Documento Tecnico Soporte Estacion Central

Empresa de Renovacin Urbana de Bogot D.C.
GERENTE GENERAL Francisco Jcome Lievano

DIRECTORA TCNICA
DIRECTOR FINANCIERO (e)
DIRECTORA JURIDICA
DIRECTOR CORPORATIVO
Vanessa Velasco Bernal

Guillermo Alfaro Yermanos
Doris Martnez Corredor
Juan Carlos Salinas
Este trabajo es el resultado de un equipo tcnico

compuesto por:
DIRECTORA TECNICA 2010 Dorys Patricia Noy Palacios

COORDINADORA DE PROYECTO Claudia Carrizosa Ricaurte
PROFESIONAL ESPECIALIZADO I
PROFESIONAL UNIVERSITATIO II
PROFESIONAL UNIVERSITATIO II
TCNICO
ASESORA GESTION URBANISTICA
ASESORA JURIDICA
ASESORA SOCIOECONOMICA
ASESOR DE GESTION SOCIAL
ASESORA GESTION SOCIAL PARTICIPATIVA
ASESOR ECONMICO FINANCIERO
DIBUJANTE
ARQUITECTA DIRECCIN TCNICA
ECONOMISTA DIRECCIN TCNICA
COORDINADOR GENERAL DE PREDIOS
COORDINADOR PREDIAL
COORDINADORA SOCIAL DE PREDIOS
DISEADORA GRAFICA
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www.habitatbogota.gov.co
Mnica Mara Cspedes vila

Leopoldo Ramrez Silva
Judith Amanda Rodrguez
Brbara Carvajal Pinto
Simn Mesa Acosta
Mauricio Hernn Echeverri Perico
Bibiana Rodrguez Campos
Rosa Zenaida Snchez Latorre
Martha Madrid Malo
Edgar Bueno Snchez
Clemencia Ibez
Jorge Hernndez
Ehuliserth Daz
Adriana Camargo
Diana Marcela Correa Acero
Paul Lehoocq Montoya
Juan Carlos Mora
Martha Ximena Casas
Ximena Roa Palacio
Documento Tcnico de Soporte
PLAN PARCIAL DE
RENOVACION URBANA
ESTACION CENTRAL
Programa Multifase de Revitalizacin

del Centro de Bogot.
Bogot - Junio 2012
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CONTENIDO
CAPITULO I: Diagnostico del sector.
1. LOCALIZACION Y DELIMITACION.
1.1. AREA DE PLANIFICACION DEL PLAN PARCIAL.
1.2. AREA DE INFLUENCIA PLAN PARCIAL.
1.2.1. DIAGNOSTICO URBANO DEL AREA DE INFLUENCIA.
2. ANTECEDENTES Y JUSTIFCACION.
3. DIAGNOSTICO.
3.1. CARACTERIZACIO DEL COMPONENTE TERRITORIAL Y URBANO DEL SECTOR.
3.1.1. CONTEXTO HISTORICO Y EVALUACION PATRIMONIAL.
3.1.1.1 El desarrollo histrico del sector.
3.1.1.2. Bienes de inters cultural.
3.1.1.3. Valoraciones de los IIC.
3.1.2. CONTEXTO URBANO.
3.1.2.1. Inventario de predios.
3.1.2.2. Inventario predios por usos.
3.1.2.3. Condicin jurdica de los inmuebles - Estudios de ttulos.
3.1.3. CONTEXTO NORMATIVO.
3.1.3.1. POT.
3.1.3.2. Operacin Estratgica Del Centro - PZCB.
3.1.3.3. UPZ.
3.1.3.4. Plan de Desarrollo2008 2012, Bogot Positiva: Para Vivir Mejor.
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3.1.4. CONTEXTO FISICO.

3.1.4.1. Estudio Ambiental - Contrato No. 44 de 2010.
3.1.4.2. Estructura Funcional y de Servicios.
3.1.4.2.1. Disponibilidades de Servicios Pblicos.
3.1.4.2.1.1. Gas Natural.
3.1.4.2.1.2. Empresa De Telecomunicaciones de Bogot.
3.1.4.2.1.3. CODENSA.
3.1.4.2.1.4. EAAB
3.1.4.2.1.5. Estudio Redes Contrato No.014 de 2010.
3.1.4.2.2. Movilidad.
3.1.4.2.2.1. Estudio de Transito Contrato No.33 de 2010
3.1.4.2.3. Espacio Pblico.
3.1.4.2.4. Equipamientos.
3.1.4.2.4.1. Equipamientos del sistema de movilidad Estacin Central.
3.1.4.2.4.2. Equipamientos.
3.1.4.2.5. Usos y aprovechamientos
3.1.4.2.5.1. Alturas.
3.1.4.2.5.2. Usos edificaciones existentes.
3.2. CARACTERIZACION COMPONENTE SOCIO ECONOMICO.

3.2.1. CONDICIONES SOCIALES
3.2.1.1. Aspectos Demogrficos.
3.2.1.1.1. Poblacin.
3.2.1.1.2. Estructura por edades.
3.2.1.1.3. Crecimiento poblacional.
3.2.1.1.4. Hogares y vivienda.
3.2.1.2. Pobreza.
3.2.1.2.1. Hogares pobres y en miseria por NBI
3.2.1.2.2. Estratificacin.
3.2.1.2.3. ndices de condiciones de vida.
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3.2.1.3. Indicadores de fuerza laboral.

3.2.1.3. 1. Tasa de ocupacin.
3.2.1.3. 2. Tasa de desempleo.
3.2.1.4. Situacin en educacin y salud.
3.2.1.4. 1. Educacin.
3.2.1.4. 2. Salud.
3.2.1.5. Otras problemticas sociales.
3.2.1.5.1. Localidad de los Mrtires.
3.2.1.5.2. Localidad de Santa Fe.
3.2.2. CONDICIONES ECONOMICAS.
3.2.3.1. Caracterizacin del tejido productivo y empresarial.
3.2.3.2. Potencialidades y oportunidades de las zonas de estudio.
3.3. CARACTERIZACION COMPONENTE FINANCIERO.
3.3.1. RECAUDO IMPUESTO PREDIAL.
3.3.2. CONVERGENCIA DE LA INVERSION DISTRITAL.
3.3.3. VALOR DEL SUELO
3.4. CARACTERIZACION DE LA DINAMICA INMOBILIARIA.
3.4.1. ESTUDIO DE MERCADO: ESTUDIO SOBRE LA DEMANDA EFECTIVA DEL
PROYECTO.
4. CONCLUSIONES DE DIAGNOSTICO.
4.1. COMPONENTE TERRITORIAL Y URBANO.
4.2. COMPONENTE SOCIOECONOMICO.
4.3. COMPONENTE FINANCIERO.
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5. OBJETIVOS.
6. HIPOTESIS DE FORMULACION.
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CAPITULO II: Formulacin de la operacin urbana.

1. CONDICIONES DE PARTIDA.
1.1. ESTRUCTURA DE LA OPERACIN.
1.2. ACTUACIONES PREVIAS A LA PUESTA EN MARCHA DEL PLAN PARCIAL.
1.2.1. EL EQUIPAMIENTO DE MOVILIDAD ESTACIN CENTRAL DE TRANSMILENIO
FASE III.
1.2.2. DISEO DEL EQUIPAMIENTO DE MOVILIDAD - PLATAFORMAS DE SERVICIO.
1.2.3. CONSTRUCCIN DEL EQUIPAMIENTO DE MOVILIDAD.
1.2.4. PROCESO DE ADQUISICIN DE SUELO.
1.3. IMPLICACIONES DE LAS ACTUACIONES PREVIAS, EN LA ESTRUCTURACION DEL
PLAN PARCIAL.
1.3.1. ESQUEMA URBANO.
1.3.2. DESARROLLOS INMOBILIARIOS.
1.3.3. GESTIN DEL PLAN PARCIAL.
2. ESQUEMA URBANO.
2.1. DETERMINANTES DEL LUGAR.
2.1.1. DETERMINANTES DE CIUDAD.
2.1.2. DETERMINANTES DEL REA DE INFLUENCIA INMEDIATA.
2.2. PROPUESTA URBANA.
2.2.1. RELACIN DE REAS DEL PLAN PARCIAL.
2.2.2. SISTEMA DE MOVILIDAD.
2.2.2.1. Malla vial arterial.
2.2.2.2. Malla vial intermedia.
2.2.2.3. Malla vial local.
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2.2.2.4. Normas generales para el sistema vial propuesto.

2.2.3. SISTEMA DE ESPACIO PBLICO.
2.2.3.1. Espacio pblico existente.
2.2.3.2. Redefinicin del espacio pblico.
2.2.3.3. Generacin de nuevos espacios pblicos.
2.2.3.4. reas privadas afectas al uso pblico.
2.2.3.5. reas comunes afectas al uso pblico.
2.2.4. SISTEMA DE SERVICIOS PBLICOS.
2.2.4.1. Datos tcnicos para la prestacin del servicio de acueducto y valoracin
de costos.
2.2.5. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS.
2.3. ETAPAS DE DESARROLLO.

2.3.1. ETAPA No. 1.
2.3.2. ETAPA No. 2.
2.3.3. ETAPA No. 3.
2.3.4. TIPOS DE PREDIOS.
3. MODELACIN INMOBILIARIA.
3.1. CRITERIOS GENERALES.
3.1.1. rea til a considerar en la modelacin.
3.1.2. Edificabilidad total del plan.
3.1.3. Elementos tcnicos y urbanos que se mantienen en la modelacin
inmobiliaria.
3.1.4. Elementos del esquema inmobiliario que se mantienen en las tres
modelaciones.
3.2. DIFERENCIA ENTRE LOS ESCENARIOS.
3.3. ESCENARIOS DE MODELACION URBANA.
3.3.1. ESCENARIO 1.
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3.3.2. ESCENARIO 2.
3.3.3. ESCENARIO 3.
3.4. REAS DEL ESTUDIO ECONMICO E INMOBILIARIO.
4. NORMATIVAURBANA.
4.1. MODALIDADES DE TRATAMIENTO URBANSTICO
4.2. AREA UTIL Y EDIFICABILIDAD POR ETAPA Y POR EL TIPO DE LOTE RESULTANTE DEL
URBANISMO.
4.2.1. NORMA ETAPA 1.
4.3. FICHAS NORMATIVAS POR ETAPAS Y TIPOS DE PREDIOS.
5. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS.

5.1. CONCEPTO
5.2. JUSTIFICACIN
5.3. DESARROLLO
5.4. PARTICIPACION DE PLUSVALIA
5.4.1. ZONAS DE REDESARROLLO.
6. ESQUEMA DE GESTION.
6.1. ESTRATEGIA DE GESTION DE SUELO.
6.1.1. ADQUISICIN DE PREDIOS.
6.1.2. PARTICIPACION DE PROPIETARIOS DE TERRENOS EN LA GESTION DEL PLAN
PARCIAL.
6.1.3. PARTICIPACION DE TERCEROS EN LA GESTION DEL PLAN PARCIAL.
6.2. FIDUCIA MERCANTIL.
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6.3. UNIDADES DE ACTUACIN URBANSTICA Y/O UNIDADES DE GESTIN.

6.4. ESTRATEGIA DE GESTIN FINANCIERA.
6.5. EXENCIONES TRIBUTARIAS PARA LOS APORTES VOLUNTARIOS AL ESQUEMA DE
ASOCIACION FIDUCIARIO.
ndice de Planos.
ndice de Tablas.
ndice de Graficas e Imgenes.
ndice de Documentos Anexos.
ndice de Planos Anexos.
Bibliografa.
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1. LOCALIZACION Y DELIMITACION.
1.1. AREA DE PLANIFICACION DEL PLAN PARCIAL.
El proyecto integral Estacin Central se encuentra ubicado en el sector comprendido entre
los siguientes lmites:
Por el Oriente, la Carrera 13
Por el Sur, la Calle 24
Por el Occidente, la Transversal 17
Por el Norte, la Calle 26
El rea objeto de intervencin abarca una extensin de 10.7 hectreas, las cuales se
encuentran distribuidas en 11 manzanas, as:
Manzanas 1, 2, 3 y 4, 9, 10 y 11 del Barrio La Alameda.
Manzanas 1, 2, 3 y 7 del Barrio Santa Fe.
Plano No. 1: Localizacin Proyecto Regin.
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Plano No. 2: Delimitacin del mbito de aplicacin plan parcial.

Fuente: Base Catastral 2008 ERU.
AREA BRUTA
AREA NETA URBANIZABLE
AREA VIAS LOCALES ESPACIO

PUBLICO - AFECTACIONES
107.045,88 M2.
73.503,89 M2
28.190,13 M2
AREA UTIL PP
45.313,76 M2.
Tabla No. 1: reas Generales.

1.2. AREA DE INFLUENCIA PLAN PARCIAL.

Teniendo en cuenta la Resolucin No. 1116 del 1 de junio de 2009, por la cual de adoptan
las determinantes para la formulacin del plan parcial de renovacin urbana Estacin
Central ubicado en las localidades de Santa Fe y Los Mrtires, las consideraciones urbanas
establecidas en los diferentes instrumentos de ordenamiento, la seleccin del lugar para la
ubicacin de la Estacin Central de Transmilenio Fase III, y la importancia de articular este
sector con el centro Internacional, se defini la siguiente rea de influencia para el estudio y
formulacin del Plan Parcial en cuestin.
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Por el Oriente, la Carrera 7

Por el Sur, la Calle 17
Por el Occidente, Cementerio Central
Por el Norte, la Calle 30 y la Diagonal 28
El rea de influencia abarca una extensin de 97.7 hectreas, las cuales se encuentran
distribuidas en 100 manzanas, as:

Manzanas No: 1-27 del Barrio La Alameda.

Manzanas No: 1-15 del Barrio Las Nieves.
Manzanas No: 1-3, 10, 11, 17, 18 del Barrio La Capuchina.
Manzanas No: 1, 2, 6, 7, 12, 13 del Barrio Veracruz.
Manzanas No: 1-14,16-18 del Barrio Santa Fe.
Manzanas No: 1-5, 7, 8, 10-12,14-24 del Barrio La Favorita.
Manzanas No: 1, 2, 4, 7 del Barrio San Diego.
Manzanas No: 12 del Barrio Samper.
Plano No. 3: Delimitacin rea de influencia.

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1.2.1. DIAGNOSTICO URBANO DEL AREA DE INFLUENCIA.

Para determinar las caractersticas del rea de influencia del Plan Parcial Estacin Central, se
consideraron 5 zonas diferenciadas, as:
Plano No. 4: Sectores de estudio del rea de influencia Proyecto Estacin Central.
Zona 1:
Barrio San Diego, Centro Internacional y de negocios totalmente consolidado, este sector
comprende entre otros, el Centro de Convenciones y la torre de oficinas del Banco Cafetero,
la torre de Corficolombiana, la zona del Hotel Crown Plaza (antiguo Hotel Tequendama) y el
Centro Empresarial Bavaria, que comprende una gran plataforma comercial, aparta hotel y
oficinas. En los ltimos dos aos se construyo una torre de 28 pisos de uso mixto para oficinas
y vivienda sobre la calle 26 (Bulevar Tequendama), con una ocupacin del 60%
aproximadamente, indicando una buena demanda para desarrollos inmobiliarios en el sector.
Sector 2:
Barrio Santa Fe, que comprende un sector definido normativamente como zona de alto
impacto, y otro sector residencial con comercio y servicios a la vivienda, el Barrio La Favorita
es un sector de comercio cualificado. Este sector tiene una gran influencia del Cementerio
Central y las actividades que desarrollan los sectores productivos que dependen de l, como
son los vendedores de artculos florales, los artesanos del mrmol y la piedra que tienen sus
talleres all y que debern ser reubicados en el corto plazo.
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Sector 3:
Barrio la Alameda, incluye la delimitacin del plan parcial Estacin Central, el cual presenta
una ubicacin altamente estratgica en el centro de la ciudad al constituirse en la puerta del
centro, est rodeado de grandes avenidas como la Calle 26 y su correspondiente troncal, la
Calle 19, la Carrera Decima, la Avenida Caracas, y adicionalmente la Carrera 13, va de gran
dinmica comercial. El sector se caracteriza por la presencia significativa de inmuebles con
potencial de reuso, y tambin un buen porcentaje de lotes y/o parqueaderos que se
constituyen en vacios urbanos.
Sector 4:
Barrio las Nieves, sector comercial y de servicios empresariales, clster de almacenes de
artefactos elctricos y electrnicos. Este sector relaciona directamente la manzana del Museo
de Arte Moderno y de la Biblioteca Nacional con el proyecto de la Estacin Central. Este
sector se caracteriza por un aprovechamiento intensivo del suelo, al contar con los mayores
ndices de edificabilidad.
Sector 5:
Barrios Veracruz, Barrio La Capuchina, sector de comercio y servicios empresariales, pticas,
almacenes de elctricos y electrnica. La calle 19 se constituye en un eje importante de
transporte pblico, con presencia de una importante dinmica comercial, hotelera y
gastronmica. Por otra parte, la Carrera Sptima se constituye en un eje de movilidad
estratgico norte sur, y comercial tradicional.
Observando el desarrollo inmobiliario en los ltimos 10 aos1 se evidencia una gran actividad
edificadora principalmente para el uso residencial y el uso mixto, residencial y oficinas en el
sector del Parque Central Bavaria y en general del barrio San Diego y el barrio Samper, estos
desarrollos se caracterizan por unos altos ndices de construccin y gran nmero de pisos
dando como resultado una gran densificacin en el sector, sin embargo el hecho de que cada
edificio se ha construido aisladamente el sector no presenta buenos indicadores d espacio
pblico, reas verdes y equipamientos dando como resultado el tipo de renovacin urbana no
deseable, asimismo se encuentra una buena actividad edificadora en el sector del barrio La
Macarena, quizs el de mayor valorizacin en el centro de Bogot.
Por otro lado aprovechando el inicio de grandes proyectos de infraestructura en el corazn de
la ciudad tales como la Fase III de Transmilenio, la Avenida Comuneros, los proyectos de
renovacin urbana de San Victorino y el Centro Cultural Espaol, la Avenida Mariscal Sucre y
muchas otras inversiones en equipamientos y espacio pblico, se han iniciado o estn en
1
Empresa de Renovacin Urbana Contrato No 37 de 2008. Medicin del impacto urbano y econmico generado por el desarrollo
inmobiliario en la zona centro de la ciudad y en las zona con tratamiento de renovacin urbana en particular, a partir de la expedicin
del plan zonal del centro. Bogot 2009.
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preventas desarrollos privados tales como el nuevo Hotel Bacata ( K5 Calle 19), el proyecto
Entrecalles ( k7 calle 19) y la Torre Bicentenario (K 3 calle 14), que le darn un nuevo auge al
centro de Bogot y generaran confianza en los proyectos asociados a la Estacin Central. Se
espera tambin una recualificacin de importantes edificios sobre la carrera decima y zonas
aledaas que tuvieron su esplendor en las dcadas del 50 y el 60.
2. ANTECEDENTES Y JUSTIFCACION.
La Empresa de Renovacin Urbana es una empresa industrial y comercial del Distrito Capital
de Bogot, vinculada a la Secretara de Hbitat. Su misin es la recuperacin y transformacin
de los sectores deteriorados de la ciudad, y la promocin y gestin de proyectos de
renovacin urbana en zonas que han perdido funcionalidad, calidad habitacional y presentan
deterioro de sus actividades, o en reas de oportunidad urbanstica y socioeconmica.
El sector objeto del presente Plan Parcial responde a todas las condiciones esbozadas en la
Misin y objetivos de la Empresa de Renovacin Urbana. Por una parte, se enmarca en un
sector central de la ciudad en donde dadas sus condiciones se hace necesario que la
administracin defina estrategias conjuntas que permitan el reordenamiento y mejor
aprovechamiento de las zonas y promuevan el desarrollo econmico de las reas centrales de
la ciudad. Este proyecto Urbano se debe constituir en orientador de las inversiones pblicas y
privadas en su mbito de aplicacin.
Las experiencias internacionales demuestran que para procesos de Renovacin Urbana se
requiere en primera instancia, que el sector pblico tenga una participacin fuerte en su
inicio generando inversiones pblicas que permitan reflejar la voluntad poltica de desarrollo
del proyecto y un marco regulatorio claro que genere las condiciones propicias para la
participacin privada.
Dado que uno de los grandes retos que afronta la capital del pas es la consolidacin del Plan
Maestro de Movilidad, y como parte de la puesta en marcha del Sistema Integradode
Transporte Masivo, se ha definido la reorganizacin del transporte, la ejecucin de la III fase
de Transmilenio, y el diseo e implementacin de macroproyectos como el Metro y el Tren de
Cercanas.
La ciudad encuentra con esto una oportunidad para vincular los lineamientos del Plan de
Ordenamiento Territorial, hacia una aglomeracin densa y compacta, a travs de procesos de
renovacin urbana que incidan en la modernizacin urbanstica, en la generacin de vivienda
y de alternativas econmicas ms competitivas, promoviendo una mayor participacin
privada, y la inclusin de las comunidades residentes en los beneficios del desarrollo, as
como la garanta de una mejor calidad de vida.
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La Estacin Central de Transmilenio, tiene como fin integrar operacional y funcionalmente las
tres troncales que pasan por el centro de la ciudad: Troncal Av. Caracas, Troncal calle 26, y
Troncal carrera 7 y 10.
El IDU, Transmilenio, y la Secretara Distrital de Planeacin, estudiaron varias alternativas de
implantacin de esta estacin en el cruce de la Avenida Caracas con la calle 26, para escoger
la ptima en trminos operacionales, urbanos y tcnicos, considerando que la misma tiene el
potencial de ser motor de desarrollo del sector y teniendo en cuenta la complejidad
relacionada con la integracin y manejo operacional de las 3 troncales, y los desniveles de
terreno para integracin del corredor de la calle 26.
Desde el punto de vista urbano y con el fin de aprovechar al mximo su impacto como eje y
motor de renovacin urbana, el distrito seleccion la ubicacin de la estacin, en las
manzanas 01, 02, 03, y 04 del sector 4 de la Unidad de Planeamiento Zonal UPZ las Nieves, al
costado sur de la calle 26, entre sta avenida y la calle 24 y entre las carreras 13A y la Avenida
Caracas.
Se esperaba que esta localizacin consiguiera desencadenar procesos de renovacin urbana
sobre el barrio la Alameda, conformando una bisagra urbana, que permita traer hacia el sur
los usos y actividades del Centro Internacional, logrando diluir la barrera funcional y urbana
entre ambos costados de la calle 26.
As bien, la construccin del equipamiento de infraestructura del sistema de movilidad de la
Estacin Central abre la oportunidad para desarrollar un proyecto inmobiliario que genere
dinmica en la zona, permita aprovechamientos comerciales en el sector y que se integre al
sistema de movilidad. Se constituye esto en una oportunidad de un Proyecto Urbano
Integral, que permita un negocio rentable para todos sus actores, asociado a una obra
pblica en pro de la recuperacin de una zona del centro de la ciudad en proceso de
deterioro y enmarcada en las premisas y objetivos definidos en la Operacin Estratgica del
Centro adoptada por la Administracin Distrital mediante Decreto 492 de 2007.
El Proyecto Urbano Integral Estacin Central se estructura sobre la base de desarrollar dos
proyectos sobre un mismo suelo, de manera independiente.
a) Equipamiento de movilidad
El diseo de la Operacin del sistema determin el diseo de la infraestructura vial, el espacio
pblico, as como el stano de la Estacin Central el cual obedece al estudio de la integracin
de las fases de Transmilenio permitiendo la correcta operacin del sistema. La primera
plataforma orientada sentido oriente occidente (paralela a la calle 26 plataforma 1), y la
segunda norte sur (Paralela a la Av. Caracas). Se accede a estas plataformas desde la Av.
Caracas y la calle 26. A la fecha se encuentran ejecutados la totalidad de los diseos de la
Estacin.
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Este equipamiento de Movilidad se ha venido definiendo a travs de la coordinacin

interinstitucional entre las entidades competentes, y en el marco de la primaca del inters
general que permiti llegar a un consenso en las actividades a realizar, a la forma de
actuacin y a los responsables de las actividades segn las competencias. Es as como se
defini que la ERU seria la responsable de la compra de los predios requeridos para la
Estacin y por esta razn se estructuro y suscribi el Convenio 215 de 2009 entre la ERU y
Transmilenio S.A., actualmente la Empresa adelanta el proceso de adquisicin de suelo para
la construccin de la Estacin.
b) Desarrollos inmobiliarios
Para habilitar el potencial de desarrollo inmobiliario sobre el equipamiento de movilidad de la
Estacin Central del Sistema Transmilenio, y poder captar para la ciudad los beneficios
econmicos, sociales y urbanos, se deber formular un Plan Parcial de renovacin que
disponga una nueva norma para el sector, y posibilite nuevos desarrollos inmobiliarios.
La Formulacin de este Plan Parcial est a cargo de la Empresa de Renovacin Urbana entidad
que cuenta con la competencia para ello.
3. DIAGNOSTICO.
El Diagnostico del rea objeto del presente Plan Parcial permitir conocer la situacin
encontrada en el sector, identificar sus problemticas y formular las premisas que sern
insumo para la formulacin del mismo.
El presente diagnstico de la zona se estructura en tres caracterizaciones temticas y por las
etapas que se determinaron para el desarrollo del proyecto urbano.
3.1. CARACTERIZACION DEL COMPONENTE TERRITORIAL Y URBANO DEL SECTOR.
Las caracterizaciones definidas para el anlisis y desarrollo del diagnostico, nos permitirn
definir los atributos particulares de la zona objeto de este Plan Parcial, de acuerdo a la
temtica planteada (territorial y urbana, socio-econmica o financiera), y permitirn
identificar las problemticas y formular las hiptesis que soportan la formulacin del Plan
Parcial en sus correspondientes etapas. Teniendo en cuenta la complejidad del proyecto, se
definieron tres etapas para su estudio as:
Etapa 1: rea donde se desarrollar la Estacin Central, comprendida entre la Carrera 13 y

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la Transversal 17, entre las calles 24 y 26. Con un rea bruta de 57.121,53 m2.
Etapa 2: rea comprendida entre las Carreras 13 y 13, entre las calles 24 y 26. Con un rea
bruta de 28.498,01 m2.
Etapa 3: rea comprendida entre la Av. Caracas y la Carrera 17, entre Calles 24 y 25. Con un
rea bruta de 22.208,54 m2.
Plano No. 5: Delimitacin etapas del proyecto.

3.1.1. CONTEXTO HISTORICO Y EVALUACION PATRIMONIAL.

3.1.1.1 El desarrollo histrico del sector.
Santaf, luego de su fundacin se desarroll hacia el extremo norte con la Plazuela del
Humilladero o Plaza de la Yerba, ms tarde llamada de San Francisco debido a la instalacin
all del convenio de los Franciscanos en 1557. Limitaba por el camino a Tunja apenas
insinuado y por el Rio Vicach hoy subterrneo. La ciudad contino su desarrollo hacia el
norte siguiendo el trazado del camino a Tunja.
Dentro de los primeros desarrollos se encuentran edificaciones que constituyeron hitos de
desarrollo del borde norte de la ciudad, la iglesia de San Diego estaba ubicada
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en la carreara 7 con calle 25, fue establecida por la comunidad franciscana el 1608, situado
para ese momento a las afueras de Santa fe.
El Asilo de San Diego estaba ubicado al costado sur de la iglesia de San Diego, fue ampliado en
1884 segn proyecto del arquitecto Julin Lombana. Este edificio luego de ser sede del asilo y
ms tarde del Colegio del Sagrado Corazn fue ocupado junto con las dems edificaciones por
la Escuela Militar y de Suboficiales. En estos terrenos adquiridos por la caja de Sueldos de
Retiro del Ejrcito, se construira ms tarde, en 1952 el Hotel Tequendama.
Imagen No. 1: Domingo Esquiaqui: 1791. Realiz el primer plano topogrfico de Santa Fe. Dirigi el trazado
2
de la carrera 13 y su prolongacin hacia la autopista norte .
La Plaza de San Diego y Parque del Centenario se ubicaron al costado sur de la Iglesia de San
Diego, la plaza fue integrada al Parque del Centenario en 1883, inaugurado en julio del mismo
ao; el parque estaba ubicado entre la actual Carrera Sptima y Carrera Dcima y entre las
Calles 25 y la iglesia de San Diego. La desaparicin del Parque del Centenario ocurri en 1953
cuando inici la construccin de la actual Calle 26.
Pavony Germn Rodrigo. Los aos del cambio: Historia urbana de Bogot: 1820-1910.Centro Editorial Javeriana. Bogot, 2000.
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IAsilo de san Diego

IBiblioteca Nacional
Parque del
Centenario
Asilo de san Diego
Imagen No. 2: Parque del Centenario y Plaza de San Diego. 1933.
Se construy tambin en el Sector el Cementerio Central, en cumplimiento de la Cdula Real

del 3 de abril de 1787. Aos ms tarde el sector es centro del desarrollo de la ciudad con la
exposicin del Centenario de independencia de Colombia la cual se organiz en cumplimiento
de la Ley 39 de 1907. La exposicin se instal en el terreno ubicado al sur del sitio conocido
como Alto de San Diego, entre las actuales Carreras 5 y 7 y las Calles 24 y 26.
La zona en la cual se desarrolla el proyecto Integral Estacin Central de acuerdo con Carlos
Martnez4, para el ao de 1900 estaba dividido en los barrios Las Nieves oriental y Las Nieves
occidental as:
Barrio Las Nieves Occidental:
1, Chorro de los carneros; 2, iglesia y convento de San Francisco; 3, iglesia de la Vera Cruz; 4,
iglesia de La Tercera; 5,Seminario mayor en 1849; 6, Hospicio de Mujeres e iglesia del
hospicio;7,Hospicio de hombres; 8,tenera de cajigas; 9, plazuela y pila de las nieves;10,
esquina de los tres puentes; 11, Chorro; 12, carnicera de las Nieves;13, Plaza de San Diego,
Posterior mente parque del Centenario; 14, Recoleta de San Diego.
Barrio Las Nieves Oriental:
1, Quinta de Bolvar; 2, Fbrica de tejidos; 3, aserradero; 4, molinos; 5, fbrica de papel; 6,
molinos; 7, capilla de Las Aguas y convento anexo; 8,plazuela de la aduna vieja; 9, chorro del
panten;10, corro de la calle tapada; 11, cajita de agua; 12, plazuela de San Francisco; 13,
3
4
Foto tomada de: Atlas histrico de Bogot 1538-1910. Editorial Planeta. Bogot. Pg.: 351
Martnez Carlos. Santa Fe Capital del Nuevo Reino de Granada. Editorial Banco Popular. Bogot, 1987.Pg. 214.
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cuartel de caballera; 14, El Humilladero; 15, Casa del general Santander; 16, escuela pblica
de Las Nieves; 17, iglesia de las Nieves;18, Esquina de los Tres Puentes.
Imagen No. 3: Barrios Las Nieves occidental y Las Nieves Oriental. 19005
Imagen No 4: Izq. Plano 1894 Carlos Clavijo. Der. Plano1923 Manuel Rincn
Para el inicio del siglo XX, en el trazado del borde norte de la ciudad aparece el Parque del
Centenario y la lnea del Ferrocarril del Norte. Se identifica tambin, sobre el rea de estudio
la divisin en los terrenos, que en la referencia de 1908 aparecan como solares de gran
extensin. Se identifican referencias al camelln de la Almeada o Alameda Vieja mencionada
5
dem.
Planos tomados de: Atlas histrico de Bogot . Cartografa 1791-2007, Cuellar Snchez, Marcela; Meja Pavony, Germn. Editorial
Planeta 2007.
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en lneas anteriores, as como el proceso de consolidacin urbana hacia el norte con

construcciones como el Panptico Nacional y la Fbrica Bavaria y el trazado de la Carrera 14 y
de reconoce as mismo la nomenclatura actual.
Para 1923 la ciudad se consolida hacia el norte y se identifican barrios como La Merced,
Chapinero y 7 de agosto. La ciudad contina su expansin hacia el norte.
En 1938, se identifican grandes operaciones y construcciones como la Ciudad Universitaria, el
estadio Nemesio Camacho el Campin, barrios como Palermo, Teusaquillo, La magdalena,
Quinta Camacho, Bella Vista, la Cabrera hacia el norte, Ricaurte, Restrepo, Quiroga y La
Fragua hacia el sur. Esta consolidado el corredor sobre la carrera Sptima. La ciudad se
expande hacia el occidente. Para este momento el barrio La Alameda est consolidado,
rodeado por importantes construcciones como el Cementerio Central, la Plaza de Toros, El
Panptico Nacional, la Escuela Militar y la Iglesia de San Diego.
Imagen No. 5: Izq. 1943 Aerofotografa IGAC. Ubicacin de los actuales BIC en la zona de estudio. Der.
1944 Secretara de Obras Pblicas Municipales, Seccin del Plano. El registro fotogrfico evidencia la
alta consolidacin en el barrio La Alameda y la presencia de predios sin desarrollar al costado
occidental de la ya construida Avenida Caracas.
En 1944 mediante el Acuerdo 21, se divide el rea urbanizable de Bogot en varias zonas de
destino y se reglamenta cada una de ellas. Con el fin de dar uso racional al suelo se definen
reas as: a, Zonas cvico-comerciales y comerciales; b, Zonas residenciales cntricas: c, Zonas
estrictamente residenciales; d, Zona industrial; f, Zonas mixtas; g, Zonas de barrios de
obreros; y h, Zonas de reserva para reas verdes. Ver plano de 1944.
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Imagen No 6: Izq. Plano1960 Instituto Geogrfico Agustn Codazzi. Der. Plano1977 Instituto Geogrfico
Agustn Codazzi.
Se identifican los puentes de la 26, edificios como el de Panautos, Fonade, la Torre Colpatria y
el Centro internacional Tequendama. Sobre el Trazado de la Avenida de las Amricas, aparece
el C.U.A.N. Centro Urbano Antonio Nario, y hacia el occidente sobre la misma lnea, el
Batalln Caldas. La zona alrededor del cementerio central est completamente consolidada,
con el Barrio Santa Fe.
En los planos y aerofotografas se evidencian la alteracin del tejido urbano producto de las
grandes operaciones viales sobre la Carrera Dcima y la Calle 26 como parte del proceso de
modernizacin de la estructura fsica de la ciudad, impulsada por el alcalde Fernando
Mazuera. Estas intervenciones polmicas en su momento, dan a Bogot un enorme impulso
hacia la modernidad y hoy son arterias fundamentales para la movilidad de la ciudad.
3.1.1.2. Bienes de inters cultural.
Se exponen a continuacin los antecedentes y las condiciones normativas actuales
establecidas para el manejo del patrimonio, fundamentales para determinar la destinacin
de los inmuebles con declaratoria de bienes de inters cultural, en el rea de delimitacin del
proyecto Estacin Central.
El Acuerdo 7 de 1979, establece las normas generales para las reas de actividad para el
tratamiento de conservacin que incluyen criterios de conservacin y seleccin de reas,
incentivos tributarios, definicin de polticas y estrategias y la creacin de la junta de
conservacin de patrimonio histrico.
El Decreto 1042 mayo 29 de 1987, reglamenta y unifica las normas para el rea Central de
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Bogot, delimita, define y reglamenta las Sub-reas de Actividad Mltiple y residencial con
Tratamiento de Rehabilitacin, Conservacin y Redesarrollo.
En el Acuerdo 6 de 1990 se adopta el estatuto para el ordenamiento fsico del Distrito
Especial de Bogot, orientadas a ordenar el cambio y el crecimiento fsico de la ciudad y de su
espacio pblico.
Dentro de los tratamientos especiales definidos en este acuerdo se encuentra el de
conservacin histrica, artstica, arquitectnica, o urbanstica, el manejo del patrimonio
cultural de la ciudad y de los valores histricos, arquitectnicos, urbansticos y de identidad
urbana para la preservacin y el fomento de los usos e intensidades de los mismos.
Contempla adems la renovacin urbana, tendiente a prevenir o eliminar el deterioro fsico
en las estructuras y reas de la ciudad por medio de procedimientos de conservacin y
reedificacin.
En este acuerdo se define el tratamiento conservacin histrica como el tratamiento
orientado a mantener las caractersticas fsicas de aquellos sectores y edificaciones que
poseen valor histrico, arquitectnico y urbanstico. Se reconocen todas las edificaciones y
sitios del sector histrico como de conservacin y se plantean tres niveles de clasificacin: el
primero, nivel 1 especial para los inmuebles catalogados como Monumento Nacional; el
segundo, nivel 1 de Conservacin para aquellos inmuebles a los que se les reconoca una
serie de cualidades arquitectnicas, urbansticas e histricas dignas de ser preservadas
debido a que marcan un hito en la evolucin arquitectnica de la ciudad ; y el tercero, nivel
2 de Conservacin, aplicado a aquellos predios e inmuebles que han perdido sus
caractersticas originales. Para cada una de ellas el decreto define unas normas especficas.
Por ltimo, el decreto establece unas normas especiales para las edificaciones localizadas en
la zona de conservacin histrica.
El Decreto 678 de 1994 define los niveles de intervencin de los Bienes de Inters Cultural de
acuerdo a la categora de conservacin. Reglamenta adems, el manejo de los volmenes y
cubiertas, fachadas, espacio pblico, reas mnimas para equipamientos. As mismo, formula
las directrices para los Planes y Programas de Renovacin Urbana que se desarrollarn
mediante obras que propendan por su recuperacin y revitalizacin.
Los planes de Ordenamiento Territorial se formulan a partir de la Ley 388 de 1997 de
desarrollo territorial, en el caso Bogot se formul el Decreto 619 del 2000 revisado y fue
modificado en el Decreto 190 de 2004.
En el POT se define la centralidad de Integracin Urbana Centro Histrico- Centro
Internacional, como estrategia de ordenamiento, la cual tiene como uso principal actual el
Institucional Comercial con la funcin especfica de ser uno de los elementos de integracin
nacional e internacional. Busca consolidar el centro como espacio econmico social, cultural,
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hospitalario, de servicios y universitario de la regin y el pas. Para ello se promover la

concentracin de inversin en el rea, y la utilizacin de los instrumentos de gestin previstos
en el POT. A su vez se promovern acciones en las centralidades urbanas que hacen parte de
las operaciones estratgicas.7 Se busca tambin la recuperacin de valores de un sector
deteriorado del centro tradicional, su estructura urbana y patrimonio a partir de acciones de
renovacin, restitucin de espacio pblico y usos nuevos con el fin de impulsar la dinmica
de desarrollo urbano y econmico.
Con Decreto 492 de 2007, se adopta la Operacin Estratgica del Centro de Bogot, el Plan
Zonal del Centro (PZCB) y las Fichas Normativas para las Unidades de Planeamiento Zonal
UPZ- 91 Sagrado Corazn, 92 La Macarena, 93 Las Nieves, 94 La Candelaria, 95 Las Cruces y
101 Teusaquillo.
Se define el PZCB como la Operacin Centro que vincula un conjunto de actuaciones,
acciones urbansticas, instrumentos de gestin urbana e intervenciones econmicas y
sociales, definidas y desarrolladas para consolidar la estrategia de ordenamiento establecida
en el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogot D.C. con la visin de consolidar el centro de
Bogot como un espacio ambiental, histrico, cultural, turstico, residencial, econmico,
administrativo, comercial y de servicios con un alto nivel de competitividad, vocacin de
liderazgo estratgico y referente cultural de la regin mediante objetivos, estrategias,
programas y proyectos que garanticen el mejoramiento de la competitividad econmica, la
inclusin e integracin social y el respeto y promocin de la cultura y el medio ambiente.
Teniendo en cuenta, el marco normativo anterior y que se ha planteado una actuacin
urbana integral de renovacin en la modalidad de redesarrollo8 en las Manzanas 1, 2, 3, 4 9,
10 y 11 del Barrio La Alameda; y Manzanas 1, 2, 3 y 7 del Barrio Santa Fe.
Dentro de la formulacin del proyecto integral Estacin Central, se hace el estudio de
valoracin patrimonial los inmuebles afectados por las consideraciones anteriores, que se
identifican a continuacin:
Plan de Ordenamiento Territorial de Bogot. Decreto 190 de 2004.

Se aplica a los sectores donde se requiere un reordenamiento para generar un nuevo espacio urbano, con sustitucin total o parcial de
los sistemas generales, del espacio edificado, e introduccin de nuevos usos con un aprovechamiento constructivo ms alto, generando
el espacio pblico requerido.
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Plano No. 6: Bienes de Inters Cultural.
La declaratoria de la mayora de los inmuebles incluye consideraciones del entorno

patrimonial, sin embargo, la condicin conjunto patrimonial no monumental se ha perdido
como consecuencia de las agresivas modificaciones y deterioro de la zona.
Las fichas de valoracin individual
caractersticas urbansticas:
contienen las siguientes
consideraciones sobre las
La zona de las Nieves hace parte del sector ms antiguo de la ciudad. Su crecimiento fsico
continu con el patrn que caracterizaba el ncleo fundacin, su disposicin en damero o
tablero de ajedrez, con manzanas cuadradas con dimensiones bastante regulares (80 x 80
meros) se mantienen inmodificables en el sector comprendido principalmente entre los ros
San Francisco y San Agustn.
El trazado se modific en el sector oriental, para responder a las condiciones preexistentes
como el camino de la Sal (hoy carrera 7), cambiando sus dimensiones en sentido orienteoccidente planteando manzanas ms alargadas, poca dimensin entre paramentos, perfil de
calles angostas y rectitud de las mismas.
La implantacin corresponde a un predio irregular. Con paramento continuo, que se relaciona
con la forma y localizacin del lote en la manzana. Constituye una esquina importante en la
historia de Bogot. Se destaca con relacin a los dems predios de la manzana por su
ocupacin.
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3.1.1.3. Valoraciones de los BIC.

