el filtro del cuestionamiento. As y solo as, se podr concluir sobre la
aplicabilidad o no del mtodo.
Una Tipologa Constructiva Oficial asociada a las Vidas Probables Mnimas, le
brindara a los valuadores profesionales un marco de referencia estandarizado,
prctico y eficiente. La Tipologa Constructiva que ha desarrollado el rgano de
Normalizacin Tcnica (ONT), de Costa Rica, es un instrumento de gran ayuda, en
razn que contempla un gran nmero de tipos de edificaciones asociadas a sus
respectivos costos y a cada una de ellas le asigna una vida probable. Sin embargo,
sera importante retomar esa tipologa, ya sea por un ente privado o el mismo ente
estatal, de forma que se definan las vidas tiles para por lo menos dos alternativas:
obras en condiciones normales y obras en condiciones extremas.
El Mtodo de la Vida til Ponderada, tema central de tesis, es un mtodo que se
propone sea aplicado a la Tipologa de la ONT. De esa forma se tenda un conjunto de
valores de vidas tiles ponderas, que cumplan con las expectativas de las
edificaciones nacionales y estaran sujetos a ser fcilmente ajustados, conforme
cambian las calidades de los principales componentes de obra. Por este motivo, se ha
realizado un primer ejercicio, propuesta incluida en esta tesis, que analiza parte de la
Tipologa de la ONT, aplicando el mtodo aqu descrito y para dos condiciones; bajo
uso normal y extremo.
90
Se hace hincapi en unir esfuerzos entre las asociaciones de valuadores

profesionales locales y los entes estatales relacionados con el tema, de forma que el
nivel de valuacin local, en el corto plazo, reconozca el valor de la investigacin,
nica va vlida para desarrollar criterios sostenibles con la realidad nacional actual y
futura.
91
ANEXO I
PRESUPUESTO DE OBRA
VIVIENDA SIMILAR A VCOI, SEGN TIPOLOGA DEL

ORGANO DE NORMALIZACION TECNICA (ONT)
92
RESUMEN PRESUPUESTO DETALLADO DE OBRA

ITEM
UNIDAD
CANTIDAD
COSTO UN
(colones)
TOTAL
(colones)
Trabajos preliminares
Limpieza y botada de basura
Bodega
Gbl
Gbl
1
1
50.000,00
193.000,00
50.000,00
193.000,00
Cimientos
Placa corrida
m3
3,12
56.712,00
176.941,44
Paredes de bloques
Bloques
Mortero de pega
Mortero de repello
Acero de refuerzo
Concreto de relleno
m2
m3
m3
m2
m3
36,84
0,27
0,3
36,84
1,25
5.780,00
23.000,00
23.000,00
1.628,66
34.500,00
212.935,20
6.210,00
6.900,00
59.999,83
43.125,00
Paredes de Madera
Emplantillado de madera
Tablilla (12mmx3")
varas
varas
500
2500
400,00
600,00
200.000,00
1.500.000,00
Columnas
m3
2,66
112.342,10
298.829,99
Viga banquina
m3
109.680,00
109.680,00
Viga corona
109.680,00
109.680,00
Contrapiso
m3
6,2
43.000,00
266.600,00
Formaleta de 1"x12"
varas
96
820,00
78.720,00
Instalacin sanitaria
Cachera Price Pfister p/ ducha
Lavatorio Acualyn blanco
Inodoro econmico blanco
Drenaje piso, aluminio pulido
Tanque sptico y drenaje
Ducha
un
un
un
un
un
un
1
1
1
1
1
1
9.980,00
9.500,00
16.250,00
1.500,00
40.000,00
5.500,00
9.980,00
9.500,00
16.250,00
1.500,00
40.000,00
5.500,00
Cable #12
Tubo conduit
Caja rectangular
Caja Ortogonal
Conectores
m
un
un
un
un
326
43
24
23
60
107
90,00
655,00
75,00
105,00
135,00
29.340,00
28.165,00
1.800,00
2.415,00
8.100,00
Tubera Pluvial
Tubo 10cm
Caja de registro
m
un
28
6
2.185,00
5.183,00
61.180,00
31.098,00
93
RESUMEN PRESUPUESTO DETALLADO DE OBRA

ITEM
Canoas
UNIDAD
un
CANTIDAD
6
COSTO UN
4.960,00
TOTAL
29.760,00
Tubera Sanitaria
Tubo 10cm
Caja de registro
Tanque sptico
m
un
un
26
6
1
3.563,00
9.360,00
99.936,00
92.638,00
56.160,00
99.936,00
Tubera Potable
Tubos
Codos
Tes
Llaves
Llave ducha
Llave lavatorio
Niples 8"
Niples 4"
Uniones
m
un
un
un
un
un
un
un
un
30
10
6
4
1
1
5
2
8
37
200,00
60,00
70,00
1.550,00
8.900,00
9.300,00
1.600,00
900,00
50,00
6.000,00
600,00
420,00
6.200,00
8.900,00
9.300,00
8.000,00
1.800,00
400,00
Puertas
Puertas externas
Puertas internas
Marcos
Vatiente
un
un
varas
varas
2
4
23,84
23,84
64.000,00
7.800,00
400,00
80,00
128.000,00
31.200,00
9.536,00
1.907,20
Ventanas
Marcos de madera
Rejas de proteccin
Vidrios transparentes 1/8
varas
un
m2
8
8
5,4
400,00
45.000,00
5.552,00
3.200,00
360.000,00
29.980,80
Techos
Cubierta HG28
Cercha de madera
m2
varas
96
300
2.448,14
400,00
235.021,44
120.000,00
Rodapies
62
390,00
24.180,00
Closets
un
103.077,59
206.155,18
Pila
un
45.000,00
45.000,00
Fregadero
un
18.000,00
18.000,00
Pintura
Pintura base acrlica acentuada
m2
234
7.400,00
1.731.600,00
Cielos
Gypsum
m2
42
6.610,00
277.620,00
94
ANEXO II
VIDA TIL PONDERADA DE EDIFICACIONES PROPUESTAS

