Gua prctica de las garantas mobiliarias y la compraventa de bien inmueble en el Per

Por Victor Hugo Quijada Tacuri1

Por medio del presente artculo, la idea no es hacer una discusin doctrinaria, ni abstracta de los temas, sino ms bien dar los alcances ms importantes que a mi parecer se dan a travs de la normativa vigente correspondiente, y normativa sobre su tratamiento tributario y registral, tanto de las garantas mobiliarias, como de la compraventa de bien inmueble. Es decir, a travs del presente, se hace un breve comentario acerca de los pasos a seguir para obtener una garanta mobiliaria, y constituir compraventa, desde un punto de vista del inversionista, porque en muchos casos, he absuelto consultas de empresarios, que tiene duda sobre stos temas. As, empezar por el primero de stos: I.- Las garantas mobiliarias. La Ley de garanta mobiliaria - Ley N 28677, se public el 1 de marzo de 2006, y est vigente a partir del 30 de mayo del 2006. 1.- Bienes y operaciones gravadas. Esta Ley permite que se puedan constituir garantas reales sobre cualquier tipo de bien o derecho que el acreedor y deudor consideren con relevancia econmica, tales como: Bienes tangibles, presentes y futuros, como los vehculos terrestres de cualquier clase (inciso 1), las construcciones en terreno ajeno (inciso 3), los materiales de construccin o procedentes de una demolicin si no estn unidos al suelo (inciso 4), los bienes muebles futuros (inciso 12), todo tipo de maquinaria o equipo que conserve su carcter mobiliario (inciso 15), todo bien mueble dado en arrendamiento financiero o arrendado (inciso 17), las naves y aeronaves (inciso 19), los pontones, plataformas y edificios flotantes (inciso 20), las locomotoras, vagones y dems material rodante afecto al servicio de transportes (inciso 21), en general, todos los bienes muebles salvo en los casos sealados como excepciones (inciso 22). Derechos, como los que surgen de patentes y marcas de fbrica (inciso 9), el

Bachiller en derecho por la universidad de San Martn de Porres, promocin 2009-II.

derecho de obtener frutos o productos de cualquier bien (inciso 14), los derechos a dividendos o a utilidades de sociedades (inciso 16). Bienes intangibles, en particular, las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin (inciso 2); el saldo de cuentas bancarias, depsitos bancarios, cuentas de ahorro o certificados de depsito a plazo en bancos u otras entidades financieras (inciso 6); las carteras de crditos (inciso 10), crditos presentes o futuros del deudor o del constituyente de la garanta mobiliaria (artculo 16). Bienes fungibles y no fungibles, como los inventarios constituidos por bienes fungibles o no fungibles (inciso 5). Ttulos valores, como los conocimientos de embarque o ttulos de anloga naturaleza (inciso 7); las acciones o participaciones en sociedades o asociaciones, aunque sean propietarias de bienes inmuebles (inciso 8); y, los ttulos valores de cualquier clase incluyendo aquellos amparados con hipoteca o los instrumentos en los que conste la titularidad de crditos o derechos personales, excepto los cheques (inciso 11).

Excepciones: Si bien puede ser objeto de garanta mobiliaria todo bien mueble, ello no puede ocurrir tratndose de los siguientes bienes muebles: Las remuneraciones; El fondo de compensacin por tiempo de servicios; Los warrants; Los certificados de depsito; Los bienes muebles inembargables, sealados en el artculo 648 del Cdigo Procesal Civil; Los recursos que constituyen el encaje bancario de conformidad con el artculo 163 de la Ley N 26702; y, Los bienes que integran los fondos de aportes obligatorios, el encaje legal, el fondo de longevidad, el fondo complementario y los dems sealados en el artculo 20 del Decreto Supremo N 054-97-EF.

2.- Acreedores y deudores. La presente Ley plantea la eliminacin de todos los privilegios existentes en el acceso a las garantas, de forma tal que las garantas especiales que antes existan slo a favor de algunas actividades econmicas (prenda agrcola, minera, industrial,
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global y flotante, etc.) quedan subsumidas en el concepto omnicomprensivo de la "Garanta Mobiliaria". En este sentido, en la tercera disposicin final se indica que debe entenderse como garanta mobiliaria cualquier referencia a los siguientes tipos de prenda: Prenda civil; Prenda comercial; Prenda de acciones; Prenda de crditos; Prenda agraria; Prenda industrial; Prenda minera; Prenda global y flotante; Prenda de motores de aeronaves; Prenda de marcas, patentes y dems derechos de anloga naturaleza; Prenda vehicular; Hipoteca sobre naves; Hipoteca sobre aviones; Hipoteca de embarcaciones pesqueras; Hipoteca minera; Registro fiscal de ventas a plazos y otras similares.

