Procesos y Procedimientos Tecnicos para Realizar Un Avaluo

Directorio
Subtesorera de Catastro y Padrn Territorial

-
Lic. Roberto Carlos Fernndez Gonzlez, Subtesorero de Catastro y Padrn Territorial.

Lic. Cecilia Pons Rojas, Directora de Poltica Catastral.
E.V.I. Beatriz Adriana Calzada Pacheco, Subdirectora de Valores Inmobiliarios y Unitarios.
Ing. Marco Antonio Carreo Arango, Subdirector de Operacin Catastral.
Lic. Leticia Milln Azpeytia, Subdirectora de Anlisis y Proyectos.
Arq. Luis Antonio Mendoza Velasco, Jefe de la Unidad Departamental de Valores Inmobiliarios.
Ing. Marco Antonio Martnez Chvez, Revisor Tcnico.
Agradecimientos por la colaboracin para realizar el presente Manual:
Colegio de Arquitectos de la Ciudad de Mxico.

-
Arq. Marco Antonio Gmez Rocha.

Arq. Julin J. Gmez Crdova.
Arq. Mnica del Carmen Garca Crdova.
Arq. Ral Martnez Certucha.
Arq. Alfonso Penela Quintanilla.
Colegio de Ingenieros Civiles de Mxico A.C.

-
Ing. Carlos Alberto de la Fuente Herrera.

Ing. Jorge Antonio Pulido Alabarda.
Ing. Manuel Jos Francisco Garca Crdova.
Colegio de Especialistas en Valuacin del Estado

de Mxico.
-
Arq. Mauricio ngel Correa Garca.

Arq. Alma Leticia Len Arias.
Colegio de Valuadores Profesionales

Independientes A.C.
- Ing. Manuel Garca Prez.

Ing. Ricardo Jorge Cuevas Pachuca.
Colegio de Ingenieros Militares A.C.

-
Ing. Francisco Cedillo Miranda.

Ing. Salomn Cruz Barroso.
Colegio de Ingenieros Agrnomos de Mxico A.C.

-
Ing. Sergio Rubn Samaniego Huerta.
Colegio Nacional de Ingenieros Arquitectos de Mxico A.C.

-
Arq. Oscar Gonzlez Chvez.

Ing. Arq. Jos Luis Torres Romero.
Arq. Jos Rafael Jess Vital.
Arq. Fidel Martnez Cruz.
Colegio de Ingenieros Mecnicos y Electricistas A.C.

-
Ing. Alberto Lpez Cuevas.
Colegio de Ingenieros Municipales de Mxico A.C.
Ing. Alejandro Crdenas Castaeda.

Ing. Jos Lus Islas Molina.
Colegio Nacional de Ingenieros Industriales.
Ing. Sergio Garca Bravo.
Colegio de Ingenieros Topgrafos A.C.

-
Ing. Patricia Gutirrez Arredondo.
Instituto Mexicano de Valuacin.

-
Mtra. Genoveva Palacios Martnez.
MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS

TCNICOS DE VALUACIN INMOBILIARIA.
ARMANDO LPEZ CRDENAS, Secretario de Finanzas del Gobierno del Distrito Federal, con fundamento en los
artculos 87, 94, primer prrafo y 95 del Estatuto de Gobierno del Distrito Federal; 15, fraccin VIII, 16, fraccin IV, 17 y
30, fracciones VII, IX y XXI de la Ley Orgnica de la Administracin Pblica del Distrito Federal; 6, 7, fracciones II y III,
22, 23, 24, 48, fraccin XVI, 73, fraccin XIII, 116, 117, 118, 120, 121, 126, 127, 188, 242, 335 y 478 del Cdigo Fiscal
del Distrito Federal; 7, fraccin VIII, 26, fraccin X, 35 y 86, fracciones IX, X y XI del Reglamento Interior de la
Administracin Pblica del Distrito Federal, y
CONSIDERANDO
Que el dinamismo del desarrollo econmico, social y urbano que vive la Ciudad de Mxico, reclama el mejoramiento de los
procedimientos y lineamientos tcnicos sobre los cuales se realizan los avalos para efectos fiscales, con el propsito de
regular el mercado inmobiliario y que el cobro de los impuestos ligados a la propiedad inmobiliaria sea proporcional y
equitativo;
Que deben simplificarse los requisitos para la autorizacin de instituciones de crdito, sociedades civiles o mercantiles, as
como el registro de peritos valuadores y corredores pblicos;
Que en diversos artculos del Cdigo Fiscal del Distrito Federal vigente, se hace referencia a los procedimientos y
lineamientos tcnicos a los que deber ajustarse la prctica de avalos en materia inmobiliaria con efectos fiscales en el
Distrito Federal, as como los procedimientos para sancionar la inobservancia de los mismos;
Que en virtud de lo anterior, es necesario normar y controlar la prctica valuatoria mediante los procedimientos y
lineamientos tcnicos correspondientes, por lo que he tenido a bien expedir el siguiente:
MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TCNICOS DE VALUACIN INMOBILIARIA.
CAPTULO I
Disposiciones Generales.
ARTCULO 1.- Este Manual tiene por objeto sentar las bases para la autorizacin de personas morales y el registro de
personas fsicas para la prctica de avalos para efectos fiscales; establecer las normas y lineamientos para la prctica de
avalos, su forma, contenido y revisin, as como definir el procedimiento para la aplicacin de sanciones.
ARTCULO 2.- Para efectos de este Manual, se entender por:
I. Cdigo: el Cdigo Fiscal del Distrito Federal;
II. Autoridades Fiscales: la Secretara de Finanzas del Distrito Federal, la Tesorera del Distrito Federal y la Subtesorera de
Catastro y Padrn Territorial;
III. Secretara: la Secretara de Finanzas del Distrito Federal;
IV. Tesorera: la Tesorera del Distrito Federal;
V. Subtesorera: la Subtesorera de Catastro y Padrn Territorial;
VI. Avalo comercial: el dictamen tcnico practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que
permite estimar el valor comercial de un bien inmueble, con base en su uso, caractersticas fsicas, adems de las
caractersticas urbanas de la zona donde se ubica, as como en la investigacin, anlisis y ponderacin del mercado
inmobiliario, y que contenido en un documento o archivo electrnico que rena los requisitos mnimos de forma y
contenido establecidos en el presente Manual, sirve como base para determinar alguna de las contribuciones establecidas en
el Cdigo.
Avalo catastral: el dictamen tcnico practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que sirve para
apoyar al contribuyente para solicitar la modificacin de datos catastrales y permite determinar el valor catastral de un bien
inmueble con base en sus caractersticas fsicas (uso, tipo, clase, edad, instalaciones especiales, obras complementarias y
elementos accesorios) aplicando los valores unitarios de suelo y construcciones que la Asamblea Legislativa del D.F. emite
en el Cdigo Fiscal que aplique.
VII. Personas autorizadas: aquellas personas morales constituidas como instituciones de crdito, sociedades civiles o
mercantiles, con autorizacin vigente ante la Tesorera para practicar avalos inmobiliarios con fines fiscales, determinados
en el Cdigo, con asistencia de perito valuador auxiliar o perito valuador independiente;
VIII. Personas registradas: los peritos valuadores, auxiliares e independientes, y corredores pblicos debidamente
registrados ante la Tesorera para practicar avalos inmobiliarios determinados en el Cdigo;
IX. Peritos valuadores: las personas fsicas registradas ante la Tesorera que practiquen avalos o auxilien a instituciones de
crdito y/o sociedades civiles o mercantiles en la prctica de los mismos;
X. Corredores pblicos: las personas fsicas acreditadas y debidamente registradas ante la Tesorera para practicar avalos.
XI. SIGAPred: Sistema Integral de Gestin del Impuesto Predial.
XII. OVICA. Oficina virtual del Catastro.
ARTCULO 3.- La prctica de los avalos a que se refiere el Cdigo, se regir por las normas, procedimientos y
lineamientos establecidos en el propio Cdigo y en este Manual, as como en las dems disposiciones aplicables en materia
de valuacin inmobiliaria en el Distrito Federal.
ARTCULO 4.- Corresponde a las autoridades fiscales:
I. Registrar y autorizar a las personas fsicas y morales, respectivamente, para la prctica de avalos;
II. Revisar y aplicar los avalos elaborados y presentados para efectos fiscales, as como realizar los anlisis y
comprobaciones que se estimen pertinentes;
III. Requerir informacin relacionada con la prctica de avalos a las personas autorizadas y/o registradas;
IV. Actualizar y difundir los criterios, metodologas a las cuales deber sujetarse la prctica valuatoria con fines
fiscales.
V. Aplicar exmenes de conocimientos en materia de valuacin inmobiliaria a los aspirantes a obtener registro
para practicar avalos;
VI. Aplicar exmenes de actualizacin de conocimientos en materia de valuacin inmobiliaria a las personas ya
registradas;
VII. Sancionar a las personas autorizadas o registradas que no se sujeten a los procedimientos y lineamientos
tcnicos establecidos en el Cdigo y en el presente Manual;
VIII. Mantener las relaciones institucionales con las autoridades y colegios de profesionistas en lo relativo a la
valuacin inmobiliaria, as como registrar y validar los cursos terico-prcticos en materia de valuacin
inmobiliaria con fines fiscales impartidos por los colegios de profesionistas;
IX. Expedir las constancias de registro y de autorizacin, as como de revalidacin anual de las mismas; y
X. Adoptar las dems medidas necesarias para la debida aplicacin de este Manual.
ARTCULO 5.- Slo surtirn efectos fiscales los avalos que sean practicados por:
Peritos valuadores debidamente registrados ante la autoridad fiscal;

Instituciones de Crdito;
Sociedades civiles o mercantiles cuyo objeto especifico sea la realizacin de avalos;
Direccin General de Patrimonio Inmobiliario y,
Corredores pblicos.
CAPTULO II
De la Autorizacin y Registro para la Prctica de Avalos.
ARTCULO 6.- Las instituciones de crdito y las sociedades civiles o mercantiles interesadas en obtener autorizacin para
practicar avalos, debern presentar ante la Subtesorera la documentacin y cumplir los requisitos siguientes:
I.
Original y copia de la solicitud firmada por el representante legal. El formato ser proporcionado en el mdulo de
Atencin a Sociedades y Peritos Valuadores de la Direccin de Poltica Catastral; en l debe sealarse el domicilio
para or y recibir notificaciones y documentos, mismo que deber ubicarse dentro del Distrito Federal.
a) Para el cumplimiento de este requisito deber anexarse copia de un comprobante de domicilio (agua,
predial, telfono, luz y/o contrato de arrendamiento) con fecha no anterior a 2 meses del domicilio
sealado y, en caso de estar a nombre de la persona moral o representante legal, deber adjuntarse una
carta, bajo protesta de decir verdad, en la que se manifieste expresamente que dicho domicilio debe ser
considerado por la autoridad fiscal como el domicilio para or y recibir notificaciones y documentos,
exponiendo las razones para ello.
II.
Copia certificada del acta constitutiva debidamente inscrita en el Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio;
III.
Copia certificada del poder notarial del representante legal, para el caso en el que sea distinto del sealado en el
acta constitutiva;
IV.
Efectuar las pruebas necesarias y obtener el visto bueno de la Subtesorera para el envo electrnico de los avalos
y que renan los requisitos mnimos de forma y contenido establecidos en el presente Manual, as como presentar
un ejemplar impreso de los sellos oficiales que utilizar en los avalos que practique;
V.
Listado de las personas autorizadas con registro vigente para suscribir los avalos a nombre de la institucin de
crdito o de la sociedad civil o mercantil de que se trate, en los trminos del artculo que establece quienes pueden
practicar avalos vinculados con las contribuciones establecidas en el Cdigo adems de la autoridad fiscal. Este
listado debe contener nombre, nmero de registro, firma y cargo que desempea en la institucin o sociedad;
VI.
Listado de los peritos valuadores auxiliares y/o peritos valuadores independientes, que le auxiliarn en la prctica
de avalos. Este listado debe contener nombre, nmero de registro, firma y cargo que desempea en la institucin o
sociedad;
Un catlogo de firmas y rbricas, tanto de los peritos valuadores autorizados para suscribir avalos, como de los
peritos valuadores que asistirn a la institucin o sociedad;
VII.
VIII. Listado de los peritos valuadores, independientes o auxiliares, con capital suscrito en la institucin de crdito o
sociedad civil o mercantil, indicando su nmero de registro vigente ante la Tesorera;
IX. Acreditar el pago de los derechos correspondientes.
Una vez cumplidos todos los requisitos, lo cual debe ser formalizado mediante oficio, la Subtesorera resolver en un plazo
no mayor a 20 das hbiles a partir de la recepcin de la documentacin completa por parte de las instituciones de crdito y
las sociedades civiles o mercantiles, respecto de la admisin o rechazo de la solicitud.
La aceptacin de la documentacin por parte de la Subtesorera no implica el otorgamiento de la autorizacin para ejercer la
prctica valuatoria.
ARTCULO 7.- La autorizacin que se otorgue para la prctica de avalos a instituciones de crdito y sociedades civiles o
mercantiles, tendr vigencia durante el ejercicio fiscal de que se trate, y a partir del da siguiente al de su otorgamiento.
Dicha autorizacin podr revalidarse anualmente, para lo cual se entregar solicitud de revalidacin acompaada de los
listados actualizados de los peritos valuadores a que se refieren las fracciones V, VI, VII y VIII del artculo anterior.
La entrega deber efectuarse dentro del periodo comprendido entre el 1 de octubre y el 30 de noviembre del ejercicio fiscal
previo a aqul a que se refiera dicha revalidacin.
El pago de los derechos que seala el Cdigo, se deber realizar y entregar a la Subtesorera durante enero del ejercicio
fiscal para el cual se solicita la revalidacin, en cuyo caso el periodo de revalidacin ser a partir del 1 de enero de dicho
ejercicio.
En caso contrario, la fecha de revalidacin ser a partir del da en que se entregue el comprobante de pago a la Subtesorera,
independientemente de que el pago se haya realizado con anterioridad.
Cuando una institucin de crdito, sociedad civil o mercantil, tenga adeudos por sanciones econmicas relacionadas con la
actividad valuatoria y no presente el o los comprobantes de liberacin del adeudo, no tendr derecho a su revalidacin en el
periodo correspondiente y se cancelar su autorizacin para la prctica de avalos que regula este Manual a partir del 1 de
enero del ao siguiente. En este caso, para obtener una nueva autorizacin, la sociedad o institucin sancionada, adems de
cumplir con los requisitos a que se refiere el presente Manual, deber comprobar el pago de los adeudos por sancin
econmica.
ARTCULO 8.- Las personas fsicas interesadas en obtener el registro, debern presentar ante la Subtesorera la
documentacin y cumplir los requisitos sealados a continuacin, ( los das hbiles comprendidos del 15 al 28 de febrero y
los das hbiles comprendidos del 15 al 31 de agosto de cada ejercicio fiscal ).
A. Para obtener registro como Perito Valuador Auxiliar:
I.
Dos fotografas de estudio tamao infantil a color y fondo blanco recientes.
II.
Original y copia de acta de nacimiento.

a) En caso de ser extranjero deber presentar original y copia del certificado de nacimiento debidamente
traducido y apostillado, as como el documento migratorio o autorizacin del Instituto Nacional de
Migracin y de la Secretara de Educacin Pblica para ejercer su profesin en Mxico;
III.
Original y copia notariada de su ttulo y cdula profesional, expedida por la Direccin General de Profesiones;
tratndose de corredores pblicos, original y copia simple de la habilitacin expedida por la Secretara de
Economa;
IV.
Original y copia de la solicitud. El formato ser proporcionado en el mdulo de Atencin a Sociedades y Peritos
Valuadores de la Direccin de Poltica Catastral; en l debe sealarse: el domicilio para or y recibir notificaciones
y documentos, mismo que deber ubicarse dentro del Distrito Federal; los telfonos de contacto; as como las
personas autorizadas para recibir notificaciones en su nombre.
a)
V.
Para el cumplimiento de este requisito deber anexarse copia de un comprobante (predial, agua, telfono,
luz y/o contrato de arrendamiento) con fecha no anterior a 3 meses del domicilio sealado y, en caso de
estar a nombre de la persona moral o representante legal, deber adjuntarse una carta, bajo protesta de
decir verdad, en la que se manifieste expresamente que dicho domicilio debe ser considerado por la
autoridad fiscal como el domicilio para or y recibir notificaciones, exponiendo las razones para ello.
Original y copia del documento con el que acrediten su pertenencia y certificacin como perito valuador por un
colegio de profesionistas, vinculado a la valuacin inmobiliaria y legalmente constituido en el Distrito Federal y
registrado ante la Secretara de Educacin Pblica, en concordancia con la ley de la materia, dicho documento
deber tener vigencia para el ejercicio fiscal correspondiente.
El documento aqu solicitado, deber estar firmado por el titular, presidente, dirigente o apoderado del colegio en
cuestin, quienes debern notificar a la Tesorera cuando existan cambios en la mesa directiva.
VI.
Comprobar la actualizacin de sus conocimientos a travs de respaldos acadmicos o capacitacin recibida.
VII.
Dos cartas de referencia de la persona promovente del registro. Cada carta deber ser firmada por un perito
valuador independiente, quien conste la experiencia, as como la calidad moral y tcnica del aspirante;
VIII. Curriculum vitae que acredite cuando menos dos aos de experiencia en valuacin de bienes inmuebles,
presentando las constancias que acrediten su experiencia laboral.
IX.
Listado de las instituciones de crdito y las sociedades civiles o mercantiles a las que auxilia en la prctica de
avalos. Este listado debe contener razn social y nmero de registro, as como nombre y firma del representante
legal de dicha persona moral.
X.
Aprobar el examen terico-prctico correspondiente referido en el artculo 10 de este Manual, previo pago de
derechos para la presentacin de esta evaluacin.
Los originales de los documentos referidos en las fracciones II y III, sern devueltos al momento de presentar la solicitud,
una vez cotejada la copia respectiva.
B. Para obtener registro como Perito Valuador Independiente:
I.
II.

a. En caso de ser extranjero deber presentar original y copia del certificado de nacimiento debidamente
traducido y apostillado, as como el documento migratorio o autorizacin del Instituto Nacional de
Migracin y de la Secretara de Educacin Pblica para ejercer su profesin en Mxico;
III.
Original y copia simple de su ttulo y cdula profesional, expedida por la Direccin General de Profesiones.
IV.
Original y copia de la solicitud. El formato ser proporcionado en el mdulo de Atencin a Sociedades y Peritos
Valuadores de la Direccin de Poltica Catastral; en l debe sealarse: el domicilio para or y recibir notificaciones
y documentos, mismo que deber ubicarse dentro del Distrito Federal; los telfonos de contacto; as como las
personas autorizadas para recibir notificaciones en su nombre.
a. Para el cumplimiento de este requisito deber anexarse copia de un comprobante (predial, agua, telfono,
luz y/o contrato de arrendamiento) con fecha no anterior a 3 meses del domicilio sealado y, en caso de
estar a nombre de la persona moral o representante legal, deber adjuntarse una carta, bajo protesta de
decir verdad, en la que se manifieste expresamente que dicho domicilio debe ser considerado por la
autoridad fiscal como el domicilio para or y recibir notificaciones, exponiendo las razones para ello.
V.
colegio de profesionistas vinculado a la valuacin inmobiliaria y legalmente constituido en el Distrito Federal y
El documento aqu solicitado deber estar firmado por el titular, presidente, dirigente o apoderado del colegio en
VI.
Contar con registro de perito valuador auxiliar vigente otorgado por la Tesorera del Distrito Federal, con una
antigedad mnima de tres aos;
VII.
Original y copia notariada de su ttulo y cdula profesional correspondiente a la especialidad en valuacin

inmobiliaria y/o maestra en valuacin.
VIII.
Presentar y aprobar el examen terico prctico para obtener el registro de perito valuador independiente (este
examen es independiente al que present para ser perito valuador auxiliar).
IX.
Efectuar las pruebas necesarias y obtener el documento de visto bueno de la Subtesorera para el envo electrnico
de los avalos y que renan los requisitos mnimos de forma y contenido establecidos en el presente Manual, as
como presentar un ejemplar impreso de los sellos oficiales que utilizar en los avalos que practique como perito
valuador independiente; y
Los originales de los documentos referidos en las fracciones II y III, sern devueltos al momento de presentar la solicitud,
C. Tratndose de Corredores Pblicos:
I.
II.

En caso de ser extranjero, deber presentar original y copia del certificado de nacimiento debidamente traducido y
apostillado, as como el documento migratorio o autorizacin del Instituto Nacional de Migracin para ejercer su
profesin en Mxico;
III.
Original y copia de la solicitud en el formato autorizado y proporcionado en el mdulo de Atencin a

Sociedades y Peritos Valuadores de la Direccin de Poltica Catastral, sealando domicilio para or y recibir
notificaciones y documentos dentro del Distrito Federal.
a.
IV.
Para el cumplimiento de este requisito deber anexarse copia de un comprobante (predial, agua, telfono,
luz y/o contrato de arrendamiento) con fecha no anterior a 3 meses del domicilio sealado y, en caso de no
estar a nombre del aspirante, deber adjuntarse una carta, bajo protesta de decir verdad, en la que se
exponga la razn para que dicho domicilio sea considerado por la autoridad como el domicilio para or y
recibir notificaciones;
colegio de profesionistas vinculado a la valuacin inmobiliaria y legalmente constituido en el Distrito Federal y
El documento aqu solicitado deber estar firmado por titular, presidente, dirigente o apoderado del colegio en
V.
Comprobar la actualizacin de sus conocimientos a travs de respaldos acadmicos o capacitacin recibida.
VI.
Carta de referencia de la persona autorizada promovente del registro. Dicha carta deber ser firmada por un perito
valuador independiente, quien conste la experiencia, as como la calidad moral y tcnica del aspirante;
VII.
Curriculum vitae que acredite cuando menos dos aos de experiencia en valuacin de bienes inmuebles,
presentando las constancias que acrediten su experiencia laboral.
VIII.
Original y copia notariada de su ttulo y cdula profesional, expedida por la Secretara de Educacin Pblica, as
como original y copia simple de la habilitacin expedida por la Secretara de Economa;
IX.
Aprobar el examen terico-prctico correspondiente referido en el artculo 10 de este Manual.
Los originales de los documentos referidos en las fracciones II y VIII, sern devueltos al momento de presentar la solicitud,
Una vez admitidos los documentos, de no haber observacin alguna por parte de la Subtesorera y previo pago de los
derechos correspondientes a la presentacin del examen terico prctico establecidos en el Cdigo, sta proceder a fijar el
lugar, fecha y hora para la presentacin del mismo, conforme a lo establecido en el artculo 10 de este Manual.
ARTCULO 9.- La autoridad fiscal podr llevar a cabo las indagaciones que estime pertinentes para verificar, en todo
momento, la certeza e idoneidad de la informacin proporcionada por los aspirantes, valorar los documentos presentados
con la cooperacin de instituciones pblicas o privadas que a su juicio cuenten con la capacidad para ello.
ARTCULO 10.- El examen a que se refiere el artculo 8, para las personas que ingresen documentacin en febrero,
presentarn el examen en el mes de marzo; las personas que ingresen documentacin en agosto presentaran el examen en el
mes de septiembre.
El lugar, fecha y hora para la presentacin del examen son de estricta observancia, por lo que, en caso de incumplimiento
por parte del aspirante, ste deber iniciar nuevamente el trmite correspondiente en el siguiente mes establecido, previo
pago de derechos.
Una vez aprobado el examen terico-prctico correspondiente y cumplidos a entera satisfaccin de la autoridad los
requisitos a que se refiere el artculo 8, mismos que debern acreditarse formalmente as como previo pago de los derechos
correspondientes al otorgamiento del registro establecidos en el Cdigo. La Tesorera dentro de los 10 das hbiles
siguientes, expedir el registro correspondiente que acredite que el perito valuador y/o corredor pblico, puede ejercer la
prctica de avalos con fines fiscales, como auxiliar o en forma independiente, segn sea el caso.
En todos los casos, la calificacin mnima aprobatoria del examen referido ser de 80% de la puntuacin total, de acuerdo
con la ponderacin que se establezca por parte de la Subtesorera.
ARTCULO 11.- Para presentar el examen a que se refiere el artculo 10 de este Manual, se debern observar los siguientes
requisitos:
I.
Presentarse en el lugar, fecha y hora programados por la autoridad fiscal para sustentar el examen correspondiente;
II.
Demostrar pleno conocimiento de la teora del valor, ley de la oferta y la demanda, principios econmicos
aplicables a la valuacin.
III.
Demostrar pleno conocimiento del marco jurdico y la normatividad que regula la prctica de avalos con fines
fiscales.
IV.
Demostrar pleno conocimiento de las leyes relacionadas con las contribuciones en que se requieran clculos
relacionados con la materia valuatoria.
V.
VI.
VII.
Tener amplio conocimiento del mercado inmobiliario en el Distrito Federal;

Tener pleno conocimiento de los enfoques: Fsico o de Costos, Ingresos o Capitalizacin de Rentas, Comparativo o
de Mercado, as como de mtodos alternativos de valuacin (residual esttico);
Presentar el comprobante de pago de derechos para el examen en materia de valuacin a que se refiere el Cdigo.
ARTCULO 12.- La Subtesorera podr convocar a las personas registradas, a la realizacin de exmenes terico-prcticos
en cualquier momento, a efecto de verificar su actualizacin en el conocimiento de las leyes, lineamientos y manuales
tcnicos y administrativos, as como del mercado inmobiliario actual del Distrito Federal. Por lo menos una vez cada tres
aos, el perito valuador ser convocado por la Subtesorera para la realizacin del examen de actualizacin aqu referido.
Cuando como resultado de dicho examen terico-prctico no se acredite tener los conocimientos suficientes para ejercer la
prctica valuatoria, el perito valuador auxiliar, perito valuador independiente o corredor pblico, tendrn hasta dos
oportunidades de presentar el examen en un lapso mximo de dos meses antes de suspender su registro, una vez suspendido
podr, presentar el examen en las fechas establecidas para aspirantes, previo pago de derechos. Hasta por dos ocasiones ms
antes de proceder a cancelar su registro.
En caso de que los peritos valuadores, auxiliares o independientes, o corredores pblicos convocados a examen tericoprctico no se presenten en el lugar, fecha y hora programada por la Subtesorera, operar automticamente la suspensin de
los mismos, mediante la emisin de una resolucin debidamente fundada y motivada por parte de la autoridad fiscal, misma
que deber ser notificada personalmente a x l interesado, de acuerdo a lo establecido en el artculo 40, fraccin IV, inciso b
de este Manual.
Las suspensiones a que se refiere este artculo, entrarn en vigor a partir del da siguiente de la notificacin legal de la
resolucin correspondiente, y hasta en tanto que demuestre su capacidad para dedicarse a esta actividad a travs de la
presentacin del examen correspondiente.
ARTCULO 13.- El registro que se otorgue a los peritos valuadores, tanto auxiliares como independientes y corredores
pblicos, tendr vigencia durante el ejercicio fiscal de que se trate y a partir del da siguiente al de su otorgamiento.
Cuando la persona registrada requiera la suspensin temporal voluntaria por ocupar un cargo pblico, deber solicitarla por
escrito a la autoridad, en cuyo caso no queda exento de cumplir con el proceso de revalidacin y pago correspondiente, as
como de ser sujeto a examen de actualizacin.
La reactivacin de registro a que se refiere el prrafo anterior, se dar a peticin expresa y por escrito acreditando haber
cumplido con sus obligaciones durante el periodo de suspensin.
Dicho registro deber revalidarse anualmente, conforme a la entrega de la siguiente documentacin y dentro del periodo
comprendido entre el 1 de octubre y el 30 de noviembre del ejercicio fiscal previo a aqul a que se solicite dicha
revalidacin:
Original y copia de la solicitud en el formato autorizado y proporcionado en el mdulo de Atencin a Sociedades y

Peritos Valuadores de la Direccin de Poltica Catastral, sealando domicilio para or y recibir notificaciones y
documentos dentro del Distrito Federal. Para el cumplimiento de este requisito deber anexarse copia de un
comprobante (predial, agua, telfono, luz y/o contrato de arrendamiento) con fecha no anterior a 3 meses del
domicilio sealado y, en caso de no estar a nombre del perito valuador, deber adjuntarse una carta, bajo protesta
de decir verdad, en la que se exponga la razn para que dicho domicilio sea considerado por la autoridad como el
domicilio para or y recibir notificaciones;
La entrega de la constancia individual que lo acredite como miembro activo del colegio profesional al que
pertenece.
El pago de los derechos que seala el Cdigo, se deber realizar y entregar a la Subtesorera durante enero del ejercicio
fiscal para el cual se solicita la revalidacin; en cuyo caso, el periodo de revalidacin ser a partir del 1 de enero de dicho
ejercicio.
En caso contrario, la fecha de revalidacin ser a partir del da en que se entregue el comprobante de pago a la Subtesorera,
independientemente de que el pago se haya realizado con anterioridad.
Cuando un perito valuador, auxiliar o independiente, o un corredor pblico tenga adeudos por sanciones econmicas
relacionadas con la actividad valuatoria y no presente el o los comprobantes de pago, no tendr derecho a revalidacin en el
periodo correspondiente y su registro para la prctica de avalos que regula este Manual se cancelar a partir del 1 de enero
del ao siguiente.
En este caso, para obtener un nuevo registro, el interesado adems de cumplir con los requisitos a que se refiere el presente
Manual, deber comprobar el pago de los adeudos por sancin econmica.
ARTCULO 14.- La vigencia de la autorizacin de las instituciones de crdito y sociedades civiles o mercantiles y del
registro de peritos valuadores y corredores pblicos para la prctica de la actividad valuatoria, requiere la satisfaccin
permanente de los requisitos por los cuales fueron otorgados, por lo que en el momento en que la autoridad fiscal constate
que se deje de cumplir alguno de ellos, se cancelar dicha autorizacin o registro.
ARTCULO 15.- Cuando vare alguno de los datos manifestados en la solicitud, entre ellos, los cambios de domicilio, de
firmas autorizadas, sellos o cualquier otro, las personas autorizadas y las registradas, debern comunicarlo por escrito a la
Subtesorera, en un plazo de diez das hbiles contados a partir de aquel en que ocurra el cambio.
ARTCULO 16.- La Tesorera publicar dentro del primer bimestre de cada ao, los listados vigentes de las personas
autorizadas y de las registradas para la prctica de avalos. La vigencia de los mismos ser por el ejercicio fiscal de que se
trate y sern actualizados atendiendo a las altas y bajas que publique mensualmente la Tesorera en la Gaceta Oficial del
Distrito Federal.
CAPTULO III
De Servicio Social.
ARTCULO 17.- Los peritos valuadores auxiliares e independientes, as como las instituciones de crdito, sociedad civil o
mercantil, estn obligados a prestar un servicio social consistente en 24 horas/hombre por ejercicio fiscal, cuando as lo
solicite la Subtesorera.
ARTCULO 18.- La Subtesorera convocar formalmente a la persona autorizada o registrada para la realizacin de este
servicio social, mismo que podr considerar desde la prctica, auxilio o discusin de un avalo comercial o catastral, hasta
un apoyo de carcter tcnico u operativo, al termino de dicho servicio la Subtesorera entregar constancia que avale el
cumplimiento.
CAPTULO IV
De la Prctica de Avalos.
ARTCULO 19.- Los avalos a que se refiere este Manual debern satisfacer los requisitos de forma y contenido, as como
los administrativos que prev el propio Manual.
Para el cumplimiento de lo dispuesto en este artculo en el anexo G se encuentra el Manual de SIGAPred.
As mismo, se dispondr de acceso a la Oficina Virtual del Catastro (OVICA), de la cual, para beneficio de los usuarios, se
podrn consultar a las cuentas prediales de los comparables de mercado, planos acotados, entre otros.
ARTCULO 20.- Requisitos mnimos de forma y contenido (columna campo y fuente de datos) que debern reunir:
a) AVALO COMERCIAL
Captulo
Identificacin
Nuevo Id
en XML
A
a.1
a.2
a.3
a.4
b.1
b.1.1
b.1.2
b.1.3
b.1.4
b.1.5
b.1.6
b.1.7
b.1.8
b.1.9
b.2
b.2.1
Campo
Nmero de avalo
Fecha avalo
Clave valuador
Clave sociedad
Solicitante
A. Paterno
A. Materno
Nombre(s)
Calle
Nmero interior
Nmero exterior
Colonia
Cdigo Postal
Delegacin
Propietario
A. Paterno
Fuente
de datos
Valuador y/o Sociedad

Informacin DPC
Informacin DPC
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Sepomex
Solicitud avalo
Solicitud avalo
b.2.2
b.2.3
b.2.4
b.2.5
b.2.6
b.2.7
b.2.8
b.2.9
b.3
b.3.1
b.3.2
b.3.3
b.3.4
b.3.5
b.3.6
b.3.7
b.3.8
b.3.9
b.3.10
b.3.10.1
b.3.10.2
b.3.10.3
b.3.10.4
b.3.10.5
b.3.11
b.4
b.5
b.6
Caractersticas
urbanas
A. Materno
Nombre(s)
Calle
Nmero interior
Nmero exterior
Colonia
Cdigo Postal
Delegacin
Inmueble que se vala
Calle
Nmero interior
Nmero exterior
Manzana
Lote
Edificio
Colonia
Cdigo Postal
Delegacin
Cuenta catastral
Regin
Manzana
Lote
Localidad
Digito verificador
Cuenta de agua
Propsito del avalo
Objeto del avalo
Rgimen de propiedad
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Sepomex
Solicitud avalo
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Boleta predial
Boleta predial
Boleta predial
Boleta predial
Boleta predial
Boleta de agua
C
c.0
c.1
c.2
c.3
c.4
c.5
c.6
c.6.1
c.6.2
c.6.3
c.6.4
c.7
c.8
c.8.1
c.8.2
c.8.3
c.8.4
c.8.5
c.8.7
c.8.8
c.8.9
c.8.10
Contaminacin ambiental en la zona

Clasificacin de la zona
ndice de saturacin de la zona
Clase general de inmuebles de la zona
Densidad de poblacin
Nivel socioeconmico de la zona
Uso del suelo
Uso del suelo
rea libre obligatoria
Nmero mximo de niveles a construir
Coeficiente de uso del suelo
Vas de acceso e importancia
Servicios pblicos y equipamiento urbano
Red de distribucin agua potable
Red de recoleccin de aguas residuales
Red de drenaje de aguas pluviales en la calle
Red de drenaje de aguas pluviales en la zona
Sistema mixto (aguas pluviales y residuales)
Suministro elctrico
Acometida al inmueble
Alumbrado pblico
Vialidades

Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
PDDU SEDUVI
PDDU SEDUVI
PDDU SEDUVI
Clculo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
c.8.11
c.8.12
c.8.13
c.8.14
c.8.15
c.8.16
c.8.17
c.8.18
c.8.19
c.8.20
c.8.21
c.8.22
c.8.23
c.8.24
c.8.25
c.8.26
c.8.27
c.8.28
c.8.29
c.8.30
c.8.31
c.8.32
c.8.33
Banquetas
Guarniciones
Nivel de infraestructura en la zona (%)
Gas natural
Telfonos suministro
Acometida al inmueble tel.
Sealizacin de vas
Nomenclatura de calles
Distancia transporte urbano
Frecuencia transporte urbano
Distancia transporte suburbano
Frecuencia transporte suburbano
Vigilancia
Recoleccin de basura
Templo
Mercados
Plazas pblicas
Parques y jardines
Escuelas
Hospitales
Bancos
Estacin de transporte
Nivel de equipamiento urbano
Catlogo
Catlogo
Clculo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Binario (existe o no )
Clculo
Calles transversales, limtrofes y orientacin

Croquis micro localizacin
Croquis macro localizacin
Medidas y colindancias
Fuente de informacin legal
Escritura
Nmero de escritura
Nmero de volumen
Fecha escritura
Nmero notara
Nombre del notario
Distrito judicial notario
Sentencia
Juzgado
Fecha
Nmero expediente
Contrato privado
Fecha
Nombre adquirente
Apellido1 adquirente
Nombre enajenante
Apellido1 enajenante
Alineamiento y nmero oficial
Fecha
Nmero Folio
Colindancias

