RESUMEN

El crecimiento poblacional en las ciudades da origen a la necesidad de nuevos desarrollos

habitacionales, como lo son fraccionamientos, centros comerciales, parques industriales, centros
recreativos, entre otros. Los fraccionamientos y/o colonias son debido a la necesidad del abrigo y
habitacin de las personas que forman nuevas familias, cambian de domicilio, se reubican por
cercana a sus empleos, etc. Hoy en da los condominios son una de las formas habitacionales que
se desarrollan debido a diferentes rubros, los mismos son un tipo de propiedad con caractersticas
especificas en cada uno de ellos.
Los condominios son un tipo de copropiedad, donde cada uno de los propietarios cuenta con un
rea especfica privativa y un derecho sobre reas o espacios comunes, como parte de la estructura
de su formacin legal cuentan con un porcentaje que determina su derecho de propiedad sobre las
reas, espacios, instalaciones y/o construcciones de los bienes comunes, a la cual se le denomina
indiviso.
Es muy importante que el indiviso este bien determinado para los diferentes efectos econmicos y
legales dentro de la propiedad en condominio.
(Palabras clave: condominio, indiviso.)

ABSTRACT
The population growth in cities leads to the need for new housing developments, as are
fraccionamientos, shopping malls, industrial parks, recreation centers, among others. The
fraccionamientos and / or colonies are due to the need for shelter and habitation of the people who
are new families, change of address, relocate by proximity to their jobs and so on. Today
condominiums are one of the housing being developed because of different items, they are a type
of property with specific features in each one.
The condominiums are a type of joint ownership, where each one of the owners has a specific
private area and a right in common areas or spaces, as part of the status and legal structure each
owner has a percentage that determinies its right of ownership over the areas spaces, installations
and / or construction of the commons properties, which is called undivided.
Its very important that this undivided clearly defined for the different legal and economic effects
within the condominium property.
(Key words: condominium, undivided.)

II

AGRADECIMIENTO

A mi esposa Paty, quien me apoyo con el tiempo que deje de atender a mi familia, adems me
acompao en parte de mi trabajo, por lo mismo tampoco estuve con mis hijos principalmente en los
das de descanso, sin embargo espero recompensarlos al obtener mi tesis de grado.
A mi director de tesis y a mis sinodales que me apoyaron y guiaron para llevar a buen termino este
trabajo de tesis.

III

INDICE:

I.- INTRODUCCIN

ANTECEDENTES
JUSTIFICACIN
OBJETIVOS

II.- MARCO TEORICO

DEFINICIONES
TIPOS DE CONDOMINIOD
HIPOTESIS

III.- REQUISITOS PARA EL CALCULO DE INDIVISOS PARA

UN RGIMEN DE CONDOMINIO.

IV.- SUSTENTO LEGAL PARA EL CLCULO DE INDIVISOS.

V.- APLICACINES PRCTICAS DE CALCULO DE INDIVISOS

EN CONDOMINIOS.

12

VI.- CONCLUSIONES.

49

Bibliografa

50

Apndice

51

I.- INTRODUCCIN

ANTECEDENTES
Desde tiempos remotos como parte necesaria para la sobre vivencia del hombre se ha dado la
necesidad de contar con un techo o casa para vivir alejado de las inclemencias del tiempo y del ataque
de animales, tambin producto de la necesidad de tener un lugar donde guardar sus herramientas de
trabajo, comida y vestido entre otros, por lo mismo se creo la necesidad de contar con un lugar fijo
propio e individual donde no tuvieran derecho al mismo sus semejantes, desde aquel entonces nace lo
que hoy en da llamamos propiedad privada.
Al mismo tiempo se creo la necesidad de vivir cerca unos de otros para su proteccin, ayuda y
desarrollo, esto dio paso a la creacin de comunidades, desde aquel entonces existi la propiedad
individual, familiar y colectiva ya que perteneca a la comunidad dentro de la misma.
Con el paso del tiempo y hasta nuestros das se ha ido desarrollando, mejorando y transformando la
propiedad colectiva.
Actualmente ha adquirido mas desarrollo la existencia de propiedades en condominio, esto debido a
diferentes factores entre los cuales estn las necesidades econmicas, de seguridad, de crecimiento
poblacional, la infraestructura de servicios entre otros.
En estos aos a aumentado la creacin de condominios en el desarrollo y crecimiento de las ciudades,
en Quertaro existen muchos desarrollos habitacionales que estn constituidos como condominios
habitacionales y la creacin de otros nuevos en el crecimiento de la ciudad

JUSTIFICACIN
En el ambiente valuatorio los profesionales de esta rea de alguna manera saben como elaborar un
rgimen de condominio, pero esto no es el resultado de un planteamiento sistematizado que este en
algn documento, mas bien es parte de la experiencia del valuador y se siguen lineamientos y
reglamentos marcados por las leyes que los rigen, el problema existe en cuanto a que no hay un
documento que conjunte y de sugerencias de manera sencilla de como realizar el calculo de indivisos
para la elaboracin de un rgimen de un condominio habitacional en el estado de Quertaro.
Parte del trabajo de un valuador es la elaboracin de algn rgimen de condominio, por lo mismo se
considera necesario tener un formato base o de apoyo para el calculo de indivisos en la elaboracin del
mismo, hay muchos documentos que hablan del mismo pero no uno en especifico que trate del calculo
de sus indivisos en un rgimen de condominio habitacional.

Es de vital importancia que cuando se elabore un rgimen de condominio todos los documentos que lo
forman estn legalmente en orden, dentro de estos documentos se encuentra la memoria descriptiva del
mismo.

La memoria descriptiva es trascendental en la constitucin de este tipo de rgimen en propiedad, parte

de la realizacin de la memoria es el determinar los indivisos correspondientes a cada unidad privativa
del conjunto.
Por lo mismo es necesario que el calculo de los indivisos este correcto en un rgimen en condominio.
Se justifica el presente trabajo con el hecho de que exista un manual para el clculo de indivisos, este
ayudara y orientara a los valuadores en la elaboracin de regimenes de propiedad, de esta forma
tambin se trata de generalizar la metodologa en su clculo.

OBJETIVOS
La elaboracin de un manual para el clculo de indivisos de un rgimen de condominio de tipo
habitacional para el estado de Quertaro.
Es necesario despejar dudas en cuanto al mencionado clculo para la elaboracin del rgimen arriba
descrito, es parte de una necesidad de los valuadores que cuentan con menos experiencia, que
frecuentemente se encuentran con este trabajo y por lo tanto se ven en la necesidad de solicitar la
ayuda de otros valuadores.
Para la creacin de este manual se trabajo con valuadores profesionales del Estado de Quertaro,
recabando sus comentarios y sugerencias para su creacin, se integro informacin general existente en
la bibliografa consultada y se aportaron ideas de quien realiza el presente trabajo.
Dentro del mismo objetivo se incrementa informacin escrita referente a las tcnicas y mtodos de
valuacin, los cuales exigen en el presente una mejor preparacin y conocimiento de esta rea.

II.- MARCO TEORICO

En este capitulo se realiza un estudio de los conocimientos generales que se utilizan en esta rea de la
valuacin, por lo mismo dentro de tema de Definiciones Generales no se analizan todas las utilizadas
en la valuacin, solamente las necesarias para poder trabajar y elaborar el calculo de indivisos en un
condominio habitacional .
Tambin se mencionan los tipos de condominios habitacionales que existen, as como la hiptesis que
soporta la creacin de esta tesis.

DEFINICIONES GENERALES
Propiedad: Derecho de exclusividad que tiene sobre un bien uno o varios individuos dentro de las
limitaciones y modalidades que fije la Ley.
Propietario: Adquiere este titulo el individuo que tiene un derecho legal sobre determinado bien.
Propiedad individual: Cuando un bien solo cuenta con un propietario.
Copropiedad: Forma de propiedad en la cual dos o mas individuos tienen el derecho legal de
propietario sobre uno o mas bienes propiedad colectiva-, teniendo cada uno de ellos un derecho
completo y absoluto sobre una parte alcuota del bien en comn.
Copropietario: Adquiere este titulo el individuo que tiene un derecho legal sobre determinado bien y
que al mismo tiempo el bien tenga por lo menos otro propietario con un derecho legal y alcuota sobre
el mismo.
Condominio: Forma de propiedad en la cual un grupo de departamentos, viviendas, casas o locales,
son susceptibles de aprovechamiento independiente y pertenecen a distintos propietarios, aqu se
combina la propiedad individual (teniendo un derecho exclusivo de propiedad sobre un rea y bien
privativo cada uno de los propietarios) y la copropiedad (sobre todos los bienes y reas comunes del
inmueble).
Rgimen en condominio: Estado legal en el que se desarrolla y describe un condominio, el cual debe
de cumplir con todos los requisitos solicitados por las autoridades correspondientes, debiendo este de
ser registrado en el Registro Pblico de la Propiedad del Municipio correspondiente.
Condmino: Persona fsica o jurdica que tiene derecho sobre una o mas propiedades privativas en un
condominio, por lo mismo adquiere el derecho de copropiedad sobre los bienes comunes.

rea y bien privativo: Es el bien y sus elementos anexos que le correspondan sobre el cual el
condmino tiene un derecho de propiedad y de uso exclusivo.

reas y bienes comunes: Son todos los bienes y sus elementos anexos que son propiedad de todos los
condminos en forma alcuota, dichos condminos tienen un derecho de copropiedad en porcentaje al
indiviso de propiedad correspondiente.
Indiviso: Derecho de propiedad que adquiere cada condmino sobre los bienes comunes de un
condominio, el cual es expresado en porcentaje siendo este proporcional el valor de su propiedad
exclusiva.

TIPOS DE CONDOMINIO
Los condominios se clasifican de 2 o mas formas, en este trabajo se analizan en apego a lo que dictan
las actuales leyes estatales que los rigen y se puede decir que es casi la misma clasificacin que se
puede encontrar en los diferentes estados del pas, entonces estos se definen de acuerdo a su tipo de
estructura o ubicacin dentro del condominio y tambin de acuerdo al uso o destino que tienen los
inmuebles que forman cualquier tipo de condominio.
Los tipos de condominio de acuerdo a su estructura y en apego al Cdigo Urbano artculo 177 se
clasifican de la siguiente manera:
Artculo 177 (Cdigo Urbano).- el rgimen de propiedad en condominio de inmuebles puede
originarse:
I.
Como Condominio Vertical
II.
a) Cuando las diferentes reas exclusivas de un inmueble constituido en forma
vertical, susceptible de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a
un elemento comn de aquel a la va pblica, pertenecieren a distintos
propietarios.
b) Cuando las diferentes reas exclusivas que se construyan dentro de un inmueble,
pero contando este con elementos comunes indivisibles, se destine a la
enajenacin a personas distintas; y
c) Cuando el propietario de un inmueble, lo divida en diferentes reas exclusivas,
para enajenarlas a distintas personas, siempre que existan elementos de uso
comn y de propiedad exclusiva que sean indivisibles.
En estoas casos cada uno de los propietarios tendr derecho exclusivos de
propiedad sobre su rea exclusiva, adems, un derecho de copropiedad
sobre el suelo afectado en Rgimen de Propiedad en condominio y sobre
4

los elementos y partes comunes del edificio vertical necesarios para su

adecuado uso y disfrute.
III.