A Continuacin se incluyen las tablas resumen del estado actual de los IIC dentro de la
delimitacin del proyecto Integral Estacin Central.
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Conservacin Integral
11
OBSERVACIONES
El edificio de 6 pisos conocido
como Panautos, construido en
1946, diseado por Manrique
Martn. Este predio sufri
desafectacin parcial del lote,
La zona desafectada no tena
valor patrimonial. Existe en
curso,
un
proyecto
de
readecuacin
del
edificio
patrimonial por parte de
promotores privados.
Conservacin Tipolgica
10
ESTADO ACTUAL
Este predio, que conforma

junto con las edificaciones
colindantes el perfil urbano
caracterstico de la poca. 1940
aprox.
Se valora como parte de un
contexto a conservar.
El inmueble est afectado en su
parte posterior por el trazado
de la estacin.
La recuperacin del conjunto e
integracin
al
proyecto
depender de su permanencia
o exclusin en el listado de BIC
segn concepto del Consejo
Asesor de Patrimonio.
17
Carrera 14 No. 24A 04/08/12
Carrera 14 No. 24A 16/20/24/26
003101
La
Alamed
a
Avenida 26 No. 13B27/37/47
BARRIO MANZANA PREDIO DIRECCIN CATEGORIA

aprox.
de la estacin.
integracin
al
proyecto
Asesor de Patrimonio..
28
10
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Carrera 14 No. 24A 28/30/32/36

Carrera 14 No. 24A 36/40/50

integracin al proyecto
28

aprox.
de la estacin.
integracin
al
proyecto
Este predio tiene categora de

Restitucin Total, el inmueble
original fue demolido por la
Universidad INNCA para la
construccin del edificio actual.
integracin
al
proyecto
Restitucin Total
10
13
Calle 24A No. 1304/06/08/14
12
Calle 24A No. 13-52

aprox.
de la estacin.
integracin
al
proyecto
29
Calle 24 No. 13-48/50/52/54
11
Calle 24 No. 13-72/76/78
11
El inmueble es valorado como

parte de un contexto a
conservar. Sin embargo las
condiciones
actuales
del
entorno descontextualizan los
valores considerados para la
declaratoria.
condiciones
actuales
del
declaratoria.
CT
11
Carrera 13A No. 24 26

Tabla No. 2: Estado actual de Bienes de Inters Cultural Barrio La Alameda
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Santa
Este predio se encuentra

afectado por la reserva vial
para la ampliacin de la calle 24
segn
diseo
geomtrico
suministrado por el IDU. Segn
estudio de movilidad la
ampliacin de la calle 24 es
condicionante
para
el
desarrollo del plan parcial, por
lo
tanto
se
adelanta
actualmente el proceso de
exclusin ante el Concejo
El inmueble es valorado por la
respuesta urbana en especial el
manejo dado a la esquina, sin
embargo
las
condiciones
actuales
del
entorno
descontextualizan los valores
considerados
para
la
declaratoria.
La recuperacin del bien e
integracin
al
proyecto
respuesta urbana en especial el
retroceso lateral en predio
medianero, y la integracin al
barrio y la manzana. Sin
embargo
las
condiciones
actuales
del
entorno
considerados
para
la
declaratoria.
integracin
al
proyecto
Calle 24 No. 14-06/12/16/18
Fe
Calle 24 No. 16-20
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OBSERVACIONES
003103
ESTADO ACTUAL
BARRIO MANZANA PREDIO DIRECCIN MODALIDAD
31
Calle 24 No. 16A-65
El inmueble est afectado

parcialmente
por
la
delimitacin de reserva vial de
la ampliacin de la calle 24
segn
diseo
geomtrico
suministrado por el IDU. Segn
estudio de movilidad la
ampliacin de la calle 24 es
condicionante
para
el
desarrollo del plan parcial, por
lo
tanto
se
adelanta
actualmente el proceso de
exclusin ante el Concejo
respuesta
urbana,
y
la
integracin al barrio y la
manzana. Sin embargo las
condiciones
actuales
del
declaratoria.
integracin
al
proyecto
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conservar; es casa pareada
junto con la correspondiente al
No. 24-73. Sin embargo las
condiciones
actuales
del
declaratoria.
Este tipo de arquitectura
residencial
se
encuentra
presente
de
manera
consolidada en barrios como La
Merced, La Magdalena y
Teusaquillo.
integracin
al
proyecto
Carrera 16 No. 24-79
17
Calle 25No. 16-15/17/19

conservar; sin embargo las
condiciones
actuales
del
declaratoria.
residencial
se
encuentra
presente
de
manera
Teusaquillo.
integracin
al
proyecto
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conservar; en conjunto con
inmuebles
similares,
Sin
embargo
las
condiciones
actuales
del
entorno
considerados
para
la
declaratoria.
Los valores estticos y tcnicas
constructivas se encuentran en
otras zonas de la ciudad.
integracin
al
proyecto

conservar; es casa pareada
junto con la correspondiente al
No. 24-79. Sin embargo las
condiciones
actuales
del
declaratoria. Este tipo de
arquitectura residencial se
encuentra presenta de manera
Teusaquillo.
integracin
al
proyecto
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condiciones
actuales
del
declaratoria.
residencial
se
encuentra
presente
de
manera
Teusaquillo.
integracin
al
proyecto
Tabla No. 3: Inventario de Bienes de Inters Cultural Barrio La Alameda.
La valoracin contextual de los bienes de inters cultural antes referidos, se ve afectada por
las transformaciones predio a predio que han cambiado la ocupacin de la manzana y
modificado ampliamente el perfil urbano, quedan as, las casas declaradas fuera del contexto
barrial, las edificaciones patrimoniales se convierten en elementos ajenos al entorno.
Los bienes declarados como de inters cultural tienen caractersticas presentes en otros
sectores de la cuidad, que an conservan las caractersticas de entorno que le otorgan valor
de conjunto. Queda sin fundamento al evaluar las condiciones de deterioro del sector, las
consideraciones urbanas dentro del barrio y la manzana no responden hoy a los valores
considerados para la declaratoria como BIC.
La condicin social y urbana de los barrios cambi drsticamente, el uso inicial residencial, fue
reemplazado por la mezcla de usos como servicios al automvil, servicios de alto impacto
referidos a la prostitucin y actividades afines e industrias. Las casas son modificadas en los
primeros pisos con fines comerciales, se afectan las fachadas y se incorporan elementos
agresivos al lenguaje arquitectnico y el entorno.
Las edificaciones son ampliamente modificadas al interior, se subdividen espacios, cambian
las funciones y la distribucin y se eliminan elementos decorativos.
La poblacin de sector tambin cambi, las familias se trasladaron a barrios modernos o que
brindaran ms seguridad, los rasgos estticos y poblacionales, si esta categora cabe, fueron
modificados como identidad de un periodo. El sector requiere para su
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desarrollo y aprovechamiento permitir la evolucin urbana y eliminar los sistemas obsoletos,

para dar lugar a nuevas conformaciones urbanas.
Ver anexo No. 1: Contexto Histrico y Evaluacin Patrimonial.
3.1.2. CONTEXTO URBANO.

A continuacin se describe las principales caractersticas de los predios que conforman cada
una de las etapas, teniendo en cuenta: nmero, uso y condicin jurdica.
3.1.2.1. Inventario de Predios.
El plan parcial de renovacin urbana Estacin Central est compuesto por los siguientes
predios:
LOCALIDAD
3 Santaf
UPZ
93 Las Nieves
BARRIO
ETAPA
MANZANAS
No. PREDIOS
01
02
193
58
03
48
04
09
10
11
01
02
71
452
22
11
1
2
03
73
07
11
41
972
La Alameda
2
1
14 Los
Mrtires
102 La Sabana
Santa Fe
TOTAL
Tabla No. 4: Relacin de predios por Manzanas Incluidas en el Plan Parcial Estacin Central.
Fuente: Levantamiento topogrfico Consorcio Proyectos Urbanos, 2009.
3.1.2.2. Inventario de predios por uso.

A nivel general, el mbito de actuacin del plan parcial se caracteriza por ser un sector de
actividad mixta: residencial, dotacional y de servicios.
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Plano No. 7: Destino socioeconmico del suelo.

Fuente: Base Catastral 2008 - ERU
Grafica No. 1: Destino socioeconmico por predios.

Fuente: Base Catastral 2008 - ERU
El mayor porcentaje de predios segn su uso se concentra en residencial, con un 44.6%,

seguido del uso comercial con un 39.4%.
A continuacin se relaciona la participacin de cada uso identificado para cada una de las
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etapas del plan parcial as:

ETAPA 1
USO
URBANIZADO NO EDIFICADO
LOTE DEL ESTADO
RESIDENCIAL
OTRO COMERCIO
COMERCIO TIPO A
%
40,5%
40,5%
12,6%
5,8%
0,5%
ETAPA 2
USO
COMERCIO TIPO A
RESIDENCIAL
INSTITUCIONAL
%
47,5%
25,0%
25,0%
2,5%
ETAPA 3
USO
COMERCIO TIPO A
RESIDENCIAL
LOTE DEL ESTADO
%
57,1%
30,4%
10,7%
1,8%
Tabla No. 5: Usos por etapas.

As bien, en la etapa uno se observa un claro predominio del uso institucional con un 40.5%,
en la etapa dos por el contrario predomina el comercio tipo A, con un 47.5% y en la etapa
tres el uso residencial con un 57.1%
3.1.2.3. Condicin jurdica de los inmuebles.

Mediante contrato No. 022 de 2009 suscrito entre la ERU y Consorcio Gestin y Proyectos
Urbanos, cuyo objeto fue elaborar los estudios de ttulos y levantamientos topogrficos de los
predios localizados en las manzanas 02, 03, 04, 09, 10, 11 del sector catastral 003101, las
manzanas 01, 02, 03, 07, del sector catastral 006103 denominado Santa Fe, del cual se
extraen las siguientes conclusiones soportadas por la matriz resumen, la cual enuncia para
cada uno de los 278 predios reportados, la siguiente informacin:
Nmero de registro topogrfico.
Numero de predio catastral.
Direccin.
Nombre del Propietario.
Cdigo del Sector.
CHIP.
Cedula Catastral.
No. Escritura (Fecha y notaria).
Folio de matricula inmobiliaria.
rea de terreno segn Catastro.
rea jurdica.
Terreno consorcio.
Observaciones tcnicas.
Observaciones jurdicas.
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Plano No. 8: Levantamiento topogrfico del mbito de actuacin.
Ver anexo No. 2: Matriz situacin jurdica de los inmuebles y tira topogrfica.
De los 278 predios estudiados, el 44.6% se reportan sin problemas (quedando pendiente por
verificar el estado de cuenta por concepto de valorizacin, impuestos y servicios pblicos), el
36.7% con llamados de atencin, es decir anotaciones en folio, o requieren certificado de
cabida y linderos por diferencia de reas, y el 17.6% con limitaciones o gravmenes, como lo
muestra el siguiente cuadro resumen.
CONVENCIONES
NO. PREDIOS
PREDIOS SIN PROBLEMAS (SIN VERIFICAR ESTADO DE

CUENTA POR CONCEPTO DE VALORIZACION,
IMPUESTOS Y SERVICIOS PUBLICOS)
124
4460%
PREDIOS CON LLAMADO DE ATENCION REQUIEREN

RELIZACION DE ALGUN TRAMITE (ANOTACIONES EN
FOLIO O CABIDA Y LINDEROS POR DIREFENCIA DE
AREAS)
102
3669%
PREDIOS CON LIMITACIONES Y GRAVAMENES
49
1763%
SIN INFORMACION
108%
278
10000%
TOTAL PREDIOS
Tabla No. 6: Resumen situacin jurdica de los inmuebles.

Fuente: Estudio de Ttulos - Contrato No. 022 de 2009.
3.1.3. CONTEXTO NORMATIVO

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3.1.3.1. POT
En el contexto del Plan de Ordenamiento Territorial el rea objeto de estudio, se encuentra
dentro de un rea de actividad central9 a la que se le ha asignado el tratamiento de
renovacin urbana10. Cabe recordar que inicialmente el sector estaba catalogado bajo el
tratamiento de conservacin histrica, posterior a lo cual previa aprobacin del Consejo
Asesor de Patrimonio, se le asigno el tratamiento de renovacin urbana en el Decreto Distrital
190 de 2004.
En el Decreto 1042 de 1987, por medio del cual se reglamenta todos y cada uno de los
predios del rea Central, el sector objeto de estudio se encontraba en su mayora inscrito en
el rea de actividad mltiple, sub rea de actividad mltiple con tratamiento de
rehabilitacin.
Altura:
Normas generales:
Bonificacin:
Usos:
libre
De acuerdo al captulo III
N.A
Vivienda, comercio, industria, institucional, recreativo.
SANTA FE
LOS MARTRES
93 LAS NIEVES
102 LA SABANA
LOCALIDAD
UPZ No.
BARRIO
NEMERO DE MANZANAAS
NUMERO DE PREDIOS
AREA DELIMITACION
AREA DE ACTIVIDAD
TRATAMIENTO URBANISTICO
ZONA NORMATVA POR DEMANDA DE ESTACIONAMIENTOS
LA ALAMEDA
SANTA FE
11
227
10.5 Ha.
CENTRAL ZONA CENTRO TRADICIONAL
Designa el suelo del Centro Tradicional de la ciudad para la
localizacin de actividades que corresponden a las funciones de
carcter central que cumplen dentro del modelo de
ordenamiento territorial
RENOVACION URBANA
Artculos 373 al 377 decreto Distrital 190 de 2004
C: DEMANDA MEDIA BAJA
Tabla No. 7: Resumen Marco Normativo Decreto Distrital 190 de 2004 y PZCB.
Fuente: Decreto 190 de 2004.
Es la que designa el suelo del Centro Tradicional de la ciudad y de los ncleos fundacionales de los municipios anexados, para la
localizacin de actividades que responden a las funciones de carcter central que cumplen dentro del modelo de ordenamiento
territorial. All conviven usos de vivienda, comercio, servicios, y dotacionales, configurando sectores especficos. Plan de Ordenamiento
Territorial de Bogot. Decreto 190 de 2004. Artculo 348, Pg. 257.
10
Es aquel que busca la transformacin de zonas desarrolladas de la ciudad que tienen condiciones de subutilizacin de las estructuras
fsicas existentes, para aprovechar al mximo su potencial de desarrollo. Ibd., Artculo 373, Pg.300.
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a) Objetivos.
De acuerdo con lo sealado en el artculo 1 del Plan de Ordenamiento Territorial, el proyecto
integral Estacin Central se enmarca dentro de los siguientes objetivos de ordenamiento:
Controlar los procesos de expansin urbana en Bogot y su periferia.
El Plan de Ordenamiento Territorial seala que, se promover el uso eficiente del suelo
disponible tanto en el rea de expansin, como al interior del suelo urbano, en particular en el
centro de la ciudad, con el fin de contribuir a mitigar las presiones por suburbanizacin en la
sabana y cerros colindantes (...)11.
Avanzar a un modelo de ciudad regin diversificado, con un centro especializado en

servicios.
El Plan de Ordenamiento Territorial seala que, El modelo de ciudad abierta y competitiva se

orienta a consolidar la oferta de bienes y servicios propios de una ciudad, nodo principal de la
red regional de ciudades, a dinamizar la ventajas competitivas y comparativas derivadas de
una localizacin estratgica en el contexto nacional e internacional, especialmente el
latinoamericano, y a las caractersticas de sus actuales infraestructuras y equipamientos para
posicionarla en el mercado internacional(...).
b) Polticas.
De acuerdo con lo sealado en el Decreto 190 de 2004, el proyecto integral Estacin Central
se enmarca dentro de las siguientes polticas generales para el Distrito:
Poltica sobre uso y ocupacin del suelo urbano y de expansin.
En cumplimiento de sta poltica el Distrito adelantar aquellas acciones urbansticas que
permitan optimizar el uso del suelo, en especial en el centro de la ciudad como espacio
principal de la regin y el pas12.
Poltica de competitividad.
Los proyectos de renovacin urbana con inversin pblica, se orientarn a atraer la inversin
privada para consolidar el centro de la ciudad como centro de la red regional de ciudades, a
travs de13:
*La recuperacin del centro histrico como rea residencial y centro cultural de Bogot.
Poltica sobre recuperacin y manejo del espacio pblico.
11
Ibd., Artculo 1. Numeral 4.

12 Ibd., Artculo 6.
13 Ibd., Artculo 8.
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En cumplimiento de sta poltica el Distrito propender la generacin, construccin,

recuperacin y mantenimiento del espacio pblico tendientes a aumentar el ndice de zonas
verdes por habitante, el rea de transito libre por habitante, su disfrute y su aprovechamiento
econmico ()14.
c) Operaciones estratgicas.
De acuerdo a lo sealado en el artculo 26 del Decreto 190 de 2004 y, su plano anexo No 32
Operaciones Estratgicas, el proyecto integral Estacin Central se localiza en la operacin
estratgica centro (Centro Histrico Centro Internacional), siendo directrices para su
ordenamiento las siguientes:
OPERACIN
ESTRATGICA
Centro
FUNCIN EN LA
ESTRATEGIA DE
ORDENAMIENTO
DIRECTRICES PRINCIPALES PARA SU DESARROLLO
Integracin Nacional e
internacional.
(Centro Histrico Centro

Internacional).
1. Fortalecer y posesionar el centro como nodo

internacional, nacional y regional.
2. Proteger el Patrimonio Cultural.
3. Promover la renovacin urbana.
Tabla No. 8: Directrices para el desarrollo de la Operacin Estratgica Centro.

Fuente: Decreto 190 de 2004. Artculo 71.
d) Programa de Renovacin Urbana.

El POT en su artculo 305, cita textualmente: El programa se dirige a la realizacin de
actuaciones urbansticas pblicas enfocadas a suplir las carencias que presentan algunos
sectores de la ciudad y propiciar su reordenamiento. En la ejecucin de estas actuaciones
concurrir el Distrito a travs de la Empresa de Renovacin Urbana, en coordinacin con las
dems entidades distritales.
De igual forma, el programa busca promover proyectos para atraer e incentivar la actuacin
privada, para lo cual la Administracin facilitar y coordinar las intervenciones en las
infraestructuras de servicios pblicos, la vialidad y el espacio pblico.
14 Ibd., artculo 13.
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Plano No. 9: Programa de renovacin urbana POT.

Fuente: Decreto 190 de 2004.
3.1.3.2. Operacin estratgica del centro. PZCB

El proyecto integral Estacin Central se enmarca dentro de los siguientes principios,
objetivos y programas del Plan Zonal del Centro:
a) Principios.
Un centro para vivir.

Garantiza la oferta habitacional en las diferentes modalidades de recuperacin y desarrollo
de proyectos inmobiliarios de vivienda en Bienes de Inters Cultural, edificios permanentes
en desuso rehabilitados, zonas de renovacin urbana y zonas de mejoramiento y
consolidacin, con el fin de mejorar las condiciones de habitabilidad de la poblacin
tradicional del centro y atraer nuevos habitantes, considerando la inclusin de todos los
niveles de ingresos15.
Un centro conservado, renovado y consolidado.

Estructura operaciones integrales y proyectos urbansticos e inmobiliarios, a partir de la
definicin de espacios estratgicos y la caracterizacin de criterios de ordenamiento para
lograr un desarrollo en armona con los tratamientos de conservacin, consolidacin y
renovacin urbana16.
Un Centro Competitivo.
Define un espacio atractivo para la inversin pblica y privada, provisto de las condiciones
normativas y urbanas que estimulen la ejecucin de proyectos urbanos para el
fortalecimiento y establecimiento de actividades administrativas, culturales, tursticas,
comerciales, financieras, cientficas, acadmicas y residenciales, como respuesta a su
caracterizacin de Centro diverso.
b) Objetivos.17
Desde el enfoque de hbitat a partir de los barrios y las UPZ.

*Implementar instrumentos de renovacin urbana que permitan suplir las carencias que
presenta el centro y propiciar su reordenamiento y mejor aprovechamiento a travs de
acciones integrales pblico privadas.
15
Plan Zonal del Centro. Decreto 492 de 2007. Artculo 7. Literal A.

Ibd., Artculo 7. Literal A.
17
Ibd., Artculo 8.
16
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*Frenar el deterioro social, econmico y fsico mediante actuaciones integrales sobre el

territorio.
*Consolidar la estructura vial principal y desarrollar acciones para mejorar la accesibilidad y
conectividad del Centro.
*Desarrollar e implementar estrategias y proyectos para promover la permanencia de los
residentes del sector.
Desde el enfoque de la red de centralidades distritales.

Fortalecer las actividades econmicas del Centro complementadas con nuevos servicios
tursticos, equipamientos dotacionales, espacios pblicos y mejores condiciones de
accesibilidad.
Desde el enfoque del eje social.

*Contener el paulatino desplazamiento de la poblacin residente, a fin de propiciar el arraigo
y sentido de pertenencia por el lugar que habitan.
*Garantizar que los primeros beneficiarios de acceso a vivienda, educacin, salud y empleo
en el Centro sean los actuales habitantes que requieran ser objeto de programas de
reasentamiento, por estar en zonas de alto riesgo, en sectores previstos para obras pblicas,
en zonas deterioradas y/o con bajos niveles de calidad de vida(...)
Desde el enfoque del eje de reconciliacin.

*Valorar, promover y proteger la diversidad cultural para generar nuevas formas de
habitabilidad con calidad de vida y consolidar una imagen de centro humano y moderno.
*Mejorar las condiciones de seguridad y convivencia del residente y del visitante.
c)
Programas Territoriales Integrados.18

De acuerdo a lo sealado en el artculo 11 del Decreto 492 de 2007 el proyecto integral
Estacin Central se enmarca dentro del PTI Calle 26 Centro Internacional, con los
siguientes objetivos especficos19:

Realizar una operacin urbana integral.

Generar oferta de vivienda de inters social en el centro de la ciudad.
Mitigar el impacto de las obras pblicas.
Fortalecer la actividad residencial del sector con el impulso a la ocupacin del centro con
nuevos residentes.
Recomponer el tejido urbano.
Utilizar la obra pblica como incentivo para el desarrollo de la vivienda.
18
Ibd., Artculo 11.

Target Euro SNC. Programa Territorial Integrado Barrios Las Cruces y San Bernardo (CO-T1023). Capitulo 1. Componente Urbano.
Pg. 21.
19
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Aprovechar las condiciones de accesibilidad que ofrece la Estacin Central, con el propsito
de dar respuesta a la poltica sobre uso y aprovechamiento del suelo urbano en el cetro de la
ciudad.
Consolidar la oferta de servicios empresariales a escala metropolitana, urbana y zonal.
Frenar el deterioro de la zona.
El artculo 33 del Decreto 492 de 2007, enuncia los criterios de ordenamiento de acuerdo a su
objetivo, que orientan las decisiones normativas de las UPZ para garantizar su coherencia
interna en el modelo de ordenamiento y en los dems instrumentos que desarrollen el Plan
de Ordenamiento Territorial, as:
d) UPZ 93 Nieves. Sector Alameda:
a. Continuar con el proceso de renovacin urbana integral del sector.
b. Integrar el rea al tejido circundante mediante una articulacin de usos
complementarios que fortalezcan la vocacin comercial del rea.
c. Localizar equipamientos para la prestacin de servicios sociales.
d. Promover la creacin de redes anlogas de espacio pblico.
e. Aprovechar el Parque Tercer Milenio como espacio articulador para la
recuperacin de la zona que se encuentra alrededor de sus bordes utilizando para
ello procesos de renovacin urbana.
f. Reutilizar las edificaciones, en especial las que se encuentran sobre la Carrera 10,
la Avenida Caracas y el Eje Ambiental de la Avenida Jimnez.
g. Mejorar y consolidar la plataforma comercial del rea, mediante la rehabilitacin
de los centros comerciales existentes.
h. Ampliar la plataforma comercial para generar mayores y mejores condiciones para
el desarrollo del comercio popular tradicional que se desarrolla en el sector, as
como su articulacin con las cadenas productivas, la investigacin y el desarrollo
de nuevas opciones comerciales en las manzanas 3, 10 y 22 (Zona comercial nueva
adyacente al Parque Tercer Milenio).
i. Fortalecer los flujos peatonales que favorezcan la actividad comercial y las nuevas
actividades residenciales y econmicas que se desarrollen.
j. Propiciar las condiciones para la formulacin del Plan Parcial de Renovacin
Urbana del Barrio La Alameda siendo la Estacin Central un proyecto
estructurante para lograr la revitalizacin del sector.
e) UPZ 102 - La Sabana:

a. Proteger las zonas residenciales mediante la recualificacin e integracin de los
usos dotacionales y zonas de espacio pblico existentes en las diferentes escalas
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b.
c.
d.
e.
f.
g.
(vecinal, zonal, urbana y metropolitana), as como los resultantes en la

conformacin de nuevos procesos urbansticos.
Impulsar procesos de renovacin urbana para usos dotacionales, comerciales y de
vivienda, mediante procesos de gestin interinstitucional, principalmente en torno
a la zona del predio denominado Aduanilla de Paiba.
Promover el reordenamiento y mejoramiento de las condiciones urbansticas y de
funcionamiento de la Zona Especial de Alto Impacto por parte de los propietarios
de los establecimientos en cumplimiento de las normas vigentes.
Mitigar los impactos de la Zona Especial de Alto Impacto con su entorno, mejorar
los servicios complementarios y dar especial nfasis al tema de movilidad y zonas
de parqueo.
Aprovechar la construccin de la Avenida Mariscal Sucre para generar procesos de
renovacin urbana en sus bordes.
Incentivar proyectos de intervencin urbana en las reas de influencia del
Cementerio Central y de la Estacin de La Sabana, de forma tal que se consoliden
servicios complementarios que permitan la competitividad de estos usos
dotacionales.
Integrar el nodo de articulacin de borde del Proyecto Urbano Plaza de La Hoja
con la vocacin comercial y la tendencia institucional del rea.
A continuacin se define la norma general segn el PZCB para el rea objeto de estudio segn
el artculo 39. SECTORES NORMATIVOS: UPZ 93 LAS NIEVES:
ALAMEDA
RENOVACION
URBANA
REDESARROLLO O
REACTIVACION
Artculos 340, 348 y 373 a 376 del Decreto

Distrital 190 de 2004 (Compilacin del
POT) y dems normas complementarias.
FICHAS REGLAMENTARIAS (PLANCHAS 2 Y
3) de la respectiva UPZ.
Tabla No. 9: Norma para el rea objeto de estudio.
En el Cuadro No. 1 del Decreto 492 de 2007: Cuadro Indicativo de Usos del rea de Actividad
Central, se enuncian los siguientes datos de inters:
CATEGORIA:
UPZ:
SECTORES DE USO:
USO PRINCIPAL:
Servicios
93 las Nieves
D: Alameda
Servicios personales (metropolitanos y urbanos)
Servicios empresariales (zonal, metropolitano y urbano)
USO COMPLEMENTARIO: Comercio (zonal, metropolitano y urbano)
USO RESTRINGIDO
Dotacionales: Equipamientos colectivos (zonal, metropolitano y
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urbano)
Dotacionales: Servicios urbanos bsicos (metropolitanos)
Comercio (metropolitano)
Es importante resaltar los criterios para la delimitacin de planes parciales enunciados en el

artculo 14. Del presente decreto, as:
1. Que conforme un rea de planificacin que asegure o complemente la dotacin de
servicios pblicos, equipamientos colectivos y espacios pblicos suficientes de acuerdo a los
objetivos previstos en los planes maestros y decretos que los complementen y/o desarrollen,
en relacin con el sector y con base en el aprovechamiento y el uso propuesto en el rea.
2. Que evale la topografa de los terrenos, los elementos y condiciones de la Estructura
Ecolgica Principal y de la Estructura Funcional y de Servicios, la divisin predial, la situacin
jurdica especfica de los predios y la escala y/o complejidad de la intervencin.
3. Que responda a las polticas, objetivos y criterios de ordenamiento del rea en que se
enmarca, orientando la actuacin u operacin urbana a desarrollar.
4. Que el desarrollo y funcionamiento del rea de planeamiento facilite el proceso de gestin
e implementacin del plan parcial.
5. Que las caractersticas de los sistemas generales o locales y las condiciones financieras y
econmicas hagan posible el reparto de las cargas y beneficios y su ejecucin.
6. Que contemple los aspectos funcionales del rea a delimitar y las condiciones necesarias
para la conservacin y/o recuperacin de los elementos que hagan parte del patrimonio
cultural, de acuerdo a lo establecido por el POT y/o el artculo 4 de la Ley 397 de 1997 y las
normas que lo modifiquen o complementen.
7. Que se limite con las vas construidas de la malla vial arterial, segn el perfil vial definido
por el Plan de Ordenamiento Territorial y/o las lneas divisorias de aguas.
8. Que tenga en cuenta las reas consolidadas, los planes parciales, los planes de
implantacin y los planes de regularizacin y manejo previamente adoptados.
3.1.3.3. UPZ
Las condiciones de edificabilidad y usos del suelo especficos para el rea objeto de
intervencin, fueron reglamentadas mediante las Unidades de Planeamiento Zonal 93: Las
Nieves y 102: La Sabana, como muestran las siguientes tablas.
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SECTOR
NORMATIVO
SUB- SECTOR
BARRIO
TRATAMIENTO
MODALIDAD
La Alameda
Renovacin
Urbana
Redesarrollo Reactivacin
EDIFICABILIDAD
SEBSECTOR
CARACTERISTICAS
PREDIO
I.O
Todos los predios
USOS
I.C ALTURA PISOS OBSERVACIONES
0,75 2,2
Es posible
desarrollar Plan
Parcial.
PRINCIPAL
COMPLEMENTARIO
*Servicios
empresariales
de escala
m,u,z.
*Servicios
personales de
escala m.u.
Vivienda
Tabla No. 10: UPZ 93: Las Nieves.
EDIFICABILIDAD
SEBSECTOR
CARACTERISTICAS
PREDIO
I.O
I.C
USOS
ALTURA
PISOS
OBSERVACIONES
PRINCIPAL
COMPLEMENTARIO
*Vivienda.
*Equipamien
to de escala
Norma a travs u,z
de Plan Parcial.
*Servicios
empresariale
s de escala
u,z.
nico
Tabla No. 11: UPZ 102: La Sabana.
3.1.3.4. PLAN DE DESARROLLO2008 2012, BOGOT POSITIVA: PARA VIVIR MEJOR.

El proyecto integral Estacin Central se enmarca dentro del objetivo estructurante:
Derecho a la ciudad y el Programa: Transformacin Urbana Positiva, del Plan de
Desarrollo, Bogot Positiva: Para Vivir Mejor.
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Objetivo Estructurante: Derecho a la Ciudad.

Este objetivo tiene como propsito, dignificar el hbitat a travs del mejoramiento y la
optimizacin de las condiciones urbansticas, constructivas y ambientales de los elementos
fsicos de la ciudad, la eficiencia en la movilidad, y la generacin de condiciones de equidad,
convivencia y seguridad, que reconozcan las diferencias poblacionales, con base en una
poltica econmica centrada en las personas y en un modelo de desarrollo democrtico,
social, integral y ambientalmente sostenible.
Programa: Transformacin Urbana Positiva.
Este programa tiene por objetivo promover, gestionar y realizar operaciones, programas y
proyectos urbanos sostenibles, integrales, prioritarios y estratgicos, dinamizadores de
equidad y competitividad en los procesos de desarrollo y renovacin urbana.
Metas :
PLAN DE DESARROLLO BOGOT POSITIVA
OBJETIVO
PROGRAMA
ESTRUCTURANTE
Derecho a la Ciudad Transformacin
Urbana Positiva
PLAN DE LA ERU
Programa
Multifase
Revitalizacin del Centro
Objeto
habilitar
50
hectreas en renovacin
urbana
OPERCAIN URBANA ESTACIN CENTRAL

Alcance y metas del proyecto.
Objeto habilitar 10
hectreas del centro
para los desarrollos
inmobiliarios
1.
2.
3.
Adquirir suelo para

la Estacin Central.
Formular
Plan
Parcial
de
la
Estacin.
Formular Plan de
Negocio.
Tabla No. 12: Proyecto Estacin Central, en el marco del Plan de Desarrollo Distrital.
3.1.4. CONTEXTO FISICO

3.1.4.1. Estudio Ambiental - Contrato No. 44 de 2010.
Mediante contrato No. 044 de 2010, la Empresa de Renovacin Urbana, contrato la
elaboracin del componente ambiental del plan parcial de renovacin urbana Estacin
Central, de acuerdo con los trminos de referencia y los requerimientos de la Secretara
Distrital de Ambiente (SDA) y dems autoridades del Distrito. As las cosas, el informe final
(Radicado 2011-1025-E del 29 de marzo de 2011) de la mencionada consultora presenta
cinco puntos con el siguiente contenido:
Generalidades: Objetivos y alcance del estudio, justificacin del proyecto, antecdentes y

marco legal.
Descripcin general del proyecto, concordante con los documentos suministrados por la
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ERU, en especial en cuanto a su localizacin, objetivos y alcance del proyecto,

componentes del proyecto, construccin de la Estacin Central, operacin de la Estacin
Central, empleo a generar, costos y cronograma.
Diagnstico ambiental del rea de influencia directa e indirecta del proyecto, con nfasis
especial en el componente fsico y bitico, y el componente socioeconmico.
Evaluacin Ambiental: Identificacin y evaluacin de impactos, impactos sobre el medio

fsico, impactos sobre el medio bitico, e impactos sobre el medio socioeconmico.
Lineamientos de manejo ambiental: Objetivos, cronograma y estimacin de costos.
Con relacin a la evaluacin ambiental, podemos resaltar los siguientes puntos de inters, que
podrn ser ampliados consultando el documento anexo.
El proyecto de la construccin y operacin del Plan Parcial Estacin Central en Bogot, presenta en
general un nivel de impacto ambiental positivo alto, toda vez que contribuir a renovar urbanstica,
social y ambientalmente uno de los sectores ms deteriorados de la ciudad.
Esta situacin est intimamente relacionada con dos hechos:
Las condiciones ambientales y urbansticas del rea, caracterizadas por una topografa plana, un clima
subhmedo, un arbolado urbano muy pobre, deterioro urbanstico notable, construcciones vetustas y
deterioradas, actividad social y econmica deprimida.
El manejo urbanstico y ambiental que se dar al proyecto, el cual contempla:
Manejo de residuos slidos orientado a separacin en la fuente para fines de reso y/o
reciclaje.
Diseo arquitectnico de las instalaciones subterrneas de movilidad con mecanismos para

facilitar la evacuacin y dispersin adecuadas de los contaminantes generados por el trfico
de los buses de Transmilenio.
Restriccin de uso del pito y mantenimiento adecuado de buses, para reducir los problemas
de ruido al interior de la estacin.
Plantacin de rboles nativos en una proporcin de 4,5 a 1 con respecto a los rboles
existentes, y mantenimiento del arbolado nuevo y existente.
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Incremento del espacio pblico efectivo en proporcin de 6 a 1 con respecto a la dotacin

actual.
Creacin de espacios pblicos adicionales de uso privativo para los habitantes del complejo
vial-inmobiliario del Plan Parcial, representados en terrazas verdes dotadas de mobiliario de
descanso al aire libre en los pisos 3, 8 y 9.
Recoleccin y transporte de aguas lluvias en la red del sistema urbano existente.
Recoleccin, transporte, tratamiento y disposicin de aguas residuales a travs del sistema de

alcantarillado urbano del sector.
Promocin de nuevas actividades productivas de calidad, que permitan eliminar depresin

social y econmica existente en la actualidad en el rea de influencia directa.
Dentro de este marco general, los principales y ms numerosos impactos ambientales negativos del
proyecto son ocasionados por dos actividades: el movimiento de tierras, demoliciones y rellenos
durante la construccin, generadores de polvo y sedimentacin potencial del sistema de
alcantarillado de aguas lluvias, y las actividades de operacin y mantenimiento de la estacin, stas
ltimas especialmente a travs de las emisiones de gases y partculas por el trfico de los buses
articulados, pero que, en todo caso, no generarn concentraciones altas de estos parmetros en el
aire ambiente.
Entre los impactos positivos, los ms importantes tienen que ver con la transformacin y
modernizacin del deteriorado paisaje urbano del sector, el aumento de arbolado urbano y de
espacios verdes, el aumento del espacio pblico efectivo, con una mayor rea de parques, plazas y
plazoletas, la creacin de nuevas fuentes de empleo en el comercio y los servicios formales y el
suministro de vivienda tanto de inters social como no social (VIS y No VIS).
La siguiente figura muestra un resumen de los impactos ambientales del Plan Parcial.
MATRIZ
REDUCIDA
AMBIENTAL
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DE
IMPACTO 1. ACTIVIDADES DEL PROYECTO
52
-1
Procesos
morfodinmicos
-1
Aguas
Aire
12. Operacin de la estacin y del complejo

inmobiliario
11. Contratacin suministros, servicios y otros
10. Contratacin de personal
9. Manejo de materiales de construccin
8. Manejo de energa elctrica
7. Manejo de residuos slidos
-1
-1
Calidad del agua
-1
Calidad del aire
-1
-1
-1
-1
Ruido
-1
-1
-1
-1
-1
-1
Fauna terrestre
-1
+1
Hidrobiologa*
Esttica
Aspectos sociales
+4
Poblacin
Econo-ma
-1
Infraestructura y trfico
Produccin econmica
+1
Cult
Medio fsico
-1
Vegetacin
Medio socioeconmico
Medio bitico
6. Manejo de aguas resiiduales
+4
Disponibilidad aguas
Recursos y valores ambientales
5. Manejo de aguas de consumo
1. Fase preparatoria (delimitacin, diseo,

otros)
2. Movimiento de tierras (descapote,
excavaciones, demoliciones)
3. Transporte en construccin, maquinaria y
equipos)
4. Construccin (cimentaciones, edificios,
plataformas, patios, otros)
Tierras
Suelos
Valores culturales
-1
Paisaje
pblico
-1
Empleo
Asentamientos
humanos y urb.
espacio
+1
0
-1
-1
+3
+1
+1
+5
+4
-2
-1
+4
+4
Impacto a mediano o largo plazo

Impacto a corto plazo
Importancia del impacto: 0 = Despreciable. 1 = Muy baja. 2 = Baja. 3 = Moderada. 4 = Alta. 5 = Muy alta
Impactos negativos Impactos positivos +
Tabla No. 13: Matriz reducida de impacto ambiental del Plan Parcial Estacin Central.
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Ver anexo No. 3: Diagnstico ambiental Contrato ERU No. 044 de 2010
3.1.4.2. Estructura Funcional y de Servicios.
3.1.4.2.1. Disponibilidades de Servicios Pblicos.
3.1.4.2.1.1. Gas Natural S.A., ESP
Mediante oficio de referencia 1-200905761 del 13 de febrero de 2009, allego el concepto

tcnico en el cual certifica la existencia de infraestructura en la zona y la disponibilidad para la
expansin del servicio una vez se defina el proyecto urbanstico, con el cual se evaluar el
consumo potencial y la infraestructura faltante.
3.1.4.2.1.2. Empresa de Telecomunicaciones de Bogot ESP (ETB)

Mediante oficio de referencia 013491 del 1 de diciembre de 2008 allego el concepto tcnico
en el cual se informa que la prestacin de servicio de telecomunicaciones para el plan parcial
de renovacin urbana Estacin Central se hace actualmente desde la Central Centro; as
mismo, el concepto determina las condiciones tcnicas de los proyectos para la construccin,
renovacin y reorganizacin de las redes, cuyos costos estn a cargo de esa empresa.
3.1.4.2.1.3. Codensa S.A., ESP
Mediante oficio de referencia 00931555 del 9 de febrero de 2009 allego el concepto tcnico
que determina la disponibilidad del servicio de energa elctrica para atender el plan parcial
de renovacin urbana Estacin Central.
3.1.4.2.1.4. Empresa de Acueducto, Agua y Alcantarillado de Bogot (EAAB-ESP)
Mediante oficio de referencia 1-2009-12305 del 24 de marzo de 2009 allego el concepto
tcnico que certifica la disponibilidad de servicios para el plan parcial de renovacin urbana
Estacin Central, este concepto define las zonas libres para redes construidas y
proyectadas; especifica, mediante cuadros y planos anexos , los datos tcnicos de las redes
existentes en el sector, determina las posibilidades de conexin de las redes de alcantarillado
y acueducto; estipula lineamientos tcnicos y legales para las redes internas y precisa otras
consideraciones.
Ver anexo No. 4: Disponibilidades de servicios pblicos.
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3.1.4.2.1.5. Estudio Redes Contrato No.014 de 2010.

Mediante contrato 014 de 2010, suscrito entre al ERU y la Ingeniera Hidrulica Martha
Patricia Plata Beltrn, cuyo objeto fue el DISEO CONCEPTUAL Y COSTOS GENERALES DE
URBANISMO PARA LAS REDES DE ACUEDUCTO Y ALCANTARILLADO PARA EL PLAN PARCIAL DE
RENOVACIN URBANA ESTACIN CENTRAL, se obtuvo el siguiente producto:
El mencionado documento contiene los diseos conceptuales de los proyectos externos de las
redes de acueducto y de los colectores del sistema de alcantarillado requeridos para el
desarrollo del Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central, realizados de acuerdo con
los datos tcnicos particulares expedidos por el Acueducto de Bogot en la comunicacin S2009-443498 de Diciembre 14 de 2009, y complementados con la informacin recopilada
posteriormente en las reuniones sostenidas con la Direccin Apoyo Tcnico y la Direccin
Acueducto y Alcantarillado de la Zona 3 de esa Entidad.
Incluye tambin el presupuesto aproximado de las obras de redes externas acueducto y
alcantarillado y unas conclusiones o recomendaciones a tener en cuenta en el desarrollo del
proyecto.
Infraestructura de acueducto:
1. Para el sector comprendido entre la Avenida Caracas y la carrera 13, y entre la calle 24 y la
calle 26, se debe renovar la totalidad de las redes, conformando un anillo perimetral en
dimetro 8 y disponiendo redes de distribucin en 6.
2. Para el sector comprendido entre la Avenida Caracas y la transversal 17, y entre la calle 24
y la calle 26, se debe renovar la totalidad de las redes, conformando un anillo perimetral en
dimetro 8 y disponiendo redes de distribucin en 6.
3. Los sectores oriental y occidental del Proyecto Integral Estacin Central se interconectan
a travs de la red de dimetro 12 localizada por la calle 24, que tambin se debe renovar.
4. Se requiere la implementacin de una instrumentacin geotcnica a la red matriz de
dimetro 48 localizada por la calle 24 (Lnea San Diego Zona Intermedia I).
A continuacin se detalla el presupuesto estimado as:
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ITEM
PRECIO
Tubera 6 (1.190m)
Tubera 8 (1.265m)
Tubera 12 (635m)
$663238.379
Accesorios
Instrumentacin 48
AIU (15%)
$99485.757
Total
$762724.136
Tabla No. 14: Presupuesto estimado infraestructura de acueducto.
Infraestructura de alcantarillado sanitario:

1. Por las condiciones de cotas del sector, es necesario dividir en dos (2) partes el drenaje
sanitario, hacia la calle 26 y a la calle 24.
2. Los colectores proyectados se conectarn a sistemas combinados en la calle 26 y en la
calle 24.
3. El colector existente por la calle 24 es superficial. Para garantizar el drenaje de la zona por
desarrollar que drenar hacia la calle 24, se requiere profundizar el colector por la calle 24,
pasando por debajo de la red matriz acueducto de dimetro 48.
ITEM
PRECIO
Tubera 8 (470m)
Tubera 10 (363m)
Tubera 12 (162m)
$244286.605
Tubera 14 (52m)
Pozos (21)
AIU (15%)
$36642.990
Total
$280929.595
Tabla No. 15: Presupuesto infraestructura de alcantarillado sanitario
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Infraestructura de alcantarillado pluvial

1. Por las cotas del sector, se debe drenar hacia las calles 24 y 26.
2. Los proyectos de adecuacin al sistema Transmilenio de las avenidas carrera 10 y calle 26,
interceptaron reas de los colectores de la calle 24 y de la carrera 17, por esta razn
disminuye el dimetro de estos colectores, que se propone renovar, pero que se considera
continuarn funcionando como combinado.
3. De acuerdo con lo informado por el Acueducto de Bogot, en el mes de enero de 2011, se
tendrn las definiciones del contrato de consultora N1-02-30100-1066-2009, respecto a si el
rea del Plan de Ordenamiento Zonal del Centro continuar funcionando combinado y se
determinarn los colectores principales que se requiere ampliar o rehabilitar y la
participacin de cada plan parcial en las obras generales del POZ Centro.
ITEM
PRECIO
Tubera 12 (50m)
Tubera 14 (122m)
Tubera 16 (262m)
Tubera 18 (156m)
$408229.204
Tubera 24 (116m)
Pozos (17)
Sumideros (50)
AIU (15%)
$61234.380
Total
$469463.585
Tabla No. 16: Presupuesto infraestructura de alcantarillado pluvial
Ver Anexo No. 5: Diseo conceptual de redes Contrato ERU No.014 de 2010
3.1.4.2.2. Movilidad.
3.1.4.2.2.1. Estudio de transito - Contrato No. 033 de 2010.
El mencionado documento presenta el informe final de las actividades realizadas y los
resultados obtenidos durante la elaboracin del estudio de trnsito en desarrollo del
Contrato de Consultora 033-2010, cuyo objeto es: ELABORAR EL ESTUDIO DE TRANSITO
PARA EL SECTOR EN EL QUE SE DESARROLLAR EL PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA
ESTACION CENTRAL Y SU AREA DE INFLUENCIA, EN EL MARCO DEL DECRETO 596 DE 2007.
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El objetivo general del estudio de trnsito es evaluar las condiciones generales de operacin
del trnsito en una situacin base de anlisis; en comparacin con las que se presentaran al
implementar el plan parcial de renovacin urbana en el suelo destinado para la construccin
de la Estacin Central del sistema de transporte masivo Transmilenio. Para lograr lo
anterior se analizarn dos escenarios:
El primero, el escenario base de modelacin del trnsito y del transporte sobre la malla vial
circundante Escenario sin proyecto, por medio del cual se establecer la lnea base de
anlisis de los parmetros del trnsito, particularmente la relacin volumen vehicular vs.
capacidad vial, en funcin de las condiciones propias de la zona de estudio. Es necesario
aclarar que el escenario sin Proyecto; debe excluir la interferencia que sobre el
comportamiento del trnsito producen los desvos del flujo vehicular debidos a la
construccin de la infraestructura de las troncales carrera 10 y Calle 26, del sistema de
transporte masivo; e incluir las soluciones de trnsito sobre la malla vial que permitirn la
integracin de las tres (3) troncales del sistema Transmilenio Av Caracas, Calle 26 y Carrera
10, precisamente en la Estacin Central.
El segundo, Escenario con proyecto donde se estimar el impacto producido por los flujos
de trnsito generados y atrados debidos a la implementacin del componente inmobiliario
del plan parcial de renovacin urbana Estacin Central y su rea de influencia.
Caracterizacin de las condiciones de operacin actuales del trnsito en la red vial del rea
de influencia
En el siguiente cuadro se muestra la caracterizacin de los tramos de la malla vial
circundante. Es pertinente aclarar nuevamente que el ao base corresponde a la
infraestructura vial que se presentaba en el ao 2008, antes de la adjudicacin y puesta en
marcha de las obras de la fase III de Transmilenio, y la situacin actual o de diagnstico,
corresponde al escenario que contempla los diseos aprobados por la ciudad para la
operacin del intercambiador de la Estacin Central.
VA
TRAMO
CARACTERSTICAS GEOMTRICAS Y SENTIDO DE CIRCULACIN
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INTERSECCIONES SEMAFORIZADAS
CARRERA 20 - CARRERA 10
TRAMO
CARRERA 14CARRERA 13 A
CALLE 25 A
AVENIDA CALLE 26
VA
Situacin actual o de diagnstico con estacin TransMilenio:

Tiene una seccin tipo V-2 con sentidos de circulacin E-W y
W-E.
Cuenta con dos calzadas por sentido, con tres carriles para
los mixtos y un carril exclusivo para buses articulados por
cada calzada.
El cruce con las Avenidas Caracas, Carrera 13 y Carrera 10 es
a desnivel. Pero tiene conectantes que solucionan el acceso a
dichas vas.
Situacin actual sin estacin TransMilenio:
Tiene una seccin tipo V-6 con 12 metros de ancho, con
sentidos de circulacin E-W y W-E.
Cuenta con 1 calzada y un carril de circulacin por sentido.
CARRERA 13 ACARRERA 13
CARRERA 14CARRERA 13 A
CARRERA 14-CARRERA 13 A
CALLE 25
CALLE 24B
Avenida Calle 26 x Carrera 19
N/A
CALLE 24 A

Tiene una seccin tipo V-3 con sentidos de circulacin E-W y
W-E.
Cuenta con dos calzadas por sentido, con tres carriles por
cada calzada.
El cruce con las avenidas Caracas, Carrera 13 y Carrera 10 es
a desnivel. Pero tiene conectantes que solucionan el acceso a
dichas vas
Desaparece.

