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EGIPTO: LOS REGISTROS PÚBLICOS DE LOS FARAONES

Por: Edilberto Cabrera Ydme


Abogado por la UNSA.
Registrador Público.
Post grado por la Universidad Ramón Llull de Barcelona - España.
Post grado por el Colegio de Registradores (Madrid) - España.

1. ANTECEDENTES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL


Innumerables vestigios arqueológicos revelan la grandiosidad administrativa del
imperio de los faraones. Fue durante la época de la I dinastía, cuando la civiliza-
ción egipcia adoptó el modelo que, en lo fundamental, perduraría en los siglos
venideros. En aquellos días, el Estado se organizó alrededor del faraón, quien os-
tentaba el poder político y, además, el religioso. Para la comunidad, era el repre-
sentante divino hecho hombre sobre la faz de la tierra. Se le imputaba cualidades
mágico-beneficiosas, pues se creía que aseguraba la prosperidad del Estado y la fer-
tilidad de las tierras.
Se instaló una gestión administrativa central, por un lado, y una provincial, por
otro. La primera fue regentada por dos cancilleres, quienes tenían bajo su mando
el Alto y Bajo Egipto, respectivamente. La segunda, por un gobernador real, quien
tenía la función de velar por el cuidado de la infraestructura de regadío, promover
la agricultura así como recaudar los impuestos, dentro de su correspondiente pro-
vincia. Además, había un canciller real con la función de normar por escrito la
gestión gubernamental, auscultar la contabilidad de los gastos estatales y recauda-
ción de los impuestos, y levantar el inventario periódico de los bienes del Estado.
Precisamente, para estos fines la administración requería archivos documentales
bien organizados, promoviéndose de este modo el desarrollo de la escritura y el
uso del papiro.
Según anota MORO SERRANO1, en la época de la III dinastía, Imperio anti-
guo, se fortaleció la centralización administrativa del Estado egipcio y, por ende, la
preeminencia del rey. Se estatuyó el cargo de primer ministro, a quien se le enco-
mendó la administración general del imperio, organizado en circunscripciones
provinciales. Cada una de ellas estaba bajo el mando de un monarca, estatus que, a
partir de la V dinastía, adquirió naturaleza hereditaria. Los predios egipcios esta-
ban afectos al pago de impuestos según la calidad de las tierras y, además, se im-
plantó un catastro implementado con fines tributarios. Las ventas inmobiliarias
constaban por escrito y, además, requerían una ratificación posterior (juramento),
y la toma de posesión del predio acontecía ante un tribunal. Posteriormente, el
contrato empezó a celebrarse ante testigos quienes lo transcribían, actividad que
luego se realizaba en un Tribunal. Pronto, esta práctica devino en la entrega del
documento a un funcionario para su conservación.

1
MORO SERRANO, Antonio. “Los orígenes de la publicidad inmobiliaria”. En la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario,
Nro. 603, Madrid, 1991, pág. 559-561.
2

