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Julio 2015

Año 2 Volumen 13

ESPECIAL DEL MES


Eficacia de la
venta de bien ajeno
Actualidad
Área
Civil Eficacia del
Especial de la venta de bien ajeno
mes

Contenido
Luciano Barchi Velaochaga: La compraventa de bien ajeno es un supuesto
entrevista 1 particular de compraventa donde el vendedor adolece de falta de capacidad de 24
disposición
Mario A. Zúñiga Palomino: El comprador en la “venta de bien ajeno”: dueño
DOCTRINA PRÁCTICA 34
de nada
Reynaldo Mario Tantaleán Odar: ¿Y si vendo lo que no es mío?. Notas sobre
DOCTRINA PRÁCTICA 50
la venta de bien ajeno
Fort Ninamancco Córdova: La configuración de la compraventa de bien ajeno:
DOCTRINA PRÁCTICA 80
críticas a la doctrina dominante
Emilio José Balarezo Reyes: La compraventa sobre el bien ajeno: reflexiones y
DOCTRINA PRÁCTICA 114
críticas sobre una figura controversial del Código Civil

entrevista
entrevista

La compraventa de bien ajeno es un supuesto


particular de compraventa donde el vendedor
adolece de falta de capacidad de disposición

Luciano Barchi Velaochaga*


Director de Actualidad Civil

Actualidad Civil (AC): ¿Podría vez, según la naturaleza del derecho


explicarnos la naturaleza general del constituido, entre efectos obligatorios
contrato de compraventa y, en específi- y efectos reales. La compraventa puede
co, de la venta de bien ajeno? ser con efectos obligatorios, que consiste
Luciano Barchi (LB): Los efectos en la constitución de una relación obli-
contractuales pueden distinguirse en gatoria en virtud de la cual el vendedor
constitutivos, regulativos, modificativos
se obliga a transferir la titularidad de la
o extintivos. En el ámbito de los efectos
constitutivos pueden distinguirse a su propiedad al comprador y con efectos
reales donde el efecto traslativo no se
* Profesor de Derecho Civil en la Universidad de produce a través de la relación obligatoria
Lima y de Derecho de las Obligaciones en la
Pontificia Universidad Católica del Perú. Abo- sino que es un efecto inmediato de la
gado Senior de la Gerencia Legal de Pluspetrol. celebración del contrato. La compraven-

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Luciano Barchi Velaochaga Eficacia de la venta de bien ajeno

ta de un bien ajeno es un contrato con


efectos obligatorios.
AC: ¿Cuál sería la relevancia de
mantener en nuestra legislación una
regulación sobre el contrato de compra-
venta de bien ajeno?
LB: La seguridad jurídica subjetiva
busca garantizar el disfrute de los bienes,
entendido como: “La apropiación por
parte del titular del valor de uso y del
valor de cambio del recurso económico
sobre el que directa o indirectamente
recae”1. Esto significa que la seguridad Luciano Barchi Velaochaga
jurídica subjetiva se desdobla en dos
aspectos, por un lado generando con- La compraventa de bien ajeno debe
fianza en que el disfrute de un bien no regularse dentro de la compraven-
ta como lo hace el Código Civil
está amenazado por conductas ajenas peruano, ello porque es un supues-
que lo perturben, y por otro lado, per- to particular de compraventa, en el
mitiendo que el propietario, al disponer que el vendedor adolece de falta de
del bien, obtenga el máximo provecho y capacidad de disposición.
para esto último se requiere, facilitar el
intercambio, evitando que este se frustre
por los elevados costos de transacción que quien pretende venderle el bien sea el
(en obtener información) que supone propietario, no comprará o lo hará casti-
la aplicación absoluta del principio del gando el precio, lo cual finalmente afecta
nemo plus iuris ad alium transferre potest al propietario pues no puede obtener el
quam ipse haberet. valor de cambio del bien.
En efecto, adoptar como regla La falta de información genera
absoluta el “nemo plus iuris…” supone incertidumbre y, desde una perspectiva
que el potencial comprador deba estar económica, reducir la incertidumbre; es
absolutamente seguro que quien pre- decir, informarse, tiene un costo.
tende venderle el bien es el propietario;
Los supuestos de excepción al princi-
en tal sentido, requiere información. Si
pio del nemo plus iuris… están destinados
el potencial comprador no está seguro
a reducir los costos de información. En
efecto, en el caso del artículo 948 del Có-
1 Paz-Ares, Cándido, “Seguridad jurídica y digo Civil, el adquirente puede confiar
seguridad del tráfico”, en: Revista de Derecho
Mercantil, N.° 175-176, enero-junio, Madrid, en la información que le proporciona la
1985, p. 13. posesión (artículo 912 del Código Civil)

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o en la que proporciona el registro (ar- al interés de la seguridad del tráfico ju-
tículo 2014 del Código Civil), por ello, rídico. Este sacrificio, del resto, con tal
como señala Bolás Alfonso: “...en todos que contenido dentro de una equitativa
los casos citados de normas de protección medida, encuentra una contrapartida en
de terceros, recuérdese que su virtuali- la ventaja que indirectamente se deriva
dad radica en el ahorro de costes para al mismo titular en relación a otro, no
facilitar al titular del derecho el tráfico menos relevante interés: el interés a una
de sus bienes, limitando la necesidad de fácil negociabilidad del derecho. La
información para el adquirente”2. negociación del derecho es más rápida
El lector puede preguntarse de qué y expedita cuanto más los terceros está
tutela se habla si el propietario del bien asegurados contra la eventualidad de
corre el riesgo de verse despojado de su adquirir de un no titular, y por consi-
titularidad, precisamente en virtud de guiente cuanto menos grave es la carga
la llamada “seguridad del tráfico”, pero de control del titular del alienante. Una
sin duda alguna este es un riesgo que rígida tutela de los derechos constitui-
debe asumir en su propio beneficio. En dos resultaría en definitiva dañosa a los
tal sentido Bolás Alfonso, nos dice: “El mismos titulares”4.
titular del derecho corre el riesgo de verse
expropiado por el juego de estas normas, AC: ¿Consideraría que esta com-
pero estas normas están dictadas en su praventa debería regularse como un
interés, para facilitarle el disfrute de sus contrato especial? ¿Por qué?
derechos y su transmisión que, en otro LB: No, en mi opinión la com-
caso, sería inevitable por razones de cos- praventa de bien ajeno debe regularse
tes económicos”3. dentro de la compraventa como lo hace
En Italia, Mengoni ha dicho res- el Código Civil peruano, ello porque es
pecto a las adquisiciones a non domino un supuesto particular de compraventa,
que: “El problema se desplaza por tanto en el que el vendedor adolece de falta de
sobre el plano de las relaciones con el capacidad de disposición.
titular del derecho (tercero respecto
AC: ¿En un contrato de com-
a la enajenación), y bajo este perfil
praventa de bienes ajenos no opera
se presenta la exigencia que el interés
la transferencia de la propiedad con
de conservación de los derechos sea
efectos reales?
sacrificado, dentro de ciertos límites,
LB: En principio el contrato de
2 Bolas Alfonso, Juan, “La documentación compraventa de bien ajeno tiene efectos
pública como factor de certeza y protección de meramente obligatorios pues el vendedor
los derechos subjetivos en el tráfico mercantil”,
en: La seguridad jurídica y el tráfico mercantil,
Madrid, Civitas, 1993, p. 47. 4 Mengoni, Luigi, Gli acquisti “a non domino”,
3 Loc. Cit. 3ª edizione, Milano, Giuffrè, 1994, p. 30.

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se obliga a procurar la propiedad de un tiene efecto traslativo porque el vendedor


bien que no es propio. Como regla la adolece de falta de capacidad de disposi-
compraventa de bien ajeno no transfiere ción. No obstante hay dos excepciones
la propiedad pues el vendedor adolece a la regla (adquisiciones a non domino)
de falta de capacidad de disposición. cuando el comprador desconoce que el
No obstante, hay dos excepciones en las bien es ajeno (que es cuando puede haber
que opera la transferencia de propiedad a buena fe): el artículo 948 del Código Ci-
non domino: cuando se dan los supuestos vil aplicable a bienes muebles y el artículo
previstos en los artículos 948 y 2014 del 2014 del Código Civil aplicable al caso
Código Civil. de inmuebles inscritos.
Obviamente cuando el comprador
IMPORTANTE
conoce que el bien es ajeno, no puede
La capacidad de disposición, en-
haber buena fe y, por tanto, no operan
tendida como la legitimidad para las excepciones señaladas.
disponer de la titularidad de una AC: ¿En el contrato de compraventa
situación jurídica subjetiva no es,
en nuestro ordenamiento jurídi-
de bien ajeno el vendedor transferiría la
co, un requisito de validez del acto propiedad a condición de que obtenga el
jurídico, por tanto, el contrato de bien y, por lo tanto, el comprador adqui-
compraventa de bien ajeno no es rirá la propiedad con la transferencia?
nulo porque el vendedor carezca de
capacidad de disposición o, dicho LB: En nuestra opinión en la com-
de otra manera, no se encuentre praventa de bien ajeno el vendedor se
legitimado para disponer. La falta obliga a procurar la adquisición de la pro-
de legitimidad para disponer del piedad a la contraparte; en otras palabras,
vendedor no afecta la validez del
se obliga a procurar que el comprador
contrato. Una cuestión diferente es
si el contrato así celebrado produ- adquiera la propiedad. Se trata de una
ce el efecto traslativo; es decir, si en obligación de resultado: el interés del
virtud de dicho contrato, el com- comprador se satisface en la medida que
prador puede adquirir la propiedad adquiera la propiedad.
del bien. Lo que debe determinarse,
entonces, es si el contrato es trasla- Siendo una obligación de resultado,
tivamente eficaz. el vendedor puede cumplir su obligación
de diferentes formas, una de ellas que el
AC: ¿Los efectos de transferencia de vendedor adquiera la propiedad del bien
propiedad del contrato de compraventa (1538 del Código Civil), pero también,
de bien ajeno son distintos para los podría conseguir que el propietario la
bienes muebles e inmuebles? transfiera al comprador.
Como hemos señalado la compra- AC: En la práctica suele suceder
venta de bien ajeno, en principio, no que no se obtenga el bien material del

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Civil Especial del mes


contrato de compraventa de bien ajeno. que el bien es ajeno (buena fe), este
Ante esto, ¿qué remedio puede utilizar adquirirá la propiedad conforme
el comprador? al artículo 948 del Código Civil
LB: Como se trata de una obligación (adquisición a non domino). En este
de resultado: el interés del comprador se caso no procede que el comprador
deje sin efecto el contrato que ha
satisface en la medida que adquiera la
producido sus efectos.
propiedad, si ello no ocurre se producirá
una lesión del interés del comprador. Si, en cambio, el comprador no
adquiere la propiedad en la fecha
Ahora bien, de acuerdo con el artí- acordada, entonces, habrá un in-
culo 1539 del Código Civil si se celebra cumplimiento del vendedor de su
una compraventa de bien ajeno donde obligación de procurar la propiedad,
el comprador no conoce que el bien no por lo que procedería la resolución
es de propiedad del vendedor, entonces por incumplimiento.
el comprador puede “rescindir el con- Aquí la resolución procede porque de
trato”. Adviértase que la rescisión es un la compraventa de bien ajeno surge
remedio a favor del comprador y no del la obligación del vendedor de pro-
propietario. curar la adquisición de la propiedad
Ahora bien, ¿es correcto referirse a la al comprador y este espera adquirir
“rescindibilidad” del contrato? Veamos. la propiedad cuando el vendedor le
entregue el bien. Si no se produce la
Conviene recordar que el Código
tradición (y por tanto la adquisición
Civil distingue la rescisión de la resolu-
de la propiedad) se produce una
ción. Así en la rescisión, la causal existe
lesión del interés del acreedor (del
al momento de celebrar el contrato comprador) que lo faculta a recurrir
mientras que en la resolución, la causal al remedio de la resolución por in-
es sobreviniente a su celebración. cumplimiento.
El contrato no es rescindible porque 2) Compraventa de bien inmueble no
el vendedor carezca de legitimidad para inmatriculado.- Si se trata de una
disponer (capacidad de disposición) al compraventa de bien inmueble ajeno
momento de celebrarlo. En realidad no inmatriculado, consideramos que
debería diferenciarse el remedio aplica- la solución que brinda el artículo
ble según se trate de una compraventa 1539 del Código Civil es, técnica-
de bien mueble o de bien inmueble. mente hablando, la correcta.
Veamos. En efecto, en este caso el comprador
1) Compraventa de bien mueble.- Si espera adquirir la propiedad del bien
se trata de una compraventa de bien de manera inmediata, conforme con
mueble ajeno y el vendedor entrega el artículo 949 del Código Civil. En
el bien al comprador que desconoce tal sentido, el incumplimiento que

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justifica la rescisión del contrato, pre- no afecta la validez del contrato. Una
visto por el artículo 1539 del Código cuestión diferente es si el contrato así
Civil, consiste en la falta de la inme- celebrado produce el efecto traslativo;
diata transferencia de la titularidad es decir, si en virtud de dicho con-
de la propiedad (que debe ocurrir trato, el comprador puede adquirir
en el momento de la celebración del la propiedad del bien. Lo que debe
contrato). En cambio, en el caso de determinarse, entones, es si el contrato
los muebles, el incumplimiento se es traslativamente eficaz.
deriva de la no realización de una ac-
tividad o comportamiento humano IMPORTANTE
específico.
Para el Código Civil peruano la
3) Compraventa de bien inmueble in-
compraventa de bien ajeno, incluso
matriculado.- Si el vendedor aparece cuando el comprador ignora la “aje-
en el registro como propietario sin nidad”, es válida y, por tanto, aún
serlo realmente, el comprador, que si se estuviera frente a la comisión
no conoce que el bien es ajeno (bue- del delito del estelionato, no resulta
na fe), adquiere la propiedad una vez de aplicación el inciso 8 del artículo
inscrito su derecho, conforme con 219 del Código Civil. El contrato
será válido aunque no se produci-
lo previsto en el artículo 2014 del rá el efecto traslativo salvo que nos
Código Civil (adquisición a non do- encontremos en el supuesto del ar-
mino). En este caso no procede que el tículo 2014 del Código Civil, hipó-
comprador deje sin efecto el contrato tesis de protección de la apariencia
que ha producido sus efectos. jurídica.
AC: ¿Se podría aplicar la doctrina
de los actos propios en favor de quien AC: ¿Considerará que dentro de la
solicite la nulidad de la compraventa de categoría “bien ajeno” puede aludirse
bien inmueble ajeno? no solo un bien físico o real sino a un
crédito y/o derecho derivado de un
LB: La capacidad de disposición, bien?
entendida como la legitimidad para
disponer de la titularidad de una situa- LB: Si tenemos en cuenta el artículo
ción jurídica subjetiva no es, en nuestro 1529 del Código Civil que describe la
ordenamiento jurídico, un requisito relación de compraventa esta parece li-
de validez del acto jurídico, por tanto, mitarse exclusivamente a la transferencia
el contrato de compraventa de bien de la titularidad de la propiedad y no
ajeno no es nulo porque el vendedor tienen como función la transferencia de
carezca de capacidad de disposición o, la titularidad de otras situaciones jurí-
dicho de otra manera, no se encuentre dicas, como por ejemplo, el crédito. En
legitimado para disponer. La falta de tal sentido la “venta de un crédito”, en
legitimidad para disponer del vendedor estricto, sería un contrato atípico.

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No obstante, en relación al contrato no estando autorizado en ningún caso a
de compraventa, Albaladejo señala: “... disponer de él por el titular.
casi podría decir que la compraventa lo El riesgo propio de la transferencia
es siempre de derechos, ya que cuando de la titularidad de cualquier situación
se vende una cosa, se trata –al menos jurídica subjetiva, es sin duda alguna la
tendencialmente– de transmitir la pro- no adquisición de la titularidad, por la
piedad de la misma, es decir, un derecho falta de legitimación.
sobre ella razón por la que la compraven-
ta tendería en todo caso –como ya ha No obstante existe una clara diferen-
puesto de relieve incluso algún Código cia entre la transferencia de la titularidad
moderno– al cambio de un derecho de la propiedad y la del crédito. En este
(de propiedad o de otra clase) por un sentido Panuccio señala que: “Mientras
precio”5. por la propiedad es imposible, dado
nuestro sistema positivo, que en el mo-
Dentro de esta línea, creemos que no
mento del negocio traslativo la propiedad
existe ningún inconveniente para consi-
de la cosa mueble o inmueble no perte-
derar que el contrato de compraventa,
nezca a nadie, pero es de temer que ella
en nuestro Código Civil, tiene como
pertenezca a otros, al contrario ocurre
función económica la transmisión de la
respecto al crédito. La posibilidad que el
titularidad de cualquier situación jurídica
crédito pertenezca a otros es totalmente
y no solo la transferencia de la titularidad
rara y anómala, de donde se desprende
de la propiedad, tal como lo dispone el
que la exigencia de asegurarse contra el
artículo 1470 del Código Civil italiano.
derecho ajeno tiene escasa o mínima
Así, para el caso del crédito debe intensidad. Puede, en cambio, suceder, y
tenerse en cuenta la responsabilidad por aquí precisamente está el mayor peligro,
la veritas nominis que se refiere al riesgo que el crédito no haya surgido, que el
de la inexistencia y la ilegitimidad del acreedor no tenga, así como se suponía,
crédito (artículo 1212 del Código Civil). un deudor real: donde la garantía tiene
La ilegitimidad del crédito significa, como fin principal el aseguramiento
para nosotros, que quien lo transmite no contra la posibilidad del derecho inexis-
es el verdadero titular. En otras palabras tente y se convierte, consecuentemente,
estamos dentro del supuesto de la cesión garantía por la existencia del derecho”6.
del crédito existente pero ajeno, bien AC: ¿Se debe establecer legalmente
porque nunca ha pertenecido al cedente, un plazo para ejecutar el contrato cele-
bien porque ya lo ha cedido previamente, brado, o considera que no es necesario
dicha regulación?

5 Albaladejo, Manuel, Derecho Civil, tomo II, 6 Panuccio, Vincenzo, La cessione volontaria dei
volumen segundo, cuarta edición, Barcelona, crediti nella teoria del trasferimento, Milano,
Librería Bosch, 1977, p. 8. Dott. A. Giuffrè, Editore, 1955, p. 149.

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LB: No es necesario. La compraven- AC: ¿Existe incompatibilidad entre


ta de bien ajeno el vendedor se obliga a la legislación penal y el Código Civil
procurar la adquisición de la propiedad a sobre esta materia?
la contraparte; en otras palabras, se obliga LB: Cierta orientación jurispru-
a procurar que el comprador adquiera
dencial considera que la compraventa
la propiedad. En tal sentido, serán de
de bien ajeno es nula sustentando su
aplicación las reglas del plazo para el
posición en el inciso 8 del artículo 219
cumplimiento de obligaciones.
del Código Civil. Para esta orientación
la compraventa de bien ajeno (por lo
IMPORTANTE
menos en el caso que el comprador no
En caso de la comisión del delito de conoce que el bien es ajeno) tipificaría
estelionato no sería de aplicación el como un delito: el delito de estelionato
artículo 948 del Código Civil, pues (inciso 4 del artículo 197 del Código
estaríamos frente a un bien adqui- Penal)
rido con infracción de la ley penal.
En nuestra opinión las excepciones De acuerdo al artículo V del Título
establecidas en el artículo 948 del Preliminar del Código Civil: “Es nulo
Código Civil (bienes perdidos y los el acto jurídico contrario a las leyes que
adquiridos con infracción de la ley interesan al orden público o a las buenas
penal) desnaturalizan la función de
los supuestos de protección de la costumbres”.
apariencia jurídica (reducción de Los contratos contrarios a las leyes
los costos de obtener información), que interesan al orden público, por
puesto que obliga al eventual com-
excelencia las normas penales, así como
prador a obtener información sobre
la procedencia de los bienes. la venta de bienes ajenos como propios,
serían nulo.
AC: ¿Cuál es el plazo de prescrip- No obstante, no hay que olvidar que
ción de las obligaciones de los contratos el inciso 8 del artículo 219 del Código
de compraventa de bien ajeno? Civil establece que en el caso del artículo
V del Título Preliminar, el acto jurídico
LB: Teniendo en cuenta nuestra po-
es nulo, “salvo que la ley establezca una
sición sobre el contrato de compraventa
sanción diversa”.
de bien ajeno, el plazo de prescripción de
la pretensión de cumplimiento por parte De esta norma se desprende con
del comprador es de diez años (inciso claridad que, para el Derecho Civil, el
1 del artículo 2001 del Código Civil) contrato penalmente ilícito no nece-
y se cuenta desde que la obligación de sariamente es un acto inválido (nulo).
procurar que el comprador adquiera la En otras palabras, la violación de pro-
propiedad se hace exigible (artículo 1993 hibiciones penales en el ejercicio de la
del Código Civil). autonomía privada importa una reacción

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Civil Especial del mes


del ordenamiento jurídico que repercute de obtener información), puesto que
en formas diversas sobre el acto jurídico. obliga al eventual comprador a obtener
La nulidad del contrato penalmente información sobre la procedencia de los
ilícito está excluida cuando el ordena- bienes.
miento atribuye no sólo una sanción AC: ¿Es correcto el tratamiento que
distinta a la nulidad sino, cuando al vio- nuestro Código Civil otorga al contrato
larse el precepto penal, el ordenamiento de compraventa sobre bienes ajenos?
imputa consecuencias que presuponen la ¿Le parecería correcto circunscribirla
validez del contrato con el que la norma a las normas relativas a los vicios de la
penal colisiona. En tal sentido, no es co- voluntad?
rrecto afirmar, como lo hace una casación LB: En mi opinión no es correcta
que “un ilícito penal, no puede al mismo
la asimilación del contrato de com-
tiempo ser lícito civil”7.
praventa de bien ajeno a la promesa
Para el Código Civil peruano la de la obligación o del hecho de un
compraventa de bien ajeno, incluso tercero. En virtud de la compraventa
cuando el comprador ignora la “ajeni- de bien ajeno el vendedor se obliga a
dad”, es válido y, por tanto, aún si se procurar la propiedad de un bien que
estuviera frente a la comisión del delito no es propio.
del estelionato, no resulta de aplicación
Hay autores que consideran que en
el inciso 8 del artículo 219 del Código
la compraventa de bien ajeno en la que
Civil. El contrato será válido aunque
el comprador no conoce que el bien este
no se producirá el efecto traslativo salvo
incurre en error y, por tanto, le atribuyen
que nos encontremos en el supuesto del
el remedio de la anulabilidad (por vicio
artículo 2014 del Código Civil, hipótesis
de la voluntad).
de protección de la apariencia jurídica.
No obstante creemos que debe dis-
En caso de la comisión del delito
tinguirse entre error y apariencia. En tal
de estelionato no sería de aplicación el
sentido Mengoni señala: «En cuanto per-
artículo 948 del Código Civil, pues es-
tenece al campo del juicio, la apariencia
taríamos frente a un bien adquirido con
infracción de la ley penal. En nuestra está ligada al error, pero no se confunde
opinión las excepciones establecidas en con este. El error es un fenómeno indi-
el artículo 948 del Código Civil (bienes vidual y subjetivo: es una falsa represen-
perdidos y los adquiridos con infracción tación de la realidad que se forma en la
de la ley penal) desnaturalizan la función mente de un sujeto y no necesariamente
de los supuestos de protección de la apa- es producido por señales falsas, pudiendo
riencia jurídica (reducción de los costos en cambio desprenderse de la falta de
señales o de la no percepción de señales
exactas. La apariencia es un fenómeno
7 Ver Cas. N.° 1657-2006-Lima. social y objetivo: es una “falta señaliza-

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Luciano Barchi Velaochaga Eficacia de la venta de bien ajeno

ción de la realidad” que se inserta en un dad varía. Así, encontramos las siguientes
determinado ambiente social como causa afirmaciones:
de un posible error colectivo, es decir que
1) En la venta de un bien ajeno falta
es posible considerarla como fuente de
la manifestación de voluntad del
(abstracta) confianza de la generalidad
de las personas»8. propietario (inciso 1 del artículo 219
del Código Civil);
Por ello no creemos que esta sí la
compraventa de bien ajeno, cuando el 2) Vender un bien ajeno es un imposi-
comprador desconoce que el bien es aje- ble jurídico (inciso 3 del artículo 219
no, esta viciada, por ese desconocimiento, del Código Civil);
de error. 3) La venta de un bien ajeno tiene un
AC: ¿Jurisprudencialmente existe fin ilícito (inciso 4 del artículo 219
uniformidad de criterios en establecer del Código Civil); y,
cuáles y a quiénes recaen los efectos de 4) La venta de un bien ajeno es un acto
la compraventa de bien ajeno? contrario a las leyes que interesan al
LB: No. Un gran número de senten- orden público o a las buenas cos-
cias de la Corte Suprema de la República tumbres (inciso 8 del artículo 219
han sostenido que la venta de bien ajeno del Código Civil).
en el que el comprador desconoce que el Unas pocas sentencias admiten que
bien es ajeno es nula. La causa de la nuli- la compraventa de un bien ajeno en la
que el comprador desconoce que el bien
8 Mengoni, Luigi, Ob. Cit., pp. 343-344. es ajeno, es válida.

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Civil Especial del mes

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

El comprador en la “venta de bien ajeno”:


dueño de nada*

Mario A. Zúñiga Palomino**


Profesor de Análisis Económico del Derecho de la UPC

1. Introducción
2. La jurisprudencia
SUMARIO

3. El artículo 1539 del Código Civil. ¿Qué es la “venta de bien ajeno”?


(Análisis conceptual)
4. ¿Para qué sirve la “venta de bien ajeno”? (Análisis funcional)
5. Conclusiones

1. Introducción de bien ajeno”, sino hacer un excursus de


La intención del presente trabajo su tratamiento legislativo o determinar
no es realizar complicadas indagaciones la “naturaleza jurídica” de las relaciones
que genera, sin que por ello tratemos
conceptuales en torno a la llamada “venta
de menospreciar la utilidad que dichos
enfoques nos puedan prestar.
* El presente artículo es una versión actualizada de
un artículo publicado previamente por el autor: El presente trabajo está orientado,
«El comprador en la “venta de bien ajeno”: simplemente, a exponer frente a los
¡dueño de nada! Análisis conceptual y funcional lectores un problema de índole prácti-
de recientes criterios jurisprudenciales», en: Ius
et Veritas, Año XIII, N.° 25, Lima, diciembre co: la jurisprudencia peruana no parece
de 2002, pp. 356-363. Una rápida revisión comprender la naturaleza económica (ni
de la jurisprudencia, sin embargo, me permite legal) de dicha institución, al punto de
corroborar que nuestra Corte Suprema sigue sin hacerla prácticamente inútil y desincenti-
entender adecuadamente la figura. Esperemos
que el presente texto, con algunas adiciones var su utilización. Bajo la premisa de que
y correcciones, pueda contribuir a un mejor los contratos de venta de bien ajeno son
entendimiento de esta institución. también susceptibles de generar eficien-
** Abogado por la Pontificia Universidad Católica cia, consideramos que esto puede tener
del Perú. LLM, The George Washington Uni-
versity Law School. Director de Contribuyentes consecuencias negativas para el mercado
por Respeto. y, en último término, para la sociedad.

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Mario A. Zúñiga P. Eficacia de la venta de bien ajeno

Por ello, luego de exponer algunos de


los criterios jurisprudenciales que hemos RESUMEN
podido encontrar, pasaremos a un breve
El autor analiza la regulación y funcio-
análisis conceptual de la institución, para
nalidad económica de la compraventa
seguidamente entrar al análisis funcional, de bien ajeno, para lo cual aborda los
esto es, de las consecuencias económicas criterios aplicativos que se observan en
y sociales de los criterios antes referidos. la jurisprudencia sobre la figura. Cues-
tiona severamente que se la considere un
contrato rescindible para el comprador,
2. La jurisprudencia pero anulable a solicitud del propietario,
Repetida jurisprudencia de Casa- lo cual es un contrasentido jurídico. En
su opinión, una venta de bien ajeno es
ción ha venido confirmando -tal como plenamente válida y eficaz, sin implicar
establece literalmente el artículo 1539 ello que el vendedor disponga de bienes
del Código Civil1- que la venta de bien que no son suyos. Se trataría, en suma,
ajeno, es rescindible a solicitud del com- de un contrato que cumple una función
prador cuando este último no conocía económica relevante, por lo que al des-
incentivarse su contratación por conside-
que el bien materia de la transacción rárselo nulo, se hace una seria afectación
tenía dicha calidad. Ello no debería a la eficiencia del mercado.
llamarnos la atención, salvo que, como
se ha venido haciendo, se sostenga, al CONTEXTO NORMATIVO
mismo tiempo, que la transacción es
pasible de ser declarada nula a solicitud • Código Civil: artículos 1539, 1540 y
1541.
del verdadero propietario del bien.
Así, se señala que “el verdadero PALABRAS CLAVE
propietario del inmueble, que no ha
intervenido en la compraventa y que Venta de bien ajeno / Análisis Económico
sin su consentimiento ni su autorización del Derecho.
se ha vendido el inmueble, tiene como
argumento de defensa la nulidad del acto que “la acción de rescisión previsto (sic)
jurídico de acuerdo con el artículo dos- en el artículo 1539 del citado Código
cientos diecinueve del Código Civil”2; [se refiere al Código Civil de 1984] está
destinada al comprador del bien ajeno
1 Artículo 1539.- Rescisión del compromiso de mas no al propietario del mismo” ; y, que
3

venta de bien ajeno. La venta de bien ajeno es “la sentencia de mérito [refiriéndose a la
rescindible a solicitud del comprador, salvo que sentencia que se casa] incurre en error
hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o
cuando este adquiera el bien, antes de la citación
al considerar que la venta de cosa ajena
con la demanda. no está sancionada con nulidad y es solo
2 Casación N.° 1376-99 - Huánuco. (Al igual
que en las citas subsiguientes, los énfasis son
nuestros). 3 Casación N.° 1021-96-Huaura.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 35


Actualidad

Civil Especial del mes


rescindible a solicitud del comprador, León Barandiarán al comentar el artículo
confundiendo la acción del comprador mil ciento veintitrés inciso segundo del
de cosa ajena, informado de esta situa- Código Civil de mil novecientos treinti-
ción con la del propietario despojado séis8, casos en los cuales el ordenamiento
a la relación de compraventa, que son jurídico no podría, sin contradecirse a sí
situaciones claramente diferenciadas en mismo, asegurar al acto su propia validez
la ley”4. y eficacia; ya que se trata de impedir
Se defiende tal posición aduciendo que un contrato de vida a determinadas
que “el contrato de compraventa requiere relaciones opuestas a las normas funda-
la manifestación de voluntad del propie- mentales del Estado; (…) desarrollando
tario del inmueble o de su apoderado en este concepto, recogido en el artículo 219
el caso de que se encuentre debidamente inciso cuarto del Código Civil como cau-
facultado, pero no la voluntad de quien sal de nulidad absoluta, hay que convenir
ha dejado de ser dueño por haber vendi- que es ilícito todo aquello contrario a las
do el inmueble y porque la transferencia normas legales imperativas (ius cogens),
de un bien ajeno convierte al objeto de especialmente aquellas que tipifican un
la compraventa en jurídicamente impo- ilícito penal; y que para determinar si se
sible, porque no se puede vender el bien produce ese fin será necesario examinar
del cual no se es dueño”5. la causal del contrato, el motivo común
a las partes contratantes, las condiciones
Adicionalmente, se afirma que que lo delimitan y su objeto (…) la venta
“resulta indudable que la venta de un como propio de bien ajeno está tipificada
bien ajeno, sin autorización o consen- como delito de defraudación en el artí-
timiento de su verdadero propietario es culo ciento noventisiete inciso cuarto
un contrato contrario a las leyes que in- del Código Penal, acto ilícito conocido
teresan al orden público”6 y “a las buenas como estelionato”9.
costumbres”7.
Una sentencia más reciente10 señala
En respaldo de este último argu- que si bien “es cierto que nuestro orde-
mento se ha señalado que: “El concepto namiento civil no prohíbe que pueda
de fin ilícito en la doctrina peruana venderse un bien que no pertenece al
comprende tanto lo legal como lo moral,
y queda a criterio del Juez apreciar esta 8 León Barandiarán, José, Comentarios al Código
última, en el marco de las denominadas Civil Peruano, Derecho de Obligaciones, Tomo
‘buenas costumbres’, como lo sostiene I, Acto Jurídico, Lima, 1938, p. 187.
9 Casación N.° 2988-99-Lima, del 12 de abril
de 2000. Similar argumento es recogido en la
4 Casación N.° 1017-97-Puno. sentencia de Casación N.° 1021-96-Huaura,
5 Ibid. antes citada, y la Casación N.° 1017-97-Puno.
6 Ibid. 10 Casación N.° 226-2011-La Libertad, del 4 de
7 Casación N.° 282-T-97-Puno, del 25 de no- julio de 2012. En la misma línea, Casación N.°
viembre de 1997. 468-2010-La Libertad, del 9 de marzo de 2011.

36 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Mario A. Zúñiga P. Eficacia de la venta de bien ajeno

vendedor –un bien ajeno–, pues así lo luntad del propietario y porque no
deja entrever el legislador al regular la se puede transferir un bien del que
existencia de esta clase de venta en los no se es propietario.
artículos 1409 inciso 2 y 1539 del Có- (ii) La venta de bien ajeno es un acto
digo Civil; sin embargo, tampoco puede contrario al orden público y las bue-
afirmarse que abiertamente lo autorice nas costumbres, por transgredir un
o permita, desde que solo concibe su ilícito penal (artículo 197, numeral
existencia relativa siempre que el com- 4 del Código Penal).
prador no hubiera conocido que el bien Por ahora, nos limitaremos a ex-
fuera ajeno”. poner la posición de la jurisprudencia,
sin criticarla. En los siguientes puntos
IMPORTANTE analizaremos las sentencias reseñadas y
sus potenciales consecuencias.
La venta de bien ajeno es un tipo
de contrato de compraventa, donde
la única particularidad que existe es 3. El artículo 1539 del Código Civil.
que el vendedor no ostenta la pro- ¿Qué es la “venta de bien ajeno”?
piedad del bien materia del contra- (Análisis conceptual)
to al momento de su celebración. En el presente acápite de nuestro
En este contrato, el “vendedor” se
obliga a indemnizar al comprador. comentario analizaremos, desde el punto
Esto es, asume una garantía en fa- de vista conceptual, si las sentencias rese-
vor de este último, en caso de que ñadas en el punto 2 se ajustan a las nor-
no se verifique la obtención de la mas vigentes, así como a los lineamientos
propiedad del bien ajeno Sin em- de la doctrina en materia de contratos.
bargo no por esta asunción de ga-
rantía el contrato deja de estar des- En primer lugar, cabe aclarar que
tinado a lograr la transferencia de la venta de bien ajeno está regulada en
propiedad en favor del comprador. los artículos 1539 a 1541 de nuestro
Código Civil. Si bien parecería que los
Una vez revisadas las sentencias an- artículos 1537 y 1538 regulan también
tes citadas, puede afirmarse la posición dicha institución, estos artículos regulan
de la jurisprudencia peruana en torno en realidad lo que podríamos definir más
a la venta de bien ajeno: se trata de un bien como una “promesa de hacer que
contrato rescindible para el comprador, otro adquiera”11, que vendría a ser una
pero anulable a solicitud del “verdadero” especie de la “promesa de hecho ajeno”,
propietario, básicamente en considera-
ción a lo siguiente:
(i) La transferencia de un bien ajeno 11 Ver al respecto: Escobar Rozas, Freddy, “Re-
flexiones en torno a la llamada venta de bien
es jurídicamente imposible, por no ajeno”, en: Themis, Segunda Época, N.°. 29,
contar con la manifestación de vo- Lima, 1994. p. 155.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 37


Actualidad

Civil Especial del mes


regulada por el artículo 1470 y siguientes bien –ajeno–14. Sin embargo no por esta
del Código. asunción de garantía el contrato deja de
También queda excluida de la insti- estar destinado a lograr la transferencia
tución, como bien refiere la doctrina, la de propiedad en favor del comprador.
venta de bienes genéricos. La venta de Es esta finalidad traslativa la que nos
bien ajeno se refiere, en todos los casos, permite todavía referirnos al contrato
a bienes determinados12. de venta de bien ajeno como un tipo de
compraventa15. El vendedor se obliga a
3.1. Concepto que el comprador adquiera. Por lo tanto
existe, desde la celebración del contrato,
La compraventa es un contrato en una obligación.
virtud del cual una parte (vendedor)
transfiere o se obliga a transferir –depen- Ahora bien, la transferencia de pro-
diendo del sistema de transferencia de piedad del bien material del contrato
derechos reales por el que se opte en cada estará condicionada a que se verifique
16

caso– la propiedad de un bien, mientras cualquiera de los dos hechos siguientes:


que la otra (comprador) se obliga a pagar (i) que el vendedor adquiera la propiedad
el precio. Como afirma Luzzatto, “ante del bien enajenado; o, (ii) que consiga
todo, la venta es dirigida a la transmisión que el propietario lo transfiera en favor
de la propiedad de un bien”13, esto es, un del comprador. Esto quiere decir, enton-
contrato con finalidad traslativa. ces, que no hay transferencia efectiva.
La venta de bien ajeno es un tipo de Si bien en materia de transferencia
contrato de compraventa, donde la única de bienes la ley determina el momento
particularidad que existe es que el ven- en que esta opera, tanto el artículo 947
dedor no ostenta la propiedad del bien como el artículo 949 del Código Civil
material del contrato al momento de su –que regulan dicha materia en lo que
celebración. En virtud de este contrato, se refiere a bienes muebles e inmuebles,
el “vendedor” se obliga a indemnizar al
14 Escobar Rozas, Freddy, Op. cit., p. 162; Luz-
comprador. Esto es, asume una garantía zatto, Ruggero, Op. cit., p. 174.
en favor de este último, en caso no se 15 Cariota Ferrara, Il negozi sul patrimonio
verifique la obtención de la propiedad del altrui (con particulari riguardo alla vendita di
cosa altrui). Citado por Cuena Casas, Matilde,
Función del poder de disposición en los sistemas de
12 Escobar Rozas, Freddy, Loc. Cit.; Luzzatto, transmisión onerosa de derechos reales, Barcelona,
Ruggero, La compraventa según el nuevo Código Bosch, 1996, p. 144; Luzzatto, Ruggero, Loc.
Civil italiano, traducción de Francisco Ramón Cit.
Bonet, Madrid, Reus, 1953, p. 174; Rodríguez 16 Tal como afirma Cuena Casas, apoyándose en
Morata, Federico, Venta de cosa ajena y evicción. Bianca, “(h)echos ulteriores pueden ser necesa-
(Estudio de las reglas del saneamiento por evicción rios para la producción del efecto real, pero ello
en la compraventa), Barcelona, Bosch, 1990, p. no altera el significado ejecutivo de la sucesión
27. traslativa” (Cuena Casas, Matilde, Op. cit., p.
13 Luzzatto, Ruggero, Op. cit., p. 6. 144).

