CHARLA SOBRE COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN CENTROS COMERCIALES Y CONJUNTOS MIXTOS. I.

FORMULACIONES LEGALES EN COLOMBIA:

1. FORMULACION EN LA LEY 182 DE 1948: Est contenida en los artculos 4, 5 y 20, que establecieron: Artculo 4- El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes ser proporcional al valor del piso o departamento de su dominio. Los derechos de cada propietario, en los bienes comunes, son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entendern comprendidos esos derechos y no podrn efectuarse estos mismos actos con relacin a ellos, separadamente del piso o departamento a que acceden. Artculo 5- Cada propietario deber contribuir a las expensas necesarias para la administracin, conservacin y reparacin de los bienes comunes, as como al pago de la prima de seguro, en proporcin al valor de su piso o departamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes. El dueo o dueos del piso bajo y del subsuelo quedan exceptuados de contribuir al mantenimiento y reparacin de escaleras y ascensores, no siendo condminos de ellos. Las cuotas de impuestos o tasas sern pagadas directamente por cada propietario, como si se tratase de predios aislados.

Artculo 20- Para los efectos de esta ley se tendr como valor de cada piso o departamento el que los propietarios le asignen unnimemente, o a falta de acuerdo, el que determine el respectivo catastro municipal. Posteriormente, once aos despus se expide el Decreto 1335 de 1959, reglamentario de la Ley 182 de 1948, que en lo referente a los coeficientes de copropiedad establece: Artculo 4.- En el reglamento de copropiedad deber especificarse lo siguiente: () 5. Determinacin de la proporcin con que cada propietario deber contribuir a las expensas necesarias a la administracin, conservacin y reparacin de los bienes comunes, as como al pago de las primas de los seguros. En el reglamento se expresar que las cuotas proporcionales de que trata este numeral sern sealadas en relacin con el valor inicial de cada piso o departamento, salvo que los propietarios unnimemente determinaren una forma distinta de contribucin. Posteriormente se expidi el Decreto 107 de 1983, que en el literal f) del artculo 4, estableci: ARTICULO 4: En el reglamento de copropiedad deber especificarse lo siguiente: . "f) Determinacin de la proporcin con que cada propietario deber contribuir a las expensas necesarias para la

administracin, conservacin y reparacin de los bienes Comunes; as como el pago de las primas de seguros. "En el reglamento se expresar que las cuotas proporcionales de que trata este literal sern sealadas con relacin al coeficiente de propiedad, determinado por el cuociente resultante de dividir el rea privada del edificio". El Consejo de Estado declar la nulidad de esta disposicin por modificar evidentemente la Ley objeto de reglamentacin. El literal f) del Decreto 107 de 1983, fue el causante del surgimiento de la figura conocida como bienes comunes de uso exclusivo, referida particularmente a las reas de terraza de apartamentos.

2. Formulacin en la Ley 16 de 1985: En esta Ley no se hizo ninguna formulacin diferente a la contenida en la Ley 182 de 1948 en lo relativo a los coeficientes de copropiedad. 3. Formulacin en el Decreto Reglamentario 1365 de 1986: Con motivo de la expedicin de la Ley 16 de 1985 que como caso prcticamente nico coexista con la Ley 182 de 1948, se produjo el Decreto Reglamentario N 1365 de 1986, que es quiz el estatuto mejor logrado sobre la propiedad horizontal, a pesar de su carcter de reglamentario. En este Decreto, se estableci lo siguiente: Art. 5o.- Para todos los efectos legales, se entender constituido el rgimen de propiedad horizontal, una vez se
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eleve a escritura pblica y se inscriba en la oficina de registro de instrumentos pblicos correspondiente, la licencia de construccin, la reforma de la misma, o su equivalente en los trminos del artculo 2o. del presente decreto y el reglamento de administracin de la propiedad horizontal, el cual deber contener al menos lo siguiente: () 13. Determinacin de los coeficientes de copropiedad, o porcentajes de participacin en la persona jurdica, segn se sometan al rgimen de la Ley 182 de 1948 o al de la Ley 16 de 1985, para cada una de las unidades de dominio privado. Art. 13.- La determinacin de los coeficientes de copropiedad, o de los porcentajes de participacin en la persona jurdica, en su caso, se har teniendo en cuenta que el valor de las unidades privadas, deber fijarse considerando el rea de la misma, el estimativo de utilizacin de los bienes de uso comn y los dems factores de evaluacin que incidan en el valor de la unidad. Tales coeficientes, o porcentajes de participacin as determinados, servirn de base para fijar el monto de los aportes o cuotas a cargo de cada una de las unidades de dominio privado, que debern cancelar sus propietarios para contribuir a las expensas necesarias a la administracin, mantenimiento, reparacin y conservacin de los bienes, reas y servicios de uso comn. Todas y cada una de las unidades de dominio privado debern tener un coeficiente de copropiedad, o porcentaje de participacin, en su caso.

4. Formulacin en la Ley 675 de 2001

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Citamos el texto de los artculos de la Ley 675 de 2001 sobre los coeficientes de copropiedad, as: ARTCULO 3o. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones: () Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, reas y servicios de uso y utilidad general, como vas internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porteras, entre otros. Puede conformarse tambin por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes. Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanstica vigente. Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanstica vigente. Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanstica vigente. Coeficientes de copropiedad: Indices que establecen la participacin porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal. Definen adems su participacin en la asamblea de propietarios y la proporcin con que cada uno contribuir en las expensas comunes del edificio o
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conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por mdulos de contribucin, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto. Mdulos de contribucin: Indices que establecen la participacin porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relacin con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto. Area privada construida: Extensin superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales. Area privada libre: Extensin superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales. ARTCULO 5o. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura pblica que contiene el reglamento de propiedad horizontal deber incluir como mnimo: () 6. Los coeficientes de copropiedad y los mdulos de contribucin, segn el caso. ARTCULO 7o. CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitucin deber indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el rgimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la

etapa que se conforma, los cuales tendrn carcter provisional. Las subsiguientes etapas las integrar el propietario inicial mediante escritura s adicionales, en las cuales se identificarn sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo clculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrn carcter provisional. En la escritura pblica por medio de la cual se integra la ltima etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarn con carcter definitivo. Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularn de conformidad con lo establecido en la presente ley. CAPITULO VII. DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. ARTCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deber sealar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularn de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarn: 1. La proporcin de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto. 2. El porcentaje de participacin en la asamblea general de propietarios. <Jurisprudencia Vigencia>

Corte Constitucional

- Numeral 2. declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-522-02 de 10 de julio
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de 2002, Magistrado Ponente Dr. Jaime Crdoba Trivio.

3. El ndice de participacin con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administracin, salvo cuando stas se determinen de acuerdo con los mdulos de contribucin en la forma sealada en el reglamento. <Jurisprudencia Vigencia>

Corte Constitucional - Numeral 3. declarado EXEQUIBLE, nicamente por el cargo analizado por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-782-04 de 18 de agosto de 2004, Magistrado Ponente Dr. Rodrigo Uprimny Yepes.

ARTCULO 26. DETERMINACIN. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos especficos, los coeficientes de copropiedad se calcularn con base en el rea privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al rea total privada del edificio o conjunto. El rea privada libre se determinar de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporcin al rea privada construida, indicando los factores de ponderacin utilizados. PARGRAFO. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depsitos, se podrn ponderar los factores de rea privada y destinacin. ARTCULO 27. FACTORES DE CLCULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y EN LOS CONJUNTOS
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COMERCIALES. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderacin objetiva entre el rea privada y la destinacin y caractersticas de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal debern expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderacin para la determinacin de los coeficientes de copropiedad. PARGRAFO. El referido valor inicial no necesariamente tendr que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular. ARTCULO 28. MODIFICACIN DE COEFICIENTES. La asamblea general, con el voto favorable de un nmero plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podr autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificacin de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos: <Jurisprudencia Vigencia>

Corte Constitucional - La Corte Constitucional se declar INHIBIDA de fallar sobre el aparte subrayado por ineptitud de la demanda, mediante Sentencia C-176-04 de 2 de marzo de 2004, Magistrado Ponente Dr. Clara Ins Vargas Hernndez.

1. Cuando en su clculo se incurri en errores aritmticos o no se tuvieron en cuenta los parmetros legales para su fijacin. 2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectacin de un bien
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comn o de la adquisicin de otros bienes que se anexen al mismo. 3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relacin con una parte del edificio o conjunto. 4. Cuando se cambie la destinacin de un bien de dominio particular, si sta se tuvo en cuenta para la fijacin de los coeficientes de copropiedad. ARTCULO 31. SECTORES Y MDULOS DE CONTRIBUCIN. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto debern prever de manera expresa la sectorizacin de los bienes y servicios comunales que no estn destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razn a su naturaleza, destinacin o localizacin. Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarn a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragarn de acuerdo con los mdulos de contribucin respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal. Los recursos de cada sector de contribucin se precisarn dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y solo podrn sufragar las erogaciones inherentes a su destinacin especfica. ARTCULO 37. INTEGRACIN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituirn los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunido s con el qurum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal. <Inciso CONDICIONALMENTE exequible> Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrn derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldr al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.
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<Jurisprudencia Vigencia>

Corte Constitucional

- Inciso 2o. declarado CONDICIONALMENTE EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-522-02 de 10 de julio de 2002, Magistrado Ponente Dr. Jaime Crdoba Trivio, 'en el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldr al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, slo para las decisiones de contenido econmico conforme a lo expresado en la parte motiva de la sentencia'.