Más tarde, algunos monarcas regionales adquirieron importancia y poder al


punto que fueron considerados reyes, quienes, inclusive, asentaron una corte, de-
signaron funcionarios religiosos, jurídicos y militares. De este modo, el Estado
egipcio se transformó: de uno fuerte y centralizado, devino en otro disperso y casi
federal. Más adelante, en el Imperio Medio, Mentouhotep III suprimió aquellas
monarquías y restituyó el centralismo administrativo primigenio del Estado egip-
cio.
Hasta la llegada de Alejandro Magno e instalación de la dinastía del general Pto-
lomeo Lago, en Egipto no hay indicios sobre la existencia de registros públicos. No
obstante, RAMOS FOLQUÉS2 da cuenta de la preservación de ciertas formalida-
des publicitarias contractuales. Véase: Una vez celebrados o transcritos los contra-
tos de compraventa, acaecía un juramento de ratificación, en tanto que la toma de
posesión se practicaba delante de un Tribunal. Más adelante, los contratos se cele-
braban por escrito y ante testigos, quienes tenían la función de transcribirlos. En la
época de las dinastías XXVI y XXVII, hacia el año 600 - 500 A.C., la transcripción
de los contratos fue reemplazada con la intervención de testigos. Sin embargo,
además era necesario reproducirlo por escrito ante la Secretaria del Tribunal o en-
tregarlo a un funcionario para su depósito y conservación.
La conservación de los medios probatorios (documentos) y las prácticas publici-
tarias en las transmisiones de la propiedad (testigos), se justificaban, al parecer, por
la fragilidad de los límites territoriales de los campos de cultivo frente a las persis-
tentes inundaciones del rio Nilo. Así, el maestro MOISSET DE ESPANÉS3 señala
que la publicidad registral en Egipto no aparece como una necesidad de defensa de
la seguridad del tráfico, sino como una forma de protección de la seguridad estáti-
ca. Refiere que al producirse las crecientes anuales del rio Nilo, los pobladores se
retiraban de sus tierras; cuando bajaban las aguas y retornaban a ellas, era necesa-
rio restablecer los límites de las propiedades.
A propósito de la publicidad registral, siguiendo a GARCÍA GARCÍA4, en el
imperio egipcio se pueden distinguir dos períodos: la época Ptolomaica (o de in-
fluencia griega) y la época de Dominación romana. Veamos.
2. LOS REGISTROS PÚBLICOS EN LA ÉPOCA PTOLOMAICA
Históricamente, este periodo se inicia al fallecimiento del conquistador griego
Alejandro Magno, cuando uno de sus generales, Ptolomeo Lago, se asigna violen-
tamente la administración del imperio egipcio, hecho que acontece hacia el año
323 A.C. Pronto, éste se hace rey de Egipto y funda la dinastía que llevaría su
nombre, los Ptolomeos o Lágidas, alcurnia de la célebre Cleopatra, periodo marcado
por la enorme influencia del Derecho griego sobre el egipcio.
En esta época, la precedente (pre-Ptolomaica) y la posterior (de dominación ro-

2
RAMOS FOLQUÉS, Rafael. “El registro de la propiedad egipcio según la literatura papirológica registral egipcia”. En la
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Nro. 392-393, Madrid, 1961, pág. 324-325.
3
MOISSET DE ESPANÉS, Luís. “La publicidad registral”, Palestra Editores, Lima, 2004, pág.70.
4
GARCÍA GARCÍA, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”, Tomo I, Editorial Civitas S.A., Madrid,
1988, pág. 145.
3

mana), los ingresos económicos del imperio provenían de los impuestos sobre la
tierra, las ventas y las personas, sin perjuicio de las recaudaciones económicas por
el arrendamiento de las tierras. Los impuestos, al parecer, eran elevados porque
con frecuencia agobiaban a los propietarios, quienes no tenía mejor opción que
abandonar las tierras o transferirlas (anacoresis) con la única contraprestación de
abonar el impuesto predial insoluto. Por su parte, el impuesto a las personas afec-
taba únicamente a la clase indígena, los sacerdotes y nobles estaban exentos.
Para acopiar las recaudaciones tributarias y celebrar los negocios jurídicos se or-
ganizó una banca estatal. El otorgamiento de los documentos contractuales, el pa-
go del precio de las compraventas o la recepción del préstamo del dinero pactado,
acaecía ante los banqueros (trapazes), quienes tenían la calidad de funcionarios pú-
blicos. Ellos hacían constar el contrato por escrito en el diagraphé trapezes, una co-
pia era remitida al registro de transferencia de la propiedad.
La región de la Chora (o territorio egipcio propiamente dicho) se había organi-
zado en distritos (Nomo, Meris, Nomarkia, Toparkia y Villa). Allí, la función notarial
y registral estaba a cargo del notario de distrito (agoránome), ante quien se otorga-
ban los documentos públicos (agoranómico). Residía en la capital (Nomo), ámbito de
su competencia. También existía un notario de aldea (grapheion), al parecer depen-
diente de aquél, con funciones equivalentes. La redacción de los documentos esta-
ba a cargo de sus asistentes, el escriba (gramatikon). En sus archivos conservaba los
originales de los documentos otorgados por él y el agoránome, agrupados en tomos.
Los contratantes podían obtener un ejemplar (ekdosimas) o reproducción autenti-
cada (antigraphon).
El agoránome estaba a cargo del anagraphe, el cual era un índice de los contratos,
ordenados cronológicamente, con indicación de la identidad de los contratantes y
el tipo de contrato celebrado o el derecho constituido, herramienta que simplifica-
ba las búsquedas y la publicidad de los mismos.
En el Egipto de esta época, bajo la influencia griega se organizaron auténticos
registros públicos denominados katagraphe, adonde el agoránome remitía una copia
de los documentos extendidos ante su despacho. No está claro si esa oficina estaba
bajo la administración del agoránome, puesto que hay quienes refieren que lo tenía
a su cargo el grapheion, y que era una oficina distinta a la notarial.
Antes de hacer una recensión de los registros públicos de los faraones, kata-
graphe, conviene anotar que en la literatura egiptológica suele confundirse el ana-
graphe con el katagraphe. Sin embargo, como puntualiza D’ORS 5 , parece que el
primero estaba referido a la trascripción pública de los documentos con fines de
comprobación (o prueba) y para facilitar los informes. En tanto que el segundo,
era la inscripción del título traslativo de dominio. En tal sentido, bien se puede
afirmar que el anagraphe tenía valor inter partes; en tanto que el katagraphe, con res-
pecto de terceros.

