CONJUNTOS INMOBILIARIOS

Regulada los conjuntos inmobiliariosn como genero y después regula 2 supustos: el tiempo copartido y los cementerios privados.
La ley habla de que los conjuntos inobiliarios es un supuesto de PH ESPECIAL, siempre nos remite a las normas provinciales, al decreto ley
8912/1977 sobre club de campo entiende como tal a un área territorial de extensión limitada que no conforme un núcleo urbano y reúna las
siguientes características básicas:
a. esté localizada en área no urbana;
b. una parte se encuentre equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza;
c. la parte restante se encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio;
d. el área común de esparcimiento y el área de vivienda deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que las convierte
en un todo inescindible. El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser modificado, pero podrán reemplearse unas
actividades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área de
vivienda.

Los conjuntos inmobiliaros se rigen x normas:

1) normas locales.
2) las nomras del PH
3) las clausulas establecidad en los reglmetos que regulen cada conjunto inmobiliario.

CONCEPTO (Art. 2073 CCCN): Los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos comprende:
las urbanizaciones privadas residenciales (como, son los clubes de campo y los barrios cerrados o privados)
las urbanizaciones privadas (como los parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo
aquellos que contemplan usos mixtos.
Con arreglo a lo dispuesto en las normas aminitrativas locales.

Los conjuntos inmobiliarios están integrado por:

1) Clubes de campo. Es un área territorial de extenciion limitada ubicada en zonas no urbanas diididas en parcelas o lotes independientes entre
ellos construidos son bienes propios de uso exclusivo de cada propietario, mas una serie de bienes comunes como las canhas, piletas. Ante
estas viviendas eran de uso transitoriio pero en losultimos años se le empezó a dar el uso de vivienda permanente.
2) Bartios cerrados o privados: son parecidos a lo anterios en cuanto a la segurodad prtes privadas y rivativs. La diferencia es que en los
countries suelen lugares de fin de semana de reacreacion mimtras que los barrios errados son lugares e vivienda permananete.
3) Parques industriales: son zonas de fácil acceso pero alejadas de las comunidades, en donde e intalasn vria industrias y compraten
instalaciones comunes como agua, luz, gas, trasporte. Es de fácil acceso para los empleados de las fabricas y están alejadas de la ciudad para
que no contaminen .
4) ParquesEmpresariales: zonas de edificio de oficinas que ofreen una ala calida de vida laboral, uniendo en un solo lugar a la empresas los
servicios, la tecnología y la naturaleza. Suelen tener distantias áreas.
5) Parques náuticos: zonas dedicadas a las pracicas e actividades naticas, recreativas, gastronomiccaa, comerciales.
6) Cualquier otro emprendimiento urbanistivco con destino a vivienda permanete o temporaria laboral o comercial o empresarias o de usos
mixtos. Xej: los shoping que son edificios de grandes dimensiones integrados x una serie de locales cuyo dueño suele ser una empresa
organizada como SA.

CARACTERÍSTICAS. ARTÍCULO 2074: Son elementos característicos de estas

urbanizaciones, los siguientes:
1-cerramiento: el lugar esta delitimatado con muros para marcar os limites del lugar y controlar la entrada y salida de gente.
2- partes comunes y privativas
3- estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes: como las pertes comunes están ligadas a la partes privativas,
no se pueden trasferir unas sin las otras ni dejas de ontribuir con le mantenimiento y gasto de las comuenes alegando que no se usaran.
4- reglamento: por el que se establecen órganos de funcionamiento limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen
disciplinario este relamento es ley para los itegrantes ya q establece derechos y obligaciones.
5- obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes: son fiijadas en el reglamento y deben ontribuir todos losmintegrantes del
complejo.
6- entidad con personería jurídica: que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.
Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman
un todo no escindible.
Pueden ser uno o mas inmubles cuyo fin es satisfacer las necesidades de sus titulares.
El cerramiento sirve como elemento físico para delimitar la extensión territorial del conjunto inmobiliario. Su conformación, altura y demás
elementos necesarios para materializarlo lo establecen las normas administrativas.