38 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Mario A. Zúñiga P. Eficacia de la venta de bien ajeno

respectivamente– permiten que las par- que haya operado la tradición en favor
tes pacten en contrario. En ese sentido, del comprador.
las partes perfectamente pueden diferir
eficacia real de la compraventa para un José Juan Haro Seijas dice
momento posterior a la tradición o a la
celebración del contrato, según sea el “(e)l reto para el Derecho Con-
caso1718. tractual consiste, precisamente, en
identificar aquellos mecanismos
En este contrato, las partes sim- que permitan inducir el cumpli-
plemente difieren la eficacia real del miento de contratos ‘eficientes’
contrato al momento en que se verifique (aquellos realmente valiosos desde
la adquisición del bien por parte del un punto de vista social) y autori-
vendedor o que el verdadero lo transfiera cen en incumplimiento -o la reso-
en favor del vendedor. En el caso de los lución- de contratos ‘ineficientes’
(aquellos que no son susceptibles
bienes inmuebles bastará la verificación de eficiencia social)”
de estos hechos19, mientras que en el caso
de los muebles será necesario, además,
3.2. ¿Es la venta de bien ajeno un impo-
sible jurídico?
17 Ibid; pp. 132-133.
18 Los contratos de “eficacia real diferida” son Según las sentencias reseñadas en el
aquellos contratos en los que, como su nombre punto 2 “(l)a transferencia de un bien
lo indica, los efectos reales del contrato quedan ajeno es jurídicamente imposible, por no
postergados para un momento posterior al de su
celebración. Aparte de la “venta de bien ajeno” contar con la manifestación de voluntad
pueden encontrarse regulados en el Código Civil del propietario”.
peruano otros supuestos de compraventa con
“eficacia real diferida” tales como la venta de En la medida que el objeto del
bien futuro, la venta bajo condición suspensiva, contrato debe ser posible20, nadie puede
la venta de bienes genéricos, la venta alternativa contratar para obligarse a algo que no
y la venta con reserva de dominio. En dichos puede hacer o que, más específicamente,
supuestos, la eficacia de la transferencia está
supeditada a la existencia del bien, el cumpli- no depende de él. No se equivoca, en-
miento de la condición, la individualización del tonces, la Corte Suprema al afirmar, en
bien, la elección de la prestación y el pago del la Casación No. 1017-97-Puno antes ci-
precio, respectivamente. Ver: Escobar Rozas,
Freddy, Op. cit., p. 151, nota 13.
tada, que “no se puede vender el bien del
19 Asumiendo la tesis –desde nuestro punto de cual no se es dueño”, pues entendemos
vista innegable– de que, en principio, los bienes que se refiere a la posibilidad de transfe-
inmuebles se transfieren con la sola celebración
del contrato. Sobre la transmisión solo consensus
de estos bienes es imprescindible remitirnos al 20 Artículo 1403 del Código Civil.- La obligación
excelente trabajo del profesor Hugo Forno. Ver: que es objeto del contrato debe ser lícita. La
Forno Flórez, Hugo, El contrato con efectos prestación en que consiste la obligación y el bien
reales, en: Ius et Veritas, año IV, N.°, 7. Lima, que es objeto de ella deben ser posibles. (El énfasis
1993, pp. 77-87. es nuestro).

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 39


Actualidad

Civil Especial del mes


rir efectivamente un bien determinado. 1539 del Código Civil– la que permite
Ello no implica que una persona pueda este tipo de contratos, no hay razón
obligarse a transferir un bien, ya que la alguna para afirmar que la venta de bien
obligación de transferir debe analizarse ajeno constituye un imposible jurídico
en abstracto. y que, por ende, deba ser declarada nula
Tal como lo hemos definido, ¿otor- o ineficaz.
garle validez y eficacia al contrato de venta Aparentemente, las Cortes Superio-
de bien ajeno significa permitir la trans- res –lamentablemente, revocadas por la
ferencia de un bien sin el consentimiento Corte Suprema– son las que sí entienden
de su propietario? Pues no. El contrato la diferencia entre posibilidad y eficacia,
de venta de bien ajeno es un contrato en entre la creación de la mera obligación
virtud del cual, como ya hemos referido, entre las partes de una venta de bien
se genera en principio una relación de ga- ajeno y un efecto traslaticio:
rantía. El efecto real del contrato, esto es, “La posibilidad jurídica del objeto está referi-
la trasferencia del bien, está condicionado da a la libre comercialización o de intercam-
a que el propietario del bien permita que bio económico, ergo, la imposibilidad jurídica
este salga de su patrimonio. del objeto, en el presente caso, se presentaría si
el ordenamiento legal prohibiese la celebración
Si, como bien señala Escobar, “la im- de contratos de compraventa sobre bienes total
posibilidad jurídica consiste en la inade- o parcialmente ajenos, es decir, si los bienes
cuación de un acuerdo a la configuración parcialmente ajenos fuesen extra commer-
cium, y ello no ocurre en nuestro sistema
de las instituciones jurídicas reguladas jurídico civil, ya que por el contrario, esta
por la ley”21 y es la propia ley –el artículo figura se encuentra legalmente permitida
por el 1409 del Código Civil, concordante
21 “La imposibilidad jurídica ha de distinguirse con los artículos 1539 y 1540 del mismo
de la ilicitud, en tanto que esta presupone una cuerpo normativo; no existe por lo tanto, en
prohibición se realizar algo que, en principio, el presente caso, imposibilidad jurídica del ob-
podría ser objeto de contratación, mientras que jeto. La compraventa del bien ajeno es posible,
aquella no presupone prohibición alguna, sino además, por cuanto en nuestro sistema jurídico
disconformidad con la propia configuración la compraventa solo tiene efectos obligaciones
de las instituciones. En este sentido, es ilícito y no reales, tal como se advierte del artículo
vender droga, pero es jurídicamente imposible 1529 Código Civil; por lo tanto, la falta
hipotecar una silla. En el primer caso, de no de legitimidad del vendedor que no ostenta
existir la norma que prohíba esa venta, los par- el derecho de propiedad de un bien, no puede
ticulares válidamente podrían haberla celebrado.
ser causal de nulidad, ya que, en abstracto y
Por otro lado, aunque exista tal prohibición, en
los hechos se concluyen este tipo de contratos,
tal como está concebida la norma, en nada
con la correspondiente sanción de nulidad por se afectaría el derecho del versus dominus,
parte del Ordenamiento. En el segundo caso, considerando que los contratos se celebran
en cambio, no existe prohibición alguna, sino res inter alios acta, y por ende solo producen
incoherencia entre el diseño estructural que la efectos entre las partes que lo celebran”22 (el
ley le ha conferido a la hipoteca y la intención de énfasis es nuestro).
las partes. Aquí ni siquiera es posible hipotecar
la silla en los hechos” (Ibid.; pp. 150-151). 22 Sentencia de la Segunda Sala Civil de la Corte

40 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Mario A. Zúñiga P. Eficacia de la venta de bien ajeno

3.3. ¿Es contrario al orden público o a las aceptar un contrato en virtud del cual
buenas costumbres vender un bien el interés del comprador en adquirir
ajeno? determinado bien está garantizado por
Se ha afirmado también en las sen- una persona distinta del propietario,
tencias reseñadas en el punto 2 que “re- aunque no sea ella de quien finalmente
sulta indudable que la venta de un bien dependa la transferencia, sino más bien
ajeno, sin autorización o consentimiento de este último.
de su verdadero propietario es un contrato
contrario a las leyes que interesan al orden IMPORTANTE
público” y “a las buenas costumbres”.
Afirmar que el contrato de “ven-
Desde nuestro punto de vista, esto ta de bien ajeno” es rescindible a
responde a que los jueces no están enten- solicitud del comprador, implica,
diendo bien cual es el verdadero supuesto reconocer que se trata de un con-
de hecho regulado por el artículo 1539 trato válido –“nace vivo”–, y que
del Código Civil ni sus efectos. el vendedor –y cualquier otra per-
sona– deberá respetarlo hasta que
Como se puede deducir de lo ex- se produzca judicialmente su res-
puesto en los puntos 3.1 y 3.2, admitir cisión. Implica también, reconocer
la validez de la venta de cosa ajena no que, si el comprador lo considera
implica el aceptar que por efecto de un así pertinente, puede no solicitar la
rescisión del contrato y, por ende,
contrato las partes puedan afectar el pa- este permanecería “vivo” y produ-
trimonio de un tercero23 -no partícipe del ciría plenos efectos (aunque no ne-
contrato-, que al parecer es lo que quiere cesariamente el efecto real diferido
evitar la jurisprudencia al afirmar que el que en el caso especial de la venta
verdadero propietario puede solicitar su de bien ajeno se produciría). Y es
nulidad. Admitir la validez de la venta que solo las partes intervinientes
del el contrato –o incluso solo una
de cosa ajena simplemente implica el de ellas– pueden solicitar la resci-
sión del contrato.
Superior de Justicia de La Libertad, citada por la
Corte Suprema en la Casación N.° 468-2010-La Ahora bien, en casos en los que el
Libertad, del 9 de marzo de 2011.
23 Lo que, por lo demás significaría atentar contra
“vendedor” tenga la posesión del bien
el principio de relatividad de los contratos reco- –que suponemos serán los casos a los
gido en el artículo 1363 del Código Civil: “Los que se ha enfrentado la jurispruden-
contratos solo producen efectos entre las partes
que los otorgan y sus herederos, salvo en cuanto
cia y ante los que ha reaccionado no
a estos si se trata de derechos y obligaciones no amparando la validez del contrato–, la
trasmisibles”. Este principio, por cierto, admite transferencia del bien tampoco operará,
excepciones. Ver: Forno Flórez, Hugo, El al menos no inmediatamente, sin la par-
contrato y la colaboración con la esfera jurídica
ajena, en: Ius et Veritas, año V, N.° 10, Lima, ticipación del verdadero propietario. La
1995, pp. 179-195. transferencia del bien podrá operar, bien

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 41


Actualidad

Civil Especial del mes


por efecto de la prescripción adquisitiva, ajeno” no es nulo ni para el propieta-
regulada en los artículos 950 y 951 del rio ni para nadie?
Código Civil24, o bien por efecto de El artículo 1539 del Código Civil
la adquisición a non domino regulada otorga al comprador la posibilidad de
por el artículo 948 del mismo cuerpo solicitar la rescisión del contrato de venta
legal25. Pero estos efectos requieren, de bien ajeno, en los casos en los que el
empero, ciertos requisitos, como, por vendedor no le haya informado acerca
ejemplo, la posesión continua del bien de la ajenidad del bien.
por plazos determinados, la buena fe
del adquirente, entre otros, y pueden En estricto, el referido artículo otor-
darse aún sin contrato de venta de bien ga al comprador el derecho potestativo
ajena de por medio. Por ende, declarar de resolver el contrato y no de rescindir-
la nulidad del contrato no significará lo, pues no nos encontramos ante un
protección adicional alguna a los dere- supuesto en el que derive del negocio
chos del propietario. algún resultado injusto que determine
la posibilidad de que sus efectos sean
En los casos en los que la “disposi- suprimidos26, sino que más bien nos
ción” del bien se realice con infracción encontramos ante un supuesto en el que
de las normas penales, dicha conducta la menor posibilidad de que el acreedor
deberá ser sancionada penalmente, pero vea satisfecho su interés –al depender la
ello no necesariamente debe importar el realización de los efectos del contrato de
declarar la nulidad del contrato. un tercero (el propietario del bien)– se
equipara al incumplimiento27.
3.4. ¿Por qué la rescisión y no la nulidad?
¿Por qué el contrato de “venta de bien
26 Tal es el concepto generalmente aceptado de
rescisión. Ver, por todos: Puig Brutau, José,
24 Artículo 950 del Código Civil.- La propiedad Fundamentos de Derecho Civil, tomo II, volumen
inmueble se adquiere por prescripción mediante I, Doctrina General del Contrato, 3era edición,
la posesión continua, pacífica y pública como Barcelona, Bosch, 1988, p. 319. Díez-Picazo,
propietario durante diez años. Luis, Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial,
Se adquiere a los cinco años cuando median volumen I, Introducción. Teoría del Contrato,
justo título y buena fe. 5ta edición, Madrid, Civitas, 1996, p. 507;
Artículo 951 del Código Civil.- La adquisición Compagnucci de Caso, Rubén, El negocio
por prescripción de un bien mueble requiere jurídico, Buenos Aires, Astrea, 1992, p. 503.
la posesión continua, pacífica y pública como 27 Así parece reconocerlo incluso el ponente del
propietario durante dos años si hay buena fe, y libro de Compraventa de nuestro Código Civil.
por cuatro si no la hay. Ver: De La Puente y Lavalle, Manuel,
25 Artículo 948 del Código Civil.- Quien de buena Compraventa, en: Revoredo De Debakey,
fe y como propietario recibe de otro la posesión Delia (compiladora), Código Civil. Exposición
de una cosa mueble, adquiere el dominio, de motivos y comentarios, tomo VI, Lima,
aunque el enajenante de la posesión carezca Comisión encargada del estudio y revisión del
de facultad para hacerlo. Se exceptúan de esta Código Civil, 1985, p. 210. Lo más probable
regla los bienes perdidos y los adquiridos con es que la imprecisión se deba a un error de
infracción de la ley penal. traducción del antecedente inmediato de la

42 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Mario A. Zúñiga P. Eficacia de la venta de bien ajeno

Sin embargo, no es esta imprecisión En consecuencia, resulta un contra-


la que ahora nos preocupa, sino el criterio sentido afirmar al mismo tiempo que el
que la jurisprudencia de casación ha veni- contrato de venta de bien ajeno es pasible
do sosteniendo, en virtud del cual la venta de ser declarado nulo a solicitud del verda-
de bien ajeno es rescindible a solicitud del dero propietario, toda vez que la nulidad
comprador y pasible de ser declarada nula a tiene efectos erga omnes. Si el contrato
solicitud del verdadero propietario. es nulo para el verdadero propietario, es
nulo también para el comprador, para
IMPORTANTE el vendedor y, en general, para cualquier
tercero. Tal como señala Pasquau Liaño,
Puede concluirse que los contratos “(c)onsistiendo la nulidad en una ini-
de venta de bien ajeno son, como doneidad intrínseca del contrato para la
cualquier otro tipo de contrato, po- producción de efectos, la consecuencia
tenciales generadores de eficiencia,
por lo que su celebración, por lo ‘lógica’ será entender que salvo en los
menos, no debe ser desincentivada. casos excepcionales de la anulabilidad,
el contrato nulo lo sea para todos, al
tratarse de una ‘realidad’ que no cabe
Afirmar que el contrato de “venta
relativizar, pues ello sería –se viene a
de bien ajeno” es rescindible a solicitud
decir– tan absurdo como pretender que
del comprador, implica, reconocer que se
respecto de un bien pueda predicarse la
trata de un contrato válido –“nace vivo”, propiedad –exclusiva– en favor de varias
y que el vendedor –y cualquier otra personas distintas”29. Por ello, puede so-
persona– deberá respetarlo hasta que licitar la nulidad del contrato cualquier
se produzca judicialmente su rescisión. interesado30.
Implica también, reconocer que, si el
comprador lo considera así pertinente,
puede no solicitar la rescisión del contra- II, Buenos Aires, EJEA, 1986, p. 303; Díez-Pi-
to y, por ende, este permanecería “vivo” cazo, Luis, Op. cit., p. 508.
y produciría plenos efectos (aunque no 29 Pasquau Liaño, Miguel, Nulidad y anulabilidad
del contrato, Madrid, Civitas, 1997. p. 225. En
necesariamente el efecto real diferido el mismo sentido se pronuncian Messineo,
que en el caso especial de la venta de Francesco, Op. cit., p. 264; Díez-Picazo, Luis,
Op. cit., p. 472; Zannoni, Eduardo, Ineficacia
bien ajeno se produciría). Y es que solo y nulidad de los actos jurídicos, Buenos Aires,
las partes intervinientes del contrato –o Astrea, 1986, p. 135.
incluso solo una de ellas– pueden solici- 30 Pasquau Liaño, Miguel, Ibid.; Messineo,
tar la rescisión del contrato28. Francesco, Op. cit., p. 270; Díez-Picazo, Luis,
Op. cit., p. 473; Bigliazzi Geri, Lina y Otros,
Derecho Civil, tomo I, vol. II, Hechos y actos
norma, el artículo 1479 del Código Civil jurídicos, traducción de Fernando Hinestroza,
italiano de 1942. Bogotá, Universidad Externado, 1992, p. 1033;
28 Puig Brutau, José, Op. cit., p. 342. Messineo, Compagnucci De Caso, Rubén, Op. cit., p.
Francesco, Doctrina General del Contrato, tomo 538; Zannoni, Eduardo, Op. cit., p. 156.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 43


Actualidad

Civil Especial del mes


Nuestro código se adscribe a lo afir- 4. ¿Para qué sirve la “venta de bien
mado, al establecer el artículo 220 del ajeno”? (Análisis funcional)
Código Civil que “(l)a nulidad a que Hemos podido ver en el acápite an-
se refiere el artículo 219 [“causales de terior que los criterios jurisprudenciales
nulidad absoluta] puede ser alegada por reseñados en el punto 2 del presente co-
quienes tengan interés o por el Ministe- mentario resultan totalmente erróneos a
rio Público”. la luz del marco legal vigente. Ahora, sin
Aunque en lo que respecta a la resci- embargo, queremos ocuparnos de algo
sión, el código no hace referencia a si en que nos preocupa más aun: los nefastos
general solo la pueden solicitar las partes efectos que dichos criterios pueden tener
del contrato. Esto queda claro al analizar en el tráfico jurídico33.
cada caso concreto en que regula dicho
remedio31. 4.1. La función de los contratos y la fun-
ción del Derecho de Contratos
Respecto a este punto, hemos podi-
do encontrar jurisprudencia recogiendo Los contratos permiten el libre
este criterio, al afirmar que “la rescisión intercambio de recursos. Asumiendo la
de un contrato solo la pueden interponer racionalidad de los individuos partici-
los intervinientes en el contrato, sus su- pantes, dicho intercambio debe tener
cesores o causahabientes, mas la nulidad como consecuencia que los bienes se
de un acto jurídico puede interponerla trasladen de sus usos menos valiosos a
cualquier persona que tenga interés”32. los menos valiosos, esto es, la generación
de eficiencia34.
Por todo lo expuesto, es claro que
un contrato no puede ser rescindible Ilustremos con un ejemplo como es
para una persona y nulo para otra al que los contratos producen, por lo ge-
mismo tiempo; por lo que la venta de
bien ajeno es solo rescindible a solicitud del 33 Más allá de que probablemente la venta de bien
comprador y no puede ser declarada nula a ajeno no sea una operación común, un número
relevante de operaciones podrían verse afectadas.
solicitud del verdadero propietario (salvo,
34 Esta es la clase de eficiencia denominada “efi-
claro está que se presente algún defecto, ciencia distributiva” o “eficiencia de Pareto” (en
establecido expresamente por ley, que la honor al creador del término, el economista
vicie de nulidad). italiano Vilfredo Pareto). Puede decirse que los
recursos están bien asignados, esto es, “que una
situación particular es eficiente en el sentido de
Pareto si es imposible cambiarla para que por lo
menos otra persona mejore su situación (según
31 Ver por ejemplo, el artículo 1447, que regula su propia estimación) sin empeorar la situación
la rescisión por lesión; o el artículo 1575, que de una persona (según su propia estimación)”.
regula la rescisión de la compraventa sobre (Énfasis en el original). Cooter, Robert y Tho-
medida. mas Ulen, Derecho y Economía, traducción de
32 Casación N.º 2381-97 Tacna, del 7 de diciembre Eduardo L. Suárez, México, Fondo de Cultura
de 1998. Económica, 1998, p. 26.

44 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Mario A. Zúñiga P. Eficacia de la venta de bien ajeno

neral, eficiencia: “A” vende un inmueble 4.2. La eficiencia generada por los contra-
a “B”, por un monto de S/. 100,000. tos de venta de bien ajeno
Puede asumirse que B valora la casa en La mayor riqueza social generada por
por lo menos algo más que S/. 100,000 el contrato descrito en el punto anterior,
(porque si no se quedaría con el dinero). puede ser generada también mediante
Supongamos que en S/. 120,000. A, por la celebración de un contrato de venta
su parte, valora la casa en algo menos que de bien ajeno, que como ya hemos refe-
S/. 100,000 (porque si no, se quedaría rido, pese a la relación de garantía que
con la casa). Supongamos, ahora, que lo en principio genera, no deja de ser un
hace en S/. 80,000. Dicho esto, puede contrato de compraventa y, por ende,
concluirse que una vez llevada a cabo la con finalidad traslativa.
transacción se ha celebrado un contrato
eficiente, pues la sociedad, en su conjun- Si el vendedor en la venta de bien
to, ha ganado S/. 40,00035. ajeno asume ante el comprador la
obligación de indemnizarle en caso
En ese sentido, el Derecho de Con- de que este último no logre obtener el
tratos tiene –o debería tener– como bien materia de transacción, es porque
principal función promover que se confía en lograrlo y tratará por todos los
celebren contratos y hacerlos cumplir36. medios posibles de hacerlo. Y es que, de
Sin embargo no todos los contratos ge- no cumplir con lo prometido, esto es,
nerarán eficiencia, por lo que, como bien de no lograr que se den cualquiera de
precisa Haro: “(E)l reto para el Derecho las condiciones para que el bien pase al
Contractual consiste, precisamente, en patrimonio del comprador (adquirir la
identificar aquellos mecanismos que propiedad del bien enajenado o conse-
permitan inducir el cumplimiento de guir que el propietario lo transfiera en
contratos ‘eficientes’ (aquellos realmente favor del comprador) se verá obligado a
valiosos desde un punto de vista social) indemnizarlo con un monto tal que lo
y autoricen en incumplimiento –o la ponga en la situación en la que estaría si
resolución– de contratos ‘ineficientes’ es que se hubiera cumplido el contrato38.
(aquellos que no son susceptibles de
eficiencia social)”37. Y esto, desde nuestro punto de
vista, constituye un desincentivo sufi-
35 B ganó S/. 20,000, pues pagó S/. 100,000 por
ciente para que cualquier “vendedor” se
un bien que valora en S/. 120,000. A, por su
parte hizo lo propio, pues recibió S/. 100,000 en: Themis, Segunda Época, N.° 44, Lima, julio
por un bien que valoraba en S/. 80,000. En de 2002, p. 93.
suma, la sociedad ganó S/. 40,000. 38 Esta es la forma eficiente de indemnizar el
36 Cooter, Robert y Thomas Ulen, Op. cit., p. incumplimiento contractual. Ver al respecto,
287. Haro Seijas, José Juan., Op. cit., p. 96. Este
37 Haro Seijas, José Juan, De tin marín de do criterio, aunque no unánimemente, ha sido re-
pingüe… Un análisis económico sobre el cálculo cogido en nuestra jurisprudencia. Ver: Casación
de las indemnizaciones contractuales en el Perú, N.° 313-2001-Piura.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 45


Actualidad

Civil Especial del mes


comprometa, sin más, a “vender” bienes diendo a B la casa sin tener que esperar
ajenos, por lo que solo se celebrará este que A se la venda a él o lograr que lo
tipo de contratos cuando la posibilidad haga en favor de aquel. B, por su parte
de que se verifiquen las condiciones para podrá celebrar el contrato aun sin estar
que el negocio surta efectos traslativos totalmente seguro de que C sea titular del
sean altas. bien, porque sabrá que si este no cumple
deberá resarcirlo.
IMPORTANTE
Por lo expuesto, puede concluirse
Jurisprudencialmente la venta que los contratos de venta de bien ajeno
de bien ajeno es un contrato res- son, como cualquier otro tipo de contra-
cindible para el comprador, pero to, potenciales generadores de eficiencia,
anulable a solicitud del –verdade- por lo que su celebración, por lo menos, no
ro– propietario, básicamente en debe ser desincentivada.
consideración a lo siguiente: (i) La
transferencia de un bien ajeno es
jurídicamente imposible, por no 4.3. Haciendo al comprador “dueño de
contar con la manifestación de vo- nada”. Las indeseables consecuencias
luntad del propietario y porque no de las sentencias reseñadas
se puede transferir un bien del que Pero, ¿qué consecuencias puede
no se es propietario. (ii) La venta
de bien ajeno es un acto contrario
tener el admitir sentencias como las
al orden público y las buenas cos- comentadas? Si, siguiendo los crite-
tumbres, por transgredir un ilícito rios establecidos en la jurisprudencia
penal (artículo 197, numeral 4 del reseñada en el punto 2 del presente
Código Penal). comentario, se empieza a declarar nulos
los contratos de venta de bien ajeno, lo
Por lo demás, los contratos de venta que va a suceder es que los compradores
de bien ajeno permiten que se celebren se van a ver enormemente perjudicados:
transacciones que de otro lado no se no solo se verá imposibilitado de obtener
celebrarían. Siguiendo con el ejemplo lo que deseaba del contrato, esto es, el
del acápite anterior, ¿qué pasaría si A y B bien, sino que no tendrá la posibilidad
no se conocen? Pues, sencillamente, los de exigir a su contraparte -el vendedor-
costos de transacción entre ambos serían el cumplimiento de la prestación o la
insuperables y el contrato no se celebra- correspondiente indemnización a título
ría. B, deseoso de comprar un inmueble, de responsabilidad contractual. Así, re-
tendría que incurrir en costos adicionales sultará, luego de haber pagado una suma
de información. La celebración de un de dinero, “dueño de nada”.
contrato de bien ajeno permitiría que ¿A título de qué podrá reclamar el
un tercero –al que podemos denominar comprador contra su deudor (el vende-
“C”– que conozca la situación de A y B dor)? ¿Responsabilidad extracontractual?
funja de intermediario entre ellos, ven- Recordemos que la indemnización por

46 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Mario A. Zúñiga P. Eficacia de la venta de bien ajeno

responsabilidad extracontractual solo Esa, al parecer, ha sido la intención de


ascenderá a un monto tal que ponga las sentencias reseñadas en el punto 2.
al comprador en la situación en la que Desde nuestro punto de vista, sin
estaba hasta antes de “producido el embargo, declarando la nulidad de los
daño”. Esto es, hasta antes de celebrado contratos de venta de bien ajeno no se les
el contrato39. Dicha suma, sin duda, será otorga a los propietarios ninguna protec-
menor a la que se le otorgaría para poner- ción adicional a la que ya le otorgan otros
lo en una situación tal en la que estaría si mecanismos del ordenamiento jurídico.
el contrato se hubiera cumplido40. Si, como hemos afirmado en el punto 3,
Así, ante la posibilidad de verse con la transferencia del bien está subordinada
las manos vacías –o de, en el mejor de a que este preste su consentimiento, no
los casos, invertir tiempo y dinero cele- tiene sentido declarar nulo el contrato de
brando un contrato en el que pueden bien ajeno con la finalidad de amparar a
no ganar nada–, los potenciales com- los verdaderos propietarios.
pradores, optarán por no celebrar este Es pertinente aclarar en este punto
tipo de contratos cuando no tengan una que no se trata de incentivar transac-
total certeza sobre la titularidad del bien ciones de bienes por quienes no sean
materia del contrato. sus propietarios (ladrones, depositarios
infieles, etcétera), toda vez que este tipo
4.4. Y declarando nulos los contratos de
de transacciones no necesariamente ge-
venta de bien ajeno, ¿protegemos al
verdadero propietario? neran eficiencia41.

Declarar nulos los contratos de venta 5. Conclusiones


de bien ajeno tiene un costo: el menor
número de transacciones celebradas a) El contrato de venta de bien ajeno
dado el desincentivo que constituye la es un contrato plenamente válido y
mayor posibilidad de incumplimiento. eficaz, en virtud del cual el vendedor
Este costo, nada despreciable por cierto, asume en favor del comprador una
podría justificarse en caso se estuviera garantía por riesgo, en caso no logre
otorgando a los verdaderos propietarios que este último adquiera la propie-
de los bienes alguna mayor protección. dad de un bien determinado, que al
momento de celebrado el contrato
no se encuentra en el patrimonio del
primero.
39 Haro Seijas, José Juan, Op. cit., p. 96.
40 Siguiendo con el ejemplo del punto 4.1., en
el primer caso solo restituiríamos a B el precio
pagado, esto es, la suma de S/. 100,000. En el
segundo caso, le otorgaríamos la restitución 41 Por lo demás, otro tipo de normas, las penales,
del precio más el mayor valor esperado de la se deben encargar de desincentivar dichas con-
transacción, esto es, la suma de S/. 120,000. ductas.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 47


Actualidad

Civil Especial del mes


Admitir la validez de estos contratos la rescisión importa que el negocio
no significa que en la realidad el es válido y puede ser solicitada solo
vendedor esté disponiendo de bienes por los contratantes.
que no son suyos, pues la eficacia real La venta de bien ajeno, por ende,
está condicionada a que el verdadero es solo rescindible a solicitud del
propietario disponga de los bienes, comprador y no puede (no debería)
ya sea en favor del vendedor o del ser declarada nula a solicitud del
comprador. verdadero propietario.
En ese sentido, no nos encontramos c) El hecho de que la jurisprudencia
ante un contrato contrario al orden venga considerando nulos este tipo
público o las buenas costumbres, ni de contratos puede desincentivar
mucho menos jurídicamente impo-
su celebración y, en consecuencia,
sible.
tener consecuencias negativas para
b) Resulta un total contrasentido la eficiencia en los mercados.
afirmar que la venta de bien ajeno
es rescindible a solicitud del com- Por todo lo expuesto, consideramos
prador –cuando este no conocía la que la jurisprudencia nacional debe
ajenidad del bien– y a la vez pasible considerar la modificación del criterio
de ser declarada nula a solicitud de interpretativo que ha venido manejando
propietario; toda vez que la nulidad respecto a los contratos de venta de bien
determina que el negocio no produjo ajeno. Esperamos que este comentario
efectos jurídicos y puede ser solicita- sirva, al menos, como un llamado de
da por cualquier sujeto, mientras que atención que conduzca a ello.

48 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


I N S T I T U T O P A C Í F I C O

Suscripción
Julio 2015 - Junio 2016
Civil
CIVIL • PROCESAL CIVIL • REGISTRAL • INMOBILIARIO

Carlos Fernández Sessarego


DERECHO
A LA IDENTIDAD
PERSONAL

SOBRE LA OBRA
Este es uno de los pocos libros que
no solo se vuelven obras fundacio-
nales de su especialidad sino que
trascienden su valor académico
para transformar la vida de las
personas, víctimas de la discrimi-
nación y la indiferencia, que
encontraron finalmente el justo
reconocimiento de su derecho
más extremo, el derecho a la
identidad, y con él, el goce de
todas las prerrogativas que les
fueran negadas.

FICHA TÉCNICA
Formato: 17 x 24 cm
PRESENTACIÓN Tapa dura
DE LUJO EN Cosido y encolado

TAPA DURA Hot Melt


Actualidad

Civil Especial del mes

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

¿Y si vendo lo que no es mío?


