Formalizacin de la Propiedad Informal

Profesor: Jorge Ortiz Pasco

Antecedentes de la Informalidad
Introduccin

Hacia mediados de los aos 90, exista un gran nmero de

posesiones informales (Asentamientos Humanos), originado en
innumerables invasiones producidas en los ltimos 50 60
aos, el mismo que no haba podido ser resuelto por diversas
entidades pblicas.
Ms del 50% de la actividad econmica del pas, se concentra
en el sector informal.

El ndice de inversin en propiedad informal, supera los US$

80,000 millones.

El origen de la informalidad se debe a factores sociales,

econmicos, polticos, culturales y jurdicos, stos ltimos nos
interesan.
El acceso a la propiedad informal, ha sido al revs, es decir,
primero la ocupacin, luego el asentamiento y por ltimo el
saneamiento y la entrega del ttulo.

En este esquema es imposible conseguir financiamiento en los

conductos formales, ya que, no se puede otorgar en garanta
la propiedad.

As nace COFOPRI, con la finalidad de incorporar stos

activos muertos o la conversin de los mismos en activos
lquidos.
Antecedentes

Anlisis Legal
Ley del 19 de noviembre de 1939, se reconoce la ciudad
nortea de Sullana.

1915 - 1918, Municipalidad de Lima expide primeras

ordenanzas para regula la habilitacin en nuevos barrios
residenciales.

1930, Gobierno de Snchez Cerro se da el primer

reconocimiento de derecho de propiedad, aceptando la
reubicacin de asentamientos informales.
1940, las barriadas ocupan el 1% de la poblacin de Lima.

1950, se consolidan las primeras barriadas, Ciudad de Dios,

Comas y 27 de Octubre (hoy San Martn de Porres).

1960, se promulga la primera Ley de Barriadas (14 de febrero

de 1961), Ley N 13517.

1970, primera invasin con violencia, Villa Salvador o Villa El

Salvador (Salvador Saldivar).
1980, se promulga:

Decreto Legislativo N 51, Ley de Municipalidades

(Direccin Ejecutiva de Asentamientos Humanos).
Ley N 23853, Ley Orgnica de Municipalidades
(Direccin General de Asentamientos Humanos).
Ley N 24513, Declaracin de necesidad y utilidad y
preferente inters nacional del Saneamiento, Fsico Legal
de Asentamientos Humanos.
Se eleva a la categora de distrito Villa El Salvador

1990, Decreto Legislativo N 803, Ley de creacin de

COFOPRI.
Anlisis Econmico

1990, Inversin Inmobiliaria en Asentamientos Humanos US$

8,320 millones.

vs.

1990, Inversin Estatal Inmobiliaria US$ 862 millones.

Avance de la Informalidad por cada 100 casas:

Ao Informales Formales
1940 4 96
1945 15 85
1948 19 81
1945 28 72
1961 41 59
1968 57 43
1975 62 38
1979 65 35
1985 69 31
Anlisis Poltico

1943: Ley N 9807

Por la construccin de Infraestructura bsica de

otorgaba el Ttulo de Propiedad.

Bustamante y Corporacin Nacional de Vivienda.

Rivero

Odra Invasin 27 de octubre (fecha de golpe)

San Martn de Porres.

Manuel Prado Ley N 13517 y se crea Instituto Nacional

de Vivienda
Belaunde Fusiona CNV + INV JNV

Velasco Crea el Ministerio de Vivienda a travs de

la Direccin General para la Promocin
Comunal Urbana.

C. Tributario 1970 Procedimiento Uso de la Tierra Urbana.

(D.S. N 063-70-VI)
Procedimiento Especial Regularizacin de
las Barriadas.

1989 - Ley 25102 Restituye Competencia Municipal.

Fujimori Ley 25314 Ampli plazo para la Titulacin.

Fujimori Ley 26264 Amplio plazo para la Titulacin.

Anlisis Socio-Poltico-Institucional

Intervencin de diversos organismos estatales:

Oficina de Barriadas del Ministerio de Gobierno y Polica.

Instituto Nacional de Vivienda.

Corporacin Nacional de Vivienda.

Junta Nacional de Vivienda.

Ministerio de Vivienda.

SINAMOS.

Direccin Ejecutiva de Asentamientos Humanos

Direccin General de Asentamientos Humanos.

ENACE.

Superintendencia de Bienes Nacionales.

Evolucin del Marco Institucional:

Represin.
Tolerancia.
Concesin de Derechos.
Reconocimiento.
Caractersticas de la Formalizacin de la Propiedad

Simplificacin

Desregulacin

Aplicacin de economas de escala (Ejecucin de los Trmites)

Ejecucin masiva de sus actos

Inicio e impulso de oficio.