Archivo. jpg
archivo jpg
Terreno
d.1
d.2
d.3
d.4
d.4.1
d.4.1.1
d.4.1.1.1
d.4.1.1.2
d.4.1.1.3
d.4.1.1.4
d.4.1.1.5
d.4.1.1.6
d.4.1.2
d.4.1.2.1
d.4.1.2.2
d.4.1.2.3
d.4.1.3
d.4.1.3.1
d.4.1.3.2
d.4.1.3.3
d.4.1.3.4
d.4.1.3.5
d.4.1.3.6
d.4.1.3.7
d.4.1.4
d.4.1.4.1
d.4.1.4.2
d.4.2

d.4.2.n.2
d.4.2.n.3
d.4.2.n.4
d.5
d.5.n.1
d.5.n.2
d.5.n.3
d.5.n.4
d.5.n.5
d.5.n.6
d.5.n.7
d.5.n.8
d.5.n.9
d.5.n.9.1
d.5.n.9.2
d.5.n.10
d.5.n.11
d.6
d.7
d.8
d.9
d.10
d.11
d.12
d.13
Descripcin del
inmueble
Orientacin
Medida en metros
Descripcin colindante
Superficie del terreno
Identificador fraccin n1
Superficie fraccin n1
FZo
FUb
FFr
FFo
FSu
Clave de rea de valor, corredor o enclave
Fot
Valor
Descripcin
Fre
Valor de la fraccin n
Indiviso
Topografa y configuracin
Caractersticas panormicas
Densidad habitacional
Servidumbres o restricciones
Superficie total del terreno
Valor total del terreno
Valor total del terreno proporcional

Informacin DGPC
Clculo
Clculo
Catlogo
Catlogo
Clculo
Clculo
Clculo
E
e.1
e.2
e.2.1
e.2.1.n.1
e.2.1.n.2
e.2.1.n.3
e.2.1.n.4
e.2.1.n.5
e.2.1.n.6
e.2.1.n.7
e.2.1.n.8
e.2.1.n.9
e.2.1.n.10
e.2.1.n.11
e.2.1.n.12
e.2.1.n.13
e.2.1.n.14
e.2.1.n.15
e.2.2
e.2.3
e.2.5
e.2.5.n.1
e.2.5.n.2
e.2.5.n.3
e.2.5.n.4
Uso actual
Tipos de construccin
DE LAS CONSTRUCCIONES PRIVATIVAS
Descripcin
Clave uso
Nmero de niveles del tipo
Clave rango de niveles
Puntaje de clasificacin
Clave clase
Edad
Vida til total del tipo
Vida til remanente
Clave conservacin
Superficie
Valor unitario de reposicin nuevo
Factor de edad
Factor resultante
Superficie total de construcciones PRIVATIVAS
Valor total de construcciones PRIVATIVAS
DE LAS CONSTRUCCIONES COMUNES
Descripcin
Clave uso

Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Clculo
Catlogo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Catlogo
Catlogo
e.2.5.n.5
e.2.5.n.6
e.2.5.n.7
e.2.5.n.8
e.2.5.n.9
e.2.5.n.10
e.2.5.n.11
e.2.5.n.12
e.2.5.n.13
e.2.5.n.14
e.2.5.n.15
e.2.6
e.2.7
e.2.8
e.3
e.4
e.5
e.6
Elementos de la
construccin
Clave clase
Edad
Vida til remanente
Clave conservacin
Superficie
Valor unitario de reposicin nuevo
Factor de edad
Factor resultante
Superficie total de construcciones COMUNES
Valor total de construcciones COMUNES
Valor total de las construcciones COMUNES por INDIVISO
Vida til total promedio del inmueble
Edad promedio del inmueble
Vida til remanente promedio del inmueble
PorcentSuperfUltimNivelRespectoAnterior

Catlogo
Catlogo
Clculo
Catlogo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
F
f.1
f.1.1
f.1.2
f.1.3
f.1.4
f.1.5
f.1.6
f.1.7
f.2
f.2.1
f.2.2
f.2.3
f.2.4
f.2.5
f.2.6
f.2.7
f.2.8
f.3
f.3.1
f.3.2
f.3.3
f.4
f.4.1
f.4.2
f.4.3
f.16
f.5
f.5.1
f.5.2
f.6
f.7
f.8
Obra Negra
Cimentacin
Estructura
Muros
Entrepisos
Techos
Azoteas
Bardas
Revestimientos y acabados interiores
Aplanados
Plafones
Lambrines
Pisos
Zoclos
Escaleras
Pintura
Recubrimientos especiales
Carpintera
Puertas interiores
Guardarropas
Muebles empotrados o fijos
Instalaciones hidrulicas y sanitarias
Muebles de bao
Ramaleos hidrulicos
Ramaleos sanitarios
Instalaciones elctricas y alumbrado
Puertas y ventanera metlica
Herrera
Ventanera
Vidriera
Cerrajera
Fachadas

f.9
f.9.1
f.9.1.n.1
f.9.1.n.2
f.9.1.n.3
f.9.1.n.4
f.9.1.n.5
f.9.1.n.6
f.9.1.n.7
f.9.1.n.8
f.9.1.n.9
f.9.2
f.9.2.n.1
f.9.2.n.2
f.9.2.n.3
f.9.2.n.4
f.9.2.n.5
f.9.2.n.6
f.9.2.n.7
f.9.2.n.8
f.9.2.n.9
f.9.3
f.9.4
f.10
f.10.1
f.10.1.n.1
f.10.1.n.2
f.10.1.n.3
f.10.1.n.4
f.10.1.n.5
f.10.1.n.6
f.10.1.n.7
f.10.1.n.8
f.10.1.n.9
f.10.2
f.10.2.n.1
f.10.2.n.2
f.10.2.n.3
f.10.2.n.4
f.10.2.n.5
f.10.2.n.6
f.10.2.n.7
f.10.2.n.8
f.10.2.n.9
f.10.3
f.10.4
f.11
f.11.1
f.11.1.n.1
f.11.1.n.2
f.11.1.n.3
f.11.1.n.4
Instalaciones especiales
Privativas
Clave instalacin especial
Descripcin instalacin especial
Unidad instalacin especial
Cantidad instalacin especial
Edad instalacin especial
Vida til total instalacin especial
Valor unitario instalacin especial
Factor de edad instalacin especial
Importe instalacin especial
Comunes
Edad instalacin especial
Vida til total instalacin especial
Valor unitario instalacin especial
Factor de edad instalacin especial
Importe instalacin especial
Importe total instalaciones especiales PRIVATIVAS
Importe total instalaciones especiales COMUNES
Elementos accesorios
Privativas
Clave elemento accesorio
Descripcin elemento accesorio
Unidad elemento accesorio
Cantidad elemento accesorio
Edad elemento accesorio
Vida til total elemento accesorio
Valor unitario elemento accesorio
Factor de edad elemento accesorio
Importe elemento accesorio
Comunes
Edad elemento accesorio
Vida til total elemento accesorio
Valor unitario elemento accesorio
Factor de edad elemento accesorio
Importe elemento accesorio
Importe total elementos accesorios PRIVATIVAS
Importe total elementos accesorios COMUNES
Obras complementarias
Privativas
Clave obra complementaria
Descripcin obra complementaria
Unidad obra complementaria
Cantidad obra complementaria
Catlogo
Catlogo
Clculo
Clculo
Catlogo
Catlogo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Catlogo
Catlogo
Clculo
Clculo
Catlogo
Catlogo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Catlogo
Catlogo
f.11.1.n.5
f.11.1.n.6
f.11.1.n.7
f.11.1.n.8
f.11.1.n.9
f.11.2
f.11.2.n.1
f.11.2.n.2
f.11.2.n.3
f.11.2.n.4
f.11.2.n.5
f.11.2.n.6
f.11.2.n.7
f.11.2.n.8
f.11.2.n.9
f.11.3
f.11.4
f.12
f.13
f.14
Consideraciones
previas al
avalo

Clculo
Clculo
Catlogo
Catlogo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
G
g.1
Enfoque de
mercado
Edad obra complementaria

Vida til total obra complementaria
Valor unitario obra complementaria
Factor de edad obra complementaria
Importe obra complementaria
Comunes
Edad obra complementaria
Vida til total obra complementaria
Valor unitario obra complementaria
Factor de edad obra complementaria
Importe obra complementaria
Importe total obras complementarias PRIVATIVAS
Importe total obras complementarias COMUNES
Importe total instalaciones especiales, obras
complementarias y elementos accesorios PRIVATIVAS
Importe total instalaciones especiales, obras
complementarias y elementos accesorios COMUNES
Importe INDIVISO instalaciones especiales, obras
complementarias y elementos accesorios COMUNES
Consideraciones previas al avalo
H
h.1
Terrenos
h.1.1
Terrenos directos
h.1.1.n.1
Calle
h.1.1.n.2
Colonia
h.1.1.n.3
Delegacin
h.1.1.n.4
Cdigo Postal
h.1.1.n.5
Fuente de informacin
h.1.1.n.5.1
Telfono
h.1.1.n.5.2
Informante
h.1.1.n.6
Descripcin del predio
h.1.1.n.7
Uso del suelo
h.1.1.n.8
C. U. S.
h.1.1.n.9
Superficie
h.1.1.n.10
FZo
h.1.1.n.11
FUb
h.1.1.n.12
FFr
h.1.1.n.13
FFo
h.1.1.n.14
FSu
h.1.1.n.17
Fre
h.1.1.n.18
Fot
h.1.1.n.18.1
Valor
h.1.1.n.18.2
Descripcin
h.1.1.n.15
Precio solicitado

Sepomex
Clculo
h.1.1.n.16
Factor de negociacin
h.1.2
Conclusiones homologacin terrenos
h.1.2.1
Valor unitario de tierra promedio
h.1.2.2
Valor unitario de tierra homologado
h.1.2.3
Valor unitario sin homologar mnimo
h.1.2.4
Valor unitario sin homologar mximo
h.1.2.5
Valor unitario homologado mnimo
h.1.2.6
Valor unitario homologado mximo
h.1.3
Terrenos residual
h.1.3.1
Tipo de producto inmobiliario propuesto
h.1.3.2
Nmero de unidades vendibles
Superficie vendible por unidad
h.1.3.3
Investigacin productos comparables
h.1.3.4
h.1.3.4.n.1
Calle
h.1.3.4.n.2
Colonia
h.1.3.4.n.3
Delegacin
h.1.3.4.n.4
Cdigo Postal
h.1.3.4.n.5
h.1.3.4.n.5.1
Telfono
Informante
h.1.3.4.n.5.2
h.1.3.4.n.6
Descripcin del comparable
h.1.3.4.n.7
h.1.3.4.n.8
Precio solicitado
h.1.3.4.n.9
h.1.3.5
Conclusiones homologacin comp. Residuales
h.1.3.5.1
Valor unitario promedio
h.1.3.5.2
Valor unitario homologado
h.1.3.5.3
h.1.3.5.4
h.1.3.5.5
h.1.3.5.6
h.1.3.5.7
Valor unitario aplicable al residual
h.1.3.6
Anlisis residual
h.1.3.6.1
Total de ingresos
h.1.3.6.2
Total de egresos
h.1.3.6.3
Utilidad propuesta
h.1.3.6.4
Valor unitario de tierra residual
h.1.4
Valor unitario de tierra aplicable al avalo
h.2
Construcciones en venta
h.2.1
h.2.1.n.1
Calle
h.2.1.n.2
Colonia
h.2.1.n.3
Delegacin
h.2.1.n.4
Cdigo Postal
h.2.1.n.5
h.2.1.n.5.1
Telfono
h.2.1.n.5.2
Informante
h.2.1.n.6
h.2.1.n.7
h.2.1.n.8
Precio solicitado
h.2.1.n.9
h.2.1.n.10
Cuenta catastral


h.2.1.n.10.1
h.2.1.n.10.2
h.2.1.n.10.3
h.2.1.n.10.4
h.2.2
h.2.2.1
h.2.2.2
h.2.2.3
h.2.2.4
h.2.2.5
h.2.2.6
h.2.2.7
h.3
h.4
h.4.1
h.4.1.n.1
h.4.1.n.2
h.4.1.n.3
h.4.1.n.4
h.4.1.n.5
h.4.1.n.5.1
h.4.1.n.5.2
h.4.1.n.6
h.4.1.n.7
h.4.1.n.8
h.4.1.n.9
h.4.1.n.10
h.4.1.n.10.1
h.4.1.n.10.2
h.4.1.n.10.3
h.4.1.n.10.4
h.4.2
h.4.2.1
h.4.2.2
h.4.2.3
h.4.2.4
h.4.2.5
h.4.2.6
h.4.2.7
Enfoque de
costos (avalo
comercial)


I
i.6
Enfoque de
ingresos
(capitalizacin)
Regin
Manzana
Lote
Localidad
Conclusiones homologacin construcciones en venta
Valor unitario aplicable al avalo
Valor de mercado del inmueble
Construcciones en renta
Calle
Colonia
Delegacin
Cdigo Postal
Telfono
Informante
Superficie rentable por unidad
Renta solicitada
Cuenta catastral
Regin
Manzana
Lote
Localidad
Conclusiones homologacin construcciones en venta
Valor unitario aplicable al avalo
Importe total del enfoque de costos
Clculo
Renta bruta mensual

Deducciones
Vacos
Impuesto predial
Servicio de agua
Conservacin y mantenimiento
Clculo
K
k.1
k.2
k.2.01
k.2.02
k.2.03
k.2.04

k.2.05
k.2.06
k.2.07
k.2.08
k.2.09
k.2.10
k.2.11
k.2.12
k.2.13
k.3
k.4
k.5
Consideraciones
previas a la
conclusin
n.1
Consideraciones previas a la conclusin
O
o.1
Valor referido
Valor comercial del inmueble
Fecha de valor referido:

ndice antiguo:
ndice actual:
Factor de conversin:
Valor referido:

INPC
INPC
Clculo
Clculo
P
p.1
p.2
p.3
p.4
p.5
Anexo
Fotogrfico
Q
q.1
q.1.1
q.1.1.1
q.1.1.2
q.1.1.3
q.1.1.4
q.1.2
q.1.2.n.1
q.1.2.n.2
Sujeto
Cuenta catastral
Regin
Manzana
Lote
Localidad
Fotos inmueble avalo
Foto
Interior o Exterior
q.2
Comparable rentas
q.2.n.1
q.2.n.1.n.1
q.2.n.1.n.2
q.2.n.1.n.3
q.2.n.1.n.4
q.2.n.2
q.2.n.2.n.1
q.2.n.2.n.2
Al menos 4
comparables

Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Conclusin del
avalo
Al menos 4
comparables
Servicio energa elctrica

Administracin
Seguros
Depreciacin fiscal
Otros
Deducciones fiscales
Impuesto sobre la Renta
Deducciones mensuales
% Deducciones mensuales
Producto Lquido anual
Tasa de capitalizacin aplicable
Importe enfoque de ingresos
q.3
q.3.n.1
q.3.n.1.n.1
q.3.n.1.n.2
q.3.n.1.n.3
Cuenta catastral
Regin
Manzana
Lote
Localidad
Fotos comparable renta
Foto
Interior o Exterior


Comparable ventas
Cuenta catastral
Regin
Manzana
Lote

q.3.n.1.n.4
q.3.n.2
q.3.n.2.n.1
q.3.n.2.n.2
Localidad
Fotos comparable venta
Foto
Interior o Exterior

b) AVALO CATASTRAL
Captulo
Identificacin
Nuevo Id
en XML
A
a.1
a.2
a.3
a.4
b.1
b.1.1
b.1.2
b.1.3
b.1.4
b.1.5
b.1.6
b.1.7
b.1.8
b.1.9
b.2
b.2.1
b.2.2
b.2.3
b.2.4
b.2.5
b.2.6
b.2.7
b.2.8
b.2.9
b.3
b.3.1
b.3.2
b.3.3
b.3.4
b.3.5
b.3.6
b.3.7
b.3.8
b.3.9
b.3.10
b.3.10.1
b.3.10.2
Campo
Nmero de avalo
Fecha avalo
Clave valuador
Clave sociedad
Solicitante
A. Paterno
A. Materno
Nombre(s)
Calle
Nmero interior
Nmero exterior
Colonia
Cdigo Postal
Delegacin
Propietario
A. Paterno
A. Materno
Nombre(s)
Calle
Nmero interior
Nmero exterior
Colonia
Cdigo Postal
Delegacin
Calle
Nmero interior
Nmero exterior
Manzana
Lote
Edificio
Colonia
Cdigo Postal
Delegacin
Cuenta catastral
Regin
Manzana
Fuente
de datos
Informacin DGPC
Informacin DGPC
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Sepomex
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Sepomex
Solicitud avalo
Informacin DGPC
Informacin DGPC
Informacin DGPC
Informacin DGPC
Informacin DGPC
Informacin DGPC
Informacin DGPC
Informacin DGPC
Informacin DGPC
Boleta predial
Boleta predial
b.3.10.3
b.3.10.4
b.3.10.5
b.3.11
b.4
b.5
b.6
Caractersticas
urbanas
Lote
Localidad
Digito verificador
Cuenta de agua
Propsito del avalo
Objeto del avalo
Rgimen de propiedad
Boleta predial
Boleta predial
Boleta predial
Boleta de agua
Contaminacin ambiental en la zona

Clasificacin de la zona
ndice de saturacin de la zona
Clase general de inmuebles de la zona
Densidad de poblacin
Nivel socioeconmico de la zona
Uso del suelo
Uso del suelo
rea libre obligatoria
Nmero mximo de niveles a construir
Coeficiente de uso del suelo
Vas de acceso e importancia
Servicios pblicos y equipamiento urbano

Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
C
c.0
c.1
c.2
c.3
c.4
c.5
c.6
c.6.1
c.6.2
c.6.3
c.6.4
c.7
c.8
c.8.1
c.8.2
c.8.3
c.8.4
c.8.5
c.8.7
c.8.8
c.8.9
c.8.10
c.8.11
c.8.12
c.8.13
c.8.14
c.8.15
c.8.16
c.8.17
c.8.18
c.8.19
c.8.20
c.8.21
c.8.22
c.8.23
c.8.24
c.8.25
Red de distribucin agua potable

Red de recoleccin de aguas residuales
Red de drenaje de aguas pluviales en la calle
Red de drenaje de aguas pluviales en la zona
Sistema mixto (aguas pluviales y residuales)
Suministro elctrico
Acometida al inmueble
Alumbrado pblico
Vialidades
Banquetas
Guarniciones
Nivel de infraestructura en la zona (%)
Gas natural
Telfonos suministro
Acometida al inmueble tel.
Sealizacin de vas
Nomenclatura de calles
Distancia transporte urbano
Frecuencia transporte urbano
Distancia transporte suburbano
Frecuencia transporte suburbano
Vigilancia
Recoleccin de basura
Templo
PDDU SEDUVI
PDDU SEDUVI
PDDU SEDUVI
Clculo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Clculo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
c.8.26
c.8.27
c.8.28
c.8.29
c.8.30
c.8.31
c.8.32
c.8.33
Mercados
Plazas pblicas
Parques y jardines
Escuelas
Hospitales
Bancos
Estacin de transporte
Nivel de equipamiento urbano
Clculo
Terreno
d.1
d.2
d.3
d.4
d.4.1
d.4.1.1
d.4.1.1.1
d.4.1.1.2
d.4.1.1.3
d.4.1.1.4
d.4.1.1.5
d.4.1.1.6
d.4.1.2
d.4.1.2.1
d.4.1.2.2
d.4.1.2.3
d.4.1.3
d.4.1.3.1
d.4.1.3.2
d.4.1.3.3
d.4.1.3.4
d.4.1.3.5
d.4.1.3.6
d.4.1.3.7
d.4.1.4
d.4.1.4.1
d.4.1.4.2
d.4.2
d.4.2.n.2
d.4.2.n.3
d.4.2.n.4
d.5
d.5.n.1
d.5.n.2
d.5.n.8
d.5.n.11
Calles transversales, limtrofes y orientacin

Croquis micro localizacin
Croquis macro localizacin
Medidas y colindancias
Fuente de informacin legal
Escritura
Nmero de escritura
Nmero de volumen
Fecha escritura
Nmero notara
Nombre del notario
Distrito judicial notario
Sentencia
Juzgado
Fecha
Nmero expediente
Contrato privado
Fecha
Nombre adquirente
Nombre enajenante
Alineamiento y nmero oficial
Fecha
Nmero Folio
Colindancias
Orientacin
Medida en metros
Descripcin colindante
Identificador fraccin n1
Superficie fraccin n1
Clave de rea de valor, corredor o enclave

archivo jpg
archivo jpg

Informacin DGPC
Clculo
d.5.n.12
d.6
d.7
d.8
d.9
d.10
d.11
d.12
d.13
Descripcin del
inmueble
Valor catastral de tierra aplicable a la fraccin

Indiviso
Topografa y configuracin
Caractersticas panormicas
Densidad habitacional
Servidumbres o restricciones
Superficie total del terreno
Valor total del terreno proporcional

Catlogo
Catlogo
Clculo
Clculo
Clculo
E
e.1
e.2
e.2.1
e.2.1.n.1
e.2.1.n.2
e.2.1.n.3
e.2.1.n.4
e.2.1.n.5
e.2.1.n.6
e.2.1.n.7
e.2.1.n.8
e.2.1.n.9
e.2.1.n.10
e.2.1.n.11
e.2.1.n.15
e.2.1.n.16
e.2.1.n.17
e.2.2
e.2.3
e.2.5
e.2.5.n.1
e.2.5.n.2
e.2.5.n.3
e.2.5.n.4
e.2.5.n.5
e.2.5.n.6
e.2.5.n.7
e.2.5.n.8
e.2.5.n.9
e.2.5.n.10
e.2.5.n.11
e.2.5.n.15
e.2.5.n.16
e.2.5.n.17
e.2.6
Uso actual
DE LAS CONSTRUCCIONES PRIVATIVAS
Descripcin
Clave uso
Clave clase
Edad
Vida til remanente
Clave conservacin
Superficie
Valor unitario catastral
Depreciacin por edad
Superficie total de construcciones PRIVATIVAS
Valor total de construcciones PRIVATIVAS
DE LAS CONSTRUCCIONES COMUNES
Descripcin
Clave uso
Clave clase
Edad
Vida til remanente
Clave conservacin
Superficie
Valor unitario catastral
Depreciacin por edad
Superficie total de construcciones COMUNES

Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Clculo
Catlogo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Clculo
Catlogo
Clculo
Clculo
Clculo
e.2.7
e.2.8
e.3
e.4
e.5
e.6
Elementos de la
construccin
Valor total de construcciones COMUNES

Valor total de las construcciones COMUNES por INDIVISO
Vida til total promedio del inmueble
Edad promedio del inmueble
Vida til remanente promedio del inmueble
PorcentSuperfUltimNivelRespectoAnterior
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
F
f.1
f.1.1
f.1.2
f.1.3
f.1.4
f.1.5
f.1.6
f.1.7
f.2
f.2.1
f.2.2
f.2.3
f.2.4
f.2.5
f.2.6
f.2.7
f.2.8
f.3
f.3.1
f.3.2
f.3.3
f.4
f.4.1
f.4.2
f.4.3
f.16
f.5
f.5.1
f.5.2
f.6
f.7
f.8
f.9
f.9.1
f.9.1.n.1
f.9.1.n.2
f.9.1.n.3
f.9.1.n.4
Obra Negra
Cimentacin
Estructura
Muros
Entrepisos
Techos
Azoteas
Bardas
Revestimientos y acabados interiores
Aplanados
Plafones
Lambrines
Pisos
Zoclos
Escaleras
Pintura
Recubrimientos especiales
Carpintera
Puertas interiores
Guardarropas
Muebles empotrados o fijos
Instalaciones hidrulicas y sanitarias
Muebles de bao
Ramaleos hidrulicos
Ramaleos sanitarios
Instalaciones elctricas y alumbrado
Puertas y ventanera metlica
Herrera
Ventanera
Vidriera
Cerrajera
Fachadas
Privativas

Catlogo
Catlogo
f.9.2.n.1
f.9.2.n.2
f.9.2.n.3
f.9.2.n.4
f.10.1.n.1
f.10.1.n.2
f.10.1.n.3
f.10.1.n.4
f.10.2.n.1
f.10.2.n.2
f.10.2.n.3
f.10.2.n.4
f.11.1.n.1
f.11.1.n.2
f.11.1.n.3
f.11.1.n.4
f.11.2.n.1
f.11.2.n.2
f.11.2.n.3
f.11.2.n.4
Consideraciones
previas al
avalo

Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
G
g.1
Enfoque de
costos (avalo
catastral)
Consideraciones previas al avalo
J
j.4
j.5
j.6
j.7
Consideraciones
previas a la
conclusin
Importe instalaciones especiales (elementos accesorios y

obras complementarias.)
Importe total valor catastral
Avance de obra
Importe total valor catastral obra en proceso
Clculo
Clculo
Consideraciones previas a la conclusin
Valor catastral del inmueble
Sujeto
Cuenta catastral
Regin
Manzana
Lote
Localidad

Clculo
N
n.1
Conclusin del
avalo
O
o.2
Anexo
Fotogrfico

Q
q.1
q.1.1
q.1.1.1
q.1.1.2
q.1.1.3
q.1.1.4
q.1.2
q.1.2.n.1
q.1.2.n.2
Fotos inmueble avalo

Foto
Interior o Exterior

ARTCULO 21.- Los avalos practicados por las personas autorizadas o registradas debern ser presentados en formato
electrnico en archivo tipo xml o el tipo que estipule la autoridad, cumpliendo con los conceptos del Formato nico de
Avalo reportados a travs del Sistema Integral de Gestin y Actualizacin de Predial (SIGAPred)
Las presentaciones impresas, mismas que son entregadas al contribuyente para la realizacin de diversos trmites, a efecto
de tener validez, debern estar debidamente selladas y firmadas, incluyendo las hojas complementarias, planos,
levantamientos, hojas con fotografas y memorias de anlisis que abunden o aclaren un punto especfico.
ARTCULO 22.- Los avalos tendrn una vigencia de seis meses contados a partir de la fecha en que fueron practicados y
siempre que no cambien las caractersticas fsicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario.
ARTCULO 23.- Cuando las caractersticas de los inmuebles sean tales que ameriten la aplicacin de criterios tcnicos
distintos a los establecidos en este Manual, se deber indicar tal circunstancia en el apartado de consideraciones previas al
avalo y anexar una memoria de anlisis, misma que ser obligatoria en los siguientes casos:
I. Cuando se hayan utilizado factores de eficiencia distintos a los contemplados en los mtodos de revisin de
este Manual;
II. Cuando se hayan utilizado factores de eficiencia que redunden en reducciones al valor mayores al 40%;
III. Cuando en la estimacin del valor de mercado del bien inmueble se haya utilizado el valor que resulte de un
mtodo de valuacin o ponderacin de varios mtodos, distintos a los sealados en este Manual, se debern
consignar en los captulos correspondientes del avalo, los soportes utilizados, sealando con precisin las
fuentes de informacin y memorias de clculo utilizadas, para su revisin y comprobacin tcnica.
En todo caso, los mtodos y criterios aplicados para la realizacin del avalo, distintos a los establecidos en este Manual,
debern estar debidamente justificados, observando los principios, lineamientos y bases establecidos en el mismo, los
cuales, estarn sujetos a revisin.
ARTCULO 24.- La informacin mnima que deber contener la memoria de anlisis es:
I. Exposicin de motivos, donde se debern explicar los mtodos de valuacin o factores de eficiencia
aplicados;
II. Desglose de la informacin que sustenta los clculos presentados;
III. Descripcin de los clculos realizados, y
IV. Las dems que sean necesarias para aclararla y sustentarla.
ARTCULO 25.- Las personas autorizadas y las registradas, estn obligadas a guardar copia de los avalos que practiquen
o de aquellos que auxilien en su prctica, segn sea el caso, durante cinco aos posteriores a su elaboracin, as como de
cualquier otra informacin que sirva como sustento para cualquier aclaracin o requerimiento de las autoridades fiscales,
As mismo, si la autoridad as lo requiere, estarn obligados a presentar impresin del avalo original que se les solicite,
cumpliendo con los elementos mnimos establecidos para el formato nico de avalo.
CAPTULO V
De los Procedimientos y Lineamientos Tcnicos para la Prctica y Revisin de Avalos.
ARTCULO 26.- La Subtesorera aplicar para la revisin del (avalo comercial definido en el artculo 2 fraccin VI), los
mtodos fsico directo, mtodo de ingresos capitalizacin de rentas, mtodo comparativo o de mercado, mtodos
alternativos de valuacin (residual esttico).
La Subtesorera aplicar para la revisin del avalo catastral definido en el artculo 2 fraccin VI, los valores unitarios de
suelo y construccin y demritos contenidos en el Cdigo vigente en la poca en que se practique el avalo.
ARTCULO 27.- Para la elaboracin y revisin del valor de suelo del avalo catastral, se entender por:
I.
Valores Unitarios de Suelo: Valor expresado en pesos por metro cuadrado, enlistados y organizados en una tabla
por colonia catastral tipo rea, (enclave) y corredor de valor.
II.
(Colonia catastral) tipo rea de valor: Grupo de manzanas con caractersticas similares en infraestructura,
equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinmica inmobiliaria.
a. Cada rea est identificada con la letra A, seguida de seis dgitos, correspondiendo los dos primeros a la
delegacin respectiva, los tres siguientes a un nmero progresivo y el ltimo a un dgito clasificador de la
colonia catastral. La clasificacin de la colonia catastral debe apegarse a lo establecido en el apartado de
artculos transitorios del Cdigo vigente de la poca en que se practique el avalo (definiciones).
III.
Colonia catastral tipo enclave de valor: Porcin de manzanas o conjunto de lotes de edificaciones de uso
habitacional, que cualitativamente se diferencian plenamente del resto de lotes o manzanas del rea en que se ubica
en razn de que, no obstante que comparten una infraestructura y equipamiento urbanos generales con las
mencionadas reas, cuentan con caractersticas internas que originan que tengan un distinto valor unitario de suelo
que el promedio del rea, como son la ubicacin en reas perfectamente delimitadas, el acceso restringido a su
interior, que cuentan con vigilancia privada, mantenimiento privado de reas comunes, vialidades internas y
alumbrado pblico y/o privado.
a. El valor por metro cuadrado de suelo del enclave se encuentra contenido en el Cdigo vigente en la poca
en que se practique el avalo.
b. Cada enclave de valor est identificada con la letra E, seguida de dos dgitos que corresponden a la
delegacin, y una literal progresiva.
c. Quedan exceptuados como colonia catastral tipo enclave de valor, los inmuebles donde se ubiquen
viviendas de inters social y/o popular.
IV.
Colonia catastral tipo corredor de valor: Conjunto de inmuebles colindantes con una vialidad pblica del Distrito
Federal que por su mayor actividad econmica y/o potencialidad del uso de suelo asignado mediante los Programas
Delegacionales de Desarrollo Urbano, repercute en un mayor valor comercial del suelo respecto del predominante
de la zona, independientemente de su acceso o entrada principal de los inmuebles. El valor por metro cuadrado del
suelo del corredor de valor se encuentra contenido en el Cdigo vigente en la poca en que se practique el avalo.
a. Cuando un inmueble colinde con ms de una vialidad pblica considerada como corredor de valor, en
trminos del prrafo anterior, el valor por metro cuadrado del suelo a aplicar ser el valor del corredor de
valor que resulte ms alto.
b. Cada corredor est identificado con la letra C, seguida de dos dgitos, que corresponden a la delegacin,
y una literal progresiva.
ARTCULO 28.- Los factores de eficiencia del suelo (mritos y demritos que se pueden aplicar a la revisin del valor de
un terreno segn sus caractersticas, una vez determinado el valor unitario que le corresponde) que sern aplicables para la
elaboracin y revisin de los avalos comerciales segn las caractersticas del terreno respectivo son:
I.
Factor de zona (FZo): Factor que influye en el valor de un predio segn su ubicacin dentro de un rea de valor
especfica, para la aplicacin de este factor se entender por:
Calle moda, aqulla cuyas caractersticas de trfico vehicular, anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de
aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en el rea de valor en donde se ubique el inmueble.
II.
Factor de ubicacin (FUb): Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al rea, enclave o
corredor de valor en su aplicacin a un predio, en funcin de la posicin del mismo en la manzana en que se ubica;
III.
Factor de frente (FFr): Factor que influye en el valor unitario del rea, enclave o corredor de valor al aplicarse a
predios con menor frente del que autorizan los reglamentos correspondientes;
IV.
Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del rea, enclave o corredor de valor, para terrenos
cuyo fondo sea igual o menor a tres veces el frente y cuya poligonal conforme ocho o menos ngulos.
Se entender por:
Rectngulo inscrito (Ri): El mayor rectngulo que puede inscribirse en un predio haciendo coincidir su frente con
uno de los frentes del predio. El cuadrado se entender como un caso particular del rectngulo.
Superficie total del predio (STo): La superficie considerada como total.
V.
Factor de superficie (FSu): Factor que afecta al valor unitario del rea, enclave o corredor, al aplicarse a un predio
mayor de dos veces la superficie del lote moda, (aplican mritos y demritos) para la determinacin de este factor
se entender por:
Lote moda, al lote cuyo tamao se repite ms en el rea, enclave o en el corredor del valor (consultar los lotes tipo,
en los Programas Delegacionales y Parciales de Desarrollo Urbano del Distrito Federal)
VI.
VII.
Factor otros (Fot): Factor dentro de los cuales podemos enunciar: el de topografa, uso de suelo, factor de
localizacin o colonia, intensidad de construccin (CUS) u otros que el perito valuador considere deban aplicarse,
los cuales debern estar debidamente sustentados, en los trminos del artculo 24. (Fot, es el producto de los
factores adicionales considerados)
Factor resultante de tierra (FRe): Factor que se obtiene de multiplicar los seis factores sealados en este artculo.
FZo
FUb
FFr
FFo
FSu
Fot (otros)
FRe
FZo x FUb x FFr x FFo x FSu x Fot = Fre

VIII.
Factor aplicable al valor unitario ($/m) de las ofertas de mercado (valor de calle): El obtenido de aplicar el inverso
al FRe.
FZo
1
FUb
1.15
FFr
1
FFo
1
FSu
.98
Fot (otros)
1.20
FRe
1.35
1/ Fre
.74
ARTCULO 29.- Para la elaboracin y revisin del valor de la construccin de los avalos comerciales, se entender por:
I.
Valores unitarios de construccin: Valor expresado en pesos por metro cuadrado, de acuerdo al uso, rango de
niveles y clase (obtenido de los prontuarios).
II.
Uso: Aprovechamiento genrico que tiene la construccin al momento de valuarse un inmueble. Dicho
aprovechamiento genrico se define bsicamente a partir de la actividad principal que se desarrolla dentro de ella,
indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la complementan.
III.
Factores de eficiencia de la construccin: Los mritos y demritos que podrn aplicarse a la revisin del valor de
construccin segn sus caractersticas, una vez identificado el costo de referencia de la construccin que le
corresponde (Costo de Reposicin Nuevo obtenido de los prontuarios).
ARTCULO 30.- Para la elaboracin y revisin de los valores de construccin en avalos comerciales, se aplicarn los
siguientes factores de eficiencia de la construccin:
I.
Factor de Grado de Conservacin (FCo): Refleja la reduccin o incremento del valor con relacin al mantenimiento
que se le ha dado a la construccin;
II.
Factor de Edad de las Construcciones (Fed.): Sirve para aplicar el demrito al valor de las construcciones por la
edad del inmueble expresada en aos.
III.
Factor otros (Fot): Factor dentro de los cuales podemos enunciar: el de calidad, proyecto, ubicacin vertical u otros
que el perito valuador considere deban aplicarse, los cuales debern estar debidamente sustentados, en los trminos
del artculo 24.
ARTCULO 31.- La elaboracin y revisin de avalos comerciales (enfoque fsico en cuerpo del avalo) de inmuebles
bajo el rgimen de propiedad en condominio se calcular como sigue: al valor total del terreno se le aplicar el indiviso
respectivo, a la construccin comn se le aplicar el indiviso respectivo, a las instalaciones especiales, elementos accesorios
y obras complementarias se le aplicar el indiviso respectivo siempre y cuando sean de uso comn, ms la superficie
privativa y las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias privativas.
ARTCULO 32.- En la elaboracin y revisin del valor unitario de suelo en avalos comerciales (enfoque fsico) slo se
llegar a aplicar un factor resultante que disminuya hasta en un 40% el valor unitario de suelo correspondiente al rea,
enclave o corredor al que pertenece, As mismo, en la revisin del valor unitario de cada tipo de construccin slo se
llegarn a aplicar factores de eficiencia tales que conjunta o separadamente disminuyan hasta en un 40% el valor unitario
correspondiente al uso, rango y clase de la construccin.
ARTCULO 33.- La valuacin y revisin de las instalaciones especiales, elementos, accesorios y obras complementarias de
un inmueble se realizar por separado. Las autoridades fiscales podrn realizar anlisis especficos para disear coeficientes
para la revisin.
ARTCULO 34.- Las autoridades fiscales realizarn anlisis del mercado inmobiliario y con base en ellas elaborarn las
siguientes tablas:
I.
Tabla A "Factores de Eficiencia de Suelo". Especifica los factores referidos en el artculo 28 de este Manual;
II. Tabla B "Usos de la Construccin". Indica la clave alfabtica correspondiente y desglosa los usos especficos que
comprende;
III. Tabla C "Rango de Niveles de la Construccin". Seala la clave numrica o alfabtica que corresponde a cada rango,
segn el nmero de niveles de cada porcin de las construcciones;
IV. Tabla D "Clase de la Construccin". Seala los valores unitarios y nombre genrico que corresponde a cada clase,
segn las caractersticas y calidad de cada porcin de las construcciones;
V. Tabla E "Factores de Eficiencia de la Construccin". Especifica los factores referidos en el artculo 30 de este Manual;
VI. Tabla F "Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios u Obras Complementarias".
Se refiere a:
a.
Instalaciones Especiales (IE): Son aqullas que se consideran necesarias para cada tipo de inmueble.
b.
Elementos Accesorios (EA): Son aqullos que se consideran indispensables para el funcionamiento de un inmueble
de uso especializado, es decir, que se convierten en elementos caractersticos del bien analizado.
c.
Obras Complementarias (OC): Son aqullas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble.
VII. Las tablas complementarias que se requieran para la revisin de los avalos.
ARTCULO 35.- Las autoridades fiscales difundirn las tablas a que se refiere (el artculo 34) de este Manual cuando el
mercado inmobiliario refleje un comportamiento que as lo amerite. Las modificaciones a las tablas a que se refiere el
presente artculo, se publicarn en la Gaceta Oficial del Distrito Federal.
En tanto no se den a conocer las nuevas tablas, seguirn utilizndose las ltimas que se hubiesen difundido.
ARTCULO 36.- Cuando una institucin de crdito, sociedad civil o mercantil, o un perito valuador o corredor pblico
considere que alguno de los datos de las tablas a que se refiere este Manual es inapropiado o inexacto deber comunicarlo
por escrito a la Subtesorera anexando la investigacin de mercado, con datos completos de los inmuebles investigados,
fotografas y el sustento analtico necesario para que se evale y, en su caso, se apruebe, modifique y difunda.
CAPITULO VI
De las Sanciones Aplicables.
ARTCULO 37.- Cuando las personas autorizadas o registradas para practicar avalos no se sujeten a las disposiciones del
Cdigo, as como a los procedimientos y lineamientos tcnicos establecidos en este Manual, se harn acreedores a una o
ms de las siguientes sanciones: amonestacin, suspensin o cancelacin de la autorizacin o del registro, as como a las
multas previstas en la normatividad aplicable.
ARTCULO 38.- Las multas a que se refiere este Manual sern impuestas a las personas autorizadas o registradas cuando
practiquen avalos sin ajustarse a los procedimientos y lineamientos tcnicos, en concordancia con lo establecido en el
Cdigo.
ARTCULO 39.- La determinacin de una multa se har conforme a lo siguiente:
I.
Se determinar el pago del impuesto que se debi cubrir con la elaboracin adecuada del avalo;
II.
III.
Al impuesto que se debi pagar se restar el impuesto pagado.