SENTENCIAS C 522 DE 2002 Y C 782 DE 2004 SOBRE REGULACION LEGAL DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. 1. Sentencia C 522 de 2002, Revisin de constitucionalidad de los artculos 3, 25 y 37 (parciales) de la Ley 675 de 2001. 2. Sentencia C 782 DE 2004, Revisin de constitucionalidad de los artculos 3 y 25, numeral 3 de la Ley 675 de 2001. EXTRACTOS DE LAS CONSIDERACIONES ESENCIALES DE LA CORTE EN LAS 2 SENTENCIAS MENCIONADAS: 1. En la Sentencia C 522 de 2002 De los argumentos expuestos corresponde a la Corte Constitucional establecer si las normas de propiedad
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horizontal que definen derechos y deberes de los copropietarios con base en el criterio de coeficiente de propiedad establecen una discriminacin que vulnera el derecho a la igualdad, al debido proceso, a la participacin ciudadana y a la vigencia de un orden justo y democrtico. Los cargos de inconstitucionalidad formulados a las normas demandadas por incumplir con el principio de una persona un voto se inscriben dentro del carcter universal y expansivo de la democracia que reclama garantas de participacin en rbitas distintas a las estrictamente polticas. Sin embargo, no es posible concluir que de la profundizacin de la democracia se siga la desaparicin de la diferencia existente entre el mbito poltico y la esfera social. La homologacin sin lmites de lo pblico y lo privado lleva a una progresiva instalacin de un rgimen de mayoras en el que sucumben fcilmente los derechos de las personas. La tensin entre la igualdad y la libertad no se resuelve de manera inflexible y absoluta a favor del igualitarismo. La expansin de la democracia poltica a la esfera social no es un proceso que pretenda borrar las fronteras entre lo pblico y lo privado sino que cumple el propsito de equilibrar las diferentes formas de poder existentes en una sociedad. La fuerza expansiva de la democracia y la relacin estrecha que existe entre los principios de igualdad y participacin democrtica y la regla de una persona un voto no significa, que en todos los campos y en todas las esferas de la vida social deba adoptarse esa norma como criterio para adoptar las decisiones colectivas. La Constitucin no proscribe toda forma de voto ponderado pues en ciertos espacios esos sistemas son legtimos. As, en particular, la Carta no ordena que toda organizacin o asociacin deba ser democrtica pues explcita o implcitamente admite que existan asociaciones que no tienen por qu adoptar principios de funcionamiento ni un tipo de organizacin democrticos. Es obvio entonces que esas entidades
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pueden acoger criterios de decisin que se aparten de la regla una persona un voto. La Constitucin Poltica reconoce la propiedad privada y garantiza su respeto (artculo 58 superior). Los lmites que el constituyente le impuso al derecho de propiedad privada se relacionan con la preeminencia del inters social utilidad pblica. As, cuando una ley expedida para garantizar esos bienes colectivos entra en contradiccin con la propiedad privada, se establece la regla que priman los fines colectivos sobre el inters particular. En este punto, es claro que el orden constitucional reconoce la propiedad privada y slo condiciona su ejercicio de dominio y disposicin por motivos de inters y utilidad pblica en consecuencia, la facultad conferida al legislador por la Carta Poltica frente al tema, hace parte de la clusula general de competencia atribuida al cuerpo colegiado para que, en ejercicio de la deliberacin democrtica, establezca las reglas que considere necesarias al organizar el desarrollo de la vida en sociedad. De este modo, la Corte Constitucional se encuentra frente a un aspecto en donde la intensidad del control se define dentro del marco constituido por la proteccin del inters social y la utilidad pblica y por la facultad general que tiene el legislador para reglamentar el ejercicio del derecho de propiedad privada. Conforme a lo expuesto, el legislador se encuentra facultado para elegir el criterio conforme al cual se rigen las relaciones de las personas que adquieren la condicin de copropietarios y para ello, eligi el coeficiente de propiedad. El primer interrogante que surge se relaciona con la necesidad de establecer si este criterio del coeficiente de propiedad horizontal por medio del cual se definen los derechos y obligaciones de los copropietarios de la comunidad producto de la propiedad horizontal, es un
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criterio que atenta contra el inters general y la utilidad pblica. La Ley 675 de 2001 que reglamenta el rgimen de la propiedad horizontal define en su artculo 1 el objeto de la norma as: La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada, propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dems bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacfica en los inmuebles sometidos a ella, as como la funcin social de la propiedad. Del objeto de la ley y del contenido de las normas demandadas es posible concluir que el tema tratado en el presente estudio no tiene una vinculacin directa con el inters social o la utilidad pblica porque el asunto en cuestin, se relaciona especialmente con la definicin de las relaciones internas de la asociacin de copropietarios y no, de las relaciones de la asociacin con los bienes pblicos, como si ocurre cuando la norma hace referencia a la construccin de unidades inmobiliarias cerradas que afectan el uso del espacio pblico, all si existe una clara vinculacin entre el reconocimiento del derecho de propiedad y la necesidad de condicionar su ejercicio al respeto del inters general 1. En tal sentido, los lmites impuestos a la propiedad por la Constitucin Poltica no representan para el caso, de la definicin de las relaciones internas de la copropiedad, una obligatoriedad expresa y directa en consecuencia, no se puede concluir que el criterio del coeficiente de propiedad para definir los derechos y deberes de los copropietarios es contrario al mandato constitucional porque el inters general al que se refiere la Carta Poltica no hace alusin al inters de la
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Al respecto se puede consultar la Sentencia C-265 de 2002.

