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INFORMACIÓN CATASTRAL PARA PROPIEDAD HORIZONTAL

1. Justificación Legal:

Ley 14 de 1983, artículo 4º: A partir del 1o. de enero de 1984 para los fines de la formación y
conservación del catastro, el avalúo de cada predio se determinará por la adición de los
avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en
él comprendidas.

Decreto 3496 de 1983

Artículo 2. Definición de Catastro. El catastro es el inventario o censo, debidamente actualizado


y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el
objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica.

Artículo 3. Aspecto físico. El aspecto físico consiste en la identificación de los linderos del
terreno y edificaciones del predio sobre documentos gráficos o fotografías, aéreas u
ortofotografías y la descripción y clasificación de las edificaciones y del terreno.

Artículo 6. Aspecto económico. El aspecto económico consiste en la determinación del avalúo


catastral del predio, obtenido por la adición de los avalúos parciales practicados
independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.

Artículo 7. Avalúo catastral. El avalúo catastral consiste en la determinación del valore de los
predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El
avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales
practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.

Resolución 070 de 2011:


Artículo 17. Propiedad Horizontal. Forma especial de dominio en la que concurren derechos de
propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demás bienes comunes
Parágrafo: Se entiende que hay propiedad horizontal, una vez esté sometido a dicho régimen
de conformidad con la ley y de acuerdo con el plano y reglamento respectivo, protocolizado y
registrado.
.

DEFINICIONES:

PROPIEDAD HORIZONTAL Ley 675 de 2001: Se entiende por propiedad horizontal la


agrupación de inmuebles (predios), construidos sobre un lote o terreno, en uno o varios pisos y
que figuran amparados dentro del régimen de propiedad horizontal como unidades
independientes, según se hayan establecido de acuerdo con el plano y reglamento respectivo,
debidamente protocolizado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Sistema Jurídico que regula el sometimiento a
propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse (art. 3 Ley 675 de
2001).
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Estatuto que regula los derechos y
obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de
propiedad horizontal (art. 3 Ley 675 de 2001).

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COEFICIENTE DE COPROPIEDAD: Índices que establecen la participación porcentual de


cada uno de los propietarios de bienes de domino particular en los bienes comunes del edificio
o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal (art. 3 Ley 675 de 2001).

EDIFICIO: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya
estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de
acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad
general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes
privados o de dominio particular y por bienes comunes (art. 3 Ley 675 de 2001).

CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o
varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías
internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede
conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente
independientes. (art. 3 Ley 675 de 2001).
ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado,
excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las
normas legales. (art. 3 Ley 675 de 2001).

ÁREA PRIVADA LIBRE: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta,


excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las
normas legales. (art. 3 Ley 675 de 2001).
ÁREA PRIVADA
Se entenderá como área privada, para el caso de los condominios que se consideran como
unidades inmobiliarias cerradas, además del área de la construcción (si existe), la asignada en
el respectivo reglamento como área privada de terreno, valga decir que en dichos casos
existirá área privada de construcción y de terreno. El área privada de construcción será aquella
que corresponda a la edificación levantada dentro del espacio geográfico de terreno privado
que constituye cada unidad predial.
ÁREA COMÚN
En virtud a lo establecido en la ley 675 de 2001, el área común corresponde a las áreas que
hacen referencia a los bienes comunes, en la que tienen participación cada una de las
unidades privadas de conformidad a los coeficientes definidos en el respectivo reglamento. Las
áreas comunes se dan respecto a terreno y construcción.

UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA Las unidades inmobiliarias cerradas son conjuntos de


edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que
comparten elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación,
reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos propietarios participan

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proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales como los servicios públicos


comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras locativas.

(artículo 63, Ley 675 de 2001).


BIENES COMUNES: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal
pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su
naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento,
conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. (art. 3
Ley 675 de 2001).

BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO: Los bienes comunes no necesarios para el disfrute
y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el
libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y
retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que
por su localización puedan disfrutarlos. ( Artículo 22, Ley 675 de 2001).

BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles debidamente delimitados,


funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública
directamente o por pasaje común.
Como consideraciones generales de la Ley 675 de 2001, es necesario observar:
El artículo 16 de la Ley 675 de 2001, determina: “Los bienes privados o de dominio particular,
deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o
conjunto”.
“La propiedad sobre los bienes inmuebles privados implica un derecho de copropiedad sobre
los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción con los coeficientes de copropiedad.
En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos
estos bienes y no podrán efectuarse estos actos en relación con ellos, separadamente del bien
de dominio particular al que acceden”.
En este mismo artículo 16, “Parágrafo 1º. De conformidad con lo establecido con el inciso 2º
del presente artículo, el impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente
a los bienes comunes del edificio o conjunto en proporción al coeficiente de copropiedad
respectivo”.
El artículo 19 de esta Ley precisa: “Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto
que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso
o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los
propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de

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bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados,
no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.
Artículo 4. Ley 675. De la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal

Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública


registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge
la persona jurídica a que se refiere esta ley.

Resolución 620 de 2008. Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos
ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997
CAPÍTULO III PROCEDIMIENTOS ESPECÍFICOS Artículo 18o.- Avalúos de bienes sometidos
al régimen de Propiedad Horizontal. El avalúo se practicará únicamente para las áreas privadas
que legalmente existan, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de
copropiedad.
Los bienes comunes son inseparables de las áreas de derecho privado, lo que restringe su
comercialización independiente y esto influye en su valor comercial, así estos sean de uso
exclusivo.

GARAJE EN PH (Código destino 79):


Espacio destinado al aparcamiento de vehículos con características constructivas especiales
para ello (zonas duras en diferentes elementos, puede tener o no cubierta), NO incluido dentro
de la estructura de los edificios.
PARQUEADERO EN PH (Código destino 78):
Espacio destinado al aparcamiento de vehículos con características constructivas especificas
para ello, incluido dentro de la estructura de los edificios.

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2. Elaboración ficha matriz en propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas


(condominios):

La sistematización ha permitido el mejoramiento y la disponibilidad de estadísticas municipales


derivadas de los procesos de Formación, Actualización de la Formación y Conservación
Catastral. No obstante este adelanto, aún se producen estadísticas incompletas, en donde no
se incluye la información referente a las áreas comunes de predios en propiedad horizontal y
unidades inmobiliarias cerradas (condominios).

Por esta razón y para continuar mejorando las estadísticas catastrales, es obligatorio que los
catastros diligencien la correspondiente ficha matriz por cada propiedad horizontal y unidad
inmobiliaria cerrada (condominios) en los procesos técnicos que se adelanten, la cual debe
contener como mínimo la siguiente información:
• Folio de matricula inmobiliaria de la propiedad horizontal o condominio si existe, con la
anotación en el campo de ¨Observaciones¨ que indique bajo qué ley se estableció el
régimen legal (Ley 182 del 1948, Ley 16 de 1985, Ley 428 de 1998 o Ley 675 de
2001).
• El área total de terreno discriminada en áreas privadas (condominios) y comunes.
• La información referente al área total construida, discriminada en áreas comunes y
privadas.
• La relación de usos de las construcciones, identificados con los códigos
correspondientes; los cuales serán los establecidos en el reglamento de propiedad
horizontal.
• La relación de predios que la componen, identificado con el número predial y folio de
matrícula.
• El número de pisos de la construcción.
• El número de torres, bloques o interiores.
• El avalúo total.
• Los coeficientes de participación de cada unidad predial según el reglamento, los
cuales deben sumar 100%. En caso de existir inconsistencias se debe inscribir e
informar a los interesados (copropietarios, Registro, tesorería, planeación municipal y/o
curaduría) para que procedan a su ajuste.
• El croquis de cada piso.
• La relación de los números de matricula inmobiliaria de cada una de las unidades
privada incluyendo la del predio matriz.

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• Las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas definidas para la copropiedad.


