PROPIEDAD, POSESIÓN Y DESALOJO

Dr. MAURO FLORENCIO LEANDRO MARTIN

Email: leandroabogado@hotmail.com
Mov. 995509021
LA PROPIEDAD
Inicialmente
la propiedad se encontraba amoldado bajo perfiles míticos.

Santo Tomás, siguiendo a Aristotélicos decía que:

Dios es el propietario supremo del universo

cuyo poder era compartido con las criaturas creadas por él, utilizándose las
cosas para mantener la vida
siendo este su fundamento mayor.
 DERECHO DE PROPIEDAD
1). DERECHO DE PROPIEDAD
(art. 70 de la Constitución).

i). Expropiación directa (Ley

de expropiaciones).
ii). Expropiación indirecta.
iii). Violación del derecho de
propiedad.
 DERECHO A LA PROPIEDAD

CONSTITUCIÓN
RECONOCE

 DERECHO SUBJETIVO.
 GARANTIA
INSTITUCIONAL
(RECONOCIMIENTO DE
SU FUNCIÓN SOCIAL).

DERECHO DE
PROPIEDAD
A LA
PERSONA

SE TRATA DE UN “INSTITUTO“ (CONSTITUCIONALMENTE

GARANTIZADO).

EL DERECHO A LA PROPIEDAD NO ES NI DEBE SER ABSOLUTO, YA QUE

SE ENCUENTRAN SUJETO A LAS LIMITACIONES IMPUESTAS POR EL
INTERÉS GENERAL.
 DERECHO DE LA PROPIEDAD

PODER JURÍDICO

BIENES
ATRIBUTOS

 USAR
 DISFRUTAR
 DISPONER
 REINVIDICAR

Actuación:
 EJERCER TALES ACTIVIDADES EN ARMONÍA CON EL BIEN COMÚN.
 DENTRO DE LOS LÍMITES ESTABLECIDOS POR LA LEY.
 PODRÁ RECUPERARLO SI ALGUIEN SE HA APODERADO DE ÉL SIN
DERECHO ALGUNO.
 DERECHO REALES ATRIBUYE BIENES

BIENES

PERSONAS PERSONAS

RELACION JURÍDICA OBLIGATORIA

( PRESTACIONES PATRIMONIALES)
 DERECHOS REALES

SA SB

RELACION INDETERMINADO
PROPIETARIO JURIDICA

RELACIÓN
DE OBJETO
PODER COSA
 RELACIÓN OBLIGATORIA

SA SB
ACREEDOR DEUDOR
RELACIÓN
JURÍDICA
PODER

D. SUBJETIVO OBLIGACIÓN

FACULTADES OBJETO
PRESTACIÓN

DAR
HACER
NO HACER
 LA EXPROPIACIÓN DIRECTA

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
( EXPED. 00031 – 2004 – PI)
EL PODER LEGISLATIVO LO
DECLARA MEDIANTE LEY
SOBRE LA BASE DE LA
EXISTENCIA DE UNA CAUSA
LA EXPROPIACIÓN “CONSISTE EN UN ACTO DE DERECHO REAL Y APREMIANTE DE
PÚBLICO POR EL CUAL EL ESTADO PRIVA COACTIVAMENTE SEGURIDAD Y NECESIDAD
A UN PARTICULAR O A UN GRUPO DE ELLOS, DE LA NACIONAL.
TITULARIDAD DE UN DETERMINADO BIEN.
Artículo 70.- El derecho de propiedad
es inviolable. El Estado lo garantiza.
Se ejerce en armonía con el bien
común y dentro de los límites de ley.
A nadie puede privarse de su
propiedad sino, exclusivamente, por
causa de seguridad nacional o
necesidad pública, declarada por ley,
y previo pago en efectivo de
indemnización justipreciada que
incluya compensación por el eventual
perjuicio.
 EXPROPIACION
PRIVACIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD COMO
DIRECTA
CONSECUENCIA DEL EJERCICIO DE LA POTESTAD
EXPROPIATORIA DEL ESTADO NO ES LIMITACIÓN
EN EL EJERCICIO DE ESTE SINO EN SU
SACRIFICIO, SU ANULACIÓN.