MARCO LEGAL. ARTÍCULO 2075: Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos
urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de
este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal
especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos
personales (xej: barrios privados) se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.
Se establece que todos los conjuntos imobiliarios tiene que tener un rglmemto de PH, una sablea un adminitratador un consejo de
propetarios. Y los conjunto inmobiliarions son una perona jurídica ditanta que sus integrantes.
3° párrafo: osea que deberina transformarse adecuarse, pero el CCC no fija un plazo ni establece como puede hacerse, si habría que hacer un
nuevo reglameto, ecrituras o mensuras o si alcanza con aceptar el nuevo régimen mediante asambleas y actas. Se estima que habrán de
dictarse disposiciones complementarias que fijen el plazo que se confiere para la adecuación, juntamente con las directivas jurídicas necesarias
para producirla, habida cuenta de la diversidad de regímenes legales que se adoptaron por los distintos emprendimientos.
los que se ubuesen contituido como derechos personales o reales y personolales deben adecuarse a lo que establece las normas del PH:
muchos autores dicen que no hay que sejar ele rigemen juridico existente ty hacer uno nuevo, ose en el caso de lso cemneterios privado y
consttuir un PH si no que hay esas normas tienen que ADAPTARSE, a aquello en los que todavía ese régimen no tiene, y hay que incorporarlo
para adecuarlo a las normas del cod civil. X lo tanto no seria necesario extinguir la SA, osea que hay que agregrle un relgamento, en el cual
exista si no los hay los órganos de aminitraccion y smblea y todo aquello que sea necesario.
Estos regimenos tienen criterios muy distintos y era muy discutible que fueran derechos reales xq no cumplían con el principio de n° clausus.

COSAS Y PARTES NECESARIAMENTE COMUNES ARTÍCULO 2076. Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno
destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y
sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de
propiedad horizontal que regula el emprendimiento.
Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.
COSAS Y PARTES PRIVATIVAS ARTÍCULO 2077: La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de
construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.
FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO ARTÍCULO 2078. Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la
presente normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y
teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.

LOCALIZACIÓN Y LÍMITES PERIMETRALES. ARTÍCULO 2079: La

localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que
dispongan las normas provinciales y municipales aplicables.
Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de
acceso pueden materializarse mediante cerramientos en la forma en
que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales
establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad.

LIMITACIONES Y RESTRICCIONES REGLAMENTARIAS. ARTÍCULO 2080: De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de
propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares,
como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción
establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho
reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto
inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario.

GASTOS Y CONTRIBUCIONES ARTÍCULO 2081: Los propietarios están obligados a pagar

las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y
funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el
reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras
contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de
ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.

CESIÓN DE LA UNIDAD ARTÍCULO 2082. El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del
derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las
unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su
unidad funcional.

RÉGIMEN DE INVITADOS Y ADMISIÓN DE USUARIOS NO PROPIETARIOS. ARTÍCULO 2083: El reglamento puede establecer la extensión del uso y
goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever
un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto,
dicte el consorcio de propietarios. El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado,
temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos
entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la
normativa interna del conjunto inmobiliario.
SERVIDUMBRES Y OTROS DERECHOS REALES ARTÍCULO 2084: Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden
establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor
aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la
mayoría propia de tal reforma, según la prevea el reglamento.

TRANSMISIÓN DE UNIDADES ARTÍCULO 2085. El reglamento de propiedad

horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y
consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto
inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición
a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las
unidades privativas.
SANCIONES. ARTÍCULO 2086: Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las
unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de
propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.
 CEMENTERIO PRIVADO
Evolucion: los ementerios privados sureen x la necesidad de la gente de disponer para el momento e su muerte o la de sus familiares, de un
lugar confortable, on servicios adicioneles (viilancia, capila, inhumación, espacios, verdes).
De esta forma los cementerios publcos, que 1° estuvieron administrados x la iglesia y actualemrnte xx le estado (instalado sobre bienes de
dominio publico y adminitrados x la municipalidad mediante un funcionario elegido como director, dejan e ser excluidos y le dan paso a los
cementrios privados.
Estos cementrios privados son organizados por particulares bajo los controles estalaes, e instalaaos sobre biene de dominio privado de quien
realiza este emprendimiento con fines de lucro y cuyo adminitrador suele ser una persona jjuridica organizada como SA.
Los 1° en nuestor país fueron de las cominuddes alemanas y britanixas coreados con le fin de mantener sus costumbres mortuorias.
Para hacer un cementrio privados una persona o sociedad construye un cementrio con tosos sus requiesitoos de parquizacion y serviioss
básicos y los ccosmecializa vendindo las parcelas. El contrpador puee ompr para le o para sus familiares.
El cementerio privado ess mas fácil adecuarlo al PH, xq hay un terreno que a su ves estasubdividos a su ves en parcelas que son aquellas
destinas para el aloamiento de restos humanos. La mano del estado va aa estar en las facultdes o lo debneraws que le va aimponer al
admitrdor.