La ficha matriz se diligencia en el formato de ficha corriente, forma F510-10/2005.V4
Esta ficha tiene carácter estadístico, es decir, no genera un nuevo predio y no es objeto de
avalúo. Sirve para consolidar la información general de este tipo de propiedad, su codificación y
elaboración se hará durante el proceso de inscripción predial.
En la ficha matriz deberá precisarse el avalúo total de las áreas comunes, incluyendo terreno y
edificaciones como si fuera un solo predio, ya que ese valor se requiere para luego distribuir
dicho avalúo en cada una de las unidades privadas, de acuerdo al coeficiente de propiedad.
Nomenclatura Domiciliaria:
Se debe diligenciar en la ficha matriz la nomenclatura oficial de conformidad con el acto
administrativo expedido por la autoridad municipal correspondiente. En caso de existir más de
una nomenclatura se deben registrar todas iniciando por la principal.
Para el caso de los condominios o PHs ubicados en la zona rural se debe diligenciar el nombre
del conjunto, como aparezca en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
Dibujo – Croquis del predio:
En la ficha matriz deberá dibujarse en planta cada torre o construcción independiente que
componen la propiedad horizontal o condominio, así como las construcciones anexas (piscinas,
salón comunal, canchas deportivas, etc.).
Este dibujo deberá ser coincidente con el elaborado en la correspondiente carta catastral.
Para unificar el diligenciamiento de la ficha matriz, se presenta un ejemplo sobre la información
que se debe incluir.

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3. Codificación Propiedad Horizontal y Unidades Inmobiliarias Cerradas (Condominios).

Con el fin de unificar la identificación de la propiedad horizontal y las unidades


inmobiliarias cerradas (condominios), se han adoptado los códigos que más adelante
se relacionan, los cuales facilitan el procedimiento de la información contenida en los
archivos.
3.1. Propiedad Horizontal
La ficha matriz de cada copropiedad se identificará con la estructura de número predial:
Departamento, Municipio.
Tipo de avalúo, sector, manzana y/o vereda que le correspondan.
En el campo correspondiente a número predial (09 a 12), se codificarán ceros.

En el campo correspondiente a la condición del predio (13 a 15), se codificará 901 para
la primera copropiedad dentro de la manzana, 902 para la segunda, 903 para la tercera
y así sucesivamente hasta incluir todas las copropiedades que existan en la manzana.

Las fichas prediales de cada una de las unidades privadas (apartamentos, locales,
consultorios, garajes, etc.), llevarán en el campo correspondiente al número predial (9 a
12), el número de orden del predio dentro de la propiedad horizontal y, en los campos
de la condición del predio (13 a 15) el mismo código (901, 902, 903…) de la ficha
matriz correspondiente.
En el campo observaciones de cada ficha (unidad privada) se debe incluir el coeficiente
de copropiedad de acuerdo con lo descrito en el reglamento de propiedad horizontal.
Se debe capturar en el sistema el dato exacto del coeficiente de copropiedad contenido
en el reglamento de propiedad horizontal.
3.2. Unidades inmobiliarias cerradas (condominios)
La ficha matriz de cada unidad inmobiliaria cerrada (condominio) llevará en forma
similar a las de propiedad horizontal en el campo correspondiente a número predial (09
a 12), con ceros.
En el campo que identifica la condición del predio (13 a 15) se codificará 801 para el
primer condominio, 802 para el segundo, 803 para el tercero y así sucesivamente para
los condominios dentro de cada vereda o manzana.

Las fichas prediales de cada uno de los diferentes predios que conforman el
condominio, en el campo correspondiente al número predial (9 a 12), se codificará el
número de orden del predio dentro de la unidad inmobiliaria cerrada (condominio) y, en
el campo que identifica la condición del predio (13 a 15) el mismo código de la ficha
matriz correspondiente (801, 802, 803, etc.).

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En el campo observaciones de cada ficha (unidad privada) se debe incluir el coeficiente


de copropiedad de acuerdo con lo descrito en el reglamento, tanto para terreno como
para construcción.
Diligenciamiento de la ficha de cada unidad privada
Se diligenciarán tantas fichas prediales como unidades independientes se hayan
establecido en el reglamento de propiedad horizontal o condominio.
Adicionalmente se debe registrar en el campo de ¨Observaciones¨:
- El coeficiente de copropiedad que le corresponde a la unidad privada de acuerdo con el
reglamento de propiedad horizontal.
- En PHs y condominios es necesario determinar el área de terreno y área total de
construcciones comunes en virtud al coeficiente de copropiedad.
También se debe incluir:
En el campo “Edificaciones” de la ficha:
- El área privada de construcción del PH y en condominios si la tiene.
En el campo “Terreno” de la ficha:
- El área privada de terreno en el caso de condominios.
- En PHs el área que corresponde a terreno de acuerdo con el coeficiente de
copropiedad.
4. Inscripciones en los registros catastrales y vigencia fiscal.