5
Citado por RAMOS FOLQUÉS, Rafael. Ob. Cit., pág. 347.
4

La inscripción en el katagraphe era, en principio, voluntaria. No obstante, según


refiere WOLF y D’ORS6, más allá de acreditar la simple celebración del negocio
traslativo, la inscripción legitimaba al adquirente para ulteriores transferencias y
constitución de hipotecas. Y, por el contrario, los documentos no-registrados care-
cían de valor frente a terceros, y no existía la posibilidad de acudir a un proceso.
Entre los actos inscribibles, se encontraban la compraventa de tierras dedicadas a
la agricultura y ganadería, de predios destinados a la vivienda, de esclavos, así co-
mo las hipotecas y los embargos que los afectaban. Sorprendente. El katagraphe, ya
cobijaba los lineamientos centrales de los registros públicos contemporáneos. En el
testimonio de WOLF y D’ORS se aprecia nítidamente los lineamientos centrales
del principio de legitimación e inoponibilidad de lo no-inscrito, que nuestro Códi-
go Civil7 contemporáneo acoge.
RAMOS FOLQUÉS8 destaca los matices que adquirió el katagraphe durante el
desarrollo histórico del imperio egipcio. Señala que tenía triple valoración: algunas
veces significaba registro de transferencias; otras, certificado expedido por el regis-
tro; y en la época de dominación romana, documento notarial. Veamos:
- En el katagraphe – registro
Es el típico registro público organizado por los Ptolomeos para la región de la
Chora, dotado de eficacia jurídica aunque sin llegar a tener un valor constituti-
vo, pues servía de manera adecuada para los fines de control tributario. Según
WOLF9, la finalidad de este registro era evitar que las transferencias de los pre-
dios y esclavos fuesen celebradas por quienes no tenían la facultad de disponer
y, además, asegurar el pago de los impuestos a las ventas. Como puede apreciar-
se, este registro tenía una función legitimadora, por un lado, y una tributaria,
por otro.
Allí se inscribían los documentos que contenían los negocios traslativos inmobi-
liarios, hipotecas y embargos. Se materializaba a través de notas o asientos, don-
de se hacía constar que el vendedor había declarado el acto traslativo ante el re-
gistro, como así debía haber sucedido.
El uso de este registro empezó a diluirse cuando el agoránome (notario) optó por
extender y archivar directamente los documentos en el anagraphe, esto es, en el
archivo notarial, sin requerir la inscripción en el kagraphe. Finalmente, dejó de
usarse con la implantación de la bibliotheke enkteson por los romanos, hecho que
sucedió alrededor del año 60 D.C.
- El katagraphe – certificado del registro
Según apunta WOLF10, era un documento expedido por registro, el cual conte-
6
Citado por RAMOS FOLQUÉS, Rafael. Ob. Cit. pág. 374.
7
Artículo 2013 del CC: “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique
o se declare…”
Artículo 2022 del CC: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mis-
mos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone…”
8
RAMOS FOLQUÉS, Rafael. Ob. Cit. pág. 377 y ss.
9
Citado por RAMOS FOLQUÉS, Rafael. Ob. Cit. pág. 378.
10
Citado por RAMOS FOLQUÉS, Rafael. Ob. Cit. pág. 381-382.
5

