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Manual Avaluos de Edificaciones. Prof. Contreras
Manual Avaluos de Edificaciones. Prof. Contreras
INDICE
INTRODUCCION
1. DEPRECIACIN
DEFINICIONES
OBJETIVOS
CAUSAS
TIPOS
METODO DE KUENZLE
METODO DE ROSS
10
METODO DE ROSS-HEIDECKE
11
2. TERMINOLOGIA BASICA
14
17
17
17
APARTAMENTOS
29
LOCALES COMERCIALES
30
GALPONES, COBERTIZOS
31
EDIFICIOS
31
PAREDES PERIMETRALES
32
PISCINAS
33
EJERCICIOS
33
34
34
36
PROBLEMAS
5. AVALUO DE INQUILINATO
42
42
43
EXENCIONES
43
EJERCICIOS
44
45
45
45
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
46
CASO PRACTICO
47
INTRODUCCION
Este material est dirigido a todos los profesionales universitarios orientados hacia el
campo de la tasacin de bienes inmuebles urbanos, a objeto de ampliar y complementar
sus conocimientos.
Se incluye una primera parte, referente a los aspectos fundamentales que deben
ser conocidos para una mejor aplicabilidad de los mtodos modernos de tasacin de
inmuebles urbanos.
Se espera que este material sirva de apoyo a todos aquellos profesionales o no,
vinculados con la tasacin de inmuebles urbanos.
n
T
Causas de la Depreciacin:
Directas: deterioro fsico, causado por el uso diario del inmueble, y por factores del
medio ambiente, lluvias, altas temperaturas, humedad, etc.
Obsolescencia Funcional: se refiere a la prdida del valor del bien inmueble por
deficiencias en la construccin tales como: columnas muy anchas, paredes anchas,
decoracin deficiente, mala distribucin, poseer construcciones no justificados en el
lugar, etc.
4
Ausencia de Planos: Las edificaciones que no tienen planos, tienen una vida til menor
debido a que no fueron diseados tcnicamente con todos los requisitos exigidos por las
ordenanzas e ingeniera municipal.
Contable. Es la que utilizan las empresas para depreciar los activos en los libros
de contabilidad para saber en que momento han cumplido su vida til y
desincorporarlos de los libros o revalorizarlos de acuerdo al Art. 12 de la Ley de
Impuestos Sobre la Renta, con los ndices del BCV (IPC). Dentro de la
depreciacin contable tenemos los siguientes mtodos:
-
VA = Vo [(1 K)n]
1.1.2
Nmeros Dgitos:
K=1
r_
Vo
Estado de Conservacin.
Mantenimiento
DENTRO
DE
LOS
MTODOS
TASATIVOS
TENEMOS
LOS
SIGUIENTES
-
resultados a un grfico de
VA = VR [ 1 - (1 - r) T ]
A fin de obtener una explicacin ms clara de la frmula se proceder a
deducirla de la siguiente manera:
VA = Valor de avalo o valor actual
VR = Valor de Reposicin.
r
= Valor residual.
= aos de uso.
= Vida til
BD
la depreciacin anual o unitaria y n representa la
T
cantidad de aos del activo, la depreciacin acumulada ser:
Siendo
DA =
BD
x n, que se puede escribir en forma ms conveniente:
T
DA = BD x n (2)
T
En esta expresin se ve claramente que el factor de variacin que est
afectando a la BD es n , que constituye el grado de aceleracin mayor o
T
menor
de la Depreciacin acumulada y del valor del activo, que se est
avaluando.
BD = VR r (3)
Aqu se elimin BD, pero aparece otro trmino, que no se puede calcular
directamente que es r, pero se sabe que r es un porcentaje de VR, determinado
por el Avaluador o el propietario del activo, de manera que siendo ese porcentaje
r, si se expresa como fraccin decimal, se tendr:
VA = VR VR (1 - r)
Factorizando tendremos:
VA = VR [ 1 - (1 - n)
n ]
REPRESENTACIN GRFICA
Figura 1
Valores del Mtodo "Lnea Recta Mejorado"
VA
Valor de Reposicin
BD
VR
Bs
Valor residual
rr
0
T aos
VIDA TIL
Para conseguir estos resultados, los autores "KUENZLE" primero y luego ROSS
introdujeron
variantes
en
el
factor
de
incremento
de la
depreciacin
MTODO DE KUENZLE:
Para mejorar la falla en la frmula y calcular el Valor Actual (VA)
obtenido por el mtodo de la lnea recta, el autor Kuenzle, por medio de
frmulas matemticas, coincidi en que la trayectoria de la grfica de la
depreciacin no poda ser una lnea recta. Esta deba acusar una cada lenta al
comienzo de la vida til esperada, hacerse moderada hacia la mitad y aumentar
su pendiente al final. Por estas razones lgicas la lnea de depreciacin debe ser
una curva decreciente de izquierda a derecha.
Para lograr esto Kuenzle le elev el
factor de
n
T
depreciacin
FIGURA 2
1: LNEA RECTA
2: KUENZLE
3: ROSS
VA
Bs
BD
VR
Valor
r
n
0
MTODO DE ROSS
La frmula de ROSS tiene la misma estructura fundamental que el de la lnea
recta y KUENZLE.
VR = Valor de Reposicin
r
= Valor residual
A = Factor Ross
C = Factor de Plus Depreciacin de Heidecke dado por la Tabla N 1
A =
n
T
(n)2
(T)2
Este mtodo deprecia los bienes inmuebles en lnea curva que es lo que
acontece en la vida practica. En la pgina siguiente se muestra la tabla de
depreciacin fsica de Ross-Heidecke
Ejemplo:
Calcular el valor actual de un Galpn que posee las siguientes caractersticas:
rea = 11m x 11m = 121 m2, estructura de hierro, techo liviano Acerolit, piso
de cemento rstico, paredes de bloques de concreto sin frisar, ventanas de
bloques de ventilacin, puertas tipo Santa Mara, instalaciones Elctricas
exteriores, instalaciones sanitarias empotradas, aos de uso: 8, vida til: 30 aos.
