TEORIA GENERAL

DERECHOS REALES

DIFERENCIAS Y SIMILITUDES CON LOS DERECHOS

DE CRÉDITO
DISTINTOS DERECHOS, DISTINTAS
FINALIDADES
EL CONTRATO DERECHO REAL:
(CRÉDITO): ESTATICO
DINÁMICO

A A A

INSATISFA
CCION SATISFACCION MANTENER EL
ESTADO DE
SATISFACCION
DISTINTAS FORMA DE SATISFACER
EL INTERÉS
EL CONTRATO DERECHO REAL:
(CRÉDITO): EL INTERÉS SE
EL INTERÉS SE SATISFACE DE
SATISFACE DE FORMA INMEDIATA,
FORMA MEDIATA DE FORMA
(COOPERACIÓN)
A A
AUTOSUFICIENTE
DEUDOR

A
INSATISFA
CCION SATISFACCION

ES EL PUENTE QUE LE SATISFACCION

PERMITE LLEGAR A LA
SATISFACCIÓN EL TITULAR DEL DERECHO REAL
EJERCE SU DERECHO Y ASÍ ES FELIZ
 LISTADO CERRADO O NUMERUS
CLAUSUS DE LOS DERECHOS REALES
DE CUALQUIERA DE LAS MANERAS QUE EL
LEGISLADOR HA ESTABLECIDO A TRAVÉS DE
UN LISTADO
PROPIEDAD
USUFRUCTO
SUPERFICIE
A SERVIDUMBRE
USO
HABITACION
HIPOTECA
RETENCION
ANTICRESIS
GARANTÍA MOBILIARIA

UN LISTADO CERRADO, NO ES POSIBLE CREAR UNA

ELACIÓN ECONÓMICA CON LOS BIENES Y ESPERAR
ROTECCIÓN JURÍDICA SI UNO SE SALE DE TAL LISTAD
 DISTINTO NIVEL OPONIBILIDAD
¿CONTRA QUIÉN SE PUEDE EJERCITAR
EL DERECHO?

 DERECHO REAL: OPONIBILIDAD ABSOLUTA

O ERGA OMNES
 CRÉDITO: OPONIBILIDAD RELATIVA O
INTER PARTES
 ¿A QUÉ SE DEBE ESTE DISTINTO GRADO O
NIVEL DE OPONIBILIDAD?
 RAZÓN FINALISTA
¿QUÉ CONDUCTA ES RELEVANTE
PARA QUE EL ACREEDOR PUEDA
ALCANZAR EL OBJETO QUE
SATISFACE SU INTERÉS?
OBLIGACIÓN DE PAGO
OBLIGACIÓN DE HACER
OBLIGACIÓN DE NO A
D HACER

¿”A” TIENE INTERÉS EN LO QUE HAGAN “Z”, “W” O “Y”?

 RAZÓN FINALISTA
¿QUÉ CONDUCTA ES RELEVANTE PARA
QUE EL TITULAR DEL D° REAL PUEDA
PERMANECER EN EL MUNDO DE
SATISFACCIÓN ALCANZADO?
OJO
ESP S Z
D ÑO
DA

D DESPOJO
DAÑOS A W

Y
VENDEDOR
 RAZÓN MORAL
¿HAY JUSTIFICACIÓN PARA QUE EL
ACREEDOR PUEDA EXIGIR LA
CONDUCTA A ALGUIEN QUE NO
CONTRATÓ CON ÉL? Z

W
D OBLIGACIÓN
DE ENTREGAR A
LA CASA

VENDEDOR
¿LA OPONIBILIDAD ABSOLUTA DEL
DERECHO REAL DEPENDE DE SU
PUBLICIDAD?
NO SIEMPRE
DOS TIPOS DE
“TERCEROS”

B C
A

INVASOR COMPRADOR
 ¿CÓMO EL NO PUBLICITAR MI
DERECHO PUEDE AFECTARLO?
 ADQUISICIONES A NON DOMINIO:
ANTES: CRITERIO CRONOLOGICO
NADIE PUEDE ADQUIRIR UN DERECHO
CONTRATANTO CON QUIEN NO ES EL TITULAR

HOY: CRITERIO DE CONFIANZA

QUIEN ADQUIERE CONFIANDO DE BUENA FE,
QUEDA PROTEGIDO PESE A HABER
ADQUIRIDO DE QUIEN NO ERA EL TITULAR
 CONCLUSIÓN:
¿CÓMO ADQUIERO Y PROTEJO MI
DERECHO REAL?
 Adquisición: fuera del registro
 Protección:
(i) Frente a terceros simples: probando que
existe una razón o causa mediante la cual he
llegado al Derecho Real, usualmente un
contrato (excepcionalmente la ley)
(ii) Frente a terceros calificados: inscribiendo
con buena fe mi titularidad real en el Registro
 ¿DE QUÉ FORMA SE PUBLICITAN
LOS DERECHOS REALES?
 INMUEBLES: REGISTROS PUBLICOS

 MUEBLES: POSESION

 ¿POR QUÉ?
 POSIBILIDAD DE INDIVIDUALIZACIÓN
 VALOR ECONÓMICO
 ¿LOS DERECHOS DE CRÉDITO
NECESITARÁN DE PUBLICIDAD?

OBLIGACIÓN DE
B PINTAR LA CASA
A

OBLIGACIÓN DE A
B
PAGAR LA DEUDA

¿PARA QUÉ QUERRÍA “A” QUE TODO EL MUNDO SE ENTERE

DE LOS DERECHOS DE CRÉDITO QUE TIENE CONTRA “B”?
 CONFLICTO ENTRE DERECHOS
REALES, ¿CÓMO SE RESUELVEN?
(AMBOS TERCEROS CALIFICADOS)

B A C

Propiedad Propiedad
Usufructo Usufructo
Uso Uso
Habitación Habitación
Superficie Superficie
Servidumbre Servidumbre
 PRIMER CRITERIO DE
PREFERENCIA
INSCRIPCIÓN REGISTRAL
 Artículo 2022:
“Para oponer derechos reales sobre inmuebles a
quien también tienen derechos reales sobre los
mismos, es preciso que el derecho que se
opone esté inscrito con anterioridad al de aquél
a quien se opone”

GANA: INSCRIPCION
 PERO LA INSCRIPCIÓN
NECESITA BUENA FE
 Artículo 1135
“Cuando el bien es inmueble y concurren
diversos acreedores a quienes el mismo deudor
se ha obligado a entregarlo, se prefiera al
acreedor de buena fe cuyo título ha sido
primeramente inscrito”

GANA: INSCRIPCION + BUENA FE

 ¿Y SI EL BIEN NO ESTÁ INSCRITO O
ESTÁNDOLO NADIE INSCRIBE?
SEGUNDO CRITERIO DE PREFERENCIA
Título de fecha cierta más antigua

TERCER CRITERIO DE PREFERENCIA

Título de fecha más antigua

ES DECIR, EN AUSENCIA DE INSCRIPCIÓN,

HAY QUE IR AL CRITERIO CRONOLÓGICO