Cabe resaltar que esta Ley considera que las naves, aviones, embarcaciones pesqueras, pontones, plataformas, edificios flotantes, estaciones, vas de ferrocarril y material rodante afectado al servicio, son bienes muebles. Es decir, las garantas a constituirse sobre estos bienes se consideran como garantas mobiliarias, habindose derogado los incisos 4, 6 y 9 del artculo 885 del Cdigo Civil que calificaba dichos bienes como bienes inmuebles. 3.- Constitucin de las garantas. Esta Ley establece requisitos estandarizados y flexibles para la constitucin de cualquier tipo de garanta mobiliaria, teniendo como meta la reduccin drstica de los actuales costos de transaccin. As, tenemos que: El acto jurdico constitutivo constar por escrito y podr instrumentarse por cualquier medio fehaciente que deje constancia de la voluntad de quien lo otorga, incluyendo el tlex, telefax, intercambio electrnico de datos, correo electrnico y medios pticos o similares, conforme a la Ley de Firmas y Certificados Digitales, su Reglamento y dems normas aplicables; Cuando se afecte en garanta mobiliaria ttulos valores o valores representados mediante anotaciones en cuenta, la garanta mobiliaria se
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constituir de acuerdo con lo dispuesto por la ley de la materia. La presente ley se aplicar supletoriamente en lo que sea pertinente; El acto jurdico constitutivo de la garanta mobiliaria deber contener como mnimo: Informacin que permita identificar al acreedor garantizado, al deudor, al depositario y a los representantes de las partes intervinientes; En caso de bienes no registrados, la declaracin jurada del constituyente sobre su condicin de propietario del bien mueble afectado en garanta mobiliaria; El valor del bien mueble afectado en garanta y el monto determinado o determinable del gravamen; Informacin sobre el bien mueble afectado en garanta y sobre la obligacin garantizada; La fecha cierta del acto jurdico constitutivo y el plazo de vigencia de la garanta mobiliaria; La forma y condiciones de la ejecucin del bien mueble afectado en garanta mobiliaria; y, La indicacin de los datos de inscripcin del bien mueble en un Registro Jurdico de Bienes, cuando corresponda.

Asimismo, se establecen disposiciones referentes a la pre constitucin de una garanta mobiliaria: condiciones, eficacia, prelacin y su falta de perfeccionamiento. 4.- Rango de prioridad de las garantas. Esta Ley regula los privilegios y las preferencias que muchas veces se otorgan en razn de las personas o de cierto tipo de actos jurdicos, estableciendo reglas uniformes entre acreedores, adquirientes de derechos, embargantes, derechos del Estado y otros que tuvieran algn tipo de inters o derecho sobre los bienes otorgados en garanta. As, se establece que el orden de prioridad est basado en el principio "primero en inscribir, primero en derecho", que afecta a cualquier forma de gravmenes o privilegios, especficos o generales, relacionados con los bienes otorgados en garanta. Esto es porque se establece que el acreedor garantizado tiene preferencia sobre la base de la fecha de su inscripcin en el Registro correspondiente cuando se trate de: La garanta mobiliaria regulada por esta Ley; y La constitucin de garantas mobiliarias sucesivas sobre un mismo bien mueble.

Sin embargo, cabe sealar dos excepciones en las que el orden de preferencia en el pago a los acreedores se rige segn las leyes propias de su materia: En los procedimientos de disolucin y liquidacin de empresas rige el artculo 42 (orden de preferencia), de la Ley General del Sistema Concursal; y En las garantas mobiliarias constituidas sobre ttulos valores rige la Ley de Ttulos Valores.