N/A
Se convierte en peatonal.
Desaparece.
sentido de circulacin W-E.
Cuenta con 1 calzada y tres carriles, uno de los cuales se
utilizar para la operacin de los taxis y dos carriles de
circulacin.
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N/A
CALLE 26 CALLE 22
CALLE 24-CALLE 22
CALLE 25- CALLE 22
CARRERA 16
CARRERA 17
CARRERA 17 Y
CARRERA 13
CARRERA 20
CARRERA 17
CARRERA 13 A
CARRERA 13
TRAMO
CARRERA 16 A
CALLE 24
CALLE 24
CALLE 24 A
VA

Peatonal.
Tiene una seccin tipo V-8 con 10 metros de ancho.
Se convierte en vehicular con sentido E-W, para permitir el
ingreso de las rutas a la estacin central.
Tiene una seccin tipo V-3E con 24 metros de ancho, con
Cuenta con 2 calzadas de circulacin y dos carriles por
calzada. En el andn norte opera la ciclo ruta.
Mantiene sus condiciones de operacin actuales.
sentido de circulacin W-E.
Cuenta con 1 calzadas de circulacin y dos carriles por calzada.
En el andn norte opera un tramo de la ciclo ruta.
sentidos de circulacin S-N- N-S.
Cuenta con 2 calzadas de circulacin y dos carriles por calzada
y por sentido.
Se elimina la conexin vehicular con la avenida Calle 26 y la
Avenida Caracas. Se convierte en una calle ciega. Con salida
W-E a la avenida Caracas por la calle 25.
Cuenta con 1 calzada de circulacin y dos carriles un carril
por sentido.
Cuenta con 1 calzada de circulacin y dos carriles un carril
por sentido.
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Carrera 17X Calle 24

Carrera 17XCalle 23
Carrera 17XCalle 22
TRAMO
CARRERA 13
CALLE 26 CALLE
22
CARRERA 13 A
CALLE 24 CALLE
22
CARRERA 13 A
CALLE 26- CALLE -24
CALLE 26 CALLE 22
CARRERA 14 (AVENIDA
CARACAS)
CARRERA 15
CALLE 22 CALLE 24
VA

Cuenta con 1 calzada de circulacin y dos carriles; un carril
por sentido.
Mantiene sus condiciones de operacin actuales
Tiene una seccin tipo V-3 con sentidos de circulacin S-N- NS.
Cuenta con cuatro calzadas, dos calzadas por sentido, con dos
carriles para los mixtos y dos carriles para la circulacin de
articulados.
Avenida Caracas X calle 24


Mantiene sus condiciones de operacin actuales
sentido de circulacin N-S.
Cuenta con 1 calzada, dos carriles de circulacin.
Cambia su sentido de circulacin a S-N para permitir el ingreso
de las rutas provenientes de la Carrera 13 a la Estacin
Central.

Cuenta con 1 calzada, tres carriles de circulacin
Carrera 13 X calle 24

Tabla No. 17: Caractersticas geomtricas de la malla vial circundante.
Caractersticas del sistema vial y de transporte

Rutas de transporte pblico colectivo:
Situacin actual (ao 2010): En la actualidad las vas de la zona de estudio se encuentran
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soportando la carga de rutas del sistema de transporte pblico colectivo que han sido
desviadas por la construccin de la infraestructura de las troncales Carrera 10 y Avenida
Calle 26. Los corredores utilizados como desvo de rutas son: En sentido occidente oriente:
la calle 24, la calle 23 y la calle 22, que operan como par vial con la avenida Calle 19, nica
va en sentido oriente occidente. En sentido Norte sur y viceversa: La Carrera 10 y la
Carrera 13
Situacin actual o de diagnstico con Transmilenio: En el esquema futuro de operacin

del sistema integrado de transporte pblico colectivo de transporte en la zona, circularan
un total de 17 rutas, siendo la Carrera 13, la carrera 17 y la calle 24 los principales
corredores de operacin de las rutas. Adicional al sistema integrado de transporte se
tendrn las rutas transporte masivo por la avenida Calle 26 y por la avenida Caracas, en
total para la hora pico se tiene un volumen de transporte pblico de 1878 vehculos
circulando dentro de la red vial de influencia del proyecto, segn la toma de informacin
secundaria base para la modelacin de la situacin actual o de diagnstico.
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Plano No. 10: Estructura de movilidad.
Ver Anexo No. 6: Estudio de Transito Estacin Central contrato ERU No. 033 de 2010.
Ver Anexo No. 7: Diseos IDU ampliacin calle 24.
3.1.4.2.3. Espacio Pblico.

A la fecha de elaboracin del presente estudio, el porcentaje de espacio pblico y vas
tomando como base el rea bruta del proyecto, corresponde al 40% y el rea privada al 60%,
como lo muestra el siguiente plano.
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Plano No. 11: Espacio publico actual.
DESCRIPCION
rea bruta
rea espacio pblico y vas
rea privada
M2
107.045,88
43.726,20
63.319,68
%
100
40
60
Tabla No. 18: Espacio pblico.
3.1.4.2.4. Equipamientos.
3.1.4.2.4.1. Equipamientos del sistema de movilidad Estacin Central.
A la fecha de la formulacin del Plan Parcial, el proyecto la definicin del equipamiento
urbano de la Estacin se encuentra en las siguientes condiciones:
a) Diseos:
El diseo de la operacin del sistema determin el diseo de la infraestructura vial, el espacio
pblico as como el stano de la Estacin Central el cual obedece al estudio de la integracin
de las fases de Transmilenio permitiendo la correcta operacin del sistema. La primera
plataforma orientada sentido oriente occidente (paralela a la calle 26 plataforma 1), y la
segunda norte sur. (Paralela a la Av. Caracas). Se accede a estas plataformas desde la Av.
Caracas y la calle 26.
A la fecha se encuentran ejecutados la totalidad de los diseos de la Estacin.
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Plano No. 12: Diseos IDU, Estacin Central de Transmilenio Fase III.
b) Construccin:
Previendo la posibilidad de la estructuracin de la Operacin Urbana, la ejecucin del
proyecto de la Estacin Central, se defini en 2 fases, que corresponden a la plataforma 1 y la
plataforma 2 de la estacin. La primera, el intercambiador hacia la calle 26 y la segunda
paralela a la Av. Caracas. El IDU, interesado en estructurar la operacin, contrat solo la
construccin de la primera fase, es decir la integracin y manejo de la operacin vehicular,
Caracas- Calle 26, a nivel de stano, sin incluir el nivel de la estacin a nivel de superficie para
manejo de pasajeros. Tampoco se construir la cubierta de esta plataforma.
c) Compra de suelo:
Considerando que se prevn 2 desarrollos sobre un mismo suelo, y que el primer desarrollo
es el equipamiento de la Estacin Central, para que la operacin vehicular de la primera fase
de la estacin entre simultneamente al servicio con la fase III de Transmilenio, la compra de
suelo y el proyecto de la Estacin se ejecutan de manera independiente al desarrollo del Plan
Parcial.
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Plano No. 13: Resolucin 0414 de 2009 rea de reserva.
Ver anexo No. 8: Diseos IDU Estacin Central de Transmilenio Fase III.
3.1.4.2.4.2. Equipamientos.
De acuerdo con la base catastral 2008, en el mbito de actuacin se encuentran 6
equipamientos de administracin sobre la Avenida 26 entre carreras 13 a y 13, 2 de
educacin sobre la calle 24 A entre carreras 13 a y 13 y uno de salud sobre la Transversal 17
entre carreas 24 y 25.
Cabe aclarar que las redes de equipamientos de la ciudad abarcan un mbito mayor, por lo
tanto el sector se abastece de los equipamientos ubicados en el rea de influencia, sabiendo
que en el centro de se encuentra la mayor concentracin de equipamientos de la ciudad.
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Plano No. 14: Equipamientos colectivos.
3.1.4.2.5. Usos y aprovechamientos.

3.1.4.2.5.1. Alturas de las edificaciones.
El mbito de actuacin del plan parcial se caracteriza por ser un sector con edificaciones de
uno, dos y tres pisos en su gran mayora, lo cual corresponde al 68% de los predios.
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Plano No. 15: Alturas de las edificaciones por localidad.
Plano No. 16: Alturas de las edificaciones por barrio.
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Plano No. 17: Alturas de las edificaciones en el rea de influencia.
Plano No. 18: Alturas predominantes.
Plano No. 19: Alturas de las edificaciones.

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El mayor porcentaje de predios segn la altura de las edificaciones se concentra en el rango

de un piso con el 35.2% seguido con un porcentaje del 18.8% para los predios con
edificaciones de dos pisos y el 14.9% para los predios con edificaciones de tres pisos. El
31.1% restante, corresponde a los predios con edificaciones superiores a 4 pisos de altura.
A continuacin se relaciona la participacin de predios por etapa, segn la altura de las
edificaciones.
ETAPAS:
N PISOS
M2
M2
M2
11.141
47,8%
3.491
29,1%
3.582
31,6%
3.587
15,4%
2.264
18,9%
2.711
23,9%
3.224
13,8%
1.961
16,4%
2.286
20,2%
2.429
10,4%
1.876
15,7%
2.000
17,6%
1.506
6,5%
625
5,2%
575
5,1%
34
787
3,4%
495
4,1%
189
1,7%
440
1,9%
366
3,1%
10
151
0,6%
335
2,8%
12
20
0,1%
253
2,1%
11
18
0,1%
185
1,5%
51
0,4%
38
0,3%
37
0,3%
15
0,1%
11.985
100%
11.343
100%
TOTAL:
23.303
100%
Tabla No. 19: Altura de las edificaciones por etapas.

De acuerdo con el cuadro anterior, es claro como en las tres etapas del proyecto,
predominan las edificaciones de 1 y 2 pisos, lo que evidencia un bajo aprovechamiento del
suelo.
3.1.4.2.5.2. Usos de las edificaciones existentes.
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Teniendo en cuenta los metros cuadrados construidos en el rea de estudio, es claro que
existe un predominio del uso comercial por metro cuadrado con un 53.4%, seguido del uso
residencial con un 23.0%.
Grafica No. 2: Porcentaje de uso por metros cuadrados construidos.
3.2. CARACTERIZACION COMPONENTE SOCIOECONOMICO.

El proyecto se enmarca entre la Troncal Calle 26 y la Calle 24, entre las Carreras 13 y 17, en
un rea ligeramente superior a los 105 mil M2, adosado al Centro Internacional y prximo a
puntos sensibles para la movilidad de la ciudad, como son la troncal de Transmilenio de la
Avenida Caracas y las troncales en construccin de la Calle 10 y de la 26, en los barrios La
Alameda y Santa Fe. De hecho, la primera etapa o fase del proyecto consiste en propiciar la
realizacin de un proyecto inmobiliario sobre el espacio de lo que ser la Estacin Central de
Transmilenio, a la cual en el futuro seguramente se asociar la operacin de la primera lnea
del Metro.
La demarcacin del rea de influencia del proyecto comprende sectores de los barrios La
Favorita, La Capuchina, Veracruz, La Alameda, San Diego y Santa Fe, situados en las
localidades de los Mrtires y de Santa Fe.
Etapa 1: La Etapa 1 del plan parcial corresponde a la localizacin de la Estacin Central de
Transmilenio Calles 26 a 24, entre Troncal de la Caracas y Carrera 13 A. Stano a nivel de
la Calle 26, para integracin operacional (sin pasajeros). Desarrollo inmobiliario en la
superficie. Uso mixto: estacin, comercio, oficinas, vivienda (estrato
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medio). El rea del proyecto comprende 264 predios, los cuales se encuentran 17 en la
localidad de los Mrtires y 247 en la localidad de Santa Fe.
Etapa 2: Calles 26 a 24 entre Carreras 13 A y 13. Uso: comercio, oficinas, institucional. La
etapa nmero dos del Proyecto Estacin Central Alameda est delimitada al norte por
la Calle 26, al sur por la Calle 24, al oriente por la Carrera 13 y al occidente por la carrera
13 A . Est integrada por tres manzanas que de acuerdo con el cdigo catastral son las
manzana 09, 10 y 11. En la primera de ellas se encuentran predios con usos
institucionales, urbanizado no edificado, residenciales, y comerciales tipo A. La manzana
nmero 10, presenta predios con uso dotacional, comercial tipo A, residencial y sin uso
definido en la base catastral, pero que actualmente presta el servicio de parqueadero.
Para la ltima de ellas, la manzana 11, se encuentran usos dotacionales, comercio tipo A,
residencial y urbanizado no edificado.
Etapa 3: Comprende de la Calle 24 a la 25 entre Carrera 17 y Avenida Caracas. La
componen las manzanas 3 y 7. Uso: vivienda y comercio en primer piso. En sta etapa
fase 3 se encuentran 114 predios, 73 corresponden a la manzana 3 y 41 a la manzana 7
perteneciente a la UPZ 102 Sabana.
POBLACION
BARRIO
N habitantes
HOGARES
%
N hogares
VIVIENDAS
%
N viviendas
LA ALAMEDA
3.036
10,6%
1.404
12,4%
1.410
12,4%
LAS NIEVES
5.553
19,3%
2.420
21,3%
2.458
21,6%
LA CAPUCHINA
1.821
6,3%
693
6,1%
707
6,2%
VERACRUZ
2.058
7,2%
1.046
9,2%
1.024
9,0%
SANTA FE
10.140
35,3%
3.580
31,5%
3.404
29,9%
LA FAVORITA
4.916
17,1%
1.704
15,0%
1.692
14,9%
SAN DIEGO
1.176
4,1%
506
4,5%
675
5,9%
TOTALES
28.700
100,0%
11.353
100,0%
11.370
100,0%
Tabla No. 20: Poblacin, hogares y vivienda en el rea de influencia del proyecto.
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Plano No. 20: Poblacin rea de influencia.
Plano No. 21: Poblacin mbito de aplicacin.
LOCALIDAD MARTIRES
Limita al norte con la localidad de Teusaquillo, al sur con la localidad de Antonio Nario, al
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oriente con la localidad de Santa Fe y al occidente, con la localidad de Puente Aranda y tiene
una extensin total de 651 hectreas (ha), de las cuales 10 corresponden a suelo protegido
(no tiene suelo rural). Est conformada por 2 Unidades de planeacin Zonal (UPZ): Santa
Isabel y La Sabana.
La localidad de Los Mrtires presenta un territorio plano por donde cruzan los canales del ro
Fucha San Francisco (Calle 13) y de Los Comuneros (Calle 6). El ro Fucha conforma el lmite
sur de la localidad. En la parte sur de la localidad de Los Mrtires predomina el uso
residencial y en su costado norte predomina el uso comercial, hace parte del centro de
Bogot, constituyndose parte de la centralidad Centro Histrico Internacional.20
Los Mrtires registra un total de 10 hectreas de suelo protegido, que corresponde al 1,5%
sobre el total del suelo de esta localidad (651 hectreas). La UPZ La Sabana figura con la
mayor rea protegida con 7,5 Ha; all se ubica el parque urbano Renacimiento y la zona verde
del Cementerio Central.
El suelo urbano de Los Mrtires comprende un total de 651 hectreas (ha), de las cuales 10
corresponden a reas protegidas; en este suelo urbano se localizan 707 manzanas, que
ocupan un total de 433 hectreas.
La localidad cuenta con 2 Unidades de Planeamiento Zonal, una de tipo comercial (La Sabana)
y la otra de tipo residencial consolidado (Santa Isabel).
La UPZ La Sabana se localiza en el norte de la localidad de Los Mrtires; tiene una extensin
de 453,78 ha, de las cuales una corresponde a suelo protegido y 15,14 a reas sin urbanizar.
Esta UPZ limita, por el norte, con la Avenida de las Amricas y la Calle 26; por el oriente, con
la Avenida Caracas (Carrera 14); por el sur, con la Avenida de Los Comuneros (Calle 6), y por el
occidente, con la Avenida Ciudad de Quito. Concentra la mayor cantidad de barrios de la
localidad (44 de 69).
La UPZ La Sabana es un sector predominantemente comercial y de servicios, de estratos 2, 3 y
4. En ella se encuentran zonas especializadas en el mantenimiento, reparacin e insumos para
los vehculos, zonas para centro de negocios y oficinas, zonas conformadas por
establecimientos comerciales y ventas al detal y zonas de alto impacto. A esta UPZ se le
reconoce su carcter de rea Central Principal de la ciudad, que aglomera, entre otras,
actividades econmicas, administrativas, gubernamentales y culturales de alta jerarqua.
20
Secretara Distrital de Planeacin. Conociendo la localidad de Los Mrtires: Diagnstico de los aspectos fsicos, demogrficos y
socioeconmicos. Bogot, 2009.
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Este es un territorio de gran heterogeneidad social y econmica pues en el habita un

importante porcentaje de poblacin del estrato dos junto a poblacin perteneciente a los
estratos 3 y 4, ubicada en la zona del barrio Panamericano, Colseguros, Usatama, muy cerca
del barrio Samper Mendoza donde el estrato es dos, principalmente.
En Los Mrtires se localizan 283 Bienes de Inters Cultural de los cuales 56 corresponden a
Conservacin Integral, 6 fueron declarados como Conservacin Monumental, 212 figuran en
la Categora de Conservacin Tipolgica, 1 corresponde a la categora de Restitucin Parcial y
8 pertenecen a la categora de Restitucin Total. Casi la totalidad de ellos se ubican en la UPZ
La Sabana21. Esta circunstancia representa un potencial de aprovechamiento de estos
inmuebles como atractivo turstico y cultural, dando paso, al tiempo, a la generacin de
emprendimientos productivos que se relacionen con este tipo de actividad (servicios
hoteleros, restaurantes, entre otros).
En esta localidad se encuentra un total de 10 equipamientos culturales, dentro de los cuales
5 pertenecen al grupo que corresponde a encuentro y cohesin social, 3 corresponden a
espacios de expresin y 2 son de la categora de memoria y avance cultural. La UPZ La Sabana
figura con el mayor nmero de equipamientos culturales (8) y la UPZ Santa Isabel presenta
slo 2. En la localidad solo hay 1 equipamiento recreativo y deportivo que corresponde a un
coliseo, ubicado en la UPZ Santa Isabel.
La localidad tiene una de las dotaciones de parques por habitante ms bajas de la ciudad y
menor al promedio: 49 parques que suman 219.750 m, lo que equivale a 2,3 m por
habitante (recordemos que el promedio para Bogot es de 4.3 m por habitante).
LOCALIDAD SANTA FE
Santa Fe est ubicada en el centro de la ciudad. Limita, al norte con la localidad de Chapinero;
al sur con las localidades de San Cristbal y Antonio Nario; al oriente con el municipio de
Choach y al occidente con las localidades de Los Mrtires y Teusaquillo. Tiene una extensin
total de 4.517 hectreas (ha), de las cuales 3.820 ha estn catalogadas como suelo rural y 697
ha Pertenecen a suelo urbano. En estos dos suelos se localizan en total 3.892 ha de suelo
protegido, 22 la mayor parte de la cual corresponde a suelo rural (bosque de los Cerros
21
En esta UPZ se localiza el liceo Nacional Agustn Nieto Caballero, el hospital San Jos, la Direccin de Reclutamiento del ejercito, el
cementerio central, el edificio sede del Instituto Tcnico Central y la estacin de la Sabana que estn declarados como Conservacin
Monumental; declarados en la categora de Conservacin Integral, se ubican en esta UPZ, el Liceo Nacional Antonia Santos, la iglesia
Voto Nacional, el edificio Manuel M. Peraza, la fbrica de pastas El Gallo, la Estacin de Polica, la iglesia Nuestra Seora de Ftima, el
edifico Cudecom, la clnica Santa Gema, el teatro San Jorge, la iglesia de la Sagrada Pasin Casa Cural, la fbrica de chocolates Andino,
el colegio Sans Fason, la casa San Vicente de Paul, la clnica San Pedro Claver y la iglesia Santa Teresita del Nio Jess . Tambin se
ubican la plaza Paloquemao, el cementerio Hebreo, el cementerio Alemn y el cementerio Britnico que fueron declarados en la
categora de conservacin Tipolgica, y en categora de Restitucin Total se localiza el Molino El Cndor, entre otros. Secretara
Distrital de Planeacin. Op. Cit. pg. 24
22
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Orientales, componente ecolgico con una extensin de 3.820 hectreas). Esta zona rural de
Santa Fe hace parte de la Unidad de Planeamiento Rural Cerros Orientales, conformada
adems por las zonas rurales de las localidades de Usaqun, Chapinero, San Cristbal y parte
del suelo rural de Usme.
En el suelo urbano, la UPZ Sagrado Corazn figura con la mayor rea protegida registrando 44
ha., en razn a que all se ubica una parte del parque metropolitano Nacional Enrique Olaya
Herrera, el parque de la Independencia y una parte del canal El Arzobispo, le sigue la UPZ las
Nieves con 21 ha., por cuanto en su territorio se ubica el parque Tercer Milenio (SDP 2009,
pag 17).
El suelo urbano de Santa Fe comprende un total de 697 hectreas (ha), de las cuales 72
corresponden a reas protegidas, en el que se localizan 787 manzanas, que ocupan un total
de 533 ha.
En la parte oriental de la localidad de Santa Fe, el uso principal es el residencial y la parte
occidental es una importante zona comercial, donde se ubican adems gran cantidad de
edificios de oficinas e institucionales administrativos, culturales y educativos.
La localidad cuenta con 5 UPZ urbanas y una UPR. Las UPZ son dos de tipo comercial, dos de
tipo residencial de urbanizacin incompleta y la otra de tipo residencial consolidado (Sagrado
Corazn, La Macarena, Las Nieves, Las Cruces y Lourdes).
UPZ Las Nieves (donde se ubica el barrio Alameda), se localiza al suroccidente de Santa Fe.
Tiene una extensin de 173 ha., que son el 3,8% del suelo de la localidad. Esta UPZ limita, por
el norte con la avenida Jorge Elicer Gaitn (Calle 26), por el oriente con la carrera 3, la
avenida Ciudad de Lima (Calle 19), la Avenida Jimnez y la Avenida Fernando Mazuera (Cra.
10); por el sur con la Avenida Comuneros y, por el occidente con la Avenida Caracas. Esta UPZ
concentra la mayor cantidad de barrios de la localidad (38); tiene 13.773 habitantes de los
cuales el 89,8% se ubica en el estrato medio-bajo, el 3,6% es poblacin sin clasificar y el 6,6%
en el estrato bajo. En este territorio habitan aproximadamente 18.378 personas
pertenecientes a la localidad de Santaf. Se considera que la poblacin flotante asciende a
1.500.000 personas.
En la localidad de Santa Fe se localizan 678 bienes de Inters Cultural de los cuales 130
corresponden a Conservacin Integral, 10 fueron declarados como Conservacin
Monumental, 528 figuran en la categora de Conservacin Tipolgica, 5 corresponden a la
categora de Restitucin Parcial y 5 son de la categora de Restitucin Total. El 30.6% de estos
bienes (208) se ubica en la UPZ Las Nieves. 23
23
En la UPZ Las Nieves se localizan la iglesia de Las Antiguas, el edificio Cit Restrepo, el edificio Colpatria, el museo de Arte Moderno,
el teatro Embajador, la iglesia Evanglica Presbiteriana, la Personera de Bogot, el antiguo teatro Mxico, actual auditorio de la
universidad Central, la iglesia de Las Nieves, el hotel El Parque, el colegio distrital Santa Ins, el pasaje Mercedes, el edifico Colseguros,
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Por otra parte, esta localidad posee un total de 69 equipamientos culturales, dentro los
cuales 15 pertenecen al grupo que corresponde encuentro y cohesin social, 38
corresponden a espacios de expresin y 16 son de la categora de memoria y avance cultural.
La UPZ de Las Nieves figura con el mayor nmero de equipamientos culturales con 31; le
siguen Lourdes y Sagrado Corazn, con 17 y 12, respectivamente y la UPZ Macarena con 9
equipamientos. Se localizan 5 equipamientos recreativos y deportivos que corresponde a 3
clubes, 1 coliseo y 1 plaza de toros, de los cuales 2 se encuentran en la UPZ Las Nieves.
La localidad de Santa Fe presenta la segunda concentracin ms alta de metros cuadrados de
parques por habitante respecto a las otras localidades y superior al promedio para la ciudad
(4.3 m2 /hab). Son 88 parques que suman 988.084 m, lo que equivale a 9,5 m por habitante
(respecto a la poblacin urbana del ao 2009).
Los parques metropolitanos representan el 65,2%, los parques vecinales el 27,0% y los
parques zonales el 5,2% del total. La UPZ Las Nieves tiene el segundo nivel ms alto de este
indicador en la localidad (despus de la UPZ Sagrado Corazn, en razn de que en ella se
ubica el parque metropolitano Olaya Herrera) con 11,4 m/hab. , seguida de Lourdes con 5,4
m/hab. Esto representa una oportunidad de disear espacios urbanos para uso colectivo y
espacio pblico que se articulen con los parques ms grandes y favorezcan un ambiente
urbano de socializacin y convivencia.
3.2.1. CONDICIONES SOCIALES

En los barrios que se inscriben en el rea de influencia del Proyecto Estacin CentralAlameda, se observa una evidente substitucin progresiva de la actividad residencial, con un
efecto claro sobre la poblacin residente generando su emigracin del centro, deteriorndose
su modus vivendi , y la presencia de una creciente poblacin flotante con el consecuente
deterioro fsico debido al impacto de este nuevo modelo funcional, donde la infraestructura
vial y la movilidad es deficiente, y el uso del espacio pblico se ve afectado de manera
negativa, generndose conflictos y deterioros en dinmicas sociales (aumento inseguridad,
comercio de sustancias psicoactivas) y en actividades urbanas propias de esta porcin de la
ciudad (hay desequilibrio en las nuevas actividades predominantes, y el centro est tendiendo
a uniformizar su dinmica o tornarse monofuncional).
el edificio Colombiana de Seguros, el museo del Oro, el edificio del ICFES; el edificio Flota Mercante, entre otros, que fueron declarados
en la categora de conservacin integral; dentro de la categora de conservacin tipolgica se ubican, entre otros, la facultad de msica
de la universidad Central y en la categora de restitucin total se ubica la universidad INCCA. Secretara Distrital de Planeacin. Op. Cit.
pg. 29
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En este nuevo escenario urbano, gran parte de sus edificaciones destinadas a vivienda son
ocupadas bajo otras modalidades destacndose un notorio hacinamiento de personas,
hogares y viviendas, as como una nueva dinmica social en vas y espacios pblicos,
frecuentados por una creciente poblacin denominada habitante de calle (generndose
indigencia, marginalidad y drogadiccin) y una alta vulnerabilidad de otros grupos
poblacionales como adultos mayores, nios, jvenes y mujeres cabeza de familia.24
3.2.1.1. Aspectos Demogrficos.
3.2.1.1.1. Poblacin.
Mientras la poblacin de Bogot se ha casi que triplicado en los ltimos 30 aos, la de las
localidades de Mrtires y Santa Fe ha disminuido hasta representar el 74% en 2005 respecto a
1973, en la primera de ellas, y el 93% en el 2005 frente a 1973, en la segunda. Esto ha
significado que estas localidades han perdido peso relativo en la poblacin de Bogot (de 5%
respectivamente en 1973, a 1% para Mrtires y 2% para Santa Fe, en el ao 2005).
En el 2009 la densidad de poblacin del rea urbana de la localidad de Santa Fe, as como la
de Mrtires es de 149 habitantes por hectrea, cifra menor a la densidad urbana promedio
de la ciudad que registra 175 hab./ha, lo que muestra la importancia de realizar acciones que
propendan por una ms eficiente ocupacin del suelo en estos sectores de la ciudad.
3.2.1.1.2. Estructura por edades.
La distribucin de la poblacin por rangos de edad muestra los siguientes rasgos: de una
parte, la poblacin menor de 12 aos representa una proporcin nada despreciable, que se
asemeja al porcentaje de la ciudad (20.8%; 17.7% en Mrtires y 20.8% en Santa Fe), que
indica que las localidades requieren de espacio pblico, parques y equipamiento social
adecuado para albergar esta poblacin infantil.
La suma de los rangos de edad de 12 a 17 y de 18 a 25 muestra que para Santa Fe el
porcentaje es un poco superior al de la ciudad en su conjunto (25.1.% para Bogot, 26.2%
para Santa Fe); en el caso de Mrtires, el porcentaje de las poblacin en estos rangos de edad
es ligeramente inferior al de la ciudad ( 24.6%). La mayor parte de este grupo es poblacin
en edad de estudiar, aunque en el segundo nivel ( de 18 a 25) se encuentran muchos que
ingresan al mercado laboral, requiriendo formacin tcnica y capacitacin a distintos niveles
para beneficio de su empleabilidad o capacidad de emprendimiento.
El grupo ms nutrido de poblacin es el de 26 a 64, mientras el de ms de 65 revela un
porcentaje un poco superior al de Bogot. Esto puede explicarse en parte por el hecho de que
una parte de la poblacin que se ha rehusado a migrar de la zona probablemente son
24
Direccin Tcnica ERU. Caracterizacin definitiva Alameda 2010. Bogot, mayo 2010.
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habitantes de muchos aos de permanencia, siendo seguramente esta una de las razones
para mantenerse en el lugar. En Santa Fe se evidencia un comportamiento etreo propio de la
transicin demogrfica, con un aumento de la poblacin mayor de 65 aos y reduccin de la
poblacin menor de 15 aos.
3.2.1.1.3. Crecimiento poblacional.

Tanto Mrtires como Santa Fe se encuentran entre las localidades del grupo considerado de
poblacin estacionaria o de crecimiento nulo25, por poseer igual nmero de personas
aproximadamente en todos los grupos de edades, con una reduccin gradual en las edades
ms avanzadas. La presencia de un relativo mayor nmero de personas en los grupos de 20 a
24 aos y de 25 a 29 puede estar asociado a jvenes inmigrantes estudiantes de los centros
de educacin superior que se encuentran ubicados en algunas de esas localidades (caso de
Mrtires y de Santa Fe).
La tasa de crecimiento promedio anual de la poblacin de Bogot entre los aos de las dos
Encuestas de Calidad de Vida, 2003 y 2007 fue de 1.5%. Santa Fe y Mrtires tuvieron tasas de
crecimiento inferiores a 1, de 0.2, entre otras cinco localidades (Tunjuelito, San Cristbal,
Chapinero, Rafael Uribe Uribe y Teusaquillo). Otras dos localidades mostraron tasas
negativas, como Puente Aranda (-0.1) y La Candelaria (-1.2)
Aunque el 39.2 % de la poblacin de Los Mrtires naci en otro municipio, solamente el 7.6%
lleg en los ltimos 5 aos (entre la poblacin mayor de 5 aos). Para Santa Fe el 30% de la
poblacin naci en otro municipio, pero solo el 6% lleg a la ciudad en los ltimos cinco aos
(dentro de la poblacin mayor de 5 aos).
Segn las proyecciones de poblacin realizadas por la Secretara Distrital de Planeacin26, la
localidad de Santa Fe es expulsora de poblacin, en el perodo comprendido entre 2005 2010
y la proyeccin para 2015 arroja una tasa neta de migracin de -9,15 personas por cada mil
habitantes de la localidad.
3.2.1.1.4. Hogares y vivienda.
Segn el Censo de 2005, en Los Mrtires, el 22.1% de las viviendas son casas y el 20.2 % son
cuartos. Aproximadamente el 72,3% de los hogares de Los Mrtires tiene 4 o menos
personas, y el 20.8% son hogares unipersonales (13.3% para el conjunto de Bogot), el 16.5%
tiene 4 miembros y el 19.4% tiene 5 (15.6% para Bogot). Los hogares unipersonales
25
ENCV 2007.
Secretara Distrital de Planeacin. Diagnstico de los aspectos fsicos, demogrficos y socioeconmicos. 2009 - Localidades de Santa
Fe y de Mrtires. Bogot 2009.
26
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encontrados en el trabajo de campo realizado para caracterizar las condiciones

socioeconmicas de la zona involucrada en la Fase 1 del Proyecto Estacin Central,
representan el 44% y el 18% son hogares extensos. 27
Para el caso de Santa Fe, el 30.1 % de las viviendas son casas y el 18.5% son cuartos. El 26.6.%
de los hogares son unipersonales. El 10% tiene 5 miembros y el 16.7% 4 miembros por hogar
(23.5% para Bogot).
De acuerdo con el estudio realizado para el Plan de vivienda en zonas de Renovacin Urbana
en el Centro, en el ao 2006, el 66,3% de las viviendas de estos barrios de renovacin son
casas, el 22,2% son apartamentos, el 6,7% son inquilinatos y el 4,4% son cuartos. El 73,3% de
estas viviendas son compartidas y solo el 26,7% no son compartidas.
El 53,6 de los hogares vive en arriendo, el 40,2% son propietarios, el 1,2% son
subarrendatarios, el 1,7 % no paga y el 3,3% o cuida la casa, o es una posesin o es una
invasin. Adicionalmente el 60% de los arrendatarios no tiene contrato de arriendo. Lo
anterior indica que en las formas de ocupacin de las viviendas no predomina la propiedad, lo
que desde luego tiene que ver con el nivel y estabilidad de los ingresos, pero tambin puede
expresar que existe un amplio porcentaje de habitantes de estas zonas que podran
interesarse en una solucin de vivienda en arrendamiento.
Para el caso de la zona comprendida en la Fase 1 del proyecto Estacin Central el estudio
socioeconmico realizado28 mostr que el 67.1% de los residentes y el 28.7 % de la poblacin
no residente es arrendataria, o en menor proporcin, sub arrendataria (slo el 14.1% de los
residentes son propietarios; el 61.2% son no residentes). Ms de la mitad de la poblacin no
residente en los predios (61% de 209), son propietarios de los mismos, seguido del 23% de
arrendatarios, lo que indica la presencia de la modalidad del subarriendo. El 8% son
poseedores, los cuales corresponden a posibles herederos que no han iniciado el proceso de
sucesin que actualice la tenencia de los inmuebles o a personas que realizaron la compra del
inmueble y no han perfeccionado esta compra con la firma de escrituras ni el registro
correspondiente. Se identificaron diez (10) personas subarrendatarias que equivalen al cuatro
por ciento (4.8%) y 4 tenedores (1.9%), quienes no residen en el predio por no ser de uso
habitacional o porque los han dejado para percibir ingresos por renta.
El 31% de todos los arrendatarios o subarrendatarios cancela su canon da arrendamiento
diariamente (el 68% lo hace de manera mensual).
Tambin a partir de este estudio se pudo establecer que existe un fuerte arraigo de los
moradores en los barrios de renovacin en el centro de la ciudad: el 20.1% de los hogares ha
27
Direccin Tcnica ERU. CARACTERIZACIN SOCIOECONMICA Y CULTURAL DE LA POBLACIN LOCALIZADA EN EL REA REQUERIDA
PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO DE RENOVACIN URBANA ESTACIN CENTRAL. Bogot, Febrero de 2010. Versin magntica.
CAP 3.
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vivido en promedio 22.6 aos en el barrio y el 49.7% ha vivido por ms de 5 aos en la misma
vivienda. Un aspecto a resaltar es que el 94.8% de las personas encuestadas para el
mencionado estudio (2006), considera que las relaciones sociales son buenas o excelentes29,
lo que revela que el ambiente social y la construccin de relaciones entre los habitantes es un
factor positivo, que seguramente incide en su deseo de permanecer en el sector. El 40% de
los encuestados en la zona comprendida en la Fase 1 del proyecto, han residido en el predio
por ms de 5 aos. Entre ellos, algo ms de la mitad lo ha hecho por ms de 10 aos. El 66%
de los residentes tiene con sus vecinos relaciones estrechas y de colaboracin y el 76%
manifiesta que le gusta vivir en el barrio.30
Plano No. 22: Nmero de Hogares por manzana en el mbito de aplicacin.
29
Los factores anteriores, dependiendo de las decisiones que se tomen para cada una de las zonas, pueden ser una fortaleza (si las
propuestas benefician a los residentes) o una debilidad (si las propuestas implican el desplazamiento de poblacin sin prever procesos de
reasentamiento y reinsercin al nuevo entorno social y fsico). () el 74,66% de la poblacin residente quiere seguir viviendo en el
centro y el 69,8% quiere seguir en el mismo barrio; en promedio el 50% considera que las condiciones de vida en la zona y en el barrio
son satisfactorias; el 64,19% adquirira vivienda en el centro y el 56,45% en el barrio. Empresa de Renovacin Urbana de Bogot. Plan
De Accin De Vivienda Zona De Renovacin Centro De Bogot Producto 6: INFORME FINAL. Bogot, 2006.
30
Total personas entrevistadas: 199.
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Plano No. 23: Habitantes por vivienda.
3.2.1.2. Pobreza.
3.2.1.2.1. Hogares pobres y en miseria por NBI
Mientras que en Bogot los hogares en pobreza se redujeron en un 12% entre 2003 y 2007 y
los hogares en miseria sufrieron una reduccin an mayor, del 23%, en Santa Fe aumentaron
tanto los hogares en pobreza, y sobre todo, los hogares en miseria, que ms que se duplicaron
entre esos aos. En Mrtires, aunque los hogares pobres se incrementaron ligeramente, los
hogares en miseria se redujeron. Antonio Nario, Puente Aranda, Ciudad Bolvar, Chapinero y
Usaqun, adems de Santa Fe, fueron las localidades donde los hogares en situacin de miseria
se incrementaron entre 2003-2007.
Los hogares pobres, por su parte, aumentaron en localidades donde tiende a predominar el
estrato 3 : Chapinero, Santa Fe, Suba, Barrios Unidos, Teusaquillo, Los Mrtires, Antonio
Nario, Rafael Uribe Uribe, adems de Ciudad Bolvar , que representa sola el 21% de la
totalidad de hogares pobres de Bogot (para 2007).
Las localidades que tienen mayor nmero absoluto de poblacin en miseria y en pobreza por
NBI, son: Ciudad Bolvar- Kennedy- San Cristbal- Usme y Santa Fe. Bosa, Engativ y Suba
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tienen mayor nmero de pobres que Santa Fe (2.8%), pero en esta hay un mayor porcentaje
de hogares en miseria, sustancialmente superior al registrado por el conjunto de la ciudad
(7.1% contra 0.5% para Bogot). Mrtires posee un 1% de hogares pobres (5% para Bogot) y
0.2% de hogares en miseria.
Santa Fe es tambin la tercera localidad con hogares con vivienda inadecuada; al mismo nivel
de Ciudad Bolvar, disputndose el primer lugar en el porcentaje de hogares con servicios
inadecuados (0.7%) y la tercera localidad con hogares en condiciones de hacinamiento crtico,
slo superada por C. Bolvar y Sumapaz. En general, las condiciones de NBI que ms influyen
tanto en Santa Fe como en Los Mrtires son el hacinamiento crtico y la alta dependencia
econmica.
En efecto, el anlisis de dependencia por localidad muestra que en Santa F existe una razn de
dependencia superior a la de Bogot y a la de Mrtires, que es, por el contrario, menor que la
del conjunto de la ciudad. Esta razn indica cuntas personas por cada 100 personas
econmicamente activas, dependen de stas, ya sea por razones de puerilidad (nios) o de
ancianidad. El total para Bogot es de 47; 38 por puerilidad (es decir, 38 nios dependen por
cada 100 personas econmicamente activas) y 9 por ancianidad. En Santa F los valores son
superiores en los tres aspectos: para el total, se ubica en 50, 39 por puerilidad y 11 por
ancianidad. En Mrtires, el total es de 43, 32 por puerilidad y 11 por ancianidad (Cuadro 33ECV/07). Esto es consistente con el hecho de que el porcentaje de hogares pobres y en miseria
en Santa Fe (especialmente estos ltimos) es superior al de Mrtires y en el caso de los hogares
en miseria, superior al de Bogot. Tambin es consistente con los indicadores de fuerza laboral,
que muestran una mayor tasa de desocupacin y menor de ocupacin para Santa F, con
respecto a Mrtires y tambin respecto al conjunto de la ciudad.
De un trabajo realizado en zonas de renovacin urbana en el Centro de la ciudad en el ao
2006 con investigacin en fuentes primarias, se estableci que el 30.2% de los hogares en
promedio depende del ingreso de una persona y que en el 29% de los barrios ms del 40% de
los hogares depende del ingreso de una persona. 31
La percepcin sobre el poder adquisitivo del ingreso del hogar pone a Santa Fe en el tercer
lugar entre las localidades con un mayor porcentaje de hogares que percibe que sus ingresos
no le alcanzan para cubrir los gastos mnimos (35.8%).
Los Mrtires se ubica
aproximadamente en el mismo porcentaje que el observado para el conjunto de la ciudad
(25.7% y 24% , respectivamente). Slo el 13.5% de los hogares de Santa Fe percibe que sus
ingresos les alcanzan para cubrir algo ms que sus gastos mnimos (19.5% para Bogot, 17.4%
para Mrtires). (Cuadro 40- ECV /07).
31
Plan de accin de vivienda zona de Renovacin Centro de Bogot Informe Final. OP. Cit.
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Pese a ello, un 52.3% de los hogares se considera NO POBRE en Santa F; un 58.6% en Mrtires
y un 63.7% en Bogot. El 47.5% de los hogares en Santa Fe se consider pobre (ms que el
porcentaje para Bogot, 36.3%). Tambin en Mrtires el porcentaje de hogares que se
consideran pobres es mayor que el de Bogot, pero un poco por debajo que en Santa Fe
(41.4%).
El comparativo entre las Encuestas de 2003 y 2007 (Cuadro 42 -ECV /07) indican que la
situacin de pobreza relativa en Santa Fe se ha mantenido prcticamente inmodificada, con
una ligera tendencia a empeorar; en Mrtires en cambio, se evidencia que aquellos hogares
que consideran que sus ingresos no alcanzan para cubrir los gastos mnimos se reducen en
trminos porcentuales a favor de aquellos que consideran que pueden cubrir ms que los
gastos mnimos. En Bogot pasa algo similar: en general los hogares con percepcin de menor
capacidad de poder adquisitivo han disminuido porcentualmente y han aumentado aquellos
para los que los ingresos les alcanza para ms que los gastos mnimos. Los hogares que
perciben que los ingresos les alcanza justo para cubrir sus gastos constituyen la mayora (57.7%
para 2003 y 56.5% para 2007) y prcticamente no sufrieron ningn cambio, en trminos
relativos.
En la pregunta sobre si por falta de dinero algn miembro del hogar no consumi ninguna de
las tres comidas uno o ms das a la semana, comparadas las respuestas del ao 2003 y las del
2007, en la Encuesta de Calidad de Vida, se pueden inferir varios aspectos interesantes: en
primer lugar, el porcentaje de los hogares que respondi afirmativamente en 2003 (8.4%) pas
a 6.5% en 2007 para la ciudad en su conjunto. Aunque Santa Fe tuvo en el 2003 uno de los
porcentajes ms elevados de hogares que respondieron afirmativamente (15.5%) no fue objeto
de la focalizacin inicial por inseguridad alimentaria que se hizo en el gobierno del alcalde
Garzn, si bien en toda la ciudad se desarrollaron acciones de apoyo alimentario. El porcentaje
en esta localidad se redujo para el ao 2007 (12.7%) pero an as es casi el doble que el
porcentaje para la ciudad. El caso de Mrtires llama la atencin, pues en esta localidad se
desmejor la situacin de los hogares en este sentido, ya que de un 7.9% que respondi
afirmativamente en 2003, pas a 10% en 2007, tambin bastante por encima al porcentaje de
la ciudad, y con un cambio en direccin contraria (ascenso) al comportamiento mostrado por la
ciudad en su conjunto.
3.2.1.2.2. Estratificacin.
La localidad de Santa Fe tiene 109.882 habitantes (ao 2009), los cuales representan el 1,5%
del total de poblacin de Bogot; el 64,1% se encuentran en el estrato bajo, el 17,5% en el
medio-bajo, el 7,5% en el bajo-bajo, el 3,7% en el medio, el 0,9% en el alto, el 0,8% medio-alto
y el 5,5% clasificado sin estrato.
Tiene 35.973 hogares, los cuales representan el 1,7% del total de Bogot. Por estrato
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socioeconmico, para el 2009, el 60,0% se encuentra en el estrato bajo, el 25,3% en el mediobajo, el 6,3% en el medio, el 5,8% bajo-bajo, el 1,3% clasificado sin estrato, el 0,7% en el alto y
el 0,6% en el medio-alto.
La localidad de Santa Fe tiene 35.151 viviendas, los cuales representan el 1,8% del total de
Bogot. Por estrato socioeconmico del total de viviendas de Santa Fe para el 2009, el 57,7% se
encuentra en el estrato bajo, el 26,3% en el medio-bajo, el 7,4% en el medio, el 6,0% bajo-bajo,
el 1,3% clasificado sin estrato, el 0,8% en el alto y el 0,6% en el medio-alto.
Por su parte, los Mrtires tiene 97.283 habitantes, que representan el 1,3% del total de Bogot.
Por estrato socioeconmico, del total de habitantes de Los Mrtires para el 2009, el 86,5% se
encuentra en el estrato medio-bajo, el 9,3% en el bajo, el 3,8% en el medio y el 0,5% clasificado
sin estrato. Tiene 29.093 hogares, los cuales representan el 1,3% del total de Bogot. Por
estrato socioeconmico, para el 2009, el 85,2% se encuentra en el estrato medio-bajo, el 10,6%
en el bajo, el 3,9% en el medio y el 0,3% clasificado sin estrato.
Esta localidad tiene 26.620 viviendas, los cuales representan el 1,3% del total de Bogot. Por
estrato socioeconmico, del total de viviendas para el ao 2009, el 84,3% se encuentra en el
estrato medio-bajo, el 11,0% en el bajo, el 4,3% en el medio y el 0,3% clasificado sin estrato.
Plano No. 24: Estratificacin por localidades.
3.2.1.2.3. ndices de condiciones de vida.