Como Condominio Horizontal

a) Cuando las diferentes reas exclusivas de un inmueble constituido en forma
horizontal, susceptible de aprovechamiento independiente, por tener salida propia
a un elemento comn de aquel a la va pblica, pertenecieren a distintos
propietarios.
b) Cuando las diferentes reas exclusivas que se construyan en forma horizontal,
conformen un inmueble para ncleo habitacional, dentro de una perimetral
delimitada contando el referido ncleo con elementos indivisibles para uso comn
de los condminos y cuyas unidades privativas, con o sin construccin, se
destinen a la enajenacin a terceros, y
c) Cuando el propietario o propietarios de un terreno acrediten contar con las
autorizaciones previas que determine este cdigo con relacin a fraccionamientos
y a la ley de asentamientos humanos, lo dividan en reas de terreno destinadas
unos, a identificar horizontalmente en ellos por s o por los futuros adquirientes de
reas exclusivas, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida
propia a un elemento comn ya edificado al momento de la constitucin del
rgimen de condominio, o a la va pblica, obrando en los restantes locales la
edificacin de los elementos comunes.
En estos casos el propietario de cada uno de los lotes de terreno tendr el derecho
de propiedad exclusiva sobre el suelo destinado a la edificacin de sus reas
exclusivas y sobre lo en el edificado; y adems en forma indivisible un derecho de
copropiedad proporcional sobre el suelo en que se haya realizado la construccin
de los elementos o partes comunes y sobre dichos elementos y partes comunes
indispensables para su adecuado uso o disfrute.

IV.

Como Condominio Mixto:

Cuando en un mismo desarrollo o edificacin condominal se den las dos
condiciones requeridas para los condominios verticales y horizontales.
En este caso les sern aplicables a cada una de las edificaciones o partes del
condominio las disposiciones relativas a los condominios verticales y
horizontales, segn sea la natureleza, de cada uno de ellos.
En todos los casos el condominio podr constituirse sobre las Construcciones en
proyecto y en proceso de construccin.

As mismo los condominios tambin se clasifican en diferentes tipos de acuerdo a su uso o

destino de la siguiente manera:
I.
II.

Condominio habitacional: Cuando todas las reas exclusivas del inmueble estn
destinadas a uso de vivienda familiar.
Condominio comercial o de servicios: Cuando todas las reas exclusivas del
inmueble estn destinadas a uso de intercambio de bienes y servicios como pueden
ser comercios y/o oficinas.
5

III.
IV.
V.
VI.

Condominio industrial: Cuando todas las reas exclusivas del inmueble estn
destinadas a uso de manufactura de productos
Condominio Turstico: Cuando todas las reas exclusivas del inmueble estn
destinadas al ocio y esparcimiento.
Condominio de estacionamiento: Cuando todas las reas exclusivas del inmueble
estn destinadas a uso exclusivo de estacionamiento.
Condominio mixto: Cuando las diferentes reas exclusivas en un mismo inmueble
sean destinadas a dos o ms usos de los indicados en las fracciones I, II, III, IV y V
del presente artculo.

HIPTESIS
En cualquier ciencia o profesin es necesario el contar con estudios y conocimientos de la misma, se
deben de cubrir todas sus reas de utilidad y aplicacin, con el paso del tiempo se incrementan sus
investigaciones y metodologas empleadas en cada una de ellas.
Debido al crecimiento de las ciudades actualmente se han incrementado los desarrollos de
condominios.
En el aspecto legal de los condominios existen leyes y/o reglamentos que los regulan, tambin en el
rea de la valuacin existen metodologas para determinar sus indivisos, los valuadores profesionales
saben como determinarlos, pero para los nuevos valuadores al enfrentarse a realizar el calculo de
indivisos se ven en la obligacin de auxiliarse con otros profesionales o con seminarios, diplomados u
otros cursos.
Se parte del hecho de que es necesario un manual especfico que de manera general explique o de a
conocer la metodologa que se necesita para calcular los indivisos en la creacin de un rgimen de
condominio, es importante y prctico el contar con el soporte de un manual, es motivo del presente
trabajo la investigacin de cmo se determinan los indivisos de condominios habitacionales en la
ciudad de Quertaro, principalmente basada en el Cdigo Urbano vigente.
Hiptesis: Es posible establecer los mtodos que se deben de utilizar en el clculo de los indivisos
en condominios habitacionales en el estado de Quertaro.

III.-REQUISITOS PARA EL CLCULO DE INDIVISOS PARA UN

RGIMEN DE CONDOMINIO
Los requisitos para elaborar el rgimen de un condominio en apego a la ley segn el Cdigo Urbano
artculo 178 son:
Artculo 178- Para el caso de constitucin de rgimen de Propiedad en Condominio sobre terrenos que
formen parte o incluyan todo un fraccionamiento, el promotor, independientemente de los requisitos
que se deban cumplir y pagos de impuestos que se deban hacer para obtener las autorizaciones del
fraccionamiento, deber presentar ante la Secretara de Desarrollo Urbano, Obras Pblicas y Ecologa,
una solicitud que contenga:
I.-La determinacin de la clase, tipo y magnitud del proyecto de condominio que se pretenda realizar.
II- Planos de localizacin y urbanizacin de terreno, sealndose las vialidades, reas de servicio y
proyecto detallado de los lotes que pretenden sujetarse al Rgimen de Condominio con relacin
general del proyecto de construcciones que se pretendan realizar.
III.- La delimitacin de la extensin mxima de terreno que puede comprender el Rgimen de
Condominio.
IV.- La ubicacin, longitud y anchura de las vas de circulacin interna del condominio, as como las
reas de uso comn, superficies destinadas a andadores, estacionamientos, parques, jardines y dems
reas que se requieran segn la dimensin del proyecto, incluyendo las reas en donde se vayan a
desarrollar funciones o usos distintos del predominante en el condominio.
V.- Propuesta para las reas que se donarn al Municipio para destinarse a obras pblicas, a servicios o
a reservas territoriales.
Las superficies de terreno que se donarn debern tener, a juicio de la Autoridad Municipal, una
ubicacin que permita su empleo para el fin pblico expresado en el prrafo anterior, por lo que
algunas de estas reas podrn sealarse fuera del desarrollo condominal.
VI.-Propuesta de solucin para el suministro y descarga de los servicios pblicos que correspondan al
condominio y
VII.-Plazo de iniciacin de las obras y plazo aproximado de terminacin de las mismas.

Para constituir el rgimen de propiedad de un condominio, el o los propietarios debern de manifestar

su voluntad en escritura pblica en la cual harn constar:
7

Las licencias o autorizaciones en las que conste el cumplimiento emitido por las
autoridades correspondientes o en su caso, por la Secretara de Desarrollo Urbano Obras
Pblicas y Ecologa, asimismo constancia de que las autoridades competentes han
expedido las factibilidades, licencias, autorizaciones o permiso de construcciones de
salubridad que requieran este tipo de obras, an cuando las mismas se encuentren en
proceso de construccin.
La ubicacin, dimensin, medidas, linderos y colindancias del inmueble que se sujetara al
rgimen, si este se ubica dentro de un conjunto o unidad habitacional se deber precisar
su separacin del resto de las reas. Asimismo cuando se trate de un conjunto condominal
debern precisarse los lmites de los edificios, secciones zonas o manzanas que de por s
constituyen regmenes condominales independientes.
Una descripcin general de las construcciones y de la calidad de los materiales que vayan
a utilizarse.
La descripcin de cada unidad de propiedad exclusiva, nmero, ubicacin colindancias,
medidas reas y/o espacios para estacionamiento, si los hubiera.
El valor de avalo que para los efectos de este Titulo se asigne a cada departamento,
vivienda casa o local de propiedad exclusiva y el porcentaje que le corresponda sobre el
valor total de las partes del condominio, en funcin del valor del avalo condominal
declarado por perito registrado en la entidad.
El destino general del condominio y el especial de cada departamento, vivienda, casa o
local.
Los bienes de propiedad comn, su destino, con la especificacin y detalles necesarios y
en su caso, su situacin medida y partes de que se compongan caractersticas y dems
necesarios para su identificacin.

IV.- SUSTENTO LEGAL PARA CLCULO DE INDIVISOS

Como se ha mencionado el clculo de los indivisos es parte primordial en la constitucin del rgimen
de un condominio en el estado de Quertaro.
En este capitulo se informa de 4 artculos del Cdigo Urbano Para El Estado de Quertaro (expedido el
6 de Agosto de 1992) vigente a esta fecha, en los cuales se mencionan las caractersticas que debe de
tener el inmueble como condominio, quien es la persona autorizada para elaborarlos y cual es la base
legal para el calculo del indiviso.
Los artculos del Cdigo Urbano Para El Estado De Quertaro a los que hay que apegarse para el
clculo de indivisos son:

Artculo 175.- Se considera rgimen de propiedad en condominio, para los efectos del presente
Cdigo, aqul en que los departamentos, viviendas, casas, locales o reas que se construyan o
constituyan en un inmueble en forma horizontal, vertical o mixta, sean susceptibles de
aprovechamiento independiente, ya pertenezcan a uno o varios propietarios y que, tengan salida
propia a un elemento comn o a la va pblica. Los propietarios o condminos tendrn un
derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, local, casa o rea y,
adems, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble,
necesarios para su adecuado uso y disfrute.
Cada propietario podr enajenar, hipotecar o gravar en cualquier otra forma su departamento,
vivienda, casa, local o rea, sin necesidad de consentimiento de los dems condminos.
En la enajenacin, gravamen o embargo de un departamento, vivienda, casa, local o rea se
entendern comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes comunes que le son
anexos.
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, solo ser enajenable,
gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el departamento, vivienda, casa, local, o
rea de propiedad exclusiva respecto del cual se considera anexo inseparable. La copropiedad
sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de divisin.
-

En este artculo se mencionan las caractersticas necesarias para que un bien inmueble se
considere como condominio, ya que este es la forma legal en la que se considera un
inmueble cuando tiene 2 o ms propietarios pero que tienen un derecho de exclusividad
adems de un derecho proporcional de propiedad sobre ciertas partes del inmueble.
En caso de no cumplir los requerimientos mencionados en el artculo solo seria una
copropiedad en la que se puede ser copropietario del bien en partes iguales entre los
propietarios o en diferente porcentaje.

Artculo 180.- Para constituir el rgimen de condominio de que se trata en este Cdigo, el
propietario o propietarios de un inmueble debern declarar su voluntad en escritura pblica, en
la cual se har constar, mediante transcripcin o por documentos que agregue al apndice:

I.-.
V.- El valor de avalo que para los efectos de este Ttulo se asigne a cada departamento,
vivienda, casa o local de propiedad exclusiva y el porcentaje que le corresponda sobre el valor
total de las partes del condominio, en funcin del valor de avalo condominal declarado por
perito registrado en la Entidad.

Del artculo 180 solo se menciona el primer prrafo y la fraccin V del mismo, en la cual
se menciona del valor de avalo condominal declarado por perito registrado en la
Entidad., por lo tanto solo los peritos valuadores con registro en el estado de Quertaro
deben calcular los indivisos y sus correspondientes regmenes de condominio.
segn el Reglamento de Peritacin Valuatoria, el cual es anexo de la Ley de Catastro
aprobada el 20 de Marzo de 1997 la definicin de perito valuador esta claramente
definida en el:
Artculo 3.- Para los efectos de este reglamento, perito valuador es el
ingeniero o arquitecto, titulado, con cedula profesional expedida por la
Direccin General de Profesiones, y registrado ante la secretaria de
Gobierno, cuya funcin es determinar el valor comercial de los bienes
inmuebles y emitir un documento llamado avalo que contenga el estudio
tcnico del valor comercial.

en el Reglamento de Peritacin Valuatoria se hace mencin de los requisitos y tramites

necesarios para ser perito valuador, la expedicin de autorizaciones esta definida en el
inciso II del siguiente artculo:
Artculo 8.- Corresponde a la Secretara de Gobierno del Estado:
I.

II.
Expedir las autorizaciones correspondientes como peritos valuadores
a las personas que acrediten haber reunido los requisitos sealados
por este reglamento y dems disposiciones legales con respecto a esta
materia.