La diferencia obtenida ser equivalente al dao causado al erario pblico y, por tanto, corresponder al monto
equivalente al pago de la multa.
Cuando la determinacin del monto resulte inferior a la multa mnima establecida, se impondr la multa mnima; sin
embargo, si el monto resulta superior a la multa mxima, se impondr la multa mxima.
Tratndose de avalos en los que nicamente exista diferencia del valor y que no se haya causado un dao a la Hacienda
Pblica del Distrito Federal, se proceder a imponer la multa mnima a que se refiere el Cdigo, por elaborar el avalo sin
sujetarse a los procedimientos y lineamientos establecidos en este Manual.
ARTCULO 40.- Las personas autorizadas ameritarn:
I.
Amonestacin leve por escrito.a) Por incumplimiento de lo establecido en el artculo 15 de este Manual.
b) Por no presentar la memoria de anlisis en los casos en que se utilice un mtodo distinto (alternativo), de
conformidad con el artculo 24 de este Manual.
II. Amonestacin severa por escrito.-
a) Acumulen 2 amonestaciones leves.

b) Practiquen avalos previstos en el Cdigo o en este Manual y no sean proporcionados a la autoridad fiscal,
conforme a lo dispuesto en el ltimo prrafo del artculo 22 del Cdigo.
III. Suspensin de la autorizacin por 6 meses consecutivos cuando:
a) Acumulen 3 amonestaciones severas.
b) Practiquen un avalo cuyos datos errneos sirvieron de base para la determinacin incorrecta de una contribucin.
c) No presenten la copia de los avalos y la documentacin necesaria para la aclaracin de los mismos que les sea
requerido por la autoridad fiscal, y que estn obligados a conservar de conformidad con el artculo 25 del presente
Manual.
IV. Suspensin indefinida por.a) No prestar el servicio social al que se refiere el artculo 17 del presente Manual.
V. Cancelacin de la autorizacin, cuando:
a) Acumulen un 10% o un porcentaje mayor de avalos revisados por la Subtesorera en un ejercicio fiscal y cuyos
datos errneos sirvieron como base para la determinacin de un monto incorrecto de una contribucin.
b) Haya reincidencia o participacin en un delito fiscal.
c) Incumplan de manera permanente cualquiera de los requisitos que tuvo que cumplir para obtener su autorizacin,
en trminos de los artculos 8 y 12 de este Manual.
ARTCULO 41.- Las personas registradas ameritarn:
I.
Amonestacin leve por escrito.a) Por incumplimiento de lo establecido en el artculo 15 de este Manual.
b) Por no presentar la memoria de anlisis en los casos en que se utilice un mtodo distinto (alternativo), de
conformidad con el artculo 24 de este Manual.
II.
Amonestacin severa por escrito, cuando:

a) Acumulen 2 amonestaciones leves.
b) Practiquen avalos previstos en el Cdigo o en este Manual y no sean proporcionados a la autoridad Fiscal,
conforme a lo dispuesto en el ltimo prrafo del artculo 22 del Cdigo.
III. Suspensin de registro por 6 meses consecutivos, cuando:

a) Acumulen 3 amonestaciones severas.
b) Por practicar o auxiliar en la prctica de un avalo que sirvi de base para la determinacin incorrecta de una
contribucin.
c) Por no presentar la copia de los avalos y la documentacin necesaria para la aclaracin de los mismos que les sea
requerido por la Subtesorera, y que estn obligados a conservar de conformidad con el artculo 25 del presente
Manual.
IV. Suspensin por un periodo indeterminado cuando:

a) No se acredite tener los conocimientos suficientes para ejercer la prctica valuatoria derivado de la aplicacin del
examen de actualizacin a que se refiere el artculo 12 de este Manual.
b) No se presenten al examen de actualizacin a que se refiere el artculo 12 de este Manual.
c) No prestar el servicio social al que se refiere el artculo 17 del presente Manual.
V.
Cancelacin del registro, cuando:

a) Acumulen un 10% o un porcentaje mayor de avalos revisados por la Subtesorera en un ejercicio fiscal y cuyos
datos errneos sirvieron como base para la determinacin de un monto incorrecto de una contribucin.
b) Haya reincidencia o participacin en un delito fiscal.
c) No satisfagan de manera permanente cualquiera de los requisitos que tuvo que cumplir para obtener su registro, en
trminos del artculo 8 de este Manual.
d) Acumulen suspensiones por un total de 36 meses determinadas en un ejercicio fiscal.
e) El perito valuador que se encuentre suspendido contine realizando avalos.
ARTCULO 42.- Las personas autorizadas para la prctica valuatoria estarn obligadas a supervisar los avalos de los
peritos valuadores que tengan acreditados como auxiliares y sern responsables solidarios de los mismos para todos los
efectos legales.
CAPTULO VII
Del Procedimiento para Aplicar las Sanciones.
ARTCULO 43.- La autoridad fiscal que tenga conocimiento de una infraccin, deber:
I.
Notificar mediante oficio al perito valuador, corredor pblico y/o, en su caso, al representante legal de la institucin de
crdito o sociedad civil o mercantil, las probables infracciones cometidas;
II. Otorgar un plazo de 10 das hbiles para que las personas interesadas, declaren por escrito lo que a su derecho convenga
y aporten las pruebas que estimen necesarias para desvirtuar los hechos que se les imputan;
III. Cuando del anlisis del escrito y de la valoracin de las pruebas, la autoridad fiscal determine que los elementos son
suficientes para considerar que no se cometi infraccin alguna, notificar a las personas fsicas y/o morales interesadas
y se proceder a archivar el expediente como asunto totalmente concluido;
IV. Cuando de la revisin de la declaracin presentada por las personas interesadas, resulte que hay elementos para
considerar que el avalo no se realiz conforme a lo dispuesto en este Manual, se proceder a llamar a audiencia a los
interesados para que aleguen lo que a su derecho convenga;
V. Una vez ventilados los alegatos y desahogadas las pruebas, se proceder a dictar la resolucin correspondiente.
Si durante alguna de las etapas del procedimiento, la parte infractora reconoce la comisin de la infraccin y presenta
pruebas de que fue cubierta la diferencia de la contribucin omitida y sus accesorios, la sancin se reducir en un 50%,
siempre que no se trate de la cancelacin de la autorizacin o registro.
En caso de que no se rinda el informe a que se refiere la fraccin II de este artculo dentro del plazo sealado, se proceder a
llamar audiencia a los interesados para que aleguen lo que a su derecho convenga.
En caso de no asistir a la audiencia el perito valuador, corredor pblico y/o, el representante legal de la institucin de
crdito, sociedad civil o mercantil sin causa justificada, deber acreditar en un trmino no mayor de 5 das hbiles, de lo
contrario se proceder a emitir la resolucin correspondiente.
ARTCULO 44.- La resolucin por la que se imponga una sancin, se notificar al perito valuador o corredor pblico y, en
su caso, al representante legal de la institucin de crdito o sociedad a la que ste auxilia; asimismo, cuando la sancin sea a
una persona autorizada, una vez que se notifique la resolucin a su representante legal, sta deber informar tal
circunstancia a los peritos valuadores que tenga acreditados como auxiliares.
De lo anterior, se enviar copia a la Direccin General de Patrimonio Inmobiliario del Distrito Federal, al Colegio
Profesional respectivo y al Colegio de Notarios del Distrito Federal. Y tratndose de corredores pblicos, adems se enviar
copia a la Secretara de Economa y al Colegio de Corredores Pblicos del Distrito Federal.
En caso de que a una persona autorizada se le sancione con la suspensin o cancelacin de su autorizacin y no lo informe a
los peritos valuadores que tenga acreditados como auxiliares, se les tendr por notificados con la publicacin de la
actualizacin de listados a que se refiere el artculo 16 de este Manual, en el que se haga constar dicha suspensin o
cancelacin.
ARTCULO 45.- Las sanciones a que se refiere este captulo se aplicarn sin perjuicio de las que correspondan por la
infraccin a otros ordenamientos o que puedan constituir delitos fiscales.
ARTCULO 46.- La aplicacin de sanciones se har sin perjuicio de los efectos fiscales que los avalos produjeron en la
determinacin de las bases para el pago de las contribuciones respectivas, y sin demrito del ejercicio de facultades de
comprobacin por parte de las autoridades fiscales competentes.
TRANSITORIOS
ARTCULO PRIMERO.- El presente Manual entrar en vigor al da siguiente de su publicacin en la Gaceta Oficial del
Distrito Federal.
ARTCULO SEGUNDO.- Queda sin efectos el Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin
Inmobiliaria, as como de Autorizacin y Registro de Personas para Practicar Avalos, publicado en la Gaceta Oficial del
Distrito Federal el 30 de mayo de 2005.
ARTCULO TERCERO.- Los procedimientos de revisin de avalos y aplicacin de sanciones que se inicien a partir de
la entrada en vigor del presente Manual se tramitarn conforme a lo dispuesto en este ordenamiento.
Los procedimientos de revisin de avalos y aplicacin de sanciones que se encuentren en trmite, sern concluidos de
conformidad con las disposiciones aplicables a la fecha de elaboracin de dichos avalos.
ARTCULO CUARTO.- La Direccin General de Patrimonio Inmobiliario, en virtud de las facultades que tiene
conferidas, podr realizar avalos para efectos fiscales, para lo cual deber observar lo dispuesto en el presente Manual y en
el Cdigo Fiscal del Distrito Federal.
ARTCULO QUINTO.- A efecto de que se de cumplimiento a lo establecido en el artculo 8 fraccin B, numeral VII de
este Manual, en el sentido de que los peritos independientes (aplica slo para aquellos peritos valuadores que actualmente
ya tienen registro) deben contar con cdula profesional correspondiente a la especialidad en valuacin inmobiliaria y/o
maestra en valuacin, se establece un periodo de dos aos, contado a partir de la publicacin de la actualizacin de este
Manual para su entrada en vigor, el padrn de peritos valuadores deber actualizarse conforme a este Manual.
ARTCULO SEXTO.- Publquese en la Gaceta Oficial del Distrito Federal para su debida observancia y aplicacin.
Mxico, Distrito Federal, a los 30 das del mes de mayo del ao dos mil doce.
SUFRAGIO EFECTIVO. NO REELECCIN
EL SECRETARIO DE FINANZAS
ARMANDO LPEZ CRDENAS
METODOLOGA DE VALUACIN, PARA OBTENER EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES

(AVALOS CATASTRALES)
DEFINICIONES
I. REGION: Es una circunscripcin convencional del territorio del Distrito Federal determinada con fines de control
catastral de los inmuebles, representada con los tres primeros dgitos del nmero de cuenta catastral asignado por la
autoridad fiscal, ejemplo cuenta 037-330-01-000-1.
II. MANZANA: Es una parte de una regin que regularmente est delimitada por tres o ms calles o lmites semejantes,
representada por los tres siguientes dgitos del mencionado nmero de cuenta, la que tiene otros dos que representan el lote,
que es el nmero asignado a cada uno de los inmuebles que integran en conjunto una manzana, y tres dgitos ms en el caso
de condominios, para identificar a cada una de las localidades de un condominio construido en un lote, ejemplo cuenta 037330-01-000-1.
III. COLONIA CATASTRAL: Es una porcin determinada de territorio continuo del Distrito Federal que comprende
grupos de manzanas o lotes, la cual tiene asignado un valor unitario de suelo, expresado en pesos por metro cuadrado, en
atencin a la homogeneidad observable en cuanto a caractersticas, exclusividad y valor comercial. Existen tres tipos de
colonia catastral: rea de valor, Enclave de valor y Corredor de valor.
a). Colonia catastral tipo rea de valor: Grupo de manzanas con caractersticas similares en infraestructura,
equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinmica inmobiliaria. Cada rea est identificada con la letra A, seguida
de seis dgitos, correspondiendo los dos primeros a la delegacin respectiva, los tres siguientes a un nmero
progresivo y el ltimo a un dgito clasificador de la colonia catastral, ejemplo rea de valor A010041
b). Colonia catastral tipo enclave de valor: Porcin de manzanas o conjunto de lotes de edificaciones de uso
habitacional, que cualitativamente se diferencian plenamente del resto de lotes o manzanas del rea en que se ubica
en razn de que, no obstante que comparten una infraestructura y equipamiento urbanos generales con las
mencionadas reas, cuentan con caractersticas internas que originan que tengan un mayor valor unitario de suelo que
el promedio del rea, como son la ubicacin en reas perfectamente delimitadas, el acceso restringido a su interior,
que cuentan con vigilancia privada, mantenimiento privado de reas comunes, vialidades internas y alumbrado
pblico y/o privado. Cada enclave de valor est identificada con la letra E, seguida de dos dgitos que corresponden a
la delegacin, y una literal progresiva, ejemplo enclave de valor E-05-H.
c). Colonia catastral tipo corredor de valor: Conjunto de inmuebles colindantes con una vialidad pblica del Distrito
Federal que por su mayor actividad econmica, repercute en un mayor valor comercial del suelo respecto del
predominante de la zona, independientemente de su acceso o entrada principal de los inmuebles. Cuando un
inmueble colinde con ms de una vialidad pblica considerada como corredor de valor, el valor por metro cuadrado
del suelo a aplicar ser el valor del corredor de valor que resulte ms alto.
Cada corredor est identificado con la letra C, seguida de dos dgitos, que corresponden a la delegacin, y una
literal progresiva, ejemplo C-05-H.
IV. TIPO: Corresponde a la clasificacin de las construcciones, considerando el uso al que se les dedica y el rango de
niveles de la construccin, de acuerdo con lo siguiente:
a. Uso
LAMV
BACP
(NH). No Habitacional.- Se refiere a todo inmueble que no se ubique en el supuesto anterior y que para
efectos de determinar su tipo se divide en:
a). 1.- Construcciones que cuentan con cubiertas o techos (completos o semicompletos).
L: Hotel. D: Deporte. C: Comercio. O: Oficina. S: Salud. Q: Cultura. E: Educacin. A: Abasto. I:
Industria. K: Comunicaciones.
(L) Hotel.- Se refiere a las edificaciones destinadas a prestar servicio de alojamiento temporal,
comprendiendo hoteles, moteles, casas de huspedes, albergues y similares.
(D) Deporte.- Se refiere a aquellas edificaciones e instalaciones en donde se practican ejercicios de
acondicionamiento fsico y/o se realicen y se presenten todo tipo de espectculos deportivos, tales
como: centros deportivos, clubes, pistas, canchas, gimnasios, balnearios, albercas pblicas y privadas,
academias de acondicionamiento fsico y artes marciales, estadios, autdromos, plazas taurinas, arenas
de box y luchas, veldromos, campos de tiro, centros de equitacin y lienzos charros, as como
instalaciones similares.
(C) Comercio.- Se refiere a las edificaciones destinadas a la prestacin o contratacin de servicios o la

comercializacin o intercambio de artculos de consumo y en general cualquier mercadera, tales
como: tiendas, panaderas, farmacias, boticas, drogueras, tiendas de auto servicio, tiendas
departamentales, centros comerciales, venta de materiales de construccin y electricidad, ferreteras,
madereras, vidrieras, venta de materiales y pinturas, renta y venta de artculos, maquinaria,
refacciones, llantas, salas de belleza, peluqueras, tintoreras, sastreras, baos, instalaciones
destinadas a la higiene fsica de las personas, sanitarios pblicos, saunas y similares, laboratorios
fotogrficos, servicios de limpieza y mantenimiento de edificios, servicios de alquiler y en general
todo tipo de comercios. Tambin incluye a las edificaciones destinadas al consumo de alimentos y
bebidas, entre otros: restaurantes, cafeteras, fondas, cantinas, bares, cerveceras, pulqueras, video
bares, centros nocturnos y salas de fiestas, entre otros.
(O) Oficina.- Se refiere a aquellas edificaciones destinadas al desarrollo empresarial, pblico o

privado, tales como: oficinas empresariales, corporativas, de profesionistas, sucursales de banco, casas
de cambio, oficinas de gobierno, representaciones exclusivas para ese uso y sus accesorios,
instalaciones destinadas a la seguridad del orden pblico y privado, agencias funerarias, de
inhumaciones, mausoleos y similares, as como despachos mdicos de diagnstico.
(S) Salud.- Se refiere a aquellas edificaciones destinadas a la atencin, diagnstico, tratamiento y

rehabilitacin de las personas afectadas por enfermedades o accidentes, tales como: unidades mdicas,
clnicas, hospitales, sanatorios, maternidades, laboratorios clnicos y radiolgicos, consultorios, centros
de tratamiento de enfermedades crnicas y similares.
(Q) Cultura.-Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas al desarrollo de actividades

culturales, tales como: salas de lectura, hemerotecas y archivos, galeras de arte, museos, centros de
exposicin, planetarios, observatorios, teatros, auditorios, cines, salas de conciertos, cinetecas, centros
de convenciones, casas de cultura, academias de danza, msica, pintura y similares. As como las
edificaciones destinadas a las actividades de culto religioso, comprende templos, capillas, iglesias,
sinagogas, mezquitas y similares.
(E) Educacin.- Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas al desarrollo de actividades de

enseanza: guarderas, jardines de nios, bsica, media, escuelas tcnicas, superior, postgrado, especial
y de enseanza e investigacin, especializadas y similares.
(A) Abasto.- Se refiere a las edificaciones e instalaciones pblicas y privadas destinadas al

almacenamiento, tales como: centros de acopio y transferencia de productos perecederos y no
perecederos, bodegas, silos, tolvas, almacn de granos, de huevo, de lcteos, de abarrotes, centrales y
mdulos de abasto, rastros, frigorficos, obradores, mercados e instalaciones similares.
L
A
M
V
(I) Industria.- Se refiere a cualquier instalacin o edificacin destinada a ser fbrica o taller,
relacionada con la industria extractiva, manufacturera y de transformacin, de ensamble, de bebidas,
de alimentos, agrcola, pecuaria, forestal, textil, calzado, siderrgica, metalmecnica, automotriz,
qumica, televisiva, cinematogrfica, electrnica y similares. Tambin incluye las instalaciones para el
almacenamiento de maquinaria, materias primas y productos procesados, as como aquellas destinadas
al alojamiento de equipos e instalaciones relacionadas con los sistemas de agua potable, drenaje,
energa elctrica, servicios de limpia, disposicin de desechos slidos y similares. Comprende tambin
a aquellas destinadas al almacenamiento o suministro de combustible para vehculos o para uso
domstico e industrial, tales como: gasolineras e inmuebles de depsito y venta de gas lquido y
combustibles. Asimismo, se incluyen las edificaciones e instalaciones destinadas a prestar servicios de
reparacin y conservacin de bienes muebles y herramientas, tales como: talleres de reparacin,
lubricacin, alineacin y balanceo de vehculos, maquinaria, lavadoras, refrigeradores, bicicletas, de
equipo elctrico, vulcanizadoras, carpinteras, talleres de reparacin de muebles y similares.
BA
CP
K) Comunicaciones.- Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas a transmitir o difundir

informacin, hacia o entre las personas, incluye las edificaciones o instalaciones destinadas al traslado
de personas o bienes, as como a los espacios reservados para el resguardo y servicio de vehculos y
similares, tales como: correos, telgrafos, telfonos, estaciones de radio, televisin, y similares,
terminales de autobuses urbanos, taxis, peseros, terminales y estaciones de autobuses forneos y de
carga, estacionamientos cubiertos, ya sean pblicos o privados, encierros e instalaciones de
mantenimiento de vehculos, terminales areas, helipuertos, estaciones de ferrocarril, embarcaderos,
muelles y dems edificios destinados a la actividad del transporte.
a). 2.- Construcciones que no poseen cubiertas o techos: PE: Estacionamientos, patios y plazuelas. PC:
Canchas deportivas. J: Jardines, P: Panteones. Se refieren a construcciones habilitadas directamente sobre el
terreno o sobre estructuras y que conforman pavimentos o reas verdes para los usos sealados.
a). 3.- Inmueble sin construcciones (W), aqul que no tenga construcciones permanentes o que tenindolas su
superficie, sea inferior a un 10% a la del terreno, a excepcin de:
a) Los inmuebles que se ubiquen en zonas primarias designadas para la proteccin o conservacin
ecolgica, y en las zonas secundarias denominadas reas verdes y espacios abiertos, de acuerdo con la
zonificacin establecida en los Programas Delegacionales o Parciales del Distrito Federal. Si un predio
no se encuentra en su totalidad en dichas zonas, nicamente se aplicar la reduccin a la superficie
afectada a que se refieren los numerales 1 y 2 de la fraccin III, del artculo 130 del Cdigo;
b) Los inmuebles que pertenezcan a instituciones educativas, culturales o de asistencia privada;
c) Los campos deportivos o recreativos acondicionados y funcionando como tales;
d) Los estacionamientos pblicos debidamente autorizados y en operacin;
e) Los inmuebles cuya construccin sea inferior a un 10% de la superficie del terreno y que sea
utilizado exclusivamente como casa-habitacin por el contribuyente y;
f) Otros inmuebles que sean efectivamente utilizados conforme a la autorizacin que hubiese otorgado
la autoridad competente, misma que deber ser renovada para presentarse ante la autoridad por
ejercicio fiscal.
(M). Mixto.- Cuando el inmueble se destine conjuntamente a uso habitacional y no habitacional o cuando
tenga uno o ms usos no habitacionales. No se considerar, para el caso habitacional, un uso mixto cuando se
trate de una casa habitacin que cuente con patios, jardines o estacionamientos descubiertos, siempre y
cuando las reas de estos usos no participen de actividades lucrativas para el propietario.
b). Rango de niveles: Corresponde al nmero de plantas cubiertas y descubiertas de la construccin a partir del
primer nivel utilizable o edificado en el predio en que se ubique.
En los casos que en una cuenta catastral se encuentren varios cuerpos de edificios claramente separados, el valor total
de la construccin se obtendr de la suma del valor de cada uno de ellos, los cuales se calcularn en forma
independiente.
Cuando el nivel ms alto de un edificio tenga un porcentaje de construccin menor al 20% de la planta cubierta
anterior, el rango de nivel del inmueble se determinar sin tomar en cuenta el ltimo nivel (ejemplo no se consideran
en este caso en penltimo y ltimo nivel los cubos de elevadores y sobre ellos el cuarto de mquinas)
El rango de nivel se considerar conforme a la siguiente edificacin.
CLAVE
01
02
05
DESCRIPCIN
Superficies construidas descubiertas.
De 1 a 2 niveles o bien, si no existe una clara distincin de ellos y la
construccin tenga una altura hasta de 6.00 metros.
construccin tenga una altura de 6.01 metros a 15.00 metros.
10
De 6 a 10 niveles.
15
De 11 a 15 niveles.
20
De 16 a 20 niveles.
99
De 21 a ms niveles.
RU Rango nico
Se aplica a edificaciones sin una clara distincin de niveles tales como

naves industriales, bodegas galerones, centros comerciales, restaurantes
y estructuras semejantes que excedan una altura de 15.00 metros.
V. CLASE: Es el grupo al que pertenece una construccin de acuerdo con las caractersticas propias de sus espacios,
servicios, estructuras y acabados, la cual tiene asignado un valor unitario de construccin.
Para determinar la clase de construccin a que pertenece cada edificacin, se proceder conforme a lo siguiente:
En primer trmino se debe considerar el uso genrico del inmueble, identificndolo como habitacional o no habitacional;
posteriormente se ubica de manera especfica en la Matriz de Caractersticas para determinar la clase que aplica para el
uso de que se trate.
Seleccin de elementos en la matriz de caractersticas.

Cada Matriz de Caractersticas se compone de apartados en los cuales se consideran distintos elementos de la
construccin. Por lo que se deber seleccionar un solo elemento de los siete que componen cada columna, y as
sucesivamente, para cada columna que integra esta matriz.
Determinacin de puntos y clase en la matriz de puntos.
Se deber identificar los puntos que correspondan a cada elemento seleccionado en la matriz de caractersticas.
Hecho lo anterior, los puntos se anotarn en el regln denominado Puntos Elegidos, y se debern sumar los puntos de este
regln, ubicando el resultado en el cuadro Total de Puntos.
Finalmente, el total de puntos se ubicar dentro de algn rango de la Tabla de Puntos, determinndose de esa manera la
clase a la cual pertenece la construccin del inmueble.
a). DETERMINACIN DE LA CLASE: USO HABITACIONAL.
En el caso de que el uso genrico del inmueble sea habitacional, se identifican las caractersticas de la construccin en la
Matriz de Caractersticas para determinar clases de construccin de Uso: Habitacional y se utilizan los puntos aplicables
en la Matriz de Puntos para determinar clases de construccin de Uso: Habitacional, conforme al procedimiento sealado
en esta fraccin.
Para el uso habitacional, se considerarn todas los espacios cubiertos o techados; la suma de superficies cubiertas o techadas
se ubica de manera especfica en la columna de superficie de construccin de la matriz de caractersticas; en las columnas
donde se consideran distintos elementos de la construccin, se deber seleccionar un solo elemento de los siete que
componen cada columna, y as sucesivamente para cada columna que integra la matriz, de acuerdo con las caractersticas
del inmueble que coincidan con la matriz de caractersticas.
Para vivienda multifamiliar (como vecindades), la superficie de construccin que se debe considerar como referencia para
determinar la clase, es la que resulte de dividir la superficie total, incluyendo las reas de uso comn, entre el nmero de
unidades familiares. No se consideran en este caso los inmuebles sujetos a rgimen condominal.
b). DETERMINACIN DE LA CLASE: USO NO HABITACIONAL.
Cuando un inmueble construido originalmente para uso habitacional se destine a Oficina, Hotel, Comercio, Salud,
Educacin y/o Comunicaciones, se identifican las caractersticas de la construccin en la Matriz de Caractersticas para
determinar clases de construccin de Uso No Habitacional (Casa habitacin adaptada para oficina, hotel, comercio, salud,
educacin y/o comunicaciones) conforme al procedimiento sealado en esta fraccin.
Cuando el uso del inmueble sea no habitacional y se trate de construcciones cuyo uso coincide con el propsito original para
el que fue construido, tratndose de Oficina, Hotel, Comercio, Salud, Educacin y/o Comunicaciones, para la determinacin
de la clase se aplica la Matriz de Caractersticas para determinar clases de construccin de Uso No Habitacional (Oficina,
Hotel, Comercio, Salud, Educacin y/o Comunicaciones), conforme al procedimiento sealado en esta fraccin.
Cuando el uso del inmueble sea no habitacional y se trate de construcciones cuyo uso coincide con el propsito para el que
fue construido, tratndose de Industria, Abasto y/o Cultura, se identifican las caractersticas de la construccin en la Matriz
de Caractersticas para determinar clases de construccin de Uso: no habitacional (Industria, Abasto y/o Cultura),
conforme al procedimiento sealado en esta fraccin.
Cuando el uso del inmueble sea no habitacional y se trate de construcciones cuyo uso coincide con el propsito original para
el que fue construido, tratndose de Deportes, para la determinacin de la clase se aplica la Matriz de Caractersticas para
determinar clases de construccin de uso no habitacional (Deportes), conforme al procedimiento sealado en esa fraccin.
CUANTIFICACIN DE SUPERFICIES.
rea construida.- Es la que se obtenga de planos arquitectnicos aprobados por autoridad competente. En su ausencia
mediante levantamiento realizado por el perito valuador, se calcula con la suma total de reas cubiertas o techadas del
inmueble, medidas a paos exteriores de los muros perimetrales y descontando los huecos verticales que estn descubiertos.
El clculo se plasma en un croquis con cotas legibles que sirve como soporte del trabajo valuatorio.
Clculo del rea construida:
a) Se identifican las reas cubiertas o techadas y se miden a partir de los paos exteriores y con la configuracin que
tenga el inmueble.
b) Se identifican por cada nivel o piso los huecos verticales descubiertos, se calcula su rea tomando mediciones a paos
interiores del hueco.
c) Del rea en metros cuadrados (m) obtenida en el numeral a) se resta el rea concerniente al numeral b).
d) Por ltimo se suman todas las reas construidas por nivel o piso para establecer el rea construida del inmueble valuado.
e) Las reas construidas podrn ser de un mismo tipo o de diversos tipos constructivos, por lo que el perito valuador deber
sealarlo.
f) Las marquesinas y volados se consideran dentro del 8%. (Estas reas debern representarse y sealarse en los planos o
levantamiento realizado por el perito valuador)
MARQUESINA
MURO
CANCEL
LOSA
TRABE
COTAS Y EJES!
MARQUESINA
COLUMNA
CUANTIFICACIN DE SUPERFICIES DE INMUEBLES SUJETOS A RGIMEN DE PROPIEDAD EN

CONDOMINIO.
rea privativa.- Es el rea utilizada por un solo condmino propietario y que en ningn momento comparte para
circulacin, acceso o salida del edificio, se calcula con la suma total de reas cubiertas o techadas del inmueble, medidas a
ejes o paos exteriores de los muros perimetrales segn aplique y descontando los huecos verticales que estn descubiertos.
Clculo del rea de uso comn:
a) Se identifican por cada nivel o piso las reas de uso comn, se calcula su rea tomando mediciones a paos interiores del
rea.
b) Se calcula el rea de uso comn del inmueble.
c) Se identifican las reas de uso comn del condominio, que son las reas que proveen servicios a los condminos, se
calcula su rea tomando mediciones a paos interiores de muros.
METODOLOGA DE VALUACIN, PARA OBTENER EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES

(AVALOS COMERCIALES)
MTODO FSICO O DIRECTO.
El mtodo fsico o directo establece el valor del inmueble a travs de la estimacin por separado del costo del terreno,
mediante la investigacin exhaustiva, anlisis y ponderacin del mercado inmobiliario de terrenos, en la misma zona y/o
zonas similares; as como el costo neto de reposicin de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y
obras complementarias.
Cuando se trate de inmuebles sujetos a rgimen de condominio, se deber calcular el costo indiviso del terreno; los costos
de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias privativas y comunes, estas
ltimas aplicando el indiviso correspondiente.
Conforme a lo anterior la metodologa se compone de varias fases las cuales son:
A) Estimacin del costo del terreno.
B) Estimacin del costo de las construcciones.
C) Estimacin del costo de las Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y Obras Complementarias.
D) Estimacin del mtodo Fsico o Directo del inmueble.
Con el propsito de hacer ms clara esta metodologa, se presentan adicionalmente a las consideraciones tericas, ejemplos
que permitan ilustrar cada caso, cabe sealar que la presentacin de las frmulas de clculo no se exigen en el formato de
avalo pero s su aplicacin, tomando en cuenta para estos los espacios que dicho formato posee.
De manera detallada la metodologa es la siguiente:
A) ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO.
A1.- Establecer la superficie del terreno que se aplicar para efecto de clculo.
Se obtendr del documento de propiedad, plano topogrfico validado por la autoridad, o en su caso, la que el perito valuador
determine producto del levantamiento topogrfico. En caso de existir diferencia, debern ser manifestadas por el perito
valuador en el captulo Consideraciones Previas al Avalo del trabajo valuatorio, justificando la superficie que se usar
para efectos de clculo.
En los casos en que la superficie del terreno estuviera compuesta por 2 o ms fracciones, se indicarn con claridad las
fuentes de soporte, as como las reas que correspondan a cada fraccin.
A2.- Estimacin del valor de calle o zona del predio en estudio.
A2.1.- Investigacin de mercado.
Se llevar a cabo una investigacin exhaustiva y anlisis del mercado inmobiliario de terrenos, en la misma zona y/o zonas
similares, tomando como base el lote tipo de la colonia o de la zona.
Para ello, el perito valuador deber analizar las caractersticas del inmueble a valuar, con el propsito de identificar las
diversas variables que le son propias y que lo relacionan con algn segmento del mercado inmobiliario, elementos que
intrnsecamente conforman el valor del mismo (ubicacin geogrfica, nivel de infraestructura urbana, caractersticas
panormicas, nivel socioeconmico, uso de suelo, calidad del suelo, superficies, regularidad, topografa, entre otros).
Con base en lo anterior, se deber efectuar una recopilacin y anlisis del mercado, cuyo contenido ser mnimo de 4
referencias, en ste caso, de terrenos ofertados o vendidos, mismos que debern ser comparables al predio valuado, se
deber incluir la fotografa correspondiente de cada referencia observada.
En todos los casos se entender por comparable aquellos inmuebles ofertados y/o recientemente, comercializados en el
mercado, que son tipolgicamente similares, en calidad, uso, superficie, infraestructura urbana, nivel socioeconmico y
rgimen de propiedad.
Los comparables analizados, despus de haber cumplido la mayora de las caractersticas anteriores no podrn tener una
diferencia mayor al 30% de la media aritmtica del valor unitario de las ofertas analizadas para ser considerados en un
avalo.
Para inmuebles atpicos, se podr soportar de acuerdo a lo establecido en los trminos del artculo 24 del presente Manual.
Para tomar como correcto el resultado de la homologacin debe cumplir con la siguiente condicin:
La diferencia entre el valor mximo y mnimo de las muestras, deber ser mayor antes de homologar que despus de
homologar.
La informacin a recabar de cada uno de los comparables analizados ser:
h.1.1
h.1.1.n.1
h.1.1.n.2
h.1.1.n.3
h.1.1.n.4
h.1.1.n.5
h.1.1.n.5.1
h.1.1.n.5.2
h.1.1.n.6
h.1.1.n.7
h.1.1.n.8
h.1.1.n.9
h.1.1.n.10
h.1.1.n.11
h.1.1.n.12
h.1.1.n.13
h.1.1.n.14
h.1.1.n.17
h.1.1.n.18
h.1.1.n.18.1
h.1.1.n.18.2
h.1.1.n.15
h.1.1.n.16
Terrenos directos
Calle
Colonia
Delegacin
Cdigo Postal
Telfono
Informante
Descripcin del predio
Uso del suelo
C. U. S.
Superficie
FZo
FUb
FFr
FFo
FSu
Fre
Fot (Otro)
Valor
Descripcin
Precio solicitado
Como principio de orden, es obligatorio realizar la visita de inspeccin fsica al inmueble que se vala una vez que ya ha
sido analizada la documentacin existente del mismo, identificado el uso y propsito del avalo as como aquellos datos
inherentes al inmueble que puedan inicialmente ser consultados en gabinete, para corroborarlos en la visita, As mismo para
identificar en las publicaciones especializadas de mercado o en la propia base de datos del perito valuador, a las posibles
ofertas o ventas de terrenos que se ubiquen en la misma zona, zonas similares referencias que se podrn verificar
fsicamente aprovechando la visita que habr de realizarse a la zona donde se ubica el inmueble que se vala, identificando
sus caractersticas y con ello los premios o castigos aplicables, para efectos de establecer relaciones numricas o factores de
homologacin.
A2.2.- Homologacin.
Una vez concluida la investigacin exhaustiva de mercado, se efecta el procedimiento de anlisis y homologacin de las
referencias investigadas.
Existen varios procedimientos de homologacin de terrenos, dentro de los cuales se encuentran los de homologacin directa
y el de homologacin indirecta.
Procedimiento de Homologacin Indirecta.
En este procedimiento es necesario identificar a partir de las caractersticas conocidas del lote moda ubicado en calle moda,
todos los premios o castigos (factores de eficiencia) que posean las referencias de terrenos ofertados o vendidos, con el
propsito de establecer a partir del inverso del factor resultante de dichas ofertas y multiplicadas por el valor ajustado por
metro cuadrado de las mismas, el valor de calle o zona, que es el valor homologado que se determina para cada oferta o
venta.
A los valores homologados encontrados se les aplican anlisis estadsticos para determinar el valor conclusivo, mismo que
para obtener el valor del terreno se deber multiplicar por el factor resultante (producto de los factores de eficiencia propios
del terreno que se vala) y por la superficie del mismo.
Debido fundamentalmente a que las normas de valuacin que rigen la sana practica valuatoria, consideran el
establecimiento del valor de calle o zona, se estima conveniente que el procedimiento de homologacin indirecta (que es
precisamente el que determina el valor) debe aplicarse en los trabajos valuatorios en su caso, cuando el perito valuador
considere necesaria la aplicacin del procedimiento de homologacin directa deber fundamentarlo, explicando las razones
de tal aplicacin, en los trminos del artculo 24.
Como antes se mencion, ste parte de la necesidad de reconocer todos los mritos y demritos (factores de eficiencia) que
posean los terrenos ofertados o vendidos, respecto del lote moda de la zona donde se localiza el predio en estudio, y que
multiplicados entre s, generan un factor resultante. El inverso del factor resultante multiplicado por el valor del terreno
ofertado o vendido, determina el valor de calle o zona homologado de la referencia investigada.
Como parte inicial de este procedimiento, el perito valuador deber estimar, a partir de los datos obtenidos del mercado, el
valor probable del terreno, mismo que se obtendr directamente cuando el dato investigado se refiera a una venta ya
consumada y de la cual se conoce el valor de cierre, o cuando el propietario o vendedor establezca despus de una
negociacin el supuesto valor ltimo; en su caso, cuando el vendedor muestre disponibilidad para escuchar ofertas y lo
seale expresamente su ltima postura, el perito valuador deber estimar dicho valor probable de operacin aplicando para
tal efecto a cada referencia, un factor de comercializacin o negociacin, mismo que no exceder el 10%.
Lo anterior se observa en la expresin siguiente:
VPT = VOt x Fr. Com
Donde:
VPT
VOt
Fr. Com
=
=
=
Valor probable del terreno

Valor de oferta del terreno
Factor de Comercializacin
($)
($)
(%)
Ejemplo:
Sustituyendo:
Datos: VOt
Fr. Com
VPT
VPT
VPT
=
=
=
=
$500,000.00
=
0.90
?
$500,000.00 x 0.90
$ 450,000.00
Para obtener el valor / m de terreno a homologar de cada referencia de mercado (VTn), se divide el valor probable de
operacin del terreno (VPT) entre la superficie del mismo (ST), de acuerdo a la siguiente expresin:
VTn = VPT / ST
Donde:
VTn
VPT
ST
=
=
=
Valor de terreno a homologar ($/m)

($)
Superficie de terreno
(m)
Ejemplo:
Datos:
VPT
ST
VT1
=
=
=
$450,000.00
450 m
?
Sustituyendo:
VT1 = $450,000.00 / 450 m
VT1
=
$ 1,000.00 / m
Considerando que en ocasiones la recopilacin de datos de terrenos baldos resulta difcil, debido simplemente a que no
existen ofertas en venta comparables al inmueble que se vala, en el mercado, el perito valuador podr utilizar referencias
de terrenos con edificaciones, en tal caso se deber llevar a cabo un anlisis donde se reste al valor probable de operacin
del terreno (VPT), el valor de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias
(VC), propios de las citadas referencias, y dividindose entre la superficie del terreno, mediante lo cual se determina el valor
del terreno susceptible de homologar:
VTn = (VPT VC) / ST
Donde:
VTn
VPT
VC
=
=
=
ST
Valor de terreno a homologar

($/m)
($)
Valor de las construcciones, instalaciones especiales, elementos
accesorios y obras complementarias
($)
Superficie de terreno
(m)
Ejemplo:
Datos:
VPT
VC
ST
=
VT1
=
$450,000.00
=
$100,000.00
450 m
=
?
Sustituyendo:
VT1
VT1
VT1
=
=
=
($450,000.00 - $100,000.00) / 450 m

$ 350,000.00 / 450m
$ 777.77 / m
Para el caso de terrenos que cuenten con construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias, que por su estado de conservacin, a juicio del perito valuador, no posean valor o que ste sea
depreciable, se podr estimar de manera global el valor de las mismas.
En el caso en que s posean, a juicio del perito valuador, valor significativo, se deber calcular el Costo Neto de Reposicin
de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, que es el resultado de
aplicar el Costo de Reposicin Nuevo de las mismas multiplicado por los factores de edad y de estado de conservacin.
La expresin es la siguiente:
CNR = CRN x Fed. x FCo
Donde:
CNR
CRN
Fed.
FCo
=
=
=
=
Costo Neto de Reposicin ($)

Costo de Reposicin Nuevo ($)
Factor de Edad
Factor de Grado de Conservacin
Es importante destacar, que para fines prcticos, en este caso en particular el FRe que se obtiene de las edificaciones, no
deber considerar demritos mayores al 40%.
Dichos conceptos se precisan ms a detalle en el captulo correspondiente de la estimacin del Costo de las construcciones
de esta metodologa.
Ejemplo:
Datos:
CRN
Fed.
FCo
CNR
=
=
=
=
$3,000.00
0.90
0.80
?
CNR
CNR
=
=
$3,000.00 x 0.90 x 0.80

$ 2,160.00 / m
Sustituyendo:
Una vez obtenido el valor / m de terreno a homologar (VT) de cada una de las referencias investigadas, se efecta el
proceso denominado homologacin.
Existen varios procedimientos de homologacin de terrenos, entre los cuales se encuentran el siguiente:
Los factores de eficiencia aplicables para efectos de homologacin son los siguientes:
FZo
FUb
FFr
FFo
FSu
Fr. Otros
FRe
=
=
=
=
=
=
Factor de zona
Factor de ubicacin
Factor de frente
Factor de forma
Factor de superficie
Factor otros (dentro de los cuales podemos enunciar: el de topografa, uso de
suelo, C.U.S., infraestructura, factor de localizacin o colonia, intensidad de
construccin u otros que el perito valuador considere deban aplicarse, los cuales
debern estar debidamente sustentados en el apartado de Consideracin previas
al avalo)
Factor Resultante (resultado de la multiplicacin de los factores de
eficiencia).
Para efectos de estimar los factores de eficiencia de zona, ubicacin, frente, forma y superficie, el perito valuador deber
aplicar la normatividad que establece la tabla A de este Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin
Inmobiliaria.
Este Manual establece que para efectos de validacin fiscal, el factor de tierra no deber ser menor que 60% es decir no
deber aplicar un demrito mayor al 40%; sin embargo y en atencin al mismo Manual, si el perito valuador considera a
partir de las caractersticas propias del inmueble a valuar la necesidad de aplicar factores de eficiencia distintos a los
establecidos por la autoridad fiscal, que redunden en demritos mayores al sealado, podr utilizarlos fundamentando
fehacientemente su aplicacin en el captulo Consideraciones previas al Avalo del trabajo valuatorio, en los trminos del
artculo 24.
A2.3.- Anlisis y ponderacin de los valores homologados.
Una vez estimados los valores homologados / m de terreno de las 4 o ms referencias investigadas, se deber realizar la
siguiente comprobacin:
La diferencia entre el valor unitario homologado ms alto y el valor unitario homologado ms bajo deber ser
inferior a la diferencia entre el valor unitario sin homologar ms alto y el valor unitario sin homologar ms bajo de
la muestra analizada.
Corresponder al perito valuador, la eleccin de las referencias que participan en la determinacin del valor de
calle o zona que se emplear para efectos de clculo.
La aplicacin de este procedimiento queda a eleccin del perito valuador, pero si este no se aplica deber describir
detalladamente la metodologa aplicada en el captulo de Consideraciones Previas al Avalo, lo cual tendr que estar
debidamente sustentado, en los trminos del artculo 24.
A3.- Estimacin del Factor Resultante del Terreno Valuado.
Una vez analizadas las caractersticas propias del terreno en estudio, y observando los mritos y demritos que le
correspondan, se le aplican los factores de eficiencia, los cuales son los siguientes:
FZo
FUb
FFr
FFo
FSu
Fr. Otros
=
=
=
=
=
=
FRe
Factor de zona
Factor de ubicacin
Factor de frente
Factor de forma
Factor de superficie
Factor otros (dentro de los cuales podemos enunciar: el de topografa, uso de
suelo, CUS, infraestructura, factor de localizacin o colonia, intensidad de
construccin u otros que el perito valuador considere deban aplicarse, los cuales
debern estar debidamente sustentados)
Factor Resultante (resultado de la multiplicacin de los factores de
eficiencia
Para efectos de determinar los factores de eficiencia de zona, ubicacin, frente, forma y superficie, el perito valuador deber
aplicar la normatividad que establece la Tabla A de este Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin
Inmobiliaria de acuerdo a las caractersticas del terreno valuado.
Una vez determinados los factores de eficiencia el factor resultante de los mismos se obtiene mediante la siguiente
expresin:
FRe = FZo x FUb x FFr x FFo x FSu x Fr Otros
Ejemplo:
Datos:
El predio en estudio se localiza en calle superior a calle moda, tiene 3 frentes, frente a
calle mayor a 7 m, forma irregular, una superficie de ms de 20 veces al lote tipo y una
topografa descendente (con pendiente mayor a la pendiente promedio del lote tipo de la
zona.
FZo
=
1.20
FUb
=
1.25
FFr
=
1.00
FFo
=
0.90
FSu
=
0.62
FOtros
=
0.95 (Fr. Topografa)
FRe
=
?
Sustituyendo:
FRe
FRe
=
=
1.20 x 1.25 x 1.00 x 0.90 x 0.62 x 0.95

0.7951 Redondeo a 0.80
La aplicacin de los factores de eficiencia se fundamentan en:

- Los datos contenidos en la documentacin legal y tcnica del terreno que se vala:
Escrituras, planos topogrficos u otros, es decir colindancias, superficie de terreno, etc, en donde se observan los mritos y
demritos del terreno, los cuales determinan los factores de eficiencia de zona, ubicacin, frente, forma, superficie y otros
como topografa, uso de suelo, etc.
- En la visita de inspeccin fsica al inmueble objeto de avalo:

El perito valuador deber verificar que las caractersticas propias del inmueble fsicamente correspondan a las de la
documentacin previamente analizada y que los factores de eficiencia a aplicar sean congruentes.
En el caso de observar diferencias, el perito valuador deber manifestarlas y especificando en qu grado benefician o
perjudican al inmueble estableciendo el o los factores correspondientes y su justificacin se asentar en el Captulo
Consideraciones Previas al Avalo del trabajo valuatorio, en los trminos del artculo 24.
A4.- Estimacin del valor del Terreno que se Vala.
Este se obtiene de la aplicacin del rea del terreno, valor de calle, factor resultante e indiviso en su caso, de la siguiente
forma:
VT = (ST) x (Vr Calle) x (FRe) x (Ind)
Donde:
VT
ST
Vr Calle
FRe
Ind
=
=
=
=
=
Valor del terreno

Valor unitario de calle o zona
Factor Resultante
Indiviso (en su caso)
($)
(m)
($/m)
(%)
Ejemplo:
Datos:
ST
Vr Calle
FRe
Ind
VT
Sustituyendo:
VT
=
VT =
=
=
=
=
=
2,000.00 m
$2,000.00 / m
0.71
10%
?
2,000.00 m x $2,000.00 / m x 0.071 x 0.10

$284,000.00
B) ESTIMACIN DEL COSTO DE LAS CONSTRUCCIONES.

B1.- Clculo de rea por cada tipo de construccin.
Para efectos de la determinacin de las reas que correspondern a las diferentes porciones de la construccin, se requiere
establecer los tipos de construccin que las conforman y se obtienen en base a:
- La documentacin necesaria de inmueble: planos arquitectnicos, estructurales, de instalaciones y de acabados;
especificaciones constructivas del inmueble (proporcionadas por el solicitante), memorias de clculo y otros.
Tambin se pueden observar las especificaciones de construccin de la escritura de rgimen de condominio, para inmuebles
que se encuentren bajo este rgimen.
Al no contar con dichos planos, el perito valuador podr realizar el levantamiento de superficies del inmueble para
determinar las reas construidas del mismo, especificando dicha situacin en el trabajo valuatorio.
- La visita de inspeccin fsica al inmueble objeto de avalo, en la cual se observan fsicamente el uso caractersticas
constructivas (incluyendo acabados) y del proyecto, as como el estado de conservacin y, en su caso, de edad de los
diferentes espacios de la construccin, verificando que las construcciones coincidan, con los planos proporcionados,
tomndose nota de las variaciones, si las hubiera, para su aplicacin correspondiente.
El clculo de reas de los diferentes tipos de construccin podr hacerse de acuerdo al proyecto arquitectnico, para lo cual
ser necesario contar con planos de las diferentes plantas edificadas del inmueble valuado.
B2.- Clasificacin de los tipos de construccin.

Una vez establecidos los diferentes tipos de construccin en el inmueble, se efecta la clasificacin de los mismos, de
acuerdo a lo establecido en la Tablas B, C y D de este Manual.
La clasificacin de las construcciones de acuerdo a este Manual, se compone de una clave que integra el Uso, Rango de
Nivel y Clase.
La definicin de dichos conceptos es la siguiente:
- Uso: Es el aprovechamiento genrico del tipo de construccin apreciado en el inmueble y define la actividad principal que
se desarrolla dentro del mismo.
- Rango de nivel: Es el rango de nmero de plantas cubiertas (incluyendo plantas por debajo del nivel de banqueta) que
tiene la estructura del edificio en el que se localiza el tipo de construccin observado.
Para efectos de la determinacin del rango de nivel en construcciones, cuya ltima planta (azotea) cuenta con escasa
superficie construida, se podr omitir dicho nivel, lo cual, en algunos casos modifica el rango de nivel de la edificacin que
se vala.
Ejemplo de esto, lo constituyen las casas habitacin que adems de contar con 2 niveles cuentan con un pequeo cuarto de
servicio en azotea y que en lugar de clasificarse con un rango de 3 a 5 niveles (05), se debe clasificar con un rango de nivel
de 1 a 2 niveles (02), siempre y cuando la superficie construida del ltimo nivel no exceda el 20% de la superficie
construida del nivel inmediato anterior.
- Clase: Es el grupo al que pertenece el tipo de construccin, en base a las caractersticas propias de sus espacios, a sus
servicios, estructura e instalaciones bsicas, as como de los acabados tpicos que le corresponden, la cual tiene asignado un
valor unitario de construccin en los prontuarios.
B3.- Costo de Reposicin Nuevo de las Construcciones (CRN)
De acuerdo a la clasificacin de los diferentes tipos de construccin establecidos, se deber determinar para cada uno de
ellos, el costo unitario correspondiente, mismo que deber ser expresado por metro cuadrado y en pesos.
Este costo unitario se conoce como Costo de Reposicin Nuevo (CRN) y es el valor presente de las construcciones
consideradas como nuevas con las caractersticas que la tcnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados
equivalentes.
El Costo de Reposicin Nuevo (CRN) considera todos los costos necesarios para que una construccin se pueda sustituir o
reponer y se observa de acuerdo a la siguiente expresin:
CRN = CD + CI + CP + CT + CLc + CF + CCv
Donde:
CRN
CD
CI =
CP =
CT
CLc
CF =
CCv
=
Costo de Reposicin Nuevo
=
Costos directos de construccin
Costos indirectos de construccin
Costo de proyectos
=
Costos tcnicos
=
Costos de licencias, permisos
Costos financieros
=
Costos de comercializacin y venta
($)
($)
($)
($)
($)
($)
($)
($)
(si los hubiera)

(si los hubiera)
(si los hubiera)
(si los hubiera)
(si los hubiera)
(si los hubiera)
Ejemplo:
Datos:
CD
CI
CP
=
=
=
$2,800.00 / m
$672.00 / m
$112.00 / m
(24% de CD)
(4% de CD)
CT
CLc
CF
CCv
CRN
=
=
=
=
=
$28.00 / m
$28.00 / m
$168.00 / m
$140.00 / m
?
(1% de CD)
(1% de CD)
(6% de CD)
(5% de CD)
Sustituyendo:
CRN
= $2,800.00 / m + $672.00 / m + $112.00 / m + $28.00 / m

+$28.00 / m + $168.00 / m + $140.00 / m
CRN
=
$3,948.00 / m
Los diferentes costos se fundamentan en:

Costos Directos: Calculados en base a prototipos, presupuestos, parmetros, anlisis ex profeso, etc.
Costos Indirectos: De acuerdo al tipo de obra y al constructor (en su caso)
Costos de Proyecto: En su caso, con base a aranceles o a honorarios comnmente establecidos y de acuerdo al tipo de
proyecto. Incluyen anteproyectos, proyecto arquitectnico, estructural, de instalaciones, acabados, etc., as como las
memorias de clculo y de instalaciones, firmas del director responsable de obra y corresponsables.
Costos Tcnicos: Costos por estudios de mecnica de suelos, dictmenes de impacto ambiental, supervisin u otros (en su
caso).
Costos de Licencias, Permisos, autorizaciones: Conforme a parmetros de cobro de derechos, por este concepto, en oficinas
gubernamentales; solamente gastos comprobables.
Costos Financieros: Intereses durante el proceso de obra (en su caso).
Costos de Comercializacin y venta: Se consideran slo en algunos casos y son gastos que el promotor o constructor tiene
que realizar para efectos de venta del producto inmobiliario e incluyen propaganda y comisiones de ventas, entre otros.
B4.- Factor de Eficiencia de las Construcciones.
Son los mritos y demritos que pueden aplicarse a las construcciones.
El demrito representa la prdida de valor ocasionado por la depreciacin acumulada, originada sta por el deterioro fsico y
por obsolescencias funcionales y/o econmicas segn el caso.
En los casos que proceda la aplicacin de factores de demrito o depreciacin de las construcciones por obsolescencias
funcionales y/o econmicas, estos factores debern estar sustentados en los trminos del artculo 24.
Los factores de eficiencia a aplicar a las construcciones son:
Factor Edad:
Fed., Considera el demrito en el valor de las construcciones por el paso de

tiempo.
Factor de Grado de Conservacin:
FCo, Considera la reduccin o incremento

mantenimiento que se le ha dado a la construccin.
Otros Factores:
Fr. Otros (otros factores que el perito valuador considere deban aplicarse, como
calidad, proyecto, ubicacin vertical, los cuales debern estar debidamente
sustentados, en los trminos del artculo 24).
Para efectos de clculo del Factor de Edad se aplicar la siguiente frmula:

Fed. = ((0.1 x VP) + ((0.9 x (VP E))) / VP
de valor con relacin al
Donde:
Fed.
VP
E
=
=
=
Factor Edad
Vida probable de la construccin nueva
Edad de la Construccin
Ejemplo:
Datos:
VP
= 70
E
= 20
Fed. = ?
Sustituyendo:
Fed. = ((0.1 x 70) + ((0.9 x (70 20))) / 70
Fed. = (7 + 45) / 70
Fed. = 0.7428 Redondeo a 0.74
Para efectos de estimar los factores de eficiencia de edad y de grado de conservacin, deber aplicar la normatividad que
establece la Tabla E de este Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria
El presente Manual establece que para efectos de valuacin fiscal, el factor resultante de las construcciones despus de la
aplicacin de los factores de eficiencia no deber de ser menor que 60% del valor de las mismas consideradas como nuevas
(es decir no aplicar un demrito mayor al 40%) excepto en construcciones ruinosas; sin embargo y en atencin al mismo
Manual, si el perito valuador considera a partir de las caractersticas propias del inmueble a valuar la necesidad de aplicar
factores de eficiencia distintos a los establecidos por la autoridad fiscal, que redunden en demritos mayores al sealado,
podr utilizarlos fundamentando fehacientemente su aplicacin en el captulo Consideraciones previas al Avalo del
trabajo valuatorio.
B5.- Costo Neto de Reposicin de las Construcciones (CNR)
El Costo Neto de Reposicin es el que resulta de aplicarle los factores de eficiencia al Costo de Reposicin Nuevo de las
construcciones.
CNR = CRN x Fed. x FCo x FOtros
Donde:
CNR
CRN
Fed.
FCo
FOtros
=
=
=
=
=
Costo Neto de Reposicin

($/m)
Costo de Reposicin Nuevo ($/m)
Factor de Edad
Factor Otros (debidamente sustentados)
Ejemplo: Estimar el Costo Neto de Reposicin de una construccin inconclusa, que se encuentra en ese estado y que
cuenta con los siguientes datos:
Datos:
CRN
=
Fed.
FCo
FOtros
CNR
=
$3,600.00 / m
=
0.74
=
0.80
=
0.65 (avance de obra)
?
Sustituyendo:
CNR = $3,600.00 / m x 0.74 x 0.80 x 0.65
CNR =
$3,600.00 / m x 0.38 (redondeo a 2 decimales, demrito del 62%)
CNR =
$1,368.00 / m
B6.- Clculo del Valor Total de las Construcciones.

Hasta ahora, el Costo Neto de Reposicin calculado para cada una de los diferentes tipos de construccin observados es un
valor unitario.
Por lo tanto, se deber calcular el Costo Parcial de CNR por cada tipo de construccin, el cual se obtiene mediante la
multiplicacin del rea construida por el Costo Neto de Reposicin / m de cada tipo y se observa en la expresin siguiente:
CCn = CNR x SC
Donde:
CCn=
Costo Neto de Reposicin de las Construcciones por n tipos ($)
CNR= Costo Unitario Neto de Reposicin Nuevo por tipo

SC= Superficie de construccin
Ejemplo:
($/m)
(m)
Estimar el Costo Neto de Reposicin del total de un inmueble que cuenta con 2 tipos de
construccin y cada uno tiene diferente superficie construida. Los datos son los siguientes:
Del tipo 1: Datos:
CNR
SC
CC1
=
$2,000.00 / m
= 200.00
=
?
CC1
CC1
=
=
Sustituyendo:
Del tipo 2: Datos:
CNR
SC
CC2
($2,000.00 / m x 200.00 m)
$400,000.00
=
=
=
$3,000.00 / m
150.00
?
Sustituyendo:
CC2
CC2
= ($3,000.00 / m x 150.00 m)
= $450,000.00
El Costo total de las construcciones del inmueble (CC) es el resultante de efectuar la sumatoria de los Costos Netos de
Reposicin de los diferentes tipos de construccin (CCn):
CC = CCn
Ejemplo:
Estimar el Costo total de las construcciones de un inmueble que tiene 2 tipos de
construccin con los valores netos de reposicin por cada uno los siguientes:
Datos:
Tipo 1:
Tipo 2:
CC1 =
CC2 =
CC =
$400,000.00
$450,000.00
?
Sustituyendo:
CC =
CC =
$400,000.00 + $450,000.00
$850,000.00
Para el caso de inmuebles en condominio, se calcular tanto el CNR de las reas privativas como el de las reas e
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias comunes.
Estas ltimas debern ser calculadas con base al indiviso, que es el porcentaje que le corresponde al valor nominal de cada
rea privativa sobre el valor total, tambin nominal, de las partes del condominio.
C) ESTIMACIN DEL COSTO DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y

OBRAS COMPLEMENTARIAS.
La estimacin del valor de stas, se efecta de la misma forma y con la misma secuencia de clculo, que la del valor de las
construcciones.
C1.- Cuantificacin.
Para efectos de llevar a cabo la cuantificacin de las diferentes instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias, se requiere:
- Identificacin de especificaciones de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias del
inmueble.
- La identificacin se lleva a cabo en la visita de inspeccin fsica al inmueble objeto del avalo, en el cual se observan
fsicamente las caractersticas de las especificaciones constructivas, as como el estado de conservacin y, en su caso, de
edad de las diferentes instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias.
- Esta informacin se verifica contra la documentacin tcnica disponible del inmueble: planos arquitectnicos y/o de
instalaciones, especificaciones constructivas del inmueble, facturas de los equipos, carnet de mantenimiento, bitcora, entre
otros.
Si no se contara con la informacin antes mencionada, el perito valuador deber llevar a cabo el levantamiento y
cuantificacin en campo de las mismas, as como su especificacin, aclarando dicha situacin en el trabajo valuatorio, en los
trminos del artculo 24 .
Tambin es posible observar las especificaciones en la escritura de rgimen de condominio, para inmuebles que se
encuentren bajo este rgimen.
Como resultado de la cuantificacin se determina tanto la unidad como la cantidad de los diferentes conceptos observados.
C2.- Clasificacin de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias.
Una vez identificadas las especificaciones de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, se
les asigna una clasificacin.
Dicha clasificacin ser de acuerdo a lo establecido en la Tabla F de este Manual de Procedimientos y Lineamientos
Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria
C3.- Estimacin del Costo de Reposicin Nuevo (CRN)
De acuerdo a la clasificacin establecida para cada una de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias, se les deber calcular el Costo de Reposicin Nuevo (CRN) unitario correspondiente.
El Costo de Reposicin Nuevo (C.R.N.) considerar los costos siguientes:
Para instalaciones especiales y elementos accesorios:
CRN ( le ; Ea) = VCot + Clmp + F + Clns + CP + GT + CF
Donde:
CRN ( le ; Ea)
CCot
Clmp
F
Clns
CP =
CT =
CF =
Costo de Reposicin Nuevo de las instalaciones especiales y

elementos accesorios
($)
Costo de Cotizacin del Equipo ($) (si los hubiere)
=
Costos de Importacin
($) (si los hubiere)
=
Fletes
=
Costos de Instalacin
($)
Proyectos
Costos Tcnicos
Costos Financieros
($) (en su caso)
Ejemplo:
Estimar el Costo de Reposicin Nuevo de un equipo de aire acondicionado de ventana.

Los datos Siguientes:
Datos:
CCot
Clmp
F
Clns
CP
CT
CF
CRN le, Ea
=
=
=
=
=
=
=
=
$8,000.00
$800.00
$400.00
$800.00
$320.00
$160.00
$400.00
?
(10% de VCot)
(5% de VCot)
(10% de CD)
(4% de CD)
(2% de CD)
(5% de CD)
Sustituyendo:
CRN le, Ea
= $8,000.00 + $800.00 + $400.00 + $800.00 + $320.00 + $160.00 + $400.00
CRN le, Ea
= $10,880.00
BACP
Para obras complementarias:

CRN (Oc) = CD + Cl + CP + CT + CLc + CF + CCv
Donde:
CRN
(Oc)
CD
Cl
CP
CT
CLc
CF
CCv
=
=
=
=
=
=
=
=
Costo de Reposicin Nuevo de obras complementarias

Costos Directos de construccin
Costos Indirectos de constructor
Costo de Proyectos
Costos Tcnicos
Costo de Licencias, permisos
Costos Financieros
Costos de Comercializacin y Venta
Ejemplo:
($)
($)
Estimar el Costo de Reposicin Nuevo del m de concreto de un rea de estacionamiento

exterior y descubierto de un edificio en condominio, los datos son los siguientes:
Datos: CD
Cl
CP
CT
CLc
CF
CCv
CRN Oc
=
=
=
=
$100.00
$24.00
$4.00
$1.00
=
$1.00
=
$6.00
=
$5.00
=
?
(24% de CD)
(4% de CD)
(1% de CD)
(1% de CD)
(6% de CD)
(5% de CD)
Sustituyendo:
CRN Oc
CRN Oc
=
=
$100.00 + $24.00 + $4.00 + $1.00 + $1.00 + $6.00 + $5.00

$141.00
C4.- Factor de Eficiencia.

Los factores de eficiencia a aplicar para las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias son:
Factor Edad:
Fed,
Considera el demrito en el valor de las instalaciones especiales ( Ie ),
elementos accesorios ( Ea ), y obras complementarias (Oc) por el tiempo que
posean las mismas.
Factor de grado de Conservacin: Fco,
Considera la reduccin o incremento de valor en relacin al mantenimiento

que se les ha dado a las Ie, Ea, y Oc.
Otros Factores:
Fr. Otros (otros factores que el perito valuador considere deban aplicarse, como
calidad, proyecto, ubicacin vertical, los cuales debern estar debidamente
sustentados, en los trminos del artculo 24).
Para efectos del clculo del Factor de Edad en las obras complementarias se aplicar la siguiente frmula:
Fed = ((0.1 x VP) + ((0.9 x (VP E))) / VP
Donde:
Ejemplo:
Fed
VP
E
=
=
=
Factor Edad
Vida probable de la obra complementaria (como nueva)
Edad de la construccin
Estimar el factor de edad de un pavimento de adocreto de un rea de estacionamiento

exterior y descubierto de un edificio en condominio, los datos son los siguientes:
Datos:
VP
= 70
E
=
20
Fed
=
?
Sustituyendo:
Fed
=
((0.1 x 70) + ((0.9 x (70 20))) / 70
Fed
=
(7 + 45) / 70
Fed
=
0.7428 Redondeo a 0.74
LAMV
Para efectos de determinar los factores de eficiencia de edad de las instalaciones especiales y elementos accesorios el perito
valuador podr aplicar la siguiente frmula de depreciacin por lnea recta:
Fed = 1- (E/ VP)
Donde:
Ejemplo:
Fed
VP
E
=
=
=
Factor Edad
Vida probable de la instalacin (como nueva)
Edad de la instalacin
Estimar el factor de edad de un sistema de aire acondicionado, los datos son los siguientes:
Datos:
VP
E
Fed
=
=
=
25
5
?
Sustituyendo:
Fed
Fed
Fed
=
=
=
1- (5 / 25)
1 - 0.20
0.80
Este Manual establece que para efectos de valuacin fiscal, el factor resultante de las construcciones despus de la
aplicacin de los factores de eficiencia, no deber ser menor que el 60% del valor de las mismas consideradas como nuevas
(es decir no aplicar un demrito mayor al 40%) excepto en construcciones ruinosas; sin embargo y en atencin al mismo
Manual, si el perito valuador considera a partir de las caractersticas propias del inmueble a valuar la necesidad de aplicar
factores de eficiencia distintos a los establecidos por la autoridad fiscal, que redunden en demritos mayores al sealado,
podr utilizarlos fundamentando fehacientemente su aplicacin en el captulo Consideraciones previas al Avalo del
trabajo valuatorio, en los trminos del artculo 24.
Lo anterior tambin sera aplicable para las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias.
C5.- Costo Neto de Reposicin (CNR)
Este costo es el que resulta de aplicarle los factores de eficiencia al Costo de Reposicin Nuevo de las instalaciones
especiales, elementos accesorios y obras complementarias.
CNR (le; Ea; Oc) = CRN (le; Ea; Oc) x Fed x FCo x FOtros
Donde: CNR (Ie; Ea; Oc)
CRN (Ie; Ea; Oc)
Fed
FCo
FOtros
=
=
=
Ejemplo:
Costo Neto de Reposicin (segn el caso) de las instalaciones

especiales, elementos accesorios u obras complementarias ($/unidad)
Costo de Reposicin Nuevo (segn el caso) de las instalaciones especiales,
elementos accesorios u obras complementarias ($/unidad)
Factor de Edad
Factor Otros (otros factores como calidad, proyecto, ubicacin
vertical, los cuales debern estar debidamente sustentados)
Estimar el Costo Neto de Reposicin por m de una caseta de vigilancia de calidad
econmica que se encuentra en malas condiciones. Los datos son los siguientes:
Caseta de Vigilancia (obra complementaria)

Datos:
CRN Oc
Fed
FCo
CNR Oc
=
=
=
=
CNR Oc
CNR Oc
=
=
$2,600.00 / m
0.75
0.80
?
Sustituyendo:
$2,600.00 / m x 0.75 x 0.80
$1,560.00 / m
LAMV
C6.- Clculo del Costo Total de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias.
Hasta ahora, el Costo Neto de Reposicin calculado para cada una de las diferentes instalaciones especiales, elementos
accesorios y obras complementarias observadas, es un valor unitario.
Por lo tanto, se deber calcular el parcial de CNR, de cada una, el cual se obtiene mediante la multiplicacin de su cantidad
por el Costo Neto de Reposicin unitario calculado para cada una y se observa en la expresin siguiente:
Cr (le; Ea; Oc)n = CNR (Ie; Ea; Oc) x Cant x Ind
Donde:
Cr (Ie; Ea; Oc)n
CNR (Ie; Ea; Oc)
Cant
Ind
Ejemplo:
=
=
Costo parcial (segn el caso) por cada una de las n instalaciones especiales, elementos
accesorios u obras complementarias ($).
Costo Neto de Reposicin (segn el caso) de la instalacin especial, elemento
accesorio u obra complementaria. ($/unidad)
Cantidad de cada Ie, Ea, Oc (unidad)
Indiviso (en su caso) (%)
Estimar el Costo Neto de Reposicin de las diversas instalaciones especiales, elementos

accesorios y obras complementarias de una casa habitacin. Los datos son los siguientes:
Elementos accesorios
Indiviso:
=
=
=
=
1 tanque estacionario de gas.

no tiene
24 m de adocreto en estacionamiento a descubierto.
no aplica
Datos:
CNR Ie
=
Cant
=
$1,500.00
1 lote
CNR Ie1
CNR Ie1
$1,500.00 x 1
CNR Ie1
$1,500.00
Sustituyendo:
Datos:
CNR Oc
=
$114.00 / m
Cant
=
24
CNR Oc1 =
?
Sustituyendo:
CNR Oc1
CNR Oc1
=
=
$114.00 / m x 24 m
$2,736.00
El Costo Total de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias es el resultante de efectuar la
sumatoria de los Costos Netos de Reposicin de las diferentes instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias, mismo que observa en la siguiente expresin:
Cr (Ie; Ea; Oc) = Cr (Ie; Ea; Oc)n
Ejemplo:
Estimar el Costo Total de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras

complementarias de un inmueble cuyos valores netos de reposicin parciales de cada uno, son los
siguientes:
Datos:
Cr Ie
=
$1,500.00
Cr Ea
= No hay
Cr Oc
= $2,736.00
Cr (le, Ea, Oc) =
?
Le
Ea
Oc :
Sustituyendo:
Cr (Ie, Ea, Oc)

Cr (Ie, Ea, Oc)
=
=
$1,500.00 + $2,736.00
$4,236.00
Para el caso de que el inmueble se encuentre bajo rgimen de propiedad en condominio, se deber calcular la parte
proporcional de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias que son comunes, mediante la
aplicacin del indiviso correspondiente del inmueble que se vala.
D) ESTIMACIN DEL NDICE FSICO O DIRECTO DEL INMUEBLE.
Finalmente el ndice Fsico o Directo del inmueble es la suma de los costos obtenidos tanto de terreno, como de Costo Neto
de Reposicin de las Construcciones y el Costo Neto de Reposicin de las Instalaciones especiales, elementos accesorios
obras complementarias, como se observa en la siguiente expresin:
IF = CT + CC + Cr (le; Ea; Oc)
Donde:
Cr (le; Ea; Oc)
IF
CT
CC
=
=
=
ndice Fsico o Directo del Inmueble ($)

Valor del Terreno
($)
Costo de las construcciones
($)
= Costo de las Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias ($).
Siendo IF el valor conclusivo del mtodo.