11
2) Calculo de A
A=
8_ + (8)2
2
30
= 0,1685
(30)
ESTADO
CONDICIONES FSICAS
COEFICIENTE C
Estado 1
Nuevo
0,00%
Estado 1,5
0,32%
Estado 2
2,52%
Estado 2,5
8,09%
Estado 3
Reparaciones sencillas .
18,10%
Estado 3,5
33,20%
Estado 4
Reparaciones Importantes
52,60%
Estado 4,5
75,20%
Estado 5
100,00%
12
Edad en
%
de
Vida til
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
44
46
48
50
52
54
56
58
60
62
64
66
68
70
72
74
76
78
80
82
84
86
88
90
92
94
96
98
100
Estado de Conservacin
1
1,5
2,5
3,5
4,5
1,02
2,08
3,18
4,32
5.50
6,72
7,98
9,28
10,6
12,0
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21,1
22,8
24,5
26,2
28,0
29,9
31,7
33,6
35,5
37,5
39,5
41,6
43,7
45,8
48,0
50,2
52,5
54,8
57,1
59,5
61,2
64,4
66,9
69,4
72,0
74,6
77,3
80,0
82,7
85,5
88,3
91,2
94,1
97,0
100
1,05
2,11
3,21
4,35
5,53
6,75
8,01
9,31
10,6
12,0
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21,1
22,8
24,5
26,2
28,0
29,9
31,7
33,6
35,5
37,5
39,5
41,6
43,7
45,8
48,0
50,2
52,5
54,8
57,1
59,5
61,2
64,4
66,9
69,4
72,0
74,6
77,3
80,0
82,7
85,5
88,3
91,2
94,1
97,0
100
3,51
4,55
5,62
6,73
7,88
9,07
10,3
11,6
12,9
14,2
16,6
17,0
18,5
20,0
21,5
23,1
24,7
26,4
28,1
29,9
31,6
33,4
35,2
37,01
39,1
41,0
43,0
45,1
17,2
49,3
51,5
53,7
55,9
58,2
60,5
62,9
65,3
67,7
70,2
72,7
75,3
77,8
80,5
83,3
85,9
88,6
91,4
94,2
97,1
100
9,03
10,0
11,10
12,1
13,2
14,3
15,4
16,6
17,8
19,1
20,4
21,8
23,1
24,6
26,0
27,5
29,0
30,6
32,2
33,8
35,5
37,2
38,9
40,7
42,6
44,4
46,3
48,2
50,2
52,2
54,2
56,3
58,4
60,5
62,8
65,0
67,3
69,6
71,9
74,3
76,7
79,1
81,6
84,1
86,7
89,3
91,9
94,6
97,3
100
18,9
19,8
20,7
21,6
22,6
23,6
24,6
25,7
26,8
27,9
29,1
30,3
31,5
32,8
34,1
35,4
36,8
38,1
19,6
41,0
42,5
44,0
45,6
47,2
48,8
50,5
52,1
53,9
55,6
57,4
59,2
61,1
63,0
54,9
66,8
68,8
70,8
72,9
74,9
77,1
79,2
81,4
83,6
85,8
88,1
90,4
92,8
95,1
97,6
100
33,9
34,6
35,3
36,1
36,9
37,7
38,5
39,4
40,3
41,2
42,2
43,1
44,1
45,2
46,2
47,3
48,4
49,5
50,7
51,9
53,1
54,4
55,6
56,9
58,2
59,6
61,0
62,4
63,0
66,3
66,7
68,3
59,8
71,4
72,9
74,6
76,2
77,9
79,6
81,3
83,0
84,8
86,6
88,5
90,3
92,2
94,1
96,0
98,0
100
53,1
53,6
54,1
54,6
55,2
55,8
56,4
57,0
57,6
58,3
59,0
59,6
60,4
61,1
61,8
62,5
63,4
64,2
65,0
65,9
66,7
67,5
68,5
69,4
70,4
71,3
72,3
73,3
74,3
75,3
76,4
77,6
78,6
79,7
80,8
81,9
83,1
84,3
85,5
86,7
88,0
89,2
90,5
91,8
93,5
94,5
95,8
97,2
98,6
100
75,4
75,7
76,0
76,3
76,6
76,9
77,2
77,5
77,8
78,2
78,5
78,9
79,3
79,6
80,0
80,4
80,8
81,3
81,7
82,1
82,6
83,1
83,5
84,0
84,5
85,0
85,0
86,0
86,6
87,1
87,7
88,2
88,8
89,6
90,0
90,6
91,2
91,8
92,4
93,1
93,7
94,4
95,0
95,7
97,1
97,1
97,8
98,5
99,3
100
13
2. TERMINOLOGIA BSICA
Antes de elaborar un avalo de bienes inmuebles hay que conocer los siguientes
trminos:
Valor: Expresin monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la tasacin,
en un mercado de libre competencia, dado por tres caractersticas; escasez, utilidad y
deseabilidad.
Valor Residual: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida til. Se le llama
tambin valor de salvamento, valor de chatarra o valor de salvataje. Elio DCaires en su
manual de avalos, considera este valor entre 5 15% del valor residual.
r = VR BD.
Vida til: El nmero de aos que se considera que el inmueble prestar sus servicios en
condiciones normales. En Venezuela a diferencia de otros pases, no hay regulaciones
legales para definir la vida til de los activos, es un concepto discrecional, el Art 59
L.I.S.L reza lo siguiente; Las fuentes ms tpicas para definir este concepto son; el
constructor y el tasador.
Aos de Uso: Nmero de aos que tiene el inmueble de haber sido construido
14
Mejoras: Todo bien que se le hace a los terrenos para incrementar su capacidad de
desarrollo. Ejemplo: Demoliciones, remociones de piedras, excavaciones, rellenos y
terraplenes.
Galpn: Construccin formada por un techo soportado por columnas paredes y puertas.
Cobertizo: Construccin formada por un techo, soportada por columnas y abierto por
todas partes.
Caney: Construccin formada por un techo de forma cnica y abierto por todas partes.
15
Fachada: Conjunto de parmetros exteriores que componen cada una de las caras de un
edificio.
