UNIDAD I:

CONTRATO DE COMPRAVENTA:
Definicin: (art 1123) Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
Elementos esenciales particulares del contrato:
-

Obligacin de transferir la propiedad de la cosa

Obligacin de pagar un precio en dinero

Finalidad: Es que la persona que recibe la cosa obtenga su propiedad, su dominio. El

contrato de compraventa por si solo no basta para que el comprador obtenga la
propiedad de la cosa. Nuestro cdigo agrega: EL TITULO y EL MODO y recin ah el
comprador va a adquirir el dominio, esto no quiere decir que el contrato no quede
perfeccionado porque este mismo se perfecciona con la aceptacin; en algunos casos se
necesita: el ttulo, el modo y la inscripcin en el registro.
Caracteres del contrato:
-

Consensual: queda perfeccionado con el acuerdo de las partes

Bilateral
Con prestaciones recprocas
Conmutativo: porque las partes saben desde el comienzo la medida de la ventaja
y el sacrificio que van a obtener mediante la celebracin del contrato. No quita que
excepcionalmente pueda haber compraventa aleatoria
No formal; en algunos supuestos es formal

Diferencia de la compraventa con otros contactos: El cdigo hace una comparacin

entre la compra venta y el contrato de locacin de obra; ahora llamado contrato de obra.
Ej: empresa constructora que me hace la casa y vende los materiales para hacerlo.
Art 1125 Compraventa y contrato de obra. Cuando una de las partes se compromete
a entregar cosas por un precio, aunque stas hayan de ser manufacturadas o producidas,
se aplican las reglas de la compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la
principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros
servicios. Si la parte que encarga la manufactura o produccin de las cosas asume la
obligacin de proporcionar una porcin substancial de los materiales necesarios, se
aplican las reglas del contrato de obra.
Art 1126: Compraventa y permuta (contratos de cambio). Si el precio consiste parte
en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa
y de compraventa en los dems casos
Si es igual o menor el precio es compraventa y permuta en el caso de que el valor de la
cosa sea mayor.
Cosa y precio:
Cosa:
Qu cosas pueden ser objeto del contrato de compraventa?
Cosa:
Art 1129: Cosa vendida. Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de
los contratos
Art 1130: Cosa cierta que ha dejado de existir. Si la venta es de cosa cierta que ha
dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, ste no produce efecto alguno.
Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente
con reduccin del precio. Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la
cosa cierta haya perecido o est daada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede
exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo saba que la cosa haba perecido o
estaba daada.
Art 1131: Cosa futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condicin
suspensiva de que la cosa llegue a existir. El vendedor debe realizar las tareas, y

esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que sta llegue a existir
en las condiciones y tiempo convenidos. El comprador puede asumir, por clusula
expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor

Pueden ser objeto del contrato de compraventa, est bajo una condicin
suspensiva de que la cosa pueda dejar de existir. Mediante una clausula expresa el
comprador puede asumir q la cosa deje de existir.

Art 1132: Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es vlida, en los
trminos del artculo 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su
dominio al comprador
El art 1008: Bienes ajenos. Los bienes ajenos pueden ser objeto de los contratos. Si el
que promete transmitirlos no ha garantizado el xito de la promesa, slo est obligado a
emplear los medios necesarios para que la prestacin se realice y, si por su culpa, el bien
no se transmite, debe reparar los daos causados. Debe tambin indemnizarlos cuando
ha garantizado la promesa y sta no se cumple. El que ha contratado sobre bienes
ajenos como propios es responsable de los daos si no hace entrega de ellos

Precio:
Art 1133- Determinacin del precio. El precio es determinado cuando las partes lo
fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicacin al arbitrio
de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier
otro caso, se entiende que hay precio vlido si las partes previeron el procedimiento para
determinarlo.

El precio es determinado: cuando se establece la suma, cuando lo indica un rbitro

o cuando se fija en referencia al valor de otra cosa cierta. Tambin se va a
considerar valido el procedimiento que las partes hayan fijado para la
determinacin del precio.

