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Instituto Pacco
N 282 Primera Quincena - Julio 2013
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Revisando las NIIF:
NIC 40 Propiedades de inversin
Autor : C.P.C.C. Alejandro Ferrer Quea
Ttulo : Revisando las NIIF: NIC 40 Propiedades de inversin
Fuente : Actualidad Empresarial N 282 - Primera Quincena de Julio 2013
Ficha Tcnica
1. Objetivos y alcance
No trata
Asuntos revelados por Arrendamiento Financiero NIC 17
Bosques y Recursos Naturales NIC 41
Derechos mineros, exploracin y desarrollo minero petrleo,
gas y recursos naturales similares NIIF 6
2. Defnicin
Propiedad inmueble cuya tenencia es mantenida por el
propietario o arrendatario con contrato de arrendamiento
fnanciero con el objeto de obtener renta, aumentar el valor
del capital o ambas situaciones, en lugar de utilizarlo la
empresa.
3. Inversin inmobiliaria
4. Inversiones para doble propsito
Se puede vender o alquilar las partes separadamente.
Se pueden vender o alquilar las partes separadamente.
Ejemplo:
Empresa tiene un edifcio de su propiedad
en el cual:
Tratamiento conta-
ble por separado
En el primer piso posee la tienda NIC 16
En el segundo piso funciona la administracin NIC 16
Los pisos restantes han sido alquilados NIC 40
No se puede vender o alquilar las partes separadamente
No se pueden vender o alquilar las partes separada-
mente.
Ejemplo 1:
Empresa tiene un edifcio de su propiedad el cual ha sido al-
quilado para ofcinas.
Asimismo, por condiciones del contrato de arrendamiento posee
un espacio fsico en el local para brindar a los inquilinos servicio
de seguridad, limpieza y mantenimiento.
Tratamiento Contable: NIC 40
No se pueden vender o alquilar las partes separada-
mente.
Ejemplo 2:
Empresa es propietaria y administra un hotel para huspedes
nacionales y extranjeros; del cual, adems, con frecuencia alquila
su sala de conferencias para eventos de capacitacin a ejecu-
tivos. Asimismo, el contrato puede incluir alquiler de equipos
audiovisuales y servicio de coffee break.
Tratamiento Contable: NIC 16
Reconocimiento
Desembolso inicial
La propiedad de inversin (inmobiliaria) debe ser registrada
inicialmente a su costo:
Comprada: Comprende su valor de compra y cualquier desem-
bolso atribuible directamente.
Construida: Edifcada por la propia empresa es el costo a la
fecha en la cual la construccin se completa.
Desembolso posterior
El desembolso posterior relacionado con propiedades de in-
versin que ya ha sido reconocida debe ser agregado al valor
contable cuando es probable que genere benefcios econmicos
futuros en exceso del rendimiento previsto originalmente.
Ejemplo: Adquisicin de un edifcio que requiere remodelacin.
Todo otro desembolso debe ser reconocido como gasto en el
ejercicio econmico incurrido.
INVERSIN
INMOBILIARIA
(Aplicacin)
Reconocimiento
Medicin
Revelacin
Es signifcativa
la parte destina-
da al uso de la
empresa?
Contabilizar de
acuerdo con
S
No
NIC 16
NIC 40
Terreno o edificio (total o
parte) no utilizado en activi-
dades ordinarias u operativas
Posedo
por
Propietario o por el
arrendatario segn
NIC 17 para lograr.
Ganar
alquileres
Aumentar
el valor
del capital
Ambas
situaciones
Parte para alquilar
o aumentar el valor
del capital
NIC 40
NIC 16
Contabilizar de
acuerdo con
Parte para uso de
la empresa
Aplicacin Prctica
IV
rea Contabilidad (NIIF) y Costos
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Actualidad Empresarial N 282 Primera Quincena - Julio 2013
Medicin
Medicin posterior al reconocimiento inicial de una inver-
sin inmobiliaria
La entidad podr elegir alternativa entre:
Modelo valor razonable
El valor razonable estar basado en tasacin a valor de
mercado inmobiliario.
En el modelo valor razonable la depreciacin es sustituida
por tasacin peridica.
Modelo del costo
El modelo del costo est previsto en la NIC 16 Propiedad
planta y equipo.
En el modelo del costo el inmueble ser depreciado menos
prdida por deterioro acumulado.
Cambio de modelo
Proceder un cambio de modelo cuando posibilite una
adecuada presentacin de estados fnancieros.
