Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
Proyecto Cementerio PDF
Proyecto Cementerio PDF
Informe Final
Parques Vientos del Sur
Integrantes
Christopher Aravena
Emilio Heck
Rodrigo Lisperguier
Ignacio Mella
Csar Moltedo
Felipe Ramrez
Fecha
Lunes 12 de Julio de 2010
1 Contenido
2 Introduccin
3 Resumen Ejecutivo
4 Diagnstico
10
11
13
5 Metodologa de Evaluacin
14
14
15
16
16
17
18
20
1
21
21
22
23
24
28
31
31
33
35
35
35
6.5.1.3 FODA
39
39
40
6.5.1.7 Estrategias
40
41
6.5.2.1 Producto
41
6.5.2.2 Precio
42
43
6.5.2.4 Publicidad
43
7 Estudio Tcnico
44
2
44
46
46
48
49
49
49
56
58
7.3.4 Lay-Out
61
64
64
65
66
67
68
70
71
71
71
72
73
3
73
7.5.2.1 Directos
73
7.5.2.2 Indirectos
73
7.5.2.3 Fijos
73
7.5.2.4 Variables
74
7.5.2.5 Remuneraciones
74
75
75
76
9 Estudio Tributario
77
10 Estudio Societario
80
80
81
11 Estudio Organizacional
82
82
86
88
12 Estudio Ambiental
89
98
98
98
99
4
99
100
100
13.5 Depreciaciones
101
102
102
102
102
103
104
104
104
105
105
105
105
106
107
107
14 Conclusiones
110
15 Bibliografa y Referencias
111
16 Anexos
112
5
2 Introduccin
El negocio de los cementerios y funerarias siempre ha sido considerado como tab debido a que
su principal sustento es el fallecimiento de personas, sin embargo, es un rubro necesario para la
tranquilidad de las personas, donde sus dependencias sirven de lugar de reflexin para las familias.
En la X Regin se da la particularidad de la escasa oferta de cementerios que proporcionen los
servicios de cremacin, el cul muchas personas estn tomando en cuenta por sobre los servicios
funerarios tradicionales, debido a su bajo costo. Razn por la cual, el proyecto Parques Vientos del Sur
toma esta oportunidad, estableciendo no solamente un crematorio sino que adems, un parque vistoso
aprovechando un paisaje privilegiado propio de la regin, ofreciendo un servicio de calidad,
personalizado e integral.
En el presente documento se realiza un anlisis acabado del proyecto, complementado con una
serie de estudios, con el fin de evaluar la factibilidad tanto tcnica como econmica de ste.
3 Resumen Ejecutivo
El proyecto a evaluar en este estudio se centra en la instalacin y operaciones de un Cementerio
tipo Parque en la zona sur de Chile, especficamente en la localidad de Los Riscos, a unos 20
kilmetros de Puerto Varas. Sus principales caractersticas sern ofrecer un servicio completamente
personalizado e integral, que brindar apoyo a las familias llegado el momento de la partida de un ser
querido y disponer de modernas instalaciones con tecnologa de incineracin. Estas ideas definen un
concepto nico en el rubro.
La ausencia de un cinerario en las cercanas de Puerto Varas por s sola representa una buena
razn para pensar de forma preliminar que este proyecto sera factible y tendra xito (actualmente slo
existe un cinerario al sur de Puerto Montt que no ofrece mayores servicios salvo el de cremacin
propiamente tal). Los resultados de una encuesta realizada en su mayora a habitantes de Puerto Varas
muestran que la propuesta de servicio es ampliamente aceptada y avalan esta hiptesis. Un 73% de los
encuestados considera que las distancias geogrficas representan un impedimento para adquirir este
tipo de servicio, y un 63% considerara la alternativa si se salvara esta brecha.
En un proyecto de tamaa magnitud como los es Parques Vientos del Sur, es necesario realizar
una serie de estudios previos al desarrollo propiamente tal de este, con el fin de evaluar todos los
aspectos que atingen a la instalacin de un cementerio en los alrededores de la X Regin.
A lo largo de este informe se detallan los diversos estudios realizados, como son el Estudio de
Mercado, el Estudio Tcnico, el Estudio Organizacional, de Marco Legal, el Estudio Tributario, el
Estudio Societario y el Estudio Ambiental. En cada uno se analizan factores que afectan directamente a
la implementacin del proyecto, a raz de determinar los posibles problemas que pudiese tener su
desarrollo y as tener una base en la cual apoyarse para realizar planes de contingencia ante cualquier
eventualidad que pudiera suscitarse al momento de la puesta en marcha de este.
A la luz de la evidencia expuesta, se cree que la instalacin de un Parque como se plantea tendr
un gran impacto social en la regin, generando un alto beneficio para las personas de la localidad al
contar con instalaciones y servicios de calidad, como tambin en la generacin de empleos.
4 Diagnstico
4.1 Definicin de la Idea del Proyecto
La idea del proyecto consiste en la construccin de un cementerio con modernas instalaciones
en la Regin de los Lagos y la puesta en marcha de sus servicios funerarios. El Parque contar con la
tecnologa necesaria para brindar servicios fnebres tradicionales y servicios de cremacin, salvando
as la brecha geogrfica actualmente existente que concierne a establecimientos que ofrecen este ltimo
tipo de servicio funerario.
Adems de las bondades de la tecnologa, la idea es ofrecer un servicio integral y diferenciado a
cada cliente. Esta idea consiste en ofrecer la posibilidad de realizacin de todos los trmites ligados al
fallecimiento de una persona, desligando a los familiares completamente de esta responsabilidad y
permitindoles vivir el duelo con tranquilidad. Complementando lo anterior, la idea es que los clientes
adems puedan solicitar la organizacin de la ceremonia de forma personalizada, indicando elementos
y procedimientos especiales acorde a su religin o cultura.
Una ubicacin tentativa para el Parque es en las colinas que bordean el Lago Llanquihue en la
localidad de Los Riscos, a unos 15 kilmetros de Puerto Varas. Este lugar ofrece amplias praderas y
una vista atractiva al cliente que busca un lugar tranquilo para visitar a sus seres fallecidos.
10
11
12
13
5 Metodologa de Evaluacin
5.1 Identificacin de la Situacin Actual
El mercado de funerarias se caracteriza por clientes con poca o nula experiencia sobre las prestaciones de servicio y sus costos. Esto se debe a el carcter ocasional de la solicitud del servicio que
como mucho se contrata unas pocas veces a lo largo de una vida. Lo nico que sabe la familia (autntico cliente del servicio) es que debe disponer del cadver, pero ignora cules son los pasos a seguir conforme la Ley y desconoce sus derechos.
El Reglamento General de Cementerios, junto con el Cdigo Sanitario vigentes disponen que
los trmites a realizar tras el deceso de una persona incluyen una serie de aspectos legales a tratar con
el Registro Civil y otras entidades, de los cuales destacan:
La obtencin de un certificado de defuncin, este debe ser entregado por un mdico que
verifique la muerte del paciente.
La muerte del individuo debe ser inscrita en los Registros Civiles, de manera presencial
en las oficinas.
Los servicios fnebres se deben realizar en un cementerio autorizado, para ello se debe
comprar el atad. Si no se cuenta con el dinero suficiente, es necesario solicitar y participar de una entrevista con un asistente social del municipio quien dar el veredicto si se
facilita un nicho gratuito.
Finalmente est la cancelacin de la cuota de muerte. Esta debe ser pagada acompaada
de dos certificados de muerte, una factura de los gastos de entierro y la ltima liquidacin de sueldo o pensin del difunto.