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generalidad de los copropietarios sino al inters de la sociedad colombiana. Por lo tanto, en el juicio de constitucionalidad que se realiza a las normas demandadas, no es posible controlar el criterio elegido por el legislador bajo la regla el inters general prima sobre el particular porque los asuntos tratados son diferentes: uno es la relacin interna de la asociacin de copropietarios y otros, son los vnculos que pueden surgir entre la asociacin de copropietarios y el inters general. De este modo, fuerza concluir en principio que el legislador en uso de la clusula general de competencia de hacer la ley, eligi como criterio el coeficiente de propiedad para definir las relaciones en las asociaciones de copropietarios de unidades inmuebles independientes que comparten la propiedad de bienes necesarios para el uso de cada unidad y ello, no es inconstitucional porque no se revela contrario al inters general. En principio el uso del coeficiente de propiedad para definir el valor del voto en las asambleas de copropietarios es un criterio que responde a los atributos de dominio y disposicin de la propiedad privada de conformidad con el equilibrio entre los derechos y deberes de los copropietarios, en donde el coeficiente de propiedad define las cuotas partes de las responsabilidades econmicas de los recursos necesarios para el sostenimiento de los bienes comunes y pago de servicios pblicos domiciliarios y as, quien posee el mayor coeficiente correlativamente paga la mayor cuota de sostenimiento. Sin embargo, surge la duda de si la regla del equilibrio entre derechos y deberes se debe aplicar en todas las decisiones que se toman en las asambleas de copropietarios y si all, el criterio del coeficiente de propiedad es una medida racional, justa y proporcional.
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De este modo, el estudio de constitucionalidad de las normas demandadas requiere definir si el criterio elegido por el legislador para determinar el voto en las asambleas de copropietarios en el rgimen de propiedad horizontal puede ajustarse en alguna forma al principio de la democracia sin desconocer las caractersticas bsicas de la propiedad privada y el equilibrio econmico entre derechos y deberes de los copropietarios para ello la Corte Constitucional debe responder los siguientes interrogantes: Es posible definir el alcance de la condicin universal y expansiva de la democracia en el rgimen de propiedad horizontal sin desconocer la clusula general de competencia que posee el Congreso para legislar? Y Posee la Constitucin Poltica normas que permitan definir las reglas en materia de participacin que debe garantizar el rgimen de propiedad horizontal? Si la respuesta es afirmativa cules seran esas reglas? La fuerza universal y expansiva de la democracia no es un postulado que pueda desconocerse en ningn tipo de relacin social en las que los vnculos de poder deriven en franca expresin de la posicin de preferencia o dominacin de un grupo de personas sobre otras. Las relaciones polticas, laborales y sociales en las que ciertos grupos o personas en razn a su condicin de preeminencia en la posicin jurdica o social que les brinda un mayor poder de disposicin sobre los dems miembros, son relaciones que requieren de mecanismos que permitan debatir, exponer y reivindicar derechos de las personas que se encuentran en la posicin ms dbil. Este principio constitucional derivado del reconocimiento, sin discriminacin alguna, de la primaca de los derechos inalienables de la persona (artculo 5 superior) permite que en el presente caso se advierta que el coeficiente de propiedad en forma clara
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representa el equilibrio entre derechos y obligaciones para fijar las responsabilidades econmicas como son entre otras: la cuota de administracin, el pago de los servicios pblicos domiciliarios, las cuotas de sostenimiento de los bienes comunes y los gastos para el mejoramiento de los espacios colectivos (previstas en el Captulo V de la Ley 675 de 2001), decisiones en las que el coeficiente de propiedad horizontal debe funcionar como criterio para definir el voto porcentual de los participantes en la asamblea de copropietarios para mantener el equilibrio entre derechos y deberes. Pero cul sera la razn para que este mismo criterio opere en otro tipo de decisiones? Lo primero que debe distinguir la Corte Constitucional para responder el interrogante es si los destinatarios de la Ley 675 de 2001 son, sin distincin alguna, todos los propietarios de los bienes inmuebles que comparten la propiedad de bienes necesarios para el uso y disfrute del bien individual. En principio es posible afirmar que s, el legislador al expedir la Ley 675 de 2001 dict el rgimen de propiedad horizontal sin embargo, en el artculo 3 de la mencionada norma se desarrolla una serie de definiciones en las cuales distingue entre edificio o conjunto de uso residencial y edificio o conjunto de uso comercial. La distincin de la ley resulta, para el caso, especialmente relevante porque frente al anlisis constitucional son diferentes los derechos que se ven comprometidos en una relacin de tipo comercial sujeta a la primaca de la autonoma privada y otra es, la relacin que surge en una copropiedad de un inmueble destinado a la vivienda 2. All, el vnculo no es de tipo comercial o de una actividad con nimo de lucro, sino que compromete en forma especial, el diario vivir de las
As lo haba previsto el legislador cuando dict la Ley 428 de 1998 por la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al rgimen de propiedad horizontal. En esta ley el Congreso de la Repblica consagr la regla un voto por cada unidad privada que se posee, con el propsito de generar una nueva cultura urbana y fomentar la convivencia ciudadana.
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personas e incide en el goce efectivo de derechos fundamentales como el libre desarrollo de la personalidad, el derecho a la intimidad, la tranquilidad, la recreacin y el descanso entre otros, que pueden verse seriamente afectados por una relacin de preeminencia si se aplica el coeficiente de propiedad para definir el voto en este tipo de copropiedad. Esta Corporacin, considera que al contener la Ley 675 de 2001 la distincin entre el tipo de edificaciones segn la destinacin -comercial o de habitacin- es una diferencia que conforme a los principios constitucionales de la democracia y la primaca de los derechos de las personas ms el mandato constitucional de que todos los colombianos tienen derecho a la vivienda digna (artculo 51 superior), son criterios que deben reflejarse en la definicin de las formas de participacin en las asambleas de los copropietarios en el rgimen de propiedad horizontal, por ello: i. Como regla general en las asambleas de copropietarios la convocatoria debe ser amplia y con previa antelacin difundida la fecha de reunin con el fin de garantizar la concurrencia de todos los copropietarios e interesados. ii. La metodologa para el desarrollo de la asamblea debe garantizar la participacin de todos los moradores del inmueble, el derecho a ser escuchado es una facultad que no est vinculada a la condicin de propietario. Un aspecto diferente es el derecho al voto que se encuentra reservado a los propietarios pero el voto es la especie en tanto la participacin es el gnero. iii. Se debe distinguir en el momento de votar en las asambleas de copropietarios de inmuebles destinados a vivienda las decisiones de tipo econmico de las decisiones que no lo son, porque para las primeras, el coeficiente de propiedad como criterio para determinar el voto porcentual,
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es una garanta del equilibrio entre los derechos patrimoniales y los deberes pero para las decisiones que no representan una erogacin econmica, la regla ser la de un propietario un voto. La Corte Constitucional considera importante resaltar que en las asociaciones de copropietarios de bienes inmuebles destinados a la vivienda se toma mltiples decisiones que no responden a la regla econmica del equilibrio entre derecho y deberes sino que se encuentran vinculados al diario vivir y que definen las reglas de la convivencia entre los habitantes de un conjunto residencial tales como: la tenencia de mascotas, el uso de los ascensores, y parques, reglas para el acceso a los apartamentos, personal autorizado para ingresar y circular, el ingreso del personal de servicios a domicilio, el horario para realizar trasteos, el uso del saln comunal etc. son decisiones que limitan los derechos fundamentales como el libre desarrollo de la personalidad o el derecho a la intimidad que no comprometen el patrimonio de los copropietarios y por ello, la votacin no debe definirse a partir del coeficiente de propiedad sino de la participacin de cada propietario en igualdad de condiciones: un voto por cada unidad privada. De este modo es posible concluir que el coeficiente de propiedad se convierte en la forma ptima para medir de manera objetiva, proporcional y sobre todo especfica las asignaciones porcentuales tanto de derechos y obligaciones de tipo econmico como las enumeradas en el Captulo V de la Ley 675 de 2001, cuando se trata de bienes inmuebles para vivienda, pero no puede considerarse como criterio para definir la participacin los integrantes de una comunidad de copropietarios cuando se deben tomar todas las otras decisiones que pretenden reglamentar la vida colectiva, all la regla debe ser un voto por cada unidad privada y de esta manera, armonizar el carcter expansivo de la democracia y la primaca de los derechos de las personas con el ejercicio del derecho de propiedad privada
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y sus atributos de dominio y disposicin. La Corte Constitucional encuentra que si bien el legislador est facultado por la Carta Poltica para reglamentar el tema de la propiedad horizontal conforme a la clusula general de competencia prevista en el artculo 150 superior, y que la medida persigue el fin constitucional de garantizar el goce efectivo de una forma de propiedad privada, tambin es cierto que el legislador extendi el criterio del voto porcentual a las diferentes formas de asociacin de copropietarios de bienes inmuebles que comparten la propiedad de bines comunes que son necesarios para el uso y disfrute de cada unidad privada. La falta de distincin de la participacin en las asambleas de inmuebles para vivienda e inmuebles comerciales lo lleva a extender en forma desproporcionada la proteccin del equilibrio econmico entre derechos patrimoniales y deberes, a espacios en los que el mencionado equilibrio no es el fundamento de la relacin, como las mltiples situaciones que se derivan de la vida colectiva en una edificacin o conjunto residencial, en donde por el contrario, el mantener un voto porcentual se revela odioso y antidemocrtico porque no existe argumento que justifica la preeminencia del mayor propietario en decisiones que afectan derechos fundamentales de las personas o definen las reglas para la convivencia. En consecuencia, la Corte Constitucional declarar exequibles las normas demandadas pero frente al pargrafo 2 del artculo 37 de la Ley 675 de 2001, establecer el condicionamiento de exequibilidad en el entendido que el voto de cada propietario equivaldr al porcentaje de coeficiente del respectivo bien privado en relacin con las asambleas de copropietarios los bienes inmuebles destinados a vivienda, slo cuando se trate de decisiones de tipo econmico, las dems se regirn por la regla un voto por cada unidad privada. Las decisiones de las asambleas de copropietarios de los inmuebles de tipo
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mixto (de vivienda y comerciales) debern hacer la respectiva distincin al momento de votar para cumplir con el condicionamiento. 2. En la sentencia C 782 de 2004: Partes de la Ley objeto de la demanda: ARTCULO 3o. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones: (...) Coeficientes de copropiedad: Indices que establecen la participacin porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal. Definen adems su participacin en la asamblea de propietarios y la proporcin con que cada uno contribuir en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por mdulos de contribucin, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto. (....) ARTCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deber sealar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularn de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarn: 1. La proporcin de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto. 2. El porcentaje de participacin en la asamblea general de propietarios. 3. El ndice de participacin con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas
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comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administracin, salvo cuando stas se determinen de acuerdo con los mdulos de contribucin en la forma sealada en el reglamento. El actor considera que las normas demandadas violan los artculos 2, 13, 51 Y 58 de la Constitucin. El demandante comienza por precisar que a primera vista las normas acusadas respetan el principio de igualdad, al establecer que un inmueble que hace parte de un conjunto cerrado residencial o mixto sujeto al rgimen de propiedad horizontal debe contribuir a los gastos comunes de acuerdo al coeficiente de propiedad, que es calculado con base en el rea de cada inmueble, pues parece razonable y proporcionado que aquel inmueble que tenga mayor rea deba pagar una mayor cuota de administracin. Sin embargo, segn su parecer, un examen ms atento muestra que la anterior impresin es equivocada, ya que las normas acusadas desconocen el principio de igualdad. La razn, explica el actor, es que las cuotas de administracin se dirigen a cubrir los gastos que generan las reas comunes en personal, aseo, y por otros motivos, como papelera e imprevistos. Y por ello, argumenta el demandante, las normas acusadas desconocen el principio de igualdad por cuanto "todos los residentes del conjunto sin importar el rea de su inmueble gozan o disfrutan en igual proporcin de los servicios comunes y de administracin que se pagan con las expensas comunes a que estn obligados . segn su criterio, los inmuebles de mayor existencia no le causan necesariamente gastos adicionales al conjunto residencial en que se encuentran, por lo que las normas acusadas son discriminatorias, ya que la nica razn justa para cobrar una mayor expensa a un inmueble de mayor rea sera el hecho de que dichos inmuebles le generarn al conjunto mayores costos. (Las subrayas son del texto original)