Acorde con lo establecido en el artículo 17 de la Resolución 070 de 2011 dentro del


régimen de propiedad horizontal o del condominio habrá tantos predios como unidades
independientes se hayan establecido en el inmueble de acuerdo con el plano y
reglamento respectivo, lo que obliga a efectuar catastralmente la inscripción de cada
una de las unidades como predios independientes. Al respecto se aclara que el número
de unidades independientes será igual a la cantidad de folios de matricula inmobiliaria
que se abran en virtud del citado régimen.

En el caso de propiedades horizontales establecidos mediante reglamento y


debidamente registrados; que no se ha iniciado su construcción, la inscripción catastral
se hará conforme a lo descrito en el párrafo anterior, respecto únicamente al área de
terreno, de acuerdo con el coeficiente de participación.
En el caso de condominios establecidos mediante reglamento y debidamente
registrados; no construidos, la inscripción catastral se hará conforme a lo descrito en el
reglamento, respecto únicamente al área privada más el coeficiente de participación de
las áreas de terreno comunes.
La inscripción en el catastro será a partir de la fecha del reglamento de constitución
debidamente registrado, y la vigencia fiscal a partir del 1 de enero del año siguiente al
de inscripción.

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Cuando un PH o un condominio se construya por etapas, cada vez que se tenga la


modificación debidamente registrada, la entidad catastral debe ir inscribiendo en sus
bases la situación física y jurídica que se presenta en cada una de dichas fases,
realizando las modificaciones a que haya lugar de acuerdo con los documentos
jurídicos presentados y la verificación del aspecto físico realizado en el trámite de
mutación. Las modificaciones pueden incluir, entre otros, el cambio de coeficientes de
copropiedad y el englobe correspondiente de los predios si se da el caso.
Aquellas construcciones adicionales que existan físicamente dentro de las áreas
comunes de la propiedad horizontal o condominio pero que no estén reportadas en el
reglamento de propiedad horizontal, deberán ser censadas así:
- Para construcciones que realicen copropietarios, se reportarán como bien común y
quedarán registradas en la ficha matriz en el campo “Observaciones”. Este reporte no
conlleva a modificaciones de los coeficientes de copropiedad. Estas novedades deben
ser comunicadas a la Copropiedad, la Oficina de Planeación, la Tesorería Municipal y
la Oficina de Registros de Instrumentos Públicos.

El dibujo de estas construcciones se realizará en la ficha matriz con fines estadísticos.

- Para construcciones que realicen personas ajenas a los copropietarios, se debe hacer
un estudio especial para cada caso concreto mediante el cual se dilucide que la
inscripción catastral no resulte contraria a la ley o al reglamento de la propiedad
horizontal establecido de conformidad con las normas que regulan la materia.

- En virtud de lo establecido en el artículo 9 de la ley 675 de 2001 cuando la propiedad


horizontal se haya destruido en más del 75%, el régimen se considera extinguido; en
cuyo caso la inscripción catastral se hará sobre el terreno como un predio en
proindiviso a nombre de cuantos copropietarios hubiera tenido la propiedad horizontal,
lo cual significa que se deben cancelar las unidades independientes que existían. Su
inscripción catastral en las bases de datos se hará a partir de la fecha de la visita
donde se constate la destrucción del edificio, con vigencia fiscal año siguiente.

• Para construcciones que realicen personas ajenas a los copropietarios dentro de las
áreas privadas de la propiedad horizontal o condominio pero que no estén reportadas
en el reglamento de propiedad horizontal, se debe hacer un estudio especial para cada
caso concreto mediante el cual se dilucide que la inscripción catastral no resulte
contraria a la ley o al reglamento de la propiedad horizontal establecido de conformidad
con las normas que regulan la materia la inscripción.

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Las situaciones diferentes a las enunciadas, exigen un estudio especial de tipo físico y
jurídico para determinar si es viable la inscripción catastral, las cuales deben ser
consultadas previamente con la Subdirección de Catastro.