14
15
16
Construccin de instalaciones: El costo que este punto tiene es netamente en los comienzos
del negocio, ya que considera los costos por conceptos de: terreno, construccin de velatorio,
iglesia, sala de eventos, crematorio. La medicin de costos para esta etapa ser mediante cotizacin y evaluacin de proyectos con arquitectos y especialistas en el rea. Los beneficios sern
percibidos y medidos una vez se comience a brindar el servicio de funeraria.
Servicio de Funeraria: Este punto considera los costos de mantencin, puesta en marcha y
contratacin de personal para llevar a cabo el proyecto. Dentro del primer punto hay que diferenciar entre un entierro o una cremacin; en el primer caso se encuentran los costos de atad,
17
Servicio de personalizacin: En este punto los precios sern diferenciados segn el servicio
que se solicite. Especficamente hay servicios que el costo variar en relacin a los elementos
que solicite del interesado. Estas podrn ser cuan personalizadas se desee, pero se har una cotizacin igualmente personalizada segn el glamour que el cliente desee darle, as es como los
ingresos que se perciban por conceptos de ceremonia variarn entre un cliente y otro. Los dems servicios tendrn un costo fijo estable, aunque igualmente habrn variables, como es el caso del atad que se desee o el tipo de sepultura. Adems se pueden percibir ingresos por concepto de ceremonias adicionales, reuniones posteriores, etc.
As es como los beneficios irn en correcta relacin con lo que los interesados soliciten, mientras
ROE =
Beneficio Neto
P atrimonio Neto
Neto
V entas
Formula de Du Pont = Beneficio
V entas
Patrimonio Neto
18
Evaluacin de la inversin
Dentro de los modelos de evaluacin de inversiones evaluamos los seis mtodos
existentes determinando el ms acorde a nuestro proyecto:
Flujo neto de caja
Este mtodo comprende la suma de todos los cobros menos todos los pagos efectuados durante
la vida til del proyecto de inversin. Debido a su poca utilidad practica de este mtodo consideramos
descartarlo.
PayBack esttico
Debido a que este mtodo considera aquellos proyectos cuyos beneficios permiten recuperar
ms rpidamente la inversin, consideramos que no es apropiado para nuestro caso por el largo plazo
de recuperacin de la inversin.
Tasa de rendimiento contable
Este mtodo se basa en el concepto del Cash-Flow en vez de cobros y pagos, a pesar que nos
permite hacer los clculos rpidamente al no tener que elaborar estados de cobros y pagos, sin embargo
no tiene en cuenta la liquidez del proyecto lo cual pudiera comprometer la viabilidad de nuestro proyecto, debido a esta causa hemos considerado no tomar en cuenta este mtodo.
Por lo tanto podemos decir que ninguno de estos mtodos estticos son convenientes de usar en
nuestro proyecto.
Valor actual neto
Por valor actual neto de una inversin se entiende la suma de los valores actualizados de todos
los flujos netos de caja esperados del proyecto, deducido del valor inicial de la inversin.
Se considera que un proyecto es rentable cuando:
Si el VAN es nulo significa que la rentabilidad del proyecto es la misma que colocar los
fondos en el mercado con un inters equivalente a la tasa de descuento utilizada.
Para fijar el valor de la tasa de inters emplearemos el coste de la deuda, ya que le proyecto se
financiara en su totalidad mediante prstamo o capital ajeno.
19
Si hay varias alternativas, aquella que ofrezca una TIR mayor ser la ms conveniente.
A pesar de la dificultad de su calculo existen alternativas que permiten calcular dicho valor
sin mayor problema, ya sea a travs de las hojas de calculo (como excel) o por el mtodo de interpolacin lineal
El Cash-Flow actualizado
Podemos considerar este mtodo como una variante de la Tasa de rendimiento contable. Toma
los beneficios brutos antes de amortizaciones para cada uno de los aos de la vida til del proyecto, y
los actualiza o descuenta conforme a una tasa de inters. Permite unos clculos ms simples que los
mtodos que trabajan con previsiones de cobros y pagos.
Sin embargo, al contrario que la tasa contable, este mtodo si tiene en cuenta la liquidez del
proyecto a nivel de cash-flow en cada uno de los aos que contempla la inversin.
Como podemos analizamos anteriormente, cada uno de estos ltimos tres mtodos contemplan
un aspecto diferente del problema, considerando que no es problema usar estos tres mtodos simultneamente, por lo tanto utilizaremos estos tres mtodos de manera que nos proveern de una visin ms
completa de la inversin.
20
6 Estudio de Mercado
6.1 Definicin del Producto
El producto a desarrollar es un Cementerio tipo Parque en la zona sur de Chile. Se caracterizar
por ofrecer un servicio completamente personalizado e integral y disponer de modernas instalaciones
con tecnologa de incineracin para proveer alternativas de servicio funerarias de alto nivel, todo esto
apoyado por servicios complementarios de soporte y mantencin. Desarrollando la definicin anterior
se pueden especificar los principales atributos que caracterizarn al Parque.
Instalaciones
Fsicamente, el Parque contar con amplias reas verdes para la ubicacin de las
sepulturas. La ubicacin de estas adems ofrecern una vista panormica privilegiada
del Lago Llanquihue.
Una amplia Iglesia con varias salas velatorias, para realizar las ceremonias fnebres.
La sala de ventas del Parque, cuya finalidad ser atender a los clientes y entregar informacin a los visitantes.
Servicio Funerario
21
Servicio completamente personalizado que permitir a los clientes disear a gusto la ceremonia fnebre aadiendo elementos exclusivos acorde a sus creencias o intereses personales, como msica, ornamentacin, etc.
Servicio integral que permitir a los clientes contratar los procedimientos por adelantado, dejando definidas las acciones a seguir llegada la hora de la muerte de un ser querido. Esto considera tanto los trmites legales ligados a un fallecimiento como la organizacin de la ceremonia. La idea es que de este modo el cliente y su familia puedan vivir
el duelo con tranquilidad, dejando en manos de personal del Parque los trmites segn
se haya estipulado previamente.
Servicios complementarios
Mantencin de las instalaciones del parque. Esto es, el aseo peridico de las sepulturas,
jardinera de las reas verdes, etc.
Transporte de cuerpos desde el Servicio Mdico Legal hasta instalaciones del Parque y
su preparacin para ceremonias.
Oferta de arreglos florales y coronas, con una tienda en las propias instalaciones.
Ao
Defunciones
1992
5.908
1993
6.014
1994
5.927
1995
6.301
1996
5.968
1997
5.447
1998
5.885
1999
6.363
2000
6.041
2001
6.548
2002
6.305
2003
6.528
2004
6.619
2005
7.032
2006
6.601
24
Defunciones
5.908
6.014
5.927
6.301
5.968
5.447
5.885
6.363
6.041
6.548
Ao
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Defunciones
6.305
6.528
6.619
7.032
6.601
6.791
6.863
6.934
7.006
25
Este grfico permite visualizar la proporcin de las distintas clases sociales en la regin de los
Lagos. Dado que este estudio corresponde al ltimo hecho en el ao 2004, es posible que a la actualidad exista una pequea variacin respecto a estos porcentajes en la regin, sin embargo, por falta de
datos en este mbito y en base al bajo porcentaje de crecimiento de los sueldos en Chile [6], es que para
efectos de este anlisis, se asumir estabilidad en el tiempo sobre estos datos.
En base a los porcentajes del grfico anterior, se puede complementar en base a los ndices de
crecimiento poblacional en la regin de los Lagos, lo que se ve resumido en la tabla 3.