Ejemplo:
Estimar el ndice Fsico de un inmueble cuyos valores del terreno, construcciones,

instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias son los
siguientes:
Datos:
CT
=
$100,00.00
CC
Cr, Ie, Ea, Oc
IF
=
=
=
IF
IF
=
=
$400,000.00
$12,000.00
?
Sustituyendo:
$100,000.00 + $400,000.00 + $12,000.00
$512,000.00
MTODO DE INGRESOS O CAPITALIZACIN DE RENTAS.

El mtodo de Capitalizacin de Rentas establece el valor del inmueble mediante la renta de mercado (cuando el inmueble no
se encuentre rentado o cuando las rentas reales sean inferiores o superiores al mercado de arrendamiento), para establecer
dichas rentas de mercado se deber efectuar una investigacin exhaustiva, anlisis y ponderacin del mercado de
arrendamiento de inmuebles semejantes al que se vala en la misma zona y/o zonas similares aplicando las deducciones que
genera el negocio de arrendamiento para el inmueble en estudio, as como tasas de capitalizacin acordes al mismo
(deducciones y tasas debidamente fundamentadas).
El mtodo de capitalizacin de rentas tiene como premisa fundamental una de las definiciones ms evidentes del valor:
El valor de una propiedad, es el valor presente de los posibles beneficios esperados a futuro. Considerando que todos los
inmuebles son capaces de generar un ingreso, se entiende como el valor presente del ingreso neto que producir durante su
restante vida econmica productiva.
La capitalizacin es un proceso por el cual se puede obtener el valor de una propiedad conociendo la cantidad, calidad y
duracin de un ingreso.
Existen varios mtodos de capitalizacin de rentas, de los cuales a continuacin se sealar el mtodo ms comnmente
usado:
El valor de capitalizacin de rentas del inmueble valuado, se obtiene de dividir la renta o ingreso neto anual entre la tasa de
capitalizacin (tasa neta).
La expresin matemtica es la siguiente:
VCap = RNa / T
Donde:
VCap
RNa
T
=
=
=
Valor de Capitalizacin
($)
Renta neta anual
($)
Tasa de capitalizacin (neta) (%)
Conforme lo anterior, la metodologa se compone de varias fases, las cuales son:

a)
Determinacin de las reas rentables por cada tipo de construccin.
b) Estimacin del valor unitario de renta (renta / m) para cada una de las diferentes reas rentables del inmueble en
estudio.
c)
Estimacin de la renta bruta mensual.
d) Estimacin de las deducciones a la renta bruta mensual.

e)
Estimacin de la renta neta mensual.
f)
Estimacin de la renta neta anual.
g) Estimacin de la tasa de capitalizacin.

h) Estimacin del Valor de Capitalizacin del inmueble valuado.
De manera detallada la metodologa es la siguiente:

A) DETERMINACIN DE LAS REAS RENTABLES POR CADA TIPO DE CONSTRUCCIN.
Para efectos de la determinacin de las reas rentables de las diferentes porciones de construccin del inmueble que se
vala, se requiere establecer los tipos de construccin que las conforman y se obtienen con base a:
- La documentacin necesaria para la determinacin de dichas reas rentables:
Planos del inmueble (principalmente planos arquitectnicos).
El clculo de las reas rentables correspondientes a los diferentes tipos de construccin debe hacerse de acuerdo al proyecto
arquitectnico, para lo cual ser necesario contar, de ser posible, con el total de planos de las diferentes plantas edificadas
del inmueble valuado.
Contratos de arrendamiento vigentes o anteriores (si es que aplica).
Escritura del inmueble valuado o la estructura de rgimen de condominio, para el caso de inmuebles que se encuentren en
rgimen de condominio o copropiedad.
- La visita de inspeccin fsica al inmueble objeto de avalo, en la cual se observan fsicamente el uso y caractersticas
constructivas (incluyendo acabados) y el proyecto, as como el estado de conservacin y, en su caso, de edad de los
diferentes proporciones de la construccin verificando que las construcciones coincidan, con los planos proporcionados,
Si no se contara con dichos planos, el perito valuador deber realizar un levantamiento para determinar las reas rentables
del mismo, especificando dicha situacin en el trabajo valuatorio, en los trminos del artculo 24.
Para el clculo de rentas de edificios de oficinas, departamentos, comercios y bodegas debern considerarse reas netas
rentables, es decir, descontando pasillos generales, reas comunes, cubos de elevadores, etc, mismas que al determinar la
renta de mercado, stas reas ya se encuentran incluidas.
En el caso de que el estudio de mercado se realice sobre reas que no incluyan el porcentaje de reas comunes, pasillos,
cubos de elevadores, etc, el perito valuador deber de realizar los prorrateos correspondientes que se incluyan en las rentas
por m.
Cuando se vale la totalidad del inmueble como unidad, se considerarn las reas de cada planta, incluyendo las
circulaciones, y por separado las reas de estacionamiento, bodegas u otros usos que se puedan destacar.
B) ESTIMACIN DEL VALOR UNITARIO DE RENTA (RENTA / m) PARA LAS DIFERENTES REAS
RENTABLES DEL INMUEBLE VALUADO.
b1.- Investigacin de Mercado.
Este se lleva a cabo fundamentalmente para determinar la renta apropiada para el inmueble en estudio y para elegir si se
aplica la renta real o efectiva, que es la que produce el inmueble a la fecha del avalo, o la renta de mercado.
Por lo tanto, se llevar a cabo una investigacin exhaustiva y anlisis del mercado inmobiliario de inmuebles en
arrendamiento comparables al inmueble en estudio, en la misma zona y zonas similares.
referencias, de inmuebles ofertados o rentados, mismos que debern ser comparables al inmueble valuado, se deber incluir
la fotografa correspondiente de cada referencia observada.
En todos los casos se entender por comparable aquellos inmuebles ofertados y/o recientemente comercializados en el
Los comparables analizados, despus de haber cumplido la mayora de las caractersticas anteriores no podrn tener una
diferencia mayor al 30 % de la media aritmtica del valor unitario de las ofertas analizadas para ser considerados en un
avalo.
Para inmuebles atpicos, se podr soportar de acuerdo a lo establecido en los trminos del artculo 24 del presente Manual.
homologar.
h.4
h.4.1
h.4.1.n.1
h.4.1.n.2
h.4.1.n.3
h.4.1.n.4
h.4.1.n.5
h.4.1.n.5.1
h.4.1.n.5.2
h.4.1.n.6
Construcciones en renta
Calle
Colonia
Delegacin
Cdigo Postal
Telfono
Informante
h.4.1.n.7
h.4.1.n.8
h.4.1.n.9
Superficie rentable por unidad

Renta solicitada
Para el caso de que el inmueble en estudio tenga varios usos, es decir sea mixto: oficinas, comercios, etc, se deber realizar
la investigacin para cada uso, segn corresponda.
Como principio de orden, es recomendable realizar la visita de inspeccin fsica al inmueble que se vala, una vez que ya ha
sido analizada la documentacin existente del mismo, identificado el uso y propsito del avalo, as como aquellos datos
inherentes al inmueble que puedan inicialmente ser consultados en gabinete, para corroborarlos en la visita; As mismo para
identificar en las publicaciones especializadas de mercado o en la propia base de datos del Perito Valuador, a las posibles
ofertas de inmuebles en arrendamiento que se ubiquen en la misma zona, zonas, referencias que se podrn verificar
fsicamente aprovechando la visita que habr de realizarse a la zona donde se ubica el inmueble que se vala, identificando
sus caractersticas y con ello los premios o castigos que posean, para efectos de establecer relaciones numricas o factores
de homologacin.
Una vez concluida la investigacin exhaustiva de mercado, se efectuar el procedimiento de anlisis y homologacin de las
referencias investigadas con relacin al inmueble en estudio.
Existen varios procedimientos de homologacin de inmuebles ofertados en renta en el mercado, mediante los cuales se
puede determinar la renta para el inmueble valuado.
Uno de stos, se propone a continuacin y se denomina procedimiento de homologacin directa.
Procedimiento de homologacin directa.En este procedimiento se comparan directamente las caractersticas que poseen las referencias del mercado y el inmueble
que se vala, estableciendo para cada uno de ellos premios y castigos, factores que se relacionan directamente entre s, para
asociarle a una determinada relacin de factores un determinado valor de mercado, en ste caso se obtiene un valor por
metro cuadrado de renta para el inmueble que se vala, por cada una de las referencias investigadas.
A los valores homologados se les aplican anlisis estadsticos calculando la dispersin correspondiente, para determinar el
valor conclusivo, mismo que para obtener el valor de renta del inmueble se multiplica nicamente por la superficie del
mismo.
El procedimiento es el siguiente:
valor probable de la renta, mismos que se obtendr directamente cuando el dato investigado se refiera a una renta real, o
cuando el propietario o arrendador establezca despus de una negociacin el supuesto valor ltimo; en su caso cuando el
arrendador muestre disponibilidad para escuchar ofertas y no se seale expresamente su ltima postura, el perito valuador
deber estimar dicho valor probable de renta aplicando para tal efecto (a cada referencia) un factor de comercializacin o
negociacin, mismo que no exceder el 10%.
Lo anterior se observa en la siguiente expresin:
VPR = ROf x Fr Com
Donde:
VPR
ROf
Fr Com
=
=
=
Valor probable de la renta ($)

Valor de oferta de renta ($)
Factor de comercializacin
Ejemplo:
Datos:
ROf
Fr Com
VPR
=
=
=
$10,000.00
0.90
?
Sustituyendo:
VPR
VPR
= $10,000.00 x 0.90
= $9,000.00
Para obtener el (valor / m) de renta a homologar (VRn) de cada referencia de mercado, se divide el valor probable de renta
(VPR) entre la superficie rentable (SR), de acuerdo a la siguiente expresin:
VRn = VPR / SR
Donde:
VRn
VPR
SR
=
=
=
Valor de renta a homologar de cada referencia ($/m)

Valor probable de la renta
($)
Superficie rentable
(m)
Ejemplo:
Datos:
VPR
= $9,000.00
SR
= 100.00
VR1
= ?
Sustituyendo:
VR1
VR1
=
=
$9,000.00 / 100.00 m
$90.00 / m
BACP
Una vez obtenido el (valor / m) de renta a homologar de las referencias investigadas, se efecta el procedimiento de
homologacin.
En el procedimiento de homologacin se debern reconocer todos los mritos o demritos que posean los inmuebles
ofertados en renta (factores de eficiencia) para efectos de comparacin con los del inmueble valuado.
Para efectos de esta metodologa, se propone un procedimiento de homologacin directa que se basa en tomar en cuenta los
pesos especficos, tanto del terreno como de las construcciones, en el valor de renta por m de cada referencia analizada.
Para ello, se propone calcular por separado, los factores de eficiencia correspondientes al terreno de los factores de
eficiencia aplicables a las construcciones, debiendo determinar el perito valuador, el peso especfico que ambos conceptos
tienen en relacin del valor total de la oferta analizada por homologar.
De esta forma el valor de renta a homologar tambin se puede expresar de la siguiente forma:
VRn = (%T x (VPR / SR)) + (%C x (VPR / SR))
Donde:
VRn
%T
%C
VPR
SR
=
=
=
=
=
Valor de renta a homologar de cada referencia

($/m)
Porcentaje de participacin del terreno en la oferta de renta / m
(%)
Porcentaje de participacin de la construccin en la oferta de renta / m (%)
Valor probable de la renta
($)
Superficie rentable
(m)
Ejemplo:
Datos:
%T
%C
VPR
SR
VR1
=
=
=
=
=
20.00%
80.00%
$20,000.00
200.00 m
?
Sustituyendo:
VR1 =
VR1 =
(20.00% x ($20,000.00 / 200.00 m) + (80.00% x ($20,000.00 /200 m

$100.00 / m
b2.- Anlisis y ponderacin de los valores homologados:
Una vez estimados los valores homologados / m de rentas de las 4 o ms referencias investigadas, se deber
realizar la siguiente comprobacin:
La diferencia entre el valor unitario homologado ms alto y el valor unitario homologado ms bajo deber ser
inferior a la diferencia entre el valor unitario sin homologar ms alto y el valor unitario sin homologar ms bajo de
la muestra analizada.
Corresponder al perito valuador, la eleccin de las referencias que participan en la determinacin del valor de
calle o zona que se emplear para efectos de clculo.
La aplicacin de este procedimiento queda a eleccin del perito valuador, pero si este no se aplica deber describir
detalladamente la metodologa utilizada en el captulo de Consideraciones Previas al Avalo, en los trminos del
artculo 24.
C) ESTIMACIN DE LA RENTA BRUTA MENSUAL.

Una vez obtenida la renta bruta / m (VR) para cada uno de los diferentes tipos de construccin observados, se multiplica
por su correspondiente superficie rentable (SR) con lo cual se obtiene el parcial de renta bruta mensual por cada tipo RBm
y se observa en la siguiente expresin:
RBm, = VR x SR
Donde:
RBm, =
Renta bruta parcial por tipo de construccin

(o superficie rentable)
($)
VR
Renta bruta por m por tipo
( $/m )
SR
Superficie rentable por tipo.
( m )
Ejemplo:
Determinar la renta bruta mensual de un inmueble. Los datos son los siguientes
Datos:
VR
SR
RBm
=
=
=
$ 120.00 /m2
250 m2
?
RBm
$120.00 / m2 x 250.00 m2
RBm
$30,000.00
Sustituyendo:
La renta bruta mensual total para efectos de clculo, es la resultante de efectuar la suma de los parciales de rentas brutas, de
los diferentes tipos de construccin, siempre que los mismos no presenten deducciones y tasas de capitalizacin diferentes,
en cuyo caso se tendr que realizar en forma individual por cada tipo asociado a sus deducciones y tasa de capitalizacin.
RBm = RBm1 + RBm2 +.. RBmn
Donde:
RBm,
Renta bruta parcial por tipo de construccin (o superficie rentable)
VR
Renta bruta por m por tipo
SR
Superficie rentable por tipo.
Ejemplo:
($)
( $/m )
( m )
Determinar la renta bruta mensual de un inmueble que cuenta con varios tipos de
Construccin y diferente renta asignada a cada uno. Los datos son los siguientes
Datos:
RBm1
RBm2
RBm
=
=
=
$10,000.00
$25,000.00
?
Tipo 1
Tipo 2
Sustituyendo:
RBm
RBm
=
=
$10,000.00 + $25,000.00
$35,000.00
D) ESTIMACIN DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL.

Las deducciones sern consideradas de manera mensual y tendrn que ser acordes al inmueble en estudio y estar
debidamente fundadas.
Las deducciones sern por lo siguientes conceptos:
- Porcentaje de desocupacin (vacos):
Es el tiempo que permanece desocupado el inmueble antes de rentarse, es decir, el periodo en que el inmueble no recibe
ingresos. Este porcentaje siempre se relaciona con el perodo que ordinariamente permanece ocupado el inmueble, por
ejemplo: Si se desocupa 2 meses cada ao, el porcentaje mensual de vacos sera: 2 / 12 = 16.6%.
- Impuesto predial:
Se calcular el impuesto segn el procedimiento indicado en el Cdigo Fiscal vigente.
- Gastos de administracin:
Incluyen entre otros los honorarios del administrador, del abogado y del contador, as como sueldos de secretaria y
empleados diversos (en su caso), depreciacin de equipo de oficina, gastos de papelera, gastos varios.
- Gastos de conservacin, mantenimiento, energa elctrica, agua y otros.
Se deber prorratear estos costos de manera mensual. Para el caso de inmuebles en condominio, se incluirn los gastos por
el mantenimiento comn considerados de acuerdo a su indiviso.
Dentro de stos se puede incluir, entre otros conceptos, la electricidad, derecho de consumo de agua, reparacin y
mantenimiento de equipos, todos del servicio comn, as como salarios del personal asignado al inmueble para limpieza,
vigilancia y otros.
- Seguros (en su caso):
Deber estimarse de manera aproximada o en base a parmetros, el costo que tendra por este concepto el inmueble. Se
deber de considerar el uso, niveles y zona ssmica en que se localiza el mismo.
- Impuesto sobre la renta.
Para efectos de la determinacin de este impuesto, se deber calcular primero la base gravable, la cual se obtiene de restar a
la renta bruta mensual, las deducciones autorizadas que permite la ley, para inmuebles en arrendamiento, las cuales son
impuesto predial, gastos de administracin, gastos de mantenimiento y conservacin, seguros y otros.
Una vez determinada la base gravable, el impuesto sobre la renta se calcula conforme a procedimiento y tarifas vigentes,
que establece la ley correspondiente.
- Otros:
En el caso de que hubiese otras deducciones, el perito valuador deber sealarlas debiendo presentar el clculo
correspondiente en el apartado de Consideraciones Previas al Avalo, en los trminos del artculo 24.
DEDUCCIONES A LA RENTA MENSUAL:
a) VACIOS:
2 meses cada 36 meses
5.56%
b) IMPUESTO PREDIAL
segn el clculo de predial
12.50%
c) ADMINISTRACION:
% estimado de un administrador
6.00%
d) CONSERV., MANTEN., E. ELECTRICA, AGUA, OTROS: Clculo estimado para el inmueble

e) SEGUROS (EN SU CASO):
6.00%
3.5 al millar del vr. de construccin. al 85%
f) OTROS (INDICAR):
No hay
g) IMPUESTO SOBRE LA RENTA:
Clculo en base a ley impuesto sobre la renta
0.025%
0.00%
TOTAL DE DEDUCCIONES EN %=
2.40%
32.480%
E) ESTIMACIN DE LA RENTA NETA MENSUAL.

La renta neta mensual es la que se obtiene al restar a la renta bruta mensual las deducciones que genera el negocio de
arrendamiento para el inmueble en estudio y se observa en la siguiente expresin:
RNm = RBm Ded
Donde:
RNm =
Renta neta mensual
($)
($)
RBm
Renta bruta mensual
Ded
Deducciones a la renta bruta mensual
Ejemplo:
($)
Determinar la renta neta mensual de un inmueble que cuenta con los datos siguientes
Datos:
RBm
=
Ded
=
RNm =
$25,000.00
$8,120.00
?
RNm
RNm
$25,000.00 - $8,120.00
$16,880.00
(32.48%)
Sustituyendo:
=
=
F) ESTIMACIN DE LA RENTA NETA ANUAL.

La renta neta anual se obtiene de multiplicar la renta bruta neta por 12 y se observa en la siguiente expresin:
RNa = RNm x 12
Donde:
Ejemplo:
RNa
RNm
12
Renta neta anual
($)
Renta neta mensual
($)
12 meses
Estimar la renta neta anual de un inmueble que cuenta con los datos siguientes
Datos:
RNm
Meses
RNa
=
=
=
$20,000.00
12
?
RNa
RNa
=
=
$20,000.00 x 12
$240,000.00
Sustituyendo:
G) ESTIMACIN DE LA TASA DE CAPITALIZACIN.

Una vez que se determin la renta neta anual, ser necesario entonces determinar la tasa de capitalizacin para poder
calcular el Valor de Capitalizacin del inmueble.
Existen varias formas de obtener la tasa de capitalizacin, algunas de ellas se enuncian a continuacin, sin que esto pretenda
limitar las otras metodologas a aplicar:
g1.- Estimacin de la tasa de acuerdo a la Circular No. 1202 de la Comisin Nacional Bancaria y de Valores (C.N.B.V.),
aplicacin de la tabla del Ing. Bravo Armejo.
g2.- Estimacin de la tasa con base al mercado.
g3.- Clculo de la tasa de capitalizacin mediante la suma de la tasa de amortizacin acumulada y de la tasa de inters neta.
g4.- Opciones propuestas por el perito valuador para la Estimacin de la tasa de capitalizacin (por ejem. con base a
rendimientos sustitutos, riesgo y amortizacin).
Se enuncian algunas de ellas a continuacin:
1.- Estimacin de la tasa de acuerdo a la Circular No. 1202 de la Comisin Nacional Bancaria y de Valores
(C.N.B.V.), y la cual dise el Ing. Bravo Armejo en forma matricial, que retoma lo indicado en la Circular, la cual
seala:
Se aplicar tasa de capitalizacin que corresponda de acuerdo a edad y vida til remanente de las edificaciones, uso y
destino de las mismas estado de conservacin, calidad de proyecto, zona de ubicacin, oferta y demanda, calidad de las
construcciones y otros. La aplicacin de estos conceptos, para efectos del clculo de la tasa, es comn en el medio de la
valuacin y generalmente se presenta en una tabla compuesta por 7 conceptos y cuya calificacin, segn el uso del inmueble
que se vala.
Es importante mencionar que este procedimiento, que permite la Estimacin de tasas, tiene sus limitaciones respecto a su
consistencia con la realidad comercial, por lo que el perito valuador deber determinar la conveniencia de su aplicacin.
CLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIN
CONCEPTO:
Edad (aos)
de 0 a 5
de 5 a 10
%
de 10 a
15
TASAS:
%
de 15 a 20
de 20 a 25
de 25 a 30
de 30 a 35
de 35 a 40
ms de 40
Regular
Deficiente
Malo
Muy malo
Ruinoso
Puntos
Conservacin
1
Nuevo
Excelente
Muy
buena
Excelente
Muy
bueno
Bueno
Adecuado
Regular
Deficiente
Malo
Sin uso
Bueno
Adecuado
Regular
Deficiente
Inadecuado
Malo
Psimo
40 - 45
35 - 40
30 - 35
25 30
20 - 25
15 - 20
( - ) de 15
Cab. Comer
Esq.
Comer
Cab. resid.
Esq.
Resid.
Interm.
Com.
Interm. Res.
Interior
com.
Interior res.
Buena
Media
Media
baja
Baja
Proletaria
Suburbana
2
1.3571
2.7142
1
1.4286
1.4286
0
1.5000
0
0
1.5714
0
0
1.6429
0
0
1.7143
0
Puntos
Buena
1
Uso en General
Optimo
Puntos
Proyecto
Puntos
V.U.R. (aos)
Puntos
Ubicacin
Mzna.
Puntos
1
Optimo
(+) 50
1
Manzanero
Muy bueno
1
45 - 50
Zona
Exclusiva
Residencial
Muy
buena
Puntos
Suma de puntos
Capitalizacin
Tasas parciales
1
3
1.1429
3.4287
1
1.2143
1.2143
0
1.286
0
LAMV
TASA DE CAPITALIZACION RESULTANTE
8.7858%
2.- Estimacin de la tasa con base al mercado.

A continuacin se ejemplifican 2 formas de clculo de la tasa en base al mercado.
La primera es con base al anlisis de inmuebles comparables al valuado, que se oferten al mismo tiempo, tanto en renta
como en venta.
La renta bruta anual y se divide entre el valor de oferta de venta de dicho inmueble.
La tasa, entonces, se obtiene de la manera siguiente:
TBm = ( RBm x 12 ) / VOv
Donde:
TBm
Ejemplo:
Tasa bruta de mercado
(%)
RBm
Renta bruta mensual de la referencia analizada
($)
12
Nmero de meses por ao (para anualizar la RBm).
VOv
Valor de la oferta venta
($)
Determinar la Tasa bruta de mercado para el inmueble que se vala en base a una
referencia investigada que se oferta en renta y venta al mismo tiempo y que es
comparable al valuado. Los datos son los siguientes.
Datos:
RBm
Meses
VOv
TBm
=
=
=
=
$25,000.00 Renta bruta mensual ofertada.

12 Para anualizar
$2000,000.00
?
TBm
TBm
=
=
($25,000.00 x 12) / $2000,000.00

15.00%
Sustituyendo:
Una vez obtenida la tasa bruta, se debern descontar las deducciones que correspondan al inmueble que se vala,
obtenindose as la tasa neta (segn mercado) para efectos de clculo, misma que se observa en la expresin siguiente:
T = TBm - ( Ded x TBm )
Donde:
T=
Tasa neta de capitalizacin (s / mercado)
(%)
TBm
=
(%)
Ded =
Deducciones a la Tasa bruta (del inmueble valuado) ( % )
Ejemplo:
Determinar la Tasa neta de capitalizacin del inmueble valuado en base al mercado,

tomando en cuenta una referencia que se oferta en renta y venta al mismo tiempo y de
ste se obtuvo ya la tasa bruta de mercado. Los datos son los siguientes.
Datos:
TBm
=
Ded
=
T
=
15.00%.
(40%)
?
T
T
15.00% - (40% x 15%)

9.00%
Sustituyendo:
=
=
La segunda forma de clculo de la tasa de capitalizacin, con base al mercado es de acuerdo a la siguiente secuencia de
clculo:
Se efecta una investigacin exhaustiva de mercado de inmuebles ofertados simultneamente tanto en renta, como en venta
(mnimo 4 referencias), que sean comparables al inmueble valuado.
Se obtiene el promedio de las ofertas de renta y luego se anualiza, y el resultado obtenido se divide entre el promedio de las
ofertas de venta.
La tasa, entonces, se obtiene de la manera siguiente:
TBm = ( Prom RBm x 12 ) / Prom VOv
Donde:
TBm
= Tasa bruta de mercado
(%)
Prom RBm = Promedio de las renta brutas mensuales de las referencias investigadas ( $ )
12
= Deducciones a la Tasa bruta (para anualizar la RBm)
($)
Prom VOv = Promedio de los valores de venta de las referencias investigadas
($)
Ejemplo:
Determinar la Tasa bruta de mercado para el inmueble que se vala en base al mercado,
tomando el promedio de las ofertas de renta (sin homologar) y anualizado y dividido entre el
promedio de ofertas de venta (sin homologar). Los datos son los siguientes.
Datos:
Prom RBm = $100.00 /m

Meses
=
12 Para anualizar
Prom VOv
=
$10,000.00 /m
TBm
=
?
Sustituyendo:
TBm
TBm
=
=
($100.00 /m x 12) / $10,000.00 /m

12.00%
Una vez obtenida la tasa bruta de mercado, se debern descontar las deducciones que correspondan al tipo de inmueble que
se vala, obtenindose as la tasa neta para efectos de clculo, misma que se observa en la expresin siguiente:
T = TBM ( Ded x TBm )
Donde:
Ejemplo:
T
TBm
Ded
=
=
=
Tasa neta de mercado

Deducciones a la Tasa bruta (del inmueble valuado)
(%)
(%)
($)
Estimar la Tasa neta de capitalizacin del inmueble valuado en base al mercado,

tomando en cuenta que del promedio de oferta en renta (sin homologar) se obtuvo ya la tasa bruta de
mercado. Los datos son los siguientes.
Datos: TBm = 12.00%.

Ded = (30%) Deben ser calculadas por el perito valuador y estar debidamente justificadas,
de acuerdo con el artculo 24.
T =
?
Sustituyendo:
T =
12.00% - (30.00% x 12.00%)
T =
8.40%
3.- Clculo de la tasa de capitalizacin mediante la suma de la tasa de amortizacin acumulada y de la tasa de inters
neta.
- Tasa de amortizacin acumulada o anual de las construcciones (TAA):
Es el porcentaje anual que permite recuperar lo invertido en las construcciones en un nmero de aos igual a la vida til
remanente de las construcciones.
La vida til remanente ser el resultado de restar a la vida probable de la construccin nueva, la edad de la misma, al
momento que se efecta el avalo:
VUR = VP - E
Donde:
VUR
Vida til remanente del Inmueble valuado (aos)
VP
Vida probable de la construccin nueva del inmueble valuado (aos)
Edad de la construccin del inmueble valuado (aos)
Ejemplo:
Datos:
VP
E
VUR
=
=
=
80
10
?
VUR
VUR
=
=
Sustituyendo:
80 - 10
70
La vida probable de la construccin nueva deber obtenerse, de acuerdo a lo que establece la tabla E de este Manual de
Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria, y conforme a la clasificacin asignada a las diferentes
reas rentables.
Este Manual establece que para efectos de valuacin fiscal, el factor resultante de las construcciones despus de la
aplicacin de los factores de eficiencia no deber ser menor que 60% del valor de las mismas consideradas como nuevas, es
decir no aplicar un demrito mayor al 40%, excepto en construcciones ruinosas; sin embargo y atendiendo a lo establecido
en el presente Manual, si el perito valuador considera a partir de las caractersticas propias del inmueble a valuar la
necesidad de aplicar factores de eficiencia distintos a los establecidos por la autoridad fiscal, que redunden en demritos
mayores al sealado, podr utilizarlos fundamentando fehacientemente su aplicacin en el captulo Consideraciones
previas al Avalo del trabajo valuatorio, en los trminos del artculo 24.
TAA = 1 / VUR
Donde:
TAA
VUR
=
=
Tasa de amortizacin acumulada

Vida til remanente
(%)
(aos)
Ejemplo:
Datos:
VUR
TAA
=
=
70
?
TAA
1 / 70
TAA
1.428%
Sustituyendo
redondeo a 1.43%
- Tasa de Inters Neta (TIN)

Es la que corresponde a las utilidades que se perciben de un inmueble y se considera la misma, tanto para el terreno como
para las construcciones, de acuerdo con las caractersticas fsicas, econmicas y fiscales del inmueble, es el resultado de
estadsticas y no incluye la amortizacin que corresponde a la depreciacin de las construcciones.
La Tasa de Inters Neta se obtiene mediante la siguiente expresin:
TIN = (RNa (VC x (1 / VUR))) / VF
Donde:
TIN
Tasa de inters neta
(%)
RNa
Renta neta anual
( $ / aos )
VC
Valor de construcciones Ie, Ea y Oc
VUR
Vida til remanente de las construcciones, Ie, Ea y Oc (aos)
VF
Valor fsico del inmueble
($)
($)
Ejemplo:
Datos:
RNa
VC
VUR
VF
TIN
=
=
=
=
=
TIN
TIN
TIN
=
=
=
$100,000.00
$800,000.00
70
$1100,000.00
?
Sustituyendo:
($100,000.00 ($800,000.00 x (1 / 70))) / $1100,000.00
($100,000.00 $11,428.74) / $1100,000.00
8.05 %
Finalmente la obtencin de la tasa de capitalizacin para efectos de clculo es la suma de la tasa de amortizacin acumulada
y de la tasa de inters neta.
T = TAA + TIN
Donde:
Tasa de capitalizacin (neta)
(%)
TIN
Tasa de Inters Neta
(%)
Tasa de amortizacin acumulada
(%)
TAA =
Ejemplo:
Datos:
TIN
TAA
T
=
=
=
1.43 %
8.05%
?
T
T
=
=
1.43% + 8.05
9.48%
Sustituyendo:
Este procedimiento para el clculo de la tasa de capitalizacin tiene la desventaja de que se requiere calcular el Valor Fsico
del inmueble que se vala.
4.- Otras opciones para la Estimacin de la tasa de capitalizacin.
El perito valuador podr presentar el clculo de la tasa de capitalizacin bajo otros esquemas de clculo, si as lo considera
pertinente, siempre y cuando est debidamente fundada, en los trminos del artculo 24.
H) ESTIMACIN DEL VALOR DE CAPITALIZACIN DEL INMUEBLE VALUADO.
Una vez calculada la renta anual y la tasa de capitalizacin del inmueble, el valor de capitalizacin del inmueble se
determina aplicado la expresin matemtica siguiente:
VCap = RNa / T
Donde:
VCap
RN
T
Ejemplo:
Valor de Capitalizacin
($)
Renta neta anual
($)
(%)
Determinar el valor de capitalizacin de un inmueble. Los datos son los siguientes.

Datos:
RNa
T
VCap
=
=
=
$120,000.00
9.25%
?
VCap
VCap
=
=
$120,000.00 / 9.25%
$1297,297.20
Sustituyendo:
Para el caso de que el inmueble que se vala, tenga reas rentables con diferente uso genrico, se deber calcular para cada
uno de stos, tanto las deducciones a la renta bruta, como la tasa de capitalizacin que le corresponda.
La suma de los valores de capitalizacin de las reas rentables con diferente uso o calidad, determinar el valor de
capitalizacin total del inmueble es decir:
VCap = VCap1 + VCap2 + .. VCapn
Donde:
VCap
Valor de capitalizacin
($)
RNa
Renta neta anual
($)
(%)
Ejemplo:
Determinar el valor de capitalizacin total de un inmueble que cuenta con valores

parciales de capitalizacin de oficinas y de locales comerciales. Los datos son los
siguientes.
Datos:
VCap1
VCap2
VCap
=
=
=
$3500,000.00
$1000,000.00
?
Vr cap. Oficinas
Vr cap. Local comercial
VCap
VCap
=
=
$3500,000.00 + $1000,000.00
$4500,000.00
Sustituyendo:
Donde VCap es el valor conclusivo de este mtodo.

MTODO COMPARATIVO O DE MERCADO.
El mtodo Comparativo o de Mercado establece el valor del inmueble a partir de la investigacin exhaustiva y anlisis del
mercado de compra-venta de inmuebles semejantes al que se vala, en la misma zona y zonas similares.
Conforme a lo anterior, la metodologa se compone de varias fases:
A) Estimacin de las reas vendibles por cada tipo de construccin.
B) Estimacin del valor de venta / m de las diferentes reas vendibles del inmueble en estudio.
C) Estimacin del valor comparativo o de mercado.
A) ESTIMACIN DE LAS REAS VENDIBLES POR CADA TIPO DE CONSTRUCCIN.