Lindero: Es la lnea que limita un lote o parcela de terreno con otro de la misma
naturaleza, con una va o con un accidente natural.
Edificaciones Aisladas: Es la que no est adosada a otra edificacin por ninguno de sus
lados.
Obras Preliminares: Son aquellas que se hacen antes de hincar la construccin. Ejemplo:
Limpieza del terreno, demoliciones, remocin de escombros.
Cubierta de Techo: tipo de material que cubre la parte superior de la edificacin, esta
puede ser de; acerolit, caa, teja, mini-teja, concreto, machihembrado con teja,
tabelones en perfiles metlicos, lminas super lux960, losa maciza, loseta prefabricada
con perfiles metlicos, losa reticulada, liviano zing.
16
rea Bruta de Construccin: Es la suma del rea de todos los pisos, seccin horizontal
de muros, voladizos, balcones, prticos que componen una edificacin.
Pent-House: Unidad de vivienda con terraza que se puede construir en la parte superior
de un edificio de apartamentos.
Piso: Espacio comprendido entre el nivel de un piso y el nivel del siguiente sobrepuesto.
Apartamento: Es una unidad de vivienda que junto a otras unidades similares o no,
forman parte de una edificacin en la que se presenta ms de un caso de superposicin
de las diversas unidades, las cuales comparten; circulacin, estacionamiento, acometidas
de servicio, bajantes de basura, ascensor.
17
VR = rea x P.U.C.
rea = L x A = m2 de Construccin
P.U.C. = Es el valor de un metro cuadrado de construccin en el mercado.
Hay que tener especial cuidado cuando se va a medir una edificacin porque las
medidas existentes en los documentos difcilmente coinciden con las medidas tomadas
en el sitio, entre otras causas tenemos;
18
Es importante que los tasadores sean los que realicen las inspecciones y
mediciones a tasar, ya que la experiencia indica que la medicin marca la diferencia en
el valor final de los resultados.
- Vivienda aislada
Terreno
a
Aleros
19
- Vivienda Pareada
Terreno
b
Aleros
20
Aleros
A1
A2
Salientes de
losas
Planta Alta
b = 10m
A1
Planta Baja
A2
VR = rea x Valor unitario de construccin
rea = (A1 x b) + (A2 x b)
A = (7 x 10 m) + (5 x 10 m)= 120 m2
VR = 120 m2 x 800.000 Bs/m2
VR = 96.000.000 Bs.
Nota: las medidas A1 y A2 se toman desde las caras externas de la pared, incluyendo
los aleros y salientes de losas de piso.
21
Cmputos mtricos:
Es el instrumento ms confiable para la determinacin del precio unitario de
construccin (P.U.C.). El anlisis consiste en desglosar el bien inmueble en siete
grandes grupos; Materiales, equipos, mano de obra, costos asociados segn contrato de
construccin, gastos administrativos, utilidad e imprevistos y el I.V.A.
Este mtodo es costoso y complicado para el tasador debido a que sus clculos
son tediosos y hay que hacerlos por computadora. La inspeccin es ms rigurosa,
porque hay que medir, puertas, ventanas, altura de techo, nmero de baos, calidad de
los baos, closet, cuantificar los puntos de luz, puntos de tomacorriente, medir pisos,
medir ambientes, esto origina prdida de tiempo.
N
1
2
10
Descripcin
CMPUTOS MTRICOS
Honorarios Profesionales
Trabajos preliminares
- Replanteo
- Excavacin
- Rellenos con tierra de escavacs
Estructura
- Concreto en fundaciones
- Concreto en pedestales y riostras
- Concreto en columnas
- Concreto en vigas
- Lasa entrepisos
- Cubierta
- Concreto en muros
- Base de pavimento con malla
- Tanque capacidad (3.000 Ls)
- Escalera
Instalaciones Sanitarias
- Puntos de aguas blancas
- Puntos de aguas negras
- Ventilacin
- Aduccin
- Empotramiento (incluye tanquillas)
- Bajantes
- Instalaciones del tanque
- Sumideros y pozo sptico
Instalaciones elctricas
- Punto de luz
- Punto de tomacorriente
- Telfono y T.V.
- Intercomunicadores
- Acometidas
- Tableros y caja de medidor
- Gas
- Timbre
Albailera
- Paredes de 0,10
- Paredes de 0,15
- Paredes de 0,20
- Paredes de Obra limpia
Obras de concreto
- Aceras conjunto de ladrillos inclinada, Av. para el
carro y trocha
- Pavimento
- Escaleras exteriores
Impermeabilizacin
- En cubiertas
- En fundaciones
- Terraza
Acabados
- Friso interior
- Friso exterior
- Remate de luces
Revestimiento
- Porcelana blanca en bao, cocina y lavadero
- Porcelana a color
- Piedra
- Madera
Unidad
Cantidad
m2
m2
m2
103,60
40,36
40,36
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
Uno
m2
10,12
9,51
3,20
4,80
104,25
111,65
__
115,50
1,00
1,76
Pto
Pto
Pto
m
m
m
17
21
10
10
12
Pto
Pto
Pto
Pto
m
Uno
Pto
Pto
20,00
20,00
4,00
m2
m2
m2
m2
166,57
112,64
m2
36,58
Precio
Unitario
Precio
Total
1,00
1,00
1,00
m2
m2
m2
m2
128,19
28,88
m2
m2
m2
804,29
m2
m2
m2
27,55
24,26
23
N
11
12
Unidad
Cantidad
m2
m2
m2
191,37
11,90
m2
m2
Uno
m2
m2
m2
m2
m2
m2
13
14
15
16
17
18
Carpintera
- Techos de madera
- Puertas madera de cedro incluye herraje
- Ventanales incluye Vidrio y herraje
- Escalera
- Puertas de los closet de cedro
- Interiores de closet
- Fregadero inoxidable
- Muebles de bao
- Puerta corrediza incluye herraje
Piezas sanitarias
- W.C. blanco (Castle, Vencermica)
- Lavamanos blanco (collen, vencermica)
- Bid blanco
- Baera blanca
- W.C. de color (castle vencermica)
- Lavamanos color (chelton) vencermica
- Bid color higiene vencermica
- Baera color
- Accesorios incluye regadera y tubos cortinero
- Gabinetes de bao Mod. 238. Same
- Calentadores
- Batea de granito
Pintura
- Caucho
- Barniz
- leo
- Salpicado
Vidrios
Cerraduras
Grama y jardinera
-
m2
m2
m2
m2
m2
m2
uno
uno
m2
P/Unitario
P/ Total
130,00
23,81
27,10
5,52
25,72
12,60
21,76
4
1
4,20
Uno
Uno
1,00
Uno
Uno
Uno
2,00
2,00
1,00
Uno
Uno
3,00
3,00
Uno
1,00
m2
m2
m2
m2
804,29
115,00
27,10
m2
m2
m2
Una
Una
Una
m2
m2
m2
Bs/m2
TOTAL
24
CINPRONET,C.A.