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Debido a lo anterior, el actor considera que las disposiciones acusadas implican que los propietarios de los inmuebles de mayor rea deben subsidiar a los propietarios de los inmuebles de menor extensin, lo cual es injustificado porque todos reciben en igual proporcin los mismos servicios comunes y de administracin. Segn su parecer, la regulacin compatible con el principio de igualdad es que la ley seale que las cuotas por administracin sean idnticas para todos los inmuebles, o eventualmente proporcionadas al gasto que cada inmueble ocasione a la administracin, en caso de que uno o varios inmuebles le causen mayor consumo de servicios comunes y de administracin a un conjunto residencial o mixto. Por el contrario, considera el demandante, la regulacin acusada no slo afecta el principio de igualdad sino que, adems, atenta contra el derecho a la propiedad, pues los dueos de inmueble s de gran extensin deben pagar cuotas de administracin excesivas, que desvalorizan la propiedad, pues dificultan su venta o arrendamiento Por ltimo, el demandante recuerda que la sentencia C-522 de 2002 mencion que el coeficiente de copropiedad era el factor para determinar las expensas comunes o cuota de administracin de un bien en propiedad horizontal, pero no existe cosa juzgada, pues dicha providencia no entr a "estudiar la constitucionalidad o inconstitucionalidad de la norma que lo establece( articulo 25 numeral 3), pues esta no haba sido demandada, partindose del hecho de su presuncin de constitucionalidad. Sobre estos aspectos, la Corte manifiesta en lo esencial: La libertad de configuracin del Legislador en materia de propiedad. 4- De conformidad con los artculos 1, 2, 58 y 150 de la Carta, la potestad del Legislador es amplia para regular y establecer los mecanismos que definan la manera de acceder al derecho a la
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propiedad privada, as como sus contenidos, transferencia y lmites. El artculo 58 constitucional establece, en consecuencia, algunos parmetros concretos para determinar la garanta y configuracin normativa de este derecho, como son el reconocimiento a la propiedad privada con arreglo a las leyes civiles, la afirmacin de la proteccin de los derechos adquiridos en relacin con ella, - en el trnsito legislativo-, y el reconocimiento a la funcin social y ecolgica que tiene la propiedad, como caractersticas establecidas por el constituyente al uso, goce y disposicin de este derecho. De all que se pueda asegurar que la Carta reconoce y protege el derecho a la propiedad privada y slo condiciona su ejercicio y disposicin, principalmente, a motivos de utilidad pblica3 o de inters social, asegurando en todo caso, ante la existencia de conflictos entre el inters general de la colectividad y el inters particular, la prevalencia del primero (CP art. 58). Con todo, aunque la ley pueda invocar el bienestar general para limitar los derechos de contenido patrimonial, cuando la limitacin o extincin del derecho pueda ser valorada econmicamente, el afectado deber ser indemnizado4 conforme a la Carta, salvo en los eventos en que el acceso a la propiedad responda a las contravenciones sealadas en el artculo 34 constitucional, esto es, que el bien haya sido adquirido mediante enriquecimiento ilcito, en perjuicio del Tesoro Pblico o con grave deterioro de la moral social 5 . Bajo estos supuestos, al legislador le compete, atendiendo a estas disposiciones superiores, definir las caractersticas y modalidades de la propiedad, -intelectual, compartida, inmueble, etc.- y las "facultades, obligaciones, cargas y deberes que los propietarios y terceros pueden desarrollar y estn, obligados a cumplir"6 con respecto a los bienes que ostentan y al tipo de propiedad que poseen, en cada caso especfico. Puede decirse en consecuencia
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Corte Constitucional C-522 de 2002 M.P. Jaime Crdoba Trivio Corte Constitucional C-488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis 5 Corte Constitucional Sentencia C-374 de 1997 M.P. Jos Gregorio Hernndez 6 Corte Constitucional Sentencia C-488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis

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que la propiedad privada conlleva para el Estado un deber de regulacin que atienda los intereses privados sin desconocer el inters social, y para los particulares un ejercicio que satisfaga o propenda por satisfacer el inters general7. 5- En ese orden de ideas, si bien la regulacin de los derechos de propiedad tiene reserva de ley, eso no significa que la potestad reguladora del Congreso no es absoluta, en la medida en que le compete asegurar que el ejercicio de la propiedad sea posible y sus lmites o exigencias sean razonables y respetuosas del ncleo esencial de este derecho. Bajo tales supuestos, es plenamente posible que el Legislador decidida estructurar el acceso a la propiedad privada, mediante mecanismos especficos que permitan su consolidacin y ejercicio, acorde con las necesidades histricas. Tal potestad es propia de sus competencias constitucionales, por lo que slo limitaciones desproporcionadas o irrazonables, o abiertamente contrarias a derechos fundamentales concretos, pueden ser consideradas reprochables, en vista del amplio margen de configuracin del Congreso en materia econmica y patrimonial. 6- Las consideraciones precedentes son plenamente aplicables a la llamada propiedad horizontal. En anterior oportunidad, esta Corte tuvo la ocasin de establecer y aclarar qu tipo de regulacin rige este derecho y qu caractersticas histricas le han sido impresas por parte del legislador. Por ser importante para determinar hasta que punto son razonables o no las disposiciones demandadas, la Corte recuerda brevemente la evolucin y caractersticas de las regulaciones legislativas relativas a la propiedad horizontal. El rgimen de propiedad horizontal 7- La sentencia C-488 de 2002, M.P. Alvaro Tafur Galvis, realiz un exhaustivo anlisis sobre la historia de la configuracin legal en materia de propiedad horizontal para concluir, con respecto a la regulacin establecida por el legislador antes de la actual ley 675 de 2001, lo siguiente:
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Corte Constitucional Sentencia C488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis

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i) El rgimen de propiedad horizontal surgi como una necesidad social producto de los sucesos del 9 de abril de 1948, que llevaron a la expedicin de la Ley 182 de 1948, para asegurar el acceso a la propiedad inmueble a un mayor nmero de personas. El artculo 2 de ese cuerpo normativo estableci que un inmueble poda ser separado en unidades independientes, de manera tal que un propietario poda ser considerado dueo exclusivo de su piso o departamento y comunero en los bienes afectados al uso colectivo. ii) Este derecho a la propiedad horizontal estuvo regulado adems por la ley 16, de 1985, norma que, fuera de reconocer en cada copropietario un derecho sobre la unidad privada e independiente y un derecho de igual naturaleza sobre los bienes comunes, - pero inalienable, indivisible e inseparable del primero-, condicion la constitucin de este rgimen, al otorgamiento de la escritura pblica que contena el reglamento relativo a los lmites al ejercicio de propiedad comn y la responsabilidad de las expensas comunes, garantizando el sometimiento de los copropietarios y terceros al mismo. As, conforme a esta norma y al reglamento establecido, una persona jurdica creada para ese fin, poda conducir la administracin de los bienes comunes. iii) Acorde con las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, en consecuencia, fueron considerados como bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad y conservacin del edificio, as como las reas que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso o departamento. El origen del pago de expensas surgi igualmente por la ley, mientras que el de las obligaciones pecuniarias extraordinarias, se gest principalmente en los acuerdos de las asambleas de copropietarios, cuyo funcionamiento y rgimen se regul conforme a lo previsto en el Decreto 1365 de 1986. En materia de expensas comunes, el artculo 5 de la ley 182 de 1948, modificado por el artculo 7 de la ley 16 de 1985, expresamente seal que cada propietario deber contribuir a las expensas necesarias a la administracin, conservacin y reparacin de los bienes comunes, as como al pago de la prima de seguro en proporcin al valor del piso o
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departamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes. (...)" iv) En razn a lo anteriormente expuesto puede concluirse que el rgimen de propiedad horizontal establecido antes de la ley 675 de 2001 fue regulado por el Congreso principalmente a travs de las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, que desarrollaron un derecho a la propiedad horizontal fundado en las siguientes caractersticas8: a) La existencia de un solo inmueble sobre el que confluan tanto derechos netamente individuales, como los comunes de los propietarios; b) la configuracin de una comunidad en tomo a la utilizacin y mantenimiento de las reas y elementos de uso general necesarios para la existencia, seguridad y conservacin del edificio, y para la correcta utilizacin de los bienes privados; c) el establecimiento de derechos del propietario al uso y goce de bienes comunes y de su propiedad individual y la determinacin de fijar obligaciones en cabeza de los propietarios para cumplir con los objetivos del bien (vgr. pagar cuotas ordinarias y extraordinarias); d) la definicin de estas pautas de organizacin, incluso respecto de los intereses comunes, a travs de un reglamento de copropiedad que debe elevarse a escritura pblica y registrarse en el folio de matrcula del inmueble; e) la oponibilidad de esas pautas a futuros adquirentes y a terceros; y f) finalmente la indivisin forzosa de los bienes comunes. 8- Conforme a lo anterior, el derecho a la propiedad horizontal puede definirse como una forma de dominio individual sobre un bien, que se acompaa adems del dominio colectivo sobre ciertos bienes denominados comunes, que son necesarios para el ejercicio efectivo del derecho individual9. Desde sus orgenes en la regulacin legal, el derecho de dominio sobre los bienes comunes naci directamente del derecho de los propietarios sobre los bienes privados. De manera tal que "de la propiedad de los bienes privados deviene el derecho de dominio sobre los bienes comunes, con todas las consecuencias que ello significa10". La regulacin y
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Corte Constitucional Sentencia C-488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis Corte Constitucional Sentencia T-035 de 1997 M.P. Hernando Herrera Vergara 10 Corte Constitucional C-318 de 2002 M.P. Alfredo Beltrn Sierra

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definicin del contenido y lmites de los derechos privados y comunes en la propiedad horizontal estaba entonces establecida en la ley y especialmente en el reglamente de copropiedad horizontal correspondiente. 9- Teniendo en cuenta estas consideraciones, conviene recordar que Ley 675 de 2001, sobre la que recae la inconformidad del demandante en este proceso, es la nueva regulacin legal vigente en materia de propiedad horizontal, en la que se estableci igualmente por parte del legislador, la coexistencia de los derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y, a su vez, el derecho de copropiedad sobre el terreno y los dems bienes comunes. Al respecto, en su artculo 3 la ley acusada define como bienes comunes, aquellas partes "del edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal pertenecientes pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinacin permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservacin, seguridad; uso, goce o explotacin de los bienes de dominio particular". Queda claro, conforme a lo indicado, que la norma vigente continu reconociendo que en cabeza del titular conviven dos derechos: el primero, que reside en el dominio que se tiene sobre un rea privada determinada; y, el segundo, que es la propiedad en comn sobre las reas comunes, de las que son cotitulares quienes a su turno lo sean de las reas privadas11. Bajo estos supuestos, es claro que, conforme a las caractersticas generales de la propiedad horizontal que han sido explicadas, y a las propias de la ley 675 de 2001, la "propiedad sobre los bienes comunes resulta accesoria a la titularidad sobre los bienes privados, de suerte que: i) todo acto de suposicin o, gravamen o embargo de un bien privado incluye el derecho sobre los bienes comunes; ii) stos no pueden ser objeto de acto jurdicos separadamente de los bienes privados, y ii) el derecho sobre los bienes comunes se mide de acuerdo con el coeficiente de copropiedad"12.
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Corte Constitucional, Sentencia C-726 de 2000 M.P. Alfredo Beltrn Sierra. Corte Constitucional, Sentencia C-488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis

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10- La ley 675 de 2001 prev un criterio respecto a la determinacin de la toma de decisiones, la fijacin de expensas comunes y el establecimiento de obligaciones frente a la propiedad comn. Se trata del coeficiente de copropiedad, que define el alcance de muchos de los derechos del propietario con respecto a las rea comunes y al ejercicio de sus actividades, incluso, en las reas privadas. De hecho, el artculo 25 de la ley 675 de 2001 seal que los coeficientes de copropiedad (porcentajes de propiedad) definen la proporcin de los derechos de los titulares de unidades privadas sobre los bienes comunes, el porcentaje de participacin en la asamblea para la toma de decisiones econmicas y el ndice de participacin en las expensas comunes, pues a mayor coeficiente, mayor cuota de sostenimiento. En el mismo sentido, el artculo 26 de la mencionada ley estableci que tales coeficientes se calculan con base en el rea privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al rea total privada del edificio o conjunto, lo cual significa que dicho coeficiente depende esencialmente del rea de cada unidad privada que compone el edificio o el conjunto. 11- La Corte recuerda que sobre el tema de los coeficientes de propiedad ya se haba pronunciado esta Corporacin, en la sentencia C-522 de 2002, M.P. Jaime Crdoba Trivio. En esa ocasin, la demanda cuestion la definicin de estos criterios por parte del legislador al enfrentarlos con el derecho a la participacin democrtica, que no depende de un criterio porcentual determinado o est ligado a l para su ejercicio. Si bien en esa oportunidad las consideraciones sobre el tema no fueron decisivos para la decisin tomada, sin embargo resultan relevantes en la medida en que determinan aspectos del derecho a la propiedad horizontal en la ley 675 de 2001, que vale la pena resaltar. As, en el fallo mencionado, la Corte reconoci con respecto al coeficiente de copropiedad, que este era "un elemento esencial del derecho al dominio y de referencia y correlacin tanto para determinar las obligaciones pecuniarias a cargo de la unidad privada respectiva en relacin con las expensas comunes como su derecho correlativo a contar con una participacin porcentual en la Asamblea de
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copropietarios"13.Tambin dijo la Corte que el Legislador estaba facultado para elegir el criterio de coeficiente de propiedad para manejar las relaciones de las personas que adquieren la condicin de copropietarios, y que ello no era inconstitucional, en principio, en la medida en que no se revelaba contrario al inters general. Coeficiente de propiedad y reparto de las contribuciones a las expensas comunes. 12- Como bien se dijo anteriormente, en esta oportunidad los cargos del actor se centran en atacar como violatorio del derecho a la igualdad la decisin legislativa de utilizar precisamente estos coeficientes de copropiedad como criterio para establecer el monto de las expensas comunes en cada caso concreto, incluyendo indudablemente la administracin del edificio o conjunto, y dems gastos. Para el demandante, el legislador debi haber consagrado en materia de las expensas comunes un criterio retributivo, es decir un criterio en el que se tenga en cuenta los costos que realmente cada unidad inmobiliaria ocasiona al edificio y los beneficios reales que dicha unidad obtiene de las zonas comunes, para que cada propietario pague exclusivamente las sumas que correspondan, conforme a esa realidad. En su opinin, la ley debi haber consagrado un rgimen que permitiera que cada quien asumiera el costo de las expensas comunes conforme a lo que recibe por servicios, de manera tal que quien use o necesite en mayor grado de tales bienes, pague una proporcin mayor conforme a esa realidad. De otra parte, tambin consider el actor que el otro criterio plausible que debi haber adoptado en este caso el legislador, a fin de no atentar contra el principio de igualdad, era imponer una cuota uniforme a todas las unidades, de suerte que cada propietario pagara lo mismo por los gastos de las reas comunes. Al respecto afirma que el criterio usado por el legislador en la ley 675 implica que no se paga conforme a los servicios recibidos, o en forma idntica todos los inmuebles
Corte Constitucional, Sentencia C-522 de 2002. M.P. Jaime Crdoba Trivio. En esa oportunidad se declararon exequibles las normas acusadas, en el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldr al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, slo para las decisiones de contenido econmico, en la medida en que para las dems decisiones pervive el derecho democrtico de una persona un voto.
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privados, sino de acuerdo al coeficiente de copropiedad, lo que implica, en trminos prcticos, una clara desigualdad en la medida en que en la prctica las propiedades con mayor coeficiente terminan subsidiando los gastos comunes de las unidades con menor coeficiente en la propiedad. 13. Ante las reflexiones de la demanda, se pregunta esta Corporacin si es constitucionalmente vlido que el legislador escoja entre uno u otro criterio para establecer las obligaciones comunes en materia de propiedad horizontal por parte de quienes ostentan el dominio de los bienes inmuebles individuales. Esto es, puede la ley recurrir a un criterio como el del coeficiente de propiedad? O, por el contrario tena que adoptar por un criterio retributivo o estrictamente, igualitario, como lo indica el actor? O poda el legislador vlidamente optar por uno u otro criterio? Para responder a este interrogante, la Corte recuerda que, como ya se seal en esta sentencia, el Legislador cuenta con una amplia libertad para regular la propiedad horizontal, por lo que el Congreso puede establecer diferenciaciones en este campo recurriendo a distintos criterios, siempre y cuando no apele a patrones constitucionalmente prohibidos, como la raza o el origen nacional (CP art. 13). Por esas mismas razones, la Corte debe ser en principio respetuosa de las diferenciaciones establecidas por la ley en este campo, precisamente porque en esta materia la propia Carta confiere al Congreso una amplia libertad de configuracin. Y es que esta Corte ha destacado, en numerosas oportunidades, que existe una relacin inversa entre el grado de libertad que la Carta confiere al Congreso en ciertas materias y la intensidad del control judicial del respeto a la igualdad, la cual podra ser formulada as: entre mayor es la libertad de configuracin del legislador en una materia, ms deferente debe ser el control constitucional del respeto de la igualdad, mientras que ese escrutinio judicial debe ser ms riguroso cuando el Legislador utiliza criterios o regula esferas en donde su margen de apreciacin ha sido restringido por la propia Constitucin.14 En esas condiciones, como en el presente
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Sentencia C-1191 de 2001, MP Rodrigo Uprimny Yepes, Fundamento 62.

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caso, se trata de un asunto en donde la libertad del Congreso es amplia, la Corte concluye que el juez constitucional debe ser en principio respetuoso de los criterios y las diferenciaciones del Legislador en este mbito, las cules se entienden constitucionales, salvo que sean manifiestamente irrazonables o vulneren especficos mandatos constitucionales15. 14- Bajo estos supuestos, es claro que la Ley 675 no adopt el criterio estrictamente retributivo que reclama el actor, segn el cual los propietarios deben contribuir a las expensas comunes en forma estrictamente proporcionada a los beneficios que reciben. Ni tampoco ese cuerpo normativo estableci una regulacin estrictamente igualitaria, segn la cual todas las unidades debieran contribuir en forma idntica a sufragar las expensas comunes. La ley incorpor el coeficiente de propiedad, que es un criterio de proporcionalidad al rea que representa cada inmueble frente a la totalidad del rea del edificio o del conjunto. Pero no por ello la ley se torna inconstitucional porque la Constitucin en ninguna parte exige que el rgimen de propiedad horizontal tenga que obligatoriamente recurrir a uno o a otro criterio. Bien poda entonces el Congreso optar, como lo hizo la Ley 675 de 2001, por un criterio general de proporcionalidad al rea de cada inmueble para la determinacin de las responsabilidades en las expensas comunes. Este criterio proporcional permite establecer contribuciones a las expensas comunes fundadas precisamente en la consideracin de que a mayor coeficiente de propiedad en el edificio, es razonable entender que existe mayor capacidad de pago y por consiguiente es posible exigir, en trminos de equidad, una contribucin proporcional en las expensas comunes16. En efecto se considera que quienes tienen un mayor patrimonio y perciben mayores ingresos pueden aportar una suma mayor pero proporcional al rea de su inmueble para el financiamiento de los gastos comunitarios. 15- Este criterio puede ser vlidamente impuesto por el legislador, en la medida en que resulta razonable y adecuado para la
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Ver al respecto, entre otras, las sentencias C-265 de 1994, C-445 de 1995 y C-093 de 2001. Corte Constitucional, Sentencia C-333 de 1993