Art 1134.- Precio determinado por un tercero. El precio puede ser determinado por
un tercero designado en el contrato o despus de su celebracin. Si las partes no llegan
a un acuerdo sobre su designacin o sustitucin, o si el tercero no quiere o no puede
realizar la determinacin, el precio lo fija el juez por el procedimiento ms breve que
prevea la ley local.

El tercero se puede fijar antes o despus de celebrado el contrato. Si ese tercero

no puede o no quiere o no se ponen de acuerdo las partes de la persona del
tercero, el juez es el encargado de fijarlo.

Art 1143.- Silencio sobre el precio. Cuando el contrato ha sido vlidamente celebrado,
pero el precio no se ha sealado ni expresa ni tcitamente, ni se ha estipulado un medio
para determinarlo, se considera, excepto indicacin en contrario, que las partes han
hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebracin del
contrato para tales mercaderas, vendidas en circunstancias semejantes, en el trfico
mercantil de que se trate.
Cuando el objeto es un inmueble:
Art 1135.- Precio no convenido por unidad de medida de superficie. Si el objeto
principal de la venta es una fraccin de tierra, aunque est edificada, no habiendo sido
convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene
una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador,
segn los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por
aplicacin de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra.

En el caso de que exista una diferencia de ms de un 5% en la superficie el

vendedor va a pedir un precio mayor; el comprador en ese caso puede pagar la
diferencia o pedir la disolucin del contrato.

Art 1136.- Precio convenido por unidad de medida de superficie. Si el precio es

convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta en funcin
de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensin determinada, y la
superficie total excede en ms de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, el
comprador tiene derecho a resolver.

Se va a tener en cuenta lo que realmente mida la superficie del inmueble para la

fijacin del precio. Ac toma la unidad de medida de superficie.

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Obligaciones de las partes:
Obligaciones del vendedor:
Art 1137.- Obligacin de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la
propiedad de la cosa vendida. Tambin est obligado a poner a disposicin del
comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y
a prestar toda cooperacin que le sea exigible para que la transferencia dominial se
concrete.
Art 1138.- Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, estn a cargo del vendedor
los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtencin de los
instrumentos referidos en el artculo 1137. En la compraventa de inmuebles tambin
estn a su cargo los del estudio del ttulo y sus antecedentes y, en su caso, los de
mensura y los tributos que graven la venta.
Art 1139.- Tiempo de entrega del inmueble. El vendedor debe entregar el inmueble
inmediatamente de la escrituracin, excepto convencin en contrario.
Art 1140.- Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de
toda relacin de poder y de oposicin de tercero.
Obligaciones del comprador:
Art 1141.- Enumeracin. Son obligaciones del comprador:
a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la
venta es de contado;
b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligacin de recibir
consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para
que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa;
c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pblica y los
dems posteriores a la venta.
Pactos que se dan en la compraventa: se dan tanto para muebles como para
inmuebles.
-Pacto de retroventa
-Pacto de reventa
- Pacto de preferencia
Art 1163.- Pacto de retroventa. Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor
se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra
restitucin del precio, con el exceso o disminucin convenidos.
El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a
condicin resolutoria.

Es la posibilidad que tiene le vendedor de recuperar la cosa vendida, restituyendo

el precio que le haban dado en su momento con exceso o disminucin.

Art 1164.- Pacto de reventa. Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se
reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe
restituir el precio, con el exceso o disminucin convenidos.
Se aplican las reglas de la compraventa bajo condicin resolutoria.

Se dice que es la otra cara de la retroventa. Es la posibilidad del comprador de

devolver la cosa, restituyendo el precio con exceso o disminucin.