LA EXPROPIACIÓN AFECTA EL NÚCLEO DURO DE

LA PROPIEDAD TENIENDO COMO EFECTO LA
INDEMNIZACIÓN, MOTIVO POR EL CUAL SU
EFICACIA ESTA CONDICIONADA AL PAGO PREVIO
EN EFECTIVO DE LA INDEMNIZACIÓN

ASI, EL ARTÍCULO 70 DE LA CONSTITUCIÓN

PRESCRIBE:
El derecho a la propiedad no es ni puede 1). OBEDECER EXIGENCIAS DE SEGURIDAD
ser en modo alguno absoluto, debido a NACIONAL O NECESIDAD PÚBLICAS;
2). ESTAR SUJETA A LA RESERVA DE LEY:
que, al igual que otros derechos y 3). SUPONER LA OBLIGACIÓN DEL ESTADO DE
libertades que dignifican al ser humano, PAGAR EN EFECTIVO LA INDEMNNIZACIÓN
la propiedad se encuentra sujeta a las JUSTIPRECIADA QUE COMPENSE QUE EL
PRECIO DEL BIEN MATERIA DE EXPROPIACIÓN.
limitaciones impuestas por el interés
general.
EXPROPIACIÓN DE BIENES POR EL ESTADO

En la sentencia Exp. Nº 00588-2013-PA/TC, declaró fundada la demanda de amparo

interpuesta en contra la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN) por
declarar en abandono un terreno de propiedad privada en aplicación de normas
anteriores a la Constitución de 1993 y proceder a inscribirlo a nombre del Estado.
El TC explicó que la incorporación al dominio público de un predio sin que exista pago
de compensación alguna no puede sostenerse como válida solo porque resulta de la
aplicación del Decreto Ley Nº 19462 y de la Ley Nº 27333.
El TC dijo que es inconstitucional privar del derecho a la propiedad a una persona sin
que el Congreso de la República haya expedido una ley expropiando un predio, en
fundados motivos de necesidad pública. Anotó, también, que ello es contrario tanto al
artículo 70 de la Constitución de 1993 y como al artículo 125 de la Constitución de
1979.
Estimó que el Estado, al apropiarse del predio de la demandante (denominado “Las
Salinas”), a través del Decreto Supremo Nº 247-73-AG, infringió la Norma Fundamental.
En consecuencia, no ocurrió una expropiación, sino una confiscación inconstitucional
de la propiedad.
 ESTADO
(EXPROPIACIÓN INDIRECTA)

La persona
propietaria podrá
servirse
directamente de su
bien, percibir sus
frutos y productos, y
darle destino o
condición
conveniente a sus
intereses, siempre
que ejerza tales
actividades en
armonía con el bien
ACTO ESTATAL QUE EN LA PRÁCTICA PRODUCE UNA PERDIDA DE :
común y dentro de
los limites - ADMINSITRACIÓN.
- EL USO Y EL CONTROL DEL RECURSO.
establecidos por la - SIGNIFICATIVA DEPRECIACIÓN EN EL VALOR DE LOS BIENES.
ley.
EXPROPIACIÓN INDIRECTA
EXP. N.° 00239-2010-PA/TC-LIMA (PROMOTORA E
INMOBILIARIA TOWN HOUSE S.A.C.).

En el caso de autos, la recurrente solicita que se declare

inaplicable la Ordenanza Nº 1099-MML, que aprueba el
Reajuste Integral de la Zonificacion de los usos de suelo del
distrito de Chaclacayo, debido a que la modificación
de zonificacion de los suelos donde se encuentra una parte
de sus terrenos a “Zona de protección y tratamiento paisajista
(PTP)” le prohíbe realizar cualquier tipo de edificación. La que
afecta su derecho d e propiedad.