Unifamiliar Construccin Tradicional
CARACTERSTICAS
DESCRICIN
Trabajos preliminares
Infraestructura
Superestructura
Instalaciones Sanitarias
Instalaciones Elctricas
Cubierta de techo
Paredes
Revest. y acabado interno
Revest. y acabado externo
Pavimneto
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Impermeabilizacin
Pintura
Vidrios
Artefactos sanitarios
Obras exteriores
Varios
%
1,45
11,81
24,63
4,04
4,05
1,16
4,75
6,51
2,60
6,55
4,38
9,03
1,06
1,90
3,58
1,81
3,49
6,19
1,03
Bs (M2)
11.308,87
92.128,26
192.055,74
31.508,84
31.577,08
9.066,59
37.046,28
50.790,46
20.307,21
51.084,88
34.131,33
70.446,43
8.247,67
14.828,26
27.882,20
14.116,58
27.180,27
48.257,66
7.994,20
100
779.921,77
TOTAL (M2)
EVOLUCION DE COSTOS
TRIMESTRES 2003 Y 2004
800.000,00
700.000,00
600.000,00
500.000,00
400.000,00
300.000,00
200.000,00
100.000,00
0,00
Bs/M2
09/03
620.374,90
12/03
642.537,98
04/04
690.790,30
07/04
724.817,52
10/04
761.458,03
01/05
779.821,77
25
2do Paso: Se dirige al sitio segn hora y fecha determinada, llevando consigo los
siguientes instrumentos: Cmara fotogrfica, tabla de frmica, papel, portamina, G.P.S.
3er Paso: Realizar una inspeccin entendindose esta como la actividad tcnica de
campo, donde el tasador realiza un examen detallado de las caractersticas cualitativas
externas e internas del inmueble a tasar.
MEMORIA DESCRIPTIVA
PRIMERA PLANTA
Caractersticas Constructivas:
rea: 65,20 m2
SEGUNDA PLANTA
Caractersticas Constructivas:
6to Paso: Elaborar un croquis de ubicacin y situacin, donde resalte las actividades
econmicas predominantes del entorno tales como: Bancos, farmacias, instituciones
pblicas, principales avenidas y calles.
7mo Paso: Realizar las mediciones de acuerdo con los criterios establecidos en este
material de apoyo.
8vo. Paso: Toma de fotografas, Cuntas?, las instituciones financieras exigen para una
edificacin de una sola planta mnimo 8 fotos y de dos plantas 14 fotos, Cules?:
1. Una foto del entorno
2. Fachada principal
3. Fachada lateral derecha
4. Fachada lateral izquierda
27
5. Fachada posterior
6. Sala Comedor
7. Cocina
8. rea de servicios
9. Sanitarios o Baos
10. Habitaciones
Construccin o Nivel
Primera Planta
Total (m2)
65,60
Segunda Planta
65,60
65,60
65,60
131,20 m2
Construccin o Nivel
Primera Planta
Segunda Planta
REAS
rea Tipo A (m2) Valor Unitario
(Bs/m2)*
65,60
875.614,50
65,60
875.614,50
Total
57.440.311,20
57.440.311,20
Bs. 114.880.622,40
Bs. 114.880.622,40
28
= 0,40
AVALO
DE
APARTAMENTOS
(MTODO
REA
BRUTA
DE
CONSTRUCCIN)
Para tasar apartamentos por el mtodo de reas brutas se utiliza la frmula de RossHeidecke.
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
VR = rea x P.U.C. rea = L x A
Segn el Cdigo Civil, Art. 1.496, el valor se calcula a razn de tanto por
medida. En el caso de apartamentos bajo rgimen de propiedad horizontal se deber
considerar la superficie determinada en el documento de propiedad o en el de
condominio, porque es difcil que el inmueble pueda haber sufrido mutaciones o
ampliaciones. Ejemplo: Un apartamento, de 104m2, segn el documento de propiedad,
15 aos de uso, con una vida til probable de 50 aos.
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
= 0,30
n_ 2 x 15
Calculo de VR = rea x P.U.C. = 104m
850.000 Bs/m2 = 88.400.000 Bs.
T
50
VA = 88.400.000 [1 (1 0,10) 0,195]
VA = 88.400.000 x 0,8245 = 72.885.800 Bs.
Nota: Estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 1,5
29
LOCALES
COMERCIALES
(MTODO
REAS
BRUTAS
DE
CONSTRUCCIN)
Estos se tasan con la formula de Ross-Heidecke
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
rea = L x A
Ejemplo: Un local comercial de 8 x 14m, con 30 aos de uso, vida estimada 50 aos,
estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 3
donde; n_
T
= 30
50
= 0,60
Ejemplo: Un galpn de 14m de ancho por 25m de largo, techo de acerolit, piso concreto
rstico, 25 aos de uso, vida til 30aos.
1er paso: calculo de VR
VR = 350 m2 x 465.250 Bs/m2 = 162.837.500 Bs.
2do paso: calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.), estado 3
20
n_
=
= 0,66; F.R.H. = 0,63
T
30
3er paso: calculo de VA
VA = 162.837.500[1 (1 0,10) (0,63)]
VA = 162.837.500 x 0,4330 = 70.508.637,50 Bs.
