COEFICIENTES DE COPROPIEDAD

Son índices que establecen la participación porcentual

de cada uno de los propietarios de bienes de dominio
particular en los bienes comunes del edificio o conjunto
sometido al régimen de propiedad horizontal.

Definen además su participación en la asamblea de

propietarios y la proporción con que cada uno
contribuirá en las expensas comunes del edificio o
conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por
módulos de contribución, en edificios o conjuntos de
uso comercial o mixto.
1
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD

Índices que establecen la participación porcentual de

cada uno de los propietarios de bienes de dominio
particular en los bienes comunes del edificio o conjunto
sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen
además su participación en la asamblea de propietarios
y la proporción con que cada uno contribuirá en las
expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio
de las que se determinen por módulos de contribución,
en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

2
 MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN

Son índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de

bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los
bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector
determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.

Mientras que los coeficientes de participación en las copropiedades

habitacionales obedecen a una fórmula de matemática sencilla y elemental en la
que se toma el área construida interna de cada bien privado sobre la totalidad
del área construida a partir de la cual se genera un porcentaje que define el valor
correspondiente a su participación económica tanto para el ejercicio de sus
derechos
3
como de sus obligaciones respecto de sus bienes privados sobre la totalidad de
 Cálculo del coeficiente de copropiedad

El artículo 26 de ley 675 indica la manera en la que se deben calcular

los coeficientes de copropiedad. Allí se señala lo siguiente:

En los edificios o conjuntos residenciales, los coeficientes de

copropiedad se calculan teniendo en cuenta la participación del área
privada construida de cada bien de dominio particular, en el área
total de todo el edificio o conjunto.
En los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, los coeficientes
de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que
represente una ponderación objetiva entre el área privada y la
destinación y características de los mismos.
En los parqueaderos y depósitos, para el cálculo de los coeficientes
de copropiedad se podrán ponderar los factores de área privada y
destinación.
El área privada libre del edificio o conjunto, se determinará en
proporción al área privada construida; no obstante, se deberán
indicar los factores de ponderación utilizados en el reglamento de
propiedad horizontal.

4
 Cálculo del coeficiente de copropiedad

Es claro que ni el consejo, ni la administración tienen la competencia para

determinar la forma de liquidar las cuotas pues esta tarea corresponde a
la asamblea con base en el presupuesto aprobado.

La Ley 675 prevé que, salvo casos específicos, los coeficientes de

copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada
bien de dominio particular con respecto al área total privada del edificio o
conjunto.

El área privada libre se determinará en el reglamento, en proporción al

área privada construida indicando los factores de ponderación utilizados.

5
 DETERMINACIÓN DEL VALOR
DE LA CUOTA DE ADMINISTRACIÓN

La cuota de administración tiene como fin, que entre todos los

propietarios, se cubran los gastos generados por la vigilancia y
seguridad de las zonas comunes internas y externas de la Propiedad
Horizontal (pasillos, escaleras, parqueaderos, zonas verdes, porterías,
muros externos, etc.).

Dicha cuota se calcula sobre el área privada que tiene cada

propietario, lo que se conoce como el coeficiente de copropiedad.

En dicho cálculo, se incluye el área de los parqueaderos privados,

pues éstos también son vigilados, mantenidos, con iluminación, etc.

6
 DETERMINACIÓN DEL VALOR
DE LA CUOTA DE ADMINISTRACIÓN

“Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los

coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área
privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto
al área total privada del edificio o conjunto.

El área privada libre se determinará de manera expresa en el

reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada
construida, indicando los factores de ponderación utilizados.

7
 Factores de cálculo en edificios o
conjuntos de uso mixto y en los conjuntos comerciales

En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a

comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo
con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el
área privada y la destinación y características de los mismos.

Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma

clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de
los coeficientes de copropiedad.

8
 EJEMPLO

Valor Por metro cuadrado $ 1.185.966

Metros totales del conjunto 4000000 metros
Metros de área privada
promedio 80 metros

Determinación Vr. Cuota Total propiedad Mts cuadrados * Vr. Metro cuadrado

Total área privada * Vr. Metro cuadrado

Determinación Vr. Cuota 4000000 mts cuadrados * $1.185.966

80 mts cuadrados * $1.185.966

$ 4.743.864.000.000

$ 94.877.280

Vr. Cuota de administración $ 50.000

9
 FORMALIDADES EXIGIDAS PARA EL
SOMETIMIENTO A PROPIEDAD
HORIZONTAL

a. Escritura pública:

 Como el acto versa sobre inmuebles, debe otorgarse escritura pública.