Siguiendo múltiples pronunciamientos a través de

resoluciones expedidas por tribunales internacionales se ha
clasificado a las expropiaciones en dos tipos: directas, es
decir, aquellos actos legislativos o administrativos que
transfieren el título y la posición física de un bien,
e indirectas, es decir, aquellos actos estatales que en la
práctica producen una pérdida de la administración, el uso o
el control de un recurso, o una significativa depreciación en el
valor de los bienes.
EXPROPIACIÓN INDIRECTA

Las expropiaciones
indirectas se encuentran
proscritas. Al respecto, las
bases constitucionales que
fundamentan la protección
contra las expropiaciones
regulatorias o indirectas se
encuentran en los artículos
70.º, 2.º, inciso 2, 63.°, 71.º
y 61.º de la Constitución.
 Acción
reivindicatoria

DERECHO A LA PROPIEDAD
(CÓDIGO CIVIL).

Oponibilidad Acción de
de derechos amparo
 ACCIÓN REIVINDICATORIA
(SE PUEDE RESOLVER EL MEJOR DERECHO A LA PROPIEDAD)

CASACIÓN No 4249 - 2013 – LIMA NORTE.

REVINDICACIÓN.
«La reivindicación es la acción real por excelencia, por ende
nada impide que a través de esta demanda que se tramita en
la vía del proceso de conocimiento, pueda dilucidarse el
concurso de derechos reales cuando dos o más personas
alegan derecho de propiedad respecto de un mismo inmueble;
en tal sentido, corresponde determinar cual de las dos partes
ostenta el mejor derecho de propiedad sobre el mismo bien;
para lo que resultaría necesario realizar un análisis de los
títulos de propiedad presentados por ambas partes litigantes
que dieron origen a los derechos que ostentan, para
finalmente aplicar el derecho que corresponde».
 DIFERENCIAS ENTRE ACCION DE REIVINDICACION
Y DECLARACIÓN DE MEJOR DERECHO A LA PROPIEDAD

CASACIÓN Nº 2937 – 2011 –AREQUIPA.

«La pretensión reivindicatoria se dirige

contra el poseedor a efectos de que el
accionante recupere la posesión del bien;
mientras que la pretensión de mejor
derecho a la propiedad sólo busca que se
declare al demandante como verdadero
propietario del bien, siendo indiferente que
el demandado se encuentre en posesión
del objeto litigioso”. Asimismo, "la acción
de mejor derecho a la propiedad tiene
como única finalidad obtener una
declaración de que la accionante es la
verdadera propietaria del bien, por tanto,
no se procura la restitución del bien a favor
del propietario no poseedor, como sí ocurre
en la reivindicación”.

MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD
(OPONIBILIDAD DE DERECHOS)

Casación Nº 3918 – 2014 (LIMA NORTE), de fecha 26 de Abril

del año 2016, publicado en el diario oficial El Peruano el
miércoles 30 de Noviembre del 2016, pág. 85559.

MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD.

« Cuando el derecho de propiedad sobre el bien sub litis se
encuentra sustentado por ambas partes, con títulos inscritos en
registros públicos, se debe dilucidar quien es el que tiene mejor
derecho de propiedad, en base a criterios de oponibilidad, pues
tratándose de derechos de propiedad, no es jurídicamente
posible la coexistencia de dos o más titulares; por cuanto, este
es un derecho cuya característica es la exclusividad».
OPONIBILIDAD DE DERECHOS

A B (Primera Venta – No Inscrita)

A C (Segunda Venta – Inscrita)

«(…) El título de propiedad no inscritos en los registros

públicos tiene valor frente a terceros en general. Cosa
distinta es que el tercero tenga derecho inscrito que se
oponga al efecto de dichos títulos ( …)».
(Cas. 810 – 1997).
OPONIBILIDAD DE DERECHOS

El propietario no inscrito cuenta

con oponibilidad, pero la inscripción
hace que este adquirente goce de
la oponibilidad absoluta ínsita en la
publicidad registral, con lo cual,
impide que se pueda constituir el
«TERCERO CUALIFICADO)».