El ndice de Condiciones de Vida estimado para Bogot (2007) de 90.09, tiene en Santa Fe uno
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85
de los 8 ms bajos de la ciudad (87.51), mientras que en Mrtires es ligeramente superior al de

la ciudad ( 90.44). (CUADRO 13- ECV/07).
Es de resaltar que la situacin de Santa Fe, desde el punto de vista de los factores que
componen el ICV se ha deteriorado entre 2003 y 2007: de 88.28 pas a 87.51, en el total. En el
Factor Educacin y Capital Humano, que era ligeramente superior al total de la ciudad en 2003
( 32,94), pasa a estar por debajo en 2007 ( 31,62). En el caso de Mrtires, se ha deteriorado el
factor Acceso y calidad a los servicios, que pas de ser ligeramente superior al de la ciudad en
2003, a ser ligeramente inferior en 2007, experimentando una reduccin de 27.11 a 26.99
entre los dos aos. (CUADRO 14- ECV/07).
El informe del ao 2006 sobre el Plan de Vivienda en zonas de Renovacin Urbana del Centro
de Bogot, antes citado, hace un sondeo por criterios de las condiciones de vulnerabilidad de
los barrios de renovacin: tanto el barrio Santaf como el Alameda, donde se ubica el proyecto
Estacin Central, se encuentran caracterizados como de alta vulnerabilidad, con base en el
predominio de la informalidad, de la tasa de dependencia econmica, las condiciones de
hacinamiento y la incidencia de la afiliacin al sistema de salud en rgimen subsidiado.
3.2.1.3. Indicadores de fuerza laboral.

3.2.1.3. 1. Tasa de ocupacin.
La tasa de ocupacin para Bogot, calculada a partir de la ECV de 2007, es de 47,58 , mientras
la de desocupacin es de 7.78. Santa Fe se encuentra entre las 10 localidades con una mayor
tasa de desempleo en Bogot (10.39); por el contrario, Mrtires se ubica entre las 3
localidades con una mayor tasa de ocupacin (50.25), superior al conjunto de la ciudad.
Como dato curioso, Santa Fe y Mrtires se encuentran entre las localidades que tienen una
mayor tasa de ocupacin en personas de 65 aos y ms. En cambio, en el rango de edad de
25 a 44, Santa Fe tiene un porcentaje de ocupacin inferior al promedio de la ciudad, de 70.2
y 71,26 respectivamente; entretanto Mrtires posee una tasa superior a la de la ciudad, de
73.32 en este rango de edad. En los dos rangos de edad inferiores, Santa Fe tiene una tasa de
ocupacin similar al promedio para Bogot; por el contrario, Mrtires supera el promedio
tanto para el rango de 10 a 17 aos (3.85 VS. 2.61 para Bogot), como el de 18 a 24 aos
(49.28 VS 45.12 para Bogot).
Respecto a la tasa de ocupacin por sexo, la ocupacin de hombres en Bogot alcanza un
57.9, muy superior a la de las mujeres, de solo 38.75. En Santa Fe estas tasas son inferiores a
las de la ciudad (56.8 y 37.9 respectivamente) mientras que Mrtires goza de una tasa de
ocupacin superior a la de la ciudad, tanto para hombres (60.6) como para mujeres (41.2).
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3.2.1.3. 2. Tasa de desempleo.

De acuerdo con los datos del Censo de 2005, de 37.521 personas ocupadas en Santa Fe, el
77,5% se encuentra vinculada de manera permanente, en tanto en Bogot este porcentaje
asciende al 83.5%; esta es la quinta localidad con menor porcentaje de poblacin empleada
de manera permanente. El 20,9% de los ocupados lo est de manera ocasional (14.7 % para el
total Bogot) y el 1,7% de manera estacional. 32
De las 40.701 personas ocupadas en Los Mrtires, el 82,7% se encontraban vinculadas de
manera permanente; el 15,2% de la poblacin ocupada era ocasional y el 2,1% estacional.
3.2.1.4. Situacin en educacin y salud.
3.2.1.4. 1. Educacin.
En Bogot el comparativo de resultados de las ECV 2003 y 2007 muestran que las tasas de
asistencia escolar en pre escolar y bsica se han incrementado moderadamente, aunque en
pre escolar este crecimiento ha sido relativamente mayor, mostrando evidencias del impacto
de los programas de atencin pre escolar que se han venido implementando por parte de las
administraciones locales. No obstante, en este nivel la cobertura sigue siendo muy baja, si
bien ha mostrado mejora entre estos dos aos.
Por su parte, aunque las coberturas brutas en la bsica primaria y secundaria registran altos
niveles, el movimiento en las coberturas netas, aunque creciente, muestra que an hay
mucho por hacer en este campo.
El nivel de cobertura de la educacin superior sigue mostrando que este campo contina
siendo el gran reto de la ciudad: cerca de 60% de cobertura bruta en el ao 2007 y apenas un
33.6% de cobertura neta, indican que son pocos los jvenes que acceden a este nivel
educativo en una edad apropiada, y que la mayor parte, un poco menos del doble de quienes
siguen estudios en la educacin superior lo hacen en edad ms adulta, lo que seguramente
incide en la calidad de los programas ofrecidos y a los que esta poblacin accede- pero que
es un factor determinante en trminos de la calificacin de la fuerza laboral, en la edad en la
que normalmente deberan las personas ingresar al mercado de trabajo.
Santa Fe y Mrtires evidencian un comportamiento bastante similar al de la ciudad en su
conjunto. Como aspectos ms particulares se puede sealar que en Santa Fe las coberturas
bruta y neta en la educacin superior estn por debajo de las de Bogot, y ocurre lo mismo en
el nivel de secundaria. En cambio, llama la atencin que las coberturas bruta y neta para pre
escolar se encuentran por encima de las del conjunto de la ciudad (y las de Mrtires). En esta
32
SDP-2009.
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ltima localidad (Mrtires), la cobertura en la educacin secundaria tambin es algo inferior a

la de la ciudad, pero un poco por encima de las de Santa Fe. Lo que es de destacar, no
obstante, es que en sentido contrario a lo observado para el conjunto de la ciudad, en estas
dos localidades la situacin en la educacin secundaria y superior, en trminos de cobertura,
no parece haber mejorado entre 2003 y 2007, lo que es una seal adicional de la tendencia de
estancamiento poblacional y de deterioro econmico que vienen experimentando estas zonas
de la ciudad.
En Santa Fe se localizan 17 colegios oficiales; en lo que refiere a UPZ, Lourdes, concentra el
mayor nmero de establecimientos educativos oficiales, con 8, le siguen las UPZ Sagrado
Corazn y Las Cruces con 3, cada una, en Las Nieves se localizan 2 y en La Macarena 1.33 En la
localidad se ubican, adems, 27 colegios no oficiales, 50 universidades, 8 instituciones
universitarias, 1 Institucin tecnolgica, 1 Institucin de rgimen especial, 1 tcnica y 2
centros de investigacin. En la UPZ Las Nieves se concentran 34 universidades, 5 instituciones
universitarias, una tecnolgica y 3 tcnicas, adems de una de rgimen especial y 9 colegios
no oficiales. Esta concentracin notable de instituciones educativas est asociada al nivel
educativo observado en la poblacin no residente que forma parte de la poblacin flotante de
la zona y establece un perfil de uso y vocacin socioeconmica que es indispensable tener en
cuenta en la estructuracin de la intervencin de renovacin urbana.
NIVEL/AO
PRE ESCOLAR
LOCALIDAD
2003
PRIMARIA
2007
2003
2007
SECUNDARIA
2003
SUPERIOR
2007
2003
2007
MARTIRES
ASISTENCIA
97,3
93,9
98,8
98,4
91,5
87,9
40
39,8
COBERTURA BRUTA
54,8
57,5
108,6
106,7
100,3
97,7
61,9
60,4
COBERTURA NETA
50,4
56,9
80
89,1
81,2
79,7
35,8
34
ASISTENCIA
84,9
89,7
98,1
96,9
82,3
87,6
31,6
32,7
COBERTURA BRUTA
41
63,3
119,3
103,9
96,7
96,7
49,7
52,7
COBERTURA NETA
40
60,7
88,3
84,3
75,2
77,2
24,4
25,2
ASISTENCIA
88,8
93,3
97,7
98,2
87,8
90,2
39,6
38,9
COBERTURA BRUTA
53,5
59,4
103,4
104
100,3
99,7
54,7
59,9
COBERTURA NETA
51,5
57,2
83,1
85
79,6
81,1
33,2
33,6
SANTA FE
BOGOTA
33
Plan Maestro de Equipamientos de Educacin. Citado en SDP. 2009
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88
Tabla No. 21: Tasas de asistencia y cobertura escolar por niveles educativos. Bogot, Santa fe y Mrtires.
Aos 2003 y 2007.
Fuente: ECV 2007- CUADROS 23, 24, 25 Y 26.
En efecto, el estudio de caracterizacin socioeconmica de la poblacin involucrada en la

Fase 1 del proyecto Estacin Central34 muestra una marcada diferencia entre el nivel
educativo de la poblacin residente y la no residente; para el primer grupo, solo el 16% tiene
secundaria completa (el 29% incompleta) y slo el 16% tiene nivel tcnico o universitario. En
cambio, para el grupo de poblacin no residente, el 16% tiene secundaria completa y el 28%
tiene nivel universitario (el 7% tiene secundaria incompleta y otro 7% tiene nivel tcnico).
Por su parte, en Los Mrtires se localizan 11 colegios oficiales; en lo que refiere a UPZ, La
Sabana concentra el mayor nmero de establecimientos educativos oficiales, con 7 y la UPZ
Santa Isabel registra 3 colegios oficiales. En la localidad se ubican, adems, 50 colegios no
oficiales, 1 universidad, 1 Institucin Universitaria, y 1 Institucin de Rgimen Especial (SDP
2009, pg. 33).
3.2.1.4. 2. Salud.
En Bogot se perciben dos fenmenos simultneos: de una parte, el aumento del porcentaje
de personas afiliadas a alguno de los regmenes de seguridad social en salud entre 2003 y
2007, acompaado de una reduccin del porcentaje de personas que lo estn al rgimen
contributivo. En otras palabras, el aumento en la afiliacin se ha dado a costa del crecimiento
de los afiliados al rgimen subsidiado de salud. Las dos localidades, Mrtires y Santa Fe, no
escapan a esta tendencia, mostrando un aumento del porcentaje de afiliacin, con descenso
en el porcentaje del rgimen contributivo y aumento del subsidiado.
Dado que el nmero de ocupados ha aumentado en Bogot entre el 2003 y el 2007, as como
en Mrtires (en Santa Fe probablemente hubo una disminucin en valores absolutos, as
como se evidencia una cada de la TO), la disminucin del porcentaje de los afiliados
contributivos entre estos dos aos puede significar o bien que el aumento en la ocupacin se
ha dado en actividades informales, o que la PEA disminuye ya sea porque menos personas
buscan trabajo ( se enrolan en el sistema educativo, o no continan buscando trabajo) o bien
por reduccin de la PET. Los datos disponibles no permiten ser concluyentes al respecto.
Sin embargo, el anlisis que puede hacerse muestra una localidad de Santa Fe mucho menos
dinmica, con mayores niveles de pobreza (sobre todo en miseria), y con tendencias a que
crezca; aunque ambas localidades han perdido poblacin desde 1973, puede inferirse que el
proceso de expulsin de poblacin se ha detenido y consolidado en los ltimos aos.
34
Ibd.
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89
La localidad de Santa Fe es la que presenta el menor porcentaje de nios menores de 5 aos

que asistieron a controles de crecimiento y desarrollo en los 12 meses anteriores a la
encuesta. Slo el 62% de ellos asisti a este tipo de controles, mientras que en Mrtires
asisti el 74.1% de los menores y en Bogot, el 76.1%.
Por otra parte, en Santa Fe el 53% de los menores de 5 aos asisten a algn tipo de
establecimiento, como hogar comunitario, guardera o pre escolar y reciben medias nueves o
almuerzo de manera gratuita o por un pago simblico (ECV/07 Cuadro 39). Para el caso de
Bogot, solo el 40% de los menores tienen esta condicin, lo mismo que en Mrtires. De este
53% el 67%, para el caso de Santa Fe, recibe almuerzo gratis (el 51% en el caso de Mrtires y
41.7% para Bogot). Es el porcentaje ms alto entre las localidades de Bogot, exceptuando
Sumapaz. Aunque en principio esto podra indicar una mayor amplitud de acceso a este tipo
de servicios para los nios de esta localidad, de alguna manera tambin indica que son ms
los nios que reciben y posiblemente , requieren, una asistencia alimentaria gratuita en esta
localidad, lo cual parece consistente con los datos ya discutidos sobre el porcentaje de
hogares en los cuales por razones de falta de ingreso una o ms personas dejaron de hacer las
tres comidas en el perodo anterior a la encuesta, que en esta localidad es del 12.7%, casi el
doble que el porcentaje para la ciudad, en el ao 2007.
En Los Mrtires se ubican 24 equipamientos de salud, que corresponden a 5 Centros de
Atencin Ambulatoria CAA-, 9 Instituciones de Nivel 1, 4 Instituciones de Nivel 3 y 6
Unidades Primarias de Atencin UPA-, 513 instituciones privadas prestadoras de servicios
de salud (laboratorios, consultorios mdicos y odontolgicos y centros de salud, entre otros).
280 de estas instituciones se localizan en la UPZ Santa Isabel y en la Sabana 233 (SDP 2009
pg. 36).
ECV 2003
LOCALIDAD
%
PERSONAS
AFILIADAS
ECV 2007
REGIMEN
CONTRIBUTIVO
REGIMEN
SUBSIDIADO
% PERSONAS
AFILIADAS
CONTRIBUTIVO
SUBSIDIADO
NO SABEN, NO
INFORMAN
MARTIRES
69,2
86,2
13,8
79,4
76,8
21
2,2
SANTA FE
78
61,9
38,1
82,7
53,6
43,8
2,6
BOGOTA
77,6
81,4
18,6
86,8
73,2
24,8
Tabla No. 22: Comparativo 2003-2007- afiliacin por rgimen y localidad.

Fuente: ECV 2007- Cuadro 28.
En la localidad de Santa Fe se localizan 14 equipamientos de salud que corresponden a 1

Centro de Atencin Ambulatoria CAA-, 4 Centros de Atencin Mdica Inmediata CAMI-, 3
Instituciones de Nivel 1, 1 Institucin de Nivel 3, 1 Unidad Bsica de Atencin UBA- y 4
Unidades Primarias de Atencin UPA-. Tambin se localizan 421 instituciones privadas
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prestadoras de servicios de salud que corresponden a laboratorios, consultorios mdicos y

odontolgicos, y centros de salud, entre otros. Las UPZ Las Nieves y Sagrado Corazn
concentran la mayor cantidad de instituciones privadas prestadoras de salud IPS-, con 184 y
164 IPS, respectivamente. La accesibilidad a las instituciones prestadoras es una condicin
bsica para la utilizacin de los servicios por parte de la poblacin asegurada en el sistema de
salud; esta es una condicin a tener en cuenta en los programas de reubicacin de la
poblacin y seguramente, tambin es un factor que incide en la permanencia y preferencia de
esta localizacin para un buen nmero de sus habitantes. Implica adems, el trnsito de
poblacin flotante que acude a estos servicios.
En cuanto a la mortalidad infantil, para el perodo 2005-2010 la mortalidad infantil de la
localidad de Santa Fe era de 19.57 nios por cada 1000 nacidos vivos (16.8 para Bogot); es
una de las mortalidades ms altas de las localidades de Bogot, solo superada por Ciudad
Bolvar (20.58) y Sumapaz. (21.44). No obstante, se espera que baje este valor , de acuerdo
con las proyecciones de poblacin realizadas por la SDP para el quinquenio 2010-2015, para
ubicarse en 16 nios por cada 1000 nacidos vivos35.
En Los Mrtires, por cada 1.000 nios nacidos vivos se estima que mueren 16.9, una tasa muy
similar a la del conjunto de la ciudad, para el perodo 2005-20010.
3.2.1.5. Otras problemticas sociales.
3.2.1.5.1. Localidad de los Mrtires
-Deterioro. Exceptuando lugares de estrato 3 y 4 , la mayora de las viviendas son
construcciones antiguas en un avanzado estado de deterioro, en donde confluyen el uso
habitacional con la presencia de talleres y locales de venta de repuestos y partes para
automviles, restaurantes, bares, expendios de licor y tiendas donde se venden diversidad de
artculos. La localidad ha sufrido un proceso de deterioro social y de infraestructura,
producto del cambio de condiciones sociales y econmicas de sus habitantes que gener
procesos de subdivisin de las casas coloniales.
-Subarriendo, aparicin de los inquilinos como nuevo grupo y aumento de los problemas de
hacinamiento y salubridad.
-Zona especial de Comercio Sexual: Santaf- Voto Nacional- La Sabana.
-Zona de empobrecimiento creciente: La Estanzuela, El Progreso, Eduardo Santos.
- Se encuentran personas que pertenecen a alguna comunidad indgena; se encuentran
familias Kichwas, Emberas, Awas, etc. que por diferentes razones se encuentran establecidos
35
Secretara Distrital de Planeacin. Bogot 2009.
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principalmente en la Favorita (Kichwas y Embers), dedicados los primeros al comercio

informal de textiles en las calles de la ciudad y algunas familias Emberas a la mendicidad.
- Grupos de riesgo: LGTB: Unos de los grupos ms vulnerados, en ste sector de la ciudad,
aledao a la zona del proyecto Alameda Estacin Central, es la poblacin LGBT y quienes
ejercen la prostitucin pues, segn testimonios de algunos de ellos, desde hace varios meses
estn en la mira de grupos de limpieza social, sin obtener proteccin por parte de las
autoridades; ya algunas de estas personas han sido amenazadas, y las que ejercen la
prostitucin fuera de los establecimientos no son defendidas por las autoridades en caso de
que algo pudiere ocurrirles.
- Desplazamiento: EL territorio La Sabana es el que ms recibe poblacin desplazada en la
localidad. En 2007 el hospital Centro Oriente identific y caracteriz 140 familias en esta
condicin.
-Ventas informales y ambulantes. Los vendedores ambulantes de flores en el Cementerio
Central, generaban gran cantidad de desperdicios que se acumulaban en las vas y con las
lluvias iban a los sumideros y ocasionaban taponamientos. Actualmente deben ser reubicados
por el desarrollo del proyecto Alameda Estacin central.
- Saneamiento- Reciclaje: Disposicin de residuos slidos por parte de pequeas y medianas
industrias.

-Los predios muestran un significativo deterioro fsico.
- Presencia de ventas callejeras informales.
- Problemas relacionados con el saneamiento (presencia en la calle de excrementos y otros).
- Bodegas para reciclaje y presencia de recicladores.
- Prostitucin: en la localidad de Santaf se identificaron 108 establecimientos dedicados a la
prostitucin, de los cuales 58 pertenecen a 3 barrios del centro como la Alameda, La
capuchina, otro gran nmero se localizan en centros como el Terraza Pasteur, el Parque
Nacional y el Parque Santander.
- Habitantes de calle.
- Poblacin flotante.
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-Inseguridad (Perfiles CCB, 2007) - La tasa bruta de mortalidad fue de 73.4 muertes por cada
10.000 habitantes, cerca de 30 puntos por encima de la registrada en el Distrito (44.2 muertes
por cada 10.000 hab.). En la localidad, la principal causa de mortalidad son las agresiones, que
producen el 14,9% del total de muertes registradas. Esta causa tiene una tasa de 10,9
muertes por cada 10.000 habitantes, superior a la tasa de 3.2 registrada en el Distrito.
-Desplazados- se estima que a Santaf llegan 330 hogares desplazados de los 10.380 que
entran en la ciudad, o sea el 3,2% del total de desplazados de la ciudad.
-Subarriendo precario. Hacinamiento.
-Expendio y consumo de sustancias psicoactivas.
En el informe final del Plan de accin de vivienda zona de renovacin centro de Bogot de
2006 se mencionan como factores de alto impacto en dicha zona, en el mbito ambiental, los
siguientes: Basuras en calles (51,9%), la polucin (43,7%) y el ruido (41,7%); le siguen las
deficiencias de paisaje (32,6%), la congestin vehicular (27,8%), la contaminacin visual
(25,3%) y el parqueo de vehculos en calles (27,8%). La congestin peatonal y la mezcla de
usos son los factores de menor impacto, segn los pobladores.
Entre las problemticas sociales se encuentran: inseguridad de la zona (90,7%), la poblacin
en calle (78,8%), pandillismo (57.7%), prostitucin (42,2%/ y vendedores al margen de la ley
(38.8%).36
Entre los factores positivos encontrados en las encuestas realizadas a los residentes, se
encuentra el de la accesibilidad, que el 89,7% considera que es fcil y fluida.
3.2.2. CONDICIONES ECONOMICAS.

3.2.3.1. Caracterizacin del tejido productivo y empresarial.
36
PLAN DE ACCIN DE VIVIENDA ZONA DE RENOVACIN CENTRO DE BOGOT INFORME FINAL. Op. Cit. Pgs. 18 y 19
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Plano No. 25: Destino socioeconmico por localidades.
Plano No. 26: Destino socioeconmico por barrio.
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Plano No. 27: Destino socioeconmico en el rea de influencia.
3.2.3.1.1. Localidad de Santa fe.

Vocacin comercial y de servicios de la localidad (95% del total de las actividades). La
composicin sectorial de las actividades econmicas de la localidad, revela una baja
participacin de la industria (5%) frente a las actividades terciarias de comercio y servicios
(95%).
El 43.6% de los establecimientos en la localidad de Santa Fe pertenece al sector comercio; el
47.6% al sector de servicios. El 94.8% tiene entre 0-10 ocupados. En los establecimientos que
tienen entre 0-10 ocupados, el 44.8% y el 46.1% pertenecen a los sectores de servicios y
comercio respectivamente.37
Industria: Existe la produccin de bienes tanto finales como intermedios. En la produccin de
bienes finales se destaca la fabricacin de muebles, de rockolas, de colchones, las
publicaciones peridicas y en menor proporcin la fabricacin de mesas de billar, de aparatos
electrodomsticos y de lmparas elctricas. Las principales actividades de produccin
intermedia se concentran en los procesos de carpintera, las litografas y tipografas, y las
industrias manufactureras.
37
Boletn del Censo 2005 por localidades.
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Comercio: actividades comerciales propias del sector terciario, la venta de bijouterie lidera el
sector, seguida por la venta de muebles y de calzado; de igual manera es notable la venta de
artesanas en esta localidad.
Servicios: Se prestan servicios tanto empresariales como particulares. Los primeros estn
relacionados con actividades que suplen los requerimientos de las empresas en materia
tcnica, logstica y de suministros; mientras que los segundos atienden demandas personales.
En cuanto a los servicios empresariales, se destacan los talleres de ornamentacin, las
oficinas de asesoras y servicios profesionales, la reparacin de equipos de cmputo as como
los centros de copiado y plotter. Los servicios personales se concentran especialmente en
moteles y residencias, y los servicios de internet y telefona; en menor proporcin se destacan
la reparacin de electrodomsticos y las salas de velacin.
En los barrios la Capuchina y Santa Ins, se ubicaron las empresas dedicadas a la industria de
prendas de vestir (excepto ropa de cuero) ropa exterior e interior para hombres, mujeres y
nios, corsetera, camisera, vestidos de bao, ropa sobre medidas, servicios satlites; en los
barrios La Veracruz, Las Nieves y la Capuchina, las actividades de edicin y en los barrios La
Veracruz, Las Nieves, La Capuchina y la Alameda, las actividades de impresin, peridicos,
artculos escolares y de oficina e impresin.
La actividad de Hoteles y restaurantes es la cuarta por nmero de empresas en la localidad
con el 11% de las empresas existentes en la localidad. Las empresas dedicadas al expendio a
la mesa de comidas preparadas en restaurantes, se ubicaron en los barrios la Veracruz, Las
Nieves, San Diego y La Capuchina; las empresas dedicadas al expendio a la mesa de comidas
preparadas en cafeteras, se concentraron en los barrios Las Nieves, La Veracruz, La
Capuchina y La Alameda; las empresas dedicadas al expendio de bebidas alcohlicas para el
consumo en el establecimiento se concentraron, en los barrios Las Nieves, La Veracruz, La
Alameda y San Bernardo; las empresas dedicadas alojamiento en residencias, moteles y
amoblados, se concentraron en los barrios La Alameda, San Bernardo y La Capuchina.
Tabla No. 23: Santa Fe. Nmero y distribucin de los establecimientos por actividad econmica segn UPZ.
2005.
Fuente: DANE Censo General 2005.
Clculos: SIEE DICE SDP 2009.
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Frente a la localizacin de los establecimientos econmicos en la localidad de Santa Fe, de

acuerdo a los resultados del Censo 2005, se tiene que de los 19.312 establecimientos
censados, 1.366 (7,1%) se encuentran ubicados en viviendas y 17.946 (92,9%)
establecimientos se encuentran ubicados de manera independiente.
Por actividad econmica, el sector servicios que predomina en la localidad de Santa Fe, tiene
546 (6,4%) establecimientos que estn ubicados en viviendas y 7.954 (93,6%) en unidades
independientes.38
De los 17.946 establecimientos econmicos censados en el 2005 como unidades
independientes, el 44,3% se dedicaba a las actividades del sector servicios, el 41,6% al
comercio y el 6,0% de industria.

Concentra sus actividades econmicas en el comercio y la industria, teniendo lugar una gran
variedad de sectores reconocidos: repuestos, los populares comercios de "San Andresito" de
San Jos, reparaciones, metales y ferreteras.
El 62.6% de los establecimientos desarrollan actividad comercial; el 95.3% de estos
establecimientos tiene entre 0-10 empleados. De los establecimientos econmicos censados
en la localidad de Los Mrtires para las actividades de industria, comercio y servicios y que
reportaron informacin de escala de personal ocupado, el 95,2% de los establecimientos
emple entre 1 y 10 personas, porcentaje superior al de Bogot (94,5%). Para el rango de 11 a
50 empleados, en los Mrtires se tiene el 4,2% de los establecimientos y para la ciudad 4,5%.
De los 19.630 establecimientos econmicos censados en el 2005 en la localidad de Los
Mrtires, el 9,9% se dedica a industria, el 58,3% a comercio, el 21,4% a servicios, el 5,6% a
otras actividades y el 3,0% estaban desocupados.
INDUSTRIA: Existe la produccin de bienes tanto finales como intermedios. En la produccin
de bienes finales se destaca la fabricacin de muebles, los productos de madera y la
fabricacin de maquinaria de usos general.
COMERCIO: actividades comerciales propias del sector terciario, la venta de lubricantes y
repuestos lidera el sector, seguida por la venta de lujos para vehculos y la venta de motores y
de repuestos.
38
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SERVICIOS: Se prestan servicios tanto empresariales como particulares. Los primeros estn
relacionados con actividades que suplen los requerimientos de las empresas en materia
tcnica, logstica y de suministros; mientras que los segundos atienden demandas personales.
En cuanto a los servicios empresariales, se destacan las oficinas de asesoras y servicios
profesionales, los talleres de ornamentacin y el corte y doblaje de materiales. Los servicios
personales se concentran especialmente en lugares de esparcimiento como bares, moteles y
residencias, se destaca tambin la reparacin y alquiler de electrodomsticos.
Las empresas de los Mrtires dedicadas al negocio de restaurantes y hoteles tienen su
fortaleza en el expendio de alimentos preparados en el sitio de venta (71%) y en el expendio
de bebidas alcohlicas para el consumo dentro del establecimiento (17%). De otro lado, las
empresas dedicadas a prestar servicios de alojamiento en hoteles hostales y apartahoteles
son el 12%. El expendio de alimentos preparados en el sitio de venta est disperso en toda la
localidad, con algunas pequeas concentraciones en el barrio Ricaurte (sobre la calle 9 y la
carrera 28), en el sector comercial tradicional de San Andresito de la Novena (entre los
barrios La Pepita y La Estanzuela), en el barrio La Estanzuela (cerca de la Vigesimacuarta
Estacin de Polica) y en el barrio Santaf.
El expendio de bebidas alcohlicas para el consumo dentro del establecimiento se concentr
principalmente en el barrio Santaf (en la nica zona reglamentada por el POT para usos
restringidos de alto impacto como centros de diversin y esparcimiento, wisqueras,
striptease y casas de lenocinio); as mismo, se destac la concentracin en los barrios La
Favorita, La Estanzuela (cerca de la Vigesimacuarta Estacin de Polica), Ricaurte y Santa
Isabel (cerca de las clnicas de La Merced y La Concepcin).
Tabla No. 24: Los Mrtires. Nmero y distribucin de los establecimientos por actividad econmica
segn UPZ. 2005
Fuente: DANE Censo General 2005.
Clculos: SIEE DICE SDP 2009- Cuadro 48.
De acuerdo con los resultados del Censo 2005 del DANE, el total de hogares particulares
censados en Los Mrtires corresponde a 28.456; de los cuales 1.481 (5,2%) tiene alguna
actividad econmica. Este resultado es superior al de Bogot, en donde esta condicin se
cumple para el 4,2% de los hogares.
En cuanto a la localizacin de los establecimientos econmicos en la localidad de Los
Mrtires,
con base en los resultados del Censo 2005 se tiene que de los 19.630
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establecimientos censados, 1.481 (7,5%) se encuentran ubicados en viviendas y 18.149

(92,5%) estn ubicados de manera independiente.
Por actividad econmica, en la localidad de Los Mrtires predomina el sector comercio con
11.453 establecimientos de los cuales 544 (4,7%) estn ubicados en viviendas y 10.909
(95,3%) en unidades independientes. 39
En general, para el conjunto de las zonas de renovacin en el Centro de la ciudad, en el
mencionado estudio para el Plan de accin de vivienda en zonas de renovacin en el Centro
(2006), se seala un elemento importante respecto a la calidad del empleo y a la periodicidad
del ingreso de los hogares que residen en estas zonas; en efecto se encontr que el 59% de
los hogares deriva sus ingresos de trabajo informal (41% tiene un empleo formal) y un 20% de
las personas ocupadas derivan su sustento de un ingreso diario y el 5% de un ingreso semanal
(el 73% de las personas tiene ingresos mensuales). Por su parte, aunque porcentualmente el
nmero de negocios ubicados en las viviendas no es muy significativo, en trminos absolutos
ascienden a cerca de 2.800 establecimientos en las dos localidades (Mrtires y Santa Fe); en
principio, se podra asumir que un igual nmero de familias derivan parte o la totalidad de sus
ingresos de estas actividades de autoempleo.
Estas condiciones inciden en el tipo de solucin que sera necesario disear para resolver la
situacin habitacional de estas familias, tanto si la alternativa es la reubicacin como si se
trata de su permanencia en las zonas de intervencin, ya que influye en la capacidad de hacer
compromisos de largo plazo as como en su capacidad de acceso a soluciones crediticias. Se
impone la necesidad de considerar soluciones innovadoras para el acceso a vivienda propia,
pero tambin contemplar posibilidades de oferta habitacional distinta a VIS y a la tenencia en
propiedad40
El estudio de caracterizacin socioeconmica para la Fase 1 del proyecto (2010) encontr,
entre 472 personas encuestadas, que el 40% son trabajadores independientes. De estos, el
16.5% realiza sus actividades econmicas en el propio barrio, el 14% en el predio, y el 22% en
la localidad. Otro porcentaje significativo (26%) es estudiante, de los cuales, el 10.7% estudia
en el barrio y el 30.5% en la localidad. Esto corrobora la importancia de la localizacin central
como criterio de decisin para establecerse, por la accesibilidad (a los centros educativos,
por ejemplo) pero tambin para el desarrollo de actividades de autoempleo, comnmente en
el comercio, aprovechando la aglomeracin y la poblacin flotante.
3.2.3.2. Potencialidades y oportunidades de las zonas de estudio.
39
Secretara Distrital de Planeacin. Localidad de Santa Fe, Bogot, 2009, pg. 100
Torres Jorge. La evolucin de la tenencia de la vivienda en Colombia, con base en los Censos de poblacin desde 1964 a 2005 ( y
estimativos de CENAC para 2007) muestran un descenso de 3.3 puntos porcentuales en los hogares propietarios de vivienda, y un
ascenso de 2.3 puntos en los hogares que arriendan su vivienda. El arrendamiento como principal servicio habitacional de la ciudad
consolidada para el segmento de VIS en Colombia CENAC. Coloquio INJAVIU. Bogot, 2009.
40
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Dado que la intervencin en territorios urbanos en zonas que han venido presentando una
dinmica de deterioro, de ineficiente aprovechamiento del suelo urbanizado y de creciente
pauperizacin de la poblacin residente, como es el caso del Centro de la ciudad y, en
particular, de los barrios involucrados en el proyecto que nos ocupa, no se rige por la sola
lgica del mejoramiento del entorno fsico, sino que adems resulta indispensable procurar la
reactivacin econmica y la cualificacin del perfil productivo, preservando, en lo posible, la
variedad de usos y las relaciones sociales que se han venido tejiendo a su interior , es
necesario proyectar escenarios posibles para que estos propsitos puedan hacerse realidad,
promoviendo las acciones y alianzas necesarias para este fin.
En ese orden de ideas, en este apartado se pretenden destacar los elementos que podran
eventualmente aprovecharse para fortalecer el tejido productivo, mejorando el valor
agregado de las actividades econmicas y/o para promover factores detonantes de la
actividad econmica.
Zona histrica, con potencial turstico. La zona tiene un origen histrico, el cual se centra en la
plazoleta de los Mrtires. Tambin posee una tradicin en lo que se refiere a la actividad
productiva de Bogot, pues fue el sitio de ubicacin de importantes empresas pioneras, lo
cual puede ser reforzado como atractivo turstico, histrico y arquitectnico.
Tradicin en cuanto a movilidad (Estacin de la Sabana) y alojamiento por negocios.
La apertura de universidades y cafeteras pueden transformar y reactivar la zona.
Los Mrtires cuenta con la operacin estratgica Centro HistricoCentro Internacional y un
rea de la localidad corresponde a la operacin estratgica Anillo de innovacin.
En la zona se localizan algunas empresas grandes del sector industrial, en el comercio de
productos al mayor y al detal, intermediacin financiera y en los servicios sociales y de salud.
Esto permite explorar estrategias como la generacin de redes de proveedura o negocios
asociados a ciertos componentes de las actividades lderes de la zona.
Del total de empresas de la localidad Los Mrtires (10.085), hay 1.203 empresas que se
podran integrar a la cadena de productos alimenticios. Estas empresas representan el 12%
del total de empresas de la localidad. El 71% de los empleados de estas empresas viven en la
localidad o cerca de esta, lo que es un indicador del arraigo que las personas vinculadas a
estos negocios tienen con la zona y, eventualmente, su voluntad de permanecer en ella,
involucrndose en proyectos de mejoramiento productivo y formalizacin, entre otros. Por
otra parte, alrededor del Cementerio Central se encuentra un nmero importante de
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negocios dedicados al trabajo del mrmol y tambin hay tradicin de venta de flores.
Santa Fe es considerada una localidad central de conexin entre las localidades de Bogot, el
centro histrico y los municipios del oriente de Cundinamarca.
Potencial de clster cultural y educativo. Estn ubicados tambin centros educativos y
culturales como universidades, museos y teatros.
Parques y plazoletas. La localidad Santaf se caracteriza por tener una gran zona de reserva
forestal que constituye el 85% de su rea. Tambin importantes parques de orden distrital
como La Independencia, Nacional, Tercer Milenio y zonales como Los Laches, Las Cruces, La
Concordia. Cuenta con importantes plazoletas como la de Las Nieves, de La Rebeca, Plaza de
San Victorino y los parques Santander, Central Bavaria, La Perseverancia, de Los Periodistas.
Cuenta con el Centro Internacional de Bogot; se ubica all un nmero considerable de las
grandes empresas del pas.
Cadena de productos alimenticios: Del total de empresas de la localidad Santaf, hay 1.534
empresas que se podran integrar a la cadena de productos alimenticios. Estas empresas
representan el 4% del total de empresas de la localidad. El 58% de los empleados de estas
empresas viven en la localidad o cerca de esta, mientras que el 42% debe trasladarse desde
puntos aislados de la localidad para llegar al sitio de trabajo.
Entre los establecimientos de la zona dedicados a las actividades industriales, se destaca un
alto grado de interaccin, dado que el 64% de las materias primas que utilizan son adquiridas
en lugares cercanos a su ubicacin. Existen actividades de produccin intermedia, de
servicios empresariales y de comercializacin asociadas a dichos productos, que representa
un potencial para la estructuracin de redes, asociaciones o servicios de proveedura,
aprovechando el circuito de produccin, servicios y comercializacin.
Ver anexo No. 9: Registro, caracterizacin socioeconmica de la poblacin ubicada en el rea
a adquirir (fase 1) y formulacin del plan de gestin social ERU.
Documento tcnico de soporte para la formulacin del componente socio econmico del Plan
Parcial Estacin Central.
3.3. CARACTERIZACION COMPONENTE FINANCIERO.
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3.3.1. RECAUDO IMPUESTO PREDIAL

Segn la informacin suministrada por la Secretaria de hacienda Distrital, mediante oficio ERU
No. 2010-8308-E, del 31 de mayo de 2010, relacionada con el recaudo efectivo con base en el
valor reportado por el contribuyente en las declaraciones tributarias para los aos gravables
2009 y 2010, es importante resaltar que para el ao gravable 2009 se recaudo en el sector un
total aproximado de $300.588.000 millones de pesos y hasta la fecha (Mayo 2010) para el
ao gravable 2010 se ha recaudado un total aproximado de $107.539.000 millones de pesos.
A continuacin se relaciona el recaudo por etapas.
ETAPA 1
ETAPA 2
ETAPA 3
N PREDIOS
2009
2010
N PREDIOS
2009
2010
N PREDIOS
2009
2010
315
$ 106.952.000,00 $ 57.124.000,00
460
$ 127.399.000,00 $ 17.206.000,00
91
$ 66.237.000,00 $ 33.209.000,00
Tabla No. 25: Recaudo por etapas.

Fuente: Secretaria Distrital de Hacienda.
Como se aprecia en el cuadro anterior, el mayor recaudo para la vigencia 2009 se presenta en
la etapa dos con un total de $127.399.000.
3.3.2. CONVERGENCIA DE LA INVERSION DISTRITAL.

