Anlisis de la oferta y demanda para centros comerciales tipo mall en
Lima Metropolitana y el Callao.
Oferta de Centros Comerciales en Lima Metropolitana ANLISIS DE LA DEMANDA - I Un fenmeno interesante y reciente es la variacin que ha sufrido la distribucin de la poblacin en el territorio en las ultimas dcadas. Segn un reciente informe del Instituto Nacional de Estadstica e Informtica (INEI), los habitantes de la ciudad han pasado de estar concentrados mayoritariamente en los distritos tradicionales del ncleo urbano (Lima, Barranco, Brea, Jess Mara, La Victoria, Lince, Magdalena del Mar, Miraflores, Rmac, San Borja, San Isidro, San Miguel y Surquillo), a estar localizados en distritos antes considerados perifricos. De esta manera, los primeros distritos albergan solamente el 18.5% de la poblacin limea, mientras que solamente ocho distritos (San Juan de Lurigancho, San Martn de Porres, Ate, Comas, Villa el Salvador, Villa Mara del Triunfo, San Juan de Miraflores y Los Olivos) concentran el 51.4%. Demanda - Distribucin de la Poblacin Fuente: INEI Lima Norte y Lima Este son las zonas que albergan la mayor cantidad de poblacin, con un promedio de 2.1 millones de personas cada una. Zonificacin de Lima Metropolitana segn IPSOS, APOYO Opinin y Mercado. Zona Poblacin 2007 Lima Callao 923,143 Lima Centro 771,285 Lima Este 2,169,379 Lima Moderna 1,003,526 Lima Norte 2,117,451 Lima Sur 1,428,583 Total general 8,413,367 Lima Callao 11% Lima Centro 9% Lima Este 26% Lima Moderna 12% Lima Norte 25% Lima Sur 17% Demanda - Distribucin de la Poblacin por Zona Fuente: INEI Censo 2007 Centros comerciales en Funcionamiento Centros comerciales en Proyecto Los primeros Centros Comerciales (CC) de Lima preferan ubicarse cerca a los hogares de NSE A y B. Sin embargo, en los ltimos aos, los CC estn acercndose a las zonas de alta densidad poblacional o zonas en proceso de mejoramiento comercial y econmico, generalmente representadas por el NSE C. A simple vista, an existe espacio para seguir creciendo. Las zonas marcadas en crculos negros an no cuentan con un Centro Comercial cercano. Sin embargo, en el presente estudio se validar el real potencial de negocio de cada zona. NSE Lima Metropolitana - 2007 NSE Cant. Hogares Cant. Personas A 84,909 270,037 B 380,910 1,328,017 C 857,327 3,358,218 D 585,490 2,320,781 E 313,465 1,120,307 N.D. 2,654 16,007 Total 2,224,755 8,413,367 Demanda - Distribucin de la Poblacin por NSE Fuente: INEI Censo 2007 RMAC Centros comerciales en Funcionamiento Centros comerciales en Proyecto Demanda Zonas de Lima por NSE Fuente: INEI Censo 2007, APEIM: NSE 2013 SJL COMAS CARABAYLLO LOS OLIVOS RMAC LIMA CALLAO LA PERLA LA VICTORIA STGO. DE SURCO S.J.M. V.M.T. Es posible ubicar algunas zonas dentro de los los distritos marcados que an no cuentan con Centros Comerciales y asociar la distribucin de NSE (APEIM). Ntese por ejemplo el potencial de SJL, donde el NSE A, B y C suman aproximadamente un 50% del total de hogares, avizorndose un amplio potencial para el desarrollo de un centro comercial. Demanda EL caso especfico del Centro de Lima Un caso particular que se proyecta como zona comercial potencial es el centro de Lima. Una de las zonas es el cuadrante de las calles Conde Superunda, Caman, Moquegua y Tacna, donde existen ms de 140 inmuebles que podran ser puestos en valor y darles un uso comercial. La zona y los nmeros son parte del plan que manejan en la Gerencia de Desarrollo Empresarial de la Municipalidad de Lima (GDE) para dar mayor impulso al comercio en el centro de la ciudad. Fuente: Mapcity, Diario Gestin ANLISIS DE LA DEMANDA - II Proyecciones de poblacin, ingresos y gastos La tasa de crecimiento promedio anual es el indicador que evala la velocidad del incremento de la poblacin en trminos relativos. Las mejores tasas de crecimiento se encuentran en la periferia de Lima Metropolitana, estando las tasas ms altas en los distritos de La Molina, Punta Negra, Santa Rosa, Cieneguilla, Ventanilla, Pachacamac. Distritos que crecen a mayor o menor ritmo Ritmo de Crecimiento Demanda Tasas intercensales Fuente: INEI Censo 2007, Hogares 2007 Hogares 2015 Hogares 2020 Hogares 2012 Poblacin proyectada Lima Metropolitana por Zona Fuentes: Poblacin: INEI Censo 2007 y Proyeccin de Poblacin de INEI al 2050 Demanda Proyeccin de poblacin 2007-2020