Improbable cambio de valor razonable a del costo.
Modelo de valor razonable
Caso N 1
Planta industrial utilizada y alquilada
La empresa Textil Alexandra dedicada a la confeccin de cami-
sas y blusas adquiri para su uso hace tres aos un inmueble
donde funciona la Planta Industrial, cuyo valor en libros al 31
de diciembre de Ao 3 es de S/.1065,000 segn la informa-
cin siguiente:
Poltica contable
sobre propieda-
des de inversin
Modelo de valor
razonable
Modelo del costo
Propiedades
de inversin
Medicin
inicial
Medicin
posterior
Modelo de valor
razonable
Al costo de
adquisicin
Modelo
del costo
Planta Industrial
Cuenta Concepto Valor
(33111) Terreno 300,000
(33231) Edifcacin para produccin 900,000
(39131) Deprec. acumulada, 5 % (135,000)
1065,000
Sin embargo, en octubre de Ao 3, se decidi desocupar el
inmueble a fn del periodo para alquilarlo a terceros a partir
del 1 de enero de Ao 4.
Textil Alexandra ha considerado reconocer la inversin inmobi-
liaria a su valor razonable a partir del Ao 4; por lo que solicit


1 DEBE HABER
2 DEBE HABER
33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO
331 Terrenos
33112 Revaluacin 105,000
332 Edifcaciones
33232 Revaluacin 68,000
39 DEPRECIACIN, AMORTIZACIN Y
AGOTAMIENTO ACUMULADOS
391 Depreciacin acumulada
39131 Edifcaciones Costo 135,000
(para saldar la cuenta)
57 EXCEDENTE DE REVALUACIN
571 Excedente de revaluacin
5712 Inmueb., maq. y equipos ________ 308,000
308,000 308,000
31 INVERSIONES INMOBILIARIAS
311 Terrenos
31111 Valor razonable 105,000
31112 Costo 300,000
312 Edifcaciones
31211 Valor razonable 68,000
31212 Costo 900,000
33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO
331 Terrenos
33111 Costo 300,000
33112 Revaluacin 105,000
332 Edifcaciones
33231 Costo de adquisic.o construcc. 900,000
33232 Revaluacin _________ 68,000
(para saldar las cuentas) 1373,000 1373,000
3. Transferencia del valor razonable (1 Ene. Ao 4)
4. Reconocimiento del efecto del impuesto a la renta (NIC 12)
Excedente de revaluacin S/.308,000
Impuesto a la Renta diferido, 30 % (92,400)
la opinin de perito tasador que efecte la tasacin de la fbrica,
resultando un valor de S/.405,000 el terreno; y S/.968,000 la
edifcacin.
Cul es el tratamiento contable aplicable a la planta
industrial?
Solucin
1. Determinacin de nuevo valor (31 Dic. Ao 3)
Concepto
Valor
contable
Valor
razonable
Ajuste por
efectuar
Terreno 300,000 405,000 105,000
Edifcacin 900,000 968,000 68,000
Deprec, Acumulada ( 135,000) -.- 135,000
1065,000 1373,000 308,000
2. Reconocimiento del ajuste de valor (31 Dic. Ao 3)

3 DEBE HABER
57 EXCEDENTE DE REVALUACIN
571 Excedente de revaluacin
5712 Inmuebles, maq. y equipo 92,4000
49 PASIVO DIFERIDO
491 Impuesto a la renta diferido
4911 Impuesto a la renta diferido patrimonio 92,400
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Instituto Pacco
N 282 Primera Quincena - Julio 2013
Aplicacin Prctica