Art 1165.- Pacto de preferencia. Pacto de preferencia es aquel por el cual el

vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelacin a cualquier otro adquirente si
el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni
pasa a los herederos.
El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisin de enajenar la
cosa y todas las particularidades de la operacin proyectada o, en su caso, el lugar y
tiempo en que debe celebrarse la subasta.
Excepto que otro plazo resulte de la convencin, los usos o las circunstancias del caso, el
vendedor debe ejercer su derecho de preferencia dentro de los diez das de recibida
dicha comunicacin.
Se aplican las reglas de la compraventa bajo condicin resolutoria.

Es la facultad que tiene el vendedor de ser preferido para el supuesto de que el

comprador decida vender la cosa nuevamente, en la medida que el que tiene la
preferencia iguale la oferta ofrecida por un tercero. Ej: Le vendo un inmueble a X,
si en un futuro X quiere venderlo de nuevo y Z le paga $30000 si yo igualo esa
oferta X debe preferirme a m. Es un derecho personal e intransferible.

Art 1166.- Pactos agregados a la compraventa de cosas registrables. Los pactos

regulados en los artculos precedentes pueden agregarse a la compraventa de cosas
muebles e inmuebles. Si la cosa vendida es registrable, los pactos de retroventa, de
reventa y de preferencia son oponibles a terceros interesados si resultan de los
documentos inscriptos en el registro correspondiente, o si de otro modo el tercero ha
tenido conocimiento efectivo.
Si las cosas vendidas son muebles no registrables, los pactos no son oponibles a terceros
adquirentes de buena fe y a ttulo oneroso.

En la medida en la que se registren estos pactos son oponibles a terceros (significa

que esos pactos se van a poder ejercer a pesar que por ejemplo el comprador haya
vendido la cosa a un tercero y no haya respetado la retroventa o que haya vendido
sin avisarle al que tenia la preferencia). Al estar registrados se la da la publicidad y
el tercero no lo puede reconocer (a pesar que el tercero sea de buena fe y a titulo
oneroso). Si no est registrado el contrato no es nulo.

Art 1167.- Plazos. Los pactos regulados en los artculos precedentes pueden ser
convenidos por un plazo que no exceda de cinco aos si se trata de cosas inmuebles, y
de dos aos si se trata de cosas muebles, contados desde la celebracin del contrato.
Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al mximo legal. El plazo establecido
por la ley es perentorio e improrrogable.

Es perentorio es decir que si se vence no se puede volver atrs.

Art 1160.- Compraventas sujetas a condicin suspensiva. La compraventa est

sujeta a la condicin suspensiva de la aceptacin de la cosa por el comprador si:

a) el comprador se reserva la facultad de probar la cosa;

b) la compraventa se conviene o es, de acuerdo con los usos, a satisfaccin del
comprador.
El plazo para aceptar es de diez das, excepto que otro se haya pactado o emane de los
usos. La cosa se considera aceptada y el contrato se juzga concluido cuando el
comprador paga el precio sin reserva o deja transcurrir el plazo sin pronunciarse.

Condicin suspensiva: el contrato no produce sus efectos hasta que se de la

condicin. Se contemplan dos supuestos: cuando se quiere probar la cosa y cuando
es a satisfaccin del comprador (cuando se agrega a una clausula accidental que
la cosa sea del agrado al que se lo compra ej: satisfaccin garantizada o le
devolvemos su dinero)

Art 1169.- Efecto de la compraventa sujeta a condicin resolutoria. La

compraventa sujeta a condicin resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero
la tradicin o, en su caso, la inscripcin registral, slo transmite el dominio revocable.
Boleto de compraventa:
Art 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de
buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el
inmueble vendido si:
a) el comprador contrat con el titular registral, o puede subrogarse en la posicin
jurdica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes
sucesivos;
b) el comprador pag como mnimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a
la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisicin tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
Art 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de
compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe
son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mnimo el
veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva
escritura pblica. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En
caso de que la prestacin a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca
en primer grado sobre el bien, en garanta del saldo de precio.