Hogares 2007 Hogares 2012 % Crecimiento Hogares 2015 % Crecimiento Hogares 2020 % Crecimiento Lima Callao 230,389 252,832 9.7% 266,874 5.6% 272,194 2.0% Lima Centro 226,843 211,641 -6.7% 203,914 -3.7% 201,408 -1.2% Lima Este 501,369 559,543 11.6% 592,340 5.9% 603,768 1.9% Lima Moderna 353,543 361,000 2.1% 365,294 1.2% 366,831 0.4% Lima Norte 519,918 573,596 10.3% 604,410 5.4% 615,253 1.8% Lima Sur 392,693 432,156 10.0% 454,896 5.3% 462,932 1.8% Total general 2,224,755 2,390,768 7.5% 2,487,728 4.1% 2,522,385 1.4% Fuentes: Poblacin: INEI Censo 2007 y Proyeccin de Poblacin de INEI al 2050 Demanda Proyeccin de poblacin 2007-2020 0 100 200 300 400 500 600 700 Lima Callao Lima Centro Lima Este Lima Moderna Lima Norte Lima Sur M i l e s
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La poblacin de Lima Centro muestra una tendencia a decrecer en los prximos aos. Esto se debe en gran medida a la conversin de zonas residenciales en comerciales, sumados a otros factores como la saturacin de los espacios para vivir (polucin, ruido, presencia de comercio, entre otros) Hasta el ao 2015, Lima Moderna mantiene una tasa de crecimiento de hogares de 0.4% anual. Sin embargo a partir del 2015 al 2020, se estima que el promedio de crecimiento ser de 0.084% anual. Callao, Lima Este, Lima Norte y Lima Sur demuestran un crecimiento promedio anual de 1.8% entre el 2012 y el 2015 y de 0.37% entre el 2015 y el 2020 2,225 2,391 2,488 2,522 2,050 2,100 2,150 2,200 2,250 2,300 2,350 2,400 2,450 2,500 2,550 M i l e s
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Ao 2007 Ao 2012 Ao 2015 Ao 2020 Poblacin Proyectada por Zonas Lima Metropolitana 7.5% 4.1% 1.4% Poblacin Proyectada Lima Metropolitana (Hogares) De acuerdo a las tendencias de los ingresos analizados desde el ao 2002 hasta la fecha, estos incrementan de manera sostenida en Lima Metropolitana. Lima Moderna representa en promedio el 33% de los ingresos de toda Lima Metropolitana. destacando por su permanente liderazgo a lo largo del tiempo. Tomando como ao base el 2012, en trminos reales, un hogar de NSE A tendr un ingreso promedio mensual de S/.25,560 en el ao 2015 y S/.35,406 para el ao 2020. Demanda Proyeccin de Ingresos 2012-2020 Fuentes: INEI - Encuesta Permanente de Empleo (EPE), Mdulo de Ingresos. / MEF / CEPLAN / Ingresos por NSE Mapcity * Valores deflactados tomando como ao base el 2012 a una tasa promedio de inflacin del 2.3% anual hasta el 2020. 0 5 10 15 20 25 30 35 Lima Callao Lima Centro Lima Este Lima Moderna Lima Norte Lima Sur M i l e s
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Ingresos Anuales por Zonas al 2020 (S/. Reales) 2012 2015 2020 65 75 97 0 20 40 60 80 100 120 2012 2015 2020 M i l e s
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Ingresos Anuales al 2020 (S/. Reales) 15.8% 29.4% De acuerdo a la encuesta ENAHO en Lima Metropolitana y el Callao, los gastos en la canasta familiar se distribuyen asignando el 48% de los gastos en Alimentos y Bebidas, seguido por Alquiler de Vivienda con 13%, Esparcimiento y Enseanza 12.5% y Transporte 8%. Lima Moderna reparte sus gastos en Alimentos, esparcimiento y enseanza y alquiler de vivienda, mientras que en Lima Este, Centro, Norte, Sur y Callao el pago de vivienda es mas alto que el de esparcimiento y enseanza. Demanda Gasto 2013 Fuentes: INEI - Encuesta Permanente de Hogares (ENAHO)/ Gasto por NSE Mapcity 15.8% ANLISIS DE LA OFERTA Segn el modelo de