Artculo 185.- Se declara de utilidad pblica la constitucin del rgimen de propiedad en

condominio. El Gobierno del Estado podr adoptar las medidas administrativas que faciliten y
estimulen la construccin de condominios.
-

En apego a esta disposicin legal y con la finalidad de no crear malas interpretaciones

existe una MINUTA realizada entre la actual Direccin Municipal de Catastro y el
10

Consejo de Valuadores del Estado de Quertaro, A.C., firmada el 8 de Febrero de 2005,

la cual se acord lo siguiente:
1.- Los avalos de los inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en Condominio que se
presenten a la Direccin Municipal de Catastro debern estar formulados en papelera oficial por

parte del perito registrado en la Secretara de Gobierno del Estado, por ende contendrn en cada
hoja el sello del perito valuador y su antefirma, y su rubrica en la ltima hoja.
2.- La Memoria descriptiva del Condominio, de igual manera, deber ser formulada en
papelera oficial por parte del perito valuador, con su antefirma y sello en cada una de las hojas y
debern de ser rubricados y sellados en la ltima hoja. Quedando los requisitos tcnicos de la
misma a lo dispuesto en el manual de valuaciones.
3.- Es facultad exclusiva de los peritos valuadores con registro en la Secretara de Gobierno del
Estado de Quertaro, intervenir en la formulacin de los Avalos de los inmuebles sujetos al
Rgimen de Propiedad en Condominio, en la memoria descriptiva correspondiente y el clculo
de la tabla de indivisos. Siendo obligacin del perito valuador el desahogo personal de todo
tramite tcnico relacionado con el avalo que emiti ante la Direccin Municipal de Catastro.

Artculo 187- El derecho de cada condmino sobre los bienes comunes ser proporcional al valor
de su propiedad exclusiva, fijada en la escritura constitutiva para este efecto y se denominar
indiviso.
-

En este artculo es donde se determina o establece el pedimento tcnico y de valor al cual

deben de apegarse los valores de los indivisos en una Propiedad en Condominio.
El primer paso para determinar los indivisos es de de saber determinar el valor de cada
una de las propiedades exclusivas.
Posteriormente se determinara el valor de las propiedades comunes, todo esto mediante
un anlisis detallado del valor de los terrenos y construcciones correspondientes a las
propiedades exclusivas y comunes, el cual se menciona en el siguiente capitulo.

11

V.- APLICACINES PRCTICAS DE CLCULO DE INDIVISOS

EN CONDOMINIOS.
En este capitulo se menciona la metodologa empleada para determinar los indivisos, aqu se trata de
explicar de manera sencilla cuales son las tcnicas y operaciones necesarias para su calculo, ya que es
muy importante, debido a que es una de las bases fundamentales en la creacin de un rgimen de
condominio y de ello depende el buen funcionamiento administrativo, econmico y legal de un
condominio.
Para determinar el clculo de los indivisos se utilizaran 4 diferentes ejercicios en los cuales se detallan
los casos mas frecuentes de condominios habitacionales que se desarrollan en el estado de Quertaro.
El primer ejercicio se trata de un condominio de terrenos, se trata de un condominio con terrenos con
superficie diferente y una construccin comn.
El segundo ejercicio se hace el calculo sobre los terrenos del primer ejercicio, con la variable de que
existen construcciones sobre los mismos, por lo que nos encontramos con un condominio horizontal,
al igual que en el primer caso.
El tercer ejercicio se realiza con un condominio mixto, donde existen casas cudruplex (condominio
vertical) y tambin casas unifamiliares (condominio horizontal), adems de contar con reas
recreativas y construcciones comunes.
Finalmente el ltimo ejercicio se hace el calculo sobre un condominio habitacional vertical, aqu se
emplea un calculo de indivisos determinados por el valor de mercado de cada uno de los
departamentos que componen el condominio.

12

CONDOMINIO DE TERRENOS
DESCR IPC IN GENERAL.
El condominio LAS ROCAS, const a de:
-

7
1
1
4
1

terrenos privativos
rea verde com n
caset a de vi gilanci a
caj ones de est acionamiento para visitas
vialidad int erna

Se des plant a sobre un t erreno i rregular con 61.00 ml de frent e y 44 .00 ml de fondo,
tiene form a semitrapezoidal cuenta con una superfici e tot al de 2,354.00 m2.
Los prim eros 4 terrenos son i rregul ares y cuentan con reas de 229.091 m2,
207,273 m 2, 185.454 m2 y 231.818 m2 respect ivament e.
Los 3 si gui ent es terrenos son regulares y cuentan con rea de 160.00 m2 cada uno
de ell os.
El rea verde comn (jardinada) tiene un rea de 463.182 m2
La Cas eta de vi gil ancia cuent a con la rea de vi gilanci a y un bao en un rea de
6.00 m2
Cuenta con 4 cajones de est acionami ento para visit as con rea de 12.50 m2 cada
uno de ellos.
El rea rest ante es la vialidad interna, en l a cual se i nclu yen las banquetas
existentes y tiene un rea de 501.182 m2.

13

14

15

16

17

CONDOMINIO HORIZONTAL DE CASAS

DESCR IPC IN GENERAL.
El condominio LAS ROCAS, const a de:
-

7 casas unifamiliares con 2 modelos de construccin

a.- Casa modelo Arena: cochera 2 autos, vestbulo, sala,
comedor, cocina, desa yunador, cubo de escalera, estudio,
patio de servi cio, sala de t .v., 3 recam aras y 2 baos con
un rea de construccin de 164.00 m2.
b.- C asa modelo Grava: cochera 2 autos, vestbulo, sal a,
comed or, cocina, desa yunador, cubo de escalera, estudio,
patio de servi cio, cuarto de servicio con bao, sal a de t.v., 3
recam aras , terraza y 2 baos con un rea de construccin
de 196.00 m2.

1
1
4
1

rea verde com n

caset a de vi gilanci a
caj ones de est acionami ento para visitas
vialidad int erna

Se des plant a sobre un terreno i rregular con 61.00 ml de frent e y 44.00 ml de fondo ,
tiene form a semitrapezoidal cuenta con una superfici e tot al de 2,354.00 m2.
Des cripcin individual:

Casa
Casa
Casa
Casa
Casa
Casa
Casa

1
2
3
4
5
6
7

modelo
modelo
modelo
modelo
modelo
modelo
modelo

Grava
Grava
Arena
Arena
Grava
Grava
Grava

229.091
207.273
185.454
231.818
160.000
160.000
160.000

m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2

de
de
de
de
de
de
de

terreno
terreno
terreno
terreno
terreno
terreno
terreno

El rea verde comn (jardinada) tiene un rea de 463.182 m2

La Cas eta de vi gil ancia cuent a con la rea de vi gilanci a y un bao en un rea de
6.00 m2
Cuenta con 4 cajones de est acionami ento para visit as con rea de 12.50 m2 cada
uno de ellos.
El rea rest ante es la vialidad interna, en l a cual se i nclu yen las banquetas
existentes y tiene un rea de 501.182 m2.

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

CONDOMINIO MIXTO (VERTICAL Y HORIZONTAL)

DESCR IPC IN GENERAL.
El condominio RESIDENC I A L QUERTARO, consta de:
-

4 depart ament os cudruples y 2 casas unifamiliares:

a.- Depart amento s: cochera, sala -comedor, cocina, 1 bao, 2
recam aras y pati o de servi cio. Con reas de const ruccin de
62.50 m2 en pl ant a baja y 58.20 m2 en planta alt a.
b.- C asa unifamiliar: cochera, sala -com edor, cocina, 1 bao,
2 recam aras, 1 al coba y patio de servi cio.

1
1
2
1

rea verde com n

saln de usos mlt iples
caj ones de est acionamiento para visitas
vialidad int erna

Se desplanta sobre un terreno regul ar con 22.00 ml de frente y 38.00 ml de fondo ,

tiene form a rectangular cuenta con una superfici e tot al de 836.00 m2.
Des cripcin individual:
Superfici e pri vativa
Depto. 1
92.00 m2
Depto. 2
92.00 m2
Depto. 3
92.00 m2
Depto. 4
92.00 m2
Casa 5 105.00 m2
Casa 6 105.00 m2

terreno (m2)
60.75 m2
48.75 m2
60.75 m2
48.75 m2
105.00 m2
105.00 m2

62.50
58.50
62.50
58.50
59.60
59.60

superfici e const rucci n

m2
m2
m2
m2
m2
m2

El rea verde comn (jardinada) tiene un rea de 88.00 m 2

El saln de usos ml tiples tiene un rea de 58.00 m2
Cuenta con 2 cajones de est acionami ento para visit as con rea de 15.00 m2 cada
uno de ellos.
El rea rest ante es la vialidad interna, en l a cual se i nclu yen las banquetas
existentes, pasillo de acceso y rea que utiliza la escalera de los depart amentos , la
cual es de 231.00 m 2.

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CONDOMINIO VERTICAL
DESCR IPC IN GENERAL.
El condominio BR ONCE se despl ant a sobre un t erreno regul ar con 38.00 ml. de
frente y 31.00 ml. de fondo, con form a r ectangular cuent a con una superfi cie total
de 1,178.00 m 2, consta de:
-

Edificio de 4 nivel es con 4 depart amentos por ni vel, un total de 16

departam entos , 244.00 m2.
o Cada departam ento cuent a con un cajn de est acionami ento de uso
privado, sala -com edor, coci na, 1 bao, 2 recamaras y pat io de
servi cio.
Cada depart ament o cuenta con un rea de estacionamiento , 200.00 m2 .
4 caj ones de est acionamiento para visitas , 50.00 m 2
Caset a de vi gilanci a , 6.00 m2
reas verdes comunes, 173.00 m2
Banquetas, cubo de escaleras y vi alidad interna de uso comn , 505.00
m2.

Des cripcin individual:

Depto.
Depto.
Depto.
Depto.
Depto.
Depto.
Depto.
Depto.
Depto.
Depto.
Depto.
Depto.
Depto.
Depto.
Depto.
Depto.

101
102
103
104
201
202
203
204
301
302
303
304
401
402
403
404

m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2

Terreno est ac.

12.50 m2
12.50 m2
12.50 m2
12.50 m2
12.50 m2
12.50 m2
12.50 m2
12.50 m2
12.50 m2
12.50 m2
12.50 m2
12.50 m2
12.50 m2
12.50 m2
12.50 m2
12.50 m2

Superfici e construccin
55.00 m2
67.00 m2
67.00 m2
55.00 m2
55.00 m2
67.00 m2
67.00 m2
55.00 m2
55.00 m2
67.00 m2
67.00 m2
55.00 m2
55.00 m2
67.00 m2
67.00 m2
55.00 m2

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VI.- CONCLUSIONES
-

El clculo de indivisos para la constitucin de un rgimen de condominio debe de ser

elaborado por los valuadores profesionales que estn previstos en las leyes que los
regulen dependiendo de cada entidad en la cual se realicen los mismos.

No en todos los condominios se deben de seguir los mismos parmetros o procedimientos

para el calculo de sus indivisos, esto debido a diferentes aspectos algunos de ellos pueden
ser:
I.- En el caso de terrenos el cambio de valor por cada unidad debido a motivos
como su ubicacin, acceso, vista panormica, topografa y /o pendiente de los
mismos, entre otros.
II.- En el caso donde existan construcciones tambin puede haber valores
diferentes debido a caractersticas similares a las mencionadas en el inciso
anterior.

La metodologa empleada en los ejemplos presentados no es la nica que se debe de

seguir, por lo que esta puede variar, el principal requisito en su calculo esta determinado
por el artculo 187 del Cdigo Urbano:

Artculo 187- El derecho de cada condmino sobre los bienes comunes ser proporcional al valor
de su propiedad exclusiva, fijada en la escritura constitutiva para este efecto y se denominar
indiviso.
-

El clculo de indivisos en los 3 primeros ejemplos realizados fue analizar las propiedades
privativas por su valor fsico.

En el ejemplo del condominio vertical sus indivisos se realizaron por su valor de

mercado, en este mtodo al igual que en los anteriores se esta cumpliendo con el artculo
187 arriba mencionado.