5. Determinación del avalúo


La metodología utilizada por el IGAC para la liquidación de predios sometidos a
régimen de propiedad horizontal se ajusta a lo ordenado en la citada ley.
El estudio de mercado inmobiliario, con fines catastrales, se realiza mediante la
elaboración de avalúos comerciales. Bajo los lineamientos normativos vigentes, los
avalúos de bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal se practicaran
únicamente para las áreas privadas, las cuales integran los mayores valores
económicos generados por las anexidades de las áreas comunes que por norma no
pueden considerarse separadas de las áreas privadas.
Se determinan las zonas físicas teniendo en cuenta el método tradicional, valga decir
se diseñan las que resulten del estudio de las variables de acuerdo a sus condiciones
y características
Para predios bajo régimen de propiedad horizontal y condominios, la investigación a
valor comercial se realiza por áreas privadas para lo cual se debe tener en cuenta lo
siguiente:
Una vez determinada el valor por área privada, para dar cumplimiento a la ley se debe
distribuir entre terreno y construcción.
Para ello se debe calcular el valor total de la propiedad horizontal o condominio y a
partir de este valor (área privada) determinar, cuanto le corresponde del valor total, al
terreno y cuanto a la construcción.
Conforme a lo anterior, paralelo a la investigación del valor por área privada se debe
efectuar la investigación para determinar el valor unitario del terreno por zona o zonas
homogéneas, el cual se descontará individualmente al valor total investigado y el
resultante corresponderá al valor de la construcción, a partir del cual se obtendrán los
valores unitarios para conformar la tabla de construcción con los valores unitarios, al
igual que la de terreno.
Los valores unitarios calculados independientemente para terreno y construcción
incluyen lo concerniente a áreas privadas más la participación respecto a las áreas
comunes.
Puesto que la metodología actual y los códigos de uso de las construcciones
determinan que dentro de éstos se incluyen construcciones y/o edificaciones
contempladas bajo el régimen de propiedad horizontal y no, para evitar inequidades en
el avalúo se debe realizar investigación y tablas independientes para cada régimen (PH
y no PH).
Se debe realizar investigación y tablas independientes de construcción y valores
unitarios de terreno.
Con el fin de unificar criterios para la liquidación de avalúos de predios sujetos a esta
normatividad, se exponen los siguientes ejemplos, para facilitar su aplicación.
5.1. Predios en propiedad horizontal
Ejemplo:
Se tiene la propiedad horizontal denominada Edificio Camino Real, ubicado en el
municipio de Chía, departamento de Cundinamarca, en la calle 20 3-34, cuyos bienes
privados o de dominio particular están conformados por 4 locales y 5 apartamentos,
para un total de 9 unidades prediales y como bienes comunes 8 parqueaderos dobles y
el terreno con un área de 900 metros cuadrados.

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La investigación económica del mercado inmobiliario arrojo que el valor por m2 de área
privada de apartamento es de $ 2´000.000 y de local $ 3´000.000 con lo cual, el valor
total del PH es $2.656´000.000
De acuerdo con el estudio de zonas homogéneas el valor unitario de m2 de terreno es
de $ 500.000, con lo cual el valor total del terreno donde se ubica la propiedad
horizontal es de $ 450´000.000
De acuerdo con lo anterior el valor de las construcciones sería la diferencia entre el
valor total del PH y el valor total del terreno lo que equivale a 2.206´000.000.

Cálculo de avalúos

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En los cuadros adjuntos (áreas comunes, áreas privadas), se indican los elementos básicos
para proceder a la liquidación de los avalúos de predios, bajo régimen de propiedad horizontal.
Para la determinación de las áreas comunes en propiedad horizontal sólo se tendrán en
cuenta, el área total del terreno y todas aquellas edificaciones susceptibles de calificar y que se
encuentren en el reglamento de propiedad horizontal como: salones, oficinas, garajes,
porterías, bodegas, etc. No incluir pasillos, ascensores, escaleras y otros bienes que sean
básicos para el disfrute de las áreas privadas.

A. COEFICIENTES DE PARTICIPACION (Tabla 1)


PREDIO COEFICIENTE DE
PARTICIPACION

0001 0,0533
0002 0,0533
0003 0,0533
0004 0,0533
0005 0,1333
0006 0,1333
0007 0,1333
0008 0,1333
0009 0,2533
TOTAL 1,00

B. ÁREAS COMUNES (Tabla 2)


TERRENO EDIFICA CIONES
A VA LÚO
Valo r
Zo na Valo r terreno Tipo Có digo Valo r TOTA L $ (3)
Á rea m2 P untaje Á rea m2 co nstruccio nes
m2 (1) Co nstrucció n Destino m2
(2)
Número Valo r
1 500.000 900 450.000.000 Parqueadero en PH 78 35 250.000 30 7.500.000
Parqueadero en PH 78 35 250.000 30 7.500.000
Parqueadero en PH 78 35 250.000 30 7.500.000
Parqueadero en PH 78 35 250.000 30 7.500.000
Parqueadero en PH 78 35 250.000 30 7.500.000
Parqueadero en PH 78 35 250.000 30 7.500.000
Parqueadero en PH 78 35 250.000 30 7.500.000
Parqueadero en PH 78 35 250.000 30 7.500.000
TOTA L…… 900 450.000.000 240 60.000.000 510.000.000