Notas sobre la venta de bien ajeno

Reynaldo Mario Tantaleán Odar*


Profesor en la Universidad Nacional de Cajamarca,
Privada del Norte y Privada Guillermo Urrelo

1. Nota introductoria
2. ¿Qué es un bien?
3. ¿Qué es un bien ajeno?
4. La espiritualidad contractual como base del problema
5. Los bienes ajenos como objeto del contrato
6. La asolemnidad de la compraventa, la concurrencia de acreedores y la
regulación registral
7. El dispar tratamiento casatorio de la venta de bien ajeno
SUMARIO

8. La delimitación entre el estelionato y la venta de bien ajeno


9. La venta de bien ajeno celebrada por un falso representante
10. La venta de bien social celebrada por uno de los cónyuges
11. Conclusiones

1. Nota introductoria compleja sobre la que se ha escrito


El presente trabajo, a modo de bastante. Se trata de un tema complejo
ensayo, intenta mostrar una realidad porque en él se conjugan, por un lado,
todo un conjunto de normas legales (en
sentido amplio) sobre las cuales, con
algo de detenimiento, se puede arribar a
* Abogado por la Facultad de Derecho y Cien- una coherencia sistemática formal; pero,
cias Políticas de la Universidad Nacional de
Cajamarca. Conciliador Extrajudicial por la por otro lado, se aúnan un sinnúmero
Pontificia Universidad Católica del Perú adscrito de fallos supremos que han generado
al Centro de Conciliación de la Asociación una gran incertidumbre, contrariando
Peruana de Ciencias Jurídicas y Conciliación
(APECC). Árbitro por la APECC. Doctor en
el mandato que el legislador le dio a la
Derecho. Corte Suprema de uniformizar la juris-

50 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Reynaldo M. Tantaleán O. Eficacia de la venta de bien ajeno

prudencia nacional.1 Se añade a ello un


aspecto de legitimidad referido a que el RESUMEN
sentir de la sociedad no se condice nece-
En este interesante trabajo se estudia
sariamente con el modo de regulación y doctrinaria, legal y pragmáticamente
menos aún con gran parte de los fallos la compraventa de bien ajeno; para lo
del poder judicial, por el divorcio exis- cual se desarrollan analíticamente las
tente entre la cosmovisión –por decirlo instituciones jurídicas inmersas –bien
de algún modo– de la gente común y la ajeno, compraventa, concurrencia de
acreedores y las formalidades–, delimi-
de los abogados. Por último, se agrega tando el autor el objeto de un contrato de
un factor social delicado, consistente en compraventa de bien ajeno a la existencia
que somos parte de una realidad donde física del bien, independientemente de si
coexisten las estafas, las defraudaciones, se encuentra o no en la esfera patrimo-
la falsificación de documentos, la suplan- nial del vendedor. ¿Cómo se entiende
regulación de la figura y cómo la aplica
tación de personas, la mala fe, los abusos la judicatura?, ¿cuáles son los efectos de
de confianza, etc. una venta de bien ajeno?, son las princi-
pales interrogantes absueltas. Se aborda
Así, en este trabajo intentaremos también la venta de bien ajeno por falso
mostrar lo previsto por nuestra regu- representante y la venta realizada por
lación normativa, dando a conocer lo uno de los cónyuges de uno de los bienes
resuelto por nuestra Corte Suprema al sociales, sus implicancias y efectos.
respecto, y comentando, en la medida
de lo posible, lo que acontece en nuestra CONTEXTO NORMATIVO
realidad.
• Código Civil: arts. 219 inciso 3, 1409
inciso 2, 1500 inciso 4º, 1470, 1537,
2. ¿Qué es un bien? 1539 y 2014.
En el tema que nos convoca hay que • Código Penal: arts. V del Título Preli-
minar, 196-A y 197 inciso 4.
tener en claro el punto de incidencia
sobre el que trabajaremos; por tanto,
PALABRAS CLAVE
tenemos que empezar por delimitar qué
se entiende por bien. Bien ajeno / Nulidad de acto jurídico /
Estelionato / Estafa Agravada / Fe Pública
Al respecto parece no haber mayor Registral
problema, pues desde la teoría de los de-
rechos reales que nos gobierna, la noción
de bien no es relativamente complicada.
incorporales, según si pueden o no ser
Entre las múltiples clasificaciones que
percibidos por los sentidos comunes,
se hacen sobre los bienes, tenemos una
respectivamente2. El ejemplo por exce-
que los divide en bienes corporales e
2 Ramírez Cruz, Eugenio María, Tratado de los
1 Ver artículo 384 del Código Procesal Civil. Derechos Reales - Teoría General de los Derechos

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 51


Actualidad

Civil Especial del mes


lencia de bien incorporal es el derecho de Familia y –no de modo pacífico– el
subjetivo.3 Pareciera ser, entonces, que derecho de sucesiones.
cuando hablamos de venta de bienes Con lo mostrado, se suele resumir
ajenos, nos referimos más a los bienes las áreas del Derecho Civil en cinco:
corporales. Sin embargo, somos de la personas, familia, sucesiones, reales y
idea de que en realidad estamos hablando contratos-obligaciones.
de derechos, o sea de bienes incorporales.
En todas estas ramas es posible eva-
¿SABÍA USTED QUE? luar un poder jurídico de un ente –que
regularmente es un sujeto–4, sobre otro
Conforme con lo dispuesto por el ente (que puede ser o un sujeto o un
artículo 1409 inciso 2 del Código objeto).
Civil, la prestación materia de la
obligación que emerge de un contra- Dependiendo de si el sujeto ejerce el
to puede versar sobre bienes ajenos poder o sobre otro sujeto o sobre algún
o afectados en garantía o, incluso, bien, es que se habla de derechos per-
sobre bienes embargados o sujetos a sonales, para el primero, o de derechos
litigio por cualquier otra causa. reales, para el segundo5.
Por ejemplo, en el Derecho de Fa-
Para entendernos es menester recor- milia el poder lo ejerce un sujeto sobre
dar que el Derecho Civil –como sucede otro sujeto: el padre sobre el hijo al exi-
con todas las disciplinas jurídicas– tienegirle respeto, la mujer sobre el marido al
una parte general y una parte especial. exigirle fidelidad, el hijo sobre el padre
En la general se suele estudiar una parte el exigirle alimentos, etc. Se trata, enton-
introductoria para familiarizarse con el ces, de derechos que se ejercen de modo
tema, y, algunos, incluyen dentro de personal, pues el único constreñido a
este rubro al derecho de personas, cuyo cumplir la prestación es el otro sujeto
conocimiento básico es indispensable vinculado. Exactamente lo mismo sucede
para poder ingresar a la parte especial. en el derecho de contratos-obligaciones,
La parte especial del Derecho Civil donde el deudor es el único obligado a
se suele dividir, a su vez, en Derecho cumplir la prestación debida a favor del
Civil patrimonial y extrapatrimonial. En acreedor.
el primero se ubican las ramas de Dere- En el caso de los derechos reales, en
chos Reales, y Derechos de Contratos- cambio, el poder lo ejerce el sujeto sobre
obligaciones; y en el segundo, el Derecho
4 Cf. Escobar Rozas, Freddy. Teoría General del
Derecho Civil - 5 ensayos, ARA, Editores, 2002,
Reales - Bienes – Posesión, Vol. I, Rodhas, 2004, Lima, p. 192.
Lima, pp. 117 y 118. 5 Para ello se puede ver el artículo 2001 en el que
3 Cf. artículo 885 incisos 7 y 10, y 886 incisos 5 se diferencian a las acciones personales de las
al 8 del Código Civil. reales.

52 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Reynaldo M. Tantaleán O. Eficacia de la venta de bien ajeno

el objeto, como sucede, verbigracia, con Sin embargo, por un tema de senci-
el propietario y su bien. llez y pragmatismo, es mejor simplificar
Punto aparte es el caso del Derecho el asunto diciendo que en la venta de un
Sucesorio donde se discute quién ejerce bien, lo que se traslada (preliminarmen-
poder y sobre qué o quién se ejerce dicho te) es el bien (y no tanto el derecho sobre
poder. Para algunos el poder lo ejerce el el bien). Ergo, estaríamos ante bienes
causante sobre los causahabientes, para de naturaleza corporal, en una palabra,
otros el poder lo ejercen los causaha- ante cosas. Y estos bienes, siguiendo7 el
bientes sobre los bienes dejados por el derrotero de nuestro Código Civil, se
causante6. dividen en muebles o inmuebles, según
si ellos pueden ser o no trasladados de un
En fin, en el caso del Derecho de lugar a otro, respectivamente.
Personas se puede decir que el poder lo
ejerce el sujeto sobre un atributo ubicable 3. ¿Qué es un bien ajeno?
en sí mismo, de tal forma que el poder lo
ejerce el sujeto sobre su mismo nombre, En este espacio concordamos con
o su misma imagen, etc., sin necesidad de Mario Castillo8 para quien se entiende
que exista otro sujeto para entender esta por bien ajeno aquel que no se encuen-
concepción (lo mismo que sucede con el tra en el patrimonio de una persona,
derecho real), al menos de modo teórico. incluyendo tanto a los bienes existentes
como a aquellos cuya existencia aún no
Ahora, cuando hablamos de la
se ha producido.
disposición de un bien, nos referimos
no propiamente al traspaso de un bien Igualmente comulgamos con la idea
a otro, sino, en estricto, al traspaso del del anotado profesor en cuanto a que a la
poder que se tiene sobre ese bien. Es venta de un bien ajeno (aunque nuestro
decir, un propietario al disponer de su código lo regule de modo distinto), en
bien, lo que hace es trasladar el poder que estricto, no se aplican las reglas de la
él tiene sobre ese bien, de manera que promesa de la obligación o del hecho
ahora ese poder sobre el bien lo ejerce el de un tercero, pues el vendedor no se ha
nuevo adquirente. Por esto último es que comprometido a lograr nada del tercero
cuando hablamos de bien (dentro de la respecto del comprador, sino que se
venta de bien ajeno), nos referimos más ha comprometido a efectuar un acto
a los bienes incorporales (o sea, a los de- propio .
9

rechos) que a los bienes corporales en sí.

6 Cf. Zannoni, Eduardo A., Manual de Derecho de 7 Ver artículos 885 y 886 del Código Civil.
las Sucesiones, 4.ª edición actualizada y ampliada, 8 Castillo Freyre, Mario, La venta del bien
Buenos Aires, Astrea, 1999, p. 2; Armaza Gal- ajeno - 20 años después, Ediciones Caballero
dós Javier, Derecho Civil – Sucesiones – De la Bustamante, 2010a, Lima, p. 63.
sucesión en general, Arequipa, Adrus, 2004, p. 30. 9 Castillo Freyre, Mario, Op. cit., p. 126.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 53


Actualidad

Civil Especial del mes


Pero, nuevamente por una medida cuando la sociedad se identifica con el
pragmática, asumiremos para este tra- mandato normativo, de tal modo que
bajo como bienes ajenos solamente los lo obedece espontáneamente porque lo
ya existentes pero que no se encuentran entiende y está convencida de que es lo
en la esfera patrimonial del vendedor, mejor.
descartando los futuros. Igualmente, En cambio, el asunto se complica
asumiremos como cierto lo regulado en cuando una norma violenta la creencia
nuestra codificación civil, al establecerarraigada en la sociedad. En estos casos,
que la venta de bien ajeno se regula por se espera que con el tiempo la norma
las reglas de la promesa de la obligaciónsea acogida por la sociedad y no que
o del hecho de un tercero. tenga que derogarse porque jamás tuvo
Por último, por un asunto de faci- aceptación real; pero para que se consiga
lidad nos referiremos mayormente a los ese propósito la emisión de la norma
bienes inmuebles ajenos, antes que a los tiene que estar acompañada de una serie
muebles. de acciones de información, difusión y
persuasión en la sociedad, a efectos de
4. La espiritualidad contractual como lograr una identificación más o menos
base del problema intuitiva.
El punto de partida de este problema El asunto de la compraventa espi-
surge cuando nuestra regulación estable- ritual sufre de este defecto. La sociedad
ce que nuestra compraventa es espiritual, peruana entera está convencida y estima
es decir, como contrato obligacional, justo que a través del contrato de com-
solo genera la obligación de transferir la praventa uno adquiere la propiedad
propiedad, mas no genera propiamente del bien vendido, por lo que se puede
el traspaso de la propiedad10. comportar definitivamente como dueño.
Si bien un abogado puede meri- Pero nuestra legislación dice una cosa
dianamente entender este tratamiento, contraria. Y como se puede ver, nuestro
exigir que un sujeto común y corriente Código Civil ha intentado por 30 largos
lo entienda no es tarea sencilla. Y surge años imponer esta regulación, sin que lo-
aquí una dicotomía seria entre la creencia gre tal objetivo; peor aún, hasta la fecha,
social y la regulación normativa. la gente ni siquiera se entera de este modo
de regulación, y sigue creyendo que con
Ciertamente, cuando se da una la venta uno ya es dueño del bien.
norma jurídica se espera de ella un nivel
óptimo de eficacia, es decir, de cumpli- Ante una situación como esta Nino12
miento11. Esa eficacia se logra fácilmente recomienda investigar el significado de
cho, 4.ª edición, Traducido por Jorge Guerrero
10 Ver artículo 1529 del Código Civil. R., Temis S. A., Bogotá 2013, p. 22.
11 Cf. Bobbio, Norberto, Teoría General del Dere- 12 Nino, Carlos Santiago, Introducción al análisis

54 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Reynaldo M. Tantaleán O. Eficacia de la venta de bien ajeno

una institución jurídica en el lenguaje ajenos o afectados en garantía o, inclu-


ordinario, como un medio de descubrir so, sobre bienes embargados o sujetos a
distinciones conceptuales importantes, litigio por cualquier otra causa.
que se presuponen sin tener conciencia Y justamente porque nuestra com-
de ellas, y cuyo desprecio puede provocar praventa (y la mayoría de nuestros con-
seudocuestiones filosóficas o dogmáticas. tratos) son solo obligacionales es que es
En una palabra, es mejor la regulación posible efectuarla sobre bienes ajenos.
que parte de acoger la creencia que el Por ende, legislativamente la venta de
común de la gente tiene, de tal modo un bien ajeno está permitida.
que –si no violenta el ordenamiento– se
generarían normas jurídicas con mayor 6. La asolemnidad de la compraventa,
nivel de identificación en la sociedad, y la concurrencia de acreedores y la
por ende, de mayor espontaneidad en su regulación registral
cumplimiento.
El otro asunto que apuntala nues-
5. Los bienes ajenos como objeto del tro gran problema es el referido a la
contrato compraventa como contrato no formal.
Nuestra doctrina está totalmente de
En líneas generales, para nuestra acuerdo –porque así lo manda nuestra
legislación el objeto de un contrato es legislación– en que la compraventa en
la obligación que emerge de él. A su vez el Perú es un acto jurídico no formal14,
–siempre dentro de nuestra regulación le- es decir, donde las partes pueden utilizar
gal– la obligación tiene como objeto una la forma que deseen, desde la tácita o
prestación consistente en una conducta gestual, pasando por la verbal o escrita,
que debe realizar el sujeto deudor frente hasta la inscripción registral.
al acreedor para que este vea satisfecho
su interés y no se llegue a materializar Sin embargo, vemos que cuando se
un conflicto.13 Esta prestación, al ser pretende hacer entender esto respecto
una conducta, tradicionalmente puede de un bien de gran valor, nuevamente
consistir en un dar, en un hacer o en un la sociedad no concibe como adecuada
no hacer algo. o verosímil nuestra regulación. Por tan-
to, la realidad impone que cuando se
Conforme con el artículo 1409, compra un bien de valor, por ejemplo
inciso 2 del Código civil, la prestación un inmueble, no solo hay que lograr la
materia de la obligación que emerge de inscripción en Registros Públicos, sino
un contrato puede versar sobre bienes que, además, hay que tomar posesión
del bien y cuidarlo permanentemente
del derecho, 2.ª edición ampliada y revisada, a través de medios materiales (alarmas,
9.ª reimpresión, Astrea de Alfredo y Ricardo
Depalma, Buenos Aires, 1998, p. 13. 14 Vide Torres Vásquez, Aníbal, Acto Jurídico,
13 Ver artículos 1402 y 1403 del Código Civil. Idemsa, 2001a, Lima, p. 309.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 55


Actualidad

Civil Especial del mes


guardianes, etc.) y jurídicos (como la Todas estas normas legislativas pue-
alerta registral). den amalgamarse armónicamente, pero
La concurrencia de acreedores –re- esta aparente coherencia termina por
glada en el artículo 1135 para los bienes atropellar el pensamiento del común de
inmuebles– avala este modo de pensar, la gente.
desde que entre una multiplicidad de
compradores (situación que desde ya 7. El dispar tratamiento casatorio de la
es inconcebible en el razonar medio co- venta de bien ajeno
mún), saldrá airoso aquel que –de buena El problema narrado se acrecienta
fe– haya podido inscribir su adquisición cuando, nuestra Corte Suprema, la lla-
en los Registros Públicos, ello con base mada a uniformizar al derecho objetivo
en los artículos 2012 y 2013 y los –su- peruano, es la primera en emitir fallos
mamente controversiales- artículos 2014 totalmente contradictorios.
y 2022 del Código Civil.
Con ello el mensaje que se le envía al 7.1. Pronunciamientos supremos en con-
tra
sujeto común es que puede utilizar la for-
malidad que desee para adquirir un bien Por ejemplo, para un grupo de fallos
inmueble, pero por seguridad, es mejor la disposición de bienes ajenos genera
hacerlo por escritura pública, logrando un acto jurídico que adolece de nulidad;
cuanto antes la inscripción para sentirse empero aun declarando la nulidad del
meridianamente estable15. acto dispositivo, tratándose de similares
supuestos, se ubica la sanción a base de
15 Con lo dicho, pareciera ser que nuestra compra- diferentes causales.
venta no es un negocio no formal, ni tampoco Por ejemplo, para un primer sector
un negocio solemne, sino más bien un negocio
formal ad probationem. Desde luego, cuando se casatorio la disposición de bienes ajenos
estudia al acto jurídico ad probationem, se dice recae en la causal de falta de mani-
que este es el negocio en el cual se puede utilizar festación de voluntad del agente16.
la forma que se estime conveniente, pero que en Mientras que para otro, la disposición
caso de controversia será preferido el adquirente
que hubiese utilizado la formalidad “recomenda- de un bien ajeno constituye un supuesto
da” por nuestra legislación (vide Lohmann Luca de fin ilícito17. Es más, en la Casación
de Tena, Juan Guillermo, El Negocio Jurídico, 2.ª
edición, Editora Jurídica Grijley, Lima, 1994, p.
135; Torres Vásquez, Op. cit., pp. 313-315; que cuente con documento de fecha cierta más
Vidal Ramírez Fernando, El acto jurídico, 4.ª antiguo; por lo que, en conclusión, propiamente
edición, Gaceta Jurídica Editores, 1999, Lima, nuestra compraventa sería más bien un contrato
pp. 141 y 142; cf. artículo 1605 para el sumi- con formalidad probatoria.
nistro). En el caso de la compraventa (y con ella 16 Casación N.° 1666-01-Junín, Casación N.°
todos los contratos donde nace la obligación de 3156-01-Loreto, Casación N.° 517-2002-Piura
transferir la propiedad) se puede utilizar cualquier y Casación N.° 2858-2007-Lambayeque.
formalidad, pero ante una eventual controversia 17 Expediente N.° 675-92 y Casación N.°
será preferido el que inscribió, o en su defecto, el 1017-97-Piura.

56 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Reynaldo M. Tantaleán O. Eficacia de la venta de bien ajeno

N.° 1017-97-Puno apresuradamente se a la misma conclusión, sin embargo es


dijo que se trataba de un delito. de precisar que propiamente estamos en
este caso ante una doble venta por parte
IMPORTANTE del mismo propietario originario; lo
cual evidentemente también encaja en el
Existe un sector que entiende que hipotético de venta de bien ajeno, desde
ante un contrato de disposición de que el propietario original se desprendió
bien ajeno el remedio es la rescisión, del bien una vez y volvió a venderlo cuan-
pero ello opera solamente entre las do ya era ajeno. En fin, en un caso similar
partes; entre tanto para el verdade-
ro propietario el medio de solución también se decretó la nulidad: porque no
sería propiamente la nulidad. se puede disponer de bienes que ya han
sido transferidos en propiedad a otras
personas por haber dejado de pertenecer
Para otro grupo el supuesto de
a su dominio20.
disposición de bienes ajenos recae en la
causal de objeto física o jurídicamente Para un siguiente sector de sen-
imposible . Incluso en el Expediente tencias la disposición de un bien ajeno
18

N.° 4530-98 se precisó que se trataba de constituye en realidad un supuesto de


un objeto imposible y no tanto de un fin nulidad virtual, es decir, no recae en
ilícito. Totalmente en contra en la Casa- ningún hipotético puntual21. Y en otro
ción N.° 1135-96-Chimbote se aseguró caso se ha dicho que estamos ante un
que la venta de bien ajeno no constituye supuesto de abuso del derecho22.
un objeto física o jurídicamente impo- Entre tanto, en el Expediente
sible, ya que se halla regulado por el N.° 968-95-Lima, acreditada la venta sin
artículo 1539 del Código Civil que prevé la participación de la propietaria verdade-
como consecuencia jurídica la rescisión ra, se declaró que estábamos ante un acto
del contrato de compraventa a solicitud jurídico simulado, y por ende, nulo,
del comprador y no su nulidad. No obs- pero, incomprensiblemente, susceptible
tante, en otro fallo se dijo que el supuesto de confirmación; mientras que en el
recae tanto en un fin ilícito como en Expediente N.° 1709-2004-Huánuco
un objeto imposible.19 En la Casación se dijo que estábamos ante un error en
N.° 2377-2007-Puno también se arriba la persona del vendedor, pues se ha
tratado con un nom dominus, creyendo
18 Casación N.° 1728-97-Lima, Expediente
N.° 4297-98, Expediente N.° 4297-98,
tratar con el verus dominus23.
Casación N.° 3017-2000-Lima, Casación
N.° 3713-2001, Casación N.° 409-2002-Cus- 20 Expediente N.° 693-95-Lima.
co, Casación N.° 2032-2003-Piura, Casación 21 E x p e d i e n t e N . ° 1 5 7 5 - 9 1 , C a s a c i ó n
N.° 2736-03-Puno, Casación N.° 4550-2008- N.° 1376-99-Huánuco y Casación N.°
Puno, Casación N.° 1332-2009-Cajamarca y 3156-01-Loreto.
Casación N.° 1765-2011-La Libertad. 22 Casación N.° 282-T-97-Puno.
19 R. N. N.° 07-2002-Cusco. 23 Cf. Castillo Freyre, Mario, Op. cit., p. 169.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 57


Actualidad

Civil Especial del mes


Hay también un fallo en donde se un bien ajeno se requiere: a) que sea un
declara la nulidad sin precisar la causal24.
bien cierto e individualmente determi-
Y en fin no falta el fallo donde se han nado; b) que pertenezca en propiedad a
incluido todas las causales posibles25. otra persona; c) que el vendedor obre en
nombre y por cuenta propia; y d) que el
7.2. Pronunciamientos supremos a favor vendedor carezca del derecho de disposi-
En la Casación N.° 27-98-Lima se ción sobre el bien (…); supuestos que se
afirmó que al demandar la nulidad del cumplen, por lo que en principio podría
acto jurídico por disponer un bien ajeno afirmarse que el objeto es jurídicamente
se hacía una interpretación errónea del posible.
inciso 3 del artículo 219 del Código ci- En la Casación N.° 2857-2001 se
vil, si se considera que la venta que hizo precisó que la figura de la venta de bien
quien había transferido el mismo bien a ajeno se halla normada en el artículo
otra persona, es un acto jurídico física o 1537 del Código civil, encontrándose
jurídicamente imposible, confundiendo sancionada con la rescisión del contrato
el objeto del contrato con el acto jurídi- a solicitud del comprador, mas no con
co, pues el objeto es la transferencia en la nulidad o anulabilidad, ya que para la
venta de un bien que se halla dentro del celebración de este tipo de contratos la
comercio de los hombres, como es un ley no exige como requisito de validez
lote de terreno, que no tiene la conno- que el vendedor sea el propietario en el
tación de ese dispositivo. momento de la celebración del contrato;
También tenemos el supuesto de la lo cual fue reafirmado en la Casación N.°
Casación N.° 384-01-Apurímac donde 2669-2001-Callao.
se afirmó que el hecho de que el pro- En fin, se puede arribar al mismo
pietario primigenio hubiere vendido el resultado de una lectura de la Casación
inmueble dos veces no supone la segunda N.º 2631-2005-Cusco, donde se afirma
venta fin ilícito justiciable penalmente. que la venta de la cosa ajena, como pacto
Para la Casación N.° 2117-2001- lícito, obliga al vendedor a obtener la
Lima la transferencia de un bien ajeno propiedad del bien, para luego transfe-
no es un imposible jurídico, puesto que rirlo al comprador, siendo que la regla
se puede entender que la transferencia del artículo 1539º se ubica en la hipó-
efectuada, implica estar dentro de los tesis del vendedor de cosa ajena, que no
alcances de un contrato en el que el bien cumple su obligación de adquirir el bien
es ajeno, figura jurídica prevista en el in- para transferirlo, y por eso autoriza al
ciso 2 del artículo 1409 del Código Civil, comprador que ignoraba esa situación a
dado que para estar frente a la venta de demandar la rescisión del contrato; por
tanto, la acción será infundada si antes de
24 Casación N.° 839-05-Arequipa. la citación con la demanda el vendedor
25 Casación N.° 3064-2003-Lambayeque. adquiere el bien que se obligó a transferir.

58 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Reynaldo M. Tantaleán O. Eficacia de la venta de bien ajeno

Para terminar, es menester resaltar a la que estamos haciendo referencia se


que existe un sector que entiende que conoce, en doctrina y jurisprudencia,
ante un contrato de disposición de bien como estelionato.
ajeno el remedio es la rescisión, pero ello Es claro que la permisión del trata-
opera solamente entre las partes; entre miento de la venta de un bien ajeno tiene
tanto para el verdadero propietario el una razón de ser en nuestro derecho, por
medio de solución sería propiamente la lo que mal se puede hacer en exigir que
nulidad26. un ciudadano común comprenda tales
fundamentos.
8. La delimitación entre el estelionato
y la venta de bien ajeno En efecto, uno puede disponer de
todo aquello que esté dentro del comer-
Nuestro Código Penal, en su artículo cio humano, y si no figura dentro de
197º inciso 4, regula la contratación de su patrimonio, puede adquirirlo en el
bienes litigiosos, afectados, embargados futuro27, máxime si se recuerda que la
o ajenos como una modalidad de estafa. mayoría de nuestros contratos solamente
Partiendo de ello hay que entender que generan la obligación de transferir la
la estafa es un delito en virtud del cual propiedad, pero no la trasladan direc-
se requiere lograr un provecho para uno tamente.
mismo o para otro, pero en detrimento
de la víctima. En una palabra, en las legislaciones
donde los contratos no desplacen auto-
Ad empero, el elemento esencial de máticamente la propiedad, la disposición
la estafa exige inducir a error al damni- de bienes ajenos es totalmente viable28.
ficado. La modalidad de defraudación
Lamentablemente esta confusión
26 Expediente N.° 852-98. Doctrinariamente, se torna en inaceptable cuando son los
en contra de esta solución se ha dicho que el propios personajes del mundo jurídico
problema es único y debe ubicarse una solución los que desconocen los motivos que ex-
unitaria sin entrar en detalles de la conveniencia
de quien ejercita la pretensión (Beltrán Pache- plican esta regulación, tal y como pareció
co, Jorge Alberto, “Yo te vendo, yo tampoco: ocurrir en la Casación N.° 4410-2006-La
mentiras y verdades de la invalidez y la venta de Libertad, donde, después de afirmar que
un bien ajeno”, en: Cuadernos Jurisprudenciales la venta de un bien ajeno está tipificada
- Suplemento mensual de Diálogo con la juris-
prudencia, N.° 06 (diciembre), Lima, Gaceta como delito de estelionato, añade que
Jurídica Editores, 2001, p. 7). Ciertamente, en nuestro ordenamiento civil no prohíbe
este caso es necesario ponderar la situación de que pueda venderse un bien que no
todas las personas interesadas en la controversia,
por lo que en un supuesto de venta de bien ajeno
pertenece totalmente al vendedor, pero
deberá primar el criterio de especialidad. Por
tanto, la rescisión será el camino más adecuado,
aunque -en estricto- se trata de una opción bas-
tante ortodoxa adoptada por nuestro codificador 27 Castillo Freyre, Mario, Op. cit., p.78.
(Castillo Freyre, Mario, Op. cit., p. 165). 28 Castillo Freyre, Mario, Op. cit., p. 105.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 59


Actualidad

Civil Especial del mes


tampoco puede afirmarse que abierta- bién en su artículo 1459 declaraba como
mente lo autorice o permita. nula la venta de cosa ajena, pensamiento
La aparente causa de esta confusión que fue abandonado al momento de la
parece haber sido detectada por el pro- dación del Código Civil de 1942.
fesor Mario Castillo29 quien muestra Hay que recordar que tanto el sis-
que el punto de quiebre lo constituyó tema francés como el italiano forman
el Código Civil francés. Ciertamente, parte de nuestros antecedentes o fuentes
se narra que el derecho romano antiguo inspiradoras, por lo que el modo de
entendía que era posible la venta de un regulación disímil habría generado esta
bien ajeno porque era totalmente viable aparente confusión, pues la mayoría de
que el vendedor adquiriese posterior- la gente suele pensar que, por ejemplo,
mente la titularidad del bien de manos la compraventa traslada directamente
del verdadero dueño para, ulteriormente, la propiedad, cuando jurídicamente no
transferirla al comprador. Y si bien esta es así.
concepción mantuvo su tradición, fue Por consiguiente, este contenido y
con el artículo 1599º del código civil significado de uso común de la com-
francés de 1804 donde se rompió este praventa arraigado en la sociedad es el
esquema decretando taxativamente que que discute agriamente la construcción
la venta de un bien ajeno era nula. jurídica que contiene nuestro código, y
Esta ruptura de las tradiciones ro- es el que genera la complicación.
manas se habría producido por diversas Al respecto ya adelantamos que,
causas, pero entre todas ellas nos parece contrariando a la filosofía esencialista,
que la más importante consiste en que Carlos Santiago Nino31 ha enseñado
la legislación romana ha parecido con- claramente que los filósofos analíticos
traria al verdadero principio de la venta, parten de entender que la relación entre
en el cual la única finalidad debe ser la el lenguaje (por ejemplo la voz compra-
transmisión de la propiedad. Dicho de venta) y la realidad (sus efectos reales)
otra manera, en el code francés se habría ha sido establecida arbitrariamente por
modificado completamente la naturaleza los seres humanos. Por ello nadie está
del contrato de compraventa, el que, de constreñido, ni por razones lógicas, ni
un contrato simplemente generador de por factores empíricos a seguir los usos
obligaciones habría pasado a ser uno vigentes.
traslativo de propiedad30.
Es decir, el pretender que la gente co-
Esta concepción incluso influyó en el mún piense tal y como pensó el legislador
Código Civil italiano de 1865 que tam- (conociendo previamente todo el devenir
jurídico) al establecer la regulación de
29 Castillo Freyre, Mario, Op. cit.
30 Cf. Castillo Freyre, Mario, Op. cit., pp. 96 y
162. 31 Nino, Carlos Santiago, Op. cit., pp. 12-13.

60 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Reynaldo M. Tantaleán O. Eficacia de la venta de bien ajeno

la compraventa, se torna en una tarea el orden público y las buenas costumbres,


descomunal (peor aun cuando parte de toda vez que tanto el orden público como
la propia judicatura piensa más como la las buenas costumbres dependen de la
colectividad razona, que como pensó el sociedad como ente filtrador, antes que
codificador). de la judicatura.
Con lo dicho, ¿cómo es posible que
¿SABÍA USTED QUE? el Código Civil peruano en su artículo
1409 inciso 2 permita la venta de bienes
Uno puede disponer de todo aque- ajenos, mientras que el Código Penal
llo que esté dentro del comercio peruano, en su artículo 197 inciso 4
humano, y si no figura dentro de su sancione hasta con cuatro años de pena
patrimonio, puede adquirirlo en el
futuro, máxime si se recuerda que privativa de libertad el acto de vender
la mayoría de nuestros contratos bienes ajenos?
solamente generan la obligación de
transferir la propiedad, pero no la 8.1. La aparente incongruencia legisla-
trasladan directamente. tiva
Se debe partir de que el ordenamien-
Más bien, como anticipamos, Nino32 to jurídico objetivo se constituye en un
recomienda el camino inverso, es decir sistema normativo, cuyo soporte princi-
que, sin perjuicio de que podamos pal lo estructuran las normas legales, es
estipular un significado original o más decir, aquellas normas que provienen de
preciso para la palabra que tenemos la ley –en sentido amplio– como fuente
en vista, es conveniente investigar su principal en nuestro derecho.
significado en el lenguaje ordinario y
común, como un medio de descubrir Recordamos bien, que en las aulas
distinciones conceptuales importantes, universitarias se nos enseñó que el orden
que presuponemos sin tener conciencia normativo (incluyendo al legislativo)
de ellas, y cuyo desprecio puede provocar debe guardar congruencia, apuntando
seudocuestiones filosóficas. a su plenitud, de modo que cuando en-
contremos una aparente contradicción,
Teniendo en cuenta lo dicho, si el la intentemos solucionar reinterpretando
pensamiento de la sociedad es que la las normas de manera que converjan
compraventa traslada directamente la
armónicamente.
propiedad, es claro comprender que la
venta de un bien ajeno es ilícita ante los En nuestro caso, pese a la aparente
ojos de la colectividad, por lo que, en pu- discordancia entre el artículo 1409 inci-
ridad y desde esa perspectiva, sí estaría- so 2 del Código Civil y el artículo 197
mos ante un contrato que atenta contra inciso 4 del Código Penal, consideramos
que el legislador peruano ha sido muy
32 Nino, Carlos Santiago, Op. cit., p. 13. prudente en su regulación, razón por

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 61


Actualidad

Civil Especial del mes


la cual la aparente discrepancia es fácil- conocía perfectamente que el contrato
mente diluible. versaba sobre un bien litigioso o ajeno.
Para comprender mejor nuestros Además, en el artículo 1537 de dicho
postulados separaremos en tres los su- cuerpo normativo se regula el hipotético
puestos generales dentro de los cuales en que ambas partes conocen que el bien
se podrían subsumir los casos reales a materia de la transferencia es ajeno. Allí
manifestarse33. se nos remite –con mucha lógica– al
tratamiento para los supuestos de la
8.2. Cuando ambas partes conocen de la promesa de la obligación o del hecho de
ajenidad del bien un tercero. Es decir, aquí el transferente,
Nuestro primer supuesto partiría de haciendo las veces de promitente, tendrá
la autonomía de la voluntad como prin- que hacer lo posible para que el tercero
cipio rector en materia contractual. Si el propietario transfiera efectivamente el
transferente da a conocer, de modo claro, bien, en caso contrario, el transferente
al adquirente que el bien a transferirse es original (promitente) asumirá las con-
ajeno, y, pese a ello, el adquirente celebra secuencias de la inejecución.
el contrato, este pacto es plenamente vá-
lido debido a la igualdad de información 8.3. Cuando solo el transferente conoce
entre ambas partes y a su común inten- de la ajenidad del bien pero no la da
a conocer
ción, a lo que se suma la buena fe como
criterio interpretativo, negociador, de Para ingresar a este terreno debemos
celebración y de ejecución de los contra- partir de que dentro de un razonar co-
tos . Esto debe acogerse positivamente, mún, un adquirente presupone que el
34

puesto que los contratos quedan perfec- bien que se le transfiere es de propiedad
cionados cuando el consentimiento se del transferente36. Pero dicha presunción
presta de manera congruente.35 no siempre concuerda con la realidad.
Como un supuesto que nos permite Entonces, puede acontecer que el trans-
sustentar esta postura tenemos al artículo ferente conozca exactamente la calidad
1500 inciso 4 del Código Civil, donde se del bien, es decir, que es ajeno, pero no
impide al adquirente ejercer el derecho hace conocer de ello al adquirente. En
de saneamiento por evicción cuando este caso estamos ante una omisión, la
cual puede o no ser dolosa.
Es decir, el adquirente, tarde o tem-
prano sabrá que el bien es ajeno, entonces
33 Declaramos que en este estudio dejamos de podrá accionar contra el transferente por
lado el supuesto de la venta de bien propio por
tratarse de un supuesto de difícil materialización el supuesto engaño. Pero tal transferente
(cf. Castillo Freyre, Mario, Op. cit., 62). se podría escudar en que el adquirente
34 Ver artículo 1362 Código Civil.
35 Ver artículo 1373 Código Civil. 36 Cf. Castillo Freyre, Mario, Op. cit., p. 157.