Los mtodos que se deben de utilizar en el calculo de indivisos para condominios

habitacionales en el estado de Quertaro son:

Determinarlos por el valor fsico de cada una de las unidades privativas

Determinarlos por el valor de mercado de cada una de las unidades
privativas.

La experiencia que vaya adquiriendo el perito valuador da con el tiempo diferentes

formas para realizar y presentar el clculo de indivisos.

49

BIBLIOGRAFA

Cdigo Urbano para el Estado de Quertaro. 1992.

Cdigo Civil para el Estado de Quertaro. 2000.
Condominios. 2000. Marcelo Salles Bergs y Chapital. Real Estate Education Company, a Division of
Dearborn Financial Publishing, Inc.
El Condominio: su Constitucin, Compraventa y Administracin. Gerardo Guzmn Araujo. Editorial
Trillas, S.A. de C.V., Mxico.
Ley Condominal. Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
Ley de Catastro para el Estado de Quertaro.1997.Diario Oficial del Gobierno del Estado de
Quertaro, La Sombra de Arteaga. Quertaro, Qro.
Ley de Peritacin Valuatoria.1997.Diario Oficial del Gobierno del Estado de Quertaro, La Sombra de
Arteaga. Quertaro, Qro.
Terminologa de valuacin de Bienes Inmuebles. Santiago Briceo. Mxico.
Todo sobre Administracin de Condumios. Jos Lus Ordez, 1991.Editorial Noriega-Limusa.
Mxico.
Valuacin de Condominios. 2001. Tesis. Jos Federico de la Vega Fras.

50

APNDICE
CDIGO URBANO PARA EL ESTADO DE QUERTARO.

CAPITULO XI
DEL RGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO

SECCION PRIMERA
DISPOSICIONES GENERALES

Artculo 175.- Se considera rgimen de propiedad en condominio, para los efectos del presente
Cdigo, aqul en que los departamentos, viviendas, casas, locales o reas que se construyan o
constituyan en un inmueble en forma horizontal, vertical o mixta, sean susceptibles de
aprovechamiento independiente, ya pertenezcan a uno o varios propietarios y que, tengan salida propia
a un elemento comn o a la va pblica. Los propietarios o condminos tendrn un derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, local, casa o rea y, adems, un derecho de
copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso y
disfrute.
Cada propietario podr enajenar, hipotecar o gravar en cualquier otra forma su departamento,
vivienda, casa, local o rea, sin necesidad de consentimiento de los dems condminos. En la
enajenacin, gravamen o embargo de un departamento, vivienda, casa, local o rea se entendern
comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, solo ser enajenable, gravable
o embargable por terceros, conjuntamente con el departamento, vivienda, casa, local, o rea de
propiedad exclusiva respecto del cual se considera anexo inseparable. La copropiedad sobre los
elementos comunes del inmueble no es susceptible de divisin.
Artculo 176.- Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este captulo, se regirn
por las escrituras en que se hubiera establecido el rgimen de propiedad, por las de compraventa
correspondientes, por el Reglamento del condominio de que se trate y por las disposiciones del Cdigo
civil para el Estado de Quertaro, las del presente Cdigo y las de otras leyes que fueren aplicables.
Artculo 177.- El rgimen de propiedad en condominio de inmuebles puede originarse:
I.- Como condominio vertical:
a).- Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble construido en
forma vertical, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento
comn de aqul o a la va pblica, pertenecieren a distintos propietarios.
b).- Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales que se construyan dentro de un
inmueble, pero contando ste con elementos comunes indivisibles, se destine a la enajenacin a
personas distintas; y

51

c).- Cuando el propietario de un inmueble lo divida en diferentes departamentos, viviendas, casas o

locales, para enajenarlos a distintas personas, siempre que existan elementos de uso comn y de
propiedad exclusiva que sean indivisibles.
En estos casos, cada uno de los propietarios tendr derecho exclusivo de propiedad sobre su
departamento, vivienda, casa o local, adems, un derecho de copropiedad sobre el suelo afectado en
rgimen de propiedad en condominio y sobre los elementos y partes comunes del edificio vertical
necesarios para su adecuado uso y disfrute.
II.- Como condominio horizontal:
a).- Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble construido en
forma horizontal, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un
elemento comn de aquel o a la va pblica, pertenecieran a distintos propietarios.
b).- Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales que se construyan en forma
horizontal, conformen un inmueble para ncleo habitacional dentro de una perimetral delimitada
contando el referido ncleo con elementos indivisibles para uso comn de los condminos y cuyas
unidades privativas, con o sin construccin, se destinen a la enajenacin a terceros, y
c).- Cuando el propietario o propietarios de un terreno acrediten contar con las autorizaciones previstas
que determina ste Cdigo con relacin a fraccionamientos y a la Ley de Asentimientos Humanos del
Estado, lo dividan en reas de terreno destinadas unos, a edificar horizontalmente en ellos por s o por
los futuros, adquirentes departamentos, viviendas, casas o locales, susceptibles de aprovechamiento
independiente, por tener salida propia a un elemento comn ya edificado al momento de la
constitucin del rgimen de condominio, o a la va pblica, obrando en los restantes locales la
edificacin de los elementos comunes.
En estos casos el propietario de cada uno de los lotes de terreno tendr el derecho de propiedad
exclusivo sobre el suelo destinado a la edificacin de su departamento, vivienda, casa o local y sobre
lo en l edificado; y adems en forma indivisible un derecho de copropiedad proporcional sobre el
suelo en el que se haya realizado la construccin de los elementos o partes comunes indispensables
para su adecuado uso o disfrute.
III.- Como condominio mixto:
Cuando en un mismo desarrollo o edificacin condominal se den las dos condiciones requeridas para
los condominios verticales y horizontales.
En este caso le sern aplicables a cada una de las edificaciones o partes del condominio las
disposiciones relativas a los condominios verticales y horizontales, segn sea la naturaleza de cada uno
de ellos.
En todos los casos el condominio podr constituirse sobre las construcciones en proyecto y en proceso
de construccin.
Artculo 178.- Para el caso de constitucin de rgimen de propiedad en condominio sobre terrenos que
formen parte o incluyan todo un fraccionamiento, el promotor, independientemente de los requisitos
que se deban cumplir y pagos de impuestos que se deban hacer para obtener las autorizaciones del
fraccionamiento, debern presentar ante la Secretara de Desarrollo urbano, Obras Pblicas y Ecologa,
una solicitud que contenga:
I.- La determinacin de la clase, tipo y magnitud del proyecto de condominio que se pretenda realizar.
II.- Planos de localizacin y urbanizacin del terreno, sealndose las vialidades, reas de servicios y
proyecto detallado de los lotes que pretenden sujetarse al rgimen de condominio con relacin general
del proyecto de construcciones que se pretendan realizar.
III.- La delimitacin de la extensin mxima de terreno que puede comprender el rgimen de
condominio.
52

IV.- La ubicacin, longitud y anchura de las vas de circulacin interna del condominio, as como las
reas de uso comn, superficies destinadas a andadores, estacionamientos, parques, jardines y dems
reas que se requieran segn la dimensin del proyecto, incluyendo las reas en donde se vayan a
desarrollar funciones o usos distintos del predominante en el condominio.
V.- Propuesta para las reas que se donarn al Municipio para destinarse a obras pblicas, a servicios o
a reservas territoriales.
Las superficies de terreno que se donarn debern tener, a juicio de la Autoridad Municipal, una
ubicacin que permita su empleo para el fin pblico expresado en el prrafo anterior, por lo que
algunas de stas reas podrn sealarse fuera del desarrollo condominal.
VI.- Propuesta de solucin para el suministro y descarga de los servicios pblicos que correspondan al
condominio, y
VII.- Plazo de iniciacin de las obras y plazo aproximado de terminacin de las mismas.
Artculo 179.- Antes de la constitucin del rgimen de propiedad en condominio, a que se refiere el
artculo siguiente, los propietarios interesados debern obtener una declaratoria que en su caso
expedir la Secretara de Desarrollo Urbano, Obras Pblicas y Ecologa del Estado, en el sentido de
ser realizable el proyecto general, por hallarse dentro de las previsiones o sistemas establecidos, as
como de las previsiones legales sobre desarrollo urbano, de planificacin urbana y de prestacin de los
servicios pblicos, entendiendo que dicha declaracin no da por cumplidas las obligaciones, a que se
contrae la fraccin II del artculo siguiente, entre las cuales se prever el otorgamiento de licencias de
construccin hasta un mximo de ciento veinte departamentos, viviendas, casas o locales por
condominio, aun cuando ste y otros formen parte de un conjunto o unidad urbana habitacional.
Artculo 180.- Para constituir el rgimen de condominio de que se trata en este Cdigo, el propietario o
propietarios de un inmueble debern declarar su voluntad en escritura pblica, en la cual se har
constar, mediante transcripcin o por documentos que agregue al apndice:
I.- La situacin, dimensiones y linderos del terreno que corresponda al condominio de que se trate, con
especificacin precisa de su separacin del resto de las reas, si est ubicado dentro de un conjunto o
unidad habitacional; asimismo, cuando se trate de construcciones vastas, los lmites de los edificios o
de las salas, secciones o unidades que de por s deban constituir condominios independientes, en virtud
de que la ubicacin y nmero de copropiedades origina la separacin de los condominios en grupos
distintos, que podrn constituirse en la misma escritura, la cual contendr adems las disposiciones
generales comunes a todos los condominios que resulten en la unidad condominal.
II.- La existencia de la Licencia de Construccin expedida por el Ayuntamiento correspondiente o, en
su caso, por la Secretara de Desarrollo Urbano, Obras Pblicas y Ecologa, a travs de la Unidad
Administrativa que corresponda, en el sentido de ser factible el proyecto general, por ajustarse a las
modalidades de uso o destino que correspondan a las reas o predios en cuestin, dentro de las
previsiones o sistemas establecidos, as como de las disposiciones legales sobre desarrollo y
planificacin urbana. Asimismo, constancia de que las autoridades competentes han expedido las
factibilidades, licencias, autorizaciones o permisos de construcciones y de salubridad, que requieran
este tipo de obras, aun cuando las mismas se encuentren en proceso de construccin:
III.- Una descripcin general de las construcciones y los materiales empleados o que vayan a
emplearse.
IV.- La descripcin de cada departamento, vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, su
nomenclatura, situacin, medidas, reas libres y, en su caso, espacios para estacionamiento de
vehculos, y dems datos necesarios para identificarlo, si as lo establecen las autoridades urbansticas,
en los trminos de la fraccin II de este artculo.
53

