Reglamento General de Registro de Titulos Modificado Por La Resolucion 1737

reglamento general de
registros de ttulos
modifiCado Por resoluCin no. 1737,
del 12 de julio de 2007
ndiCe
TTULO I
GENERALIDADES
OBJETO DE ESTA REGLAMENTACIN............................................ 89
Denominacin............................................................................................89
Objeto..........................................................................................................89
TTULO II
DE LOS RGANOS DE APLICACIN
CAPTULO I
MBITO DE APLICACIN................................................................89
Alcance.......................................................................................................90
CAPTULO II
DE LA DIRECCIN NACIONAL DE REGISTRO DE
TTULOS..................................................................................................90
Defnicin...................................................................................................90
Funciones de la Direccin Nacional de Registro de Ttulos ..............90
Dependencias.............................................................................................91
Del Director Nacional de Registro de Ttulos.......................................91
Requisitos para ser Director Nacional de Registro de Ttulos............92
Funciones del Director Nacional de Registro de Ttulos.....................92
CAPTULO III
DE LOS REGISTROS DE TTULOS............................................... 94
Defnicin...................................................................................................94
Organizacin..............................................................................................94
Funciones de los Registros de Ttulos....................................................96
83
Normativa de la JurisdicciN iNmobiliaria
84
Vinculacin con los Tribunales Superiores de Tierras........................97
De los Registradores de Ttulos..............................................................97
Requisitos para ser Registrador de Ttulos...........................................97
Funciones de los Registradores de Ttulos............................................98
De los Subregistradores de Ttulos.......................................................100
Requisitos para ser Subregistrador de Ttulos ...................................100
CAPTULO IV
UNIDAD DE AUDITORIA REGISTRAL .................................... 100
TTULO III
DEL REGISTRO EN LA JURISDICCIN INMOBILIARIA
CAPTULO I
BASE DEL SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO................ 101
Base del Sistema Registral.....................................................................101
Mejoras.....................................................................................................102
Rogacin...................................................................................................102
Tracto Sucesivo........................................................................................103
Prioridad...................................................................................................103
Legitimidad para Disponer...................................................................104
CAPTULO II
DE LOS DOCUMENTOS EJECUTABLES.................................... 104
Actos y Documentos Ejecutables..........................................................104
Requisitos de Forma de los documentos que sustentan la.
actuacin...................................................................................................104
Requisitos de Fondo de los documentos que sustentan la.
actuacin...................................................................................................105
Desglose de Documentos.......................................................................107
85
reglameNto geNeral de registros de ttulos
CAPTULO III
DE LA RECEPCIN DE LAS ACTUACIONES........................... 108
Defnicin.................................................................................................108
CAPTULO IV
DE LA FUNCIN CALIFICADORA............................................. 109
Defnicin.................................................................................................109
mbito de Aplicacin.............................................................................109
Carcter.....................................................................................................110
Facultades que comprende la Funcin Califcadora..........................110
Califcacin de Actos Emanados de Autoridad Judicial...................111
Vicios de Forma Sustanciales................................................................111
Expedientes con Irregularidades o Defectos Subsanables................112
Resultado de la Funcin Califcadora..................................................113
Rechazo Defnitivo de la Documentacin ..........................................113
Ejecucin...................................................................................................114
Inejecucin del Expediente....................................................................114
CAPTULO V
DEL CERTIFICADO DE TTULO................................................. 115
Certifcado de Ttulo...............................................................................115
Contenido del Certifcado de Ttulo.....................................................115
Aspectos de Forma..................................................................................117
Notas Aclaratorias del Certifcado de Ttulo......................................117
Libros de Certifcados de Ttulos..........................................................119
Duplicado del Certifcado de Ttulo.....................................................119
Extracto del Certifcado de Ttulo ........................................................119
Entrega de Duplicados y Extractos......................................................120
Prdida, Deterioro o Destruccin del Duplicado o Extracto del
Certifcado de Ttulo...............................................................................120
86
CAPTULO VI
DEL REGISTRO COMPLEMENTARIO....................................... 122
Registro Complementario al Certifcado de Ttulo ...........................122
Contenido del Registro Complementario............................................123
Aspectos de Forma..................................................................................123
CAPTULO VII
DE LA RECTIFICACIN DE REGISTROS................................. 125
Defnicin.................................................................................................125
Forma de hacer las Rectifcaciones.......................................................125
CAPTULO VIII
DE LA RECONSTRUCCIN DE REGISTROS........................... 126
Defnicin.................................................................................................126
Forma de hacer la Reconstruccin........................................................126
TTULO IV
DE LOS ASIENTOS REGISTRALES
CAPTULO I
DE LOS ASIENTOS REGISTRALES EN GENERAL.................. 126
Asiento.Registral.....................................................................................126
Modalidades.de.los.Asientos.Registrales............................................127
CAPTULO II
DEL RGIMEN DE CONDOMINIO...............................................127
Defnicin.................................................................................................127
Aplicacin del Rgimen de Condominio............................................127
Objeto del Rgimen de Condominio....................................................128
Unidad de Condominio.........................................................................129
Reglamento del Rgimen de Condominio..........................................129
Constitucin del Rgimen de Condominio.........................................130
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Construcciones en Proceso....................................................................130
Modifcacin del Rgimen de Condominio........................................132
Extincin o disolucin del Rgimen de Condominio........................133
CAPTULO III
CANCELACIN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES............. 134
Cancelacin.de.los.Asientos.Registrales..............................................134
Los Asientos Registrales por Orden Judicial......................................135
Las Anotaciones Preventivas y las Inscripciones Provisionales......135
Extincin por Confusin........................................................................136
Contenido.de.los.Asientos.de.Cancelacin.........................................136
TTULO V
DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
CAPTULO I
DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN GENERAL.................... 137
Publicidad de la Informacin................................................................137
Acceso a los Documentos.......................................................................137
Publicidad................................................................................................137
Modos de Publicidad .............................................................................138
Consultas..................................................................................................138
Informes....................................................................................................138
Servicios Complementarios de Informacin.......................................118
CAPTULO II
DE LAS CERTIFICACIONES......................................................... 138
Generalidades sobre las Certifcaciones..............................................138
Certifcacin del Estado Jurdico del Inmueble..................................139
Certifcacin de Inscripcin del Inmueble...........................................139
Certifcacin de Registro de Derechos Reales Accesorios.................139
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Certifcacin de Registro de Acreedores.............................................139
Certifcacin con Reserva de Prioridad...............................................140
Entrega Certifcaciones...........................................................................141
TTULO VI
DE LOS RECURSOS
CAPTULO I
RECURSOS CONTRA ACTUACIONES
ADMINISTRATIVAS..................................................................... 142
Actos Susceptibles de Ser Recurridos..................................................142
Solicitud de Reconsideracin................................................................142
Recurso Jerrquico..................................................................................143
Recurso Jurisdiccional ...........................................................................145
CAPTULO II
DE LA REVISIN POR CAUSA DE ERROR MATERIAL........ 146
reglamento general de
registros de ttulos
modifiCado Por resoluCin no. 1737,
del 12 de julio de 2007
TTULO I
GENERALIDADES
OBJETO DE ESTA REGLAMENTACIN
Denominacin
Artculo 1. El presente reglamento se denomina Reglamento
General de Registros de Ttulos y complementa la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario del 23 de marzo del 2005, y es de aplicacin
en todo el territorio de la Repblica Dominicana.
Objeto
Artculo 2. Este reglamento tiene por objeto regular el
funcionamiento de la Direccin Nacional de Registro de Ttulos y
los Registros de Ttulos, as como el procedimiento y la forma en
que se registran los derechos reales inmobiliarios de conformidad
con.la.Ley.de.Registro.Inmobiliario.
TTULO II
De los rganos de Aplicacin
CAPTULO I
mbito de aplicacin
Artculo 3. Los rganos de aplicacin del presente reglamento estn
constituidos por la Direccin Nacional de Registro de Ttulos, los
Registros de Ttulos y la Unidad de Auditora Registral.
89
90
Alcance
Artculo 4. (Modifcado por Resolucin No. 1737, del 12 de
julio de 2007) El Presente Reglamento regula las operaciones de
la Direccin Nacional de Registro de Ttulos y sus previsiones
comprenden a los Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales
de Jurisdiccin Original, a la Direccin Nacional de Mensuras
Catastrales y las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales,
en todo lo concerniente al registro de la propiedad inmobiliaria.
CAPTULO II
DE LA DIRECCIN NACIONAL
DE REGISTRO DE TTULOS
Defnicin
Artculo 5. La Direccin Nacional de Registro de Ttulos es un
rgano de carcter nacional dentro de la Jurisdiccin Inmobiliaria
que depende de la Suprema Corte de Justicia. Tiene su sede en
la ciudad de Santo Domingo de Guzmn, Distrito Nacional y se
encuentra a cargo de un Director Nacional.
Funciones de la Direccin Nacional de Registro de Ttulos
Artculo 6. Las funciones de la Direccin Nacional de Registro de
Ttulos son:
a) Coordinar, dirigir y regular el funcionamiento de los Regis-
tros de Ttulos.
b) Velar por el cumplimiento de la Ley de Registro Inmobilia-
rio y sus Reglamentos, as como de otras leyes en el mbito
de su competencia.
c) Velar por el mantenimiento adecuado del registro de fr-
mas y sellos de los funcionarios de los Registros de Ttulos
habilitados para emitir documentos ofciales.
d) Proporcionar, cuando sea necesario, asistencia tcnica en
materia registral a los Registros de Ttulos.
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e) Estandarizar los formularios, sellos y dems documentos
de los Registros de Ttulos.
f) Proponer a la Suprema Corte de Justicia aquellas modif-
caciones que estime convenientes para mejorar y mantener
permanentemente actualizados la reglamentacin y/o
legislacin aplicables al registro de derechos inmobiliarios.
g) Unifcar los procedimientos y las tcnicas registrales en los
Registros de Ttulos, relacionado con la aplicacin de la Ley
de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos en cuestiones
de su competencia.
h) Velar por la oportuna recoleccin y publicacin de los datos
estadsticos de los Registros de Ttulos
i) Establecer indicadores de gestin que permitan controlar y
califcar el servicio que prestan los Registros de Ttulos.
j) Establecer las condiciones de seguridad para el acceso a la
documentacin fsica en aquellos Registros de Ttulos en
que la informacin registral no se encuentre digitalizada.
k) Promover la capacitacin y desarrollo del personal de la
Direccin Nacional de Registro de Ttulos y de los Registros
de Ttulos, a los efectos de optimizar el funcionamiento del
organismo.
l) Proponer a la Suprema Corte de Justicia la celebracin de
convenios institucionales con entes ofciales o privados
nacionales e internacionales, con arreglo a las disposiciones
vigentes.
Dependencias
Artculo 7. Los Registros de Ttulos son dependencias de la
Direccin Nacional de Registro de Ttulos.
Del Director Nacional de Registro de Ttulos
Artculo 8. El Director Nacional de Registro de Ttulos es designado
y removido por la Suprema Corte de Justicia.
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Requisitos para ser Director Nacional de Registro de Ttulos
Artculo 9. Para ser Director Nacional de Registro de Ttulos, se
requiere:
a) Ser dominicano, mayor de edad y estar en el pleno goce de
los derechos civiles y polticos.
b) Ser licenciado o doctor en Derecho.
c) No haber sido condenado a pena afictiva o infamante, ni
haber sido sancionado disciplinariamente de manera def-
nitiva por el Colegio de Abogados o la Suprema Corte de
Justicia, salvo la amonestacin.
d) Haber ejercido la profesin de abogado con un mnimo de
cinco (5) aos.
e) Aprobar las pruebas generales de ingreso para ser emplea-
do del Poder Judicial.
f) Aprobar las pruebas especfcas de capacidad para el des-
empeo del cargo previstas por el Poder Judicial.
g) Ser o haber sido Registrador de Ttulos, preferiblemente.
Funciones del Director Nacional de Registro de Ttulos
Artculo 10. Son funciones del Director Nacional de Registro de
Ttulos:
a) Coordinar, dirigir, supervisar y regular el funcionamiento
de los Registros de Ttulos.
b) Establecer criterios tendentes a ofrecer una efectiva y rpida
prestacin de los servicios de la Direccin Nacional y de los
Registros de Ttulos.
c) Procurar la uniformidad de criterios en la interpretacin
y aplicacin de las normas legales y tcnicas aplicables en
materia.registral.
