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DESCRIPCIN ACTUAL DEL SECTOR INMOBILIARIO EN GUATEMALA (1 PG.) REA METROPOLITANA GUATEMALTECA (AMG) Ya no aplican las fronteras legales La Nueva rea Metropolitana es la mancha urbana completa.
Fuente: Urbanstica, Taller de Espacio Pblico Municipalidad de Guatemala. Esquema: Elaboracin propia.
Fuente: Urbanstica, Taller de Espacio Pblico Municipalidad de Guatemala. Esquema: Elaboracin propia.
Occidente: Zonas 7,8 y 19. Mixco (10 Zonas), San Pedro, San Lucas y Santiago Sacatepquez.
Fuente: Urbanstica, Taller de Espacio Pblico Municipalidad de Guatemala.. Esquema: Elaboracin propia.
Oriente: Zonas 9, 10, 13, 14, 15, 16 y 17. Santa Catarina y San Jos Pnula, Fraijanes y Salida a El Salvador.
Fuente: Urbanstica, Taller de Espacio Pblico Municipalidad de Guatemala.. Esquema: Elaboracin propia.
Sur: Zonas 11,12,21. San Miguel Petapa, Villa Nueva, C. al Pacifico, Boca del Monte,
Fuente: Urbanstica, Taller de Espacio Pblico Municipalidad de Guatemala.. Esquema: Elaboracin propia.
Fuente: Presentacin de Resultados. EVALUACION DE LA DEMANDA HABITACIONAL POR ATRIBUTOS 2005. GAMMA SERVICIOS INTEGRADOS. Guatemala, junio de 2,005. Esquema: Elaboracin propia.
Base total de entrevistados: 807 803 Fuente: Presentacin de Resultados. EVALUACION DE LA DEMANDA HABITACIONAL POR ATRIBUTOS 2005. GAMMA SERVICIOS INTEGRADOS. Guatemala, junio de 2,005. Esquema: Elaboracin propia. Evaluacin de la demanda de vivienda
36
2002 2005 14 10 2 3 otros
20
10 0 alquilada propia ya pagada propia pagandose
10 8 6 4 2 0
2.43 3.41 2.43 1.95 0.97 00 1.95 0.48 0.48 0.48 0 0 2.43 0.48 0 1.95 0.63 2.43 1.95 0.48 3.41 1.95 1.95 2.43 3.41
4.87
2.43 0.48 0.97 0.48 0.48 0 00 00 00 00 00 0.97 0.48 0.48 0.48 1.46 1.46
0.97
0.97 0.97 0.48
Fuente: Seccin Inmobiliaria Libre. Grfica: Elaboracin propia. en porcentaje apto Prensa alquiler en porcentaje casa alquiler
ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE GUATEMALA: CRECIMIENTO, RANGOS DE PRECIOS Y RENTABILIDAD: APARTAMENTOS. Sector Apartamentos oriente sur occidente Centro-norte Proyectos Inmobiliarios 57 5 3 4 Valor mximo por m2. $ 1,922 $ 905 $ 845 $ 1300 Valor mnimo por m2. $ 746 $ 482 $ 748 $ 300 Valor promedio por m2. $ 1,192 $ 723 $ 822 $ 800 Rentabilidades exigidas 40% 40% 25% 20%
INTERPRETACIN: Crecimiento: En los aos 2007 y 2008 se aceler el proceso de construccin de apartamentos por m2 debido al apoyo bancario, lo anterior hiso que creciera el inventario de apartamentos, sin embargo llego la poca de crisis y el mercado no compra ni renta. Renta: El precio de renta sufre mucha informalidad. Tenemos un precio mximo por m de $ 10.49 y un mnimo de $ 5.90 por m. Carretera a el salvador y zona 14 presenta un precio de $ 9.63 por m. Zona 10 y 15 presentan los precios ms bajos del sector esto por la gran oferta que existe.
zona 1 zona2 zona3 zona4 zona5 zona6 zona7 zona8 zona9 zona10 zona11 zona12 zona13 zona14 zona15 zona16 zona17 zona18 zona19 zona20 zona21 zona22 zona23 C. El Salvador Mixco San Cristobal antigua monterrico Puerto Otros
CONCLUSIONES: Lo anterior nos indica que el mercado tardara a aproximadamente 5 aos en absorber todo el stock de apartamentos existentes sin contar con los nuevos proyectos que se estn construyendo actualmente.
ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE GUATEMALA: CRECIMIENTO, RANGOS DE PRECIOS Y RENTABILIDAD: CONDOMINIOS. Sector Condominios oriente sur occidente Centro-norte Proyectos Inmobiliarios 83 22 44 6 Valor mximo por m2. $ 1500 $ 570 $ 530 $ 500 Valor mnimo por m2. $ 277 $ 210 $ 150 $ 150 Valor promedio por m2. $ 650 $ 428 $ 340 4 325 Rentabilidades exigidas 40% 40% 25% 20%
Interpretacin: Consideramos condominios a proyectos conformados entre 5 ms o menos 200 unidades. Crecimiento: Carretera a el salvador presenta un grado de competencia superior que en san Cristbal. Los condominios presentan la siguiente caracterstica: entre mas este alejado de la ciudad, su precio baja y aumenta el precio del terreno. Renta: Absorcin: (Velocidad de venta) Regin Oriente: Los 83 proyectos del sector oriente se estima en 205 meses, aproximadamente una casa por ao. Regin Sur: Los 22 proyectos (aprox. 2,000 casas) se absorbern en 587 meses. Regin Occidente: Los 44 proyectos se absorbern en 75 meses. Regin Norte- Centro: Los 6 proyectos se proyecta absorber en 27 meses.