V.- El valor de avalo que para los efectos de este Ttulo se asigne a cada departamento, vivienda, casa
o local de propiedad exclusiva y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total de las partes del
condominio, en funcin del valor de avalo condominal declarado por perito registrado en la Entidad.
VI.- El destino general del condominio y el especial de cada departamento, vivienda, casa o local.
VII.- Los bienes de propiedad comn, su destino, con la especificacin y detalles necesarios y, en su
caso, su situacin, medidas y partes de que se compongan, caractersticas y dems datos necesarios
para su identificacin.
VIII.- En su caso, las caractersticas de la pliza de fianza que deban exhibir los obligados, para
responder de la ejecucin de la construccin y de los vicios ocultos de sta. El monto de la fianza y los
trminos de la misma sern determinados por las autoridades municipales o la Secretara de Desarrollo
Urbano, Obras Pblicas y Ecologa, en su caso, y
IX.- Los casos y condiciones en que pueda ser modificado el rgimen de propiedad en condominio.
En el caso del condominio horizontal, tendr aplicacin, en lo conducente, los requisitos contenidos en
las dems fracciones de este artculo; y en los casos a que se refieren los incisos a) y b) de la fraccin
II del Artculo 188, debern identificarse plenamente la situacin, medidas y linderos precisos de los
lotes destinados a unidades privativas, as como de aquellos en los cuales estn construidas todas las
obras que tendrn carcter de zonas de uso comn, su destino y dems especificaciones a que se
refiere la fraccin VII de este artculo. Tambin se requerir exhibir los permisos de construccin para
las obras de uso comn y estipular el lapso en que los condminos debern edificar en los lotes de
propiedad individual.
Cuando se constituya el rgimen de propiedad en condominio, y ste tenga la naturaleza de mixto, le
sern aplicables, en lo conducente, las normas del condominio vertical y del horizontal segn los
sealamientos anteriores.
En todo caso, al apndice de la escritura constitutiva del rgimen de propiedad en condominio, se
agregarn debidamente firmados por las partes y por el Notario el plano general del terreno y el plano
de distribucin que contenga la ubicacin, superficie, medidas y linderos correspondientes a cada uno
de los lotes, departamentos, viviendas, casas o locales de propiedad privativa, as como los elementos
comunes que integran el condominio, e igualmente el Reglamento de Administracin del Condominio
en el que consten los derechos y obligaciones de los condminos.
De la documentacin anterior y de cualquier otra que se juzgue necesaria, se entregarn al
Administrador copias certificadas notarialmente, para el debido desempeo de su cargo.
Artculo 181.- La escritura constitutiva del rgimen de propiedad en condominio de inmuebles que
rena los requisitos de Ley, deber inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad.
Artculo 182.- En todo contrato para adquisicin de los derechos sobre un terreno, departamento,
vivienda, casa o local, sujeto al rgimen de propiedad en condominio, se relacionarn las declaraciones
y clusulas conducentes de la escritura constitutiva o se indicar la partida de su inscripcin en el
Registro Pblico de la Propiedad y los datos esenciales para identificar el bien de propiedad exclusiva
que se transmite con expresin del porcentaje que le corresponda sobre los bienes comunes,
hacindose constar que se entrega al interesado una copia del Reglamento de Administracin del
Condominio.
Artculo 183.- La extincin voluntaria del rgimen de propiedad en condominio requerir el acuerdo
de un mnimo del setenta y cinco por ciento de los votos que en conjunto representen todos los
condminos, salvo que la escritura constitutiva prevea un porcentaje ms alto.
54

Artculo 184.- El Reglamento de Administracin del Condominio podr prever los casos donde
proceda la modificacin de la escritura constitutiva, con base en lo que se haya dispuesto en dicho
instrumento.
Artculo 185.- Se declara de utilidad pblica la constitucin del rgimen de propiedad en condominio.
El Gobierno del Estado podr adoptar las medidas administrativas que faciliten y estimulen la
construccin de condominios.

SECCION SEGUNDA
DE LOS BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Y DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMN

Artculo 186.- Se entiende por condmino a la persona fsica o moral que, en calidad de propietario,
est en posesin de uno o ms terrenos, departamentos, viviendas, casas o locales a que se refiere este
Captulo, y para efectos de estas disposiciones, a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de
cumplirse en sus trminos, llegue a ser propietario.
Artculo 187.- El derecho de cada condmino sobre los bienes comunes ser proporcional al valor de
su propiedad exclusiva, fijada en la escritura constitutiva para este efecto, y se denominar indiviso.
Artculo 188.- Son objeto de propiedad comn:
I.- En el condominio vertical:
a).- Todo el suelo afecto al rgimen de propiedad en condominio.
b).- El stano, prticos, puertas de entrada, vestbulos, galeras, corredores, escaleras, pasillos y patios,
siempre que sean de uso general y los jardines y espacios que hayan sealado las autoridades
urbansticas competentes y las licencias de construccin, como superficie para estacionamiento de
vehculos, y
c).- Los cimientos, escrituras, muros de carga y los techos de uso general.
Sern de propiedad comn, nicamente de los condminos colindantes, los entrepisos, muros y dems
divisiones que separen entre s los departamentos, viviendas, casas o locales.
II.- En el condominio horizontal:
a).- El suelo que no habiendo sido destinado a la edificacin de los departamentos, viviendas, casa o
locales, sea de uso general.
b).- Los jardines senderos, andadores, calles interiores y espacios, que hayan sealado las normas
antes mencionadas como suficientes para el estacionamiento de vehculos, y
c).- En lo conducente, lo prevenido por las disposiciones anteriores que le sean aplicables.
III.- En ambos condominios:
a).- Los locales destinados a la administracin, alojamiento de porteros y vigilantes, ms los
destinados a las instalaciones generales y servicios comunes.
b).- Las obras, instalaciones, aparatos y dems objetos que sirvan al uso o disfrute comn, tales como
fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y
motores, albaales, canales, conductos de distribucin de agua, drenaje, calefaccin, electricidad y
gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepcin o reunin social
55

y otras semejantes, con excepcin de los que sirvan exclusivamente a cada departamento, vivienda,
casa o local, y
c).- Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones que se resuelva por
unanimidad, de los condminos, usar o disfrutar en comn o que se establezcan con tal carcter en la
escritura constitutiva o en Reglamento de Administracin del Condominio.
Artculo 189.- Cada condmino podr servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios e
instalaciones generales, conforme a su normal destino ordinario, sin restringir o hacer ms oneroso el
derecho de los dems.
Artculo 190.- Aunque un condmino abandone sus derechos o renuncie a usar determinados bienes
comunes, continuar sujeto a las obligaciones que imponen este Cdigo, la escritura constitutiva, el
Reglamento del condominio y las dems disposiciones aplicables.
Artculo 191.- El condmino de un departamento, vivienda, casa o local, puede usar, gozar y disponer
de l, con las limitaciones y prohibiciones que establece este Cdigo, la escritura constitutiva y el
Reglamento de Administracin del Condominio; pero no podrn ser objeto de venta o arrendamiento
partes de los mismos, tales como piezas o cuartos de servicio, con excepcin de los lugares destinados
al estacionamiento de vehculos, que podrn ser arrendados a otro condmino. El incumplimiento de
esta disposicin, podr originar la rescisin del contrato de arrendamiento, que podr ejercer el
Administrador del Condominio, conjuntamente con el Presidente del Comit de Vigilancia, en contra
de las partes del mismo.
Artculo 192.- Tratndose de condominios financiados o construidos por instituciones oficiales, stas
reglamentarn el ejercicio del derecho del tanto en favor de las personas que tengan el carcter de
inquilinos de los departamentos viviendas, casas o locales de los mismos.
Este derecho se establece exclusivamente, en primer lugar, a favor del inquilino al corriente en el
cumplimiento de sus obligaciones y que por ms de un ao haya venido ocupando con ese carcter el
departamento, vivienda, casa o local, y, en segundo lugar, a favor de las instituciones oficiales que
hayan construido o financiado el condominio.
No estar sujeta al derecho de preferencia o del tanto, a favor de los dems condminos, la
enajenacin de los derechos de alguno de stos.
Artculo 193.- En caso de que un propietario deseare vender su departamento, vivienda, casa o local,
lo notificar al inquilino y, en su caso, a la institucin oficial que haya financiado o construido el
condominio, por medio del Administrador del inmueble, de Notario o judicialmente, con expresin del
precio ofrecido y dems condiciones de la operacin, a efecto de que, dentro de los diez das
siguientes, manifieste si hace uso del derecho del tanto.
Artculo 194.- Si el departamento, vivienda, casa o local, se enajenare con infraccin a lo dispuesto en
el artculo anterior, el inquilino o la institucin oficial que haya financiado o construido el condominio,
podr subrogarse en lugar del adquirente, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato de
compraventa, siempre que haga uso del derecho de retracto, con exhibicin del precio, dentro de los
quince das siguientes al en que haya tenido conocimiento de la enajenacin. Los Notarios o quienes
hagan sus veces, se abstendrn de autorizar una escritura de compraventa de esta naturaleza, si antes
no se cercioran de que el vendedor ha respetado el derecho del tanto. En caso de que la notificacin se
haya hecho por conducto del Administrador del inmueble, el mismo deber comprobar ante el Notario
56

o quien haga sus veces, en forma indubitable, el da y la hora en que hizo la notificacin a que se
refiere el artculo anterior.
Artculo 195.- Queda prohibido que una misma persona, adquiera ms de un departamento, vivienda,
casa o local en los condominios financiados o construidos por instituciones oficiales. La contravencin
de lo aqu dispuesto originar, segn el caso, la rescisin del contrato y la aplicacin de las sanciones
prevenidas por este Cdigo.
Artculo 196.- Cada condmino u ocupante har uso de su departamento, vivienda, casa o local en
forma ordenada y tranquila. No podr, en consecuencia, destinarlo a usos contrarios a la moral o
buenas costumbres ni hacerlo servir a otros objetos de los convenidos expresamente y, en caso de
duda, a aquellos que deban presumirse de la naturaleza del condominio y su ubicacin, ni realizar acto
alguno que afecte la tranquilidad de los dems condminos y ocupantes o que comprometa la
estabilidad, seguridad, salubridad o comodidades del condominio ni incurrir en omisiones que
produzcan los mismos resultados.
Artculo 197.- En el condominio vertical, los condminos del departamento, vivienda, casa o local
situados en la planta baja o en el ltimo piso, no tendrn ms derecho que los restantes condminos.
Salvo lo que establezca el Reglamento de Administracin del Condominio, los condminos de la
planta baja no podrn ocupar, para uso exclusivo o preferente sobre los dems condminos, los
vestbulos, stanos, jardines, patios u otros lugares de tal planta ni hacer obras en dichos lugares. Con
igual salvedad, los condminos del ltimo piso no podrn ocupar la azotea o techo ni elevar nuevos
pisos, ni realizar otras construcciones. Las mismas restricciones son aplicables a los dems
condminos del inmueble.
Artculo 198.- Cada propietario podr hacer toda clase de obras y reparaciones en el interior de su
departamento, vivienda, casa o local, pero le estar prohibida toda innovacin o modificacin que
afecte a la estructura, paredes maestras u otros elementos esenciales del edificio o que puedan
perjudicar su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad. Tampoco podr abrir claros o ventanas
ni pintar o decorar la fachada o las paredes exteriores en forma que reste armona al conjunto o que
perjudique a la esttica general del inmueble. En cuanto a los servicios comunes e instalaciones
generales, deber abstenerse de todo acto, an en el interior de su propiedad, que impida o haga
menos, eficaz su utilizacin o estorbe o dificulte el uso comn, ponga en riesgo la seguridad de los
condminos, as como de las personas que transiten por los pasillos, andenes y escaleras y estar
obligado a mantener en buen estado de uso, conservacin y funcionamiento los servicios e
instalaciones.
Artculo 199.- Los condminos estn obligados a realizar por su cuenta las obras necesarias que
requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras divisiones entre los locales colindantes.
En los condominios de construccin vertical, las obras que requieran los techos en su parte exterior y
los stanos, sern por cuenta de todos los condminos, as como la reparacin de desperfectos
ocasionados por casos fortuitos o de fuerza mayor.
Se aplicarn en todo lo conducente, las normas anteriores, a los condominios horizontales o a los
mixtos, en su parte relativa, tanto en lo que respecta a mantenimiento y cuidado de las propiedades de
uso comn, como a las obras de propiedad exclusiva de cada condominio, las que debern someterse a
las limitaciones que seale el Reglamento de Administracin del Condominio.
57

Artculo 200.- Para las obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se observarn las
siguientes reglas:
I.- Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y
conservacin y para que los servicios funcionen normal y eficazmente, se efectuarn por el
Administrador, bastando la conformidad del Comit de Vigilancia y sin necesidad del acuerdo de los
condminos, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administracin. Cuando ste no baste o
sea preciso efectuar obras no previstas, el Administrador convocar a Asamblea de condminos, a fin
de que, conforme lo previene el Reglamento del Condominio, resuelvan lo conducente.
II.- El enajenante es responsable de los vicios de construccin del condominio. El resto de los
condminos podr proceder a la reparacin de los mismos, en la proporcin que cada uno represente
sobre el valor total del condominio dejando a salvo de sus derechos para repetir contra aqul o hacer
efectiva la fianza que prev el artculo 180 fraccin VIII de este Cdigo.
III.- Para realizar obras puramente voluntarias que aunque se traduzcan en mejor aspecto o mayor
comodidad, no aumente el valor del condominio, u obras que sin ser necesarias s lo aumenten, se
requerir el voto aprobatorio del setenta y cinco por ciento de los condminos reunidos en Asamblea,
y
IV.- Las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes comunes e instalaciones generales, podrn
ser efectuadas por los condminos, en caso de falta de Administrador.
Se prohben las obras que puedan poner en peligro la seguridad, estabilidad y conservacin o afecten
la comodidad del condmino; las que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio comn,
aunque sea a un solo dueo y las que demeriten cualquier departamento, vivienda, casa o local. En los
dos ltimos casos las obras podrn llevarse a cabo, sin embargo, si existe acuerdo unnime entre los
condminos y en el ltimo, adems, si se indemniza al afectado a su plena satisfaccin.