62 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Reynaldo M. Tantaleán O. Eficacia de la venta de bien ajeno

jamás le preguntó sobre la calidad y callara intencionalmente sobre la ca-


situación del bien. lidad del bien, no estaríamos ante un
En este caso, nuestra legislación estelionato, como se explicará líneas
civil no sanciona ni con nulidad ni con adelante.
anulabilidad este supuesto, sino que En estos casos, el remedio siempre
deja en manos del adquirente el elegir el es Civil –incluso puede serlo adminis-
camino: puede exigir el cumplimiento de trativamente–, debido a la asimetría
la obligación o puede solicitar la rescisión informativa existente entre las partes.
del contrato. En mejores términos, el transferente
El artículo 1539 del Código Civil es está en mejor posición que el adquirente
contundente al respecto cuando indica para conocer sobre el verdadero estado y
que la venta de un bien ajeno es rescin- calidad del bien, y es su deber informar
dible a solicitud del comprador, excepto sobre ello. Pero, insistimos, también es
cuando este hubiese sabido que el bien exigible al adquirente una cuota míni-
no pertenecía al vendedor. Tal rescisión ma de cuidado y no presuponer a sus
trae como consecuencia la restitución anchas que el bien es de propiedad del
al comprador del precio, además de la transferente.
indemnización por daños y perjuicios
sufridos, los gastos, intereses, tributos De no ser cierto este razonamien-
y mejoras que hubieren acontecido; to, muchas de las ventas que realizan
postura que ha sido corroborada judi- diversas inmobiliarias serían ilegales.
cialmente37. Así, ciertas empresas dan a conocer in-
Como se ve, la invalidación del con- muebles ofertados y contactan posibles
trato no puede operar automáticamente, compradores. Aunque ellos aparecen
pues si bien el transferente pecó al no como intermediarios, en la realidad
haber dado a conocer la calidad y situa- son ellos quienes venden y compran los
ción del bien, no es menos cierto que el inmuebles sabiendo a ciencia cierta que
adquirente también yerra al no actuar ni son dueños ni pretenden serlo, y no
con la debida diligencia al no procurar por ello su actividad es ilegal, muy por
enterarse de la situación real del bien. el contrario, facilitan el tráfico jurídico.
Al respecto, se podría decir que tal Nuestra posición al respecto, puede
tratamiento propuesto solo operaría ser avalada –al menos parcialmente– por
cuando el silencio del transferente se el tratamiento que da nuestro Código
presentara con despropósito, es decir, Civil al saneamiento por evicción, con-
sin intención alguna. Empero, nosotros sistente en el saneamiento que se debe
creemos que aun cuando el transferente cuando el adquirente es privado del
derecho a la propiedad, uso o posesión
37 Casación N.° 2631-2005-Cusco. de un bien en virtud de una resolución

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 63


Actualidad

Civil Especial del mes


firme y por razón de un derecho de ter- el bien a transferirse es propio cuando en
cero anterior a la transferencia38 39. verdad no lo es.
En breves palabras podemos decir
8.4. Cuando el transferente conoce de la
que, en el primer supuesto, el transferente
ajenidad del bien pero tergiversa la
información da a conocer la real situación del bien, es
decir, actúa positivamente. Aquí estamos
El supuesto que nos interesa para ante una comisión activa correcta. Por
lograr el deslinde trazado hace referencia ello, el contrato es plenamente válido.
a que el transferente conoce perfecta-
En el segundo caso, el transferente ca-
mente de la calidad y situación del bien,
lla sobre la calidad del bien, es decir, actúa
pero cuando realiza el contrato falsea los
negativamente, por lo que nos enfrenta-
hechos y da a conocer una irrealidad al
mos a un actuar omisivo. Es claro que el
adquirente.
adquirente no conozca la real situación del
Esto es claro pues, en nuestro Có- bien por lo que, al estar en una suerte de
digo Penal se estipula que el delito de desventaja, goza de la alternativa de elegir
estelionato se presenta cuando se vende, entre dos opciones: o rescinde el contrato
grava o arrienda como propios los bienes o exige el cumplimiento y ejecución de la
ajenos. obligación emergida.
La redacción del artículo nos clarifica Finalmente, en el tercer supuesto, el
el panorama. Ahora se trata de vender adquirente falsea la información sobre
un bien ajeno –situación permitida la real situación del bien. Aquí estamos,
por nuestra legislación civil– pero con al igual que en el primer caso, ante una
el agregado de que se hace conocer al comisión activa, es decir, el transferente
adquirente que el bien es propio. actúa de modo efectivo, pero dicho ac-
El elemento sancionador por el dere- cionar se torna en una actitud impostora,
cho penal apunta al engaño que utiliza el la cual explica el motivo de la sanción
transferente –no en callar sobre el estado prevista por nuestro derecho penal.
real del bien– sino en inducir a error al Afortunadamente estos postulados
adquirente haciéndole creer que el bien se han mostrado con claridad en nuestra
materia de la transferencia le pertenece judicatura,41 en donde también, inten-
al propio transferente, cuando en reali- tando amalgamar, se ha afirmado que la
dad no es así40. En una sola palabra, el acción de nulidad podrá ser impuesta al
transferente hace creer al adquirente que propietario del bien objeto del acto ilícito
en cuestión, la cual sería de naturaleza

38 Ver artículo 1491 del Código Civil. 41 Expediente N.° 853-98, Expediente N.° 832-98,
39 Cf. Castillo Freyre, Mario, Op. cit., 157. Casación N.° 718-99-Lambayeque, Casación
40 Cf. Borda ápud Castillo Freyre, Mario, Op. N.° 2988-99-Lima, Casación N.° 530-01-Callao
cit., p. 207. y Casación N.° 3064-2003-Lambayeque.

64 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Reynaldo M. Tantaleán O. Eficacia de la venta de bien ajeno

distinta a la rescisión que el artículo Esta incorporación legislativa, que


1539 del Código Civil reserva para el tuvo como objetivo frenar las dispo-
comprador engañado, pudiendo ambas siciones indiscriminadas de vehículos
acciones ser ejercidas indistintamente.42 e inmueble ajenos, trae aparejada una
En el siguiente cuadro intentamos dificultad grande, como es generar la
esbozar un resumen de lo dicho: incertidumbre respecto del acto jurídico
Cuadro 01:
celebrado.
Supuestos ante una venta de bien ajeno
Es decir, el origen de esta modifi-
Fundamento
Supuesto Medida
legal
cación legal –al menos respecto de los
Comprador y ven- Ninguna 1362, 1373,
inmuebles– no es que un propietario
dedor conocen la 1409 inc. 2, 1500 haya vendido un bien en mal estado o
ajenidad inc. 4, 1537, con algunos vicios ocultos, el germen
1539
está en la disposición de bienes que no
Comprador no co- Rescisión 1491, 1539
noce de la ajeni- estaban dentro de la esfera de disposición
dad, y el compra- del vendedor.
dor guarda silencio
Comprador engaña Nulidad Es decir, ya quedó en claro que en el
Vº y 197 inc. 4 CP
al vendedor acerca delito de estelionato el vendedor engaña
de la ajenidad del
bien
al comprador diciendo que el bien es
suyo, y por ende, se genera la defrauda-
ción, y el acto jurídico deviene en nulo
8.5. ¿Y la estafa agravada y la buena fe
registral?
por contravenir una norma jurídica im-
perativa, como es el artículo 197 inciso 4
El tratamiento anterior, como acaba- del Código Penal, tal y como se dispone
mos de ver, guarda coherencia, al menos en el artículo V del Código Civil.
formalmente. Pero esta sistematicidad
Ahora, cuando se dice que se confi-
fue rota hace algunos años, más exacta-
gura la estafa agravada cuando se realice
mente en el año 2013, cuando a través
del artículo 2 de la Ley N.° 30076 se con ocasión de compraventa de bienes
incorporó el artículo 196-A al Código inmuebles, la duda que surge es si se con-
Penal con la sumilla de estafa agravada. siderará estafa al supuesto previsto para
el caso de rescisión y si ello desemboca
En el inciso 4 de este nuevo artículo en nulidad.
se establece que la pena será privativa de
libertad entre 4 y 8 años, y con 90 a 200 Esto es, en el primer supuesto visto
días-multa, cuando la estafa se realice con líneas arriba, queda claro que no hay es-
ocasión de compraventa de vehículos tafa. Pero, en el segundo, aparentemente
motorizados o bienes inmuebles. sí habría, pero no bajo la figura del artí-
culo 197 inciso 4 sino más bien bajo el
artículo 196-A, donde pareciera ser que
42 Casación N.° 1017-97-Piura. el único agraviado no sería solamente

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 65


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Civil Especial del mes


el comprador sino que comprendería al dificó el artículo 2014 del Código Civil
verdadero propietario. a través de la Ley N.° 30313, referido
Así las cosas, como ahora, en este al principio de la buena registral, de tal
segundo supuesto también se está ante modo que ahora el tercero que de buena
un delito, queda en claro que tanto el fe adquiere a título oneroso algún dere-
verdadero propietario como el com- cho de persona que en el registro aparece
prador podrían demandar la nulidad con facultades para otorgarlo, mantiene
del contrato, pues estamos ante normas su adquisición una vez inscrito su dere-
cho, aunque después se anule, rescinda,
imperativas. Pero, entonces, ¿es que acaso
cancele o resuelva el del otorgante por
el comprador que no sabía que el bien era
virtud de causas que no consten en los
ajeno tiene expeditas las pretensiones de
asientos registrales y los títulos archi-
rescisión y de nulidad a la vez?
vados que lo sustentan. Siendo que la
En fin, en el tercer supuesto, in- buena fe del tercero se presume mientras
dudablemente sí estaríamos ante una no se pruebe que conocía la inexactitud
estafa, pero la duda es si bajo el artículo del registro.
197 inciso 4 o bajo el artículo 196º-A. Y
decimos esto porque hay una diferencia IMPORTANTE
notable en las penas, pues en el primer
caso la pena es privativa de libertad entre No se olvide que para nosotros la
1 y 4 años y de 60 a 120 días multas, compraventa genera efectos mera-
mientras que en el segundo la pena mente obligacionales, no reales. Por
privativa de libertad es entre 4 y 8 años tanto, el tercero no tiene derecho
real alguno sobre el inmueble, úni-
y con 90 a 200 días-multa. Ahora, por camente tiene un derecho personal
el criterio de especialidad –y el in dubio contra el falsus procurator, de modo
pro reo– el estelionato se regiría más bien tal que si este no puede cumplir la
por el inciso 4 del artículo 197º, aunque prestación, queda siempre latente
ello resulta contraproducente por la la posibilidad de la indemnización.
comparación de los tipos previstos en
cada caso.43 El cambio respecto de la regulación
La inclusión de la estafa agravada anterior es notorio, pues antes la buena
fue una medida para frenar la infausta fe se cimentaba únicamente en lo obrante
realidad del tráfico de bienes en nuestro en los asientos registrales, mientras que
medio. Pero como otra medida se mo- ahora la buena fe se basa, además, en
los títulos archivados que sustentan
los asientos; hecho que ha generado el
43 Es por ello que en el Proyecto de Ley era razo- encarecimiento y el entorpecimiento
nable que el supuesto del estelionato previsto en las búsquedas. Pero, además, como
en el inciso 4 del artículo 197 pasaba a ser el
último inciso de la estafa agravada, derogándose
fácilmente se puede ver, con este meca-
del artículo 197. nismo poco se ha hecho para frenar la

66 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Reynaldo M. Tantaleán O. Eficacia de la venta de bien ajeno

aparatosa incidencia de suplantaciones, exceso de facultades, la violación de fa-


falsificaciones y estafas entre nosotros. cultades y la falsa representación, los que
se encuentran previstos en el artículo 161
9. La venta de bien ajeno celebrada por del Código Civil.
un falso representante En el caso del exceso de facultades,
Tratamos ahora de la venta celebrada el representante se extralimita y va más
por un falso representante, porque al no allá del ámbito conferido por el repre-
haber delegación para vender, también sentado. En la violación de facultades,
lindamos con el tema de la venta de en cambio, se manifiesta un abuso en la
bien ajeno. representación, donde el representante
Sabido es que una compraventa pue- persigue fines incompatibles con los del
de ser celebrada por un representante44 representado. Finalmente, en la falsa
cuando de por medio ha existido el acto delegación no existe la relación jurídica
de apoderamiento, es decir, aquel por el de representación, lo que no quiere decir
cual el representado le concede el poder sino que el acto de apoderamiento no es
de actuar al representante. real, por lo que se está ante un pseudo-
representante. Para efectos del presente
Como se conoce, en un negocio
trabajo laboraremos con el supuesto del
efectuado vía representación existen
falso representante, si bien lo postulado,
hasta dos actos: el apoderamiento,
podría extenderse a los otros dos.
celebrado entre el representado y el
representante a efectos de concederle el Cuando el bien ajeno es vendido
poder correspondiente para actuar; y el por un representante dentro de sus
acto representativo, que es el que celebra atribuciones, no hay inconveniente en
el representante frente a los terceros y que el contrato sea válido y eficaz. Y si
que se espera sea desplegado dentro de el representante o se excede o viola las
los límites conferidos por el poderdante. facultades conferidas por el representado
Ahora bien, cuando el acto jurídico la salida es la ineficacia del acto respecto,
se celebra dentro de los límites de las fa- del representado. Por tanto, allí no se
cultades conferidas por el poderdante, los puede hablar de nulidad, sino de inefi-
efectos negociales inciden directamente cacia en estricto.
respecto del representado45. Empero, la situación es distinta
Como contrapartida existen hasta cuando estamos ante un falso represen-
tres supuestos en los cuales los actos del tante. Estimamos que en este caso la
representante devienen en ineficaces situación debe diferenciar dos supuestos.
al menos respecto del representado: el En el primero, cuando hay un atisbo de
representación, lo cual sucede cuando
44 Ver artículo 145 del Código Civil. el falso representante originalmente sí
45 Ver artículo 160 del Código Civil. lo fue, pero que ha dejado de serlo por

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 67


Actualidad

Civil Especial del mes


cualquier causa, como la revocación del solamente en un supuesto de ineficacia.
poder, por ejemplo. Se trata, entonces, En este caso, el basamento que utiliza
de un falso representante vinculado al nuestra judicatura es el artículo 161
representado. En este supuesto es de del Código Civil donde se prescribe
utilidad la regulación de los artículos 152 que será ineficaz ante el supuesto repre-
y 165 del Código Civil. sentado el acto jurídico celebrado por
En el segundo supuesto entre el falso persona que no tiene la representación
procurador y el aparente representado que se atribuye. Para ello, se pueden
no hay conexión alguna, es decir, el ver, entre otras, a las sentencias en
representante no fue jamás representan- Casación N.° 818-98-Cusco, Casación
te, y el representado a veces ni siquiera N.° 381-2001-San Román, Casación
conoce al supuesto representante. Es el N.° 3777-2006-Lambayeque, Casa-
caso del falsificador de poderes. A este ción N.° 621-2007-Piura, Casación
lo denominaremos falso representante N.° 1208-2007-Lima, Casación N.°
desvinculado del representado, y es al 2425- 2011-Lima Norte y Casación
que de modo general nos dedicamos a N.° 4933-2011-Lima.
continuación. El problema aquí radica en que,
partiendo del anotado artículo 161, se
9.1. La solución postulada por la judi-
catura
concluye simplistamente que como el
acto celebrado por el falsus procurator
En nuestra Corte Suprema se ha es ineficaz “solamente” para el supuesto
presentado el dilema ocasionado por representado, será plenamente válido y
la celebración de un acto jurídico por eficaz para el falso representante y el ter-
un falso representante desvinculado del cero celebrante, pues en caso contrario se
representado, en donde el verdadero estaría convirtiendo al supuesto previsto
legitimado para celebrar el negocio ja- en dicho artículo en un hipotético de
más tuvo conocimiento al respecto, y se nulidad. Evidentemente, este modo de
procedió a peticionar la nulidad. razonar es absolutamente equivocado.
Algunas casaciones estiman que este
tipo de acto jurídico efectivamente devie- 9.2. El falso representante en el Código
ne en nulo, sea por tener un fin ilícito,46 o Civil y las ineficacias negociales
por carecer de manifestación de voluntad Para mostrar con mayor claridad
del propietario para enajenar el bien.47 dónde se ubica el error de nuestra judi-
Contrariamente, también se ha catura es menester revisar brevemente
dicho que en realidad el negocio encaja algunas clasificaciones de la ineficacia.
En la primera se divide a la inefi-
46 Casación N.° 831-2002-Cusco. cacia en estructural y funcional. En la
47 Casación N.° 517-2002-Piura. primera, llamada también ineficacia in-

68 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Reynaldo M. Tantaleán O. Eficacia de la venta de bien ajeno

trínseca, la causa está en la composición ineficacia funcional, pues el desperfecto


del negocio jurídico; mientras que en que impide la aparición de los efectos se
la segunda se materializa cuando la raíz encuentra fuera de la estructura negocial,
de la ausencia de efectos se halla fuera sin embargo, la causal se materializa al
de la composición del acto, es decir, momento mismo de la celebración del
se está ante un negocio correctamente acto, lo que la convierte en originaria,
estructurado, pero por un evento ajeno por lo que la rescisión sería un caso de
a su configuración, el negocio pierde la ineficacia originaria pero funcional.
eficacia que tenía originalmente o la que Por último, la ineficacia negocial
se esperaba alcanzar, motivo por el cual también puede ser dividida en absoluta
también se la conoce como ineficacia o relativa. Estaremos ante la primera
extrínseca. cuando la falta de surtimiento de efectos
La ineficacia puede también ser divi- opere para todos, y si alguien la solicitase
dida según el momento exacto en que se judicialmente podrá oponerla erga omnes
presenta la causal que origina la ausencia en caso de ampararse su pretensión50. Y
de efectos48 en ineficacia originaria y estaremos en la segunda cuando una vez
sobrevenida. En la primera la causal se acontecida, puede ser opuesta únicamen-
encuentra al inicio del acto; mientras te ante uno o algunos sujetos predeter-
que en la segunda el motivo se presenta minados. Es decir, el negocio será eficaz
ulteriormente a la aparición del negocio, para algunos e ineficaz para otros51. La
por lo que también se la denomina inefi- mayoría de los supuestos de ineficacia
cacia funcional. están comprendidos en la absoluta,
Usualmente, los supuestos de mientras que algunas pocas excepciones
ineficacia estructural coinciden con los se ubican en la ineficacia relativa, tam-
de ineficacia originaria; mientras que bién conocida como inoponibilidad.
los supuestos de ineficacia funcional Ahora bien, gran parte de la con-
suelen coincidir con los de ineficacia fusión radica en la inadecuada correla-
sobrevenida. Es por ello que en la litera- ción que se hace entre algunos tipos de
tura se suele encontrar identidad entre ineficacias y la nulidad y anulabilidad
ambas clasificaciones49. No obstante, tal negociales. Para hablar de nulidad o
asimilación no es del todo cierta. Por anulabilidad es necesario estar ante una
ejemplo, la rescisión será un supuesto de ineficacia estructural, originaria y abso-
luta, a la vez. Es decir, tiene que tratarse
48 Díez-Picazo, Luis, Fundamentos del derecho ci- de un supuesto que cumpla con los tres
vil patrimonial - Introducción - Teoría general del tipos de ineficacia. Por ejemplo, un acto
contrato, 5ª edición, Vol. I., Civitas, Madrid, jurídico con condición suspensiva es un
2002, p. 461.
49 Vide Taboada Córdova, Lizardo, Nulidad del
Acto Jurídico, Grijley, Lima, 2002b, pp. 29 y 50 Díez-Picazo, Luis, Op. cit., p. 461.
ss. 51 Díez-Picazo, Luis, Op. cit., p. 461.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 69


Actualidad

Civil Especial del mes


supuesto de ineficacia absoluta pero no Se ha dicho que el caso regulado en
de ineficacia estructural o intrínseca. el artículo 161 contiene un supuesto
El error, como es evidente, se en- de ineficacia absoluta, es decir el acto
cuentra en que para algún sector basta celebrado por el aparente representante
con que la ineficacia sea estructural, no surtirá efectos ni ante el supuesto
originaria o absoluta –cualquiera de las representado, ni ante el tercero, ni ante
tres– y automáticamente se la asocia el falso representante53. Respalda esta
con la nulidad o anulabilidad, lo cual es postura Massimo Bianca54 para quien
incorrecto. por la falta de poder de representación el
contrato no es eficaz ni respecto del re-
9.3. ¿El supuesto del falso representante presentado ni respecto del representante,
es de ineficacia absoluta o relativa? como tampoco del tercero contratante.
El supuesto del falsus procurator es En la misma senda, el profesor Loh-
un caso de ineficacia funcional, no lo mann55 asevera que el negocio celebrado
es de ineficacia estructural, porque el de- por el falso procurador es ineficaz para
fecto no está en la construcción del acto el representado en tanto no lo ratifique.
jurídico. Es lo mismo que sucede para el Pero agrega que para el tercero, aunque el
caso de la disposición de bienes ajenos. artículo 161 no lo exprese, también será
Por ello, es que no podemos hablar pro- ineficaz si el poder o las facultades alega-
piamente de un negocio jurídico nulo. das eran falsas, es decir, cuando faltaba
poder o el representante se extralimitó.
Es un caso de ineficacia originaria,
E insiste en que el artículo no permite
porque el defecto se presenta en el mis-
que, si se declara la ineficacia, subsista el
mo momento de la celebración del acto
negocio entre el representante y el terce-
jurídico52.
ro, debiendo el acto decaer por entero.
La pregunta, por cierto no tan senci-
Aunque no parece faltar razón a este
lla de resolver, es si el supuesto regulado
modo de entender, para nosotros, la falsa
por el artículo 161 del Código Civil se
representación recae en una ineficacia
refiere a un caso de ineficacia relativa o
relativa. Pero el concebir que la inefi-
absoluta.
cacia generada por el falsus procurator

52 Para Vincenzo Roppo (ápud Fernández Bo-


canegra, Luis Daniel, “La ineficacia generada 53 Fernández Bocanegra, Luis Daniel, Op. cit.
por el falso representante y el eterno retorno de 54 Ápud Delgado Pérez, César Enrique, “La
los justiciables a los laberintos judiciales”, en: teoría general del negocio jurídico a través de
Actualidad Civil – Civil, Procesal Civil, Registral, la jurisprudencia”, en: Gaceta civil & Procesal
Inmobiliario, N.° 1, julio, Lima, Instituto Pací- Civil – Información especializada para aboga-
fico, 2014, p. 70). Los supuestos de ineficacia dos y jueces, Gaceta Jurídica Editores, N.° 6
originaria abarcan al acto nulo, al anulable, al (diciembre), Lima, 2013, p. 82.
sometido a una condición suspensiva y al cele- 55 Lohmann Luca de Tena, Juan Guillermo, Op.
brado por el falso representante. cit., p. 214.

70 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Reynaldo M. Tantaleán O. Eficacia de la venta de bien ajeno

refiere un hipotético de ineficacia rela- Aquel que ha contratado con un represen-


tiva, es decir, solo oponible al aparente tante que no cuenta con poder o que se
ha excedido en los límites de las facultades
representado, o decir que nos enfrenta conferidas, es responsable del daño que
a una ineficacia absoluta, nos conlleva el tercero contratante haya sufrido por
similares resultados, siempre acordes con haber confiado sin su culpa en la validez
la justicia. del contrato.
Es evidente, entonces, la diferencia
9.4. La equivocada recepción del artículo de calidad de redacción con nuestro
1398 del Código Civil italiano artículo 161. El texto del artículo 1398
El artículo 161 de nuestro Código del codice civile descarta por completo
Civil tomó como modelo al artículo toda consecuencia nociva para la esfera
1398 del Código Civil italiano. Sin em- jurídica del supuesto representado. Así,
bargo, este acogimiento no fue del todo el acto es absolutamente ineficaz porque
acertado, lo que devino luego en inter- el falso procurador no contaba con la
pretaciones nefastas como las mostradas legitimidad suficiente para contratar con
al inicio de este acápite. el tercero57.
Si recordamos nuestro artículo 161 En efecto, si se lee con detenimiento,
prescribe: queda en claro que en un caso como este,
el único responsable ante el tercero es el
El acto jurídico celebrado por el represen- falso representante. El aparente represen-
tante excediendo los límites de las facultades
que se le hubiere conferido, o violándolas, tado es un ajeno a esta relación, por tanto
es ineficaz con relación al representado, no puede verse afectado. La disposición
sin perjuicio de las responsabilidades que es clara, y un mínimo de sentido de jus-
resulten frente a este y a terceros. ticia así lo determina. Y justamente por
También es ineficaz ante el supuesto re- ello es que se habla de que el negocio
presentado el acto jurídico celebrado por es ineficaz ante el supuesto poderdante,
persona que no tiene la representación que
se atribuye. siendo un supuesto de ineficacia relativa.
Por ello, coincidimos en que no cabe
Mientras tanto el artículo 1398 del posibilidad alguna de que el presunto
Código Civil italiano56 refiere que: representado incurra en responsabilidad
alguna, por lo que su patrimonio no pue-
de verse afectado en lo más mínimo, ni
siquiera para resarcir los daños generados
56 Colui che ha contrattato come rappresentante
senza averne i poteri o eccedendo i limiti delle al tercero .
58

facoltà conferitegli, è responsabile del danno che


il terzo contraente ha sofferto per avere confidato
senza sua colpa nella validità del contratto (Dis- 57 Fernández Bocanegra, Luis Daniel, Op. cit.,
ponible en http://app.vlex.com/#WW/search/ p. 72.
jurisdiction:IT+content_type:6+source:2418/ 58 Fernández Bocanegra, Luis Daniel, Op. cit.,
codice+civile/vid/41302168). p. 73.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 71


Actualidad

Civil Especial del mes


Lamentablemente en la Casación erga omnes de la ineficacia, lo que es ajeno
N.° 1135-2013-Lima, justamente se y contrario a la ratio legis del artículo 161
discutía la compraventa llevada a cabo del Código Civil que prescribe que el
por un falso representante, donde el acto es ineficaz únicamente frente al falso
verdadero dueño demandó la ineficacia representado. Y remata asegurando que
del acto jurídico contra el falso delega- de estimar la pretensión del demandan-
do y el tercero. te, se estaría rebasando el terreno de la
ineficacia del acto jurídico e ingresando
La Corte Suprema hizo bien en
al campo de la nulidad.
definir que el tema en debate consistía
en establecer si es que como conse- 9.5. Las consecuencias de la falsa repre-
cuencia de la declaración de ineficacia sentación
de la compraventa, correspondía o no
ordenar la restitución de la propiedad La pregunta que surge al evaluar
del bien objeto del acto ineficaz. Lasti- estos casos es ¿por qué motivo el negocio
mosamente, entre los múltiples errores, donde actúa un falso procurador no de-
asimiló simplistamente que toda inefi- viene en nulo, pues se puede alegar falta
cacia absoluta necesariamente refiere de manifestación de voluntad, y hasta
la nulidad, o más exactamente que la ilicitud en la causa y el objeto?
ineficacia absoluta es lo mismo que El principal motivo por el que un
la ineficacia estructural o intrínseca; acto celebrado por un falso represen-
cuando acabamos de ver que ello no tante no deviene en inválido, radica
siempre es así. en que tal negocio puede ser ratificado
ulteriormente por el representado, si
Otro de los yerros grandes consis-
le conviene, a fin de que surta efectos
te en afirmar que el artículo 161 del
retroactivamente, tal y como lo manda
Código Civil establece expresamente
el artículo 162 del Código Civil y como
que este acto sí podrá surtir efectos
ha sido corroborado por nuestra Corte
frente a terceros, lo cual es falso, pues, Suprema.59 Evidentemente, si asumimos
del hecho de que el artículo prescriba estar ante un supuesto de nulidad, este
que el acto jurídico celebrado bajo estos negocio jamás podría ser ratificado.
supuestos es ineficaz con relación al re-
presentado, no se sigue ineluctablemente Pero además, y por lo acotado, este
que sí es eficaz para todo el mundo. negocio no contiene algún defecto en
su estructura, por lo que no es posible
Pero el mayor error radica en aseverar hablar en estricto de nulidad; y justa-
que cuando el demandante pretende que mente por ello es que es susceptible de
se le restituya la propiedad del inmueble ratificación. Es decir, el supuesto no
enajenado por el falsus procurator, dicha
pretensión es improcedente porque se
estaría generando una inoponibilidad 59 Ver Casación N.° 2021-97-Lima.

72 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Reynaldo M. Tantaleán O. Eficacia de la venta de bien ajeno

encaja en alguna de las causales previstas el agregado de la indemnización respecti-


en el artículo 21960. va por los daños y perjuicios irrogados.63
Lo dicho es plenamente entendible Por ello decimos que estamos ante un
para el caso del falso procurador vin- supuesto de ineficacia relativa, pues para
culado; pero y si no es susceptible de el tercero y el pseudo-delegado el acto sí
nulidad, ¿qué puede hacer el verdadero tendría eficacia.
propietario ante una situación como la Así, verbi gracia, si un falso repre-
que evaluamos en este trabajo? sentante vendiera un inmueble ajeno,
Nuestra Corte Suprema también tal compraventa devendría en ineficaz
ha dicho que los actos celebrados ex- respecto del verdadero propietario. Para
cediendo o violando facultades o con él, el bien sigue siendo de su propiedad.
falsa representación, desde que pueden Pero el pseudo-mandatario tendrá que
ser ratificados, serían susceptibles de responder ante el tercero comprador
anulabilidad, mas no de nulidad.61 Esta conforme a las normas previstas en los
aseveración es desacertada, toda vez que artículos 1537 y 1470, 1471 y 1472
se asimila a la ratificación con la confir- del Código Civil, que nos refieren la
mación negocial, lo cual es incorrecto. promesa de la obligación o del hecho de
Además, bastaría revisar las causales un tercero.
previstas en el artículo 221 para corro- Es decir, el falso procurador deberá
borar que un acto celebrado por un falso hacer todo lo posible para que el bien
apoderado no encaja en alguno de los ajeno sea trasladado de los propietarios
supuestos estipulados para los negocios verdaderos al tercero comprador. Ello
anulables62. explica también por qué el acto puede
Por consiguiente, el tratamiento ser ratificado por el verdadero dueño. Y
consiste en que celebrado el acto jurídico en el caso de que el aparente comisio-
por un falso delegado, este se responsa- nado incumpla, el comprador tiene la
biliza frente al tercero por su actuación, posibilidad de exigir el cumplimiento
de tal manera que el tercero tiene la del traspaso de la propiedad64 (si es que
posibilidad de exigirle forzadamente el el falso representante convence al ver-
cumplimiento de lo pactado, o ejecutar dadero propietario) o dejar sin efecto el
la prestación por cuenta del deudor, o pacto y la consecuente obligación,65 y en
dejar sin efecto el vínculo generado, con ambos casos, además, la correspondiente
indemnización.66 Entre tanto, el propie-

60 Ver Lohmann Luca de Tena, Juan Guillermo, 63 Los artículos pertinentes serían 1138, 1150 y
Op. cit., p. 214. 1158, según si la prestación generada sea de dar,
61 Ver Casaciones N.° 738-99-Cañete, N.° 926- hacer o no hacer, respectivamente.
2000-Lima y N.° 682-2002-Chincha. 64 Ver artículo 1538 del Código Civil.
62 Ver Lohmann Luca de Tena, Juan Guillermo, 65 Ver artículo 1541 del Código Civil.
Op. cit., p. 214. 66 Ver artículos 1318 al 1321 del Código Civil.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 73


Actualidad

Civil Especial del mes


tario original no se verá perjudicado en los antecedentes nos lleva al resultado
su derecho. contrario. Pensar de modo distinto, es
Por consiguiente, nuestra judicatura mutilar y desnaturalizar la regulación
se equivoca al creer que ante un caso prevista para estos casos.
como este, el acto es ineficaz ante el Como venimos diciendo, el gran
aparente representado pero plenamente problema en la venta de bien ajeno
válido y eficaz para el tercero y el falso re- –ahora hecha por un falsus procurator– se
presentante. O dicho más técnicamente, presenta porque nuestra Corte Suprema
el negocio sí sería eficaz entre el tercero ha seguido complicando el asunto, pues
y el falso representante, pero como no en diversos fallos se siguen confundiendo
puede afectar al aparente poderdante, el gruesamente las instituciones jurídicas.
único responsable es y debe ser el falso Por ejemplo, siempre dentro de la
delegado, sin afectar en lo más mínimo venta de un bien por un falso procurador
al aparente delegante o a su patrimonio. se ha dicho que al haberse establecido
Además, el ficticio autorizador no se- que fue determinante para la celebración
ría responsable civilmente porque técni- del contrato el haber atribuido a una de
camente no le es aplicable ningún factor las partes una cualidad que no tenía (en
atributivo, por lo que no tendría por qué este caso, el ser la propietaria del bien
afectarse su esfera patrimonial67.68 materia del contrato) se declaró que, en
Por lo dicho, es también inaudito puridad, estábamos ante un error esen-
decir que el falsus procurator no respon- cial y por lo tanto ante un acto jurídico
derá ante el tercero porque el artículo anulable;69 mientras que en otro grupo
161 no contiene ese supuesto en el se- de Casaciones se confunde la ineficacia
gundo párrafo. Si bien el legislador erró representativa con la anulabilidad.70 Y
gravemente al colocar el caso del falso en un caso final donde se acreditó la
representante en un párrafo indepen- falta de consentimiento de la vendedora
diente, es peor interpretar que por esa al no haber intervenido en el acto por
ubicación no le alcanza responsabilidad suplantación de su huella digital, se
alguna al pseudo-delegado. Una lectura determinó inexplicablemente que está-
detenida, armónica y conocedora de bamos ante un acto jurídico nulo por
simulación y que, peor todavía, por un
actuar posterior de la demandante se
67 Fernández Bocanegra, Luis Daniel, Op. cit,
p. 74.
68 Es menester indicar que para Lohmann Luca
de Tena (Op. cit., p. 214), la ineficacia no puede
ser invocada por la parte negligente, que bien 69 Casación N.° 1793-1998-Lima.
podría ser el representado, si con sus conductas 70 Casación N.° 2192-97-Chimbote, Casación N.°
permitió que el tercero confiase en el falso re- 738-99-Cañete, Casación N.° 682-2002-Chin-
presentante, lo cual nos encamina a un supuesto cha, Casación N.° 178-2004-Lima y Casación
de culpa. 2830-2003-Cajamarca.

74 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Reynaldo M. Tantaleán O. Eficacia de la venta de bien ajeno

habría confirmado el acto inicialmente No se olvide que para nosotros la


inválido. 71
compraventa genera efectos meramente
obligacionales, no reales. Por tanto, el
9.6. ¿Cuál sería la solución? tercero no tiene derecho real alguno
Para el caso de la venta de un bien sobre el inmueble, únicamente tiene un
ajeno llevada a cabo por un falso procu- derecho personal contra el falsus procu-
rador, tenemos que el asunto se soluciona rator, de modo tal que si este no puede
de modo llano si se parte de concebir al cumplir la prestación, queda siempre la-
supuesto del falso representante como tente la posibilidad de la indemnización.
uno de ineficacia absoluta. De modo tal Es exactamente lo mismo que acontece
que el acto celebrado no generaría efecto en la concurrencia de acreedores.
alguno ni para el representante falso, ni
para el tercero, ni mucho menos para el 10. La venta de bien social celebrada
por uno de los cónyuges
aparente poderdante. Y si el tercero fuese
perjudicado, podría reclamar la indem- Para terminar con este trabajo to-
nización del pseudo-delegado. caremos brevemente el tema de la venta
Pero si se quiere trabajar con el su- de un bien social llevada a cabo por uno
puesto de ineficacia relativa, asumiendo solo de los cónyuges, sujetos a régimen de
que el acto es ineficaz solamente para el sociedad de gananciales. La explicación
aparente representado, el tratamiento está en que el matrimonio es un sujeto
consiste en que celebrado el acto jurídico jurídico distinto del marido y de la mujer
por el falso delegado, este se responsabi- que lo componen; por tanto, la venta
liza frente al tercero por su actuación, de de un bien que pertenece a la sociedad
tal manera que el tercero tiene la posibi- matrimonial, efectuada por uno de los
lidad de exigirle forzadamente el cum- cónyuges, también podría recaer en un
plimiento de lo pactado (lo cual no será supuesto de venta de bien ajeno.
viable si es que el verdadero propietario Cuando se trata de bienes sociales
no quiere transferir su bien), o ejecutar se podría pensar que la solución sería la
la prestación por cuenta del deudor, o misma que para la disposición de bienes
dejar sin efecto el vínculo generado, con ajenos, toda vez que un bien social es un
el agregado de la indemnización respec- bien parcialmente ajeno, o si se prefiere
tiva por los daños y perjuicios irrogados. totalmente ajeno. Y sería parcialmente
Avala esta postura lo preceptuado en el ajeno porque –todavía se cree que– co-
artículo 1363 del Código Civil, reco- rresponde en un 50% para cada uno de
nocido en la Casación 3312-98-Tacna. los cónyuges –hablando siempre dentro
de una sociedad de gananciales–; pero
sería totalmente ajeno si se concibe a
la sociedad conyugal como un sujeto
71 Expediente N.° 968-95-Lima. jurídico distinto de los cónyuges que

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 75


Actualidad

Civil Especial del mes


la componen, donde no existen cuotas el artículo 315 concordado con el V del
ideales. Código Civil.
Sin perjuicio de remitirnos a lo ya Lo dicho quedó ratificado en la
postulado líneas arriba, en la disposi- Casación N.° 372-2005-Arequipa, que-
ción de bienes sociales por uno solo de dando en claro, entonces, que la causal
los cónyuges también hay que partir de de nulidad es propiamente un mandato
distinguir cuando menos dos supuestos. legal contenido en el artículo 315 de
Si el cónyuge dispone de un bien social a nuestro Código Civil, lo que genera
título propio y con poder del otro cón- una suerte de ilegitimidad negocial o
yuge, entonces no hay problema alguno. de incapacidad de derecho, por cuanto
Y en el mismo caso, si habiendo poder, el cónyuge disponente puede celebrar
el cónyuge se extralimita, la solución es cualquier acto jurídico, excepto aquellos
la ineficacia del acto, con la posibilidad dispositivos que tengan que ver con los
de ratificación del cónyuge. bienes sociales.
Pero el tema espinoso es el referido Ello fue corroborado en la Casación
a la disposición unilateral por parte de N.° 2117-2001-Lima donde, basados en
uno de los cónyuges –sin representación– la nulidad virtual por oposición a una
de un bien que pertenece a la sociedad norma imperativa, se agregó contunden-
conyugal. Aquí, nuestra Corte Suprema temente que en este caso no se podría
nuevamente ha desencadenado una serie equiparar la transferencia a un contrato
de soluciones totalmente disímiles. de bien ajeno, dado que la norma que
Se ha dicho que la venta de un bien consagra la disposición de bienes sociales
social llevada a cabo por uno solo de por ambos cónyuges es imperativa.
los cónyuges generaría un supuesto de Por consiguiente, en lo que hay que
nulidad por falta de manifestación de la concluir es que la disposición de bienes
voluntad del agente,72 y en otros casos sociales por uno solo de los cónyuges,
se decretó la nulidad pero sin precisar aunque por multiplicidad de causales,
la causal.73 desde tiempo atrás siempre ha sido su-
Pero en la detallada Casación N.° puesto de nulidad .
74

2117-2001-Lima se descartaron las No obstante, una vez más, llama


causales de falta la manifestación de poderosamente la atención un grupo
voluntad del agente y la de objeto im- de fallos discordes con esta forma de
posible, para, finalmente, aterrizar en el razonar. En efecto, según la Casación
supuesto de nulidad virtual basado en N.° 111-2006-Lambayeque, rompien-

72 Casación N.° 1687-2003-Loreto y Casación N.°


2858-2007-Lambayeque. 74 Expediente N.° 1575-91-Lima, Expediente N.°
73 Casación N.° 837-97-Lambayeque y Casación 1071-95-Puno, Expediente Nº 2273-97-Lam-
N.° 964-1999-Lima. bayeque y Casación N.° 1385-2002-Huánuco.