En el marco del entorno inmediato al plan parcial, el distrito ha realizado una inversin
constante durante los ltimos 10 aos, entre los que podemos desatacar:
Recuperacin del patrimonio cultural de Cementerio Central.

Construccin del parque del renacimiento.
Diseos y proyecciones con relacin al globo B del Cementerio Central - Parque de la
Reconciliacin.
Inversin en diseos y construccin en las Troncales de Transminlenio Fase I y III,
incluida la Estacin Central.
Los diseos y estudios en torno al Parque Bicentenario.
Estudios realizados en torno a la formulacin y adopcin del PZCB.
Restauracin de monumentos de espacio pblico como la Rebeca.
Incidencia de la construccin del Parque Tercer Milenio.
Estudios y diseos de Centro Comercial de Comercio Mayorista.
Recuperacin de la Plaza de la Mariposa Plazoleta Antonio Nario.
Programas para reubicacin de vendedores ambulantes, en pro de la recuperacin
del espacio pblico.
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Definicin de los criterios normativos para el sector mediante la adopcin de las UPZ.
Plan de regularizacin y manejo del Cementerio Central.
Inversin en vas locales realizada por el IDU.
Plano No. 28 : Proyectos de inversin.
A continuacin se presenta la un estimado de la inversin realizada por las diferentes entidades

del distrito en el marco del PZCB, para un total estimado de $ 78.773.013.000.
Mariscal Sucre
ENTIDAD
POLTICAS Y
ACCIONES
ESTRATEGIAS DE
PREVISTAS
LA OPERACIN DECRETO 492 DE
CENTRO
2007
Estrategia
Habitacional
SDP
Alcalda Local
de Mrtires
SDA
ERU
IDU
ACCIONES
REALIZADAS
Plan Parcial
Sabana
PROYECTOS DE
INVERSIN
ESTIMATIVO DE
$ EN
INVERSIN
EJECUCIN POR ENTIDAD
POR ENTIDAD PARA EL PLAN
(%)
Articulacin,
seguimiento e
instrumentacin a las
$
306 polticas y proyectos
1.608.000.000
relacionados con los
sistemas generales de
la ciudad.
Mejorando nuestro
$
$
171 entorno en los
1.661.225.000 9.018.332.000
Mrtires
Estrategia para el
Plan Parcial La
desarrollo
Favorita
competitivo.
Estrategia para el Ciudadela del
desarrollo
Motor la
competitivo.
Estanzuela
Estrategia de
Ciudadela del
proteccin e
Motor la
integracin con el
Estanzuela
medio ambiente.
Estrategia para el Ciudadela del
desarrollo
Motor la
Estanzuela
competitivo.
Estrategia de
Movilidad
No.
Instrumentos de
578 control ambiental a
mega proyectos.
$
2.169.000.000
$
3.151.000.000
Avenida Mariscal
Sucre
543
Inf raestructura para

el Sistema Integrado
de Transporte
Pblico.
$
41.638.000.000
Estrategia para Park Way

espacio pblico
Apoyo y acciones
$
de mejoramiento en
21.188.683.000
Recuperacin de 339 torno a canales de
Alcalda Local
$
los Rios Arzobispo y
la ronda del
de Teusaquillo
170.444.000
San Franciscco
canal
Canal Arzobispo
Plazoleta
Caballero y
Espacio pblico
POAI 2009
Gongora. Canal 341
para la inclusin.
Estrategia para
Arzobispo con
Cra 24.
espacio pblico
Estrategia de
proteccin e
integracin con el
medio ambiente.
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Tabla No. 26: Proyectos de inversin en el PTI No. 2: Calle 26 Centro Internacional.
3.3.3. VALOR DEL SUELO

De conformidad con el anlisis realizado a los avalos de referencia del sector, podemos
observar que, la mayora de los inmuebles (40%) se encuentran en el rango de valor entre
320.000 y 430.000 pesos el M2, comportamiento similar al encontrado en el mbito de
actuacin, donde un 51% de los predios se encuentran ubicados en dicho rango de valor.
Por otra parte, el valor del suelo resultado de los avalos de referencia, difiere en
aproximadamente un 30% a los valores catastrales del suelo, en donde un 58.4% de los
predios se encuentran en un rango de valor entre 177.369 -229.536 pesos M2.
Ver anexo No. 10: Avalos de referencia Estacin Central.
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Plano No. 29: Avalos de referencia en el rea de influencia.
Plano No. 30: Avalos de referencia en el mbito de actuacin.
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Plano No. 31: Valor Catastral del suelo.
3.4. CARACTERIZACION DE LA DINAMICA INMOBILIARIA.

3.4.1. ESTUDIO DE MERCADO: ESTUDIO SOBRE LA DEMANDA EFECTIVA DEL PROYECTO.
Mediante el contrato No. 065 de 2009, suscrito entre la ERU y CENAC, cuyo objeto fue la
elaboracin del estudio de mercado para las zonas comprendidas por las manzanas 02, 03,
04, 09, 10 y 11 del sector catastral 003101 denominado Alameda, y las manzanas 01, 02, 03,
07 del sector catastral 006103 denominado santa fe, requeridos para el desarrollo del
proyecto urbano La Alameda enmarcado en el Programa Territorial Integrado Calle 26 Centro Internacional, se obtuvieron los siguiente datos de inters relacionados con la
demanda efectiva del proyecto:
A partir de un ejercicio comparativo entre la demanda efectiva de inmuebles tipo vivienda,
oficinas y locales comerciales- estimada para el Proyecto Estacin Central La Alameda, y la
oferta actual de unidades que reporta el mercado, se identifica una alta correspondencia de
la demanda respecto de la dinmica del mercado inmobiliario.
En este sentido, en virtud a que concentraciones importantes de la oferta de inmuebles segn precio- adquieren reflejo en concentraciones tambin importantes de la demanda por
el Proyecto, resulta viable la identificacin de franjas de precios como referentes para la
orientacin de mercado del Proyecto Estacin Central La Alameda.
De manera complementaria, el anlisis territorializado de la oferta de inmuebles que
desarrolla el estudio permite una definicin an ms pertinente de dichos precios referentes.
Como derivacin de lo anterior, los resultados del anlisis del mercado inmobiliario en
Bogot, en lo relativo al contraste de los precios de la demanda y la oferta, permite formular
las siguientes recomendaciones:
En el caso de vivienda, se identifica un techo establecido por el rango de precios

del orden de $400.000.000 a $600.000.000, y un precio medio por metro
cuadrado de $3.500.000.
Respecto de oficinas, se identifica un techo establecido por el rango de precios del
orden de $3.150.000 a $3.800.000 metro cuadrado, y un precio medio de
$3.600.000.
Con relacin a locales comerciales, se identifica un techo establecido por el rango
de precios del orden de $3.400.000 a $4.800.000 metro cuadrado, y un precio
medio de $4.700.000.
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Las anteriores recomendaciones conciernen un contexto de mercado del cual es importante

considerar:
Los resultados y recomendaciones estn relacionados con la condicin actual del

mercado de Bogot, en lo relativo a la dimensin y composicin de la oferta y la
demanda inmobiliaria.
La relacin oferta - demanda puede cambiar en el corto plazo por efecto de
cambios en el componente correspondiente a oferta. En este sentido, se
recomienda prever acciones de seguimiento a su comportamiento.
Los precios de referencia adquieren soporte en proyectos importantes que se han
comercializado con buenos resultados.
El posicionamiento exitoso del Proyecto Estacin Central La Alameda debe
considerar el perfil caracterstico de la oferta competitiva, buscando un
aprovechamiento ptimo de ventajas competitivas a nivel de, entre otros
atributos, localizacin, tipo de vivienda, equipamiento, aspectos arquitectnicos y
constructivos, acabados, financiacin, etc.
Ver anexo No. 11 : Estudio de mercado Estacin Central.
Plano No. 32: Desarrollos inmobiliarios.
4. CONCLUSIONES DE DIAGNOSTICO.
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Ver anexo No. 14: Archivo fotogrfico de la situacin actual del sector - ERU

a) Bajos ndices de aprovechamiento (ms del 50% del rea de planeamiento se encuentra
conformada por predios vacios y de un piso), en un sector que presenta una localizacin
estratgica con relacin al centro de la ciudad en particular, y la ciudad en general.
b) Presencia de actividades comerciales de tipo local (ms del 50% de los predios del rea de
intervencin), diferencindose claramente del tipo de actividad que se desarrolla en el
costado norte del rea de planeamiento.
c) Desplazamiento del uso residencial (tan solo el 16% de los predios del rea de intervencin
tienen uso residencial).
d) Ruptura funcional del Barrio la Alameda, con el Centro Internacional y el Barrio Santa F.
e) Bajo porcentaje de reas de espacio pblico (tan slo el 4.64% del rea de planeamiento).
f) El mbito de actuacin no cumple con los lmites diurnos y nocturnos, de acuerdo con la
Resolucin 627 de 2006 del MAVDT, de 65 dB(A).
g) Al hacer un recorrido de verificacin por el sector, en el marco del presente estudio, se
encontr que en algunos sectores donde el censo del Jardn Botnico identific rboles,
stos ya no existen. La mayor parte de rboles del parque triangular entre la Calle 25 y la Av.
26 y la Av. Caracas y Trv. 17, estn afectados por necrosis.
h) No hay en el rea de influencia directa e indirecta corrientes de agua naturales. Las aguas
lluvias son recogidas por el sistema de cunetas y sumideros y llevadas hasta los colectores.
i) El sector tiene densidades inferiores a 200 hab/ha. Estas bajas densidades se deben a que la
mayor parte de la poblacin es flotante, es decir, slo est en el sitio durante el da.
j) De acuerdo con los datos del inventario de la malla vial de Bogot a Diciembre de 2007
(Plan de desarrollo 2009-2012), el 56% las vas de la localidad de los Mrtires se
encuentra en mal estado.
k) La recuperacin del espacio pblico a travs de la intervencin en las calzadas y el
constante deterioro de la calidad de vida de los peatones debido a la ocupacin de su
espacio vital y el deterioro que presentan muchas de las vas locales, se generan
principalmente por invasin de andenes por estacin de vehculos y talleres ambulantes.
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l) Segn datos del DAMA, en 1999 el 14% de la poblacin de la localidad era propietario de
vehculo y un 20% haca uso del vehculo para trasportarse. Esto quiere decir que el
restante 80% es usuario (por lo menos potencialmente) del transporte pblico.
m) Es de destacar que la UPZ de Las Nieves (Santa Fe) presenta una dotacin ms del doble
superior al promedio de la ciudad (4,3 m2/hab), mientras que la UPZ de La Sabana (en Los
Mrtires) apenas presenta 2,8 m2/hab.
n) En sntesis la modelacin presenta una movilidad aceptable con algunas demoras sobre la
calle 26 como el corredor ms cargado del sector, a futuro se reducir dicha carga
vehicular con la exclusin del transporte pblico en lo referente al trnsito de buses que
se da sobe los carriles mixtos, con la puesta en marcha del sistema de transporte masivo
Transmilenio.
o) Como resultado del estudio de mercado, se identifica una alta correspondencia de la
demanda respecto de la dinmica del mercado inmobiliario.
p) Es fcilmente constatable la inversin realizada por el distrito en el rea de influencia al
plan parcial.

a) El nmero de habitantes por vivienda en el sector est por debajo del promedio estimado
en la formulacin de PZCB (3.4).
b) El 44.6% de los predios del mbito de actuacin, se destinan al uso residencial.
c) Solamente el 14% de los propietarios de la fase I, viven en el predio.
d) En la poblacin residente existe una vinculacin laboral baja (17%).
e) En los barrios que se inscriben en el rea de influencia del Proyecto Estacin CentralAlameda, se observa una evidente substitucin progresiva de la actividad residencial, con
un efecto claro sobre la poblacin residente generando su emigracin del centro,
deteriorndose su modus vivendi , y la presencia de una creciente poblacin flotante con
el consecuente deterioro fsico debido al impacto de este nuevo modelo funcional, donde
la infraestructura vial y la movilidad es deficiente, y el uso del espacio pblico se ve
afectado de manera negativa, generndose conflictos y deterioros en dinmicas sociales
(aumento inseguridad, comercio de sustancias psicoactivas) y en actividades urbanas
propias de esta porcin de la ciudad (hay desequilibrio en las nuevas actividades
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predominantes, y el centro est tendiendo a uniformizar su dinmica o tornarse

monofuncional).
f) Gran parte de sus edificaciones destinadas a vivienda son ocupadas bajo otras
modalidades destacndose un notorio hacinamiento de personas, hogares y viviendas, as
como una nueva dinmica social en vas y espacios pblicos, frecuentados por una
creciente poblacin denominada habitante de calle (generndose indigencia,
marginalidad y drogadiccin) y una alta vulnerabilidad de otros grupos poblacionales
como adultos mayores, nios, jvenes y mujeres cabeza de familia.41
g) Mientras la poblacin de Bogot se ha casi que triplicado en los ltimos 30 aos, la de las
localidades de Mrtires y Santa Fe ha disminuido hasta representar el 74% en 2005
respecto a 1973, en la primera de ellas, y el 93% en el 2005 frente a 1973, en la segunda.
Esto ha significado que estas localidades han perdido peso relativo en la poblacin de
Bogot (de 5% respectivamente en 1973, a 1% para Mrtires y 2% para Santa Fe, en el
ao 2005).
h) En el 2009 la densidad de poblacin del rea urbana de la localidad de Santa Fe, as como
la de Mrtires es de 149 habitantes por hectrea, cifra menor a la densidad urbana

promedio de la ciudad que registra 175 hab./ha
i) Las formas de ocupacin de las viviendas no predomina la propiedad, lo que desde luego
tiene que ver con el nivel y estabilidad de los ingresos.

j) El porcentaje de hogares pobres y en miseria en Santa Fe (especialmente estos ltimos) es
superior al de Mrtires y en el caso de los hogares en miseria, superior al de Bogot.

k) Tanto el barrio Santaf como el Alameda, donde se ubica el proyecto Estacin Central, se
encuentran caracterizados como de alta vulnerabilidad, con base en el predominio de la

informalidad, de la tasa de dependencia econmica, las condiciones de hacinamiento y la
incidencia de la afiliacin al sistema de salud en rgimen subsidiado.
l) En estas dos localidades la situacin en la educacin secundaria y superior, en trminos de
cobertura, no parece haber mejorado entre 2003 y 2007, lo que es una seal adicional de
la tendencia de estancamiento poblacional y de deterioro econmico que vienen
experimentando estas zonas de la ciudad.
m) El territorio cuenta con un significativo potencial en mano de obra con capacidad
productiva. No obstante un grupo importante de poblacin en edad de trabajar se ocupa
en actividades como la prostitucin, la informalidad u otros similares, existe un atractivo
41
Direccin Tcnica ERU. Caracterizacin definitiva Alameda, Bogot 2010.
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segmento de poblacin con capacidad de ocupacin cuyas potencialidades pueden

recalificarse y reorientarse al mercado.
n) Presencia significativa de poblacin flotante por la diversidad de actividades presentes en
esas dos Localidades y Barrios especficos con una tasa superior a la de la ciudad. No
obstante hay presencia de empresas formales, se presentan condiciones de informalidad
que impactan al territorio.
o) Sustitucin de la vocacin residencial por otras actividades que representan alto impacto,
con afectacin sobre residentes actuales que reconocen deterioro progresivo de su
hbitat, dificultades de movilidad y accesibilidad, afectaciones graves a la seguridad, falta
de control en el uso del suelo y prdida del valor comercial, sociocultural de los
inmuebles y de Barrios tradicionales para la Ciudad.
p) El deterioro visible de condiciones del Hbitat favorece la presencia de poblacin flotante
en condiciones extremas de informalidad y desarraigo, riesgo y afectacin tanto social
como ambiental y fsico funcional.
q) No obstante la poblacin de nias y nios, jvenes y personas mayores es significativa, no
se cuenta con equipamientos y servicios urbanos que puedan aportar a generar un
hbitat adecuado a sus actividades y dinmicas. Eso contrasta con el poco eficiente uso
que se hace de edificios rotacionales y privados de que dispone el territorio.
r) No obstante se trata de localidades tradicionales y con amplia trayectoria residencial, las
condiciones de pobreza o miseria de los hogares se asemejan a la de Localidades de
periferia y de ms reciente conformacin, con alta dependencia del jefe e hogar u
hogares unipersonales y condiciones de precariedad habitacional.

a) El recaudo efectivo con base en el
valor reportado por el contribuyente en las

declaraciones tributarias para los aos gravables 2009 es de aproximadamente
$300.588.000 millones de pesos.
b) La inversin programada por las diferentes entidades del distrito en el marco del PZCB,
para un total estimado de $ 78.773.013.000.

c)
Con relacin a los avalos de referencia se puede estimar que el 40% se encuentran en el
rango de valor entre 320.000 y 430.000 pesos el M2.
d) Los valores catastrales del suelo, en donde un 58.4% de los predios se encuentran en un
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rango de valor entre 177.369 -229.536 pesos M2.

e) A partir de un ejercicio comparativo entre la demanda efectiva de inmuebles tipo
vivienda, oficinas y locales comerciales- estimada para el Proyecto Estacin Central La

Alameda, y la oferta actual de unidades que reporta el mercado, se identifica una alta
correspondencia de la demanda respecto de la dinmica del mercado inmobiliario.
f)
en lo relativo al contraste de los precios de la demanda y la oferta, permite formular las

siguientes recomendaciones:
En el caso de vivienda, se identifica un techo establecido por el rango de precios

del orden de $400.000.000 a $600.000.000, y un precio medio por metro cuadrado
de $3.500.000.
Respecto de oficinas, se identifica un techo establecido por el rango de precios del
orden de $3.150.000 a $3.800.000 metro cuadrado, y un precio medio de
$3.600.000.
Con relacin a locales comerciales, se identifica un techo establecido por el rango
de precios del orden de $3.400.000 a $4.800.000 metro cuadrado, y un precio
medio de $4.700.000.
5. OBJETIVOS
a) Mejorar las condiciones urbanas del eje de la Calle 26, entendida como la articulacin
entre el desarrollo de proyectos de renovacin urbana y la ejecucin de la Fase III de
Transmilenio, a travs de la construccin de la Estacin Central de Transmilenio en el
barrio La Alameda, conforme al Plan de intercambiadores Modales estipulado en el Plan
Maestro de Movilidad de la ciudad.
b) Mitigar la ruptura funcional norte-sur y oriente-occidente, de la Calle 26, generada por las
actuales condiciones de la misma.
c) Fortalecer el carcter de servicios en torno al Centro Internacional.
d) Articular los equipamientos culturales, los espacios de ocio y los parques.
e) Mejorar la cantidad y calidad del espacio pblico.
f)
Consolidar el corredor Aeropuerto-Cerros, a travs de la calle 26.
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g) Generar proyectos inmobiliarios que mejoren e incrementen la competitividad del Distrito

Capital.
h) Generar nueva oferta de vivienda en el centro de la ciudad en cumplimiento de las metas

establecidas en el Plan Zonal del Centro.
i)
Atender y aprovechar la dinmica generada por la Estacin central en relacin con los
pasajeros atrados y generados por la estacin estimados en 1.500 sentido norte-sur y
6.500 sentido oriente occidente.
j)
Aumentar el espacio pblico para el disfrute colectivo.
k) Mitigar el impacto generado por el C02, y las partculas PM10.

l)
Ofrecer nuevos desarrollos inmobiliarios, aprovechando suelo ya urbanizado y servido,

frente al consumo de suelo nuevo para la ciudad.
m) Ofrecer nuevos desarrollos inmobiliarios con las caractersticas de reduccin y mitigacin

de los impactos ambientales.
n) Orientar el desarrollo urbano bajo el concepto de arquitectura verde que fomenten el
ahorro de recursos naturales y fomenten el mejoramiento de las condiciones mediante la
implementacin de cubiertas verdes.

a) Respetar los derechos de los propietarios de los predios y proponer formas posibles de
participacin en el desarrollo del mismo.
b) Recuperar el derecho de preferencia para los propietarios de los predios bajo los cuales se
construir la Estacin.
c) Revertir los procesos de deterioro y generar un impacto positivo en la calidad de vida de la
poblacin usuaria de los servicios de la zona.
d) Promover la inclusin social de grupos marginados y aportar condiciones para el
mejoramiento de la calidad de vida de sus actuales y futuros habitantes.
e) Aplicar estrategias de intervencin en el suelo para recuperar las condiciones fsicas,
sociales y econmicas del sector.
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f)
Aplicar una estrategia de proteccin a moradores y usuarios del sector, a partir de su

participacin y concertacin con los propietarios.

a) Aprovechar el suelo generado para el equipamiento de la Estacin, que se desarrolla en
stano, para generar encima los proyectos inmobiliarios, optimizando el uso y la inversin
en suelo.
b) Promover un espacio atractivo para la inversin pblica y privada, provisto de las
condiciones normativas y urbanas que estimulen la ejecucin de proyectos urbanos para
el fortalecimiento y establecimiento de actividades administrativas, culturales, tursticas,
comerciales, financieras, cientficas, acadmicas y residenciales, como respuesta a su
caracterizacin de Centro diverso.
c) Mejorar las condiciones urbanas para frenar la desvalorizacin, resultado del deterioro
urbano.
d) Mejorar el recaudo del impuesto predial de esta zona de la ciudad.
e) Fortalecer las actividades econmicas del Centro complementadas con nuevos servicios
tursticos, equipamientos dotacionales, espacios pblicos y mejores condiciones de
accesibilidad.
6. HIPOTESIS DE FORMULACION.
La eleccin del sistema de transporte se presenta como determinante para la urbanizacin. Se
constituye inclusive, por encima de cualquier poltica urbana en el principal instrumento para
orientar el crecimiento urbano42.
En el marco de la poltica sobre uso y ocupacin del suelo urbano del Plan de Ordenamiento
Territorial para la ciudad de Bogot, la cual seala que, el Distrito Capital adelantar las acciones
urbansticas que permitan consolidar su actual estructura urbana y optimizar el uso y
aprovechamiento de su territorio, a travs de la implementacin de acciones de carcter
econmico, fsico, normativo y de gestin aplicables al centro de la ciudad, en su carcter de
42
Merln Pierre. Los factores de una poltica de transporte urbano. En: El transporte urbano: un desafo para el prximo milenio. CEJA,
INJAVIU, Bogot, 1996, Pg. 65.
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espacio principal de la regin y el pas; la formulacin e implementacin del Plan Parcial Estacin
Central permitir:
Aprovechar el potencial impacto positivo que puede tener Transmilenio si se articula al

desarrollo urbano de la ciudad en general (jerarquizacin de centros de actividad, usos del
suelo y densidades para las dinmicas de consolidacin de la ciudad), y a la de los sectores que
atraviesa en particular con el propsito de consolidar la ciudad edificada en funcin de un
eficiente sistema de transporte masivo.
Aprovechar las condiciones de accesibilidad diferencial que ofrece Transmilenio al suelo que
se localiza en el rea de influencia de la Estacin Central, a partir del incremento de las
condiciones de edificabilidad.
Localizar la actividad correcta en el lugar correcto, es decir, haciendo corresponder las

necesidades de accesibilidad de las diferentes actividades urbanas (en este caso servicios
empresariales, comercio y vivienda) con el nivel de accesibilidad que ofrece Estacin Central,
al suelo localizado dentro de su rea de influencia.
Mantener una demanda constante sobre el componente flexible del Sistema Integrado de
Transporte masivo (Transmilenio) y en particular sobre la Estacin Central.

La formulacin e implementacin del Plan Parcial Estacin Central permitir en el mbito
socioeconmico:
Frenar el deterioro social, econmico y fsico del rea de intervencin a travs de la

implementacin de una actuacin integral sobre el territorio.
Mejorar las condiciones de habitabilidad de la poblacin tradicional del Centro y atraer

nuevos habitantes.
Fortalecer las actividades econmicas del Centro complementadas con nuevos servicios
empresariales, equipamientos, espacios pblicos y mejores condiciones de accesibilidad.
Mantener la dinmica inmobiliaria presente en el centro de la ciudad43, con la

construccin aproximada de 234.00,00 m2 en vivienda, oficinas y comercio; cifra que
43
El Horizonte 2005- 2008, registra 585.526 m2 construidos en el Centro de la ciudad, de los cuales 234.611 m2, han sido desarrollados
en zonas con tratamiento de renovacin urbana.
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supera en un 33 % el nmero de metros cuadrados construidos en zonas con tratamiento

de renovacin urbana durante el horizonte 2005-2009.
6.3. COMPONENTE ECONMICO - FINANCIERO.

La formulacin e implementacin del Plan Parcial Estacin Central permitir:
Recuperar las plusvalas por parte de la Administracin Distrital, como consecuencia de la

revalorizacin de los bienes inmuebles localizados dentro de las reas servidas por
Transmilenio y por los mayores aprovechamientos del suelo que se encuentra dentro del rea
de influencia de la Estacin Central.
Recuperar la inversin realizada por parte de la Administracin Distrital en la Construccin de
la Estacin Central a partir de la participacin de la ERU en el desarrollo inmobiliario.
CAPITULO II: Formulacin de la Operacin Urbana.

1. CONDICIONES DE PARTIDA.
1.1.ESTRUCTURA DE LA OPERACIN.
La Operacin urbana de la Estacin Central es un proyecto de movilidad que origina el
ordenamiento de un territorio identificado en el POT y en el Plan Zonal del Centro como un
sector estratgico, para que mediante la ejecucin de un Plan Parcial y la posterior
convocatoria al sector privado, se desarrollen proyectos inmobiliarios que generen
aprovechamiento del suelo, dinmica urbana y competitividad a esta pieza del centro.
Por lo tanto, el Proyecto Integral Estacin Central se estructura con base en el desarrollo dos
proyectos sobre un mismo suelo. Son stos: El equipamiento de la Estacin, y los desarrollos
inmobiliarios. Cada uno de los proyectos se podr dar en tiempos y con rutas distintas, lo que
determina precisin en la articulacin entre las entidades pblicas, y stas con el privado que
se convoque.
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Grafica No. 3: Esquema Operacin Urbana.
1.2ACTUACIONES PREVIAS A LA PUESTA EN MARCHA DEL PLAN PARCIAL.
1.2.1. EL EQUIPAMIENTO DE MOVILIDAD ESTACIN CENTRAL DE TRANSMILENIO FASE III.
ESTACION PEDREGAL
PORTAL NORTE
ESTACION CALLE 19
NQS
ESTACION
CENTRAL
PORTAL 20 DE JULIO
PORTAL SUBA
PORTAL USME
PORTAL CALLE 80
PORTAL AEROPUERTO
PORTAL AMERICAS
PORTAL TUNAL
Plano No. 33: Localizacin Estacin Central de Transmilenio Transmilenio S.A.
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La Estacin Central de Transmilenio, tiene como fin integrar operacional y funcionalmente las
troncales que pasan por el centro de la ciudad, estas son: Troncal Av. Caracas, Troncal Calle
26, y Troncal Carrera 10.
El IDU, la Empresa Transmilenio, y la Secretara Distrital de Planeacin, estudiaron varias
alternativas de implantacin para la Estacin Central en el cruce de la Av. Caracas con calle
26, con el fin de seleccionar la ptima en trminos urbanos y operacionales, considerando
que la misma tiene el potencial de ser motor para el desarrollo del sector, la complejidad de
integrar y manejar tres (3) troncales, y los desniveles de terreno existentes para la
integracin del corredor de la Calle 26.
Desde el punto de vista urbano y con el fin de aprovechar al mximo su impacto como eje y
motor de renovacin urbana, el Distrito seleccion la ubicacin de la estacin, en 4 de las
manzanas (01, 02, 03, y 04) del sector 4, de la Unidad de Planeamiento Zonal UPZ las Nieves,
ubicado entre Calle 26 y calle 24; entre las Carreras 13A y la Av. Caracas. Se espera que esta
localizacin consiga desencadenar procesos de renovacin urbana sobre el barrio la Alameda
y Santa Fe, mediante la conformacin de un nodo que permita atraer hacia el costado sur los
usos y actividades del Centro Internacional, y genere la integracin funcional y urbana entre
ambos costados de la Calle 26.
Plano No. 34: Localizacin Etapa 1 del Plan Parcial.
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En lnea roja punteada, el rea del Plan Parcial y de la Operacin Urbana. En naranja, el rea
que ser ocupada por la estacin y sobre la cual se proponen desarrollos inmobiliarios.
El costo de la Estacin 60.000 millones a pesos de 201244, ser apalancado en parte por la
operacin inmobiliaria que se desarrollar, segn se defina en la fase de estructuracin
operativa y financiera.
1.2.2 DISEO DEL EQUIPAMIENTO DE MOVILIDAD - PLATAFORMAS DE SERVICIO.
En la siguiente grfica se observa el funcionamiento de la Estacin Central de Transmilenio en
sus dos fases:
Fase 1: Plataforma 1, paralela a la Calle 26.
Fase 2: Plataforma 2, perpendicular a la Calle 26 y paralela a la Av. Caracas.
A la fecha de la formulacin del Plan Parcial, la definicin del equipamiento urbano de la
Estacin se encontraba diseada y en proceso de construccin (plataforma 1 de la Estacin).
E TAPA 1
E TAPA 2
AFECTACIONES
Plano No. 35: Planta stano Estacin Central de Transmilenio.
44
Transmilenio S.A. Comunicado 2012EE 3045 del 25 de abril de 2012.
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A la primera plataforma orientada sentido oriente - occidente (paralela a la calle 26), y a la

segunda norte - sur (paralela a la Av. Caracas), se accede desde la Av. Caracas y la calle 26.
El diseo de la operacin del sistema, determin el diseo de la infraestructura vial y del
espacio pblico, as como el stano de la Estacin Central, obedece al estudio de la
integracin de las fases de Transmilenio, permitiendo la correcta operacin del sistema.
Los desarrollos inmobiliarios que se proyecten deben conservar el diseo de la estacin,
expresado en los planos anexos No. 8.
A la fecha se encuentran ejecutados la totalidad de los diseos de la Estacin.
Plano No. 36: A la Izquierda, los movimientos vehiculares y la integracin con la estacin, que
demanda la adecuacin de la Av. Caracas.
A la derecha, la ocupacin de la estacin a nivel de stanos.
Por condiciones de operacin de la Estacin y sus dos plataformas, es necesario el englobe de

las manzanas 01, 02, 03 y 04 del Barrio la Alameda, lo que determina la necesidad de
reemplazar el espacio pblico de las calles 24 A 25 y 25 A entre la carrera 13 A y la 14, por
otros espacios pblicos en el esquema que se desarrolle.
1.2.3. CONSTRUCCIN DEL EQUIPAMIENTO DE MOVILIDAD.
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Entendidas las dos fases de la operacin, el IDU, contrat la construccin de la primera fase,
es decir la correspondiente a la integracin y manejo de la operacin vehicular, Av. Caracas Calle 26, a nivel de stano, sin incluir el nivel de la Estacin en superficie para manejo de
pasajeros. Tampoco se construir la cubierta de esta plataforma.
Grafica No. 4: Vista desde la Av. Caracas. En gris los edificios permanentes ubicados sobre la caracas. En
azul, los stanos. Se destinan los niveles 1 y 2 para la Estacin Central en sus dos fases.
La propuesta urbana y los desarrollos inmobiliarios debern respetar las condiciones tcnicas,
funcionales y de diseo de las plataformas definidas por el IDU, para atender las condiciones
de operacin de la integracin de Transmilenio Fase III, en especial la distribucin de las reas
en los stanos 1 y 2 de la Etapa 1.
Ver anexo No. 8: Diseos IDU Estacin Central de Transmilenio.
Considerando que se prevn 2 desarrollos sobre un mismo suelo, y que el primer desarrollo
es el equipamiento de movilidad de la Estacin Central, para que la operacin vehicular de la
primera fase entre simultneamente al servicio con la fase III de Transmilenio; la adquisicin
de suelo y el proyecto de la Estacin se ejecutan de manera independiente al desarrollo del
Plan Parcial, este ltimo, determinar el ordenamiento del territorio y habilitar el suelo con
norma para posibilitar los desarrollos inmobiliarios.
El diseo del equipamiento de movilidad y el Plan Parcial de la Estacin Central fueron
liderados inicialmente por el IDU y Transmilenio, ms adelante se decide su desarrollo y
puesta en marcha a travs de la ERU, teniendo en cuenta que es la Entidad del Distrito con la
capacidad de promover desarrollos inmobiliarios mediante convocatoria pblico - privada.
Para desencadenar el proceso de compra de suelo y permitir los desarrollos inmobiliarios
sobre la estacin, la Secretaria Distrital de Planeacin, adelant y delimit la reserva de suelo
mediante la resolucin 0414 del 2009. De igual forma se decide de comn acuerdo entre el
IDU, Transmilenio y la ERU que sta ltima comprar el suelo, considerando que sobre el
mismo, tambin se adelantarn desarrollos inmobiliarios, y que estos se harn mediante una
convocatoria pblica privada.
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De acuerdo con el cronograma de obra proporcionado por el IDU, La construccin de la

primera Etapa de la Estacin, se adelantar entre el 2009 y el 2011.
1.2.4. PROCESO DE ADQUISICIN DE SUELO.
De conformidad con la Resolucin 0414 del 2009, por la cual se hace la reserva de suelo para
el proyecto Integral de la Estacin Central, el rea que se requiere para la Estacin Central:
33.025,59 m2, equivalentes al 78 % del rea til del Plan Parcial.
En el siguiente plano, se delimitan en rojo los predios que requiere Transmilenio para la
primera fase de la Estacin (plataforma 1), en azul, los predios requeridos para la segunda
fase de la Estacin, (Plataforma 2).
Plano No. 37: Resolucin 0414 de 2009 rea de reserva.
AREAS
AREA TIL
AREA PRIVADA REQUERIDA PARA LA ESTACION Y SUS
CONECTORES. (Incluye rea de vas a ceder)
AREA RESTANTE
MT2
42.493,06
%
100%
33.025,59
78%
9.467,47
23%
Tabla No. 27: rea til actual requerida para la Estacin Central
A la fecha, se han adelantado las siguientes actividades en desarrollo del proceso de

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adquisicin del suelo:
a. Temas jurdicos:
Resolucin 0414/2009, por medio del cual se determina y delimita el rea de reserva del
proyecto.
Decreto 435/2009, por medio del cual se declara las condiciones de urgencia y utilidad
pblica.
Suscripcin Convenio 215 de 2009 entre la ERU y TMSA.
b. Estudios de soporte:
Avalos de referencia, contrato inter-administrativo No 039 de 2008.
Avalos comerciales, contrato No 29 de 2009.
Estudio de ttulos y topogrficos, contrato No 23 de 2009.
Censo, y diagnstico socioeconmico.
c. Gestin de adquisicin de predios:
Conformacin del equipo tcnico, jurdico y social para lleva a cabo la gestin de predios.
Elaboracin y puesta en marcha del plan de gestin social.
1.3IMPLICACIONES DE LAS ACTUACIONES PREVIAS, EN LA ESTRUCTURCION DEL PLAN

PARCIAL.
Las actuaciones previas a la formulacin del Plan Parcial, fueron determinantes para definir:
el esquema urbano, los desarrollos inmobiliarios, y la gestin del Plan, en relacin con los
puntos que se sealan a continuacin:
1.3.1. ESQUEMA URBANO.
El esquema urbano propuesto deber respetar:

El diseo geomtrico del trazado vial de la Avenida Caracas y la Calle 26, con los accesos
previstos.
El englobe de las manzanas 01, 02, 03, 04 del Barrio la Alameda, para lo cual debe
reubicar el espacio pblico de las actuales vas locales (Calles 24 A, 25 y 25 A) en el nuevo
esquema.
1.3.2. DESARROLLOS INMOBILIARIOS.

Los desarrollos inmobiliarios propuestos debern respetar:
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Los diseos geomtricos de las 2 plataformas de la Estacin Central.

El manejo o la integracin de los pasajeros, mediante las plataformas que los vinculan al
espacio pblico de superficie.
1.3.3. GESTIN DEL PLAN.
Para la gestin del plan, se debe coordinar con los agentes pblicos y privados, los diferentes
proyectos, relacionados con la Etapa 1: Puente de comunicacin sentido norte-sur, Centro
Internacional- Estacin Central, niveles de las plataformas, cesiones para apoyos, niveles de
placa, y la oportunidad expresa en la construccin simultnea de los proyectos.
As mismo, la ubicacin y desarrollo de la Estacin Central, determin las particularidades de
gestin del Plan Parcial, as:

Unidad de Gestin 1, que se desarrolla sobre los predios requeridos para la Estacin
Central.
Gestin social con los propietarios de los predios de la Etapa 1 para el proceso de
adquisicin de suelo.
La posibilidad de que la ERU como promotora del plan, defina el derecho de preferencia
como alternativa de participacin para los propietarios que vendieron sus predios para el
equipamiento de la Estacin.
2. ESQUEMA URBANO.
2.1 DETERMINANTES DEL LUGAR.
Adems de las consideraciones anteriores relacionadas con la ubicacin, diseo y construccin
del equipamiento de movilidad de la Estacin Central, para la estructuracin del esquema
urbano y la propuesta de los desarrollos inmobiliarios se tuvieron en cuenta lo siguientes
aspectos:
2.1.1. DETERMINANTES DE CIUDAD.
El Plan Parcial de la Estacin Central tiene como objetivo estratgico, aportar a la
competitividad del centro, a travs de la renovacin del rea de influencia de la Estacin
Central que integrar tres Troncales de Transmilenio, y su consolidacin como polo de
desarrollo en el cruce del eje Centro- Aeropuerto, y Centro Internacional- Centro Histrico.
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Grafica No. 5: Esquema de integracin.
2.1.2. DETERMINANTES DEL REA DE INFLUENCIA INMEDIATA.

El planteamiento urbano acusa, dos relaciones estratgicas con el rea de influencia
inmediata, que a continuacin se describen:
RELACIONES FUNCIONALES NORTE-SUR.
Mediante la proyeccin de un espacio pblico que conecta peatonalmente por encima de
la Calle 26, las actividades existentes y futuras de de ambos costados (Centro
Internacional Estacin Central).
Desde el sur y en la Estacin Central, atraer y expandir la actividad comercial y empresarial
caracterstica del Centro Internacional.
Desde el norte y en el Centro Internacional, recibir de esta conexin uno de los principales
accesos desde la ciudad hacia el Centro.
La modelacin urbana que se proponga debe desdibujar la barrera existente de la Calle
26.
Segn la proyeccin de los datos para la construccin del equipamiento de movilidad, se
esperan 1.500 pasajeros/hora sentido norte sur.
RELACIONES FUNCIONALES ORIENTE- OCCIDENTE.
La relacin oriente occidente se desarrolla en dos niveles, en tnel para integrar las troncales
a travs de zona no paga, y en superficie para conectar los espacios pblicos que convergen
en la Plazoleta de la Rebeca al oriente, con la plazoleta que se genera al occidente de la
Avenida Caracas. Segn la proyeccin de los datos para la construccin del equipamiento de
movilidad, se esperan 4.500 pasajeros/hora sentido oriente - occidente.
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CONECTIVIDAD SISTEMA METRO.

La integracin de pasajeros con el sistema Metro se ha previsto a nivel y desde las conexiones
anteriores.
Esta contempla al norte dos salidas: Una hacia el Banco de Bogot, y otra en el espacio
pblico del Hotel Tequendama. Por el sur se contemplan dos salidas: Una a la altura de la
Plazoleta de la Rebeca, y otra en el espacio pblico del edificio de Fonade.
Grafica No. 6: Determinantes del rea de influencia.
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2.2 PROPUESTA URBANA.

Las determinantes presentadas en las grficas anteriores, concertaron la propuesta urbana en
relacin con las reas pblicas y reas privadas. Esta a su vez define las Etapas del Plan
Parcial las cuales debern entenderse as: Etapa 1= Unidad de Gestin, Etapa 2= Unidad de
Actuacin Urbanstica y/o gestin 2 y Etapa 3 = Unidad de Actuacin Urbanstica y/o gestin
3.
Plano No. 38: Propuesta Urbana y cuadro de reas Plan Parcial.
2.2.1. RELACIN DE REAS DEL PLAN PARCIAL.

Los siguientes son los cuadros de reas de la propuesta de ordenamiento urbano. Para su
interpretacin debe tenerse en cuenta las siguientes definiciones:
1. rea bruta: es el rea definida en la resolucin 0414 del 2009, que involucra el rea
contada desde la mitad de las vas que delimitan el presente Plan.
2. rea neta: rea resultante de descontar del rea bruta, las reas afectadas por la malla
vial arterial principal.
3. rea neta para clculo de cesiones: rea resultante de descontar del rea bruta, las reas
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afectadas por la malla vial arterial principal, controles ambientales y edificaciones

permanentes.
4. rea til: rea resultante de restarle al rea neta urbanizable, el rea correspondiente a
la malla vial intermedia y local, franjas de control ambiental, y zonas de espacio pblico.
Se descuenta adicionalmente inmuebles permanentes e inmuebles de conservacin.
AREAS GENERALES PLAN PARCIAL ESTACION CENTRAL
DESCRIPCIN
AREA TOTAL
AREA BRUTA
107.045,88 M
100 %
81.260,74 M
75,91 %
AREA UTIL
42.493,06M2
39.70 %
Tabla No. 28: Distribucin general de reas Plan Parcial Estacin Central.
CUADRO DE AREAS PLAN PARCIAL ESTACION CENTRAL

NOMBRE
AREA
AREA BRUTA
AREA TOTAL
107.045,88 M
MALLA VIAL ARTERIAL EXISTENTE
100%
25.785,14 M 24,09%
Avenida Caracas entre Calles 24 y 26
16.853,19 M
Avenida 26 entre Carreras 13 y 17
8.931,95 M
CONTROLES AMBIENTALES
Avenida Caracas Costado Occidental
2.318,46 M
2,17%
8.498,56 M
7,94%
1.336,46 M
Avenida Caracas Costado Oriental
982,00 M
EDIFICACIONES PERMANENTES
ETAPA 1
Panautos
1.626,72 M
Edificio 1
476,33 M
Edificio 2
332,85 M
Inmuebles de Interes Cultural
952,22 M
3.388,12 M
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ETAPA 2
Universidad Incca 1
962,82 M
Universidad Incca 2
1.380,67 M
Edificio Fonade
2.766,96 M
5.110,45 M
81.260,74 M 75,91%
Etapa 1
39.154,78 M
36,58%
Etapa 2
23.592,97 M
81.260,74 M 22,04%
Etapa 3
18.512,99 M
17,29%
AREA NETA PARA CALCULO DE CESIONES
70.443,71 M 65,81%
CESIONES PARA VIAS LOCALES
15.011,69 M
MALLA VIAL INTERMEDIA
12.442,23 M
Carrera 13 entre Calles 24 y 26
2.259,96 M
Calle 24 entre Carreras 13 y 17
4.678,54 M
Carrera 13A entre Calles 26 Y 24
4.408,27 M
Transversal 17
1.095,46 M
12.442,23 M
MALLA VIAL LOCAL
100,00%
82,88%
2.569,46 M
Calle 25 entre Carreras 13 Y 13A
1.000,73 M
Carrera 16 entre Calles 24 Y 25
1.235,86 M
Acceso desde la Calle 26 a los Lotes 1 Y 2
2.569,46 M
3,16%
332,87 M
CESIONES ESPACIO PUBLICO DEL PLAN PARCIAL
18.309,28 M
ESPACIO PUBLICO QUE SE ENTREGA
11.027,64 M
PLAZAS
Plaza Estacin-- Central
5.068,69 M
Reconfiguracin Plaza de la Luz
2.878,55 M
Plazoleta Incca
10,41%
515,02 M
2.565,38 M
SOBRE ANCHO ANDEN

Sobreancho de anden Calle 25, desde la Carrera 13A hasta la 13
767,08 M
Sobreancho Calle 24, desde la Carrera 13A hasta la 13
873,18 M
Sobreancho Calle 24, desde la Av. Caracas a Carrera 13A
925,13 M
ESPACIO PUBLICO QUE PERMANECE
2.565,38 M
3,16%
947,84 M
Peatonal Calle 24 A
947,84 M
AREAS PRIVADAS AFECTAS AL USO PUBLICO
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8.462,26 M
947,84 M
6.333,80 M
129
1,17%
ETAPA 1
Lote Panauto
636,00 M
Lote 1
547,69 M
Lote 2
835,86 M
2.019,55 M
2,49%
1.878,70 M
2,31%
2.435,55 M
3,00%
42.493,06
52,29%
ETAPA 2
Plazoleta Fonade
327,4722
Lote 2
502,17 M
Lote 3
1.049,06 M
ETAPA 3
Lote 1
1.467,93 M
Lote 2
967,62 M
AREA UTIL
ETAPA 1
19.277,11 M
Lote 1
6.129,67 M
Lote 2
13.147,44 M
19.277,11 M
ETAPA 2
23,72%
11.553,64 M
Lote 1
1.047,58 M
Lote 2
2.975,95 M
Lote 3
6.076,31 M
Lote 4
1.453,80 M
11.553,64 M
ETAPA 3
14,22%
11.662,31 M
Lote 1
6.363,46 M
Lote 2
5.298,85 M
11.662,31 M
14,35%
Tabla No. 29: Cuadro de reas Plan Parcial Estacin Central
2.2.2. SISTEMA DE MOVILIDAD.