Frente al acreedor embargante tenemos el art 1170 para priorizar al comprador de

buena fe si cumple con los cuatro requisitos nombrados.
En el art 1171. Si bien no lo dice tambin estn pendientes los dems requisitos:
que sea de buena fe, que tenga fecha cierta, y haya pagado el 25% del precio.

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Disposiciones legales que rigen las operaciones inmobiliarias que se hacen mediante
boleto:
Ley 14.005 que queda vigente en el nuevo cdigo. Ley dictada en 1950. En ese
momento se vendan lotes a pagarse en cuotas, esa operacin se instrumentaba
mediante boletos y lo habitual era que en esos boletos se insertaran pactos comisorios
que tenan como finalidad que si el adquirente deba de pagar alguna cuota, el contrato
se resolva por la aplicacin del pacto comisorio teniendo que devolverse el terreno.
Regula la compra de cuotas en mensualidades.

ARTICULO 1 - Los contratos que tengan por objeto la venta de inmuebles fraccionados
en lotes, cuyo precio haya de ser satisfecho por cuotas peridicas, quedan sometidos,
como forma esencial para su validez a las condiciones y requisitos establecidos en la
presente ley cuando la escritura traslativa de dominio no se otorgue de inmediato.
AMBITO DE APLICACIN
Requisitos para que se aplique la ley:
-

Que se trate de lotes fraccionados

Que se pague en cuotas
No se haya otorgado la escritura traslativa de dominio sino que se haya
instrumentado mediante boletos.

ARTICULO 2 - El propietario de inmueble que desee venderlo en la forma prevista en el

artculo anterior har anotar en el Registro Pblico Inmobiliario que corresponda a la
ubicacin del bien, su declaracin de voluntad de proceder a la venta en tal forma,
acompaando a la vez un certificado de escribano de registro sobre la legitimidad
extrnseca del ttulo y un plano de subdivisin con los recaudos que establezcan las
reglamentaciones respectivas.
ARTICULO 4 - Celebrado el contrato y dentro de los seis das de su fecha, deber
proceder a la anotacin preventiva del instrumento que entregue el vendedor al
comprador, en el Registro Pblico Inmobiliario. Este plazo podr ser extendido por los
reglamentos en razn de la distancia, no pudiendo exceder de treinta das.
Dicho instrumento deber contener:
a) Nombre y apellido de los contratantes, nacionalidad, estado civil, edad, fecha y lugar
en que se otorgue;
b) Individualizacin del bien con referencia al plano de loteo, su ubicacin, superficie,
lmites y mejoras existentes;
c) Precio de venta, forma de pago e intereses convenidos;
d) Correlacin del ttulo del vendedor y el de su antecesor en el dominio;
e) Especificacin de los gravmenes que afecten el inmueble, con mencin de los
informes oficiales que los certifiquen.

La finalidad que tiene que se inscriba es que da cierta proteccin y publicidad al

boleto. Ante cierto conflicto va a prevalecer el adquirente cuyo boleto este
inscripto.

ARTICULO 7 - El comprador podr reclamar la escrituracin despus de haber satisfecho

el veinticinco por ciento del precio, siendo esa facultad irrenunciable y nula toda clusula
en contrario, pudiendo el vendedor exigir garanta hipotecaria por el saldo de precio.
ARTICULO 8 - El pacto comisorio por falta de pago, no podr hacerse valer despus que
el adquirente haya abonado la parte de precio que se establece en el artculo anterior, o
haya realizado construcciones equivalentes al cincuenta por ciento del precio de compra

El adquirente a partir que se haya abonado el 25% del precio puede pedir la
escrituracin a su favor y el vendedor puede resguardarse constituyendo una
hipoteca. Qu pasa si el vendedor no inscribe los boletos? Si no lo inscribe puede
el adquirente inscribirlo l a costa del vendedor (permite descontar ese gasto de lo
que tiene que pagar). La ley exige que el vendedor lo inscriba dentro de los 6 das,
vencido el plazo y no encontrndose la inscripcin hecha ya el comprador queda
habilitado para inscribirlo.