MANUAL DEL PERITO VALUADOR

Elaboracin de Trabajos Valuatorios ndice Introduccin Marco Normativo Lineamientos Generales para la Elaboracin de Trabajos Valuatorios Elaboracin de Proyectos de Dictamen Plazos y Condiciones de Entraga de los Trabajos Valuatorios Normas para el Desempeo de los Peritos Valuadores de el INDAABIN

INTRODUCCIN El presente Manual dirigido al perito valuador, forma parte del marco normativo que el INDAABIN ha establecido para la realizacin de avalos y justipreciaciones de renta que le solicitan las dependencias y entidades de la Administracin Pblica Federal, de conformidad con lo que seala el Artculo 37, fraccin XXIII de la Ley Orgnica de la Administracin Pblica Federal y el Artculo 26 del Reglamento de el Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales, los trabajos valuatorios que soliciten las dependencia y entidades, son asignados a peritos valuadores que integran su padrn nacional. Para el cabal y oportuno cumplimiento de los avalos y justipreciaciones de renta encomendados por el INDAABIN, es fundamental que el perito designado domine en forma clara, completa e integral las tcnicas para la valuacin, plasmadas en su normatividad, que incluye criterios tcnicos, metodologas y procedimientos. Este Manual contiene el marco normativo, los lineamientos generales para la elaboracin de los trabajos valuatorios y para proyectos de dictamen, los plazos y condiciones de entrega y las normas a las que debern sujetarse los peritos valuadores en su desempeo.

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MARCO NORMATIVO q Los valuadores registrados quedarn sujetos a la inspeccin y vigilancia de el INDAABIN, a la cual debern proporcionar la informacin y documentacin que les sea requerida en el ejercicio de sus facultades.

En cumplimiento del Artculo 7 Fraccin XV del Reglamento de el INDAABIN, a travs de la Direccin General de Avalos, podr suspender temporalmente o revocar en cualquier momento el registro otorgado a un perito valuador, cuando en el ejercicio en las facultades de inspeccin y vigilancia observe: 1. 2. 3. Incumplimiento del Artculo 27 de el INDAABIN. Realizacin de actividades que revelen incapacidad tcnica. Datos o valores asentados en avalos que no correspondan a la realidad.

4. Haber emitido, a solicitud de cualquier persona fsica o moral distinta de el INDAABIN, dictamen valuatorio o de justipreciacin de renta sobre el mismo bien. 5. Inters directo o indirecto en el asunto, ya sea del perito, de su cnyuge, parientes consanguneos en lnea recta sin limitacin de grado, colaterales dentro del cuarto grado o afines de segundo grado. 6. El cnyuge o hijos del perito, mantenga relacin de intimidad con alguno de los interesados en el avalo o justipreciacin de renta nacida de algn acto religioso o civil sancionado o respetado por la costumbre, o mantengan amistad intima con algn interesado en el dictamen. 7. Tengan personalmente su cnyuge o alguno de sus hijos calidad de heredero, legatario, donante, donatario, arrendador, arrendatario, socio, acreedor, deudor, fiador, principal, dependiente o comensal habitual de los interesados en el dictamen o del administrador actual de sus bienes. 8. Ser tutor o curador de alguno de los interesados en el dictamen, en general encontrndose en situacin que pueda afectar la imparcialidad de su opinin. 9. Asimismo, podr suspenderse o revocarse el registro, por otras causas que deriven de la aplicacin de ordenamientos legales en relacin con el ejercicio de la actividad valuatoria.

q el INDAABIN se reserva el derecho de accin legal contra peritos que presenten trabajos valuatorios mal elaborados, o cuyos resultados no correspondan a la realidad, conforme al objeto de contrato de prestacin de servicios que suscriban ambas part

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LINEAMIENTOS GENERALES PARA LA ELABORACIN DE LOS TRABAJOS VALUATORIOS

Los peritos valuadores que presten sus servicios profesionales a el INDAABIN formularn sus informes y avalos basado en criterios tcnicos, procedimientos y metodologas a travs de los cuales se determina de la manera ms precisa posible el valor de los bienes inmuebles o muebles objeto del avalo.