Esta institución tiene soporte en el

principio de legitimación contenido
en el artículo 2013 del Código Civil,
que dispone que la inscripción se
presume exacta y coincidente con
la realidad jurídica extraregistral.
FE PUBLICA REGISTRAL

(venta nula )
(venta inscrita )
A B
Causal no
consta de
registros.

C Tercero
Confió en la información
de registro.

En la fe pública registral, se encuentra protegido por

el artículo 2014 del Código Civil.
Se justifica en la presunción de exactitud del registro.
 LA FE PUBLICA REGISTRAL

C
Se otorga
jurídicamente escritura (ventas)
A B
D
Minuta

E
Anticipo

La comunidad campesina A transfiere una parcela de terreno a la persona de B. La comunidad no

ha otorgado poderes a su presidente para celebrar contrato de compra venta, pese a ello firma
minuta privada celebrando contrato de compra venta. luego, B pide otorgamiento de escritura
pública judicialmente y se inscribe con una independización en una partida registral diferente
respecto del predio de mayor área inscrito. Luego, este titular registral B hace dos ventas, uno a
C y otro a D, y finalmente Una parte otorga en anticipo a E.
- ¿ C, D y E se encuentran amparado en la fe del registro?.
- A puede solicitar la nulidad de la compra venta y que ello surta efecto en contra de C, D Y E.
INOPONIBILIDAD

A B Sin Inscripción

A C Inscrito

El adquirente no inscrito B de un derecho sobre un inmueble, no lo puede

ejercer frente al tercero con un derecho inscrito sobre el mismo inmueble.
Se prefiere al que ostenta una fecha de publicidad.
objeto es tener enterados a los terceros que tengan interés en ello,
garantizándolos de alteraciones ocultos en la existencia de tales derechos.
DOBLE VENTA

A B
Estado Lima metropolitana
Inscrito“ X” el bien “ X” a B ( sin
facultades porque ya
había sido )

 A puede reivindicar?.

El primero que llega en registro, «primero en el tiempo

mejor en el derecho».
OPONIBILIDAD DE DERECHOS
Cual de las dos partidas prevalece o cual es la acción
a tomar, solicitar la nulidad de la expropiación?.

Titular registral inscrita en partida A y acto

expropiatorio expropiación inscrita en otra
partida registral B (inmatriculación).
 Padre Hijo
(1)
A B

A vende a B un inmueble
Posteriormente a
la muerte de A (2) (no inscrito )

CyD
(Se declaran sucesores
los Hermanos
B, C y D
 B puede solicitar la
cancelación del asiento
de la sucesión intestada?.

El artículo 107 del Reglamento de las inscripciones:

«Quien tenga legítimo interés y cuyo derecho haya sido lesionado por una inscripción nula o
anulable, podrá solicitar judicialmente la declaración de invalidez de dicha inscripción y, en su
caso, pedir la cancelación del asiento en mérito a la resolución judicial que declare la invalidez».
3). DERECHO A LA POSESIÓN.

3.1). Por el que tiene derecho a la posesión.

- Acción posesoria.
- Desalojo por ocupación precaria.

3.2). Por el que no tiene derecho a la posesión.

- Interdictos.
 POSESION
(ARTS. 905 y 911 C.C)

1), LA POSESIÓN INMEDIATA Y POSESIÓN

MEDIATA.
2). LA POSESIÓN LEGÍTIMA E ILEGÍTIMA.
3). POSESIÓN PRECARIA.