26
Poblacin
ABC1
1992
976.377
37102
1993
996.064
37850
C2
C3
Ao
96661
158173
2002
98610
161362
Poblacin
ABC1
C2
C3
1.119.220 42530
110802
181313
2003
1.131.583 43000
112026
183316
1994
1.015.742 38598
100558
164550
2004
1.143.946 43469
113250
185319
1995
1.035.405 39345
102505
167735
2005
1.156.304 43939
114474
187321
1996
1.047.227 39794
103675
169650
2006
1.168.241 44393
115655
189255
1997
1.059.039 40243
104844
171564
2007
1.180.168 44846
116836
191187
1998
1.070.853 40692
106014
173478
2008
1.192.099 45299
118017
193120
1999
1.082.667 41141
107184
175392
2009
1.204.023 45752
119198
195051
2000
1.094.477 41590
108353
177305
2010
1.215.965 46206
120380
196986
2001
1.106.843 42060
109577
179308
El grfico 3, indica el creciente aumento de la poblacin de los sectores socioeconmicos estudiados, donde por cada ao, se encuentra la suma de los tres sectores. En base a este grfico se puede
27
Ao
Poblacin Total
Ao
Poblacin Total
Ao
Poblacin Total
1990
937.028
2000
1.094.477
2010
1.215.965
1991
956.707
2001
1.106.843
2011
1.227.321
1992
976.377
2002
1.119.220
2012
1.238.691
1993
996.064
2003
1.131.583
2013
1.250.056
1994
1.015.742
2004
1.143.946
2014
1.261.423
1995
1.035.405
2005
1.156.304
2015
1.272.784
1996
1.047.227
2006
1.168.241
2016
1.282.935
1997
1.059.039
2007
1.180.168
2017
1.293.078
1998
1.070.853
2008
1.192.099
2018
1.303.222
1999
1.082.667
2009
1.204.023
2019
1.313.373
2020
1.323.518
Ahora para saber si el anlisis de regresin es confiable se necesita obtener el coeficiente de determinacin R, este permite cuantificar la proporcin de la variabilidad de la variable respuesta (y,
defunciones) que logr ser explicada al usar la variable regresora (x, aos). As es como gracias a este
estudio, se determina que la poblacin tiene una tendencia lineal en el tiempo. Se corrobora con el coeficiente de correlacin lineal entre los valores expuestos, que da un valor de 0,998911521. De esta manera se determina que la poblacin en la regin estudiada presenta un crecimiento lineal.
Esto permite extrapolar igualmente los resultados obtenidos en la cantidad de fallecidos durante
los aos pasados y presente. Si tanto el aumento de poblacin como las defunciones presentan una dis-
28
Ao
1996
1.249.677
1997
1.396.171
1998
1.452.791
1999
1.456.947
2000
1.573.873
2001
1.632.083
2002
1.707.997
2003
2.346.629
2004
2.503.564
2005
2.586.698
2006
2.672.465
establecer que la economa de las clases sociales no bajar, en cualquier caso podra disminuir la
pobreza y aumentar los primeros quintiles socio-econmicos. Por lo que el mercado objetivo no
presentara bajas ni variaciones considerables en el tiempo, que podran presentar una cierta anomala a
estas estimaciones. Esto es considerado bajo el supuesto de la baja variabilidad de los indices del mapa
socioeconmico de Chile (Grfico 2]).
Realizando nuevamente un anlisis de linealidad de los datos, se tiene que el coeficiente de
correlacin lineal da 0,896. Tomando en cuenta que el PIB es sumamente variable como indicador, al
ser voltil a la situacin tanto del pas como del extranjero, no deja de ser un buen indice relacional. Se
29
Defuncin
Ao
Defuncin
2011
7077
2016
7435
2012
7149
2017
7506
2013
7220
2018
7578
2014
7292
2019
7649
2015
7363
2020
7721
31
El costo por acceder a un terreno de esta naturaleza vara dependiendo de la ubicacin del mismo en el parque y de la capacidad que tenga. Una sepultura en tierra por cinco aos cuesta cerca de
$30.000, mientras que en un nicho el precio se eleva a cerca de $250.000 con una duracin de 10 aos.
Las alternativas en parques privados tienen un precio que comienza en los $500.000 aproximadamente,
llegando incluso precios del orden de los $10.000.000 en el caso de mausoleos familiares de gran
capacidad.
Funerarias
Las funerarias de la zona se caracterizan por brindar alguna combinacin de las siguientes prestaciones.
acorde a la completitud del servicio entregado. La nica variacin en el tiempo de estos servicios se da
con las salas velatorias. Estas no existan hace algunas dcadas y por lo general eran suplidas por los
mismos hogares de la familia afectada. En este punto se identifica la falencia de la baja integracin del
servicio en cuanto a atencin del cliente.
Cinerarios
Hasta el ao 2008 no exista este tipo de servicio en la Regin de los Lagos. Dos aos antes se
propuso y acept un proyecto para la instalacin de un cinerario con un horno en las afueras de la ciudad de Puerto Montt. La desventaja de este servicio es que tiene un carcter monofuncional en el senti32
instalarn nuevos
cinerarios ms cerca de los consumidores, dando abasto a la demanda de este servicio que, se cree, ir
en aumento.
Para finalizar este anlisis y a modo de resumen se presenta la siguiente tabla comparativa de las
competencias y sustitutos.
Mecanismo / Criterio
Costo
Localizacin
Legalidad
Ventaja
Dentro de la ciudad
Legal
En otra comuna
Legal
En la ciudad
Legal
Trayectoria
US$500
Legal
Funeral Internacional
US$6000
Legal
Calidad de las
instalaciones
Diferenciacin
del servicio
Crematorio Internacional
US$1000
Legal
Costo
$0
No especfico
Ilegal
Sin costos ni
papeleos
Costo y aporte
a la educacin
Competencia
Cementerios Nacionales
~ $250.000
Crematorios Nacionales
$615.000
Funerarias Nacionales
Cementerio Internacional (sepultura simple)
$700.000 a $3.000.000
Mercado
cautivo
Experiencia y
proveedores
Sustitutos
Legal
34
35
MPA
PA
MA
Barreras de entrada:
Economas de escala
Diferenciacin del producto
Pequea
Grande
Baja
Bajos
Bajos
Alta
X
Elevados
Elevados
Poltica gubernamental:
Proteccin industrial
Desfavorable
Favorable
La inversin inicial para entrar en el sector es muy alta si es que se quiere construir un parque.
Por otro lado, como no hay cadenas de parques funerarios funcionando en la regin, no es preocupante
el efecto que pueda tener la economa de mercado. Por otro lado, existe una gran diferenciacin en
cuanto a los servicios ofrecidos. As, a pesar de la alta inversin inicial necesaria, hay que destacar que
la diferenciacin del servicio ofrecido tambin es bastante alta, lo que contrarresta en parte estos altos
costos iniciales.
En sntesis, se puede decir que si es que se logra poder entra en el mercado, superando las
barreras iniciales, existen grandes posibilidades de poder competir de buena manera con los
competidores existentes dadas las caractersticas del proyecto, sobre todo la alta diferenciacin que
posee.
36
MPA
PA
MA
Cantidad de clientes
Pocos
Disponibilidad de sustituto
Amplia
Restringida
Bajos
Altos
Elevada
Muchos
Alta
Baja
Baja
MPA
PA
MA
Amplia
Restringida
Bajos
Altos
Bajos
Elevado
Elevada
Baja
En cuanto a sustitutos, si bien existen parques que brindan servicios similares (en lo que
corresponde a servicios bsicos funerarios) a los ofrecidos mediante este proyecto, no cubren la
necesidad total que se busca abarcar. Por otro lado, los precios de los sustitutos no son muy elevados y
37
MPA
PA
MA
Pocos
Muchos
Elevados
Bajos
Elevada
Contribucin a la calidad
Elevada
Baja
Baja
Dada que es imperativo tener instalaciones de calidad en el parque, resulta vital contar con una
buena interaccin con los proveedores de las distintas tecnologas que se requieran. Es por esto que este
punto es crucial y hay que tenerlo muy en cuenta para poder minimizar los riesgos implicados.