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configuracin y ejercicio del derecho a la propiedad horizontal, que se vinculen las obligaciones respecto de las expensas de las reas comunes no slo a un criterio objetivo de propiedad, - el coeficiente de propiedad comn sigue al de propiedad individual-, sino que se acojan adems consideraciones relacionadas con la capacidad contributiva y de pago derivada precisamente de esa mayor capacidad patrimonial, que razonablemente se encuentra ligada al mayor rea de la unidad respectiva. Con ello se establece un criterio objetivo y eficiente en el recaudo de las sumas comunes, que en modo alguno resulta contrario al principio de igualdad, pues es admisible que la ley exija, por razones de proporcionalidad, solidaridad y redistribucin, que quienes gozan de inmuebles de mayor rea y por ende mayor valor contribuyan en mayor medida a sufragar los gastos comunes que quienes son propietarios de inmuebles con menor rea, que se entiende que tienden a ser de menor valor. 16- La Corte destaca adems que las normas acusadas regulan la distribucin de las expensas comunes, que estn destinadas a desarrollar y preservar los bienes comunes y los servicios requeridos para la existencia y buen funcionamiento del conjunto o edificio sometido al rgimen de propiedad horizontal. Esto significa que esa disposicin no se refiere a otros servicios que pueden ser individualizados y cuyo consumo por unidad privada se encuentra claramente determinado, como son por ejemplo los servicios pblicos domiciliarios de cada local o apartamento, puesto que la norma acusada no prev que el pago de estos servicios individualizados de cada bien de dominio particular dependa del coeficiente de propiedad. En esas condiciones, como se trata de sufragar esas expensas comunes, la ley deba prever un rgimen eficiente y equitativo para repartir esos gastos y adopt, en su libertad de configuracin, el coeficiente de propiedad, 17- Es cierto que el Legislador hubiera tambin podido, dentro de ciertos lmites, recurrir a otros criterios para distribuir los gastos comunes de los edificios o los conjuntos, ya que el Congreso goza de una amplia libertad de configuracin en esta materia; pero en manera alguna la Carta excluye el uso del criterio proporcional de
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coeficiente propiedad previsto por los apartes acusados, decisin para la cual pudieron incidir diversas consideraciones. As, el Congreso pudo considerar que un criterio como el estrictamente igualitario entre cada unidad o inmueble privado no sera realmente equitativo, pues propietarios con muy distinta capacidad de pago terminaran contribuyendo en forma idntica a sufragar los gastos comunes del edificio o conjunto. Igualmente pudo considerar que un criterio retributivo podra ser menos solidario o provocar problemas prcticos de gestin para el cobro de las expensas comunes, de suerte que a la postre podra llevar a la desarticulacin de las obligaciones que precisamente se pretenden garantizar, en la medida en que no siempre es fcil aplicar a las reas y expensas comunes el principio de "a mayor servicio, mayor pago". Por ejemplo, algunos propietarios podran aducir que ellos abren por s mismos las puertas de entrada y del garaje, para argumentar que no deben pagar el servicio del conserje. Otros miembros de la comunidad pueden sealar que no utilizan los depsitos de basura de la comunidad, porque entregan directamente las basuras a los carros correspondientes y as, sucesivamente. En esas condiciones, es razonable entender que el Congreso opt por el coeficiente de propiedad por considerar que era el que mejor armonizaba la equidad con la eficacia y facilidad en la gestin de las expensas comunes, por lo cual era una decisin posible, dentro la amplia libertad que tiene el Legislador en este campo. 18. La propiedad horizontal es entonces un tipo de dominio que genera derechos sobre unidades inmobiliarias independientes y sobre reas comunes. Con respecto al rgimen que regula este tipo de propiedad, el Legislador tiene amplia libertad para determinar el contenido de ese derecho, de manera tal que su competencia se circunscribe a asegurar que el ejercicio del mismo resulte pleno y viable en el contexto histrico determinado y a que la normatividad impuesta sea razonable y constitucionalmente legtima (vgr. respeto por los derechos adquiridos, no vulneracin de derechos, fundamentales, etc). La Ley 675 de 2001 poda entonces optar por establecer como regla para determinar el pago de las expensas comunes un criterio de proporcionalidad al rea de cada inmueble,
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diferente a otros criterios posibles, y conforme al cual a mayor copropiedad individual corresponden mayores erogaciones en gastos comunitarios, bajo el supuesto de la mayor capacidad de contribucin en las expensas comunes. Este criterio resulta razonable desde la perspectiva de las atribuciones del legislador, porque desarrolla el derecho a la propiedad horizontal asegurando su viabilidad prctica y responde a los intereses comunitarios que subyacen a este tipo de propiedad. 19- Los anteriores argumentos son suficientes para concluir que la regulacin acusada se ajusta a la Carta. Con todo, y teniendo en cuenta que el actor argumenta que esas disposiciones lesionan el derecho a la igualdad de los propietarios y ponen en entredicho el derecho mismo a la propiedad privada, la Corte realiza unas consideraciones finales para desvirtuar esas acusaciones. Principio de igualdad, respeto a la propiedad privada y coeficiente de propiedad. 20- Tal y como lo ha sealado esta Corporacin en otras oportunidades, la proteccin ofrecida por el artculo 13 de la Carta con respecto derecho a la igualdad, no pretende asegurar a todas las personas un trato exacto e idntico, dentro de una concepcin matemtica, sino un reconocimiento de las diferencias que subsisten entre los asociados, al punto de garantizar un trato igual para ellas cuando se encuentren en condiciones relevantemente iguales y una regulacin distinta frente a situaciones divergentes. En ese orden de ideas, una regulacin en materia de propiedad horizontal parte del supuesto de que quienes estn cobijados por esa legislacin son propietarios de inmuebles privados, pero que tienen igualmente la obligacin de cumplir con las expensas comunes en lo referente a la propiedad compartida. La pregunta que surge a este respecto es si es posible para el Legislador, sin desvirtuar el principio de igualdad, establecer una diferenciacin interna entre propietarios fundada en los diferentes coeficientes de propiedad, y a esa diferenciacin darle una atribucin especfica en materia de responsabilidades en las expensas comunes.
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21- Para la Corte es claro que es plenamente posible para el legislador hacer esa diferenciacin entre propietarios conforme a los coeficientes de copropiedad precisamente porque dicha diferenciacin est fundada en la existencia de situaciones fcticas diversas, desde un punto claramente relevante, en la medida en que no todos los miembros de una propiedad en rgimen horizontal tienen inmuebles que ocupen exactamente la misma rea. Y es ese sentido es un trato diverso justificado que el pago de las expensas comunes sea proporcional al rea de cada unidad, por cuanto es una regulacin que responde a la naturaleza misma del rgimen de propiedad horizontal, que articula el dominio privado sobre un bien particular con la copropiedad y comunidad sobre las reas comunes, que deben ser mantenidas y preservadas. En esas condiciones, y acorde con el principio clsico del derecho, segn el cual lo accesorio sigue a la suerte de lo principal, es razonable establecer que las contribuciones al mantenimiento de la propiedad comn se funden en caractersticas de los inmuebles privados, como lo hace la figura del coeficiente de propiedad, que precisamente se calcula como una proporcin entre el rea privada y el rea total del edificio o del conjunto. Conviene recordar que inescindiblemente la propiedad comn est ligada a la propiedad privada individual, por lo que no es un cobro de lo no debido el pagar conforme al coeficiente de copropiedad correspondiente, como pretende hacerlo ver el demandante, sino que es una expensa directamente ligada y derivada del goce del derecho principal a la propiedad inmueble, y de suyo inherente al ejercicio de esa propiedad. 22- Para esta Corporacin, en consecuencia, no puede considerarse contrario al derecho a la igualdad la diferenciacin real entre propietarios, que fue reconocida legalmente por medio de los coeficientes de copropiedad, en la Ley 675 de 2001, en la medida en que es vlida la regulacin diversa para los diferentes e igual para los iguales. Adems, como ya se explic largamente en esta sentencia, la opcin por este criterio dista de ser arbitraria, pues representa un medio adecuado para lograr al menos dos propsitos constitucionalmente admisibles.
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De un lado, este criterio de proporcionalidad busca ser ms equitativo en la medida en que es razonable asociar que quien tiene una propiedad de mayor rea tiene mayor capacidad de pago que el propietario de un inmueble de menor rea, cuando ambos se encuentran localizados en un mismo edificio o conjunto. Y en general se ha considerado, con razn, que un criterio equitativo de reparto de las cargas comunes es precisamente distribuirlas conforme a la capacidad de pago de los distintos obligados. De otro lado, esta regulacin busca simplificar el manejo administrativo de las expensas comunes y por ello calcula las contribuciones de los distintos propietarios con base en un criterio sencillo, como es el rea de cada inmueble. Por el contrario, un criterio como el retributivo, sugerido por el actor, puede ocasionar dificultades prcticas de clculo y manejo de las expensas comunes, tal y como ya se explic. 23- Por las anteriores consideraciones, es errado conforme al actual criterio definido por el legislador, pensar como lo hace el demandante, que se viola la igualdad en la medida en que todos los copropietarios disfrutan en igual proporcin de los bienes y servicios comunes y se les cobra distinto, ya que deben pagar sumas mayores los inmuebles de mayor amplitud. Como se explic, los criterios retributivo y estrictamente igualitario para la distribucin de las expensas podran eventualmente ser adoptados por el Legislador, pero la Carta no establece que obligatoriamente deba ser as, por lo que las normas acusadas podan tomar en cuenta no los servicios recibidos, sino el rea de la propiedad privada correspondiente a cada quien, de la que se deriva el coeficiente de propiedad. A su vez, que los gastos vayan ligados a la propiedad individual se sustenta en un criterio de proporcionalidad que en modo alguno resulta ser contrario al derecho a la igualdad. En efecto, la proporcionalidad se funda en el principio de equidad vertical, que precisamente permite proponer una mayor carga impositiva a quienes gozan de mayor capacidad de pago, de modo que aquellos que tienen un patrimonio mayor o perciben mayores recursos
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contribuyan en forma proporcional a su mayor riqueza a los gastos comunes. Un criterio as, fundado en la diferenciacin entre propietarios descrita, respeta entonces el derecho a la igualdad de los asociados. Esa regulacin tampoco desconoce el derecho a la propiedad, porque es indudable que sta implica cargas, que ms que limitar la propiedad, como lo expone el actor, representan en este caso los costos inherentes a garantizarla, pues sin mantenimiento de los bienes comunes, no podran las personas gozar de su inmueble privado. 24- Conforme a lo anterior, el reparto de las expensas comunes segn el coeficiente de propiedad no viola la igualdad, incluso si se acepta la hiptesis fctica del demandante segn la cual los apartamentos de mayor extensin no causan mayores gastos comunes al edificio, por la sencilla razn de que el demandante parte de un presupuesto normativo equivocado. Segn su parecer, el nico criterio compatible con la igualdad al cual puede recurrir el legislador para regular las contribuciones a las expensas comunes de los distintos inmuebles es de naturaleza retributiva, esto es, que el pago debe ser proporcional al beneficio recibido. Como vimos, sta no es la nica posibilidad del legislador. Indudablemente la ley hubiera podido recurrir a ese criterio retributivo, pero, en la medida en que el legislador goza de amplia libertad para regular la propiedad horizontal, y que la propiedad cumple una funcin social y que Colombia es un Estado social de derecho que propugna por que la igualdad sea real y efectiva, bien poda la ley recurrir a un criterio proporcional vinculado a la capacidad de pago, semejante al que rige el principio de igualdad en materia de contribuciones tributarias. Y por ello no viola la igualdad que la contribucin a las expensas comunes dependa del rea de cada inmueble individualmente considerado.