5.- Aspecto registral. La Ley de la Garanta Mobiliaria establece la creacin de un Sistema Integrado de Garantas y Contratos, el cual enlazara la informacin existente en un Registro Mobiliario de Contratos con los Registros Jurdicos de Bienes (artculo 32). Esto permitir la realizacin de bsquedas va Internet en funcin al constituyente, independientemente de dnde se encuentre inscrita la garanta o el contrato; as como uniformizar el medio de acceso al Registro y la forma de calificacin registral. Cabe sealar que no se trata de un registro de bienes, sino de un sistema de publicidad de garantas sobre cualquier tipo de bien o derecho en razn de la persona del constituyente (artculo 44). El Registro Mobiliario de Contratos sera empleado en el caso de los bienes muebles no registrados; a diferencia de los bienes muebles ya registrados cuyos actos seguirn inscribindose ante los diferentes Registros Jurdicos de Bienes ya existentes o por crearse, como es el caso del Registro de Propiedad Vehicular (artculo 32, segundo prrafo). Este registro ser administrado por la SUNARP, por ser lo que corresponde a su propia naturaleza de registro jurdico (artculo 44). Con el empleo de los formularios de inscripcin se deja de lado el requisito de inscribir el contrato de garanta, optndose por la informacin mnima necesaria para informar al pblico acerca de la existencia de derechos preferentes. As, con el fin de facilitar la inscripcin, la calificacin de legalidad, as como la validez del acto inscribible y la capacidad de los otorgantes por parte del Registrador Pblico se limitar nicamente a lo que se desprenda del contenido del Formulario de Inscripcin y su certificacin (artculo 36). De esta forma, la inscripcin siempre ser efectuada por el Registrador previa calificacin registral, pudiendo ingresar el ttulo al Registro a travs de medios electrnicos (artculo 35). Adems, en todos los casos, los Notarios Pblicos efectuaran la certificacin de los Formularios de Inscripcin correspondientes, de manera que el trmite de inscripcin se agilice sin perjudicar la seguridad jurdica que brinda el sistema registral (artculo 34, primer prrafo). El T.U.P.A. para registro de bienes muebles establece lo siguiente acerca de la
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constitucin de la prenda (hoy garanta mobiliaria): 5.1.- Formato de solicitud de Inscripcin debidamente llenado y suscrito. 5.2.- Copia del documento de identidad del presentante, con la constancia de haber sufragado en las ltimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva. 5.3.- Documento privado con firmas legalizadas notarialmente, otorgada por los contratantes, en el que deben constar sus generales de ley, el monto del gravamen y la descripcin del bien otorgado en garanta. En algunos casos se requerir escritura pblica (prenda agrcola, global y flotante, etc.) Asimismo, en caso de encontrarse en el supuesto del numeral 5.5. de la Directiva N 004-2004-SUNARP/SN, debe contener, cuando corresponda, una clusula en la que seale el medio de pago utilizado o la declaracin expresa de que no se utiliz ninguno, acompaando copia simple del documento que acredite la utilizacin del medio de pago, en caso se hubiere utilizado. 5.4.- Pago por derechos registrales: 0.24% de la UIT, por derechos de calificacin y, 1.5/1000 del monto del gravamen por derechos de inscripcin. 5.5.- Plazo para inscribir la garanta 35 das. 6.- Ejecucin de las garantas. La L.G.M., en su artculo 47 expresa, 2 tipos de ejecucin de la garanta, y en su artculo 48, establece el arbitraje. El primero si es exigible la obligacin garantizada, el acreedor garantizado puede proceder a la venta del bien mueble afectado en garanta mobiliaria, de la siguiente manera o como consta en el acto constitutivo de la garanta mobiliaria. Como excepcionalmente, si mediare pacto se vender el bien mueble con arreglo al Cdigo Procesal Civil, artculo 720 y siguientes (venta judicial). Con respecto a la venta extrajudicial, en primer trmino en el acto constitutivo, de la garanta mobiliaria se otorga poder especifico e irrevocable a un tercero para realizar y formalizar la transferencia del bien mueble afecto en garanta mobiliaria. Ante el incumpliendo del deudor, del cual dejara constancia el acreedor garantizado mediante carta notarial dirigida al deudor y al representante, o en su caso al constituyente, el acreedor garantizado podr proceder a la venta del bien mueble afectado en garanta mobiliaria , despus de tres das hbiles de recibida la carta notarial. Es nula la venta realizada en precio menor a las 2/3 partes del valor del bien mueble pactado por las partes, o en su defecto al valor comercial del bien mueble al tiempo de la venta. La nulidad debe ser planteada dentro de los 15 das siguientes a la venta. Caduca pasando los 15 das (inciso 2). En ningn caso podra suspenderse la venta del bien mueble afecto en garanta mobiliaria, salvo que el deudor cancele el
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integro de la deuda. Si el bien mueble estuviese afecto a gravmenes anteriores a la garanta mobiliaria que dio lugar la venta, el representante deber consignar a la orden del Juez Especializado en lo Civil, el importe del total de la venta del bien mueble dentro de los tres das hbiles siguientes al cobro del precio. Si hubiese gravmenes posteriores a la granita mobiliaria que ha dado lugar a la venta, el representante consignara a la orden del Juez el saldo del precio de venta que hubiese despus de haberse hecho cobro el acreedor garantizado. Si transcurriesen 60 das desde la remisin de la carta notarial al deudor y el bien mueble no hubiese sido vendido, el acreedor garantizado podr solicitar su ejecucin conforme al Cdigo Procesal Civil. Cualquier controversia respecto al monto de la extensin de algunos de los gravmenes, ser resuelta por el Juez Especializado en lo Civil, en va sumarsima, conforme al Cdigo Procesal Civil, sin suspenderse la venta del bien mueble afecto a garanta mobiliaria y bajo responsabilidad. Se permite la venta por arbitraje (establecido en el artculo 48), la misma que se realiza conforme a la ley de la materia, para lo cual es necesario que las partes suscriban previamente un convenio arbitral o una clusula compromisoria.