76 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Reynaldo M. Tantaleán O. Eficacia de la venta de bien ajeno

do todo este esquema de razonamiento solamente para el aparente repre-


anterior, no estamos propiamente ante sentado, pero el falso delegado se
un acto jurídico nulo sino frente a uno responsabiliza frente al tercero por
ineficaz, al mismo estilo del falso repre- su actuación, de tal manera que el
sentante. Lo dicho se ha venido reafir- comprador tiene la posibilidad de
mando en las Sentencias en Casación N.° exigirle forzadamente el cumpli-
907-2008-Arequipa, N.° 427-07-Piura, miento de lo pactado, ejecutar la
N.° 3437-2010-Lima y N.° 2893-2013- prestación por cuenta del deudor, o
Lima. dejar sin efecto el vínculo generado,
Esta “solución” postulada por la con el agregado de la indemni-
Corte Suprema, no es ni apropiada ni zación respectiva por los daños y
legítima, tal y como se ha mostrado en perjuicios irrogados.
el acápite anterior. - La venta de un bien social por uno
En fin, para un último grupo de solo de los cónyuges es un supuesto
sentencias, aun estando claro que se tra- de nulidad virtual por contravenir
ta de un supuesto de nulidad, luego de una norma imperativa, y no un
declararlo de esa manera, se concluye en supuesto de ineficacia en la repre-
la validez del negocio jurídico .
75 sentación.

11. Conclusiones 12. Lista de referencias


Arean, Beatriz. 1984. Curso de Derechos Reales -
- La venta de bien ajeno es de suma Privilegios y derecho de retención. 3ª edición.
complejidad porque en su interior se Buenos Aires: Editorial Abeledo-Perrot.
conjugan una serie de factores nor- Armaza Galdos, Javier. 2004. Derecho Civil
mativos, sociales y hasta de justicia – Sucesiones – De la sucesión en general.
que hacen que si bien la regulación Arequipa: Adrus.
normativo-legal se pueda amalgamar Beltrán Pacheco, Jorge Alberto. 2001. «Yo te
vendo, yo tampoco: mentiras y verdades de
coherentemente, el tratamiento final la invalidez y la venta de un bien ajeno».
sea insostenible por sus grandes in- Cuadernos Jurisprudenciales - Suplemento
coherencias generadas sobre todo a mensual de Diálogo con la jurisprudencia
través de los fallos supremos, y por (Gaceta Jurídica Editores), Nº 06 (diciem-
bre): 3-9.
la divergencia entre la cosmovisión
de la sociedad y lo reglado por el Betti, Emilio. 2000. Teoría General del Negocio
Jurídico. Traducido por A. Martín Pérez.
ordenamiento jurídico. Granada: Comares S. L.
- La venta de un bien ajeno por Bobbio, Norberto. 2013. Teoría General del
un falso representante es ineficaz Derecho. 4ª edición. Traducido por Jorge
Guerrero R.. Bogotá: Editorial Temis S. A.
Castillo Freyre, Mario. 2010a. La venta del
75 Casación N.° 602-2002-Arequipa y Casación bien ajeno - 20 años después. Lima: Ediciones
N.° 2896-2001. Caballero Bustamante SAC.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 77


Actualidad

Civil Especial del mes


——. 2010b. Tratado de los Contratos Típicos. León Barandiarán, José. 1983. Curso del Acto
Tomo 1. Lima: Fondo Editorial de la PUCP, Jurídico con referencia al proyecto del CC.
Palestra, Estudio Mario Castillo Freyre. peruano. Lima.
Colmo, Alfredo. 1944. De las obligaciones Lohmann Luca de Tena, Juan Guillermo.
en general. 3ª ampliada y corregida con 1994. El Negocio Jurídico. 2ª edición. Lima:
anotaciones póstumas del autor ordenadas Editora Jurídica Grijley.
bajo la dirección de Ricardo Novillo Nino, Carlos Santiago. 1998. Introducción al
Astrada. Buenos Aires: Editorial Guillermo análisis del derecho. 2ª edición ampliada y
Kraft Ltda. revisada. 9ª reimpresión. Buenos Aires: Edi-
De Castro y Bravo, Federico. 1991. El negocio torial Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma.
jurídico. Madrid: Editorial Civitas S. A. ——. 2014 [1994]. Derecho, moral y política –
Delgado Pérez, César Enrique. 2013. «La Una revisión de la teoría general del derecho.
teoría general del negocio jurídico a través Buenos Aires: Siglo veintiuno editores.
de la jurisprudencia.» Gaceta civil & Procesal Pasquau Liaño, Miguel. 1997. Nulidad y anu-
Civil – Información especializada para abo- labilidad del contrato. Madrid: Editorial
gados y jueces (Gaceta Jurídica Editores), nº Civitas, S. A.
6 (diciembre): 73-109.
Ramírez Cruz, Eugenio María. 2004. Tratado
De Ruggiero, Roberto. 1915. Instituciones de de los Derechos Reales - Teoría General de los
Derecho Civil - Introducción y parte general Derechos Reales - Bienes - Posesión. Vol. I.
- Derecho de las personas, derechos reales y Lima: Rodhas.
posesión. Traducido por Ramón Serrano
Taboada Córdova, Lizardo. 2002a. Acto Jurídi-
Suñer y José Santa-Cruz Teijeiro. Vol. I. 2
co, Negocio Jurídico y Contrato. Lima: Editora
vols. Madrid: Instituto Editorial Reus.
Jurídica Grijley.
Díez-Picazo, Luis. 2002. Fundamentos del dere-
——. 2002b. Nulidad del Acto Jurídico. Lima:
cho civil patrimonial - Introducción - Teoría
Grijley.
general del contrato. 5ª edición. Vol. I. 3 vols.
Madrid: Editorial Civitas. Thibierge, Catherine. 2010. Nulidad, restitucio-
nes y responsabilidad. Traducido por Gustavo
Escobar Rozas, Freddy. 2002. Teoría General
de Greiff. Bogotá: Universidad Externado
del Derecho Civil - 5 ensayos. Lima: ARA
de Colombia.
Editores.
Torres Vásquez, Aníbal. 2001a. Acto Jurídico.
Espinoza Espinoza, Juan. 2008. Acto jurídico
Lima: Editorial Idemsa.
negocial - Análisis doctrinario, legislativo y ju-
risprudencial. Lima: Gaceta Jurídica Editores. ——. 2001b. Introducción al Derecho - Teoría
General del Derecho. 2ª edición. Lima: Edi-
Fernández Bocanegra, Luis Daniel. 2014. «La
toriales Idemsa y Themis S. A.
ineficacia generada por el falso representante
y el eterno retorno de los justiciables a los Vidal Ramírez, Fernando. 1999. El acto jurídico.
laberintos judiciales.» Actualidad Civil – 4ª edición. Lima: Gaceta Jurídica Editores.
Civil, Procesal Civil, Registral, Inmobiliario Zannoni, Eduardo A. Eficacia y nulidad de
(Instituto Pacífico), nº 1 (julio): 68-78. los actos jurídicos. 2ª reimpresión. Buenos
Flume, Werner. 1998. El Negocio Jurídico - Aires: Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo
Parte General del Derecho Civil. 4ª edición. Depalma, 2000.
Traducido por José María Miquel González —. Manual de Derecho de las Sucesiones. 4ª
y Esther Gómez Calle. Vol. II. Madrid: edición actualizada y ampliada. Buenos
Fundación Cultural del Notariado. Aires: Astrea, 1999.

78 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


I N S T I T U T O P A C Í F I C O

Suscripción
Julio 2015 - Junio 2016
Civil
CIVIL • PROCESAL CIVIL • REGISTRAL • INMOBILIARIO

Rolando Martel Chang


LOS PRESUPUESTOS
PROCESALES EN
EL PROCESO CIVIL

SOBRE LA OBRA
Los presupuestos procesales son
requisitos formales que necesaria-
mente deben concurrir para poder
constituir válidamente un deter-
minado proceso y que el juez
pueda dictar una sentencia sobre
el fondo del asunto. Esta obra
analiza el tema desde un punto de
vista práctico, en la medida que
los problemas abordados aquí se
plantean diariamente en los
órganos judiciales.

FICHA TÉCNICA
Formato: 17 x 24 cm
PRESENTACIÓN Tapa dura
DE LUJO EN Cosido y encolado

TAPA DURA Hot Melt


Actualidad

Civil Especial del mes

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

La configuración de la compraventa de bien


ajeno: críticas a la doctrina dominante

Fort Ninamancco Córdova*


Profesor de Derecho Civil en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Universidad Ricar-
do Palma y Universidad San Ignacio de Loyola

1. Introducción
2. La configuración de la compraventa en nuestro Código Civil
3. La configuración de la compraventa de bien ajeno en nuestro Código Civil
3.1. La ajenidad del bien
3.2. La compraventa de bien ajeno de cara al artículo 1537 del Código
Civil
3.3. La compraventa de bien ajeno de cara al artículo 1537 del Código
Civil
SUMARIO

3.4. El problema del plazo


3.5. La incompatibilidad entre la compraventa de bien ajeno y la efectiva
transferencia del derecho de propiedad.
3.6. Compraventa de bien ajeno y otras figuras afines.

1. Introducción típico, existiendo en ocasiones disparidad


de pareceres entre los autores. Y es que,
La atención que ha brindado nuestra
sin duda alguna, se trata del tipo de com-
doctrina a la compraventa de bien ajeno
praventa más problemático, ya que no
no es escasa. Al contrario, varios autores solamente su configuración ofrece pro-
se han ocupado de este singular contrato blemas, sino también la determinación
* Abogado y Magíster en Derecho, con mención
de sus efectos. En las líneas que siguen,
en Derecho Civil y Comercial, por la Univer- me propongo efectuar una aproximación
sidad Nacional Mayor de San Marcos. Amicus crítica a la configuración de esta singular
Curiae del VII Pleno Casatorio Civil de la Corte clase de compraventa. Cuando me refiero
Suprema de Justicia de la República. Ganador a la configuración, no hago otra cosa que
del Premio Nacional “Francisco García Calde-
rón Landa”. Miembro del Consejo Consultivo referirme al supuesto de hecho. En otras
del Instituto de Derecho Privado. palabras, se trata de establecer algunas

80 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Fort Ninamancco Córdova Eficacia de la venta de bien ajeno

consideraciones fundamentales que nos


permitan contestar la siguiente pregunta: RESUMEN
¿cuándo estamos ante un contrato de
La configuración del contrato de com-
compraventa de bien ajeno?
praventa de bien ajeno ha sido objeto de
Por tanto, si luego de leer este traba- diversos análisis doctrinarios, revelándose
jo, el amable lector o lectora tiene una la existencia de algunos problemas que no
son de solución simple. Así, ante la pre-
visión más amplia para enfrentar los gunta sobre cuándo exactamente estamos
problemas que encierra la identificación ante un contrato de compraventa de bien
de una compraventa de bien ajeno, me ajeno, las respuestas distan de ser unifor-
daré por satisfecho. Busco principalmen- mes. En este trabajo, el autor aborda los
principales problemas involucrados en el
te contribuir, al menos, con un granito análisis de dicha figura, planteando críti-
de arena al esclarecimiento de los temas cas a buena parte de nuestra doctrina que
involucrados. Como se comprenderá, ha tratado el asunto, deslindando además
no pretendo ser exhaustivo en esta este peculiar -pero no poco práctico- con-
trato de compraventa de figuras con las
oportunidad. cuales pudiere confundirse fácilmente.

2. La configuración de la compraventa CONTEXTO NORMATIVO


en nuestro Código Civil
• Código Civil: artículos 161, 176, 177,
Si vamos a tratar de establecer algu- 178, 210, 219, 1365, 1370, 1409
nos lineamientos esenciales que permitan (inciso 2), 1470, 1471, 1529, 1537,
identificar una compraventa de bien 1538, 1539, 1541, 1760, 1761, 1766,
ajeno, evidentemente primero se tiene 1950, 2000, 2014.
que saber cuándo estamos ante una • Código Procesal Civil: artículos 725,
739 y 740.
compraventa. Hay que saber identificar
una compraventa antes de pretender
PALABRAS CLAVE
saber identificar una compraventa de
bien ajeno; no parece apropiado preten- Compraventa / Compraventa de bien
der conocer una determinada especie, ajeno / Locación de servicios / Gestión de
si es que antes no se conoce al género negocios / Falso representante / Contrato
bajo nombre ajeno
correspondiente.
Ahora bien, hay que decir que esta-
blecer una idea o noción de compraventa Una característica del lenguaje es que
no es algo tan simple, ya que para tal efec- las palabras que lo conforman carecen
to se presentan algunas cuestiones cuya de significados o definiciones “reales” o
dilucidación no es tan sencilla. Veamos. “verdaderas”. Acabo de ver un artefacto
que tengo en mi muñeca izquierda y veo
2.1. Una elemental enseñanza de la teoría que la hora es las 09:48. Sin dudar usted,
del lenguaje y un ilustrativo ejemplo amable lector o lectora, dirá que se trata

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 81


Actualidad

Civil Especial del mes


de un reloj. Pero ¿la palabra “reloj” tiene corresponde a las palabras. Los hombres
algún vínculo naturalmente innegable no se han puesto de acuerdo en usar las
con el aparato que colgamos de nuestras palabras como signos porque estas ten-
muñecas para enterarnos de la hora? gan ya un significado; por el contrario,
Si fue así, ¿por qué en otras partes del ellas tienen ahora significado porque los
mundo se emplea la palabra watch para hombres se han puesto de acuerdo al
designar al mismo objeto? En casi toda respecto1. Sin embargo, “desde tiempos
la península itálica, las palabras antes remotísimos, y hasta nuestros días, los
mencionadas nada tienen que ver con hombres se afanan en buscar el signifi-
este objeto que se emplea para medir el cado intrínseco, verdadero, real, etc., de las
tiempo, ya que utilizan otra: orologio. No palabras, como si en ellas residiera algún
es factible, entonces, buscar y encontrar valor propio, independiente de las reglas
un significado o definición verdadera de uso que les asignan tal o cual función”.
para las palabras. Estas, como tales, nada Pero semejante búsqueda está destinada
significan. El significado que ostentan al fracaso, “porque las palabras no tienen
no es natural, sino producto de una significado en ese sentido; simplemente
convención entre los hombres. Veamos tienen usos. No hay nada divino o má-
esto con algo más de detalle. gico acerca de justicia o libertad; solo
son parte del aparato verbal de que nos
Para entender la afirmación “no
valemos para describir y criticar ciertos
existen definiciones reales”, ayudará una
tipos de conducta humana”2.
explicación de las razones por las que no
se admiten tampoco los “significados Ahora bien, el autor que vengo
verdaderos”: un importante estudioso del citando, basándose en el filósofo inglés
asunto enseña que ya desde los trabajos Richard Robinson, indica que las “defi-
de San Agustín de Hipona se sustentó la niciones reales” se vinculan a las defini-
idea de que el lenguaje tiene un carácter ciones de cosas (no de palabras), que era
netamente convencional. El hombre de el sentido manejado por los inventores
fe africano dividió a los signos en na- de la noción de definición, Sócrates y
turales y convencionales. Los primeros Platón. Así, en el Eutifron, la búsqueda
son aquellos que, con independencia de la definición de piedad es una inda-
de toda intención o deseo de usarlos gación sobre la cosa piedad, no sobre la
como signos, conducen —en base a la palabra piedad. Sócrates no le pregunta
experiencia— al conocimiento de algo a Eufitron qué es piedad porque esa pa-
distinto, piénsese en el caso del humo, labra sea nueva para él, o porque desee
el cual es signo del fuego. En cambio, los
signos convencionales son aquellos que 1 Carrió, Genaro Rubén, Notas sobre derecho y
lenguaje, 4ª ed., 1.ª reimpr., Abeledo-Perrot,
se emplean con el propósito de mostrar Buenos Aires, 1994, pp. 114 y 117 y ss.
sentimientos, percepciones o pensamien- 2 Carrió, Notas sobre derecho y lenguaje, cit., p.
tos. Entre estos signos, el lugar principal 118.

82 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Fort Ninamancco Córdova Eficacia de la venta de bien ajeno

conocer un método efectivo para enseñar seudodisputas originadas en equívocos


el uso de ella a quienes no lo conocen. El verbales se vinculan a las actividades que
célebre pensador griego pregunta por la Robinson examina bajo el título de “la
cosa piedad, dando por sentado que su definición real como búsqueda de una
interlocutor y él ya conocen el uso de la inexistente identidad de significado”5.
palabra. No obstante, la búsqueda de de-
finiciones reales —iniciada por Sócrates IMPORTANTE
y proseguida hasta nuestra época— no
ha sido una actividad de tipo único, sino El contrato que se encuentra regu-
que incluye varias clases de actividades lado en el artículo 1537 del Có-
digo Civil no es una compraventa
distintas entre sí. El autor que vengo de bien ajeno y requiere, para su
citando destaca la determinación de configuración, que ambas partes
una “definición real” es equivalente a la sepan que se trata de un bien ajeno.
búsqueda de algo que, en rigor de verdad, La compraventa de bien ajeno, se-
no existe3. Y es que semejante actividad gún las normas del Código Civil y
es nada más y nada menos que el prin- conforme a lo expuesto hasta aquí,
se configura al margen de que el
cipal generador de inútiles quebraderos comprador sepa o no que el bien es
de cabeza y de falsas disputas entre los ajeno.
hombres de derecho.
Es de lamentar, sin embargo, que la Un ejemplo ilustrativo de todo lo
“búsqueda de significados reales, intrínse- que se viene diciendo en este apartado es
cos o verdaderos es actividad casi full time lo que ocurre con la secular polémica en
de los juristas. (...) En esa (pretendida) torno a la noción de “causa” en materia
tarea de hallar significados verdaderos de acto (o negocio) jurídico y obliga-
y formular las correspondientes defi- ciones. Los estudiosos del derecho civil
niciones reales los juristas no siempre acostumbran distinguir dos acepciones
coinciden. Mejor dicho, discrepan con de la palabra causa: i) causa-fuente, y
alarmante frecuencia. De hecho aquella ii) causa-fin. El intrincadísimo debate
faena encubre actividades heterogéneas doctrinario se concentra en la segunda
mal disimuladas. Esas actividades son, acepción, ya que a la primera se le con-
precisamente, algunas de las que Rob- sidera no problemática. De la palabra
inson trae a luz. Ellas suelen conducir causa, en el ambiguo sentido de “causa-
a soluciones discrepantes, lo que genera fin”, los autores se lanzan en la búsqueda
abundantes polémicas que tienen ga- de una supuesta entidad que —creen los
rantizada una vida perdurable”4. Así, las doctrinarios sobre el tema— esa palabra
nombra. Irrumpe entonces la pregunta
3 Carrió, Notas sobre derecho y lenguaje, cit., p.
119.
4 Carrió, Notas sobre derecho y lenguaje, cit., p. 5 Carrió, Notas sobre derecho y lenguaje, cit., p.
121. 122.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 83


Actualidad

Civil Especial del mes


“¿qué es la causa?”, pregunta que se suele Por lo tanto, puede plantearse esta
formular bajo la premisa de que la simple conclusión: para evitar caer en debates
distinción mencionada es garantía sufi- o discusiones estériles, siempre es im-
ciente para hacer perfectamente posible portante que dejar precisado el sentido
encontrar la respuesta verdadera. Pero en el que se emplean las palabras claves.
lo cierto es que muchísimas han sido las
respuestas y todas heterogéneas entre sí. 2.2. La compraventa según nuestro Có-
Se ha dicho que la causa es la finalidad digo Civil
abstracta, impersonal y objetiva, que ¿Qué es la compraventa? Voy a tratar
cada tipo de acto lleva en sí; o el fin deter- de dar una respuesta adecuada a esta
minante que las partes han considerado pregunta. Pero es evidente, consideran-
al realizar el acto; o los motivos expresa- do lo expuesto hasta aquí, que hay que
dos en él; o la función económica o social descartar la existencia de un significado
del mismo; o un elemento justificativo de “verdadero” o “real” de compraventa.
la fuerza obligatoria que tiene el acto; y En sí misma, la palabra “compraven-
muchas otras cosas más. Uno no puede ta” o “venta” nada significa. Solo cabe
dejar de notar que los protagonistas de establecer un uso que, en base a ciertas
la polémica, cada uno por su lado, están razones, resulte apropiado. De igual
hablando de cuestiones harto diversas forma, sería absurdo que me embarque
entre sí. Se puede constatar con facilidad en la búsqueda de la definición real de
que en este asunto de la causa pueden compraventa. ¿Cuál será la mejor o real
verse involucradas tantas cuestiones y definición de compraventa?
sentidos (de esta palabra) diversos entre sí
Puedo preguntarme, tal como lo
que es inevitable preguntarse “por qué los
haría con la causa, ¿Cuántos sentidos de
autores se han preocupado únicamente
la palabra “compraventa” podrían entrar
por esclarecer la distinción entre causa
en juego y por qué? ¿Qué sentido tiene
fuente y causa fin, como dos centros
preguntarse cuál de ellos es “el verdade-
de problemas distintos, y no prosiguie-
ro”? ¿Hay acaso una misma entidad —la
ron en la tarea de clarificación”6. Y es
compraventa— que sea algo muy distinto
que si hay tantas cuestiones y sentidos
para unos de lo que es para otros?7 No
involucrados que pueden —y así ha
pienso hacer frente a toda la andanada de
ocurrido— superponerse en el análisis
inconvenientes encerrados en la tarea de
del tema, antes de empezar a discutir
dar respuesta a estas preguntas. Por tanto,
o debatir, es ineludible la necesidad de
me limitaré a tratar de dar respuesta a
precisar y delimitar varias cuestiones y
una pregunta mucho más simple ¿Qué
sentidos, no solamente dos.
se entiende por compraventa según el

6 Carrió, Notas sobre derecho y lenguaje, cit., p. 7 Carrió, Notas sobre derecho y lenguaje, cit., pp.
124. 124 y 125.

84 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Fort Ninamancco Córdova Eficacia de la venta de bien ajeno

Código Civil vigente? El artículo 1529 “Habrá compraventa cuando una de las
del Código Civil contiene la norma de- partes se obligue a transferir a la otra la
propiedad de una cosa, y esta se obligue a
finitoria respectiva: recibirla y a pagar por ella un precio cierto
en dinero” (artículo 1323 del Código Civil
“Por la compraventa el vendedor se obliga argentino).
a transferir la propiedad de un bien al com-
prador y este a pagar su precio en dinero”. “La venta es un pacto por el cual uno se
obliga a entregar una cosa y el otro a pa-
garla. Puede hacerse por escritura pública o
Si tenemos un contrato en donde un privada” (artículo 1582 del Código francés).
sujeto asume la obligación de transferir “La venta es el contrato que tiene por objeto
el derecho de propiedad sobre un bien la transferencia de la propiedad de una cosa
y otro sujeto a entregar una suma de o la transferencia de otro derecho, a cambio
dinero por ello, tenemos al contrato de del respectivo precio” (artículo 1470 del
Código Civil italiano).
compraventa. ¿Es esta una buena o mala
“(1) Por el contrato de compraventa, el
definición? No resulta ocioso repetirlo,
vendedor de una cosa se obliga a la entrega
no responderé a esta pregunta. Pero es de la cosa al comprador y a transmitirle la
claro, por lo dicho ya, que esta es una propiedad sobre la cosa. El vendedor debe
definición que vincula al operador ju- entregar la cosa al comprador libre de vicios
rídico nacional8. Y es que, como es fácil materiales y jurídicos. (2) El comprador
está obligado a pagar al vendedor el precio
suponer, existen otras definiciones que de compra convenido y a recibir la cosa
podría haber seleccionado el legislador comprada” (parágrafo 433 del Código
peruano. Pero no lo hizo. Civil alemán).
En efecto, por citar algunos ejemplos Como se podrá advertir, todas estas
emblemáticos: definiciones guardan diferencias entre
“Por el contrato de compra y venta uno de sí. Por ejemplo, según la norma espa-
los contratantes se obliga a entregar una ñola, podría decirse que es suficiente la
cosa determinada y el otro a pagar por ella entrega de la posesión de la cosa materia
un precio cierto, en dinero o signo que lo del contrato, cosa que no ocurriría en
represente” (artículo 1445 del Código Civil nuestro derecho, donde la transferencia
español).
efectiva de la propiedad sí es relevante.
Otro tanto podría afirmarse con relación
al derecho francés, donde tampoco se
8 El artículo 1529 del Código Civil contiene una exige expresamente la transferencia de la
definición que podría catalogarse de compuesta propiedad al vendedor. Otro aspecto de
y, por ende, vinculante. De hecho, nuestro artí-
culo 1529 es muy parecido al artículo 1470 del importancia sería la obligación de recep-
Código Civil italiano, que Natalino Irti toma ción de la cosa por parte del comprador
como paradigma de las definiciones compues- ¿Es esta obligación esencial? ¿Se puede
tas (Irti, Natalino, Introducción al estudio del solicitar la resolución del contrato por
derecho privado, traducción de Rómulo Morales
Hervias y Leysser León Hilario, Grijley, Lima, el incumplimiento de esta obligación?
2004, p. 184). Es posible señalar que en el derecho

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 85


Actualidad

Civil Especial del mes


alemán esta obligación es vital ya que el diga sobre la compraventa en un sistema
legislador germano la incluye como parte legal determinado, necesariamente debe
de la definición, lo que no ocurriría, por ser aplicado a otro y viceversa. Por lo
ejemplo, en el derecho francés e italia- expuesto líneas arriba, solo la definición
no, donde el legislador explícitamente del legislador peruano es vinculante y
ha prescindido de esta obligación para conveniente. Otras definiciones, sin
diseñar la definición. De igual forma, embargo, no dejan de tener una utilidad
puede discutirse el rol de la posesión en referencial o de orientación.
cada una de estas definiciones. Siendo Conforme al artículo 1529 del
evidente que propiedad y posesión no Código Civil, existen dos elementos
son lo mismo, sería factible sostener que identificadores básicos de la compra-
en algunos ordenamientos la transferen- venta: i) la obligación del vendedor de
cia de la posesión no es una obligación transferir la propiedad de un bien, y ii)
que corresponda al vendedor. la obligación del comprador de pagar el
precio en dinero.
IMPORTANTE Saber cuándo estamos ante una
obligación de dar suma de dinero, esto
[Debe] concluirse que el artículo
1537 del Código Civil no contiene
es, la obligación de pagar un precio en
un supuesto de promesa de la obli- dinero, es algo que no debe implicar ma-
gación o del hecho de un tercero. yores inconvenientes. Otro tanto puede
Empero, la diferencia existente, decirse sobre la obligación de transferir la
relativa al modo de cumplimiento, propiedad. A lo sumo, podría discutirse
no tiene mayor trascendencia en sobre qué debe entenderse por “obliga-
el plano operativo. Además, en la ción”. Por fortuna, sin embargo, nuestra
gran mayoría de los casos, el con-
trato normado en el artículo 1537 doctrina se encuentra en sintonía con las
implicará o englobará una promesa tesis más desarrolladas que hoy se mane-
de la obligación o del hecho de un jan en el concierto jurídico internacional.
tercero. De hecho, un estudioso peruano
se ha tomado el —nada fácil— trabajo
Nótese que no tengo interés alguno de analizar críticamente todas las prin-
en resolver las preguntas que se acaban cipales teorías en torno a la estructura
de plantear escuetamente. Solo busco de la relación obligatoria, arribando a la
dejar sentado que la definición de com- conclusión de que la relación obligatoria
praventa no es algo “obvio” y que “da —o simplemente “obligación”— consis-
lo mismo” cualquier definición que se te, en esencia, en una relación jurídica
pueda escoger del derecho comparado. conformada por un derecho subjetivo
Nada más falso. Cada definición tiene el de crédito, o simplemente “crédito”, y un
potencial de plantear sus propios —y no deber jurídico con contenido patrimo-
simples— problemas. No todo lo que se nial, o simplemente “débito”. Entendido

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Fort Ninamancco Córdova Eficacia de la venta de bien ajeno

el primero como la facultad de exigir la vamente sencillo identificar la obligación


realización o ejecución de una conducta de transferir este derecho subjetivo.
patrimonialmente valorable, en tanto Una cosa será poder saber cuándo
que el segundo consiste en la necesidad nos hallamos ante las obligaciones que
(jurídica) de realizar o ejecutar dicha corresponden al comprador y al vende-
conducta. El derecho de crédito corres- dor. La ejecución de tales obligaciones
ponde al acreedor, en tanto que el deber ya es una cuestión diferente que implica
jurídico patrimonial, también llamado múltiples problemas, que no correspon-
débito, al deudor9. de analizar en este trabajo.
Así las cosas, la obligación de pagar En términos generales y no muy
el precio consistirá en la conducta de técnicos (recuérdese que los contratos no
desembolsar a favor del vendedor la necesariamente deben expresarse en tér-
cantidad de dinero pactada como precio, minos técnicos), tendremos un contrato
en tanto que la obligación de transferir de compraventa cuando el vendedor se
la propiedad consistirá en la realización comprometa a hacer lo necesario para
de la actividad necesaria para que el que la propiedad del bien se traspase al
derecho de propiedad del bien salga del comprador, en tanto que este se compro-
patrimonio del vendedor e ingrese al pa- meta a desembolsar el precio pacto en la
trimonio del comprador. Nótese bien, no cantidad y forma convenida.
pretendo sostener que no existan proble-
mas relevantes en materia de precio. No, 3. La configuración de la compraventa
sin duda alguna los hay. Lo que intento de bien ajeno en nuestro Código
demostrar es que la identificación de una Civil
obligación de dar suma de dinero no Ya se ha establecido una noción de
acarrea mayores inconvenientes, sin que compraventa. A continuación me cen-
esto signifique que la regulación de esta traré en una de las características que
obligación no esté exenta de interesantes debe reunir el bien: la ajenidad. Es cierto
problemas. De igual forma, existen una que existen otros caracteres que debe
serie de problemas interesantes en mate- reunir el bien para ser materia idónea
ria de transferencia de propiedad, pero de una compraventa, pero estos no son
esto no obsta el hecho de que sea relati- relevantes dentro del análisis de lo que
involucra identificar una compraventa
9 Escobar Rozas, Freddy, La estructura de la de bien ajeno. Nótese que se resalta la
obligación, Tesis para optar el título profesional ajenidad como signo distintivo de este
de abogado, Facultad de Derecho de la Pontificia
Universidad Católica del Perú, Lima, 1997, pp. peculiar contrato cuando se afirma que
70 y ss. (Esta tesis no ha sido publicada, pero la “compraventa de bien ajeno puede ser
Escobar ha tenido la gentileza de permitir la definida como el contrato de atribución
circulación de una copia de su valioso trabajo
entre los estudiantes universitarios de la capital.
patrimonial (función traslativa) que tiene
Tengo a la vista dicha copia). por objeto un derecho cuya titularidad

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 87


Actualidad

Civil Especial del mes


corresponde a un sujeto distinto del contrato. Y es que la ajenidad también
vendedor y donde este actúa en nom- es mentada por el inciso 2 del artículo
bre propio (agere nomine propio)”10. En 1409 del Código Civil. Así, el autor
efecto, la existencia, la posibilidad de que acaba de ser citado señala sobre
determinación y enajenación son aspec- dicho inciso —siguiendo a una doctrina
tos, qué duda cabe, importantes, pero argentina— que tomando “en conside-
que no guardan mayores vínculos con las ración que se entiende por ajeno lo que
dificultades que el operador jurídico pue- pertenece a otro y obliga en principio a
de encontrar para identificar al contrato respetarlo, puede decirse que bien ajeno
de compraventa de bien ajeno. Por ello, es el bien, tanto presente como futuro,
luego de estudiar la ajenidad del bien, que no forma parte del patrimonio de
pasaré a esbozar algunos planteamientos una persona”12. Luego alude a la ajenidad
orientados a proporcionar mayores luces en términos de “pertenencia”:
en la tarea de diferenciar a la compraven-
ta de bien ajeno de figuras con las que “Entiendo, pese a que el artículo 1409 del
nuestro Código civil permite que la pres-
eventualmente podría ser confundido. tación materia de la obligación creada por
el contrato verse sobre bienes ajenos, que
3.1. La ajenidad del bien el sentido que debe darse a esta disposición
es que es lícita la contratación sobre bienes
La ajenidad, pese a su relevancia que no pertenecen al obligado a darlos en
en esta investigación, no parece ser un el momento de la celebración del contrato,
concepto problemático en nuestra doc- siempre y cuando se asuma, como propia,
trina. Incluso, un autorizado autor no la obligación de hacerlo”13.
le brinda mayor atención, dándolo por
En sentido semejante, otros conno-
evidente en su análisis de este particular
tados autores aluden a la ajenidad como
negocio jurídico, aunque destaca que el
ausencia de propiedad14.
derecho de propiedad debe pertenecer
a otro individuo para que, en relación a Por su parte, otro sector de nuestra
uno, el bien sea ajeno11. doctrina, sobre la base de un criterio
denominado “legal”, se sostiene que un
Nuestra doctrina se ha ocupado de
bien es ajeno si no “pertenece en pro-
la ajenidad con un poco más de detalle
piedad al patrimonio de una personas,
apropósito del estudio del objeto del
12 De la Puente y Lavalle, Manuel, El contrato
10 Barchi Velaochaga, Luciano, “Nada es lo en general, 2.ª ed., Palestra, Lima, 2001, T. II,
que parece: la compraventa de bien ajeno en el p. 130.
Código Civil y en la jurisprudencia peruana”, 13 De la Puente y Lavalle, El contrato en general,
en AA. VV., Libro homenaje a Fernando Vidal cit., T. II, p. 133.
Ramírez, Idemsa, Lima, 2011, T. II, p. 283. 14 Arias Schreiber Pezet, Exégesis del código Civil
11 De la Puente y Lavalle, Manuel, Estudios del Perú, cit., T. I, p. 157; y Torres Vásquez,
sobre el contrato de compraventa, Gaceta Jurídica, Aníbal, Teoría general del contrato, Instituto
Lima, 1999, p. 70. Pacífico, Lima, 2012, T. I, pp. 556 y 557.