93
d) Elaborar y proponer a la Suprema Corte de Justicia polticas
y normativas que tengan por objeto mejorar el servicio ofre-
cido por la Direccin Nacional y los Registros de Ttulos.
e) Aprobar los formularios, formatos y procedimientos que
se utilicen en la Direccin Nacional y en los Registros de
Ttulos, siendo responsable de su estandarizacin e imple-
mentacin.
f) Velar por la integridad, conservacin y actualizacin de los
archivos fsicos y/o digitales de la Direccin Nacional y de
los Registros de Ttulos, cuando proceda.
g) Mantener actualizados los datos estadsticos de la Direccin
Nacional y de los Registros de Ttulos.
h) Establecer indicadores de gestin que permitan controlar y
califcar la gestin del servicio que prestan los Registros de
Ttulos.
i) Conocer y resolver los recursos jerrquicos interpuestos
contra actos administrativos de los Registros de Ttulos.
j) Poner en conocimiento de la autoridad que corresponda
cualquier intento de cometer actos ilcitos, as como cual-
quier acto que, ejecutado, presuma tener el mismo carcter.
k) Cubrir provisionalmente las vacantes del personal de la
Direccin Nacional y de los Registros de Ttulos cuando sea
necesario.
l) Contribuir con la Suprema Corte de Justicia en el reempla-
zo defnitivo del personal de la Direccin Nacional y de los
m) Convocar a los Registradores de Ttulos del pas para re-
uniones peridicas ordinarias o extraordinarias para tratar
asuntos relativos a la gestin de los Registros de Ttulos.
n) Autorizar por escrito las solicitudes de reconstruccin de
Certifcados de Ttulos o un Registro Complementario,
cuando as proceda.
94
) Custodiar y administrar los formatos preimpresos en papel
de seguridad de los certifcados de ttulos y dems docu-
mentos que utilicen los Registros de Ttulos en la prestacin
de sus servicios.
CAPTULO III
DE LOS REGISTROS DE TTULOS
Defnicin
Artculo 11. Los Registros de Ttulos son dependencias de la
Direccin Nacional de Registro de Ttulos y se encuentran a cargo
de un Registrador de Ttulos.
Organizacin
Artculo 12. Los Registros de Ttulos, sus sedes y competencia
territorial son:
a) Registro de Ttulos de Ban, con sede en la ciudad de Ban
y competencia sobre las provincias de Azua, San Jos de
Ocoa y Peravia.
b) Registro de Ttulos de Barahona, con sede en la ciudad de
Santa Cruz de Barahona y competencia sobre las provincias
de Bahoruco, Barahona, Independencia y Pedernales.
c) Registro de Ttulos de Bonao, con sede en la ciudad de Bo-
nao y competencia en la provincia de Monseor Nouel.
d) Registro de Ttulos de Cotu, con sede en la ciudad de Cotu
y competencia sobre la provincia Snchez Ramrez.
e) Registro de Ttulos del Distrito Nacional, con sede en la
ciudad de Santo Domingo de Guzmn y competencia sobre
la provincia de Santo Domingo y el Distrito Nacional.
f) Registro de Ttulos de El Seibo, con sede en la ciudad de
Santa Cruz del Seibo y competencia sobre las provincias de
El Seibo y Hato Mayor.
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g) Registro de Ttulos de Higey, con sede en la ciudad de
Salvalen de Higey y competencia sobre la provincia de
La.Altagracia.
h) Registro de Ttulos de La Vega, con sede en la ciudad de
Concepcin de La Vega y competencia en la provincia de
La Vega.
i) Registro de Ttulos de Mao, con sede en la ciudad de Mao y
competencia sobre la provincia de Valverde.
j) Registro de Ttulos de Moca, con sede en la ciudad de Moca
y competencia sobre la Provincia de Espaillat.
k) Registro de Ttulos de Montecristi, con sede en la ciudad
de San Fernando de Montecristi y competencia sobre las
provincias de Dajabn y Montecristi.
l) Registro de Ttulos de Monte Plata, con sede en la ciudad
de Monte Plata y competencia sobre la provincia de Monte
Plata.
m) Registro de Ttulos de Nagua, con sede en la ciudad de
Mara Trinidad Snchez Nagua y competencia sobre la
provincia de Mara Trinidad Snchez.
n) Registro de Ttulos de Puerto Plata, con sede en la ciudad de
San Felipe de Puerto Plata y competencia sobre la provincia
de Puerto Plata.
o) Registro de Ttulos de Salcedo, con sede en la ciudad de
Salcedo y competencia sobre la provincia de Salcedo.
p) Registro de Ttulos de Saman, con sede en la ciudad de
Santa Brbara de Saman y competencia sobre la provincia
de Saman.
q) Registro de Ttulos de San Cristbal, con sede en la ciudad
de San Cristbal y competencia sobre la provincia de San
Cristbal.
r) Registro de Ttulos de San Francisco de Macors, con sede
en la ciudad de San Francisco de Macors y competencia
sobre la provincia de Duarte.
96
s) Registro de Ttulos de San Juan de la Maguana, con sede en
la ciudad de San Juan de la Maguana y competencia sobre
las provincias de Elas Pia y San Juan.
t) Registro de Ttulos de San Pedro de Macors, con sede en
la ciudad de San Pedro de Macors y competencia sobre las
provincias de La Romana y San Pedro de Macors.
u) Registro de Ttulos de Santiago de los Caballeros, con sede
en la ciudad de Santiago de los Caballeros y competencia
sobre la provincia de Santiago.
v) Registro de Ttulos de Santiago Rodrguez, con sede en la
ciudad de San Ignacio de Sabaneta y competencia sobre la
provincia de Santiago Rodrguez.
Funciones de los Registros de Ttulos
Artculo 13. Las funciones de los Registros de Ttulos son.
a) Velar por el cumplimiento de la Ley de Registro Inmobilia-
rio y sus Reglamentos, as como de otras leyes en el mbito
de su competencia.
b) Registrar los derechos, cargas y gravmenes sobre inmue-
bles de conformidad con la Ley de Registro Inmobiliario y
sus Reglamentos.
c) Emitir los Certifcados de Ttulos y sus correspondientes
duplicados y/o extractos.
d) Llevar y mantener actualizado el Registro Complementa-
rio.
e) Emitir certifcaciones, segn corresponda.
f) Rechazar las actuaciones sometidas a su consideracin
cuando las mismas no sean procedentes.
g) Llevar y mantener actualizados los distintos libros y regis-
tros que sustenten la publicidad inmobiliaria y velar por
su custodia y conservacin, hasta que los mismos sean
97
entregados de manera defnitiva al Archivo Central de la
Jurisdiccin Inmobiliaria.
h) Dar publicidad a los derechos registrados sobre inmuebles
y el estado jurdico de los mismos.
i) Velar por la integridad, conservacin y actualizacin de los
archivos fsicos a cargo del Archivo Activo, hasta que los
mismos sean entregados de manera defnitiva al Archivo
Central.
j) Ofrecer la debida orientacin al usuario acerca de los trmi-
tes comprendidos en el mbito de su competencia.
Vinculacin con los Tribunales Superiores de Tierras
julio de 2007) Los Registros de Ttulos estn vinculados a un
nico Tribunal Superior de Tierras, a una Direccin Regional de
Mensuras Catastrales y a los Tribunales de Tierras de Jurisdiccin
Original conforme a la competencia territorial asignada a cada uno
de.ellos.
Prrafo. La vinculacin de los Registros de Ttulos a un nico
Tribunal Superior de Tierras est referida a la determinacin
de competencia para fnes de conocimiento de los recursos
jurisdiccionales.
De los Registradores de Ttulos
Artculo 15. Los Registradores de Ttulos son designados,
trasladados y removidos por la Suprema Corte de Justicia.
Requisitos para ser Registrador de Ttulos
Artculo 16. Para ser Registrador de Ttulos se requiere:
98
c) No haber sido condenado a pena afictiva o infamante ni
tres (3) aos.
g) Ser o haber sido empleado de un Registro de Ttulos, prefe-
riblemente.
Funciones de los Registradores de Ttulos
Artculo 17. Son funciones de los Registradores de Ttulos:
a) Coordinar, dirigir y regular el correcto funcionamiento del
Registro de Ttulos a su cargo y del personal bajo su depen-
dencia.
b) Cumplir los principios registrales y ejercer la funcin cali-
fcadora de los documentos que le son presentados como
base de una actuacin registral.
c) Pronunciarse defnitivamente, dentro un plazo no mayor
de cuarenta y cinco (45) das hbiles contados a partir de la
fecha de recepcin de las solicitudes que le son sometidas
al Registro de Ttulos.
d) Revisar y frmar los Certifcados de Ttulos y sus correspon-
dientes duplicados y/o extractos, cuando as corresponda.
e) Revisar y frmar los asientos registrales que se realizan en
los registros complementarios, cuando as corresponda.
f) Revisar y frmar las certifcaciones, cuando as correspon-
da.
99
g) Revisar y frmar los ofcios de rechazo de las actuaciones,
cuando as corresponda.
h) Cumplir los requisitos de forma y fondo establecidos en la
ley y el presente Reglamento para la emisin, conservacin
y secuencia cronolgica de la ejecucin de los Certifcados
de Ttulos y sus correspondientes Duplicados.
i) Solicitar diagnsticos catastrales, cuando as corresponda.
j) Pronunciarse dentro del plazo de quince (15) das sobre las
solicitudes de reconsideracin.
k) Rectifcar los errores puramente materiales detectados en
los Certifcados de Ttulos y en los registros complemen-
tarios, de conformidad con la ley y el presente Reglamento
tal como se establece en el captulo correspondiente a las
Rectifcaciones.
l) Informar a la Direccin Nacional de Registro de Ttulos de
cualquier situacin irregular, as como de cualquier intento
de cometer actos ilcitos, o de cualquier acto que, ejecutado,
presuma tener el mismo carcter.
m) Velar por la integridad, conservacin y actualizacin de los
archivos fsicos a cargo del Archivo Activo, hasta que los
mismos sean entregados de manera defnitiva al Archivo
Central; debiendo informar al Director Nacional de Registro
de Ttulos cuando considere que los mismos se encuentren
en peligro o desprotegidos.
n) Elaborar y remitir peridicamente al Director Nacional de
Registro de Ttulos su reporte de desempeo con los datos
estadsticos del Registro de Ttulos a su cargo.
o) Preservar la integridad de la informacin y la estructura de
tractos que contiene la base de datos registral, cuando se
utilice el sistema automatizado, siendo responsable de las
modifcaciones que se introduzcan a la misma.
100
De los Subregistradores de Ttulos
Artculo 18. En aquellos Registros de Ttulos donde el volumen
de operaciones lo justifque, la Suprema Corte de Justicia, podr
designar y atribuir funciones a los Subregistradores de Ttulos.
Requisitos para ser Subregistrador de Ttulos
Artculo 19. Para ser Subregistrador de Ttulos se requiere:
c) No haber sido condenado a pena afictiva o infamante ni
dos (2) aos.
g) Ser o haber sido empleado de un Registro de Ttulos, prefe-
riblemente.
CAPTULO IV
UNIDAD DE AUDITORA REGISTRAL
Artculo 20. La Unidad de Auditora Registral es un rgano de
apoyo a la Jurisdiccin Inmobiliaria.
Artculo 21. La Unidad de Auditora Registral est integrada por
un equipo de por lo menos tres (3) auditores especializados en
materia registral, designados por la Suprema Corte de Justicia, y
dependiente del Departamento de Auditora de sta.
101
Artculo 22. Las funciones de la Unidad de Auditora Registral
son:
a) Auditar el funcionamiento y desempeo de la Direccin Na-
cional de Registro de Ttulos y de los Registros de Ttulos.
b) Realizar las investigaciones o comprobaciones especfcas
solicitadas por el Director Nacional de Registro de Ttulos
por intermedio del Presidente de la Suprema Corte de Justi-
cia, relativas al funcionamiento de los Registros de Ttulos.
c) Realizar las investigaciones o comprobaciones especfcas
que le solicite la Suprema Corte de Justicia, relativas al
funcionamiento de la Direccin Nacional de Registro de
Ttulos y de los Registros de Ttulos y otros rganos de la
Jurisdiccin Inmobiliaria.