 La escritura pública debe registrarse en la Oficina de Registro de

Instrumentos Públicos correspondiente. Si este registro no se hace no
nace la propiedad horizontal. (Art. 4) y sólo después del mismo surge la
persona jurídica.

 Igual disposición aplica a las reformas de los reglamentos de propiedad

horizontal, es decir, deben ser otorgadas por escritura pública y
posteriormente proceder a su registro.
b. Anexos de la escritura pública:

• b.1. Licencias de urbanismo y construcción:

Copia auténtica de estas licencias debe anexarse a la

escritura pública.

En principio la que se aporta es la de construcción,

dependiendo del caso se aporta también la de
urbanismo.
 b.2. Planos sellados para propiedad
horizontal:

 Estos planos llevan un sello especial de propiedad horizontal.

 Los planos deben coincidir con el proyecto urbanístico aprobado.

Los planos deben contener:

 Localización del inmueble, con su nomenclatura asignada por la entidad

competente.

 Linderos: Deben estar determinados los del lote o inmueble sobre el cual se
constituye la propiedad horizontal.
 También deben estar determinados los linderos y áreas de
cada uno de los bienes de dominio privado que conforman la
propiedad horizontal.

 Señalización de áreas o bienes comunes: Debe realizarse en

el plano de manera que se distingan de los bienes privados.

 Independencia funcional: Los planos deben mostrar que

cada unidad de dominio privado es independiente y que
tiene salida a la vía pública directamente o por medio de
zonas comunes.
 El Reglamento de Propiedad Horizontal

Estatuto que regula los derechos y

obligaciones específicas de los copropietarios
de un edificio o conjunto sometido al régimen
de propiedad horizontal.
Es el régimen que reglamenta la forma en que
se divide un bien inmueble y la relación entre
los propietarios de los bienes privados y los
bienes comunes que han sido segregados de
un terreno o edificio.

14
 El Reglamento de Propiedad Horizontal

Toda propiedad horizontal debe tener un

reglamento que regirá a la propiedad
horizontal y que obliga a todos los
copropietarios, el cual debe quedan en la
escritura pública de constitución, es decir,
hacer parte integral de la escritura pública.

El reglamento de propiedad horizontal debe

hacerse conforme lo estipula el artículo 5 de
la ley 675 de 2001, y es diferente al manual
de convivencia, que es un documento interno
de la propiedad horizontal que no hace parte 15
 CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO
DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

De acuerdo con el artículo 5 de la ley 675 de 2001 la escritura pública que contiene el
reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:

1. El nombre e identificación del propietario.

2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.
3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o
conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de
adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los
planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o
persona que haga sus veces.
5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter
de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o
conjunto, cuando fuere el caso.
6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o
conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del
edificio o conjunto.

16
 Bienes comunes y comunes esenciales.

Comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal

pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su
naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento,
conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Comunes no esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y

seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los
bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no
esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan
construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las
circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones
generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a
cualquier nivel.

17
 El Manual de Convivencia.

El manual de convivencia para la propiedad horizontal brinda una regulación

mínima de los actos que puedan comprometer la seguridad o solidez del
inmueble, con el fin de garantizar la comodidad y unas normas básicas de
convivencia entre vecinos, copropietarios y/o arrendatarios

Aplica por ejemplo, cuando se producen ruidos, molestias y actos que

perturban la tranquilidad de los demás ocupantes del edificio o que afectan la
salud pública.

De igual forma, y cuando sea el caso, los propietarios deben realizar las
reparaciones en sus unidades privadas que puedan generar perjuicios a los
vecinos y a los bienes comunes, y de ser necesario indemnizar por los daños
causados. Por lo que se suelen incluir apartados en los que se sugieren
horarios especiales para reuniones, reparaciones o trasteos.

18
 El Manual de Convivencia.

Tampoco pueden realizar obras sin autorización legal, ni de los

demás copropietarios. Esta es otra de las disposiciones que se
deben cumplir para evitar las incomodidades en el inmueble y
las sanciones urbanísticas pertinentes.