nía un resumen o extracto del negocio inmobiliario correspondiente. Acredita-


ba de manera oficial y a favor del propietario inscrito la titularidad del predio, el
cumplimiento de las formalidades propias del acto, el pago del impuesto y, con-
siguientemente, la facultad dispositiva que aquél detentaba. Asimismo, frente a
la tesis que niega el carácter testimonial o probatorio de este documento,
WOLF manifiesta de este katagraphe tenía una forma lujosa, límpida, cuidado-
samente escrita sobre amplios folios, con márgenes muy anchos, en tanto que
los contratos o documentos notariales tienen un aspecto modesto.
- El katagraphe – documento notarial
Este aparece cuando se estatuyó la práctica de considerar legitimado al propieta-
rio con el anagraphe, simplemente. Para la transmisión inmobiliaria, bastaba
aquel documento notarial, sin que sea registrado en el katagraphe. Como se vis-
lumbra, esto aconteció bajo la influencia de la compraventa consensual, incon-
fundible práctica romana.
Como ya hemos anotado, en líneas generales, el registro de ésta época tenía dos
finalidades: una tributaria (recaudación de impuestos), y otra publicitaria. Precisa-
mente, GARCÍA GARCÍA11 refiere que se han encontrado papiros donde se de-
jar ver que, con relación a las transmisiones de las tierras, los intendentes o tesore-
ros a cargo del registro, taimais, exigían el pago de un impuesto de 100 dracmas.
Asimismo, y esto es lo más importante, que tenían la obligación de inscribir el acto
o contrato en el registro.
En la región de Alejandría, donde regía una legislación privilegiada y distinta al
de la Chora, la función notarial estaba a cargo del archidikastés. Alguna informa-
ción papirológica señala que, además, tenía función registral. Otra, que el registro
estaba a cargo de un funcionario distinto: el taimais (tesorero o intendente). Sin
embargo, lo más probable es que, en algún momento, ambos concurrieron en la
práctica de la función registral.
El registro se llevaba a la usanza de los registros de la Chora. Los actos de dispo-
sición se realizaban ante la asamblea de vecinos, quienes daban noticia de su cele-
bración al taimáis. Sus oficinas estaban situadas en las bibliotecas de Alejandría,
donde las inscripciones se materializaban en textos que hoy constituirían auténti-
cos asientos registrales. Precisamente, RAMOS FOLQUÉS da cuenta de un papiro
que revela con asombrosa claridad la existencia y el contenido de aquellos asientos.
Veamos:
Estos tesoreros tendrán que registrar las compras por demos y por meses, inscribiendo
además de lo vendido en el demo, en primer lugar el nombre del que vende, al padre y
el nombre del demos, y después el nombre del que compra, en qué circunstancias, en
qué mes y en qué día; si reciben el precio de la compra, y si se ha comprado en el mer-
cado por su nombre, y en dónde se encuentra, y si el terreno tiene algún sobrenombre,
inscribiendo, además, también al magistrado, y si fueren más, a todos; y los tesoreros,

