PROTECCION DE LA VIVIENDA

Derechos reales
Martín Darío Benitez
 Concepto y caracteres

• Concepto: Instituto de contenido patrimonial por

el cual una persona sustrae un inmueble con
destino de vivienda o parte de su valor de la
garantía común de una fracción de sus acreedores
• Caracteres:
 Afectación voluntaria por persona humana (no
jurídica)
 Inmueble con destino de vivienda (o uso mixto:
habitacional y comercial)
 Legitimación
(no requiere asentimiento conyugal)
• Titulares de dominio (art.
244)
• Condóminos por
unanimidad (art. 245)
• Otros derechos reales que
se ejercen por la posesión,
cuando el inmueble pueda
cumplir el destino de
vivienda
• Afectación por orden
judicial (art. 245)
 Beneficiarios
(art. 246 Cód. Civ. y Com.)
• En primer término (por lo menos uno debe
habitar efectivamente la vivienda. Art. 247)
 Persona que vive sola
 Cónyuge
 Conviviente con unión convivencial inscripta (arg.
art. 255)
 Ascendientes y descendientes
 Descendientes exclusivos del cónyuge o
conviviente

• En defecto de ellos
 Colaterales dentro del tercer grado de
consanguinidad que convivan con el constituyente
Objeto

• Inmueble urbano o rural

 Apto para vivienda
 Por el total o una parte de su valor
 Único
 Sin tope de valor en los urbanos
 La afectación no debe exceder la
unidad económica, de acuerdo
con lo que establezcan las
reglamentaciones locales, en los
rurales
Constitución
Acta registral
Escritura pública
Testamento
Orden judicial
La inscripción es
declarativa
Efectos de la afectación frente a los acreedores
La afectación es oponible a los acreedores cuyo crédito es posterior a la afectación (art. 249). La oponibilidad abarca la ejecución, pero no el embargo

Es inoponible
Acreedores de causa anterior
Obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o
contribuciones que gravan directamente al inmueble
Obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida
de conformidad a lo previsto en el art. 250
Obligaciones que tienen origen en construcciones u otras
mejoras realizadas en la vivienda
Obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus
hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida
Frutos: Son embargables y ejecutables los frutos que produce
el inmueble si no son indispensables para satisfacer las
necesidades de los beneficiarios
Efectos de la afectación respecto del constituyente

Art. 250. El inmueble afectado no es

susceptible:
 De legados o mejoras testamentarias, excepto
que favorezcan a los beneficiarios
 Trasmisiones o gravámenes sin el
asentimiento del cónyuge o conviviente
 Extinción
Supuestos de desafectación
 A solicitud del constituyente. si está casado o vive en unión convivencial inscripta
se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es
incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada
judicialmente
 A solicitud de la mayoría de los herederos. si la constitución se dispuso por acto de
última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del
conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida,
caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de
éstos”
 A requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus
respectivas partes indivisas
 A instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos
previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios
 En caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por ley