7.- Conclusiones acerca de la Ley de la Garanta Mobiliaria. - Se permite la constitucin de garantas reales sobre cualquier tipo de bien o derecho que el acreedor y deudor consideren con relevancia econmica; - En el concepto "Garanta Mobiliaria" se subsumen todas las garantas especiales que antes existan slo a favor de algunas actividades econmicas; - Esta Ley establece requisitos estandarizados y flexibles para la constitucin de cualquier tipo de garanta mobiliaria; - El orden de prioridad est basado en el principio "primero en inscribir, primero en derecho"; - Se establece la creacin de un Sistema Integrado de Garantas y Contratos que enlazara la informacin existente en un Registro Mobiliario de Contratos con los Registros Jurdicos de Bienes; - Se permite y regula la venta extrajudicial de los bienes muebles afectados en garanta. II.- La compraventa de bien inmueble. Referente a la compraventa adems de los pasos para constituir compraventa, tambin expongo algunos medios para subvencionar un proyecto inmobiliario.
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La compraventa est regulado por el Cdigo Civil, en sus artculos 1529 en adelante. 1.- Pasos para realizar la compraventa. a.- Encontrada la propiedad deseada, se negociar con los propietarios su oferta sobre el inmueble y probablemente recibir una contraoferta, hasta llegar a una cifra conveniente para ambos. b.- Una vez aceptada la oferta, el comprador debe pedir los siguientes documentos: - Certificado de gravamen - Ttulos de propiedad - Declaracin de autoavalo municipal Estos tres documentos de preferencia deben ser revisados por un abogado. c.- Una vez que se verifica con los ttulos de propiedad que el vendedor es verdaderamente el dueo y con el certificado de gravamen se comprueba que la propiedad no tiene ninguna hipoteca, embargo o cualquier otra carga que impida su venta, se procede a hacer un contrato de arras o una minuta de compraventa. d.- El contrato de arras es un documento por el cual el comprador entrega el 10% (negociable) del precio de venta acordado. Este contrato debe especificar el precio de la venta, los plazos para hacer la minuta y escritura y la fecha de entrega de las llaves del inmueble. En los contratos de arras confirmatorias, si el cliente desiste de comprar, pierde las arras, y si el vendedor desiste de efectuar la transaccin, tiene que devolver las arras por el doble de su valor (10% x 2, condiciones establecidas en el cdigo civil). e.- La minuta o contrato de compraventa es el documento mediante el cual se transfiere la propiedad del bien, y de acuerdo a la ley peruana, debe ser firmada por un abogado. Apenas se firma la minuta, se debe solicitar el bloqueo de la propiedad al notario. f.- La minuta de compraventa se lleva ante un notario para que d fe de los pagos y la eleve a escritura pblica. Al momento de firmarse la escritura, se cancela el precio total de la transaccin, previa entrega, por el vendedor, de todos los recibos pagados hasta esa fecha, tales como luz y agua, y telfono y mantenimiento si fuera el caso; tambin los arbitrios municipales cancelados hasta el momento de la transaccin y el impuesto predial por el ao completo. En ese momento se hace entrega de las llaves al nuevo propietario. g.- El notario debe inscribir esta escritura en la Oficina Registral de Lima y Callao o en su sede correspondiente de ser el inmueble de otra provincia, para que la propiedad figure legalmente a nombre del comprador. 2.- Aspecto tributario.
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Luego de firmar su minuta de compra venta, es importante que se regularice la situacin municipal del inmueble que se compr o vendi: El vendedor deber hacer el descargo del inmueble en la Municipalidad Distrital para efectos del Impuesto Predial (autoavaluo). El comprador, debe pagar la Alcabala dentro de los treinta (30) das calendarios a partir de la fecha de la minuta, as como hacer la declaracin (cargo) en la Municipalidad Distrital respectiva.