11
GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. Cit., pág. 145.
6

sino hiciesen esto, serán considerados responsables.12


Como se aprecia, allí se refiere de modo directo los datos o información que
contenían los asientos registrales de la época. Véase: el funcionario a cargo de la
extensión del asiento de inscripción (tesoreros), el acto objeto de inscripción
(compras), el ámbito territorial de competencia del funcionario a cargo del registro
(demos), el orden cronológico de llevanza del registro (meses), la identificación del
vendedor (su nombre y el de su progenitor), del bien (nombre del demo), del com-
prador (nombre), las estipulaciones de la adquisición (circunstancias), la fecha de
celebración del acto (mes y día), la constancia del pago del precio (si el vendedor
recibe el precio de la compra), el lugar de celebración del acto (si se ha comprado
en el mercado, por su nombre), la identificación suficiente del bien (si el terreno
tiene algún sobrenombre), el nombre del funcionario que intervino en la celebra-
ción de compraventa (magistrado). Asimismo, en el papiro se alude expresamente a
la responsabilidad del tesorero en el supuesto que no obrara en la forma señalada
(“si no hiciesen esto, serán considerados responsables”).
Es impresionante comprobar la asombrosa similitud de los asientos registrales
del mundo rural de los faraones con los de hoy, de la era globalizada e internet.
3. LOS REGISTROS PÚBLICOS EN LA ÉPOCA DE LA DOMINACIÓN RO-
MANA.
La presencia de los romanos en Egipto acontece hacia el año 30 D.C., exten-
diéndose hasta el siglo III. Según apunta MORO SERRANO 13, con la finalidad de
archivar y conservar la documentación e información oficial, los romanos estable-
cieron un registro denominado Biblioteke demosion logon14. Allí constaban las decla-
raciones de los particulares recogidos en los censos, información que servían para
la percepción de los impuestos personales. Igualmente, guardaban extractos de los
documentos aportados por los particulares a las oficinas catastrales. También, los
documentos oficiales de las provincias. Así, este registro custodiaba dos clases de
información: la referida a los propietarios-contribuyentes y sus bienes, y las cuentas
de los tributos y de las administraciones provinciales.
Posteriormente, convencidos de su utilidad y sobre la base de los registros que
encontraron en las tierras de los faraones, en el año 55 D.C., y dependiente de la
Biblioteke demosion logon, los romanos organizaron en Egipto un nuevo registro: el
de adquisiciones o de propiedad (Bibliotheke enkteseon) a cargo de un funcionario
denominado bibliofilakes15, con la función de servir como registro de las transmi-
siones inmobiliarias y brindar la publicidad registral correspondiente. Se reservó
para la Biblioteke demosion logon las funciones primigenias. La Bibliotheke enkteseon
adquirió importancia para el tráfico jurídico-comercial, circunstancia que planteó
la necesidad de separarlo funcional y administrativamente de la Biblioteke demosion
logon, como efectivamente aconteció.

12
RAMOS FOLQUÉS, Rafael. Ob. Cit., pág. 374.
13
MORO SERRANO, Antonio. Ob. Cit., pág. 564 y ss.
14
Téngase en cuenta que, en general, el Derecho romano era ajeno a la práctica registral.
15
Esta denominación correspondía a la institución (bibliotheke) como, hoy, Registrador corresponde al Registro.
7

En la renovada Bibliotheke enkteseon se inscribían las tierras de dominio privado y