TTULO III
DEL REGISTRO EN LA JURISDICCIN INMOBILIARIA
CAPTULO I
BASE DEL SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO
Base del Sistema Registral
Artculo 23. La.base.del.sistema.registral.inmobiliario.dominicano.
es el inmueble, sobre el que se realizan todos los asientos de
inscripciones, anotaciones y cancelaciones de derechos reales,
cargas y gravmenes.
Artculo 24. Inmueble registrado es toda parcela o superfcie de
terreno, con todo lo edifcado, clavado, plantado y adherido al
suelo, individualizado mediante un plano de mensura con una
designacin catastral, sobre el que existe un derecho de propiedad
registrado en los Registros de Ttulos.
Artculo 25..(Modifcado por Resolucin No. 1737, del 12 de julio
de 2007) Las modalidades de inmuebles son:
a) La parcela, denominndose as a la extensin territorial
continua, delimitada por un polgono cerrado de lmites,
102
objeto de un derecho de propiedad o copropiedad regis-
trado, cuya existencia y elementos esenciales han sido
comprobados y determinados mediante un acto de levan-
tamiento parcelario documentado, aprobado y asentado
en la Direccin Regional de Mensuras Catastrales y en el
Registro de Ttulos correspondientes.
b) Unidad de Condominio, denominndose as a la unidad
resultante de la afectacin de una parcela al rgimen de
condominio, cuya existencia y elementos esenciales han
sido aprobados y asentados en la Direccin Regional de
Mensuras Catastrales y en el Registro de Ttulos correspon-
dientes..
Prrafo. A los fnes del presente Reglamento el trmino parcela es
equivalente a solar, por lo que se utilizan indistintamente.
Mejoras
Artculo 26. Mejora es todo lo edifcado, clavado, plantado y
adherido al terreno, con carcter permanente o temporal, que
aumente su valor.
Prrafo. Slo se anotarn las mejoras permanentes sobre inmuebles
registrados.
Artculo 27. Las mejoras permanentes a favor de terceros slo se
anotarn en el Registro Complementario del Inmueble: (i) cuando
una decisin de un Tribunal de la Jurisdiccin Inmobiliaria as lo
ordene como consecuencia del proceso judicial de saneamiento,
o (ii) con el consentimiento expreso del dueo del inmueble
contenido en un acto autntico.
Artculo 28. Si un Juez o Tribunal ordenara el registro de una
mejora a favor del propietario del inmueble, se consignar en el
Certifcado de Ttulo.
Rogacin
Artculo 29. Los derechos reales, cargas, gravmenes y medidas
provisionales sobre inmuebles registrados se inscriben, anotan o
103
cancelan a solicitud expresa de parte interesada o por disposicin
de Juez o Tribunal competente.
Artculo 30. Las inscripciones y anotaciones se producen a pedido
de:
a) El o los propietarios del inmueble, por si mismos o por
intermedio de su representante, si lo hubiere.
b) El o los benefciarios de derechos reales, carga o gravamen
que se pretende inscribir, anotar y/o cancelar, por si mis-
mos o por intermedio de su representante, si lo hubiere.
c) El Juez o Tribunal, en caso de inscripciones, anotaciones
y/o cancelaciones ordenadas judicialmente.
Tracto Sucesivo
Artculo 31. Con posterioridad al primer registro, para ejecutar actos
por los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifquen o
extingan derechos reales, cargas o gravmenes sobre inmuebles,
se requiere que previamente conste registrado el derecho de la
persona que otorga, o en cuyo nombre se otorgan los mismos.
Prioridad
Artculo 32. La prioridad para inscripciones o anotaciones se
rigen por la fecha y hora de ingreso del expediente al Registro de
Ttulos.
Artculo 33. Cuando un negocio jurdico esta garantizado por una
certifcacin con reserva de prioridad, su fecha de prioridad ser
la de la anotacin que le sirve de base, que es la fecha y hora de
ingreso del expediente al Registro de Ttulos.
Artculo 34. Cuando en un mismo expediente se generen dos (2) o
ms asientos registrales relativos a un mismo inmueble, el orden
para la inscripcin o anotacin le ser concedido a aquel que sirva
de causa y del cual dependan los dems.
104
Legitimidad para Disponer
Artculo 35. El derecho del disponente debe estar debidamente
justifcado con el correspondiente asiento en el Registro de
Ttulos.
Artculo 36. Para transferir un inmueble, el o los propietarios,
deben tener la libre disponibilidad del mismo.
CAPTULO II
DE LOS DOCUMENTOS EJECUTABLES
Actos y Documentos Ejecutables
Artculo 37. Los actos y documentos ejecutables son aquellos que:
a) Constituyen, transmiten, declaran, modifcan o extinguen
derechos reales.
b) Imponen cargas, gravmenes y dems medidas provisiona-
les.
c) Disponen limitaciones administrativas y legales de carc-
ter particular sobre inmuebles, tales como servidumbres,
declaracin de patrimonio cultural y otras que de alguna
manera limiten o restrinjan la libertad de uso y/o disposi-
cin del inmueble.
d) Consignan derechos de los condmines sobre su unidad
exclusiva, as como la parte proporcional en las reas co-
munes.
e) Resulten del mandato de la ley.
Requisitos de Forma de los documentos que sustentan la
actuacin
Artculo 38. (Modifcado por Resolucin No. 1737, del 12 de julio de
2007). Para ser admitidos como fundamento de un asiento registral,
las decisiones judiciales, las aprobaciones de las Direcciones
Regionales de Mensuras Catastrales y los actos convencionales
que constituyen, transmiten, declaren, modifquen o extingan
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derechos reales, cargas y/o gravmenes sobre inmuebles, podrn
redactarse en forma autntica o bajo frma privada, en cualquier
caso se observarn adems de las formalidades comunes a tales
actos los siguientes requisitos:
a) Se redactarn en castellano, con letras claras, sin abreviatu-
ras, interlneas, raspaduras ni blancos; debiendo expresar-
se con toda claridad y concisin su objeto, as como todo
cuanto ellos hayan pactado y convenido; indicar el lugar,
da, mes, ao de su otorgamiento; los nombres, profesin,
ocupacin, nacionalidad, estado, nombre del cnyuge,
domicilio y residencia y dems datos relativos a la Cdula
de Identidad y Electoral de las partes; se har referencia
del Certifcado de Ttulo y a la Designacin Catastral del
inmueble de que se trata, y siempre se emplear en la de-
terminacin de las medidas el sistema mtrico decimal.
b) Los errores que se cometan o las adiciones que se convengan
hacer, se expresarn en el margen y se salvarn copindolas
ntegramente al fn del acto. La nota al margen ser frmada
por las partes.
c) Cuando el acto sea hecho bajo escritura privada, las frmas
sern necesariamente legalizadas por un Notario o cual-
quier otro funcionario competente.
d) Si el acto engendra obligacin, traspaso o descargo y sus
autores o uno de ellos no supiere o no pudiere frmar,
podrn poner sus marcas o impresiones digitales, siempre
que se haga ante dos testigos y que el acto sea jurado ante
un Notario u ofcial pblico competente.
Requisitos de Fondo de los documentos que sustentan la
actuacin
Artculo 39. Para ser admitidos como fundamento de un asiento
registral, las decisiones judiciales y los actos convencionales que
constituyen, transmiten, declaren, modifquen o extingan derechos
reales, cargas y/o gravmenes sobre inmuebles, deben consignar:
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a) Tratndose de personas fsicas: nombres y apellidos
completos, tal como constan en la Cedula de Identidad y
Electoral, nmero de Cdula de Identidad y Electoral o del
pasaporte segn corresponda; nacionalidad; mayoridad
o minoridad; domicilio; estado civil, nombres, apellidos
y dems generales del cnyuge y Cedula de Identidad y
Electoral o pasaporte, y el rgimen matrimonial en caso de
corresponder.
b) Tratndose de personas jurdicas su nombre completo segn
conste en el Registro Mercantil, su nmero de Registro Na-
cional de Contribuyente (RNC) si corresponde, domicilio,
nombres y apellidos y dems generales de su representante
legal, y copia certifcada del poder de representacin o del
acta de asamblea o consejo de administracin que lo otorga,
segn lo disponga el estatuto social.
c) En el caso de organismos pblicos, la representacin se
har de conformidad con la legislacin vigente.
d). Calidad.del.solicitante,.o.de.los.intervinientes.
e) Duplicado del Certifcado de Ttulo segn corresponda a
cada actuacin.
f) Inmueble sobre el que se solicita la o las actuaciones, identi-
fcado con su designacin catastral incluyendo el municipio
y la provincia, y matricula si corresponde.
g) Cuando se trate de una porcin de un inmueble soportada
por constancia anotada, se deber identifcar, adems de la
designacin catastral y matrcula, su propietario y su exten-
sin superfcial.
h) Cuando se trate de una unidad de condominio soportada
por constancia anotada, se deber identifcar, adems de la
designacin catastral y matrcula, la identifcacin de la uni-
dad funcional, su propietario y su extensin superfcial.
i) Tipo inscripcin, anotacin o certifcacin solicitada, indi-
cando expresamente los actos sometidos.
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j) En caso de certifcacin con reserva de prioridad, se deber
indicar el negocio jurdico a realizar, los nombres y apelli-
dos y dems generales para personas fsicas o nombre com-
pleto segn consta en el acta constitutiva y nmero de RNC
si corresponde para personas morales, del benefciario del
negocio jurdico y la vigencia por la que se la solicita, la que
no podr exceder el plazo establecido por la Ley.
k) Constancia de pago de los impuestos, de la contribucin
especial para integrar el fondo de garanta de inmuebles
registrados y de las tasas de servicios que correspondan.
l) Los dems requisitos que segn la naturaleza de cada ac-
tuacin, determine la Direccin Nacional de Registros de
Ttulos.
m) Firma del solicitante. Conformacin del Expediente
Artculo 40. El expediente se conforma por la documentacin
depositada en el Registro de Ttulos bajo inventario, que sustenta la
actuacin solicitada, y por cualquier otro documento relacionado
con el mismo depositado con posterioridad, expresamente
requerido o aceptado por el Registro de Ttulos.
Prrafo II. Todo expediente ser identifcado con un nmero nico,
de acuerdo con la metodologa establecida por la Suprema Corte
de Justicia.
Prrafo III. Toda documentacin que conforma un expediente ser
formalmente recibida por el Registro de Ttulos correspondiente.
Prrafo IV. En caso de que la solicitud no est acompaada de
todos los documentos y cumpliendo con los requisitos de forma y
fondo requeridos, no ser recibida por el Registro de Ttulos.
Desglose de Documentos
Artculo 41. Todo documento depositado ante un Registro de
Ttulos, se considera perteneciente al expediente que se genere con
motivo.del.caso.
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Artculo 42. De todo documento depositado ante un Registro de
Ttulos, se podr expedir constancia de su depsito a solicitud de
parte interesada.
Artculo 43. Los documentos depositados con motivo de una
solicitud formulada a un Registro de Ttulos no podrn ser
desglosados por las partes interesadas, salvo desistimiento o retiro
motivado de la solicitud presentada.
Prrafo. El Registrador de Ttulos podr autorizar el desglose de
todo documento que incluido en la solicitud no se corresponda con la
misma, dejando copia del documento desglosado en el expediente,
debidamente certifcada por el Registrador de Ttulos.
CAPTULO III
DE LA RECEPCIN DE LAS ACTUACIONES
Defnicin
Artculo 44. Todas las actuaciones recibidas por el Registro de
Ttulos con relacin a un inmueble para fnes de registro, sern
asentadas de la siguiente manera: (i) para los Registros de Ttulos
que cuenten con el sistema automatizado, la recepcin se har de
conformidad con el mismo; y (ii) para los Registros de Ttulos que
no cuenten con el sistema automatizado se llevar un libro diario.
Prrafo I. El libro diario es el conjunto de folios ordenados
secuencial mente, en el que se hacen constar de forma cronolgica
e individualizada las actuaciones recibidas por el Registro de
Ttulos con referencia a un inmueble, para fnes de registro.
Prrafo II. El libro diario es nico en cada Registro de Ttulos, y
en l se hacen constar la designacin catastral del inmueble, el
solicitante, el acto a asentar, la naturaleza de la actuacin solicitada,
la hora y fecha de ingreso, y el nmero de expediente.