CONCEPTO ARTÍCULO 2103: Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos
humanos.

NATURALEZA JURÍDICA: El derecho real de cementerio privado es un derecho real autónomo sobre una o más parcela, el cual se encuentra
regulado en el art. 1887 inc. F. Se lo puede caracterizar como un derecho real principal (art. 1889) que recae sobre cosa total o parcialmente
propia (art. 1888), es registrable y se ejerce por la posesión (art. 1891).

Caractersitica: los ementerios prribados vana a organixzace bajo la forma de PH sea que va haber ua titlaratidad comun sobre las partes
comunes y ay un derecho real de PH sobre las unidaes funcionales que son las parcelas. Sobre las partes cmunes funciona com consorcio. Y
sobre las partes privativas cada sujeto es titulr de su parcela.
La novedad es que ssi inscriben en el registro de propiedad del inmueble. Se va a abrir un legajo especial 1° sobre las partes comunes osea sobr
el terreno y x otro lados obre las unidades fncones, es decir ue cada unidad funcional va a tener un titular de dominio, va a terer gravámenes,
hipotecas, y va a tener restrgcione. Es decir que cada vez que se quuera trasmitir un derecho real sobre una parcela, se va a tener que pedir
certidicado de dominio de la sepultra y certificdo de a inhibición del trasmitente.

AFECTACIÓN. ARTÍCULO 2104: El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad
de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del
cementerio.
A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de
garantía.
Sujetsos:
TITULAR DE DOMINIO: es le dueño del inueble que va a ser destinado a cementrio. Ete titular tiene que hacer una escritura de afectación del
inmuble para dejar constancia de que desea destnrlo a la finalidad de ementrio privado. Tanto esa escritura como el relgawnto de
adminitracion y uso del cementrio deben ser inscriptos en ele registro de propiedad del inmueble. Par hacer dicha eritura e afectación e
notario debe pedir certificados resgistrables de dominio, de anotaciones personales, catastratesles y municipales para conocer el valor fiscal y
auencia de dueda municipal.
Habilitación municipal. Efectos: Solo a partir de la habilitación municipal queda fijado el destino del inmueble como cementerio público. Las
normas no establecen un orden procedimental, pero la lógica indica que primero deberá afectarse el inmueble y luego solicitarse la
habilitación municipal, la que, una vez otorgada, provoca la inmutabilidad de ese destino, entendemos que a perpetuidad. Aunque ello con
alguna reserva conforme se dirá al tratarse los modos de extinción del derecho real.
Luego de la habilitación el inmueble queda impedido de ser objeto de garantías reales (hipoteca o anticresis) procurándose con ello reducir los
riesgos para los titulares de derechos de sepultura.

TITULAR EL DERECHO DE SEPULTURA ART 2107 Y 2108: el titular el derecho de sepultura es la peronsa que aquiere una parcela dentro del
cementrio para enterrar a su familiar o para el mismo.
Sus facultades son:
1) Inhumar (enterrar) en la parcela los restos humanos que quiera hasta la dimencion establecida ne le reglameto y exhumar, reducir y
trsladar, ando estrcito cumplimiento a la normativa dictada la respecto.
2) Constituir sepulcros en sus respectivas parcela, de conformidad a la normas de ontrucciones dictadas al afecto.
3) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
4) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas.
Sus deberes son:
1) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros.
2) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio.
3) Pagar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela.
4) respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y policía mortuoria.

