ACTOS DE COMERCIO Y OPERACIONES MERCANTILES.

Acto de Comercio. Se ha definido como el intercambio de bienes, valores o

servicios entre dos personas, naturales o jurídicas, con fines de lucro. Su naturaleza
mercantil, de acuerdo con el criterio objetivista, es independiente de quién si lo
realiza es comerciante o no, aclarando que una de las partes debe ser comerciante.
El art. 20 del estatuto mercantil trae una relación de actividades que constituyen
actos de comercio. Aunque tal enunciación no es taxativa, pues no sería lógico
limitar tales actividades como los únicos actos de comercio, más aún considerando
el desarrollo acelerado de la actividad económica que dan origen a otras
modalidades del tráfico mercantil.

Actos no mercantiles. Algunas circunstancias especiales en la realización de actos

mercantiles hacen que la ley le suprima esta última cualidad, dado el interés
especial de algunas actividades. Así, NO son actos de comercio:
a. La adquisición de bienes para consumo doméstico o para uso personal del
adquirente; y la enajenación de los sobrantes.
b. La adquisición de bienes para producir obras artísticas y su enajenación por
parte del autor, pues en este caso si la venta de la obra de arte se realiza por
intermedio de un tercero, sería un acto de comercio.
c. La adquisición hecha por funcionario público para fines del servicio público.
d. La enajenación que hagan los agricultores y ganaderos de sus productos en
estado natural y los sobrantes de éstos siempre que no constituyan en si misma
una empresa.
e) El ejercicio de profesiones liberales cuando no constituyan una empresa.

De otro lado, el Código de Comercio cataloga como mercantiles todos los actos de
los comerciantes en cuanto se relacionen con actividades de comercio, como
cuando se transporta una mercancía para su entrega (contrato de transporte).
También los ejecutados por cualquier persona, independientemente de la calidad
de comerciante, para asegurar el cumplimiento de obligaciones comerciales, como
lo sería la aceptación o firma de pagaré.
Empresa. Es toda actividad económica organizada para producir y transformar
bienes, para ponerlos en circulación (distribución), así como para la administración
de los mismos. También constituye empresa la actividad económica organizada
tendiente a la prestación de servicios.

Cada uno de los pasos o procesos productivos de una empresa, desde la producción
o transformación hasta la distribución del bien, van encadenados, se suceden entre
sí y en la medida que se agrega un eslabón, se suma un valor en la producción, hasta
llegar a la distribución donde se determina el precio final. Es lo que se conoce como
“cadena de valor”.

Establecimiento de comercio. Se entiende por establecimiento de comercio, según el

art. 515 del C. de Co., un conjunto de bienes organizados por el empresario
comerciante, para realizar los fines de la empresa. Se deduce entonces, según lo
anotado, que no es posible concebir una empresa en los términos anotados en art.
25 ibídem, sin un establecimiento de comercio.
De otra parte, un mismo comerciante podrá tener varios establecimientos de
comercio y, a su vez, un solo establecimiento de comercio podrá pertenecer a varios
comerciantes. Igualmente, el establecimiento de comercio puede destinarse al
desarrollo de diversas actividades comerciales.

Elementos que conforman un establecimiento de comercio. Partiendo de su propia

definición legal, cuando se dice que es el conjunto de bienes para los fines de la
empresa, tales bienes son tangibles como intangibles y comprenden los siguientes:
1) La enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios;
2) Los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones industriales o
artísticas que se utilicen en las actividades del establecimiento;
3) Las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos y los demás
valores similares;
4) El mobiliario y las instalaciones;
5) Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al
arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del
empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el
arrendatario;
6) El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la
fama comercial;
7) Los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades
propias del establecimiento, siempre que no provengan de contratos
celebrados exclusivamente en consideración al titular de dicho
establecimiento. (Art. 516 C. de Co.).

Enajenación. La enajenación o transferencia de la propiedad de un bien, en

nuestro caso un establecimiento de comercio, puede ser voluntaria o
forzada. En el segundo evento, esto es cuando se trata de un venta forzada,
la que se hace por ministerio de la ley, por ejemplo vía remate judicial; o
como resultado de la liquidación de la empresa, la enajenación,
preferiblemente, se hace en bloque o como unidad económica. Si por
cualquier razón no fuere posible enajenarla así, entonces se procederá a la
venta, en forma separada de sus distintos elementos.