Prrafo III. En cada Registro de Ttulos, habr un solo libro diario
abierto.
Prrafo IV. Los asientos en el libro diario se deben efectuar al
momento de la recepcin de los documentos y se hacen en forma
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secuencial, en ambas caras de las hojas, en orden cronolgico
estricto, sin dejar espacios en blanco y sin interlineados, tachaduras
o raspados. En caso de errores, los mismos se salvan al fnal del
asiento.
Prrafo V. Cuando se proceda al rechazo de la actuacin recibida,
se deber dejar constancia de la misma en el asiento de recepcin
practicado.
Prrafo VI. Corresponde a la Suprema Corte de Justicia determinar
las dimensiones, formas, diseo, gravados y material del libro
diario. La Direccin Nacional de Registros de Ttulos podr hacer
las propuestas que considere convenientes al respecto.
Artculo 45. Los plazos contenidos en el presente reglamento se
contarn en das calendario, salvo especifcacin contraria de la
Ley o el presente Reglamento.
CAPTULO IV
DE LA FUNCIN CALIFICADORA
Defnicin
Artculo 46. Es la facultad que el Registrador de Ttulos tiene
para examinar, verifcar y califcar los actos, sus formas y dems
circunstancias.
mbito de Aplicacin
Artculo 47. La funcin califcadora se aplica sobre toda actuacin
solicitada al Registro de Ttulos, comprendiendo:
a) Las actuaciones por las que se pretende la inscripcin y/o
anotacin de derechos, cargas y gravmenes sobre inmue-
bles.
b) Las solicitudes de certifcaciones en general y las certifca-
ciones con reserva de prioridad en particular.
Artculo 48. Todas las solicitudes de inscripciones, anotaciones
y/o certifcaciones presentadas a consideracin de los Registros
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de Ttulos y los documentos que se agreguen, deben reunir los
requisitos exigidos por la Ley de Registro Inmobiliario, el Cdigo
Civil, otras leyes aplicables, el presente Reglamento y dems
disposiciones complementarias que procedan.
Carcter
Artculo 49. La funcin califcadora es responsabilidad exclusiva
del Registrador de Ttulos o del Subregistrador de Ttulos cuando
corresponda, respecto de las actuaciones en las que intervengan.
Artculo 50. La funcin califcadora es obligatoria, indelegable y
se ejerce con independencia funcional, en el marco de la Ley de
Registro Inmobiliario, del presente Reglamento, y de otras normas
jurdicas aplicables.
Facultades que comprende la Funcin Califcadora
Artculo 51. La funcin califcadora comprende las facultades de:
a) Comprobar que la documentacin presentada est completa
y cumple con los requisitos de forma y fondo establecidos
para la actuacin solicitada.
b) Verifcar la procedencia o improcedencia, validez y la natu-
raleza inscribible del acto o contrato presentado.
c) Examinar y verifcar las formalidades y legalidad de los
documentos y de la operacin que le es solicitada, para
determinar su procedencia.
d) Examinar y comprobar la legitimidad y capacidad legal de
los.otorgantes.del.acto.y/o.de.los.solicitantes.
e) Verifcar la competencia del funcionario o Notario que au-
torice, legalice o ante el cual se instrumente el acto.
f) Verifcar que se hayan pagado la contribucin especial para
integrar el Fondo de Garanta de Inmuebles Registrados,
as como cualquier otro impuesto o tasa que corresponda.
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g) Solicitar cualquier documentacin complementaria que
considere.conveniente.
h) Citar, si lo considera pertinente, al o a los solicitantes,
propietarios y/o benefciarios de cargas y gravmenes, o
a sus representantes, si los hubieren, para que ratifquen o
rectifquen algn documento sobre el que hubiere alguna
duda respecto de su contenido.
Artculo 52. En ningn caso el ejercicio de la funcin califcadora es
apta para subsanar los defectos, errores u omisiones que pudieren
contener los documentos presentados.
Artculo 53. El Registrador de Ttulos al ejercer la funcin
califcadora no est facultado para presumir aquello que no est
expresamente consignado en los documentos presentados.
Califcacin de Actos Emanados de Autoridad Judicial
Artculo 54. En toda decisin emanada de los Tribunales de la
Jurisdiccin Inmobiliaria, la funcin califcadora del Registrador
de Ttulos se limita a constatar que no existan vicios de forma
sustanciales.
Artculo 55. En caso de existir impedimentos para la ejecucin
de la decisin de un Tribunal de la Jurisdiccin Inmobiliaria, el
Registrador de Ttulos debe comunicar mediante escrito motivado
al Juez o Tribunal que dict la decisin dicha situacin, solicitando
impartir las instrucciones expresas y escritas que estime
convenientes.
Prrafo. Mientras el Registro de Ttulos no reciba instrucciones
expresas y escritas del Juez o Tribunal no deber ejecutar la
decisin.
Vicios de Forma Sustanciales
Artculo 56. Constituyen vicios de forma sustanciales, y como
tales son motivo de devolucin de expedientes a los Tribunales
de la Jurisdiccin Inmobiliaria, el no consignar, el consignar
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errneamente o de forma insufciente o equvoca los datos que
permitan aplicar correctamente el principio de especialidad en
relacin a los sujetos y al objeto del derecho registral.
Prrafo. Se considera que el principio de especialidad no se
cumple cuando:
a) Tratndose de personas fsicas, stas no han sido correc-
tamente identifcadas con sus generales de acuerdo a las
siguientes pautas: nombres y apellidos completos, tal como
constan en la Cdula de Identidad y Electoral, nmero de
Cdula de Identidad y Electoral o del pasaporte segn
corresponda; nacionalidad; mayoridad o minoridad; domi-
cilio; estado civil, nombres, apellidos y dems generales del
cnyuge y Cdula de Identidad y Electoral o pasaporte, y el
rgimen matrimonial en caso de corresponder.
b) Tratndose de personas jurdicas o morales no han sido
correctamente identifcadas con sus generales de acuerdo
a las siguientes pautas: su nombre completo segn consta
en el acta de constitucin de la sociedad, su nmero de
Registro Nacional de Contribuyente (RNC) si corresponde,
domicilio, nombres y apellidos y dems generales de su re-
presentante legal, y copia certifcada del poder de represen-
tacin o del acta de asamblea o consejo de administracin
que lo otorga, segn lo disponga el estatuto social.
c) Tratndose de inmuebles no se los identifque con su desig-
nacin.catastral.
d) Tratndose de particiones, no se especifque adecuada-
mente la asignacin que corresponde a cada copropietario,
coheredero y/o copartcipe.
Expedientes con Irregularidades o Defectos Subsanables
Artculo 57. Cuando se comprueba en un expediente irregularidades
o defectos subsanables, el Registrador de Ttulos los detallar
en un ofcio motivado, devolviendo el expediente al interesado
y otorgndole un plazo no mayor de quince (15) das para que
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stos sean corregidos y/o subsanados, de esta actuacin se dejar
constancia en el registro complementario o en el libro diario segn
corresponda.
Prrafo. El escrito motivado del Registrador de Ttulos solicitando
al interesado que subsane o corrija las irregularidades o defectos
detectados, no se considerar un rechazo defnitivo del expediente,
y por tanto no est sujeto a recurso alguno, e interrumpe el plazo
de que dispone el Registro para la ejecucin del mismo.
Artculo 58. Si el interesado no subsana o no corrige las
irregularidades o defectos detectados en el expediente durante el
plazo concedido, se producir la caducidad de pleno derecho de
la actuacin solicitada, debiendo el interesado iniciar nuevamente
el trmite.
Resultado de la Funcin Califcadora
Artculo 59. El resultado del ejercicio de la funcin califcadora
se concreta en el acto administrativo de ejecutar o rechazar
defnitivamente la solicitud de inscripcin, anotacin o certifcacin
y su documentacin.
Rechazo Defnitivo de la Documentacin
Artculo 60. Cuando ingresado un expediente se constatare que
est incompleto y/o presenta irregularidades insubsanables, se
procede al rechazo defnitivo del mismo, mediante ofcio motivado
del Registrador de Ttulos.
Artculo 61. Son irregularidades insubsanables, entre otras:
a) La legalizacin de frmas o instrumentacin del acto autn-
tico por quien no est facultado para ello a la fecha de su
emisin.
b) La falta de calidad del otorgante para el acto de que se trata.
c) La presentacin de un acto no permitido por las normas
que regulan la materia.
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d) La instrumentacin de actos que no cumplan con los re-
quisitos de fondo y de forma establecidos por la Ley de
Registro.Inmobiliario.y.este.Reglamento.
e) Los actos que presenten vicios de forma sustanciales al no
consignar, consignar errneamente o de forma insufciente
o equvoca los datos que permitan aplicar correctamente el
principio de especialidad en relacin a los sujetos, al objeto
y a la causa del derecho registral.
f) La instrumentacin de actos que no cumplan con los re-
quisitos establecidos en la Ley del Notariado o de otras
disposiciones legales.
Artculo 62. Si el Registrador de Ttulos presume la falsifcacin o
adulteracin de un documento, dentro del plazo correspondiente
para resolver la actuacin, proceder al rechazo de la misma
y remitir el expediente a la Direccin Nacional de Registro de
Ttulos, a los fnes de que sta adopte las providencias de lugar.
Ejecucin
Artculo 63. Cuando se compruebe que un expediente cumple con
todos los requisitos de forma y fondo, o formuladas observaciones
al mismo y estas hayan sido corregidas adecuadamente dentro
de los plazos establecidos, el Registrador de Ttulos proceder a
ejecutarlo.
Artculo 64. En caso de que un expediente comprenda ms de
una actuacin sustentadas en actos de disposicin voluntaria, y
algunas puedan ser ejecutadas y otras no, se proceder al rechazo
del expediente indicando las actuaciones que son procedentes para
que puedan ser introducidas individualmente nuevamente.
Inejecucin del Expediente
Artculo 65. Transcurridos los plazos previstos en la Ley de Registro
Inmobiliario, el presente Reglamento y dems normas aplicables
sin que el Registro de Ttulos haya resuelto defnitivamente un
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expediente, el o los solicitantes pueden intimar, por va de alguacil,
al Registrador de Ttulos para que decida sobre el mismo.
Prrafo. Transcurridos quince (15) das desde la fecha de
la intimacin sin que el Registro de Ttulos haya resuelto
defnitivamente el expediente, su silencio se considerar como un
rechazo, quedando abiertos los recursos correspondientes.
CAPTULO V
DEL CERTIFICADO DE TTULO
Certifcado de Ttulo
Artculo 66. Cuando proceda el registro de un inmueble, el Registro
de Ttulos emitir un Certifcado de Ttulo en el que se har constar
la forma en que se ha individualizado, su designacin catastral,
su extensin superfcial, las mejoras si procediere, la causa del
derecho, su fecha de adquisicin, su fecha de inscripcin, y el o los
propietarios del mismo.
Contenido del Certifcado de Ttulo
Artculo 67. En el Certifcado de Ttulo se incorporan los elementos
esenciales del derecho de propiedad, que son: sujeto, objeto y
causa.
Artculo 68. En relacin al sujeto, deben identifcarse el o los
propietarios con sus generales:
a) Tratndose de personas fsicas: nombres y apellidos
completos, tal como constan en la Cdula de Identidad y
Electoral, nmero de Cdula de Identidad y Electoral o del
pasaporte segn corresponda; nacionalidad; mayoridad
o minoridad; domicilio; estado civil, nombres, apellidos
y dems generales del cnyuge y Cdula de Identidad y
Electoral o pasaporte, y el rgimen matrimonial en caso de
corresponder.
b) Tratndose de personas jurdicas su nombre completo
segn consta en el acta de constitucin de la sociedad, su
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nmero de Registro Nacional de Contribuyente (RNC)
si corresponde, domicilio, nombres y apellidos y dems
generales de su representante legal, y copia certifcada del
poder de representacin o del acta de asamblea o consejo de
administracin que lo otorga, segn lo disponga el estatuto
social.
Prrafo. Se emite un Certifcado de Ttulo por cada inmueble
sin importar la cantidad de copropietarios que pudiera tener el
mismo.