SECCION TERCERA
DE LAS ASAMBLEAS

Artculo 201.- La Asamblea de Condminos es el rgano supremo del condominio.

Las Asambleas debern ser generales; sin embargo en las hiptesis previstas por el artculo 210 de este
Cdigo o en situaciones similares que puedan derivarse del carcter mixto del condmino o de lo vasto
o complejo que pudiere ser el ncleo habitacional, en donde se hayan constituido varios condominios,
podr haber Asambleas especiales de grupo o Asambleas especiales de condominio que forman parte
de un conjunto o unidad urbana.
Tanto para las Asambleas generales como para las especiales o de grupo, regirn las siguientes
prevenciones:
I.- Las generales debern celebrarse, por lo menos, una vez al ao y las de grupo, cuantas veces sea
necesario, de acuerdo con lo dispuesto por este ttulo y el Reglamento de Administracin del
Condominio.
II.- Cada condmino gozar de un nmero de votos igual al porcentaje del valor que su o sus
departamentos, viviendas, casas, o locales representen en el total del condominio, segn el valor
nominal declarado en la escritura constitutiva.
III.- No obstante lo dispuesto como regla general en la fraccin anterior, en el caso de condominios
colocados en el segundo supuesto del prrafo primero del artculo 186 es decir, de quienes hayan
celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus trminos, lleguen a ser propietarios, si media
crdito hipotecario o compraventa con reserva de dominio, el porcentaje de sus votos se reducir a la
58

proporcin el precio que hubieran pagado, y corresponder al acreedor la otra porcin del porcentaje.
Esta prevencin solo regir si los acreedores asisten a la Asamblea, pero para tener derecho a esta
asistencia y a intervenir con voz y voto en la proporcin de que se trate, debern contar con la
constancia expedida por el Administrador.
IV.- La votacin ser personal, nominal y directa, pudindose delegar la representacin y determinar
otras formas y procedimientos, si el Reglamento de Administracin del Condominio lo permite.
V.- Las resoluciones de la Asamblea se tomarn por mayora simple de votos, excepto en los casos en
que el presente Cdigo y el Reglamento de Administracin del Condominio prescriban una mayora
especial.
VI.- Cuando un solo condmino represente ms del cincuenta por ciento de los votos, se requerir,
adems, el cincuenta por ciento de los votos restantes, para que sean vlidos los acuerdos. Cuando no
se llegue a un acuerdo vlido, el condmino mayoritario o el grupo de minoritarios podrn someter la
discrepancia, en los trminos del artculo 216 del presente Cdigo, facultndose a los minoritarios para
hacerse representar por persona distinta al Administrador.
VII.- Las Asambleas sern presididas por quien prevea el Reglamento de Administracin del
Condominio. El Administrador fungir como Secretario si es persona fsica y en caso de ser persona
moral, por un representante de sta.
El Presidente designar, de entre los concurrentes, a dos personas que actuarn como escrutadores, a
fin de constatar la existencia del qurum legal.
VIII.- Las actas de la Asamblea sern autorizadas con la fe del propio secretario de Notario Pblico,
por los Presidentes de la Asamblea y del comit de vigilancia, o quienes los substituyan.
IX.- Los condminos y acreedores registrados podrn convocar a Asamblea, sin intervencin del
Administrador ni del Comit de Vigilancia, cuando acrediten ante Notario Pblico o Juez competente,
que representan, como mnimo, la cuarta parte del valor del condominio.
Artculo 202.- Las convocatorias para la celebracin de Asamblea se harn en los trminos de la
fraccin XIII, del Artculo 205 de este Cdigo.
Cuando la Asamblea se celebre a virtud de primera convocatoria, se requerir un qurum del setenta y
cinco de votantes; cuando se realice por segunda convocatoria, el qurum ser cuando menos, del
cincuenta y uno por ciento de votantes. Si la Asamblea se efectuare en razn de tercera convocatoria,
las resoluciones se adoptarn por la mayora de los presentes.
Las determinaciones adoptadas por la Asamblea, en los trminos de este Cdigo, del Reglamento de
Administracin del Condominio y de las dems disposiciones legales aplicables, obligan a todos los
condminos, incluyendo a los ausentes o disidentes.
Artculo 203.- La Asamblea tendr las facultades siguientes:
I.- Nombrar y remover libremente al Administrador, en los trminos del Reglamento del Condominio,
excepto a los que funjan por el primer ao, que sern designados por quienes otorguen la escritura
constitutiva del condominio. El Administrador podr ser o no alguno de los condminos y la
Asamblea de stos fijarn la remuneracin relativa, que podr renunciarse por algn condmino que
acepte servir gratuitamente el cargo.
II.- Precisar las responsabilidades frente a terceros a cargo directo del Administrador y las que corran a
cargo de los condminos, por actos de aqul, ejecutados en o con motivo del desempeo de su cargo.
III.- En los trminos de las fracciones anteriores, nombrar y remover un Comit de Vigilancia, que
podr constituirse con una o hasta tres personas.

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IV.- Resolver sobre la clase y monto de la garanta que deba otorgar el Administrador respecto al fiel
desempeo de su misin y al manejo de los fondos a su cuidado, tanto para el mantenimiento y
administracin, como el de reserva para reposicin e implementos.
V.- Examinar y, en su caso, aprobar el estado de cuenta anual que someta el Administrador a su
consideracin.
VI.- Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el ao siguiente.
VII.- Establecer las cuotas a cargo de los condminos, para constituir un fondo destinado a los gastos
de mantenimiento y administracin y otro fondo de reserva, para la adquisicin o reposicin de
implementos y maquinaria con que deba contar el condominio. El pago podr dividirse en
mensualidades que habrn de cubriese por adelantado. El monto de estos fondos se integrar en
proporcin al valor de cada departamento, vivienda, casa o local establecido en la escritura
constitutiva. Las primeras aportaciones para la constitucin de ambos fondos, sern determinadas en el
Reglamento del Condominio. El fondo de reserva, mientras no se use, deber invertirse en valores de
renta fija, redimibles a la vista. El destinado a mantenimiento y administracin ser el bastante para
contar anticipadamente con el numerario que cubra los gastos de tres meses.
VIII.- Promover lo que proceda ante las autoridades competentes, cuando el Administrador infrinja
este Cdigo, el Reglamento de Condominio, la escritura constitutiva y cualesquiera disposiciones
legales aplicables.
IX.- Instruir al Administrador para el cumplimiento de lo previsto en el Artculo 208, fraccin II, de
este Cdigo.
X.- Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de inters comn que no se encuentren
comprendidos dentro de las funciones conferidas al Administrador.
XI.- Modificar la escritura constitutiva del Condominio y el Reglamento del mismo, en los casos y
condiciones que prevean la una y otro, dentro de las disposiciones legales aplicables, y
XII.- Las dems que le confieran el presente Cdigo, el Reglamento del Condominio, la escritura
constitutiva y dems disposiciones legales aplicables.

SECCION CUARTA
DEL ADMINISTRADOR

Artculo 204.- Los condominios sern administrados por la persona fsica o moral que designe la
Asamblea, en los trminos de este Cdigo y del Reglamento del Condominio o la escritura
constitutiva.
Artculo 205.- El Administrador del condominio tendr las siguientes facultades y obligaciones:
I.- Llevar debidamente autorizado por el Comit de Vigilancia del Condominio, un libro de actas de
las Asambleas y un libro de registros de los acreedores de los condminos que hubieren garantizado
sus crditos mediante embargo o hipoteca constituidos sobre alguno de los locales o departamentos o
cualesquier otro inmueble propiedad de stos, que manifiesten dentro del primer mes de constituidos
los crditos, o en el de enero de cada ao, su decisin de concurrir a la Asamblea. En este registro se
anotarn la conformidad de acreedor y deudor, sobre los saldos pendientes de cubrirse y, en caso de
discrepancia o de renuncia del deudor a expresar su voluntad, se anotarn los saldos que determine el
Comit de Vigilancia, indicndose la proporcin correspondiente al acreedor y al deudor, respecto de
los votos atribuidos al departamento, vivienda, casa o local de que se trate. Para los efectos de
60

votacin, previstos en esta fraccin, estas inscripciones solo tendrn validez por el trimestre en que se
practiquen y de ellas el Administrador expedir constancia al acreedor interesado.
II.- El Administrador asentar en el libro autorizado correspondiente, el acta levantada con motivo de
cada Asamblea y deber conservar, como apndice de dichas actas, los documentos relativos a la
Asamblea misma, entre ellos, la convocatoria, listas de asistencia, certificacin de qurum por los
escrutadores, cartas poder que hubiesen sido exhibidas y dems documentos pertinentes.
III.- Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes. Entre los servicios comunes
estn comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condminos o vecinos de casa
unifamiliares, cuando estn ubicados dentro de un conjunto o unidad urbana habitacional o constituyan
edificios, salas o secciones de una construccin vasta. La prestacin de estos servicios y los problemas
que surjan con motivo de la proximidad del condominio con otros vecinos de casas unifamiliares,
sern resueltos en las Asambleas correspondientes, llevando la representacin de los condminos
respectivos, el Administrador o la persona designada al efecto. Estas Asambleas sern reglamentadas
por la asociacin de Administradores o representantes de condminos y de vecinos que se constituya.
IV.- Llevar y conservar los libros y documentacin relacionados con el condominio, los cuales, en
todo tiempo, debern estar a disposicin de los condminos y acreedores registrados, para su consulta.
V.- Atender la operacin y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales.
VI.- Realizar todos los actos de administracin y conservacin del condominio.
VII.- Realizar las obras necesarias en los trminos de la fraccin I, del artculo 200, de este Cdigo.
VIII.- Ejecutar los acuerdos de la Asamblea.
IX.- Recaudar de los condminos la cuota que a cada uno corresponda aportar, para los fondos de
mantenimiento y administracin y de reserva.
X.- Efectuar los gastos de mantenimiento y administracin del condominio, con cargo al fondo
correspondiente, en los trminos del Reglamento del Condominio.
XI.- Otorgar recibo a cada uno de los condminos por las cantidades que hayan aportado en el mes
anterior para los fondos de mantenimiento y administracin y de reserva. En estos recibos se
expresarn, en su caso, los saldos a cargo de cada condominio.
XII.- Si cuenta con medios tcnicos suficientes, entregar mensualmente, a cada condmino, recabando
constancia de quien lo reciba, un estado de cuenta que muestre:
a).- Relacin pormenorizada de los gastos del mes, efectuados con cargo al fondo de mantenimiento, y
administracin.
b).- Estado consolidado que demuestre los montos de las aportaciones y cuotas pendientes de cubrirse.
El Administrador tendr a disposicin de los condminos que quieran consultarla, una relacin de los
mismos, en la que consten las cantidades que cada uno de ellos aport para los fondos de
mantenimiento y administracin, y el de reserva, con expresin de saldos de cuotas pendientes de
cubrirse; y
c).- Saldo del fondo de mantenimiento y administracin, y fines a los que se destinar en el mes
subsiguiente o, en su caso, monto y relacin de adeudos por cubrirse.
El condmino tendr un plazo de cinco das contados a partir de la entrega de dicha documentacin,
para formular las observaciones y objeciones que considere pertinentes. Transcurrido dicho plazo, se
considerar que est de acuerdo con la misma, a reserva de la aprobacin de la Asamblea.
XIII.- Convocar a Asamblea, cuando menos con diez das de anticipacin a la fecha en que pretenda
celebrarse, indicando el lugar dentro del Condominio, as como la hora en que deba verificarse, con
inclusin del orden del da.
Los condminos y acreedores registrados o sus representantes, sern notificados en el lugar que para
tal efecto hayan sealado mediante comunicado por escrito, por correo certificado, mensajera o por
cualquier otro medio donde conste fehacientemente la fecha de la citacin.
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Adems del envo del comunicado anterior, el Administrador colocar la convocatoria en uno o ms
lugares visibles del condominio.
En casos de suma urgencia, se convocar a Asamblea con la anticipacin que las circunstancias exijan.
XIV.- Exigir la responsabilidad en que incurran los condminos, por infraccin a lo dispuesto por el
artculo 198 del presente Cdigo, incluyendo el ejercicio de las acciones penales, civiles,
administrativas o cualesquiera otra anloga en contra del responsable, ante las autoridades
correspondientes.
XV.- Desempear las dems funciones y cumplir con las obligaciones inherentes a su cargo y vigilar
la debida observancia del presente Cdigo, la escritura constitutiva, el Reglamento de Administracin
del Condominio y los acuerdos de la Asamblea, del Comit de Vigilancia y dems disposiciones
legales aplicables.
Artculo 206.- En relacin a los bienes comunes, el Administrador tendr las facultades y obligaciones
de un apoderado legal de los condminos, para administrar bienes, as como para pleitos y cobranzas,
con facultad para articular y absolver posiciones. El otorgamiento de otras facultades especiales y las
que requieran clusulas tambin especiales, necesitarn acuerdo de la Asamblea, con mayora del
cincuenta y uno por ciento de votos, en los trminos de este Cdigo.
Las medidas que adopte y las disposiciones que dicte el Administrador dentro de sus atribuciones y
con base en este Cdigo y el Reglamento de Administracin del Condominio, sern obligatorias para
todos los condminos. La Asamblea, por mayora que fije el Reglamento, podr modificarlas y
revocarlas.