AVALOS DE EDIFICIOS
Para valorar edificios solo se puede hacer por el mtodo de reas brutas de
construccin, depreciandolo por Ross-Heidecke. No se puede aplicar el mtodo de
mercado por la dificultad de encontrar un nmero suficiente de referenciales. Ejemplo:
Valorar un edificio de construccin tradicional de 9 pisos sin stano, 3 apartamentos por
piso, con 3 habitaciones y 2 baos, 2 P.H. duplex de 4 habitaciones y 3 baos, 1 planta
baja, conserjera y rea social.
rea bruta = 3.580 m2
No de apartamento = 20
Calidad = Media
Aos de Uso = 10aos T = 60 aos
1er Paso. Calculo del Valor de Reposicin (VR)
VR = rea x P.U.C.
VR = 3.580 m2 x 790.552,35 Bs/m2 = 2.830.177.413,00
2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke:
n_ = 10 = 0,08 = 8%
T
60
Estado de conservacin segn el tasador 1,5
F.R.H. = 0,0435
3er Paso. Calculo del VA
VA = 2.830.177.423,00[1 (1 0,10) (0,0435)]
VA = 2.830.177.413,00 x 0,9609 = 2.719.517.476,00 Bs.
Nota: P.U.C. dado por el manual de costos de construccin de CINPRONET
31
32
= Volumen de concreto
= Espesor
= Altura o profundidad
Ejemplo: calcular el valor actual de una piscina que rene las caractersticas siguientes:
Largo = 10m
Ancho = 5m
Profundidad promedio = 1,60m
Espesor = 0,20m
Aos de uso = 7 aos
Vida til = 15 aos
Estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 2,5
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
1er. Paso. Calculo de VR; VR = (VTR + VC)
VTR = (L x A x h) = 10 x 5 x 1,60 = 80m3 de tierra removida
VTR = 80m3 x 23.250 Bs/m3 = 1.860.000 Bs.
2do. Paso. Calculo de VC
VC = [(L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)]
VC = [(10 x 0,20 x 1,60) 2 + (5 x 0,20 x 1,60) 2 + (10 x 5 x 0,20)]
VC = 19,60m3 x 620.280 Bs/m3 = 12.157.488,00 Bs.
VR = 1.860.000 + 12.157.488 Bs. = 14.017.488,00 Bs.
VR = 14.017.488 Bs. x 1,03 = 14.438.012,64 Bs.
Nota: se incrementa el valor en un 3% por obras de arte
VA = 14.438.012,64 [1 (1 0,10) (F.R.H)]
Calculo (F.R.H)
n_
7_
=
= 0,46
T
15
F.R.H. = 0,389
33
MTODO DE MERCADO
Consiste en analizar las transacciones de compra-venta de casas, apartamentos y
locales comerciales, que se encuentren debidamente registrados y protocolizados en el
Registro Subalterno del Municipio donde se ubica el inmueble a tasar, con una
diferencia mxima de dos (2) aos a partir de la fecha de elaboracin del avalo. Esta
muestra debe contener mnimo 15 referenciales representativos, mximo 29
referenciales. A partir de la informacin de los 15 o 29 referenciales, obtenemos los
estadsticos que indican regresin conjunta tales como: R2 ajustado; llamado coeficiente
de determinacin, F; llamado distribucin de Merrigton y Thomson (anlisis de la
varianza) y la prueba t de significacin de los coeficientes. El paquete tambin
suministra la informacin del error estndar de la estimacin (RMS residual), y los
valores de B0, B1, B2, Bn, e indica en el cuadro (Case Wise Diagnostics), cuales son
los valores de los referenciales que estn dispersos de la recta de regresin y estn
distorsionando el modelo, por lo tanto hay que eliminarlos, y correr nuevamente el
paquete estadstico.
Ejemplo: calcular el precio unitario de un apartamento ubicado en el segundo piso del
Edificio Sucre, Conjunto Residencial Oriente, Av. Pedro Len Torres, Municipio
Iribarren, Barquisimeto Estado Lara.
Caractersticas:
rea = 125,75m2
Edad = 19 aos
Zonificacin = AR V
A continuacin se muestran los referenciales analizados en el Registro Subalterno del
Municipio Iribarren
34
CUADRO DE REFERENCIALES
Ref.
N
Vendedor
Comprador
Antonio J. Escalona
Jos Cceres
Monto
Operacin
Bs.
152.427.600
rea
(m2)
130
Precio
Unitario
Bs/m2
1.172.520
Ubicacin
Iribarren
Nstor Molina
Juana Salazar
105.960.600
90
1.177.340
Iribarren
Olga Flores
88.667.250
75
1.182.230
Iribarren
Alexis Bermdez
Henry Quevedo
112.396.400
95
1.183.120
Iribarren
Lisbeth Carrillo
97.375.820
82
1.187.510
Iribarren
Armando Espinosa y
Otros
Bruno Ruz
Emeterio R.
136.876.450
115
1.190.230
Iribarren
Antonio Licata
Amario L.
143.428.800
120
1.195.240
Iribarren
Golfredo Rojas
Luis Paz
116.043.040
97
1.196.320
Iribarren
Jos Sutera
Armando Q.