POR EL AUTOR
(TOMA COMO BASE LA TIPOLOGA Y DESCRIPCIN ELABORADA POR

EL ORGANO DE NORMALIZACIN TCNICA DE COSTA RICA)
95
TIPOLOGA (ONT) AJUSTADA

VIVIENDAS EN MAMPOSTERA
Viviendas en bloques de
concreto
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
normales
(aos)
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
extremas
(aos)
Tipo VC01
Tipo VC02
Tipo VC03
Tipo VC04
Tipo VC05
Tipo VC06
Tipo VC07
Tipo VC08
Tipo VC09
Tipo VC10
Tipo VC11
47
45
53
65
65
62
64
73
74
75
77
34
36
42
53
50
55
57
62
66
67
65
VIVIENDAS DE MADERA
Viviendas de Madera
Tipo VM01
Tipo VM02
Tipo VM03
Tipo VM04
Tipo VM05
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
normales
(aos)
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
extremas
(aos)
47
45
52
55
55
30
30
42
40
40
96
APARTAMENTOS
Apartamentos
Tipo AP01
Tipo AP02
Tipo AP03
Tipo AP04
Tipo AP05
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
normales
(aos)
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
extremas
(aos)
60
63
70
75
75
50
50
62
60
55
CONDOMINIOS
Condominios
Tipo CN01
Tipo CN02
Tipo CN03
Tipo CN04
Tipo CN05
Tipo CN06
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
normales
(aos)
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
extremas
(aos)
43
56
67
72
75
75
35
42
54
60
65
65
97
EDIFICIOS DE OFICINA
Edificios Oficina
Tipo EO01
Tipo EO02
Tipo EO03
Tipo EO04
Tipo EO05
Tipo EO06
Tipo EO07
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
normales
(aos)
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
extremas
(aos)
55
55
66
66
71
75
75
40
43
50
50
57
55
55
GALERONES MAMPOSTERA SENCILLOS
Galerones mampostera
sencillos
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
normales
(aos)
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
extremas
(aos)
Tipo GA01
40
31
GALERONES PREFABRICADOS
Galerones prefabricados
Tipo GA02
Tipo GA03
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
normales
(aos)
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
extremas
(aos)
55
65
45
51
98
GALERONES CON ESTRUCTURA TIPO ALMA ABIERTA
Galerones estructura alma

abierta
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
normales
(aos)
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
extremas
(aos)
Tipo GA04
Tipo GA05
Tipo GA06
Tipo GA07
65
65
70
73
47
49
51
58
GALERONES CON ESTRUCTURA TIPO ALMA LLENA
Galerones con estructura

alma llena
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
normales
(aos)
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
extremas
(aos)
Tipo GA04
Tipo GA05
Tipo GA06
Tipo GA07
65
65
70
73
47
49
51
58
GALERONES EN MAMPOSTERA
Galerones en mampostera
Tipo GA12
Tipo GA13
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
normales
(aos)
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
extremas
(aos)
65
72
53
57
99
LOCALES COMERCIALES
Locales comerciales
Tipo LC01
Tipo LC02
Tipo LC03
Tipo LC04
Tipo LC05
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
normales
(aos)
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
extremas
(aos)
50
55
53
65
68
42
47
44
53
55
EDIFICIOS COMERCIALES
Edificios comerciales
Tipo EC01
Tipo EC02
Tipo EC03
Tipo EC04
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
normales
(aos)
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
extremas
(aos)
55
55
67
65
45
48
50
50
100
CENTROS COMERCIALES
Centros comerciales
Tipo CC01
Tipo CC02
Tipo CC03
Tipo CC04
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
normales
(aos)
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
extremas
(aos)
53
65
67
73
46
54
56
60
EDIFICIOS EDUCATIVOS
Edificios educativos
Tipo EE01
Tipo EE02
Tipo EE03
Tipo EE04
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
normales
(aos)
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
extremas
(aos)
42
45
54
67
30
33
42
51
EDIFICIOS RELIGIOSOS
Edificios religiosos
Tipo ER01
Tipo ER02
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
normales
(aos)
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
extremas
(aos)
55
66
40
60
101
EDIFICIOS DE SALUD
Edificios de salud
Tipo ES01
Tipo ES02
Tipo ES03
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
normales
(aos)
Vida til Ponderada

Bajo condiciones
extremas
(aos)
63
65
73
50
54
60
102
A continuacin se procede a una breve descripcin cada una de las edificaciones,

codificadas al inicio del Anexo II. De esta forma el lector podr tener una idea del tipo de
obra a que corresponde cada cdigo anotado en las tablas resumen.
Es importante dejar claro que esta descripcin ha sido trascrita de la Tipologa

Constructiva desarrollada por el Organo de Normalizacin tcnica de Costa Rica, ONT.
DESCRIPCIN DETALLADA POR TIPO DE EDIFICACIN
Vivienda Bloques de Concreto

Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto sin repello. Columnas y baldosas prefabricadas

Concreto lujado, tabloncillo semiduro o tabln.
fibrocemento
Sin cielos
Cada libre
Un bao econmico
Sin closets, sin mueble de cocina

Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Nivel Acabado
Exteriores de bloques de concreto con repello quemado, interiores de

madera de doble forro o similar
Mosaico, tabloncillo semiduro
fibrocemento
103
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Madera aglomerada de 4 mm.

Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto
Un bao econmico
Closets sin puertas en madera aglomerada, pintura de regular calidad.
Puertas doble forro en lmina de madera aglomerada

Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto con repello quemado

Terracn hasta 30%, el resto de mosaico o tabloncillo
Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera.
Lmina de Madera aglomerada en 4 mm o cartn estriado
Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto
Un bao normal y medio econmico
Closets pequeos de acabados sencillo, muebles de cocina solo
fregadero

Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto con repello sin masilla

Terracn , loseta de barro, tabloncillo semiduro similar
Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera.
Madera laminada o fibrocemento de 4 mm , con revestimiento,
tablilla semidura
Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto con red de
recoleccin subterrnea
Un bao normal o dos econmicos
Closets con puertas corrientes, muebles de cocina, solo fregadero,
cochera sin cielo y con piso de mosaico. Puerta principal de tableros
en madera slida. Cochera sencilla
104

Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto con repello fino

Terrazo hasta 70%, cermica nacional, loseta o arabesco de barro. El
resto con alfombra de regular calidad, parquet o tabloncillo de sur o
similar
Cubierta de hierro galvanizado con pendientes hasta un 30%.
Cerchas de madera o perfiles RT (perling)
Tablilla o similar hasta un 50% el resto de la lamina de fibrocemento,
losa de concreto, o madera laminada decorativa
Canoas y bajantes de hierro galvanizado o tubo de polivinil
Dos baos completos y medio todos, tipo normal
Mueble de cocina y closets con puertas sencillas. Cochera sencilla

Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto , repello y enmasillado puede tener algunas

paredes en ladrillo enchape de loseta de barro, madera, piedra o
similares
Hasta un 50% con paladiana en cuadro, cermica brasilea o similar.
Terrazo, arabesco. El resto en alfombra, parquet o cermica nacional
Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas y viguetas de artesn de
madera
Artesanados en sur o similar hasta un 40%. El resto en lamina de
fibrocemento, escayolas, cielos de tablilla o losas de concreto
Canoas y bajantes internos con red subterrnea de recoleccin
Un bao bueno y dos normales. Dos buenos y medio bao
Mueble de cocina , de bao y desayunador. Closets
105

Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto o ladrillo, fachadas con buen diseo. Enchapes

en laja, loseta de barro, madera o solamente enmasillada
Hasta un 60% en materiales como terrazo o paladiana monoltico ,
cermicas italianas, espaolas o similar alfombras de buena calidad o
parquet de maderas duras. El resto en terrazo, terracn en cuadro,
tabloncillo o parquet en madera semidura
Cubierta esmaltada, estructural, teja de concreto pigmentada hasta un
50% o similar
Artesanados con madera de buena calidad, losa de concreto, tablilla
de buena calidad laqueada, fibrocemento con revestimiento en
diseos combinados con madera expuesta
Canoas ocultas por precintas o expuestas del tipo pecho paloma o
diseos especiales, bajantes internos con red de recoleccin
subterrnea
Hasta tres baos, uno de lujo y dos normales
Mueble de cocina en maderas de buena calidad, o de concreto
enchapados en cermicas extranjeras (Brasileas o similares),
muebles de cocina y closets. Puerta principal en madera fina. Jardn
interior. Chimenea sencilla. Residencias en una o dos plantas. Garage
cerrado.

Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Nivel Acabado
Bloques de concreto y ladrillo. Diseos de fachadas elegantes.

Enchapes en maderas ornamentales lajas, mrmol trunchado
Hasta un 80% en materiales como paladiana, terrazo monoltico,
cermica italiana o similar, alfombra de muy buena calidad. Parquet
con maderas finas como Cristbal o similar. El resto en terrazo,
terracn, cermica nacional, tabloncillo u otros materiales de menor
calidad
Lamina estructural o esmaltada, teja de concreto pigmentada, pizarra.
Con diseos especiales en la planta de techos. Zonas pequeas con
lamina acrlica. Viguetas de artesn en maderas duras, secciones de
5*15 cm o ms
Artesonados con maderas finas como Cristbal hasta un 75%.
Tablilla de buena calidad laqueada, losa de concreto, o cielos
106
Pluviales
Baos
Otros
acsticos
Canoas tipo pecho paloma de lujo, diseos especiales , bajantes
internos y red de recoleccin subterrnea
Hasta cuatro baos, dos de lujo y dos buenos o normales
Mueble de cocina, y bao integrados a la obra con muy buenos
enchapes. Closets. Construccin en varios niveles. Puertas de
maderas finas. Jardines interiores. Chimenea. Garage dos o tres
vehculos

Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto y ladrillo, con enchapes de laja, mrmol,

maderas ornamentales. Fachadas especialmente diseadas
Hasta un 90% en materiales como paladiana o terrazo integral,
cermica italiana o similar, parquet en Cristbal o similar, alfombra
de muy buena calidad. El resto en zonas de servicio con tabloncillo,
parquet semiduro terrazo o materiales similares
Cubierta estructural o esmaltada, teja de concreto pigmentada,
pizarra, teja de arcilla, lamina acrlica en ciertas zonas o ubicaciones
especiales de domos acrlicos. Diseos de cubierta con altas
pendientes, viguetas de artesn de maderas finas
Predominio de artesonados o tablilla de maderas finas, losas de
concreto, laminas acsticas
Canoas tipo pecho paloma de lujo, diseos especiales u ocultas por
precintas, bajantes internos con red de recoleccin subterrnea
Baos de lujo, bao de servicio y medio bao
Mueble de cocina, de bao y otros integrados a la obra con finos
enchapes. Closets con excelente acabado. Construccin en varios
niveles de una o dos plantas con escaleras de concreto armado.
Puerta de maderas finas. Chimenea. Garage para tres o cuatro
vehculos.

Unidad
Constructiva
Paredes
Nivel Acabado
Bloques de concreto, ladrillo, y algunas paredes con inclinaciones

especiales coladas en sitio. Enchapes de laja, maderas finas, mrmol
107
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
u otros materiales de calidad. Fachadas especialmente diseadas

Paladina, mrmol, cermicas italianas o similar, otros materiales de
lujo, especialmente importados
Lamina estructural esmaltada, pizarra o teja. Domos y vitrales en
losas de concreto. Diseos especiales. Artesonados con viguetas de
maderas finas laqueadas. Secciones de 5*15 cm o ms
Artesonados o tablilla de maderas finas con acabados laqueados o
similares
Canoas tipo pecho paloma de lujo con diseos especiales u ocultas
por precintas bajantes internos con red de recoleccin subterrnea
Baos muy lujosos, baos de visitas lujosos y bao de servicio
Mueble de cocina, bao y otros con finos enchapes integrados a la
obra. Closets con excelente acabado. Varios niveles. Varios pisos,
con escaleras de concreto armado y finos enchapes de maderas finas.
Puertas de maderas finas. La principal en dos hojas o de hierro con
vidrio escarchado o con vitrales. Garage para cuatro vehculos y
pistas para otros.

Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto, ladrillo, y algunas paredes con inclinaciones

especiales coladas en sitio. Enchapes de laja, maderas finas, mrmol
u otros materiales de calidad. Fachadas especialmente diseadas
Paladina, mrmol, cermicas italianas o similar, otros materiales de
lujo, especialmente importados
Lamina estructural esmaltada, pizarra o teja. Domos y vitrales en
losas de concreto. Diseos especiales. Artesonados con viguetas de
maderas finas laqueadas. Secciones de 5*15 cm o ms
Artesonados o tablilla de maderas finas con acabados laqueados o
similares
Canoas tipo pecho paloma de lujo con diseos especiales u ocultas
por precintas bajantes internos con red de recoleccin subterrnea
Baos muy lujosos, baos de visitas lujosos y bao de servicio
Mueble de cocina, bao y otros con finos enchapes integrados a la
obra. Closets con excelente acabado. Varios niveles. Varios pisos,
con escaleras de concreto armado y finos enchapes de maderas finas.
Puertas de maderas finas. La principal en dos hojas o de hierro con
vidrio escarchado o con vitrales. Garage para cuatro vehculos y
pistas para otros.
108
Viviendas de Madera
Clasificacin: Tipo VM01
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Estructura de madera de 50 cm *75 cm con un solo forro de tablilla

