PARAMETROS URBANISTICOS

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ARQ. RENE REVOLLEDO VELARDE
¿Qué es un PARAMETRO URBANISTICO?
• Es un documento donde se detalla los valores que regulan las edificaciones sobre un
predio urbano.
• En general, casi todos los parámetros dependen de la zonificación en la que se ubica
el predio.

¿De donde se obtienen los valores que figuran en un Certificado de

Parámetros Urbanísticos.?

• Estos valores están considerados en el Plan de Desarrollo Urbano de cada localidad.

¿Quién regula un PARAMETRO URBANISTICO?

• Un Parámetros Urbanísticos y Edificatorios es regulado y reglamentado por las
Municipalidades Provinciales.
Certificado de Parámetros Urbanísticos
La…………. De conformidad con el Plano de Zonificación del Distrito aprobado mediante
Ordenanza N°……………………, certifica que el predio ubicado en:
UBICACIÓN DEL PREDIO
VÍA PUBLICA NUMERO INTERIOR MANZANA LOTE

URBANIZACION REFERENCIA

Se sujeta a los siguientes parámetros urbanísticos y edificatorios:

 ¿Qué es un Área de Actuación Urbanística?
Fuente: Proyecto - Estructura Urbana de la Provincia de Trujillo

• Caracteriza los diferentes

grados de homogeneidad en
la distribución y tendencia de
usos del suelo urbano por
patrones diferentes del
asentamiento residencial y
por diversos indicadores
como: tipos de urbanización,
entorno urbano, niveles de
servicios, aspectos
ambientales, económicos y
sociales

a) Área de Estructuración I (conformada por las áreas urbanas y urbanizables incluidas en el área central metropolitana (ACM)).
b) Área de Estructuración II (conformada por las áreas urbanas y urbanizables incluidas en el área Trujillo Norte (ATN)).
c) Área de Estructuración III (conformada por las áreas urbanas y urbanizables incluidas en el área Trujillo Oeste (ATO)).
d) Área de Estructuración IV (conformada por las áreas urbanas y urbanizables del área Trujillo este (ATE)).
e) área de Estructuración V( conformada por las áreas urbanas y urbanizables del área Trujillo Sur (ATS)).
f) Área de Estructuración VI ( conformada por las áreas declaradas intangibles, según dispositivo legal, para su protección y puesta en valor,
donde se encuentran la ciudadela de Chan Chan y las Huacas del Sol y de la Luna.
g) Área de Estructuración VII, comprende las áreas industriales instaladas en la ciudad, que son las instaladas: Parque Industrial Norte, Parque
Industrial Sur, Zona Industrial de Miramar, Zona Industrial de Salaverry y la Zona Industrial de Laredo.
 ¿Qué es una Zonificación?
Fuente: Proyecto - Zonificación y Usos del suelo del Continuo
• La Zonificación regula el uso del suelo urbano, Urbano de la Ciudad de Trujillo
respecto al ejercicio al derecho de propiedad
predial –público o privado- en la Provincia de Trujillo.
La zonificación está en función de las demandas
sociales, físicas, económicas y ambientales de los
centros urbanos en su ámbito,.
Residencial Densidad Alta RDA
• Es la zona que contiene el uso identificado con la Vivienda
Multifamiliar o Conjunto Residencial.
• Permite el máximo de altura de edificación equivalente a una
vez y medio el ancho de la vía más retiros.
• Presenta alta concentración poblacional, con densidad
neta máxima de 2,250 habitantes por hectárea.
• Se aplican las restricciones y las tolerancias de promoción a la
densificación, indicadas en el parámetro “Densidad Neta”, en
función a las condiciones señaladas.
• En áreas urbanas consolidadas es preferible y conveniente la
acumulación de lotes hasta lograr el área mínima establecida.
• Se permite el desarrollo de proyectos de vivienda masiva
unifamiliar sólo en caso de construcción simultánea.
Usos Permisibles y Compatibles

Localiza de modo armónico,

equilibrado actividades compatible,
con fines de vivienda, recreación,
equipamiento, producción
industrial, comercio, turismo,
transporte, comunicaciones,
protección y desarrollo ambiental y
cultural, y de defensa civil.
Área y Frente mínimo de Lote Normativo

Fuente: Reglamento de Trujillo

•No se permiten Conjuntos Residenciales en lotes menores a 1,000 m2 en el Área de

Estructuración Urbana I, ni menores a 600 m2 en el resto de Áreas de Estructuración Urbana.