Artculo 69. En relacin al objeto, debe individualizarse con la
designacin catastral del inmueble, especifcndose la extensin
superfcial del mismo, y el plano que le sirve de base.
Prrafo. Cuando no coincida la superfcie del plano con la del
contrato de compra venta se rechazar la operacin.
Artculo 70. Cuando el Certifcado de Ttulos se emita como
consecuencia de la constitucin de un rgimen de condominio, el
mismo contendr adems:
a) La identifcacin de la unidad funcional de condominio
con todos los espacios de dominio exclusivo que le corres-
ponden de conformidad con el rgimen de condominio
aprobado y vigente.
b) El porcentaje de copropiedad que le corresponde al titular
de la unidad funcional sobre reas comunes y la parcela.
c) Las reas comunes que le corresponde a la unidad con ca-
rcter exclusivo.
Artculo 71. En relacin a la causa, debe quedar consignado
el acto que da origen al derecho de propiedad, especifcndose
el funcionario de quien emana o ante quin se instrumenta; la
fecha de su emisin o instrumentacin, su naturaleza; las partes
intervinientes, cuando as proceda, y el nmero que lo identifca,
si lo tuviere.
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Aspectos de Forma
Artculo 72. El Certifcado de Ttulo se redacta en castellano,
utilizando como unidad de medida y de superfcie el sistema
mtrico decimal, sin recurrir a abreviaturas y no debe contener
interlineados, raspaduras, tachaduras, ni espacios en blanco.
Prrafo I. En todo Certifcado de Ttulo se consigna un nmero
nico que lo identifcar.
Prrafo II. Los Certifcados de Ttulos slo son frmados por el
Registrador de Ttulos, el Subregistrador, cuando corresponda, o
el funcionario habilitado temporalmente por la Suprema Corte de
Justicia para esos efectos.
Prrafo III. Sobre el original del Certifcado de Ttulo no se realiza
ningn asiento, inscripcin ni anotacin, salvo las previstas
expresamente la Ley y en este Reglamento.
Artculo 73. Todas las afectaciones, cargas y gravmenes se asientan
en el Registro Complementario del Inmueble.
Artculo 74. El Certifcado de Ttulo siempre se expedir en soporte
papel, el cual debe tener las condiciones necesarias que aseguren
su inalterabilidad y perdurabilidad; tambin podr ser expedido
en soporte electrnico, debiendo estar avalado por la frma digital
del Registrador o Subregistrador de Ttulos que lo emiti, cuando
corresponda, o el funcionario habilitado temporalmente por
la Suprema Corte de Justicia para esos efectos, cumpliendo con
requisitos de seguridad e inalterabilidad
Prrafo. Corresponde a la Suprema Corte de Justicia determinar
las dimensiones, formas, diseo, grabados y material de los
Certifcados de Ttulos, as como los requerimientos de seguridad.
La Direccin Nacional de Registro de Ttulos podr hacer las
propuestas que considere convenientes al respecto.
Notas Aclaratorias del Certifcado de Ttulo
Artculo 75. Cuando se emita el Certifcado de Ttulo como
consecuencia de un proceso de saneamiento, el Registro de
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Ttulos har constar en el texto del certifcado la siguiente nota:
LA SENTENCIA EN QUE SE FUNDAN LOS DERECHOS
GARANTIZADOS POR EL PRESENTE CERTIFICADO DE
TTULO PUEDE SER IMPUGNADA MEDIANTE EL RECURSO
DE REVISIN POR CAUSA DE FRAUDE DURANTE UN (1)
AO A PARTIR DE LA EMISIN DEL PRESENTE. NINGUNA
PERSONA QUE ADQUIERA ESTE INMUEBLE ANTES
DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO INDICADO SE REPUTA
TERCERO ADQUIRENTE DE BUENA FE.
Prrafo I. La fecha de emisin es la fecha de ejecucin consignada
en el certifcado expedido.
Prrafo II. La misma anotacin deber consignarse en todo
Certifcado de Ttulo emitido dentro del perodo antes indicado.
Artculo 76. Cuando se afecta una parcela al rgimen de
condominio, en el original del Certifcado de Ttulo correspondiente
a sta, se realizar la siguiente nota aclaratoria: LA. PRESENTE
PARCELA SE ENCUENTRA AFECTADA AL RGIMEN DE
CONDOMINIO. De este certifcado no se emiten duplicados.
Artculo 77. (Modifcado por Resolucin No. 1737, del 12 de julio
de 2007). Cuando sobre una parcela se afecta una construccin en
proceso al rgimen de condominio, en el Certifcado de Ttulo de
cada unidad de condominio resultante, se realizar la siguiente
nota: EL PRESENTE CERTIFICADO DE TTULO SE EXPIDE
PARA AMPARAR UNA UNIDAD DE CONDOMINIO DE UNA
CONSTRUCCIN EN PROCESO, CUYA EXISTENCIA QUEDA
CONDICIONADA A LA PRESENTACIN Y APROBACIN DE
LOS PLANOS DEFINITIVOS POR PARTE DE LA DIRECCIN
REGIONAL DE MENSURAS CATASTRALES.
Artculo 78. En la emisin de nuevos Certifcados de Ttulos
por transferencia del inmueble, al fnal del texto se agregar la
siguiente nota: ESTE. CERTIFICADO DE TITULO CANCELA
EL ANTERIOR CERTIFICADO DE TITULO IDENTIFICADO
EN EL PASE DE ORIGEN.
Artculo 79. Al cancelarse un Certifcado de Ttulo, en los
Registros de Ttulos que no se encuentren incorporados al sistema
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digital de documentos, se agregar un sello con la siguiente nota:
ESTE. CERTIFICADO HA SIDO CANCELADO Y EN SU
LUGAR HA SIDO EMITIDO EL CERTIFICADO DE TITULO
IDENTIFICADO EN EL PASE DE DESTINO.
Libros de Certifcados de Ttulos
Artculo 80. Los originales de los Certifcados de Ttulos se
incorporan de forma secuencial y cronolgica a un Libro y se les
asigna el nmero de libro y folio que les corresponde.
Prrafo. La asignacin del nmero del libro y folio se realiza de
manera secuencial y cronolgica al momento en que se emite el
documento en el formulario correspondiente.
Artculo 81. Cuando un mismo Certifcado de Ttulo tenga ms de
una hoja, se asignar un nmero de folio distinto a cada hoja.
Artculo 82. Los Libros tendrn doscientos cincuenta (250) folios,
y slo se admitir superar ese nmero para evitar que folios
correspondientes a un mismo Certifcado de Ttulo se encuentren
en.dos.libros.distintos.
Prrafo. En cada Registro de Ttulos slo puede haber un Libro de
Certifcados de Ttulos abierto.
Duplicado del Certifcado de Ttulo
Artculo 83. El duplicado del Certifcado de Ttulo es una copia fel
del Certifcado de Ttulo Original. Contiene una leyenda que lo
identifca como tal, adems del sello del Registro de Ttulos que lo
emiti y la frma del Registrador de Ttulos.
Prrafo. Queda prohibida la emisin de un Duplicado sin que est
respaldado en el Certifcado de Ttulos Original correspondiente.
Extracto del Certifcado de Ttulo
Artculo 84. El Extracto del Certifcado de Ttulo es una copia fel
del Certifcado de Ttulo expedida a favor de cada copropietario,
120
en el que se consignarn los datos esenciales del mismo.
Contendr una leyenda que lo identifca como tal, la indicacin
del copropietario a favor del cual se expide, adems del sello del
Registro de Ttulos y la frma del Registrador de Ttulos.
Prrafo I. En el extracto deben ser consignados todos los
copropietarios y su porcentaje de copropiedad.
Prrafo II. Los copropietarios slo podrn transferir la totalidad
de sus derechos.
Entrega de Duplicados y Extractos
Artculo 85. Los duplicados de los Certifcados de Ttulos, as
como los Extractos, se mantendrn en los Registros de Ttulos a
disposicin de los interesados por un plazo de seis meses contados
a partir de la fecha de su emisin. Vencido este plazo sin que
los mismos hayan sido retirados, sern remitidos debidamente
inventariados, al Archivo Central de la Jurisdiccin Inmobiliaria
para su custodia.
Prrafo I. Todo duplicado del Certifcado de Ttulo, as como todo
extracto remitido al Archivo Central en virtud de ste artculo
podr ser retirado por los interesados cuando as lo soliciten por
escrito al Registro de Ttulos correspondiente, previo pago de la
tasa de servicio correspondiente.
Prrafo II. No se podr solicitar una nueva expedicin de Duplicado
o Extracto de Certifcado de Ttulo por prdida o destruccin del
anterior, sino hasta que haya transcurrido un perodo de noventa
(90) das hbiles contados a partir de la fecha de ejecucin del
ltimo duplicado emitido por la misma causa.
Prdida, Deterioro o Destruccin del Duplicado o Extracto
del Certifcado de Ttulo
Artculo 86. Para obtener un Duplicado o Extracto de un
Certifcado de Ttulo por prdida, deterioro o destruccin el
interesado deber depositar en el Registro de Ttulos:
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a) Solicitud de expedicin de un Duplicado o Extracto de un
Certifcado de Ttulo por prdida, deterioro o destruccin,
debidamente motivada y frmada por el interesado, o su
representante dotado de poder autntico a tales fnes si lo
hubiere.
b) Publicacin en un peridico de amplia circulacin nacional
con motivo de la prdida deterioro o destruccin del Du-
plicado o Extracto del Certifcado de Ttulo, debidamente
certifcada por el peridico utilizado.
c) Declaracin jurada instrumentada con motivo de la pr-
dida, deterioro o destruccin del Duplicado o Extracto del
Certifcado de Ttulos, la cual deber hacerse mediante acto
autntico instrumentado ante Notario, haciendo constar
la circunstancia de la prdida, deterioro o destruccin, as
como que no ha realizado ninguna operacin que afecte el
inmueble con persona o institucin alguna.
d) Comprobantes de pago de impuestos y tasas correspon-
dientes.
e) Dems datos requeridos por la Direccin Nacional de Re-
gistro de Ttulos, si los hubiere.
Artculo 87. En caso de que la prdida, deterioro o destruccin
del Duplicado o Extracto del Certifcado de Ttulos se produzca
dentro del Registro de Ttulos antes de su entrega, el Registrador
ordenar de ofcio la expedicin de un nuevo Duplicado o Extracto
sin costo alguno para el propietario o copropietario.
Prrafo. El Registro de Ttulos previamente cumplir con los
requisitos de publicacin de la perdida, deterioro o destruccin
del Duplicado cumpliendo las formalidades previstas para tales
fnes. El costo de esta publicacin ser cubierto por la Jurisdiccin
Inmobiliaria.
Artculo 88. Cuando la prdida, deterioro o destruccin se
produzca dentro de algn otro rgano que conforma la Jurisdiccin
Inmobiliaria, el responsable del mismo solicitar mediante instancia
122
motivada al Registro de Ttulos correspondiente, la emisin de un
nuevo duplicado sin costo alguno para el propietario.
Prrafo. El titular del rgano previamente cumplir con los
requisitos de publicacin de la perdida o destruccin del Duplicado
cumpliendo las formalidades previstas para tales fnes. El costo de
esta publicacin ser cubierto por la Jurisdiccin Inmobiliaria.
Artculo 89. En el nuevo Duplicado de Certifcado de Ttulos
que se emita por perdida, deterioro o destruccin, el Registro de
Ttulos consignar tal situacin indicando que el nuevo duplicado
reemplaza y cancela al anterior. Igual anotacin se har en el
registro complementario correspondiente.
Artculo 90. Cuando el Duplicado del Certifcado de Ttulos que
avala el derecho de propiedad de un de cujus se haya perdido,
deteriorado o destruido, sus herederos podrn solicitar al Registro
de Ttulos la emisin de un nuevo duplicado dando cumplimiento
a los requisitos previamente establecidos para tales fnes. Junto con
su solicitud depositarn: copia certifcada del acta de defuncin,
un acto de notoriedad donde hagan constar sus calidades, y dems
requisitos establecidos por la Direccin Nacional de Registro de
Ttulos, si los hubiere.
Prrafo. El nuevo Duplicado del Certifcado de Ttulos expedido
por prdida, deterioro o destruccin en tales condiciones, slo ser
entregado por el Registro de Ttulos al Tribunal apoderado del
proceso segn corresponda.