Competidores del sector industrial
Intensidad de rivalidad entre los competidores
Crecimiento de la industria
Nmero de competidores
Costos fijos elevados
Diferenciacin del producto
MPA
Lento
PA
MA
Muchos
Elevados
Rpido
X
Pocos
Bajos
Baja
Alta
Barreras de salida:
Especializacin de activos
Alta
Baja
Alta
Baja
Restricciones gubernamentales
Altas
Bajas
38
6.5.1.7 Estrategias
Estrategias genricas
En cuanto a las estrategias genricas, se aplicar un sistema de Diferenciacin debido al gran
elemento distintivo del proyecto. La idea es potenciar en gran medida los elementos innovadores
ofrecidos por el parque. La meta es que el cliente aprecie las cualidades propias de los servicios
ofrecidos. Para lograr esto, se pondr gran nfasis en publicar los elementos caractersticos del proyecto
al momento de ofrecerlo a los posibles clientes, ya sea en la publicidad o en el mismo momento en que
se piense adquirir los servicios.
40
6.5.2.2 Precio
Los precios por los servicios ofrecidos varan segn se detalla a continuacin:
Servicio
Precio
Sepulturas
Sepultura familiar 4 personas
Sepultura individual por 10 aos
$1.900.000
$315.000
Cremacin
Servicio de cremacin
$570.000
Ceremonias
Ceremonias normales
Ceremonias personalizadas
$200.000
Desde $200.000
42
43
7 Estudio Tcnico
7.1 Anlisis del Tamao del Proyecto
El tamao del proyecto, ser un punto crtico para el xito de este, ya que en base al tamao se
podr obtener una optimizacin de los recursos requeridos para ofrecer los servicios necesarios a la
comunidad, esto significa, que si se considera un tamao muy grande para el proyecto, la inversin
crecera demasiado y las condiciones del mercado impediran recuperar la inversin en un periodo
razonable. Para evaluar y determinar un tamao inicial tentativo de las instalaciones se consideran los
siguientes puntos:
El mercado actual, considerando la oferta y demanda existente en la zona es un factor
fundamental al momento de definir el tamao del proyecto. Primero, si se considera un tamao muy
reducido, es posible que la oferta entregada a la comunidad de los servicios de este proyecto no logren
satisfacerla completamente, corriendo el riesgo de perder credibilidad y perjudicar la imagen de este.
Segundo, considerar un tamao muy amplio del proyecto, implicara inversiones muy elevadas,
corriendo el riesgo de que ante cualquier cambio en la demanda, de no poder recuperar la inversin. Es
por esto que es necesario tener especial cuidado en este aspecto al definir el tamao del complejo
funerario.
La distribucin geogrfica del mercado define si es posible atender a la demanda que pueda
enfrentarse el proyecto. Esto implica la necesidad de evaluar si es posible satisfacer esta demanda con
una sola oficina o varias oficinas distribuidas segn sea el segmento objetivo. Sin embargo, dada la
naturaleza de la propuesta de este proyecto, y como ser el medio por el cual ser atendida la demanda
(ver diagrama de flujo del proceso en el punto 1.3 Ingeniera del proyecto), la distribucin geogrfica
no se considera como un factor limitante al tamao del proyecto.
44
rea [m2]
645
7.585
24.108
789
2.446.077
25000
La extensin total del terreno utilizado para la instalacin del complejo es de 25000 m2, lo que
corresponde a 2.5 hectreas.
45
7.2.2 Macrolocalizacin
En cuanto a la macrolocalizacin del proyecto, se consideraron una serie de aspectos para definir
la zona en donde se ubicar al cementerio. En primer lugar se consider la centralidad y facilidad de
acceso al sector, adems de considerar la localizacin y concentracin del segmento objetivo al que se
est apuntando, el cual corresponde al segmento ABC1 de la poblacin. Esto lleva a considerar los
sectores aledaos a Puerto Varas y cercanos al lago Llanquihue. Por otra parte, como se ha sealado
previamente en este informe, las cercanas de la ciudad de Puerto Montt presentan un nicho no
explotado en el negocio de cinerarios, lo cual adems corresponde a una de las justificaciones de la
realizacin del proyecto (Seccin 4.5).
Esta zona consta de caractersticas privilegiadas que presentan un gran valor agregado al proyecto
que se est considerando. La belleza natural y la vista panormica del lago y el volcn Osorno,
permiten que Parques Vientos del Sur, entregue una imagen pacfica y de tranquilidad que tanto se
busca en un cementerio parque.
La ubicacin de esta zona respecto a la regin, es central, dado que se encuentra a pocos minutos
de Puerto Montt, capital de la X regin, que alberga la mayor concentracin de poblacin y a
aproximadamente una hora y media desde Osorno, segunda ciudad con mayor cantidad de poblacin en
la regin. La zona tentativa para las instalaciones del proyecto, se encuentra a un costado de la ruta 5
Sur, artera principal que interconecta las zonas de la X regin, entregando una facilidad de acceso
nica en este sector. Adems, toda la zona del lago Llanquihue se encuentra rodeada por la ruta 225, la
46
7.2.3 Microlocalizacin
El anlisis de microlocalizacin, busca definir en base a la macrolocalizacin, el mejor sector
para construir el Parque Vientos Del Sur.
Se debe considerar un sector con una ubicacin privilegiada, con una vista que entregue la
tranquilidad que tanto se busca en un cementerio. Se deben considerar que se encuentre en un
equilibrio entre centralidad, accesibilidad y tranquilidad. Por lo que se pretende considerar terrenos
amplios cercanos a la ciudad de Puerto Varas.Se considera la posibilidad de que en periodos
posteriores, la creciente demanda obligue a la expansin de los terrenos utilizados para las sepulturas,
por lo que se evaluar la compra de terrenos amplios colindantes con otros terrenos igualmente
amplios.
47
49
Modo de funcionamiento
Dentro del proceso productivo del servicio propuesto es posible distinguir varias etapas y subprocesos que en virtud de sus interacciones emerge un sistema ms complejo, con capacidad de
autogestin y proactivo en la satisfaccin de clientes. Las principales etapas se listan y explican a
continuacin en orden relativo al flujo de informacin en el sistema, y finalmente se resume lo
expuesto mediante un diagrama de flujos.
51
54
CLIENTE
OFICINA DE VENTAS
SITIO WEB
VA TELEFNICA
CONTRATO DE SERVICIO
SERVICIO ESTNDAR
NO
SERVICIO ESPECIAL
CLIENTE ACEPTA
PROPUESTA
NO
SI
STAND-BY
ASESORA
CEREMONIA
DIAGNSTICO
SI
FALLECIMIENTO
SERVICIO
FUNERARIO
EJECUCIN
ASISTENCIA
SICOLGICA
SICLOGO A TERRENO
NO
TRADICIONAL
CREMACIN
EJECUCIN
EJECUCIN
OBTENER CERTIFICADOS
OBTENER PERMISOS
MANTENCIN
55
57
Servicios ofrecidos
Servicio funerario
Es aquel servicio que los clientes contratan de forma anticipada o en el momento de la muerte de
un familiar, y dependiendo del caso, involucra o no la compra de una sepultura del tipo nicho o
mausoleo. Los servicios funerarios ofrecidos pueden diferenciarse de acuerdo a dos variables que el
cliente puede manejar; una de ella es el nivel de personalizacin del servicio y la otra es el mtodo de
oficio funerario, las que se explican en detalle a continuacin.