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Fort Ninamancco Córdova Eficacia de la venta de bien ajeno

de acuerdo a las normas vigentes que na. Personalmente, esta idea me parece
sobre la propiedad, sus modificaciones y bastante tosca, por lo que considero que
modos de transmisión, recogen las leyes es mucho mejor entender al patrimonio
vigentes de un país”15. como conjunto de situaciones jurídicas
La doctrina italiana más o menos re- patrimoniales de las cuales es titular una
ciente también considera que la ajenidad persona, sean de ventaja o desventaja. No
se traduce en la ausencia del derecho de dudo que si decido “zambullirme” en el
propiedad16. Otra autorizada doctrina desarrollo de las diversas teorías sobre el
europea entiende a la ajenidad como patrimonio podríamos entender un poco
falta de “pertenencia” o propiedad, in- mejor cómo así un bien se encuentra fue-
distintamente17. ra del patrimonio. Empero, tal mejoría
no resulta en absoluto indispensable para
Hay que coincidir con estos plantea- cumplir con el objetivo de este trabajo.
mientos, pero creo que no están demás Por lo demás, no parece necesario insistir
algunas precisiones aclaratorias. Dado en que la falta de titularidad del derecho
que estamos en el ámbito de compra- de propiedad sobre un bien, hace a este
venta, la ajenidad del bien implica que ajeno. Así lo entiende, sin vacilar, la
se carece del derecho de propiedad sobre doctrina nacional y extranjera.
el mismo. En otras palabras, no se es
Nótese que la ausencia de titularidad
titular del derecho de propiedad del
del derecho de propiedad debe corres-
bien sobre el que versa el contrato de
ponder al momento de la celebración
compraventa. Así las cosas, no parece
del contrato, no antes ni después. En
necesario profundizar en el concepto de
efecto, así lo indica el hecho de que la
patrimonio para entender el concepto
compraventa de bien ajeno se encuentre
de ajenidad. Aunque es obvio que un
sancionada con rescisión. La rescisión,
bien nos resulta ajeno cuando no forma
como explícitamente lo establece el
parte de nuestro patrimonio, tomando
artículo 1370 del Código Civil, deja sin
en cuenta la noción más común de esta
efecto un contrato por causal existente
figura: conjunto de bienes (incluyendo
al momento de celebrarlo. Por ende, es
derechos) y deudas que tiene una perso-
fácil constatar que la ajenidad debe ser
contemporánea al momento de la cele-
15 Castillo Freyre, Mario, La venta de bien ajeno:
20 años después, Caballero Bustamante, Lima, bración de la compraventa.
2010, p. 61. Ahora bien, la ajenidad que aquí
16 Capozzi, Guido, Dei singoli contratti, Giuffrè,
Milán, 1988, pp. 110 y 111; y Messineo,
debe interesarnos es solo la relativa al de-
Francesco, Manual de derecho civil y comercial, recho de propiedad, ya que nos hallamos
traducción de Santiago Sentís Melendo, Ejea, en sede de compraventa. La “ajenidad”
Buenos Aires, 1954, T. V, p. 60. de, por ejemplo, un derecho real deri-
17 Díez Picazo, Luis, Fundamentos de derecho civil
patrimonial, 6.ª ed., Thomson-Reuters, Madrid,
vado, de un derecho de crédito, de un
2007, vol. IV, p. 60. derecho de opción de compra o de una

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 89


Actualidad

Civil Especial del mes


expectativa son supuestos de ajenidad característica de este particular tipo de
que no se vinculan al presente trabajo. Y compraventa consiste en que el vendedor
es que, como ya vimos, la compraventa no tiene el derecho de propiedad sobre
se circunscribe, de acuerdo al derecho el bien al momento de la celebración del
peruano, al ámbito de la titularidad del contrato. Por su parte, el artículo 1537
derecho de propiedad. ya citado preceptúa:

3.2. La compraventa de bien ajeno de cara “El contrato por el cual una de las partes se
al artículo 1537 del Código Civil: compromete a obtener que la otra adquiera
la propiedad de un bien que ambas saben
la relevancia teórica e irrelevancia
que es ajeno, se rige por los artículos 1470,
práctica de la distinción entre los 1471 y 1472”.
contratos regulados en los artículos
1470 y 1537 del Código Civil La comprensión adecuada de este
Ha llegado el momento de enfren- precepto presupone que el mismo se in-
tar un importante problema relativo terprete sistemáticamente con la norma
a la delimitación del supuesto de una contenida en el artículo 1538 del mismo
compraventa de bien ajeno. ¿El supues- código:
to contemplado en el artículo 1537 del “En el caso del artículo 1537, si la parte
Código Civil es una compraventa de bien que se ha comprometido adquiere después
ajeno? ¿Si no lo es, qué tipo de contrato la propiedad del bien, queda obligada en
es entonces? ¿Una promesa de hecho o virtud de ese mismo contrato a transferir
de la obligación de un tercero o un ge- dicho bien al acreedor, sin que valga pacto
en contrario”.
nuino contrato atípico? Aquí sí tenemos
que detenernos, ya que la resolución de Hay que resaltar que estas normas
estas interrogantes es fundamental para diferencian dos momentos: i) momento
determinar los elementos inherentes al de “compromiso”, y ii) momento “obli-
supuesto de hecho de la compraventa gatorio”. Por tanto, guste o no, asumir
de bien ajeno. No creo inoportuno hacer un “compromiso” no es lo mismo que
énfasis en que no desarrollaré ningún asumir una “obligación”. Es sencillo
aspecto relativo a los efectos del contrato deducir, entonces, que la venta de bien
en cuestión. Mi análisis, en consecuen- ajeno no se encuentra contemplada en el
cia, se “moverá” solo a nivel del supuesto artículo 1537 del Código Civil.
de hecho. La compraventa de bien ajeno,
Para principiar, cabe reiterar que como se dijo ya, implica “obligaciones”
tenemos una compraventa de bien ajeno a cargo del vendedor y del comprador,
cuando un sujeto, vendedor, se obliga no “compromisos”. Es indudable que
a transferir la propiedad de un bien a las palabras o términos “obligación” y
otro sujeto, comprador, y este se obliga “compromiso” pueden tener idéntico
a pagar un precio en dinero. La nota significado o sentido en un lenguaje

90 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Fort Ninamancco Córdova Eficacia de la venta de bien ajeno

coloquial, pero nuestro Código Civil de un tercero, de manera que la norma


los diferencia claramente, tal como se contenida en este artículo es absoluta-
advierte de una simple lectura de los mente prescindible. Por otro lado, Max
artículo 1537 y 1538 del Código Civil. Arias Schreiber y Manuel de la Puente
Por lo demás, no pretendo ser original consideran lo contrario, sosteniendo
acá, simplemente porque en este punto que el supuesto del artículo 1537 no se
nuestra doctrina se muestra también de identifica con el supuesto de la promesa
acuerdo. Al respecto, se señala que “la de hecho o de la obligación de un ter-
obligación del deudor es una de obtener cero, por lo que el artículo en mención
que su acreedor adquiera, obligación que cobraría pleno sentido.
no tiene el mismo contenido de la obliga-
ción del vendedor en una compraventa,
Manuel de la Puente y Lavalle dice
consistente en transmitir la propiedad de
un bien conforme a lo establecido en el “Entiendo, pese a que el artículo
artículo 1529 del código. Obtener que 1409 del nuestro Código Civil per-
otro adquiera y transmitir la propiedad mite que la prestación materia de
expresan contenidos diferentes y maneras la obligación creada por el contra-
de cumplir distintas, razón por la cual to verse sobre bienes ajenos, que el
el deudor del contrato contemplado en sentido que debe darse a esta dispo-
sición es que es lícita la contratación
el artículo 1537 no es el vendedor de sobre bienes que no pertenecen al
la compraventa, por lo que el artículo obligado a darlos en el momento de
1537 no contempla un contrato de la celebración del contrato, siempre
compraventa”18. y cuando se asuma, como propia, la
obligación de hacerlo”.
No puede evitarse, sin embargo, una
nueva interrogante ¿cómo debe califi-
carse al contrato regulado en el artículo
El esquema de una promesa de la
1537? Aquí arrancan las controversias.
obligación o de del hecho de un tercero
Por un lado, tenemos a Mario se encuentra en el artículo 1470 del
Castillo Freyre19, quien se encuentra Código Civil:
convencido de que el artículo 1537 no
contiene más que un supuesto particular “Se puede prometer la obligación o el
de promesa de hecho o de la obligación hecho de un tercero, con cargo de que el
promitente quede obligado a indemnizar al
otro contratante si el tercero no asume la
18 Mosqueira Medina, Edgardo, “La venta de obligación o no cumple el hecho prometi-
bien ajeno en el Código Civil peruano”, en do, respectivamente”.
Thémis, N.º 8, Lima, 1987, p. 76.
19 Castillo Freyre, Mario, El bien materia del A decir verdad, en una primera lectu-
contrato de compraventa, 2.ª ed., Pontificia
Universidad Católica del Perú, Lima, 1995, p. ra, hay una diferencia entre los supuestos
300. de hecho de los artículos 1537 y 1470

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 91


Actualidad

Civil Especial del mes


del Código Civil: el primero se refiere Freddy Escobar ha tratado de resaltar
a un compromiso de que la otra parte las diferencias entre los supuestos ante-
adquiera un derecho ajeno, mientras que dichos, recurriendo a un ejemplo que, al
el segundo se refiere a la promesa de que menos en mi concepto, tiene un carácter
un tercero observe cierta conducta. No marcadamente teórico:
hay, pues, una identidad plena.
“(...) el artículo 1537 de nuestro Código
No obstante, como refiere Castillo no contempla el supuesto en el cual una
Freyre, el cumplimiento del compromi- de las partes prometa a otra el hecho de un
so de que otro adquiera el derecho de tercero, sino que contempla un supuesto
propiedad de un bien ajeno, presupone distinto: el compromiso que alguien asume
de hacer adquirir a otro la propiedad de un
prometer que el propietario observe una bien que ambas saben que es ajeno. En ese
conducta orientada a la transmisión de sentido, si Cayo se comprometiese frente
propiedad a favor de la otra parte, de tal a Ticio asegurándole a este que adquirirá
suerte que, a la larga, aunque las redac- la propiedad de una tonelada de piedras
ciones de los artículo 1537 y 1470 no sea de río, no se podría afirmar que aquel está
prometiendo el hecho de un tercero, que
idénticas, los supuestos resultan ser los el verdadero dueño transfiera la propiedad,
mismos en el plano de práctica. pues las piedras de río no pertenecen a
En mi opinión, lo más importante nadie. En este caso a Cayo le bastaría con
aprehender esas piedras, para luego con-
—y, por fortuna, en esto nuestros autores venir con Ticio su transferencia, la cual se
están de acuerdo— es que el artículo realizaría finalmente con la tradición de las
1537 del Código Civil no se refiere, en mismas (...). El mismo esquema podría re-
estricto, a un supuesto de compraventa petirse cuando Primus promete a Secundus
de bien ajeno. Ahora bien, debatir so- que este adquirirá la carreta de Tercius. En
este caso, lo único que se habría prometido
bre si el supuesto contemplado en este es la incorporación de la carreta de Tercius al
artículo es equivalente al supuesto con- patrimonio de Secundus y tal incorporación
templado en el artículo 1470 no parece podría obtenerse de varias formas”20.
tener una relevancia práctica apreciable:
Ante tales líneas, uno no puede dejar
se tome la posición que se tome, las con-
de preguntarse ¿cuál sería una forma sin
secuencias jurídicas serán las mismas. Si
que intervenga en absoluto un acto o
sostengo que el compromiso de obtener
hecho de Tercius? ¿Cómo así la carreta
que otro adquiera la propiedad de un
puede salir del patrimonio de Tercius,
bien ajeno no es un caso de promesa de
sin que este haga nada? Escobar no nos
la obligación o del hecho de un tercero,
proporciona ejemplo alguno.
las consecuencias de tal compromiso se
determinan en función del Título IX de
la Sección Primera del Libro VII del Có-
digo Civil. Si sostengo todo lo contrario,
20 Escobar Rozas, Freddy, “Reflexiones sobre la
tales consecuencias se determinarán de la llamada compraventa de bien ajeno”, en Thémis,
misma manera. N.º 30, Lima, 1994, p. 156.

92 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Fort Ninamancco Córdova Eficacia de la venta de bien ajeno

Pero Escobar presenta un argumen- puesto —harto imaginario— de las pie-


to que, en mi opinión, puede resultar dras del río demuestra claramente que, al
decisivo: dado que es valor entendido menos en un plano teórico, el contrato
dentro de la interpretación jurídica que regulado en el artículo 1537 no puede
las normas no pueden interpretarse de tal identificarse, sin más, con un supuesto
modo que su significado sea meramente de promesa de la obligación o del hecho
redundante, no puede aceptarse la inter- de un tercero. Empero, aunque Escobar
pretación que considera que el artículo no lo diga, también resulta harto difícil
1537 no es más que una reproducción prescindir de supuestos bastante imagi-
de la regulación de la promesa de la narios —al menos en mi criterio— para
obligación o del hecho de un tercero. plantear casos donde el contrato regulado
Por el contrario, debe interpretarse que en el artículo 1537 no presuponga la
el artículo 1537 de tal modo que tenga obligación o el hecho de un tercero. Me
un significado distinto, no reiterativo o explicaré valiéndome del ejemplo de la
repetitivo21. carreta que propone Escobar:
De acuerdo con Escobar, el con- Si el contrato es de promesa de la obliga-
trato contemplado en el artículo 1537 ción o del hecho de un tercero, la promesa
del Código Civil se cumple de forma se considerará cumplida solo si es que
diferente a la promesa de la obligación Tercius se obliga a transferir o transfiere
efectivamente la propiedad de la carreta
o del hecho de un tercero: en el primer a Secundus. Y es que no se promete más
caso no importa quién transfiera la pro- que la obligación o el hecho de Tercius.
piedad, pudiendo hacerlo la parte que Pero si se trata del contrato contemplado
se comprometió o un tercero; mientras en el artículo 1537 del Código Civil, el
compromiso se considerará cumplido solo
que en el segundo solo interesará que el cuando Secundus adquiera la propiedad de
tercero se obligue o ejecute un hecho. Al la carreta. Es evidente que existe una “in-
respecto, sin embargo, el autor reconoce tersección”. Si estamos en este último caso,
que resulta “curioso que a ambos casos les puede suceder que Primus consiga que Ter-
debería ser aplicable, como de hecho lo cius transfiera la propiedad a Secundus. El
compromiso de adquisición de propiedad
es, el mismo régimen de responsabilidad se habría cumplido indudablemente, pero
contractual: aquel que se contempla en se habría ejecutado tal como una promesa
los artículo 1470 y siguientes”22. de hecho ajeno. Por ende, la diferencia de
cumplimiento entre ambos no es, en modo
El planteamiento de Escobar lo sus- alguno, absoluta.
cribo, empero creo que requiere algunas
precisiones no poco relevantes. El su- Ante ello, alguien podría decir que
esto no niega la diferencia existente
entre ambos supuestos. Así, qué ocurre
21 Escobar Rozas, “Reflexiones sobre la llamada si Primus se queda cruzado de brazos y
compraventa de bien ajeno”, cit., pp. 156-157.
22 Escobar Rozas, “Reflexiones sobre la llamada Quartus adquiere, en virtud del artículo
compraventa de bien ajeno”, cit., p. 157. 948 del Código Civil, la carreta de parte

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Actualidad

Civil Especial del mes


del hijo de Tercius, Quintus. Imagine- rio. Pero dado que Secundus finalmente
mos que Quintus recibió un anticipo de adquirió la carreta, ningún interés frus-
legítima y creyó, por error, que la carreta trado existe y, por ende, no tiene ningún
formaba parte de tal anticipo y se la ven- lugar para la “indemnización”. Así las
dió a Quartus. Como podrá apreciarse, el cosas, aunque la promesa no haya sido
bien salió del patrimonio de Tercius sin cumplida, la situación del promitente
que este haga nada. Dado que Quartus (Primus) no varía en absoluto. Nada
y Secundus trabaron buena amistad, debe al promisario, como si se hubiese
aquel le obsequia a este la carreta. De esta cumplido la promesa. Como se podrá
manera, se continuaría diciendo a favor advertir, la diferencia queda diluida por
de la existencia de claras diferencias, si completo en el plano operativo.
se entiende que se trata de una promesa
de la obligación o del hecho de un ter- Así, para dar fin a este apartado, con-
cero, toda vez que Tercius nada hizo, la sidero que debe concluirse que el artículo
promesa no se consideraría cumplida. 1537 del Código Civil no contiene un
Empero, si se trata del contrato regulado supuesto de promesa de la obligación o
en el artículo 1537 del Código Civil, del hecho de un tercero. Empero, la dife-
el compromiso habría sido cumplido rencia existente, relativa al modo de cum-
porque Secundus adquirió la propiedad. plimiento, no tiene mayor trascendencia
Esta diferencia, en rigor de verdad, en el plano operativo. Además, en la gran
queda en el plano de la teoría. En un mayoría de los casos, el contrato normado
nivel de praxis, carece relevancia. en el artículo 1537 implicará o englobará
una promesa de la obligación o del hecho
En efecto, hay que continuar con el de un tercero. En este punto, entonces,
razonamiento. Admitiendo que si se trata suscribo la autorizada opinión según la cual
de una promesa de la obligación o del
el artículo 1537 del Código Civil “cubre
hecho de un tercero, la promesa habría
una situación más amplia pues comprende
sido incumplida, porque Tercius no des-
también la transferencia de la propiedad
plegó ninguna conducta, ¿qué ocurriría?
¿Podrá Secundus exigir la “indemniza- del bien hecha por el tercero” y no solo la
ción” que tiene el valor de “prestación obligación o hecho de este23.
sustitutoria”, según los artículos 1470
y 1471 del Código Civil? La respuesta, 3.3. La compraventa de bien ajeno de cara
al artículo 1537 del Código Civil:
evidentemente, es negativa. Y esto es así
el problema del conocimiento de la
porque si bien la promesa se incumplió, ajenidad del bien
no hay duda que interés del promisario
(Secundus) ha desaparecido y, por ende, El contrato que se encuentra re-
carece de sentido la subsistencia del de- gulado en el artículo 1537 del Código
recho de exigir la “indemnización”. Esta
se encuentra dirigida, como es obvio, a 23 De la Puente y Lavalle, Estudios sobre el con-
satisfacer el interés frustrado del promisa- trato de compraventa, cit., pp. 78 y 79.

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Civil no es una compraventa de bien cual en toda compraventa en que no se


ajeno y requiere, para su configuración, manifieste quién es el propietario del bien,
el comprador se encontrará en la incerti-
que ambas partes sepan que se trata de dumbre de que el bien sea propio o ajeno
un bien ajeno. La compraventa de bien del vendedor”24.
ajeno, según las normas del Código Civil
y conforme a lo expuesto hasta aquí, se De conformidad con el autor, el
configura al margen de que el comprador comprador siempre tiene claro que ad-
sepa o no que el bien es ajeno. quirirá la propiedad del bien porque el
vendedor precisamente se está obligando
No obstante, Manuel de la Puente a ello. Lo único que el comprador no
ha ensayado una particular posición sabrá es si el vendedor es propietario
en torno al rol del conocimiento de la del bien al momento de celebrarse el
ajenidad en el contrato de compraventa contrato o si va a adquirir la propiedad
de bien ajeno: si el comprador conoce por un acto posterior.25
la ajenidad no hay compraventa de bien
ajeno, sino el contrato de compromiso de No parece que estos planteamientos
adquisición contemplado en el artículo puedan ser compartidos.
1537 del Código Civil. Asimismo, si el Para empezar, Escobar26 ha formu-
vendedor informa, pese a la ajenidad, que lado la siguiente crítica:
el bien le pertenece, se configuraría un
supuesto de anulabilidad del contrato: “(...) el hecho de que las partes conozcan
la ajenidad del bien no determina, per se,
el dolo. que el contrato que se está celebrando sea
el regulado por el artículo 1537. Lo que
“De acuerdo con el sistema peruano, debe determina la tipología contractual no es
entenderse por contrato de compraventa de el hecho, por demás subjetivo, de que las
bien ajeno aquel contrato de compraventa partes conozcan o no ciertas circunstancias
común y corriente cuya peculiaridad radica fácticas que rodean el caso. Lo determinante
en que recae sobre un bien que el vendedor es la estructura del conjunto de atribuciones
conoce que es ajeno y el comprador lo patrimoniales que cada una de las partes
ignora. asuma, pues de acuerdo con este dato ob-
El vendedor no debe informar al comprador jetivo, la ley le asigna al contrato un tipo
que el bien es ajeno, pues en tal caso nos determinado y una regulación propia.
encontraríamos en la hipótesis prevista por En este sentido, las partes pueden declarar la
el artículo 1537 del Código Civil. Tampoco ajenidad del bien y, no obstante ello, querer
debe indicarle que el bien es propio, pues celebrar un contrato por el cual una se obli-
estaría actuando con dolo, lo cual sería gue a transferirle a la otra la propiedad de
anulación del contrato si es que el engaño
hubiera sido tal que sin él el comprador no
24 De la Puente y Lavalle, Estudios sobre el con-
hubiera celebrado el contrato (artículo 210
trato de compraventa, cit., p. 82.
del Código Civil).
25 De la Puente y Lavalle, Estudios sobre el con-
(...) trato de compraventa, cit., pp. 82 y 83.
[El] comprador no debe descartar la po- 26 Escobar Rozas, “Reflexiones sobre la llamada
sibilidad de que el bien sea ajeno, por lo compraventa de bien ajeno”, cit., pp. 157 y 158.

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Actualidad

Civil Especial del mes


ese bien. En este caso, sostener que no se ha estime convenientes. Creo que Escobar
celebrado una compraventa —obviamente tendría que enfrentar duros problemas,
sin eficacia real—, sino otro contrato, dis-
tinto al que se quiso y declaró, importaría
porque en la teoría de la norma jurídica,
imponerle a las partes una relación jurídica tal como lo ha resaltado un investigador
no querida por ellas. Por lo tanto, para saber de prestigio internacional27, el legislador
ante qué contratos nos encontramos, habrá tiene un “arbitrio” —delimitado solo
que estar a lo que las partes declaren cele- por la Constitución— al momento de
brar, haciendo la salvedad de que el hecho
que las partes conozcan la ajenidad del bien establecer las consecuencias jurídicas
no determina, per se, que el contrato cele- para los diferentes supuestos de hecho.
brado sea el regulado por el artículo 1537 Por eso anoté que el legislador podía sin
del Código Civil”. inconveniente diseñar un tipo contrac-
tual en base a lo que las partes puedan
Tal crítica, sin embargo, puede ser conocer. De hecho, si los aspectos sub-
contestada en base a dos argumentos jetivos pueden hacer arrancar al negocio
defensores de la tesis de De la Puente: i)
del campo de la validez al de la invalidez,
el legislador puede perfectamente diseñar
pues no parece existir razón suficiente
un tipo contractual en base al conoci-
que impida al legislador que los aspectos
miento que pueda o no tener alguna
subjetivos determinen que un negocio
de las partes. No puede pues, como lo
deje de pertenecer a un determinado tipo
hace Escobar, considerarse a priori que
contractual para pasar a otro.
el legislador se encuentre imposibilitado
de diseñar un tipo contractual cuya con- Además, y ahora en torno al segundo
figuración dependa de lo que las partes argumento mencionado, el conocimien-
conozcan; y ii) si el conocimiento de la to no puede dejar de ser importante. Si
ajenidad fuera irrelevante, se tendría que el vendedor indica al comprador que el
concluir que hay compraventa de bien bien es propio, indiscutiblemente se pre-
ajeno regular aunque el vendedor engañe sentaría el dolo, viciando al contrato. Si
al comprador y le asegure que el bien es el vendedor le dice la verdad, habría una
propio, cuando no es así. importante aproximación al supuesto
Si no estoy de acuerdo con De la previsto en el ya referido artículo 1537,
Puente y tomo las críticas de Escobar porque el vendedor necesariamente
para refutar, me parece que se puede tendría que conseguir que el verdadero
llegar a un punto muerto en la discusión. propietario se desprenda de su propie-
Se tendría que profundizar en la teoría dad, lo cual sucede también en el caso
del tipo contractual y en la teoría de la del compromiso de que otro adquiera
norma jurídica, para establecer hasta un derecho de propiedad ajeno.
qué punto la teoría del tipo contrac-
tual puede frenar el poder que tiene el
legislador de asignar a los supuestos de 27 Irti, Introducción al estudio del derecho privado,
hecho las consecuencias jurídicas que cit., p. 140.

96 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Fort Ninamancco Córdova Eficacia de la venta de bien ajeno

del bien. Adviértase que estoy siguiendo


IMPORTANTE
mis premisas de método referidas a la
Nótese que la ausencia de titulari- relevancia de las definiciones adoptadas
dad del derecho de propiedad debe por la ley: el Código Civil claramente
corresponder al momento de la ce- prescinde del conocimiento de la ajeni-
lebración del contrato, no antes ni dad del bien para construir su concepto
después. En efecto, así lo indica el de compraventa de bien ajeno. Si ello es
hecho de que la compraventa de
bien ajeno se encuentre sancionada correcto o incorrecto, es un asunto harto
con rescisión. (…) Por ende, es fácil diferente y cuya respuesta no es vincu-
constatar que la ajenidad debe ser lante para el operador jurídico.
contemporánea al momento de la
celebración de la compraventa. 3.4. El problema del plazo
Otro serio problema que nuestra
A mi juicio, nuevamente, hay que doctrina se ha planteado es el relativo al
atender a lo que claramente indica la plazo en la configuración del supuesto de
letra de la ley. El conocimiento no es hecho de la venta de bien ajeno. Nuestra
relevante en la configuración del contrato doctrina parte de la premisa —correc-
compraventa de bien ajeno, pero sí en ta— según la cual la compraventa de
la configuración de su eficacia. Así es, el bien ajeno tiene como objetivo último
artículo 1539 claramente establece que lograr la transferencia de la propiedad del
el conocimiento de la ajenidad del bien bien. De esta manera, se concluye —de
determina si el contrato de venta de bien forma discutible, como lo veremos—
ajeno es rescindible o no, pero en ningún que el vendedor necesariamente debe
momento señala que sea determinante contar con un plazo para lograr que
para la configuración del contrato en sí dicho bien deje de ser ajeno. Mientras
mismo. Nótese que hay venta de bien sea ajeno, el derecho de propiedad está
ajeno rescindible y no rescindible. En fuera del control de las partes. Se requiere
ambos casos hay venta de bien ajeno un plazo para que esto deje de ser así,
para nuestro Código Civil. Hay venta y sea viable para las partes alcanzar la
de bien ajeno donde el comprador no transferencia de la propiedad a favor
conoce la ajenidad del bien y hay venta del comprador. Así piensa De la Puente
de bien ajeno donde el comprador sí cuando señala:
conoce la ajenidad del bien. La primera
venta de bien ajeno es rescindible, cosa “Como al celebrarse la compraventa el ven-
que no sucede con la segunda venta de dedor no es propietario del bien, no podrá
transferir esta propiedad al comprador, frus-
bien ajeno. Conclusión: para verificar trándose así la finalidad de la compraventa.
la celebración de una compraventa de Por ello, para que funcione el sistema se
bien ajeno, no es necesario examinar si requiere que el contrato de compraventa
el comprador conocía o no la ajenidad esté sujeto a un plazo suspensivo inicial,

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 97


Actualidad

Civil Especial del mes


Otros autores que han tocado el
que permita al vendedor adquirir dentro
de tal plazo la propiedad del bien, a fin
tema no se detienen en este asunto. Así,
de que este deje de ser ajeno, y pueda el
por ejemplo, Arias Schreiber, quien en
vendedor cumplir su obligación dando un
bien propio”28. sus comentarios no dedica al problema
del plazo ni una sola línea31. Cabe pre-
El referido autor reitera esta idea guntarse lo siguiente: ¿Por qué es tan
más adelante: indispensable este plazo dentro de la tesis
de De la Puente?
“[Para] que pueda propiamente celebrarse
un contrato de compraventa de bien ajeno El brillante civilista advirtió algo
es indispensable que dicho contrato esté que otros no notaron debidamente. Por
sujeto a un razonable plazo suspensivo
decirlo de alguna manera, pudo ver más
inicial que permita al vendedor obtener la
propiedad del bien a fin de transferirla al allá de lo evidente en comparación con
comprador dentro de tal plazo. La inexis- otros. En efecto, De la Puente se pre-
tencia del plazo da lugar a insuperables gunta —con total pertinencia—: ¿qué
dificultades, especialmente tratándose de sucede si las partes, en una compraventa
la compraventa de bienes inmuebles ajenos.
de bien ajeno, establecen que la transfe-
En tanto no se introduzca la correspon-
diente reforma en el Código Civil, los
rencia de propiedad debe operar de for-
jueces deberían integrar los contratos de ma inmediata, o sea como consecuencia
compraventa de bienes ajenos con sendos directa del contrato? En otras palabras,
plazos suspensivos iniciales que permitan ¿qué ocurre si en la compraventa de bien
su ejecución”29. ajeno, las partes pactan que el comprador
deviene en propietario por la sola celebra-
Castillo Freyre ha declarado su adhe-
ción del contrato? La respuesta, para el
sión a estas consideraciones. En efecto,
recordado maestro de la Pontificia Uni-
refiriéndose a De la Puente, afirma:
versidad Católica del Perú, es evidente:
“En lo que respecta a su opinión en el sen- el contrato es nulo (se entiende que por
tido que cuando hablamos de venta de bien ser jurídicamente imposible disponer de
ajeno, debe estar necesariamente presente modo efectivo de un derecho ajeno). Por
el elemento del plazo, consideramos este tanto, es ineludible la necesidad de un
criterio como sumamente acertado, razón
por la cual introducimos este elemento plazo inicial para toda compraventa de
novedoso en nuestra propuesta de modifica- cosa ajena si es que no se quiere incurrir
ción legislativa al Código Civil de 1984”30. en causal de nulidad. De la Puente, so-
bre la base de una importante doctrina
italiana, afirma:
28 De la Puente y Lavalle, Estudios sobre el con-
trato de compraventa, cit., p. 73. “En los sistemas francés e italiano, donde la
29 De la Puente y Lavalle, Estudios sobre el con- compraventa es traslativa de la propiedad, el
trato de compraventa, cit., p. 82.
30 Castillo Freyre, El bien materia del contrato 31 Arias Schreiber Pezet, Exégesis del código Civil
de compraventa, cit., p. 321. del Perú, cit., T. I, pp. 45-50.

98 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Fort Ninamancco Córdova Eficacia de la venta de bien ajeno

aplazamiento de la transmisión del dominio normas que tenemos y una adecuada


se considera como un requisito para la vali- comprensión de la eficacia del contrato
dez de la venta de cosa ajena. En tal sentido,
Degni dice que el artículo 1479 del Código
son herramientas suficientes para solu-
Civil italiano (que faculta al comprador a cionar el problema que De la Puente
pedir la resolución del contrato si, cuando denuncia.
lo ha concluido, ignoraba que la cosa no era
de propiedad del vendedor) no puede tener Así es, si la venta de bien ajeno no
otro significado sino que es nula la venta de contiene plazo alguno y ambas partes
cosa ajena, solo cuando en la intención de conocen la ajenidad del bien, pues
las partes la transmisión de la propiedad considero que no existe ninguna clase
de la cosa debía ser un efecto simultaneo
de genuino obstáculo para aplicar el
a la conclusión del contrato. Pero en los
demás casos, esto es, cuando de la naturaleza artículo 1365 del Código Civil y, por
misma de la cosa vendida resulta que la consiguiente, otorgar al vendedor el
intención de las partes era que el vendedor plazo mínimo de 30 días. El argumento
asumiese la obligación de proporcionar al que se puede oponer a esta idea es que
comprador la cosa vendida o de transmitirle
más tarde la propiedad, como cuando tal la venta de bien ajeno que no tiene
intención resulte de la misma convención o plazo no podría considerarse como un
explícitamente, o también de modo tácito, contrato de ejecución continuada. Ni
es perfectamente válida”32. siquiera es del todo necesario discutir este
punto para defender la aplicación de este
La preocupación de De la Puente artículo. Dado que la doctrina peruana
constituye un elemento fundamental dominante entiende que en este caso hay
para la adecuada comprensión de la un efecto obligatorio, de tal manera que
compraventa de bien ajeno. el vendedor tiene la obligación de hacer
Sin embargo, tengo razones para todo lo necesario para conseguir que el
discrepar con esta ilustre opinión. comprador adquiera la propiedad del
En efecto, pienso que no existe bien ajeno, la similitud que justifica la
necesidad de un plazo que tenga que ser aplicación analógica es innegable. No
establecido por el Juez o el legislador. hay que olvidar que en estos casos es
Nótese que la legislación italiana no casi seguro que las partes establecerán
establece tampoco plazo de ninguna un plazo para que el vendedor consiga la
clase, y así ha sido durante sus más de transferencia de la propiedad, ya que el
70 años de vigencia. Los autores italianos comprador es consciente de la ajenidad.
tampoco han expresado una puntual En consecuencia, este supuesto de venta
preocupación al respecto33. Y es que las
60-62; Barbero, Domenico, Sistema del derecho
32 De la Puente y Lavalle, Estudios sobre el con- privado, traducción de Santiago Sentís Melendo,
trato de compraventa, cit., pp. 73 y 74. Ejea, Buenos Aires, 1967, T. IV, pp. 10-12; Ca-
33 Messineo, Francesco, Manual de derecho civil pozzi, Dei singoli contratti, cit., pp. 112-115; y
y comercial, traducción de Santiago Sentís Luminoso, Angelo, La compravendita, 7.a ed.,
Melendo, Ejea, Buenos Aires, 1954, T. VI, pp. Giappichelli, Turín, 2011, pp. 239-243.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 99


Actualidad

Civil Especial del mes


de bien ajeno que no contempla plazo al- gación, es inevitable seguir entendiendo
guno y ambas partes conocen la ajenidad a este contrato como uno de duración o
del bien, resulta raro en extremo. “ejecución continuada”. Arias Schreiber
Sin perjuicio de lo que acabo de enseña que los contratos de duración son
afirmar, ¿la venta de bien ajeno puede en- aquellos cuya ejecución o realización, a
tenderse como un “contrato de ejecución diferencia de los contratos instantáneos,
continuada”? Pienso que sí. Ante todo, se prolonga en el tiempo, pudiendo tener
hay que considerar que el estudio de la secuencias o desdoblamientos. Dice que
clasificación de los contratos tiene como en estos contratos, a los que resulta apli-
fin una adecuada aplicación de la regula- cable el artículo 1365 del Código Civil,
ción que el legislador dispensa a los dife- “la distribución de la ejecución está dada
rentes tipos contractuales34. No obstante, en el tiempo y este es su carácter relevante
la realidad demuestra que muchas veces y esencial” 36
. Por su parte, Torres asevera
las clasificaciones tradicionales resultan que señala que el contrato de duración
poco convenientes porque no terminan es aquel cuya realización o ejecución
de captar adecuadamente la esencia y “se desenvuelven a través de un periodo
complejidad de los diversos contratos, de más o menos prolongado”, dado que las
modo que el operador jurídico termina necesidades involucradas no se37pueden
por encontrarse “maniatado” por estruc- colmar en un solo momento . De la
turas simples (las clasificaciones) para Puente, siguiendo al civilista argentino
tratar la complejidad de otras estructuras Fernando López de Zavalía, señala que
(los contratos). Esto hace que se ponga para identificar a un contrato de du-
en ponga en duda la oportunidad de una ración es necesario hacerse la siguiente
clasificación en materia contractual. En pregunta: “¿cuánto debe durar la ejecu-
todo caso, no debe olvidarse en ningún ción de un contrato? y responde: un solo
momento que la expresada intención momento (es el contrato de ejecución
común de las partes y sus intereses son los instantánea) o38un lapso (es el contrato
que deben determinar la normatividad de duración)” .
aplicable, y no tanto el respeto a esque- Así las cosas, es indiscutible a un
mas que resultan anticuados . 35
contrato de venta de bien ajeno, sin
Ahora bien, aunque se sostenga que plazo y conociendo las partes el carácter
la compraventa de bien ajeno genera solo ajeno del bien, debe entenderse como un
una relación de garantía, y no una obli-
36 Arias Schreiber Pezet, Exégesis del código Civil
del Perú, cit., T. I, p. 62.
34 Gabrielli, Enrico, “Il contratto e le sue clas- 37 Torres Vásquez, Teoría general del contrato, cit.,
sificazioni”, en AA. VV., I contratti in generale, T. I, pp. 184 y 185.
UTET, Turín, 1999, p. 33. 38 De la Puente y Lavalle, Manuel, El contrato
35 Gabrielli, “Il contratto e le sue classificazioni”, en general, 2.ª ed., Palestra, Lima, 2001, T. I, p.
cit., pp. 34-36. 179.