CAPTULO VI
DEL REGISTRO COMPLEMENTARIO
Registro Complementario al Certifcado de Ttulo
Artculo 91. Registro complementario al Certifcado de Ttulo es la
compilacin de todos los derechos accesorios, cargas y gravmenes
que afectan a un inmueble registrado.
Artculo 92. Por cada inmueble registrado en el Registro de
Ttulos, se habilitar un registro complementario donde se asiente
su estado jurdico.
123
Artculo 93. Cuando se trate de porciones de terreno cuyos
derechos de propiedad est avalado por Constancias Anotadas, se
llevar un registro complementario por cada una de ellas, siendo
tratadas individualmente.
Artculo 94. Cuando un inmueble est afectado al rgimen de
condominio, cada unidad funcional se tratar individualmente,
habilitndosele un registro complementario, independiente del de
la parcela afectada al rgimen de condominio.
Contenido del Registro Complementario
Artculo 95. En el registro complementario se incorporan los
elementos esenciales del derecho, carga o gravamen que se inscribe
o. anota,. y. se. realiza. sobre. la. base. de. breves. notas.. Contiene. los.
siguientes elementos y asientos:
a) Nmero de matrcula que individualiza cada registro com-
plementario habilitado
b) La designacin catastral del inmueble y su extensin super-
fcial.
c) El o los propietarios del inmueble y porcentaje de copropie-
dad si corresponde.
d) Identifcacin del Certifcado de Ttulo Original, indicando
el nmero, libro y folio en el que se encuentra asentado, con
indicacin de su fecha de inscripcin.
e) Identifcacin del libro, folio y hoja donde se consigna la
Constancia anotada, con indicacin de su fecha de inscrip-
cin.
f) Identifcacin del libro, folio u hoja donde se consignaron
las cargas y gravmenes que afectan el Certifcado de Ttulo
o la Constancia Anotada segn corresponda.
g) La afectacin al rgimen de condominio u otro rgimen
especial.
124
h) La anotacin correspondiente con motivo de la afectacin a
una parcela por una construccin en proceso al rgimen de
condominio.
i) Las cargas, gravmenes, medidas provisionales, anotacio-
nes y dems limitaciones que afectan al derecho de pro-
piedad, as como cualquier transformacin o alteracin que
registre el inmueble.
j) Los bloqueos registrales generados por las actuaciones
previstas por la ley.
k) Las rectifcaciones de los asientos consignados.
l) La constancia de reconstruccin de un determinado asiento
o de un Certifcado de Ttulo.
m). Las.cancelaciones.de.los.asientos
n) Cualquier otro evento que resulte de inters para el historial
del inmueble. Aspectos de Forma
Artculo 96. El registro complementario se redacta en castellano,
utilizando como unidad de medida y de superfcie el sistema
mtrico decimal, y no debe contener interlineados, raspaduras,
tachaduras, ni espacios en blanco. Todos los asientos deben ser
frmados por el Registrador de Ttulos y debe constar la fecha de
su inscripcin.
Prrafo. Los asientos deben hacerse inmediatamente se reciban
en estricto orden cronolgico y secuencial, sin dejar espacios en
blanco entre los mismos. La fecha de inscripcin consignar fecha,
hora y minutos de recepcin del expediente que le dio origen.
Artculo 97. El registro complementario se puede consignar en
soporte papel y/o en soporte electrnico, los que deben tener
las condiciones necesarias que aseguren su inalterabilidad y
perdurabilidad.
Prrafo. En caso de soporte electrnico, todas las inscripciones
y/o anotaciones deben estar avalados por la frma digital del
Registrador de Ttulos que los ejecut.
125
Artculo 98. La Direccin Nacional de Registros de Ttulos podr
hacer las propuestas que considere convenientes respecto de las
dimensiones, formas, diseo, grabados y material de los registros
complementarios, as como los requerimientos de seguridad y
perdurabilidad, los que debern ser sometidos para su aprobacin
a la Suprema Corte de Justicia.
CAPTULO VII
DE LA RECTIFICACIN DE REGISTROS
Defnicin
Artculo 99. La rectifcacin de registros consiste en la correccin
de ofcio de un error puramente material cometido por el Registro
de Ttulos.
Artculo 100. El error puramente material es aquel cometido por
el Registro de Ttulos, que no modifca la esencia del derecho,
ni su objeto, ni su sujeto, ni su causa, y que es fruto de un error
tipogrfco, de una omisin, o de una contradiccin entre el
documento generado y el que fue tomado como fundamento.
Forma de hacer las Rectifcaciones
Artculo 101. Toda rectifcacin realizada sobre un asiento
contenido en el Registro Complementario del Inmueble, se har
mediante un nuevo asiento, manteniendo la fecha de prioridad del
asiento a rectifcar, y dejando constancia de esta situacin; con la
fecha y frma del Registrador.
Prrafo. En ningn caso la rectifcacin podr hacerse borrando,
tachando, interlineando o sobrescribiendo el asiento a rectifcar.
Artculo 102. Toda rectifcacin realizada sobre el contenido
de un Certifcado de Ttulo, conlleva la emisin de uno nuevo
y su correspondiente Duplicado, en el que se consignar que el
mismo se hace por rectifcacin del anterior, la fecha de emisin
del Certifcado de Ttulos a rectifcar, la fecha de rectifcacin y la
frma del Registrador.
126
Prrafo. La emisin del nuevo Certifcado de Ttulo conlleva
la cancelacin del rectifcado y el Duplicado correspondiente,
dejando constancia de ello.
CAPTULO VIII
DE LA RECONSTRUCCIN DE REGISTROS
Defnicin
Artculo 103. La reconstruccin de registros es la accin por medio
de la cual se restaura la informacin contenida en un Certifcado de
Ttulo o en un Registro Complementario del Inmueble, que impida
el uso satisfactorio de la informacin que contiene, cuando el o los
mismos se han destruido o deteriorado por cualquier causa.
Forma de hacer la Reconstruccin
Artculo 104. Es obligacin de todo Registrador de Ttulos
solicitar previamente, mediante escrito motivado a la Direccin
Nacional de Registro de Ttulos la autorizacin correspondiente
para efectuar la reconstruccin de un Certifcado de Ttulo o de
un Registro Complementario.
Artculo 105. Otorgada la autorizacin de la Direccin Nacional
de Registro de Ttulos para la reconstruccin de un Certifcado de
Ttulo o de un Registro Complementario, el Registrador de Ttulos
proceder con la misma y dejar constancia de dicha actuacin.
TITULO IV
DE LOS ASIENTOS REGISTRALES
CAPTULO I
DE LOS ASIENTOS REGISTRALES EN GENERAL
Asiento Registral
Artculo 106. Asiento registral es la consignacin que se
practica en los registros, como consecuencia de la ejecucin de
documentos aptos para constituir, transmitir, modifcar, declarar
127
o extinguir derechos reales, cargas o gravmenes que recaen sobre
un inmueble registrado.
Modalidades de los Asientos Registrales
Artculo 107. Los asientos registrales tienen las siguientes
modalidades:
a). Inscripcin defnitiva: Es todo asiento registral con carcter
defnitivo que se ejecuta en los registros como consecuencia
de un acto que constituye, transmite, declara, modifca o
extingue derechos reales, cargas y/o gravmenes sobre un
inmueble.
b). Inscripcin provisional: Es todo asiento registral con
carcter no defnitivo que se ejecuta en los registros como
consecuencia de un acto que constituye, transmite, declara
o modifca derechos reales, cargas y/o gravmenes sobre
un inmueble.
c). Anotacin: Es cualquier otro asiento registral de carcter
provisional o temporal que se ejecuta con relacin a una
inscripcin especfca para afectar su integridad, como
consecuencia de la Ley de Registro Inmobiliario, sus Regla-
mentos o de una orden judicial.
CAPTULO II
DEL RGIMEN DE CONDOMINIO
Defnicin
Artculo 108. Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un
inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta
a la va pblica podrn ser de propiedad exclusiva de una o ms
personas las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las
partes comunes.
Aplicacin del Rgimen de Condominio
Artculo 109. El rgimen de condominio es aplicable para dividir
edifcaciones construidas en forma vertical, horizontal o mixta,
128
o cualquier otro sistema de propiedad inmobiliaria en que se
pretenda establecer una relacin inseparable entre reas de
propiedad exclusiva y reas comunes.
Objeto del Rgimen de Condominio
Artculo 110.. (Modifcado por Resolucin No. 1737, del 12 de
julio de 2007). Slo se permitir la constitucin del rgimen de
condominio sobre un inmueble registrado.
Prrafo I. Cuando se pretenda someter a un mismo rgimen de
condominio dos parcelas colindantes entre si, stas deben estar
previamente refundidas.
Prrafo II. Cuando se pretenda someter al rgimen de condominio
una parte de un inmueble registrado, ste debe estar previamente
subdividido.
Prrafo III. Cuando se pretenda someter al rgimen de condominio
un derecho amparado en una constancia anotada, ste debe estar
previamente deslindado.
Prrafo IV. Cuando se pretenda someter al rgimen de condominio
derechos amparados en extractos de ttulos, deber previamente
haber sido efectuada la particin.
Prrafo V. No se permite la constitucin del rgimen de condominio
sobre inmuebles registrados afectados por cargas, gravmenes
o limitaciones legales, a efectos de poder inscribir en el registro
complementario el bloqueo registral sobre el terreno.
Prrafo VI. Cuando el inmueble objeto de constitucin al rgimen
de condominio se encuentre afectado por una hipoteca o cualquier
otra garanta real inmobiliaria, es indispensable la presentacin
ante el Registrador de Ttulos correspondiente, junto a los dems
documentos, de un acto donde el acreedor y el propietario
consientan la forma y proporcin en que sern gravadas con la
hipoteca las unidades funcionales resultantes del proceso de
constitucin del rgimen de condominio. La inscripcin de este
acto libera de toda afectacin el certifcado de ttulo sobre el
129
terreno, el cual se expedir a nombre del consorcio de propietarios,
practicndose sobre el registro complementario del mismo un
bloqueo registral.
Unidad de Condominio
Artculo 111. La unidad de condominio representa el conjunto de
reas propias y la participacin sobre las reas comunes que le
corresponden a un condmine, como resultado de la constitucin
de un rgimen de condominio. A cada unidad de condominio se le
emitir un Certifcado de Ttulo y se le habilitar su correspondiente
registro complementario.
Reglamento del Rgimen de Condominio
Artculo 112. El Reglamento del Rgimen de Condominio debe
contener:
a) Especifcacin de las reas comunes y del terreno sobre el
cual se constituye el condominio.
b) Especifcacin de cada una de las unidades de propiedad
exclusiva en que est dividido el inmueble, con indicacin
del nmero, letra, o cualquier otra designacin que sirva
para identifcarlas.
c) Porcentaje de copropiedad de cada condmine sobre las
reas comunes y el terreno.
d) Nmero de votos que corresponde a cada condmine en la
asamblea del consorcio de propietarios.
e) Porcentaje en que deber contribuir cada condmine a los
gastos y cargas comunes.
f) Sistema de administracin del condominio que deber
incluir la forma de efectuar las liquidaciones de los gastos
y cargas comunes, y el esquema de remuneracin del admi-
nistrador.
130
g) Dems datos requeridos por la Direccin Nacional de Re-
gistro de Ttulos, si los hubiere.
Constitucin del Rgimen de Condominio
de 2007). La solicitud de constitucin del rgimen de condominio,
presentada al Registro de Ttulos correspondiente, deber estar
acompaada, de:
a) Duplicado del Certifcado de Ttulo correspondiente al
inmueble que se desea afectar, acompaado de la certif-
cacin del estado jurdico del inmueble donde se indique
que el mismo se encuentra libre de cargas, gravmenes y
limitaciones.legales.
b) Acta de constitucin del consorcio, Acta declaratoria de
condominio y del reglamento del rgimen de condominio
aprobados, debidamente frmados y legalizadas las frmas
por ante Notario Pblico.
c) Certifcacin emitida por la autoridad administrativa com-
petente que aprueba los planos de la obra.
d) Plano de divisin del condominio aprobado por la Direc-
cin Regional de Mensuras Catastrales competente.
e) Constancia de pago de la contribucin especial para el Fon-
do de Garanta de Inmuebles Registrados.
f) Contrato de Hipoteca indicando la forma en que se afectar
cada una de las futuras unidades funcionales del condomi-
nio, si corresponde.
g) Dems requisitos establecidos por la Direccin Nacional de
Registro de Ttulos, si los hubiere.