Para efectos de la identificacin de las reas vendibles de las diferentes porciones de construccin del inmueble que se
vala, se requiere establecer los tipos de construccin que las conforman y se obtienen con base a:
- La documentacin necesaria para la Estimacin de dichas reas vendibles:
Planos del inmueble (principalmente planos arquitectnicos) y, si es factible, licencias de construccin.
El clculo de las reas vendibles correspondientes a los diferentes tipos de construccin debe hacerse de acuerdo al proyecto
arquitectnico, para lo cual ser necesario contar, de ser posible, con el total de planos de las diferentes plantas edificadas
del inmueble valuado.
Escritura del inmueble valuado o la escritura de rgimen de condominio, para el caso de inmuebles en condominio o
copropiedad.
- La visita de inspeccin fsica al inmueble objeto de avalo, en la cual se observan fsicamente el uso y caractersticas
constructivas (incluyendo acabados) del proyecto, as como el estado de conservacin y, en su caso, de edad de las
diferentes porciones de la construccin verificando que las construcciones coincidan, con los planos proporcionados,
Si no se contara con dichos planos, el perito valuador deber realizar un levantamiento arquitectnico para determinar las
reas vendibles del mismo, especificando dicha situacin en el trabajo valuatorio.
Para el clculo del valor por m vendible en edificios de oficinas, departamentos, comercios y bodegas debern considerarse
reas netas vendibles, es decir, descontando pasillos generales, reas comunes, cubos de elevadores, etc. mismas que al
determinar la venta de mercado, stas ya se encuentran en incluidas.
En el caso de que el estudio de mercado se realice sobre reas que no incluyan el porcentaje de reas comunes, pasillos,
cubos de elevadores, etc, el perito valuador deber realizar los prorrateos correspondientes que se incluyan en el valor por
m vendible.
Cuando se vale la totalidad del inmueble como unidad, se considerarn las reas de cada planta, incluyendo las
circulaciones, y por separado las reas de estacionamiento, bodegas u otros usos que se puedan destacar.
B) ESTIMACIN DEL VALOR DE VENTA / M DE LAS DIFERENTES REAS VENDIBLES DEL INMUEBLE
EN ESTUDIO.
B1.- Investigacin de mercado.
Se llevar a cabo una investigacin exhaustiva y anlisis del mercado inmobiliario de terrenos en la misma zona zonas
similares.
Para ello el perito deber analizar las caractersticas del inmueble a valuar, con el propsito de identificar las diversas
variables que le son propias y que lo relacionan con algn segmento del mercado inmobiliario, elementos que
intrnsecamente conforman el valor del mismo; ubicacin geogrfica, nivel de infraestructura urbana, caractersticas
panormicas, nivel socioeconmico, uso de suelo, calidad del suelo, superficies, regularidad, topografa, entre otros.
referencias, en este caso, de terrenos ofertados o vendidos, mismos que debern ser comparables al predio valuado, se
deber incluir la fotografa correspondiente de cada referencia observada.
En todos los casos se entender por comparable aquellos inmuebles ofertados y/o recientemente comercializados en el
Los comparables analizados, despus de haber cumplido la mayora de las caractersticas anteriores, no podrn tener una
diferencia mayor al 30 % de la media aritmtica del valor unitario de las ofertas analizadas para ser considerados en un
avalo.
Para inmuebles atpicos, se podr soportar lo establecido en los trminos del artculo 24 del presente Manual.
homologar.
h.2
h.2.1
h.2.1.n.1
h.2.1.n.2
h.2.1.n.3
h.2.1.n.4
h.2.1.n.5
h.2.1.n.5.1
h.2.1.n.5.2
h.2.1.n.6
h.2.1.n.7
h.2.1.n.8
h.2.1.n.9
h.2
h.2.1
h.2.1.n.1
h.2.1.n.2
h.2.1.n.3
h.2.1.n.4
h.2.1.n.5
h.2.1.n.5.1
h.2.1.n.5.2
h.2.1.n.6
Calle
Colonia
Delegacin
Cdigo Postal
Telfono
Informante
Precio solicitado
Calle
Colonia
Delegacin
Cdigo Postal
Telfono
Informante
Como principio de orden, es obligatorio realizar la visita de inspeccin fsica al inmueble que se vala una vez que ya ha
sido analizada la documentacin existente del mismo, identificado el uso y propsito del avalo as como aquellos datos
inherentes al inmueble que puedan inicialmente ser consultados en gabinete, para corroborarlos en la visita asimismo para
identificar en las publicaciones especializadas de mercado o en la propia base de datos del perito valuador, a las posibles
ofertas o ventas de terrenos que se ubiquen en la misma zona y zonas similares, se podrn verificar fsicamente
aprovechando la visita que habr de realizarse a la zona donde se ubica el inmueble que se vala, identificando sus
caractersticas y con ello, los premios o castigos aplicables para efectos de establecer relaciones numricas o factores de
homologacin.
B1.2.- Homologacin.
Una vez concluida la investigacin exhaustiva de mercado, se efecta el procedimiento de anlisis y homologacin u
homogeneizacin de las referencias investigadas.
B2.- Homologacin.
Una vez concluida la investigacin exhaustiva de mercado, se efecta el procedimiento de anlisis y ponderacin
(homologacin) de las referencias investigadas respecto del inmueble en estudio.
Existen varios procedimientos de homologacin de inmuebles ofertados en venta en el mercado, mediante los cuales se
puede determinar el valor comparativo o de mercado para el inmueble a valuar.
Uno de stos, se propone a continuacin y se denomina procedimiento de homologacin directa.
Procedimiento de homologacin directa.
En este procedimiento se comparan directamente las caractersticas que poseen las referencias del mercado y el inmueble
que se vala, establecido para cada uno los premios o castigos, factores que se relacionan directamente entre s, para
asociarle a una determinada relacin de factores un determinado valor de mercado, en ste caso se obtiene el valor por
metro cuadrado vendible para el inmueble que se vala, por cada una de las referencias investigadas.
A los valores homologados se les aplican anlisis estadsticos para determinar el valor conclusivo, mismo que para obtener
el valor comparativo o de mercado del inmueble valuado se multiplica por la superficie del mismo.
El procedimiento es el siguiente:
valor probable del inmueble, mismo que se obtendr directamente cuando el dato investigado se refiera a una venta ya
consumada y de la cual se conoce el valor de cierre, o cuando el propietario o vendedor establezca despus de una
negociacin el supuesto valor ltimo; en su caso, cuando el vendedor muestre disponibilidad para escuchar ofertas y no
seale expresamente su ltima postura, el perito valuador deber estimar dicho valor probable de operacin aplicando para
tal efecto a cada referencia, un factor de comercializacin o negociacin, mismo que no exceder el 10%.
Lo anterior se observa en la siguiente expresin:
VPv = VOv x Fr.Com
VOv
=
Fr.Com =
Valor de oferta de venta

Factor de comercializacin
($)
Ejemplo
Datos:
VOv
=
Fr.Com =
VPv
=
$2000,000.00
0.85
?
VPv
VPv
$2000,000.00 x 0.85
$1700,000.00
Sustituyendo:
=
=
Para obtener el valor / m de venta a homologar (VV) de cada referencia de mercado, se divide el valor probable de venta
(VPv) entre la superficie vendible (SV), de acuerdo a la siguiente expresin:
VVn = VPv / SV
Donde:
VVn
VPv
SV
Valor de venta a homologar de la referencia
( $/m )
Valor probable de venta
($)
Superficie vendible
( m )
Ejemplo
Datos:
VPv
SV
VV1
=
=
=
$1700,000.00
300.00 m
?
VV1
VV1
=
=
$1700,000.00 / 300.00 m
$5,666.67 / m
Sustituyendo:
Una vez obtenido el valor / m de venta a homologar de las referencias investigadas, se efecta el procedimiento de
homologacin.
En el procedimiento de homologacin se debern reconocer todos los mritos o demritos que posean los inmuebles
ofertados en venta (factores de eficiencia) para efectos de comparacin con los del inmueble valuado.
Para efectos de esta metodologa, se propone un procedimiento de homologacin directa que se basa en tomar en cuenta los
pesos especficos, tanto del terreno como de las construcciones, en el valor de venta por m de cada referencia analizada.
Para ello, se propone calcular por separado, los factores de eficiencia correspondientes al terreno de los factores de
eficiencia aplicables a las construcciones, debiendo determinar el perito valuador, el peso especfico que ambos conceptos
tienen en relacin del valor total de la oferta analizada por homologar.
De esta forma el valor de venta a homologar tambin se puede expresar de la siguiente forma:
VVn = (%T x (VPv / SV)) + (VPv / SV))
Donde:
VVn
%T
%C
VPv
SV
=
=
=
=
=
Valor de venta a homologar de la referencia ($/m)

Porcentaje de participacin del terreno en la oferta de venta x m
(%)
Porcentaje de participacin de la construccin en la oferta de venta x m (%)
Valor probable de venta
($)
Superficie vendible
(m)
Ejemplo
Datos:
Sustituyendo:
VV1
VV1
VV1
%T
%C
VPv
SV
VV1
=
=
=
=
=
20.00 %
80.00 %
$1700,000.00
300.00 m
?
= (20.00 % x ($1700,000.00 / 300.00 m))+(80.00% x ($1700,000.00 / 300.00 m))

= (20.00% x $5,666.67 / m) + (80.00% x $5,666.67 / m)
= $5,666.67 / m
C) ESTIMACIN DEL VALOR COMPARATIVO O DE MERCADO.

El resultado de la multiplicacin del valor / m vendible del inmueble (VV), por su correspondiente superficie vendible (SV)
establece el Valor Comparativo o de Mercado del inmueble que se vala (VCm) y se observa en la siguiente expresin:
VCm, = VV x SV
Donde:
VCm, =
VV
SV
Valor Comparativo o de Mercado.
=
=
Valor del m vendible.

Superficie vendible.
($)
( $/m )
( m )
Ejemplo: Determinar el valor comparativo o de mercado de un inmueble. Los datos son los siguientes
Datos:
VV
SV
VCm
=
=
=
$7,000.00 /m2
500.00 m2
?
VCm
VCm
=
=
$7,000.00 / m2 x 500.00 m2
$3500,000.00
Sustituyendo:
Para el caso de que el inmueble valuado tuviese reas vendibles con tipos de construccin y usos genricos diferentes, se
calcular el Valor Comparativo o de Mercado parcial de cada una de ellas.
La suma de los valores Comparativos o de Mercado obtenidos para cada una de las diferentes reas vendibles, determinar
el Valor Comparativo o de Mercado total de dicho inmueble:
VCm = VCm1 + VCm2 +.. VCmn
Ejemplo:
Determinar el valor comparativo o de mercado de un inmueble que tiene oficinas y

Locales comerciales con valores por m vendibles diferentes. Los datos son los siguientes:
Datos:
VCm1 = $4000,000.00
VCm2 = $2000,000.00
VCm
=
?
Vr. Comp. o de mercado oficinas

Vr. Comp. o de mercado loc. com.
Sustituyendo:
VCm
=
VCm
$4000,000.00 + $2000,000.00
=
$6000,000.00
Vr.Comp.o
de
mercado
total
diferentes reas vendibles del inmueble
de
las
BACP
Donde VCm es el valor conclusivo de este mtodo.
EN QUE CASOS SE CONSIDERA QUE EXISTE LA REMODELACIN
CLCULO DE VALOR REFERIDO

1.- Antecedentes
En algunos avalos es necesario el clculo de valores referidos a fechas anteriores, en virtud de que se requiere formalizar
alguna operacin realizada en el pasado. Ejemplos de ello pueden ser las adjudicaciones en las sucesiones testamentarias o
intestamentarias, o la elevacin a Escritura Pblica de algn Contrato Privado de Compra Venta que por cualquier razn no
se llev a cabo en su momento.
2.- Marco Jurdico
El Reglamento del Cdigo Fiscal de la Federacin en su artculo tercero, segundo prrafo, indica que para llevar a cabo la
referencia de valores al pasado se debe aplicar un deflactor que considere la variacin que ha sufrido el ndice Nacional de
Precios al Consumidor (INPC), entre la fecha a la que se requiere referir el valor y el presente, operacin que tiene por
objeto reconocer los efectos de la inflacin.
Es preciso recordar que a partir del mes de julio de 2011, corresponde al INEGI la funcin de hacer los levantamientos,
encuestas, anlisis, estudios y publicacin de dicho ndice, misma que debe hacerse a ms tardar el da 10 del mes siguiente
al que se analiza. Actualmente la base que se utiliza corresponde a la segunda quincena del mes de diciembre de 2010, y
puede ser consultada en la siguiente direccin electrnica:
http://dgcnesyp.inegi.org.mx/cgi-win/bdieintsi.exe/Consultar#
Adicionalmente es necesario tener en cuenta que el da 1 de enero de 1993, entr en vigor la Ley Monetaria, por virtud de la
que se ajust el valor de la moneda dividiendo entre 1,000 el valor nominal de la misma, dando origen a un periodo de
transicin entre los aos 1993 y 1995, en que la moneda nacional fue conocida en virtud de la mencionada Ley como
"Nuevos Pesos".
3.- Procedimiento para el clculo del Valor Referido
3.1.- Para el periodo 1996 - fecha actual.
Sea el valor conclusivo del avalo la cantidad de:
$1,000,000.00
La fecha del avalo es el da 11 de octubre de 2011

La fecha a la que se desea referir el valor es el 14 de marzo de 1999
INPC del mes de septiembre de 2011 (ltimo conocido)
100.927
INPC del mes de marzo de 1999 (fecha de referencia)
55.1012
Divisor resultante = ltimo conocido / fecha de referencia =

Valor referido = Valor conclusivo / divisor resultante =
1.83
$546,448.08 pesos
3.2.- Para el periodo 1993 - 1995

$1,000,000.00

100.927
18.76

5.38
$185,873.60 Nuevos pesos
3.3.- Para el periodo anterior a 1993.

$1,000,000.00

100.927
7.15

14.11
$ 70,871.72 pesos
Aplicando la Ley monetaria de 1993, este valor debe expresarse en pesos de entonces, mediante la
siguiente operacin:
70,871.72 x 1,000.00 = 70, 871,386.74 pesos de entonces viejos pesos.
La razn por la que debe expresarse el valor en "pesos viejos" o "de entonces", es porque las
tabulaciones de las obligaciones fiscales estn expresadas al valor de la moneda de la poca y dado que
dichas obligaciones fueron causadas en el pasado, deben de calcularse con la normatividad vigente en
ese momento, aadiendo, si es el caso los recargos, actualizaciones y dems accesorios que
correspondan.
METODOLOGA RESIDUAL
Valor Residual.- Es el que resulta del anlisis de la diferencia entre los beneficios y los costos de un inversionista que
adquiere un bien inmueble, ya sea un terreno con construcciones o bien un terreno en brea urbano, o con vocacin urbana,
para desarrollar en l un proyecto especfico, considerando el mayor y mejor uso para el aprovechamiento del mismo, de
acuerdo con las caractersticas fsicas del terreno, del uso del suelo permitido y de la viabilidad tcnica, jurdica, social,
econmica y financiera del proyecto, as como el tiempo que razonablemente se puede esperar para que el mercado absorba
el proyecto.
Mtodo Residual
El valor residual es el que resulta del anlisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que adquiere un terreno
urbano en brea o con construcciones, para desarrollar en l un proyecto inmobiliario de aprovechamiento del mismo; el
mtodo residual se aplica siempre y cuando no existan evidencias adecuadas y confiables de mercado y exista viabilidad
tcnica, jurdica, social, econmica y financiera del proyecto inmobiliario, considerando el mayor y mejor uso del inmueble.
Dependiendo de la naturaleza e importancia del inmueble por valuar, as como de la complejidad del caso, el mtodo
residual podr llevarse a cabo mediante dos anlisis:
I.
II.
Residual esttico.
Residual dinmico.
I.
El Residual esttico
Se identifica como residual esttico al anlisis que considera la reparacin, conclusin de las obras y la operacin de
compraventa del inmueble analizado.
Este anlisis no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula el valor residual que puede asignarse a
un terreno o terreno con construcciones a partir de la simple diferencia de los ingresos y egresos que el inmueble analizado
genera en un momento dado.
Frmula de clculo del valor residual por el mtodo esttico
El valor residual por el procedimiento esttico del objeto de valuacin se calcular aplicando la siguiente frmula:
F=VM- Ci-b
En donde:
F
VM
b
Ci
= Valor del terreno o inmueble analizado.

= Valor del inmueble en la hiptesis de producto terminado por vender.
= Beneficio neto del promotor.
= Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados.
Dado lo anterior, los conceptos que se incluirn en el anlisis deben estimarse sin considerar la temporalidad de los mismos.
Los elementos que intervienen en el anlisis residual esttico son los siguientes:
a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un anlisis de mayor y mejor uso del inmueble analizado, considerando sus
caractersticas comerciales:
1. Valor unitario de venta, determinado con base en una exhaustiva investigacin de mercado, de productos
inmobiliarios similares. El perito valuador deber considerar el producto que mayormente se ofrezca y pueda
comercializarse en la zona.
2. Nmero de unidades a vender, de acuerdo a las densidades permitidas en los programas Delegacionales y Parciales
de Desarrollo Urbano vigentes.
b) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica el inmueble valuado:
1.
2.
3.
4.
reas de vialidades y donacin.

Coeficiente de Ocupacin del Suelo.
Coeficiente de Uso de Suelo.
Limitantes en cuanto reas libres de construccin, altura, entre otros.
c) Caractersticas especficas del bien a valuar por el mtodo residual, identificadas a partir de un levantamiento minucioso
de las condiciones que presenta el inmueble en trminos de:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Urbanizacin.
Dotacin de servicios.
Acceso.
Movimiento de tierras.
Obras de estabilizacin y proteccin.
Cimentacin.
Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas).
Obras complementarias, bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros.
d) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en urbanizacin, obras complementarias y edificaciones:

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Urbanizacin.
Acceso.
Cimentacin.
e) Condiciones de venta de los productos inmobiliarios que se ofertan en la zona y estimacin de los plazos de venta de los
mismos.
f) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y vigilancia de los productos inmobiliarios
identificados.
g) Factores de costos de administracin, financiamiento, indirectos y utilidad del promotor inmobiliario.
h) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios.
Los datos anteriores se utilizan en la construccin de una tabla como la siguiente, que permite conocer el valor residual del
inmueble analizado.
Tabla 1 Residual esttico
Concepto
Superficie de terreno:
rea de vialidades y donacin:
rea vendible:
Valor de venta unitario del producto:
Superficie por unidad a vender
Nmero de unidades a vender:
Superficie total a vender:
Plazo de venta
Valor de venta:
Menos:
Costos de urbanizacin*:
- Terraceras
- Pavimentos y banquetas
- Agua Potable
- Alcantarillado Sanitario
- Drenaje Pluvial
- Electrificacin y Alumbrado
- Telefona
- Ajardinado y equipamiento
Menos
Unidad
m
m
m
$/ m
m
N
m
Meses
$
Siglas
ST
AVD
AV = ST - AVD
VUP
S/U
N
SV = S/U x N
T
$V = VUP x SV
$
$
$
$
$
$
$
$
$
CT = CUT x SV
CPB = CUPB x SV
CAP = CUAB x SV
CAS = CUAS x SV
CDP = CUDP x SV
CEA = CUEA x SV
CT = CUT x SV
CJE = CUJE x SV
Inversiones*:
- Accesos
- Movimiento de tierras
- Obras de estabilizacin y proteccin
- Cimentaciones
- Edificaciones
- Obras complementarias
Menos
- Pagos predial**
- Servicios**
- Mantenimiento**
- Vigilancia**
- Gastos administrativos**
- Gastos financieros**
- Indirectos utilidad del promotor
- Comisin por ventas
Valor Residual
$
$
$
$
$
$
IA
IMT
IOEP
IC
IE
IOC
$
$
$
$
$
PIP/mes x T
PS/mes x T
PM/mes x T
PV/mes x T
GA/mes x T
$
$
$
%UP x $V
%CV x $V
VR
* De estos conceptos, el valuador habr de incluir slo aquellos que formando parte del producto vendible, no se encuentren
presentes en el inmueble en estudio. Es importante que se tome en cuenta el factor de indirectos y utilidad del constructor en
estos conceptos.
** Estos conceptos se incluirn nicamente si se considera que la venta no sea inmediata. El valuador deber considerar la
inclusin de estos factores en el anlisis.
El valor obtenido ser el valor residual del inmueble analizado, en las condiciones en las que se encuentra.
Ejercicio ilustrativo, Residual Esttico
El residual esttico que se presenta determina el valor de un terreno urbano, ubicado en una zona destinada a la construccin
y desarrollo de edificaciones habitacionales de inters social.
Como antecedentes, es importante mencionar que se trata de una zona en la cual la oferta de terrenos es prcticamente
inexistente.
Los datos investigados son los siguientes:
Predio de: 6,000.00 m
Densidad del proyecto: 366 hab/ha
Uso del suelo: H.3
Superficie en brea p/vivienda
Superficie urbanizada p/vivienda

Superficie total
Nm. de viviendas
6,000.00 m
0.00 m
6,000.00 m
44
Porcin de la superficie a valuar que, de

acuerdo al programa Delegacional o Parcial de
Desarrollo Urbano y al proyecto tipo
seleccionado puede dedicarse a la construccin
de vivienda.
No se identific ninguna superficie con
urbanizacin. De contarse con algn servicio
habr que tomarlo en cuenta en el clculo de
los costos de urbanizacin.
Superficie total a valuar.
Nmero de viviendas permitidas en la
superficie disponible de acuerdo al uso de
suelo y al proyecto tipo seleccionado, en este
caso: 366 hab/ha / 5 hab/vivienda = 73 viv/ha
73 viv/ha x 0.6 ha = 44 viviendas.
Superficie construida/vivienda
43.00 m
Costo de construccin
$ 2,961.71 /m
Costo de urbanizacin
s/sup. Total
$ 289.69 /m
Superficie por vivienda que corresponde al

producto tipo seleccionado de acuerdo a la
investigacin de mercado en la zona. (Mayor y
mejor uso).
Costo de construccin aplicable al producto
inmobiliario seleccionado, investigado en
publicaciones de costos y precios unitarios.
Costo de urbanizacin aplicable por metro
cuadrado (rea bruta) de acuerdo al proyecto
tipo seleccionado (rea de terreno vendible),
investigado en publicaciones de costos y
precios unitarios (prontuarios).
El precio de vivienda de inters social del proyecto a desarrollar se obtiene del valor de venta de las viviendas en la zona,
investigado y homologado.
El valor por metro cuadrado de vivienda para efecto de este ejercicio resulta de $4,186.05/m que multiplicado por los
43.00m de cada vivienda, da como resultado un precio de $180,000 por vivienda.
CONCEPTO
Ingreso por ventas vivienda
Ingreso por ventas
Costo de construccin vivienda
Valor de la tierra urbanizada
Costo de urbanizacin *
Valor de la tierra en brea
44
SUPER
FICIE
UNITA
RIA
43.00
44
43.00
$4,186.05
En NR
$2,961.71
6,000.00
6,000.00
1.00
$289.69
CANTIDAD
P.U.
IMPORTE
% SOBRE
VENTAS
$7,920,006.60
$7,920,000.00
$5,603,555.32
$2,316,444.68
$1,738,140.00
$578,304.68
100.00%
100.00%
70.75%
29.25%
21.95%
7.30%
Nota: Los costos de construccin y urbanizacin incluyen indirectos, gastos de administracin, financiamiento y utilidad del
constructor/promotor.
II.
El Residual dinmico
Se identifica como residual dinmico al anlisis que considera la operacin de compraventa o renta en un plazo
cuantificable del inmueble analizado.
En este anlisis se toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula el valor residual que puede asignarse a
un terreno o terreno con construcciones a partir del valor presente neto de los flujos de efectivo que el inmueble analizado
generar en el futuro.
Dado lo anterior, los conceptos que se incluirn en el anlisis deben estimarse tomando en cuenta el momento de su
ocurrencia.
Frmula de clculo del valor residual por el mtodo dinmico.
Valor residual del inmueble, objeto calculado por el procedimiento dinmico ser la diferencia entre el valor actual de los
cobros obtenidos por la venta o renta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos
costos y gastos, con una tasa de descuento determinada, utilizando la siguiente frmula:
tj
tj
F = [(Cj - Pj) / (1+i)]
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
Cj = Importe de los cobros previstos en el momento J.
Pj = Importe de los pagos previstos en el momento J.
tj = Nmero de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valuacin hasta que
se produce cada uno de los cobros o pagos.
i = Tasa de descuento.
Los elementos que intervienen en el anlisis residual dinmico son los siguientes:
a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un anlisis de mayor y mejor uso del inmueble analizado, considerando sus
caractersticas comerciales:
1. Valor unitario de venta o de renta, determinado con base en una exhaustiva investigacin de mercado, de productos
inmobiliarios similares. El perito valuador deber considerar el producto que mayormente se ofrezca y pueda
comercializarse en la zona.
2. Nmero de unidades a vender o rentar, de acuerdo a las densidades permitidas en los programas Delegacionales o
Parciales de Desarrollo Urbano vigentes.
3. Programa de venta o renta de los productos inmobiliarios seleccionados.
b) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica el inmueble valuado:
1.
2.
3.
4.
reas de vialidades y donacin.

Coeficiente de Ocupacin del Suelo.
Coeficiente de Uso de Suelo.
Limitantes en cuanto reas libres de construccin, altura, entre otros.
c) Caractersticas especficas del bien a valuar por el mtodo residual, identificadas a partir de un levantamiento minucioso
de las condiciones que presenta el inmueble en trminos de:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Urbanizacin.
Acceso.
Cimentacin.
d) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en urbanizacin, obras complementarias y edificaciones:

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Urbanizacin.
Acceso.
Cimentacin.
Programa de ejecucin de las obras de urbanizacin, mejoramiento y edificacin.
e) Condiciones de venta o renta de los productos inmobiliarios que se ofertan en la zona y estimacin de los plazos de venta
o renta de los mismos.
f) Programa de ventas o rentas.
g) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y vigilancia de los productos inmobiliarios
identificados.
h) Factores de costos de administracin, indirectos y utilidad del promotor inmobiliario.
i) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios.
j) Horizonte de anlisis, acorde con el programa de ventas o rentas o definido por el valuador en funcin de la vida til
remanente del inmueble que ser objeto de renta.
k) Tasa de descuento aplicable en trminos reales para traer a valor presente los flujos libres de efectivo generados, acorde
al riesgo del negocio inmobiliario de que se trate.
Con los datos anteriores habr que construir una tabla como la siguiente, que permita conocer el Valor Residual del
inmueble analizado. Los periodos sealados podrn ser meses o aos.
En la tabla que se muestra a continuacin, el perito valuador deber identificar tanto los montos como la temporalidad de
ocurrencia de los mismos, de manera que se puedan identificar los flujos de efectivo en cada periodo.
Una vez identificados los flujos libres de efectivo se proceder a calcular el valor presente de los flujos, mediante la
aplicacin de una tasa de descuento acorde al riesgo del negocio inmobiliario que se plantea.
El perito valuador seleccionar la tasa de descuento, que podr ser real o nominal, antes o despus de impuestos, a partir de
las caractersticas del mercado inmobiliario y del de capitales, as como del planteamiento de los flujos de efectivo.
Una vez que se ha determinado el flujo de efectivo libre, se deber definir la tasa de descuento bajo la cual ste se ha de
descontar a valor presente; para ello el valuador deber definir la tasa de descuento de acuerdo al objetivo del estudio,
utilizando distintos mtodos generalmente aceptados.
Al final del horizonte de valuacin se deber establecer el valor terminal del negocio, considerando en algunos casos un
valor continuo del negocio, asumiendo su operacin a perpetuidad, o en otros, considerando el valor de rescate de los
activos menos los costos de cierre de la unidad econmica. El valor terminal se aplicar siempre y cuando la naturaleza de la
unidad econmica lo requiera y deber determinarse mediante principios financieros generalmente aceptados.
Residual dinmico
Concepto
Superficie de terreno:
rea de vialidades y donacin:
rea vendible:
Valor de venta unitario del producto:
Superficie por unidad a vender
Nmero de unidades a vender:
Superficie total a vender:
Plazo de venta
Valor de venta:
Menos:
Costos de urbanizacin*:
- Terraceras
- Pavimentos y banquetas
- Agua Potable
- Alcantarillado Sanitario
- Drenaje Pluvial
- Electrificacin y Alumbrado
- Telefona
- Ajardinado y equipamiento
Menos
Inversiones*:
- Accesos
- Movimiento de tierras
- Obras de estabilizacin y proteccin
- Cimentaciones
Unidad
m
m
m
$/m
m
N
m
Meses
$
Siglas
ST
AVD
AV = ST AVD
VUP
S/U
N
SV = S/U x N
T
$V = VUP x SV
$
$
$
$
$
$
$
$
$
CT = CUT x SV
CPB = CUPB x SV
CAP = CUAB x SV
CAS = CUAS x SV
CDP = CUDP x SV
CEA = CUEA x SV
CT = CUT x SV
CJE = CUJE x SV
$
$
$
$
IA
IMT
IOEP
IC
- Edificaciones
- Obras complementarias
Menos
- Pagos predial**
- Servicios**
$
$
IE
IOC
$
$
- Mantenimiento**
PIP/mes x T
PS/mes x T
PM/mes x T
- Vigilancia**
- Gastos administrativos**
- Indirectos y utilidad del promotor
- Comisin por ventas
Flujo de Efectivo
Tasa de Descuento
Valor Residual
$
$
$
$
$
%
$
PV/mes x T
GA/mes x T
%UP x $V
%CV x $V
FE
Td
VR = VPN
* De estos conceptos, el valuador habr de incluir slo aquellos que, formando parte del producto vendible, no se
encuentren presentes en el inmueble en estudio. Es importante que se tome en cuenta el factor de indirectos y utilidad del
constructor en estos conceptos.
El valuador, al aplicar el mtodo residual deber hacer un anlisis de sensibilidad e identificar cules son las variables que
inciden mayormente en los resultados.
Una vez identificadas las variables importantes plantear diferentes escenarios en los cuales se hagan variar stas para
obtener diferentes resultados.
El valuador, de acuerdo a su criterio seleccionar el escenario que en su opinin permite estimar con mayor precisin el
valor residual del inmueble valuado.
Ejercicio ilustrativo, Residual Dinmico
El residual dinmico que se presenta determina el valor de un edificio de productos inconcluso, ubicado en una zona de
oficinas, en la que hay escasa oferta de pequeos despachos.
Dadas las caractersticas del inmueble, que se ubica en una zona en la cual la oferta de inmuebles similares es prcticamente
inexistente, se platea como solucin para la estimacin de su valor un residual dinmico.
Los datos investigados son los siguientes:
Edificio de Productos
Superficie de terreno: 350.00 m
Superficie construida: 3.000.00 m
Nmero de Niveles: Doce pisos de oficinas 250.00 m rentables/piso
Inversin inicial Terreno
Reparaciones $5, 000,000.00
Instalaciones y equipos: $2, 000,000.00
Costos mantenimiento $ 500,000.00 /ao
Costos de administracin $ 150,000.00 /ao
Predial $ 24,000.00 /bimestre
Para determinar el monto de renta del edificio se considera una renta mensual de mercado investigada y homologada con el
producto inmobiliario de $200.00 /m que multiplicado por los 3,000.00 m, da como resultado un monto mensual de renta
por todo el edificio de $600,000.00, que multiplicado por 12 meses resulta un monto anualizado de $7, 200,000.00.
Una vez obtenidos los datos bsicos para el anlisis, se determinar el horizonte de proyecto a analizar (en este caso se
propone un horizonte de 10 aos, ms un ao inicial (0) que corresponde a la fecha actual y un ao extra para considerar el
valor de rescate del negocio inmobiliario planteado).
Asimismo, estimar, de acuerdo a los procedimientos aplicables, la tasa de descuento que utilizar para traer los flujos de
efectivo a valor presente, tomando en cuenta si se trata de un anlisis antes o despus de impuestos. En este caso se propone
una tasa real de descuento antes de impuestos del 12% anual.
El modelo a plantear en este caso incluye lo siguiente:
Ingresos por rentas 250 m x 12 pisos x $200.00/m x 12 meses = $7, 200,000.00
Costos de mantenimiento: $500,000.00/ao Dato investigado.
Costos de administracin: $150,000.00/ao Dato investigado.
Predial $24,000 x 6 = $144,000.00 (aplicar clculo del impuesto predial)
Utilidad Bruta Ingresos Costos Mantenimiento Costos Administracin. Predial
= $7200,000.00 - $500,000 - $150,000 144,000 = $6, 406,000.00
Inversiones en Reparaciones: $5000,000.00 (Dato a considerar en el periodo 0)
Inversiones Instalaciones y equipos: $2, 000,000.00 (Dato a considerar en el periodo 0)
Flujo de efectivo Utilidad bruta Inversiones en reparaciones Inversiones en instalaciones (Dato a considerar en los
periodos 0 a 10)
Valor presente neto VPN con i = 12%: El valor presente neto de los flujos de efectivo se integra a partir de la formula
n n
correspondiente:
VPN = [(FE) / (1+i) ]
En la tabla siguiente se muestra el modelo dinmico planteado y su solucin:
CONCEPTO
10
$7,200,000
$7,200,000
$7,200,000
$7,200,000
$7,200,000
$7,200,000
$7,200,000
$7,200,000
$7,200,000
$7,200,000
Costos mant
$500,000
$500,000
$500,000
$500,000
$500,000
$500,000
$500,000
$500,000
$500,000
$500,000
Costos
admn
$150,000
$150,000
$150,000
$150,000
$150,000
$150,000
$150,000
$150,000
$150,000
$150,000
Predial
$144,000
$144,000
$144,000
$144,000
$144,000
$144,000
$144,000
$144,000
$144,000
$144,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
$6,406,000
Ingresos
Utilidad
Bruta
Inversin
Terreno
Inversin
Equipo
Flujo de
Efectivo
$5,000,000
$2,000,000
$7,000,000
VPN con i = 12%

Superficie
Construida
Valor unitario
$44,541,761
3,000.00 m
$14,847.25 /m
En conclusin, el valor del inmueble inconcluso ser entonces: $44, 541,761.00
Referencia Bibliogrfica:
Manual de Valuacin de Bienes y del Registro de Peritos Valuadores. Comisin de Avalos de Bienes del
Distrito Federal. Mxico Distrito Federal 1998.
Metodologa y Criterios de Carcter Tcnico para la Elaboracin de Trabajos Valuatorios. Instituto de

Administracin y Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN). Mxico Distrito Federal 2009.
Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria, as como de Autorizacin y

Registro de Personas para Practicar Avalos, Secretara de Finanzas del Gobierno del Distrito Federal, Mxico
Distrito Federal 2005.
TABLA A
FACTORES DE EFICIENCIA DE SUELO
FACTOR DE ZONA (FZo)
Factor
Caractersticas
(FZo)
nico frente a la calle moda de la zona
1.00
Ningn frente a calle superior a la calle moda y al menos uno a la calle moda
1.00
Al menos un frente a corredor de valor
1.00
Sin frente a calle alguna
1.00
Al menos un frente a calle superior a la calle moda o a un parque o plaza (y ninguno a corredor de
valor).
1.20
nico frente o todos los frentes a calle inferior a la calle moda
0.80
FACTOR DE UBICACION (FUb)

Factor
Caractersticas
(FUb)
Sin frente a va de circulacin
0.70
Con frente a una sola va de circulacin
1.00
Con frente a dos vas de circulacin
1.15
Con frente a tres vas de circulacin
1.25
Con frente a cuatro o ms vas de circulacin
1.35
FACTOR DE FRENTE (FFr)

Factor
Caractersticas
(FFr)
Frente igual o mayor a 7.00 metros
1.00
Frente igual o mayor a 4.00 y menor a 7.00 metros
0.80
Frente menor a 4.00 metros
0.60
FACTOR DE FORMA (FFo)