Como ya se mencionaba en la seleccin del proceso productivo, el servicio funerario tiene dos
lneas, o un repertorio de dos opciones que el cliente puede seleccionar. Estas corresponden al servicio
estndar y al servicio especial, donde la diferencia entre ambos radica en el nivel de personalizacin
que se le pude dar al oficio funerario. La primera contemplar la realizacin de ceremonias
58
Subservicios ofrecidos
Transporte
El servicio de transporte considera la subcontratacin de buses y choferes a empresas
especializadas para el traslado de familiares que no posean los medios para movilizarse, y adems el
traslado de difuntos en vehculos especializados para tal propsito. El parque cuenta con los recursos y
personal capacitado para el traslado de difuntos.
Velatorios
Se dispondr de 4 salas especialmente acondicionadas para la velacin de difuntos, de modo que
pueda darse este servicio a ms de un cliente de forma simultnea. Estas salas cuentan con muebles
similares a los de la capilla, los que proveern a los dolentes de la mayor comodidad posible.
Mantencin
El servicio de mantencin tiene como objetivo la conservacin del buen estado de la cosmtica de
las lpidas del parque y la jardinera de las mismas.
60
C2
EII
CI
AII
BI
AI
C
AIII
EI
PARQUES
N
E
W
S
1.93
m
1.93
m
64.50
mm
64.50
9.12
m
9.12
m
62.89
mm
62.89
1.91
m
1.91
m
62
.37 m
1.16 m 1.71 m
1.71 m 1.16 m
160.35 m
23.31 m
93.39 m
23.16 m
23.37 m
1.13 m
1.13 m
1.13 m
1.13 m
1.13 m
1.13 m
1.13 m
1.16 m
23.24 m
1.13 m
7.93 m
6.55 m
26.63 m
32.39 m
46.51 m
23.24 m
63
Medida
Magnitud
m2
70
320
500
300
1200
25000
m2
m2
m
m
m2
Total
Unitario
169.000
96.000
8.000
10.700
10.850
200
Total
11.830.000
30.720.000
4.000.000
3.210.000
13.020.000
5.000.000
67.780.000
Medida
Magnitud
m
m
m
m
m
1000
1000
1000
1300
1000
Unitario
24.000
5.000
8.000
250.000
24.000
Total
Total
24.000.000
5.000.000
8.000.000
325.000.000
24.000.000
386.000.000
65
Qtr 3-2010
Qtr 4-2010
Qtr 1-2011
1) Proyectos Complementarios
1.1) Pavimentacin de calle de acceso
1.2) Trazado de alcantarillado
1.3) Tendido de lneas
2) Obras Fsicas
2.1) Trabajos topogrficos
2.2) Pavimentacin y cimientacin
2.3) Edificaciones
2.3.1) Oficinas
2.3.2) Capilla
2.4) Cercado y cierre de accesos
3) Equipamiento inicial
3.1) Equipamiento de Oficina
3.2) Equipamiento Especfico
66
Cantidad
50
Electricidad [KWh]
1.500
10.000
Combustible [lts]
420
30
100
Desinfectante [lts]
50
Hojas [unidades]
1000
Lpices [unidades]
30
100
Tinta [cartridge]
20
Sobres [unidades]
400
Carpetas [unidades]
400
Notar que el agua potable es slo para el consumo humano en baos. Para el riego del parque se
obtendr agua de napas subterrneas, bombeada por motor elctrico.
67
rea de Operaciones
Gerente de Operaciones: Ingeniero Comercial o Civil Industrial, el profesional a cargo deber ser
capaz de controlar las actividades diarias de la empresa del manejo de las operaciones.
Secretaria: Brindar a su jefe apoyo en todas las tareas que se le designen. Adems de acompaar en la
vigilancia de los procesos a seguir dentro de la empresa.
68
rea de Comercializacin
Gerente de Comercializacin: Ingeniero Comercial, cargo responsable del cumplimiento de los
objetivos de ventas de la empresa.
Secretaria ejecutiva: Brindar apoyo a la fuerza de ventas y promocin del parque.
Jefe de Ventas: Encargado de administrar la fuerza de ventas , asignar metas y objetivos al rea de
comercializacin.
Agentes de Venta: Vendedores del parque encargados de ofrecer los distintos planes que posee el
parque.
69
rea de Finanzas
Gerente de Administracin y finanzas: Ingeniero Comercial, el ejecutivo a cargo estar a cargo de las
finanzas de la organizacin, as como de la planeacin, el registro y los informes financieros.
Jefe de Presupuesto: Analiza y asigna los montos de presupuesto de la empresa.
Tcnico Administrativo: Realizar las actividades de apoyo administrativo y secretarial del rea
finanzas.
Jefe de Contabilidad: Mantener correcta y adecuadamente el sistema contable, ademas
de
Unidades
Precio Unitario
Total
Vida til
10
106.372
1063720
10
85.096
850.960
10
6.809
68.090
10
47.862
478.620
10
8.855
88.550
10
212.755
425.510
120.000
360.000
189.000
189.000
18
45.990
827.820
159.990
479.970
245.000
245.000
69.990
69.990
Silla descanso
24.990
74.970
159.990
319.980
39.990
39.990
129.990
129.990
139.990
139.990
49.980
99.960
10
Subtotal
5.952.110
71
Unidades
Precio Unitario
Total
Vida til
Silla descanso
24.990
99960
300.000
300.000
Plpito Diplomat
250.000
250.000
Butacas M720
38
60.000
2.280.000
120.000
120.000
10
159.990
479.970
130.000
520.000
10
9.990
99.900
Lavamanos Corona
10
12.000
120.000
11.000
99.000
18.990
170.910
Urinario porcelana
15.000
60.000
Elevador de fretro
340.000
340.000
14.454.000
14.454.000
Cadillac Superior
21.000.000
63.000.000
Pantgrafo
1.800.000
1.800.000
850.000
1.700.000
20.000
60.000
10
Subtotal
85.953.740
7.5.2.1 Directos
Productos de Oficina.
Artculos de aseo personal.
Productos de Aseo.
Combustible Carroza Fnebre.
Combustible Tractor corta csped.
Productos de mantenimiento del parque.
Luz oficina.
Internet Oficina.
7.5.2.2 Indirectos
Consumos bsicos en dependencias administrativas (agua, gas, luz).
7.5.2.3 Fijos
Cargo fijo Agua : $892 mensuales
Cargo fijo Luz : $934 mensuales
Consumo mnimo Gas : $4577 mensuales
Productos de Oficina : $32570 mensuales
73
7.5.2.4 Variables
Agua : $951 por metro cbico.
Luz : $125 por kWh.
Gas : $915s por metro cbico.
Combustible de carrozas : $667 por litro (45 litros por carroza)
Toner de Impresora : $21.500 c/u , en base a utilizacin de impresoras.
7.5.2.5 Remuneraciones
Las remuneraciones son detallas en el apartado de Estudio Organizacional, nombrando cada uno
de los cargos necesarios para llevar acabo el proyecto.
74
Nacional de Salud. Adems en el caso de contar con un crematorio como se presenta en este proyecto,
ser necesario solicitar una autorizacin a la autoridad sanitaria correspondiente dentro de la localidad
en donde se instalar. Por otro lado, si la localidad destinada a la instalacin del parque no cuenta con
un Plano Regulador o el plan no cuenta con un apartado respecto a cementerios, el sitio de ubicacin
deber contar con la aprobacin de la Municipalidad respectiva. La solicitud que debe ser presentada
ante el Servicio Nacional de Saludo deber contener los siguientes documentos y antecedentes [11] :
1. Ttulo de 10 aos de la propiedad destinada a cementerio.
2. Ubicacin del terreno.
3. Plano de ste, que deber comprender un rea de 50 metros ms all de cada uno de sus
deslindes.