Tabloncillo semiduro
Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado
Tablilla o fibrocemento en 4 mm
Cada libre o canoas y bajantes muy sencillos
Un bao econmico
Son de acabados muy sencillos

Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Estructura en madera de 50 cm * 10 cm con doble forro en tablilla

biselada y traslapada
Un 90% es en tabloncillo semiduro/duro. El resto 10% en cascote de
concreto lujado o con mosaico
Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado
Tablilla de regular calidad (semiduro)
Bajantes, canoas, de estilo sencillo en hierro galvanizado
Un bao normal y medio bao
De acabados sencillos, con muebles de cocina, y closets incorporados
a la construccin

Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Nivel Acabado
Estructura en madera de 5 cm * 10 cm con doble forro en tablilla

biselada de diseos diferentes
Tabloncillo de 25 cm * 5 cm o contra piso de concreto con terrazo
109
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
sencillo
Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado ondulado sencillo
o canaleta
Tablilla biselada de regular calidad (semiduro) con diseos sencillos
Canoas y bajantes de hierro galvanizado tipo pacho paloma
Dos baos normales y medio bao
Acabados de regular calidad, muebles de cocina y closet. Usualmente
no exceden los 150 m2 de construccin

Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Estructura total en madera de 5 cm * 10 cm con doble forro en

tablilla biselada , de buena calidad (laurel, ciprs, sur)
Madera tipo tabloncillo machihembrado, de 25 cm * 5 cm o 10 cm,
terrazo, loseta de barro mosaico
Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado tipo ondulado,
canaleta o rectangular estructural, teja de barro o teja de concreto
Tablilla biselada de buena calidad , un 30% es del tipo artesonado
Canoas y bajantes de hierro galvanizado o plsticos de diferentes
diseos
Dos baos buenos , uno de lujo y uno bueno, ms medio bao normal
Acabados de buena calidad, muebles incorporados a la construccin.
Closets de buenos acabados, cuenta con varios niveles de piso

Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Nivel Acabado
Totalmente en madera de excelente calidad y acabados. La estructura

es en piezas de madera de 5 cm y 10 cm en doble forro de tablilla
biselada
Paladiana, mrmol, cermica importada. Tabloncillo o parquet en
sur, Cristbal similar
Lamina estructural esmaltada, teja arcilla, teja de concreto, pizarra o
similar
Tipo artesonado o con tablilla de sur, nazareno, Cristbal o similar
Canoas y bajantes internos o expuestos de plstico o hierro
110
Baos
Otros
galvanizado de la mejor calidad

Baos muy lujosos, medio bao de visitas lujoso y bao de servicio
econmico y normal
Enchapes finos, muebles de cocina y closet de buena calidad y
acabado, Variedad en niveles de piso. Garage para varios vehculos
Observaciones Generales Para Viviendas de Concreto y Madera
Cuartos de Bao
Econmico
Normal
Bueno
De Lujo
Muy Lujoso
Unidades indispensables, poco accesorio, se ajustan a condiciones

mnimas, concreto lujado
Unidades indispensables, en colores pastel accesorios corrientes,
azulejo nacional y enchape solo en la ducha, 160 m de altura
Lavamanos, inodoro y tina o bid, los accesorios son mas sencillos,
enchapes y pisos de azulejo o cermicas nacionales o importadas.
Existen en casas de semilujo. Superficie mxima 12 m2
Cuenta con inodoro, bid, lavamanos, tina de losa, todos los colores
oscuros y de buena calidad, accesorios cromados o de bronce,
enchapes en paredes y pisos de azulejo o cermica importados,
divisiones de aluminio y vidrio o acrlico. Con vestidor
Inodoro tipo emperador, bid, lavatorio con pedestal, accesorios
metlicos de lujo. Enchapes de cermica o similar, tina de aguas
turbulentas, vestidores amplios pueden incluir sauna y espejos
grandes
NOTA: Cuando se hace referencia a medio bao o de visitas, este no incluye ducha.
Para todos los tipos se debe considerar incluida la pintura Cornisa y rodapi.
Apartamentos
Tipo AP 01
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Nivel Acabado
Bloques de concreto, paredes interiores de madera laminada o lmina

de fibrocemento a doble forro
Tabloncillo o mosaico. Terrazo de un mximo de 30%, y el resto en
los anteriores
111
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Lamina de hierro galvanizado. Cerchas de madera o perfiles RT

(perling)
Concreto pringado, lmina de fibro cemento o lmina de madera
aglomerada de 4 mm
Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuestos
Un bao normal
Muebles solo en el fregadero, con closet, sin agua caliente.
Construcciones de hasta tres pisos
Tipo AP 02
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto o ladrillo, algunas divisiones interiores pueden

ser en fibra cemento
Terrazo, cermica nacional. En los dormitorios alfombra de regular
calidad, parquet de caobilla o similar, pisos vinlicos o similar
Lamina de hierro galvanizado, estructura de madera
Tablilla hasta 30%. Concreto
Canoas y bajantes de hierro galvanizado
Un bao de buena calidad
Muebles de cocina, closets de buenos acabados, sin agua caliente.
Construcciones de hasta cuatro pisos. Agua distribuida a presin
mediante bomba elctrica. Espacio para un vehculo por apartamento
Tipo AP 03
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto, ladrillo. Enchapes de madera, lajas, ladrillo

ornamental, etc
Terrazo, cermica nacional. Parquet o alfombra en dormitorios
Lamina estructural esmaltada, o de hierro galvanizado, con algunas
lminas acrlicas
Tablilla , fibrocemento o losa de concreto
Canoas y bajantes internas con red de recoleccin subterrnea
Un bao de buena calidad y uno normal o bao para visitas
Muebles de cocina integrados a la obra. Muy comn el desayunador
enchapado. Closets de buenos acabados, sistema de agua caliente y
presin por bomba elctrica. Pueden ser construcciones de varios
pisos. Garage para un vehculo
112
Tipo AP 04
Nivel Acabado
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en lajas, ladrillo o

