El primer punto a tener en cuenta en el tema del Valor de los Inmuebles consiste en comprender la importancia que estos tienen

en la Economa de un pas.

La naturaleza econmica de los inmuebles y su funcin en la sociedad hacen que en la Valuacin de inmuebles, existan principios econmicos, financieros y de negocios que condicionan el resultado de la tarea.
ESTOS SON LOS CIMIENTOS SOBRE LOS QUE SE CONSTITUYE UNA BUENA TASACION

Todos los Mercados, tanto el de Productos como el de Servicios, atraviesan siempre por Etapas de Valor. Los cambios son parte de la dinmica de un Mercado. Existe una relacin entre el Ciclo Econmico y el Ciclo de la industria de la Construccin.

A CONTINUACION OBSERVEMOS LA RELACION QUE HA MOSTRADO EL CREMIENTO DEL PBI vs EL CRECIMIENTO DEL

SECTOR CONSTRUCCION.

La principal responsabilidad de un Tasador es PONER EN VALOR UN INMUEBLE

EN EL PERU LOS INMUEBLES HAN ADQUIRIDO VALOR

magnitud histrica en los Estados Unidos. Se genera inestabilidad en las Bolsas del Mundo entero. Se presenta el fenmeno de Burbuja inmobiliaria en USA, Europa y posteriormente en China
SE CONFIGURA EN EL MUNDO UN ESCENARIO DE DESACELERACION ECONMICA

En Setiembre del 2008, estalla una crisis de

En el ao 2009 la poblacin urbana en el Mundo lleg a superar la poblacin rural por primera vez en la historia. Hoy en el 2010 el 50.5% de la poblacin mundial vive en las ciudades. Se proyecta que para el 2050 la poblacin urbana en el mundo crezca un 84% . Eso significa que se espera que las ciudades vayan a absorber la mayor parte del crecimiento poblacional en un futuro. Se espera que 45% del crecimiento de la poblacin mundial entre el 2009 y el 2015 se ubicar en centros urbanos.

El consenso empieza a creer que la inversin inmobiliaria siempre ser un camino seguro y sin lmites de crecimiento. 2. La abundancia de fondos, las bajas tasas de inters y la falta de inversiones alternativas lleva a los inversionistas a invertir incluso en inmuebles sobrevalorados 3. Los precios sobrepasan ampliamente el nivel normal de precios y luego los analistas empiezan a justificar tanto las excepcionales diferencias de precios con respecto al pasado como los retornos bajsimos sobre la inversin.
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Aumento de los costos x intereses e incremento de la percepcin de riesgo. Los Negocios empiezan a cerrar total o parcialmente y a reducir personal. Los Hipotecados se retrasan en sus pagos. Con el fin de obtener liquidez, los promotores inmobiliarios empiezan a bajar los precios. Los precios entran en cada libre. Las entidades financieras ejecutan las hipotecas muy atrasadas y se convierten en verdaderas inmobiliarias , poniendo en venta un importante stock de propiedades. La propiedades se demoran en vender.

El sector inmobiliario peruano fue uno de los menos afectados por la crisis internacional.
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Esto debido principalmente a : Variables macroeconmicas positivas Crecimiento sostenido del PBI Sector construccin y comercio aportan significativamente al crecimiento del PBI Adecuado acceso a los crditos hipotecarios en todos los sectores socioeconmicos. El Per es visto como atractivo destino de inversin tanto nacional como extranjera. Desarrollo de nuevos e importantes Proyectos inmobiliarios.

El principal objetivo de la valuacin es conocer el VALOR EN EL QUE SE VENDERA UN INMUEBLE Cuando tasamos nos anticipamos al valor econmico en el que las partes concretarn la transaccin de un bien inmueble. Si nos guiamos por lo que pretende el VENDEDOR, podramos estar avalando un precio mayor al que el comprador estara dispuesto a pagar por el inmueble Por otro lado, si nuestro punto departida es los que un COMPRADOR desea pagar por la compra de la propiedad, podramos estar adelgazando el valor del bien inmueble.

La Valuacin no es otra cosa que un estudio de Mercado del inmueble que contiene la informacin de su Valor.

Pensamos que es fundamental unificar conceptos como qu es el Mercado? y que significa determinar un Valor?

Cuando hablamos del Mercado Inmobiliario, nos referimos a un espacio en el que al igual que en cualquier Mercado priman los conceptos de OFERTA, DEMANDA, INTERES Y VALOR. Es importante comprender el funcionamiento de estos conceptos fundamentales dentro del mercado actual, ya que la valuacin inmobiliaria tiene que descubrir CUANTO VALE EL INMUEBLE, esto no slo implica hablar de la Oferta y la Demanda, sino tambin alinear ambas a los intereses de los protagonistas.
El Mercado Inmobiliario es un espacio social en el que se debe tener en cuenta el conjunto de relaciones que se establecen entre la Oferta y la Demanda

Como sabemos, la Economa tiene como objetivo estudiar la CORRECTA DISTRIBUCION DE LOS RECURSOS. Analiza la relacin entre los Recursos que son de carcter limitado OFERTA y las necesidades DEMANDA que son de carcter ilimitado. (las necesidades siempre son prcticamente infinitas) Ambos conceptos OFERTA y DEMANDA encuentran sin embargo su equilibrio en lo que llamamos PRECIO

Es uno de los procesos ms empleados. El tasador se apoya en informacin real, en transacciones ya ocurridas. Se parte de datos conocidos y se interpreta esos datos. Este anlisis nos lleva a despejar la incognita CONOCER EL VALOR DICTADO POR EL MERCADO

Valor de Realizacin inmediata

Es el Valor ms probable a obtener por el inmueble en un lapso de tiempo inferior al medio del Mercado. Se debe indicar siempre cul ha sido el plazo mximo que hemos considerado.

Valor de Reposicin Nuevo

Determina cunto cuesta reponer el inmueble NUEVO (En algunos casos podra ser tomado como referencia mxima.

Valor de Reposicin Depreciado

Surge del Valor de reposicin, afectado por lo coeficientes relacionados con el estado de mantenimiento y antigedad.

Tiene como ejes centrales: 1. La Rentabilidad que generar el bien inmueble. 2. El incremento en el Precio. Generacin de Plusvala.
La pericia del Tasador residir en evaluar esos beneficios futuros inciertos para transformarlos en Precios estimados del inmueble en el que se est considerando invertir.

El precio del inmueble se determina trayendo a VALOR ACTUAL los flujos de fondos futuros que el bien es capaz de generar.

Para ello: 1. Hay que realizar una adecuada proyeccin de ingresos y costos. 2. Debemos definir la tasa a la que se descontarn esos flujos. En otras palabras calcular la Tasa de Retorno que compense los riesgos que estamos asumiendo.

En estos momentos adquiere un Rol protagnico. Adems de los datos tradicionales: AT, AC, zonificacin, ubicacin, etc.
Existe un VALOR SENTIMENTAL, EL VALOR ESTETICO, EL VALOR HISTORICO DEL INMUEBLE... ES NECESARIO MEDIR DE QUE FORMA ESAS CONDICIONES CONTRIBUYEN O NO AL VALOR ECONMICO DEL BIEN.

GRACIAS
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