Existen otros aspectos importantes como la participación

ciudadana y de buen vecino en todas las reuniones de asamblea
general, el pago de las obligaciones económicas en forma
oportuna, la integración de los organismos de dirección y de
solución de conflictos, la tenencia de mascotas, las reglas para el
uso de los salones comunales y los controles de seguridad y
vigilancia.

19
 Quien aprueba el Manual de Convivencia.

El manual de convivencia debe ser aprobado por la asamblea,

con una cantidad de votos deliberativo, de un número plural,
que represente por lo menos la mitad más uno de los
coeficientes de copropiedad, mientras que la aprobación será
con el voto favorable de la mitad más uno de los residentes
asistentes a la reunión convocada.

20
 ¿El manual de convivencia debe elevarse a
escritura pública para que sea válido?.

El manual de convivencia es un documento privado que recoge

los principios, deberes y obligaciones de los copropietarios y
residentes así como las sanciones que se pueden ocasionar por
el no cumplimiento de las pautas de convivencia siempre que
este contenido se ajuste al reglamento de propiedad horizontal.
No será necesario elevarlo a escritura pública.

Salvo que existan las situaciones previstas en el articulo 46 de la

ley 675 del 2001.

21
 Derechos de los propietarios
en la propiedad horizontal

 El uso y disfrute de las propiedad dividida, las cuales serán

compartidas con el resto de los copropietarios.
 Ejercer los cargos de representación de la Comunidad, en base al
sistema que haya quedado establecido.
 Participar en las Juntas de Comunidad de Propietarios en persona o
mediante un representante y votar, si fuere necesario por alguna
decisión tomada por los propietarios
 Ser informado con respecto al desarrollo de la Junta y acuerdos
adoptados.
 Solicitar la inclusión de puntos en el orden del día sobre cualquier
tema que sea de interés para la comunidad e, incluso, impugnar los
acuerdos que sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la
comunidad.
 Ser compensado por los daños o perjuicios que le haya podido
ocasionar una obra comunitaria.
 Llevar acabo las obras que considere conveniente dentro de la
propiedad, siempre y cuando no produzca alteraciones en la
estructura del objeto dividido, ni perjudique al resto de los
copropietarios.

22
 Obligaciones de los propietarios
en la propiedad horizontal

 Respetar las instalaciones y elementos comunes o que afecten

directa o indirectamente a otros propietarios, evitando causar daños
o desperfectos.
 Ver por la conservación de la propiedad, con la finalidad de no
perjudicar a los demás propietarios, reparando los daños que se
ocasionen por su culpa o por descuido de las personas que sean de
su responsabilidad.
 Utilizar correctamente la propiedad dividida y responder por las
irresponsabilidades cometidas por él mismo o por quien esté
ocupando su piso o local.
 En caso de venta, debe comunicar a los demas propietarios, pues de
no hacerlo, seguirá respondiendo ante los demás propietarios en
caso de deudas futuras.
 Designar un domicilio para recibir las notificaciones de todo tipo
relacionadas con la Comunidad y notificar de los posibles cambios
posteriores en el mismo.
 Aceptar y respetar los acuerdos válidamente adoptados por los
demás propietarios, incluido el asumir durante el plazo convenido los
posibles cargos de representación que le correspondan.

23
 Sanciones por incumplimiento de obligaciones
pecuniarias en la propiedad horizontal.

 Una de las obligaciones que tiene todo copropietario de la propiedad

horizontal, es contribuir a la financiación de los gastos del conjunto, y
en caso de incumplir con esa obligación se puede imponer las
sanciones del caso.

 Estas obligaciones consisten básicamente en el deber de pagar las

cuotas ordinarias y extraordinarias fijadas por la asamblea de
copropietarios, entre ellas encontramos:

I. Pago de intereses de mora en la propiedad horizontal

II. Publicación de la lista de morosos en la propiedad horizontal.

24
 Pago de intereses de mora en
la propiedad horizontal.

Si el copropietario no paga oportunamente las expensas necesarias a que está

obligado, tendrá que pagar intereses moratorios de acuerdo a lo dispuesto por
el inciso primero del artículo 30 de la ley 675 de 2001:

«El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de

mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente,
certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea
general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal,
establezca un interés inferior.»
El interés moratorio por defecto es igual a la tasa de usura, no obstante, la
asamblea de copropietarios puede fijar un interés menor pero nunca mayor al
permitido por la ley. 25
 Publicación de la lista de morosos
en la propiedad horizontal.