maderas. Elegantes fachadas
Terrazo blanco, cermicas importadas. Dormitorios con alfombras de
buena calidad. Parquet de Cristbal o similar
Techos con altas gradientes. Lmina estructural esmaltada o teja de
concreto pigmentada, algunas laminas acrlicas o domos
Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, loza de concreto
Canoas de tipo pecho paloma u ocultas por precintas. Bajantes
internos. Red de recoleccin subterrnea
Un bao de lujo, uno bueno y medio para visitas. Dos buenos y uno
normal
Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closets de
finos acabados, sistema de distribucin de aguas por bomba elctrica.
Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage parta dos
vehculos. Pueden ser construcciones de varios pisos. Pasillos
comunes techados
Tipo AP 05
Unidad
Nivel Acabado
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en lajas, ladrillo o

maderas. Elegantes fachadas
Terrazo blanco, cermicas importadas. Dormitorios con alfombras de
buena calidad. Parquet de Cristbal o similar
concreto pigmentada, algunas laminas acrlicas o domos
Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, loza de concreto
Canoas de tipo pecho paloma u ocultas por precintas. Bajantes
normal
Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closets de
finos acabados, sistema de distribucin de aguas por bomba elctrica.
Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage parta dos
113

comunes techados
Condominios
Tipo CN 01
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto con repello de cemento. Puede tener pared

medianera compartida
Terracn hasta 30 %. Resto en tabloncillo o mosaico
Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera
Lminas de madera aglomerada o cartn cercha de madera
Canoas y bajantes de hierro galvanizado, expuestas
Un bao normal
Muebles solo en el fregadero, closets sencillos
Tipo CN 02
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto. Paredes interiores de madera laminada o lmina

de fibro cemento
Terrazo en un 30%. Resto en tabloncillo o mosaico
Lmina de hierro galvanizado. Cerchas de madera
Concreto pringado, lmina de fibro cemento o lmina de madera
aglomerada de 4.00 mm
Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuestas
Un bao normal
Muebles solo en el fregadero, con closets. Sin agua caliente.
Construcciones de hasta tres pisos. Malla cicln cerrando el
condominio. rea comn sencilla. Solo pasillo sin techo y zona
verde Espacios para parqueo
114
Tipo CN 03
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto o ladrillo. Algunas divisiones interiores pueden

ser en fibro cemento de 11 mm
60% en terrazo o cermica nacional. En los dormitorios alfombras de
regular calidad. Parquet de caobilla o similar. Pisos vinlicos o
similar
Lmina de hierro galvanizado. Cerchas de madera
Tablilla hasta un 30%. Concreto
Canoas y bajantes de hierro galvanizado
Un bao bueno
Muebles de cocina. Closet de finos acabados. Sistema de distribucin
de agua por bomba elctrica. Sin agua caliente. Incluye edificios
prefabricados. Ductos para basura. Parqueo para un vehculo por
vivienda. Tapias de bloques de concreto con repello quemado y
verjas cerrando el condominio. rea comn con pasillo y jardines
Tipo CN 04
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto o ladrillo. Enchapes de madera, lajas, ladrillo

ornamental, etc
Terrazo blanco, cermica importada. Parquet o alfombra en
dormitorios y cermica brasilea o similar en el resto
Lmina estructural esmaltada o de hierro galvanizado, con algunas
laminas acrlicas
Tablilla , fibro cemento o losa de concreto
Bajantes y canoas internos con red de recoleccin subterrnea
Un bao bueno y uno normal o medio bao para visitas
Muebles de cocina integrados a la obra, muy comn el desayunador
enchapado. Closets de buenos acabados, sistema de agua caliente y
presin por bomba elctrica. Construcciones de varios pisos. Garage
cerrado para un vehculo. Tapias de bloques de concreto repellados y
verjas de hierro en el permetro del condominio. rea comn con
pasillo, jardines, zona de juegos infantiles
115
Tipo CN 05
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en madera, lajas o

ladrillo Elegantes fachadas
Terrazo blanco, cermica importada. Dormitorios con alfombras de
buena calidad o parquet de Cristbal o similar
concreto pigmentada. Algunas lminas acrlicas o domos
Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, losa de concreto
Canoas del tipo pecho paloma, u ocultas por precintas. Bajantes
normal
Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closet de
fino acabado. Sistema de distribucin de agua por bomba elctrica.
Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage para dos
comunes techados. Tapias en ladrillo a media altura o con repello
fino y el resto verjas con tres diseos. rea comn con pasillo y
jardines, zonas de juegos infantiles, BBQ y/o piscina
EDIFICIOS DE OFICINA
Tipo E 001
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Baos
Observaciones
Nivel Acabado
Bloques de concreto con divisiones interiores en madera laminada.

Mosaico, vinlicos o similar.
Hierro galvanizado Losa de concreto con canoas y bajantes
expuestos.
Suspensin de aluminio con stereophn Suspensin de madera con
lmina de madera aglomerada con revestimiento, losa de concreto o
similar.
Un ncleo de baos del tipo econmico enchapado con azulejo solo
en el piso.
Estos edificios no presentan acabados lujosos. La primera planta
puede estar dedicada a otra actividad. Con una altura de paredes
mayor que en los
pisos restantes. Edificios de hasta tres pisos
116
Tipo E 002
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Baos
Observaciones
Nivel Acabado
Bloques de concreto en exteriores. Divisiones interiores. Paneles

livianos o similar, normalmente a media altura.
Cermica importada brasilea o similar Alfombras de regular
calidad.
Lmina estructural esmaltada, loza de concreto.
Tablilla. Suspensin de aluminio con fibra mineral, Suspensin de
madera con lmina de fibro cemento Lminas acrlicas en algunas
zonas.
Un ncleo de baos por piso Enchapes en piso y paredes hasta media
altura Azulejo nacional.
Edificios de buen acabado Menores de tres pisos.
Tipo E 003
Edificios de ms de tres pisos con caractersticas similares al tipo no 1 ms el
ducto de ascensores.
Tipo E 004
Edificios de ms de tres pisos con caractersticas similares al tipo n 2 ms el
Tipo E 005
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Nivel Acabado
Bloques de concreto con enchapes en maderas decorativas,

cermica, alfombra, ventanales con vidrio polarizado y marco de
aluminio.
Cermica italiana o similar. Alfombra de buena calidad, parquet de
Cristbal o similar, paladiana en cuadro, terrazo monoltico.
Lmina estructural esmaltada. Loza de concreto, lmina acrlica o
domos en algunas zonas.
Tablilla, fibra mineral, perfiles de aluminio en suspensin con lmina
117
Baos
Otros
de fibra mineral. Escayolas, fibra vidrio. Domos en algunas zonas.