Para la elaboracin de trabajos valuatorios, los peritos: Debern apoyarse invariablemente en los criterios tcnicos y metodologas que determinen la SFP y la propia Comisin siendo de su entera responsabilidad tanto los informes y avalos que formulen, como los proyectos de dictamen que presenten en cada servicio contratado. Han de ajustarse a las tcnicas que, en la prctica, se consideren aceptables en materia de valuacin. Debern proporcionar la informacin adicional que la propia Comisin solicite en relacin a algn avalo en particular. Debern estar registrados y aprobados por el INDAABIN, habiendo cumplido todos los requisitos sealados en su reglamento interno. Elaborar los proyectos de dictamen apegndose a los formatos tipo que les proporcionar esta Comisin y contener todos los elementos que en los mismos se indique. Los formatos podrn ser modificados por el INDAABIN cuando se considere conveniente. el INDAABIN decidir el empleo de un mtodo de valuacin especfico de acuerdo a cada caso a fin de que garantice un conveniente grado de confiabilidad

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ELABORACIN DE TRABAJOS VALUATORIOS TIPO DE AVALO ELEMENTOS QUE DEBEN CONTENER LOS TRABAJOS VALUATORIOS Todos Nombre. Firma. Cargo (en su caso).

Datos relativos a su registro vigente ante la propia Comisin y la especialidad. Nombre de la dependencia o entidad solicitante. Asunto o propsito del avalo. Descripcin y ubicacin precisa del bien valuado. Nmero de cuenta predial en su caso. Nombre del propietario. Fecha en que se practique el avalo.

Avalo de bienes inmuebles Planos o croquis debidamente acotados a escala (en su caso). Fotografas interiores y exteriores de las partes ms representativas del inmueble.

Valor fsico o neto de reposicin, por capitalizacin y comercial, y cuando as se solicite de oportunidad, los cuales debern fundamentarse en un estudio de mercado de la zona inmediata o mediata, considerando condiciones o factores particulares que influyan o puedan influir en variaciones significativas de los valores, homologando en todo caso, los resultados de la valuacin.

Avalo de edificaciones. Precisar tantos tipos de construccin como puedan determinarse, acorde a: q q Uso. Calidad.

q Descripcin de los elementos de construccin, los cuales se indicaran en forma pormenorizada y completa, sealando para cada tipo el valor de reposicin nuevo al que se le deducirn los demritos que procedan por razn de edad, estado de conservacin, deficiencias de proyecto, de construccin o de funcionalidad. Todas aquellas instalaciones especiales, obras complementarias o elementos accesorios que formen parte integral del inmueble, debern considerarse con el valor unitario correspondiente, sealando el valor de reemplazo, as como su factor de depreciacin.

TIPO DE AVALO ELEMENTOS QUE DEBEN CONTENER LOS TRABAJOS VALUATORIOS Avalo de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio

 Precisar valor del local, departamento o despacho en funcin del porcentaje que le corresponda con relacin al valor total del terreno. reas comunes. Instalaciones generales del edificio, valuadas en forma separada y detalladamente. Valor de las reas privadas e instalaciones propias en su caso.

Avalo de unidades industriales Valor fsico de terrenos, construcciones, maquinaria, equipo y dems elementos incorporados al inmueble de manera permanente. Valor de reposicin nuevo, al que se le aplicar en su caso, el factor de demrito que corresponde por edad, estado de conservacin, mantenimiento, diseo industrial, aparicin de nuevos y mejores modelos a fin de obtener el valor neto de reposicin, vida til remanente, depreciacin anual y valor de capitalizacin fundado en un anlisis de la productividad de la industria en su conjunto. Para efectos de valuacin nicamente de maquinaria y equipo no ser necesario el valor fsico del terreno y de construcciones, ni el valor de capitalizacin.

Avalo de toda clase de terreno Localizacin. Ubicacin. Topografa. Relieve. Calidad de los suelos. Caractersticas panormicas. Dimensiones. Proporcin. Uso de suelo. Densidad de poblacin. Intensidad de construccin. Servicios municipales. Afectaciones o restricciones a que estn sujetos y su rgimen de propiedad.

TIPO DE AVALO ELEMENTOS QUE DEBEN CONTENER LOS TRABAJOS VALUATORIOS Avalo de terrenos urbanos Tomar en cuenta: Valor unitario del lote tipo.