112.612.000
94
1198.000
Iribarren
10
Santiago Farias
Luis Chang
119.800.000
100
1198.000
Iribarren
11
Luis Torres
Pedro Daz
221.550.000
105
2.110.000
Iribarren
12
Jos Angulo
Petra Calderon
213.250.000
100
2.132.500
Iribarren
13
Ignacio Flores
Lino Febres
214.600.000
100
2.146.000
Iribarren
14
Antonio Ruiz
Juan Mancilla
246.790.000
115
2.146.000
Iribarren
15
Antonio Corres
Armando Tua
289.080.000
122
2.146.000
Iribarren
Cita de
Registro
Fecha de
Registro
N 29 Tomo
4to Folio 200
N 21 Tomo
3ro Folio 122
N 32 Tomo
4to Folio 27
N 7 Tomo
1ro Folio 45
N 37 Tomo
3ro Folio 235
N 37 Tomo
I Folio 80
N 42 Tomo
II Folio 30
N 23 Tomo
III Folio 50
N 38 Tomo
III Folio 222
N 39 Tomo
4to Folio 274
N 33 Tomo
II Folio 120
N 38 Tomo
4to Folio 225
N 42 Tomo
4to Folio 132
N 12 Tomo
I Folio 20
N 38 Tomo
III Folio 26
07/12/04
UBICACIN: Edif. Sucre, Conjunto Residencial Oriente. Av. Pablo L. Torres. Brqto
REA: 125,75 m2
ZONIFICACIN: AR V
FECHA DEL AVALO: Enero del 2007
35
20/12/04
30/12/04
08/08/04
10/10/04
15/11/04
17/12/05
20/12/05
30/12/05
30/12/05
15/02/06
22/3/06
26/04/06
21/06/06
21/07/06
p.u.
1.172.520
1.177.340
1.182.230
1.183.120
1.187.510
1.190.230
1.195.240
1.196.320
1.198.000
1.198.000
2.110.000
2132.000
2.146.000
2.146.000
2.146.000
rea
130.00
90.00
75.00
95.00
82.00
115.00
120.00
97.00
94.00
100.00
105.00
100.00
100.00
115.00
122.00
Tiempo
4.00
4.00
4.00
3.00
4.00
4.00
8.00
8.00
8.00
8.00
9.00
9.00
10.00
10.00
11.00
Ubicacin
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
3.00
4.00
4.00
4.00
4.00
Baos
2.00
2.00
1.00
2.00
1.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
1.00
2.00
2.00
2.00
p.u.
Pearson Correlation
1
276
769**
Sig. (2-tailed)
319
001
N
15
15
15
rea
Pearson Correlation
276
1
339
Sig. (2-tailed)
319
216
N
15
15
15
Tiempo
Pearson Correlation 769**
339
1
Sig. (2-tailed)
001
216
N
15
15
15
Ubicacin Pearson Correlation 926**
368
893**
Sig. (2-tailed)
000
177
000
15
15
15
N
baos
Pearson Correlation
004 576*
237
Sig. (2-tailed)
989
025
395
15
15
15
N
** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)
926**
000
15
368
177
15
893**
000
15
1
004
989
15
576*
025
15
237
395
15
113
689
15
1
15
113
689
15
15
Regresin
Variables Entered/Removedb
Model
Variable Entered
Model Summaryb
Model
937a
R Squere
.878
Adjusted R
Square
.830
DurbanWatson
1.844
37
ANOVAb
Model
1
Sumo f
Df
Mean Square
Square
Regresin
2.63E + 12
4 6.5819E + 11
Residual
3.64E + 11
10 36433133383
Total
3.00E + 12
14
a Predictors: (Constant), baos, ubicacin, rea, tiempo
Sig
18.066
000a
Unstandardized
Standardized
Coefficients
Coefficients
B
Std. Error
beta
(Constnt)
1018868.7
358965.13
rea
-1388.077
4484.865
-.046
Tiempo
-42496.047
43984.143
-.254
101290.35
1.174
Ubicacin
444200.74
162667.23
-.042
baos
-46967.373
a Dependent variable: p.u.
Sig
2.838
-.310
-.966
4.385
-.289
.018
.763
.357
.001
.779
Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual
1
806
540
2
211
3
4
384
5
289
6
-1538
7
-584
-746
8
9
-759
-715
10
1994
11
-500
12
042
13
151
14
425
15
a Dependent variable: p.u.
p.u.
1172520
1177340
1182230
1183120
1187510
1190230
1195240
1196320
1198000
1198000
2110000
2132000
2146000
2146000
2146000
Predicted Value
1018700.55
1074223.63
1142012.16
1109779.29
1132295.62
1483722.45
1306797.88
1338723.65
1342887.88
1334559.41
1729323.73
2227432.23
2137968.81
2117147.65
2064935.07
Residual
153819.45
103116.37
40217.845
73340.708
55214.383
-293492.5
-111557.9
-142403.6
-144887.9
-136559.4
380676.27
-95432.23
8031.1920
28852.345
81064.931
38
Residuals Statisticsa
Minimum Mximun
Mean
Std. Deviation
Predicted Value
1018700.6 2227432.3 1504034.0 433651.89752
Residual
-293492.4 380676.28
00000 161318.52560
-1.119
1.668
000
1.000
Std. Predicted Value
Std. Residual
-1.538
1.994
000
845
a Dependent variable: p.u.
N
15
15
15
15
El estadistico t, indica que los coeficientes, rea, tiempo, baos, no son significativos,
dado que los valores de confianza para este paquete estadstico debe ser igual o mayor
del 97%. En vista de estos resultados obtenidos, se procede a efectuar depuraciones, en
la muestra, eliminando aquellos referenciales cuyo valor (residuo estandarizado) sea
mayor a 1,4 en valor absoluto, en el cuadro Casewise Diagnostics ( Diagnstico por
caso), debido a que indican dispersin con respecto a la lnea de regresin y
distorsionan el modelo. Al observar la muestra, en el cuadro diagnstico por caso
columna stad, residual, se detecta que los referenciales 11, 6, 15, 4, poseen valores
superiores a 1,4, se corri nuevamente el programa con 11 referenciales y arroj los
resultados siguientes:
Correlacin
p.u.
p.u.