4. Plano general del cementerio y ubicacin de sus construcciones.
5. Plano de las construcciones y sus especificaciones tcnicas.
6. Reglamento interno y arancel del cementerio.
7. Poblacin de la localidad, regin, comuna o colectividad a que servir el establecimiento.
8. Aprobacin de la respectiva Municipalidad, en cuanto a la ubicacin del cementerio, en los casos
que corresponda.
75
76
9 Estudio Tributario
Como toda actividad con fines de lucro, el aspecto tributario y todo lo referente a el sistema de
impuestos internos (SII) es de suma importancia. Tener claro cuales son los impuestos a pagar y los
porcentajes de lo mismo no permiten fijar bien los precios y estar siempre dentro de los mrgenes de la
ley. No considerar un impuesto puede provocar ir desde una minimizacin de las ganancias hasta
terminar en un estado de prdida, como tambin que los comienzos de un proyecto se vuelva mucho
ms costoso de lo estimado.
En lo referente al proyecto Parque Vientos del Sur se tiene:
Impuestos Indirectos
En este impuesto nos encontramos con Impuesto a las Ventas y Servicios (IVA), que es el que
aplica a nuestro servicio. A partir del 1 de Octubre de 2003 este tributo se aplica con una tasa del 19%.
Este impuesto se aplica sobre la base imponible de ventas y servicios que establece la ley respectiva.
El Impuesto a las Ventas y Servicios [12] es un impuesto interno que grava las ventas de bienes
corporales muebles e inmuebles de propiedad de una empresa constructora construidos totalmente por
ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella y tambin la prestacin de servicios
que se efecten o utilicen en el pas.
El Impuesto a las Ventas y Servicios afecta al consumidor final, pero se genera en cada etapa de
la comercializacin del bien.
Otro impuesto que afecta el proyecto es el Impuesto Territorial [13]. Este es el impuesto de los
Bienes Races, que se define conceptualmente como un impuesto de carcter patrimonial, que se
77
Impuestos Directos
Los impuestos directos [12] hacen referencia al impuesto que se aplica a la renta, que si bien se
conoce como singular, en realidad corresponde a una familia de impuestos que incluyen a los
previamente descritos impuestos de primera y segunda categora. En cuanto a estos ltimos tenemos.
Impuesto a la Renta de Primera Categora (Artculo 20 Ley de Impuesto a la Renta)
El Impuesto de Primera Categora grava las rentas provenientes del capital obtenida, entre otras,
por las empresas comerciales, industriales, mineras, servicio, etc., con una tasa, a contar del 1 de enero
del ao 2004, del 17%. Este impuesto se aplica sobre la base de las utilidades percibidas o devengadas
en el caso de empresas que declaren su renta efectiva determinada mediante contabilidad, planillas o
contratos.
79
10 Estudio Societario
10.1 Tipo de Sociedad
Al ser un proyecto de gran envergadura, pero al mismo tiempo los miembros que la componen no
poseen la experiencia ni el capital para formar una sociedad annima, ademas de la complejidad y el
costo que tiene el conformar una sociedad de este tipo,es por ello que se dispondr a constituir una
Sociedad por Acciones. Esta sociedad es como una especie de sociedad annima, pero cuya regulacin,
financiamiento y administracin queda entregada al arbitrio de los accionistas a diferencia de lo que
ocurre con la sociedad annima que es una institucin rgida dotada de una serie de requisitos para su
funcionamiento. Debido a esta libertad que tienen los accionistas en la regulacin de su funcionamiento
es que no pueden cotizar sus acciones en el mercado de valores.
Los estatutos que se incluirn en la escritura de constitucin son los siguientes:
Nombre de la sociedad (Parque Cementerio Vientos del Sur. SpA).
Objeto de la sociedad (Mercantil)
Domicilio social.
Capital y nmero de acciones.
Modo de ejercer la administracin.
Nombramiento de representantes.
Duracin de la sociedad.
Responsabilidad de los socios por deudas sociales.
Posibilidad de cesin de acciones.
Disolucin.
80
Abogado: Depende del tipo de sociedad a constituir y el capital de ella. Generalmente el valor
de este documento es el 1% del capital de la Sociedad.
Notara
Depende del tipo de sociedad y de su capital. Aqu el valor considera la legalizacin del
documento.
La redaccin de la constitucin de la sociedad por parte del notario bordea los $80000.
Certificacin por parte del notario de la publicacin en el diario oficial tiene un valor
aproximado de $20000.
Diario Oficial: Para la publicacin del extracto de constitucin en el diario oficial, depende de
la cantidad de palabras que posea el objeto social perteneciente a la sociedad. Dicho monto
parte de los $70000.
Registro de Comercio: El valor de la inscripcin en el registro de comercio tiene un valor
aproximado de $10000.
81
11 Estudio Organizacional
El presente anlisis es de los principales puntos que se deben abordar
en el estudio de
especificas relativas a la construccin de las obras fsicas, como tambin las labores previas a la misma.
82
Una vez ya presentada la estructura del organigrama se proceder a indicar las funciones de cada
uno de ellos:
83
de
Gerente General
Sub-Gerente
Secretarias
Jefes de distintas reas
Tcnicos
Publicistas
Contadores
Choferes
Jardineros
Auxiliares
Guardias
Agentes de venta
Productor de eventos
Cantidad
1
3
4
6
4
2
1
3
5
6
10
3
2
Con respecto a las capacitaciones solo sern necesarias en el rea de operaciones,ya que en su
mayora son personal tcnico como pueden ser los operarios de las maquinas para cremaciones,
instruyendo a los trabajadores del correcto operar en sus tareas de manera que las instrucciones estarn
a cargo de un trabajador ms experimentado en el rea.
86
Gerentes
Secretarias
Jefes distintas reas
Tcnicos
Publicista
Contador
Choferes
Jardineros
Auxiliares
Guardias
Agentes de venta
Productor de eventos
$2000000
$1500000
$250000
$700000
$250000
$500000
$350000
$250000
$200000
$200000
$200000
$350000 + comisin 7% por venta realizada
$500000
88
12 Estudio Ambiental
El proyecto Parque Cementerio Vientos del Sur se desplazara en la localidad de los Riscos, a
unos 20 kilmetros de Puerto Varas. Este proyecto consiste en la construccin de un parque y
crematorio, que comprende inhumaciones en altura utilizando criptas (tipo sarcfago) de hormign
armado, impermeabilizadas y selladas, con una altura de 2 metros. Ademas, si los familiares lo desean,
se podr acceder a un servicio de cremacin.
El proyecto contempla:
Etapa de construccin
Para el desarrollo del proyecto se ha contemplado inicialmente la instalacin de faenas que
incluye la construccin de bodegas para los materiales, cierre perimetral, ubicacin de baos qumicos
para los trabajadores e infraestructura necesaria para dar las condiciones sanitarias bsicas en todo
lugar de trabajo, estipulado en el D.S. N594/99. Es as como posteriormente se preparar el terreno
mediante un sistema de nivelacin para la construccin de los edificios. Realizados los trabajos
anteriormente enunciados, se proceder a desarrollar la fase de las instalaciones necesarias para el
89
Acceso
El acceso al parque cementerio vientos del sur ser por la ruta 225.
Cierre Perimetral
Se contempla un cierre perimetral mediante la instalacin de un cerco fijo y vivo de crecimiento
rpido que acte como pantalla con su entorno. Con ambos se da cumplimiento a lo estimulado en el
Reglamento General de Cementerios en su Art. N7 donde se seala que los terrenos destinados a
cementerios debern estar cerrados en todo su entorno con cerco de altura de 2 m.
Estacionamientos
El rea de estacionamientos se detalla en el mapa del cementerio, denotados por EI y EII
respectivamente. Adems se cuenta con un rea asfaltada de extremo a extremo para el desplazamiento
de los vehculos.