Si los copropietarios persisten en la mora, la propiedad horizontal podrá

publicar un listado de morosos, que viene a ser una sanción social.

Al respecto señala el inciso segundo del artículo 30 de la ley 675:

«Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el

edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se
encuentren en mora.»

Esa publicación debe atender las reglas que fija el parágrafo único del mismo
artículo:

«La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares 26

donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido
 Sanciones que no se pueden
imponer a los morosos.

A parte del cobro de intereses moratorios y la ejecución de la deuda que puede derivar en un embargo y secuestro de
las propiedades del deudor, algunos conjuntos impones sanciones o restricciones que no se deben, como las
siguientes:

 Suspender servicio de citófonos.

 Prohibir al portero que atienda al moroso.
 Impedir el acceso de visitantes del moroso.
 Suspender el uso de casilleros.
 Impedir el ingreso o salida de inmuebles o pertenencias del moroso.

Este tipo de restricciones rayan en el hostigamiento y constreñimiento ilegal, y no es la forma correcta de abordar el
cobro de la cartera morosa.

La administración cuenta con una excelente herramienta como es la de iniciar un proceso ejecutivo de cobro, para lo
cual es suficiente la certificación expedida por el administrador, certificación que presta mérito ejecutivo suficiente
para promover un embargo al deudor.

27
 Negar el paz y salvo para
enajenar la propiedad

Esta no es una sanción propiamente dicha, pero cumple una función

sancionatoria para el copropietario moroso que quiere vender su propiedad.

Al respecto señala el inciso 4 del artículo 29 de la ley 675 de 2001:

«En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a

propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las
expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.»

Realmente el administrador no niega el paz y salvo al moroso, sino que no lo

puede expedir por obvias razones, de manera que el moroso tendrá que
pagar lo que debe si es que quiere cumplir con ese requisito para poder
vender su cada o apartamento sin problemas.

28
 Sanciones por el incumplimiento
de obligaciones no pecuniarias

Los moradores de una propiedad horizontal tienen el deber de cumplir con el

reglamento de propiedad horizontal lo que incluye las normas de
comportamiento y convivencia, que son las principales causas de conflictos
en cualquier propiedad horizontal en cualquier parte donde convivan dos o
más personas.

Para procurar que las personas cumplan con las reglas, y así tener una sana
convivencia, es preciso fijar las multas y sanciones a quienes incumplan con
los deberes instituidos en la propiedad horizontal.

El artículo 59 de la ley 675 señala las sanciones que se pueden imponer, asi:

 Multas económicas
 Restricción del uso y goce de zonas comunes
 Publicación de los infractores

29
 Multas económicas

La propiedad horizontal puede contemplar la imposición de multas en las

siguientes condiciones:

«Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no

podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas
necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que,
en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas
necesarias mensuales a cargo del infractor.»

Es decir que la multa máxima no puede superar dos veces el valor de la cuota
ordinaria mensual que debe pagar y que sumadas no pueden superar las 10
cuotas ordinarias.

30
 Restricción del uso y goce
de zonas comunes.

Otra de las sanciones que puede imponer la propiedad

horizontal es restringir el uso y goce de las zonas comunes
no esenciales al infractor, como el caso de la piscina, el
salón comunal, las áreas de juegos y gimnasio, etc.

No se puede restringir el uso de zonas comunes esenciales

para el goce o utilización del bien privado, como portería,
vías de acceso, medios de comunicación, etc.

31
 Publicación de los infractores

El artículo 59 de la ley 675 de 2001 contempla la

posibilidad de publicar un listado de los infractores en los
que se incluyan los hechos que dieron origen a la sanción.

Si bien la norma permite que ese listado se coloque en un

lugar de amplia circulación dentro de la propiedad
horizontal, la Corte constitucional en la sentencia antes
referida afirma que no se debe violar el derecho a la
intimidad y al buen nombre del infractor, por tanto ese
listado no puede estar a la vista de personas externas o
ajenas al conjunto.

