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Urbanizaciones: el aprovechamiento medio y la distribucin equitativa de los beneficios y las cargas (27-09-2004) - Teresa Saintgermain Aprovechamiento urbanstico, la distribucin

equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento, la edificabilidad computable a los efectos del aprovechamiento, y el mbito de reparto del aprovechamiento urbanstico del planeamiento. 1.- Aprovechamiento Urbanstico. La Edificabilidad Total de un Polgono es el total de metros cuadrados construibles dentro de su permetro. La Edificabilidad Media es la Edificabilidad Total dividida por la superficie total de dicho mbito. El Aprovechamiento Urbanstico es la Edificabilidad Total del polgono, sector o unidad de actuacin, una vez deducidos los metros cuadrados de construccin destinados a edificacin dotacional de cesin obligatoria. El Aprovechamiento Medio es el Aprovechamiento Urbanstico dividido por la superficie total del polgono, sector o unidad de actuacin. El Aprovechamiento que corresponde a cada propietario (Aprovechamiento Patrimonizable ) es el Aprovechamiento Medio multiplicado por la superficie del terreno aportado por dicho propietario. Este Aprovechamiento Patrimonizable puede verse mermado con el porcentaje de cesin obligatoria exigido por cada Ayuntamiento, cesin que la nueva Ley del Suelo ya no exige, limitndose a establecer el techo mximo de esta cesin en el 10% del Aprovechamiento total del polgono.

2.- La distribucin equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento.

En la preceptiva distribucin equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento, o equidistribucin entre todos los propietarios de un polgono, sector o unidad de actuacin, el beneficio, es el

aprovechamiento urbanstico, y la carga, son los costes de la urbanizacin, incluidas las cesiones y todos sus gastos concurrentes. El mecanismo para la adjudicacin de los beneficios que corresponden a cada propietario es la Reparcelacin. La capacidad edificable de la parcela o parcelas adjudicadas a cada propietario ha de coincidir con el Aprovechamiento que corresponde a cada propietario segn el clculo antes expuesto; Es decir, su superficie ser tal que multiplicada por el Aprovechamiento Medio del Polgono, alcance el Aprovechamiento Patrimonializable que corresponde a cada propietario.

El coeficiente de reparto proporcional del beneficio en un polgono, y por lo tanto, el techo mximo que a cada propietario corresponde en los beneficios, durante todo el perodo de vigencia del plan, vendr siempre delimitado por el a aprovechamiento Medio. El valor intrnseco de los terrenos aportados no entra en consideracin, ya que se compensados por la edificabilidad adjudicada a su propietario, siempre y cuando se respete el criterio de efectuar las adjudicaciones de las nuevas parcelas en el rea ms prxima posible a las originales. S habrn de ser valorados a parte los derechos, servidumbres, construcciones o explotaciones existentes que hayan de ser cancelados para llevar a cabo la urbanizacin, cuando sean incompatibles con el planeamiento; esta valoracin e indemnizacin correspondiente, se acumular a las cargas derivadas del planeamiento, cuya distribucin se har en la misma forma y proporcin que los beneficios.

3.- La Edificabilidad computable a los efectos del Aprovechamiento.

La edificacin destinada a servicios de infraestructura de la propia urbanizacin o a servicios de sistema general (aquellos destinados a dar servicio a un mbito mayor que trasciende al de la propia urbanizacin), no se computan en la edificabilidad Patrimonizable. No es este el caso de

las edificaciones dotacionales o de equipamiento de uso pblico (escolar, administrativo, sanitario, o institucional), con los que algunas veces se han equiparado las edificaciones de servicios de urbanizacin, ya que las edificaciones dotacionales tambin son Patrimonializable, tanto si se destinan a la titularidad pblica como a la privada, a no ser que hayan sido contemplados en el planeamiento de la urbanizacin como terrenos de cesin obligatoria y gratuita. Si este fuera el caso, la edificabilidad de estas construcciones no se computa a los efectos del clculo del Aprovechamiento, del que han de excluirse, aunque s se han de computarse a los efectos del clculo de la Edificabilidad Mxima del polgono, dentro del techo limitado en el planeamiento; tambin han de computarse a los efectos de la distribucin de las cargas del planeamiento, ya que las cesiones obligatorias y gratuita s constituyen cargas del planeamiento.