Ver Anexo No. 6: Estudio de transito para el Plan Parcial Estacin Central - Contrato ERU No.
33 de 2010.
2.2.2.1. Malla vial arterial.

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VIA
TIPO
PERFIL
Av. Caracas
Ampliacin- Diseo especial

acceso a la Estacin.
Av. Calle 26
Diseo especial para acceso

a la Estacin.
V2D: 40 m de ancho de
dos calzadas con cuatro
carriles para Transmilenio
y dos calzadas con cuatro
carriles para trfico mixto.
V2D: 40 m de ancho de
dos calzadas con cuatro
carriles para Transmilenio
y dos calzadas con cuatro
carriles para trfico mixto.
TRAMO
DESDE
La Calle 24
HASTA
La Calle 26
Desde la Carrera 17
Hasta la Carrera 13
Tabla No. 30: Malla vial arterial.
2.2.2.2. Malla vial intermedia.

VIA
Carrera 13
TIPO
PERFIL
V5
V5: 18 m de ancho una

calzada, 3 carriles.
Calle 24- ampliacin

Carrera 17
Va cerrada. Termina en la
Plaza Cementerio o de La
Luz
Carrera 13 A
V4E: Dos calzadas y 2

carriles por calzada.
V4:
25 m de ancho, 2
calzadas y 2 carriles por
calzada por sentido.
V5: 18 m de ancho, una
calzada de tres carriles.
TRAMO
DESDE
Desde la Calle 24
HASTA
Hasta la Calle 26
Desde la Carrera 13
Hasta la Carrera 17
Calle 24
Plaza de La Luz
Calle 24
Calle 26
Tabla No. 31: Malla vial Intermedia
2.2.2.3. Malla vial local.

VIA
TIPO
PERFIL
TRAMO
DESDE
Calle 25
V7: 10 m de ancho 2
carriles.
Calle 25
Se elimina como va se
incluye en el espacio pblico.
Carrera 16
Se conserva el ancho actual.
Calle 24 A
Peatonal
V7: 10 m de ancho una

calzada de dos carriles.
V9: 8 m de ancho.
Tabla No. 32: Malla vial local.
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HASTA
Carrera 13 A
Carrera 13
La Avenida Caracas
Transversal 17
Calle 24
Plaza de la Luz
Carrera 13 A
Carrera 13
2.2.2.4. Normas generales para el sistema vial propuesto.

Como se explic en las condiciones de partida, la malla vial del plan se determin por la
implantacin de la Estacin Central de Transmilenio. Las siguientes son las observaciones y
recomendaciones a la malla vial del Plan Parcial:
La Calle 24 entre la Transversal 17 y la Carrera 13 se contempla con cuatro carriles en

sentido nico occidente oriente.
La Carrera 13 A funcionar con tres carriles con nico sentido sur norte.
La Calle 25 funcionar en doble sentido.
La principal recomendacin del estudio contempla implementar la alternativa con proyecto

nmero cinco, la cual presenta las siguientes caractersticas como las ms representativas:
Tabla No. 33: Correlacin entre la situacin actual o de diagnstico frente a la propuesta de circulacin con
proyecto.
Fuente: Estudio de transito para el Plan Parcial Estacin Central - Contrato ERU No. 33 de 2010.
Los anteriores tems corresponden a las recomendaciones ms relevantes del estudio para
que la movilidad de la zona despus de implementar el proyecto se comporte de una manera
satisfactoria, brindando un nivel de confort para la circulacin del sector.
2.2.3. SISTEMA DE ESPACIO PBLICO.

Para el desarrollo del nuevo urbanismo de esta pieza urbana, se propone que el Plan Parcial
complemente el espacio pblico existente, hasta conseguir un porcentaje del 26 % sobre el
rea neta para el clculo de cesiones, lo cual equivale a 18.309,29 m2 de espacio pblico.
Cifra superior a lo proyectado para cualquier desarrollo nuevo en la ciudad.
Para lo anterior se parte de los siguientes requerimientos:
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Generacin de un 17% de espacio pblico sobre el rea neta para clculo de cesiones,
lo cual corresponde a un rea de 11.975,49 m2.
Generacin de 6.333,80 m2 de espacio pblico para mitigar el impacto de la estacin
(6.500 pasajeros), lo cual equivale a un 8,90% sobre rea neta para clculo de
cesiones.
2.2.3.1. Espacio pblico existente.

En el plano y cuadro siguientes, se sealan los espacios pblicos existentes y que se
conservan en la propuesta como espacio pblico, con un total de 3.668,09 m2.
CUADRO ESPACIO PBLICO ACTUAL QUE SE CONSERVA EN EL ESQUEMA URBANO

Plazoleta cementerio
2.601,81
Calle 24 A peatonal
1.066,27
3.668,09
Total espacio pblico
Tabla No. 34: Espacio pblico actual.
Plano No. 39: Espacio Pblico Existe rea de Delimitacin Plan Parcial.
2.2.3.2. Redefinicin del espacio pblico.

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133
De conformidad con lo dispuesto en el Artculo 280 del Decreto 190 del 2004, Redefinicin
de Espacio Pblico en proyectos de renovacin urbana y redesarrollo (artculo 270 del
Decreto 619 de 2000), y considerando que para el desarrollo del equipamiento de movilidad
de la Estacin se requiere englobar las manzanas 01, 02, 03, y 04 del Barrio la Alameda, el
esquema urbano del Plan Parcial ha incluido en los metros cuadrados de nuevo espacio
pblico, la reubicacin del espacio pblico destinado a las siguientes vas as:
VIA
TRAMO
HASTA
Carrera 13 A
Carrera 13 A
Carrera 13 A
DESDE
Avenida Caracas
Avenida Caracas
Avenida Caracas
Calle 24 A
Calle 24 B
Calle 25 A
Tabla No. 35: Espacio pblico a reubicar.
2.2.3.3. Generacin de nuevos espacios pblicos.

El Plan Parcial genera 11.975,49 m2 de espacio pblico, representados en:
*PLAZAS
Plaza Estacin Central
Reconfiguracin plaza de la luz
8.462,27 M
5.068,69 M
2.878,55 M
Plazoleta Innca
*SOBRE ANCHO ANDEN
515,02 M
2.565,39 M
Calle 25, desde la carrera 13 A a la 13.

Calle 24, desde carrera 13A a la 13.
767,08 M
873,18 M
Calle 24, desde la Avenida Caracas a la Calle 13A
925,13 M
*PEATONALES
947,84 M
Peatonal Calle 24 A
947,84 M
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Plano No. 40: Espacio pblico Propuesto Plan Parcial.
DISTRIBUCIN ESPACIO PUBLICO - PLAN PARCIAL ESTACION CENTRAL

DESCRIPCIN
1.
AREA
AREA BRUTA
107.045,88 M
100,00%
MALLA VIAL ARTERIAL EXISTENTE
25.785,14 M
24,09%
Avenida Caracas entre Calles 24 y 26
16.853,19 M
Avenida 26 entre Carreras 13 y 17
8.931,95 M
CONTROLES AMBIENTALES
2.318,46 M
1.336,46 M
2,17%
982,00 M
EDIFICACIONES PERMANENTES
8.498,57 M
7,94%
ETAPA 1
3.388,12 M
3,17%
Panautos
1.626,72 M
Edificio 1
476,33 M
Edificio 2
332,85 M
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135
Inmuebles de Interes Cultural (Plaza Estacion Central)
952,22 M
ETAPA 2
2.
5.110,45 M
Universidad Incca 1
962,82 M
Universidad Incca 2
1.380,67 M
Edificio Fonade
2.766,96 M
AREA NETA PARA CALCULO DE CESIONES
70.443,71 M
4,77%
65,81%
100,00%
TOTAL AREA DE ESPACIO PUBLICO REQUERIDA PARA EL PLAN PARCIAL
CESION ESPACIO PBLICO REQUERIDA SDP (17% DEL AREA NETA)
3.
11.975,43
17,00%
11.975,49 M
17,00%
PLAZAS
8.462,27 M
12,01%
Plaza Estacin Central
5.068,69 M
Reconfiguracin plaza de la luz
2.878,55 M
CESION ESPACIO PUBLICO DEL PLAN PARCIAL
Plazoleta Innca
515,02 M
SOBRE ANCHO ANDEN
2.565,39 M
Calle 25, desde la carrera 13 A a la 13.
767,08 M
Calle 24, desde carrera 13A a la 13.
873,18 M
Calle 24, desde la Avenida Caracas a la Calle 13A
925,13 M
PEATONALES
947,84 M
Peatonal Calle 24 A
947,84 M
3,64%
1,35%
ESPACIO PUBLICO REQUERIDO PARA MITIGAR EL IMPACTO DE LA ESTACION (6.500

PASAJEROS)
5.850,00
8,30%
4.
6.333,80
8,99%
AREAS PRIVADAS AFECTAS AL USO PUBLICO

ETAPA 1
2.019,55 M
Lote Panauto
636,00 M
Lote 1
547,69 M
Lote 2
835,86 M
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136
ETAPA 2
1.878,70 M
Plazoleta Fonade
327,4722
Lote 2
502,17 M
Lote 3
1.049,06 M
ETAPA 3
2.435,55 M
Lote 1
1.467,93 M
Lote 2
967,62 M
Tabla No. 36: Espacio pblico propuesta.
Las reas definidas en el cuadro anterior sern entregadas por el urbanizador, de acuerdo a la
distribucin de cargas y beneficios definida en el presente Plan.
2.2.3.4 reas privadas afectas al uso pblico.

En el rea del Plan Parcial se prevn espacios privados afectos al uso pblico, que se generan
a partir del desarrollo de los proyectos inmobiliarios en cada una de las etapas propuestas,
para un total de 6.333,80 m2, distribuidos as:
AREAS PRIVADAS AFECTAS AL USO PUBLICO PLAN PARCIAL ESTACIN CENTRAL
ETAPA 1
Lote Panauto
Lote 1
Lote 2
ETAPA 2
Plazoleta Fonade
Lote 2
Lote 3
ETAPA 3
Lote 1
Lote 2
Tabla No. 37: reas privadas afectas al uso pblico por etapas.
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137
6.333,80
2.019,55 M
636,00 M
547,69 M
835,86 M
1.878,70 M
327,4722
502,17 M
1.049,06 M
2.435,55 M
1.467,93 M
967,62 M
Plano No. 41: reas privadas afectas al uso pblico Plan Parcial.
ETAPA 1
En esta etapa se encuentra el predio 17, manzana 01, del Barrio la Alameda, el cual genera
una cesin privada de uso pblico. El espacio definido, tiene como fin servir de conexin
entre el sur de Calle 26 con el Centro Internacional, y del norte de la Calle 26 con la Estacin.
Por este espacio se prev la comunicacin y manejo de 1.500 pasajeros/hora, que buscan el
servicio de la Estacin. En las normas especficas se condiciona la edificabilidad del predio a
esta cesin.
Considerando la necesidad de establecer y concretar esta conexin, se requiere gestionarla
antes, o en simultneo con los desarrollos inmobiliarios, por tal motivo, la norma dar las
condiciones para su desarrollo.
En el siguiente cuadro se consigna el rea privada afecta al uso pblico, correspondiente a la
Cesin del predio No. 17, Manzana 01, del Barrio la Alameda (Inmueble Panautos).
AREA PRIVADA AFECTA AL USO PBLICO
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PREDIOS
PANAUTOS
AREA NETA
AREA CESION
2.262,72 m2
100%
636,00
28%
Tabla No. 38: rea privada afecta al uso pblico - Panautos.
Plano No. 42: Predio Panautos
Cabe aclarar que estas reas son indicativas. Una vez aprobado el Plan Parcial, Planeacin
Distrital, el IDU y la ERU, determinaran con precisin la afectacin.
Por otra parte, en los lotes No 1 y 2 de la etapa 1, sobre la Cra. 13 A y la Calle 26, se dispone
una franja de 5m de ancho, con un rea total de 1.383,55 m2 de rea privada afecta al uso
pblico. Ver plano No. 41.
ETAPA 2.
En los lotes No 2 y 3 de la etapa 2, se dispone de dos reas privadas afectas al uso pblico.
Lote 2 sobre la Calle 25 correspondiente a 502,17 m2. Lote 3 sobre la Carrera 13 A y la Calle
25 correspondiente a 1.049,06 m2. As mismo, esta etapa cuenta con la Plazoleta de Fonade
con un rea de 327,47 m2. Ver plano No. 41.
ETAPA 3.
En esta etapa se prevn dos espacios privados afectos al uso pblico, que se generan a partir
Cl 52 No. 13-64
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139
de los desarrollos inmobiliarios. Uno en el lote 1, con 1.467,93 m2, y otro en el lote 2 con
967,62 m2. Ver plano No. 41.
NORMAS PARA LOS ESPACIOS PRIVADOS DE USO PBLICO.
No se permite ningn tipo de construccin, cerramiento o limitacin a estos espacios,

que de una u otra forma impidan su uso y disfrute por parte de la ciudadana.
Ser responsabilidad del inversionista privado la construccin de los espacios privados
afectos al uso pblico en cada etapa, y de los futuros propietarios de los desarrollos
inmobiliarios su mantenimiento.
Se permite el uso bajo el espacio privado afecto al uso pblico.
Empates y continuidad del espacio pblico: la Plaza Panautos, deber empatarse con
los niveles previstos por el IDU, para la plazoleta de la Estacin Central en el costado
sur y con el puente-plaza que empata con el costado norte de la Calle 26. La entrada
del puente deber tener una boca no menor a 15 m sobre la Calle 26.
Retiro, cesin sobre la Calle 26: El IDU definir con el propietario previa licencia de
construccin el retiro necesario para construir los soportes del puente que comunica
con el costado norte de la Calle 26.
2.2.3.5. reas comunes afectas al uso pblico.

De conformidad con el estudio ambiental del proyecto, se sugiere que sobre las plataformas
de los desarrollos inmobiliarios que se generen, se implementen espacios comunes de uso
pblico y cubiertas verdes con fines ambientales.
2.2.4. SISTEMA DE SERVICIOS PBLICOS.

2.2.4.1. Datos tcnicos para la prestacin del servicio de acueducto y valoracin de costos.
El anexo No. 5, contiene la informacin sobre el diseo conceptual y los datos tcnicos
especficos preliminares determinados para la prestacin del servicio de acueducto y
alcantarillado. De igual forma se coordin con el IDU, y el constructor de la fase III de
Transmilenio, la previsin de conexin de desage de la estacin y los proyectos
inmobiliarios a desarrollar, bajo la Avenida Caracas.
Ver anexo No.5: Diseo conceptual de redes y presupuesto para el Plan Parcial Estacin
Central - Contrato ERU No. 14 de 2010.
2.2.5. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS.
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140
Armonizar los equipamientos existentes y complementarlos en cada etapa o unidad de

desarrollo teniendo en cuenta las siguientes consideraciones:
En la etapa 1 se ubicar el equipamiento de movilidad, de la Estacin Central de
Transmilenio.
En la etapa 2 se encuentra equipamiento educativo de carcter permanente de la
universidad INCCA.
En la etapa 3 se ha previsto un equipamiento pblico de estacionamientos disuasorios que
sern precisados segn se defina en la unidad de actuacin y/o gestin respectiva.
2.3 ETAPAS DE DESARROLLO.
Para el desarrollo del plan parcial se proponen tres etapas de conformidad con las
condiciones especficas del proyecto.
Plano No. 43: Etapas de desarrollo del plan parcial.
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141
REAS TILES POR ETAPAS PLAN PARCIAL ESTACIN CENTRAL
42.493,06
ETAPA 1
19.277,11 M
Lote 1
Lote 2
6.129,67 M
13.147,44 M
ETAPA 2
19.277,11 M
11.553,64 M
Lote 1
Lote 2
Lote 3
Lote 4
1.047,58 M
2.975,95 M
6.076,31 M
1.453,80 M
ETAPA 3
11.553,64 M
11.662,31 M
Lote 1
Lote 2
6.363,46 M
5.298,85 M
11.662,31 M
Tabla No. 39: reas y participacin en el rea til por etapas por etapas.
2.3.1. ETAPA No 1.
Es la comprendida entre las Carreras 13A, y la Avenida Caracas y entre Calles 24 y 26; y entre
la Transversal 17 y la Avenida Caracas entre Calles 25 y 26. Comprende las manzanas 01, 02,
03, 04, del Barri La Alameda y las manzanas 01 y 02 del Barrio Santa F.
Se desarrolla sobre el rea requerida para la construccin del equipamiento de movilidad.
Para su desarrollo se prev la adquisicin de 33.341,69 m2 representados en 264 predios, de
los cuales 128 sern adquiridos Transmilenio y 136 por la ERU. La ERU ha adelantado a la
fecha adquisicin de 65 inmuebles.
Esta etapa participa en el total del rea til del proyecto con el 45,37 % del suelo,
correspondiente a 19.277,11 m2. Cuenta con dos lotes de rea til: lote 1 con un rea de
6.129,67 m2, y lote 2 con un rea de 13.147,44 m2. El predio de Panautos se puede
desarrollar mediante reactivacin, con la condicin de dejar un rea privada de uso pblico
para la conexin peatonal norte sur sobre la Calle 26 de aproximadamente 636 m2 como se
seal en el numeral 2.2.3.4
Actores de la Etapa: Empresa de Renovacin Urbana y Transmilenio S.A.
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142
Panautos
rea til
Plano No. 44: Etapa 1 del plan parcial.
2.3.2 ETAPA No 2.
Sector comprendido entre las Carreras 13A, y 13 y las Calles 26 y 24, comprende las
manzanas: 09, 10 y 11 Barrio La Alameda.
Esta Etapa participa en el total del rea til del proyecto con el 27,66% de suelo,
correspondiente a 11.553,64 m2.
Etapa 2A: Se desarrolla en la manzana 09 del Barrio La Alameda, y cuenta con dos lotes de
rea til: lote 1 conformado por 125 unidades prediales, sobre la calle 26, ocupado
actualmente con edificios de vivienda y oficinas, y con un rea til de 1.047,58 m2; lote 2
conformado por 36 unidades prediales, actualmente con uso de estacionamiento, el cual se
destinar a la integracin peatonal desde la Plazoleta de la Rebeca a la Estacin Central,
conectando la Troncal de la Carrera 10 y las Troncales de la Calle 26 y Av. Caracas, su rea til
corresponde a 2.975,95 m2.
Actores de la Etapa 2A: Se caracteriza por tener dos (2) grupos de actores: Transmilenio S.A. y
Propietarios particulares de inmuebles.
Etapa 2 B: Esta etapa se desarrolla en las manzanas 10 y 11 del Barrio La Alameda, y cuenta
con dos lotes de rea til: lote 3 con un rea de 6.076,31 m2, y lote 4 con un rea de 1.453,80
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143
m2.
Actores de la Etapa 2B: Propietarios de suelo y la Universidad INCCA, dada la posibilidad de
englobe de los predios con uso dotacional educativo con las reas tiles propuestas.
Etapa 2 A
Etapa 2 B
2.3.3. ETAPA No. 3.

La etapa 3 se desarrolla en las manzanas 03 y 07 del Barrio Santa Fe. La Etapa 3 est
comprendida entre la Avenida Caracas y la Transversal 17 y las Calles 25 y 24.
Esta etapa se encuentra en el rea de influencia del Cementerio Central y participa en el rea
til del plan parcial con el 27,45%, correspondiente a 11.662,31 m2.
Cuenta con dos lotes de rea til: lote 1 con un rea de 6.363,46 m2 y 73 inmuebles; lote 2
con un rea de 5.298,85 m2 y 40 inmuebles.
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144
Etapa 3
En el rea til se encuentra la mayora de inmuebles de conservacin, para los cuales se

propone su valoracin, previo al desarrollo mediante el tratamiento de redesarrollo. Bajo la
misma se prev la posibilidad de construccin de 4 stanos para albergar un posible
estacionamiento disuasorio del centro.
Por el norte, la pieza limita con la Plaza de la Luz donde entrega el puente de integracin
entre la Estacin Central y el costado occidental de la Avenida Caracas.
Actores de la Etapa: Esta Etapa no cuenta con propietarios o actores cuyos porcentajes de
participacin sean significativos.
2.3.4 TIPOS DE PREDIOS
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145
Dada la existencia de inmuebles de carcter permanente, inmuebles de conservacin e

inmuebles con uso institucional y/o educativo dentro del rea de delimitacin del Plan
Parcial, se presenta a continuacin una clasificacin que permitir orientar el tipo de
intervencin no solo para las reas tiles desarrollables, sino tambin para aquellos
inmuebles que no podrn desarrollarse a travs del tratamiento de renovacin urbana por
redesarrollo.
TIPO
Tipo 1.
Tipo 2
Tipo 3
Tipo 4
Tipo 5
NOMBRE Y DESCRIPCIN
Inmueble de conservacin con posibilidad de ampliacin. Panauto
Lotes con estructuras permanentes. Alturas que superan los 10 pisos.
Predios de conservacin que an no han sido evaluados por el comit asesor de patrimonio.
Predios con uso institucional y/o educativo.
Predios edificables.
Tabla No. 40: Tipos de predios.
Plano No. 47: Tipos de predios por etapas.
3. MODELACIN INMOBILIARIA.
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146
3.1 CRITERIOS GENERALES.

Para alimentar la evaluacin econmica y financiera, se modelaron 3 alternativas de
desarrollo inmobiliario, para las cuales se tuvo en cuenta los siguientes parmetros:
3.1.1. rea til a considerar en la modelacin.
Se han incluido en la modelacin inmobiliaria, solo los predios desarrollables y los de
conservacin. Se excluye: Fonade y registro, Panauto, y los inmuebles de la Universidad
INCCA, que para su desarrollo requieren de plan de regularizacin y manejo.
El total de rea til es 42.493,06 m2, que se distribuye as:
REAS TILES POR ETAPAS PLAN PARCIAL ESTACIN CENTRAL
42.493,06
ETAPA 1
19.277,11 M
Lote 1
Lote 2
6.129,67 M
13.147,44 M
ETAPA 2
19.277,11 M
11.553,64 M
Lote 1
Lote 2
Lote 3
Lote 4
1.047,58 M
2.975,95 M
6.076,31 M
1.453,80 M
ETAPA 3
11.553,64 M
11.662,31 M
Lote 1
Lote 2
6.363,46 M
5.298,85 M
11.662,31 M
Tabla No. 41: rea til por etapas del plan parcial.
3.1.2. Edificabilidad total del Plan.
ndice de Ocupacin Promedio:

Se propone un ndice de ocupacin promedio de 0.69 para el plan parcial sobre el rea til,
que se encuentra dentro del rango mximo permitido en suelo urbano con tratamiento de
consolidacin.
ndice de Construccin Promedio:
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Se tiene como referencia los parmetros definidos en el Artculo 371 del POT45, (norma para
la modalidad de consolidacin con cambio de Patrn), para lo cual se establece una
edificabilidad promedio de la pieza de 5.51
AREA TIL
42.493,06 m2
ndice de ocupacin
promedio
0,69
ndice de construccin
promedio
5,51
29.262,53 m2
234.186,56 m2
Tabla No. 42: Edificabilidad promedio del plan parcial.
3.1.3. Elementos tcnicos y urbanos que se mantienen en la modelacin inmobiliaria.

Del urbanismo, se mantienen los siguientes elementos:
Espacio pblico y estructura de vas locales.
Un puente que inicia en la Plaza la Rebeca, cruza por encima de la manzana 09 Barrio La
Alameda, Lote 2 Etapa 2, paralelo a la Calle 25, para llegar a la Plaza del Cementerio al
costado occidental de la Av. Caracas.
Un Puente plaza que viene del Centro Internacional, y llega al Plaza de la Estacin Central,
pasando por el edificio de Panauto.
Del Diseo de la Estacin Central se mantienen los siguientes elementos:

Delimitacin y diseo de las plataformas de la Estacin Central de Transmilenio que
entregan al centro comercial, a travs de escaleras mecnicas que unen las plataformas
con el primer piso.
45
(Artculo 360 del Decreto 619 de 2000, modificado por el artculo 242 del Decreto 469 de 2003).
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De la capacidad portante del suelo:

Consulta con el Ingeniero de suelos Alfonso Uribe, AUS-7482 de febrero 9 del 2009, para
determinar las posibilidades de los 4 stanos.
De las alternativas estructurales, para salvar la Luz de 12 m entre los apoyos de los desarrollos
que van sobre la Estacin.
Consulta con el ingeniero estructural para determinar la posibilidad de salvar las luces
entre apoyos de 12m para permitir el paso de los buses en stano. Se consider viable
hacer posteriormente una placa de transferencia, para continuar con la construccin de
los pisos superiores.
Se decidi finalmente que la primera plataforma se construye en trinchera abierta, y no se
construyen los muros de contencin. De esta forma, la futura estructura solo se
compromete con salvar la luz necesaria para el paso de los buses.
3.1.4. Elementos del esquema inmobiliario que se mantienen en las 3 modelaciones.

Capacidad de estacionamientos en el subsuelo.
Con estas determinantes se genera la geometra sobre el suelo y se estudia la capacidad
de de ubicar accesos, rampas y estacionamientos.
Son 4 stanos con capacidad para 3.910 cupos aproximadamente. En los stanos 1 y 2 de
los desarrollos inmobiliarios se ubica la estacin y cupos de estacionamiento para el
pblico, en los siguientes dos. Debajo de la Plataforma 1, no se ubican stanos,
considerando que la misma se construir antes del proyecto inmobiliario.
La capacidad analizada es: 1.746 cupos aproximadamente en los stanos 1 y 2 previstos
para estacionamientos pblicos y 2.164 cupos aproximadamente en stanos 3 y 4
previstos para uso privado.
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Plano No. 48: Plantas stanos Propuesta Inmobiliaria.
Para proponer los stanos 3 y 4 se cont con el concepto del Ingeniero de suelos Alfonso
Uribe.
Se conservan los mismos accesos al piso principal desde la plataforma 1 y 2 de la Estacin.
Plano No. 49: Plataforma Estacin Central.
En rojo las plataformas de la Estacin, en negro y punteado, el acceso desde las mismas al
nivel del primer piso del centro comercial.
Condiciones de desarrollo de los diferentes usos.

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En las 3 modelaciones se mantiene la tipologa de plataforma y torres que permiten

separar los diferentes usos.
El comercio ocupa la totalidad del primer piso, (en naranja), a excepcin de los accesos
independientes a los edificios de vivienda y oficinas.
Entre un uso y el otro, se prevn cubiertas donde se ubican las reas comunes con el
manejo verde, al igual que donde se establecen las zonas de cesin para la vivienda, de
acuerdo con la norma.
De igual forma y desde el primer piso se desprenden los edificios de vivienda u oficinas
que pueden llegar a alturas mayores, de acuerdo con las reas de cesin en primer piso.
Los escenarios propuestos se diferencian bsicamente en la distribucin del
aprovechamiento, lo que determina diferentes ubicaciones de los edificios propuestos.
Ver anexo No. 13: Modelaciones urbanas y renders.
3.2 DIFERENCIAS ENTRE LOS ESCENARIOS.

Las diferencias entre los 3 escenarios se observan en las plantas de los niveles del 4-8 donde
se da la vivienda, y en especial en las plantas de los pisos del 10 al 20, donde se desprenden
torres de vivienda u oficinas segn el caso. A continuacin las plantas del nivel del 10 al 20 en
los tres escenarios.
ESCENARIO 1
A los edificios de oficinas se

acceden desde la Plaza de la
Estacin Central.
Solo se proponen para las
Etapas 1 y 2.
ESCENARIO 2
Los edificios de alturas superiores se

dan en las 3 etapas.
Para las Etapas 1 y 2 se proponen
oficinas y para la Etapa 3 vivienda.
ESCENARIO 3
Tabla No. 43: Escenarios de modelacin.
3.3. ESCENARIOS DE MODELACION URBANISTICA.

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Los edificios de oficinas se dan sobre

la Kra. 13 A.
3.3.1 ESCENARIO 1.
La edificabilidad se reparte entre las 3 Etapas.
Se desarrollan 4 torres de oficinas, 3 en la Etapa 1 con acceso desde la Carrera 13 A y una
torre en la Etapa 2.
En la Etapa 1, Se proponen 3 edificios de vivienda en baja altura (hasta 8 pisos) ubicados
paralelos a la calle 26.
Adicionalmente se propone un edifico en altura (20 pisos) de vivienda para la Etapa 3.
Piso 4. En la Etapa 1 se accede a 3 torres de oficinas

desde la carrera 13 A y el rea de vivienda se ubica
despus del centro comercial.
Pisos del 4 al 8.
Plano No. 50: Plantas Escenario 1.
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Imagen 7: Escenario 1, en este escenario se hacen 3 torres de oficina, una de las cuales queda en la Etapa 3.
Imagen 8: Escenario 1.
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3.3.2. ESCENARIO 2.
En este escenario, as como en el escenario 3, la mayor edificabilidad se concentra en la
Etapa 1 y se proponen edificios de vivienda para la Etapa 3.
A los edificios de oficinas se accede por la Plaza de la Estacin Central, y a los de la
vivienda por la Carrera 13 A.
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3.3.3 ESCENARIO 3.
Este escenario propone concentrar la edificabilidad en las Etapas 1 y 2, y trabajar la Etapa 3
con vivienda. Propone desarrollar edificios de Oficinas con acceso desde a Carrera 13 A y
maneja alturas de 8 pisos en vivienda, hacia la plazoleta de la Estacin Central.
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3.4. REAS DEL ESTUDIO ECONMICO E INMOBILIARIO.

A continuacin se presenta el cuadro de reas e ndices, con el que se proyect la modelacin
urbana y que a su vez sirvi de base para la modelacin de reparto de cargas y beneficios.
ETAPA 1
AREA UTIL
ETAPA 2
ETAPA3
TOTAL
PROMEDIO
19.227,11
11.553,64
11.662,31
42.493,06
Participacin en el total de
rea til
45%
27%
27%
100%
I.O. Mximo Permitido.
0,76
0,76
0,5
14.650,60
8.780,77
5.831,16
7,29
5,35
2,73
140.606,46
61.778,54
31.801,56
234.186,56
60%
26%
14%
100%
AREA OCUPADA
I.C. Mximo Permitido.
AREA CONSTRUIDA
Distribucin de la edificabilidad
0,69
29.262,53
5,51
Tabla No. 44: reas e ndices proyectados para la modelacin de cargas y beneficios.
Nota: Los ndices sealados corresponden a promedios.
4. NORMATIVA URBANA.
4.1. MODALIDADES DE TRATAMIENTO URBANSTICO.
A continuacin se presentan los tratamientos para las reas tiles e inmuebles permanentes
en cada una de las etapas.
ETAPAS
AREAS
MODALIDAD
ETAPA 1
Panautos
2.262,72
Edificio 1
476,33 Renovacin Urbana - Reactivacin
Edificio 2
332,85 Renovacin Urbana - Reactivacin
Lote 1 Etapa 1
Lote 2 Etapa 1
6.129,67
Renovacin Urbana - Redesarrollo
13.147,44 Renovacin Urbana - Redesarrollo
ETAPA 2
ETAPA 2 A
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Fonade + Registro
3.094,43 Renovacin Urbana - Reactivacin
Lote
2
Lote21Etapa
Etapa2
2.975,95
1.047,58 Renovacin Urbana - Redesarrollo
157
ETAPA 2 B
Universidad Innca 1
962,82 Conservacin - El uso permanece

Renovacin Urbana Redesarrollo.
El uso permanece.
Universidad Innca 2
1380,67
Lote 3 Etapa 2
6.076,31
R.U. Redesarrollo.
Lote 4 Etapa 2
1.453,80
R.U. Redesarrollo.
Lote 1 Etapa 3
6.363,46 R.U. Redesarrollo.
Lote 2 Etapa 3
5.298,85 R.U. Redesarrollo.
ETAPA 3
Tabla No. 45: Modalidad de tratamiento por etapas.
ETAPA 1
AREA UTIL
ETAPA 2
ETAPA3
TOTAL
19.227,11
11.553,64
11.662,31
42.493,06
Participacin en el total de rea

til
45%
27%
27%
100%
Distribucin de la edificabilidad
60%
26%
14%
100%
Tabla No. 46: Edificabilidad por etapa.
4.2. AREA TIL Y EDIFICABILIDAD POR ETAPA Y POR LOTES RESULTANTES DEL URBANISMO.
4.2.1. NORMA ETAPA 1
Ver fichas normativas 1, 2, 3 y 5
Esta etapa participa con el 45% del rea til del Plan Parcial y se le asigna el 60% de la
edificabilidad considerando que asume los costos del suelo y la construccin de la mayora de
las cargas del plan parcial.
Los usos propuestos para esta etapa corresponden a vivienda, servicios y comercio.
En la etapa 1 se ubican cuatro (4) bienes de inters cultural en la Plaza Estacin Central, de tal
suerte que siempre sern de uso pblico. Bienes de uso pblico si permanecen o espacio
pblico si el consejo asesor de patrimonio, o quien cumpla sus funciones autoriza su
exclusin.
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As mismo se cuenta con el predio de Panautos con posibilidad de desarrollo mediante

reactivacin como se seal en el numeral 2.3.1,
EDIFICIOS PERMANENTES 1 Y 2
PANAUTOS
ENTRADA PEATONAL
PUENTE PLAZOLETA QUE

COMUNICA CON EL CENTRO
INTERNACIONAL
Imagen No. 13: Edificios permanentes Etapa 1.
4.2.2. NORMAS ETAPA 2

Participa dentro del plan con el 27 % del rea til y con el 26% de la edificabilidad total.
ETAPA 2 A.
Ver fichas normativas 4, y 6
Los usos propuestos para esta etapa corresponden a servicios y comercio.
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Imagen No. 14: Manzana 09, por redesarrollo mediante la integracin de predios.
Imagen No. 15: Lote 1 ubicado en la esquina nor-occidental de la Calle 26 con la Carrera. 13 A.
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ETAPA 2 B.
Ver fichas normativas 3 y 7
Los usos propuestos para esta etapa corresponden a servicios, comercio y un institucional
educativo.
Esta etapa tiene cinco (5) predios de conservacin y 2 predios institucionales de carcter
permanente, propiedad de la Universidad INCCA.
El desarrollo de estos predios, depende de la propuesta urbana, del desarrollo del plan de
regularizacin y manejo, y de las condiciones normativas establecidas para los predios de
conservacin y su posible exclusin de acuerdo a la decisin del Consejo Asesor de
Patrimonio, previa solicitud del promotor.
En el marco de lo anterior, ser posible incrementar la edificabilidad, para lo cual se
establecern las condiciones especficas con relacin a las cargas de la gestin del Plan.
4.2.3. NORMAS ETAPA 3

Ver fichas normativas 3 y 8.
Participa dentro del plan con el 27 % del rea til y con el 14% de la edificabilidad total.
Los usos propuestos para esta etapa corresponden a comercio y vivienda de inters
prioritario.
Esta se encuentra en el rea de influencia del Cementerio Central, y de la zona de alto
impacto del Barrio Santa Fe, cuenta con varios Bienes de Inters Cultural. El desarrollo de esta
etapa depende de las condiciones normativas establecidas para los predios de conservacin y
su posible exclusin de acuerdo a la decisin del Consejo Asesor de Patrimonio, previa
solicitud del promotor.
4.3. FICHAS NORMATIVAS POR ETAPAS Y TIPOS DE PREDIOS.

A continuacin se presentan las fichas normativas por etapa y tipo de lote.
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FICHA 1: LOTE TIPO 1

LOCALIZACIN
PREDIO PANAUTOS PREDIO 17, MANZANA 01 BARRIO LA ALAMEDA.
TIPO DE PREDIO
Inmueble de Inters Cultural, categora tipolgica (resolucin 1075 del 29 de mayo de 2009) con posibilidad de
ampliacin sobre el rea no construida, segn artculos 7 y 9 del Decreto Distrital 601 de 2001.
TRATAMIENTO - MODALIDAD
Conservacin Tipolgica.
TIPO DE INTERVENCIN
Las permitidas en el Decreto Distrital 606 de 2001 y los decretos que lo complementen o modifiquen.
AISLAMIENTOS Y EMPATES
Los exigidos en el Decreto 606 de 2001.
Aislamiento por el oriente de 10 m. a partir del nivel de la plataforma de integracin que conecta el proyecto
con el Centro Internacional.
Se permite empatar y adosar la obra nueva con el bien de inters cultural, de acuerdo a lo sealado en el
Decreto 606 de 2001.
ALTURAS
Altura mxima permitida segn Decreto 606 del 2001.
I.O MXIMO PERMITIDO.
Resultante de dejar el rea privada afecta al uso pblico para la plataforma de integracin que conecta el
proyecto con el Centro Internacional y segn los aislamientos exigidos por el Decreto 606 de 2001.
I.C MXIMO PERMITIDO.
Segn condiciones establecidas para inmuebles de conservacin tipolgica en el Decreto 606 de 2001.
SEMISOTANOS
Segn condiciones establecidas en el Decreto 606 de 2001.
STANOS
Segn condiciones establecidas en el Decreto 606 de 2001.
Se permiten stanos y pisos de estacionamiento por debajo del espacio privado afecto al uso pblico.
ESPACIOS PRIVADOS AFECTOS
Se prev un rea privada afecta al uso pblico de aproximadamente el 28% del predio, para la conexin de la
AL USO PBLICO
Plaza Estacin Central con el Centro Internacional a travs de la construccin de una plataforma de
integracin. Su localizacin se precisar con el alinderamiento definido en la licencia de urbanismo y a lo
sealado en los planos que forman parte de la presente reglamentacin.
ANTEJARDINES Y/O RETROCESOS
Retroceso de 3m. desde el borde oriental del edificio Panauto hasta el paramento del predio, con el fin de
prever los apoyos de la plataforma de integracin que conecta el proyecto con el Centro Internacional , y segn
condiciones establecidas en el Decreto 606 de 2001.
CONDICIONES PARA SU
Garantizar la construccin de la plataforma de integracin sobre el rea privada afecta al uso pblico, esto
DESARROLLO
con el fin de garantizar la conectividad entre el proyecto y el Centro Internacional y el manejo de los 1.500
pasajeros/hora previstos entre la Estacin Central y el costado norte de la Calle 26. La edificabilidad del predio
y la cesin de rea privada de uso pblico quedarn sujetas a la construccin de la plataforma de integracin, la
cual deber ser construida con anterioridad o de manera simultnea con los desarrollos inmobiliarios previstos
sobre la estacin. De no ser as, el distrito podr adquirir el suelo para la construccin de la mencionada
plataforma, incorporndolo al desarrollo inmobiliario.
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FICHA 2: LOTE TIPO 2

LOCALIZACIN
PREDIOS 18, 19 Y 25, MANZANA 01 BARRIO LA ALAMEDA.
TIPO DE PREDIOS
Inmuebles existentes.
Renovacin Urbana - Reactivacin.
TIPO DE INTERVENCIN
Reconocimiento de la existencia.
Se reconoce la existencia de las edificaciones segn Art. 10 del Decreto 333 de 2010.
Para ampliacin y/o cambio de uso a travs de la modalidad de reactivacin, deber acogerse a la norma
definida para los inmuebles desarrollables de la Etapa No 1. Ficha Normativa No 8.
AISLAMIENTOS/EMPATES
Los existentes.
ALTURAS
La existente.
El existente.
El existente.
SEMISTANOS
Solo los existentes.
STANOS
ESPACIOS PRIVADOS AFECTOS AL
N.A.
USO PBLICO
ANTEJARDINES Y/O RETROCESOS
Los existentes.
CONDICIONES PARA SU
Deber acceder a la licencia urbanstica correspondiente.
DESARROLLO
Se podr presentar un proyecto de conjunto con los predios colindantes.
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FICHA 3: LOTES TIPO 3

LOCALIZACIN
ETAPA 1
ETAPAS 2 Y 3
Predios sobre la plazoleta de la Estacin Central.
Otros predios.
TIPO DE PREDIO
Inmuebles de Inters Cultural.
Conservacin segn categoras establecidas en el Decreto 606 de 2001.
VALORACIN DE INMUEBLES
Estos inmuebles debern ser valorados por el promotor y presentados ante el Consejo Asesor de Patrimonio, o
quien cumpla sus funciones, para su posible exclusin, en el marco del desarrollo inmobiliario propuesto para
cada una de las etapas.
TIPO DE INTERVENCIN
En caso que se ratifique su valor patrimonial,
En caso que se ratifique su valor patrimonial, debern
debern ser incorporados
incorporase al proyecto que se defina en la unidad de
al diseo de espacio
pblico de la plaza denominada Estacin Central
actuacin y /o gestin correspondiente.
y al desarrollo inmobiliario como bienes de uso
Los predios que estn afectos por zonas de reserva vial
pblico; cumpliendo con las normas de uso y de
como es el caso de la Calle 24, debern solicitar su
edificabilidad
presente
exclusin al Concejo Asesor de Patrimonio, o quien
reglamentacin. En caso que se excluyan del listado
cumpla sus funciones. En caso que se excluyan del
de Bienes de Inters Cultural, los predios harn
listado de Bienes de Inters Cultural, los predios harn
parte del espacio pblico de la plaza denominada
parte del rea til de los lotes desarrollables de cada
Estacin Central.
etapa.
previstas
en
la
En caso que se ratifique su valor patrimonial, las permitidas en el Decreto Distrital 606 de 2001 y los decretos
que lo complementen o modifiquen, segn la categora dentro de la que se clasifique el respectivo inmueble.
AISLAMIENTOS Y EMPATES
En caso que se ratifique su valor patrimonial, los exigidos en el Decreto 606 de 2001, segn la categora dentro
de la que se clasifiquen los respectivos inmuebles.
ALTURAS
En caso que se ratifique su valor patrimonial, altura mxima permitida segn Decreto 606 del 2001.
En caso que se ratifique su valor patrimonial, el existente.
En caso que se ratifique su valor patrimonial, el existente.
SEMISTANOS.
En caso que se ratifique su valor patrimonial, segn condiciones establecidas en el Decreto 606 de 2001.
STANOS
N.A.
AL USO PBLICO
ANTEJARDINES Y RETROCESOS
CONDICIONES PARA SU
En los proyectos propuestos para cada una de las etapas, se deber garantizar la conservacin del los Bienes de
DESARROLLO.
Inters Cultural, en n caso que se decida mantener su declaratoria como Inmueble de Inters Cultural. Por el
contrario, en caso de ser excluidos del listado por el Consejo Asesor de Patrimonio, los predios deben ser
vinculados como rea til.
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FICHA 4: LOTES TIPO 4

LOCALIZACIN
ETAPA 2 A
ETAPA 2 B
Fonade y Registro.
Universidad INCCA 2 (Manzana 11 Barrio la Alameda).
TIPO DE PREDIO
Dotacional Existente conforme el artculo 344 del POT.
Consolidacin de Sectores urbanos Especiales.
Consolidacin de Sectores urbanos Especiales. Numeral 1 -
Numeral 1 - artculo 372 del POT.
artculo 372 del POT. En caso de englobe del predio con el

lote 4 Renovacin Urbana por Redesarrollo aplicando la
TIPO DE INTERVENCIN
Reconocimiento, adecuacin, modificacin.
Los existentes.
Reconocimiento, adecuacin, modificacin. En caso de

englobe del predio con el lote 4 obra nueva.
Los existentes. En caso de englobe del predio con el lote 4,
ser la resultante de aplicar los ndices
de ocupacin y
construccin previstos para la etapa. Ficha Normativa No 7.