Avalúo Total (3)= Valor terreno (1) + Valor construcción (2)


Avalúo Total (3)= $450.000.000 + $60.000.000
Avalúo Total (3)= $510.000.000

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C. ÁREAS PRIVADAS (Tabla 3)

EDIFICA CIONES

Valo r
P redio Có digo de destino P untaje Valo r m2 Á rea m2 co nstruccio nes
(4)
01 75 70 2.508.046 64 160.514.944

02 75 70 2.508.046 64 160.514.944

03 75 70 2.508.046 64 160.514.944

04 75 70 2.508.046 64 160.514.944

05 71 80 1.578.218 160 252.514.880

06 71 80 1.578.218 160 252.514.880

07 71 80 1.578.218 160 252.514.880

08 71 80 1.578.218 160 252.514.880

09 71 83 1.625.049 304 494.014.896

TOTA L……… 17.970.105 1.200 2.146.134.192

El avalúo total de cada predio resulta de la siguiente operación:


Avalúo Total =Valor de Terreno áreas comunes (1)+ Valor construcción (4) + Participación
avalúos áreas de construcción comunes (2)
Ejemplo: Avalúo predio (01)= $450.000.000*0,0533 + $160.514.944 + $7’ 500.000
Avalúo predio (01)= $ 191.999.944

A V A LUO T O T A L

A VA LUO A VA LUO
A VA LUO
P redio CONSTRUCCIO CONSTRUCCIO A VA LUO TOTA L
TERRENO
N P RIVA DA N COM UN
01 23.998.500 160.514.944 7.500.000 191.999.944

02 23.998.500 160.514.944 7.500.000 191.999.944

03 23.998.500 160.514.944 7.500.000 191.999.944

04 23.998.500 160.514.944 7.500.000 191.999.944

05 59.985.000 252.514.880 7.500.000 319.999.880

06 59.985.000 252.514.880 7.500.000 319.999.880

07 59.985.000 252.514.880 7.500.000 319.999.880

08 59.985.000 252.514.880 7.500.000 319.999.880

09 113.985.000 494.014.896 0 607.999.896

TOTA L……… 449.919.000 2.146.134.192 60.000.000 2.655.999.192

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INFORMACIÓN CATASTRAL PARA PROPIEDAD HORIZONTAL

5.2 Unidades inmobiliarias cerradas (condominios):


Ejemplo:
Se tiene la unidad inmobiliaria cerrada (condominio) denominado Villa María, localizado en el
municipio de Fusagasugá, en el Departamento de Cundinamarca, con la siguiente información:
Terreno
⇒ Área privada 1.800 m2
⇒ Área común 4.600 m2
⇒ Área total 6.400 m2
La investigación económica realizada en el sector arrojo que el valor por m2 de área privada es
de
$ 1´950.000, para un valor total del condominio de $ 1811.470.000
Paralelamente se realizó la investigación de los valores de terreno por zonas homogéneas
geoeconómicas, arrojando como resultado la determinación de dos zonas geoeconómicas con
los siguientes valores: ZHG1 de $250.000 y ZHG2 de $150.000.
Edificaciones
Privadas: 6 casas
Comunes: 1 piscina, 1 cancha de tenis, 1 salón comunal (sede social), oficina
de administración, 6 garajes y portería.