http://www.injef.com/php - INJEF.com Powered by Mambo Open Source Generated: 18 May, 2012, 14:51 En definitiva, slo existe un tipo de construccin que no computa a los efectos del clculo de la Edificabilidad: son aquellas edificaciones destinadas a alojar, exclusivamente, los equipamientos de las infraestructuras de la urbanizacin, en las que las nicas plazas de trabajo previstas son las del personal de mantenimiento o vigilancia de dichos equipos,de ah que la ordenanza de aplicacin de tales construcciones sea la propia del uso industrial.. Como ejemplos ilustrativosms conocidos de estos tipos de edificaciones de servicios urbanos, citaremos los que alojan los centros detransformacin del suministro elctrico, las centrales de telefona y/o comunicaciones, las estaciones de captacin ybombeo del suministro de agua, las del suministro de gas, los almacenes de maquinaria y equipos de mantenimiento dela urbanizacin (limpieza, jardinera, alumbrado, pavimentacin, sealizacin, etc.) y los que en la actualidad estncomenzando a implantarse en algunos entornos residenciales de

mayor tamao en Europa: las plantas de cogeneracinelctrica, conjunta o separadamente con la captacin solar o elica, en las que se utilizan los restos de poda y residuos dela urbanizacin y se llevan a cabo simultneamente labores de compostaje, las edificaciones destinadas al almacenaje y distribucin de los residuos de la urbanizacin para su reciclado etc. En esta categora podrn incluirse todos aquellos equipamientos, que de acuerdo con el desarrollo de las nuevas tecnologas y de las necesidades crecientes y/o cambiantes de la urbanizacin, sirvan para dotar o mejorar sus servicios actuales.

4.- El mbito de reparto del Aprovechamiento Urbanstico del Planeamiento.

Los conceptos de Polgono, Sector o Unidad de Actuacin Urbanstica carecen de trascendencia a los efectos de aplicacin de la normativa urbanstica, ya que estas diferentes denominaciones utilizadas para referirse al mbito del planeamiento parcial, responden exclusivamente a simples diferenciaciones basadas en el tamao del mbito o la naturaleza del suelo prexistente. As, el trmino sector suele utilizarse para denominar mbitos que abarcan ms de un polgono o unidad de actuacin; el trmino polgono suele utilizarse para denominar el mbito de un Plan Parcial para el suelo originariamente urbanizable, y el trmino Unidad de Actuacin, suele aplicarse a las reas de remodelacin a desarrollar en suelo urbano comn, ms o menos consolidado, mediante un PERI (Plan Especial de Reforma Interior). De estas

diferentes denominaciones no se desprenden consecuencias jurdicas diferentes ya que todas ellas han de desarrollarse mediante un planeamiento parcial, y las nicas diferencias jurdicas de su gestin y desarrollo dependern exclusivamente de la iniciativa de la actuacin urbanstica, que podr ser pblica o privada.

Las reas de equidistribucin son las delimitadas por el permetro de un Plan Parcial.

Los Sectores, que abarcan ms de un plan parcial, son unidades ms amplias que se han delimitado en ocasiones para compensar situaciones singulares de desequilibrios destacables entre los aprovechamientos medios de diferentes polgonos, en relacin con el Aprovechamiento Tipo (el Medio de todo el Sector) en el que estn incluidos estos polgonos, permitiendo la transferencia del exceso o el defecto de aprovechamiento de unos a otros.

5.- El mbito de reparto del Aprovechamiento Urbanstico derivado de las Modificaciones de los planes.