Huff, los CC actuales y en proyecto tienen una poblacin cercana (con alta probabilidad de asistir al CC) de 3.4 Millones de personas. Poblacin y Hogares incluidos dentro del rea de influencia segn el modelo de Huff. Probabilidad de Asistir a un CC cercano Estado/Zona Poblacin cercana 2012 (Hogares) Poblacin cercana 2012 (Personas) Funcionando 631,315 2,335,866 Lima Callao 24,548 90,828 Lima Centro 20,556 76,056 Lima Este 24,686 91,340 Lima Moderna 88,339 326,853 Lima Norte 332,745 1,231,156 Lima Oeste 9,599 35,517 Lima Sur 130,842 484,116 En Proyecto 287,495 1,063,733 Lima Este 148,421 549,159 Lima Moderna 99,862 369,488 Lima Sur 39,212 145,086 Total general 918,811 3,399,599 Centros comerciales en Funcionamiento Centros comerciales en Proyecto Oferta Modelo de HUFF Fuente: Poblacin: INEI Censo 2007 y Proyeccin de Poblacin 2050. Distritos con proyectos de Nuevos Centros Comerciales Fuentes: : ACCEP Oferta Centros Comerciales en Proyecto Zona Centro comercial rea Arrendable 2010 (m2) Lima Este Mega Plaza Este 69,028 Lima Este Real Plaza Puruchuco 70,000 Lima Moderna Derby Plaza 14,240 Lima Moderna Monterrico Plaza 15,800 Lima Moderna Parque El Golf 20,000 Lima Moderna San Borja Plaza 43,000 Lima Moderna Brasil Plaza 50,535 Lima Moderna Real Plaza Salaverry 60,000 Lima Sur El Sol Villa 17,868 Total 9 360,471 Zona Centro comercial Grupo empresarial rea Arrendable 2010 (m2) Poblacin cercana 2012 (Hogares) Lima Este Mega Plaza Este Parque Arauco 69,028 28,031 Lima Este Real Plaza Puruchuco Interbank 70,000 60,195 Lima Moderna Derby Plaza Cencosud 14,240 2,809 Lima Moderna Monterrico Plaza Brescia 15,800 3,335 Lima Moderna Parque El Golf Parque Arauco 20,000 16,903 Lima Moderna San Borja Plaza Brescia 43,000 21,411 Lima Moderna Brasil Plaza Brescia 50,535 30,450 Lima Moderna Real Plaza Salaverry Interbank 60,000 24,954 Lima Sur El Sol Villa Romero 17,868 39,212 Total 9 360,471 227,300 rea Arrendable por Grupo Empresarial.
En total los CC en proyecto incorporarn 360,471m2 de espacio arrendable. La zona de influencia de estos proyectos permitira atender a ms de 227 mil hogares. (1) Fuente: ACCEP (2) (2) Poblacin dentro de la zona de influencia segn mapcity. Fuente: INEI Censo 2007, Mapcity - Proyeccines a nivel de manzana. (1) (2) Oferta Centros Comerciales en Proyecto Marcas Chilenas Distritos con Centros Comerciales en Funcionamiento Fuentes: : ACCEP Oferta Centros Comerciales en Funcionamiento Zona Centro comercial rea Arrendable 2011 (m2) Lima Callao Open Plaza Canta Callao 25,000 Lima Callao Mall Aventura Plaza Bellavista 60,000 Lima Callao Minka 117,560 Lima Centro Real Plaza Centro Cvico 40,000 Lima Este Parque el Agustino 12,250 Lima Este Real Plaza Santa Clara 22,000 Lima Este Mall Aventura Plaza Santa Anita 49,000 Lima Moderna Molina Plaza 15,819 Lima Moderna Larco Mar 30,000 Lima Moderna Real Plaza Primavera 40,000 Lima Moderna Open Plaza Angamos 52,500 Lima Moderna Plaza San Miguel 73,730 Lima Moderna Jockey Plaza 111,000 Lima Moderna Open Plaza La Marina 34,000 Lima Norte Real Plaza Pro 19,000 Lima Norte Mega Plaza Norte 75,315 Lima Norte Lima Plaza Norte 90,000 Lima Sur Real Plaza Guardia Civil 15,000 Lima Sur Mega Express Villa El Salvador 7,565 Lima Sur Mega Express Chorrillos 8,900 Lima Sur Plaza Lima Sur 53,700 Lima Sur Open Plaza Atocongo 37,500 Total 22 989,839 Las reas de influencia de los CC en funcionamiento permiten llegar a ms de 690 mil hogares. (1) Fuente: ACCEP (2) (2) Poblacin dentro de la zona de influencia segn el modelo de Huff. Fuente: INEI Censo 2007, Proyeccin a nivel de manzana Mapcity. * Incluye el Gran Terminal Terrestre Lima Norte. Oferta Centros Comerciales en Funcionamiento Zona Centro comercial Grupo empresarial rea Arrendable 2011 (m2) Ventas 2010 (Millones de USD) Visitantes / Mes 2011 (milones) Poblacin cercana 2012 (Hogares) Lima Callao Open Plaza Canta Callao Open Plaza 