Pearson Correlation
1
187
701*
Sig. (2-tailed)
583
016
N
11
11
11
rea
Pearson Correlation
187
1
310
Sig. (2-tailed)
583
353
N
11
11
11
Tiempo
Pearson Correlation 701*
310
1
Sig. (2-tailed)
016
353
N
11
11
11
Ubicacin Pearson Correlation 940**
259
899**
Sig. (2-tailed)
000
441
000
N
11
11
11
baos
Pearson Correlation
075
580
344
Sig. (2-tailed)
826
062
300
N
11
11
11
** Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)
940**
000
11
259
441
11
899**
000
11
1
11
093
785
11
-075
826
11
580
062
11
344
300
11
093
785
11
1
11
39
Regresin
Variables Entered/Removedb
Model
Variable Entered
Model Summaryb
Model
997a
R Squere
.995
Adjusted R
Square
.991
DurbanWatson
1.690
ANOVAb
Model
1
Sumo f
Df
Mean Square
Square
Regresin
1.97E + 12
4 4.9284E + 11
Residual
1.08E + 10
6 1795025326.7
Total
1.98E + 12
10
a Predictors: (Constant), baos, ubicacin, rea, tiempo
Sig
274.559
000a
Coefficientsa
Model
1
Unstandardized
Standardized
Coefficients
Coefficients
B
Std. Error
beta
(Constnt)
1159448.9
88840.104
rea
-1041.280
1084.179
-.038
Tiempo
-151185.8
15827.576
-.846
Ubicacin
606211.29
30398.116
1.703
baos
74631.031
44646.654
-.078
a Dependent variable: p.u.
Sig
13.051
-.960
-.9.552
19.942
1.672
.000
.374
000
000
146
40
Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual
1
-054
2
-923
3
585
4
881
202
5
6
-338
7
-372
8
-225
9
-1.466
671
10
11
1.040
a Dependent variable: p.u.
p.u.
1172520
1177340
1182230
1187510
1195240
1196320
1198000
1198000
2132000
2146000
2146000
Predicted Value
1174812.70
1216463.88
1157452.04
1150163.09
1186693.54
1210642.97
1213766.80
1207519.13
2194124.87
2117570.09
2101950.90
Residual
-2292.700
-39123.88
24777.957
37346.914
8546.4630
-14322.97
-15766.80
-9519.128
-62124.87
28429.911
44049.104
Residuals Statisticsa
Minimum Mximun
Mean
Std. Deviation
Predicted Value
1150163.1 2194124.8 1448287.3 443999.79496
Residual
-62124.87 44049.105
00000
32817.90968
Std. Predicted Value
-671
1.680
000
1.000
Std. Residual
-1.466
1.040
000
775
a Dependent variable: p.u.
N
11
11
11
11
41
Se puede afirmar con una confianza del 100% que las variables independientes
contribuyen en la formacin del precio unitario y hay regresin conjunta.
R2 ajustado = 0,991, lo que indica que las variaciones en la variable dependiente, precio
unitario, son explicadas en una proporcin del 99% por las variables independientes,
queda sin explicar un 1%, es decir refleja el movimiento del mercado y hay regresin
conjunta. Resolviendo la ecuacin de ajuste, se tiene:
P.U.= 1.159.448,9 - 1041,28(125,75m2) - 151.185.,8 (13) + 606211,29(3) + 74631,03(2)
P.U. = 1.030.988,47 Bs/m2 (Valor unitario puntual estimado)
Utilizando un intervalo de confianza del 95%, con 6 grados de libertad, se obtiene t =
2,47
P.U. - s.t. < P.U.M. < P.U. + st
Siendo:
P.U.M = Precio de mercado promedio
t x s = 42.367,73 x 2,47 = 104.648,29 Bs/m2
P.U.
5. AVALO DE INQUILINATO
NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), publicada en la Gaceta Oficial
N 36.845 de fecha martes 7 de diciembre de 1.999, pauta la obligatoriedad de su
aplicacin para el arrendamiento o subarrendamiento a cualquier uso, as como de los
anexos, muebles y accesorios que con ellos se arrienden con las excepciones que la
misma Ley establece.
42
6% Anual
7% Anual
9% Anual
43
Descripcin
Valor fiscal declarado y
aceptado por el propietario
en Junio 1986
Valor establecido en los
actos de transmisin de la
propiedad,
realizados
6
meses antes de la fecha de
solicitud
de
regulacin
(Marzo 2005)
Precios medios a que se
hayan enajenado inmuebles
similares en los dos ltimos
aos (Enero 2007)
TOTAL
Valor Bs.
2.100.000
%
0,3513
265.597.998
44,4291
118.002.800,1
330.104.129
55,2196
182.282.179,6
597.802.127
100%
300.292.356,00
44
45
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
46
47
Jos Contreras S.
Avaluador Profesional
Magister en Administracin
NDICE
Introduccin
Cartas de Resumen de los resultados
Identificacin
Certificacin
Resumen
Caractersticas Generales
Localidad y Entorno
Estudio de Mercado
Clculos
10
Resumen de avalo
13
Anexos:
Material fotogrfico
Ubicacin Relativa
Ubicacin Geogrfica
Croquis de Distribucin
49
INTRODUCCIN
50
Ciudadano:
DR. JESS CONTRERAS SILVA
PRESIDENTE DE IVEC
PERITO AVALUADOR
JOS CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773
51
Jos Contreras S.