Plazos para Formalizar

31 Octubre 1993 (Decreto. Legislativo 803)

22 Marzo 1996 (Ley 27046)

31 Diciembre 2001 (DS 011-2003-JUS y Ley 28391)

31 Diciembre 2004 (Ley 28687)

Etapas del Proceso de Formalizacin
Etapas del Proceso de Formalizacin

Asumir Competencia

Identificacin

Diagnstico

Reconocimiento
Etapas de la Formalizacin de la Propiedad

Proceso 0.- Diagnstico de la Informalidad

Desarrollo de Investigaciones y Estudios

Recopilacin de Informacin
Organizacin de acervos documentarios

para

Identificar Nmero Definir Derechos

y ubicacin de y limitaciones
Posesiones Informales que pudieran
existir
Proceso 1.- Formalizacin Integral

Realizacin de Estudio e Informe Fsico

Realizacin de Estudio e Informe Legal
Finalidad de Identificar los Derechos que pudieran existir
Finalidad de Identificar las Caractersticas Fsicas Ocupacin
Solicitar la Inscripcin de la Titularidad del Derecho de
Propiedad
Proceso 2.- Formalizacin Individual

Se inicia cuando culmina el Proceso 1

Identificar mediante el Empadronamiento
Calificar a los Poseedores
Verificar a los Propietarios de los lotes de terreno
Proceso 1.- Etapas

Estudio e Informe Fsico:

Anlisis y definicin de la situacin y ubicacin fsica del predio.

Estudio e Informe Legal:

Anlisis e identificacin de derechos establecidos sobre el predio.
Acciones de Saneamiento Fsico.-
Posesiones Informales en Zonas Arqueolgicas.
(D.S. N 017-98 y 046-98 PCM)

Posesiones Informales en Zonas Riesgosas o Carentes de

condiciones de Higiene y Salubridad.

Riesgo Caractersticas de Suelos

Cercana de Ros
Cercanas elementos de transmisin elctrica

Higiene y Salubridad Basurales

Rellenos Sanitarios
Posesiones Informales sobre vas
Coordinacin con Municipios o MTC

(vas primarias) (vas secundarias)

Acciones de Saneamiento Legal.-
Posesiones Informales en Propiedad Estatal, Fiscal o
Municipal.
Posesiones Informales en Propiedad Comunal.
Posesiones Informales en Terrenos con Derechos Mineros.
Posesiones Informales en Terrenos Ribereos.
Posesiones Informales colindantes con Establecimientos
Penitenciarios
Posesiones Informales en Terrenos reservados para Defensa
Nacional.
Posesiones Informales en Propiedad Privada.
Inscripcin en el Registro.-

Levantamiento
Aprobacin del famoso PTL
Inscripcin

Plano de Trazado y Lotizacin

Proceso 2.- Etapas

Evaluacin de Documentos otorgados por otras Entidades:

Determinar si las entidades (anteriores a Cofopri) otorgaron ttulos
a Poseedores.

Difusin de la Formalizacin Individual.-

Informar a los Poseedores:
Contenido Medios Probatorios
Beneficios Publicacin del Padrn
Gratuidad
Acciones de Saneamiento (Empadronamiento / Verificacin)
Empadronamiento y Verificacin.-
Se realiza en cada uno de los lotes:

Empadronamiento:
Determinar la condicin en la cual se ejerce la Posesin.

Identificar a los Titulares.

Determinar el destino respectivo.

Verificacin:
Existencia de Ttulos o Contratos Inscritos.

Existencia de Ttulos o Contratos No Inscritos.

Calificacin Individual e Impugnacin.-
Luego del Empadronamiento o verificacin (segn sea el caso) se
efecta la calificacin individual de la documentacin entregada.

Publicacin del Padrn de Poseedores

Solicitar Impugnar la calificacin de un

correcciones poseedor (acreditar el mejor
derecho de posesin)
Titulacin y Solicitud de Inscripcin Registral.-

Casos:

Lotes No Titulados.-
Emisin del Ttulo y Registro

Lotes Titulados no registrados.-

Envi de los Ttulos (de ser el caso con los instrumentos de
rectificacin).
Lotes Titulados Registrados.-
Envo (de ser el caso) de los instrumentos de rectificacin).

Lotes Titulados No Registrados (documentos deteriorados).-

Solicitar reconstruccin:
Aspectos Registrales en los Asentamientos
Humanos

Desde el Reglamento de la Ley 28687

(Decreto Supremo 006-2006-VIVIENDA)
y
Desde el Reglamento de las Inscripciones del
Registro de Predios
Decreto Supremo 006-2006-VIVIENDA (Artculo 4)
Inscripcin del Dominio

Los terrenos se inscriben a nombre del Estado, representado

por la Municipalidad Provincial.
En la Partida Matriz deber dejarse constancia de que el
predio se encuentra en proceso de formalizacin
Las Muncipalidades Provinciales se encuentran legitimadas
para emitir y otorgar todos los actos jurdicos y administrativos
Las Municipalidades Provinciales se encuentran legitimadas
para solicitar la inscripcin en el Registro de Predios
Con la sola intervencin del Municipio se entiende cumplido, el
requisito del Tracto Sucesivo (2015 Cdigo Civil y VI Titulo
Preliminar Reglamento General de los Registros Pblicos)
Cuando exista convenio, Cofopri representa al Estado
Documentos que dan mrito a la inscripcin
(Decreto Supremo 006-2006-Vivienda Artculo 5)

