TASANDO UN DEPARTAMENTO: debemos tasar un dpto. que es propiedad de un cliente.

Recopilamos los antecedentes, de operaciones realizadas o a realizar y los resultados fueron los siguientes:
Antecedente 1 - Departamento 72 m ubicado en 2do piso con ascensor, su caracterstica de construccin es buena
con servicios centrales, y su estado de conservacin bueno. Su antigedad es de 7 aos. El valor del mismo es de $
585.000
Antecedente 2 - Departamento 67 m ubicado en 3er piso con ascensor, con vista a patios interiores o mnimo
contra frente, su caracterstica de construccin es buena sin servicios centrales, y su estado de conservacin muy
bueno. Su antigedad es de 10 aos. El valor del mismo es de $ 590.000
Antecedente 3 - Departamento 90 m ubicado en 4to piso, con vista a amplio espacio libre de contra frente, su
caracterstica de construccin es econmica, y su estado de conservacin es muy bueno. Su antigedad es de 7
aos. El valor del mismo es de $ 570.000

Departamento a tasar para el cliente: Est ubicado en la Avenida ms importante de su ciudad, zona netamente
comercial, el mismo se encuentra situado en el 1er piso con ascensor con vista a la plaza, su superficie es de 60 m
y tiene una baulera de 28 m, su caracterstica de construccin es muy buena con servicio centrales, y su estado de
conservacin es muy bueno. Dicho edificio tiene una antigedad de 3 aos y recuerde que la vida probable es de 60
aos, para todos los casos de este ejercicio.

1) Columna 1, Precio: ingreso el precio indicado en el antecedente

2) Columna 2, Superficie: ingreso la superficie indicada en el antecedente.
3) Columna 3, Valor m2: dividir el precio (col 1) con la superficie (col2), es decir: 585.000 / 72 = 8.125
4) Coef. Ubicacin segn piso, columna 4: busco en la tabla de pg. 68 del pdf, la tabla se identifica segn el ttulo
Coeficiente de ubicacin del departamento segn el piso Edificios con Ascensor, y ojo, hay 2 tablas:
con y sin ascensor, aplico con ascensor porque en este caso el antecedente posee ascensor, el
coeficiente de 2 piso c/ascensor es: 0.98
5) Coef. Dpto. en Planta, columna 5: busco en la tabla de pg. 68 del pdf, la tabla se identifica segn el ttulo
Coeficiente de ubicacin del departamento en planta. Ojo, en caso como el antecedente 1 que no nos
indica ubicacin segn planta, no debemos poner nada. Si en caso lo indica, como los antecedentes 2 y
3, ah s segn planta lo indicamos. En el caso del antecedente 2 dice vista a patios interiores o mnimo
contra frente y segn tabla pg. 68 el coeficiente es de 0.90, y para el antecedente 3, con vista a amplio
espacio libre de contra frente, segn tabla pg. 68 el coeficiente es 0.95

6) Coef. Ubicacin, esquina, plaza o parque, columna 6: busco en la tabla de pg. 68 del pdf, la tabla se identifica
segn el ttulo Coeficientes de ubicacin del departamento en esquina o frente a plaza o parque. Ojo, en
caso como el antecedente 1, 2 y 3 que no nos indica ubicacin segn esq., plaza, parque, no debemos
poner nada, pero si en caso lo indica, la misma tabla nos da el coeficiente, si es esquina corresponde 1.00
y si es con vista a plaza o parque corresponde 1.05 o 1.10 Es a criterio del tasador tomar desde 1.05
hasta 1.10
7) Coeficiente Caractersticas Constructivas, columna 7: busco en la tabla de pg. 68 del pdf, la tabla se identifica
segn el ttulo Coeficientes de caractersticas constructivas del edificio. Para el antecedente 1 dice que la
construccin es buena con servicios centrales, segn la tabla dice un coeficiente de 1.15 a 1.25, se toma a
gusto del tasador. El antecedente 2 dice que la construccin es buena sin servicios centrales, segn la
tabla dice un coeficiente de 1.05 a 1.14, se toma a gusto del tasador, y as aplico lo mismo con el resto de
los antecedentes.
8) Coeficiente de depreciacin por edad y estado de conservacin del departamento, columna 8: Atencin
ac, comenzamos por el estado de conservacin que nos indique el antecedente, el caso del antecedente
1 dice que es Bueno. Vamos a la tabla de Ross Heidecke, las columnas estn numeradas, columna 1
significa un estado excelente, col. 1,5 muy buena, col. 2 buena, col. 2,5 normal, col. 3
regular, col. 3,5 malo col. 4 muy malo, col. 4,5 demolicin y col. 5 irrecuperable.
Ahora debo realizar la siguiente frmula: la antigedad del dpto., 7 aos, y multiplicar por 100 y dividir por la
vida probable indicada que es 60 aos.