Descripción de Zonas Homogéneas Físicas


El diseño de las zonas homogéneas físicas arrojo el siguiente resultado para el condominio:

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INFORMACIÓN CATASTRAL PARA PROPIEDAD HORIZONTAL

Zona No. Area (m2) % Norma Uso Reglamentada Uso Actual Tipificación Topografía Servicios Vías

Basicos mas
1 15.000 6 Residencial Residencial Medio - alto Plano Pavimentadas
Complementarios

2 7.000 3 Suelo de protecciòn Lotes No aplica Inclinada Sin Servicios Sin vias

PLANO ZONAS HOMOGENEAS FISICAS

PLANO ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS

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INFORMACIÓN CATASTRAL PARA PROPIEDAD HORIZONTAL

COEFICIENTE DE
P A RTICIP A CION
UNIDA DES P RIVA DA S

P redio Co eficiente (3)

01 0.16666
02 0.16666
03 0.16666
04 0.16666
05 0.16666
06 0.16666
TOTA L 1.000

Cálculo de avalúos

Similar a los predios en propiedad horizontal, se tiene en cuenta en esta parte, todas las
edificaciones comunes susceptibles de calificar como: piscinas, salones, garajes, porterías,
bodegas, canchas deportivas y los terrenos considerados comunes.

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INFORMACIÓN CATASTRAL PARA PROPIEDAD HORIZONTAL

Para este ejemplo se consideran garajes como áreas comunes de acuerdo con el reglamento
de propiedad horizontal.
Para efectos de codificación, la portería se asimila a oficinas en PH igual que la administración
y la sede social.

A. ÁREAS COMUNES (Tabla 3)


TERRENO EDIFICA CIONES

A VA LÚO
Zo na Valo r
Valo r terreno Tipo de Có digo de Valo r TOTA L $ (3)
Á rea m2 P untaje Á rea m2 co nstruccio nes $
m2 (1) co nstrucció n destino $ m2
(2)
Número Valo r
1 250.000 3.200 800.000.000 A dministració n 77 42 60.000 50 3.000.000
2 150.000 1.400 210.000.000 Sede So cial 77 56 110.000 300 33.000.000
P o rtería 77 35 40.000 25 1.000.000
Garajes 79 31 55.000 9 495.000
Garajes 79 31 55.000 9 495.000
Garajes 79 31 55.000 9 495.000
Garajes 79 31 55.000 9 495.000
Garajes 79 31 55.000 9 495.000
Garajes 79 31 55.000 9 495.000
Cancha tenis 60 20 140.000 200 28.000.000
P iscina 09 50 300.000 150 45.000.000
TOTA L…… 4.600 1.010.000.000 779 112.970.000 1.122.975.379

Avalúo Total (3)= Valor terreno (1) + Valor construcciones (2)


Avalúo Total (3)= $1.010.000.000 + $112.970.000
Avalúo Total (3)= $1.122.970.000

El avalúo total resultante de las áreas comunes terreno y edificaciones ($1.122.970.000) debe
distribuirse en cada una de las unidades privadas, de acuerdo con el coeficiente de
participación.
El Avalúo de las áreas privadas se muestra en el cuadro siguiente:

B. ÁREAS PRIVADAS (Tabla 4)


TERRENO
EDIFICA CIONES
Valo r m2 $ 250.000 A VA LÚO
Á rea Valo r terreno Valo r TOTA L $ (5)
Á rea Valo r
P redio Destino P unto co nstrucció n
co nstruída m2
privada (1) (2)
01 300 75.000.000 01 80 265 150.000 39.750.000 114.750.000
02 300 75.000.000 01 80 265 150.000 39.750.000 114.750.000
03 300 75.000.000 01 80 265 150.000 39.750.000 114.750.000
04 300 75.000.000 01 80 265 150.000 39.750.000 114.750.000
05 300 75.000.000 01 80 265 150.000 39.750.000 114.750.000
06 300 75.000.000 01 80 265 150.000 39.750.000 114.750.000
TOTA L 1.800 450.000.000 , 1.590 238.500.000 688.500.000

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INFORMACIÓN CATASTRAL PARA PROPIEDAD HORIZONTAL

P A R T IC IP A C IO N A V A LUO P O R UN ID A D P R IV A D A E N A R E A S C O M UN E S

P articipacio n valo r P articipacio n valo r area


co eficiente area co mun terreno po r co mun co nstruccio n po r
P redio de unidad unidad TOTA L
participacio n (Valo r to tal terreno (Valo r to tal
co mun * co eficiente) co nstruccio n co mun *
01 0,16666 $ 168.326.600 $ 18.827.580 $ 187.154.180
02 0,16666 $ 168.326.600 $ 18.827.580 $ 187.154.180
03 0,16666 $ 168.326.600 $ 18.827.580 $ 187.154.180
04 0,16666 $ 168.326.600 $ 18.827.580 $ 187.154.180
05 0,16666 $ 168.326.600 $ 18.827.580 $ 187.154.180
06 0,16666 $ 168.326.600 $ 18.827.580 $ 187.154.180
TOTA L 1 $ 1.009.959.600 $ 112.965.481 $ 1.122.925.081