SECCION QUINTA
DEL COMIT DE VIGILANCIA

Artculo 207.- El Comit de Vigilancia, tendr las siguientes atribuciones y deberes:

I.- Cerciorarse de que el Administrador cumpla los acuerdos de la Asamblea General.
II.- Estar pendiente de que el Administrador lleve a cabo el cumplimiento de las funciones que le
encarga el artculo 205 del presente Cdigo.
III.- Determinar lo procedente en los casos previstos en la fraccin I del artculo 205 del presente
Cdigo.
IV.- En su caso, dar su conformidad para la realizacin de las obras a que se refiere el artculo 200,
fraccin I del presente Cdigo.
V.- Verificar los estados de cuenta que debe rendir el Administrador ante la Asamblea.
VI.- Constatar la inversin del fondo de reserva para la adquisicin o reposicin de implementos y
maquinaria.
VII.- Dar cuenta a la Asamblea de sus observaciones sobre la administracin del condominio.
VIII.- Informar a la Asamblea, de la constatacin que haga de incumplimiento de los condminos con
que d cuenta el Administrador.
IX.- Coadyuvar con el Administrador, en observaciones a los condminos sobre el cumplimiento de
sus obligaciones.
X.- Convocar a Asamblea de Condminos, cuando a su requerimiento el Administrador no lo haga
dentro de los tres das siguientes.
Asimismo, cuando a su juicio sea necesario informar a la Asamblea de irregularidades en que haya
incurrido el Administrador, con notificacin a est para que comparezca a la Asamblea relativa, y
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XI.- Las dems que se deriven de este Cdigo y de la aplicacin de otras que impongan deberes a su
cargo, as como de la escritura constitutiva y del Reglamento del condominio.

SECCION SEXTA
DEL REGLAMENTO DE ADMINISTRACIN
DEL CONDOMINIO

Artculo 208.- El Reglamento de Administracin del Condominio contendr, por lo menos, lo

siguiente:
I.- Los derechos y obligaciones de los condminos referidos a los bienes de uso comn, especificando
estos ltimos, as como las limitaciones a que quede sujeto el ejercicio del derecho de usar tales bienes
y los propios.
II.- Las medidas convenientes para la mejor administracin, mantenimiento y operacin del
condominio.
III.- Las disposiciones necesarias que propicien la integracin, organizacin y desarrollo de la
comunidad.
IV.- Forma de convocar a Asamblea de Condminos y persona que la presidir.
V.- Forma de designacin y facultades del Administrador.
VI.- Requisitos que debe reunir el Administrador.
VII.- Bases de remuneracin del Administrador.
VIII.- Casos en que proceda la remocin del Administrador.
IX.- Lo dicho en las cuatro fracciones anteriores, con relacin al Comit de Vigilancia.
X.- Los procedimientos, as como las atribuciones del Administrador, para exigir de los condminos el
pago y las cuotas a su cargo, sin perjuicio en lo dispuesto en el presente Cdigo a este respecto y las
sanciones que podr imponer a los omisos o remisos, y
XI.- Las materias que le reserven la escritura constitutiva y el presente Cdigo.

SECCION SEPTIMA
DE LOS GASTOS, OBLIGACIONES FISCALES
Y CONTROVERSIAS

Artculo 209.- La contribucin de los condminos a la constitucin de los fondos de administracin y

mantenimiento, y al de reserva, deber efectuarse conforme a lo previsto en el artculo 203, fraccin
VII, del presente Cdigo.
Artculo 210.- Cuando un condominio conste de diferentes partes y comprenda escaleras, patios,
jardines, obras e instalaciones destinadas a servir nicamente a una parte del conjunto, los gastos
especiales relativos, sern a cargo del grupo de condminos beneficiados. Tambin en el caso de
ascensores, montacargas y otros elementos, aparatos o instalaciones. En el Reglamento del
Condominio podrn establecerse normas especiales para el reparto de los gastos.
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Artculo 211.- Las cuotas para gastos comunes que los condminos no cubran mensualmente, causarn
inters al tipo bancario o al que fije el Reglamento del Condominio.
Artculo 212.- Trae aparejada ejecucin en la va ejecutiva civil, el Estado de liquidacin de adeudos,
intereses moratorios y pena convencional que estipule el Reglamento del condominio, si va suscrita
por el Administrador y el Presidente del comit de Vigilancia y acompaada de los correspondientes
recibos pendientes de pago, as como de copia certificada por Notario Pblico, de la parte relativa del
acta de Asamblea o del Reglamento del condominio, en su caso, en que se hayan determinado las
cuotas a cargo de los condminos, para los fondos de mantenimiento y administracin y de reserva.
Esta accin slo podr ejercerse cuando existan tres recibos pendientes de pago y se seguir la va
ejecutiva civil, sin necesidad de reconocimiento de firmas, bastando para su procedencia cumplir con
los requisitos arriba mencionados, y despachndose ejecucin en contra del condmino moroso, sin
que obste para ello el que terceros vinculados con ste por contrato o sin l, se encuentren poseyendo
el inmueble, y habr de seguirse el juicio en contra de aqul en la va antes mencionada, bajo lo
previsto por el Cdigo de Procedimientos Civiles del Estado.
El Reglamento del Condominio podr establecer que cuando algn condmino caiga en mora, el
Administrador distribuir el importe del adeudo causado y que se siga causando, entre los restantes
condminos proporcionalmente al valor de sus propiedades hasta la recuperacin del adeudo. Al
efectuarse la recuperacin de dicho adeudo, el Administrador reembolsar a los afectados por dicho
cargo, las cantidades que hubiesen aportado y los intereses en la parte que les corresponda.
Artculo 213.- El condmino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, adems de ser
responsable de los daos y perjuicios que cause a los dems, podr ser demandado para que se le
obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pblica, respetndose el derecho del tanto, en los
trminos del Reglamento del Condominio. El ejercicio de esta accin ser resuelto en la Asamblea de
Condminos, con un mnimo del setenta y cinco por ciento de stos; esta accin, se ejercer en la va
sumaria, conforme a lo dispuesto por el Cdigo de Procedimientos Civiles en el Estado para los juicios
de esta naturaleza.
Artculo 214.- Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario, el Administrador
le demandar, previo consentimiento del condmino, la desocupacin del departamento, vivienda, casa
o local. Si el condmino se opusiere, se proceder contra ste y el ocupante en los trminos del
artculo anterior.
Artculo 215.- Los condminos cubrirn, independientemente del impuesto sobre la propiedad que le
es exclusiva y la parte que les corresponda de los bienes en comn, los dems impuestos o derechos de
que en razn del condominio sean causantes por s mismos.
Artculo 216.- Las controversias que se susciten con motivo de la interpretacin y aplicacin del
presente captulo, del Reglamento del Condominio, de la escritura constitutiva y de la traslativa de
dominio, as como de las dems disposiciones aplicables, sern sometidas a un procedimiento de
conciliacin. En caso de no lograr avenencia, al arbitraje o en su defecto a la jurisdiccin, de los
Tribunales competentes. Las Secretaras de los Ayuntamientos en que se ubiquen los condominios,
tendrn obligacin de actuar como amigables componedores, y conciliadores en su caso, de las
diferencias o controversias que surjan entre condminos y propietarios contiguos o vecinos, y fungir
como rbitros a solicitud de las partes.
64

En caso de controversia ante los Tribunales, las partes debern comprobar haber agotado el
procedimiento conciliatorio antes mencionado.

SECCION OCTAVA
DESTRUCCIN, RUINA Y RECONSTRUCCIN
DEL CONDOMINIO

Artculo 217.- Si el condominio se destruyere en su totalidad o en una proporcin que represente por
lo menos las tres cuartas partes de su valor, segn peritaje practicado por las autoridades competentes
o institucin fiduciaria, una mayora especial del cincuenta y uno por ciento de los condminos podr
acordar la reconstruccin o la divisin del terreno y de los bienes comunes que queden, o en su caso la
venta, con arreglo a las disposiciones legales sobre planificacin, desarrollo o regeneracin urbana y
otras que fueren aplicables.
Si la destruccin no alcanza la gravedad que se indica, los acuerdos a que se refiere el prrafo anterior,
sern tomados por una mayora especial del setenta y cinco por ciento de los condminos.
Si los casos a que se refieren los prrafos anteriores, el acuerdo es por la reconstruccin, los
condminos en minora estarn obligados a contribuir a ella en la proporcin que les corresponda o a
enajenar sus derechos.
La enajenacin podr tener lugar desde luego a favor de la mayora, si en ella convienen con los
minoritarios, pero ser forzosa a los seis meses, al precio del avalo practicado por corredor pblico o
por institucin fiduciaria, si dentro de dicho trmino no la han logrado los minoritarios.
Artculo 218.- En caso de ruina o vetustez del condominio, una mayora especial del cincuenta y uno
por ciento de los condminos, podr resolver, previo dictamen de las autoridades competentes, la
reconstruccin o la demolicin y divisin de los bienes comunes o, en su caso, la venta; siguindose en
adelante las prevenciones del artculo anterior.