Contrato de arrendamiento del inmueble comercial. No obstante los

avances tecnológicos en las comunicaciones, la gran mayoría de empresas
comerciales e industriales requieren de una sede física para el desarrollo
completo de su actividad. Esto dadas las muchas modalidades del comercio
que se han venido desarrollando mediante sistemas no convencionales,
como la internet. Sin embargo no todas las actividades mercantiles, dada su
naturaleza, son susceptibles de llevarse a cabo mediante el comercio
electrónico. Dentro de esta perspectiva, por diversas razones muchos
comerciantes optan por realizar sus actividades en un espacio físico o
inmueble arrendado. Es así entonces como la ley mercantil se ocupa de
regular la relación de tenencia existente entre el arrendador y el arrendatario
de un local comercial.
Los contrato de arrendamiento de locales comerciales, regulados por los
arts. 518 y siguientes del Código de Comercio, presentan algunas diferencias
con los contratos de arrendamiento para vivienda urbana, éstos regidos por
la Ley 820 de 2003. Veamos:

 En los contratos de arrendamiento de locales comerciales no existe un

límite para fijar el precio de la renta, como si ocurre en los relacionados
con la vivienda urbana pues el art. 18 de la ley 820 precitada, limita dicho
incremento en el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble.
 En cuanto a los reajustes anuales en el canon de arrendamiento,
tratándose de vivienda, los incrementos no pueden exceder el índice de
precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior,
mientras que en el arrendamiento de locales comerciales no existe límite
para pactar su incremento;
 El arrendamiento de locales comerciales contempla la facultad legal del
arrendatario para subarrendar hasta la mitad del inmueble, lo que no
sucede con los contratos de vivienda en los cuales el subarriendo debe
ser autorizado expresamente por el arrendador.
 En los contratos de vivienda urbana está prohibido exigir al arrendatario
el otorgamiento de garantías reales o personales para asegurar su
cumplimiento, lo que no ocurre en los contratos sobre locales
comerciales.

Aparte de lo anterior es de anotar que tanto los contratos de arrendamiento

regulados por la ley 820/2003 y lo contratos de inmuebles comerciales
están regidos por normas de orden público y por lo tanto cualquier
disposición contractual que contradiga sus disposiciones se tendrá por no
escrita.
ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES

Se tiene entonces, de acuerdo con el art. 518 del C. de Co. que, cuando un
empresario o comerciante ha ocupado un local comercial en forma
ininterrumpida y con la misma actividad durante dos años, adquiere el
derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento respectivo,
siempre y cuando no haya incumplido sus obligaciones de arrendatario.
Pero tal renovación, que no prórroga pues ésta supone las mismas
condiciones, incluido el valor de la renta, situación diferente de la
renovación, fenómeno que no implica la congelación del precio y para la
cual las partes pueden fijar nuevas condiciones siempre y cuando se
avengan a las disposiciones legales.
No obstante lo anterior, la misma norma citada establece algunas
excepciones a tal derecho, cuales son:
a) Naturalmente, cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
b) Cuando el propietario, que no el arrendador quien puede ser distinto al
dueño, necesite el inmueble para vivir en él; o para establecer un
establecimiento de comercio propio y sustancialmente diferente al del
arrendatario inicial.
c) Cuando el bien raíz requiera ser reconstruido o reparado con obras
necesarias cuya realización requiera la desocupación del local. También
cuando deba ser demolido por su estado ruinoso; o para la construcción
de una nueva obra.
En estos eventos el arrendador deberá avisar al arrendatario con seis (6)
meses de antelación al vencimiento del contrato, excepto cuando deba ser
demolido por amenaza de ruina debidamente comprobado, que no es otra
cosa que la orden de autoridad competente, caso en el cual se debe
anunciar el desalojo inmediatamente recibida tal orden.
Derecho de Preferencia del Arrendatario. Con respecto a los bienes
reconstruidos, reparados o de una nueva edificación, una vez concluidas las
obras los arrendatarios iniciales deberán ser preferidos sobre cualquier otro
sin necesidad de pagar primas u otros valores distintos al del la renta.
Deberá el propietario informar al comerciante, con no menos de sesenta
días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales; y el
arrendatario deberá responder tal aviso a aquél con una anticipación no
mayor de treinta días a dicha fecha del recibo de la comunicación, si
ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.