Programa director o programas parciales de desarrollo urbano de la localidad, o se afectar, en su caso, con los factores de premio o castigo de acuerdo a los criterios ms recomendable. TERRENOS CUYO MEJOR USO SEA EL DESARROLLO INMOBILIARIO (fraccionamiento, plazas comerciales y otros) Utilizar el mtodo de clculo de valor residual, soportado con informacin verificable. Avalo agropecuario Independientemente de la investigacin de mercado que considere las condiciones fsicas tanto del terreno como de las construcciones e instalaciones propias, se determinar: El ndice de productividad, tomando en cuenta, segn corresponda, el coeficiente de agostadero o bien el uso actual y un promedio del rendimiento de las tierras dedicadas a las explotaciones tpicas de la regin, que ofrezcan las mismas caractersticas de las que son motivo del avalo, fundamentando los resultados de dichos exmenes.

DETERMINACIN DEL VALOR DE CAPITALIZACIN Para determinar el valor de capitalizacin de un inmueble, debern considerarse, entre otros, los siguientes elementos: Renta real o en su defecto, renta ptima o renta estimada, indicando el motivo por el que se fijan estas dos ltimas, debiendo determinarse en forma unitaria y para cada tipo de construccin apreciada; deducciones por vacos, impuestos, servicios y dems gastos generales debidamente fundamentados. q q q La tasa de capitalizacin fundada en: Edad. Vida Probable. Uso.

Estado de conservacin.

q Deficiencias en la solucin arquitectnica, constructiva, de instalaciones, zona de ubicacin y otros, en su caso: conforme a los procedimientos, criterios y metodologas que determina la propia comisin. Para la elaboracin de avalos de bienes cuyas caractersticas no se precisan en estos lineamientos, se sujetarn a satisfacer los elementos y metodologas que especifiquen el formato correspondiente elaborado por esta Comisin para cada caso.

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En la elaboracin de avalos y justipreciaciones en general; tanto para los casos antes mencionados y como para aquellos distintos a los aqu referidos, los peritos debern considerar, sin excepcin, el proceso establecido para la realizacin de trabajos valuatorios, que contempla tanto criterios tcnicos como metodologas, independientemente de todos aquellos otros que adicionalmente y con fines valuatorios genere la propia Comisin.

PLAZOS Y CONDICIONES DE ENTREGA DE LOS TRABAJOS VALUATORIOS Plazos de entrega Sern como mximo los previstos en el contrato de prestacin de servicios que suscribirn el INDAABIN y el perito asignado, los trabajos deben entregarse con sus soportes analticos. Si el perito concluye su trabajo antes de la fecha estipulada el INDAABIN recibir la documentacin correspondiente y procurar, a su vez, reducir los tiempos de entrega de su respectivo dictamen a la dependencia o entidad solicitante.

Condiciones de entrega

En papel membretado. Debidamente firmados. Con la denominacin social de la empresa (si es el caso).

Las hojas de trabajo deber contener la rubrica del perito.

El perito deber tambin hacer entrega del predictamen en el formato tipo proporcionado por el INDAABIN en cualquier medio electromagntico que solicite la propia Comisin. Los oficios que consignen problemas de informacin, se entregarn directamente a la Direccin de Operacin, con copia al Director general de Avalos. Tratndose de Delegaciones Regionales sern entregados en la oficina del Delegado, con copia al Director General de Avalos. El horario de recepcin de proyectos de dictmenes de 9:00 a 15:00 y de 16:00 a 17:30 horas. No se podrn reproducir ni difundir los dictmenes sin la autorizacin por escrito de el INDAABIN. Todas las cifras de valores se expresarn en pesos, buscando redondear las cantidades.