100 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Fort Ninamancco Córdova Eficacia de la venta de bien ajeno

contrato de duración, puesto que resulta estos curiosos casos, para que establezca
obvio que se requiere un lapso más o me- la duración de este plazo suspensivo le-
nos prolongado para que el comprador gal. La solución que he sugerido, por el
adquiera la propiedad en estos casos (si contrario, evita este inconveniente.
es que finalmente logra adquirirla). De otro lado, la idea de De la Puente
Tampoco suscribo la idea que en- también se presta a las críticas que se han
tiende que toda compraventa de bien formulado contra la tesis que entiende
ajeno se encuentra sometida a un plazo que la compraventa de bien ajeno no es
suspensivo. Los plazos suspensivos son más que una venta condicional o plazo.
modalidades que no forman parte esen- Si hay una suspensión, sea producto de
cial de ningún contrato. Además de ser una condición o de un plazo, el contrato
genuinas rarezas en la práctica de los ne- de venta no produce ningún efecto vin-
gocios jurídicos39, la doctrina en ningún culante, por lo que el vendedor no tiene
momento ha sugerido la posibilidad de ninguna obligación o compromiso diri-
un plazo suspensivo legal40. Y eso no es gido a procurar la adquisición en favor
todo, sería bastante perjudicial para el del comprador. Al respecto, se ha dicho
comprador tener que recurrir al juez, en que en este caso “las partes quedan vin-
culadas por la celebración del contrato,
pero no obligadas hasta que la condición
39 Flume, Werner, El negocio jurídico, traducción
de José María Miquel González y Esther Gó-
(o el plazo) se cumpla, al cumplimiento
mez Calle, Fundación Cultural del Notariado, de las obligaciones que el mismo con-
Madrid, 1998, p. 852. trato estaría llamado a establecer; por
40 La teoría del negocio jurídico es producto de cuanto si no la propia existencia, sí desde
la los esfuerzos de los juristas alemanes de la
escuela pandectista. Ni la doctrina alemana
la luego la eficacia de dichas obligaciones
más antigua (Ludwig Enneccerus, Derecho depende de la efectividad de la condición
Civil. Parte General. Vol. II. Segunda Parte. (o plazo)”41.
Traducción de Blas Pérez González y José Alguer.
Bosch, Barcelona, 1981, pp. 653-656) ni la más Entonces, si acepto que existe un
reciente (Flume, El negocio jurídico, cit., pp. 852 plazo suspensivo inicial ¿qué sucede
y ss.) han sugerido la admisibilidad de plazos o cuando este plazo vence y el comprador
términos suspensivos iniciales de carácter legal.
Considerando que la regulación correspondiente no adquiere la propiedad del bien? Pues
de nuestro Código Civil se construye con im- nada. Porque, mientras transcurre el pla-
portaciones normativas italianas, pues hay que zo, a nada está vinculado el vendedor. Y
decir también que la doctrina italiana tradicional es que durante el transcurso del término
(Messineo, Francesco, Manual de derecho civil
y comercial, traducción de Santiago Sentís Me- inicial, únicamente se impiden —en aras
lendo, Ejea, Buenos Aires, 1954, T. II, pp. 469 de la buena fe que debe siempre presidir
y 470) y actual (Roppo, Vincenzo, El contrato,
traducción de Nélvar Carreteros Torres, Gaceta
Jurídica, Lima, 2009, pp. 593 y ss.) en ningún 41 Fernández de Villavicencio Álvarez-
momento sugieren la posibilidad de tal clase de Ossorio, María del Carmen, Compraventa de
plazos o términos. cosa ajena, Bosch, Barcelona, 1994, p. 151.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 101


Actualidad

Civil Especial del mes


los contratos— aquellas actuaciones diri- un plazo para que el comprador adquiera
gidas directamente a evitar la adquisición la propiedad, el comprador podrá confe-
de la propiedad por parte del comprador rir al vendedor un plazo de treinta (30)
(me refiero a los llamados “actos conser- días para que consiga la transferencia a
vatorios” referidos en los artículos 177 y su favor, de lo contrario se tendrá por
178 del Código Civil)42. resuelto el contrato. No es indispensable
La idea de un plazo suspensivo inicial hacer que el juez intervenga y no hay
no solo afecta el interés del comprador, lugar para un plazo suspensivo inicial.
que debe acudir al ámbito judicial para Por otra parte, si la compraventa de
que se instituya un plazo, sino que tam- bien ajeno se celebra mediando igno-
bién favorece excesivamente la posición rancia del comprador sobre la ajenidad
del vendedor, puesto que a este nada la del bien, pues una vez que tome cono-
sucederá si no adquiere la propiedad para cimiento de esta circunstancia podrá
cuando se cumpla el plazo suspensivo. solicitar al juez la rescisión del contrato.
Por esta razón se dice que la venta de Como no hay plazo para ejercer este
bien ajeno puede asociarse a una venta derecho potestativo, pues el mismo
a plazo cuando se tenga la total seguri- resulta imprescriptible en atención a lo
dad de que el bien será adquirido por el dispuesto en el artículo 2000 del Códi-
vendedor (para lograr así la transferencia go Civil. Si la ley no establece un plazo
de propiedad en favor del comprador), de prescripción para una determinada
sin olvidar que siempre el vendedor pretensión, mal puede decirse que la
estará libre de cualquier responsabilidad misma puede prescribir44. Si no hay un
si al vencerse el plazo no se adquiere “plazo que marca la ley”, simplemente el
la propiedad, porque no ha faltado a instituto de la prescripción no tiene lugar
ningún compromiso43. Por esta razón, para su aplicación45.
se concluye que carece de utilidad traer Ahora, con respecto a la preocupa-
a colación los conceptos de plazo o con- ción de De la Puente referida a la nulidad
dición suspensiva en materia de venta por imposibilidad, una atenta doctrina
de bien ajeno, puesto que así se obra de española ha indicado que es preciso
forma “poco eficaz, dado precisamente manejar un criterio amplio cuando se
que no constriñe en absoluto al vendedor quiere enlazar la nulidad con la venta de
a procurarse la cosa”. cosa ajena. Es decir, se tiene que evaluar
Por tanto, en la compraventa de bien la buena o mala fe de las partes y su de-
ajeno, en la cual ambas partes conocen la
ajenidad del bien y no se ha establecido
44 Torres Vásquez, Aníbal, Código Civil, 7ª ed.,
Idemsa, Lima, 2011, T. II, p. 982.
42 Loc. cit. 45 Albaladejo García, Manuel, La prescripción
43 Fernández de Villavicencio Álvarez-Osso- extintiva, 2.ª ed., Fundación Beneficentia et
rio, Compraventa de cosa ajena, cit., p. 152. peritia iuris, Madrid, 2004, p. 40.

102 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Fort Ninamancco Córdova Eficacia de la venta de bien ajeno

claración de voluntad caso por caso46. Si ámbito diferente al de la compraventa de


ambas partes saben que el bien es ajeno bien ajeno.
y, pese a ello, en su contrato establecen La compraventa puede tener un
—de forma indubitable, puesto que se efecto real inmediato o diferido. A este
tiene que presumir la buena fe— que último caso se refiere la compraventa
la propiedad debe operar de forma de bien ajeno: “El retraso en la transmi-
inmediata, es evidente que se incurrirá sión puede deberse tanto a la exclusiva
en una causal nulidad. En cambio, si conveniencia de las partes como a que
el comprador ignora la ajenidad del falte, al tiempo del acuerdo, alguno de
bien y se establece que la transferencia los requisitos necesarios para que dicha
debe operar de forma inmediata, pues transmisión sea posible. La venta de cosa
simplemente estaremos ante en caso ajena podría encuadrarse en este último
de rescisión tal como expresamente lo supuesto: la falta de propiedad de la cosa
indica el artículo 1539 del Código Civil. por parte del vendedor impide, por el
Si la venta de bien ajeno es parte de un momento, el efecto jurídico-real (...)”47.
“tinglado” para perjudicar el derecho de La doctrina italiana más reciente destaca
propiedad del verdadero propietario, será también que la venta de bien ajeno es
innegable la presencia del fin ilícito que un supuesto completamente extraño a
provoca la presencia de la nulidad, así la eficacia real inmediata. En este con-
como aspectos de derecho penal. trato, dice un conspicuo autor italiano
contemporáneo, “el efecto traslativo es
3.5. La incompatibilidad entre la com-
reenviado al momento en el cual el ven-
praventa de bien ajeno y la efectiva
transferencia del derecho de propie- dedor alcanza a procurarse la propiedad
dad de la cosa de parte del titular”48.

La imposibilidad de transferencia Si se revisan los cinco artículos de


inmediata del derecho de propiedad a nuestro Código Civil que se vinculan al
favor del comprador es un rasgo esencial tema objeto de estudio, artículos 1537
en la compraventa de bien ajeno. Si el al 1541, se puede colegir que la com-
vendedor no es titular del bien pero, praventa de bien ajeno no es capaz de
por alguna circunstancia, se consigue generar un efecto real inmediato en favor
que el contrato directamente ocasione del comprador, si así fuese no estaríamos
la adquisición del derecho de propiedad ante una verdadera compraventa de bien
en favor del comprador, estaremos en un ajeno y la aplicación de las normas que
se acaban de citar carecería de sentido.

46 Rivero Hernández, Francisco, en Lacruz 47 Fernández de Villavicencio Álvarez-


Berdejo, José Luis, Elementos de derecho civil. Ossorio, Compraventa de cosa ajena, cit., pp.
2.ª ed., Bosch, Barcelona, 1986, T. II. vol. 3, 139 y 140.
pp. 25 y 26. 48 Luminoso, La compravendita, cit., p. 239.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 103


Actualidad

Civil Especial del mes


Así es, el artículo 1537 necesaria- la propiedad de un bien a título oneroso,
mente presupone un efecto real diferido. sin contar en absoluto con la colabora-
Si no fuese así, esta norma no aplicaría. ción de su dueño. La ejecución, como
De qué promesa pendiente de cumplir dice el artículo 725 del Código Procesal
puede hablarse en este caso si el supuesto Civil, se puede efectuar de dos maneras:
promisario ya adquirió la propiedad. i) el remate, y ii) la adjudicación. En el
Pues de ninguna. Lo mismo cabe decir caso del remate, los artículos 739 y 740
del artículo 1538, simple y llanamente del mismo código señalan que una vez
porque se aplica al caso regulado en el que el postor ganador cumple con pagar,
artículo 1537, que implica un efecto real el Juez emite el respectivo autor de trans-
diferido, nunca inmediato. La transfe- ferencia de propiedad. Adviértase que la
rencia de propiedad inmediata también transferencia se encuentra bajo control
es incompatible con el artículo 1539, de uno de los sujetos que interviene, en
puesto que si el comprador adquiere este caso el Juez. En la compraventa de
la propiedad de forma inmediata ¿qué bien ajeno, por el contrario, la efectiva
sentido tendría la facultad de solicitar la transferencia escapa a la voluntad de las
rescisión? Pues ninguno. De hecho, este partes, ya que el dueño verdadero no
mismo artículo señala que si el compra- participa. Lo mismo sucede en el caso de
dor adquiere la propiedad antes de que la adjudicación, ya que el Juez maneja el
se notifique la demanda de rescisión, la destino del derecho de propiedad.
compraventa pierde la calidad de rescin- La compraventa de bien ajeno es
dible. Tal como sucede con el artículo absolutamente distinta de la enajenación
1538, otro tanto se debe predicar del forzosa. Su normativa, doctrina y juris-
artículo 1540, que es aplicable al caso prudencia nada tienen que ver con esta.
regulado por el artículo 1539.
Tampoco cabe aplicar la normativa
No creo pecar de ocioso al reiterarlo: de la compraventa de bien ajeno al caso
aquellas hipótesis en las que se transmite de la representación aparente. Es cierto
y/o adquiere, de forma inmediata, la que aquí se puede disponer de la pro-
propiedad de un bien sin contar con piedad del dueño sin su debida partici-
la intervención del verdadero dueño, pación. Empero, el acto de disposición
nada tienen que ver con la venta de bien puede tener una eficacia real inmediata,
ajeno. Es más, habría que concluir que justamente la apariencia hace que la
la regulación de la compraventa de bien transferencia de la propiedad dependa
ajeno no se aplica ni siquiera por analogía de los celebrantes del acto jurídico, cosa
a dichas hipótesis. Y es que estamos ante que —lo repito otra vez— no ocurre en
una diferencia esencial. la compraventa de bien ajeno.
Piénsese en el caso de la ejecución Conviene recordar que hay represen-
forzada. Acá, como es bien sabido, se lle- tación aparente “cuando el representado
va a cabo un acto de eficaz transmisión de no sabe en absoluto que otro obra para

104 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Fort Ninamancco Córdova Eficacia de la venta de bien ajeno

él como representante, pero si hubiera caso de los bienes muebles, conforme


empleado la diligencia debida, lo habría preceptúa el artículo 948 del Código
sabido y lo hubiera podido impedir, y Civil, se refiere a una entrega que trans-
cuando la otra parte, de acuerdo a las mite la propiedad aunque el transferente
exigencias de la buena fe, pudiera consi- no sea titular del bien. Basta la entrega
derar que el comportamiento del repre- conforme a los requisitos que establece
sentante no habría podido permanecer este artículo. La transferencia no depende
oculto al representado con el empleo de de un evento ajeno a las partes, como sí
la diligencia exigible en el tráfico y que sucede en la genuina compraventa de
este por eso tolera”49. bien ajeno.
Piénsese en el caso de una empresa En sentido análogo, se ha dicho que
que otorga poder a una persona natural en estos supuestos “podríamos consi-
para la venta de un importante activo derar que estamos ante la categoría del
inmobiliario, apoderamiento que se contrato de compraventa sobre bienes
inscribe en el registro público. Luego el ajenos, máxime si los que intervienen en
poder es revocado, mas la revocación no el mismo como enajenantes del derecho
alcanza la inscripción registral. Pese a no no son propietarios verdaderos. Sin
ser ya representante, la persona se vale embargo, la respuesta es negativa, por
de la apariencia generada por el registro cuanto en los casos bajo comentario, el
para vender el activo a un tercero (que comprador adquiere la propiedad sobre
se presume de buena fe). Conforme al el bien, razón por la cual con respecto a
principio de fe pública registral consagra- este particular efecto aquel último sujeto
do en el artículo 2014 del Código Civil, no tiene nada que reclamarle al vendedor,
la venta hecha por el falso representante lo que significa que sería absurdo —por
transmite la propiedad. Aquí no tiene no decir inútil— el uso de la potestad
ninguna cabida la normativa, doctrina rescisoria regulada en los artículos 1539,
y jurisprudencia sobre la compraventa 1540 y 1541 del Código Civil”50.
de bien ajeno.
3.6. Compraventa de bien ajeno y otras
Otro caso importante es el de las ad-
figuras afines
quisiciones a non domino. De inmediato
debo decir que no necesito ahondar en Para terminar de dilucidar el supues-
las diferentes teorías sobre este complejo to de compraventa de bien ajeno, será
e interesante tema. Tal como sucede en la necesario distinguirlo de otros supuestos
ejecución forzada o en la representación con los que podría ser confundido dada
aparente, los celebrantes de una adquisi- su afinidad. Conforme a lo que ya se dijo
ción a non domino tiene bajo su control
la transferencia de la propiedad. En el 50 Vásquez Vidal, Jesús, “El contrato de com-
praventa sobre bien ajeno”, en Gaceta Civil &
49 Flume, El negocio jurídico, cit., p. 968. Procesal Civil, T. 7, enero, Lima, 2014, p. 66.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 105


Actualidad

Civil Especial del mes


al inicio de esta investigación, en la vida ambas partes, lo que no ocurre en este
real se pueden presentar casos donde tipo de compraventa de bien ajeno.
la determinación del tipo contractual ¿Pero en el caso de la compraventa
puede ser un asunto no poco discutible. de bien ajeno que no es rescindible? ¿No
Aquí la interpretación juega un rol cen- puede considerarse que, en este caso, sí
tral. Entender la regulación establecida
hay una compraventa sometida a con-
por las partes, a fin de identificar al tipo
dición? Negar el parecido sería ingenuo
al que pertenece, es evidentemente un
de mi parte, pero esto no me impide
asunto de interpretativo. Y es que la
señalar que la respuesta es negativa. No
interpretación, como bien ha resaltado
son iguales.
un ilustre autor, sirve para “determinar
el significado del contrato”51. Así es, no es lo mismo que una parte
se obligue de inmediato a transferir la
Veamos entonces las diferencias que
propiedad de un bien (ajeno), que sim-
existen entre el supuesto de compra-
plemente obligarse a transferirla solo si
venta de bien ajeno y los supuestos de
contratos afines, con los que podría ser deviene en dueño del bien. En el primer
confundido: caso, el vendedor asume responsabilidad
por la transferencia desde el momento
a. Compraventa de bien ajeno y com- mismo de la celebración del contrato,
praventa sometida a condición sus- cosa que no sucede en el segundo caso.
pensiva Vistas bien las cosas, con respecto a la
propiedad del bien, en la compraventa
¿La venta de bien ajeno puede ser
condicionada el vendedor a nada se obli-
entendida como un simple contrato de
compraventa sometida a la condición ga, a menos que ocurra la condición. Lo
suspensiva de que el vendedor adquiera contrario sucede en una compraventa de
la propiedad del bien? Líneas arriba ya bien ajeno verdadera.
hemos desarrollado alguna idea sobre A nivel de efectos las diferencias son
el particular, así que en este apartado aún más saltantes. ¿Qué sucede si en la
complementaré lo ya dicho. compraventa de bien ajeno, el compra-
Celebrar un contrato de compraven- dor empieza a gestionar por sí mismo la
ta con dicha condición es perfectamente adquisición del derecho de propiedad
viable. Ahora bien, la compraventa de a favor de su vendedor o de sí mismo?
bien ajeno rescindible de ninguna ma- Pues nada. Es perfectamente lícito para
nera puede ser una simple compraventa un comprador tratar de valerse de otros
sometida a condición, puesto que la medios para satisfacer su interés, siempre
condición (ajenidad del bien) —obvia- y cuando no perjudique los intereses de
mente— debe declararse conocida por la parte vendedora, pero a esta le interesa
básicamente el pago del precio. Con tal
51 Roppo, El contrato, cit., p. 436. que no se ponga en riesgo el pago del

106 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Fort Ninamancco Córdova Eficacia de la venta de bien ajeno

precio, el comprador es libre de actuar condición no se verifique, se considera


del modo que estime pertinente para como cumplida”54.
provocar la transferencia de propiedad. Por lo tanto, si existe una condi-
Nada de esto ocurre en la com- ción suspensiva en la compraventa, el
praventa condicionada. Por mandato comprador se encuentra impedido de
expreso del artículo 176 del Código actuar en forma deliberada para lograr
Civil, la parte compradora está impedida el cumplimiento de la condición. Si
de interferir en el curso normal de los la condición se verifica por una causa
acontecimientos con el fin de satisfacer imputable al comprador, la condición
su interés personal. Veamos lo que señala de considera como no cumplida. En la
nuestra doctrina sobre el particular: compraventa de bien ajeno, en sentido
Un autor asevera que el citado artí- radicalmente opuesto, el comprador no
culo 176 “prevé la denominada ficción tiene ningún impedimento para injerir
de la verificación de la condición, cuando en el curso de los acontecimientos a fin
la condición falte por causa imputable a de concretar la transmisión del derecho
la parte que tenía un interés en contra, de propiedad a su favor.
no concurrente, a la producción del
b. Compraventa de bien ajeno y com-
evento”52. Otro autor importante señala
promiso de compraventa
que “ni el deudor puede impedir ni el
acreedor puede provocar de mala fe (esto ¿Una compraventa de bien ajeno
es dolosa o culposamente) la verificación puede reconducirse a la figura de una
de la condición, porque en caso contrario promesa de compraventa? Puesto que
estarían incumpliendo con la obligación en ambos casos la transferencia de la
que han asumido el uno frente al otro, propiedad queda pospuesta para un
hecho que la ley sanciona considerando, momento posterior, la respuesta podría
según el caso, cumplida o no cumplida considerarse en sentido afirmativo. Es
la condición”53. Este mismo autor nos más, podría sugerirse la idea de que el
informa que la regulación contemplada promitente no puede ser dueño del bien
en el artículo 176 tiene un antecedente que será materia de venta, y celebrar
claro en el Digesto: “el Derecho Civil ha sin mayor problema el compromiso de
acogido la opinión, por la cual cada vez compraventa.
que el interesado en la no verificación Es evidente que no puede haber nin-
de la condición actúe de modo que la guna clase de asimilación en estos casos.
En la compraventa de bien ajeno el ven-
dedor asume la obligación de transferir
52 Espinoza Espinoza, Juan, El acto jurídico la propiedad de un bien (que es ajeno).
negocial, 3.ª ed., Rodhas, Lima, 2012, p. 275. Esto de ninguna manera sucede en el
53 Torres Vásquez, Aníbal, Acto jurídico, 4.ª ed.,
Idemsa, Lima, 2012, p. 570. 54 Loc. cit.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 107


Actualidad

Civil Especial del mes


compromiso de compraventa. Acá las plantearse una equiparación con la com-
partes se obligan a celebrar un contrato praventa de bien ajeno no rescindible, ya
en el futuro, razón por la que, en estricto, que aquí las partes declaran conocer la
no hay comprador ni vendedor. Evi- ajenidad del bien. Dicho esto, se podría
dentemente puede haber compromiso señalar también que la compraventa de
de venta sobre bien propio o sobre bien bien ajeno no rescindible y la locación
ajeno. Pero, es menester repetirlo, en la de servicios para conseguir la adquisición
compraventa de bien ajeno el vendedor de un bien ajeno constituyen supuestos
se obliga a transmitir el dominio, cosa de hechos diferentes, pero con iguales
que no sucede en el compromiso de com- consecuencias jurídicas, puesto que
praventa. La asimilación entre ambas en ambos casos una de las partes tiene
figuras, por consiguiente, no es dable55. que hacer todo lo posible para lograr la
transmisión de un derecho de propiedad
c. Compraventa de bien ajeno y loca- ajeno, toda vez que el destino de tal
ción de servicios derecho no depende de la voluntad de
No se debe confundir la obligación las partes.
de transmitir el dominio de un bien aje- Al respecto, debe tenerse en cuenta
no con la obligación de prestar el servicio que no existe inconveniente alguno
de gestión para que un tercero transmita para que una norma jurídica asigne a
el dominio sobre uno de sus bienes. Para diferentes supuestos de hecho una mis-
decirlo en términos muy simples: no es ma consecuencia jurídica. Esto es de lo
lo mismo que me obligue a transmitir más común y usual, no constituyendo
la propiedad de un bien que pertenece redundancia normativa de ninguna clase.
a Adhelí, que obligarme a hacer todo Piénsese en el caso del artículo 161 del
lo posible para convencer a Adhelí de Código Civil: tres supuestos diferentes
efectuar la transferencia de su derecho de de indebido actuar del representante
propiedad. En el primer caso me obligo a (ausencia, exceso y abuso del poder de
transferir un derecho real, en el segundo representación), tienen la misma con-
caso me obligo a prestar un servicio. secuencia jurídica: la ineficacia del acto
Alguien podría preguntar: ¿pero no o negocio jurídico. Ahora piénsese en el
se puede suponer que en la compraven- caso del artículo 219 del Código Civil;
ta de bien ajeno, el vendedor asume la ocho supuestos diferentes tienen la mis-
obligación de hacer todo lo posible para ma consecuencia jurídica: la nulidad del
que el comprador adquiera la propiedad acto o negocio jurídico56.
de un bien? Como sucede en el caso de
la condición que ya analicé, solo podría 56 Este punto en específico, relativo a la interpre-
tación jurídica, lo he desarrollado en otra sede,
a la cual permítaseme remitir: Ninamancco
55 Fernández de Villavicencio Álvarez-Osso- Córdova, Fort, Embargo inscrito y tercería de
rio, Compraventa de cosa ajena, cit., p. 154. propiedad. Su oponibilidad en la jurisprudencia,

108 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Fort Ninamancco Córdova Eficacia de la venta de bien ajeno

Sin embargo, se tiene que rechazar un rol clave o nuclear en la configuración


la idea de equiparar a un grado tan alto de un contrato de compraventa.
al par de contratos en cuestión. Para
empezar, a nivel de efectos hay múltiples d. Contrato de compraventa de bien
diferencias. En el caso de la locación de ajeno y gestión de negocios
servicios, por ser un tipo de contrato de Se afirma que habrá gestión de nego-
prestación de servicios, se presenta la fi- cios “cuando alguien, sin estar obligado
gura de las “instrucciones” del comitente ni facultado para ello, asume conscien-
(artículo 1760 del Código Civil). En una temente el manejo de los negocios o la
compraventa de bien ajeno verdadera, en administración de los bienes de otro
cambio, no hay lugar para instrucciones que lo ignora, en beneficio de este. La
que el vendedor tenga que seguir. De agestión surge, por consiguiente, de un
igual forma, tampoco es admisible la acto unilateral de voluntad del gestor que
aplicación del artículo 1766 del Código asume en forma espontánea la gestión de
Civil en la compraventa de bien ajeno. los negocios o la administración de los
En efecto, el vendedor se obliga a trans- bienes del otro. Ese acto unilateral pro-
ferir la propiedad del bien (ajeno); no se duce efectos para el dominus negotii que
le puede considerar impedido de valerse también asume obligaciones impuestas
de terceros para lograr este objetivo. por la ley.
En una compraventa, el vendedor es
La gestión de negocios constituye en
libre de conseguir la directa o indirecta
lo fundamental, pero no exclusivamente,
colaboración de terceros para lograr la
un caso de representación sin poder. En
transferencia de la propiedad; no existe
verdad, importa un supuesto sui generis
una prohibición real para que no pueda
de representación”58.
hacerlo. Esto no sucede en una locación
de servicios. ¿Puede entenderse a la compraventa
de bien ajeno como una gestión de nego-
Nuestra más reputada doctrina ha
cios? ¿Por qué no se puede considerar que
dicho que “el objeto de la prestación se
el vendedor es un gestor del comprador
circunscribe a la energía humana, cuyo
para la adquisición de la propiedad de
contenido es inescindiblemente material
un bien que pertenece a un tercero? Para
e intelectual. Ese objeto está contempla-
abonar esta sugerencia, podría decirse
do expresamente en el artículo 1765,
que en ambos casos, tanto en la compra-
sobre locación de servicios”57. La energía
venta de bien ajeno como en la gestión
humana, obviamente, está lejos de tener
para la adquisición de un bien ajeno, el
destino del derecho de propiedad no de-
Gaceta Jurídica, Lima, 2013, pp. 147 y 148.
57 Arias Schreiber Pezet, Max, Exégesis del código 58 Cárdenas Quirós, Carlos, Estudios de derecho
Civil del Perú, Gaceta Jurídica, Lima, 2011, T. privado, Ediciones Jurídica, Lima, 1994, T. I p.
I, p. 432. 619.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 109


Actualidad

Civil Especial del mes


pende de la voluntad de los implicados, te que pretende disponer del bien que
sino del verdadero dueño. pertenece a su falso representado? Sin
Francamente, no se necesita mucho más, hay que decir que no.
análisis para caer en la cuenta de que Así es, que me obligue ante Judith
la respuesta a la primera pregunta es a transferirle la propiedad de un bien
claramente negativa, y la respuesta a que pertenece a Adhelí, no es lo mismo
la segunda pregunta es porque lo dice que yo me arrogue la representación de
claramente el Código Civil. Adhelí para vender su bien a Judith. En
En efecto, según establece el artí- el primer caso actúo en nombre propio.
culo 1950 del Código Civil, el gestor El vendedor no es otro que Fort. Si uno
se caracteriza por no estar obligado a revisa el contrato de compraventa, con-
gestionar los negocios. El gestor actúa, cluye que estoy asumiendo una obliga-
entonces, por iniciativa propia y no en ción y la parte vendedora es mi persona.
cumplimiento de alguna clase de deber En el segundo supuesto no sucede así.
jurídico. Por eso el artículo 1953 del De la lectura del contrato, se pretende
mismo código preceptúa que el Juez obligar a Adhelí. La parte vendedora sería
debe tener en cuenta las “circunstancias Adhelí, puesto que yo simplemente funjo
que indujeron al gestor a encargarse de de representante. Obviamente Adhelí
la gestión”. La gestión tiene, pues, fun- no quedaría obligada ya que carezco de
damento en una actuación unilateral del poder de representación. Pero, repito,
gestor. No es ocioso reiterarlo: al realizar en el segundo supuesto se pretende
los negocios de la gestión, el gestor actúa obligar a Adhelí, cosa que no sucede en
sin estar obligado a nada. el primer caso.
En la compraventa de bien ajeno Sucede que la representación implica
ocurre lo opuesto. El vendedor actúa necesariamente una actuación en nom-
sobre la base de un compromiso con-
bre ajeno. Y es que una nota esencial
tractual. Está obligado a lograr la trans-
en la representación es la denominada
ferencia de la propiedad en favor de su
contemplatio domini. No se obra, pues,
comprador. Por tanto, la equiparación
entre el vendedor de un bien ajeno y un en nombre propio. En otro lugar tengo
gestor carece de todo fundamento sólido. escrito lo siguiente:
La actuación del vendedor se fundamen- “Nuestro Código al respecto es bastante
ta en una relación obligatoria, en tanto claro y exige, en su artículo 164, que el
que la actuación del gestor no. representante declare que sus actos habrán
de producir efectos en la esfera jurídica de
e. Compraventa de bien ajeno y falso su representado y, si se le requiriese, que
representante acredite sus facultades.
Esto es unánime en la doctrina, pero
¿El vendedor de un bien ajeno puede nuestro Código tiene la particularidad
ser entendido como un falso representan- (afortunada, por cierto) de imponer al

110 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Fort Ninamancco Córdova Eficacia de la venta de bien ajeno

representante un deber jurídico, de modo f. Compraventa de bien ajeno y con-


que todo representante está constreñido trato bajo nombre ajeno
legalmente a indicar que está actuando en
nombre del representado. ¿Es lo mismo que yo venda el bien
Sobre este punto se ha indicado que la de Jairo a Javier, a que me haga pasar por
contemplatio domini encuentra su funda- Jairo y le venda a Javier el mismo bien?
mento en la tutela debida a los terceros, En otros términos: ¿puede entenderse
quienes tienen interés en saber para quien
se celebra en realidad el negocio, y derecho
a la compraventa de bien ajeno como
a saberlo. Si se lo solicitan, el representante un contrato bajo nombre ajeno? Por
tiene el deber de justificar sus poderes ante supuesto que no, la razón es simple: en
el tercero, y si los mismos resultan de un el primer contrato, las declaraciones de
acto escrito, debería pues entregar una copia voluntad indicarían que mi persona es
de este de ser necesario”59.
la obligada. Quien se obliga es Fort. En
Una destacada doctrina italiana (Sa- el segundo caso, en sentido contrario,
cco60) resalta que la contemplatio domini, las declaraciones indican que Jairo es el
al significar que el representante actúa obligado, mi persona no se obliga a nada
mencionando al sujeto en cuya esfera formalmente.
jurídica habrán de recaer los efectos del Este fenómeno se conoce en la
negocio representativo, es una necesidad doctrina como “negocio jurídico bajo
imperiosa. Así también lo entienden las nombre ajeno”. En el Perú prácticamente
cortes italianas. nada se ha dicho al respecto. Una acre-
En una compraventa de bien ajeno ditada doctrina sudamericana ha dicho
“pura” no existe contemplatio domini, y lo siguiente:
por ello mal puede hablarse de represen-
tación. El vendedor de un bien ajeno, “Acá no se inventa o emplea un nombre
al azar, sino que se toma uno cierto, perte-
como tal, no puede reputarse como un neciente o correspondiente a determinada
representante. En este sentido, una aten- persona, para hacerse pasar por ella (...)
ta doctrina nacional señala que la venta se trata, sin más, de una suplantación,
de bien ajeno presupone que el vendedor frente a la cual lo primero que se ocurre
actúe en nombre propio. Si actúa en determinar es lo relativo a entre quiénes se
celebra el contrato, y la eficacia y validez
nombre ajeno, estaremos ante un acto de este, obviamente teniendo presente que
representativo, cuya eficacia dependerá si en él intervienen solamente dos sujetos: el
se otorgó o no poder de representación61. suplantador y la otra parte contratante, pero
que detrás del primero se encuentra el ver-
dadero titular del nombre, cuya situación ha
59 Ninamancco Córdova, Fort, Poderes de de definirse con cuidado de su incolumidad,
representación: aspectos doctrinarios y casuística
como corresponde a su extraneidad total”62.
jurisprudencial, Gaceta Jurídica, Lima, 2013,
p. 48.
60 Sacco, Rodolfo y Giorgio De Nova, Il contratto, compraventa de bien ajeno en el Código Civil
UTET, Turín, 1993, T. II, p. 178. y en la jurisprudencia peruana”, cit., p. 274.
61 Barchi Velaochaga, “Nada es lo que parece: la 62 Hinestrosa Forero, Fernando, La represen-

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 111


Actualidad

Civil Especial del mes


En el primer caso, no tomo el Como advertí al inicio, no son
nombre de Jairo. Obro bajo mi propio pocos los problemas que envuelve la
nombre. Quien se obliga a transferir compraventa de bien ajeno. Permítase-
el dominio sobre el bien soy yo. En el me informar que vengo preparando un
segundo caso, tomo el nombre de Jairo, libro donde me propongo analizar estos
así que formalmente es este quien se y otros problemas con más cuidado y
obliga (aunque mal). Podemos debatir profundidad. Espero que el amable lector
sobre las consecuencias de un negocio o lectora que ha tenido la gentileza de
bajo nombre ajeno, pero definitivamente acompañarme a lo largo de este texto,
esta figura no se debe confundir con la me acompañe también próximamente
compraventa de bien ajeno. No es lo en el libro al que me acabo de referir,
mismo, claro está, que me obligue yo a donde la compraventa de bien ajeno será
que se pretenda obligar a Jairo. analizada a la luz de un problema muy
actual: el fraude inmobiliario por falsi-
tación, Universidad Externando de Colombia, ficación de documentos o suplantación
Bogotá, 2008, pp. 33 y 34. de identidad.

112 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


I N S T I T U T O P A C Í F I C O

Suscripción
Julio 2015 - Junio 2016
Civil
CIVIL • PROCESAL CIVIL • REGISTRAL • INMOBILIARIO

Rolando Martel Chang


LOS PRESUPUESTOS
PROCESALES EN
EL PROCESO CIVIL

SOBRE LA OBRA
Los presupuestos procesales son
requisitos formales que necesaria-
mente deben concurrir para poder
constituir válidamente un deter-
minado proceso y que el juez
pueda dictar una sentencia sobre
el fondo del asunto. Esta obra
analiza el tema desde un punto de
vista práctico, en la medida que
los problemas abordados aquí se
plantean diariamente en los
órganos judiciales.

FICHA TÉCNICA
Formato: 17 x 24 cm
PRESENTACIÓN Tapa dura
DE LUJO EN Cosido y encolado

TAPA DURA Hot Melt


Actualidad

Civil Especial del mes

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

La compraventa sobre el bien ajeno:


reflexiones y críticas sobre una figura
controversial del Código Civil

Emilio José Balarezo Reyes


Profesor de Derecho Civil en la Universidad de San Martín de Porres,
Universidad Privada del Norte – Filial Lima y de la Universidad San Juan Bautista

1. Introducción
2. Algunas instituciones relevantes que encierra la figura de la compraventa
de bien ajeno
3. Ubicación de la figura de la compraventa sobre bien ajeno en el Código
Civil Peruano
SUMARIO

4. Análisis de los artículos dedicados a la compraventa sobre bien ajeno


5. Elementos distintivos de la compraventa sobre bien ajeno en el presente,
y lo que se espera de ella en un futuro
6. Conclusiones.

1. Introducción de relevancia para esta figura contractual


La compraventa como institución el acuerdo y los alcances a los que han
jurídica siempre ha concitado innume- llegado las partes que han intervenido
rables comentarios en torno a su regu- dentro de la misma. Pero sobre todo cabe
lación como a su tratamiento por parte destacar la presencia de ciertas particula-
de la doctrina y de la judicatura, debido ridades que se pueden presentar dentro
a las múltiples posibilidades en que de la compraventa como resultado del
puede plasmarse esta en la realidad, es estado situacional y jurídico de uno de
sus elementos principales como es el caso
* Abogado con estudios concluidos de Maestria del bien, y que le otorga una naturaleza
y Doctorado en la Universidad San Martin de distinta a esta figura contractual por los
Porres. Miembro Ordinario del Instituto Perua-
no de Derecho Civil. Miembro Honorario del resultados como las consecuencias que
Colegio de Abogados de Ica. se puedan derivar de la misma.