25,000 20 11,577 Lima Callao Mall Aventura Plaza Bellavista Mall Plaza 60,000 227 12,274 Lima Callao Mall Aventura Plaza Santa Anita Mall Plaza 49,000 ND 15,674 Lima Callao Minka Grupo Romero 117,560 150 12,274 Lima Centro Real Plaza Centro Cvico Interbank 40,000 81 20,556 Lima Este Parque el Agustino Graa y Montero 12,250 ND 24,686 Lima Este Real Plaza Santa Clara Interbank 22,000 25 9,599 Lima Moderna Molina Plaza Brescia 15,819 54 4,274 Lima Moderna Larco Mar Parque Arauco 30,000 23.9 7,729 Lima Moderna Real Plaza Primavera Interbank 40,000 81 9,701 Lima Moderna Open Plaza Angamos Open Plaza 52,500 122 21,477 Lima Moderna Plaza San Miguel Pontificia Universidad Catlica 73,730 480 2.7 28,498 Lima Moderna Jockey Plaza Altas Cumbres 111,000 637 2.5 21,957 Lima Moderna Open Plaza La Marina Open Plaza 34,000 130 22,387 Lima Norte Real Plaza Pro Interbank 19,000 56 84,896 Lima Norte Mega Plaza Norte Parque Arauco - Grupo Wiese 75,315 396 2.9 60,174 Lima Norte Lima Plaza Norte Corporacin EW 90,000 223 2 187,675 Lima Sur Real Plaza Guardia Civil Interbank 15,000 31 4,404 Lima Sur Mega Express Villa El Salvador Parque Arauco 7,565 33 31,952 Lima Sur Mega Express Chorrillos Parque Arauco 8,900 ND 5,271 Lima Sur Plaza Lima Sur Cencosud 53,700 189 1 55,093 Lima Sur Open Plaza Atocongo Open Plaza 37,500 106 43,797 Total 22 989,839 695,925 (1) (2) Marcas Chilenas rea Arrendable para CC en funcionamiento: 989,839 m2 Ms de 690 mil hogares se encuentran alrededor de los CC en funcionamiento. (1) Fuente: ACCEP (2) Poblacin dentro de la zona de influencia segn el modelo de Huff. Fuente: INEI Censo 2007, Proyeccin a nivel de manzana Mapcity. Oferta Centros Comerciales en Funcionamiento ATRACTORES DE COMERCIO Metropolitano: Real Plaza Centro Cvico Lima Plaza Norte Mega Plaza Norte Lima Plaza Sur Real Plaza Pro Lnea Alimentadoras de Metropolitano: Mega Express Chorrillos Real Plaza Guardia Civil Plaza Sur Tren Elctrico: San Borja Plaza Real Plaza Primavera Open Plaza Atocongo El Sol Villa 12 Centros Comerciales, de los 31 que se proyectan en Lima Metropolitana, son los ms beneficiados por las actuales rutas de transporte urbano. Planes de Transporte Probabilidad de Asistir a un CC cercano Centros comerciales en Funcionamiento Centros comerciales en Proyecto Tren Elctrico Metropolitano CONCLUSIONES San Juan de Miraflores, Lurigancho, San Martin de Porres, Comas, Ate, Callao, Villa El Salvador, Villa Mara de Miraflores y Los Olivos, en ese orden, alcanzan la mayor cantidad de poblacin para los aos 2015 y 2020. De los 10 centros comerciales en proyecto, uno inaugur en agosto del 2011 (Mall Plaza Santa Anita), seis (6) sern localizados en la zona de Lima Moderna, Dos (2) en Lima Este y uno (1) en Lima Sur. Lima Norte resalta por la cantidad de viviendas nuevas que se estn construyendo. (se han proyectado ms de 15mil viviendas nuevas). Asimismo, se proyecta que el crecimiento inmobiliario en dicha zona ser mayor en los prximos aos. Solamente 12 de los 32 Centros Comerciales que existirn en total, tienen una buena ubicacin respecto a las nuevas rutas de transporte urbano (Metropolitano y Tren Elctrico) El Centro de Lima se proyecta a modernizarse y desarrollarse comercialmente. Conclusiones En promedio, un hogar que se encuentra dentro de las zonas de influencia de los Malls gastara S/.565 soles al mes. Sin embargo los hogares de NSE ms alto (AB) gastan en promedio S/.1,100 al mes. Para el ao 2015, se estima que los distritos con mayor atractivo para un Mall son: Comas, Santa Anita, La Molina, El Agustino y Magdalena del Mar. Para el 2020, se suman los distritos de Callao, Carabayllo, San Martn de Porres y San Juan de Lurigancho. Siendo este ltimo el que rene las mejores condiciones de tamao de mercado potencial, con un total de 52 mil hogares por atender gracias a los proyectos de vivienda que existen en la zona. Conclusiones