El mbito de reparto de los beneficios y cargas del planeamiento es el del Plan Parcial durante toda la vigencia de ste, esto es, hasta que se produzca su derogacin o sustitucin. Las Modificaciones del Planeamiento, ni derogan ni sustituyen al planeamiento que modifican, que sigue plenamente vigente, incorporando la Modificacin o Modificaciones

tramitadas a posteriori. En cuanto a la ejecucin de estas modificaciones introducidas en el Plan Parcial, estas no quedarn legalmente concluidas hasta tanto no se lleve a cabo la distribucin (en este caso redistribucin) equitativa del aumento o disminucin del Aprovechamiento que dicha Modificacin ha introducido en el mbito del Plan Parcial considerado. En este punto se vienen dando con relativa frecuencia unas prcticas que vulneran este principio bsico legitimador del planeamiento: si la Modificacin supone aumento de Aprovechamiento, este suele patrimonial izarse a ttulo particular por el o los propietarios de las parcelas "recalificadas", en tanto que si la Modificacin conlleva una carga, sta suele distribuirse entre todos los propietarios del rea de reparto del Plan Parcial afectado por la Modificacin ya sea mediante la introduccin de una tasa u otra modalidad similar.

Si la Modificacin implicara disminucin del Aprovechamiento Medio, nica situacin en la que la Normativa Urbanstica reconoce el derecho a indemnizacin, sta indemnizacin s corresponder en exclusiva a los propietarios de las parcelas sobre las que recae la disminucin del Aprovechamiento Medio y, en el caso hipottico de que no hubiera indemnizacin, tambin habra de distribuirse la carga equitativamente entre todos los propietarios del polgono, aunque ste caso no pueda darse por la razn antes aludida y que se expone nicamente para poner de relieve que en una unidad de reparto no caben las segregaciones o exclusiones de la unidad reparcelable a los efectos de la ejecucin del Plan Parcial que se

http://www.injef.com/php - INJEF.com Powered by Mambo Open Source Generated: 18 May, 2012, 14:51 ve modificado, en tanto que dicho planeamiento est en vigor y que las infraestructuras de la urbanizacin sigan siendo las aportadas en su da por los propietarios del polgono.

En definitiva, si con posterioridad a la aprobacin definitiva del Plan Parcial, se produce una Modificacin sobre una o ms parcelas de su mbito, la incidencia en el aumento o disminucin del Aprovechamiento Medio del polgono derivada de la modificacin no recae ni corresponde a la parcela o parcelas "recalificadas" sino a toda el rea de reparto, esto es, el mbito del plan parcial al que pertenecen las parcelas modificadas, entre cuyos propietarios ha de efectuarse su equidistribucin con arreglo a los mismos coeficientes que sirvieron de baremo para la distribucin de las cargas de los servicios, infraestructuras y cesiones de la urbanizacin y del primitivo Aprovechamiento Medio.

La posicin legal ante esta situacin, es inequvoca, por un lado es un presupuesto inexcusable que se garantice la distribucin equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento y por otro, los beneficios van ligados y vinculados en justa correspondencia a las cargas de manera que slo corresponde obtener beneficios de la edificabilidad a aquellos propietarios que aportaron las carga de costear la urbanizacin sobre la que se promueven las edificaciones durante todo el perodo de vigencia del plan parcial.

Llegados a este punto hemos de tener presente que este tipo de Modificaciones del planeamiento en el mbito de una urbanizacin de iniciativa privada ms o menos consolidada, no suelen promoverse para disminuir la edificabilidad sino todo lo contrario y por otro, las modificaciones suelen consistir en la recalificacin de una o varias parcelas que continan formando parte de la urbanizacin existente, y sirvindose no slo de sus calles y servicios, sino del conjunto de dotaciones y cesiones que en su da aportaron los propietarios del polgono, hoy plenamente subrogados en los actuales por ministerio de la Ley, a quienes no es legalmente posible excluir del reparto de los nuevos beneficios generados en las futuras actuaciones, por tratarse de un principio general que no decae ni se hace ineficaz por el mero paso del tiempo, y que, por el contrario, ha de respetarse plenamente en tanto el planeamiento y la urbanizacin permanezcan. Teresa Saintgermain Especialista en Urbanismo y Medio Ambiente

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