Aproximadamente un ncleo de baos por cada 40,00 metros
cuadrados
Enchapes en azulejos tipo Brasil o similar.
Edificios con muy buen acabado y materiales de lujo.
Menores de tres pisos
Tipo E 006
Edificios de ms de tres pisos con caractersticas similares al tipo no. 5 ms el
Tipo E 007
A criterio del perito.
Observaciones:
Valor: Entrepisos sin cerramientos (para parqueo)
Valor: Stanos (para bodegas o parqueo)
GALERONES
Tipo GA 01
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto con altura mxima de 3.00 m

Cascote corriente
Cerchas de madera con claros no mayores de 20.00 m cubierta de
hierro galvanizado
Portones de madera. Uso como bodega
118
GALERONES PREFABRICADOS
Tipo GA 02
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Otros
Nivel Acabado
Columnas, vigas y baldosas prefabricadas. Con cerramiento en

mampostera. Altura mayor de 450 m
Concreto armado
Cerchas prefabricadas de concreto pretensado. Cubierta de hierro
galvanizado tipo estructural
Portones, apoyos entre columnas no mayores a 26.00 m. Uso
industrial
Tipo GA 03
Similar al tipo No. 2, con luces mayores a 26.00 m y alturas de ms de 450 m.
Cerchas de acero.
GALERONES CON ESTRUCTURA METALICA ALMA ABIERTA

Tipo GA 04
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Otros
Nivel Acabado
Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metlica

alma abierta con luces de 20 a 30 metros
Concreto armado
Con perfiles de RT. Cubierta de hierro galvanizado
Instalacin elctrica enductada y portones metlicos. Posee adems
canoas y bajantes
119
Tipo GA 05
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Otros
Nivel Acabado
Paredes en mampostera. Estructura metlica alma abierta con luces

de 20 a 30 metros
Concreto armado
canoas y bajantes
Tipo GA 06
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Otros
Nivel Acabado
Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metalica

alma abierta con luces de ms de 30 metros
Concreto armado
canoas y bajantes
Tipo GA 07
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Otros
Nivel Acabado
Paredes en mampostera. Estructura metlica alma abierta con luces

de ms de 30 metros
Concreto armado
canoas y bajantes
120
Tipo GA 08
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Otros
Nivel Acabado
Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metlica

alma llena con luces de 20 a 30 metros
Concreto armado
canoas y bajantes
Tipo GA 09
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Otros
Nivel Acabado
Paredes en mampostera. Estructura metlica alma llena con luces de

20 a 30 metros.
Concreto armado
canoas y bajantes
Tipo GA 10
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Otros
Nivel Acabado
Paredes forradas con lmina de hierro. Estructura metlica alma llena

con luces de ms de 30 metros
Concreto armado
canoas y bajantes
Tipo GA 11
Unidad
Constructiva
Paredes
Nivel Acabado
Paredes en mampostera. Estructura metlica alma llena con luces de
121
Pisos
Techos
Otros
ms de 30 metros.
Concreto armado
canoas y bajantes
GALERONES DE MAMPOSTERIA
Tipo GA 12
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Otros
Nivel Acabado
Estructura de vigas y columnas de concreto coladas en sitio. Paredes

de mampostera.
Concreto armado
Cercha metlica o de madera cubierta de hierro estructural.
Instalacin elctrica enductada, mezanines, portones de cortina
metlica. Distancia entre columnas no mayor de 800 m y alturas que
no exceden de los 5.00 m
Tipo GA 13
Similar al tipo N 12, con luces mayores a 800 m y alturas superiores de 500 m.
NOTA: Valorar el ncleo de oficinas y cualquier otro elemento complementario por
aparte.
122
LOCALES COMERCIALES
Tipo LC 01
Incluye locales para comercio en general (tiendas, zapateras. Farmacias, Pulperas,
ferreteras, etc.). La altura de paredes se estima entre 2.5 a 3.00 m de altura.
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Baos
Otros
Nivel Acabado
Madera doble forro, zcalo de concreto.

Tabloncillo de madera, o mosaico.
Lmina de hierro galvanizado.
Lmina de madera aglomerada, tablilla, cartn.
Un bao econmico para uso interno
reas pequeas, venta a travs de ventanas o puertas de madera
sencilla.
Tipo LC 02
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto, zcalo en el frente. Divisiones interiores en

madera laminada.
Mosaico, terrazo industrial.
Lmina de hierro galvanizado.
Lmina de madera aglomerada, cartn.
Un bao econmico para uso interno.
Entrada sencilla, los marcos de las vitrinas suelen ser de madera o
aluminio, rejas en las vitrinas. Rtulos de poca dimensin. Un solo
piso
Tipo LC 03
Unidad
Constructiva
Paredes
Nivel Acabado
Bloques de concreto, concreto colado en sitio, zcalo en el frente

123
Pisos
Techos
Cielos
Baos
Otros
enchapados. Interiormente paredes tapizadas.

Terrazo industrial con alfombras de Hule o vinil en el vestbulo de
acceso.
Lmina de hierro galvanizado o fibro cemento. Precinta de fibro
cemento.
Losa de concreto, madera laminada o aglomerada, cartn.
Un ba sencillo para uso interno.
Amplias vitrinas con marco metlico, tubos fluorescentes. Portn de
cortina metlico. Bodega en la parte posterior o una segunda planta
para tal fin. Rtulos luminosos.
Tipo LC 04
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto. Amplias zonas enchapadas en cermicas,

losetas maderas decorativas, espejos, lajas, etc
Terrazo monoltico, paladiana con uniones de bronce, cermicas
extranjeras
Lmina de hierro esmaltada. Precintas de hierro esmaltado o de tipo
estructural
Perfil metlico esmaltado, cielos suspendidos, tablilla decorativa, etc
Amplias vitrinas con marcos de metal o sin marcos. Luces indirectas,
muy comn el uso de tonos metlicos. Rtulos luminosos. Segunda
planta o zona posterior como bodega.
Tipo LC 05
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Otros
Nivel Acabado
Concreto colado en sitio. Amplias zonas enchapadas en cermicas,

losetas, maderas decorativas, espejos, lajas, etc
Terrazo monoltico, paladiana con uniones, bronce, cermicas
extranjeras de alta calidad
Lmina de hierro esmaltada teja ceramicada o de barro, domos.
Precintas de hierro esmaltado o de tipo estructural
Perfil metlico esmaltado, cielos suspendidos de fibra mineral con
molduras, tablilla decorativa de maderas finas
Fachadas con bloques decorativos, repellos de mrmol, granito y
otros. Amplias vitrinas transparentes o polarizadas con marcos de
aluminio. Tratamientos con luces indirectas. Rtulos luminosos.
Segunda planta o zona posterior como bodega
124
EDIFICIOS COMERCIALES
Tipo EC 01
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Cielos
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto. Ladrillo mixto o concreto colado en sitio.