LA POSESIÓN LEGÍTIMA - BUENA FE

- MALA FE
 POSESION
POSESIÓN
LEGÍTIMA
BUENA FE
Cuando existe
correspondencia entre el poder
ejercido y el Derecho alegado.
Cuando el ejercicio de dicho
derecho sea de acuerdo a las
disposiciones del derecho Civil.
Es posesión legítima en cuanto
no se declare la nulidad del
título que la produce si se ha
adquirido el bien de quien no
es dueño.
POSESIÓN
ILEGÍTIMA
MALA FE
Deja de existir dicha
correspondencia cuando se
tenga sin título o por título
nulo o que ha sido adquirido
por un modo insuficiente
para adquirir los derechos
reales o cuando se adquiere
del que no tenia derecho a
la cosa o no la tenía para
trasmitirla.
 POSEEDOR MEDIATO

POSEEDOR
SUPERIOR POR
INTERMEDIACIÓN POSEEDOR
DEL SUJETO QUE MEDIATO
TIENE LA COSA
COMUNICA EL
CORPUS
NECESARIO
PARA ELEVARLO
A LA CATEGORÍA
DE POSEEDOR
POSESIÓN
INMEDIATA
POSEEDOR
(ELEMENTO
INMEDIATO
CORPORAL)

BIENES
INMUEBLES

SUPERPUESTO EN CONCURENCIA
VERTICAL SOBRE LA COSA
 POSESION PRECARIA

El título de posesión que ostentaba

Se viene poseyendo el bien
sin título alguno, esto es,
sin presencia y acreditación
de ningún acto o hecho que
justifique que el derecho al
disfrute al derecho a poseer.
el demandado haya fenecido, sin
precisar los motivos del
fenecimiento, por lo que ello puede
producirse por diversas razones,
tanto intrínsecas o extrínsecas al
mismo acto, ajenos o no a la
voluntad de los partes del contrato.

LEGITIMACIÓN ACTIVA:
No solo es propietario, sino también el administrador y
todo aquel que considera tener derecho a la restitución
del predio.
 SERVIDOR DE LA POSESIÓN
( Arts. 897 del C.C.

No se concibe como poseedor

porque ejerce el poder posesorio
de otra persona en relación de
dependencia o subordinación, dado
que actúa por orden, no por poder;
no es representante, sino
instrumento de la posesión, toda
vez que no esta en el plano de
igualdad a este, por lo que al no
ser poseedor, esta privado de las
acciones e interdictos posesorios.

El Servidor de la posesión no pertenecía a

la posesión, este se desplaza hacia él.
SENTENCIA DEL IV PLENO CASATORIO CIVIL
REGLA 2:

Cuando se hace alusión a la carencia de

título o al fenecimiento del mismo, no se
está refiriendo al documento que haga
alusión exclusiva al título de propiedad,
sino a cualquier acto jurídico que le
autorice a la parte demandada a ejercer
la posesión del bien, puesto que el
derecho en disputa no será la propiedad
sino el derecho a poseer.
SENTENCIA DEL IV PLENO CASATORIO CIVIL
REGLA 3:

Interpretar el artículo 585º del Código

Procesal Civil, en el sentido que por
“restitución” del bien se debe entender
como entrega de la posesión que protege
el artículo 911º del Código Civil, para
garantizar al sujeto a quien corresponde
dicho derecho a ejercer el pleno disfrute
del mismo, independientemente si es que
es propietario o no.
SENTENCIA DEL IV PLENO CASATORIO CIVIL
REGLA 4:

El sujeto que goza de legitimación

para obrar activa no sólo puede
ser el propietario, sino también, el
administrador y todo aquel que se
considere tener derecho a la
restitución de un predio.
SENTENCIA DEL IV PLENO CASATORIO CIVIL
REGLA 5.1:

Se consideran como
supuestos de posesión
precaria:
Los casos de resolución
extrajudicial de un contrato,
conforme a lo dispuesto por
los artículos 1429º y 1430º
del Código Civil.
SENTENCIA DEL IV PLENO CASATORIO CIVIL
REGLA 5.2:

Será caso de título de posesión fenecido, cuando se

presente el supuesto previsto por el artículo 1704º del
Código Civil ( arrendamiento de duración
indeterminada), puesto que con el requerimiento de la
devolución del inmueble se pone de manifiesto la
voluntad del arrendador de poner fin al contrato.