VII. DECISIN En mrito de lo expuesto, la Sala Plena de la Corte Constitucional de la Repblica de Colombia, administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constitucin,
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RESUELVE Declarar EXEQUIBLES, pero nicamente por los cargos analizados, el artculo 25 numeral 3 de la Ley 675 de 2001, as como el aparte acusado del artculo 3 de esa misma ley, el cual literalmente dice: "la proporcin con que cada uno contribuir en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por mdulos de contribucin, en edificios o conjuntos de us comercial o mixto. "

DISTINTOS CASOS

CASO N 1: CONJUNTO MIXTO ARTICULO 38 - CRITERIOS PARA LA FIJACIN DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: Por desarrollarse el CONJUNTO INMOBILIARIO SAN FERNANDO PLAZA por etapas, los coeficientes de copropiedad, de conformidad con el artculo 7 de la Ley 675 de 2.001, tienen carcter provisional; De conformidad con el artculo 27 de la Ley 675 de 2.001, los coeficientes de copropiedad se han establecido de acuerdo con un valor inicial que representa una ponderacin objetiva entre el rea privada y la destinacin y caractersticas de los mismos. Para tal efecto se ha tenido como valor de referencia el valor de metro cuadrado de rea privada construida de los locales 1 120 y 1 150, ubicados en el primer piso sobre la carrera 43 A; con respecto a este valor de referencia se han calificado los metros cuadrados de rea privada construida de apartamentos, de oficinas, de los restantes locales comerciales, del local nmero 346 destinado a Club Social, y tambin los metros cuadrados de rea privada libre, as: El metro cuadrado de rea privada construida de
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apartamentos se califica con el 0,24 con respecto al valor del metro cuadrado de referencia; El metro cuadrado de rea privada construida de oficinas se califica con el 0,40 con respecto al valor del metro cuadrado de referencia, con excepcin del metro cuadrado del segundo nivel de la oficina nmero 1252 que se califica con el 0,20, es decir al 50 % del metro cuadrado de rea privada construida del primer nivel de esta oficina; El metro cuadrado de rea privada construida del resto de locales comerciales se califica en cada caso con respecto al valor del metro cuadrado de referencia, teniendo en cuenta distintos factores, tales como ubicacin, conformacin del local si es regular o n y tamao del local; En los coeficientes se expresa el factor de calificacin del rea privada construida de cada local comercial; El metro cuadrado de rea privada del local N. 346, se califica as: En los niveles 3 y 4 con el 0,35 con respecto al valor del metro cuadrado de referencia; En los niveles -1, 1, 2 y 6, con el 0,117, es decir a una tercera parte de lo calificado para los niveles 3 y 4; En el nivel 5, con el 0,245, es decir a un setenta por ciento (70 %) del factor de calificacin de los niveles 3 y 4. Todos los metros cuadrados de rea privada libre se han calificado con el 0,07 con respecto al valor del metro cuadrado de referencia. Para determinar el coeficiente de cada parqueadero sencillo se ha considerado que todos tienen una misma rea privada promedio, ponderada en una quinta parte; Igual ocurre con los parqueaderos dobles y con los tiles o depsitos, con excepcin de los depsitos identificados con los nmeros 1 y 8, que por su tamao excepcional no participan en la determinacin del rea promedio de todos los depsitos o tiles, pero en los cuales su rea privada construida se pondera tambin en una quinta (1/5) parte. El metro cuadrado de rea privada del inmueble denominado HOTEL CARRERA 42 A N 1 15, se califica as: En los pisos 3 y 4 con el 0,30 con respecto al valor del metro cuadrado de referencia; En los pisos del 6 al 17, el 78 % de
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su rea se califica con el 0,30 con respecto al valor del metro cuadrado de referencia y el 22 % de su rea se califica con el 0,10, es decir a una tercera parte, considerando que este 22 % del rea corresponde a reas de servicio que permiten el acceso a las reas netas de ocupacin hotelera (habitaciones hoteleras); El rea privada construida en las reas libres, correspondiente a gimnasio, etc, se ha calificado con el 0,21, es decir a un setenta por ciento (70 %) de calificacin con relacin al rea calificada al 0,30. MODULOS:

MODULOS DE CONTRIBUCION EN GASTOS SAN FERNANDO PH MODULO GASTOS A REPARTIR N 1 Gastos slo de vivienda 2 Gastos slo de oficinas 3 Gastos slo de locales comerciales, por ejemplo publicidad comercial 4 Gastos slo de parqueaderos niveles inferiores y niveles superiores 5 Gastos y expensas comunes vinculados con plazoleta comercial del primer piso y plaza de eventos del nivel 3 6 Aire acondicionado de locales comerciales 7 Aire acondicionado de oficinas 8 Subestaciones elctricas y plantas de emergencia 9 Zona de mesas de servicio para locales comerciales destinados a expendio de comidas, nivel 3