REGLAMENTO DE ADMINISTRACIÓN Y USO. ARTÍCULO 2105: El reglamento de administración y uso debe contener:
1. la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes;
2. disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento
de las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables;
3. fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse por períodos anuales o mediante un único pago
a perpetuidad;
4. normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
5. pautas sobre la construcción de sepulcros;
6. disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;
7. normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;
8. constitución y funcionamiento de los órganos de administración.

Con la intención de presevar la seguridad, salubridad y moralidad se le otrogan una serie e falcultades al adminitraddor:
REGISTROS DE INHUMACIONES Y SEPULTURAS ARTÍCULO 2106: El administrador de un cementerio privado está obligado a llevar:
1) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;
2) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad producidos.
El administrador es la persona que e encarga de oorganizar, dirigir y llevar adelante el cementerio. Puede ser el mismo titular de dominio.
Sus deberes son:
1) Llevar 2 registros: el registro de INHUMACIONES (co los tados idetificactorios de la persona inhumanda) y el registro de LOS
TITULARES DE LOS DERECHOS DE SEPULTURA (y su hubo cambios en ddicha titularidad).
2) Aseurar el correto funcionameito de las instalciones y serviios comunes, que permita el ejercicio de los derechos se sepultura:
matener le césped, las flores, la limpieza el ccobro de expensas y gastos mantenimieto.
3) Prestar serviio de vigilancia y controlar el ingreso y egreso de personas autorizadas dentro y fuera el horario de vissitas.
4) Prestasr y controlar los servicos mortuotios (inhumación, cremación ect.) y religiosos (misas, oraciones).

DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN ARTÍCULO 2109. La dirección y administración del cementerio está a cargo del administrador, quien debe
asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo
a las condiciones pactadas y reglamentadas.

INEMBARGABILIDAD ARTÍCULO 2110. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por:
1. los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;
2. las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.
En estos casos la parcela puede ser embargada y ejecutada para cubur la deuda usándose la via ejecutiva y aqunque este ocupada. Algunos
autores cosideran que se puede constituir hipotca para ganantixar el saldo adeudado por su adquisision.
Se traslada la normativia del ccod prosesasl al CCC, la cuestión es que el CCC e esta romaando atribuciones que le correspnden al codd
prosesal.
Embargo es una medida cauelar, lo que se busca es asegurar le resultado del proceso.
Hay autores que prjnsan que el embargo es un derecho real de tipo pporcesal. Hay una realcion derecta entre le sujeto y la cosa. Es oponible
erg omnes.
Hay embargo xej: cuando existe un titulo ejecutoovo. Lo cual es requisito neceario y sufuecnte para trabar un embargo.
El art 531 del cod prosesal dice: una vez presentado el titulo ejecutivo y si el juez verifica que e cumplen con los requisitos de forma ordena
trabar un embargo sobre los bienes del deudor.

RELACIÓN DE CONSUMO ARTÍCULO 2111: La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los titulares de las
parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en este Código y en las leyes especiales (24240)
Se incluye en el sistema protectorio del consumidor a la relación entre propietario de la parcela y el administrador y el titular del
emprendimiento.
Esto es asi xq como los cementrios dan un servicio publico (inhumación de cadáveres), aunque estén realizado por privados que persiguen un
fin de lucro, siempre deben ser supervisados y contrilado x el estado, que tiene el poder de policía mortuaria y protege los derechos de los
ciudadanos. Quien adquiere un derecho real de sepultura es un consumior.

DERECHO REAL DE SEPULTURA ARTÍCULO 2112: Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos reales.
Este derecho no es sobre el cementrio privado como tal sino sobre las parcelas en que dividido al realizar el fraccioamieto interno donde se
destinan a sepultura. Se le plian ls norma sobre derecho reales ya que se conidera que la sepultura es un derecho real inmobiliario sobre una
cosa parcilamente propia registrble principal no acesoria y que se ejere por la poseion solo se refiere a las parcelas.

NORMAS DE POLICÍA ARTÍCULO 2113: El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes deben cumplir con las leyes, reglamentos y
demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía mortuoria.