Construcciones en Proceso
de 2007). La solicitud de constitucin del rgimen de condominio
131
para construcciones en proceso que se presente al Registro de
Ttulos correspondiente, deber estar acompaada, de:
a) Duplicado del Certifcado de Ttulo correspondiente al
inmueble que se desea afectar, acompaado de la certif-
cacin del estado jurdico del inmueble donde se indique
que el mismo se encuentra libre de cargas, gravmenes y
limitaciones legales. Si el inmueble se encuentra afectado
deber presentar los documentos que permitan cancelar las
cargas gravmenes o limitaciones legales.
b) Acta de constitucin del consorcio, Acta de declaratoria de
Condominio, y del reglamento del rgimen de condominio
aprobados y debidamente frmados y legalizadas las frmas
por ante Notario Pblico.
c) Certifcacin emitida por la autoridad administrativa
competente que aprueba los planos y autoriza el inicio de
construccin de la obra.
d) Planos de divisin en condominio preliminares debida-
mente aprobados por la Direccin Regional de Mensuras
Catastrales competente.
e) Constancia de pago de la contribucin especial para el Fon-
do de Garanta de Inmuebles Registrados por la transferen-
cia del terreno a nombre del consorcio de copropietarios.
f) Contrato de Hipoteca indicando la forma en que se afectar
cada una de las futuras unidades funcionales del condomi-
nio, si corresponde.
g) Dems requisitos establecidos por la Direccin Nacional de
Prrafo. El pago de la contribucin especial para el Fondo de
Garanta de Inmuebles Registrados sobre las unidades del
condominio de la construccin en proceso se realizar una vez que
se termine totalmente la construccin y se emitan los certifcados
defnitivos correspondientes a cada una de las unidades, mientras
132
esto no ocurra el Fondo de Garanta no cubrir las operaciones
realizadas sobre estas unidades de condominio.
Artculo 115. Cuando el Registro de Ttulos emita el Certifcado
de Ttulo de cada unidad de condominio correspondiente a una
construccin en proceso, se colocar en el texto del Certifcado la
nota aclaratoria contenida en el artculo 77 del presente Reglamento,
y se habilitar un registro complementario para cada unidad, la
que quedar afectada con la proporcin de la hipoteca establecida
en el contrato instrumentado al respecto.
julio de 2007). Finalizada la construccin de la edifcacin, los
condmines presentarn los planos defnitivos de la divisin en
condominio para su aprobacin por ante la Direccin Regional de
Mensuras Catastrales competente.
de 2007). Una vez acreditada la fnalizacin de la construccin, con
la presentacin de los planos de divisin en condominio defnitivos
aprobados, los condmines podrn solicitar la emisin de un nuevo
certifcado de titulo y su correspondiente duplicado, libre de toda
nota aclaratoria referente a la existencia del inmueble.
Prrafo. Si la Direccin Regional de Mensuras Catastrales identifca
en los planos defnitivos modifcaciones sustanciales al rgimen de
condominio en relacin con los planos preliminares originalmente
sometidos, se modifcar el rgimen de condominio para ajustarlo
a los nuevos planos aprobados.
Modifcacin del Rgimen de Condominio
Artculo 118.. (Modifcado por Resolucin No. 1737, del 12 de
julio de 2007). El consorcio de propietarios podr modifcar tanto
el rgimen de condominio constituido como la confguracin
fsica del inmueble respetando los derechos individuales de los
condmines.
Prrafo. Cuando la modifcacin afecte la confguracin fsica
del inmueble, se debern modifcar los planos de divisin en
133
condominio y someterlos previamente para su aprobacin a la
Direccin Regional de Mensuras Catastrales.
Artculo 119..(Modifcado por Resolucin No. 1737, del 12 de julio
de 2007). La solicitud de modifcacin del rgimen de condominio
deber estar acompaada de:
a) Acta del consorcio donde se decide la modifcacin del con-
dominio, as como el reglamento del rgimen de condominio
resultante de las modifcaciones aprobadas, debidamente
frmados y legalizadas las frmas ante Notario Pblico.
b) Duplicados de los Certifcados de Ttulos que correspondan
a las unidades de condominio modifcadas.
c) Planos aprobados por la Direccin Regional de Mensuras
Catastrales de las unidades de condominio y/o partes
comunes, afectadas por la modifcacin, cuando as corres-
ponda.
d) Constancias de pago de los impuestos y tasas que corres-
pondan.
e) Dems requisitos establecidos por la Direccin Nacional de
Artculo 120. Toda modifcacin al rgimen de condominio se
anotar en el Registro Complementario del inmueble y de las
unidades de condominio afectadas.
Extincin o disolucin del Rgimen de Condominio
Artculo 121. Procede la extincin o disolucin del rgimen
de condominio por la voluntad y decisin del consorcio de
copropietarios, o por la destruccin, vetustez o ruina del edifcio.
Artculo 122. Toda solicitud de extincin del rgimen de
condominio deber estar acompaada de:
a) Acta certifcada de la asamblea del consorcio de copropieta-
rios que aprob la extincin o disolucin, frmada por todos
134
los condmines y legalizadas las frmas por ante Notario
Pblico.
b) Certifcacin donde se haga constar la destruccin, o con-
dicin de vetustez o ruina del edifcio por la autoridad
pblica competente, segn corresponda.
c) Duplicado del Certifcado de Ttulo de la parcela y todos
los Duplicados de los Certifcados de Ttulos que corres-
pondan a las unidades de condominio.
d) En caso de existir cargas y/o gravmenes sobre alguna de
las unidades, se requiere el consentimiento del o los acree-
dores y/o benefciarios para poder extinguir o disolver
el rgimen, lo que se realizar por declaracin expresa y
legalizada la frma por ante Notario.
e) Dems requisitos establecidos por la Direccin Nacional de
Artculo 123. Aprobada la extincin o disolucin del rgimen de
condominio, el Registro de Ttulos proceder a levantar el bloqueo
registral que afecta el terreno consignado en el Certifcado de
Ttulo a nombre del consorcio de propietarios, y emitir un nuevo
Certifcado de ttulo en copropiedad en el que cada condmine se
convertir en copropietario del terreno con la misma proporcin
que tena asignado en el rgimen de condominio extinguido, a
menos que el acta de extincin especifque otra cosa.
CAPTULO III
CANCELACIN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES
Cancelacin de los Asientos Registrales
Artculo 124. Los asientos registrales se cancelan por actos de
igual naturaleza en que intervengan o hayan consentido las partes
que dieron origen al asiento, o por actos emanados de autoridad
judicial competente.
Artculo 125. Los asientos registrales se cancelan a solicitud
expresa del interesado, anexando los documentos que acrediten
135
la existencia de las causas legtimas para la extincin del derecho,
carga o gravamen que se pretende cancelar.
Artculo 126. En los casos de cancelaciones de inscripciones o
anotaciones, basta la declaracin de voluntad expresa y escrita de la
persona o personas a quienes favorezca la inscripcin o anotacin
a.cancelar.
Artculo 127. La cancelacin de un asiento registral produce la
extincin de todos los asientos a los que ste dio origen.
Los Asientos Registrales por Orden Judicial
Artculo 128. Los asientos registrales realizados en virtud de una
orden judicial se cancelarn solo por otra orden judicial posterior
de Tribunal competente, salvo renuncia expresa del benefciario o
acuerdo o transaccin entre las partes; o que se trate de inscripciones
preventivas y provisionales que hayan sido realizadas por orden
judicial sujeta al cumplimiento de una condicin o el vencimiento
de un plazo.
Artculo 129. Cuando un inmueble es adquirido como
consecuencia de un proceso de venta en pblica subasta, la
inscripcin de la sentencia emanada del Tribunal actuante
lleva implcita la cancelacin de todos los asientos que afectan
al inmueble, de acuerdo con el artculo 717 del Cdigo de
Procedimiento.Civil.
Prrafo. Si el proceso de venta en pblica subasta est referido a
una constancia anotada, la orden de inscripcin que emana del
tribunal actuante slo cancelar los asientos que afecten dicha
constancia.anotada.
Las Anotaciones Preventivas y las Inscripciones
Provisionales
Artculo 130. Las anotaciones preventivas y las inscripciones
provisionales se extinguen cuando transcurre el plazo de su
vigencia o se extingue el derecho en que se sustentan, a solicitud
136
de parte interesada, salvo lo dispuesto por el artculo 54 del Cdigo
de.Procedimiento.Civil.
Artculo 131. Para el caso especfco de litis sobre derechos
registrados, el Registro de Ttulos slo podr anotar un asiento
sobre el inmueble involucrado, cuando el juez apoderado de la
litis lo informe en forma expresa y escrita al Registro de Ttulos.
Extincin por Confusin
Artculo 132. Los asientos se extinguen cuando el benefciario
del derecho accesorio, carga, gravamen o medida provisional se
convierte en propietario del inmueble. Para que opere la confusin
es necesario que todos los benefciarios del asiento a cancelar se
conviertan en propietarios.
Prrafo. La cancelacin de un asiento por confusin debe ser
solicitada expresamente por el propietario.
Contenido de los Asientos de Cancelacin
Artculo 133. El asiento de cancelacin de una inscripcin o
anotacin que consigna derechos reales accesorios, cargas,
gravmenes y dems medidas provisionales, se hace en el Registro
Complementario del Inmueble, y debe contener:
a) Identifcacin del asiento que se extingue con indicacin de
que el mismo queda cancelado.
b) Causa de la cancelacin
c) Referencia al acto por el cual se cancela o se solicita la can-
celacin.
d) Fecha de prioridad del asiento de cancelacin.
137
TTULO V
DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
CAPTULO I
DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN GENERAL
Publicidad de la Informacin
Artculo 134. La informacin contenida en los Registros de Ttulos
es de acceso pblico para todo el que tenga inters en conocer el
estado jurdico de un inmueble.
Acceso a los Documentos
Artculo 135. El acceso a los documentos fsicos que respaldan los
derechos reales registrados es restringido para el pblico, a fn de
garantizar su integridad.
Prrafo I. Los interesados podrn solicitar copia certifcada de los
documentos depositados en los Registros de Ttulos.
Prrafo II. En aquellos Registros que no cuenten con un sistema
digitalizado de documentacin el acceso a los documentos
depositados ante ellos se har de conformidad con las medidas
de seguridad e integridad defnidas por la Direccin Nacional de
Prrafo III. Cuando los documentos originales se encuentren en
estado de deterioro, no podrn ser consultados por el pblico.
Para acceder a su informacin se deber solicitar un informe al
Registro de Ttulos.
Publicidad
Artculo 136. El estado jurdico de un inmueble se acredita frente
a terceros mediante las certifcaciones que emiten los Registros de
Ttulos.
138
Modos de Publicidad
Artculo 137. La publicidad registral se hace de los siguientes
modos:
a) Consultas.
b) Informes.
c) Certifcaciones.
Consultas
Artculo 138. La consulta de la informacin registral se hace a
travs de las Salas de Consultas, en aquellos Registros de Ttulos
que dispongan de las mismas. La expedicin de copias impresas de
Certifcados de Ttulos, est limitada a los titulares de los derechos
consignados.en.el.mismo.
Informes
Artculo 139. El Registro de Ttulos, a solicitud escrita y motivada
de uno de los rganos de la Jurisdiccin Inmobiliaria, podr emitir
informes escritos sobre la titularidad y el estado jurdico de los
inmuebles registrados.
Servicios Complementarios de Informacin
Artculo 140. La Administracin General podr ofrecer a los
interesados mecanismos complementarios de informacin sobre
actuaciones de los Registros de Ttulos.
CAPTULO II
DE LAS CERTIFICACIONES
Generalidades sobre las Certifcaciones
Artculo 141. El Registro de Ttulos puede emitir:
a) Certifcaciones del Estado Jurdico del Inmueble.
b) Certifcaciones de Inscripcin del Inmueble.
139
c) Certifcaciones de Registro de Derechos Reales Accesorios.
d) Certifcaciones con Reserva de Prioridad.
e) Certifcaciones de Registro de Acreedores.
f) Otras certifcaciones.
