NIIF 13: Medicin del valor razonable Caso prctico: Mximo y mejor uso vs uso

actual
Prrafos de la norma que debemos considerar para analizar el caso prctico
La Gerencia debe considerar todos los factores relevantes para determinar qu criterio deber emplear para la medicin del valor razonable de un activo
no financiero, si se medir considerando el uso actual del activo o su mximo y mejor uso. La NIIF 13 presume que el uso actual que hace una entidad de
un activo es generalmente el mximo y mejor uso a menos que factores del mercado u otros factores sugieran que los participantes del mercado puedan
utilizar el activo de otra forma lo que permitir maximizar su valor. Los prrafos 27 y 28 de la NIIF 13 establecen:
Una medicin a valor razonable de un activo no financiero tendr en cuenta la capacidad del participante de mercado para generar beneficios econmicos
mediante la utilizacin del activo en su mximo y mejor uso o mediante la venta de ste a otro participante de mercado que utilizara el activo en su
mximo y mejor uso.
El mximo y mejor uso de un activo no financiero tendr en cuenta la utilizacin del activo que es fsicamente posible, legalmente permisible y
financieramente factible de la forma siguiente:
(a) Un uso que es fsicamente posible tendr en cuenta las caractersticas fsicas del activo que los participantes de mercado tendran en cuenta al fijar el
precio del activo (por ejemplo localizacin o dimensin de una propiedad).
(b) Un uso que es legalmente permisible tendr en cuenta las restricciones legales de utilizacin del activo que los participantes de mercado tendran en
cuenta al fijar el precio del activo (por ejemplo regulaciones de zona aplicables a la propiedad).
(c) Un uso que es financieramente factible tendr en cuenta si una utilizacin del activo que es fsicamente posible y legalmente permisible genera un
ingreso o flujos de efectivo adecuados (teniendo en cuenta los costos de conversin del activo para esa finalidad) para producir una rentabilidad de la
inversin que los participantes de mercado requeriran de una inversin en ese activo destinado a ese uso.
El caso prctico que presentaremos a continuacin trata con un caso muy comn que se encuentran los preparadores de estados financieros bajo NIIF,
cuando intentan establecer el valor razonable de activos no financieros.

Caso prctico
Una entidad adquiere un terreno en una combinacin de negocios. El terreno actualmente se encuentra utilizado con fines industriales ya que sobre este
se ha construido una fbrica. Se presume que el uso actual del terreno es el mximo y mejor uso a menos que le mercado u otros factores sugieran que
se pueda darle un uso diferente. En zonas cercanas actualmente se han desarrollado proyectos inmobiliarios residenciales mediante la construccin de
torres de apartamentos.
Basndose en dichos desarrollos inmobiliarios y a que existen cambios que permitiran el desarrollo residencial en la zona que hoy ocupa la fbrica, la
Entidad determina que el terreno podra ser utilizado con fines residenciales (por ejemplo para construir una torre de apartamentos) porque los
participantes del mercado consideran que dicho terreno tiene ese potencial y consideran ese factor al momento de determinar los precios del terreno.
El mximo y mejor uso del terreno podra ser determinado comparando lo siguiente:
(a) el valor del terreno como est siendo utilizado actualmente con fines industriales (ej. El terreno podra ser utilizado junto con otros activos, como es la
fbrica, o con otros activos y pasivos).
(b) el valor de la tierra como un terreno baldo para su uso residencial, considerando todos los costos necesarios para demoler la fbrica y otros costos
(incluyendo la incertidumbre sobre si la Entidad podr ser capaz de convertir el activo para ese uso alterno)
El mximo y mejor uso del terreno ser determinado basndose en el mayor de los valores determinados en (a) y (b). En los casos en que se realice una
tasacin, la determinacin del mayor y mejor uso podra considerar factores como las operaciones que realiza la fbrica incluyendo el resto de sus activos
y pasivos.
Asumamos que el valor razonable del terreno con su uso actual como una fbrica se determina en $ 8.000.000 y que el valor razonable del terreno como
baldo para que sea utilizado luego para construir una torre de apartamentos sea de $ 10.000.000. Para convertir el terreno de su uso industrial a baldo,
la fbrica debe ser demolida. Asumamos que los costos de demolicin alcancen $ 1.000.000, el valor razonable del terreno como baldo para ser utilizado
con fines residenciales ser de $ 9.000.000.
Por lo tanto el valor de $ 9.000.000 debe ser utilizado como el valor razonable del terreno.