Sera: 7 x 100 = 700, y 700 / 60 = 11.66

Ahora tomo el 11.66 y lo llevo a la tabla de Ross H., hay una columna, la 1 de la izquierda que tiene indicadores
que van del 0 al 47, de estos tomo el ms cercano a 11,.66 que sera el 12, y lo llevo a unir en la interseccin
(cruce) con el estado de conservacin, es decir la columna 2 bueno para el caso del antecedente 1, y nos
arroja un valor de 9.07 Luego siempre este resultado se divide por 2, sera: 9.07 / 2 = 4.535. Ahora tomo
siempre el valor de 1 y lo resto con 4.535 y apretar en la calculadora la tecla % (porcentaje) y NO apretar la
tecla igual (=), entonces sera: 1 - 4.535 % y nos da un coeficiente de 0.95465 aplico 0.95 si hubiese
sido 0.95680 puedo aplicar 0.96 es a gusto como el tasador lo considere.
9) Coeficiente Superficie Propia Homogeneizada, columna 9: busco en la tabla de pg. 69 del pdf, la tabla se
identifica segn el ttulo Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento. Segn los m2
del departamento busco el ms cercano en la tabla, para el antecedente n1 son 72 m2, el ms cercano es
70 y su coeficiente es: 1,15 aplico la misma frmula para los dems antecedentes.

10)
Coeficiente nico, columna 10: se deben multiplicar todos los coeficientes entre s, es decir, para el
antecedente 1: 0.98 x 1.25 x 0.95 x 1.15 = 1.3383 puedo aplicar 1.34 el mismo proceder con el resto de
los antecedentes.

11)
Valor m2 homogeneizado, columna 11: es el valor del m2 de la columna 3 dividido el coeficiente
nico de columna 10, sera para el antecedente uno: 8.125 / 1.34 = 6.063,43 - el mismo proceder con el
resto de los antecedentes.
12)
PUZ, columna 12: sumar todos los valores de m2 homogeneizado, columna 11, y dividir por el total
de los valores/antecedentes de col. 11, es decir sera: 6.063,43 + 8.549,48 + 7.539,67 = 22.152,58 / 3

= 7.384, 19
Departamento a tasar: Est ubicado en la Avenida ms importante de su ciudad, zona netamente comercial, el mismo
se encuentra situado en el 1er piso con ascensor con vista a la plaza, su superficie es de 60 m y tiene una baulera
de 28 m, su caracterstica de construccin es muy buena con servicios centrales, y su estado de conservacin es
muy bueno. Dicho edificio tiene una antigedad de 3 aos y recuerde que la vida probable es de 60 aos para todos
los casos de este ejercicio.

Sup. Propia
Homog. (1)

Valor x
m2 (2)

Cf Ubic
Dpto
segn
piso
(3)

67 m2

$
7.384,19

0,96

Cf Ub Dpto
en Planta
(4)
. ..
.

Cf. Ub,
esq
plaza
pque
(5)
1,05

cf. car.
Const.
(6)

Cf. Depr
Edad y
Est (7)

Cf. Sup
hom
(8)

Cf. nico
(9)

1,35

0,98

1,15

1,53

Valor m2
Hom
(10)

Valor Dpto
(11)

$
$
11.297,9
756.953,27
1

1) Superficie Propia Homogeneizada, columna 1: la superficie del dpto. es de 60 m2 pero tiene una baulera de
28 m2, voy a la tabla de Normas de Homogeneizacin de las Superficies, pg. 67 del pdf, ah me indica
que porcentaje tomar de acuerdo a los m2 que el dpto. disponga fuera de la superficie propia del mismo.
Entonces la tabla indica que para baulera y/o depsito debo tomar el 25%, sera entonces el 25% de 28
m2, que es = a 7 m2, estos 7 m2 se suman a la propia superficie del dpto., 60 + 7 = 67 (total entonces

67 m2 la superficie propia homog.)