Infraestructura
El proyecto contempla estacionamientos, servicios higinicos para el pblico y personal, sala de
cremacin, casetas para el cuidador, oficinas de atencin a publico, reas de nichos y sepulturas ,
rodeados de grandes extensiones de csped, caminos interiores, tambin jardines, rboles, arbustos y
plantas, generando una imagen paisajstica que permita una tranquilidad y hermosura al visitar a sus
deudos.
Tipo sepulturas
Los nichos sern de hormign armado, impermeabilizadas y selladas, con una altura de 2 metros.
A continuacin una aproximacin de como seran los nichos:
90
Etapa de operacin
Manejo de aguas superficiales
En el sector destinado a inhumaciones no se encuentra ningn tipo de curso de aguas
superficiales. Dentro de las acciones para la construccin del proyecto, el titular utilizar tcnicas
constructivas y de nivelacin de terreno que permitan manejar los escurrimientos superficiales hacia el
permetro del predio, con canaletas abiertas, desde todos los lmites de la propiedad, en los senderos
interiores y alrededor de los paos de inhumacin.
91
92
Hormign : H25-20-8.
Armadura
AT 56 50.
Acero Asas
Aditivo
Vibracin
Curado
Por riego.
Impermeabilidad
Estancos
Peso Tapa
350 kg.
Peso Caja
650 kg.
93
95
96
97
98
En vista de lo anterior, se ha estimado que la tasa de descuento para este proyecto ser de un 27%.
Mes 1
Mes 2
Mes 3
Mes 4
Mes 5
Mes 6
Mes 7
7.000.000
5.000.000
5.000.000
5.000.000
5.000.000
Mes 8
32.500.000 10.000.000
40.000.000
Muebles de oficina
2.800.000
Equipos de oficina
3.100.000
Muebles especficos
4.600.000
Equipos especficos
81.300.000
99
Ao 1
Ao 2
0
Ao 3
0
Ao 4
Ao 5
0 17.000.000
Ao 6
0
Ao 7
0
Ao 8
0 17.000.000
El
proyecto, al estar enfocado en los estratos sociales ABC1, C2 y C3, se proyecta acaparar el 4% de la
demanda total, teniendo un crecimiento de un 1% al ao. Adems, es pertinente considerar que las
familias ABC1 se inclinarn por ceremonias ms personalizadas y exclusivas, mientras que los dems
por servicios fnebres tradicionales. Finalmente, con los datos obtenidos podemos establecer una
estimacin de los ingresos que se obtendrn a travs de los 8 aos, horizonte del proyecto establecido.
Tabla de Ingresos
Ingresos
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
Ao 7
Ao 8
$121.747.250
$147.553.620
$173.822.023
$200.596.300
$227.825.865
$255.568.050
$309.555.030
Sepultura Familiar
$96.440.010
Sepultura individual
$25.491.904
$32.181.345
$39.002.720
$45.946.224
$53.023.446
$60.221.013
$67.554.081
$81.824.413
Cremacin
$87.936.989
$111.012.915
$134.543.963
$158.496.306
$182.909.922
$207.738.683
$233.034.867
$282.261.868
Ceremonia
$4.260.804
$5.378.900
$6.519.048
$7.679.609
$8.862.520
$10.065.546
$11.291.220
$13.676.412
$214.129.708
$270.320.410
$327.619.351
$385.944.162
$445.392.188
$505.851.107
$567.448.218
$687.317.723
Total
Ao 0
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Remuneraciones
$0
$80.520.000
$85.351.200
$90.472.272
$0
$1.134.036
$1.156.717
$1.179.851
$0
Ao 5
Ao 6
Ao 7
Ao 8
$1.227.517
$1.252.067
$1.277.109
$1.302.651
Adquisicin de
Intangibles
$580.000
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
Compra Activo
Fijo
$199.405.850
$0
$0
$0
$17.000.000
$0
$0
$0
$17.000.000
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
Total
100
Ao
Depreciacin
0
10 Aos
368.510
122.837
245.673
122.837
122.837
122.837
0
9 Aos
1.929.990
643.330
1.286.660
643.330
643.330
643.330
0
7 Aos
83.310.520
41.655.260
41.655.260
41.655.260
0
6 Aos
Vt
6.296.830
3.148.415
3.148.415
3.148.415
101
Ao 1
Ao 2
Balance de IVA
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
Ao 7
Ao 8
40.684.645
51.360.878
62.247.677
73.329.391
84.624.516
96.111.710
107.815.161
130.590.367
-48.671.224
-18.487.049
-37.529.422
-38.653.107
-43.040.459
-41.002.486
-42.230.228
-43.494.756
-48.027.172
-48.671.224
22.197.595
13.831.456
23.594.570
30.288.932
43.622.030
53.881.483
64.320.406
82.563.195
-48.671.224
-26.473.628
-12.642.172
10.952.397
41.241.330
43.622.030
53.881.483
64.320.406
82.563.195
22.197.595
13.831.456
23.594.570
10.952.397
102
114.512.596
Flujo de caja
-352.385.557
237.292.961
580.000
Depreciacin (+)
UDI
UAI
Depreciacin (-)
0
-67.384.299
0
-9.260.393
58.507.044
22.197.595
1.277.392
13.831.456
45.569.842
-67.384.299
-9.260.393
45.569.842
9.260.393
9.260.393
45.569.842
45.569.842
-12.554.064
36.309.449
90.472.272
85.351.200
80.520.000
Utilidad Operacional
203.437.405
197.523.274
97.300.259
57.304.244
23.594.570
766.167
67.384.299
-34.440.792
-34.440.792
67.384.299
766.167
33.709.674
327.619.351
270.320.410
214.129.708
Ao 3
Ao 2
Ao 1
Ao 0
Ao 5
Ao 6
Ao 7
0
0
0
0
21.748.948
29.891.580
38.132.579
114.512.596
20.230.000
963.632.536
260.180.785
53.290.040
313.470.825
313.470.825
121.072.308
252.774.590
687.317.723
Ao 8
10.952.397
20.230.000
34.440.792
4.942.586
34.440.792
Ao 4
entreguen algn tipo de crdito. Todo el financiamiento considerado en este flujo de caja es por parte
de capital privado.
103
= $ 38.027.509
TIR
= 29%
PAYBACK = 6 Aos
104
Principal
Intereses
Amortizacin
Cuota
253.717.602
211.431.335
13.954.468
42.286.267
56.240.735
169.145.068
11.628.723
42.286.267
53.914.990
126.858.801
9.302.979
42.286.267
51.589.246
84.572.534
6.977.234
42.286.267
49.263.501
42.286.267
4.651.489
42.286.267
46.937.756
2.325.745
42.286.267
44.612.012
105
-12.554.064
45.569.842
11.628.723
36.309.449
45.569.842
13.954.468
Utilidad Operacional
Depreciacin (-)
Inters LP (-)
Flujo de caja
Crdito CP (+)
Crdito LP (+)
-98.667.956
253.717.602
114.512.596
237.292.962
Depreciacin (+)
Amortizacin CP (-)
Amortizacin LP (-)
UDI
UAI
580.000
85.351.200
80.520.000
2.266.309
22.197.595
45.569.842
42.286.267
-23.214.861
-23.214.861
197.523.274
97.300.259
13.831.456
52.637.599
45.569.842
23.594.570
54.502.415
766.167
52.637.599
42.286.267
92.967.491
23.214.861
42.286.267
-0
10.952.397
57.377.041
20.230.000
54.502.415
42.286.267
76.906.776
-28.217.533
-28.217.533
76.906.776
42.286.267
114.512.596
57.377.041
42.286.267
800.556.261
260.180.785
53.290.040
29.496.204
38.132.579
15.049.247
313.470.825
2.325.745
313.470.825
28.217.533
6.540.983
4.651.489
121.072.308
687.317.723
Ao 8
7.848.348
-76.906.776
Ao 7
252.774.590
7.579.814
-76.906.776
Ao 6
6.977.234
92.967.491
Ao 5
Ao 4
9.302.979
766.167
33.709.674
90.472.272
203.437.405
327.619.351
Ao 3
-92.967.491
-92.967.491
23.214.861
270.320.410
214.129.708
Inters CP (-)
Ao 2
Ao 1
Ao 0
corto plazo.