No constituirá un caso de título fenecido el supuesto

contemplado por el artículo 1700º del Código Civil
(continuación del arrendamiento), dado que el solo
vencimiento del contrato de arrendamiento no
resuelve el contrato.
SENTENCIA DEL IV PLENO CASATORIO CIVIL
REGLA 5.3:

(MODIFICADO POR EL PLENO CASATORIO CIVIL. 8. Se

modifica el precedente vinculante contenido en el punto
5.3. del Cuarto Pleno Casatorio Civil (Casación 2195-
2011-Ucayali) de fecha trece de agosto de dos mil doce,
debiéndose entender en lo sucesivo que: Si en el trámite
de un proceso de desalojo, el Juez advierte la invalidez
absoluta y evidente del título posesorio, conforme lo prevé
el artículo 220º del Código Civil, previa promoción del
contradictorio entre las partes, declarará dicha situación
en la parte resolutiva de la sentencia y, adicionalmente,
declarará fundada o infundada la demanda de desalojo,
dependiendo de cuál de los títulos presentados por las
partes es el que adolece de nulidad manifiesta.
SENTENCIA DEL IV PLENO CASATORIO CIVIL
REGLA 5.4:

La enajenación de un bien arrendado,

cuyo contrato no estuviera inscrito en
los registros públicos, convierte en
precario al arrendatario, respecto del
nuevo dueño, salvo que el adquiriente
se hubiere comprometido a respetarlo,
conforme a lo dispuesto por el artículo
1708º del Código Civil.
SENTENCIA DEL IV PLENO CASATORIO CIVIL
REGLA 5.5:

Cuando el demandado afirme

haber realizado edificaciones o
modificaciones sobre el predio
materia de desalojo –sea de
buena o mal fe-, no justifica que
se declare la improcedencia de la
demanda, bajo el sustento de que
previamente deben ser discutidos
dichos derechos en otro proceso.
SENTENCIA DEL IV PLENO CASATORIO CIVIL
REGLA 5.6:

La mera alegación del demandado, en

el sentido de haber adquirido el bien
por prescripción, no basta para
desestimar la pretensión de desalojo ni
declarar la improcedencia de la
demanda, correspondiendo al Juez del
desalojo valorar las pruebas en las
cuales sustenta el demandado
su derecho invocado, sin que ello
implique que está facultado para
decidir sobre la prescripción.
SENTENCIA DEL IV PLENO CASATORIO CIVIL
REGLA 6:

En todos los casos descritos, el Juez

del proceso no podrá expedir una
sentencia inhibitoria, sino que
deberá de pronunciarse sobre el
fondo de la materia controvertida, en
el que corresponda, conforme a los
hechos y la valoración de las pruebas
aportadas.
SENTENCIA DEL IV PLENO CASATORIO CIVIL
REGLA 7:

En lo que concierne a lo dispuesto

por el artículo 601º del Código
Procesal Civil, cuando ya ha prescrito
el plazo para interponer la pretensión
interdictal, el accionante no podrá
optar por recurrir al desalojo para
lograr la recuperación de su bien.
PRESCRIPCIÓN DE BIENES ESTATALES

Casación Nº 2596 - 2015 – DEL SANTA, de fecha 17 de marzo del año 2016, publicado en el
diario oficial El Peruano el miércoles 30 de Noviembre del 2016, pág. 85580.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO.