114 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Emilio José Balarezo Reyes Eficacia de la venta de bien ajeno

En este caso de modalidad de la


compraventa es el bien que reúne y RESUMEN
concita las particularidades, ya que
En el presente artículo, el autor hace un
el mismo no se encuentra dentro del análisis práctico-doctrinario de la polé-
ámbito patrimonial y por ende dentro mica figura de la compraventa sobre bien
de la facultad de disposición total de ajeno, destacando sus particularidades de
una de las partes que forman parte del este tipo de modalidad de compraventa,
contrato, trastocando de esta manera la su naturaleza, su tratamiento normativo
y las posibles modificaciones que se
forma ideal en que se lleva a cabo usual- podrían presentar en torno a ella en un
mente la compraventa y que radica en futuro, dentro del Código Civil
que no exista impedimento alguno en
la materialización de lo acordado entre CONTEXTO NORMATIVO
las partes, y que la disposición del bien
se lleve a cabo sin ningún tipo de traba u • Código Civil: arts. 1537, 1538, 1539,
óbice como consecuencia de su situación 1540 y 1541.
jurídica.
PALABRAS CLAVE
Los actos de disposición de lo ajeno
o como lo manifiesta algún sector de Contrato / Compraventa / Rescisión /
la doctrina de lo que no es nuestro, de Bien / Restitución / Indemnización /
por sí trae consigo innumerables cues- Patrimonio / Perjuicio.
tionamientos en torno a su posibilidad
como a su concretización; el bien al no
encontrarse dentro del dominio de las
partes que se vinculan dentro de una La compraventa sobre bien ajeno,
determinada relación jurídica de tipo como tipo de compraventa absorbe las
patrimonial (como lo es el contrato características de la misma, respecto a la
de compraventa) concita más de una presencia de las partes, el precio, la oferta,
reflexión y, por ende, trae consigo pero es en el caso del bien y el estado
más de una posibilidad de análisis a la situacional en el que se encuentra la que
misma por parte de los operadores del concita las particularidades que hacen a
derecho, destacando la forma cómo esta institución distinta de otras formas
se analiza su concretización por parte de compraventa y que hacen que se cons-
de la judicatura, la cual ha tenido res- tituya en fuente inagotable de análisis en
pecto a este tema una posición nada torno a su viabilidad, vigencia, dando
pacífica al momento de encontrar una origen también a posibles modificacio-
salida que deje a los intervinientes de nes que se pudieran presentar dentro
los procesos que se originan en torno de una futura revisión del Código Civil
a esta satisfechos en cuanto a sus pre- treinta y un años después de su entrada
tensiones. en vigencia.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 115


Actualidad

Civil Especial del mes


Es importante hacer referencia a lo normativos nacionales o extranjeros que
señalado por el Dr. Ortega Plana1 cuando se han abocado al estudio de este tema.
al analizar el presente tema señala: “El
contrato de compraventa, presenta dos 2. Algunas instituciones relevantes que
elementos importantes: de un lado, el encierra la figura de la compraventa
personal, conforme al cual el vendedor de bien ajeno
no solo debe ser sujeto capaz de obligarse Dentro de la gama de instituciones
sino que además debería ser titular del que encierra la compraventa de bien
bien objeto del contrato y, de otro lado, el ajeno, es necesario señalar que destacan
material conforme al cual dicho bien, sea algunas que sirven de base y que están
cosa o derecho, debe ser determinado o presentes en todo tipo de compraventa
determinable, existente o con posibilidad como también existen otras que solo se
de existencia y comerciable o cuya venta encuentran presentes cuando el bien es
no este prohibida, y en cuanto al precio, ajeno, cuando se desconoce esta situa-
que el mismo debe poseer necesariamen- ción, cuando si se conoce, etc.; haciendo
te algún componente dinerario”. surgir particularidades que conllevan
Por último, expresamos que la regu- un tratamiento jurídico distinto. Aquí
lación que se le da a esta figura con solo es importante señalar la posición de la
cinco artículos de manera taxativa den- Dra. Urbano Valencia2, quien tiene un
tro del Código, sin contar los artículos punto de vista interesante en torno al
conexos a estos temas, desencadena en tema: “Si bien cada tesis reviste funda-
una situación que no contrasta con la mentos, podemos resaltar tres caracte-
riqueza de las instituciones que encierra rísticas peculiares a todos los conceptos:
y que son de suma importancia jurídica, la ajenidad del bien, el conocimiento o
ya que en torno a las mismas a lo largo desconocimiento de dicha cualidad y los
del tiempo se ha desatado un cúmulo efectos del contrato según su naturaleza
de posiciones muchas veces antagónicas, obligacional o traslativa de dominio”.
debido a que son analizadas desde ópticas En la medida que vayamos entendiendo
particulares pudiendo desencadenar un la presencia de cada una de ellas, el rol
sinnúmero de posiciones, requiriendo que juegan, encontraremos la relevancia
para entender cada una de ellas según que estas tienen y la influencia que han
nuestro criterio una buena base doctri- tenido para concitar un análisis detallado
nal y el manejo diligente del articulado
vinculado al tema tanto en los cuerpos
2 Urbano Valencia, Valentina, “El contrato de
compraventa de bien ajeno en la legislación
1 Ortega Plana, Marco, “El elemento personal peruana ¿O es solo una subespecie de la promesa
en el contrato de compraventa: Algunas consi- de obligación o del hecho de un tercero?”, en:
deraciones sobre la venta de bien ajeno”, En: Normas Legales: Doctrina, Jurisprudencia y Acti-
Revista Bibliotecal del Colegio de Abogados de vidad Jurídica, N.° 335, vol. N.° 2, Lima, 2004,
Lima, N.° 2, vol. I, Lima, 2000, p. 137. p. 15.

116 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Emilio José Balarezo Reyes Eficacia de la venta de bien ajeno

en la búsqueda de una comprensión más de ellos el de la compraventa, de forma


cabal del tema. puntual a la de bien ajeno, tiene que estar
inserto dentro de la misma la voluntad
IMPORTANTE de las partes; es aquí donde vemos que la
compraventa es un acto jurídico obliga-
El análisis de la figura del bien va cional, y como tal exige el compromiso
de la mano con la situación del mis- de las partes concurrentes para el logro
mo, como elemento fundamental sus objetivos. En ese sentido resulta
de este tipo de compraventa es in- oportuno compartir la posición del
dispensable que no esté dentro del
ámbito patrimonial del vendedor,
maestro Manuel de la Puente y Lavalle4,
lo que no debe de confundirse con quien de manera categórica manifiesta
la posibilidad de su presencia y tras- lo siguiente: “ …Al efecto, debe tenerse
paso, circunstancia que ha llevado a presente que el contrato, por definición,
cabo que se confunda muchas veces es un acuerdo de dos o más partes para
con la posibilidad y reconocimiento crear, regular, modificar o extinguir una
legal de la misma; como desarrolla-
remos más adelante la presencia de
relación jurídica patrimonial. Aunque la
los vicios de la voluntad como el definición no lo diga, este acuerdo de dos
error o el dolo, nos conecta una vez o más partes es el acuerdo de voluntades
más con la naturaleza del acto jurí- de estas y debe exteriorizarse mediante la
dico patrimonial que esta modali- declaración respectiva. En tales condicio-
dad de compraventa contiene en su nes, el contrato es una manifestación de
estructura.
voluntad destinada a crear, modificar o
extinguir un derecho y, por tanto, es un
La consensualidad, en la compraven- acto jurídico”.
ta, debe estar siempre presente al inicio
Por su parte es oportuno compartir
de análisis de la misma, debido a que esta
la posición del profesor Escobar Rozas5
responde a un acuerdo de voluntades
cuando, refiriéndose a este punto, expre-
descartando enfáticamente (como lo es
sa lo siguiente:
para el medio peruano) que la compra-
venta sea de carácter real, sino que es “como se sabe, la posición que mayoritaria-
consensual con efectos reales; así el profe- mente se ha sostenido en nuestro medio es
sor Hugo Forno3 manifiesta lo siguiente: aquella que propugna que la transferencia
de propiedad no opera por el solo contrato,
“…que el contrato es el instrumento de en atención a que las dos normas que re-
actuación de la autonomía privada, sus-
ceptible de producir efectos obligatorios
y efectos reales”. Todo contrato y dentro 4 De La Puente, Manuel, “Sistema peruano de
contratación civil”, en: Contratación privada,
Jurista Editores, Lima, 2002, p. 19.
3 Forno, Hugo, “El contrato con efectos reales”, 5 Escobar Rozas, Freddy, “Reflexiones en torno
en: Estudios de derecho contractual, Ius et Veritas, a la llamada compraventa de bien ajeno” en:
Lima, 2014, p. 296. Themis, N.° 29, Lima, 1994, p. 152.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 117


Actualidad

Civil Especial del mes


gulan el tema (nos referimos a los artículos demandas que esta figura ha motivado ante
947 y 949 del Código Civil) establecen el Poder Judicial para tener una evidencia
que la tradición de la cosa, en un caso y la de ello […]”.
obligación de enajenar, en el otro, son los
hechos jurídicos que, unidos a un título El análisis de la figura del bien va
preexistente, determinan la transferencia de
propiedad. Si estas normas son concordadas
de la mano con la situación del mismo;
con aquella que establece que el contrato como elemento fundamental de este tipo
tiene por objeto crear, regular, modificar o de compraventa es indispensable que no
extinguir obligaciones y luego con las que esté dentro del ámbito patrimonial del
definen cada uno de los llamados contratos
nominados, se tendría que concluir que, en vendedor, lo que no debe confundirse
nuestro sistema el contrato no tiene eficacia con la posibilidad de su presencia y
real, sino meramente obligatoria”. traspaso, circunstancia que ha suscitado
Esta característica ampliamente que se confunda muchas veces con la
comentada por la doctrina nacional mu- posibilidad y reconocimiento legal de
chas veces ha estado unida a la fluidez en la misma; como desarrollaremos más
las transacciones comerciales o también adelante, la presencia de los vicios de la
denominado tráfico comercial, lo cual voluntad como el error o el dolo, nos
puede ser un sustento elemental del conecta una vez más con la naturaleza
resultado de la aplicación de la misma de acto jurídico patrimonial que esta
pero lo que en realidad es relevante es que modalidad de compraventa en su estruc-
dentro de la estructura de la compraventa tura contiene.
sobre bien ajeno se destaque la colabora-
La posibilidad, su presencia dentro
ción como la anuencia de las partes por
medio de su voluntad en el proceso de de esta figura contractual, está ligada
concretización de este tipo de contrato, íntimamente a lo que es el bien, denota
aquí es necesario acotar el aporte de los a su vez expectativa no la de seguridad
Doctores Osterling y Soria6, quienes pero justamente en ella radica que ju-
desarrollan muy claramente el tema en rídicamente como materialmente no
los siguientes términos: se pueda aseverar que la transacción
acordada entre las partes se pueda llevar
“[…] la dinámica del tráfico comercial ha a cabo, asumiendo que la negociación
motivado que la compraventa de bien ajeno
se convierta en un negocio jurídico muy como los términos a los que se concluyen
recurrente en nuestra realidad. En efecto, dentro de la misma no descartan que se
basta con revisar múltiples y recurrentes proceda a acordar los términos como las
obligaciones que tienen las partes dentro
6 Osterling Letts, Madeleine y Alfredo Soria del contrato. La existencia del bien como
Aguilar, “¿Acto jurídico nulo o valido? Apuntes su ingreso al ámbito patrimonial del
sobre la compraventa del bien ajeno”, En: Libro
Homenaje a Fernando Vidal Ramírez, Idemsa, vendedor son situaciones en las que se
Lima, 2011, p. 9. refleja claramente la posibilidad, lo cual

118 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Emilio José Balarezo Reyes Eficacia de la venta de bien ajeno

no puede ser entendido como un factor rector, guía y general dentro de este
negativo para la no concretización de este universo de posibilidades donde puede
tipo de contrato. reflejarse jurídica y pragmáticamente la
compraventa; al respecto debemos acotar
IMPORTANTE lo señalado por el Dr. Montoya7, quien
expresa lo siguiente:
Las consecuencias de la procedencia
de la rescisión y la materialización “[…] de nada serviría que se haya consagra-
de la misma por parte del juez por do la libertad contractual, y que el contrato
medio de una sentencia nos llevan se perfeccione con el consentimiento si
a resultados que están íntimamente por algún elemento intrínseco o extrínseco
ligados con el tema de la responsa- (posterior) a su formación los objetivos
perseguidos por las partes se verían inal-
bilidad civil, el primer párrafo así lo
canzables”.
denota cuando literalmente señala
la necesidad de indemnización de Por otro lado, no se debe caer en se-
los daños y perjuicios derivados de
la no concretización de la compra- ñalar como único ámbito de tratamiento
venta de bien ajeno, como podrían legislativo los artículos que van del 1537
ser el tiempo perdido, la oportuni- del Código Civil hasta el 1541; creemos
dad de adquirir otro bien, etc.; lo que es relevante también el 1409 como
cual no debe ser confundido con los artículos que abren el Libro VII del
la restitución de lo pagado, la cual Código, es decir, referidos a los aspectos
tiene su asidero en la devolución
de lo dado por el comprador con la generales de la contratación que están del
finalidad de viabilizar y, por ende, 1352 en adelante.
concretizar sus expectativas en tor- Pueden existir muchas otras insti-
no a la compraventa de bien ajeno tuciones relevantes que escapan a estas
que no se llegó a materializar final-
mente. cuatro que hemos dado lugar dentro de
nuestra reflexión como columnas o pila-
res de necesaria revisión, lo que buscamos
Por último, analizaremos el reconoci- es direccionar el sentido y encontrar una
miento legal, sobre este punto es preciso respuesta distintiva a la naturaleza de este
establecer que puede invocarse un análi- tipo de compraventa, que escape a lo que
sis múltiple: el de los principios generales un razonamiento meramente literal nos
de contratación, el del articulado del puede dar o alcanzar de la simple lectura
Código Civil de manera específica y de y análisis del Código.
la Constitución de forma general. Al
respecto, debemos señalar que así no esté
expresamente desarrollado en un cuerpo
normativo de nuestro sistema jurídico 7 Montoya, Franco, “Ineficacia estructural y
funcional en el contrato de compraventa de
la presencia de la libertad contractual bien inmueble ajeno”, en: Actualidad Jurídica,
y la libertad de contratar juegan un rol N.° 207, Lima, 2011, p. 56.

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 119


Actualidad

Civil Especial del mes


3. Ubicación de la figura de la compra- Al respecto en el caso peruano es
venta sobre bien ajeno en el Código interesante la reflexión que realiza el Dr.
Civil peruano Max Arias Schreiber Pezet9 que indicaba
El primer punto a tocar dentro de respecto a la compraventa de bien ajeno,
esta parte de nuestro trabajo es señalar lo siguiente:
que los diferentes Códigos que influen-
“El nuevo Código, en concordancia con
ciaron en los Códigos Civiles que han lo dispuesto por el Código Civil italiano
regido a nuestro país tuvieron diferentes de 1942, se ha colocado en una posición
posiciones respecto de su procedencia o diferente y hace una remisión a la regla
no dentro del ordenamiento jurídico; de la promesa de la obligación o hecho de
basta con señalar que el Código Civil un tercero: Si el vendedor vende el bien
no como propio sino como ajeno, asume
francés de 1804 se guió del sistema de entonces la obligación de procurarle la
unidad de contrato, el cual propugnaba propiedad al comprador”.
que el vendedor al momento de llevar a
cabo el compromiso de la compraventa Luego esta forma de entender el
debería encontrarse en la situación del contrato fue variando, dándose los ci-
propietario del bien materia de la tran- tados cambios en el Código de 1936,
sacción. manteniéndose la figura de la apertura
en torno a la condición del bien en el
El análisis del estado y la situación actual Código de 1984, asumiendo
jurídica que emana de analizar este tipo esta posición por razones de apertura
de compraventa no ha sido ajena a otros comercial. La presencia de esta figura
países como Argentina, el cual la regu- en los dos últimos Códigos Civiles nos
laba en el Código de Vélez Sarsfield. En da el mensaje de validez y de respaldo de
palabras del Dr. Castillo Freyre8 expresa nuestro sistema jurídico.
en torno a este tema lo siguiente:
Podemos, entonces, aseverar como lo
“El Código Civil argentino, obra del nota- señala el maestro De la Puente10:
ble jurista Dalmacio Vélez Sarsfield, si bien
contempla, respecto del contrato de venta “[…] obsérvese que, a diferencia de los
de bien ajeno, el principio francés de la sistemas francés e italiano, el contrato de
nulidad, en ese país ha habido un proceso compraventa en el Perú no transfiere la
de critica doctrinaria y jurisprudencial, e propiedad de un bien, sino que se limita
intentos de reforma bastante importantes.
La regulación del Código Civil Argentino
acerca a los contratos sobre bienes ajenos
y, específicamente del contrato de venta de 9 Arias – Schreiber Pezet, Max, Luces y Sombras
bien ajeno, es muy especial e interesante”. del Código Civil, Studium, Lima, 1991, tomo
II, p. 100.
10 De La Puente, Manuel, “Comentarios al
8 Castillo Freyre, Mario, “La venta de bien Artículo 1537 del Código Civil”, en: Código
ajeno en el derecho argentino”, En: Iuris Dictio, Civil comentado por los 100 mejores especialistas,
N.° 2, Lima, 1996, p. 23. Gaceta Jurídica, Lima, 2007, p. 58.

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Emilio José Balarezo Reyes Eficacia de la venta de bien ajeno

a crear la obligación de transferir su pro-quiere, por el artículo 1542, norma que


piedad […]” protege a los compradores de buena fe
De la lectura del Código, encontra- (…)”; nos da un panorama concreto del
mos que el tratamiento del presente tema tratamiento que recibe la compraventa
se encuentra dentro del Título Primero de bien ajeno dentro del Código Civil
de la Sección Segunda, correspondiente a la fecha.
a los contratos nominados exactamente IMPORTANTE
en el Capítulo Segundo dedicado al
bien materia de la venta. De una simple A su vez, la no pertenencia total
inspección el codificador del ochenta y del bien al vendedor también es
un rasgo que caracteriza este tipo
cuatro buscó colocarse en todas las aristas de compraventa, lo que ha hecho
posibles que dieran solución a este tema, el código es tratar de encontrar
debido a su complejidad, recurre no solo una salida razonada en torno a las
a los artículos que puntualmente fueron posibilidades de realizar negocios
destinados a este fin sino a otros comple- jurídicos patrimoniales, es decir,
mentarios, unos detallados y redactados contratos sobre los mismos sin
que esta situación sea barrera para
de manera precisa para identificar su que se lleguen a acuerdos donde el
competencia y el alcance que estos tie- consenso de las partes juega un rol
nen, por ejemplo, del 1537 al 1541 como relevante.
también otros complementarios, preci-
sados taxativamente como son el 1470,
1471 y 1472, pero sin dejar de lado a 4.1. Compromiso de venta de bien ajeno
aquellos vinculados indefectiblemente
Artículo 1537.- El contrato por el cual una
como el 1409 en su inciso 2. de las partes se compromete a obtener que
la otra adquiera la propiedad de un bien
4. Análisis de los artículos dedicados a que ambas saben que es ajeno, se rige por
la compraventa sobre bien ajeno los artículos 1470, 1471 y 1472.

Como bien lo señala la Dra. Laura El artículo comienza otorgándole el


Castro11: “La regulación de la venta de signo distintivo de contrato a este tipo de
ajeno está dada por los artículos 1539 acuerdo voluntario entre las partes que
(que regula la venta de un bien total- convergen en torno al mismo; un punto
mente ajeno), 1540 (que trata acerca relevante es que al momento de llevar a
de la venta de un bien parcialmente cabo la negociación y el consecuente re-
ajeno), 1541 (que versa sobre los efectos sultado de las tratativas conocen el estado
indemnizatorios en ambos casos); y, si se del bien sobre el cual se negocia que no
pertenece a ninguna de las concurrentes
asumiendo las consecuencias que se po-
11 Castro Zapata, Laura, “Venta de bien ajeno: drían suscitar de este acuerdo; para ello
comentario jurisprudencial”, En: Revista Perua-
na de Jurisprudencia, N.° 60, Lima, 2006, p. 51. acertadamente el legislador del ochenta

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 121


Actualidad

Civil Especial del mes


y cuatro ha colocado tres artículos que contrato a transferir dicho bien al acreedor,
encierran la temática de la promesa de la sin que valga pacto en contrario.
obligación o del hecho de un tercero, es
IMPORTANTE
decir, un interviniente ajeno a las partes
que llevaron a cabo todo el proceso de Somos de la opinión que en un fu-
negociación y que determinaron los al- turo, de darse una posible modifi-
cances del contrato, decidirá el destino catoria del Código Civil y por ende
del contrato, en el caso que este sea perju- de la parte respectiva a la figura de
dicial para la parte que tenía expectativas la compraventa sobre bien ajeno,
en torno al resultado positivo del mismo, no debe existir una disgregación
del tema de la indemnización de
en caso de ser negativo, aparecería la los daños y perjuicios que podrían
indemnización como salida a los per- presentarse a lo largo de los artícu-
juicios que se podrían haber ocasionado los dedicados a este tema como a
a la parte no favorecida con la promesa la fecha se ha venido dando, lo que
o compromiso previamente pactado, avizoramos es que esta situación se
la misma tiene carácter sustitutorio y reúna en un solo artículo dedicado
a este tema o en su defecto desapa-
puede ser pactada antes de conocer los rezca, y se haga referencia mediante
resultados que se han producido respecto artículos remisivos a las institucio-
al contrato. nes que engloban la responsabili-
De acuerdo a la posición que com- dad civil de manera específica a lo
indemnizatorio.
partimos, el Dr. Sierra Vásquez12 en el
articulo 1537 prevé un típico supuesto
de contrato con función de garantía, El mensaje jurídico que se desprende
vale decir, “el promitente en otros tér- del artículo acotado nos señala otro mo-
minos, deberá pagar la indemnización mento importante dentro del desarrollo
no porque ha incumplido a causa del de este tipo de compraventa; aquí el
rechazo del tercero, sino en cuanto ha bien materia de transacción y sobre el
garantizado (una especie de seguro) el cual se lleva a cabo las negociaciones ha
comportamiento del tercero”. entrado dentro del ámbito patrimonial
de la parte que llevó a cabo la promesa,
4.2. Conversión del compromiso de venta como un sector de la doctrina lo señala,
de bien ajeno en compraventa quien adquirió el compromiso frente a
Artículo 1538.- En el caso del artículo la otra parte, queda ligado a trasladarlo
1537, si la parte que se ha comprometido con base al acuerdo asumido al inicio de
adquiere después la propiedad del bien, las transacciones, está por demás expresar
queda obligada en virtud de ese mismo
que el no cumplimiento de esta situación
derivaría en una figura de incumpli-
12 Sierra Vásquez, Guillermo, “La compraventa
de bien ajeno”, en: Actualidad Jurídica, N.° 209, miento contractual como también a la
Lima, 2011, p. 66. desnaturalización de los acuerdos, ya que

122 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Emilio José Balarezo Reyes Eficacia de la venta de bien ajeno

la compra de bien ajeno es totalmente Un aspecto que se incorpora al tra-


traslativa; si el promitente se quedase con tamiento de la compra de bien ajeno es
el bien rompería la naturaleza de este tipo la presencia de la figura de la rescisión,
de contrato; concluye el artículo expre- como sabemos, la misma se da por una
sando que no puede aceptarse dentro de causal que se encuentra presente al mo-
la regulación y del desarrollo de tratativas mento de la celebración del contrato,
posteriores o anteriores que el promitente cuya determinación será llevada por el
se quede con el bien materia del acuerdo, Juez, mediante sentencia luego de un
es decir, en el contrato de compraventa proceso, el accionante que en este caso
de bien ajeno es inviable que se coloque recae sobre el comprador, desarrollando
una cláusula en la cual el promitente una el artículo dos situaciones puntuales
vez convertido en propietario del bien de procedencia de la misma cuando se
que cambia de esa manera de categoría entere que la persona del vendedor no
porque deja de ser ajeno a las partes que era el propietario del bien materia de
se reúnen en torno al contrato, pueda negociación y que motivó el surgimien-
convertirse en propietario del mismo y to del contrato, lo cual denota mala fe
permanecer en esa situación. y engaño, pues se estuvo jugando con
Para el maestro Manuel de la Puen- las expectativas del adquiriente que de
te13, esta figura es una conversión legal que un momento a otro ve desmoronada la
se desarrolla en los siguientes términos: seguridad y la seriedad de la transacción
de la que formaba parte, situación que
“esta conversión se produce automática- no hubiera sucedido si conocía desde
mente, es decir no se requiere un nuevo
acuerdo de voluntades de las partes, sino un inicio el estado del bien. La segunda
que, con prescindencia de ellas, la mudanza posibilidad nos expresa que no procede
queda hecha. Es más, como el artículo 1538 la rescisión cuando el oferente ya la tie-
establece que no vale pacto en contrario, la ne dentro de su ámbito de disposición
conversión se efectúa aun contra la voluntad
patrimonial, jugando un papel básico
de los contratantes”.
el tiempo en que ocurren los aconte-
cimientos, ya que de llegar la citación
4.3. Rescisión del compromiso de venta
con la respectiva demanda al domicilio
de bien ajeno
del vendedor no teniendo la calidad de
Artículo 1539.- La venta de bien ajeno es res- propietario del bien materia de compra-
cindible a solicitud del comprador, salvo que venta, la rescisión procederá de acuerdo
hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o
cuando éste adquiera el bien, antes de la citación
al pedido del comprador dentro de los
con la demanda. pasos y el tiempo que amerite dentro
del proceso.
Las razones por las cuales la Comi-
13 De La Puente, Manuel, Estudios sobre el contrato
de compraventa, Lima, Gaceta Jurídica, 1999, p. sión Revisora se inclinó por la rescisión
81. y no por la anulabilidad son esclarecidas

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Actualidad

Civil Especial del mes


por el Dr. Mario Castillo Freyre14 cuando ajeno, ahora es destacable la dualidad de
indica puntualmente lo siguiente: salidas jurídicas que otorga.
“las razones por las cuales se estableció la La primera acepta la procedencia de
rescisión y no la anulabilidad del contrato la rescisión y todo lo que esta acarrea,
se basan fundamentalmente en que el plazo lo cual hemos examinado y comentado
prescriptorio de la rescisión es más largo en el artículo anterior; lo novedoso es
que el de la anulabilidad (diez años en lugar
de dos) y en que resulta mucho más fácil la nueva alternativa de solución que se
probar el desconocimiento del carácter de plantea la cual recae en la reducción del
ajeno del bien que probar los elementos monto acordado entre las partes para el
constitutivos del error como vicio de la traslado del bien; como es de conoci-
voluntad o del dolo […]”.
miento general, uno de los elementos
4.4. Compraventa de bien parcialmente principales del contrato de compraventa
ajeno es el precio que tiene infinidad de de-
finiciones. Nosotros nos inclinaremos
Artículo 1540.- En el caso del artículo en señalar que la misma se sostiene en
1539, si el bien es parcialmente ajeno, el la expresión dineraria que tiene el bien
comprador puede optar entre solicitar la
rescisión del contrato o la reducción del
materia del contrato. La justificación de
precio. la reducción radicaría en que el bien al
no ser totalmente del vendedor existe la
Uno de los temas relevantes del posibilidad latente de que el contrato no
presente artículo es la particularidad del se concretice, es decir, no hay seguridad
estado del bien materia del contrato de de que la expectativa del comprador
compraventa; en los anteriores análisis se materialice por lo tanto el riesgo
se mencionó que era ajeno totalmente. no ha desaparecido; de presentarse un
Esta nueva configuración atribuyéndole desenlace negativo, las consecuencias
la parcialidad de la condición de ajeno, económicamente no impactarían consi-
nos indica que el vendedor es propietario derablemente en el comprador, situación
del bien no de su totalidad pero sí de que debe ser entendida por el vendedor
un porcentaje del mismo pudiendo este al momento de la respectiva negociación
variar de acuerdo al caso, es decir, si existe respecto de la reducción.
un derecho reconocido de propietario y
Es interesante conocer la posición
por ende de disposición del bien por par-
del Dr. Max Arias Schreiber15 respecto
te del vendedor lo que hay que destacar
a los criterios seguidos para establecer la
es que este no es total, porque si lo fuera,
naturaleza del presente artículo, expresa
no configuraría la compraventa de bien

14 Castillo Freyre, Mario, Comentarios al contra- 15 Arias – Schreiber Pezet, Max, Exégesis del
to de compraventa, Lima, Gaceta Jurídica, 2002, Código Civil Peruano de 1984, tomo II, Gaceta
p. 83. Jurídica, Lima, 2000, p. 55.

124 Instituto Pacífico Volumen 13 • Julio 2015


Emilio José Balarezo Reyes Eficacia de la venta de bien ajeno

el recordado profesor san marquino lo expectativas en torno a la compraventa


siguiente: de bien ajeno que no se llegó a materia-
lizar finalmente.
“[…] la alternativa de plantear la rescisión
del contrato o la reducción del precio, uti- Por último, el segundo párrafo hace
lizando una fórmula similar a las acciones referencia a dos aspectos bien marcados;
estimatoria y “quanti minoris” de la obli- el primero, los gastos que se desenca-
gación de saneamiento por evicción. Se ha
protegido así el interés del comprador y el
denan de un contrato de compraventa
objetivo que perseguía y que en la mayoría como por ejemplo los del notario cuando
de los casos no se lograría con la adquisi- se desea recurrir a sus servicios en bús-
ción de solo una parte y no la totalidad del queda de seguridad jurídica; finalmente
bien […]” se señala una institución propia de los de-
rechos reales; nos referimos a las mejoras,
4.5. Efectos de la rescisión es decir, los cambios, modificaciones que
Artículo 1541.- En los casos de rescisión a ha llevado a cabo el comprador sobre el
que se refieren los artículos 1539 y 1540, bien que finalmente no terminó siendo
el vendedor debe restituir al comprador el de su propiedad y que elevaron su valor
precio recibido, y pagar la indemnización económico, y que merecen sean devuel-
de daños y perjuicios sufridos.
tas económicamente hablando por parte
Debe reembolsar igualmente los gastos,
intereses y tributos del contrato efectiva-
del vendedor.
mente pagados por el comprador y todas
las mejoras introducidas por éste. 5. Elementos distintivos de la compra-
venta sobre bien ajeno en el presente,
Las consecuencias de la procedencia y lo que se espera de ella en un futuro
de la rescisión y la materialización de la
misma por parte del juez por medio de Como hemos podido apreciar, el
una sentencia nos llevan a resultados que tiempo en el que se desarrolla las tratati-
están íntimamente ligados con el tema vas como las negociaciones en torno a la
de la responsabilidad civil, el primer pá- compraventa de bien ajeno hacen surgir
rrafo así lo denota cuando literalmente una de las características que la hacen
señala la necesidad de indemnización distinta a las formas cotidianas en las que
de los daños y perjuicios derivados de la se presenta la compraventa como son las
no concretización de la compraventa de de forma instantánea e inmediata en su
bien ajeno, como podrían ser el tiempo realización.
perdido, la oportunidad de adquirir otro A su vez, la no pertenencia total del
bien, etc.; lo cual no debe ser confundido bien al vendedor también es un rasgo
con la restitución de lo pagado, la cual que caracteriza este tipo de compraventa,
tiene su asidero en la devolución de lo lo que ha hecho el código es tratar de
dado por el comprador con la finalidad encontrar una salida razonada en torno
de viabilizar y por ende concretizar sus a las posibilidades de realizar negocios ju-

Volumen 13 • Julio 2015 Actualidad Civil 125


Actualidad

Civil Especial del mes


rídicos patrimoniales, es decir, contratos 6. Conclusiones
sobre los mismos sin que esta situación Luego de haber llevado a cabo todo
sea barrera para que se lleguen a acuerdos un recorrido, podemos expresar algunas
donde el consenso de las partes juega un
conclusiones a las que hemos arribado
rol relevante.
del estudio de la doctrina y del tratamien-
Somos de la opinión que en un fu- to que la normatividad vigente otorga a
turo, de darse una posible modificatoria esta figura:
del Código Civil y por ende de la parte
1. La compraventa sobre bien ajeno es
respectiva a la figura de la compraventa
permitida en nuestro sistema jurídico
sobre bien ajeno, no debe de existir una
pues tiene el respaldo del ordena-
disgregación del tema de la indemni-
miento el cual que de acuerdo a su
zación de los daños y perjuicios que
podrían presentarse a lo largo de los posición permite que se practique
artículos dedicados a este tema como por las partes que llegan a la conclu-
a la fecha se ha venido dando; lo que sión de ceñirse a lo estipulado en los
avizoramos es que esta situación se reúna artículos dedicados a este tema. El
en un solo artículo dedicado a este tema conocimiento de la situación ajena
o en su defecto desaparezca y se haga en que se encuentra el bien no es
referencia mediante artículos remisivos obstáculo para su regulación.
a las instituciones que engloban la res- 2. La compraventa de bien ajeno, como
ponsabilidad civil de manera específica modalidad de compraventa absorbe
a lo indemnizatorio. las características generales de la
Recordemos que el tratamiento misma, y como todo contrato con
que se le dio a la compraventa de bien traslación de bienes se materializa
ajeno es un poco imprecisa y busca dar con el consenso de las partes no con
soluciones y salidas genéricas mas que la presencia del bien.
otorgarle un tratamiento compacto y 3. La posibilidad de que se concretice o
preciso al tema podemos tratar de en- no el bien y por ende el contrato, ha
tender la justificación a esta situación permitido que se aplique y utilice en
en que durante el proceso que se elaboró esta figura instituciones ligadas a la
el Código la figura de la compraventa responsabilidad civil como es el caso
que era de común uso era la tradicional del perjuicio, la reparación, etc., en
entendiendo la de bien ajeno como una búsqueda de una solución ante la no
excepción o como una figura contractual concretización del contrato.
que iba tomando presencia progresiva en 4. La compraventa de bien ajeno es una
el común de las actividades comerciales institución jurídica que ha tenido en
de la sociedad llegando a la actualidad a los últimos tiempos una participa-
convertirse en una práctica cotidiana y ción más activa así lo refleja la judica-
de frecuente uso. tura y se da por el uso social cada vez

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Emilio José Balarezo Reyes Eficacia de la venta de bien ajeno

más repetitivo y constante que se da De La Puente, Manuel, Estudios sobre el contrato


del mismo, lo cual originaria en una de compraventa, Gaceta Jurídica, Lima,
1999.
posible reforma del Código Civil, De La Puente, Manuel, “Comentarios al artícu-
algunas modificaciones en torno al lo 1537 del Código Civil”, en: Código Civil
tema. comentado por los 100 mejores especialistas,
Gaceta Jurídica, Lima, 2007.
5. El tema de la compraventa de bien
De La Puente, Manuel, “Sistema peruano de
ajeno siempre ha sido controversial contratación civil”, en: Contratación privada,
y lo seguirá siendo por el cumulo de Jurista Editores, Lima, 2002.
instituciones que reúne las cuales a Escobar Rozas, Freddy, “Reflexiones en torno
través del tiempo han sido estudiadas a la llamada compraventa de bien ajeno” en
Themis N.° 29, Lima, 1994.
desde diferentes punto de vista, cree-
Forno, Hugo, “El contrato con efectos reales”,
mos que este punto es lo que hace de en: Estudios de derecho contractual, Ius Et
esta figura una de las más relevantes Veritas, Lima, 2014.
y que exige para su comprensión un Montoya, Franco, “Ineficacia estructural y
dominio cabal del Derecho Civil, de funcional en el contrato de compraventa
de bien inmueble ajeno”, en: Actualidad
manera puntual en lo referido al acto Jurídica, N.° 207, Lima, 2011.
jurídico, reales y contratos (Parte Osterling Letts, Madeleine y Alfredo Soria
General y Parte Especial). Aguilar, “¿Acto jurídico nulo o valido?
Apuntes sobre la compraventa del bien aje-
no”, en: Libro Homenaje a Fernando Vidal
7. Bibliografía Ramírez, Idemsa, Lima, 2011.
Arias – Schreiber Pezet, Max, Luces y Sombras Ortega Plana, Marco, “El elemento personal en
del Código Civil, Studium, Lima, 1991. el contrato de compraventa: Algunas consi-
deraciones sobre la venta de bien ajeno”, en:
Arias – Schreiber Pezet, Max, Exégesis del Có-
Revista Biblioteca del Colegio de Abogados de
digo Civil peruano de 1984, Gaceta Jurídica,
Lima N.° 2, Vol. I, Lima, 2000.
Lima, 2000.
Sierra Vásquez, Guillermo, “La compraventa
Castillo Freyre, Mario, Comentarios al contrato de bien ajeno”, en: Actualidad Jurídica, N.°
de compraventa, Gaceta Jurídica, Lima, 209, Lima, 2011.
2002.
Urbano Valencia, Valentina, “El contrato de
Castillo Freyre, Mario, “La venta de bien ajeno compraventa de bien ajeno en la legislación
en el Derecho Argentino” en: Iuris Dictio, peruana. ¿O es solo una subespecie de la
N.° 2, Lima, 1996. promesa de obligación o del hecho de un
Castro Zapata, Laura, “Venta de bien ajeno: tercero”, en: Normas Legales: Doctrina, Juris-
comentario jurisprudencial”, en: Revista Pe- prudencia y Actividad Jurídica, N.° 335,Vol.
ruana de Jurisprudencia N.° 60, Lima, 2006. N.° 2, Lima, 2004.

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