106
= $120.441.106
TIR
= 41%
PAYBACK = 7 Aos
107
-10%
-5%
0%
Sin Financiamiento
5%
10%
20%
Con Financiamiento
50
37,5
25
12,5
0
-20%
-10%
-5%
0%
5%
10%
20%
La elasticidad precio del Van sin financiamiento es de: 72,97, mientras que con financiamiento es
140,34.
La otra variable importante de sensibilizar es la demanda. Es bueno saber cuales son los
mrgenes de demanda en los cuales se puede mover el proyecto, ya que ante crisis u otros factores esta
informacin es vital, puede provocar que el proyecto entero quiebre en poco tiempo si no se consideran
estas variaciones. Este anlisis se har a travs de la variacin del VAN respecto al porcentaje (%) de
variacin del aumento de la demanda anual (recordamos que estimamos un aumento del 1% anual
respecto al ao anterior, partiendo con un 4% del mercado), y tambin el TIR respecto a la demanda.
Con esta variacin tenemos los siguientes resultados:
108
-5%
-1%
0%
Sin Financiamiento
1%
5%
10%
Con Financiamiento
150
112,5
75
37,5
0
-20%
-10%
-5%
0%
5%
10%
20%
La elasticidad precio del Van es de 1,28 mientras que la elasticidad demanda del Van es de 1,18.
Los valores de los grficos exhibidos anteriormente se encuentran detallados en el Anexo Anlisis de
Sensibilidad.
109
14 Conclusiones
Parque Vientos del Sur ofrecer una experiencia nica para el cliente, experiencia que no existe
en la actualidad en la industria, lo que ser ampliamente reconocido a nivel nacional. La idea de
potenciar el servicio de cremacin ofrecido, dada la ubicacin geogrfica del recinto, permite explorar
un nicho de mercado del que en la actualidad no existe una oferta eficaz que pueda cumplir con los
requisitos de demanda.
Se ha realizado un anlisis acabado, tanto de la fase de puesta en marcha del proyecto, como un
estudio para la mantencin y supervivencia del proyecto. Se ha intentado mitigar todos los posibles
riesgos que podra presentar la puesta en marcha del proyecto, analizar si es factible y cmo enfocarlo
para un mayor grado de ganancias.
Dada la existencia de una creciente demanda en el rea fnebre, sera posible el considerar el
crear otros centros funerarios en otros lugares de Chile, de modo de expandir el mercado abarcado. Lo
ideal es utilizar una penetracin de mercado competitiva basada en la diferenciacin.
Con el presente informe, a travs de todos los puntos expuestos, se ha logrado identificar todos
aquellos factores de riesgo del proyecto Parque Vientos del Sur, lo que hace mucho menos riesgosa la
inversin de ahora en adelante.
Finalmente, y considerando las diversas variables de sensibilidad utilizadas, se puede concluir
que aunque se presenten casos extremos, el proyecto es resistente en su viabilidad.
110
15 Bibliografa y Referencias
[1] Prensa: Cementerio de Puerto Varas obliga a contratar sus servicios para mantener sepulturas, Radio
Bio Bio http://www.radiobiobio.cl/2009/08/21/cementerio...servicios-para-mantener-sepulturas/
[2] Prensa: Falta de espacios en cementerios de Puerto Montt http://www.canal5.cl/videos/?vid=183
[3] Mercury removal prior to cremation: a collaboration of dentistry and mortuary science to prevent
environmental contamination, Christiansen, Paige; Larson, Mickensi.
http://www.thefreelibrary.com/_/print/PrintArticle.aspx?id=216339047
[4] INE Los Lagos, 09-05-2010.
[5] Mapa socioeconmico de Chile, Adimark Investigaciones de mercado y opinin pblica. 2004.
[6] Artculo: La rigidez de los salarios en Chile, Andrs Marinnakis
Oficina internacional del trabajo.Santiago, Noviembre 2005
[7] Artculo: Ideas para abrir un negocio
http://affaripropri.com/es/2010/05/abrir-una-agencia-funeraria-primera-parte/
[8] Artculo: Las 40 Marcas ms valiosas de Mxico
http://www.cnnexpansion.com/expansion/2009/11/03/Las-40-marcas-mas-valiosas-de-Mexico
[9] Decisiones de fin de vida: Arreglos de Sepultura
http://www.arizonacaregivers.org/Group%20B/04.Bro.FinDeVida.Sepultura(Span).pdf
[10] Sociedad: El gran negocio de cementerios y funerarias
http://www.periodismo.uchile.cl/contintanegra/2002/noviembre/sociedad1.html
[11] Reglamento General de Cementerios, DTO. N 357, Ministerio de Salud, Gobierno de Chile
[12] http://www.sii.cl/aprenda_sobre_impuestos/impuestos/impuestos_indirectos.htm, visitada el
14/06/2010, con Fecha de Actualizacin: 21-04-2010.
[13] http://www.gestionforestal.cl:81/mg_03/gestion/gexpneg/txt/203.htm , visitada el 14/06/2010.
[14] Tasa de inters y Mxima Convencional
http://www.sbif.cl/sbifweb/servlet/InfoFinanciera?indice=4.2.1&FECHA=1/7/2010
111
16 Anexos
Anexo 1 - Resultados Encuesta
Numero de encuestados : 63
Cul es su edad?
Menor de 18
De 18 a 30
De 30 a 45
De 45 a 65
Mayor de 65
0
12
18
24
30
Donde vive?
Puerto Montt
Puerto Varas
Osorno
Valdivia
Otra
8%
5%
5%
27%
56%
112
10
15
20
No
46%
54%
Planea solicitar servicios funerarios para usted y/o su familia de manera anticipada?
S
No
33%
67%
113
Cremacin
40%
60%
No
26%
74%
No
37%
63%
114
14%
47%
39%
No
32%
68%
3%
20%
34%
43%
115
No
37%
63%
No
33%
67%
No
24%
76%
116
Antofagasta
Santiago
"Cementerio General"
"Cementerio Catlico"
Concepcin
Osorno
Puerto Montt
Temuco
"Cinerario Temuco"
Punta Arenas
117
118
120
Sin Finaniamiento
Con Financiamiento
VAN
TIR
VAN
TIR
-20%
-263.912.262
9%
89.725.468
37%
-10%
-122.248.520
19%
105.083.287
39%
-5%
-51.416.648
24%
112.762.197
40%
0%
19.415.222
28%
120.441.106
41%
5%
90.247.093
32%
128.120.016
42%
10%
161.078.964
36%
135.798.926
44%
20%
302.742.706
44%
151.156.745
46%
Variacin porcentual
de la Demanda
Sin Finaniamiento
VAN
Con Financiamiento
TIR
VAN
TIR
-10%
-6.099.061.517
50.096.889
12%
-5%
-3.332.954.75
105.083.287
22%
-1%
-1.120.069.348
63.595.108
34%
0%
-566.847.996
92.018.107
37%
1%
19.415.222
28%
120.441.106
41%
5%
2.199.258.763
89%
234.133.104
59%
10%
4.965.365.523
130%
376.248.101
83%
121