SECCION NOVENA
DE LA AUTORIZACIN PARA LA URBANIZACIN
Y PRESTACIN DE SERVICIOS

Artculo 219.- No podr autorizarse la constitucin del rgimen de propiedad en condominio en

aquellas reas o predios que no cuenten suficiente y adecuadamente con los servicios urbanos
indispensables, como son:
I.- Agua potable;
II.- Alcantarillado.
III.- Energa elctrica.
IV.- Alumbrado pblico;
V.- Las reas comunes que permitan la circulacin adecuada de peatones y vehculos, y
VI.- Las que disponga el Ayuntamiento o la Secretara de Desarrollo Urbano, Obras Pblicas y
Ecologa, en apego al presente Cdigo.
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Artculo 220.- Para los efectos del artculo anterior, tambin se consideran servicios urbanos
indispensables, las reas destinadas a estacionamiento vehicular o a actividades comerciales,
educativas, de recreo y de vigilancia en la extensin necesaria, cuando una o varias de dichas reas
deban existir a juicio de la Secretara de Desarrollo Urbano, Obras Pblicas y Ecologa y del
Ayuntamiento.
Artculo 221.- Los servicios a que se refiere el artculo anterior debern ser prestados
permanentemente con cargo a la administracin del condominio o promotores, por lo que en ningn
caso sern responsabilidad del Ayuntamiento.
Las autoridades competentes en la aplicacin de este Cdigo, exigirn que la prestacin de los
servicios en el condominio se haga de manera adecuada y suficiente por parte de la Administracin o
promotores.
Artculo 222.- Los promotores debern garantizar la existencia de una fuente de abastecimiento de
agua potable para servir al condominio, que sea suficiente a juicio del Ayuntamiento y de la Comisin
Estatal de Aguas.
Asimismo, garantizarn la existencia o construccin para su buen funcionamiento, de una red de
distribucin de agua potable para el condominio y la instalacin de tomas domiciliarias, as como la
existencia o construccin para su buen funcionamiento de una red de drenaje y alcantarillado, incluso
pluvial si fuere necesario, as como de una red de tratamiento de aguas residuales.
En todo caso, el Ayuntamiento o la autoridad competente, autorizar la conexin de las redes de agua
potable y alcantarillado de un condominio a las redes generales, previo pago de los derechos
correspondientes, y por ello no significar en ningn caso la municipalizacin de tales servicios.
Artculo 223.- De acuerdo a la densidad de construccin y poblacin que se derive de cada inmueble
sujeto al rgimen de propiedad en condominio el Ayuntamiento determinar, en coordinacin con la
Secretara de Desarrollo Urbano, Obras Pblicas y Ecologa las reas de donacin que conforme a las
normas y criterios para la dotacin de equipamiento urbano bsico, deban transferir los promotores a
favor del Ayuntamiento.
Artculo 224.- La ejecucin de las obras de urbanizacin en los inmuebles sujetos al rgimen de
propiedad en condominio, cuando as proceda, deber ser autorizada por la Secretara de Desarrollo
Urbano, Obras Pblicas y Ecologa o el Ayuntamiento, segn sea el caso, en las siguientes
modalidades:
I.- Urbanizacin inmediata: es aquella en la que el promotor deber ejecutar la totalidad de las obras
de urbanizacin, dentro del plazo sealado en el calendario de obra autorizado por la Secretara de
Desarrollo Urbano, Obras Pblicas y Ecologa, en la resolucin respectiva, y que en ningn caso podr
ser mayor de veinticuatro meses a partir de la fecha de su iniciacin.
II.- Urbanizacin por etapas: Es aquella en la que, debido a la extensin, caractersticas y costo del
condominio, la Secretara de Desarrollo Urbano, Obras Pblicas y Ecologa, podr autorizar al
promovente la ejecucin de las obras de urbanizacin por etapas, de acuerdo con los plazos, requisitos
y zonas que se determinen en la resolucin respectiva. En ningn caso la urbanizacin total del
condominio podr quedar concluida en un plazo mayor de cinco aos, y
III.- Urbanizacin progresiva. Es aquella en la que el promovente ejecutar las obras mnimas de
urbanizacin en el plazo y con las especificaciones que haya determinado la Secretara de Desarrollo
Urbano, Obras Pblicas y Ecologa o el Ayuntamiento. Dichas obras podrn ejecutarse con la
66

cooperacin de los adquirentes de los departamentos, viviendas, casas o locales de que se componga el
condominio.
La Secretara de Desarrollo Urbano, Obras Pblicas y Ecologa o el Ayuntamiento, nicamente
autorizarn la urbanizacin progresiva de los inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en
condominio cuando sean promovidos por dependencias o entidades de la Administracin Pblica
Federal, Estatal o Municipal.
Artculo 225.- En los casos de obras de urbanizacin, el promovente enterar a la Autoridad Fiscal
correspondiente, dentro de los sesenta das siguientes a la fecha en que se le notifique la autorizacin
de la Secretara o del Municipio para el condominio, el importe de los derechos que por concepto de
supervisin le fijen las Leyes Fiscales, lo que no podr ser menor al uno punto cinco por ciento del
costo total de la obra.
En el caso de haberse autorizado la urbanizacin por etapas, los derechos por supervisin se fijarn y
cubrirn por cada una de stas, tomando como base el presupuesto actualizado de las obras de
urbanizacin de la etapa correspondiente.
Si las obras respectivas no quedaren concluidas en el plazo autorizado por la Secretara y se haya
concedido prrroga, el interesado estar obligado a cubrir nuevamente los derechos de supervisin
correspondientes al monto de las obras que no se hayan realizado en tiempo.
Artculo 226.- Dentro de los sesenta das siguientes a la autorizacin del condominio por parte de la
Secretara de Desarrollo Urbano, Obras Pblicas y Ecologa, el promotor deber constituir garanta
ante la Autoridad Fiscal respectiva, que asegure la ejecucin correcta de las obras de urbanizacin y el
cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que asuma conforme a este Cdigo y a la
autorizacin correspondiente de la Secretara mencionada o el Ayuntamiento, incluyndose los vicios
o defectos ocultos que reporten los inmuebles en condominio as como la calidad de sus materiales en
funcin de los proyectos, especificaciones y memoria descriptiva. Dicha garanta podr consistir, a
juicio del Ayuntamiento, en:
I.- Fianza expedida por compaa autorizada, por el monto de veinticinco por ciento del presupuesto
total de las obras de urbanizacin.
II.- Hipoteca sobre inmuebles distintos de los que queden sujetos al rgimen de propiedad en
condominio, que basten a garantizar los montos o porcentajes previstos en este artculo, y
III.- Depsito en efectivo por el diez por ciento del presupuesto total de las obras de urbanizacin.
Artculo 227.- Cuando la Secretara de Desarrollo Urbano, Obras Pblicas y Ecologa, resuelva que un
condominio se urbanice por etapas, la garanta se constituir antes de iniciar cada etapa, tomando
como base para fijar su monto, el presupuesto de las obras de la etapa por ejecutar, actualizando los
precios al momento en que sta se pretenda iniciar.
Artculo 228.- La garanta a que se refiere el artculo 226 de este Cdigo no podr cancelarse sino
hasta que hayan transcurrido tres aos contados a partir de la fecha en que las autoridades competentes
dictaminaron que la totalidad de las obras de urbanizacin se ejecutaron con estricto apego a las
especificaciones fijadas por este Cdigo o por la Secretara de Desarrollo Urbano, Obras Pblicas y
Ecologa, a fin de garantizar dichas obras contra vicios o defectos ocultos, incluida la mala calidad de
la obra o de los materiales empleados en stas, as como de los servicios de provisin de agua potable,
drenaje y alcantarillado, energa elctrica y otros.

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Artculo 229.- Cumplido el plazo a que se refiere el artculo anterior, el promotor podr solicitar al
Ayuntamiento la cancelacin de la garanta, previa conformidad que expida el Administrador de
condominio.
Habindose cancelado dicha garanta la administracin del condominio ser responsable ante los
condminos, de que las obras de urbanizacin correspondientes se encuentren en buen estado y los
servicios urbanos respectivos se presenten suficiente y adecuadamente.
La Asamblea de Condominios acordar las medidas y lineamientos conducentes, a efecto de que la
administracin del condominio cumpla con lo dispuesto en este artculo.
Artculo 230.- El Ayuntamiento o la Secretara de Desarrollo Urbano, Obras Pblicas y Ecologa
deber hacer efectivas las garantas a que se refiere este Cdigo cuando el promovente:
I.- No cumpla con el calendario de obra autorizado.
II.- No se apegue a las especificaciones y caractersticas de las obras fijadas en este Cdigo y en la
autorizacin de la Secretara de Desarrollo urbano, Obras Pblicas y Ecologa o del Ayuntamiento,
segn corresponda.
III.- No acate las observaciones que las autoridades competentes le hagan con motivo de la supervisin
realizada durante la ejecucin de las obras; y
IV.- Deje de prestar suficiente y adecuadamente los servicios a que est obligado por este Cdigo.
Al hacerse efectivas las garantas, se efectuarn las obras que se requieran, y para lo cual, el
Ayuntamiento o la Secretara determinar quin efectu tales obras, una vez decidido por la Asamblea
de Condminos, la forma y trminos en que deban llevarse a cabo las obras faltantes o reparacin de
las defectuosas, incluyndose, la posibilidad de que sea la propia Asamblea quin reciba el importe de
las garantas para con su producto efectuar las obras o reparaciones, en cuyo caso, ser bajo la
responsabilidad de sta ltima, quedando liberado tanto el Ayuntamiento como la Secretara de
Desarrollo Urbano, Obras Pblicas y Ecologa de cualquier responsabilidad por este motivo.
Artculo 231.- En caso de que el promotor no pueda realizar las obras de urbanizacin en el plazo
autorizado, podr solicitar ante el Ayuntamiento o la Secretara, oportunamente y por escrito, la
prrroga por el tiempo que considere necesario, exponiendo los motivos que le asistan. La Secretara,
en coordinacin con el Ayuntamiento respectivo, resolver sobre ese particular.
Artculo 232.- Cuando el promotor haya ejecutado obras, construcciones, instalaciones o servicios, en
contravencin a lo dispuesto en este Cdigo, en los planes o programas de desarrollo urbano o en la
autorizacin respectiva, las autoridades competentes podrn ordenar la correccin, de dichas obras, o
bien demolerlas total o parcialmente, sin ninguna obligacin de pagar indemnizacin al promovente,
quien deber cubrir el costo de los trabajos ejecutados.
Artculo 233.- Cuando las obras de urbanizacin hayan de ejecutarse por etapas, los trabajos se
iniciarn por la primera previamente aprobada, la que deber concluirse ntegramente, de tal manera
que sean completas en todos sus servicios. En la ejecucin de las subsecuentes etapas se deber
cumplir con esta misma disposicin.
Cuando el inmueble sujeto al rgimen de propiedad en condominio o, en su caso, la primera etapa por
urbanizar, no colinde con zona urbanizada, los trabajos se iniciarn por la construccin de la calle de
liga y por la conexin de los servicios pblicos necesarios.

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Artculo 234.- Una vez concluida la totalidad de las obras de urbanizacin, el promovente solicitar
por escrito a la Secretara de Desarrollo Urbano, Obras Pblicas y Ecologa, el dictamen tcnico
aprobatorio de la ejecucin de dichas obras.
Artculo 235.- El dictamen tcnico ser expedido por la Secretara, en coordinacin con el
Ayuntamiento; dicho dictamen deber hacerse del conocimiento del promotor y de la Asamblea de
Condminos si la hubiere, y deber publicarse, para su validez legal, en el Peridico Oficial del
Estado.
En caso de que en el dictamen tcnico no se apruebe la totalidad de las obras de urbanizacin, el
promovente deber corregir a su costa las anomalas que se sealen en el mismo, pudiendo
posteriormente solicitar uno nuevo.
Artculo 236.- El dictamen tcnico a que se refiere el artculo anterior en ningn caso implica a la
municipalizacin del condominio, toda vez que la prestacin de los servicios bsicos, siempre ser
responsabilidad de la administracin del condominio, bajo la supervisin de las autoridades
competentes.

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