ALTURAS
La existente.
La existente. En caso de englobe del predio con el lote 4, ser

la resultante de aplicar los ndices
de ocupacin y
construccin previstos para la etapa. Ficha Normativa No 7.

El existente.
El existente. En caso de englobe del predio con el lote 4, el

permitido de acuerdo con el desarrollo integral de la Etapa.
Ficha Normativa No 7.
El existente.
El existente. En caso de englobe del predio con el lote 4, el

permitido de acuerdo con el desarrollo integral de la Etapa.
SEMISTANOS
Solo los existentes. En caso de englobe del predio con el lote

4, no se permiten stanos con frente al espacio pblico.
STANOS
Solo los existentes. En caso de englobe del predio con el lote

4 permitidos.
Debe conservar la plazoleta existente.
N.A.
Los existentes.
Los existentes. En caso de englobe del predio con el lote 4, el
AL USO PBLICO
ANTEJARDINES Y/O
RETROCESOS
exigido de acuerdo con el desarrollo integral de la Etapa.

ENGLOBE DE PREDIOS
N.A.
Se permite el englobe de este tipo de predio con el lote No 4

de la Etapa No 2.
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FICHA 5: LOTES TIPO 5 ETAPA 1
LOCALIZACIN
LOTE 1
LOTE 2
Sobre la plataforma 1 de la Estacin Central y
Sobre la plataforma 1 de la Estacin Central.
sobre el intercambiador vial para la integracin

operacional del sistema.
TIPO DE PREDIO
Desarrollable.
TRATAMIENTO -MODALIDAD
Renovacin Urbana - Redesarrollo.
TIPO DE INTERVENCIN
Obra nueva: En el proceso de construccin se deber adelantar coordinacin Tcnica con el IDU y Transmilenio
S.A., teniendo en cuenta la construccin de las plataformas 1 y 2 de la Estacin Central.
Las nuevas construcciones se deben empatar con los predios 18, 19 y 25 de la manzana 01 del Barrio la Alameda.
ALTURAS
Resultante de la correcta aplicacin de los ndices de ocupacin y construccin.

Se podr generar una Plataforma de hasta 3 pisos por encima del nivel del espacio pblico.
0.76 para plataforma con uso comercial.
7.29
SEMISTANOS
No se permiten.
STANOS
En los stanos 1 y 2 se construye la Estacin Central de Transmilenio, en donde se podrn desarrollar parqueaderos,
respetando el diseo de la Estacin. Debajo de los stanos 1 y 2 se podrn desarrollar ms stanos. Nota: Debajo de
la Plataforma 1, no se ubican stanos, considerando que la misma se construir antes del proyecto inmobiliario.
Se prev un espacio privado afecto al uso pblico
Se prev un espacio privado afecto al uso pblico sobre la
AL USO PBLICO
sobre la Calle 13 A y la Calle 26 de 5 m de ancho
Calle 13 A de 5 m de ancho sobre el paramento del lote
sobre el paramento del lote hacia el interior, de
hacia el interior, de acuerdo a lo sealado en el plano de
acuerdo a lo sealado en el plano de Sistema de
Sistema de Espacio Pblico del Plan Parcial. Este espacio
Espacio Pblico del Plan Parcial. Este espacio privado
privado afecto al uso pblico deber como mnimo
afecto al uso pblico deber como mnimo
corresponder a 835,86 m2.
corresponder a 547,69 m2.

ANTEJARDN
N.A.
CONDICIONES DE DESARROLLO
-Condiciones tcnicas de diseo y construccin de las plataformas 1 y 2 (stanos 1 y 2) destinadas al uso de a la

Estacin Central.
-Empate y construccin de la plataforma de integracin con el Centro Internacional, y el espacio de acceso para
manejo de pasajeros en la superficie.
-Sobre todas la plataformas, se debe promover el desarrollo de usos comunales y cubiertas verdes.
-Deber asumir las cargas establecidas en el decreto.
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FICHA 6: LOTES TIPO 5 ETAPA 2A
ETAPA 2 A
LOCALIZACIN
LOTE 1
LOTE 2
Manzana 09 del Barrio La Alameda.
Manzana 09 del Barrio La Alameda.
Lo integran los predios 9, 10, 11, y 12.
Lo integran los predios 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 15 y 16 de
la manzana 09 del Barrio La Alameda.
Predio requerido
por el sistema Transmilenio, para la
comunicacin entre la Estacin Central y la plazoleta de la

Rebeca.
TIPO DE PREDIO
Desarrollable.
TRATAMIENTO -MODALIDAD
TIPO DE INTERVENCIN
Obra nueva.
AISLAMIENTOS/
Deber empatarse mediante plataforma con los predios existentes, Fonade y Registro.
EMPATES
ALTURAS
0.76
5.35
SEMISTANOS
No se permiten stanos con frente al espacio pblico.
STANOS
Permitidos.
Se prev un espacio privado afecto al uso pblico sobre la
Calle 25 de 5 m de ancho sobre el paramento del lote hacia
ESPACIO AFECTO AL USO

PBLICO
el interior; de acuerdo a lo sealado en el plano de Sistema

N.A.
de Espacio Pblico del Plan Parcial. Este espacio privado
afecto al uso pblico deber como mnimo corresponder a
502,17 m2.
5 m de ancho sobre la Carrera 13 A y 5 m de
ANTEJARDINES Y/O
5m de ancho sobre la Carrera 13

ancho sobre la Calle 26.
RETROCESOS.
5m de ancho sobre la Carrera 13 A.

-Sobre todas la plataformas, se debe promover el
-Sobre todas la plataformas,
desarrollo de usos comunales y cubiertas verdes.
desarrollo de usos comunales y cubiertas verdes.
se debe promover el
-Deber asumir las cargas establecidas en el
decreto.
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167
FICHA 7: LOTES TIPO 5 ETAPA 2B

LOCALIZACION
ENGLOBE
-Su desarrollo est sujeto a la definicin de la conexin
LOTE 3
LOTE 4
Manzana 10, Barrio La Alameda.
entre la Estacin Central la Plazoleta de la Rebeca.

Manzana 11, Barrio La Alameda.
Lo integran
10, 11, ylos12.
Lo integran
los predios
2, 3,con
4, 5,
9, 10, 11,en12,
13, 14, 15,urbano.
16, 17,
Sololos
se predios
pueden 9,
englobar
predios que conforman
los lotes
de acuerdo
lo definido
el esquema
18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, y 28.
TIPO DE PREDIO
Desarrollable.
TRATAMIENTO -
MODALIDAD
TIPO DE INTERVENCIN
Obra nueva, articulando los predios dotacionales existentes y los Bienes de Inters Cultural que se mantengan.
AISLAMIENTOS/
Los propuestos para el diseo integral de la unidad de actuacin y/o gestin.
EMPATES
Deber tener en cuenta los Bienes de Inters Cultural.
ALTURAS
0.76
5.35
SEMISTANOS.
No se permiten stanos con frente al espacio pblico.
STANOS
Permitidos.
ESPACIO AFECTO AL USO
Se prev un espacio privado afecto al uso pblico
PBLICO
sobre la Calle 25 y la Carrera 13 A; de acuerdo a lo
N.A.
sealado en el plano de Sistema de Espacio

Pblico del Plan Parcial. Este espacio privado
afecto al uso pblico deber como mnimo
corresponder a 1.049,06 m2.
ANTEJARDN
5 m de ancho por la Carrera 13.
5 m de ancho por la Carrera 13.
5 m de ancho por la Carrera 13 A.
5m de ancho por la Carrera 13 A.

Por la Calle 24 se debe conservar el paramento de los inmuebles
de conservacin.
CONDICIONES DE
-Sobre todas la plataformas, se debe promover el desarrollo de usos comunales y cubiertas verdes.
DESARROLLO.
-Los Bienes de Inters Cultural debern ser valorados por el promotor y presentados ante el Consejo Asesor de
Patrimonio, o quien cumpla sus funciones, para su posible exclusin, en el marco del desarrollo inmobiliario propuesto
para cada uno de los lotes.
-El proyecto inmobiliario deber tener unidad de diseo con el desarrollo inmobiliario propuesto para la Etapa 1.
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168
FICHA 8: LOTES TIPO 5 ETAPA 3
LOTE 1
LOTE 2
Manzana 07, Barrio Santaf
Manzana 03, Barrio Santaf
LOCALIZACIN
TIPO DE PREDIO
Desarrollable.
TIPO DE INTERVENCIN
Obra nueva.
AISLAMIENTOS/
Se precisarn en la correspondiente licencia de urbanismo del desarrollo inmobiliario propuesto.
EMPATES
ALTURAS
0.50
2.73 de edificabilidad bsica y mxima de 5.5 para lo cual deber aportar a las cargas adicionales previstas para

el Plan.
SEMISTANOS
No se permiten.
Permitidos. Se prev la posibilidad de desarrollo de 4 stanos con un estacionamiento disuasorio para el centro,
STANOS
que se podr desarrollar bajo la Carrera 16 A y la Plaza de la Luz, donde se ubicara el acceso peatonal.
ESPACIO AFECTO AL USO PBLICO
Se prev un espacio privado afecto al uso pblico,
Se prev un espacio privado afecto al uso pblico, de
de acuerdo a lo sealado en el plano de Sistema
acuerdo a lo sealado en el plano de Sistema de Espacio
de Espacio Pblico del Plan Parcial. Este espacio
Pblico del Plan Parcial. Este espacio privado afecto al uso
privado afecto al uso pblico deber como mnimo
pblico deber como mnimo corresponder a 967,62 m2.
corresponder a 1.467,93 m2.

ANTEJARDN
5 m de ancho sobre cada uno de los costados del lote.

-Los Bienes de Inters Cultural debern ser valorados por el promotor y presentados ante el Consejo Asesor de
Patrimonio, o quien cumpla sus funciones, para su posible exclusin, en el marco del desarrollo inmobiliario
propuesto para cada uno de los lotes.
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169
5. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS.

5.1. CONCEPTO
La distribucin equitativa de cargas y beneficios es un principio rector del ordenamiento del
territorio de obligatorio cumplimiento y no optativo ni discrecional como lo dispone el
artculo 2 de la Ley 388 de 1997, que posibilita que todos los actores que participan en la
gestin y desarrollo de un Plan Parcial se organicen bajo unas mismas reglas, permitiendo un
trato igualitario de todos frente a la normatividad urbanstica e igualando la tasa de beneficio.
5.2. JUSTIFICACIN
Teniendo en cuenta que la asignacin de usos del suelo y aprovechamientos en cada una de
las etapas del Plan Parcial generan beneficios y cargas diferenciales, se hace necesario realizar
un reparto donde los beneficios sean valorados de tal manera que se garantice que todos los
participes tengan la misma tasa o factor de reparto por el desarrollo de la pieza urbana as
como una asuncin de cargas urbansticas proporcionales a su aporte.
La comprensin de este principio rector del ordenamiento del territorio, requiri de un
anlisis detenido de los artculos 37,38 y 39 de la Ley 388 de 1997, as como del artculo 35 del
Plan de Ordenamiento Territorial46; dado que cada uno de estos aporta aspectos que son
relevantes para su concrecin.
Al respecto la Ley 388 de 1997 dispone lo siguiente:
Artculo 37.- ESPACIO PBLICO EN ACTUACIONES URBANSTICAS. Las reglamentaciones
distritales o municipales determinarn, para las diferentes actuaciones urbansticas, las
cesiones gratuitas que los propietarios de inmuebles deben hacer con destino a vas
locales, equipamientos colectivos y espacio pblico en general, y sealarn el rgimen de
permisos y licencias a que se deben someter as como las sanciones aplicables a los
infractores a fin de garantizar el cumplimiento de estas obligaciones, todo ello de
conformidad con lo dispuesto en el Captulo XI de esta Ley.
Tambin debern especificar, si es el caso, las afectaciones a que estn sometidos por
efectos de reservas de terreno para construccin de infraestructura vial, de transporte
redes matrices y otros servicios de carcter urbano o metropolitano. Para las actuaciones
que lo requieran como la urbanizacin en terrenos de expansin y la urbanizacin o
construccin en terrenos con tratamientos de renovacin urbana, deber sealarse el
procedimiento previo para establecer la factibilidad de extender o ampliar las redes de
servicios pblicos, la infraestructura vial y la dotacin adicional de espacio pblico, as
46
Decreto 190 de 2004 (POT).
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170
como los procesos o instrumentos mediante los cuales se garantizar su realizacin

efectiva y la equitativa distribucin de cargas y beneficios derivados de la correspondiente
actuacin. Subrayado fuera de texto
Del artculo anterior se puede colegir que la norma hace referencia a la asuncin de cargas en
los procesos de urbanizacin y construccin que son necesarias para generar los espacios e
infraestructuras de soporte de la vida colectiva urbana, de tal forma que se garantice la
provisin de bienes y prestacin de servicios de uso comn.
Artculo 38.- REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS. En desarrollo del

principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento
territorial y las normas urbansticas que los desarrollen debern establecer mecanismos
que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del
ordenamiento urbano entre los respectivos afectados.
Las unidades de actuacin, la compensacin y la transferencia de derechos de construccin
y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este propsito. Subrayado fuera
de texto
De este artculo se concluye que el reparto equitativo de cargas y beneficios busca desde el
punto de vista jurdico impartir un trato igualitario de todos frente a las normas urbansticas,
de tal forma que, desde el punto de vista econmico se iguale la tasa de beneficio47.
Artculo 39.- UNIDADES DE ACTUACIN URBANSTICA. () Como Unidad de Actuacin

Urbanstica se entiende el rea conformada por uno o varios inmuebles, explcitamente
delimitada en las normas que desarrolla el plan de ordenamiento que debe ser urbanizada
o construida como una unidad de planeamiento con el objeto de promover el uso racional
del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbansticas y facilitar la dotacin con
cargo a sus propietarios, de la infraestructura para el transporte, los servicios pblicos
domiciliarios y los equipamientos colectivos mediante reparto equitativo de las cargas y
beneficios.
PARGRAFO. Las cargas correspondientes al desarrollo urbanstico que sern objeto del
reparto entre los propietarios de inmuebles de una Unidad de Actuacin incluirn entre
otros componentes las cesiones y la realizacin de obras pblicas correspondientes a redes
secundarias y domiciliarias de servicios pblicos de acueducto, alcantarillado, energa y
47
Entindase como el beneficio o ganancia que queda, una vez se han pagado todos los costos directos e indirectos del proceso. Puede
entenderse tambin como la diferencia entre el valor que tienen los predios resultado del proceso de urbanizacin y/o construccin y
el valor que inicialmente se empleo para el desarrollo de la actuacin urbanstica. Esta tasa constituye una medida de la creacin de
riqueza.
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171
telfonos, as como las cesiones para parques y zonas verdes, vas vehiculares y peatonales
y para la dotacin de los equipamientos comunitarios.
Las cargas correspondientes al costo de infraestructura vial principal y redes matrices de
servicios pblicos se distribuirn entre los propietarios de toda el rea beneficiaria de las
mismas y debern ser recuperados mediante tarifas, contribucin de valorizacin,
participacin en plusvala, impuesto predial o cualquier otro sistema que garantice el
reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones. Subrayado fuera de texto
De este artculo se puede extraer que el mbito de aplicacin de la distribucin equitativa de
cargas y beneficios es diferente dependiendo de la categora de carga a la que se est
haciendo referencia, es decir, si stas son: i) cesiones urbansticas obligatorias se distribuirn
entre los propietarios de suelo que conforman la Unidad de Actuacin. Puede decirse que la
distribucin de cargas y beneficios deben ser equilibrada mediante un reparto equitativo en
el instrumento de planeamiento concreto, que para el caso es el Plan Parcial; ii) las
afectaciones para el desarrollo de sistemas principales, se distribuirn entre los propietarios
del suelo urbano (a nivel de ciudad) que se vean beneficiados por la implantacin de las
mismas.
A modo de conclusin, puede decirse que la distribucin equitativa de cargas y beneficios
busca corregir las inequidades derivadas de las decisiones del planeamiento, evitando el
enriquecimiento sin causa de algunos particulares en detrimento de otros, como
consecuencia de las actuaciones urbansticas.
5.3. DESARROLLO
La consecucin del principio rector conlleva seis pasos esenciales: i) la estimacin de las
cargas objeto de reparto48, ii) la estimacin del beneficio resultante de la aplicacin de la
norma del Plan Parcial, iii) calcular la tasa de beneficio49, iv) realizar el reparto o distribucin
equitativa, v) determinar los mecanismos de ejecucin mediante los cuales se garantizar la
realizacin efectiva del reparto y vi) precisar las formas de pago de las cargas y restitucin de
aportes.
48
49
Definir, precisar y cuantificar todos los costos asociados al proceso urbanstico que sern objeto de reparticin.
En trminos de la Secretaria Distrital de Planeacin factor de reparto.
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172
i) Estimacin de las cargas.

Las cargas urbansticas que sern objeto de reparto se definen como todos aquellos costos50
derivados del desarrollo urbanstico propuesto por el Plan Parcial, stos incluyen: i) cesiones
gratuitas que los propietarios de los inmuebles deben hacer con destino a vas locales
(vehiculares y peatonales), equipamientos colectivos y espacio pblico51 en general; ii) la
realizacin de obras pblicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios
pblicos de Acueducto, Alcantarillado, Energa y Telfonos; y iii) los costos asociados a la
gestin y formulacin del Plan Parcial. Para la definicin y el anlisis de las mencionadas cargas
se consideraron las disposiciones normativas contenidas en los artculos 37 y 39 de la Ley 388
de 1997, as como las contenidas en el artculo 35 del POT.
-
Ley 388 de 1997:

Artculo 37.- ESPACIO PBLICO EN ACTUACIONES URBANSTICAS. Las reglamentaciones
distritales o municipales determinarn, para las diferentes actuaciones urbansticas, las
cesiones gratuitas que los propietarios de inmuebles deben hacer con destino a vas
locales, equipamientos colectivos y espacio pblico en general, y sealarn el rgimen de
permisos y licencias a que se deben someter as como las sanciones aplicables a los
infractores a fin de garantizar el cumplimiento de estas obligaciones, todo ello de
conformidad con lo dispuesto en el Captulo XI de esta Ley.
Tambin debern especificar, si es el caso, las afectaciones a que estn sometidos por
efectos de reservas de terreno para construccin de infraestructura vial, de transporte
redes matrices y otros servicios de carcter urbano o metropolitano. Para las actuaciones
que lo requieran como la urbanizacin en terrenos de expansin y la urbanizacin o
construccin en terrenos con tratamientos de renovacin urbana, deber sealarse el
procedimiento previo para establecer la factibilidad de extender o ampliar las redes de
servicios pblicos, la infraestructura vial y la dotacin adicional de espacio pblico, as
como los procesos o instrumentos mediante los cuales se garantizar su realizacin
efectiva y la equitativa distribucin de cargas y beneficios derivados de la correspondiente
actuacin. Subrayado fuera de texto
Artculo 39.- UNIDADES DE ACTUACIN URBANSTICA. ()
Pargrafo.- Las cargas correspondientes al desarrollo urbanstico que sern objeto del
reparto entre los propietarios de inmuebles de una Unidad de Actuacin incluirn entre
otros componentes las cesiones y la realizacin de obras pblicas correspondientes a redes
secundarias y domiciliarias de servicios pblicos de acueducto, alcantarillado, energa y
50
51
Hace referencia a los suelos privados u obras que sern entregados al Distrito para ser de uso pblico.
Parques y zonas verdes.
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173
telfonos, as como las cesiones para parques y zonas verdes, vas vehiculares y peatonales
y para la dotacin de los equipamientos comunitarios.
() Subrayado fuera de texto)
De los artculos puede colegirse que la Ley 388 de 1997 dispone que las cargas asociadas al
Plan Parcial que sern objeto de reparto entre los propietarios de los inmuebles son entre
otros las cesiones gratuitas, la dotacin de equipamientos colectivos, las obras pblicas de
redes secundarias y domiciliarias de servicios pblicos, as como parques, vas vehiculares y
peatonales.
-
Decreto Distrital 190 de 2004 Plan de Ordenamiento Territorial (POT)
Artculo 35. Cargas locales (artculo 35 del Decreto 469 de 2003).Para la aplicacin de los
sistemas de distribucin equitativa de cargas y beneficios se consideran cargas de carcter
local, que se distribuirn entre todos los propietarios de una Unidad de Actuacin Urbanstica o
cualquier otro sistema de gestin individual o asociada, las siguientes:
1. El sistema vial intermedio y local, sea vehicular o peatonal y los parqueaderos de uso
pblico.
2. Las redes secundarias, locales y domiciliarias de servicios pblicos domiciliarios.
3. Las cesiones y la dotacin de equipamientos de educacin, salud, cultura, centros
asistenciales, seguridad y dems servicios de inters pblico y social.
4. Los costos asociados a la formulacin y gestin del Plan Parcial.
5. La cesin del suelo para espacio pblico, su adecuacin y dotacin. Subrayado fuera de
texto.
De este artculo se puede extraer que se considerarn como cargas locales objeto de reparto,
las mencionadas por la Ley 388 de 1997 y los costos asociados a la gestin y formulacin del
Plan Parcial.
En el Plano No 53 y la Tabla No 47 se presentan las cargas que sern objeto de reparto.
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174
Plano No. 53: Cargas Urbansticas Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central
52
A continuacin se presentan las cargas objeto de reparto, cuantificadas en m2 (malla vial local,
espacio pblico y control ambiental) y unidades monetarias (redes secundarias de servicios
pblicos y costos asociados a la formulacin y gestin del Plan Parcial):
CARGAS ANTES DEL REPARTO
COMPONENTE
M2
ETAPA 1
VALOR
M2
ETAPA 2
VALOR
M2
ETAPA 3
VALOR
PLAN PARCIAL
M2
VALOR
1. Sistema o Malla Vial Local e Intermedio
3.783,65
5.713,83
5.514,22
15.011,70
2. Espacio Pblico
3. Control Ambiental
TOTAL CARGAS (REA M2)
%
4. Redes Secundarias de Servicios Publicos
Domiciliarios
5.993,82
982,00
10.759,47
37%
3.103,12
0,00
8.816,95
30%
2.878,55
1.336,46
9.729,23
33%
11.975,49
2.318,46
29.305,65
100%
5. Costos Asociados a la Gestin y

Formulacin del Plan Parcial *
TOTAL CARGAS CUANTIFICADAS EN
RECURSOS ( $ )
$ 1.678.580.581
$ 733.801.342
$ 497.735.393
$ 2.910.117.316
1,774%
0,671%
1,055%
3,5%
1.678.580.581
733.801.342
497.735.393
2.910.117.316
* Del valor de adquisicin de los predios o avalos comerciales iniciales de los inmuebles (Denominado en el DTS valor inicial del suelo)
Tabla No. 47: Total Cargas Objeto de Reparto Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central.
52
En el mapa la Unidad de Gestin es equivalente a la Etapa 1, y las UAU 2 y 3 son equivalentes a las etapas 2 y 3. Sin embargo puede
aplicarse indistintamente la unidad de gestin y/o actuacin para las etapas 2 y 3 como se establece al final de este captulo.
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175
Estimacin monetaria de las cargas objeto de reparto53:
CARGAS ANTES DEL REPARTO
COMPONENTE
M2
Etapa 1 - UG 1
VALOR
Etapa 2 - UAU 2
M2
VALOR
Etapa 3 - UAU 3
M2
VALOR
M2
Total PPRU
VALOR
1. Sistema o Malla Vial Local e Intermedio
3.783,65
$ 804.279.314 15.011,70
$ 2.385.406.360
2. Espacio Pblico
5.993,82 $ 5.372.154.414 3.103,12 $ 1.773.354.014 2.878,55 $ 4.163.385.801 11.975,49
$ 11.308.894.229
3. Control Ambiental
TOTAL CARGAS (REA M2 y $)
982,00
$ 916.912.417 5.713,83
$ 940.588.078
0,00
$ 664.214.630 5.514,22
2.318,46
$ 2.220.688.223
10.759,47 $ 7.229.654.908 8.816,95 $ 2.437.568.644 9.729,23 $ 6.247.765.260 29.305,65
$ 0 1.336,46 $ 1.280.100.145
$ 15.914.988.812
4. Redes Secundarias de Servicios Publicos Domiciliarios
$ 1.678.580.581
$ 733.801.342
$ 497.735.393
$ 2.910.117.316
5. Costos Asociados a la Gestin y Formulacin del Plan Parcial
$ 1.180.556.509
$ 446.662.049
$ 702.545.670
$ 2.329.764.228
TOTAL CARGAS CUANTIFICADAS EN RECURSOS ( $ )

1. TOTAL ESTIMACIN CARGAS (M2 y $)
$ 2.859.137.090
$ 1.180.463.391
$ 1.200.281.062
10.759 $ 10.088.791.998
8.817 $ 3.618.032.035
9.729 $ 7.448.046.323
$ 5.239.881.544
29.306
$ 21.154.870.356
Tabla No. 48: Estimacin Monetaria Cargas Objeto de Reparto Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin
Central.
Las cargas consideradas cesiones gratuitas se componen de malla vial local e intermedia y
espacio pblico54 en general. Tabla No 49.
Malla vial local: Calle 25 entre carreras 13 y 13, el acceso desde la calle 26 a los lotes 1 y
2, la carrera 16 entre calles 24 y plaza de la luz.
Malla vial intermedia: Carrera 13 entre calles 24 y 26, la calle 24 entre carreras 13 y 17, la
carrera 13 entre calles 24 y 26 y, la transversal 17 entre calles 24 y plaza de la luz.
Espacio Pblico: Esta conformado por i) plazas o zonas verdes, dentro de las que se
encuentran la Plaza Estacin Central, Plazoleta Incca y la reconfiguracin de la plaza de la
Luz o plazoleta de las flores; ii) los sobre anchos de anden de las calles 25 entre carrera
13 y 13, calle 24 entre carrera 13 y 13 y, calle 24 entre carrera 13 y Avenida Caracas; y
iii) el espacio pblico peatonal que permanece calle 24 entre carrera 13 y 13.
Control Ambiental: Avenida Caracas costados occidental y oriental.
53
54
Los valores de 1, 2 y 3 son de referencia, no obstante, el resultado final del ejercicio de reparto se manejar en m2 para dichas cargas.
El control ambiental constituye espacio pblico sin embargo, por solicitud de la SDP se presenta aparte.
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CARGAS LOCALES PP ESTACIN CENTRAL
Etapa 1
UG 1
Etapa 2
UAU 2
332,87
1.000,73
1.000,73
Etapa 3
UAU 3
PLAN PARCIAL
CONTROL
AMBIENTAL
ESPACIO PBLICO
SISTEMA O MALLA VIAL LOCAL

E INTERMEDIO
M2
Local
Calle 25 entre Carreras 13 y 13A
Acceso desde calle 26 a los lotes 1 y 2
Carrera 16 entre calles 24 y plaza de la luz
Intermedio
Carrera 13 entre Calle 24 y 26
Ampliacin Calle 24 entre Carreras 13 y 17
Carrera 13A Calle 24 y 26
Transversal (carrera) 17 entre calle 24
1.235,86
3.450,78
TOTAL Sistema o Malla Vial Local e

Intermedio
3.783,65
5.713,83
5.514,22
Plazas
Plaza Estacion Central
Reconfiguracion plaza de la luz (plazoleta de
las flores)
Plazoleta Incca
Sobre Ancho Anden
Sobre Ancho Anden Calle 25, desde la carrera
13A hasta la 13
Sobre Ancho Anden Calle 24, desde la carrera
13A hasta la 13
Sobre Ancho Anden Calle 24, desde Avenida
Caracas a Carrera 13A
Que Permanece
Peatonal Cll 24 A entre Carrera 13 y Carrera
13A
5.068,69
5.068,69
515,02
2.878,55
TOTAL Espacio Pblico

5.993,82
332,87
1.231,66
2.219,12
4.713,10
2.259,96
263,98
2.189,16
1.235,86
4.278,36
3.182,90
1.095,46
15.011,70
2.878,55
925,13
515,02
1.640,26
0,00
767,08
873,18
925,13
0,00
947,84
0,00
947,84
982,00
TOTAL Control Ambiental
982,00
3.103,12
2.878,55
1.336,46
11.975,49
0,00
1.336,46
2.318,46
Tabla No. 49: Cargas Cesiones Gratuitas de Malla vial local e intermedia y Espacio Pblico
Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central.
Las cargas que constituyen redes secundarias de servicios pblicos domiciliarios55 se

componen de Acueducto; Alcantarillado Sanitario; Alcantarillado Pluvial y Adicionales, esta
ltima se incorpora segn lo establecido por la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de
Bogot (EAAB) en la comunicacin S-2011-634474 del 26 de septiembre de 2011. Tabla No 50.
55
Para el clculo las cargas de servicios pblicos se tomaron como referencia los costos estimados mediante del Contrato ERU No 014
de 2010, dando como resultado un total de cargas de $2.910.117.316 pesos.
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177
TOTAL CARGAS (Suelo + Construccin)
REDES SECUNDARIAS DE
SERVICIOS PBLICOS
DOMICILIARIOS
1. CARGAS LOCALES PP ESTACIN CENTRAL
Etapa 1 - UG 1
Etapa 2 - UAU 2
Etapa 3 - UAU 3
Acueducto
$ 439.945.811
$ 192.324.891
$ 130.453.434
Alcantarillado Sanitario
$ 162.042.596
$ 70.837.871
$ 48.049.129
Alcantarillado Pluvial
$ 270.790.615
$ 118.377.705
$ 80.295.265
Adicional por concepto de Acueducto
$ 805.801.560
$ 352.260.876
$ 238.937.564
$ 1.678.580.581
$ 733.801.342
$ 497.735.393
SUBTOTAL CARGA LOCAL SERVICIOS

PBLICOS
Total PPRU
$ 2.910.117.316
Tabla No. 50: Cargas Locales Redes Secundarias de Servicios Pblicos Domiciliarios
Cargas asociadas a la gestin y formulacin del PPRU Estacin Central, hacen alusin a la
gestin social o la estimacin de los gastos de mitigacin de impactos a la poblacin y gestin
del Plan Parcial u honorarios de la ERU. Corresponde al 3,5% del Valor Inicial del Suelo56. Tabla
No 51.
COSTOS ASOCIADOS A LA
GESTIN Y FORMULACIN
DEL PLAN PARCIAL
Etapa 1 - UG 1
Etapa 2 - UAU 2
Etapa 3 - UAU 3
Total PPRU
1,774%
0,671%
1,055%
3,5%
Gestion Plan Parcial 1,5%
Gestion Social 2%
Tabla No. 51: Total Costos Asociados a la Formulacin y Gestin del

TOTAL CARGAS (Suelo + Construccin)
COSTOS
ASOCIADOS A LA
GESTIN Y
Etapa 1 - UG 1
Etapa 2 - UAU 2
Etapa 3 - UAU 3
Gestion Plan Parcial 1,5%
$ 505.952.789
$ 191.426.593
$ 301.091.001
$ 998.470.383
Gestion Social 2%
$ 674.603.719
$ 255.235.457
$ 401.454.668
$ 1.331.293.844
$ 1.180.556.509
$ 446.662.049
$ 702.545.670
$ 2.329.764.228
SUBTOTAL CARGA LOCAL GESTION PLAN

PARCIAL
Tabla No. 52: Total Costos Asociados a la Formulacin y Gestin del

Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central. En recursos dinerarios
56
Total PPRU
Entindase como el valor de adquisicin de los predios o avalos comerciales inciales de los inmuebles.
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178
ii) Estimacin del Beneficio resultante de la aplicacin de la norma del Plan Parcial.
El Beneficio se consider como la mezcla entre la ganancia del capital y rentas capitalizadas,
puede decirse, que est en funcin de los precios de mercado esperados para los diferentes
productos inmobiliarios y de la eficiencia en el uso de los factores frente a las cargas en
trminos de Aprovechamientos del suelo.
Tabla No. 53: Aprovechamientos Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central.
A continuacin se presentan los pasos que se llevaron a cabo para determinar los beneficios:
Paso No 1. Estimacin del valor potencial del suelo.
2.2 ESTIMACIN VALOR POTENCIAL DEL SUELO
Valor Potencial del Suelo
USO
Etapa 1 - UG 1 Etapa 2 - UAU 2 Etapa 3 - UAU 3
Total PPRU
Comercio
$ 13.098.916.800 $ 7.169.932.000 $ 12.200.600.000 $ 32.469.448.800
Oficinas
$ 29.832.669.120 $ 8.437.139.550
$ 0 $ 38.269.808.670
Institucional
$ 0 $ 2.088.395.400
$0
$ 2.088.395.400
Hotel
$0
$ 985.248.000
$0
$ 985.248.000
Vivienda No V.I.P
$ 4.445.760.900
$0
$0
$ 4.445.760.900
Vivienda V.I.P
$0
$ 0 $ 8.782.716.600
$ 8.782.716.600
Estacionamientos
$ 1.953.600.000
$ 662.580.000 $ 3.701.700.000
$ 6.317.880.000
2.2 TOTAL ESTIMACIN VALOR
$ 49.330.946.820 $ 19.343.294.950 $ 24.685.016.600 $ 93.359.258.370
POTENCIAL DEL SUELO
Tabla No. 54: Valor Potencial del Suelo Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central.
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179
El valor potencial del suelo es el promedio de los resultados obtenidos de la aplicacin de los
mtodos residual, por costeo y por comparacin, como se describen a continuacin:
a) Mtodo residual
b) Mtodo por costeo:
c) Mtodo por comparacin:
% Participacin del
Suelo
20%
18%
17%
17%
18%
17%
19%
USO
Comercio
Oficinas
Institucional
Hotel
Vivienda No V.I.P
Vivienda V.I.P
Estacionamientos
d) El valor potencial del suelo promedio:
Paso No 2. Diferencia valor del suelo.

2.3 DIFERENCIA VALOR DEL SUELO
2.2 ESTIMACIN VALOR POTENCIAL
DEL SUELO
VALOR INICIAL DEL SUELO *
2.3 TOTAL DIFERENCIA VALOR DEL
SUELO **
Total PPRU
$ 49.330.946.820 $ 19.343.294.950 $ 24.685.016.600
$ 93.359.258.370
$ 33.730.185.962 $ 12.761.772.836 $ 20.072.733.422
$ 66.564.692.220
$ 15.600.760.858 $ 6.581.522.114
$ 26.794.566.150
$ 4.612.283.178
* Fuente: Empres a de Renova cin Urba na Ma yo 2012

** En trmi nos de la SDP s e refi ere a l Plus va l or Inicia l .
Tabla No. 55: Diferencia valor del suelo Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central.
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180
Paso No 3. Beneficio antes del reparto.

2.4 BENEFICIO ANTES DEL REPARTO *
2.3 TOTAL DIFERENCIA VALOR DEL
SUELO
$ 15.600.760.858 $ 6.581.522.114
$ 4.612.283.178
$ 26.794.566.150
1. TOTAL ESTIMACIN CARGAS
$ 10.088.791.998 $ 3.618.032.035
$ 7.448.046.323
$ 21.154.870.356
$ 5.511.968.860 $ 2.963.490.079 -$ 2.835.763.145
$ 5.639.695.793
2.4 TOTAL BENEFICIO ANTES DEL

REPARTO
* En trminos de la SDP se refi ere a l Plus va lor Fi na l.
Tabla No. 56: Beneficio antes del reparto Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central.
iii) Tasa de Beneficio.57

Entindase como el beneficio o ganancia que queda, una vez se han pagado todos los costos
directos e indirectos del proceso. Puede entenderse tambin como el cociente entre la
diferencia del valor que tienen los predios resultado del proceso de urbanizacin y/o
construccin, menos el valor inicial del suelo, menos las cargas objeto de reparto, sobre el
valor que inicialmente se empleo para el desarrollo de la actuacin urbanstica ((v1 v0)
cargas) / v0. Esta tasa constituye una medida de la creacin de riqueza.
2.5 TASA DE BENEFICIO
2.4 TOTAL BENEFICIO ANTES DEL
REPARTO
$ 5.511.968.860 $ 2.963.490.079 -$ 2.835.763.145
$ 5.639.695.793
$ 33.730.185.962 $ 12.761.772.836 $ 20.072.733.422
$ 66.564.692.220
0,08
58
* Fuente: Empres a de Renovaci n Urbana Mayo 2012
Tabla No. 57: Tasa de beneficio Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central.
iv) Reparto de cargas y beneficios.

En los numerales anteriores se estimaron los insumos necesarios para realizar el reparto, en
este sentido, se procede a realizar la distribucin equitativa de cargas y beneficios procurando
igualar la tasa de beneficio y un trato igualitario de todos frente a la norma Plan Parcial. As
57
En trminos de la SDP se denomina Factor de reparto.

