FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

INTEGRANTES
 FLORES FIGUEROA GERSON
 HEREDIA ROSALES VERONICA
 MEJIA CACHA DIANA
 SANCHEZ VERA NELLY
 DE LA CRUZ YARANGA YUVISA
 CASANOVA DUEÑAS SILVANA

CICLO
X

HUARAZ-PERÚ-2021
Doña Claudia es una señora de 76 años propietaria de cuatro pisos situados en un edificio
que construyó en 1955 su padre, Don Eustaquio. Ella habita en el Departamento signado
con el número 1º B, y agobiada por la crisis económica decide vender a una joven pareja el
apartamento signado con el número 2º A, a un precio inferior que el que habría querido,
pero con dos condiciones que considera completamente innegociables: primero, los
compradores se obligan a no realizar ningún tipo de fiesta que se prolongue más allá de las
12 de la noche; segundo, los compradores se comprometen a no vender el 2º A mientras
Doña Claudia viva. Los compradores deciden aceptar las condiciones y firman el contrato
ante Notario el 12 de enero de 2010, pero cuando dicho contrato es enviado al Registro de
la Propiedad el Registrador rechaza la inscripción de ambas cláusulas. Respecto a la
primera de las cláusulas, afirma el Registrador que él no ve por ningún lado la existencia de
un derecho real conocido, típico y susceptible de inscripción; con relación a la segunda
cláusula, dictamina que el ordenamiento jurídico actual le impide su inscripción.
 a. El Registrador ha denegado la inscripción al considerar que, al no
existir, según su parecer, un derecho real típico (esto es, reconocido
a) ¿Estás de acuerdo con expresamente en el Código civil) susceptible de inscripción (art. 2.1
la afirmación del Ley Hipotecaria), nada puede inscribir. En el fondo, el Registrador
Registrador, según la suscribe implícitamente la doctrina del numerus clausus de los
cual no puede inscribirse derechos reales limitados, es decir, sostiene que no hay más derechos
la primera cláusula por reales que los reconocidos por la legislación civil, y por ello se niega a
no existir un derecho inscribir un derecho real de nuevo cuño. Sin embargo, parece ignorar
que doctrina, jurisprudencia e incluso el propio Centro Directivo se
real típico y conocido?
inclinan a pensar que en nuestro derecho rige el sistema de numerus
apertus. En otras palabras, para constituir un derecho real no es
preciso que el mismo esté tipificado legalmente, sino que basta con
la voluntad de los interesados y que el derecho constituido tenga los
caracteres de tal derecho, siempre y cuando, claro está, no se
contradiga la Ley ni el orden público. En el caso presente parece ser
que doña Clara ha pretendido constituir una servidumbre negativa
que, en principio, se mueve dentro de los límites de la autonomía de
la voluntad del artículo 1255 CC. Por todo ello, puede entenderse que
la decisión del Registrador no es correcta.
 b) ¿Qué figura
jurídica se
incluye en la
segunda
cláusula?

En la segunda cláusula se recoge una

prohibición de disponer, de carácter
inter vivos y a título oneroso, cuya
finalidad es la de privar a los futuros
titulares del derecho de propiedad (la
pareja de compradores) de una de las
facultades más importantes y naturales
que comporta la titularidad dominical:
la facultad de disponer libremente del
bien detentado en régimen de
propiedad.
c) Teniendo en
cuenta la
teoría de los
límites y
limitaciones,
¿cómo
calificarías a
esta cláusula?

Se trata de una limitación, en cuanto no

forma parte del contenido normal del
derecho de propiedad, de tipo
convencional, ya que se establece en
función del ejercicio del derecho a la
autonomía privada y por razones
estrictamente privadas.
 d) ¿Por qué crees que rechaza el
Registrador la inscripción de la
segunda cláusula del contrato?
Razona suficientemente la
respuesta.

d. Establece literalmente el artículo 27 de la Ley Hipotecaria que “las

prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de
los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al
Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma
de garantía real se asegure su cumplimiento”. Dentro de esos actos o
contratos no comprendidos en el artículo 26 LH se encuentran las
prohibiciones de disponer inter vivos y a título oneroso como la presente,
por lo que no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. En
consecuencia, puede decirse que el Registrador ha actuado
correctamente en este caso.
 e) Imagina que la pareja
del 2º A vende el piso a un
tercero estando viva Doña
Claudia, ¿puede ésta
dirigirse contra el tercero
para exigirle que abandone
el piso por el hecho de
haberse vulnerado lo
establecido en la cláusula
segunda?
En ningún caso. Para poder actuar de esa
manera sería necesario que la cláusula
segunda estuviera dotada de eficacia real, esto
es, erga omnes o frente a terceros. Pues bien,
dicha eficacia real parte del hecho de que los
terceros puedan conocer la existencia de la
cláusula en cuestión y, para ello, resulta
imprescindible que acceda al Registro de la
Propiedad y alcance la publicidad registral con
todos los efectos que se derivan de la misma
(efectos que veremos más adelante). Por todo
ello, cabe concluir que Doña Claudia no puede
exigir al nuevo propietario que devuelva la
vivienda.
f) En caso de que la respuesta a
la pregunta anterior hubiera sido
negativa, ¿qué le aconsejarías a
Doña Claudia?

Es innegable que, en cualquier caso, los

compradores originarios del piso asumieron
una obligación desde el momento en que
decidieron firmar un contrato con las dos
cláusulas citadas. Por lo tanto, han
incumplido claramente la obligación de no
vender y, puesto que es evidente que tal
pacto tiene un nítido carácter obligacional,
podrá solicitar, como remedio frente al
incumplimiento, una indemnización por los
daños y perjuicios padecidos (art. 1101 CC).