«La Ley 29618 – Ley que establece la presunción de que el
Estado es poseedor de los inmuebles de su propiedad y
declara imprescriptibles los bienes inmuebles de dominio
privado estatal – entró en vigencia el 24 de Noviembre del
2010; y, siendo que la demandante habría adquirido el
inmueble sub litis por prescripción en el año 2002, dicha Ley
no le alcanza si tenemos en cuenta que la prescripción
adquisitiva es meramente declarativa».
INTERDICTO POR DESPOJO JUDICIAL

Artículo 605.- El tercero desposeído como consecuencia

de la ejecución de una orden judicial expedida en un
proceso en que no ha sido emplazado o citado, puede
interponer interdicto de recobrar.

“El tercero perjudicado con la orden judicial debe acudir

ante el Juez que la expidió solicitando la restitución. Si el
Juez estima procedente el pedido accederá
inmediatamente a él. En caso contrario, lo rechazará,
quedando expedito el derecho del tercero para hacerlo
valer en otro proceso”.
DESALOJO DE FAMILIARES

La Casación 3135-99-LIMA se afirmó que: “ (……) la

posesión ejercida por el hijo menor de edad sobre los
bienes de propiedad del padre, nunca va a ser una
posesión precaria, pues su título posesorio es
justamente su calidad de hijo (..….)”.
Derecho de habitación
Artículo 1027.- Cuando el derecho de uso recae sobre una casa o parte de ella
para servir de morada, se estima constituido el derecho de habitación.
Extensión de los derechos de uso y habitación
Artículo 1028.- Los derechos de uso y habitación se extienden a la familia del
usuario, salvo disposición distinta.
DESALOJO DE FAMILIARES

DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA.

Casación 1784-2012-ICA, publicada el pasado 02 de marzo del 2015, página
60668 del Boletín de Sentencias en Casación:
«Octavo.- Que, el artículo 911 del Código Civil exige que se prueben dos
condiciones copulativas: Primero.- Que la parte demandante sea la titular del
bien cuya desocupación pretende; y, Segundo.- Que la parte emplazada ocupe
el mismo sin título o cuando el que tenía ha fenecido. El “título” a que se
refiere la segunda condición copulativa es el que emana de un acto
jurídico por el que se otorga al poseedor la propiedad, arrendamiento,
usufructo, uso, comodato, superficie, anticresis, entre otros, del bien que
detenta, y no nace del solo estado o condición familiar del ocupante,
como sería el ser hermano, padre, hijo, primo o cónyuge –entre otros–
del actual propietario del bien, o del anterior, inclusive. Tal posesión ha
quedado establecida por este Supremo Tribunal en la Casación Nº 2758-2004
(Lima) y la Casación Nº 1426-2006 (Lima).
¿Que es el título?. ¿Solo el acto jurídico constituye título de posesión?.
¿ES PRECARIO EL QUE POSEE UN BIEN CON UN CONTRATO DE
PROMESA DE VENTA VENCIDO?.

(Casación N° 1741–2014 LIMA, publicada el 01/08/2016).

La Corte Suprema amparó la demanda pues “el contrato de promesa de compraventa que
ostenta la demandada” ha fenecido, por lo que la posesión de ésta deviene en precaria”.

“A” (propietario del inmueble) y “B” (comprador interesado) suscribieron un compromiso de

contratar (contrato preparatorio) por el cual se obligaron a celebrar en el futuro un contrato
de compraventa (contrato definitivo) sobre el inmueble “X”. El plazo para celebrar la
compraventa (1 año) venció y el mismo no fue renovado.
“A” demandó a “B” para le devuelva el inmueble y “B” se defendió alegando que el
compromiso de compraventa era el título que lo legitimaba a permanecer en el bien.

Parte de la doctrina opina que con la entrega existe un contrato de comodato y uno de
compromiso de entregar. Entonces, no es precario, y que debe dejarse sin efecto el
comodato.
4). CASOS ESPECIALES. Pacto expreso (negocio jurídico) y ley.

- Cláusula de allanamiento (acepte anticipadamente el retiro).