•A efectos de determinar el frente mínimo en lotes con más de un frente, se considera el que
da a la vía de mayor jerarquía o el que da al ingreso principal de la edificación.
Densidad Neta:
Establece la concentración humana en las diferentes zonas de uso residencial de la ciudad, a
nivel de lote, en términos de HABITANTES POR HECTÁREA, como base para el cálculo del número
máximo de personas que pueden habitar en un lote de uso de vivienda, de los equipamientos
urbanos, de la dotación de servicios, del ordenamiento vial y del ratio de área verde por persona.
Area de Lote 450 m2 1há = 10,000 m2
Se convierte:
450 / 10000 = 0.045 há
Calculo de densidad neta por lote:
2250 x 0.045 = 101.25 101 personas

Fuente: Reglamento de Trujillo

Densidad Neta:

Calculo de numero máximo de Unidades de Vivienda:

Vivienda con 01 dormitorio 02 habitantes

Vivienda con 02dormitorios 03 habitantes
Vivienda con 03 ó más dormitorio s 05 habitantes

La densidad neta en un lote de 450 m2 es de 101 personas.

Tamaño del Terreno M2 Conversión M2 a Ha. Calculo de Hab. Densidad Poblacional

Vivienda N° de Habitantes N° de viviendas Total Hab. Hab/Ha.
1 dormitorio 2 3 6
450 0.045 2 dormitorios 3 15 45
2244.444444
3 dormitorios 5 10 50
TOTAL DE HABITANTES 101
Porcentaje de Área Libre:

Es el área no techada del lote. Se establece el mínimo obligatorio como porcentaje del área total del
lote. Está conformada por la parte no techada de los retiros y por los pozos para acondicionamiento
ambiental natural.

Fuente: Reglamento de Trujillo

Altura de Edificación:

Se establece la Altura de Edificación en número de pisos y corresponde a la altura máxima

total en todo el predio.

Fuente: Reglamento de Trujillo

Factor = 1.5 a = Ancho de vía r = retiro

Altura de Edificación:

Se establece la Altura de Edificación en número de pisos y corresponde a la altura máxima

total en todo el predio.

Fuente: Reglamento de Trujillo

Coeficiente = 1.5 a = ancho de vía r = retiro

Calculo de Altura:
1.5 (15 + 3) = 27 ml

Numero de Pisos:
27 / 3 = 9 pisos
 Altura de Edificación:

a) Se mide en el punto más alto de contacto con el suelo o vereda, de la fachada

principal de acceso de personas al inmueble a edificar, sobre el límite de propiedad o en el
límite del retiro municipal, si lo hay –según corresponda-.
b) En caso de no existir vereda, se tomará el nivel de la calzada más 0.15 m.
c) En caso que el ingreso sea por una esquina, se tomará el nivel de la esquina.
d) La altura total incluye el parapeto superior sobre el último nivel edificado.
e) En caso que exista acceso por dos frentes de distinto nivel se tomará el nivel más alto.
f) No incluye los tanques elevados, ni las casetas de los equipos para los ascensores.
g) Los semisótanos serán computados como un piso más, siempre y cuando el nivel
del techo terminado de aquellos esté a más de 1.50 metros respecto al nivel de la vereda.
h) En los casos de edificios residenciales, en que la Altura de Edificación esté definida en

Edificación
Altura de
pisos, la altura máxima de piso a piso es de 3 metros. Se admiten ambientes de
doble o triple altura, siempre que no superen la altura máxima por piso.

retiro Ancho de vía retiro

Coeficiente de Edificación:

Factor por el que se multiplica el área de un terreno urbano y cuyo resultado es el área
techada máxima posible, sin considerar los estacionamientos techados ni sus áreas tributarias,
áreas de circulación de uso común, casa de máquinas ni sótanos. Los proyectos pueden
incrementar su coeficiente de edificación sobre lo normado en el parámetro edificatorio
respectivo, según lo establecido en el TUPA de la Municipalidad que le corresponda.

Fuente: Reglamento de Trujillo

Coeficiente de Edificación:

En zonificación residencial, el Coeficiente de Edificación queda liberado a efectos de incentivar la

densificación.

Total de
AREA TECHADA M2
AREA DEL TERRENO AREA LIBRE % AREA LIBRE M2 N° DE PISOS Area Coef. Edif.
AT-AL= AT
Construida
450 30% 135 315 9 2835 6.3
450 40% 180 270 9 2430 5.4
CALCULO:

Área de Terreno: 450 m2

% de Área Libre: 40%

Área Libre en M2 : 450 x 0.4 = 180 m2

Área Techada: 450 – 180 = 270 m2

Número de Pisos : 9

Total de Área Construida: 270 x 9 = 2,430 m2

Coeficiente de Edificación: 2,430 / 450 = 5.4