32
 Procedimiento para imponer sanciones

En primer lugar, el presunto infractor debe ser requerido

por escrito respecto a la presunta infracción o
incumplimiento, y se le puede dar un tiempo perentorio
para corregir la conducta si fuere procedente.

La imposición de las sanciones debe hacerse respectando

el derecho al debido proceso y a la defensa del
sancionado, de modo que este pueda ejercer el derecho a
la contradicción y pueda presentar descargos, pruebas o
justificaciones.

33
 Procedimiento para imponer sanciones

Las sanciones y las conductas

sancionables deben estar tipificada en
el reglamento de propiedad horizontal
o en el manual de invidencia en caso
que lo haya, para de esa manera darles
un sustento legal a las sanciones
impuestas.

El reglamento debe considerar el

proceso sancionatorio a seguir para
ajustarse a él y así no viciar la
imposición de la sanción. 34
 ¿Quién impone las sanciones?

El artículo 60 de la ley 675 de 2001

señala que las sanciones deben ser
impuestas por la asamblea de
copropietarios, o por el consejo de
administración en el caso que tal
facultad o atribución figure en el
reglamento de propiedad horizontal.

Es decir que si en si dentro de las

funciones el consejo de administración
incluidas en el reglamento de
propiedad horizontal, no está la
imposición de sanciones, le estará
vedado hacerlo. 35
 De la facultad para imponer sanciones
en la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal tiene la

facultad de fijar las conductas
sancionables y las sanciones
correspondientes, siempre que estas
estén incluidas en el reglamento de
propiedad horizontal.

Si en el reglamento de propiedad
horizontal no figura una conducta
determinada, no se puede sancionar
por incurrir en ella, y si se quiere
incluir, es preciso que la asamblea de
copropietarios lo aprueba y hacer la 36
 De la facultad para imponer sanciones
en la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal es un contrato entre los copropietarios,

que acuerdan unas obligaciones y unas consecuencias, por lo
tanto, quedan sujetos a ese acuerdo de voluntades, por tanto
luego no puede alegar que no se les puede aplicar lo que ellos
mismos pactaron y aceptaron en ese contrato.

En consecuencia, mientras las sanciones consideradas no

atenten contra derechos constitucionales ni contraríen una ley,
estas son procedentes y se pueden imponer.

Por ejemplo, sanciones comunes y necesarias como imponer

una multa al morador que no recoja los desechos que su
mascota ha depositado en las zonas comunes o en la propiedad
del vecino, es de sentido común y no tiene nada de ilegal ni de
violatorio de ningún derecho.

37
 Impugnación de las sanciones

El copropietario o morador no propietario que sea sancionado,

puede impugnar las sanciones que le sean impuestas.

Esta impugnación no se hace ante quien la impuso, sino ante un

juez civil municipal, mediante un proceso verbal sumario.

El artículo 62 de la ley 675 afirma que la impugnación de las

sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniaria, se
debe hacer dentro del mes siguiente a la notificación o
comunicación de la sanción.

En caso de las sanciones por el incumplimiento de obligaciones

no pecuniarias el término para impugnar es de 2 meses.

38
 Comité de Convivencia

Es un órgano de constitución estatutaria que hacen los mismos

propietarios en su Reglamento Interno, su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos, mediante la
propuesta de fórmulas de arreglo, que surgen con ocasión de la
vida y convivencia entre propietarios, residentes,
administradores, Consejo de Administración y Revisor Fiscal y
así dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de
vecindad.

39
 Comité de Convivencia

El Artículo 58 de la Ley 675 de 2001 menciona al Comité de

Convivencia como la primera instancia para la solución de
conflictos que puedan surgir con ocasión de la interacción entre
los diferentes miembros que componen la Propiedad Horizontal,
mediante la presentación de fórmulas y alternativas de arreglo,
orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las
relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se
consignarán en un acta (archivada por el administrador de la
P.H.), suscrita por las partes y por los miembros del comité y la
participación en él será ad honorem (sin remuneración).

40
 ¿Quiénes integran el Comité de Convivencia?

En los Parágrafos del artículo 58 de la Ley 675

de 2001 se expresa que el equipo de personas
que integran los Comités de Convivencia, son
elegidos por la Asamblea General de
Copropietarios para un período de un (1) año y
estará integrado por un número impar de tres
(3) o más personas (de libre nombramiento y
remoción) y no tienen como función imponer
multas, sino presentar mecanismos
conciliatorios que hagan llegar a las partes a
un acuerdo para fortalecer la interacción
respetuosa y armónica entre los miembros de
la Propiedad Horizontal.