(Fuente Legal : Decreto Legislativo N 776) 2.1.- Impuesto predial. Siempre que se formalicen transferencias de predios urbanos o rsticos (por donacin, compraventa, cesin, adjudicacin, anticipo de legtima, etc), se genera la obligacin de los contratantes de informar de dicho acto jurdico a la municipalidad distrital donde est ubicado el inmueble.

As, luego de firmar la minuta, los contratantes deben cumplir con esta obligacin tributaria. De acuerdo a lo establecido por el Decreto Legislativo 776, Ley de Tributacin Municipal, los contratantes deben de efectuar la declaracin (el "cargo" para el comprador y el "descargo" para el vendedor) en la municipalidad distrital hasta un plazo mximo que vence el ltimo da til del mes siguiente al que se realiz la transferencia.

Es importante tener en cuenta que la calidad de contribuyente se adquiere a partir del 01 de Enero del ao siguiente, pues las municipalidades, al tratarse de un impuesto de periodicidad anual, lo atribuyen a la situacin jurdica reflejada a dicha fecha. El Decreto Legislativo 776, ha sido modificado por la Ley 27616 del 28.12.2001 (Ttulo II, captulo 1) Ver texto completo en Normas Legales.

2.2.- Alcabala. Si se realiza cualquier acto de adquisicin de bien inmueble, sea a ttulo gratuito u oneroso, con excepcin del anticipo de legitima y la transferencia entre condminos originarios, se encuentra afecto al pago del Impuesto de Alcabala. La base imponible del impuesto se obtiene al ajustar el valor del autoavaluo del inmueble por el ndice de Precios al por Mayor (IPM) acumulado al mes anterior del que se realiza la transferencia, que para Lima Metropolitana publica el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica (INEI).

Luego de realizar el ajuste se procede a deducir de la base imponible el equivalente a 25 Unidades Impositivas Tributarias, de existir un saldo se aplica la tasa del 3%. El Impuesto deber ser cancelado en la Municipalidad del distrito en el cual se encuentra ubicado el inmueble materia de transferencia, dentro del mes calendario siguiente a la fecha de celebracin de la transferencia. El Decreto Legislativo 776, que normaba este procedimiento, han sido modificado por la Ley 27616 del 28.12.2001. Ver textos completos en Normas Legales.

NOTA: En caso de que el inmueble sea nuevo, el comprador pagar el Impuesto General a las Ventas (IGV); si es una segunda venta, pagar el Impuesto de Alcabala en la municipalidad, que es equivalente al 3% del valor del autoavalo. 3.- Aspecto registral. Para inscribir la transferencia del bien inmueble, se deber acreditar ante el Registro Pblico correspondiente: a.- Formato de solicitud de inscripcin debidamente llenado y suscrito. b.- Copia del documento de identidad del presentante, con la constancia de haber sufragado en las ltimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva. c.- Escritura pblica, formulario registral con firmas legalizadas notarialmente si el valor del inmueble no supera las 20 UIT o documento privado de fecha cierta en los casos de regularizacin de edificaciones de la Ley 27157, otorgada por el transferente y el adquirente. d.- El contrato debe precisar el precio de la venta, la circunstancia de haberse pagado total o parcialmente el precio y, en caso de no haberse pagado totalmente el precio, se especificar la forma y el plazo de pago. e.- El predio objeto de venta debe estar inscrito a nombre del vendedor. f.- Constancia de pago del Impuesto de Alcabala, cuando corresponda. g.- Constancia de pago del Impuesto Predial. h.- Pago de derechos registrales. 0.81 % de UIT por derechos de calificacin y 1.5/1000 del valor del acto, si ste no supera los S/. 35,000, o 3/1000 cuando su pera dicho monto, por derechos de inscripcin. i.- Tiempo normal para calificacin e inscripcin de la propiedad, 35 das.