- Desalojo en la vía de proceso único de ejecución según lo

dispone el Decreto Legislativo No 1177 – Régimen de Promoción
al arrendamiento para vivienda.
CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO (DESALOJO).
(SENTENCIA CON CONDENA A FUTURO Y CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO)

Artículo 594 del Código Procesal Civil.

- SENTENCIA CON CONDENA A FUTURO. El desalojo puede demandarse antes del

vencimiento del plazo del contrato; sin embargo, la sentencia puede ejecutarse
luego de seis días de vencido el plazo.

- CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO. En los contratos de arrendamiento de inmuebles,

con firmas legalizadas ante Notario Público o juez de Paz, en aquellos lugares
donde no haya Notario Público, que contengan una cláusula de allanamiento a
futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión de contrato o
por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido por el
artículo 1697 del Código Civil, el juez notifica la demanda al arrendatario para
que dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento
o la cancelación del alquiler adeudado.
- vencido el plazo, el juez condena al lanzamiento en un plazo de 15 días hábiles. El
juez competente es el del lugar de ubicación del inmueble.
LEY QUE ESTABLECE EL REGIMEN DE PROMOCIÓN DEL
ARRENDAMIENTO PARA VIVIENDA
(DECRETO LEGISLATIVO NO 1177-ARRENDAMIENTO VENTA)

Artículo 14 causales.
- Terminación del contrato.
- Conclusión por vencimiento del plazo.
- Incumplimiento de pago de renta convenida de o cuota pacta de por dos
(02) meses consecutivos, sustentada en comunicación notarial con el estado
de cuenta.
- uso del inmueble para fines distinto a los del arriendo.

Artículo 15. Se crea el proceso único de ejecución de desalojo.

- Juez competente el de Paz letrado.-
- Juez notifica demanda para ser contestada en el término de (05) días, para
que se allane o conteste, y si contesta debe:
.Vigencia del contrato, cancelación de renta arriendo.
.Cumplimiento de obligaciones convenidas.
.Contestado o vencido el plazo, el juez sentencia.
.La apelación es sin efecto suspensivo.
5). DEFENSA
EXTRAJUDICIAL DE LA
POSESIÓN (Ley
30230).

i). Terreno privados

(legítima defensa, 15
días. Artículo 920 el
Código Civil).
ii). Terrenos privados
del Estado.
RECUPERACIÓN EXTRAJUDICIAL DE POSESIÓN DE BIENES
INMUEBLES

La Ley 30230, regula la defensa extrajudicial de la posesión de los bienes del

Estado y de los privados (artículos 66 y 67).

Se modifica el artículo 920 del Código Civil, el cual establece:

1). Debe hacerse en el plazo de 15 días de tomado conocimiento del despojo.
2). La PNP y la municipalidad deben prestar el apoyo necesario y garantizar,
bajo responsabilidad.
3). No procede defensa posesoria contra el propietario de un inmueble, salvo
que haya operado la prescripción ( art. 950 del Código civil).
4). Deben abstenerse a vías de hecho no justificadas por las circunstancias.
DESALOJO PREVENTIVO
(TUTELA PENAL)

"Artículo 311. Desalojo preventivo”.

Artículo modificado por el Artículo 3 de la Ley Nº
30076.

En los delitos de usurpación, el juez, a solicitud del

fiscal o del agraviado, ordenará el desalojo preventivo
del inmueble ocupado en el término de veinticuatro
horas, ministrando provisionalmente la posesión al
agraviado,

La Policía Nacional, pondrá en conocimiento del fiscal y

llevará a cabo las investigaciones que el caso amerita.
El fiscal, sin perjuicio de disponer las acciones que
correspondan, realizará inmediatamente una
inspección en el inmueble.

La solicitud puede presentarse en cualquier estado.

El juez resuelve sin trámite alguno.
La interposición del recurso suspende la ejecución de
la resolución impugnada.
El juez elevará el cuaderno correspondiente dentro de
veinticuatro horas de presentada la impugnación.
La Sala se pronunciará en el plazo de tres días.
 Gracias
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