Este comité será elegido por la asamblea para

un periodo de un año.

41
 Obligatoriedad de constitución
del Comité de Convivencia

De acuerdo a la Ley 675 de 2001, no es

obligación su conformación, pero lo más
recomendable es que por estatutos se decida
su creación, bien para Edificios y Conjuntos
Residenciales, como para los Comerciales y
Mixtos.

42
 Obligatoriedad de constitución
del Comité de Convivencia

De acuerdo a la Ley 675 de 2001, no es

obligación su conformación, pero lo más
recomendable es que por estatutos se decida
su creación, bien para Edificios y Conjuntos
Residenciales, como para los Comerciales y
Mixtos.

43
 Que hace el comité de convivencia

El Artículo 58 de la Ley 675 de 2001 señala al

Comité de Convivencia como la primera
instancia a la que se debe acudir para la
solución de conflictos, por ser más expedito,
presentando fórmulas y alternativas para
dirimirlo.

Asimismo, determina que las consideraciones

de éste se dejen plasmadas en un acta, que
será archivada por el administrador de la P.H. y
firmada por las partes y por los integrantes del
comité; siendo gratuita su colaboración.

44
 Contenido sugerido Manual de Convivencia.
1. OBJETIVO GENERAL
2. OBJETIVO ESPECIFICO
3. NATURALEZA Y DOMICILIO
4. RECURSOS Y PATRIMONIOS
5. DEBERES PROPIETARIOS
6. DERECHOS PROPIETARIOS
7. DE LAS CUOTAS DE LA ADMINISTRACION
8. CONFORMACION DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA
8.1.1. FUNCIONES
8.1.2. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCION DE CONFLICTOS
9. CONDUCTAS OBJETO DE SANCION
10. SANCIONES
11. CLASES E INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS
12. PROCEDIMIENTO PARA INTERPONER LA SANCION
13. EJECUCION DE LAS SANCIONES POR EL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS
14. SEGURIDAD
15. PARQUEADEROS Y VEHICULOS
16. DAÑOS OCASIONADOS POR VEHICULOS A BIENES DE USO COMUN O TERCEROS
17. TRATEOS Y MUDANZAS
18. ASEO AREAS COMUNES
19. ANIMALES DOMESTICOS
20. SALONES COMUNALES
21. ZONAS COMUNALES
22. VISITAS, PEDIDOS A DOMICILIOS, VENDEDORES AMBULANTES, DISTRIBUCION DE PROPAGANDAS Y OTROS SERVICIOS
PUERTA A PUERTA
23. DESCANSO Y TRANQUILIDAD
24. REUNIONES AREAS COMUNES
25. SANCIONES PARA REUNIONES DE ASAMBLEA GENERAL
45
 Seguro obligatorio de bienes comunes

El Seguro obligatorio de bienes comunes

es una herramienta que tienen todos los
edificios o conjuntos sometidos al
régimen de propiedad horizontal y que les
ayuda a proteger los bienes de esta
contra los riesgos de incendio y
terremoto, con el fin de garantizar su
reconstrucción total, según lo establecido
en la Ley 675 del 2001.

46
 Seguro obligatorio de bienes comunes

Dicha póliza también ofrece coberturas adicionales que pueden ser adquiridas de
manera opcional, según las necesidades de protección del patrimonio de cada
copropiedad como:

Responsabilidad civil.
Daños por agua.
Anegación.
Terrorismo.
Daños por granizo.
Explosión.
Daños por rayo.
Corriente débil.
Remoción de escombros.
Maquinaria y equipos y otras coberturas adicionales.

47
 El código de Policía aplicado a la
propiedad horizontal

El nuevo código de Policía contempla gran cantidad de normas que

sancionan muchos de los comportamientos que afectan la convivencia.

Entre las principales medidas que llaman la atención de la ciudadanía y que

los administradores de propiedad horizontal ven como una ayuda importante
para guardar la tranquilidad y la convivencia, están:

Manejo inadecuado de mascotas

Incumplimiento de los deberes consagrados en la ley 675 de propiedad

horizontal.