Son tres tipos de documentos:

Las Resoluciones Municipales o las emitidas por Cofopri

Las Actas de Conciliacin (OJO)

Los Instrumentos de Formalizacin

Regla para el Registrador cuando califica (Decreto
Supremo 006-2006-Vivienda Artculo 5)

Cuando el acto a inscribir contenga una: Inmatriculacin,

Independizacin, Acumulacin, Subdivisin, Otra modificacin
del predio y dems actos inscribibles

El Registrador NO PODRA, solicitar documentos adicionales

a las Resoluciones Muniicpales o de Cofopri, Actas de
Conciliacin o Instrumentos de Formalizacin.
Rectificacin o Modificacin de Planos (Decreto
Supremo 006-2006-Vivienda Artculo 6)

Procede la Rectificacin o Modificacin de Planos aprobados

en el proceso de formalizacin

Para su Inscripcin en el Registro de Predios se deber aplicar

lo dispuesto en el artculo 39 del Decreto Supremo 009-99-
MTC y dems normas complementarias

An se trate de predios inscritos a favor de terceros.

Reglamento de Inscripciones del Registro del
Registro de Predios (artculos 44 al 50)

Inscripcin del plano perimtrico con resolucin administrativa

que lo aprueba y el plano perimtrico y de ubicacin aprobado
por el organismo competente (artculo 44)

Inscripcin del plano de trazado y lotizacin, se requiere la

inscripcin como acto previo del plano perimtrico. El PTL debe
ser aprobado por resolucin administrativa y adems adjuntar
esta. Asimismo, en el PTL deben constar las manzanas y lotes,
de lo contrario se puede adjuntar la memoria descriptiva. Por
ltimo debe constar en el PTL , la superposicin del plano de
linderos (artculo 45)
Inscripcin de la Modificacin del Plano de Trazado y
Lotizacin, siempre que, exista una resolucin de aprobacin y
adems la titularidad se encuentre registrada a favor del
organismo competente (artculo 46)

Inscripcin de los lotes individualizados, siempre que se

encuentren inscritos los planos de linderos y de trazado y
lotizacin. Era necesario que el Reglamento disponga , que
los propietarios tendrn plena facultad para ejercer cualquier
acto de disposicin o gravamen? NOOOOO...........(artculo 47)
Predios de Propiedad Privada,adems de los requisitos de los
artculos 44 y 45 se debe adjuntar la autorizacin del
propietario, la que no requiere inscripcin en el Registro de
Mandatos y Poderes y consta en documento privado con firma
certificada X notario o en el acta de conciliacin (artculo 49)

Suspensin del proceso , procede como CARGA de acuerdo

con el quinto prrafo del artculo 22 del DS 013-99-MTC,
siempre que la titularidad se encuentre registrada a favor de
organismo competente (artculo 48)

PTL en Zonas Arqueolgicas de Emergencia con la CARGA

correspondiente y siempre que la titularidad se encuentre a
favor del organismo competente (artculo 50)
Beneficios de la Formalizacin

Seguridad Jurdica

Eliminacin de conflictos

Incentivo a la Inversin

Propiedad como valor de intercambio

Beneficios Econmicos

Necesidad de convertir en agentes econmicos formales a

vastos sectores de la poblacin actualmente excluidos,
promoviendo mecanismos e instrumentos que faciliten:

el acceso al crdito
la creacin de un mercado inmobiliario
la generacin de empleo directo e indirecto.
El proceso de la formalizacin ha permitido insertar al mercado,
un inmenso capital dormido, constituido por construcciones que
al ser informales se mantenan al margen del mercado
financiero

Nmero Anual de Hipotecas

Registradas

10,000 8,922
7,474
8,000
6,000
3,839
4,000
2,000
0
1999 2000 A Oct 2001
Beneficios Legales y Registro

Saneamiento del predio

Evitar superposicin

Evitar doble inscripcin

Eliminar conflictos
El Per es predominantemente Urbano

debido

Fuerte proceso de Migracin

del

Campo a la Ciudad
Estadsticas

Lima y Callao 25% Poblacin Nacional

40% Poblacin Urbana
Nacional
76.8%
Arequipa, Chiclayo Poblacin
Trujillo, Chimbote 19.7% Poblacin Urbana Urbana
Iquitos, Piura Nacional Nacional
Huancayo, Cusco

21 ciudades restantes 17.1% Poblacin Urbana

Nacional
Condiciones de Vivienda:

Lima Techos de Estera 40%

Techos de Calamina 17 a 18%

Cusco Techos de Calamina (Urbano) 43%

Techos de Ichu (Rural) 41%

Cajamarca Techos de Calamina (Urbano) 35 a

Techos de Ichu (Rural) 27%

(*) Fuente Universidad del Pacfico