los actos que recaían sobre ellas, excluyéndose a las de dominio público. En cuanto
a la técnica seguida por este registro, anota MORO SERRANO 16 que, antes de la
celebración de un acto traslativo de dominio o constitutivo de gravamen, era nece-
sario que el transferente obtenga de este registro un documento denominado
Epístalmam, que acreditaba su titularidad y legitimidad para disponer el derecho.
Este documento, indispensable para que el notario (agoránome) extienda el docu-
mento que contenía el acto traslativo correspondiente, brindaba una cierta garan-
tía al futuro adquirente, porque generaba lo que hoy sería, nada más y nada me-
nos, un “bloqueo registral”, pues impedía la expedición de un nuevo epístalma re-
ferido al mismo predio.
Por otro lado, las mutaciones de los derechos constaban en asientos denomina-
dos Parazesis. Asimismo, para facilitar las búsquedas contaban con unos índices
personales llamados Diastrómata. En esta época, la oficina notarial adoptó la de-
nominación de Grapheion, denominación que, como hemos señalado, correspon-
día a los notarios rurales dependientes del agoránome.
Se ha encontrado un revelador edicto pronunciado por el prefecto romano
Marco Meti Rufos, en el año 89 D.C. Con lujo de detalles, allí se ilustra la función
del registro egipcio de esta época. Así, se recuerda a los egipcios la obligación de
inscribir las fincas, las hipotecas y, en general, toda titularidad en los registros (Bi-
blioteke enkteseon). Esa disposición tenía la finalidad de impedir las enajenaciones
realizadas por el no-propietario y evitar, de este modo, la clandestinidad inmobilia-
ria y engaño subsiguiente en las contrataciones. Asimismo, ordenaba a los particu-
lares y notarios que nada haga sin la orden del guardián del archivo (bibliofilakes),
bajo amenaza de ineficacia negocial y sanción funcional. Veamos:
Marco Meti Rufos, prefecto de Egipto, dice: Claudio Ario, estratega de Okyrhincus,
me hizo saber: que ni en los asuntos públicos y privados se cumplen las exigencias de la
Administración; y que a causa de ello desde hace mucho tiempo no se hacen las ins-
cripciones en el Bibliotheke enkteseon, y ello, a pesar de que los prefectos que me pre-
cedieron tenían decretado que los documentos de las transferencias de propiedad se
inscribieran debidamente. Esto no puede realizarse cumplidamente sin que se consig-
nen los derechos del transferente. Así, pues, ordeno a todos los propietarios que en el
espacio de seis meses inscriban sus bienes en el Archivo de propiedades; y a los acreedo-
res que tengan hipotecas, y a aquellos otros que tengan documentos que les acrediten
como titulares de derecho, hagan una declaración escrita manifestando de dónde pro-
ceden sus propiedades y derechos. También las mujeres deben expresar en los escritos
que presenten sus maridos, si los bienes de ellos se hallan gravados por alguna ley indí-
gena. Y a su vez, también los hijos deben expresar en los escritos de los padres, a virtud
de qué documentos públicos les es reservado el usufructo, haciendo constar si la pro-
piedad se consolidará a la muerte del padre, para que no haya ignorancia y no puedan
ser engañados por quienes contraten con ellos. Ordeno también a quienes escriban

16
MORO SERRANO, Antonio. Ob. Cit., pág. 565.
8

contratos y a los notarios que nada hagan sin orden del guardián de la Biblioteca, ya
que saben que de lo contrario no hay utilidad, y que incluso obran contra las órdenes
dadas, y en estos casos han de soportar el castigo merecido. Y si hay en el Archivo
transferencias de otros tiempos, que sean vigiladas con gran diligencia, y del mismo
modo si hubiere copias, para que si más tarde alguien hace alguna investigación sobre
aquellas cosas que no han sido descritas según se debe, sean recriminados por ello. Por
consiguiente, para que el uso de las inscripciones permanezca seguro y para siempre, y
no sea necesaria una nueva disposición, yo ordeno a los vigilantes de los libros del re-
gistro que renueven en el quinto año las inscripciones, dando a conocer las últimas no-
vedades o anotaciones, por su descripción, aldeas y forma. Año 9 de Domiciano, del
mes de Domiciano IV. 17
En realidad, este edicto sugiere la decadencia del registro egipcio por causa de la
recesión económica, como anota MOISSET DE ESPANÉS 18; o de la penetración
de la consensualidad en las transmisiones y el reconocimiento de la posesión como
medio de acreditación de la propiedad (como en Roma), según RAMOS FOL-
QUÉS19. Sin embargo, cualquiera que sea la razón, llama poderosamente la aten-
ción que, en su momento, los romanos impulsaran en Egipto tan importante regis-
tro, siendo que en Roma carecían de ella.

17
Citado por RAMOS FOLQUÉS, Rafael. Ob. Cit., pág. 384.
18
MOISSET DE ESPANÉS, Luís. Ob. Cit., pág. 71.
19
RAMOS FOLQUÉS, Rafael. Ob. Cit., pág. 385.