2) Valor x m2, columna 2: Tomamos el valor obtenido en el PUZ (col. 12), equivalente a 7.384,19
3) Coeficiente Dpto segn piso, columna 3: busco en la tabla de pg. 68 del pdf, la tabla se identifica segn el
ttulo Coeficiente de ubicacin del departamento segn el piso Edificios con Ascensor, y ojo, hay 2
tablas: con y sin ascensor, aplico con ascensor porque en este caso el antecedente posee ascensor, el
coeficiente de 1 piso c/ascensor es: 0.96
4) Coef. Dpto. en Planta, columna 5: busco en la tabla de pg. 68 del pdf, la tabla se identifica segn el ttulo
Coeficiente de ubicacin del departamento en planta. Ojo, en este caso como no indica vista al

frente, vista a amplio espacio libre de contra frente, a patios interiores o mnimo contra frente, no aplico
ningn coeficiente, en caso de indicar la ubicacin ah si tomo el coeficiente correspondiente.
5) Coef. Ubicacin, esquina, plaza o parque, columna 5: busco en la tabla de pg. 68 del pdf, la tabla se identifica
segn el ttulo Coeficientes de ubicacin del departamento en esquina o frente a plaza o parque. En este
caso indica que tiene vista a la plaza, la tabla indica coeficiente de 1.05 a 1.10, es a criterio del tasador
tomar desde 1.05 hasta 1.10, yo apliqu 1.05
6) Coeficiente Caractersticas Constructivas, columna 6: busco en la tabla de pg. 68 del pdf, la tabla se identifica
segn el ttulo Coeficientes de caractersticas constructivas del edificio. Para este dpto. 1 dice que la
construccin es muy buena con servicios centrales, segn la tabla dice un coeficiente de 1.26 a 1.50, se
toma a gusto del tasador, yo apliqu 1.35
7) Coeficiente de depreciacin por edad y estado de conservacin del departamento, columna 6: Atencin
ac, comenzamos por el estado de conservacin que nos indique el antecedente, el caso del antecedente
1 dice que es Bueno. Vamos a la tabla de Ross Heidecke, las columnas estn numeradas, columna 1
significa un estado excelente, col. 1,5 muy buena, col. 2 buena, col. 2,5 normal, col. 3
regular, col. 3,5 malo col. 4 muy malo, col. 4,5 demolicin y col. 5 irrecuperable.
Ahora debo realizar la siguiente frmula: la antigedad del dpto., 3 aos y multiplicar por 100 y dividir por la
vida probable indicada que es 60 aos.

Sera: 3 x 100 = 300, y 300 / 60 = 5

Ahora tomo el 5 y lo llevo a la tabla de Ross H., hay una columna, la 1 de la izquierda que tiene indicadores
que van del 0 al 47, de estos tomo el ms cercano a 5 que sera el mismo 5, y lo llevo a unir en la interseccin
(cruce) con el estado de conservacin, es decir la columna 1.5 muy bueno ya que as indica este dpto., y nos
arroja un valor de 2.656 Luego siempre este resultado se divide por 2, sera: 2.656 / 2 = 1.328 Ahora tomo
siempre el valor de 1 y lo resto con 1.328 y apretar en la calculadora la tecla % (porcentaje) y NO apretar la
tecla igual (=), entonces sera: 1 1.328 % y nos da un coeficiente de 0.98672 yo aplico 0.98 es a gusto
como el tasador lo considere aplicar.
8) Coeficiente Superficie Propia Homogeneizada, columna 8: busco en la tabla de pg. 69 del pdf, la tabla se
identifica segn el ttulo Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento. Segn los m2
del departamento busco el ms cercano en la tabla, para este dpto. son 67m2, el ms cercano es 70 y su
coeficiente es: 1,15
9) Coeficiente nico, columna 9: se deben multiplicar todos los coeficientes entre s, es decir, para el
antecedente 1: 0.96 x 1.05 x 1.35 x 0.98 x 1.15 = 1.5336 aplico 1.53

10)
Valor m2 homogeneizado, columna 10: es el PUZ (col. 12) por el coeficiente nico (col. 9), sera:
7.384,19 x 1.53 = 11.297,81

11)
Valor del departamento, columna 11: Es el valor del m2 homogeneizado (col. 10), por la
superficie (col. 1),
es decir: 11.297,81 x 67 = 756.953,27
Valor del departamento: $ 756.953,27
Suerte para todos!!! Un abrazo, Pablo Daniele - Mendoza, Septiembre 2014.
Universidad Blas Pascal