Para terrenos cuyo fondo sea igual o menor a tres veces el frente y cuya poligonal conforme ocho o menos
ngulos:
FFo= Ri / STo
Ri = Rectngulo inscrito
STo = Superficie total del predio
FACTOR DE SUPERFICIE (FSu)
TABLA B
USOS DE LA CONSTRUCCIN
En apego a lo establecido en el Cdigo:
CLAVE
USO GENERICO
EJEMPLO DE USOS ESPECIFICOS QUE COMPRENDE
Habitacional
Todo tipo de vivienda a la que se incluyen los cuartos de servicio, patios,

andadores, estacionamientos, cocheras y todas las porciones de
construccin asociadas a dichas edificaciones. Tambin se incluyen
orfanatos, asilos, casas cuna, conventos y similares.
Hotel
Se refiere a las edificaciones destinadas a prestar servicio de alojamiento

temporal, comprendiendo hoteles, moteles, casas de huspedes, albergues
y similares.
Deporte
Se refiere a edificaciones e instalaciones en donde se practican ejercicios

de acondicionamiento fsico y/o se realicen y se presenten todo tipo de
espectculos deportivos, tales como: centros deportivos, clubes, pistas,
canchas, gimnasios, balnearios, albercas pblicas y privadas, academias
de acondicionamiento fsico y artes marciales, estadios, autdromos,
plazas taurinas, arenas de box y luchas, veldromos, campos de tiro,
centros de equitacin y lienzos charros, as como instalaciones similares.
Comercio
Se refiere a las edificaciones destinadas a la prestacin o contratacin de

servicios o la comercializacin o intercambio de artculos de consumo y
en general cualquier mercadera, tales como: tiendas, panaderas,
farmacias, boticas, drogueras, tiendas de auto servicio, tiendas
departamentales, centros comerciales, venta de materiales de construccin
y electricidad, ferreteras, madereras, vidrieras, venta de materiales y
pinturas, renta y venta de artculos, maquinaria, refacciones, llantas, salas
de belleza, peluqueras, tintoreras, sastreras, baos, instalaciones
destinadas a la higiene fsica de las personas, sanitarios pblicos, saunas y
similares, laboratorios fotogrficos, servicios de limpieza y
mantenimiento de edificios, servicios de alquiler y en general todo tipo de
comercios. Tambin incluye a las edificaciones destinadas al consumo de
alimentos y bebidas, entre otros: restaurantes, cafeteras, fondas, cantinas,
bares, cerveceras, pulqueras, video bares, centros nocturnos y salas de
fiestas, entre otros.
Oficina
Se refiere a edificaciones destinadas al desarrollo empresarial, pblico o

privado, tales como: oficinas empresariales, corporativas, de
profesionistas, sucursales de banco, casas de cambio, oficinas de
gobierno, representaciones exclusivas para ese uso y sus accesorios,
instalaciones destinadas a la seguridad del orden pblico y privado,
agencias funerarias, de inhumaciones, mausoleos y similares, as como
despachos mdicos de diagnstico.
Salud
Se refiere a edificaciones destinadas a la atencin, diagnstico,

tratamiento y rehabilitacin de las personas afectadas por enfermedades o
accidentes, tales como: unidades mdicas, clnicas, hospitales, sanatorios,
maternidades, laboratorios clnicos y radiolgicos, consultorios, centros de
tratamiento de enfermedades crnicas y similares.
Cultura
Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas al desarrollo de

actividades culturales, tales como: salas de lectura, hemerotecas, y
archivos, galeras de arte, museos, centros de exposicin, planetarios,
observatorios, teatros, auditorios, cines, salas de conciertos, cinetecas,
centros de convenciones, casas de cultura, academias de danza, msica,
pintura y similares. As como, las edificaciones destinadas a las
actividades de culto religioso, comprende templos, capillas, iglesias,
sinagogas, mezquitas y similares.
Educacin
Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas al desarrollo de

actividades de enseanza: guarderas, jardines de nios, bsica, media,
escuelas tcnicas, superior, postgrado, especial y de enseanza e
investigacin, especializadas y similares.
Abasto
Se refiere a las edificaciones e instalaciones pblicas y privadas

destinadas al almacenamiento, tales como: centros de acopio y
transferencia de productos perecederos y no perecederos, bodegas, silos,
tolvas, almacn de granos, de huevo, de lcteos, de abarrotes, centrales y
mdulos de abasto, rastros, frigorficos, obradores, mercados e
instalaciones similares.
Industria
Se refiere a cualquier instalacin o edificacin destinada a ser fbrica o

taller, relacionada con la industria extractiva, manufacturera y de
transformacin, de ensamble, de bebidas, de alimentos, agrcola, pecuaria,
forestal, textil, calzado, siderrgica, metalmecnica, automotriz, qumica,
televisiva, cinematogrfica, electrnica y similares. Tambin incluye las
instalaciones para el almacenamiento de maquinaria, materias primas y
productos procesados, as como aquellas destinadas al alojamiento de
equipos e instalaciones relacionadas con los sistemas de agua potable,
drenaje, energa elctrica, servicios de limpia, disposicin de desechos
slidos y similares. Comprende las destinadas al almacenamiento o
suministro de combustible para vehculos o para uso domstico e
industrial, tales como: gasolineras e inmuebles de depsito y venta de gas
lquido y combustibles. Asimismo, se incluyen las edificaciones e
instalaciones destinadas a prestar servicios de reparacin y conservacin
de bienes muebles y herramientas, tales como: talleres de reparacin,
lubricacin, alineacin y balanceo de vehculos, maquinaria, lavadoras,
refrigeradores, bicicletas, de equipo elctrico, vulcanizadoras,
carpinteras, talleres de reparacin de muebles y similares.
Comunicaciones
Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas a transmitir o

difundir informacin, hacia o entre las personas, incluye las edificaciones
o instalaciones destinadas al traslado de personas o bienes, as como a los
espacios reservados para el resguardo y servicio de vehculos y similares,
tales como: correos, telgrafos, telfonos, estaciones de radio, televisin, y
similares, terminales de autobuses urbanos, taxis, peseros, terminales y
estaciones de autobuses forneos y de carga, estacionamientos cubiertos y
descubiertos, ya sean pblicos o privados, encierros e instalaciones de
mantenimiento de vehculos, terminales areas, helipuertos, estaciones de
ferrocarril, embarcaderos, muelles y dems edificios destinados a la
actividad del transporte.
TABLA C
RANGO DE NIVELES DE LA CONSTRUCCIN
El rango de nivel se considerar conforme a la siguiente edificacin.
CLAVE
DESCRIPCIN
01
02

construccin tenga una altura hasta de 6.00 metros.
05

construccin tenga una altura de 6.01 metros a 15.00 metros.
10
De 6 a 10 niveles.
15
De 11 a 15 niveles.
20
De 16 a 20 niveles.
99
De 21 a ms niveles.
RU
Se aplica a edificaciones sin una clara distincin de niveles tales como

naves industriales, bodegas galerones, centros comerciales, restaurantes y
estructuras semejantes que excedan una altura de 15.00 metros.
Rango
nico
TABLA D
CLASE DE LA CONSTRUCCIN
TABLA E
FACTORES DE EFICIENCIA DE LA CONSTRUCCIN
TABLA F
INSTALACIONES ESPECIALES
Elevadores
Montacargas
Escaleras electromecnicas
Equipos de aire acondicionado
Equipo de lavado
Sistema hidroneumtico
Riego por aspersin
Sistema de sonido ambiental
Calefaccin
Antenas parablicas
Sistemas de aspiracin central
Subestacin elctrica
Sistemas de intercomunicacin
Pararrayos
Equipos contra incendios
Equipos de seguridad y CCTV
Caldera
Otros
CLAVE
IE01
IE02
IE03
IE04
IE05
IE06
IE07
IE08
IE09
IE10
IE11
IE13
IE14
IE15
IE16
IE17
IE18
IE19
ELEMENTOS ACCESORIOS
Horno industrial
Depsito de combustible
Pantalla cinematogrfica
Planta de luz de emergencia
Butacas
Cmaras frigorficas
Portones de operacin elctrica
Antena maestra de TV y FM
Cocinas integrales
Equipos de bombeo
Gas estacionario
Otros
CLAVE
EA01
EA02
EA03
EA04
EA05
EA06
EA07
EA08
EA09
EA10
EA11
EA12
VT
50
15
10
25
25
25
10
15
25
10
10
OBRAS COMPLEMENTARIAS
Bardas, celosas
Rejas
Marquesinas
Prgolas
Fuentes y espejos de agua
Terrazas y balcones
Cisternas o aljibes
Albercas y chapoteaderos
Pozos artesianos
Bvedas de seguridad
Espuela de ferrocarril
Otros
CLAVE
OC01
OC02
OC04
OC05
OC07
OC08
OC10
OC11
OC12
OC13
OC14
OC15
VT
70
25
70
50
30
70
70
70
70
50
70
Directorio
Subtesorera de Catastro y Padrn Territorial
-
Lic. Roberto Carlos Fernndez Gonzlez, Subtesorero de Catastro y Padrn Territorial.

Lic. Cecilia Pons Rojas, Directora de Poltica Catastral.
E.V.I. Beatriz Adriana Calzada Pacheco, Subdirectora de Valores Inmobiliarios y Unitarios.
Ing. Marco Antonio Carreo Arango, Subdirector de Operacin Catastral.
Lic. Leticia Milln Azpeytia, Subdirectora de Anlisis y Proyectos.
Arq. Luis Antonio Mendoza Velasco, Jefe de la Unidad Departamental de Valores Inmobiliarios.
Ing. Marco Antonio Martnez Chvez, Revisor Tcnico.
Agradecimientos por la colaboracin para realizar el presente Manual:
Colegio de Arquitectos de la Ciudad de Mxico.

-
Arq. Marco Antonio Gmez Rocha.

Arq. Julin J. Gmez Crdova.
Arq. Mnica del Carmen Garca Crdova.
Arq. Ral Martnez Certucha.
Arq. Alfonso Penela Quintanilla.
Colegio de Ingenieros Civiles de Mxico A.C.

-
Ing. Carlos Alberto de la Fuente Herrera.

Ing. Jorge Antonio Pulido Alabarda.
Ing. Manuel Jos Francisco Garca Crdova.
Colegio de Especialistas en Valuacin del Estado

de Mxico.
-
Arq. Mauricio ngel Correa Garca.

Arq. Alma Leticia Len Arias.
Colegio de Valuadores Profesionales

Independientes A.C.
- Ing. Manuel Garca Prez.

Ing. Ricardo Jorge Cuevas Pachuca.
Colegio de Ingenieros Militares A.C.

-
Ing. Francisco Cedillo Miranda.

Ing. Salomn Cruz Barroso.
Colegio de Ingenieros Agrnomos de Mxico A.C.

-
Ing. Sergio Rubn Samaniego Huerta.
Colegio Nacional de Ingenieros Arquitectos de Mxico A.C.

-
Arq. Oscar Gonzlez Chvez.

Ing. Arq. Jos Luis Torres Romero.
Arq. Jos Rafael Jess Vital.
Arq. Fidel Martnez Cruz.
Colegio de Ingenieros Mecnicos y Electricistas A.C.

-
Ing. Alberto Lpez Cuevas.
Colegio de Ingenieros Municipales de Mxico A.C.
Ing. Alejandro Crdenas Castaeda.

Ing. Jos Lus Islas Molina.
Colegio Nacional de Ingenieros Industriales.
Ing. Sergio Garca Bravo.
Colegio de Ingenieros Topgrafos A.C.

-
Ing. Patricia Gutirrez Arredondo.
Instituto Mexicano de Valuacin.

-
Mtra. Genoveva Palacios Martnez.
MANUAL DE USUARIO MDULO CATASTRAL

(SIGAPred)
Introduccin.
Este documento contiene la informacin necesaria referente al Formato nico de Avalos (FUA) definido para subir
avalos en la aplicacin de Avalos de SIGAPred.
El propsito de este documento es aportar todo la informacin necesaria para poder preparar avalos que se puedan registrar
en la aplicacin de Avalos.
Submdulo de Avalos
La aplicacin de Avalos permite registrar los avalos tanto comerciales como catastrales, que presentan los peritos y
sociedades en la Secretara de Finanzas. Para ello cada avalo debe cumplir el Formato Unificado de Avalos definido y
que se detalla en este documento.
Campos de un Avalo.
Un avalo dispone de una estructura determinada en base a informacin que los Peritos Valuadores y Sociedades necesitan
para la realizacin de un avalo de un inmueble.
A continuacin se describen los tipos de datos que se indican en la columna Tipo Dato de la tabla.
Campos de texto

xs:string: Cadena de caracteres. Puede ser una cadena vaca.

NonEmptyString: Cadena de caracteres no vaca, es decir con al menos un carcter.
StringX: Cadena de caracteres con longitud mxima de X caracteres.
StringLengthX: Cadena de caracteres con longitud exacta de X caracteres
NonEmptyStringX: Cadena de caracteres no vaca, es decir con al menos un carcter y mximo X caracteres.
Fechas
xs:date: Representa una fecha. En este ejemplo se muestra el formato con el que se debe indicar la fecha (YYYY-MMDD): 2010-12-22.
NullableDate: Igual que el tipo Date pero permite la opcin de dejar el campo vaco.
Numricos:

xs:decimal: Valor numrico.

DecimalPositivo: Valor numrico positivo.
DecimalPositivoXY: Valor numrico positivo. El valor de X indica el nmero total de dgitos y el de Y el nmero de
dgitos asociados a la fraccin. (Ej: El tipo DecimalPositivo32 admite los nmeros de tres cifras, de los cuales dos son
dgitos para la fraccin )
NullableDecimalPositivo: Igual que el tipo DecimalPositivo pero permite la opcin de dejar el campo vaco.
NullableDecimalXY: Similar al tipo NullableDecimalPositivo, donde el valor de X indica el nmero total de dgitos y
el de Y el nmero de dgitos asociados a la fraccin. (Ej: El tipo NullableDecimalPositivo32 admite los nmeros de tres
cifras, de los cuales dos son dgitos para la fraccin )
NullableDecimalPositivoXY: Igual que el tipo NullableDecimalXY pero tambin admite valores vacos.
Catlogos:
Cat-XXX: Valores asociados a categoras, cada categora est compuesta por un conjunto de valores. Las distintas
categoras estn descritas en el apartado 0. Como valor hay que poner el cdigo y no la descripcin. A continuacin se
indica un ejemplo:
Siendo el catlogo siguiente:
CODCLASE CLASE
1
PRECARIA
2
ECONMICA
3
MEDIA
4
BUENA
5
MUY BUENA
6
LUJO
7
ESPECIAL
S
SIN CLASE
U
UNICA
Los valores se deben corresponder con la columna CodClase.
Otros:

xs:Boolean: Valores que indican verdadero o falso. Los valores que admite son 1 (verdadero) o 0 (falso).
xs:Base64Binary: Cadena de caracteres que representa una imagen codificada en base 64.
Consideraciones sobre la tabla que se muestra en el apartado 2.1:
En un avalo se enviar informacin que aplica en todos los avalos e informacin especfica que depender del
tipo de avalo. El tipo de avalo puede ser avalo catastral o avalo comercial. Cuando se indica que un campo es
requerido, lo es si ese campo se puede enviar en el tipo de avalo que se est enviando. Por ejemplo si se
corresponde con un avalo comercial, el campo Importe total del enfoque de costos ser requerido, pero no si es
un avalo catastral.
En la columna comentarios se aportan informacin adicional referente a los campos requeridos en caso de que
aplique.
Los campos que tienen una n en la columna nmero, significa que dicho campo se puede repetir N veces.
Ejemplo de nmero: d.4.2.n.01.
La cuenta catastral (regin, manzana, lote y unidad privativa) debe ser en Base 30. Cada carcter podr ser uno de
los siguientes: [0|1|2|3|4|5|6|7|8|9|A|B|C|D|E|F|H|J|K|M|N|P|Q|R|T|U|V|W|X|Y].
Campos porcentajes:
Se ha detectado que no todos los campos porcentajes se estn poniendo correctamente. En el avalo hay varios campos que
se corresponden con porcentajes, los cuales se corresponden con los siguientes:
c.2 - ndice de saturacin de la zona

c.8.13 Nivel de infraestructura en la zona
d.6 Indiviso
e.6 - Porcentaje Superficie ltimo nivel respecto anterior
j.6 Avance de obra
k.2.13 - % deducciones mensajes
k.4 Tasa de capitalizacin aplicable
Los campos porcentaje deben indicarse de 0 a 1 con dos decimales a excepcin del campo c.8.13 y k.2.13 que tienen 4
decimales, donde el 0 significa 0% y el 1 significa 100%.
A continuacin se muestra la tabla con los campos posibles:
Nuevo Id en
XML
Identificacin
A
a.1
a.2
a.3
a.4
b.1
b.1.1
b.1.2
b.1.3
b.1.4
b.1.5
b.1.6
b.1.7
b.1.8
b.1.9
b.2
b.2.1
b.2.2
b.2.3
b.2.4
b.2.5
b.2.6
b.2.7
b.2.8
b.2.9
b.3
b.3.1
b.3.2
b.3.3
b.3.4
b.3.5
b.3.6
b.3.7
b.3.8
b.3.9
b.3.10
b.3.10.1
b.3.10.2
b.3.10.3
b.3.10.4
b.3.10.5
b.3.11
b.4
b.5
Campo
Nmero de avalo
Fecha avalo
Clave valuador
Clave sociedad
Solicitante
A. Paterno
A. Materno
Nombre(s)
Calle
Nmero interior
Nmero exterior
Colonia
Cdigo Postal
Delegacin
Propietario
A. Paterno
A. Materno
Nombre(s)
Calle
Nmero interior
Nmero exterior
Colonia
Cdigo Postal
Delegacin
Inmueble que se
vala
Calle
Nmero interior
Nmero exterior
Manzana
Lote
Edificio
Colonia
Cdigo Postal
Delegacin
Cuenta catastral
Regin
Manzana
Lote
Localidad
Digito verificador
Cuenta de agua
Propsito del avalo
Objeto del avalo
Fuente de datos
Tipo
COM
Tipo
CAT
Obligatorio

Informacin DPC
Informacin DPC
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Sepomex
Solicitud avalo
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Solicitud avalo
Sepomex
Solicitud avalo
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Boleta predial
Boleta predial
Boleta predial
Boleta predial
Boleta predial
Boleta de agua
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
b.6
Caracterstic
as urbanas
Rgimen de
propiedad
Contaminacin
ambiental en la zona
Clasificacin de la
zona
ndice de saturacin
de la zona
Clase general de
inmuebles de la zona
Densidad de
poblacin
Nivel
socioeconmico de la
zona
Uso del suelo
Uso del suelo
rea libre
obligatoria
Nmero mximo de
niveles a construir
Coeficiente de uso
del suelo
Vas de acceso e
importancia
Servicios pblicos
y equipamiento
urbano
Red de
distribucin agua
potable
Red de
recoleccin de aguas
residuales
Red de drenaje
de aguas pluviales en
la calle
Red de drenaje
de aguas pluviales en
la zona
Sistema mixto
(aguas pluviales y
residuales)
Suministro
elctrico
Acometida al
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
C
c.0
c.1
c.2
c.3
c.4
c.5
c.6
c.6.1
c.6.2
c.6.3
c.6.4
c.7
c.8
c.8.1
c.8.2
c.8.3
c.8.4
c.8.5
c.8.7
c.8.8
PDDU SEDUVI
PDDU SEDUVI
x
x
x
x
x
x
x
PDDU SEDUVI
Clculo
x
x
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
c.8.9
c.8.10
c.8.11
c.8.12
c.8.13
c.8.14
c .8.15
c.8.16
c.8.17
c.8.18
c.8.19
c.8.20
c.8.21
c.8.22
c.8.23
c.8.24
c.8.25
c.8.26
c.8.27
c.8.28
c.8.29
c.8.30
c.8.31
c.8.32
c.8.33
inmueble
Alumbrado
pblico
Vialidades
Banquetas
Guarniciones
Nivel de
infraestructura en la
zona (%)
Gas natural
Telfonos
suministro
Acometida al
inmueble tel.
Sealizacin de
vas
Nomenclatura de
calles
Distancia
transporte urbano
Frecuencia
transporte urbano
Distancia
transporte suburbano
Frecuencia
transporte suburbano
Vigilancia
Recoleccin de
basura
Templo
Mercados
Plazas pblicas
Parques y
jardines
Escuelas
Hospitales
Bancos
Estacin de
transporte
Nivel de
equipamiento urbano
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Clculo
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Catlogo
Catlogo
x
x
x
x
x
x
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
Catlogo
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Clculo
archivo jpg
archivo jpg
Terreno
d.1
d.2
d.3
Calles transversales,
limtrofes y
orientacin
Croquis micro
localizacin
Croquis macro
d.4
d.4.1
d.4.1.1
d.4.1.1.1
d.4.1.1.2
d.4.1.1.3
d.4.1.1.4
d.4.1.1.5
d.4.1.1.6
d.4.1.2
d.4.1.2.1
d.4.1.2.2
d.4.1.2.3
d.4.1.3
d.4.1.3.1
d.4.1.3.2
d.4.1.3.3
d.4.1.3.4
d.4.1.3.5
d.4.1.3.6
d.4.1.3.7
d.4.1.4
d.4.1.4.1
d.4.1.4.2
d.4.2
d.4.2.n.2
d.4.2.n.3
d.4.2.n.4
d.5
localizacin
Medidas y
colindancias
Fuente de
informacin legal
Escritura
Nmero de
escritura
Nmero de
volumen
Fecha
escritura
Nmero
notara
Nombre del
notario
Distrito
judicial notario
Sentencia
Juzgado
Fecha
Nmero
expediente
Contrato privado
Fecha
Nombre
adquirente
Apellido1
adquirente
Apellido2
adquirente
Nombre
enajenante
Apellido1
enajenante
Apellido2
enajenante
Alineamiento y
nmero oficial
Fecha
Nmero Folio
Colindancias
Orientacin
Medida en
metros
Descripcin
colindante

x
x
x
x
x
x
x
x
x

x
x
x
x
x
x

x
x
x
x
x
x

x
x
x
x
x
x
d.5.n.1
d.5.n.2
d.5.n.3
d.5.n.4
d.5.n.5
d.5.n.6
d.5.n.7
d.5.n.8
d.5.n.9
d.5.n.9.1
d.5.n.9.2
d.5.n.10
d.5.n.11
d.5.n.12
d.6
d.7
d.8
d.9
d.10
d.11
d.12
d.13
Descripcin
del inmueble
Identificador
fraccin n1
Superficie fraccin
n1
FZo
FUb
FFr
FFo
FSu
Clave de rea de
valor, corredor o
enclave
Fot
Valor
Descripcin
Fre
Valor de la
fraccin n
Valor catastral de
tierra aplicable a la
fraccin
Indiviso
Topografa y
configuracin
Caractersticas
panormicas
Densidad
habitacional
Servidumbres o
restricciones
Superficie total del
terreno
proporcional

Informacin DGPC
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x

Clculo
Clculo
x
x
x
x
x
x
x

Catlogo
x
x
x
x
x
x
Catlogo
Clculo
Clculo
Clculo
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
E
e.1
e.2
e.2.1
e.2.1.n.1
e.2.1.n.2
e.2.1.n.3
e.2.1.n.4
Uso actual
DE LAS
CONSTRUCCIONE
S PRIVATIVAS
Descripcin
Clave uso
Catlogo
Nmero de
niveles del tipo
Clave rango de
Catlogo
niveles
e.2.1.n.5
e.2.1.n.6
e.2.1.n.7
e.2.1.n.8
e.2.1.n.9
e.2.1.n.10
e.2.1.n.11
e.2.1.n.12
e.2.1.n.13
e.2.1.n.14
e.2.1.n.15
e.2.1.n.16
e.2.1.n.17
e.2.2
e.2.3
e.2.4
e.2.5
e.2.5.n.1
e.2.5.n.2
e.2.5.n.3
e.2.5.n.4
e.2.5.n.5
e.2.5.n.6
e.2.5.n.7
e.2.5.n.8
e.2.5.n.9
Puntaje de
clasificacin
Clave clase
Edad
Vida til total
del tipo
Vida til
remanente
Clave
conservacin
Superficie
Valor unitario de
reposicin nuevo
Factor de edad
Factor resultante
Valor de la
fraccin n
Valor unitario
catastral
Depreciacin
por edad
Superficie total de
construcciones
PRIVATIVAS
Valor total de
construcciones
PRIVATIVAS
Valor total de
construcciones
PRIVATIVAS por
indiviso
DE LAS
CONSTRUCCIONE
S COMUNES
Descripcin
Clave uso
Nmero de
niveles del tipo
Clave rango de
niveles
Puntaje de
clasificacin
Clave clase
Edad
Vida til total
del tipo
Vida til
Catlogo
Catlogo
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Clculo
Catlogo

x
x
x
x
Clculo
Clculo
Clculo
x
x
x
x
x
x
Clculo
Clculo
Clculo

Catlogo
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Catlogo
Catlogo
Catlogo
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Clculo
Clculo
e.2.5.n.10
e.2.5.n.11
e.2.5.n.12
e.2.5.n.13
e.2.5.n.14
e.2.5.n.15
e.2.5.n.16
e.2.5.n.17
e.2.6
e.2.7
e.2.8
e.3
e.4
e.5
e.6
Elementos de
la
construccin
remanente
Clave
Catlogo
conservacin
Superficie
Valor unitario de Valuador y/o Sociedad
reposicin nuevo
Factor de edad
Clculo
Factor resultante
Clculo
Valor de la
Clculo
fraccin n
Valor unitario
catastral
Depreciacin
Clculo
por edad
Superficie total de
Clculo
construcciones
COMUNES
Valor total de
Clculo
construcciones
COMUNES
Valor total de las
Clculo
construcciones
COMUNES por
INDIVISO
Vida til total
Clculo
promedio del
inmueble
Edad promedio del
Clculo
inmueble
Vida til remanente
Clculo
promedio del
inmueble
PorcentSuperfUltimN
ivelRespectoAnterior
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x

x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
f.1
f.1.1
f.1.2
f.1.3
f.1.4
f.1.5
f.1.6
f.1.7
f.2
f.2.1
Obra Negra
Cimentacin
Estructura
Muros
Entrepisos
Techos
Azoteas
Bardas
Revestimientos y
acabados interiores
Aplanados
f.2.2
f.2.3
f.2.4
f.2.5
f.2.6
f.2.7
f.2.8
f.3
f.3.1
f.3.2
f.3.3
f.4
f.4.1
f.4.2
f.4.3
f.16
f.5
f.5.1
f.5.2
f.6
f.7
f.8
f.9
f.9.1
f.9.1.n.1
f.9.1.n.2
f.9.1.n.3
f.9.1.n.4
f.9.1.n.5
f.9.1.n.6
f.9.1.n.7
Plafones
Lambrines
Pisos
Zoclos
Escaleras
Pintura
Recubrimientos
especiales
Carpintera
Puertas interiores
Guardarropas
Muebles
empotrados o fijos
Instalaciones
hidrulicas y
sanitarias
Muebles de bao
Ramaleos
hidrulicos
Ramaleos
sanitarios
Instalaciones
elctricas y
alumbrado
Puertas y ventanera
metlica
Herrera
Ventanera
Vidriera
Cerrajera
Fachadas
Instalaciones
especiales
Privativas
Clave
instalacin especial
Descripcin
instalacin especial
Unidad
instalacin especial
Cantidad
instalacin especial
Edad
instalacin especial
Vida til total
instalacin especial
Valor unitario

x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x

x
x
x
x
x
x

x
x
x
x

x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Catlogo
Catlogo
f.9.1.n.8
f.9.1.n.9
f.9.2
f.9.2.n.1
f.9.2.n.2
f.9.2.n.3
f.9.2.n.4
f.9.2.n.5
f.9.2.n.6
f.9.2.n.7
f.9.2.n.8
f.9.2.n.9
f.9.3
f.9.4
f.10
f.10.1
f.10.1.n.1
f.10.1.n.2
f.10.1.n.3
f.10.1.n.4
f.10.1.n.5
f.10.1.n.6
f.10.1.n.7
instalacin especial
Factor de edad
instalacin especial
Importe
instalacin especial
Comunes
Clave
instalacin especial
Descripcin
instalacin especial
Unidad
instalacin especial
Cantidad
instalacin especial
Edad instalacin
especial
Vida til total
instalacin especial
Valor unitario
instalacin especial
Factor de edad
instalacin especial
Importe
instalacin especial
Importe total
instalaciones
especiales
PRIVATIVAS
Importe total
instalaciones
especiales
COMUNES
Elementos
accesorios
Privativas
Clave elemento
accesorio
Descripcin
elemento accesorio
Unidad elemento
accesorio
Cantidad
elemento accesorio
Edad elemento
accesorio
Vida til total
elemento accesorio
Valor unitario
Clculo
Clculo
Catlogo
Catlogo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Catlogo
Catlogo
f.10.1.n.8
f.10.1.n.9
f.10.2
f.10.2.n.1
f.10.2.n.2
f.10.2.n.3
f.10.2.n.4
f.10.2.n.5
f.10.2.n.6
f.10.2.n.7
f.10.2.n.8
f.10.2.n.9
f.10.3
f.10.4
f.11
f.11.1
f.11.1.n.1
f.11.1.n.2
f.11.1.n.3
f.11.1.n.4
f.11.1.n.5
f.11.1.n.6
f.11.1.n.7
f.11.1.n.8
elemento accesorio
Factor de edad
elemento accesorio
Importe
elemento accesorio
Comunes
Clave elemento
accesorio
Descripcin
elemento accesorio
Unidad elemento
accesorio
Cantidad
elemento accesorio
Edad elemento
accesorio
Vida til total
elemento accesorio
Valor unitario
elemento accesorio
Factor de edad
elemento accesorio
Importe
elemento accesorio
Importe total
PRIVATIVAS
Importe total
COMUNES
Obras
complementarias
Privativas
Clave obra
complementaria
Descripcin obra
complementaria
Unidad obra
complementaria
Cantidad obra
complementaria
Edad obra
complementaria
Vida til total
obra complementaria
Valor unitario
obra complementaria
Factor de edad
Clculo
Clculo
Catlogo
Catlogo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Catlogo
Catlogo
Clculo
f.11.1.n.9
f.11.2
f.11.2.n.1
f.11.2.n.2
f.11.2.n.3
f.11.2.n.4
f.11.2.n.5
f.11.2.n.6
f.11.2.n.7
f.11.2.n.8
f.11.2.n.9
f.11.3
f.11.4
f.12
f.13
f.14
f.15
obra complementaria
Importe obra
complementaria
Comunes
Clave obra
complementaria
Descripcin obra
complementaria
Unidad obra
complementaria
Cantidad obra
complementaria
Edad obra
complementaria
Vida til total
obra complementaria
Valor unitario
obra complementaria
Factor de edad
obra complementaria
Importe obra
complementaria
Importe total obras
complementarias
PRIVATIVAS
Importe total obras
complementarias
COMUNES
Importe total
instalaciones
especiales, obras
complementarias y
PRIVATIVAS
Importe total
instalaciones
especiales, obras
complementarias y
COMUNES
Importe INDIVISO
instalaciones
especiales, obras
complementarias y
COMUNES
Importe INDIVISO
instalaciones
Clculo
Catlogo
Catlogo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
especiales, obras
complementarias y
PRIVATIVAS
Consideracio
nes previas al
avalo
g.1
Enfoque de
mercado
Consideraciones
previas al avalo

Sepomex
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x

x
x
x
x
x
x

Clculo
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
H
h.1
h.1.1
h.1.1.n.1
h.1.1.n.2
h.1.1.n.3
h.1.1.n.4
h.1.1.n.5
h.1.1.n.5.1
h.1.1.n.5.2
h.1.1.n.6
h.1.1.n.7
h.1.1.n.8
h.1.1.n.9
h.1.1.n.10
h.1.1.n.11
h.1.1.n.12
h.1.1.n.13
h.1.1.n.14
h.1.1.n.17
h.1.1.n.18
h.1.1.n.18.1
h.1.1.n.18.2
h.1.1.n.15
h.1.1.n.16
h.1.2
h.1.2.1
h.1.2.2
h.1.2.3
Terrenos
Terrenos directos
Calle
Colonia
Delegacin
Cdigo Postal
Fuente de
informacin
Telfono
Informante
Descripcin del
predio
Uso del suelo
C. U. S.
Superficie
FZo
FUb
FFr
FFo
FSu
Fre
F(Otro)
Valor
Descripcin
Precio solicitado
Factor de
negociacin
Conclusiones
homologacin
terrenos
Valor unitario de
tierra promedio
Valor unitario de
tierra homologado
Valor unitario
sin homologar
x
x
h.1.2.4
h.1.2.5
h.1.2.6
h.1.3
h.1.3.1
h.1.3.2
h.1.3.3
h.1.3.4
h.1.3.4.n.1
h.1.3.4.n.2
h.1.3.4.n.3
h.1.3.4.n.4
h.1.3.4.n.5
h.1.3.4.n.5.1
h.1.3.4.n.5.2
h.1.3.4.n.6
h.1.3.4.n.7
h.1.3.4.n.8
h.1.3.4.n.9
h.1.3.5
h.1.3.5.1
h.1.3.5.2
h.1.3.5.3
h.1.3.5.4
mnimo
Valor unitario
sin homologar
mximo
Valor unitario
homologado mnimo
Valor unitario
homologado mximo
Terrenos residual
Tipo de producto
inmobiliario
propuesto
Nmero de
unidades vendibles
Superficie
vendible por unidad
Investigacin
productos
comparables
Calle
Colonia
Delegacin
Cdigo Postal
Fuente de
informacin
Telfono
Informante
Descripcin
del comparable
Superficie
vendible por unidad
Precio
solicitado
Factor de
negociacin
Conclusiones
homologacin comp.
Residuales
Valor unitario
promedio
Valor unitario
homologado
Valor unitario
sin homologar
mnimo
Valor unitario
sin homologar
mximo

x
x
x
x
x
x
x
x
x
x

x
x
x
x
x
x
h.1.3.5.5
h.1.3.5.6
h.1.3.5.7
h.1.3.6
h.1.3.6.1
h.1.3.6.2
h.1.3.6.3
h.1.3.6.4
h.1.4
h.2
h.2.1
h.2.1.n.1
h.2.1.n.2
h.2.1.n.3
h.2.1.n.4
h.2.1.n.5
h.2.1.n.5.1
h.2.1.n.5.2
h.2.1.n.6
h.2.1.n.7
h.2.1.n.8
h.2.1.n.9
h.2.1.n.10
h.2.1.n.10.1
h.2.1.n.10.2
h.2.1.n.10.3
h.2.1.n.10.4
h.2.2
Valor unitario
homologado mnimo
Valor unitario
homologado mximo
Valor unitario
aplicable al residual
Anlisis residual
Total de
ingresos
Total de
egresos
Utilidad
propuesta
Valor unitario
de tierra residual
Valor unitario de
tierra aplicable al
avalo
Construcciones en
venta
Investigacin
productos
comparables
Calle
Colonia
Delegacin
Cdigo Postal
Fuente de
informacin
Telfono
Informante
Descripcin
del comparable
Superficie
vendible por unidad
Precio
solicitado
Factor de
negociacin
Cuenta
catastral
Regin
Manzana
Lote
Localidad
Conclusiones
homologacin
construcciones en

x
x

x
x
x
x
x
x
x
x
x
x

x
x
x
x
x
x

x
x
x
x
venta
h.2.2.1
h.2.2.2
h.2.2.3
h.2.2.4
h.2.2.5
h.2.2.6
h.2.2.7
h.3
h.4
h.4.1
h.4.1.n.1
h.4.1.n.2
h.4.1.n.3
h.4.1.n.4
h.4.1.n.5
h.4.1.n.5.1
h.4.1.n.5.2
h.4.1.n.6
h.4.1.n.7
h.4.1.n.8
h.4.1.n.9
h.4.1.n.10
h.4.1.n.10.1
h.4.1.n.10.2
h.4.1.n.10.3
h.4.1.n.10.4
h.4.2
Valor unitario
promedio
Valor unitario
homologado
Valor unitario
sin homologar
mnimo
Valor unitario
sin homologar
mximo
Valor unitario
homologado mnimo
Valor unitario
homologado mximo
Valor unitario
aplicable al avalo
Valor de mercado del
inmueble
Construcciones en
renta
Investigacin
productos
comparables
Calle
Colonia
Delegacin
Cdigo Postal
Fuente de
informacin
Telfono
Informante
Descripcin
del comparable
Superficie
rentable por unidad
Renta
solicitada
Factor de
negociacin
Cuenta
catastral
Regin
Manzana
Lote
Localidad
Conclusiones
homologacin

x
x
x
x
x
x
x
x
x
x

x
x
x
x
x
x

x
x
x
x
h.4.2.1
h.4.2.2
h.4.2.3
h.4.2.4
h.4.2.5
h.4.2.6
h.4.2.7
Enfoque de
costos (avalo
comercial)
Importe total del

enfoque de costos
Clculo
Importe instalaciones
especiales (elementos
accesorios y obras
complem.)
Importe total valor
catastral
Avance de obra
Importe total valor
catastral obra en
proceso
Clculo
Clculo

Clculo
x
x
x
x
i.6
Enfoque de
costos (avalo
catastral)
j.4
j.5
j.6
j.7
Enfoque de
ingresos
(capitalizaci
n)
construcciones en
venta
Valor unitario
promedio
Valor unitario
homologado
Valor unitario
sin homologar
mnimo
Valor unitario
sin homologar
mximo
Valor unitario
homologado mnimo
Valor unitario
homologado mximo
Valor unitario
aplicable al avalo
k.1
k.2
k.2.01
k.2.02
k.2.03
k.2.04
k.2.05
Renta bruta mensual

Deducciones
Vacos
Impuesto predial
Servicio de agua
Conservacin y
mantenimiento
Servicio energa
Clculo

x
x
x
x
x
x
x
x
k.2.06
k.2.07
k.2.08
k.2.09
k.2.10
k.2.11
k.2.12
k.2.13
k.3
k.4
k.5
Consideracio
nes previas a
la conclusin

x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Clculo
Clculo
Clculo
Clculo
Consideraciones
previas a la
conclusin
Valor comercial del

inmueble
Valor catastral del
inmueble
Fecha de valor
referido:
ndice antiguo:
ndice actual:
Factor de conversin:
Valor referido:
INPC
INPC
Clculo
Clculo
x
x
x
x

x
x
x
x
n.1
Conclusin
del avalo
O
o.1
o.2
Valor
referido
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
P
p.1
p.2
p.3
p.4
p.5
Anexo
Fotogrfico
elctrica
Administracin
Seguros
Depreciacin fiscal
Otros
Deducciones
fiscales
Impuesto sobre la
Renta
Deducciones
mensuales
% Deducciones
mensuales
Producto Lquido
anual
Tasa de capitalizacin
aplicable
Importe enfoque de
ingresos
Q
q.1
q.1.1
q.1.1.1
q.1.1.2
q.1.1.3
q.1.1.4
Sujeto
Cuenta catastral
Regin
Manzana
Lote
Localidad
q.1.2
q.1.2.n.1
q.1.2.n.2
Al menos 4
comparables
q.2
q.2.n.1
q.2.n.1.n.1
q.2.n.1.n.2
q.2.n.1.n.3
q.2.n.1.n.4
q.2.n.2
q.2.n.2.n.1
q.2.n.2.n.2
Al menos 4
comparables
q.3
q.3.n.1
q.3.n.1.n.1
q.3.n.1.n.2
q.3.n.1.n.3
q.3.n.1.n.4
q.3.n.2
Fotos inmueble
avalo
Foto
Interior o
Exterior
Comparable rentas
Cuenta catastral
Regin
Manzana
Lote
Localidad
Fotos comparable
renta
Foto
Interior o
Exterior
Comparable ventas
Cuenta catastral
Regin
Manzana
Lote
Localidad
Fotos comparable
venta
q.3.n.2.n.1
Foto
q.3.n.2.n.2
Interior o
Exterior
Tabla 1. Listado de campos de un avalo

x
x

x
x
x
x

x
x

x
x
x
x

x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Esquema XSD
Como parte de la entrega de documentacin, se incluye el esquema xsd que describe la estructura que los ficheros xml
deben seguir.
Validaciones Web
En la recepcin de un fichero que contiene un avalo es necesario proceder a la realizacin de validaciones automticas, las
cuales se corresponden con las siguientes:
Comprobar si se incluye el fichero.