1 DEBE HABER
2 DEBE HABER
4 DEBE HABER
3 DEBE HABER
33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO
3321 Edifcaciones administrativas
33211Costo de adquisicin o construccin 350,000
46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS-TERCEROS
465 Pasivos por compra de activo inmovilizado
4654 Inmuebles, maquinaria y equipo 350,000
68 VALUACIN Y DETERIORO DE ACTIVOS Y
PROVISIONES
681 Depreciacin
6814 Depreciacin de inmuebles, maquinaria
y equipo - Costo 14,000
39 DEPRECIACIN, AMORTIZACIN Y
AGOTAMIENTO ACUMULADOS
391 Depreciacin acumulada.
3913 Inmuebles, maquinaria y equipo - Costo 14,000
66 PRDIDA POR MEDICIN DE ACTIVOS NO
FINANCIEROS AL VALOR RAZONABLE
662 Activo inmovilizado
6621 Inversiones inmobiliarias 56,000
31 INVERSIONES INMOBILIARIAS
312 Edifcaciones
31211Valor razonable 56,000
31 INVERSIONES INMOBILIARIAS
312 Edifcaciones
31212 Costo 336,000
39 DEPRECIACIN, AMORTIZACIN Y
AGOTAMIENTO ACUMULADOS
391 Depreciacin Acumulada
3913 Inmb., maquinaria y equipo - Costo 14,000
(para saldar la cuenta )
33 INMUEBLES, MAQUINARIAS Y EQUIPO
3321 Edifcaciones administrativas
33211Costo de adquisicin o construccin 350,000
Inmueble: ofcina S/.
Costo neto en libros 336,000
Valor razonable 280,000
Disminucin de valor: 56,000
Comentarios
a) Al decidir por el alquiler del inmueble a terceros cambio
de uso ser reclasifcada en la cuenta 31 Inversiones in-
mobiliarias por todo el tiempo de la vigencia del contrato
de arrendamiento; y su tratativa contable se ceir a los
requisitos estipulados en la NIC 40 Propiedades de inversin.
b) Si un inmueble utilizado por el propietario de acuerdo a la
NIC 16 Propiedad, planta y equipo cambia de uso para con-
vertirse en inversin inmobiliaria, en aplicacin de la citada
NIC 16; el incremento de valor del activo inmovilizado ser
reconocido en el patrimonio como excedente de revaluacin.
Caso N 2
Cambio de uso de inmueble mtodo del valor razonable
Empresa de servicios dedicada a la consultora de negocios adquiere
el 1 de enero de Ao 1 una ofcina en el segundo piso de edifcio
El Ejecutivo, ubicado en importante zona comercial de San Isidro
al costo de S/.350,000, cuya vida til estimada es de 25 aos.
En el mes de agosto del mismo ao, en el primer piso del citado
inmueble se instal un negocio de terceros dedicado a discoteca y
karaoke, lo cual ha perturbado severamente las actividades de la
frma consultora y de otros propietarios establecidos en el edifcio.
Por lo que la Gerencia de la consultora ha decidido desocupar
el piso a fn de ao, para alquilarlo a la empresa de seguridad
Ojo de guila a partir del 1 de enero de Ao 2, segn contrato
de arrendamiento.
Por consiguiente, teniendo en cuenta la existencia de un mercado
inmobiliario activo se decidi medir el inmueble en el modelo
del valor razonable.
Para ello, el 31 de diciembre de Ao 1 se solicit el correspon-
diente valor razonable de la ofcina en el mercado de inmuebles
siendo de S/.280,000.
Cul es el tratamiento contable?
Solucin
Medicin inicial
1. Costo de adquisicin (Ene. Ao 1)
2. Depreciacin del periodo (Dic. Ao 1)
(4 % de S/.350,000 = S/.14,000)
5. Reconocimiento de desvalorizacin (31 Dic. Ao 1)
Medicin posterior
3. Traslado a inversin inmobiliaria (31 Dic. Ao1)
4. Tratamiento del valor razonable (31 Dic. Ao 1)
6. Exposicin en el estado de situacin fnanciera (31 Dic.
Ao 1)
Cuenta Concepto Valor
31211 Valor razonable (56,000)
31212 Costo 336,000
Valor razonable 280,000
Comentarios
a) Al inicio la adquisicin del inmueble fue reconocida y me-
dida con los criterios sealados por la NIC 16 Propiedad,
planta y equipo, en razn de ser un activo inmovilizado
para uso de la empresa.
b) Cuando se decide alquilar a terceros la ofcina, se est
cambiando el uso original del bien, por lo que su trata-
tiva contable debe tener en consideracin los requisitos
sealados por la NIC 40 Propiedades de Inversin,
dado que su nuevo objetivo es obtener renta de su
arrendamiento.
c) Efectuada la transferencia del activo fjo, por cambio de
uso de la cuenta 33 Inmuebles, maquinaria y equipo
a la cuenta 31 Inversin inmobiliaria, se suspende su
depreciacin por todo el tiempo que dure el contrato de
arrendamiento o su renovacin.
d) La medicin posterior del citado activo ser sobre la base
de su valor razonable; por lo que la variacin ganancia
o prdida ser reconocida en resultados del periodo.