A V A LUO T O T A L P O R UN ID A D P R IV A D A

P articipacio n valo r P articipacio n valo r area


area co mun terreno po r Valo r area privada co mun co nstruccio n po r
unidad Valo r area privada
P redio unidad terreno po r unidad TOTA L
(Valo r to tal co nstruccio n po r unidad
(Valo r to tal terreno
co nstruccio n co mun *
co mun * co eficiente) co eficiente)
01 $ 168.326.600 75.000.000 $ 18.827.580 39.750.000 $ 301.904.180
02 $ 168.326.600 75.000.000 $ 18.827.580 39.750.000 $ 301.904.180
03 $ 168.326.600 75.000.000 $ 18.827.580 39.750.000 $ 301.904.180
04 $ 168.326.600 75.000.000 $ 18.827.580 39.750.000 $ 301.904.180
05 $ 168.326.600 75.000.000 $ 18.827.580 39.750.000 $ 301.904.180
06 $ 168.326.600 75.000.000 $ 18.827.580 39.750.000 $ 301.904.180
TOTA L $ 1.009.959.600 $ 450.000.000 $ 112.965.481 $ 238.500.000 $ 1.811.425.081

El avalúo total de cada predio resulta de la siguiente operación:

Avalúo Total por Unidad(5)= Valor total área común Terreno * coeficiente (1) + Valor área
privada terreno (2) + Valor área común construcción * coeficiente (3)+ Valor área privada
construcción (4)

Ejemplo: Avalúo Total por Unidad (5)= $1010.000000 *0.166660+ $75.000.000 +


$112.970.000*0.16666 + $39.750.000
Avalúo Total por Unidad (5)= $301.904.180

El avalúo resultante tanto para la propiedad horizontal como para las unidades inmobiliarias
cerradas (condominios), le facilita al municipio el cobro del impuesto predial, ya que se puede
realizar directamente sobre el avalúo catastral que incluye el avalúo de las áreas comunes,
como lo señala la Ley 675 de 2001.
6. Captura de la Información en bases de datos.
Como resultado del reconocimiento predial y del estudio de zonas homogéneas físicas y
geoeconómicas y determinación de valores unitarios por tipo de construcción, además de lo
descrito en el manual de reconocimiento predial, las bases de datos deben contener la siguiente
información en lo relacionado con el aspecto físico:
Alfanumérica:

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INFORMACIÓN CATASTRAL PARA PROPIEDAD HORIZONTAL

Para el caso de PH, cada unidad independiente, en lo concerniente al terreno debe figurar el
área correspondiente al porcentaje de participación, establecido en el reglamento de propiedad,
sin redondeo a la unidad más próxima. En lo referente a construcciones debe figurar de manera
separada el área privada y lo correspondiente a las áreas comunes de acuerdo con el
coeficiente de participación establecido en el reglamento de propiedad.
Para el caso de Condominios, cada unidad, debe reflejar de manera independiente las áreas
privadas y comunes (según coeficiente) para el terreno y las construcciones adicionando en
estas últimas las que además figuren dentro del área privada de terreno.
Gráfica:
Para el dibujo de la carta predial, se procederá de conformidad con la metodología vigente,
adicionando el dibujo de cada unidad predial, lo que significa que la carta catastral se dibujará
de manera tradicional en planta el PH con el dibujo por piso y agregando las unidades prediales
respectivas.
Generación de certificados
El certificado catastral para los predios bajo el régimen de propiedad horizontal o condominio
debe reflejar lo manifestado anteriormente.

Casos especiales
Áreas de terreno
Cuando el terreno donde se ubica el PH o el Condominio físicamente su área no corresponda
con la establecida en el correspondiente reglamento, previa a su inscripción en los registros
catastrales es necesario realizar un estudio físico jurídico que garantice la consistencia en la
información de la propiedad. En caso de ser necesario los resultados del estudio deben ser
comunicados a partes interesadas antes de proceder a su inscripción y posterior a ésta
notificados.
Los demás casos si no fueren del todo claros es pertinente ponerlos a consideración y consulta
de la Subdirección de Catastro.
A partir del primero de enero de 2011 el sistema presentará la información tal y como se ha
descrito anteriormente.

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