Comprobar que el fichero incluido es un fichero xml valido.
Comprobar que el fichero no excede el tamao mximo de fichero permitido.
Validar valor unitario de suelo.
Validar Esquema
i. Validar estructura del fichero xml.
ii. Validar campos de catlogos.
iii. Validar campos requeridos.
iv. Validar tipos de datos.
Comprobar que no existe un avalo (con estado distinto a cancelado) registrado por el mismo perito/sociedad
y con el mismo nmero de avalo del avalo a subir.
Validar perito y/o sociedad.
Validar que la cuenta catastral existe y que el digito verificador introducido es correcto.
Validar Imgenes.
Validar campos calculados.
Validar Vida til segn clase y uso
Validar valor unitario de tierra aplicable al avalo.
Validar campos de catlogos

En el avalo se reciben datos cuyos valores se deben corresponder con uno de los existentes en el catlogo asociado, en caso
de existir. Se han identificado los catlogos con el objetivo de validar que los valores que se reciben en el avalo se
corresponden con uno de los existentes en el catlogo.
A continuacin se indican los catlogos disponibles, as como los valores que tienen.
Catlogo Cat-AcometidaInmueble
CODA COMETIDA INMUEBLE
0
1
DESCRIPCIN
NO EXISTE
SI EXISTE
En el avalo se debe facilitar el campo CodAcometidaInmueble.

Catlogo Cat-AguaPotable
COD AGUA POTABLE
1
2
DESCRIPCIN
Con suministro al inmueble
Sin suministro al inmueble
En el avalo se debe facilitar el campo CodAguaPotable.

Catlogo Cat-AlumbradoPublico
COD ALUMBRADO PUBLICO
1
2
3
DESCRIPCIN
Sin alumbrado
Alumbrado con cableado areo
Alumbrado con cableado subterrneo
En el avalo se debe facilitar el campo CodAlumbradoPublico.

Catlogo Cat-Banquetas
COD BANQUETAS
1
2
3
4
5
DESCRIPCIN
Concreto
Empredado
Adoqun
Otros
No presenta
En el avalo se debe facilitar el campo CodBanquetas.

Catlogo Cat-ClasesConstruccion
COD CLASE
1
2
3
CLASE
PRECARIA
ECONMICA
MEDIA
4
5
6
7
S
U
BUENA
MUY BUENA
LUJO
ESPECIAL
SIN CLASE
UNICA
En el avalo se debe facilitar el campo CodClase.

Catlogo Cat-ClasificacionZona
COD CLASIFICACION ZONA
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
DESCRIPCIN
Habitacional de lujo
Habitacional de primer orden
Habitacional de segundo orden
Habitacional de tercer orden
Habitacional de inters social
Habitacional de popular
Habitacional de campestre
Comercial de lujo
Comercial de primer orden
Comercial de segundo orden
Comercial de tercer orden
Industrial
Mixta habitacional y comercial
Mixta industrial y comercial
Mixta habitacional e industria
vecina
Mixta habitacional y servicios
Mixta industrial y servicios
En el avalo se debe facilitar el campo CodClasificacionZona.

Catlogo Cat-DensidadHabitacional
COD DENSIDAD HABITACIONAL
DESCRIPCIN
Muy baja, 10 hab/ha una vivienda por lote de 1,000
1
m^2
2
Baja, 50 hab/ha una vivienda por lote de 500 m^2
Baja, 100 a 200 hab/ha una vivienda por lote de 250
3
m^2
4
Media, 400 hab/ha una vivienda por lote de 125 m^2
5
Alta, 800 hab/ha
En el avalo se debe facilitar el campo CodDensidadHabitacional.
Catlogo Cat-DensidadPoblacion
COD DENSIDAD POBLACIN
1
2
3
4
5
6
7
DESCRIPCIN
Nula
Escasa
Normal
Media
Semidensa
Densa
Flotante
En el avalo se debe facilitar el campo CodDensidadPoblacion.

Catlogo Cat-Drenaje
COD DRENAJE INMUEBLE
1
2
3
DESCRIPCIN
Con conexin al inmueble
Con conexin al inmueble
Mixto
Sin conexin al inmueble
En el avalo se debe facilitar el campo CodDrenajeInmueble.

Catlogo Cat-DrenajePluvial
COD DRENAJE PLUVIAL
1
2
En el avalo se debe facilitar el campo CodDrenajePluvial.
DESCRIPCIN
Si existe
No existe
Catlogo Cat-EstadoConservacion
COD ESTADO CONSERVACIN
1
2
3
4
DESCRIPCIN
Bueno
Malo
Normal
Ruinoso
En el avalo se debe facilitar el campo CodEstadoConservacion.

Catlogo Cat-GasNatural
COD GAS NATURAL
1
2
3
DESCRIPCIN
Con acometida al inmueble
Existe en la zona sin acometida al inmueble
No existe
En el avalo se debe facilitar el campo CodGasNatural.

Catlogo Cat-Guarniciones
COD GUARNICIONES
DESCRIPCIN
1 Concreto
2 Piedra o cantera
3 No existe
En el avalo se debe facilitar el campo CodGuarniciones.

Catlogo Cat-InstalacionesEspeciales
DESCRIPCIN
ELEVADORES
MONTACARGAS
ESCALERAS ELECTROMECANICAS
EQUIPO DE AIRE ACONDICIONADO
EQUIPO LAVADO
SISTEMA HIDRONEUMATICO
RIEGO POR ASPERSION
SISTEMA DE SONIDO AMBIENTAL
CALEFACCION
CLAVE
IE01
IE02
IE03
IE04
IE05
IE06
IE07
IE08
IE09
ANTENAS PARABOLICAS
SISTEMAS DE ASPIRACIN CENTRAL
BOVEDAS DE SEGURIDAD MOVIBLES
SUBESTACIN ELECTRICA
SISTEMAS DE INTERCOMUNICACION(INTERFON, PORTERO
ELECTRICO)
PARARRAYOS
EQUIPOS CONTRA INCENDIOS
EQUIPOS DE SEGURIDAD Y CIRCUITOS CERRADOS DE T.V.
CALDERA
OTROS
HORNO INDUSTRIAL MOVIBLES
DEPOSITO DE COMBUSTIBLE
PANTALLA CINEMATOGRAFICA
PLANTA DE LUZ DE EMERGENCIA
BUTACAS
CAMARAS FRIGORIFICAS MOVIBLES
PORTONES DE OPERACIN ELECTRICA
ANTENA MAESTRA DE T. V. Y F. M.
COCINAS INTEGRALES MOVIBLES
CALDERA
ESPUELA DE FERROCARRIL
OTROS
BARDAS, CELOSIAS
REJAS
PATIOS Y ANDADORES
MARQUESINAS
PERGOLAS
JARDINES
FUENTES Y ESPEJOS DE AGUA
TERRAZAS Y BALCONES
COCINAS INTEGRALES HECHAS EN OBRA
CISTERNAS O ALJIBES
ALBERCAS Y CHAPOTEADEROS
POZOS ARTESIANOS
BOVEDAS DE SUGURIDAD HECHAS EN OBRA
HORNO INDUSTRIAL HECHO EN OBRA
ESPUELA DE FERROCARRIL EN INDUSTRIAS
CAMARAS FRIGORIFICAS HECHAS EN OBRA
OTROS
En el avalo se debe facilitar el campo Clave.
Catlogo Cat-NivelSocioeconomico
COD NIVEL SOCIOECONMICO
1
2
3
4
5
6
DESCRIPCIN
E Ms bajo
D Bajo
D+ Medio Bajo
C Medio
C+ Medio Alto
A/B Alto
IE10
IE11
IE12
IE13
IE14
IE15
IE16
IE17
IE18
IE19
EA01
EA02
EA03
EA04
EA05
EA06
EA07
EA08
EA09
EA10
EA11
EA12
OC01
OC02
OC03
OC04
OC05
OC06
OC07
OC08
OC09
OC10
OC11
OC12
OC13
OC14
OC15
OC16
OC17
En el avalo se debe facilitar el campo CodNivelSocioEconomico.

A/B: Clase Alta Es el segmento con el ms alto nivel de vida. El perfil del jefe de familia de estos hogares est formado
bsicamente por individuos con un nivel educativo de Licenciatura o mayor. Viven en casas o departamentos de lujo con
todas las comodidades.
C: Clase Media Este segmento contiene a lo que tpicamente se denomina clase media. El perfil del jefe de familia de
estos hogares est formado por individuos con un nivel educativo de preparatoria principalmente. Los hogares
pertenecientes a este segmento son casas o departamentos propios o rentados con algunas comodidades.
C+: Clase Media Alta Este segmento incluye a aquellos que sus ingresos y/o estilo de vida es ligeramente superior a los
de clase media. El perfil del jefe de familia de estos hogares est formado por individuos con un nivel educativo de
Licenciatura. Generalmente viven en casas o departamentos propios algunos de lujo y cuentan con todas las comodidades.
D: Clase Baja - Este es el segmento medio de las clases bajas. El perfil del jefe de familia de estos hogares est formado por
individuos con un nivel educativo de primaria en promedio (completa en la mayora de los casos). Los hogares
pertenecientes a este segmento son propios o rentados (es fcil encontrar tipo vecindades), los cuales son en su mayora de
inters social o de rentas congeladas.
D+: Clase Media Baja Este segmento incluye a aquellos hogares que sus ingresos y/o estilos de vida son ligeramente
menores a los de la clase media. Esto quiere decir, que son los que llevan un mejor estilo de vida dentro de la clase baja. El
perfil del jefe de familia de estos hogares est formado por individuos con un nivel educativo de secundaria o primaria
completa. Los hogares pertenecientes a este segmento son, en su mayora, de su propiedad; aunque algunas personas rentan
el inmueble y algunas viviendas son de inters social.
E: Clase ms baja - Es el segmento ms bajo de la poblacin. Se le incluye poco en la segmentacin de mercados. El perfil
del jefe de familia de estos hogares est formado por individuos con un nivel educativo de primaria sin completarla. Estas
personas no poseen un lugar propio teniendo que rentar o utilizar otros recursos para conseguirlo. En un solo hogar suele
vivir ms de una generacin y son totalmente austeros.
Catlogo Cat-NomenclaturaCalles
COD NOMENCLATURA CALLE
1
2
DESCRIPCIN
S Existe
No Existe
En el avalo se debe facilitar el campo CodNomenclaturaCalle.

Catlogo Cat-RangoNivelTGDF
COD RANGO
NIVELES
DESCRIPCIN
01
De 1 a 2 niveles o bien, si no existe una clara distincin de ellos y la construccin tenga una altura
02
hasta de 6.00 metros.
De 3 a 5 niveles o bien, si no existe una clara distincin de ellos y la construccin tenga una altura de
05
6.01 metros a 15.00 metros.
10
De 6 a 10 niveles.
15
De 11 a 15 niveles.
20
De 16 a 20 niveles.
99
De 21 a ms niveles.
Rango nico. Se aplica a edificaciones sin una clara distincin de niveles tales como naves
industriales, bodegas galerones, centros comerciales, restaurantes y estructuras semejantes que
RU
excedan una altura de 15.00.
En el avalo se debe facilitar el campo CodRangoNiveles.
Catlogo Cat-RecoleccionBasura
COD RECOLECCIN BASURA
1
2
DESCRIPCIN
S Existe
No Existe
En el avalo se debe facilitar el campo CodRecoleccionBasura.

Catlogo Cat-RegimenPropiedad
COD REGIMEN PROPIEDAD
DESCRIPCIN
Privada
Condominal
Copropiedad
Pblica
En el avalo se debe facilitar el campo CodRegimenPropiedad.

Catlogo Cat-SenalizacionVias
COD SENALIZACIN VIAS
DESCRIPCIN
Si
No
En el avalo se debe facilitar el campo CodSenalizacionVias.

Catlogo Cat-SuministroElectrico
COD SUMINISTRO ELECTRICO
1
2
3
DESCRIPCIN
Red area
Red subterrnea
Red mixta
En el avalo se debe facilitar el campo CodSuministroElectrico.

Catlogo Cat-SuministroTelefonico
COD SUMINISTRO TELEFONICA
1
2
3
DESCRIPCIN
Red area
Red subterrnea
No existe
En el avalo se debe facilitar el campo CodSuministroTelefonica.

Catlogo Cat-TipoFotoInmueble
COD TIPO FOTO INMUEBLE
I
E
DESCRIPCIN
Foto de Interior
Foto de Exterior
En el avalo se debe facilitar el campo CodTipoFotoInmueble.

Catlogo Cat-TipoFuenteInformacion
COD TIPO FUENTE INFORMACIN
DESCRIPCIN
Escritura
Sentencia
Contrato Privado
Alineamiento y Num
En el avalo se debe facilitar el campo CodTipoFuentesInformacion.

Catlogo Cat-Topografia
COD TOPOGRAFA
1
2
3
4
DESCRIPCIN
Plano
Accidentado
Con pendiente ascendente
Con pendiente descendente
En el avalo se debe facilitar el campo CodTopografia.
Catlogo Cat-UsosConstrucciones
COD USO
DESCRIPCIN
A
Abasto (Bodega)
C
Comercio
D
Deporte
E
Educacin
H
Habitacional
I
Industria
J
Jardines
K
Comunicaciones
L
Hotel
O
Oficina
P
Panteones
PC
Canchas deportivas
PE
Estacionamientos, patios y plazuelas
Q
Cultura
S
Salud
X
Agrcola
En el avalo se debe facilitar el campo CodUso.
Catlogo Cat-Vialidades
COD VIALIDADES
1
2
3
4
5
6
7
DESCRIPCIN
Terracera
Concreto asfltico
Concreto hidrulico
Empedrado
Adoqun
Otros
No presenta
En el avalo se debe facilitar el campo CodVialidades.

Catlogo Cat-VigilanciaZona
COD VIGILANCIA ZONA
1
2
3
DESCRIPCIN
Municipal
Autnoma privada
No tiene
En el avalo se debe facilitar el campo CodVigilanciaZona.

Catlogo Vida til total del tipo
CLASES Y VIDAS TOTALES
USO
HABITACIN
40
60
70
80
90
90
90
HOTELES
40
60
70
80
90
90
90
DEPORTES
40
60
70
80
90
90
90
COMERCIO
30
40
50
70
90
90
90
OFICINAS
40
60
70
80
90
90
90
SALUD
40
60
70
80
90
90
90
CULTURA
40
60
70
80
90
90
90
ABASTO
10
20
30
40
50
50
50
INDUSTRIA
30
30
50
70
90
90
90
COMUNICACIONES
40
60
70
80
90
90
90
EDUCACIN
ESTACIONAMIENTO PATIOS Y
PLAZUELAS
CANCHAS DEPORTIVAS
40
60
70
80
90
90
90
PE
PC
JARDINES
PANTEONES
NICA
CLASE
Si la
clase es
del tipo
nica
no se
valida
Si el uso es del tipo nica no se valida la vida til
Comprobar si se incluye el fichero

En el momento de proceder al envo de un avalo se realiza una validacin, que consiste en comprobar si se ha seleccionado
el fichero que contiene el avalo que se desea cargar en el sistema SIGAPred.
En el caso de que no se haya seleccionado el fichero que contiene el avalo, el sistema avisar indicando esta situacin. Para
ello la aplicacin Web, mostrar un mensaje informativo indicando que no se la seleccionado el fichero a enviar.
Validar formato del fichero y campos requeridos

El sistema valida que el formato del fichero sea XML y que este organizado en base a una estructura definida. Adems de
validar la estructura del fichero que se recibe en el sistema, se comprueba que se aporta la informacin que se ha
determinado que es requerida por el sistema.
Para realizar las validaciones el sistema utiliza un esquema del fichero XML, que se denomina XSD. El esquema XSD
refleja informacin tal como, la estructura definida del formato nico de avalo, la informacin que se considera requerida,
los tipos de datos de los campos y las validaciones adicionales que se consideran necesarias y que el esquema XSD permite
realizar.
En el apartado 2.1 se muestra una tabla donde se detalla la estructura de un avalo y los campos que son requeridos.
Validar campos calculados

El fichero con el avalo que recibe el sistema, tiene campos que se denominan calculados, en los cuales, el valor se obtiene
en base a otros campos que se proporcionan en el avalo. A continuacin se muestra una tabla donde se reflejan los campos
que se consideran calculados, as como la frmula en la que se basa:
Captulo
Nmero
Campo
Fuente Frmulas
de datos
Caracterstic
as urbanas
c.6.04
c.8.13
Coeficiente de
uso del suelo
Nivel de
infraestructura
en la zona (%)
c.8.33
Nivel de
equipamiento
urbano
d.5.n.10
Fre
d.5.n.11
Valor de la
fraccin n
Superficie total
del terreno
Valor total del
terreno
Valor total del
terreno
proporcional
Clculo =(1-(c.6.02/100))*c.6.03
Clculo No se valida este clculo ya que se basa en un
algoritmo del SHF no manejado por el manual
de valuacin. A modo informativo consiste en
que dependendiendo si se cumple o no lo que
se indica en la descripcin, le corresponde un
nivel u otro.
Clculo No se valida este clculo ya que se basa en un
algoritmo del SHF no manejado por el manual
de valuacin. A modo informativo consiste en
que dependendiendo si se cumple o no lo que
se indica en la descripcin, le corresponde un
nivel u otro.
Terreno
d.11
d.12
d.13
Clculo Si d.5.n.9.1 tiene valor entonces =d.5.n.3 *

d.5.n.4 * d.5.n.5 * d.5.n.6 *d.5.n.7* d.5.n.9.1
Si d.5.n.9.1 no tiene valor entonces = d.5.n.3 *
d.5.n.4 * d.5.n.5 * d.5.n.6 *d.5.n.7
Clculo =h.1.4 * d.5.n.2 * d.5.n.10
Clculo =sumatoria d.5.n.2
Clculo =sumatoria d.5.n.11
Clculo =d.6 * d.12
Descripcin
del inmueble
e.2.1.n.9
e.2.1.n.13
e.2.1.n.14
e.2.1.n.15
Vida til
remanente
Factor de
edad
Factor
resultante
Valor de
la fraccin n
e.2.1.n.17
Depreciac
in por edad
e.2.2
Superficie
total de
construcciones
PRIVATIVAS
Valor total
de
e.2.3
Clculo =e.2.1.n.08 - e.2.1.n.07. si el resultado es

negativo se debe poner 0
Clculo =((0.1*e.2.1.n.08) + (0.9 * (e.2.1.n.08 e.2.1.n.07))) / e.2.1.n.08
El resultado no debe ser inferior a 0.6
Clculo =e.2.1.n.13 * e.2.1.n.10(valor existente en el
catlogo en base al cdigo)
Clculo =e.2.1.n.12 * e.2.1.n.14 * e.2.1.n.11
Solo se valida en comercial ya que los campos
e.2.5.n.12 y e.2.5.n.14 no son obligatorios en el
avalo catastral
Clculo =(100-Min(40,e.2.1.n.07 * 1 ))/100
( Si el uso es PE, PC, P o J no aplica
depreciacin)
Clculo =sumatoria e.2.1.n.11
Clculo =sumatoria e.2.1.n.15
e.2.4
e.2.5.n.9
e.2.5.n.13
construcciones
PRIVATIVAS
Valor total
de
construcciones
PRIVATIVAS
por indiviso
Vida til
remanente
Factor de
edad
e.2.5.n.15
Factor
resultante
Valor de
la fraccin n
e.2.5.n.17
Depreciac
in por edad
e.2.5.n.14
e.2.6
e.2.7
e.2.8
e.3
Superficie
total de
construcciones
COMUNES
Valor total
de
construcciones
COMUNES
Valor total
de
construcciones
COMUNES
por indiviso
Vida til total
promedio del
inmueble
e.4
Edad promedio
del inmueble
e.5
Vida til
remanente
promedio del
inmueble
Clculo e.2.3 * d.6 (Opcional)
Clculo =e.2.5.n.08 - e.2.5.n.07. si el resultado es

negativo se debe poner 0
Clculo =((0.1*e.2.5.n.08) + (0.9 * (e.2.5.n.08 e.2.5.n.07))) / e.2.5.n.08
El resultado no debe ser inferior a 0.6
Clculo =e.2.5.n.13 * e.2.5.n.10(valor existente en el
catlogo en base al cdigo)
Clculo =e.2.5.n.12 * e.2.5.n.14 * e.2.5.n.11
Solo se valida en comercial ya que los campos
e.2.5.n.12 y e.2.5.n.14 no son obligatorios en el
avalo catastral
Clculo =(100-Min(40,e.2.5.n.07 *1 ))/100
( Si el uso es PE, PC, P o J no aplica
depreciacin)
Clculo =sumatoria e.2.5.n.11, si no hay construcciones
comunes el valor debe ser 0
Clculo =sumatoria e.2.5.n.15, si no hay construcciones

comunes el valor debe ser 0
Clculo e.2.7 * d.6 (Opcional)
Clculo =sumatoria (e.2.1.n.08 ) /N

Se suman los valores de construcciones
privativas y se divide entre el total de
construcciones privativas
Clculo =sumatoria (e.2.1.n.07) /N
Clculo =sumatoria (e.2.1.n.09) /N
Elementos
de la
construccin
f.9.1.n.8
f.9.1.n.9
Privativas
Factor
de edad
instalacin
especial
Importe
Clculo =1-(f.9.1.n.5 / f.9.1.n.6)
Clculo =f.9.1.n.4 * f.9.1.n.7 * f.9.1.n.8
f.9.2.n.8
f.9.2.n.9
f.9.3
f.9.4
f.10.1.n.8
f.10.1.n.9
f.10.2.n.8
f.10.2.n.9
f.10.3
f.10.4
f.11.1.n.8
f.11.1.n.9
f.11.2.n.8
f.11.2.n.9
instalacin
especial
Comunes
Factor
de edad
instalacin
especial
Importe
instalacin
especial
Importe total
instalaciones
especiales
PRIVATIVAS
Importe total
instalaciones
especiales
COMUNES
Privativas
Factor de
edad elemento
accesorio
Importe
elemento
accesorio
Comunes
Factor de
edad elemento
accesorio
Importe
elemento
accesorio
Importe total
elementos
accesorios
PRIVATIVAS
Importe total
elementos
accesorios
COMUNES
Privativas
Factor de
edad obra
complementari
a
Importe
obra
complementari
a
Comunes
Factor de
edad obra
complementari
a
Importe
Clculo =1-(f.9.2.n.5 / f.9.2.n.6)
Clculo =f.9.2.n.4 * f.9.2.n.7 * f.9.2.n.8
Clculo =sumatoria f.9.1.n.09
Clculo =1-(f.10.1.n.5 / f.10.1.n.6)
Clculo =f.10.1.n.4 * f.10.1.n.7 * f.10.1.n.8
Clculo =1-(f.10.2.n.5 / f.10.2.n.6)
Clculo =f.10.2.n.4 * f.10.2.n.7 * f.10.2.n.8
Clculo =1-(f.11.1.n.5 / f.11.1.n.6)
Clculo =f.11.1.n.4 * f.11.1.n.7 * f.11.1.n.8
Clculo =1-(f.11.2.n.5 / f.11.2.n.6)
Clculo =f.11.2.n.4 * f.11.2.n.7 * f.11.2.n.8
f.11.3
f.11.4
f.12
f.13
f.14
f.15
obra
complementari
a
Importe total
obras
complementari
as
PRIVATIVAS
Importe total
obras
complementari
as COMUNES
Importe total
instalaciones
especiales,
obras
complementari
as y elementos
accesorios
PRIVATIVAS
Importe total
instalaciones
especiales,
obras
complementari
as y elementos
accesorios
COMUNES
Importe
INDIVISO
instalaciones
especiales,
obras
complementari
as y elementos
accesorios
COMUNES
Importe
INDIVISO
instalaciones
especiales,
obras
complementari
as y elementos
accesorios
PRIVATIVAS
Clculo =f.9.3 + f.10.3 + f.11.3
Clculo =f.9.4 + f.10.4 + f.11.4
Clculo =f.13 * d.6
Clculo =f.12 * d.6
Enfoque de
mercado
Fre
h.1.1.n.17
Clculo Si h.1.1.n.18 tiene valor entonces =h.1.1.n.10 *

h.1.1.n.11 * h.1.1.n.12 * h.1.1.n.13 * h.1.1.n.14
* h.1.1.n.18.1
Si h.1.1.n.18 no tiene valor entonces =
h.1.1.n.10 * h.1.1.n.11 * h.1.1.n.12 * h.1.1.n.13
* h.1.1.n.14
Enfoque de
costos
(avalo
comercial)
i.6
Importe total
del enfoque de
costos
Clculo =d.13 + e.2.3 + e.2.8 + f.12 + f.14
j.4
Importe
instalaciones
especiales
Clculo
j.5
Importe total
valor catastral
j.7
Importe total
valor catastral
obra en
proceso
k.1
Renta bruta
mensual
Deducciones
mensuales
% Deducciones
mensuales
Producto
Lquido anual
Importe
enfoque de
ingresos
Enfoque de
costos
(avalo
catastral)
si rgimen no es Condominal'=(e.2.3 + e.2.7) *
0.08,, si rgimen es Condominal (campo b.6
Rgimen de propiedad es igual a 2) =(e.2.3 +
(e.2.7*d.6)) * 0.08. Si no hay instalaciones
especiales, elementos accesorios u obras
complementarias este campo ser 0
Clculo si rgimen no es Condominal'=d.13 + e.2.3 +
e.2.7 + j.4, si rgimen es Condominal (campo
b.6 Rgimen de propiedad es igual a 2) =
d.13 + e.2.3 + (e.2.7*d.6) + j.4
Clculo =j.5 * j.6
Enfoque de
ingresos
(capitalizaci
n)
k.2.12
k.2.13
k.3
k.5
Clculo = h.4.2.07 * e.2.2

Clculo =k.2.01 + k.2.02 + k.2.03 + k.2.04 + k.2.05 +
k.2.06 + k.2.07 + k.2.09 + k.2.11
Clculo =(k.2.12 / k.1) / 100
Clculo =(k.1 - k.2.12)*12
Clculo = k.3 / k.4
Valor
referido
p.4
p.5
Factor de
Clculo =p.2 / p.3
conversin:
Valor referido: Clculo = p.4 * o.1
Tabla 2. Campos calculados con sus frmulas
En el apartado 2.1 se muestra una tabla donde se encuentran todos los campos de un avalo.
Validar vigencia del perito o sociedad de valuacin
El avalo o avalos lo realiza un Perito o Sociedad de Valuacin, siendo necesario que el Perito o Sociedad de Valuacin se
encuentre vigente en el momento de proceder a la carga del fichero con el avalo o avalos en el sistema.
Validar valor unitario de suelo

Cuando se presenta un avalo, en el caso de avalo comercial se valida que el valor unitario de tierra aplicable al avalo
(h.1.4 del formato unificado de avalos) est entre un lmite inferior y superior establecidos por el sistema. El sistema
calcula los lmites basndose en la informacin de los avalos presentados en los ltimos 6 meses en la misma rea de valor
que el avalo que se est presentando. Para ello el sistema utiliza una desviacin estndar.
En caso de que el valor unitario de tierra aplicable al avalo (h.1.4 del formato unificado de avalos) no se encuentre entre
los lmites calculados por el sistema, se muestra un mensaje informativo avisando de la situacin, pero permitiendo
continuar con el registro del avalo.
Validar Imgenes
El sistema deber validar que todas las fotos que se incluyen en el avalo, es decir en el fichero .XML, cumplan el formato
acordado. El formato acordado se corresponde con el siguiente:
Formato Resolucin Puntos
Tamao
Peso
por
orientativo
Pulgada
Pixeles
DPI
Centmetros Megapixeles Kbytes
VGA
640 x 480
72
22.6 x 16.9
0.3
112
Si una o varias fotos no cumple el formato, se mostrar un mensaje informativo indicando el error producido y facilitando el
nombre de la foto.
Los campos en los que tiene que ir una imagen, cuyo tipo de dato es xs:Base64Binary, son los siguientes:
d.2 - Croquis micro localizacin
d.3 - Croquis macro localizacin
q.1.2.n.1 - Foto
q.2.n.2.n.1 - Foto
q.3.n.2.n.1 Foto
Validar tamao mximo fichero

El sistema deber comprobar que el tamao del fichero que se intenta subir no excede del valor del parmetro que se
encuentra configurado en el web.config, con un mximo de 4 Mg.
Validar Vida til segn clase y uso

El sistema valida que para el uso (Campos posibles e.2.1.n.2 y e.2.5.n.2) y la clase (Campos posibles e.2.1.n.6 y e.2.5.n.6)
indicados en el avalo, el valor de la vida til total del tipo (Campos posibles e.2.1.n.8 y e.2.5.n.8) sea correcto.
Se comprueba que segn la clase y el uso, el valor de la vida til total sea el indicado en el catlogo CLASES Y VIDAS
TOTALES.
En el caso de que el valor de la clase Campos posibles e.2.1.n.6 y e.2.5.n.6) sea nica (clave:U), no se aplica la validacin
a los campos VidaUtilTotalDelTipo, e.2.1.n.2 y e.2.5.n.2.
CLASES Y VIDAS TOTALES
USO
HABITACIN
40
60
70
80
90
90
90
HOTELES
40
60
70
80
90
90
90
DEPORTES
40
60
70
80
90
90
90
CLASE
COMERCIO
30
40
50
70
90
90
90
OFICINAS
40
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SALUD
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CULTURA
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ESTACIONAMIENTO PATIOS Y
PLAZUELAS
CANCHAS DEPORTIVAS
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PE
PC
JARDINES
PANTEONES
NICA
Si la
clase es
del tipo
nica
no se
valida
Si el uso es del tipo nica no se valida la vida til
Informacin a obtener de la SF.

En el avalo se debe facilitar el valor acorde a la clase y uso indicado en el catlogo, es decir, para el Uso H y Clase 1
se deber poner 40. Sin embargo para el uso C y la clase 1 deber poner 30.
En el sistema de avalos, los peritos y sociedades de valuacin, tendrn la posibilidad de comenzar un avalo con
informacin inicial de la cuenta catastral objeto del avalo. Para ello el usuario facilitar una cuenta catastral, de la cual el
sistema obtendr informacin, generando un fichero XML con la estructura de un avalo y con los datos obtenidos
aportados.
Los datos se corresponden con los indicados en la siguiente tabla, donde se indica la fuente de datos de cada uno de los
datos.
Captulo
Identificacin
Antecedentes
Nmero
Campo
Fuente de datos
A
a.2
Fecha avalo
a.3
a.4
B
b.3
b.3.01
b.3.02
b.3.03
b.3.04
b.3.05
b.3.06
b.3.07
b.3.08
b.3.09
b.3.10
Clave valuador
Clave sociedad
b.3.10.1

Calle
Nmero interior
Nmero exterior
Manzana
Lote
Edificio
Colonia
Cdigo Postal
Delegacin
Cuenta catastral
Regin
Valuador y/o
Sociedad
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Informacin DPC
Boleta predial
b.3.10.2
b.3.10.3
b.3.10.4
b.3.10.5
D
Terreno
d.5.n.8
Enfoque de
mercado
Manzana
Boleta predial
Lote
Boleta predial
Localidad
Boleta predial
Digito verificador
Boleta predial
Clave de rea (corredor o

enclave) de valor
Informacin DPC
H
d.5.n.8 Clave de rea de valor
Enfoque de costos
(avalo catastral)
Informacin DPC
J
d.5.n.8
Valor referido
Clave de rea (corredor y

enclave)de valor
Informacin DPC
P
p.1
Fecha de valor referido:
Valuador y/o
Sociedad
Tabla 3. Listado datos a obtener de la SF

Consideraciones Funcionales.
En el tipo de avalo Comercial, se debe completar un apartado que se corresponde con el Anexo Fotogrfico. En este
apartado, hay varios subapartados, entre los que se encuentran Comparables rentas y Comparables ventas. El objetivo
de estos subapartados es facilitar las fotos de los comparables de rentas y ventas, cuya informacin de cada comparable se
ha facilitado previamente en otros campos del avalo. Para poder relacionar las fotos con el comparable en cuestin, se
utiliza la cuenta catastral. En el caso en que la cuenta catastral no se facilite, no se podr asociar las fotos con el comparable
por lo que tampoco se vern las fotos de los comparables cuando se consulte el detalle del avalo en la aplicacin.
A futuro se pretende que la cuenta catastral de los comparables sea obligatoria.

Procesos y Procedimientos Tecnicos para Realizar Un Avaluo

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Directorio

Subtesorera de Catastro y Padrn Territorial

Lic. Roberto Carlos Fernndez Gonzlez, Subtesorero de Catastro y Padrn Territorial.

Colegio de Arquitectos de la Ciudad de Mxico.

Arq. Marco Antonio Gmez Rocha.

Colegio de Ingenieros Civiles de Mxico A.C.

Ing. Carlos Alberto de la Fuente Herrera.

Colegio de Especialistas en Valuacin del Estado

Arq. Mauricio ngel Correa Garca.

Colegio de Valuadores Profesionales

- Ing. Manuel Garca Prez.

Colegio de Ingenieros Militares A.C.

Ing. Francisco Cedillo Miranda.

Colegio de Ingenieros Agrnomos de Mxico A.C.

Ing. Sergio Rubn Samaniego Huerta.

Colegio Nacional de Ingenieros Arquitectos de Mxico A.C.

Arq. Oscar Gonzlez Chvez.

Colegio de Ingenieros Mecnicos y Electricistas A.C.

Ing. Alberto Lpez Cuevas.

Colegio de Ingenieros Municipales de Mxico A.C.

Ing. Alejandro Crdenas Castaeda.

Colegio Nacional de Ingenieros Industriales.

Ing. Sergio Garca Bravo.

Colegio de Ingenieros Topgrafos A.C.

Ing. Patricia Gutirrez Arredondo.

Instituto Mexicano de Valuacin.

Mtra. Genoveva Palacios Martnez.

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS

Peritos valuadores debidamente registrados ante la autoridad fiscal;

Dos fotografas de estudio tamao infantil a color y fondo blanco recientes.

Original y copia de acta de nacimiento.

Comprobar la actualizacin de sus conocimientos a travs de respaldos acadmicos o capacitacin recibida.

Dos fotografas de estudio tamao infantil a color y fondo blanco recientes.

Original y copia notariada de su ttulo y cdula profesional correspondiente a la especialidad en valuacin

Dos fotografas de estudio tamao infantil a color y fondo blanco recientes.

Original y copia de acta de nacimiento.

Original y copia de la solicitud en el formato autorizado y proporcionado en el mdulo de Atencin a

Comprobar la actualizacin de sus conocimientos a travs de respaldos acadmicos o capacitacin recibida.

Aprobar el examen terico-prctico correspondiente referido en el artculo 10 de este Manual.

Tener amplio conocimiento del mercado inmobiliario en el Distrito Federal;

Original y copia de la solicitud en el formato autorizado y proporcionado en el mdulo de Atencin a Sociedades y

Valuador y/o Sociedad

Contaminacin ambiental en la zona

Valuador y/o Sociedad

Calles transversales, limtrofes y orientacin

Valuador y/o Sociedad

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Consideraciones previas al avalo

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