Generar contaminación auditiva por encima de 65 decibeles en el dia y 55 en

la noche.

Consumo de bebidas embriagantes o sustancias ilegales en zonas comunes

del la propiedad.

El incumplimiento de algunas de estas normas puede dar lugar a simples

amonestaciones hasta multas de 32 salarios mínimos diarios legales.

48
 El código de Policía aplicado a la
propiedad horizontal

Dentro de las conductas relacionadas con la propiedad horizontal que pueden ser
sancionadas por la Policía se encuentran:

 No permitir por parte del administrador de la copropiedad el ingreso de la Policía a las

zonas comunes, cuando se presenten situaciones que puedan afectar la convivencia.
 Se sancionará a los dueños de ejemplares caninos que transiten en sitios públicos sin
su correspondiente correa y bozal, o sin la documentación exigida de acuerdo con su
raza.
 Alterar la convivencia a través del incumplimiento de los deberes consagrados en la ley
y los reglamentos de propiedad horizontal.
 Perturbar la tranquilidad de la comunidad.
 Realizar o permitir actos, fiestas, reuniones, ceremonias, actos religiosos o eventos
similares que afecten la convivencia del vecindario, cuando superen los decibeles
máximos establecidos en la norma ambiental o cuando generen impacto auditivo.
 No recoger por parte de los propietarios o tenedores, los excrementos de los animales
cuando ello ocurra en las vías, parques, andenes, antejardines o lugares públicos.
 Perturbar la convivencia mediante el consumo de bebidas embriagantes o sustancias
ilegales o sicotrópicas, en estadios, coliseos, centros deportivos, centros educativos,
parques, hospitales, centros de salud y zonas comunes de los edificios o unidades
residenciales.

49
 Estatuto del consumidor

El artículo 2 de la ley 1480 de 2011, que contiene el

objeto del Estatuto del consumidor, se encuentra
que las normas de la citada ley regulan “los
derechos y las obligaciones surgidas entre los
productores, proveedores y consumidores y la
responsabilidad de los productores y proveedores
tanto sustancial como procesalmente”. De igual
forma, tales normas son aplicables, en general, a
las “relaciones de consumo y a la responsabilidad de
los productores y proveedores frente al consumidor
en todos los sectores de la economía respecto de los
cuales no exista regulación especial, evento en el
cual aplicará la regulación especial y
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suplementariamente las normas establecidas en
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Código General del Proceso

Procesos de solución de conflictos y de impugnación de decisiones en los artículos 352

y 390 inciso 1º, establece:

ARTÍCULO 382. IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEAS, JUNTAS DIRECTIVAS O DE

SOCIOS. La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas
directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de
derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2)
meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad. Si se
tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la
inscripción.

En la demanda podrá pedirse la suspensión provisional de los efectos del acto

impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante, cuando tal
violación surja del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el
reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las
pruebas allegadas con la solicitud. El demandante prestará caución en la cuantía que el
juez señale.
El auto que decrete la medida es apelable en el efecto devolutivo.

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 LEY 1564 DE 2012
Código General del Proceso

ARTÍCULO 390. ASUNTOS QUE COMPRENDE. Se tramitarán por el procedimiento verbal sumario
los asuntos contenciosos de mínima cuantía, y los siguientes asuntos en consideración a su
naturaleza:

1. <Numeral corregido por el artículo 7 del Decreto 1736 de 2012. El nuevo texto es el
siguiente:> Controversias sobre propiedad horizontal de que tratan los artículos 18 y 58 de
la Ley 675 de 2001.

Significa todo lo expuesto que las normas del estatuto del consumidor no se aplican al régimen
de la propiedad horizontal porque:

El régimen de la propiedad horizontal cuenta con una regulación especial, tal como quedó
explicado.

Entre los propietarios de los bienes privados que conforman el edificio o conjunto no existe
una relación de consumo, sino un tipo especial de propiedad, en el que existe dos clases de
bienes, los privados y los comunes. Sobre los últimos, es decir, sobre los bienes comunes existe
toda una regulación sobre su cuidado, funcionamiento y conservación.

Tal regulación no puede entenderse como una relación de consumo entre los propietarios, sino
como una relación jurídica en la que se fijan las pautas para administrar correcta y eficazmente
lo que en común les pertenece.
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