REQUERIMIENTOS ADICIONALES El perito valuador deber coordinarse con al INDAABIN para promover la entrega en tiempo y forma de la informacin necesaria para la elaboracin de los avalos y as procurar que la entrega de los proyectos de dictmenes se efecten antes del trmino de los plazos establecidos, en su defecto, comunicar por escrito y oportunamente a el INDAABIN dicha situacin, marcando copia a la dependencia o entidad solicitante, sealando las razones por las que se retrazar la emisin respectiva y la fecha propuesta para su entrega. Cualquier demora o atraso no informado, se entender como descuido del perito, y las repercusiones que se deriven le sern imputadas. Notificar por escrito a el INDAABIN cuando existan indicios de negativa a los requerimientos de informacin por parte de la dependencia o entidad solicitante. En caso de que exista alguna objecin a la aplicacin del criterio tcnico o de la metodologa aplicada para la realizacin de los trabajos solicitados, informar de inmediato y por escrito a el INDAABIN para resolver lo conducente. Guardar todos los papeles relativos al trabajo valuatorio en el expediente correspondiente, con el fin de que, s as lo determina el INDAABIN, puedan hacerse las correcciones necesarias.

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NORMAS PARA EL DESEMPEO DE LOS PERITOS VALUADORES DE el INDAABIN

Estas normas, se emiten con base en lo sealado en el Artculo 5, fraccin VI del Reglamento de el Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales y del Manual de Evaluacin y Asignacin de Peritos Valuadores. El perito deber haber obtenido y mantener vigente su registro, cumpliendo las condiciones sealadas en el Artculo 27 del reglamento de el INDAABIN. El perito quedar sujeto a la vigilancia e inspeccin de el INDAABIN, a la cual deber proporcionar la informacin y documentacin que le requiera en ejercicio de dichas facultades, de conformidad con el Artculo 7, fraccin VIII del citado reglamento. La Direccin de Operacin, adscrita a la Direccin General de Avalos o la Subdelegacin de Avalos, en el caso de las Delegaciones Regionales, analizar la solicitud de servicio y ser responsable de definir el criterio tcnico que aplicar el perito valuador. Los trabajos valuatorios que se asignen podrn recaer indistintamente en una persona fsica y moral. Las personas que cuenten con registro actualizado de perito valuador de el INDAABIN, sern susceptibles de asignaciones por cualquiera de las Delegaciones Regionales y Oficina Central, independientemente del lugar donde radique su registro. Para cada trabajo valuatorio se asignar un perito como titular y dos suplentes, los cuales debern cumplir con las mismas caractersticas del perito titular. El Comit de Evaluacin y Asignacin de Peritos, preferentemente asignar trabajos valuatorios a los peritos que cuenten, en el mes inmediato anterior, con calificaciones en la especialidad valuatoria mnima de ocho. De no registrar calificacin en el criterio tcnico, se tomar en consideracin la calificacin promedio anual del perito. En los casos que los peritos no cuenten con calificaciones por no haber realizado trabajos valuatorios en el ao, no les ser aplicada esta poltica. El Comit de Evaluacin y Asignacin de Peritos, no asignar trabajos por un perodo mnimo de un mes a aquellos peritos que tengan calificaciones promedio entre 6 y 7.9 en el criterio tcnico de que se trate, previa notificacin por escrito. El Comit de Evaluacin y Asignacin de Peritos, no asignar trabajos valuatorios por dos meses a los peritos que hayan obtenido calificaciones promedio inferiores a 6 en el criterio tcnico correspondiente, lo que se les notificar por escrito.

En el caso de que obtengan una segunda calificacin inferior a 6 durante el resto del ao, sern excluidos de asignaciones de trabajo en el criterio tcnico respectivo.

NORMAS PARA EL DESEMPEO DE LOS PERITOS VALUADORES DE el INDAABIN

En caso de incumplimiento de estas reglas, la Comisin, actuando siempre por recomendacin de sus Comits de Evaluacin y Asignacin de Peritos, podr suspender temporalmente, negar el refrendo o cancelar su registro. Las suspensiones podrn ser dictadas tanto por Delegaciones Regionales como por la Direccin General de Avalos. Las Delegaciones Regionales, debern enviar a la Direccin General de Avalos, cada dos meses, un reporte con la informacin relativa a los casos en los que se haya suspendido a algn perito. La negacin del refrendo y la cancelacin del registro de los peritos sern decididos slo por la Direccin General de Avalos. El perito tendr derecho de audiencia solamente en caso de la cancelacin de su registro. La suspensin o negacin del refrendo del registro quedar a criterio de el INDAABIN. Las sanciones mencionadas procedern en los siguientes casos: q Incumplimiento de lineamientos especficos.

