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Primeras Paginas El ABC de La Administracion de Propiedades
Primeras Paginas El ABC de La Administracion de Propiedades
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El
de la
administracin
de propiedades
Todo lo que necesitas saber para
maximizar tu dinero ahora!
Estrategias para ser
un experto en bienes races
Ken McElroy
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Impreso en Mxico.
Todos los derechos reservados. Esta publicacin no puede ser reproducida, ni en todo ni en
parte, ni registrada en o transmitida por un sistema de recuperacin de informacin, en ninguna
forma ni por ningn medio, sea mecnico, fotoqumico, electrnico, magntico, electroptico,
por fotocopia o cualquier otro, sin el permiso previo, por escrito, de la editorial.
Esta publicacin est diseada para ofrecer informacin general sobre el tema en
cuestin. Sin embargo, las leyes y costumbres varan de un pas a otro. Debido a
que cada situacin es distinta, la informacin se debe adecuar a las circunstancias
particulares. Recomendamos al lector consultar a sus propios asesores para cada
situacin especfica.
En la preparacin de este libro, el autor ha tomado las medidas pertinentes y
considera que los hechos que se presentan son precisos en relacin con la fecha en
que fueron escritos. Sin embargo, ni el autor ni el editor asumen responsabilidad
por los errores u omisiones. El autor y el editor especficamente niegan cualquier
responsabilidad por el uso o aplicacin de la informacin que contiene este libro.
El propsito de la informacin no es sustituir la asesora legal necesaria en las situaciones individuales.
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ndice
Prlogo, por Robert Kiyosaki
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Seccin 1
de propiedades
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Seccin 2
Cmo identifico a un buen administrador
de propiedades?
Captulo 5.- No todas las compaas
de administracin de propiedades
son iguales
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Seccin 3
Cmo contrato a un buen administrador
de propiedades?
Captulo 7.- Contratacin de un buen administrador
de propiedades o de una compaa
administradora
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Conclusin
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Sobre el autor
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Prlogo
por Robert Kiyosaki
Esperbamos la llegada de este libro desde hace mucho tiem
po. Cuando escrib Padre Rico, padre pobre, en 2002, mencion
que la llave para el xito de una inversin en bienes races es
tener un excelente administrador. Sucede as porque los buenos
administradores incrementan el valor. Efectivamente, cuando se
trata de bienes races, el valor no lo establecen solamente los
mercados: el manejo total de la propiedad tambin tiene un im
pacto. El valor de tus bienes races lo determinan los inquilinos
porque es aqul que ellos estn dispuestos a pagar como renta.
Adems, el aspecto de los bienes races sobre el cul tienes
mayor control es el ingreso por rentas (y por lo tanto, tambin
es el aspecto en el que tienes mayor probabilidad de fracasar).
Los administradores son parte fundamental de un equi
po porque se especializan en tu mercado de bienes races y
saben cmo aprovechar al mximo el potencial de la propiedad
en la que invertiste para generar ingresos.
Afortunadamente, yo he seguido mi propio consejo. Es
por eso que escog a Ken McElroy como asesor de inversiones
en bienes races y administracin inmobiliaria. Ken es un ex
perto en ambos campos; su compaa posee y administra miles
de departamentos en todo Estados Unidos. Su conocimiento y
experiencia son un increble valor agregado en mi equipo.
Por ello Ken fue nuestra primera opcin cuando deci
dimos ofrecer un libro sobre administracin de propiedades.
Seguramente ya conoces a Ken y su trabajo. l ha sido orador
en el seminario Padre Rico y ha escrito best-sellers como El
ABC de la inversin en bienes races y Gua avanzada para la
inversin en bienes races. A pesar de que Ken es un experto
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Introduccin
Un problema
tamao Jumbo
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Esta es la historia
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E
I
A
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Autoempleado
A
Dueo de
negocio grande
D
Inversionista
I
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Seccin 1
Administro mi propiedad o
contrato a alguien para
que lo haga?
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Captulo 1
El tamao no importa
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El tamao no importa
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2. Problemas de mantenimiento
A. Departamentos listos para el mercado. De los 40 de
partamentos vacos que haba cuando llegamos, ningu
no estaba preparado para rentarse. Revisamos todos y
evaluamos los daos. De acuerdo al desglose que les
enviamos el 20 de febrero, encontramos que 70% de los
departamentos vacos tiene daos de moderados a fuer
tes. Algunos requieren arreglos mayores y han estado
en desuso por cerca de 200 das. En este momento ya
tenemos cinco departamentos listos para el mercado y
hemos trabajado en nueve ms.