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NOTA: Todos los gastos notariales y registrales, de acuerdo a la ley peruana, corresponden al comprador. 4.- Acciones legales contra el constructor de un inmueble. CIVIL.a.- En caso de incumplimiento contractual, se proceder a la resolucin de contrato de obra, imputacin de infracciones, penalidades, y gastos va carta notarial, en caso no pague se recurrir a la va civil judicial o extrajudicial (arbitraje). b.- Indemnizacin de daos y perjuicios en la va civil judicial o extrajudicial (arbitraje) por incumplimiento contractual. PENAL.De existir algn delito contra el patrimonio, en el caso se haya pagado al constructor por adelantado, califica el delito de apropiacin ilcita, procede cualquier delito dependiente de la naturaleza delictiva. 5.- Financiamiento inmobiliario. A travs de bancos, o cualquier otra entidad financiera. El financiamiento inmobiliario consiste en la obtencin de dinero, pero constituyendo una garanta sobre inmuebles. 5.1.- Crdito hipotecario. El crdito hipotecario puede ser definido como el prstamo, con una garanta hipotecaria. El artculo 1097 del cdigo civil peruano de 1984 establece que por la hipoteca se afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de cualquier obligacin, propia o de un tercero. Y en su segundo prrafo precisa que la garanta no determina la desposesin y otorga al acreedor los derechos de persecucin, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

5.2.- Crdito anticrtico. El crdito anticrtico es el prstamo con una garanta anticrtica. La misma norma establece en su artculo 1091 que por la anticresis se entrega un inmueble en garanta de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.

5.3.- Titulizacin de las hipotecas. El T.U.O. de la ley del mercado de valores peruano establece en su artculo 291 que la titulizacin es el proceso mediante el cual se constituye un patrimonio cuyo propsito exclusivo es respaldar el pago de los derechos conferidos a los titulares de valores emitidos con cargo a dicho patrimonio. Comprende asimismo la transferencia de los activos al referido patrimonio y la emisin de los respectivos valores.
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La titulizacin de activos es un instrumento financiero que permite recuperar capital sin esperar a que venza el plazo del crdito, por ejemplo si un banco coloca cien millones de dlares como crdito a veinte aos, tendra que esperar este plazo para que recin pueda colocar nuevamente este dinero en el mercado financiero. Pero utilizando la bursatilizacin o titulizacin o titulacin se puede transferir el crdito en ttulos al igual que las garantas constituidas y recuperar de esta manera el capital antes que venza el plazo de veinte aos. Las garantas a transferirse no son slo hipotecas y prendas.

Partes del contrato de titulizacin: 5.3.1.- Originador. El originador viene a ser la empresa que transfiere los activos crediticios. Por ejemplo es el banco que celebra el contrato de titulizacin o que constituye la sociedad de propsito especial. 5.3.2.- Servicer. El servicer viene a ser la sociedad de propsito especial que es controlada por la empresa titulizadora 5.3.3.- Emisor. El emisor es la empresa que adquiere los activos securitizados. 5.3.4.- Banco de inversin. El banco de inversin es la empresa que celebra el contrato de underwriting. 5.3.5.- Credit enhancer. Es la empresa que reduce el riesgo de la emisin mediante la constitucin de garantas, que pueden ser personales o reales.

5.4.- Leasing inmobiliario. El leasing inmobiliario es el arrendamiento de inmuebles con opcin de compra a favor del arrendatario, es decir, en este caso estamos ante un caso de un contrato moderno.

5.5.- Fideicomiso inmobiliario. Esta modalidad de fideicomiso supone la transferencia de un inmueble determinado, un conjunto de activos intangibles aportados por las partes y la trasferencia de los recursos dinerarios necesarios para el desarrollo de un proyecto a favor de la entidad financiera; quien en cumplimiento de su labor fiduciaria lo administrar, desarrollar y luego, participar del proceso de transferencia de las unidades inmobiliarias construidas a favor de los fideicomisarios (beneficiarios del fideicomiso que adquieren las unidades inmobiliarias).

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La ventaja que ofrece esta modalidad de fideicomiso radica en que la intervencin de la sociedad fiduciaria otorga a todos los inversionistas, la seguridad en la adecuada culminacin de las etapas de construccin, venta e independizacin de las respectivas unidades inmobiliarias que forman parte del proyecto.

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