q Realizacin de trabajos valuatorios o justipreciaciones de renta en condiciones que revelen incapacidad tcnica o la aplicacin incorrecta de la metodologa. q Cuando los datos o valores asentados en los trabajos valuatorios que practique no correspondan a la realidad. q Cuando haya indicios de que los comprobantes de pago con que se justifiquen los gastos a comprobar no sean los pertinentes o bien sean falsos. q Cuando haya violado la confidencialidad en el desarrollo del avalo y revelado sus resultados sin autorizacin de el INDAABIN. El Comit de Evaluacin y Asignacin de Peritos de el INDAABIN, reunir los elementos suficientes y necesarios para calificar la irregularidad. Si la naturaleza de la misma lo amerita proceder a: 1. Requerir al perito valuador para que exponga lo que a su derecho convenga respecto de la irregularidad detectada. 2. Levantar el acta donde se asienten los hechos, declaraciones y consideraciones, as como la evaluacin de las irregularidades correspondientes.

3. Aplicar la medida correctiva en razn de la gravedad de la conducta del perito e integrarle a su expediente.

NORMAS PARA EL DESEMPEO DE LOS PERITOS VALUADORES DE el INDAABIN

4. Reasignar los trabajos valuatorios pendientes de realizar por el perito suspendido o dado de baja. q Respecto a la severidad de la sancin esta corresponder a: Suspensin de 3 meses en caso de falla u omisin no dolosa y explicable.

q Suspensin de 6 meses en caso de falla atribuible a irresponsabilidad o negligencia evidente. q Se cancelar el registro cuando la irregularidad se haya cometido en forma demostrablemente dolosa, o en caso de reincidencia en irregularidades que ameriten suspensin. q Se negar el refrendo del registro al vencerse la vigencia del mismo, cuando el perito haya presentado una trayectoria de trabajos insatisfactorios con repetidas irregularidades. Cuando la inconformidad o reclamacin sea levantada por el promovente del avalo o un tercero afectado, y esta sea levantada ante una instancia como la Secretara de Contralora y Desarrollo Administrativo, si la inconformidad est bien fundamentada: q Se podr aplicar una suspensin provisional indefinida al perito valuador en tanto se resuelve sobre la procedencia del reclamo. En caso de que esta proceda: q Se aplicar la sancin correspondiente a la naturaleza de la irregularidad comprobada. Cuando la irregularidad no se demuestra y el perito presenta evidencia que lo exima: q Se le reintegrarn sus derechos y registro.

Toda resolucin tomada respecto a estos asuntos ser comunicada por el INDAABIN al perito valuador, en el ltimo domicilio que l haya proporcionado, con una anticipacin de 15 das naturales a la fecha de que la resolucin surta efecto, teniendo el perito

valuador el derecho de impugnacin ante la propia Comisin, la que resolver como nica instancia lo conducente. La falta de domicilio actualizado del perito por causa imputable al mismo, no impedir las resoluciones de el INDAABIN quien proceder a notificar el hecho a las instituciones de crdito, al Colegio de Profesionistas al que pertenezca, asociacin o instituto al que este afiliado y , en su caso, a las asociaciones de valuacin a las que est afiliado y a las autoridades ante las que est reconocido.

NORMAS PARA EL DESEMPEO DE LOS PERITOS VALUADORES DE el INDAABIN La Comisin dar a conocer peridicamente listados con los nombres y razones sociales de los peritos valuadores con registro vigente. La Comisin har circular a instituciones, colegios y dems asociaciones ligadas con los trabajos valuatorios, las cancelaciones definitivas de registros de los peritos. El registro otorgado a un perito valuador no implica que la Comisin garantice la exactitud de los avalos que este produzca, quien ser responsable de la veracidad de los datos asentados por l o por sus colaboradores. La Comisin atender y resolver las quejas que se deriven de avalos formulados por peritos externos y solicitar, en su caso, la informacin necesaria para el anlisis y dictamen correspondiente. el INDAABIN se reserva el derecho de tomar accin penal contra aquellos peritos que presenten trabajos valuatorios mal elaborados, con irregularidades o bien, cuyos resultados no correspondan a la realidad.