B. Solicitudes de servicios de mantenimiento. Al inicio
de la nueva administracin haba un total de 59 soli
citudes de servicios de mantenimiento. En las tres se
manas pasadas, hemos usado a los empleados de otras
propiedades de McElroy para ayudarnos a reparar los
departamentos y para cubrir todas las solicitudes de ser
vicio, exceptuando aquellas en las que hay problemas
con los techos. Debido a esta situacin hay muchos in
quilinos molestos que estn a punto de abandonar sus
departamentos.
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El tamao no importa
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El tamao no importa
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4. Otros problemas
A. Debido a la baja calidad en el perfil de los inquilinos, es
muy alto el promedio de rentas que no se han cobrado.
Tendremos que desalojar a entre 30 y 40 inquilinos.
B. El vandalismo y el reciente asesinato representaron un
golpe inesperado para nosotros. Estamos trabajando
con nuestro oficial permanente para intensificar el pa
trullaje y as evitar crmenes en el futuro. Tambin nos
reunimos con el oficial de libre de crimen de la ciu
dad. Obviamente, las cintas amarillas de la polica que
dicen No acercarse, nos dificultan mostrar los depar
tamentos vacos.
C. En este momento estamos auditando los expedientes de
los inquilinos y encontramos varios errores y contratos
de arrendamiento sin firmar.
D. Completamos la reorganizacin de la oficina. Cuando
llegamos, los expedientes de los inquilinos no estaban
archivados en gabinetes y la oficina estaba desordenada.
E. Retiramos toda la basura y muebles rotos que estaban
almacenados en el rea de mantenimiento.
F. Cuando se realiz el cambio de administracin descubri
mos que durante dos semanas no se haban ingresado
datos al sistema de la computadora. Actualizamos la
actividad de enero y completamos el cierre mensual.
Lista de gastos:
Estimado por mala administracin
Cuentas no pagadas entregadas a la
nueva administracin
Flujo negativo de efectivo del primer
al sexto mes
Dinero que deben aportar los propietarios
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$104 800
$110 800
$100 000
$315 600
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El inquilino problema
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El tamao no importa
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vivan una parte del ao. Ellos aseguran que nunca haban te
nido problemas hasta que conocieron a su inquilino problema.
Sin embargo, eso se debe ms a la suerte que a una estrategia bien
calculada. De hecho, cayeron en esa grave situacin debido a
su falta de fundamentos slidos en la administracin de pro
piedades. Sufrieron el sndrome de Sujtate y espera a que las
cosas mejoren, el cual te hace creer que, esta vez, la persona
s modificar su comportamiento, sin tomar en cuenta el patrn
de conducta previo.
La situacin casi siempre comienza sonando de esta
forma:
Es que cuando alguien ha sido tu inquilino por aos
y te ha pagado cerca de 100 mil dlares de renta, eres flexible
porque crees que ser capaz de funcionar bien si se concentra.
Nos empeamos en ayudarlo a enfocarse en algunos de los
proyectos que tena y ver que los terminara.
Y casi siempre termina sonando as:
Pero result que esperbamos demasiado. En el ltimo
ao y medio fue obvio que no iba a concretar los proyectos. La
nica forma en que sucedera era que lo sacramos y los ter
minramos nosotros mismos con los asistentes que contratra
mos. Cuando llegamos a esa conclusin, comenzamos a dirigir
todos nuestros esfuerzos a sacarlo de la casa.
Mis suegros terminaron por contratar a un administra
dor que desaloj a Ross. Sin embargo, el dao estaba hecho. En
el otoo de 2004 debieron abandonar su retiro y viajar desde
Scottsdale a Seattle para comenzar las reparaciones de la casa.
Tuvieron que emplear a un contratista y pedir ayuda a
dos amigos, as que se necesitaron cinco personas para hacer
todo el trabajo. Esas cinco personas trabajaron entre seis y ocho
horas diarias, de septiembre a noviembre, para lograr que la casa
fuera habitable de nuevo. Esos tres meses de su descanso, se
esfumaron.
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cost:
Rentas atrasadas
Reparaciones
No cobrar rentas en nueve aos
Total
$15 000
$55 000
$40 000
$110 000
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