VALUACIN DE PREDIOS RUSTICOS

INTRODUCCION
Para los efectos del reglamento se considera un predio rstico a los terrenos
ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario, forestal y de
proteccin y a los eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos que no
hayan sido habilitados como urbanos ni estn comprendidos dentro de los
lmites de expansin urbana.
Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su ecosistema, as como las
construcciones e instalaciones fijas y permanentes que existan en l.
Los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana e islas rsticas, se
valuarn conforme a lo establecido en el captulo J del presente ttulo.
Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta
o exceso de agua y los terrenos improductivos y terrenos ribereos al mar los
ubicados a lo largo del litoral de la Repblica, en la franja de 1 Km. medido a
partir de la lnea de la ms alta marea. En ambos casos se entiende que estos
terrenos estarn situados fuera delrea urbana y que no se encuentran
comprendidos en las zonas de expansin urbana sealados en los planes
urbanos, o en los estudios urbansticos debidamente aprobados por autoridad
competente.
Se debe exceptuar de esta clasificacin a los terrenos de forestacin y las
lomas con pastos naturales dedicados a la ganadera.

MEMORIA DESCRIPTIVA
Nombre del propietario:
INVERSIONES SAN ILDEFONSO S.A.
Nombre del solicitante de la valuacin
INVERSIONES SAN ILDEFONSO S.A.
Objeto de la valuacin.
Determinar el valor Comercial del terreno, para efectos de venta por parte de
la entidad
solicitante.
Ubicacin:

Av. Finlandia, zona noreste de la ciudad, camino a Los lunas, Distrito de la

Tinguia, Provincia de Ica y Departamento de Ica.
Fecha a la cual esta referida la valuacin del terreno.
25 de Enero del 2012
Reglamentacion Empleada:
Para la presente valuacin se ha empleado, el vigente Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per; aprobado por R. M. N 126-2007-VIVIENDA de fecha07-052007, efectundose por el mtodo de Tasacin Directa, la misma que
corresponde a la determinacin del valor de los componentes fsicos del
inmueble, inspeccin ocular del mismo y de su entorno, y toma de muestras
fotogrficas.
Area del Terreno
24 240 m2
Linderos y Perimetro
- Por el frente, con la Av. A, y a una distancia de 38.7 m a la Av.Finlandia, con
un perimetro total 644.92 m
Naturaleza y clasificacin de las tierras.
El suelo es arcilloso, era terreno de cultivo
Pendiente
Su pendiente maxima es menor a 4%
Clase de terreno Rustico
Tierras aptas para cultivo en limpio. (Clase A)
Estas tierras renen condiciones agrolgicas que permiten la remocin
peridica y continuada del suelo para el sembro de plantas herbceas y
semiarbustivas de corto perodo vegetativo, bajo tcnicas econmicamente
accesibles a los agricultores del lugar y sin deterioro de la capacidad
productiva del suelo, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.
Por su alta calidad agrolgica podrn dedicarse a otros fines (cultivos
permanentes, pastoreo, produccin forestal y proteccin) cuando en esta forma
se obtenga un rendimiento econmico superior al que se
obtendra de su utilizacin confines de cultivo en limpio
El terreno se subclasifica en la siguiente categoria

Segunda categora: Son aquellas con algunas limitaciones vinculadas al factor

topogrfico o clima que restringen su capacidad productiva, requieren
moderadas prcticas de conservacin y de manejo de suelos para evitar su
deterioro o para mejorarlo.

Las limitaciones de las tierras de segunda categora pueden incluir efectos

simples o combinados de:
o Pendiente ligeramente inclinada por debajo del 4%
o Susceptibilidad moderada a la erosin.
o Factores desfavorables que afectan la estructura del suelo.
o Ligera salinidad o sodio, fcil de corregir.
o Reaccin o pH entre neutro a ligeramente alcalino.
o Exigencias en el riego
o Limitaciones de clima

CONCEPTOS DE VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS

El valor rstico de las tierras de primera categora (V R) aptas para cultivo en
limpio con riego por gravedad y agua superficial se obtiene de los valores
oficiales de terrenos rsticos del distrito en que se ubica el terreno materia
devaluacin o producto del estudio del mercado inmobiliario de la zona en
estudio, segn corresponda a una valuacin reglamentaria o comercial.
El valor bsico eriazo se determina aplicando la siguiente expresin:
VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E
En donde:

VBE = Valor bsico eriazo

VR = Valor unitario oficial de terreno rstico o valor unitario de terreno del
mercado, segn se trate de valuacin reglamentaria o valuacin comercial, de
las tierras de primera categora. d = Distancia al rea con valor
unitario oficial urbano

U = Uso
T = Topografa y naturaleza del terreno
V = Vas que sirven a la zona en que se ubica el terreno
E = Factor de correccin ecolgica
ARTCULO III.D.30
La expresin numrica de los factores d, U, T, V, D, y E sern los consignados
en las tablas N 05 hasta la N 08-A. La valuacin comercial en ambos casos se
establece en funcin de la ley de oferta y la demanda.
El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinmica de desarrollo y uso
de sta, aplicar de ser el caso, los factores consignados en las tablas N 05,
06, 07, 08 y 08-A.
TABLA N 05
[pic]
* Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza
del terreno, el factor T se determina multiplicando los factores
orrespondientes.
Para los efectos de este reglamento, las vas clasificadas segn el servicio que
comprende cercano al terreno se definen en la forma siguiente:
Carreteras de segunda clase
Tiene un ancho entre 3,50 m y 8,00 m. son afirmadas, y su diseo es para
velocidades entre 60 a 80 Km/h., forman parte del sistema departamental y su
pendiente mxima es de 8%.
TABLA N 06
|FACTOR VIAS(CARRETERAS) |
|CLASE DE VIA (CARRETERAS) |DISTANCIA |
| |Hasta 500 m |De 501 a 1000 m |
|Carreteras duales |1,50 |1,25 |
|Carreteras de primera clase |1,40 |1,20
|
|Carreteras de segunda clase |1,30 |1,15 |

|Carreteras de tercera clase |1,20 |1,10 |

|Trochas carrozables |1,10 |1,05 |
|Sin carretera |1,00 |1,00 |

* El Perito deber tener en cuenta para la clasificacin de carreteras: su

jurisdiccin y el servicio, segn la normatividad vigente.
VALUACIN DE FACTORES ECOLGICOS (E)
Se debe tener en consideracin las siguientes variables en cada uno de los
factores:
a. Clima: Horas de asolamiento, caractersticas climatolgicas de la zona,
vientos dominantes, etc.
b. Paisaje: Flora y fauna existente en el rea y alrededores, ros, lagos,
bosques, etc. que determinen el entorno; debindose tomar fotos a color
destacando
el paisaje.
c. Contaminacin ambiental.- Generacin de humos, ruidos, desechos
emanaciones, que pudieran atentar contra la salud y el medio ambiente.
Estas variables se determinarn a criterio del perito y podrn calificarse de
bueno (B), regular (R) y malo (M), y se aplicar la Tabla N 08 y 08-A.
Tabla N 08
[pic]
Tabla N 08-A
[pic]
Si se presentan en forma simultnea ms de una de las variables, el factor E
se determina multiplicando los ndices correspondientes de stas.
ANEXO:

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En la Av Finlandia, al frente de la bodega Vista Alegre, camino al

http://es.slideshare.net/JoeMalpicaPimentel/valuacin-comercial-de-un-prediourbano