Altura del primer nivel 300 m a 350m. Los pisos superiores 300 m.
Ventanales con marcos de madera.
Mosaico o terrazo industrial. Zonas de transito con alfombra de hule
o comercial
Concreto pringado, cielo falso en madera laminada o aglomerada
Un ncleo de baos por piso del tipo normal
Primer nivel destinado al comercio. Los restantes a oficinas o
bodegas. Otros destinados solo a comercio. Rtulos luminosos.
Ascensores pequeos
Tipo EC 02
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Cielos
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto. Ladrillo. Algunos enchapes. Amplios

ventanales. Marcos de aluminio. Altura de 300 m a 350m en el
primer nivel pisos superiores 300 m.
Terrazo o terracn. Amplias zonas de circulacin con alfombras de
hule. Loseta vinlica. Alfombra comercial.
Losa de concreto. Cielo suspendido de cartn en estereophn o fibra
mineral
Un ncleo de baos por cada 50.00 m2 de planta del tipo normal.
Tpico de edificios comerciales en condominio. Amplios ventanales
sin marcos. Portones de cortina. Varios locales de diferentes
tamaos.
Tipo EC 03
Unidad
Constructiva
Paredes
Nivel Acabado
Bloques de concreto. Ladrillo. Amplias zonas enchapadas en

interiores. Altura promedio de 350 m
125
Pisos
Cielos
Baos
Otros
Cermica, terrazo blanco. Amplias zonas alfombradas

Suspendidos de fibra mineral
tamaos.
Tipo EC 04
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Cielos
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto. Ladrillo. Amplias zonas enchapadas en

interiores. Altura promedio de 350 m
Cermica, terrazo blanco. Amplias zonas alfombradas
Suspendidos en Escayolas
tamaos.
CENTROS COMERCIALES
Tipo CC 01
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Cielos
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto y repello fino

Mosaico, terracn o terrazo
Suspensin de aluminio con fibra mineral o suspensin de madera
con fibro cemento o madera laminada
Uno normal con enchape de azulejo nacional en cada local
Amplios ventanales de exhibicin con marcos de aluminio en puertas
y ventanas. Estructuras de un piso
Tipo CC 02
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Cielos
Nivel Acabado
Bloques de concreto o concreto armado

Terrazo, cermica o similar
Suspensin de aluminio con fibra mineral o suspensin de madera
126
Techos
Baos
Otros
con fibro cemento o madera laminada

Estructura metlica o madera con laminas de hierro galvanizado
Uno normal con enchape de azulejo de calidad en cada local
y ventanas. Edificios de varios pisos
Tipo CC 03
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Cielos
Techos
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto o concreto armado. Enchapes de ladrillo o

piedra
Cermica importada en locales en reas de circulacin, alfombras,
pisos vinlicos
Grandes zonas con estructuras de malla espacial en tubo metlico.
Con laminas de hierro galvanizado o domos acrlicos
Estructura metlica con laminas de hierro galvanizado
Uno normal con enchape de azulejo nacional en cada local, y una
batera de baos con enchapes de azulejo de buena calidad por piso
para servicio publico
y ventanas. Portones plegables de cortina
Tipo CC 04
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Cielos
Techos
Baos
Otros
Nivel Acabado
Concreto armado. Muros de ladrillo o bloques decorativos

Cermica de alta calidad
Grandes zonas con estructuras de malla espacial en tubo metlico.
Con laminas de hierro estructural, domos acrlicos y aluminio
decorativo
Estructura con lamina de hierro galvanizado, teja ceramicada de
barro o concreto
Uno normal con enchape de azulejo importado en cada local, y una
batera de baos con enchapes de azulejo de buena calidad por piso
para servicio publico
y ventanas. Portones plegables de cortina, diseos finos en fachadas.
Servicios con reas de descanso y zonas para juegos infantiles, etc.
127
EDIFICIOS EDUCATIVOS
Tipo EE 01
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto o elementos prefabricados. Columnas

prefabricadas de hierro
Mosaico, terrazo o terracn
Lamina de hierro galvanizado y cerchas metlicas o de madera
De fibra mineral con plantilla de aluminio suspendido
Edificios de un piso. Ventanas altura promedio de 1.00 m en una
pared lateral y a 2.00 m en otras paredes laterales, altura mnima 2.74
m, mxima 3.50 m. Se incluye canoas, pasillo con un promedio de
3.00 m, el rea tpica de aulas es de 6.00 m * 9.00 m
Tipo EE 02
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto o elementos prefabricados. Columnas

prefabricadas o de hierro
Mosaico o terracn
Lamina de hierro galvanizado y cerchas metlicas o de madera
De fibra mineral con plantilla de aluminio suspendido
Edificios de un piso. Ventanas altura promedio de 1.00 m en una
pared lateral y a 2.00 m en otras paredes laterales, altura mnima 2.74
m, mxima 3.50 m. Se incluye canoas, bajantes, pintura, sistema
electrico, pizarra panormica y pasillo con un promedio de 3.00 m, el
rea tpica de aulas es de 6.00 m * 9.00 m
Nota: Aulas aisladas. Generalmente son ampliaciones que se realizan en algunos

edificios o son construcciones en zonas alejadas de centros urbanos.
Tipo EE 03
Unidad
Constructiva
Paredes
Nivel Acabado
Bloques de concreto, ladrillo mixto o elementos prefabricado
128
Pisos
Techos
Cielos
Otros
De mosaico, terrazo o terracn