Total Valor inicial del suelo / Total beneficio antes del reparto.
58
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181
las cosas, a la Etapa 1 le corresponde el 60% de las cargas, a la etapa 2 el 26% y a la etapa 3
el 14% para un total del 100%.
De esta manera, el reparto en recursos dinerarios quedara como se presenta en siguiente la
tabla.
3. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
Descripcin
Etapa 1 - UG 1
Etapa 2 - UAU 2 Etapa 3 - UAU 3
Total PPRU
2.4 TOTAL BENEFICIO ANTES DEL REPARTO
$ 5.511.968.860
$ 2.963.490.079 -$ 2.835.763.145
$ 5.639.695.793
1. TOTAL ESTIMACIN CARGAS ANTES DEL

REPARTO
$ 10.088.791.998
$ 3.618.032.035
$ 7.448.046.323 $ 21.154.870.356
0,08

3.1 BENEFICIO DESPUES DEL REPARTO
$ 2.857.791.143
$ 1.081.241.634
$ 1.700.663.016
$ 5.639.695.793
3.2 CARGAS DESPUES DEL REPARTO
$ 12.742.969.715
60%
$ 5.500.280.480
26%
$ 2.911.620.162 $ 21.154.870.356
14%
100%
Tabla No. 58: Reparto de cargas y Beneficios Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central en
Recursos Dinerarios.
Por otra parte, es preciso resaltar que el Plan Parcial deber adoptar los ndices de
construccin, ocupacin, tasa de beneficio y el porcentaje de cargas para cada etapa59 y no
los valores monetarios aqu consignados. Toda vez, que los precios y costos de referencia se
modifican permanentemente por variables de naturaleza macroeconmica y dinmicas
propias del mercado. Es decir, el reparto de cargas y beneficios deber presentarse de la
siguiente manera (Tabla 59):
59
Para las cargas denominadas cesiones gratuitas (malla vial, espacio pblico y control ambiental) el porcentaje se traducir en m2;
mientras que para las cargas denominadas redes secundarias de servicios pblicos y costos asociados a la formulacin y gestin del Plan
Parcial se presentaran: en recursos dinerarios las primeras y como el 3.5% del valor inicial del suelo las segundas.
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182
DISTRIBUCIN EQUITATIVA DE CARGAS Y BENEFICIOS

M2
CARGAS ANTES DEL
REPARTO
Malla vial local e intermedia, Espacio

Pblico y Control Ambiental
M2
ETAPA 2
UAU 2
VALOR
8.816,95
9.729,23
0,671%
1,055%
Redes Secundarias de Servicios

Publicos Domiciliarios
$ 1.678.580.581
$ 733.801.342
FORMAS DE PAGO PARA CUMPLIR CON LAS CARGAS
3,5%
$ 2.910.117.316
26%
14%
100%
0,76
7,29
0,76
5,35
0,50
2,73
0,69
5,51
7.730,68
3.979,59
2,205%
0,974%
0,321%
$ 1.678.580.581
1. Sistema o Malla Vial Local e

Intermedio
2.
Espacio Pblico
3.Control
Ambiental
10.759,46
4.Redes Secundarias de Servicios

b) RECURSOS DINERARIOS
29.305,65
$ 497.735.393
17.595,22
Redes Secundarias de Servicios

a) OBRAS
OBSERVACIONES
VALOR
0,08
Malla vial local e intermedia, Espacio

Pblico y Control Ambiental
Costos Asociados a la Gestin y
TOTAL CARGAS
CUANTIFICADAS EN
RECURSOS ( $ y % )
PLAN PARCIAL
M2
60%
TASA DE BENEFICIO
ETAPA 3
UAU 3
VALOR
1,774%
DISTRIBUCIN / EDIFICABILIDAD
APROVECHAMIENTOS
CON REPARTO
I.O
I.C
CARGAS CON
REPARTO
M2
10.759,47
Costos Asociados a la Gestin y

TOTAL CARGAS
CUANTIFICADAS EN
RECURSOS ( $ y % )
ETAPA 1
UG
VALOR
$ 733.801.342
7.730,68
$ 1.678.580.581
i) La Etapa 1 debe pagar a la Etapa 2 en

obras o recursos lo correspondiente a
1.086,27 m2
1.086,27
ii) La Etapa 1 debe pagar a la Etapa 3 en

obras o recursos lo correspondiente a
5.749,65 m2
5.749,65
iii) Costos Asociados a la gestin y

3,500%
$ 497.735.393
3.979,58
$ 733.801.342
$ 2.910.117.316
22.469,72
$ 497.735.393
$ 2.910.117.316
El desarrollador de la Etapa 1 deber pagar el

valor equivalente a los m2 de las cesiones de la
etapa 2 y 3 respectivamente.
Dicho Monto ser determinado por la Junta
Directiva del Fideicomiso responsable del
Patrimonio Autonomo del Plan Parcial EC
2,205%
17.595
TOTAL
29.305,65
0,974%
7.730,68
El desarrollador de cada Etapa deber transferir

al Patrimonio Autonomo del Plan Parcial EC los
3,500% recursos equivalentes al % sobre el valor de
adquisicin de los predios o avalos
comerciales iniciales de los inmuebles
0,321%
3.979,58
22.469,72
* Del valor de adquisicin de los predios o avalos comerciales iniciales de los inmuebles (Denominado en el DTS valor inicial del suelo)
Tabla No. 59: Reparto de cargas y Beneficios Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central para
incorporar en el Plan Parcial
DISTRIBUCIN
EQUITATIVA DE CARGAS Y BENEFICIOS
CARGAS ANTES DEL

REPARTO
TOTAL CARGAS CUANTIFICADAS EN
RECURSOS ( $ )
APROVECHAMIENTOS
CON REPARTO
M2
ETAPA 1
UG
VALOR
10.759,47
M2
ETAPA 2
UAU 2
VALOR
8.816,95
$ 2.859.137.090
DISTRIBUCIN / EDIFICABILIDAD
I.O
I.C
FORMAS DE PAGO PARA CUMPLIR CON LAS CARGAS
CARGAS CON
REPARTO
$ 1.180.463.391
a) OBRAS
OBSERVACIONES
VALOR
29.305,65
$ 1.200.281.062
$ 5.239.881.544
60%
26%
14%
100%
0,76
5,35
0,50
2,73
0,69
5,51
0,08
7.730,68
$ 3.146.043.884
10.759,46
4.Redes Secundarias de
Servicios Publicos
Domiciliarios
1.086,27
ii) La Etapa 1 debe pagar a la

Etapa 3 en obras o recursos lo
b) RECURSOS
correspondiente a 5.749,65 m2
DINERARIOS
5.749,65
iii) Costos Asociados a la

gestin y Formulacin del Plan
Parcial
$ 1.382.254.695
29.305,65
$ 711.554.102
3.979,58
$ 733.801.342
$ 5.239.881.544
22.469,72
$ 497.735.393
$ 2.910.117.316
El desarrollador de la Etapa 1 deber pagar el

valor equivalente a los m2 de las cesiones de la
etapa 2 y 3 respectivamente.
Dicho Monto ser determinado por la Junta
Directiva del Fideicomiso responsable del
Patrimonio Autonomo del Plan Parcial EC
$ 1.467.492.166
17.595
3.979,59
7.730,68
$ 1.678.580.581
i) La Etapa 1 debe pagar a la

Etapa 2 en obras o recursos lo
correspondiente a 1.086,27 m2
TOTAL
PLAN PARCIAL
M2
0,76
7,29
17.595,22
CARGAS CUANTIFICADAS EN RECURSOS ($)

1. Sistema o Malla Vial Local e
Intermedio
2. Espacio Pblico
3.Control Ambiental
ETAPA 3
UAU 3
VALOR
9.729,23
TASA DE BENEFICIO
M2
$ 648.453.353
$ 3.146.072.748 7.730,68 $ 1.382.254.695 3.979,58
El desarrollador de cada Etapa deber transferir

al Patrimonio Autonomo del Plan Parcial EC los
recursos equivalentes al % sobre el valor de
$ 213.818.709
$ 2.329.764.228
adquisicin de los predios o avalos
comerciales iniciales de los inmuebles
(Denominado en el DTS valor inicial del suelo)
$ 711.554.102 22.469,72 $ 5.239.881.544
Tabla No. 60: Reparto de cargas y Beneficios Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central. En
recursos dinerarios.
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183
Se concluye que al desarrollador de la etapa uno le corresponde entregar al distrito los

10.759 m2 de cesiones obligatorias gratuitas de la etapa Uno; los 1.086, 27 m2 de la etapa
Dos y los 5.749,65 m2 de la etapa tres; sin embargo, estas ltimas podrn ser pagadas por el
desarrollador al patrimonio autnomo del Plan Parcial estacin central para que ste se
encargue de adquirir y transferir dicho suelo al distrito. Respecto a las cargas presentadas en
recursos dinerarios el desarrollador de la etapa 1, deber entregar al patrimonio autnomo
del Plan Parcial estacin central el valor equivalente al 2.205 % del valor inicial del suelo del
Plan Parcial y realizar las obras correspondientes a las redes secundarias de servicios pblicos
domiciliarios a que haya lugar para llevar a cabo el proyecto arquitectnico que se defina
para la etapa 1 y sus respectivos productos inmobiliarios.
El desarrollador de la etapa dos deber entregar al distrito los 7.730,68 m2 de cesiones
obligatorias gratuitas de la etapa dos. Respecto a las cargas presentadas en recursos
dinerarios el desarrollador de la etapa 2, deber entregar al patrimonio autnomo del Plan
Parcial estacin central el valor equivalente al 0,974% del valor inicial del suelo del Plan
Parcial y realizar las obras correspondientes a las redes secundarias de servicios pblicos
El desarrollador de la etapa tres deber entregar al distrito los 3.979,58 m2 de cesiones
obligatorias gratuitas de la etapa tres. Respecto a las cargas presentadas en recursos
dinerarios el desarrollador de la etapa 3, deber entregar al patrimonio autnomo del Plan
Parcial estacin central el valor equivalente al 0,321% del valor inicial del suelo del Plan
Parcial y realizar las obras correspondientes a las redes secundarias de servicios pblicos
Finalmente se estima que el valor inicial del suelo por etapa antes del Plan Parcial es el que se
presenta a continuacin, estos valores son referencia y fueron estimados para presentar el
ejercicio econmico:

$ 33.730.185.962 $ 12.761.772.836 $ 20.072.733.422
Total PPRU
$ 66.564.692.220
v) Mecanismos de ejecucin mediante los cuales se garantizar la realizacin efectiva del

reparto equitativo de cargas y beneficios.
Los mecanismos de ejecucin que se establecen para el Plan Parcial Estacin Central son:
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184
1. Las Unidades de Gestin (UG) y/o Actuacin (UAU) segn se considere pertinente al
momento del desarrollo de cada una de las etapas del Plan. Las UAU podrn desarrollarse
mediante integracin inmobiliaria o cooperacin entre participes, en cualquier caso su
aplicacin est sujeta a las disposiciones del Plan Parcial e iniciar una vez se aprueben las
bases de la actuacin mediante el voto favorable de los propietarios que representan el
51% del rea comprometida en la delimitacin de la UAU como lo establece el artculo 44
de la Ley 388 de 1997.
Si bien la Ley 388 de 1997 no establece una definicin precisa de lo que son las bases de
la actuacin, debe entenderse por las mismas aquellas reglas bajo las cuales se regirn y
organizaran los propietarios de los inmuebles, los inversionistas, la Administracin60 y
dems actores que participen en el desarrollo y/o ejecucin del Plan Parcial.
Dentro de las bases de la actuacin debern incluirse necesariamente entre otras: las
formas de valoracin de los inmuebles aportados, las formas de participacin de los
actores involucrados en el desarrollo del plan parcial, el funcionamiento de la entidad
gestora y el cmo esta deber tomar las decisiones, la indicacin de quien o quienes sern
los lideres o gerentes de la misma y la forma o reglas mnimas en que dicha entidad
gestora debe operar el proyecto urbano.
2. Las compensaciones, entendidas estas como el pago en recursos dinerarios al patrimonio
autnomo del Plan Parcial por parte del desarrollador de cada etapa, por concepto de
cargas urbansticas.
3. La enajenacin voluntaria.
4. La expropiacin por va administrativa o judicial.
Vi ) Formas de pago de las cargas objeto de reparo y restitucin de aportes.

Las formas de pago para las cargas objeto de reparto son:
1. En suelo (m2) que deber ser transferido al distrito capital.
2. En obras correspondiente a las redes secundarias de servicios pblicos domiciliarios.
3. En recursos dinerarios que debern ser transferidos al patrimonio autnomo del plan
parcial Estacin Central por concepto de los costos asociados a la formulacin y gestin
60
Entindase por administracin las diferentes entidades pblicas.
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185
del plan parcial o cesiones gratuitas obligatorias (malla vial local, espacio pblico, control
ambiental).
Cuando haya necesidad de actualizar los valores de referencia de las cargas objeto de reparto
ser la junta directiva del patrimonio autnomo del Plan Parcial o quien ella designe quien
realizar dicha actualizacin.
Sin perjuicio de las alternativas que defina el ente gestor, las alternativas para la restitucin
de aportes sern entre otras:
1.
2.
3.
4.
Recursos dinerarios.
Metros cuadrados de suelo o construccin.
Derechos fiduciarios.
Beneficio respecto del resultado final del fideicomiso, tomando como aporte el valor de
los derechos.
Para la valoracin de los aportes en suelo o inmuebles se realizara un avalu comercial antes
de la actuacin urbanstica61, los cuales debern cumplir con las normas establecidas sobre la
materia en el Decreto Nacional 1420 de 1998 y la Resolucin 620 de 2008 del IGAC.
5.4. PARTICIPACIN DE PLUSVALA

Para el Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central se encontr que la norma vigente
corresponde al Decreto 1042 de 1987, el cual reglament el rea central de la ciudad de
Bogot, dentro de este se defini el sector objeto de P.P.R.U. Estacin Central como un rea
de Actividad Mltiple a excepcin de la manzanas del costado sur occidental que
corresponden a zonas de redesarrollo.
61
Entindase urbanizacin y/o edificacin de inmuebles. Artculo 36 Ley 388 de 1997.
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186
Plano No. 54: Norma Decreto 1042 de 1987
El sector con rea de Actividad Mltiple se subdivide en sub-reas as:

AMR C1: rea de actividad Mltiple con Tratamiento de Rehabilitacin Centro 1
rea de Actividad Mltiple: Son aquellas que por ser o estar previstas como centro de
empleo, por su localizacin estratgica dentro de la ciudad, por su tendencia a una
deseable mezcla de usos urbanos, constituyen sectores de atraccin de la actividad
cotidiana.
Tratamiento de Rehabilitacin: Es el tratamiento determinado para aquellas reas que por
su dinmica urbana estn en proceso de cambio y requieren la actualizacin y
recuperacin de sus estructuras, buscando el equilibrio entre las actividades mixtas y la
vivienda.
USO Principales:
Vivienda multifamiliar, bifamiliar y unifamiliar, Comercio Tipo A, Comercio Tipo B, Industria
Tipo B, Institucionales y Recreativos
Compatibles:
Comercio Tipo A y Industria Tipo B.
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Restringidos:
Servicios Metropolitanos y Comercio Tipo A.
Altura reglamentaria: Libre.
USO Principales:
Vivienda Multifamiliar, Bifamiliar y Unifamiliar, Institucional, Recreativo
Compatibles:
Comercio Tipo A, Industria Tipo B.
Restringidos:
Comercio Tipo B, Institucional y Servicios Metropolitanos.
Altura reglamentaria: Cinco (5) pisos.
5.4.1 ZONAS DE REDESARROLLO

Segn el decreto, los predios o manzanas declaradas mediante Decreto o Resolucin como
reas de Redesarrollo de inters social o utilidad pblica mantendrn la reglamentacin
establecida siempre y cuando hayan comenzado los procesos de concertacin. Las normas
preexistentes seguiran vigentes.
De acuerdo con lo anterior, an sin tener un equivalente de norma del plan parcial de Estacin
Central, con la norma del Decreto 1042 de 1987 podemos establecer si existen hechos
generadores de plusvala.
- Cambio de Usos: El decreto mencionado permite el desarrollo de los mismos usos que estn
propuestos para los desarrollos inmobiliarios del plan parcial de Estacin Central. De esta
forma podemos concluir que no existe hecho generador de plusvala por cambio de usos.
- Mayores Aprovechamientos: En el caso de los mayores aprovechamientos es necesario
diferenciar entre las reas identificadas por el Decreto 1042 de 1987. En el caso de las reas
de Actividad Mltiple Tratamiento de Rehabilitacin C1 (AMR C1), existe libertad de altura,
motivo por el cual en estas reas no se dara el hecho generador del efecto plusvala. Una
situacin diferente sucede con el rea Actividad Mltiple Tratamiento de Rehabilitacin C3
(AMR C3). En este caso se establece un lmite de altura de 5 pisos, frente a los 8 previstos en
los desarrollos inmobiliarios del plan parcial. Aqu podemos identificar que existe a nivel de
norma un hecho generador de efecto plusvala.
Como vemos a nivel normativo existe una manzana donde se presenta un hecho generador de
efecto plusvala y sobre la cual podra determinarse el cobro de la participacin en plusvala.
Sin embargo, al revisar el ejercicio del reparto de cargas y beneficios vemos que con la
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informacin existente acerca de los avalos y de los desarrollos previstos para este Etapa del
plan parcial, se genera un plus-valor negativo para los predios all localizados. En este caso el
valor comercial de los predios est por encima del nuevo potencial determinado en el plan
parcial. Bajo este escenario es necesario preguntarse si es viable el cobro de la participacin
de plusvala an sabiendo que existe un plus-valor negativo. La Direccin de Patrimonio y
Renovacin Urbana definir si se configuran o no hechos generadores de participacin en la
plusvala.
Ver anexo No. 15: Reparto de cargas y beneficios para el proyecto Estacin Central Contrato
ERU No. 038 de 2008.
6. ESQUEMA DE GESTION.
6.1. ESTRATEGIA DE GESTION DE SUELO.
6.1.1. ADQUISICIN DE PREDIOS.
Para garantizar la ejecucin del Plan Parcial, en cumplimiento de un adecuado desarrollo
urbano se aplicaran los instrumentos de gestin de suelo previstos en la Ley 388 de 1997 a
saber:
1. Anuncio de Proyecto
2. Vinculacin de Propietarios al plan.
3. Celebracin de Contratos o convenios que permitan la concurrencia de Terceros a la luz
de lo establecido en los artculos 61 y 62 numeral 9 de la Ley 388 de 1997.
4. La Fiducia mercantil como Instrumento que facilite :
a) El aporte voluntario de los predios por parte de los propietarios.
b) La transferencia de los predios objeto de adquisicin y/o expropiacin por va
administrativa.
c) La administracin de recursos aportados por parte de Inversionistas involucrados en
el desarrollo e implementacin del Plan Parcial.
5. La Expropiacin por va administrativa de acuerdo con la normatividad vigente como
ltimo recurso, cuando no se haya logrado o no se logre la enajenacin voluntaria por
parte de los actuales propietarios.
6.1.2. PARTICIPACION DE PROPIETARIOS DE TERRENOS EN LA GESTION DEL PLAN PARCIAL.
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Los propietarios de terrenos que se encuentren en el mbito de aplicacin del presente Plan
Parcial podrn participar en su implementacin as:
1.
Aportando en forma voluntaria los predios avaluados de conformidad con los criterios
establecidos en el Captulo III de la Ley 9 de 1998 y la resolucin IGAC 620 de 2008.
2.
Aportando recursos de capital para el financiamiento.
3.
Haciendo uso del Derecho de Preferencia: De conformidad con lo establecido en el

artculo 119 de la Ley 388 de 1997, los propietarios o poseedores de los inmuebles que
sean adquiridos o expropiados de conformidad con el procedimiento contemplado en los
Captulos VII y VIII de la Ley 388 de 1997, con destino al desarrollo del proyecto de
Renovacin Urbana Estacin Central, y que opten por recibir el dinero del precio de
adquisicin o indemnizatorio, segn sea el caso, podrn ejercer el derecho de preferencia
para adquirir inmuebles resultantes de dicho proyecto, siempre y cuando tengan la
misma naturaleza del bien previamente adquirido o expropiado.
El ejercicio de ese derecho tiene como propsito generar, para sus titulares, la posibilidad
de reincorporarse a su entorno y continuar utilizando los bienes para la misma finalidad y
destinacin anterior, beneficindose en forma directa de la renovacin urbana
desarrollada.
6.1.3. PARTICIPACION DE TERCEROS EN LA GESTION DEL PLAN PARCIAL.

Podrn vincularse a la gestin de este Plan parcial terceros interesados aportando recursos
que permitan entre otros la financiacin de las cargas y las dems inversiones requeridas en
las diferentes etapas previstas para la Implementacin del Proyecto. Los aportes sern
valorados y definidos de acuerdo a los presupuestos detallados del proyecto.
6.2. FIDUCIA MERCANTIL.

Para el desarrollo e implementacin del Plan Parcial se podrn, entre otros mecanismos,
constituir fiducia mercantil para facilitar el manejo de los aportes en capital o terreno y la
transformacin de estos en derechos fiduciarios de participacin en el Proyecto Urbano
correspondiente a cada una de las Unidades de Actuacin Urbanstica y/o gestin definidas.
Este mecanismo debe garantizar, entre otros aspectos:
1. El adecuado destino de los terrenos objeto de este Plan Parcial respetando las zonas de
usos pblicos y privados que se definan en este Decreto y propiciando su desarrollo
armnico y ordenado.
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2. Asegurar a los vinculados al proyecto, las correspondientes retribuciones de acuerdos a

sus aportes y porcentajes de participacin.
3. Desarrollar los instrumentos idneos que permitan llevar en debida forma la contabilidad
de las inversiones, costos y gastos requeridos para el desarrollo del proyecto.
4. Generar diversas alternativas de ofertas a los propietarios de terrenos, inversionistas y
promotores del Plan con el fin de redimir sus aportes.
6.3. UNIDADES DE ACTUACIN URBANSTICA.

El presente Plan Parcial se ejecutara a travs de dos (2) Unidades de Actuacin Urbanstica y/
gestin (Etapa 2 y 3) y una unidad de Gestin (Etapa 1), las cuales se encuentran identificadas
en el Plano de formulacin No. 7 Etapas del plan parcial y cuadro de reas.
Para el desarrollo de cada Unidad de Actuacin Urbanstica deber darse cumplimiento a las
siguientes reglas:
a) Se realizar el procedimiento de delimitacin de cada unidad de actuacin
urbanstica, segn lo indicado en el artculo 42 de la Ley 388 de 1997, en
concordancia con los artculos 20 y siguientes del Decreto Nacional 2181 de 2006, la
norma que los modifique, adicione o sustituya.
b) La ejecucin de cada unidad de actuacin urbanstica requiere la aprobacin de los
propietarios que representen por lo menos el 51% del rea comprometida.
c) En el evento en que se logre la gestin asociada de la totalidad de propietarios de
la(s) Unidad(es) de Actuacin Urbanstica(s), sta(s) se ejecutar(n) como Unidad de
Gestin, en los trminos del artculo 19 del Decreto Nacional 2181 de 2006, la norma
que lo modifique, adicione o sustituya.
d) La ejecucin de las Unidades de Actuacin Urbanstica que conforman el presente
Plan Parcial se realizar mediante la integracin inmobiliaria adelantada por el gestor
de cada unidad, de conformidad con lo sealado en la Ley 388 de 1997 o la norma
que la modifique, adicione o sustituya.
e) El Decreto Distrital 59 de 2007 o aqul que lo modifique o sustituya ser la norma
urbanstica vigente para los predios incluidos en cada Unidad de Actuacin
Urbanstica del Plan Parcial hasta tanto se cuente con dichas Unidades, mediante la
implementacin de las estrategia de gestin del suelo. No obstante, una vez
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delimitada la(s) Unidad(es) de Actuacin Urbanstica e inscrita en los respectivos

folios de matrcula inmobiliarios en los trminos del artculo 23 del Decreto Nacional
2181 de 2006, los predios as afectados no podrn ser objeto de licencias de
urbanizacin o construccin por fuera de la correspondiente unidad de actuacin.
f)
Una vez se cuente con la totalidad del rea que conforma cada Unidad de Actuacin
Urbanstica, se deber obtener, en un plazo mximo de tres (3) aos, una nica
licencia de urbanizacin, adems de cumplir lo previsto en el artculo 18 del Decreto
Nacional 2181 de 2006 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.
g) Para la expedicin de la licencia de urbanizacin, el urbanizador de la(s) Unidad(es) de

Actuacin Urbanstica garantizar el pago, ejecucin y/o cesin de las cargas
asignadas.
6.4. ESTRATEGIA DE GESTIN FINANCIERA.

Para efecto de financiar el desarrollo e implementacin del presente Plan Parcial se podrn
entre otras definir las siguientes estrategias:
1. Propiciar la vinculacin y aporte de recursos de los propietarios de los predios.
2. Promover la Vinculacin de Inversiones Privadas.
3. Obtencin de crditos externos.
4. Conformacin de una Fiducia Mercantil o entidad Gestora como mecanismo para
facilitar el manejo de los aportes en terrenos o capital.
5. Promover la conformacin de Asociaciones pblico privadas o cualquier otra forma
de cooperacin empresarial.
6.5. EXENCIONES TRIBUTARIAS PARA LOS APORTES VOLUNTARIOS AL ESQUEMA DE

ASOCIACION FIDUCIARIO.
Teniendo en cuenta que mediante la expedicin de este Plan Parcial se concreta el motivo de
utilidad pblica al que se refiere el literal c del artculo 58 de la Ley 388 de 1997, aquellos
propietarios que en forma voluntaria aporten sus terrenos a la Fiducia Mercantil, tendrn el
beneficio tributario consagrado en el artculo 18 de la Ley 788 de 2002.
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ndice de Planos.
Plano No. 1: Localizacin Proyecto Regin. .................................................................................. 11
Plano No. 2: Delimitacin del mbito de aplicacin plan parcial..................................................... 12
Plano No. 3: Delimitacin rea de influencia. .................................................................................. 13
Plano No. 4: Sectores de estudio del rea de influencia Proyecto Estacin Central.................... 14
Plano No. 5: Delimitacin etapas del proyecto................................................................................ 19
Plano No. 6: Bienes de Inters Cultural............................................................................................ 27
Plano No. 7: Destino socioeconmico del suelo. ............................................................................. 37
Plano No. 8: Levantamiento topogrfico del mbito de actuacin. ................................................ 39
Plano No. 9: Programa de renovacin urbana POT....................................................................... 44
Plano No. 10: Estructura de movilidad............................................................................................. 63
Plano No. 11: Espacio publico actual. .............................................................................................. 63
Plano No. 12: Diseos IDU, Estacin Central de Transmilenio Fase III............................................. 65
Plano No. 13: Resolucin 0414 de 2009 rea de reserva. ............................................................ 66
Plano No. 14: Equipamientos colectivos. ......................................................................................... 67
Plano No. 15: Alturas de las edificaciones por localidad................................................................. 68
Plano No. 16: Alturas de las edificaciones por barrio. .................................................................... 68
Plano No. 17: Alturas de las edificaciones en el rea de influencia. ............................................... 69
Plano No. 18: Alturas predominantes. ............................................................................................. 69
Plano No. 19: Alturas de las edificaciones. ...................................................................................... 69
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Plano No. 20: Poblacin rea de influencia...................................................................................... 73

Plano No. 21: Poblacin mbito de aplicacin................................................................................. 73
Plano No. 22: Nmero de Hogares por manzana en el mbito de aplicacin. ................................ 81
Plano No. 23: Habitantes por vivienda............................................................................................. 82
Plano No. 24: Estratificacin por localidades................................................................................... 85
Plano No. 25: Destino socioeconmico por localidades. ................................................................. 94
Plano No. 26: Destino socioeconmico por barrio. ......................................................................... 94
Plano No. 27: Destino socioeconmico en el rea de influencia. .................................................... 95
Plano No. 28 : Proyectos de inversin............................................................................................ 103
Plano No. 29: Avalos de referencia en el rea de influencia........................................................ 105
Plano No. 30: Avalos de referencia en el mbito de actuacin. .................................................. 105
Plano No. 31: Valor Catastral del suelo.......................................................................................... 106
Plano No. 32: Desarrollos inmobiliarios. ........................................................................................ 107
Plano No. 33: Localizacin Estacin Central de Transmilenio Transmilenio S.A......................... 117
Plano No. 34: Localizacin Etapa 1 del Plan Parcial. ...................................................................... 118
Plano No. 35: Planta stano Estacin Central de Transmilenio. .................................................... 119
Plano No. 36: A la Izquierda, los movimientos vehiculares y la integracin con la estacin, que
demanda la adecuacin de la Av. Caracas. ......................................................................................... 1
Plano No. 37: Resolucin 0414 de 2009 rea de reserva. .......................................................... 122
Plano No. 38: Propuesta Urbana y cuadro de reas Plan Parcial.................................................... 127
Plano No. 39: Espacio Pblico Existe rea de Delimitacin Plan Parcial........................................ 133
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Plano No. 40: Espacio pblico Propuesto Plan Parcial. .................................................................. 135
Plano No. 41: reas privadas afectas al uso pblico Plan Parcial. ................................................. 138
Plano No. 42: Predio Panautos ................................................................................................... 139
Plano No. 43: Etapas de desarrollo del plan parcial....................................................................... 141
Plano No. 44: Etapa 1 del plan parcial............................................................................................ 143
Plano No. 47: Tipos de predios por etapas. ................................................................................... 146
Plano No. 48: Plantas stanos Propuesta Inmobiliaria. ................................................................. 150
Plano No. 49: Plataforma Estacin Central. ................................................................................... 150
Plano No. 50: Plantas Escenario 1. ................................................................................................. 152
Plano No. 53: Cargas Urbansticas Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central ............. 175
Plano No. 54: Norma Decreto 1042 de 1987 ................................................................................. 187
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ndice de Tablas.
Tabla No. 1: reas Generales. ........................................................................................................... 12
Tabla No. 2: Estado actual de Bienes de Inters Cultural Barrio La Alameda................................... 30
Tabla No. 3: Inventario de Bienes de Inters Cultural Barrio La Alameda........................................ 35
Tabla No. 4: Relacin de predios por Manzanas Incluidas en el Plan Parcial Estacin Central.... 36
Tabla No. 5: Usos por etapas. ........................................................................................................... 38
Tabla No. 6: Resumen situacin jurdica de los inmuebles............................................................... 39
Tabla No. 7: Resumen Marco Normativo Decreto Distrital 190 de 2004 y PZCB............................. 40
Tabla No. 8: Directrices para el desarrollo de la Operacin Estratgica Centro............................... 42
Tabla No. 9: Norma para el rea objeto de estudio.......................................................................... 47
Tabla No. 10: UPZ 93: Las Nieves. ..................................................................................................... 49
Tabla No. 11: UPZ 102: La Sabana..................................................................................................... 49
Tabla No. 12: Proyecto Estacin Central, en el marco del Plan de Desarrollo Distrital.................... 50
Tabla No. 13: Matriz reducida de impacto ambiental del Plan Parcial Estacin Central.................. 53
Tabla No. 14: Presupuesto estimado infraestructura de acueducto. ............................................... 56
Tabla No. 15: Presupuesto infraestructura de alcantarillado sanitario ............................................ 56
Tabla No. 16: Presupuesto infraestructura de alcantarillado pluvial................................................ 57
Tabla No. 17: Caractersticas geomtricas de la malla vial circundante........................................... 61
Tabla No. 18: Espacio pblico. .......................................................................................................... 64
Tabla No. 19: Altura de las edificaciones por etapas. ....................................................................... 70
Tabla No. 20: Poblacin, hogares y vivienda en el rea de influencia del proyecto......................... 72
Tabla No. 21: Tasas de asistencia y cobertura escolar por niveles educativos. Bogot, Santa fe y
Mrtires. Aos 2003 y 2007. ............................................................................................................ 89
Tabla No. 22: Comparativo 2003-2007- afiliacin por rgimen y localidad...................................... 90
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Tabla No. 23: Santa Fe. Nmero y distribucin de los establecimientos por actividad econmica
segn UPZ. 2005................................................................................................................................ 96
Tabla No. 24: Los Mrtires. Nmero y distribucin de los establecimientos por actividad econmica
segn UPZ. 2005................................................................................................................................ 98
Tabla No. 25: Recaudo por etapas. ................................................................................................. 102
Tabla No. 26: Proyectos de inversin en el PTI No. 2: Calle 26 Centro Internacional. ................... 104
Tabla No. 27: rea til actual requerida para la Estacin Central .................................................. 122
Tabla No. 28: Distribucin general de reas Plan Parcial Estacin Central..................................... 128
Tabla No. 29: Cuadro de reas Plan Parcial Estacin Central ......................................................... 130
Tabla No. 30: Malla vial arterial. ..................................................................................................... 131
Tabla No. 31: Malla vial Intermedia ................................................................................................ 131
Tabla No. 32: Malla vial local........................................................................................................... 131
Tabla No. 33: Correlacin entre la situacin actual o de diagnstico frente a la propuesta de
circulacin con proyecto. ................................................................................................................ 132
Tabla No. 34: Espacio pblico actual............................................................................................... 133
Tabla No. 35: Espacio pblico a reubicar. ....................................................................................... 134
Tabla No. 36: Espacio pblico propuesta........................................................................................ 137
Tabla No. 37: reas privadas afectas al uso pblico por etapas..................................................... 137
Tabla No. 38: rea privada afecta al uso pblico - Panautos.......................................................... 139
Tabla No. 39: reas y participacin en el rea til por etapas por etapas. ................................... 142
Tabla No. 40: Tipos de predios........................................................................................................ 146
Tabla No. 41: rea til por etapas del plan parcial. ........................................................................ 147
Tabla No. 42: Edificabilidad promedio del plan parcial................................................................... 148
Tabla No. 43: Escenarios de modelacin. ....................................................................................... 151
Tabla No. 44: reas e ndices proyectados para la modelacin de cargas y beneficios. ................ 157
Tabla No. 45: Modalidad de tratamiento por etapas. .................................................................... 158
Tabla No. 46: Edificabilidad por etapa. ........................................................................................... 158
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Tabla No. 47: Total Cargas Objeto de Reparto Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central.
......................................................................................................................................................... 175
Tabla No. 48: Estimacin Monetaria Cargas Objeto de Reparto Plan Parcial de Renovacin Urbana
Estacin Central. ............................................................................................................................. 176
Tabla No. 49: Cargas Cesiones Gratuitas de Malla vial local e intermedia y Espacio Pblico......... 177
Tabla No. 50: Cargas Locales Redes Secundarias de Servicios Pblicos Domiciliarios.................... 178
Tabla No. 51: Total Costos Asociados a la Formulacin y Gestin del............................................ 178
Tabla No. 52: Total Costos Asociados a la Formulacin y Gestin del............................................ 178
Tabla No. 53: Aprovechamientos Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central................ 179
Tabla No. 54: Valor Potencial del Suelo Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central. ..... 179
Tabla No. 55: Diferencia valor del suelo Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central. .... 180
Tabla No. 56: Beneficio antes del reparto Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central. . 181
Tabla No. 57: Tasa de beneficio Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central. ................. 181
Tabla No. 58: Reparto de cargas y Beneficios Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central
en Recursos Dinerarios.................................................................................................................... 182
Tabla No. 59: Reparto de cargas y Beneficios Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central
para incorporar en el Plan Parcial ................................................................................................... 183
Tabla No. 60: Reparto de cargas y Beneficios Plan Parcial de Renovacin Urbana Estacin Central.
En recursos dinerarios..................................................................................................................... 183
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ndice de Grficas e Imgenes

Grafica No. 1: Destino socioeconmico por predios........................................................................ 37
Grafica No. 2: Porcentaje de uso por metros cuadrados construidos. ............................................ 71
Grafica No. 3: Esquema Operacin Urbana. .................................................................................. 117
Grafica No. 4: Vista desde la Av. Caracas. En gris los edificios permanentes ubicados sobre la
caracas. En azul, los stanos. Se destinan los niveles 1 y 2 para la Estacin Central en sus dos fases.
......................................................................................................................................................... 121
Grafica No. 5: Esquema de integracin.......................................................................................... 125
Grafica No. 6: Determinantes del rea de influencia..................................................................... 126
Imagen No. 1: Parque del Centenario y Plaza de San Diego. 1933. .................................................. 21
Imagen No. 2: Barrios Las Nieves occidental y Las Nieves Oriental. 1900........................................ 22
Imagen No 3: Izq. Plano 1894 Carlos Clavijo. Der. Plano1923 Manuel Rincn................................. 22
Imagen No. 4: Izq. 1943 Aerofotografa IGAC. Ubicacin de los actuales BIC en la zona de estudio.
Se identifican: el Parque del Centenario, la Plaza de Toros, la Biblioteca Nacional. Der. 1944
Secretara de Obras Pblicas Municipales, Seccin del Plano. El registro fotogrfico evidencia la
alta consolidacin en el barrio La Alameda y la presencia de predios sin desarrollar al costado
occidental de la ya construida Avenida Caracas. .............................................................................. 23
Imagen No 5: Izq. Plano1960 Instituto Geogrfico Agustn Codazzi. Der. Plano1977 Instituto
Geogrfico Agustn Codazzi............................................................................................................... 24
Imagen 6: Escenario 1, en este escenario se hacen 3 torres de oficina, una de las cuales queda en
la Etapa 3......................................................................................................................................... 153
Imagen 7: Escenario 1. .................................................................................................................... 153
Imagen 8: Escenario 2 ..................................................................................................................... 154
Imagen 9: Escenario 2. .................................................................................................................... 155
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Imagen 10: Escenario 3. .................................................................................................................. 156

Imagen 11: Escenario 3. .................................................................................................................. 156
Imagen No. 12: Edificios permanentes Etapa ............................................................................. 159
Imagen No. 13: Manzana 09, por redesarrollo mediante la integracin de 1 o ms predios por
reactivacin. .................................................................................................................................... 160
Imagen No. 14: Lote 1 ubicado en la esquina nor-occidental de la Calle 26 con la Carrera. 13 A.. 160
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ndice de Documentos Anexos

NOTA: LOS DOCUMENTOS ANEXOS FUERON RADICADOS CON LA PRIMERA VERSIN DEL
DOCUMENTO TCNICO DE SOPORTE (OCTUBRE 21 DE 2010). A CONTINUACIN SE SEALAN
ALGUNAS ACTUALIZACIONES.
Anexo No. 1 Documento: Anlisis del Contexto Histrico y
Valoracin Patrimonial. Versin 8 de junio de
2012 (Actualizacin fichas de valoracin BIC
Etapa 1, 2 y 3).
Anexo No. 2 Matriz: Resumen estudio de ttulos y tira
topogrfica - Contrato ERU No. 22 de 2009.
Anexo No. 3 Documento: Diagnostico ambiental Plan Parcial
Estacin Central - Contrato ERU No. 44 de
2010.
Anexo No. 4 Certificaciones: Disponibilidad de servicios
pblicos.
Anexo No. 5 Documento: Diseo conceptual de redes y
presupuesto para el Plan Parcial Estacin
Anexo No. 6 Documento: Estudio de transito para el Plan
Parcial Estacin Central - Contrato ERU No. 33
de 2010. Versin 8 de junio de 2012 ( Anexo
Medio magntico Versin Final).
Anexo No. 7 Planos: Diseos IDU Ampliacin Calle 24.
Anexo No. 8 Planos: Diseos IDU Estacin Central de
Transmilenio Fase III.
Anexo No. 9 Documento:
Registro,
caracterizacin
socioeconmica de la poblacin ubicada en el
rea a adquirir (fase 1) y formulacin del plan
de gestin social ERU.
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201
Documento: Documento tcnico de soporte

para la formulacin del componente socio
econmico del Plan Parcial Estacin Central.
Contrato ERU No. 074 de 2009.
Versin 8 de junio de 2012
Lineamientos generales Plan de
Social).
(Anexo
gestin
Anexo No. 10 Planos: Avalos de referencia PTI 2 - Contrato

ERU No. 039 de 2008.
Anexo No. 11 Documento: Estudio de Mercado Estacin
Anexo No. 12 Registro Topogrfico: Predio Panautos.
Anexo No. 13 Planos: Modelaciones urbansticas y renders.
Anexo No. 14 Imgenes: situacin actual del sector ERU
Anexo No. 15 Documento: Calculo de cargas y beneficios para
el proyecto Estacin Central -Contrato ERU No.
038 de 2008. Versin 8 de junio de 2012
(Anexo Medio magntico Actualizacin
Reparto de Cargas y Beneficios).
Anexo No. 16 Documento: Proyecto de Decreto Plan Parcial.
Versin 8 de junio de 2012.
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202
ndice de Planos Anexos.

Plano No. 1 Localizacin del proyecto en la ciudad.
Plano No. 2 mbito de aplicacin del Plan Parcial.
Plano No. 3 Delimitacin rea de influencia del Plan Parcial.
Plano No. 4 Sectores de estudio rea de influencia.
Plano No. 5 Delimitacin etapas del Plan Parcial.
Plano No. 6 Bienes de inters cultural.
Plano No. 7 Destino socioeconmico del suelo.
Plano No. 8 Levantamiento topogrfico del Plan Parcial.
Plano No. 9 Estructura de movilidad.
Plano No. 10 Espacio pblico actual en el mbito de
actuacin.
Plano No. 11 Estacin Central de Transmilenio Fase III.
Plano No. 12 Resolucin 0414 de 2009.
Plano No. 13 Equipamientos colectivos.
Plano No. 14 Altura de las edificaciones por localidad.
Plano No. 15 Altura de las edificaciones por barrio.
Plano No. 16 Altura de las edificaciones en el rea de
influencia.
Plano No. 17 Alturas predominantes en el mbito de
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Tel. 3581600
203
actuacin.
Plano No. 18 Altura de las edificaciones en el mbito de
actuacin.
Plano No. 19 Poblacin en el rea de influencia.
Plano No. 20 Poblacin en el mbito de actuacin.
Plano No. 21 Hogares por manzana en el mbito de
actuacin.
Plano No. 22 Habitantes por vivienda en el mbito de
actuacin.
Plano No. 23 Estratificacin por localidades.
Plano No. 24 Destino socioeconmico por localidades.
Plano No. 25 Destino socioeconmico por barrios.
Plano No. 26 Destino socioeconmico
influencia.
en
el
rea
de
Plano No. 27 Proyectos de inversin en el rea de influencia.

Plano No. 28 Avalos de referencia en el rea de influencia.
Plano No. 29 Avalos de referencia
actuacin.
en el mbito de
Plano No. 30 Valor catastral del suelo en el mbito de

actuacin.
Plano No. 31 Desarrollos
influencia.
Cl 52 No. 13-64
Tel. 3581600
204
inmobiliarios
en
el
rea
de
CAPITULO II: Formulacin de la operacin urbana.

Plano No. 1 Delimitacin mbito de aplicacin plan parcial.
Plano No. 2 Diseo Estacin Central.
Plano No. 3 Propuesta urbana y cuadro de reas.
Plano No. 4 Sistema de espacio pblico y movilidad
existente.
Plano No. 5 Sistema de espacio pblico del plan parcial.
Plano No. 6A Perfiles Malla Vial Intermedia.
Plano No. 6B Perfiles Malla Vial Intermedia.
Plano No. 6C Perfiles Malla Vial Intermedia.
Plano No. 6D Perfiles Malla Vial Intermedia.
Plano No. 6D Perfiles Malla Vial Intermedia.
Plano No. 6E Perfiles Malla Vial Local.
Plano No. 6F Perfiles Malla Vial Restringida.
Plano No. 7 Etapas del plan parcial y cuadro de reas.
Plano No. 8 Tipos de lotes.
Plano No. 9 Modalidades de renovacin urbana por etapas.
Plano No. 10 Cargas Generales, Cargas Locales y Cesin de
Suelo.
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205
Bibliografa.
Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital. Base catastral 2008. Bogot 2008.
Empresa de Renovacin Urbana - Contrato ERU No. 22 de 2009. Resumen estudio de

ttulos y tira topogrfica. Bogot 2009.
Empresa de Renovacin Urbana - Contrato ERU No. 039 de 2008. Avalos de referencia
PTI 2. Bogot 2009.
Empresa de Renovacin Urbana - ERU No. 65 de 2009. Estudio de Mercado. Bogot

2009.
Empresa de Renovacin Urbana- Direccin Tcnica. Anlisis del Contexto Histrico y

Valoracin Patrimonial. Bogot 2010.
Empresa de Renovacin Urbana - Contrato ERU No. 14 de 2010. Diseo conceptual de

redes y presupuesto para el Plan Parcial Estacin Centra. Bogot 2010.
Empresa de Renovacin Urbana - Contrato ERU No. 44 de 2010. Diagnstico ambiental

Plan Parcial Estacin Central. Bogot 2010.
Empresa de Renovacin Urbana - Contrato ERU No. 33 de 2010. Estudio de transito para
el Plan Parcial Estacin Central. Bogot 2010.
Empresa de Renovacin Urbana Direccin Tcnica. Registro, caracterizacin

socioeconmica de la poblacin ubicada en el rea a adquirir (fase 1) y formulacin del
plan de gestin social. Bogot 2009.
Empresa de Renovacin Urbana - Contrato ERU No. 074 de 2009. Documento tcnico de
soporte para la formulacin del componente socio econmico del Plan Parcial Estacin
Central. Bogot 2010.
Empresa de Renovacin Urbana Contrato ERU No. 038 de 2008. Calculo de cargas y
beneficios para el proyecto Estacin Centra. Bogot 2010.
Cl 52 No. 13-64
Tel. 3581600
206
Ley 9 de 1989. Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal,
compraventa y expropiacin de bienes y se dictan otras disposiciones
Ley 388 de 1997. Ley de Ordenamiento Territorial.
Decreto 190 de 2004. Plan de Ordenamiento Territorial de Bogot
Decreto 492 de 2007. Por el cual se adopta la Operacin Estratgica del Centro de
Bogot, el Plan Zonal del Centro -PZCB- y las Fichas Normativas para las Unidades de
Planeamiento Zonal -UPZ- 91 Sagrado Corazn, 92 La Macarena, 93 Las Nieves, 94 La
Candelaria, 95 Las Cruces y 101 Teusaquillo.
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207
ANEXO 1
VERSIN 8 DE JUNIO DE 2012
ACTUALIZACIN FICHAS
DE VALORACIN BIC ETAPAS 1, 2 Y 3
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208

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Empresa de Renovacin Urbana de Bogot D.C.

GERENTE GENERAL Francisco Jcome Lievano

Vanessa Velasco Bernal

Este trabajo es el resultado de un equipo tcnico

DIRECTORA TECNICA 2010 Dorys Patricia Noy Palacios

Mnica Mara Cspedes vila

Documento Tcnico de Soporte

Programa Multifase de Revitalizacin

Bogot - Junio 2012

3.1.4. CONTEXTO FISICO.

3.2. CARACTERIZACION COMPONENTE SOCIO ECONOMICO.

3.2.1.3. Indicadores de fuerza laboral.

CAPITULO II: Formulacin de la operacin urbana.

2.2.2.4. Normas generales para el sistema vial propuesto.

2.3. ETAPAS DE DESARROLLO.

5. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS.

6.3. UNIDADES DE ACTUACIN URBANSTICA Y/O UNIDADES DE GESTIN.

CAPITULO I: Diagnostico del sector.

Plano No. 1: Localizacin Proyecto Regin.

Plano No. 2: Delimitacin del mbito de aplicacin plan parcial.

AREA NETA URBANIZABLE

AREA VIAS LOCALES ESPACIO

Tabla No. 1: reas Generales.

1.2. AREA DE INFLUENCIA PLAN PARCIAL.

Por el Oriente, la Carrera 7

Manzanas No: 1-27 del Barrio La Alameda.

Plano No. 3: Delimitacin rea de influencia.

1.2.1. DIAGNOSTICO URBANO DEL AREA DE INFLUENCIA.

Este equipamiento de Movilidad se ha venido definiendo a travs de la coordinacin

Etapa 1: rea donde se desarrollar la Estacin Central, comprendida entre la Carrera 13 y

Plano No. 5: Delimitacin etapas del proyecto.

3.1.1. CONTEXTO HISTORICO Y EVALUACION PATRIMONIAL.

IAsilo de san Diego

Imagen No. 2: Parque del Centenario y Plaza de San Diego. 1933.

Se construy tambin en el Sector el Cementerio Central, en cumplimiento de la Cdula Real

en lneas anteriores, as como el proceso de consolidacin urbana hacia el norte con

hospitalario, de servicios y universitario de la regin y el pas. Para ello se promover la

Plan de Ordenamiento Territorial de Bogot. Decreto 190 de 2004.

Plano No. 6: Bienes de Inters Cultural.

La declaratoria de la mayora de los inmuebles incluye consideraciones del entorno

contienen las siguientes

consideraciones sobre las

3.1.1.3. Valoraciones de los BIC.

Este predio, que conforma

Carrera 14 No. 24A 04/08/12

Carrera 14 No. 24A 16/20/24/26

Avenida 26 No. 13B27/37/47

BARRIO MANZANA PREDIO DIRECCIN CATEGORIA

Este predio, que conforma

Carrera 14 No. 24A 28/30/32/36

La recuperacin del conjunto e

Este predio, que conforma

Este predio tiene categora de

Calle 24A No. 1304/06/08/14

Calle 24A No. 13-52

Este predio, que conforma

Calle 24 No. 13-48/50/52/54

Calle 24 No. 13-72/76/78

El inmueble es valorado como

Carrera 13A No. 24 26

La recuperacin del conjunto e

Tabla No. 2: Estado actual de Bienes de Inters Cultural Barrio La Alameda

Este predio se encuentra