CASO N 2
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CENTRO COMERCIAL N 1 MODULO A: Corresponde al ndice que determina la proporcin de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del Centro Comercial determina tambin el nmero de votos de cada propietario en la Asamblea General y determina, igualmente, el factor en el que cada propietario debe contribuir a sufragar los gastos de conservacin, mantenimiento, administracin de los bienes de dominio comn de todos los propietarios. MODULO B: Corresponde al porcentaje que deben pagar los propietarios de los locales por concepto de gastos de publicidad, promocin o propaganda conjunta, etc. que no interesen a los propietarios de las oficinas. MODULO C: Corresponde al porcentaje que deben pagar los propietarios de oficinas por concepto de los servicios de aire acondicionado, transporte vertical (Ascensor) y citofona, etc. que no interesen a los propietarios de los locales. ARTICULO 33.- OTROS MODULOS DE CONTRIBUCION: Teniendo en cuenta la existencia de bienes y servicios de dominio comn que benefician slo a algunos inmuebles, los gastos de conservacin, mantenimiento y eventual reposicin de los equipos e instalaciones comunes necesarios para la prestacin de dichos servicios y los mismos gastos con relacin a los bienes afectados al uso comn slo por parte de algunos bienes de dominio privado o particular, sern asumidos solamente por los propietarios de los bienes de dominio comn que tienen derecho al uso de los bienes o que se benefician con la prestacin de los servicios. Los bienes y servicios que tienen las caractersticas anteriores son: MODULO D: SISTEMA DE AIRE ACONDICIONADO: Teniendo en cuenta la dotacin de un sistema comn para prestacin del servicio de aire acondicionado para algunos locales comerciales de la 3a Etapa, en el XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX existe tambin un mdulo para el reparto de estos gastos y expensas comunes, slo entre los locales comerciales servidos por este sistema.
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El factor de participacin de cada uno de los locales en estos gastos, est determinado por la proporcin en la que el volumen de cada uno, participa en la suma total del volumen de todos los locales abastecidos por este sistema comn. MODULO E: SERVICIO DE GAS DOMICILIARIO: Los gastos de conservacin, mantenimiento y eventual reposicin de los equipos e instalaciones comunes necesarias para la prestacin del servicio de gas domiciliario, sern asumidos por partes iguales solamente por los propietarios de los inmuebles beneficiados, advirtindose que los gastos generados por el consumo, sern cubiertos de conformidad con los registros de cada contador instalado en cada uno de los locales que disponen de este servicio. MODULO F: ZONA DE MESAS PARA SERVICIO DE LOCALES DESTINADOS A LA ELABORACIN Y EXPENDIO DE COMIDAS Y BEBIDAS: Los gastos de conservacin, mantenimiento, aseo, de la zona de mesas, situada en el sector conocido como xxxxxxxxxxxxxxxx, sern asumidos por partes iguales entre los propietarios de los inmuebles que tengan derecho al uso de dicha zona. Igual criterio se adoptar para distribuir los costos de mantenimiento, conservacin y eventual reposicin del equipo de extraccin de olores, costos que sern distribuidos por partes iguales, solamente entre los propietarios de los inmuebles dotados con dicho servicio. ARTICULO 33.- CRITERIOS PARA LA DETERMINACIN DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD Y DE LOS MDULOS DE CONTRIBUCIN EN GASTOS A, B Y C, CORRESPONDIENTES A LOS INMUEBLES QUE INTEGRAN LA ETAPA 3B, TAMBIN DENOMINADA CUARTA ETAPA DEL XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX PROPIEDAD HORIZONTAL: Los criterios para la determinacin de los coeficientes de copropiedad y de los mdulos de contribucin en gastos A y B, correspondientes a los inmuebles que integran la etapa xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Propiedad Horizontal, son los aprobados por la Asamblea de propietarios del Centro Comercial xxxxxxxxx, reunida el da xxx de xxxxxx del ao XXXXXXXXX, conforme consta en el acta correspondiente que ya
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presentaron para ser incorporada al protocolo; dichos criterios son los siguientes: Los criterios para la fijacin de los Coeficientes de Copropiedad y Participacin en gastos de los inmuebles de la 4 etapa, con excepcin de los locales para Almacn Ancla y para Cinemas, sern los siguientes: Los locales con reas tiles construdas menores o iguales a 313.28 metros cuadrados participarn con el rea que tengan sin ninguna ponderacin. Los locales con reas tiles construdas superiores a 313.28 metros cuadrados pero inferiores a 600.00 metros cuadrados participarn con reas ponderadas al 75 % para efectos de los mdulos A y B. Los locales con reas tiles construdas superiores a 600.00 metros cuadrados pero inferiores a 1.506.37 metros cuadrados participarn con reas ponderadas al 62.50 % para efectos del mdulo A y del 72.50 % para efectos del mdulo B. Los locales con reas tiles construdas superiores a 1.506.37 metros cuadrados, con unidad de destinacin en su actividad comercial, participarn con reas ponderadas al 50 % para efectos del mdulo A y del 70.00 % para efectos del mdulo B. Las reas para mesas de los locales destinados a restaurantes, cubiertas pero sin cerramientos, se ponderarn al 50 %. En cuanto a los locales ancla que hacen parte de la etapa 3B, tambin denominada cuarta etapa del Centro Comercial XXXXXX Propiedad Horizontal, se aplica lo aprobado por la misma Asamblea de Propietarios, al estipular los regmenes especiales para el local identificado con el nmero xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx y el local nmero xxxxxxxxxxx, regmenes que constan en los artculos once (11) y doce (12) de la seccin anterior de la presente escritura. CASO N 3 ARTICULO 38 - CRITERIOS PARA LA FIJACIN DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: De conformidad con el
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artculo 27 de la Ley 675 de 2.001, los coeficientes de copropiedad se han establecido de acuerdo con un valor inicial que representa una ponderacin objetiva entre el rea privada y la destinacin y caractersticas de los mismos. Para la determinacin del rea ponderada de los bienes de dominio privado, teniendo en cuenta su destinacin y caractersticas, se han aplicado seis (6) ndices de ponderacin de reas, as: 1. Indice de ponderacin de rea por altura: En los bienes de dominio privado con altura doble, su rea privada de primer nivel, se pondera al cien por ciento (100 %); En los bienes de dominio privado con altura sencilla, su rea privada de primer nivel se pondera al noventa por ciento (90 %). Se entiende por altura doble aquella que permite la construccin de un mezanine dentro del bien de dominio privado. 2. Indice de ponderacin de rea por ubicacin en distintos pisos: Aplicable solamente a los inmuebles destinados al desarrollo de actividades comerciales. En los locales comerciales ubicados en los niveles 5 y -4, su rea privada construida se pondera al quince por ciento (15%); en los locales comerciales ubicados en el nivel -3, su rea privada construda se pondera al veinte por ciento (20 %); en los locales comerciales ubicados en el nivel - 2, su rea privada se pondera al veinticinco por ciento (25 %); En los locales comerciales ubicados en el nivel -1, su rea privada se pondera al cuarenta y ocho por ciento (48 %); En los locales comerciales ubicados en el nivel principal, su rea privada construida se pondera al cien por ciento (100 %); En los locales comerciales ubicados en el primer piso, su rea privada construida se pondera al sesenta y cinco por ciento (65 %); En los locales comerciales ubicados en el segundo piso, su rea privada construida se pondera al sesenta por ciento (60 %); En los locales comerciales ubicados en el tercer piso, su rea privada construida se pondera al cincuenta por ciento (50 %); En los locales
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comerciales ubicados en el cuarto piso, su rea privada construida se pondera al treinta por ciento (30 %);3. Indice de ponderacin de rea por uso o destinacin de los bienes de dominio privado: En los bienes de dominio privado destinados a actividades comerciales su rea privada se pondera al cien por ciento (100 %); En los bienes de dominio privado destinados al desarrollo de actividades comerciales, con reas privadas muy pequeas, conocidos como burbujas, su rea privada se pondera al ciento cincuenta por ciento (150 %); En los bienes de dominio privado que tienen bienes comunes asignados para su uso exclusivo, su rea privada se pondera al ciento veinte por ciento (120 %). En los locales comerciales destinados a servicios al vehculo tales como lavado de autos, y a actividades recreativas, tales como desarrollo de actividades deportivas, etc., su rea privada construida se pondera al cincuenta por ciento (50%). En los locales comerciales (vitrinas) destinados a exhibicin de artculos y desarrollo de actividades publicitarias, su rea privada construida se pondera al diez por ciento (10%). En los depsitos su rea privada construida se pondera al diez por ciento (10 %). 4. Indice de ponderacin de reas privadas libres o abiertas: Las reas privadas libres o abiertas se ponderan al cuarenta por ciento (40%), Se considera rea privada abierta la que no puede tener cerramientos laterales. 4. Indice de ponderacin de rea por la superficie de los bienes de dominio privado: Este ndice se aplica solamente a los locales comerciales, por rangos de reas, as:
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% de ponderacin del rea 0 a 50 100% 50,01 a 100 85% 100,01 a 150 75% 150,01 a 200 65% 200,01 a 300 55% 300,01 a 500 35% 500,01 a 1.000 25% 1.000,01 a 1.500 20% 1.500,01 en adelante 15% La aplicacin de estos ndices de ponderacin mediante multiplicaciones sucesivas, da por resultado un ndice total que aplicado al rea de cada bien de dominio privado o particular, determina su rea ponderada para el clculo de coeficientes. El coeficiente de cada bien corresponde a la participacin porcentual de su rea privada ponderada en la suma de todas las reas privadas totales ponderadas del Conjunto Inmobiliario. PARAGRAFO: En los locales comerciales, para que proceda la modificacin del coeficiente de copropiedad y de los mdulos de participacin en gastos en razn de declaraciones de englobe jurdico, ser requisito fundamental que en el local englobado no opere sino un nico establecimiento de comercio. En ningn caso proceder esta modificacin si slo se produce el englobe fsico pero no jurdico de los inmuebles.

Rango de rea (M2)

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EJEMPLOS DE DIFERENCIAS ENTRE LA APLICACIN DEL CASO 2 Y LA APLICACIN DE UN METODO COMO EL DEL CASO 3, CON PONDERACION DE EXCESOS: Para evaluar el impacto de la aplicacin de la regulacin contenida en el caso 2 y la contenida en el caso 3, tenemos las siguientes hiptesis, suponiendo nicamente el caso de 6 inmuebles con reas distintas: CASO 2: LOCAL

AREA REAL 310,00 315,00 590,00 610,00 1.500,00 1.510,00

AREA PONDER. 310,00 236,25 442,50 381,25 937,50 755,00 3.062,50

COEFICIENTE 0/0000 10,1225 7,7143 14,4490 12,4490 30,6122 24,6530 100,0000

101 102 103 104 105 106 TOTALES

VAMOS A SUPONER CON LOS MISMOS DATOS QUE OCURRE CUANDO SE PONDERAN LOS EXCESOS, TENIENDO EN CUENTA ENTONCES, LO SIGUIENTE: Los locales menores o iguales a 313,28 metros cuadrados se ponderarn al 100%; Los locales con reas entre 313,29 y 600,00 metros, se ponderarn as: Los primeros 313,28 metros cuadrados al 100% y el exceso con respecto a los primeros 313,28 metros se ponderar al 75%; Los locales con reas entre 600,01 y 1506,37 metros se ponderarn as: Los primeros 313,28 metros cuadrados al 100%; entre 313,29 M2 y 600,00 M2 se ponderarn al 75% y entre 600,01 M2 y 1506,37 M2 se ponderarn al 62,50%; Los locales con reas superiores a 1.506,37 metros se ponderarn as: Los primeros 313,28 metros cuadrados al 100%; entre 313,29 M2 y 600,00 M2 se ponderar al 75%; entre 600,01 M2 y 1506,37 M2 se ponderarn al 62,50%; el
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exceso sobre 1506,37 metros cuadrados se ponderar al 50%. CASO 3: LOCAL

AREA REAL 310,00 315,00 590,00 610,00 1.500,00 1.510,00

AREA PONDER. 310,00 314,57 520,82 534,57 1.090,82 1.095,82 3.866,60

COEFICIENTE 0/0000 8,0174 8,1356 13,4698 13,8253 28,2113 28,3406 100,0000

101 102 103 104 105 106 TOTALES

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