Avaluador Profesional
Magister en Administracin
PG 1 de 13
IDENTIFICACIN
Perito(s) responsable(s) del Avalo JOS CONTRERAS S. N 4598
Nmero de Inscripcin SUDEBAN del Avaluador P-773
Bien(es) Avaluado(s) PARCELA DE TERRENO, CASA QUINTA Y BIENHECHURIA
Fecha del Avalo 03 07 2006
Propietario del Bien TAUCA SCHULTS BETTAC
V- 3.835.519
ASAPROVE N 101
SUDEBAN N P-773
52
Pag 2 de 13
RESUMEN
Para: IVEC
Fecha: 03-07-2007
De: Jos Contreras
Motivo: Avalo del inmueble
Monto del Avalo: Bs. 580.100.000,00
Tipo de Inmueble: CASA QUINTA Y BIENHECHURIA
Direccin: INTERSECCIN CARRERA 5TA CON CALLE 3
Ciudad: Guanare Municipio Guanare Distrito ________Estado Portuguesa
DATOS DE REGISTRO
Registro
Protocolo: 1ero
Libros: N 44
Folio: 23 al 25
Tomo: 1
Fecha: 26-10-1998
CARACTERSTICAS
CASA QUINTA:
Estructura: concreto armado
Pisos: concreto rstico. Acabado en granito pulido y CERMICA 20X20
Paredes: bloque de arcilla frisada y pintados ambas caras
Ventanas: tipo basculante con vidrios transparentes y TIPO MACUTO
Puertas: madera entamboradas
Instalaciones elctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
Instalaciones Sanitarias: empotradas
Techo: platabanda 50% losa con malla sense y conreto e=15 cm (50%) cubierta con
laminas de coverit
Aos de uso: 30 aos
Vida til: 60 aos
Estado de conservacin y mantenimiento segn Ross-Heidecke: estado 2,5
Distribucin: 4 baos, 5 habitaciones, 2 garajes, 2 salas star, 1 saln de estudios, 2
reas de servicio, 1 cocina, 2 comedores
rea: 437,67 m2
Cocina: empotrada con mampostera de bloques frisados con topes de granito
pulido, con gavetas y puertas en madera
53
Pag 3 de 13
DESCRIPCIN DEL REA
Parcela de Terreno
Edad de
Estado de Conservacin
Construccin
2977,04 m2
m2
Construccin
Casa Quinta
437,62
m2
30 aos
Estado 2,5
Caseta Hidroneumtico
12,80
m2
25 aos
Estado 2,5
rea recreativa
33,00
m2
25 aos
Estado 2,5
m2
Total 483,42
m2
54
Pag 4 de 13
CARACTERSTICAS GENERALES
Topografa
Con pendiente
Semiplana
Variada
Plana
Cuadrada
Rectangular
Polgono Regular
Polgono irregular
Agua
Servicios
Luz
Gas
Cloacas
Sptico
Platabanda
Plafn
Forma
Techos
Acerolit
Fibrocemento
Dry Wall
Friso liso
Humilde
Rural
Segunda
Otros
Linderos
Carrera 5ta
Terrenos Motel La Gndola
Casa de Rafael Leonidas
Calle 3
Zonificacin y reglamentos
Zonificacin: AR-III rea Mnima: 300 m2
% construccin: 80 % ubicacin: 60
Informacin sobre la edificacin
rea de construccin: 483m2 Antigedad: 30aos
N de plantas: 1
Consejera:
Apartamentos x piso:
Sala fiestas:
Locales comerciales:
Piscina:
Estacionamiento: 2
Oficinas:
Acceso de la Zona
Avenida
Carretera
Calle
Vereda
Norte:
Sur:
Este:
Oeste:
Desarrollo de la Zona
Urbanizada
Semi urbanizada
En proceso
Pantalla concreto
Transporte pblico
Tipos de Construccin
Gran Lujo
Lujo
Primera
No urbanizada
Estructura
Prefabricada
Madera
Concreto armado
Metlica
Tabelones
Madera Machihembrada
Ladrillo
Telfono
Losa antrepiso
Zinc
Tabiques
Otros
Revestimientos
Cermica
Porcelana
Friso rstico
Obra limpia
Texturizado
Piedra Ornamental
Puertas
Hierro y vidrio
Mad. Entamb.
Reja de Hierro
Aluminio y vidrio
Vidrio segur
Madera maciza
Otro: tipo santa mara
Ventanas
Hierro y vidrio
Corrediza
Panelas alum.
Aluminio y vidrio
Basculante
Batiente
Madera y vidrio
Cermica
Granito
Alfombra
Vinyl
Caico
Terracota
Parquet
Asfalto
Cemento liso
Cemento Rstico
Mosacio
Mrmol
Equipos y complementos
Intercomunicador
Ascensor
Portero elctrico
Equipo hidroneumtico
Casillero de correos
Recolector de basura
Central telefnica
Antena parablica
Calentador
Ambiente musical
Jacuzzi
Parque infantil
A/A central
Vigilancia privada
Sauna
55
Pag 5 de 13
LOCALIDAD Y ENTORNO
Entorno
Consolidado
Clase media
56
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ARRENDADO
No conocidos
AR - III
Cdula de Habitabilidad
SI
NO
Comentarios
Edificaciones unifamiliares, campos deportivos, farmacias, comercio al por menor, al mayor, bancos,
iglesia, instituciones pblicas.
57
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AVALO
MTODO EMPLEADO ROSS-HEIDECKE
CASA-QUINTA
VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]}
VA = 405.283.197,7 {1 (1 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]}
VA = 405.283.197,7 {0,61660}
VA = 249.897.619,7 Bs
CASETA HIDRONEUMTICA
VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]}
VA = VR{1 (1 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]}
VA = 3.724.747,13 (0,5122)
VA = 1.907.815,48 Bs
REA RECREATIVA
VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]}
VA = 6.735.428,04 {0,5122}
VA = 3.449.886,24 Bs
58
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CUADRO N 1
VALOR ACTUAL BIENHECHURIAS
2
3
Descripcin
Depreciacin
Acumulada
R. H (%)
VR
VA
49,62
10.260.000
5.914.012,00
49,62
17.100.000
8.485.020,00
41,10
12.500.000
5.137.500,00
41,10
1.500.000
616.500,00
59,65
5.797.188,55
3.458.022,97
52,35
11.260.818,90
5.985.038,69
TOTAL 28.683.093,66
59
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TABLA N 1
TABLA DE ROSS-HEIDECKE
ESTADO
CARACTERSTICAS
0%
1,5
2
0,032%
Regular, conservacin Normal
2,5
3
8,09%
Necesitando reparaciones sencillas
3,5
4
18,10%
33,20%
Reparaciones importantes
4,5
5
2,52%
52,60%
75,20%
Demolicin
100.00%
60
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CALCULOS
Desarrollo del Mtodo(s)
*VALOR DE TERRENO:
Bs. 296.170.824,4
VALOR DE CONSTRUCCIN:
**VALOR DE REPOSICIN:
Bs. 415.743.372,8
DEPRECIACIN ACUMULADA:
Bs. 160.488.051,4
VALOR ACTUAL:
Bs. 255.255.321,4.
MONTO DE AVALUO:
Bs. 551.422.145,8
61
Pag de 11 de 13
62
Pag de 12 de 13
TASADOR
JOS CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773
63
ANEXOS
64
FOTOGRAFAS
65