Si los inmuebles reconstruidos o de la nueva edificación resultaren con un

número menor a los preexistentes, los arrendatarios más antiguos que
ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de
antigüedad, conforme lo dispone el art. 521 del C. de Co.

De otro lado, las diferencias que ocurran en cualquier caso con respecto al
contrato, particularmente en lo relacionado con el valor de la renta
mensual, será resueltas mediante un proceso verbal sumario con la
intervención de peritos.

Incumplimiento del propietario. Si resultare que el propietario no ocupó

personalmente el inmueble o local o si en el mismo se desarrolla una
actividad similar o parecida a la del arrendatario inicial, bien sea propia o
ajena o no dio inicio a los trabajos civiles dentro de los tres meses
siguientes en que éstos se debieron iniciar, deberá indemnizar al
arrendatario no solamente en forma total y ordinaria, incluidos los gastos
en que incurrió el arrendatario por concepto de prestaciones sociales e
indemnizaciones de los trabajadores de éste. La indemnización total y
ordinaria comprende, como es sabido el daño emergente y el lucro
cesante.
Subarriendo y cesión del contrato. El arrendatario no podrá, sin la
autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los
locales o inmuebles. Podrá si, subarrendar hasta la mitad del mismo para
actividades diferentes a las suyas y además que no lesione los derechos del
arrendador.
La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o sea
consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de
comercio. Los efectos de la cesión, como resultado de la enajenación del
establecimiento de comercio, se producen con la notificación en tal
sentido por parte del arrendatario al arrendador. Sin embargo, cuando la
cesión no sea consecuencia de la enajenación del establecimiento de
comercio, para que sea válida requerirá de la autorización expresa o tácita
del arrendador.
 OPERACIONES SOBRE ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO
La enajenación, de un establecimiento de comercio, a cualquier título, se presume
hecha en bloque o como unidad económica, sin necesidad de
relacionar cada uno de los elementos que lo integran. Esto significa entonces que
puede enajenarse separadamente algunos de sus elementos, tales como activos
(venta de cartera o factoring), el nombre comercial, las patentes y marcas, etc. Tal
venta se podrá realizar mediante documento privado reconocido ante notario o por
escritura pública, junto con un balance detallado certificado por un contador público.
Responsabilidad del enajenante y adquirente. Ambos responden
solidariamente de todas las obligaciones contraídas hasta el momento de la
enajenación relacionadas con sus actividades y que consten en los libros de
contabilidad.
La responsabilidad del enajenante cesará trascurridos dos meses desde la fecha de la
inscripción de la enajenación en el registro mercantil, siempre que se hayan cumplido
los siguientes requisitos: a) dar aviso a los acreedores mediante comunicación escrita,
electrónica o por cualquier otro medio de comunicación sobre la operación mercantil;
b) Idéntico aviso en un diario de amplia circulación nacional y en uno local, si lo
hubiere; y c) Que dentro de los dos meses atrás indicados los acreedores no se hayan
opuesto a aceptar al nuevo propietario como acreedor, caso en el cual deberá
inscribir en el registro mercantil del establecimiento de comercio tal oposición.

Oposición. Los acreedores que se opongan a la enajenación podrán exigirle al

enajenante o vendedor las garantías o seguridades del caso para el pago de sus
obligaciones; y si éstas no se prestan oportunamente, se podrán exigir aún las
obligaciones a plazo aunque no estén vencidas. Tal derecho solamente podrá
ejercerse dentro de los dos meses siguientes a la fecha del registro de la enajenación
del establecimiento.

De otro lado, en caso de la enajenación por libros, si se presentan inexactitudes que

determinen un menor valor al pagado como precio, el enajenante deberá compensar
o devolver el mayor valor recibido, sin perjuicio de las indemnizaciones a que hubiere
lugar.