Certifcacin del Estado Jurdico del Inmueble
Artculo 142. La Certifcacin del Estado Jurdico del Inmueble es el
documento emitido por el Registro de Ttulos en el que se acredita
su estado jurdico y la vigencia del Duplicado del Certifcado de
Ttulo, haciendo constar los asientos vigentes consignados en su
Registro Complementario, al da de su emisin. Esta certifcacin
se expedir de conformidad a lo establecido en el artculo 104 de la
Ley.de.Registro.Inmobiliario.
Certifcacin de Inscripcin del Inmueble
Artculo 143. La Certifcacin de Inscripcin del Inmueble es el
la inscripcin del mismo, al da de su emisin.
Certifcacin de Registro de Derechos Reales Accesorios
Artculo 144. La Certifcacin de Registro de Derechos Reales
Accesorios es la constancia documental de haberse inscrito
un derecho real accesorio, cargas, gravmenes y medidas
provisionales en el Registro de Ttulos a favor del titular o
benefciario del mismo.
Certifcacin de Registro de Acreedores
Artculo 145. La Certifcacin de Registro de Acreedores es el
el derecho real accesorio, cargas y gravmenes. Slo puede ser
requerida por el propietario del inmueble as como por el titular o
benefciario del derecho inscrito.
140
Certifcacin con Reserva de Prioridad
Artculo 146. La Certifcacin con Reserva de Prioridad es el
el estado jurdico de un inmueble registrado, haciendo constar
los asientos vigentes consignados en el Registro Complementario
del mismo, as como su titularidad al da de su emisin, con la
fnalidad de garantizar la inmutabilidad de dicho estado y asegurar
un negocio jurdico particular por el tiempo de su vigencia.
Artculo 147. La inmutabilidad del estado jurdico del inmueble,
informado por esta certifcacin, comprende actos convencionales.
Su vigencia slo puede ser suspendida por decisiones judiciales.
Prrafo I. La decisin judicial que suspenda la vigencia de
una Certifcacin con Reserva de Prioridad otorgada, deber
consignarlo expresamente en su dispositivo y ser notifcada al
Registro de Ttulos correspondiente.
Prrafo II. Dentro de los quince das hbiles contados a partir de la
fecha de notifcacin de la decisin judicial al Registro de Ttulos, el
juez interviniente deber decidir si revoca la certifcacin emitida
o levanta la suspensin. Vencido este plazo sin haberse recibido
ninguna notifcacin en el Registro de Ttulos sobre la decisin
judicial, la certifcacin con reserva de prioridad retomar su efecto
hasta el cumplimiento del plazo por el cual fue originalmente
emitida.
Artculo 148. La solicitud de Certifcacin con Reserva de Prioridad
es anotada en el registro complementario del inmueble, en la fecha
y hora de su ingreso al Registro de Ttulos y deber indicar el plazo
para el cual es requerida. Dicha certifcacin tiene una vigencia no
mayor de 15 das hbiles a partir de la fecha de su emisin.
Prrafo. Toda solicitud de Certifcacin con Reserva de Prioridad
ser procesada y resuelta por el Registro de Ttulos en un plazo no
mayor de cuatro (4) das hbiles contados a partir de la fecha de
ingreso.
141
Artculo 149. La Certifcacin con Reserva de Prioridad caduca
de pleno derecho por vencimiento del plazo de vigencia, o por la
materializacin del negocio jurdico para la cual fue requerida, lo
que ocurra primero.
Artculo 150. Si a la fecha de solicitud de la Certifcacin con
Reserva de Prioridad, hubiere alguna actuacin pendiente o en
curso en relacin al mismo inmueble, la solicitud ser rechazada
por el Registro de Ttulos, indicando la causa del rechazo.
Artculo 151. Si el negocio jurdico garantizado por la Certifcacin
con Reserva de Prioridad se realiza, el documento que lo formalice
deber contener en forma expresa que la operacin se efecta al
amparo de la misma y ser presentada al Registro de Ttulos antes
del.vencimiento.de.la.reserva.
Prrafo. En esta circunstancia la fecha de inscripcin del negocio
jurdico en el Registro de Ttulos ser la fecha de emisin de la
certifcacin otorgada.
Artculo 152. Durante la vigencia de una certifcacin con reserva
de prioridad no se podr expedir una nueva.
Artculo 153. Si el negocio jurdico garantizado por la certifcacin
con reserva de prioridad no se realiza, no se podr solicitar una
nueva hasta que haya transcurrido un perodo de diez (10) das
hbiles contados a partir de la fecha de expiracin del plazo de la
certifcacin anterior.
Entrega Certifcaciones
Artculo 154. Las certifcaciones, se mantendrn a disposicin de
los interesados: (i) las que tengan plazo de vigencia durante dicho
plazo, y (ii) las que no tengan plazo de vigencia durante dos (2)
meses contados a partir de su fecha de emisin.
Prrafo. Vencidos estos plazos sin que sean retiradas, los
interesados debern formular una nueva solicitud de certifcacin
al Registro de Ttulos.
142
TTULO VI
DE LOS RECURSOS
CAPTULO I
RECURSOS CONTRA ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS
Actos Susceptibles de Ser Recurridos
Artculo 155. Son susceptibles de ser recurridos por la va
administrativa las decisiones defnitivas de los Registros de Ttulos,
que aprueban o rechazan una actuacin.
Solicitud de Reconsideracin
Artculo 156. La solicitud de reconsideracin es interpuesta por
quien se considere afectado por un acto defnitivo emanado de un
Registro de Ttulos, con el objeto de que el Registro de Ttulos que
la dict disponga su modifcacin.
Artculo 157. La solicitud de reconsideracin se hace por ante el
mismo Registro de Ttulos que emiti el acto defnitivo, debiendo
la misma presentarse por escrito y:
a) Especifcar que se trata de una solicitud de reconsidera-
cin.
b) Estar dirigida al Registro de Ttulos que emiti el acto im-
pugnado.
c) Especifcar el acto impugnado, identifcando el expediente
y la fecha del mismo.
d) Especifcar la calidad del solicitante y sus generales, justif-
cando su inters.
e) Estar motivada, y contener las razones y justifcaciones por
las que se solicita la reconsideracin.
f) Hacer constar la fecha de la solicitud.
g) Estar debidamente frmada por el o los solicitantes, o su
representante si lo hubiere.
143
Artculo 158. Cuando el acto impugnado involucre a una o ms
personas diferentes al solicitante, la validez de la solicitud estar
condicionada a la notifcacin mediante acto de alguacil de la
misma a las partes involucradas.
Artculo 159. Las personas afectadas a las que han sido notifcadas
mediante actos de alguacil la solicitud de reconsideracin debern
depositar sus objeciones ante el Registro de Ttulos en un plazo de
cinco.(5).das.calendario.
Artculo 160. En caso de no presentar objecin alguna en el plazo
indicado se presumir su aquiescencia a la solicitud.
Artculo 161. Los actos se consideran publicitados:
a) Cuando los mismos son retirados del Registro de Ttulos
correspondiente por las partes interesadas, o su represen-
tante si lo hubiere, siempre que se deje constancia escrita de
dicho retiro.
b) Una vez transcurridos treinta (30) das despus de su emi-
sin.
Artculo 162. El Registro de Ttulos apoderado de la solicitud de
reconsideracin dispondr de un plazo de quince (15) das hbiles
para decidir la misma.
Recurso Jerrquico
Artculo 163. El recurso jerrquico contra los actos defnitivos de
un Registro de Ttulos, se interpone ante el Director Nacional de
Registro de Ttulos.
Artculo 164. El derecho al recurso jerrquico queda abierto
cuando:
a) El solicitante de la reconsideracin haya tomado conoci-
miento de la decisin sobre la misma, en el Registro Ttulos
correspondiente, que deber dejar constancia escrita de
dicho conocimiento.
144
b) Haya transcurrido el plazo de quince (15) das hbiles des-
de la interposicin de la solicitud de reconsideracin sin
que el Registro de Ttulos correspondiente haya emitido su
decisin.
Artculo 165. El recurso jerrquico debe presentarse por escrito,
cumpliendo los siguientes requisitos:
a) Especifcar que se trata de un recurso jerrquico.
b) Estar dirigido al Director Nacional de Registro de Ttulos.
c) Especifcar el acto impugnado, identifcando el expediente
y la fecha del mismo.
d) Especifcar la calidad del recurrente y sus generales, justif-
cando su inters.
e) Estar motivado, y contener las razones y justifcaciones por
las que se interpone el recurso jerrquico.
f) Hacer constar la fecha del recurso.
g) Estar debidamente frmado por el o los recurrentes, o su
representante, si lo hubiere.
h) Anexar copia certifcada de la decisin recurrida, cuando la
hubiere.
Artculo 166. Cuando el acto impugnado involucre a una o
ms personas diferentes al solicitante, la validez de la solicitud
estar condicionada a la notifcacin de la misma a las partes
involucradas.
Artculo 167. Las personas afectadas a las que ha sido notifcada
por acto de alguacil la solicitud de reconsideracin debern
depositar sus objeciones ante el Registro de Ttulos en un plazo
de cinco (5) das hbiles.
Prrafo. En caso de no presentar objecin alguna en el plazo
indicado se presumir su aquiescencia al recurso.
Artculo 168. El Director Nacional de Registro de Ttulos tiene un
plazo de quince (15) das hbiles para pronunciarse respecto del
recurso jerrquico.
145
Recurso Jurisdiccional
Artculo 169. El recurso jurisdiccional contra las decisiones del
Director Nacional de Registro de Ttulos, se interpone por ante
el Pleno del Tribunal Superior de Tierras en cuya jurisdiccin
territorial se encuentre operando el Registro de Ttulos que emiti
la actuacin originalmente recurrida.
Artculo 170. El derecho al recurso jurisdiccional queda abierto
cuando:
a) El recurrente haya tomado conocimiento de la decisin
sobre el recurso jerrquico, en la Direccin Nacional de
Registro de Ttulos, que deber dejar constancia escrita de
dicha actuacin.
b) Haya transcurrido el plazo de quince (15) das hbiles des-
de la interposicin del recurso jerrquico sin que el Director
Nacional de Registro de Ttulos haya emitido u decisin.
Artculo 171. El recurso jurisdiccional debe presentarse por
instancia motivada la cual debe:
a) Especifcar que se trata de un recurso jurisdiccional.
b) Estar dirigida al Pleno del Tribunal Superior de Tierras
territorialmente competente.
c) Especifcar la resolucin impugnada, identifcando el expe-
diente y la fecha del mismo.
d) Especifcar la calidad del recurrente y sus generales, justif-
cando su inters.
e) Estar motivada, y contener las razones y justifcaciones por
las que se interpone el recurso jurisdiccional.
f) Hacer constar la fecha del recurso.
g) Estar debidamente frmada por el o los recurrentes, o su
representante si lo hubiere.
146
h) Anexar copia certifcada de la decisin recurrida, cuando la
hubiere.
Artculo 172. Cuando el acto impugnado involucre a una o
ms personas diferentes al recurrente, la validez de la solicitud
estar condicionada a la notifcacin de la misma a las personas
afectadas.
Artculo 173. Las personas afectadas a las que ha sido notifcada
por acto de alguacil la interposicin del recurso jurisdiccional
debern depositar sus objeciones ante la Secretara del Despacho
Judicial correspondiente en un plazo de cinco (5) das hbiles.
Prrafo. En caso de no presentar objecin alguna en el plazo
indicado se presumir su aquiescencia al recurso.
Artculo 174. El recurso jurisdiccional ser conocido siguiendo
el procedimiento establecido para el conocimiento del recurso
jurisdiccional contra resoluciones de los Tribunales de Jurisdiccin
Original.
CAPTULO II
DE LA REVISIN POR CAUSA DE ERROR MATERIAL
Artculo 175. El error puramente material es aquel contenido en
una actuacin, que no modifca la esencia del derecho, ni su objeto,
ni su sujeto, ni su causa, y que es fruto de un error tipogrfco,
de una omisin, o de una contradiccin entre el documento que,
declarado bueno y valido, fue tomado como fundamento para la
misma.
Artculo 176. La revisin por causa de error material contra
actuaciones se conocer por la va administrativa.

Reglamento General de Registro de Titulos Modificado Por La Resolucion 1737

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