INTERPRETACIN: Crecimiento: Este sector creci a un ritmo superior en comparacin a la capacidad de absorcin del mercado
Renta y Absorcin: (Velocidad de venta) Debido a que el stock de oficinas sea duplicado del 2005 a la fecha, las rentas tiene una tendencia a la baja, encontrando rentas entre $ 5.00 y $10 por m.
Interpretacin: Crecimiento: Renta y Absorcin: (Velocidad de venta) el precio se fija en el ejercicio de oferta y demanda, encontrando rentas entre $ 8.00 y $4 por m. Regin Oriente: Ocupacin: 100%, Los 9 proyectos se absorbern en Regin Sur: Ocupacin: 70% Los 15 proyectos se absorbern en Regin Occidente: Ocupacin: 100% Los 8 proyectos se absorbern en Regin Norte- Centro: Ocupacin 90% Los 1 proyectos se absorbern en Conclusiones: ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE GUATEMALA: CRECIMIENTO, RANGOS DE PRECIOS Y RENTABILIDAD: CENTROS COMERCIALES
100 35.08 12.77 10.88 9.26 7.70 7.41 7.37 5.05 4.97 4.40 4.04 2 3 1 4 1 3 2 2 1 3 3 D B A B A B B D B 40 30 40 20 20 15 12 10 20 8 6 30 20 30 12 15 15 12 10 20 8 6 40% 10% 40% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%
En resumen:
Hace unos 10 aos en la capital apenas existan unos 15 centros comerciales, y en la actualidad ya se contabilizan 48 de estos establecimientos, esto correspondera a un aumento de 320% en la ltima dcada. Las zonas con ms vitalidad son la 7 y la 11 capitalina. Los comercios adems inyectan plusvala a las viviendas que se encuentran en sus alrededores, opin el ejecutivo, aunque se dan excepciones.
Presencia en la provincia.
En la mayora de cabeceras departamentales tambin se observa aumento de centros comerciales.
F O D A
FORTALEZAS: El Banco de Guatemala ha proyectado para el sector construccin un incremento del 3.9% debido a los megaproyectos como la construccin de nuevas hidroelctricas, plantas de carbn, terminales de transporte y el incremento en nuevas licencias de construccin. El sistema financiero nacional se ha mantenido slido, con excelentes niveles de reservas internacionales y cuenta con la deuda externa ms baja de la regin. La tasa de inters bancaria ha mantenido su alza hacia la baja, beneficiando al sector construccin. Los bancos del pas estn dispuestos a suavizar el crdito para ayudar a la poblacin en la compra de vivienda. En los ltimos aos se han abierto ms oportunidades de capacitacin y entrenamiento a las personas, fortalecido la fuerza laboral calificada y barata. Los municipios del departamento de Guatemala cuentan con gran cantidad de tierra disponible para proyectos inmobiliarios futuros. Guatemala representa el 35% del PIB de la regin de Centro Amrica, cuenta con una ubicacin geogrfica privilegiada con accesos a los ocanos pacfico y atlntico. Es la puerta de entrada del mercado de Mxico y de EEUU. Cuenta con una excelente apertura comercial. Ofrece infraestructura moderna, desarrollo en los servicios de telecomunicaciones, mano de obra altamente calificada, tecnologa y recursos naturales. DEBILIDADES: La pobreza endmica, desigualdad social, altas tasas de criminalidad y debilidades en la infraestructura asociado con el crecimiento del narcotrfico, colocan un panorama difcil para el crecimiento del sector inmobiliario. La asignacin de obras pblicas por parte del Ministerio de Comunicaciones y el otorgamiento de licencias de construccin ha sido objeto de dudas debido a la corrupcin interna que se da en ese sector. La cantidad de daos en la infraestructura vial actual de todo el pas es tan grave que ya no puede ser reparados por simples bacheos, por lo cual genera menor inversin extranjera. Guatemala es un pas vulnerable a los desastres naturales, que no siempre se pueden predecir. Y la falta de asignacin de fondos para prevenir estos desastres hace que el pas pierda competitividad relativa frente a sus rivales econmicos. Certeza jurdica.
OPORTUNIDADES AMENAZAS Los constructores reflejan un optimismo El incremento en los precios de moderado sobre el futuro del sector, materiales de construccin al inicio del
CIRCUNSTANCIAS RELEVANTES: EL CONGRESO DE LA REPUBLICA DISCUTE ACTUALMENTE la iniciativa de ley 4114 a fin de dictar la ley de promocin de vivienda de inters social en alta densidad. Sin embargo, an no se logra un acuerdo entre los sectores, interesados debido a que reaccin inicial no aclara ningunos procesos relacionados con el manejo transparente del gasto y elimina soluciones ms flexibles como la venta de lotificaciones, parcelas, granjas entre otras. La cmara guatemalteca de la construccin ha logrado establecer algunos mecanismos que ha beneficiado a la construccin en general, como la creacin de la ventanilla nica para la emisin de licencias de construccin.
La presin de la demanda de vivienda como consecuencia del dficit habitacional de 1.6 millones de unidades en todo el pas, podr ser motivo suficiente para que el gobierno impulse una poltica para atender ha este sector, promedio de los subsidios que se canalice para los sectores de bajos ingresos y con la contratacin de lneas especficas de crdito por medio de organismos internacionales, as como el financiamiento bancario disponible. LARGO PLAZO: Guatemala presentar una tendencia estable en todo el sentido macro y microeconmico tal y cual se ha demostrado en los ltimo 10 aos.
BIBLIOGRAFA.
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