Lminas de hierro galvanizado, lmina estructural, cerchas metlicas
De madera aglomerada, fibrocemento fibra mineral suspendida sobre
marcos de aluminio o madera
Edificios de uno, dos o ms pisos, entrepiso de loza de concreto.
EDIFICIOS RELIGIOSOS
Capilla
Tipo ER 01
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Cielos
Techos
Pluviales
Baos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto o ladrillo mixto hasta 3,00 m, de altura,

divisiones internas en bloques de concreto, repello quemado
Terrazo, mosaico o similar.
Madera aglomerada o fibrocemento.
Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado.
Canoas y bajantes en hierro galvanizado.
Ncleos de baos sencillos, uno para hombres con un inodoro, un
orinal, un lavabo y otro para mujeres con un inodoro y un lavabo.
Tres puertas de salida, dimensiones pequeas y acabados
sencillos.
Ermita
Tipo ER 02
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Techos
Cielos
Pluviales
Nivel Acabado
Bloques de concreto con columnas coladas en sitio, con

repello fino, altura mnima de 3,00 m.
Terrazo sencillo, en cuadro o paladiana. En algunos casos de
cermica.
Cerchas metlicas con lmina estructural.
Gypsum, fibrocemento, tablilla o artesonados con maderas finas
laqueadas.
Canoas y bajantes en hierro galvanizado.
129
Baos
Otros
Un ncleo para hombres con un mnimo de 2 inodoros, 2 orinales y 2

lavados. Un ncleo para mujeres con un mnimo de dos inodoros y 2
lavados.
Cuatro puertas de salida de hierro, con lmina acrlica escarpada o
vidrio, marcos de ventanera de aluminio con vidrio y celosas
escarpadas.
EDIFICIOS DE SALUD
Tipo ES 01
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Cielos
Techos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto o ladrillo mixto, con algunas paredes interiores

de panelera liviana.
De mosaico, terrazo, concreto lujado con piso vinlico y concreto
lujado con material antiderrapante.
Suspendido de fibra mineral o fibrocemento, sobre marcos de
aluminio.
Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado No 26 o lmina
estructural.
Bateras de servicios sanitarios con enchapes hasta 1,50 m de altura.
Tipo ES 02
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Cielos
Techos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto o ladrillo mixto, con algunas paredes interiores

de panelera liviana.
De terrazo, concreto lujado con piso vinlico y concreto lujado con
material antiderrapante.
Suspendido de fibra mineral o fibrocemento, con marco de aluminio
o loza de concreto.
Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado No 26 o No 28.
lmina estructural.
Bateras de servicios sanitarios con enchapes en pisos y paredes hasta
una altura de 1,50 m, edificios de regular tamao de 2 o ms pisos,
con equipo especial para desarrollo de la actividad correspondiente.
130
Tipo ES 03
Unidad
Constructiva
Paredes
Pisos
Cielos
Techos
Otros
Nivel Acabado
Bloques de concreto o ladrillo mixto, concreto chorreado o

estructuras prefabricadas, algunas paredes son panelera liviana.
De terrazo, terrazo monoltico, concreto lujado con piso vinlico o
concreto lujado con material antiderrapante.
Suspendido de fibra mineral o fibrocemento, con marco de aluminio
o loza de concreto.
Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado No 26 o No 28 ,
lmina estructural.
Bateras de servicios sanitarios con enchapes de azulejos de piso a
cielo. Edificios grandes de ms de 3 pisos con instalaciones
especiales para desarrollar las actividades que en ellos se realizan.
131
BIBLIOGRAFIA
1. Marques Tapia, Mario. Criterios Metodolgicos para la Valoracin de Inmuebles,
Tomo I (Fundamentos de Valuacin Inmobiliaria), Mxico.
2. Barrantes Echavarra, Rodrigo. Investigacin Editorial, EUNED, San Jos, Costa

Rica, 1999.
3. Dobner Eberi, Horst Kart. La Valuacin de Predios Urbanos, Mxico, Distrito

Federal, Editorial Concepto S.A., primera edicin, 1983.
4. Dante Guerrero. Manual de Tasaciones Propiedades Urbanas y Rurales. 2do
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Venezuela, 2002.
133

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BENEMRITA UNIVERSIDAD AUTNOMA DE PUEBLA DE MXICO

UNIVERSIDAD ESTATAL A DISTANCIA DE COSTA RICA

VIDA TIL PONDERADA DE EDIFICACIONES

PARA OBTENER EL GRADO DE:

SAN JOS, COSTA RICA

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LA VIDA UTIL DE LOS BIENES

2.1 CONCEPTOS BSICOS

2.1.1 Vida Total

El MANTENIMIENTO VRS LA VIDA TIL

3.2 EL SINDROME DEL EDIFICIO ENFERMO

3.3 MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO

3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO

LA VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES

4.1 VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL

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4.2 VIDAS UTILES PROBABLES MNIMAS PARA

VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE OBRA

5.1. VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BSICAS

5.2 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS

5.3 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS

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5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad ptima bajo

5.4 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS

LA VIDA UTIL DE LOS BIENES: CAUSAS ADICIONALES

6.1 LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DE

6.2 FACTORES QUE INFLUYEB EN LA ESPERANZA DE

6.3 LAS CONDICIONES FSICAS DE LOS INMUEBLES

6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES

7.2 EJEMPLOS APLICADOS PARA LA ESTIMACION DE

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7.2.1 Aplicacin del mtodo a una vivienda mixta:

7.3 LA TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA DE LA ONT Y LA

7.3.1 Aplicacin del mtodo a la vivienda Tipo VC01 de la

ANEXO I: Ejemplo de presupuesto de obra

ANEXO II: Tipologa Ajustada Propuesta

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Otras especialidades de la ingeniera, han dirigido su punto de atencin hacia las

En el mercado podemos encontrar un sin nmero de bibliografas que adjuntan tablas de

Se ha tomado la decisin de aplicar el Mtodo de la Vida til Ponderada, partiendo del

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El mtodo de la Vida til Ponderada, si bien es cierto es sencillo y prctico, conlleva

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2.1 Objetivo general

Aplicar el mtodo de la Vida til Ponderada Probable, en la estimacin de

2.2 Objetivos especficos

b. Analizar las variables ms importantes que componen el mtodo en

c. Proponer un conjunto de valores de Vidas tiles Probables de materiales y

d. Aplicar el mtodo recomendado, a una tipologa constructiva reconocida y

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Se recopil e investig informacin procedente de diferentes organismos de gran

Tambin se estudiaron algunos captulos de la Organizacin Internacional para la

A nivel nacional, la investigacin se complementa con la consulta a valuadores

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independientes y empresas constructoras de amplia experiencia y prestigio. Limitndose

Luego de analizar, clasificar y tabular los resultados obtenidos de la investigacin, se

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CAPITULO II. LA VIDA TIL DE LOS BIENES

2.1.1 Vida Total:

2.1.2 Vida til:

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desarrollar programas de seguimiento en el campo y la implementacin de